商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理模式；創(chuàng)新；應(yīng)用

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

我國(guó)雖然房地產(chǎn)發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運(yùn)營(yíng)管理模式，使得我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)不具備長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著全球化的進(jìn)程越來(lái)越快，國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理模式對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用也是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)主要問(wèn)題。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要特點(diǎn)

運(yùn)營(yíng)的組織方式有所不同

房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不像工程建造與產(chǎn)品銷售那樣具體明確，它是無(wú)形的不可觸的，主要是對(duì)人員的管理，屬于服務(wù)范疇。制造業(yè)運(yùn)營(yíng)管理主要是對(duì)生產(chǎn)線、產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進(jìn)度等進(jìn)行控制，可以制定詳細(xì)而具體的計(jì)劃，實(shí)施起來(lái)更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理則具有很大的變動(dòng)，運(yùn)營(yíng)管理主要針對(duì)人而言，無(wú)法實(shí)現(xiàn)制定詳細(xì)的計(jì)劃并按步驟實(shí)施，運(yùn)營(yíng)的過(guò)程常常會(huì)因?yàn)橥顿Y商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者以及工作人員的隨機(jī)性而產(chǎn)生變動(dòng)，產(chǎn)生不同的運(yùn)營(yíng)結(jié)果。因此，我們不能將制造領(lǐng)域的那一套運(yùn)營(yíng)管理模式照搬照套到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中來(lái)。

運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式有所不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)往往是分開(kāi)設(shè)計(jì)的，因?yàn)椋谥圃鞓I(yè)中一種商品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來(lái)制造，但是在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須要同時(shí)設(shè)計(jì)，因?yàn)樘峁┫到y(tǒng)是服務(wù)本身的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)營(yíng)管理與生產(chǎn)消費(fèi)是不可分割的，同時(shí)發(fā)生的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)必須同時(shí)進(jìn)行，不同的運(yùn)營(yíng)方式會(huì)形成不同的產(chǎn)品特點(diǎn)和服務(wù)特色。

客戶在運(yùn)營(yíng)管理中起到的作用有所不同

傳統(tǒng)的制造業(yè)生產(chǎn)流程是封閉的，產(chǎn)品出廠后才會(huì)與客戶發(fā)生聯(lián)系，而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有著不可忽略的影響。如果客戶對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理有著消極作用就會(huì)干擾正常的管理工作，如果客戶對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務(wù)效率，調(diào)整客戶在運(yùn)營(yíng)管理中的角色也是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的重要任務(wù)。

員工在運(yùn)營(yíng)管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中更加重要，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理主要是人的管理，沒(méi)有愉快的員工就沒(méi)有愉快的顧客，也就沒(méi)有一個(gè)高效的運(yùn)行管理結(jié)果，因此，員工的表現(xiàn)對(duì)于運(yùn)行效率、結(jié)果的影響極大，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新的源泉，每個(gè)地區(qū)都有自己獨(dú)特的自然特征、文化底蘊(yùn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著正相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。因此，在設(shè)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式時(shí)要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史與文化，將地區(qū)特色融入設(shè)計(jì)中，做到因地制宜。如上海新天地通過(guò)簡(jiǎn)單地組合將國(guó)際化的時(shí)尚元素與大上海的石庫(kù)門的建筑外形相結(jié)合，建造出了一種上海特色的國(guó)際時(shí)尚。又如浙江的西湖天地，將傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國(guó)際化的時(shí)尚設(shè)計(jì)中，打造出了獨(dú)特的娛樂(lè)休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國(guó)文化與歐式風(fēng)情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)。政府部門也要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的審查，控制其資金投入不能超過(guò)城市經(jīng)濟(jì)能力，整體的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)格要多元化，避免重復(fù)建設(shè)。

建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

雖然我國(guó)的金融市場(chǎng)已經(jīng)有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產(chǎn)還是主要通過(guò)間接融資的方式進(jìn)行，基金等金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)融資中沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。很多中小城市的城市開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴程度達(dá)到了90%以上，而全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行依賴的平均水平也高達(dá)70%，融資渠道的問(wèn)題不解決，商業(yè)地產(chǎn)就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產(chǎn)融資的主流渠道。讓具有開(kāi)發(fā)意向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托公司或者投資銀行進(jìn)行合作，直接在市場(chǎng)上募集資金，并聘請(qǐng)專門的人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資金募集工作進(jìn)行具體的管理。

