商業(yè)項(xiàng)目策劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目；策劃；市場(chǎng)

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義：對(duì)于策劃，美國(guó)哈佛企業(yè)管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理?！?。具體來(lái)說(shuō)就是人們針對(duì)某一特定問(wèn)題，從若干可供選擇的有關(guān)未來(lái)事件的設(shè)想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進(jìn)行的構(gòu)思、規(guī)劃、論證、比較選擇等一系列行動(dòng)過(guò)程。策劃實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)根據(jù)已經(jīng)掌握的現(xiàn)實(shí)資料，預(yù)測(cè)事物的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)圍繞某一事物或活動(dòng)的特定目標(biāo)，全面構(gòu)思、分析與事物或活動(dòng)目標(biāo)有關(guān)的各方面內(nèi)容，并形成一份系統(tǒng)完整的書面方案的活動(dòng)。

項(xiàng)目策劃就是從識(shí)別項(xiàng)目開始，經(jīng)過(guò)機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目選定、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目規(guī)劃等一系列行動(dòng)來(lái)指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程，它也是激發(fā)創(chuàng)意，有效地運(yùn)用項(xiàng)目中的有限資源，選定可行的方案、達(dá)成預(yù)定的目標(biāo)、解決難題的過(guò)程。

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。地產(chǎn)項(xiàng)目策劃按照策劃階段的不同可以分為項(xiàng)目前期策劃、項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的策劃。其中，地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目所作的全局策劃，能為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營(yíng)提供指導(dǎo)；項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃和運(yùn)營(yíng)階段的策劃只是針對(duì)項(xiàng)目在不同階段所做的專業(yè)化或單一化策劃。

雖然目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于蓬勃期，國(guó)家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施，確保我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過(guò)程中依然曝露出許多不足之處。

（一）市場(chǎng)調(diào)研不充分。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)常常忽視前期規(guī)劃的重要性，不愿時(shí)間和金錢投入到市場(chǎng)調(diào)研與分析上，盲目進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，很多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案缺少詳細(xì)合理的可行性研究。也有些開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究如蜻蜓點(diǎn)水般的一帶而過(guò)，忽視了對(duì)項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，套用已有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，過(guò)高估計(jì)開發(fā)能力和市場(chǎng)前景，盲目的投資建設(shè)，而且易導(dǎo)致后期產(chǎn)生較多的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。

（二）項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確。由于我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)還不成熟，項(xiàng)目策劃位缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重分離，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合管理的經(jīng)驗(yàn)，片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，使得項(xiàng)目定位脫離實(shí)際市場(chǎng)需求，不能準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，使得目標(biāo)客戶群的定位發(fā)生偏差，不能形成有效的供給，導(dǎo)致我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)相對(duì)完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，十分不利于今后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

（三）項(xiàng)目選址不合理。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性投資，項(xiàng)目選址關(guān)系著未來(lái)商鋪生意的投資收益和發(fā)展前景。而然個(gè)別開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和人文環(huán)境，未能考慮城市規(guī)劃、交通條件、客流規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，缺乏對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置考察及經(jīng)營(yíng)狀況長(zhǎng)期策劃，盲目的將開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)在居民少的地段、死巷等位置，結(jié)果導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)火火開店，靜悄悄關(guān)門的局面。

（四）項(xiàng)目規(guī)劃不可行。開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，往往忽視了項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，用商用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)，脫離商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)，不能充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的特征。有些開發(fā)商不惜重金打造標(biāo)志性商業(yè)建筑，過(guò)于注重建筑外觀設(shè)計(jì)及投入，而忽視了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，缺乏相關(guān)的配套設(shè)施，導(dǎo)致內(nèi)部空間利用率下降。更有一些開發(fā)商崇洋，使得商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息完全與國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況不符，導(dǎo)致水土不服，利用價(jià)值下降。

針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程存在的不足，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)更加科學(xué)性和合理性。

（一）重視市場(chǎng)調(diào)查分析。市場(chǎng)調(diào)查分析關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過(guò)程中一定要重視市場(chǎng)調(diào)查分析。重點(diǎn)加加對(duì)項(xiàng)目的地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，全面調(diào)查不同層次的消費(fèi)者需求、購(gòu)買習(xí)慣、以及價(jià)位承受能力。加大對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性研究，開發(fā)商提高對(duì)擬建項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)能力，避免盲目投資建設(shè)，而提高決策的準(zhǔn)確性和可行性。

（二）抓住市場(chǎng)缺口，準(zhǔn)確定位。為了提高項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，開發(fā)要通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的策劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合。要善于發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)及潛在需求，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境后，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，運(yùn)用正確的手段和方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的定位。在項(xiàng)目策劃過(guò)程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應(yīng)突出項(xiàng)目的個(gè)性化，從而使得策劃方案具有創(chuàng)意，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式也要根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行合理規(guī)劃，從而使項(xiàng)目的功能、效益和成本相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（三）合理選擇項(xiàng)目地址。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性投資，項(xiàng)目選址對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)尤為重要。一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，而且還能促進(jìn)項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，他們對(duì)銷售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質(zhì)的商品，尤其是對(duì)購(gòu)物便利性需求更高，商業(yè)項(xiàng)目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商家在選址的過(guò)程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利），認(rèn)真規(guī)劃，為消費(fèi)者提供更加便利的條件。

（四）切實(shí)可行的策劃方案。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場(chǎng)需求，在追逐商業(yè)地產(chǎn)高額利潤(rùn)的同進(jìn)，更要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，科學(xué)編寫策劃方案，充分體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和項(xiàng)目規(guī)劃的合理性與多樣性。策劃人員要結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，準(zhǔn)確把握商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息等情況，合理把項(xiàng)目?jī)?nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，提高內(nèi)部空間的利用率，充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征，同時(shí)也致力于滿足目標(biāo)客戶的需要。策劃人員也要時(shí)刻掌握所策劃項(xiàng)目的相關(guān)信息，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，隨時(shí)讓策劃方案與市場(chǎng)變化相符合，確保策劃的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。

總體來(lái)說(shuō)，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的研究國(guó)內(nèi)還處于起步階段，而國(guó)外方面的研究雖然比較完善。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的研究雖不能生搬硬套于我國(guó)的具體情況，但可以結(jié)合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況加以借鑒，找出適合我國(guó)基本國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

在中地行鼎盛時(shí)期，為尋求個(gè)人突破，他又毅然創(chuàng)辦了旭輝國(guó)際地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，與他的新伙伴們開始超越自我的二次創(chuàng)業(yè)。創(chuàng)造奇跡的馮暉，運(yùn)用其獨(dú)創(chuàng)的房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃服務(wù)模式（RSMO），在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)令業(yè)內(nèi)贊嘆的經(jīng)典案例，演繹了一幕幕地產(chǎn)傳奇故事。

與馮暉對(duì)坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業(yè)家的內(nèi)心獨(dú)白以及其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的信心、希望、憂慮與設(shè)想......

充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略供應(yīng)商，為什么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘？

馮暉：我在十年前就預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)在新世紀(jì)必然有一個(gè)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，就想通過(guò)一個(gè)個(gè)的案例，把商業(yè)地產(chǎn)的理論體系和專業(yè)化服務(wù)做起來(lái)。因?yàn)閷?duì)于我們地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來(lái)越窄了，一是住宅地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越趨于平穩(wěn)和理性，最后達(dá)到市場(chǎng)平衡，房地產(chǎn)行業(yè)需要新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是住宅產(chǎn)品沒(méi)有再生性，屬于消費(fèi)性地產(chǎn)，使用年限是70年，人們住在里面，變動(dòng)性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對(duì)我來(lái)說(shuō)，感到缺乏挑戰(zhàn)性。而商業(yè)地產(chǎn)就不同了，它的使用年限是40年，具有更新?lián)Q代性，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來(lái)，具有五大特點(diǎn)：一是價(jià)值高；二是可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)；三是充分享受物業(yè)的增值；四是它延伸出來(lái)的邊際效益和回報(bào)是住宅所沒(méi)有的；五是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，所以它屬于動(dòng)力地產(chǎn)的范疇。

我國(guó)目前正處于城市化高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)使傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)發(fā)生裂變，這是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的事業(yè)。城市能將商業(yè)的價(jià)值無(wú)限擴(kuò)大，并為商業(yè)的現(xiàn)代化、多元化提供最現(xiàn)實(shí)最厚重的載體。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)質(zhì)上就是將城市經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)重量級(jí)板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產(chǎn)品”――商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長(zhǎng)達(dá)10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更顯蓬勃發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向動(dòng)力型地產(chǎn)裂變。

發(fā)展商不能往火坑里跳

記者：有人說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就要遵循商業(yè)規(guī)律。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有四個(gè)重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規(guī)劃；其三是商戶組合；其四是經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)，“商業(yè)”是靈魂，地產(chǎn)是載體， 正因?yàn)樵S多開發(fā)商是初次涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，所以犯了原則性錯(cuò)誤：用住宅開發(fā)的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏得長(zhǎng)線投資回報(bào)和現(xiàn)金流的獲益方式。

這么多年，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的個(gè)案極少，失敗的則比比皆是。沒(méi)有足夠的資金實(shí)力、沒(méi)有等待漫長(zhǎng)的回報(bào)期的耐心、沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！這是有道理的。投資商業(yè)地產(chǎn)如果沒(méi)有一定的投資分析和中長(zhǎng)線投資技巧、預(yù)測(cè)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就最好謹(jǐn)慎為之。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)比住宅地產(chǎn)還要厲害，沒(méi)實(shí)力、沒(méi)耐心、沒(méi)經(jīng)驗(yàn)無(wú)異于玩火。

記者：你對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)有何看法與見解？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)更容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗耐顿Y量越大，回收期更長(zhǎng)，投資下去，如果后續(xù)經(jīng)營(yíng)不好，很難取得理想的回報(bào)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整個(gè)城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，投資者的資金收不回來(lái)，開發(fā)商是沒(méi)有第二次生命的，經(jīng)營(yíng)者的資金沉淀在鋪位上，對(duì)專業(yè)管理者意味著管理的失敗，對(duì)終端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是享受服務(wù)方面的損失，從政府的角度看是城市規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)敗筆，因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目都是城市規(guī)劃的重要課題。

當(dāng)前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有六個(gè)方面：一是有的發(fā)展商因?yàn)閷?duì)商業(yè)不了解，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很??；未來(lái)兩年，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的項(xiàng)目可能會(huì)有大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報(bào)的投資人會(huì)找開發(fā)商清算。

二是商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問(wèn)題。商業(yè)與地產(chǎn)對(duì)應(yīng)不起來(lái)，場(chǎng)和市對(duì)應(yīng)不起來(lái)，商業(yè)建筑和零售商的需求對(duì)應(yīng)不起來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致招數(shù)困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費(fèi)。

