核心競爭力與房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理淺析

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隨著經(jīng)濟的發(fā)展和市場的整合，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭也日益激烈，在激烈的競爭環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)為了獲得發(fā)展，必須要不斷提高自身的市場競爭力。財務管理作為企業(yè)戰(zhàn)略管理的一項重要內(nèi)容，對提高企業(yè)戰(zhàn)略管理水平的提升有重要作用，優(yōu)化財務管理工作能有效提高單位財務水平和管理能力，減少企業(yè)經(jīng)營風險，提高企業(yè)投資決策的準確率，房地產(chǎn)業(yè)在財務戰(zhàn)略管理上的運用能為企業(yè)帶來意想不到的競爭優(yōu)勢。因此，在當前的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應正確認識財務戰(zhàn)略管理，構(gòu)建科學的財務戰(zhàn)略評價指標體系，重視財務風險的預防和管理，培養(yǎng)高水平的財務管理人才，全面推進企業(yè)財務戰(zhàn)略工作，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

一、競爭力與房地產(chǎn)企業(yè)財務管理戰(zhàn)略概述

核心競爭力是決定企業(yè)能否生存的重要指標，也是一個企業(yè)保持發(fā)展能力的重要要求，它具有獨特性、價值性、動態(tài)性的特點，受企業(yè)技能、營銷能力、管理能力等因素影響。一個企業(yè)的核心競爭力是否具有價值主要看能否滿足市場和客戶的需求，且能為客戶帶來很好的體驗感和優(yōu)質(zhì)服務，而在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，企業(yè)還能降低成本，提高效率，減少風險的發(fā)生則體現(xiàn)了財務管理戰(zhàn)略的應用水平。財務戰(zhàn)略是企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，是提高單位資產(chǎn)運營效率，進行資源整合優(yōu)化的重要方法。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有投資風險高、資金回收期長、資金占用規(guī)模大等特征，并且隨著市場的日漸成熟，加之各項調(diào)控和政策的不斷實施，企業(yè)經(jīng)營壓力逐漸增大。新環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須一改過去的粗獷式發(fā)展方式，重視戰(zhàn)略規(guī)劃和長期發(fā)展，以國家政策為基礎，順勢而上、逆勢而行，依靠良好的財務戰(zhàn)略管理不斷提升企業(yè)的核心競爭力。相對其它企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)資金涉及量大，環(huán)節(jié)多，財務管理工作比較繁瑣，財務戰(zhàn)略和企業(yè)競爭力間也有不可分割的聯(lián)系。通過財務管理工作能夠使單位的資金使用更加科學，財務工作更加規(guī)范，業(yè)務流程更加標準，最終實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，從而提升企業(yè)的市場競爭力。因此在激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務戰(zhàn)略管理是非常有必要的，但要注意的是，企業(yè)應根據(jù)不同發(fā)展階段的特征制定不同的財務發(fā)展戰(zhàn)略，只有符合當前發(fā)展需求的戰(zhàn)略管理才是企業(yè)所需要的，相反，如果一成不變，不同階段的財務發(fā)展戰(zhàn)略也不區(qū)別對待還將起到相反的作用。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)初具規(guī)模階段，這個時候企業(yè)已經(jīng)開始形成一定的競爭力，但自主創(chuàng)新能力比較弱，創(chuàng)造的利潤比較少，經(jīng)營風險則相對較大，這時要做的是站穩(wěn)腳跟，確立利潤增長點，如選擇一種對自己有優(yōu)勢的產(chǎn)品進行創(chuàng)新，財務管理工作要以增加現(xiàn)金流為主，關注項目的回報率和資金使用效率。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)擴張階段，這一時期企業(yè)競爭力已趨于穩(wěn)定且具有一定的持久性，可以獲取更多的利潤，但經(jīng)營風險依然很大，特別是在項目投資時，這時企業(yè)在經(jīng)營過程中要通過多種手段，多管齊下強化企業(yè)的競爭力，財務管理工作則要進行擴張財務戰(zhàn)略，降低資金成本，提高資金的周轉(zhuǎn)率，如進行資金融資時選擇高負債籌資戰(zhàn)略，留存大部分利潤為企業(yè)擴張?zhí)峁┵Y金支持。在房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長階段，這一時期企業(yè)競爭力已經(jīng)較為成熟，此時重組工作就變得較為重要，一系列橫向、縱向的并購能更好地協(xié)調(diào)企業(yè)的現(xiàn)金和業(yè)務流，也會創(chuàng)造一些新的利潤增長點，對于財務管理工作來說，為了有效緩解高收益、低負責、中分配的情況，可以通過資源戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移策略保證企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴張。最后則是在競爭力衰退的階段，企業(yè)應果斷作出決定，將不具有市場競爭力的產(chǎn)品撤出市場，獲取新的生存和發(fā)展機會，財務工作則應以防御為主，盡量減少損失，保存力量謀求其他方面發(fā)展，如選擇籌資方式時可以財務風險略高，但經(jīng)營風險必須比較低，新的投資項目必須要新的發(fā)光點和競爭力。