三是政府正充分看到商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)監(jiān)督。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，與國(guó)際成熟開發(fā)套路不同，由于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基金支持，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打擊更大，更直接。

四是沒(méi)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)資產(chǎn)重組合作和轉(zhuǎn)讓有實(shí)力的開發(fā)商是較好的辦法。有的開發(fā)商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價(jià)銷售辦法，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目爛尾，后續(xù)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，其危害性更大。

五是隨著零售業(yè)在今年年底徹底對(duì)外開放，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的開發(fā)水平在提升，并逐漸與國(guó)際化接軌，但國(guó)外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國(guó)的國(guó)情，盲目引進(jìn)和照搬也不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

六是如何找到一套國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行之有效的本土化運(yùn)營(yíng)的形式，這是迫在眉睫的問(wèn)題。舶來(lái)品在國(guó)內(nèi)行不通。只租不售，錢從何來(lái)？物業(yè)既要賣的好，又要經(jīng)營(yíng)得好，這才是打開商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的金鑰匙。

需要系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃模式

記者：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點(diǎn)嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠立項(xiàng)，大多因?yàn)檫@些項(xiàng)目存在一定的商業(yè)價(jià)值，也就是說(shuō)都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。各自有各自的優(yōu)劣勢(shì)，只要我們把土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是會(huì)成功的。

地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多，當(dāng)然不是研究土地的化學(xué)成分，那是農(nóng)業(yè)所需要的。我們要研究的是土地的經(jīng)濟(jì)地理屬性，研究它的空間位置，我們常?？吹轿惶幫粭l路上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個(gè)十分重要的原因是對(duì)地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個(gè)地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周圍環(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會(huì)給項(xiàng)目找到清晰的定位。

記者：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃，能談?wù)劸唧w做法嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是需要精心策劃的，沒(méi)有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是注定走不長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前在地產(chǎn)策劃營(yíng)銷界有三大類型，一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機(jī)構(gòu)，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶往往難以執(zhí)行；一種是以房地產(chǎn)銷售為主的實(shí)操性公司，善于具體的銷售業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)，以某一項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)受到業(yè)界的贊譽(yù)，但因?yàn)槿狈?yīng)有的高度，不能給與客戶一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。近年來(lái)又有一種所謂全程參與的策劃營(yíng)銷觀點(diǎn)，主張策劃?rùn)C(jī)構(gòu)從項(xiàng)目一開始就參與進(jìn)去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個(gè)環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項(xiàng)目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功必須要有一個(gè)創(chuàng)新的服務(wù)模式來(lái)保障。

記者： 你有沒(méi)有更好的模式來(lái)解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃”模式的英文簡(jiǎn)寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題策劃模式，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，RSMO模式不是注重的某一點(diǎn)、某個(gè)局部、某個(gè)時(shí)期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實(shí)可行的解決方案，最后在項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行整體統(tǒng)籌運(yùn)作。

運(yùn)營(yíng)策劃與全程策劃等其他模式的區(qū)別在于：在實(shí)操中，由于很多策劃公司沒(méi)足夠的資源與專業(yè)支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無(wú)法給開發(fā)商以建設(shè)性的指導(dǎo)。所以由于自身專業(yè)的限制，全程策劃根本無(wú)法保障策劃的真正成功。

第3篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

關(guān)鍵詞：建筑策劃；過(guò)程分析；商業(yè)建筑；

前言

商業(yè)建筑要適應(yīng)越來(lái)越多的服務(wù)內(nèi)容,提供靈活多變的空間,除造型的特色外,內(nèi)部空間環(huán)境設(shè)計(jì)也要研究人們的心理。商業(yè)建筑策劃將面臨更多更廣泛的問(wèn)題,其深度和廣度的增加將不斷充實(shí)和完善建筑策劃這門新興學(xué)科。隨著商業(yè)建筑策劃理論研究的深入,它的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益將日益被人們所重視,其研究機(jī)構(gòu)的組織形式、管理體制也將日益完善,我國(guó)的建筑學(xué)領(lǐng)域的發(fā)展也將呈現(xiàn)一個(gè)全新的格局。

一、商業(yè)建筑策劃的過(guò)程分析研究

1、總體項(xiàng)目構(gòu)想

總體項(xiàng)目構(gòu)想包括商業(yè)建筑外部條件的把握和商業(yè)建筑內(nèi)部條件的調(diào)查。外部條件主要是指圍繞建筑的社會(huì)條件和地域條件。社會(huì)要求來(lái)自各個(gè)方面,建筑是和地域分不開的。商業(yè)建筑的建筑策劃,則要研究在城市中的作用、與周圍道路、廣場(chǎng)等公共空間的關(guān)系,外形的研究也要考慮在城市景觀中所充當(dāng)?shù)慕巧约八诘貐^(qū)的建筑風(fēng)格特色、建筑限高與體量大小等,應(yīng)該做到與城市景觀有機(jī)結(jié)合在一起。社會(huì)的要求方面,不只局限于建筑物用地周圍的相互關(guān)系,還必須對(duì)環(huán)境進(jìn)行全面考慮和研究,這些外部條件是做好建筑策劃的關(guān)鍵。商業(yè)建筑內(nèi)部條件的調(diào)查是對(duì)建筑自身的最直接的功能上的要求?，F(xiàn)代商業(yè)建筑無(wú)疑是城市總體面貌的重要特色之一。

2、目標(biāo)分析及確定

商業(yè)建筑是消費(fèi)市場(chǎng)買賣雙方進(jìn)行商品交易活動(dòng)的建筑空間。按建筑空間規(guī)模的變化分類可分為大、中、小型商店,但此標(biāo)準(zhǔn)常因建筑類型的不同和國(guó)家地區(qū)的區(qū)別而異。按建筑空間形式分可分為以下幾種:獨(dú)立設(shè)置在一幢建筑內(nèi)的獨(dú)立式商店；與其他用途的建筑如住宅、辦公寫字樓、旅館、車站等組合修建而結(jié)合為整體的合建式商店；和在街道兩旁毗鄰相連修建商店組合而成的商業(yè)街；采取交通措施,保證步行購(gòu)物、安全舒適的步行商業(yè)街；商業(yè)街上空架設(shè)屋頂拱廊的室內(nèi)商業(yè)街；設(shè)于城市地下或建筑地下層的地下商場(chǎng)和地下商業(yè)街等。商業(yè)建筑的類型是豐富多彩的,而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步越來(lái)越呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。只有綜合運(yùn)用各學(xué)科領(lǐng)域交錯(cuò)發(fā)展、相互融合形成的現(xiàn)代觀點(diǎn)來(lái)分析、判斷、決策,才能設(shè)計(jì)出真正為買賣雙方歡迎的商業(yè)建筑空間。

3、策劃內(nèi)容

策劃內(nèi)容包括組織策劃、經(jīng)營(yíng)策劃、空間策劃、技術(shù)策劃。建筑策劃業(yè)務(wù)的內(nèi)容,根據(jù)對(duì)象而有所差異。對(duì)集合住宅、社區(qū)、新市鎮(zhèn)或?qū)W校來(lái)說(shuō),建筑物的內(nèi)部或配置等空間策劃,往往是整個(gè)建筑策劃的最主要的部分。相對(duì)的,在商業(yè)建筑策劃中,由于預(yù)估建筑物營(yíng)運(yùn)的收支是非常重要的工作,因此經(jīng)營(yíng)策劃便成為建筑策劃中非常重要的部分。不過(guò),隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),其建筑動(dòng)機(jī)的思考也出現(xiàn)了變化。建筑已經(jīng)擴(kuò)展成一種表達(dá)企業(yè)特有形象的方式,并且將這重點(diǎn)導(dǎo)入“究竟要如何建造何種建筑物”的空間策劃中。為吸引顧客而策定商業(yè)建筑的過(guò)程中,在組織策劃、空間策劃、經(jīng)營(yíng)策劃中無(wú)不體現(xiàn)了集客這一概念,其中空間策劃和技術(shù)策劃是和建筑緊密相連的。對(duì)于商業(yè)建筑,由于其主要目的是贏利,故在做此類建筑策劃時(shí),應(yīng)加重經(jīng)營(yíng)策劃的分量,在人員的配置上,重點(diǎn)是熟悉市場(chǎng)、懂經(jīng)營(yíng)的人員的加入、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查、分析,建筑策劃的總負(fù)責(zé)人也應(yīng)該是一位對(duì)市場(chǎng)有一定了解的建筑師。

①空間策劃。商業(yè)是城市中最活躍的經(jīng)濟(jì)成分之一,亦是城市形成和發(fā)展的主要推動(dòng)力之一,商業(yè)建筑是城市的時(shí)裝,變化多樣,發(fā)展迅速。商業(yè)空間是城市布局的重點(diǎn)?？臻g策劃可以分為計(jì)劃、功能、展示等項(xiàng)目,計(jì)劃是指基地面積、商場(chǎng)規(guī)模或通路的寬度之決定等策略。此外,還包括商場(chǎng)內(nèi)通行之方便性(電梯、電扶梯的配置、交通等),使交通具有回游性,使顧客與商品的接觸會(huì)盡量增加,自然增加了購(gòu)買率,同時(shí)還包括商業(yè)建筑將來(lái)的布局發(fā)展等等。計(jì)劃策劃包括規(guī)模策劃和發(fā)展策劃。在確定商業(yè)建筑的規(guī)模時(shí),應(yīng)根據(jù)地區(qū)特點(diǎn),購(gòu)買力狀況,以及便利消費(fèi)者購(gòu)買和經(jīng)濟(jì)核算等原則進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,合理安排,區(qū)別不同情況設(shè)置大、中、小型商店。我們知道,任何形式的商業(yè)建筑的服務(wù)半徑都是有限的,在今天日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,如何贏得顧客的信賴和回頭率是至關(guān)重要的。如何讓顧客在每一次購(gòu)物中都能獲取新意呢?發(fā)展是必要的。但發(fā)展又不是盲從的。從策劃開始就應(yīng)該有考慮和遠(yuǎn)見,以盡可以在項(xiàng)目選擇和用地等方面留出發(fā)展的余地。發(fā)展的模式歸納起來(lái)有三大類:內(nèi)部擴(kuò)展與完善模式；局部擴(kuò)展模式；整體擴(kuò)展模式。至于將來(lái)采取何種模式發(fā)展,要看企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)而定,不能盲目追隨潮流,要注意避免選擇不必要的改造性不強(qiáng)的商業(yè)建筑類型。

②技術(shù)策劃。在商業(yè)建筑策劃中,為了創(chuàng)造一個(gè)既試用又舒適的空間環(huán)境,必須充分利用近代科學(xué)技術(shù)的一切新成就從空間“質(zhì)”的方面來(lái)保證功能的合理性。這樣不僅可以體現(xiàn)新技術(shù)的實(shí)用性,也可以為商業(yè)空間帶來(lái)新的活力,注入新的血液。選用合理經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形式以形成功能所要求的空間形式,根據(jù)商業(yè)建筑的性質(zhì)、等級(jí)等不同類別采取不同的結(jié)構(gòu)形式。如大規(guī)模的商業(yè)建筑,結(jié)構(gòu)多采用鋼筋混凝土框架；設(shè)置于住宅、辦公樓等建筑底層的商業(yè)建筑,其營(yíng)業(yè)廳形式受上部建筑的制約,結(jié)構(gòu)常采用混合式或框架式。而某些單層或低層的大面積的連鎖商場(chǎng)可采用鋼結(jié)構(gòu)或拱等結(jié)構(gòu)形式。同時(shí)還要考慮充分利用天然采光、通風(fēng)、日照等自然條件；設(shè)置空調(diào)裝置以保證室內(nèi)合適的溫度和濕度,同時(shí)商品的種類繁多要求空調(diào)種類有一定的靈活性；設(shè)置消防報(bào)警系統(tǒng),設(shè)置足夠的防排煙設(shè)備,在貨物存放處和營(yíng)業(yè)廳應(yīng)考慮避免火災(zāi)和引導(dǎo)疏散等要求；設(shè)置樓宇自動(dòng)化―――智能系統(tǒng)；設(shè)置具有完善的中央管理及自控系統(tǒng),提供中央整體監(jiān)察,對(duì)機(jī)電設(shè)備故障做出及時(shí)的覺(jué)察與分析；充分利用商場(chǎng)內(nèi)部具有的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音和多媒體虛擬專用網(wǎng)的服務(wù)。

4、策劃方案的完成

目前,國(guó)外建筑設(shè)計(jì)中的概念設(shè)計(jì)已有很久的歷史了,國(guó)內(nèi)的這類設(shè)計(jì)實(shí)踐也在日益增多,正在逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。對(duì)于建筑策劃來(lái)說(shuō),要決定建筑的性質(zhì)、性格、規(guī)模、利用方式等,從而擬訂建設(shè)任務(wù)書,但如果沒(méi)有具體的建筑構(gòu)想和方案,決定這些條件是困難的。這種研究性的方案設(shè)計(jì)應(yīng)屬于建筑策劃的范疇而不是建設(shè)項(xiàng)目的正式設(shè)計(jì)。它只是建筑策劃的一部分,只是依據(jù)這種探討性的設(shè)計(jì)為建筑策劃的其他內(nèi)容提供參考。商業(yè)建筑策劃報(bào)告的擬訂,是將整個(gè)策劃工作文件化、邏輯化、資料化、規(guī)則化、格式化的過(guò)程。它的結(jié)論是商業(yè)建筑策劃全部工作的總結(jié)和表述,它將對(duì)下一步的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)工作起到科學(xué)的指導(dǎo)作用,是商業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)的科學(xué)的合乎邏輯的依據(jù),也便于投資者做出正確的選擇。結(jié)論報(bào)告包括框圖和文字表格兩大部分,其中框圖部分包括經(jīng)濟(jì)模式、環(huán)境模式、人口構(gòu)成模式、使用模式、商業(yè)空間組合模式框圖及項(xiàng)目評(píng)價(jià)、決策圖式；文字表格部分包括項(xiàng)目的規(guī)模及主題,商業(yè)建筑主要服務(wù)對(duì)象,造價(jià)表、經(jīng)濟(jì)損益表、結(jié)構(gòu)造型材料表、建設(shè)周期表。實(shí)施總結(jié)包括促銷、后續(xù)調(diào)查、定期抽檢。并對(duì)策劃方案總結(jié),為今后的策劃工作積累經(jīng)驗(yàn)。

第4篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

我公司對(duì)商業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)幾乎為零，目前我公司唯一開發(fā)的一個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目，還是與其他商業(yè)公司合作開發(fā)。從12年拿地到現(xiàn)在，設(shè)計(jì)圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因?yàn)殡娞菀豁?xiàng)的變更簽證，造成的損失就上100萬(wàn)，地基工程變更上1000萬(wàn)。邊施工邊設(shè)計(jì)是家常便飯，項(xiàng)目工期是一拖再拖，不能按期交房的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。詳細(xì)探明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別，對(duì)我們更好地操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。

商業(yè)地區(qū)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大，主要是底樓位置要求、目標(biāo)顧客、功能用途、消費(fèi)環(huán)節(jié)、物業(yè)要求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方式、投資回報(bào)形式、專業(yè)程度、綜合實(shí)力等等。

1.產(chǎn)品性質(zhì)不同

住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費(fèi)者購(gòu)買的主要?jiǎng)右颍瑑r(jià)值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價(jià)值表現(xiàn)。

商鋪的絕大多數(shù)買主購(gòu)買的首要目的是出租獲利，已經(jīng)商鋪本身的售價(jià)升值。購(gòu)買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過(guò)商鋪這一“產(chǎn)品”實(shí)現(xiàn)保值增值。因此，商鋪的本質(zhì)是金融產(chǎn)品。

2.價(jià)值體系不同

住宅項(xiàng)目的主體是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司，開發(fā)商移交產(chǎn)品后價(jià)值就得以實(shí)現(xiàn)；而綜合型商業(yè)項(xiàng)目中，需要開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商戶、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者6種角色，商鋪開業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)，商鋪的價(jià)值才算真正得以實(shí)現(xiàn)。

3.客戶構(gòu)成不同

住宅的購(gòu)買者主要是小資階層、白領(lǐng)階層、普通人員，現(xiàn)目前市場(chǎng)條件下，基本是自用，投資者較少。商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買者則是一般的經(jīng)營(yíng)戶和投資者，自營(yíng)與投資者的比例反而是3：7或2：8。

以上的不同，注定了開發(fā)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是以下幾方面：

3.1地理位置方面

住宅地產(chǎn)的環(huán)境，只要能進(jìn)人，只要能通車就行；商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先體現(xiàn)就是地理位置，應(yīng)選擇成熟的商業(yè)區(qū)或者是有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。

3.2銷售策略方面

商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為投資動(dòng)力，即商業(yè)銷售后要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷策略目標(biāo)是讓人認(rèn)可項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略目標(biāo)不但要認(rèn)可項(xiàng)目，更重要的是要讓他們對(duì)項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)管理有信心，對(duì)項(xiàng)目今后的增值升值有信心。即需要通過(guò)對(duì)商業(yè)發(fā)展前景、片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景、經(jīng)營(yíng)管理承諾的分析、論證引導(dǎo)客戶建立起投資的信心。

3.3推廣節(jié)奏方面：產(chǎn)品決定客戶，客戶決定推廣

住宅的推廣過(guò)程的重點(diǎn)和難點(diǎn)是在項(xiàng)目還沒(méi)有具體形象的時(shí)候。因?yàn)樵陧?xiàng)目前期，所有的定位和設(shè)計(jì)都只停留在圖紙上，人們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度存有一定的謹(jǐn)慎，而隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，項(xiàng)目逐漸呈現(xiàn)在人們的面前時(shí)，對(duì)人們的信心是非常有利的支持。

商業(yè)項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)階段是項(xiàng)目開盤前后，這是商業(yè)項(xiàng)目銷售的黃金時(shí)間。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買動(dòng)力來(lái)源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項(xiàng)目推廣的信息傳達(dá)。在項(xiàng)目操作的前期，開發(fā)商具有信息優(yōu)勢(shì)，可以有甄別地傳達(dá)信息，很容易樹立起客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，短時(shí)間內(nèi)促成銷售行為的產(chǎn)生。但隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，開發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會(huì)更多，購(gòu)買猶豫性也就不斷增強(qiáng)。同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目必須要能招商營(yíng)業(yè)才能初步體現(xiàn)其價(jià)值，因此開始營(yíng)業(yè)前的招商進(jìn)展，營(yíng)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響了各個(gè)層面客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。

3.4綜合實(shí)力方面

從資金運(yùn)作的角度講，對(duì)于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)很高，商業(yè)銷售完成后，對(duì)后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的培育期，實(shí)現(xiàn)盈利。即商業(yè)地產(chǎn)的資金投入周期長(zhǎng)，回籠資金慢，財(cái)務(wù)壓力大。需要公司強(qiáng)力的資金實(shí)力，才能支撐項(xiàng)目開發(fā)完成，獲得贏力。我公司開發(fā)的項(xiàng)目，就是從12年5月開始資金投入，預(yù)計(jì)到17年才能回本，后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)良好，才能獲得利潤(rùn)。

3.5對(duì)專業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)要求方面

第5篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

一些商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足的原因，會(huì)導(dǎo)致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結(jié)一下造成商業(yè)地產(chǎn)招商開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善的原因，希望對(duì)受眾有淺許幫助。

一忌：請(qǐng)無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司全程運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)操作完全不等同于產(chǎn)品與社區(qū)房產(chǎn)的操作模式，它需要的是系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式支撐，各個(gè)不同的環(huán)節(jié)都需要精于商場(chǎng)操作的人力運(yùn)作，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不經(jīng)考慮就聘請(qǐng)一些毫無(wú)商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司來(lái)做全程運(yùn)營(yíng)，實(shí)在是犯了商業(yè)地產(chǎn)的操作大忌，試問(wèn)，連基本的動(dòng)線設(shè)計(jì)都不會(huì)的策劃公司你敢相信嗎？

在我接觸商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)很多策劃公司依然在運(yùn)用為企業(yè)產(chǎn)品策劃時(shí)的思路在實(shí)施，更多的甚至是在用頭腦風(fēng)暴進(jìn)行“概念”炒做，以為只要有一個(gè)好的概念，就可以一切無(wú)憂，殊不知，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)系統(tǒng)是互為聯(lián)系的，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)模式、管理體系構(gòu)構(gòu)建的支持才是最終商場(chǎng)是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對(duì)的商戶更關(guān)心的是內(nèi)在的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，否則概念再好，招商后的存活率也是相當(dāng)渺茫。

二忌：混淆的市場(chǎng)調(diào)研

很多商業(yè)地產(chǎn)的操作公司依然從項(xiàng)目周邊各經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布、消費(fèi)者調(diào)研、人流、社區(qū)居民分布等基本要素的來(lái)操作，這是傳統(tǒng)社區(qū)類住宅調(diào)研的方法，此類調(diào)研只能做為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中的一個(gè)小要素。

商業(yè)地產(chǎn)的操作在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，更注重當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu)，會(huì)從當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合做為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各個(gè)商圈主業(yè)態(tài)、模式進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目的本身情況進(jìn)行綜合評(píng)析，以此為后續(xù)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃提供科學(xué)支持。