二、企業(yè)財務管理戰(zhàn)略影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)是一個集建筑、裝修、服務等為一體的綜合性的產(chǎn)業(yè)，它的財務管理戰(zhàn)略勢必會受到很多因素的影響，如經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)、內(nèi)部控制、經(jīng)營風險等，這些內(nèi)部和外部因素都會不同程度地影響企業(yè)財務管理戰(zhàn)略工作開展，因此，當前競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)做好財務戰(zhàn)略管理工作必須要先對這些影響因素做出認真分析。經(jīng)濟環(huán)境是企業(yè)生存的外部環(huán)境，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，是一個國家經(jīng)濟水平處于不同階段的體現(xiàn)，會隨著社會經(jīng)濟發(fā)生變動，而企業(yè)也應隨之調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，才能順應市場需求。除此之外，政策調(diào)控也是對房地產(chǎn)業(yè)影響較大的外部因素之一，特別是近兩年的政策疊加，促使房地產(chǎn)企業(yè)向更加規(guī)范、更加精致的方向發(fā)展，只要調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新管理模式，才能輕松化解政策調(diào)控帶來的發(fā)展困境，使企業(yè)在改革中也能持續(xù)擁有市場競爭力。內(nèi)部環(huán)境則以內(nèi)部控制為主要部分，構(gòu)建完備的房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控機制是有效強化房地產(chǎn)企業(yè)財務管理質(zhì)量的手段，也是保證財務戰(zhàn)略管理符合市場需求的重要條件，必須要引起企業(yè)的足夠重視，設立獨立的內(nèi)控部門，制定全面科學的內(nèi)控制度，創(chuàng)新內(nèi)控方法，進行全方面、全流程的內(nèi)控管理和監(jiān)督，對項目資金從預算、使用、決算進行全程化動態(tài)監(jiān)管，確保資金使用合理，推進財務工作向精細化管理發(fā)展。此外還要注意企業(yè)經(jīng)營過程中的風險，包括市場風險和財務風險，從財務角度來說，如資產(chǎn)負債率高，融資渠道有限，項目投資缺乏科學性等，而對于市場風險，我國國土面積比較大，一線城市帶動市場大局，地區(qū)差異導致市場也較為復雜，很容易引發(fā)一些市場動蕩，行業(yè)風險還是比較大的，需要企業(yè)客觀對待，盡量減少因發(fā)生風險為企業(yè)帶來的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略實施的保障措施