我5月份操作的一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)與我們同時(shí)收取調(diào)研費(fèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的是國(guó)內(nèi)一家著名的策劃公司，對(duì)方派了6個(gè)人的項(xiàng)目組到達(dá)，但是我們發(fā)現(xiàn)，6個(gè)人中沒(méi)有一個(gè)人操作過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，只有他們的項(xiàng)目總監(jiān)曾經(jīng)策劃過(guò)住宅房產(chǎn)，而且有四個(gè)是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調(diào)報(bào)告中，他們?yōu)樯虉?chǎng)定位的基本依據(jù)就是調(diào)研了數(shù)以千計(jì)的消費(fèi)者后，根據(jù)消費(fèi)者的需求，為該商場(chǎng)做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒(méi)有去考慮此類的業(yè)態(tài)組合能否讓商場(chǎng)持續(xù)存活，如此的做法是典型不知深淺的不負(fù)責(zé)任的思想，

三忌：自以為是的另類定位

沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司及部分商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，差異化策略會(huì)做為規(guī)劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習(xí)慣了產(chǎn)品的概念模式，以為商業(yè)地產(chǎn)的操作也會(huì)一樣火爆，而只以概念為突破口，想當(dāng)然的將商業(yè)地產(chǎn)打造成定位獨(dú)特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場(chǎng)業(yè)態(tài)如何搭配？市場(chǎng)是否是如此大的容量等核心問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)想操作成另類獨(dú)特的定位形式有三個(gè)要素：1）、核心商圈。2）、交通發(fā)達(dá)。3）、營(yíng)業(yè)面積低于3000平。

如果背棄了以上三點(diǎn)要素，既使招商情況再好，開業(yè)兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)顯出疲態(tài)，業(yè)戶糾紛100%會(huì)發(fā)生，倒閉是理所當(dāng)然的事。

四忌：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，急功近利簽約

業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)最忌諱的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會(huì)個(gè)人口頭答應(yīng)商戶的一些附加條件，這都為開業(yè)后商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)埋下不好的伏筆；因?yàn)椴蛔銎奉愐?，開業(yè)后商場(chǎng)的重貨現(xiàn)象非常嚴(yán)重，惡性競(jìng)爭(zhēng)難免，甚至有的商戶大動(dòng)干戈；如果開業(yè)后經(jīng)營(yíng)順利，業(yè)戶的矛盾不會(huì)激發(fā)，一旦開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不順，所有的問(wèn)題原因?qū)?huì)直接全部推給商場(chǎng)方，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)極為不利。

有一家商場(chǎng)，為了快速回款，競(jìng)?cè)话讶藲庾钔呐灶惿唐啡糠旁谝粯墙?jīng)營(yíng)，而將二三樓做成男裝與家紡類，結(jié)果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個(gè)低級(jí)的規(guī)劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場(chǎng)的糾紛天天發(fā)生，再加上簽約時(shí)不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場(chǎng)退租，商場(chǎng)根本不可能進(jìn)行大調(diào)整，而苦不堪言。

五忌：動(dòng)線處處死角

動(dòng)線設(shè)計(jì)是商場(chǎng)開業(yè)后全面盈利的關(guān)鍵因素，只有將動(dòng)線設(shè)計(jì)到位了，才能保證客流量能夠自然的到達(dá)商場(chǎng)的每個(gè)位置，不會(huì)使商場(chǎng)形成某個(gè)部位的死角。

DS商場(chǎng)（22000平），在籌劃時(shí)請(qǐng)了FYDE房產(chǎn)公司為其規(guī)劃，該策劃公司是住宅型房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動(dòng)線，結(jié)果建成后商場(chǎng)四個(gè)角全部是死角，只是在扶梯附近的業(yè)戶經(jīng)營(yíng)良好，四個(gè)死角人流稀少，退鋪事件天天發(fā)生。

六忌：運(yùn)營(yíng)模式滯固

第6篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

如何做好公司宣傳冊(cè)宣傳冊(cè)分很多種類，產(chǎn)品宣傳冊(cè)、企業(yè)宣傳冊(cè)、紀(jì)念宣傳冊(cè)、招商手冊(cè)等等，在做一本宣傳冊(cè)的時(shí)候也要注意幾個(gè)方面：

1、宣傳冊(cè)最忌諱的就是滿篇幅的文字信息、圖片，一點(diǎn)沒(méi)有主線可言，很多企業(yè)只會(huì)一個(gè)一個(gè)的說(shuō)：企業(yè)文化是。。。。企業(yè)理念是。。。。企業(yè)背景是。。。。企業(yè)核心價(jià)值是。。。。企業(yè)產(chǎn)品是。。。。企業(yè)服務(wù)是。。。。這樣的畫冊(cè)做了絲毫沒(méi)有任何企業(yè)品牌特點(diǎn)而言，現(xiàn)在需要追求的是定制化服務(wù)，要根據(jù)企業(yè)自身的品牌特點(diǎn)、定位、市場(chǎng)等等因素 進(jìn)行高精度提煉，提出最有效、最簡(jiǎn)單、最能讓人理解并記住的話語(yǔ)闡述自己想要表達(dá)的意思。

2、一本宣傳冊(cè)要結(jié)構(gòu)清晰，這本宣傳冊(cè)我做的目的是要突出體現(xiàn)什么的，這個(gè)要清晰，之后在進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的劃分，P數(shù)劃分，這里切記一點(diǎn)，一定避免什么都想說(shuō)，什么都沒(méi)說(shuō)的結(jié)果，一本宣傳冊(cè)如果你沒(méi)有一個(gè)突出重點(diǎn)想宣傳的核心，那就意味著你什么都沒(méi)表達(dá)，當(dāng)一個(gè)人看某個(gè)企業(yè)的宣傳冊(cè)，他一定只是記住其中的一小部分，想通片都記住 這是癡人說(shuō)夢(mèng)。

3、宣傳冊(cè)的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格要結(jié)合企業(yè)的品牌特點(diǎn)，企業(yè)背景、定位及里面的文字內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，能脫開文字談設(shè)計(jì)，否則會(huì)有在辦公室里談情說(shuō)愛(ài)或者在海邊鉆油井的感覺(jué)。

公司宣傳冊(cè)文案1人世間最偉大的力量莫過(guò)于思想(封面)

鄭州在路上企業(yè)管理咨詢有限公司;河南國(guó)賓車隊(duì)汽車旅游服務(wù)有限公司;河南天宇旅游策劃有限公司

財(cái)富文化展(封二)

財(cái)富是一位文化天使，只有領(lǐng)悟到了財(cái)富的文化光輝，才能駛?cè)氚l(fā)展的金光大道

發(fā)展是硬道理 規(guī)模是硬任務(wù) 品牌是硬指標(biāo)

中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入群雄逐鹿龍騰虎躍時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入極時(shí)代、拳王爭(zhēng)霸賽時(shí)代;大發(fā)展快發(fā)展高起點(diǎn)高效益，成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一唯一選擇。

觀念是第一生產(chǎn)力 人才是第一競(jìng)爭(zhēng)力 機(jī)制是第一發(fā)展力

賺錢是一件力氣活 賺錢是一種技術(shù)活 賺錢是一門藝術(shù)活

企業(yè)經(jīng)營(yíng)第一難題永恒主題：發(fā)展發(fā)展還是發(fā)展;市場(chǎng)市場(chǎng)還是市場(chǎng);效益效益還是效益

財(cái)富大學(xué)堂(內(nèi)一)

管產(chǎn)學(xué)民思想交流平臺(tái) 形象品牌戰(zhàn)波傳播舞臺(tái) 市場(chǎng)營(yíng)銷拓展法身基地

樹立公眾品牌形象 展示思想文化力量

社會(huì)大舞臺(tái) 市場(chǎng)大品牌

中原崛起戰(zhàn)略論壇

企業(yè)家財(cái)富故事會(huì) 企業(yè)家大講堂

資本經(jīng)營(yíng)論壇 品牌營(yíng)銷制勝之道

企業(yè)文化研討會(huì) 企業(yè)影視作品創(chuàng)作

大學(xué)生創(chuàng)就業(yè)論壇培訓(xùn) 企業(yè)內(nèi)訓(xùn) 拓展訓(xùn)練

企業(yè)家之路(書、DV)在路上編著

財(cái)富旅游(內(nèi)二)

發(fā)掘旅游財(cái)富文化理念 創(chuàng)造旅游文化財(cái)富價(jià)值

經(jīng)營(yíng)旅游的實(shí)質(zhì)是經(jīng)營(yíng)文化。旅游是美學(xué)文化娛樂(lè)文化藝術(shù)文化的三結(jié)合

財(cái)富之旅 思想之旅 名車颶風(fēng)

養(yǎng)生健身 度假休閑 文化娛樂(lè)藝術(shù)之旅

君山問(wèn)道，安陽(yáng)說(shuō)易;跨越關(guān)山，內(nèi)鄉(xiāng)探秘;金雞報(bào)曉，萬(wàn)仙有約

溫暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中國(guó)――大上海;家鄉(xiāng)異國(guó)――港澳臺(tái)

詮釋大別山：一山別南北，一山始陰陽(yáng);一山和天地，一山興炎黃。

幸福生活(內(nèi)三)

智慧是第一創(chuàng)造力 心態(tài)是第一幸福力 藝術(shù)是第一快樂(lè)力

企業(yè)家俱樂(lè)部

企業(yè)家藝術(shù)節(jié) 企業(yè)家健身節(jié)

企業(yè)家藝術(shù)大舞臺(tái)

企業(yè)家幸福家庭文化藝術(shù)節(jié)

企業(yè)文化藝術(shù)節(jié)

企業(yè)職工全民健身運(yùn)動(dòng)會(huì)

企業(yè)家藝術(shù)家聯(lián)歡文化藝術(shù)節(jié)

企業(yè)發(fā)展成就展 企業(yè)產(chǎn)品展銷會(huì)

名家策劃 裝點(diǎn)生活

聯(lián)誼聯(lián)歡(內(nèi)四)

用聯(lián)歡凝聚合力 讓聯(lián)誼創(chuàng)造奇跡

影視傳媒(旅游客車)、場(chǎng)館傳媒(財(cái)富展會(huì))、報(bào)刊傳媒《企業(yè)家園》、網(wǎng)站傳媒(中原汽車旅游網(wǎng)、在路上學(xué)習(xí)網(wǎng)等)

一報(bào)一刊一館一視頻三網(wǎng)站聯(lián)合傳播立體攻略 專題宣傳策劃，專題宣傳片制作播放，直接面對(duì)終端目標(biāo)客戶 創(chuàng)造更大更佳社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益

企業(yè)家聯(lián)合會(huì)大聯(lián)歡 聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)

企業(yè)文化大聯(lián)歡 企業(yè)內(nèi)刊編輯部聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)

企業(yè)家聯(lián)合會(huì)聯(lián)絡(luò)員聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)

河南汽車旅游綜合實(shí)力第一品牌 中原唯一專業(yè)汽車旅游服務(wù)網(wǎng)站

企業(yè)寄語(yǔ)

有緣與您相識(shí)，是我最大的榮幸!

有緣為您服務(wù)，是我最大的幸福!

您的快樂(lè)，就是最大的快樂(lè)!

一次相見，友誼常相伴!一次握手，永遠(yuǎn)是朋友!

提供個(gè)性化、績(jī)效型講座論壇培訓(xùn)，為企業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)營(yíng)銷提供富有實(shí)效性的學(xué)習(xí)服務(wù)

選擇大于努力 伙伴決定成就(封底)

總裁思想風(fēng)暴 引爆生產(chǎn)力 輝煌生命力 享受幸福力

電話 網(wǎng)址

地址

公司宣傳冊(cè)文案2P1扉頁(yè)：希瑞顧問(wèn)智慧創(chuàng)造成功

一個(gè)致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值的管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

一個(gè)全力以赴為零售企業(yè)提供完整解決方案的營(yíng)運(yùn)管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

一個(gè)與國(guó)內(nèi)外一流管理專家合作的專業(yè)管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)多次主辦河南商用房地產(chǎn)營(yíng)銷高峰論壇 成功運(yùn)作300多個(gè)有影響的案例

國(guó)內(nèi)最早成立的專業(yè)零售管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)之一

成功策劃首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)

河南商業(yè)史上操作商業(yè)項(xiàng)目最多的管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

擁有一支集專業(yè)理論知識(shí)與豐：富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身的管理顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)

P2扉頁(yè)：公司董事長(zhǎng)/首席顧問(wèn)何宏劍先生簡(jiǎn)介(附有個(gè)人圖片)

P3： 目錄

希瑞是誰(shuí)

希瑞團(tuán)隊(duì)

希瑞文化

希瑞能做什么

希瑞做過(guò)什么

希瑞伙伴

希瑞愿景

P4pn：

希瑞是誰(shuí)?

Theory理論、學(xué)說(shuō)。

奮斗是最壯美的人生，創(chuàng)業(yè)者寫就世間最華美篇章!中原地區(qū)零售行業(yè)理論的先行者，商業(yè)地產(chǎn)理論的領(lǐng)跑者。

鄭州希瑞營(yíng)銷管理咨詢有限公司初創(chuàng)于1999年，是一家專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：項(xiàng)目盈利模式研究、市場(chǎng)調(diào)研定位、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)、招商、銷售為主的房地產(chǎn)管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。是中國(guó)商業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)下屬公司，是國(guó)內(nèi)最早成立的專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，現(xiàn)有員工 人，每年房地產(chǎn)招商銷售面積超過(guò) - 萬(wàn)平方米，有 _多家成功的案例，擁有卓越的客戶網(wǎng)絡(luò)及供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，成功打造了一支集專業(yè)理論知識(shí)與豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)于一身專家團(tuán)隊(duì)。

公司致力于為客戶量身定做完整的解決方案、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、快速消費(fèi)品企業(yè)的通路建設(shè)與供應(yīng)鏈優(yōu)化以及商用房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)招商，我們將竭誠(chéng)為客戶提供低成本超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略咨詢服務(wù)。公司已成功舉辦了三屆河南省超市管理論壇，成功策劃了首屆河南連鎖業(yè)大會(huì)，與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)一起主辦了20xx河南商用房地產(chǎn)營(yíng)銷高峰論壇，與中華零售網(wǎng)一起在北京舉辦了20xx職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)，受到客戶廣泛好評(píng)。20xx年根據(jù)客戶和市場(chǎng)需求公司調(diào)整服務(wù)策略，開始致力于商業(yè)房地產(chǎn)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商運(yùn)營(yíng)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價(jià)值。

希瑞公司愿與房地產(chǎn)行業(yè)和零售行業(yè)里孜孜不倦進(jìn)取的企業(yè)共創(chuàng)卓越

希瑞團(tuán)隊(duì)

理論先行的拓荒者

我們堅(jiān)持只有專業(yè)才能立足，只有真誠(chéng)才有客戶，只有奉獻(xiàn)才能發(fā)展。我們相信專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和精誠(chéng)合作是企業(yè)最寶貴的財(cái)富。世界上沒(méi)有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。以一批擁有豐富理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家為核心，集合了商業(yè)零售、廣告、金融等多行業(yè)、多領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)型精英團(tuán)隊(duì)，使希瑞成為一支專業(yè)、智慧、敬業(yè)、務(wù)實(shí)的專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。通過(guò)希瑞商業(yè)模式科學(xué)嚴(yán)密的運(yùn)行體系和流程，本著雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)的企業(yè)精神，以達(dá)到彼此共同的目標(biāo)!

公司董事長(zhǎng)/首席顧問(wèn)何宏劍先生(附有個(gè)人圖片)首批國(guó)家培養(yǎng)的工商管理碩士學(xué)位(MBA)，兼任河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、連鎖專業(yè)委員會(huì)主任委員， 并被多所大學(xué)聘為客座教授。20xx年在北京被授予全國(guó)首屆MBA成就獎(jiǎng)，是該獎(jiǎng)項(xiàng)我省唯一的獲獎(jiǎng)?wù)?。六年?lái)，帶領(lǐng)公司精英團(tuán)隊(duì)成功地策劃了200多家大中型超市、量販、百貨商店、生活廣場(chǎng)、連鎖便利店及農(nóng)改超項(xiàng)目;同時(shí)，還主持舉辦了四屆河南零售超市管理論壇及首屆河南商業(yè)房地產(chǎn)論壇，創(chuàng)辦了中國(guó)商業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)。

希瑞文化

不懈努力的動(dòng)力源泉

每一滴水都有文化：溪水涓涓、黃河濤濤、長(zhǎng)江奔騰、大海洶涌，企業(yè)擁有了文化，就如同人有了思想，前進(jìn)的腳步才能勇往直前。文化，作為一種資源，被希瑞人視為企業(yè)的靈魂與核心價(jià)值體系，并滲透進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，從而建立了富有希瑞特色的企業(yè)文化。

企業(yè)愿景國(guó)內(nèi)商業(yè)顧問(wèn)的領(lǐng)跑者

經(jīng)營(yíng)哲學(xué)最適合的就是最好的

公司精神雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)

公司作風(fēng)誠(chéng)信敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)高效、務(wù)實(shí)創(chuàng)新

人本政策宏偉的目標(biāo)感召人、良好的待遇吸引人、優(yōu)秀的文化指引人

管理要略溝通信任、團(tuán)結(jié)協(xié)作、尊重服務(wù)

公司使命管理創(chuàng)造價(jià)值

希瑞能做什么?

說(shuō)理立論，量身打造。

把握中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，致力于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的綜合性全程服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃

(一) 市場(chǎng)調(diào)研、

市場(chǎng)調(diào)研是商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的必要環(huán)節(jié)，目的是通過(guò)

科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，以及準(zhǔn)確的了解和掌握市場(chǎng)信息，并在此基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位等論證提供技術(shù)支持。

終端消費(fèi)者調(diào)研分析

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析

投資者調(diào)研分析

甲方公司內(nèi)部需求調(diào)研

項(xiàng)目所在地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析

項(xiàng)目所在地整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)研分析

項(xiàng)目所在地整體商業(yè)環(huán)境(商圈)調(diào)研分析

項(xiàng)目所在地主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

項(xiàng)目周邊公共設(shè)施調(diào)研分析

(二) 項(xiàng)目總體定位

地產(chǎn)項(xiàng)目必須為自己選擇目標(biāo)市場(chǎng)總體定位，實(shí)施有效

地市場(chǎng)定位戰(zhàn)略，以便使自己在這一目標(biāo)市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。合理、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位是決定地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。

項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位

項(xiàng)目功能定位

經(jīng)營(yíng)客戶定位

投資客戶定位

客戶群體定位

項(xiàng)目主題定為

項(xiàng)目形象定位

(三) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)

概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中不可缺少的環(huán)節(jié)，是

在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)開始之前提供給業(yè)主初步的方向性設(shè)計(jì)草圖、示意圖、規(guī)劃圖、鳥瞰圖、項(xiàng)目問(wèn)題分析、風(fēng)格趨向等內(nèi)容。具有思路的創(chuàng)新性、前瞻性和指導(dǎo)性，也是和業(yè)主探討方案的基礎(chǔ)。

依據(jù)項(xiàng)目定位，研究出合理盈利模式

區(qū)位分析圖

規(guī)劃總平面圖

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

概念規(guī)劃功能分區(qū)圖

鳥瞰圖

項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書

(四) 設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)跟蹤

獨(dú)特的精心策劃與構(gòu)思設(shè)計(jì)，能夠充分體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，盡顯自身特質(zhì)，為總體整合、塑造、運(yùn)營(yíng)的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

優(yōu)化設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

優(yōu)化設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)方案

優(yōu)化設(shè)計(jì)院業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

優(yōu)化設(shè)計(jì)院商業(yè)鋪位分割方案

配合設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作

(五) 招商

商業(yè)項(xiàng)目建成后要根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品特點(diǎn)、

渠道特點(diǎn)、來(lái)確定適合自己產(chǎn)品詳細(xì)的規(guī)劃和經(jīng)銷商目標(biāo)群。一個(gè)成功的項(xiàng)目要注重長(zhǎng)期發(fā)展，要求經(jīng)銷商要有運(yùn)作市場(chǎng)的能力，這需要一個(gè)挑選和市場(chǎng)調(diào)查以及和經(jīng)銷商協(xié)商的過(guò)程。

商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃

商業(yè)物業(yè)鋪位分割及鋪位面積

商業(yè)物業(yè)外立面建議

商業(yè)物業(yè)入駐品牌建議

商業(yè)物業(yè)租金及銷售價(jià)格建議

主力店招商

其他商業(yè)物業(yè)招商

(六) 銷售

地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售具有相當(dāng)?shù)木C合性與系統(tǒng)性，營(yíng)銷工具的組合、銷售變量的整合、營(yíng)銷序列的和諧、推廣計(jì)劃的策略、產(chǎn)品個(gè)性與投資者、消費(fèi)者有效契合是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。

產(chǎn)品定位建議

整體營(yíng)銷推廣計(jì)劃

階段性銷售策略、市場(chǎng)推廣策略及實(shí)施的計(jì)劃

制定銷售價(jià)格策略

日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)的提交

完成甲方制定的銷售及回款任務(wù)

二、其他業(yè)務(wù)

開發(fā)策劃及運(yùn)營(yíng)管理

CT設(shè)計(jì)、促銷設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案

消費(fèi)者研究及市場(chǎng)調(diào)研

零售企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計(jì)等

希瑞做過(guò)什么?