1投資戰(zhàn)略更加科學，實現(xiàn)多元化投資

隨著政策調(diào)整和市場需求發(fā)生變化，不同房地產(chǎn)企業(yè)在投資時也有所轉(zhuǎn)變，如有的向三四線城市發(fā)展，有的向一二線城市進軍，這都是根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段和戰(zhàn)略進行調(diào)整的。財務戰(zhàn)略管理就是基于影響資金流動的內(nèi)外部環(huán)境因素，對企業(yè)資金進行全局性、長期性與戰(zhàn)略性的謀劃和配置，有助于企業(yè)做出更科學的投資決策，從而實現(xiàn)穩(wěn)健投資，科學開發(fā)。通過分析企業(yè)的銷售額、盈利率、利潤率、負債率、資金周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)，清楚企業(yè)當前的財務情況，做出客觀理智的投資決策。如碧桂園，2016年和2017年銷售額分別為3000億和6000億，之后也在穩(wěn)定增長，但負債率也在不斷上升，到2018年高達89.35%，遠遠超出房地產(chǎn)行業(yè)的標準負債率70%，財務風險相當高，一旦出現(xiàn)不能及時償債，籌資資金也會很困難，將為企業(yè)帶來不可預估的損失，財務戰(zhàn)略管理必須重視。它們需要暫停一些激進型、盲目型的投資選擇，保證穩(wěn)健投資、科學開發(fā)，同時要調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，適當減少長期借款，可以發(fā)揮碧桂園的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，分散投資，保持三四線城市的投入建設水平，適當轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，促進資金的合理使用和配置，增大現(xiàn)金流持有，降低負債率，通過財務戰(zhàn)略調(diào)整持續(xù)保持市場競爭力。

2房地產(chǎn)企業(yè)應建立財務風險控制體系，做好財務風險管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般開發(fā)周期長，投資大且資金使用周期較長，行業(yè)具有高資本、密集度高、風險高的特性。因此，面對資源整合時一定要做好財務風險的管理，盡量減少資金的占用周期，擴寬融資渠道的同時降低融資成本，減少資金投入和周轉(zhuǎn)率，而要達到這些目的都需要做好企業(yè)財務風險管理工作。一是可以全面推行資本預算管理制度，發(fā)揮資本管理在財務管理中的核心作用，通過對營運資金的分析和預測，結(jié)合項目和投資情況，確定合理的現(xiàn)金預算金額和最佳現(xiàn)金持有量，嚴格控制企業(yè)的現(xiàn)金流，為企業(yè)資金使用留足空間。二是建立完善的風險預警系統(tǒng)，在進行項目投資時，要盡量將雞蛋放到不同的籃子里，通過戰(zhàn)略管理分散投資風險，關注投資回報率，一旦發(fā)現(xiàn)風險偏高或有風險預警及時進行調(diào)整。三是動態(tài)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的成本，了解任一階段項目的實際成本和目標成本，如果某一時期某一成本偏離目標成本較遠，及時與相關部門進行溝通，通過整體的成本動態(tài)管理，對成本目標、成本控制、資金支付和利潤進行具體分析，及時做出調(diào)整，減少財務風險發(fā)生的機率。

3不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理隊伍水平

競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略管理對財務人員的專業(yè)水平提出了更高的要求，相關從業(yè)人員不僅要具備高水平的財務核算能力，還要具備一定的戰(zhàn)略思想，擁有財務管理能力和戰(zhàn)略管理能力，但從目前企業(yè)情況來看，財務管理隊伍水平和實際發(fā)展需要還存在一定差距。為了進一步提高相關人員的專業(yè)能力，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合自身情況，有針對性地進行定期培訓和外部學習，如對財務人員信息化運用能力的培訓，財務戰(zhàn)略管理能力培訓等，通過高水平人才提升企業(yè)的市場競爭力，同時企業(yè)還要注意在人才引進時應嚴格遵守用人要求的標準，對在職員工可通過房地產(chǎn)企業(yè)財務管理培訓機制、考核機制、激勵機制等方法，不斷激發(fā)員工主動學習，養(yǎng)成勤思考、善交流的好習慣，不管市場如何變化，自身的專業(yè)水平都能滿足當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要。

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作者:郭家羽 單位:河南省美景集團有限公司