理論與實(shí)踐同生共長(zhǎng)，智慧創(chuàng)造成功的結(jié)晶。

任何理論都是一種客觀上的規(guī)劃，只有付出實(shí)踐才是一種真正的成功，希瑞人經(jīng)過(guò)十多年的不懈努力，在中原大地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)上創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的奇跡。

(案例：文字說(shuō)明配置項(xiàng)目圖片)

希瑞伙伴

發(fā)展與共贏，合作與成功

希瑞人經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展和各界商業(yè)團(tuán)體、商業(yè)機(jī)構(gòu)，建立了

長(zhǎng)期的合作共贏的關(guān)系，積累了一大批的商業(yè)合作資源。

中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)、中國(guó)零售網(wǎng)、河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、亞洲財(cái)富企業(yè)中國(guó)有限公司、麥當(dāng)勞、肯德基、丹尼斯、沃爾瑪、家樂(lè)福、德克士、銅鑼灣、易初蓮花、國(guó)美電器、永樂(lè)電器、銀泰百貨、老百姓大藥房、百安居、東方家園、家世界

(配標(biāo)志圖片)

董事長(zhǎng)致辭 希瑞愿景

公司宣傳冊(cè)文案3一、關(guān)于我們

如果用單頁(yè)說(shuō)明書或大型說(shuō)明書無(wú)法容納復(fù)雜的廣告內(nèi)容時(shí)，需要多頁(yè)的宣傳畫冊(cè)印刷子形，這種頁(yè)數(shù)多的宣傳冊(cè)，在編輯方針上，必須要有一貫的內(nèi)容，在布局或美術(shù)觀點(diǎn)上，也要使宣傳畫冊(cè)印刷能發(fā)揮個(gè)性。這種多彩多姿的版面，能提供讀者知識(shí)，除能激起潛在顧客的購(gòu)買力外，亦可用作參考資料，永久保存。

我們根據(jù)客戶在不同時(shí)期理念及形象的變化，為眾多的企業(yè)、機(jī)構(gòu)提供推廣手冊(cè)的策劃和設(shè)計(jì)、制作服務(wù)。我們綜合色彩、圖形、文字及攝影等平面創(chuàng)意手段和出色的工藝制作技術(shù)為客戶創(chuàng)作符合企業(yè)自身推廣需求的宣傳畫冊(cè)印刷。

二、本宣傳冊(cè)著重傳達(dá)一個(gè)信息：XXXX有限公司的服務(wù)是豐富的、人性化以及專業(yè)的。

三、本宣傳冊(cè)的主要目的：宣傳品牌主張、打造經(jīng)營(yíng)服務(wù)、理念、展現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、具體方案

P1、封面

整體畫面以綠色光線圖及公司標(biāo)志構(gòu)建，表示公司的穩(wěn)重、嚴(yán)肅，又不缺乏新意，體現(xiàn)了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，美好的前景和氣宇不凡的態(tài)度。

P2、總經(jīng)理致辭

放置公司總經(jīng)理圖片，致辭增強(qiáng)公司的社會(huì)美譽(yù)度和信賴感。

P3、目錄

P4、企業(yè)精神、理念及遠(yuǎn)景

以展翅翱翔的雄鷹為背景展現(xiàn)當(dāng)前國(guó)內(nèi)良好的發(fā)展機(jī)遇、公司雄厚的實(shí)力及廣闊的發(fā)展前景。

P5-6、公司簡(jiǎn)介

以竹林、藍(lán)天的配圖突顯企業(yè)的健康發(fā)展，安全以及可信賴的文化涵蘊(yùn)。

P7-8、組織結(jié)構(gòu)

以三只緊握圍繞的手配圖，體現(xiàn)企業(yè)管理組織的有序、嚴(yán)謹(jǐn)，以及公司員工的團(tuán)結(jié)，拼搏精神。

P9、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷

配以領(lǐng)導(dǎo)視察圖片，展現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)給予公司的高度重視及人文關(guān)懷，鼓舞全體員工繼續(xù)以飽滿的熱情、激昂的斗志投入工作。

P10、光輝里程

以歷年所獲榮譽(yù)獎(jiǎng)狀展現(xiàn)公司自上至下堅(jiān)定的理想信念、良好的綜合素質(zhì)以及團(tuán)結(jié)協(xié)作的良好作風(fēng)。

P11、ISO9000認(rèn)證

ISO9000是指由國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)所屬的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)ISO/TC176工作委員會(huì)制定并頒布的關(guān)于質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱，得此認(rèn)證對(duì)公司質(zhì)量管理帶來(lái)了深遠(yuǎn)的意義。

P12、開發(fā)案例

事實(shí)勝于雄辯，以成功而優(yōu)秀的工程案例作為雄厚實(shí)力的完美驗(yàn)證。

P13、封底

第7篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

【關(guān)鍵詞】建筑策劃；市場(chǎng)需求；建筑設(shè)計(jì)

建筑策劃目前在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但它是銜接城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)，它的出現(xiàn)使建筑設(shè)計(jì)更為合理化，減小了投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的效率。

1　建筑策劃的產(chǎn)生及概念

在快速城市化的影響下，現(xiàn)代建筑在規(guī)模不斷擴(kuò)展及復(fù)雜程度不斷加深的同時(shí)，其對(duì)城市環(huán)境、社會(huì)生活及經(jīng)濟(jì)的影響亦隨之加劇，傳統(tǒng)建設(shè)程序的弊端日益突現(xiàn)：諸如邏輯性和經(jīng)濟(jì)性較差，缺乏科學(xué)性，難以保證設(shè)計(jì)項(xiàng)目建成后能獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等，這些問(wèn)題往往導(dǎo)致設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品內(nèi)容與實(shí)際需要脫節(jié)。因此，人們開始重視設(shè)計(jì)前期的研究工作，即研究設(shè)計(jì)依據(jù)的問(wèn)題，建筑策劃應(yīng)運(yùn)而生。建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分構(gòu)成：1）搜集并明確設(shè)計(jì)的環(huán)境資源條件和各種制約條件；2）明確設(shè)計(jì)的要求，提出目標(biāo)定位；3）建立設(shè)計(jì)準(zhǔn)則及相應(yīng)的工作程序。建筑策劃的產(chǎn)生正是建筑設(shè)計(jì)日益走向理性和科學(xué)的重要表現(xiàn)之一。從建筑學(xué)的角度出發(fā)，建筑策劃可以理解為根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，在對(duì)建筑設(shè)計(jì)綜合分析的基礎(chǔ)上，為其提供科學(xué)、邏輯、優(yōu)化的設(shè)計(jì)依據(jù)。建筑策劃追尋建筑設(shè)計(jì)的合理性、科學(xué)性和邏輯性，它從新的角度來(lái)審視建筑學(xué)，提出問(wèn)題并解決問(wèn)題。

2　建筑策劃的目的和內(nèi)容

簡(jiǎn)單的講，建筑策劃的目的就是為建筑設(shè)計(jì)確立科學(xué)理性的設(shè)計(jì)依據(jù)，協(xié)調(diào)開發(fā)商與建筑師的意愿，使設(shè)計(jì)項(xiàng)目獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。建筑在策劃中被當(dāng)作產(chǎn)品看待，而產(chǎn)品要適應(yīng)市場(chǎng)，所以建筑策劃本身來(lái)源于市場(chǎng)的需求，通過(guò)分析市場(chǎng)，整合資源，尋求建筑的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。一般從市場(chǎng)調(diào)查入手，通過(guò)場(chǎng)地分析和對(duì)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，找出存在的矛盾，發(fā)現(xiàn)業(yè)主需求與社會(huì)需求、周圍環(huán)境的矛盾點(diǎn)，并找到其中關(guān)鍵的矛盾點(diǎn)，做出解決矛盾的創(chuàng)意，這就是策劃的要點(diǎn)。通常的情況是：給你一塊地，你可以考慮建設(shè)不同功能的建筑，如寫字樓、賓館、商業(yè)樓或娛樂(lè)設(shè)施等，一般先要分析周邊環(huán)境、市場(chǎng)條件，然后再選擇最合適的建筑類型。建筑策劃是為投資做決策，因此做什么樣的建筑、什么內(nèi)容、多大規(guī)模、什么時(shí)候做、工期多長(zhǎng)等，都是建筑策劃要考慮和決定的問(wèn)題。策劃中還需要考慮對(duì)情況變化的適應(yīng)對(duì)策，以增加建筑設(shè)計(jì)的靈活性，比如給建筑的改建和功能置換留有余地等。建筑策劃的內(nèi)容包括：1）對(duì)建設(shè)目標(biāo)的明確；2）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握，如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等；3）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握，如使用者、住戶、商家、物業(yè)管理者、功能要求等；4）對(duì)建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述，形成概念設(shè)計(jì)，把空間構(gòu)想的東西提出來(lái)，進(jìn)行空間評(píng)價(jià)，這一點(diǎn)是建筑策劃區(qū)別于一般方案設(shè)計(jì)不同的地方。運(yùn)用建筑策劃的手段來(lái)對(duì)空間構(gòu)想進(jìn)行空間評(píng)價(jià)，通過(guò)對(duì)生活的預(yù)測(cè)以及實(shí)態(tài)調(diào)查的分析、歸納、總結(jié)和提煉對(duì)空間加以修正，然后反饋到這個(gè)環(huán)節(jié)中去，這是建筑策劃中最主要的過(guò)程；5）建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定，包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想，這也是建筑策劃方案的一部分。

3　建筑策劃與建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系

通常所說(shuō)的建筑設(shè)計(jì)無(wú)疑應(yīng)是一個(gè)廣義的概念，它實(shí)際上包括建筑設(shè)計(jì)的前期研究即建筑策劃理論。廣義的設(shè)計(jì)概念應(yīng)有三個(gè)階段：

1）設(shè)計(jì)條件的設(shè)定分析階段；

2）建筑空間構(gòu)想、設(shè)定階段；

3）建筑空間的具象表述階段。但從建立建筑策劃理論的觀點(diǎn)出發(fā)，前兩個(gè)階段又屬于建筑策劃的范疇，而且建筑策劃通過(guò)第二階段與建筑設(shè)計(jì)相溝通。建筑策劃的后期工作，如空間構(gòu)想、組合方式的研究、空間要素的把握以及材料設(shè)備的確定等是與建筑設(shè)計(jì)的前期工作，如初步方案的設(shè)計(jì)總圖、平立剖圖、設(shè)備系統(tǒng)圖等緊密結(jié)合在一起的，它們共同為進(jìn)一步完成實(shí)施設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備。建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)的先行者，建筑策劃如果沒(méi)到位，房地產(chǎn)發(fā)展商往往會(huì)遭遇這樣的困境：投入十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)在多家設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)，常常得不到理想的結(jié)果，即使是初步選擇一家設(shè)計(jì)單位再做方案優(yōu)化，多數(shù)也不盡人意。建筑師也往往有這樣的怨言：發(fā)展商主意多變，圖紙的修改沒(méi)完沒(méi)了。究其原因是在建筑設(shè)計(jì)之前缺乏系統(tǒng)的建筑策劃。建筑策劃的任務(wù)是為建筑設(shè)計(jì)提供科學(xué)的邏輯再加上形象的設(shè)計(jì)依據(jù)，它先于建筑設(shè)計(jì)，又是和建筑設(shè)計(jì)互動(dòng)深化發(fā)展并銜接于營(yíng)銷策劃?？偨Y(jié)起來(lái)，建筑策劃與建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系可以借用“骨骼”與“肌肉”來(lái)進(jìn)行比喻，建筑策劃建立的是骨骼框架，建筑設(shè)計(jì)則是以具體形象的建筑語(yǔ)言作為“肌肉”填充骨骼空間。

4　建筑策劃在設(shè)計(jì)中的必要性

建筑策劃是介于城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)中不可或缺的中間環(huán)節(jié)，它起著承上啟下的作用，向上滲透于宏觀的總體規(guī)劃立項(xiàng)環(huán)節(jié)，向下滲透到建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，保證了建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性和邏輯性。建筑策劃對(duì)于建筑師和開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)“雙贏”的結(jié)果：一方面，建筑策劃階段的引入可以使開發(fā)商的投資目標(biāo)更為明確，開發(fā)成本得到有效控制，從而保證了項(xiàng)目的投資回報(bào)；另一方面，建筑策劃給建筑師帶來(lái)了清晰的設(shè)計(jì)要求，從而避免了因設(shè)計(jì)的重大修改而耗費(fèi)大量的精力。建筑策劃針對(duì)不同的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，研究和解決的問(wèn)題也有差異。比如，對(duì)于社區(qū)建筑策劃，可能側(cè)重社區(qū)主題的確立、戶型規(guī)模的研究、土地的充分利用及空間價(jià)值的提升、建設(shè)成本的控制和建設(shè)資金的有效利用、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。對(duì)于商業(yè)建筑，可能會(huì)多做市場(chǎng)環(huán)境的分析與研究，策劃內(nèi)容出于外觀和經(jīng)濟(jì)性的考慮，可能涉及建筑形體、空間形象、柱網(wǎng)的選擇、空間的利用與分配、標(biāo)準(zhǔn)層的布置等，同時(shí)根據(jù)商業(yè)建筑的特點(diǎn)，還要考慮市場(chǎng)的適應(yīng)與應(yīng)變策劃。由此可見，建筑設(shè)計(jì)要想高效順利地進(jìn)行，建筑策劃必不可少。

第8篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

1、項(xiàng)目執(zhí)行工作

百匯海隆廣場(chǎng)項(xiàng)目是本人進(jìn)公司來(lái)重點(diǎn)跟進(jìn)的項(xiàng)目，主要開展市場(chǎng)招商調(diào)研、客戶接待、文案活動(dòng)策劃執(zhí)行方面的工作，具體如下：

完成百匯海隆廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃推廣文案、*年度總結(jié)寫作；項(xiàng)目前期招商接待工作；協(xié)助接待中心啟用前期裝飾安裝工作；項(xiàng)目相關(guān)軟文寫作；跟進(jìn)并實(shí)施項(xiàng)目宣傳推廣事宜；協(xié)助專題片制作組完成制片工作；持續(xù)跟進(jìn)并協(xié)助報(bào)廣設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝及物料設(shè)計(jì)工作，并充分運(yùn)用報(bào)紙、電視臺(tái)、廣播電臺(tái)、自辦刊物等廣告資源對(duì)項(xiàng)目開展了多渠道的宣傳；完成項(xiàng)目階段推廣計(jì)劃、客戶營(yíng)銷活動(dòng)方案寫作等；協(xié)助項(xiàng)目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進(jìn)工作。

2、個(gè)人學(xué)習(xí)及提升

在本職工作完成之余，通過(guò)計(jì)劃性的跑盤工作及區(qū)域市場(chǎng)研究來(lái)熟悉市場(chǎng)情況，從而加深對(duì)海寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步了解，同時(shí)還時(shí)刻關(guān)注行業(yè)政策的變化。

堅(jiān)持進(jìn)行專業(yè)文章及項(xiàng)目軟文的寫作，用來(lái)提高個(gè)人的寫作能力及邏輯思維能力，為項(xiàng)目的策劃推廣工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、工作總結(jié)

回顧07年工作，本人感覺(jué)從專業(yè)能力及工作態(tài)度上，較之于*年有了一定的進(jìn)步和提高，主要表現(xiàn)在：

工作態(tài)度有明顯進(jìn)步；對(duì)項(xiàng)目策劃推廣工作的計(jì)劃性與推動(dòng)力有深刻的認(rèn)識(shí)；能獨(dú)立完成項(xiàng)目策劃推廣執(zhí)行過(guò)程中的部分工作；策劃報(bào)告寫作能力有較大的進(jìn)步；有意識(shí)進(jìn)行專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)。

但同時(shí)還有許多的不足之處有待提高：

工作主動(dòng)意識(shí)需要進(jìn)一步加強(qiáng)；溝通及表達(dá)能力需要不斷提高；執(zhí)行工作中細(xì)節(jié)關(guān)注不夠；專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)需有計(jì)劃性并及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。

二、心得體會(huì)

基于07年度工作回顧及總結(jié)，也有一些心得體會(huì)來(lái)進(jìn)行分享：

1、專業(yè)，來(lái)自沉淀

不積硅步，無(wú)以至千里。任何一個(gè)人的知識(shí)與能力的提升都是在項(xiàng)目服務(wù)過(guò)程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業(yè)的沉淀與堅(jiān)持不懈的努力，才能取得團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的成功。我在具體的項(xiàng)目執(zhí)行工作中，也是在有計(jì)劃地完成專業(yè)沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來(lái)再行完善。只有達(dá)到足夠的專業(yè)沉淀，才能真正做到“厚積而薄發(fā)”。

2、團(tuán)隊(duì)，在于有效溝通

沒(méi)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)是可以不通過(guò)培養(yǎng)和耐心的溝通就可以達(dá)到團(tuán)結(jié)和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團(tuán)隊(duì)，有高效的團(tuán)隊(duì)才可能有強(qiáng)大的專業(yè)公司。在企劃工作中，沒(méi)有個(gè)人行為，只有團(tuán)隊(duì)行為，唯有團(tuán)隊(duì)合作才能發(fā)揮強(qiáng)大聚集力量，達(dá)到事半功倍的效果。但在現(xiàn)實(shí)工作中，無(wú)論是領(lǐng)導(dǎo)者和團(tuán)隊(duì)成員之間，還是團(tuán)隊(duì)成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通、及時(shí)協(xié)商和解決，在溝通中構(gòu)建鞏固和健全的團(tuán)隊(duì)精神。

3、學(xué)習(xí)，永無(wú)止境

企劃是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，除專業(yè)的策劃推廣知識(shí)外，還需要了解從項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及后期物業(yè)管理的方方面面。任何一個(gè)小的細(xì)節(jié)問(wèn)題都需要大量的時(shí)間和精力去摸索、研究，對(duì)于一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企劃人來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)應(yīng)該是永無(wú)止境的。

三、08年展望及建議

1、個(gè)人展望

專業(yè)能力快速提升

通過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐結(jié)合自我學(xué)習(xí)，快速提升個(gè)人專業(yè)能力，積累豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，并及時(shí)的總結(jié)和調(diào)整。擴(kuò)寬個(gè)人的知識(shí)面，積累豐富的專業(yè)知識(shí)，提高個(gè)人的口頭表達(dá)和書面表達(dá)能力，真正做到一名優(yōu)秀的策劃人。

突破商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)瓶頸

入職近二年來(lái)，參與的項(xiàng)目基本為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。繼住宅地產(chǎn)開發(fā)主流之后，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)正逐漸成為地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的新寵兒。如果想成為一名優(yōu)秀的策劃人，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)應(yīng)該去充分的了解和學(xué)習(xí)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位和招商是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。在08年本人將通過(guò)案例借鑒和自我學(xué)習(xí)，在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破。

參與團(tuán)隊(duì)建設(shè)

希望能夠參與到團(tuán)隊(duì)建設(shè)中去，熟悉項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)度，明確工作目標(biāo)，提高工作效率，加強(qiáng)內(nèi)部人員間的團(tuán)結(jié)合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對(duì)工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行檢查核對(duì)，對(duì)工作的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)分析，從怎樣節(jié)約時(shí)間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統(tǒng)化、條理化、從而更進(jìn)一步，達(dá)到新層次，進(jìn)入新境界。

2、對(duì)于公司的建議

個(gè)人認(rèn)為，公司是一個(gè)能讓員工價(jià)值有足夠展示空間的企業(yè)，公司發(fā)展同科學(xué)管理模式的運(yùn)用和團(tuán)隊(duì)、個(gè)人發(fā)展密不可分，一流的專業(yè)公司應(yīng)同時(shí)具備一流的管理水平，技術(shù)和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團(tuán)隊(duì)一起，努力實(shí)現(xiàn)公司效益和個(gè)人價(jià)值最大化。

第9篇：商業(yè)項(xiàng)目策劃范文

【關(guān)鍵詞】策劃、城市設(shè)計(jì)、汾東五•七商貿(mào)綜合體

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

一、引言

古語(yǔ)云：“預(yù)則立，不預(yù)則廢”。對(duì)于城市設(shè)計(jì)而言，預(yù)者，即策劃。策劃，也即策略、謀劃，指通過(guò)找尋事物內(nèi)在的因果關(guān)系，針對(duì)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行的整體籌劃。策劃應(yīng)用在城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)中，就是立足市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境進(jìn)行分析、判斷、推理和構(gòu)思，提出可能的發(fā)展方向，評(píng)價(jià)項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿?，以此提高?guī)劃的科學(xué)性，避免重大失誤。策劃與設(shè)計(jì)相輔相成，策劃重在選擇合理的發(fā)展目標(biāo)和途徑，起到引航的作用，而設(shè)計(jì)重在空間落實(shí)。策劃指導(dǎo)設(shè)計(jì)，并通過(guò)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)策劃思想。本文以汾東五•七商貿(mào)綜合體為例，從項(xiàng)目定位、項(xiàng)目概念、功能分區(qū)、交通組織、生態(tài)特色以及文化特色等方面介紹策劃理念在城市設(shè)計(jì)中的應(yīng)用，淺析策劃在城市設(shè)計(jì)中的積極作用。

二、項(xiàng)目介紹

汾東五•七商貿(mào)綜合體項(xiàng)目用地位于汾東商務(wù)區(qū)商務(wù)走廊的核心，汾河綠色之軸的南岸，親臨湖景水域公園，在功能上西臨企業(yè)總部商務(wù)中心，東接主題購(gòu)物公園?？傉嫉孛娣e26.7萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)198萬(wàn)平方米。根據(jù)上位規(guī)劃主要承擔(dān)著以下功能內(nèi)容： 1）都市生活廊道；2）高端商業(yè)零售；3）五星酒店/酒店式公寓；4）城市高端技能配套；5）高端居住物業(yè)。

三、項(xiàng)目策劃與城市設(shè)計(jì)分析

3.1 項(xiàng)目定位分析

通過(guò)對(duì)汾東商務(wù)區(qū)發(fā)展格局、戰(zhàn)略目標(biāo)等外部環(huán)境與地方特色、基地現(xiàn)狀等內(nèi)部資源的分析，綜合汾東商務(wù)區(qū)的自身定位和發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目的定位為：

――資源型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的國(guó)際化窗口

圍繞山西產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型目標(biāo)，集中高新技術(shù)產(chǎn)品、煤化工產(chǎn)品等，成為全省轉(zhuǎn)型跨越創(chuàng)造觀察市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)的重要窗口，引領(lǐng)全省資源型企業(yè)加快技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。

――新型消費(fèi)模式的引領(lǐng)區(qū)

以全球高端品牌展示體驗(yàn)中心為核心，大力發(fā)展展示消費(fèi)、健康消費(fèi)、低碳消費(fèi)、循環(huán)消費(fèi)等新型消費(fèi)模式，引領(lǐng)城鄉(xiāng)居民享受低碳生活，營(yíng)造綠色、生態(tài)、健康山西。

――區(qū)域商貿(mào)總部經(jīng)濟(jì)的集聚區(qū)

充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，集中集聚一批區(qū)域商貿(mào)總部企業(yè)，引領(lǐng)全市和全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，打造“立起來(lái)的工廠區(qū)”，努力成為全市高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。

――南部新城建設(shè)的增長(zhǎng)極

通過(guò)商貿(mào)、文化、酒店、會(huì)所、寫字樓、公寓等功能帶動(dòng)南部區(qū)域發(fā)展，將項(xiàng)目打造成太原南部新城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，太原物流、商流，資金流、信息流最為活躍、最有活力、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代化城市新區(qū)。

3.2 基于策劃理念的城市設(shè)計(jì)分析

1）項(xiàng)目概念

項(xiàng)目結(jié)合太原深厚的文化底蘊(yùn)，以“山”、“水”、“洲”自然元素為設(shè)計(jì)理念，大膽的融合地域歷史文化特有的五臺(tái)山、西山、云岡石窟和懸空寺的建筑概念，引入太原之水，以“山”為載體、“水”為活力、“洲”為紐帶，通過(guò)層層疊落的空間布局體現(xiàn)其獨(dú)一無(wú)二的城市景觀，展現(xiàn)城市包容、尚德、卓越的精髓。

山

項(xiàng)目將建筑沿基地南側(cè)及北側(cè)布置，形成連綿起伏的“山體”，在阻隔城市噪音的同時(shí)，又保證基地內(nèi)部景觀與城市綠軸的連通?！吧襟w”為城市界面，展現(xiàn)現(xiàn)代主義建筑干凈利落的線條，在道路通道及入口處，打造石窟意象，暗示內(nèi)部空間別有洞天之意。

水

建筑群中設(shè)計(jì)一個(gè)內(nèi)湖，通過(guò)架空水渠與綠軸水體相連接，創(chuàng)建項(xiàng)目中庭環(huán)境。項(xiàng)目300米雙塔，以“流瀑”為主題，清玻幕墻從建筑頂部?jī)A瀉而下匯入內(nèi)湖，所謂“內(nèi)中有水不外流”，寓意凝聚商業(yè)力量,創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)奇跡。雙塔頂層，設(shè)計(jì)中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的無(wú)邊際高空游泳池及天際會(huì)所，為晉商提供一個(gè)高端接待會(huì)晤的場(chǎng)所。

同時(shí)，在內(nèi)湖中央，以壺口瀑布和山西大宅院為靈感，設(shè)計(jì)下沉式跌水院邸，形成“水中懸壺”，“大隱于市”的奇觀。

洲

為了豐富城市綠色立體景觀體系，項(xiàng)目將打造一個(gè)由平面綠帶逐級(jí)提升并與庭院內(nèi)湖相連的綠洲文化公園。綠洲之上拔起四棟商務(wù)大廈,如同四棵蒼天大樹根植于土地,汲取山水,人文,歷史,政策之營(yíng)養(yǎng)而“商繁業(yè)茂”。

綠洲文化公園上建有一座晉情文化中心，通過(guò)組織“晉韻”藝術(shù)演出，增添文化旅游亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人景合一，增添商業(yè)活力。

城

方案在建筑群山環(huán)水繞之間，將城，街，濱水，山地借勢(shì)而就，曲折回環(huán)，形成一個(gè)立體，生動(dòng)，宜人且具有鮮明地域特色的國(guó)際化綜合商貿(mào)建筑群。通過(guò)一座300米高的雙子主樓和四座超高層寫字樓實(shí)現(xiàn)與西面三棟超高層建筑視覺(jué)上和景觀上的呼應(yīng)與對(duì)話，形成互補(bǔ)，推動(dòng)汾東商務(wù)區(qū)迅速崛起，建設(shè)成太原南部城區(qū)的新地標(biāo)。

2）功能分區(qū)

核心功能

商貿(mào)是吸引人流,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵因素,是項(xiàng)目建筑綜合體的支撐點(diǎn)。因此在整體布局上以商貿(mào)功能為核心,合理配置酒店、會(huì)所、寫字樓、住宅以及綜合服務(wù)配套設(shè)施, 以滿足區(qū)域及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

功能布局

圖1功能分區(qū)圖示

項(xiàng)目主要由商貿(mào)區(qū)、晉文化中心、酒店集群及會(huì)所、5A級(jí)寫字樓、生態(tài)住宅區(qū)以及物流及停車場(chǎng)六大功能區(qū)組成。

其中商貿(mào)區(qū)主要以ShoppingMall和貿(mào)易群業(yè)態(tài)為主，主要通過(guò)大型零售商業(yè)與商品貿(mào)易的復(fù)合疊加組成。晉情文化中心由下沉式跌水院邸和晉情文化匯演中心及配套設(shè)施組成。通過(guò)與城市綠軸的結(jié)合與互動(dòng)，組織一系列的文化匯演、節(jié)慶活動(dòng)、特色論壇等，為市民提供了一個(gè)公共文化交流的空間。酒店集群及企業(yè)會(huì)所由300米高的雙子主樓組成,包括酒店、會(huì)議中心、空中尊榮華邸、天際游泳池及企業(yè)會(huì)所,是滿足區(qū)域及項(xiàng)目需求的高品質(zhì)商務(wù)服務(wù)集群。 5A級(jí)寫字樓由4座超高層寫字樓組成。生態(tài)住宅區(qū)由5組流線型組合體構(gòu)成.極具現(xiàn)代感,不僅滿足人們的生活需要,更是體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的投資回報(bào)源泉。物流及停車場(chǎng)位于地下―二層, 主要滿足商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ),物流及停車需求。

3）交通組織

基于汾東商務(wù)區(qū)一期工程規(guī)劃在5-8年內(nèi)完成，五•七商貿(mào)綜合體作為該區(qū)的先行者，在滿足城市交通規(guī)劃的前提下，地塊內(nèi)部的道路進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，自成一體，同時(shí)又能對(duì)周邊地區(qū)的建設(shè)起到示范帶動(dòng)作用。

人行線路沿基地四周均可步行進(jìn)入項(xiàng)目，并通過(guò)項(xiàng)目西側(cè)、南側(cè)和東側(cè)的商貿(mào)城出入口、北側(cè)的酒店、寫字樓出入口進(jìn)入建筑內(nèi)部。地下一層局部布置商業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與城市綠軸地下空間的互動(dòng)和對(duì)接?？罩衅脚_(tái)可由建筑裙房各層出入口直接到達(dá)，建筑層層退進(jìn)，形成獨(dú)特的空中步行體系。

圖2交通分析圖示

4）生態(tài)特色

講求綠水相連,人景和諧,環(huán)境秀雅,低碳節(jié)能。項(xiàng)目屋面的湖景景觀與基地周邊的綠軸、購(gòu)物主題湖景公園有機(jī)的結(jié)合一體，形成一個(gè)開放、立體的環(huán)境景觀，創(chuàng)建國(guó)內(nèi)獨(dú)特的商貿(mào)生態(tài)環(huán)境，低碳節(jié)能是國(guó)際化大都市發(fā)展的趨勢(shì),本項(xiàng)目在建筑形式上充分采用太陽(yáng)能電池技術(shù),設(shè)置空氣置換裝置，太陽(yáng)能蓄熱裝置及大容量雨水蓄積池，將建筑發(fā)展模式真正推向低碳化、節(jié)能化。

5）文化特色

著力突出濃郁的地域風(fēng)貌,彰顯深厚的歷史文化底蘊(yùn). 通過(guò)“石窟印象”,“流瀑”,“懸空”以及“綠洲”等建筑元素的表現(xiàn)形式體現(xiàn)明顯的地域特點(diǎn),在商貿(mào)理念上弘揚(yáng)“誠(chéng)信義利,博大寬厚,兼容并蓄,同舟共濟(jì),,自強(qiáng)不息”的晉商文化,創(chuàng)建城市名片。

四、結(jié)語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，市場(chǎng)的力量逐漸成為城市發(fā)展中不可忽視的重要影響因素，城市的建設(shè)與發(fā)展越來(lái)越呈現(xiàn)為“自上而下”的政府行為和“自下而上”的市場(chǎng)行為的合力作用的結(jié)果。因此立足市場(chǎng)和宏觀發(fā)展背景，策劃顯得尤為重要。通過(guò)引入策劃，全面分析項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題、矛盾和發(fā)展?jié)摿?，有利于把握全局，確立正確的目標(biāo)和方向，減少或避免主觀規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)發(fā)展之間的矛盾，使規(guī)劃更具科學(xué)性，從而保障城市設(shè)計(jì)得以順利實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王承華，周立．基于綜合策劃思想的城市設(shè)計(jì)探析――以張家港市沙洲湖周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)為例[J]．規(guī)劃師，2011，(6)：58-63．