推動(dòng)地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種主流開(kāi)發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行分開(kāi)發(fā)展，一個(gè)搞投資開(kāi)發(fā)另一個(gè)搞后續(xù)經(jīng)營(yíng)，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風(fēng)險(xiǎn)可以相互扶持，有利于促進(jìn)二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運(yùn)營(yíng)模式還有待探索，在近幾年的運(yùn)作中，有很多大型房地產(chǎn)公司成功地將零售行業(yè)引入房地產(chǎn)，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用

1.統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)有市場(chǎng)、戰(zhàn)略、策略、管理幾個(gè)方面，任何項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)都必須從市場(chǎng)入手，而市場(chǎng)的情況又是千變?nèi)f化的，對(duì)于市場(chǎng)信息了解的不及時(shí)，掌握的不到位必然影響調(diào)研分析的結(jié)果準(zhǔn)確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，為決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的依據(jù)。了解市場(chǎng)信息后，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)力和特點(diǎn)確定服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)計(jì)，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問(wèn)題”。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價(jià)值才能生存下去，而項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障就是各項(xiàng)有力的策略。通過(guò)策略的指導(dǎo)才能提供比競(jìng)爭(zhēng)者更好的價(jià)值，讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠(chéng)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，具有一定的品牌效應(yīng)，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進(jìn)入，最典型的統(tǒng)一管理模式就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)勢(shì)的投資者，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，也使得商業(yè)項(xiàng)目的效益不斷提升。這種運(yùn)營(yíng)管理模式需要龐大的資金、科學(xué)的管理系統(tǒng)和良好的運(yùn)營(yíng)模式，比較適合大型的商場(chǎng)。

與零售相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)管理模式

將零售引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是中國(guó)的獨(dú)創(chuàng)，主要有零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷售各自運(yùn)營(yíng)等幾種，各自經(jīng)營(yíng)是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)由購(gòu)買商鋪各自進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商不得再進(jìn)行干預(yù)。這種運(yùn)營(yíng)模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)，這種模式有利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，能夠讓他們獲得比較高的售價(jià)收益并且在較短的時(shí)間內(nèi)收回資金，但是這種經(jīng)營(yíng)模式容易出現(xiàn)混亂，各自為政，對(duì)于長(zhǎng)期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負(fù)面影響。由于很多店主缺乏一定的知識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，貪圖短期的利益，使得整個(gè)商業(yè)街變成廉價(jià)的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長(zhǎng)期的發(fā)展。

總之，我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式多種多樣，既有整體經(jīng)營(yíng)的大商場(chǎng)模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國(guó)的國(guó)情以及當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，利用金融市場(chǎng)、零售市場(chǎng)等多方力量，做到因地制宜，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王涵.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新及運(yùn)用分析[J].山東大學(xué).2007（09）

[2]韓亞?wèn)|.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)用研究[J].中國(guó)海洋大學(xué).2008（06）

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

兩條“街”,一套“模式”,“中國(guó)女人街”董事長(zhǎng)程君玲用四年時(shí)間打造。

兩條“街”是兩座巨型SHOPPINGMALL商業(yè)地產(chǎn),一套“模式”是適合國(guó)情的SHOPPINGMALL運(yùn)營(yíng)管理模式。

去年是君玲成長(zhǎng)最快的一年

無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)上,還是微觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象所顯示的,國(guó)內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不景氣,更多的商業(yè)地產(chǎn)商正試圖變臉求存,種種端倪,似乎都在驗(yàn)證2006年是“商業(yè)地產(chǎn)”的災(zāi)難之年。

“我不這樣認(rèn)為,國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控,事實(shí)上是在引導(dǎo)這個(gè)行業(yè),讓這個(gè)行業(yè)變得更加健康,更加理性。也使商業(yè)地產(chǎn)商更負(fù)責(zé)任,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多企業(yè),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分得不夠清晰。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展不利,也更可能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主和商家,因?yàn)橐股虡I(yè)地產(chǎn)具備價(jià)值,首先需要商業(yè)地產(chǎn)本身貿(mào)易流通的功能充分體現(xiàn)。如果不具備這個(gè)功能,那只是一個(gè)普通的建筑物,而不是商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

程君玲此言不虛,對(duì)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商致命的2006年,卻是程君玲成長(zhǎng)最快的一年:沈陽(yáng)中國(guó)女人街的成功開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng),南京中國(guó)女人街的執(zhí)著堅(jiān)守并漸有盈利,全國(guó)性商業(yè)地產(chǎn)的布局,獨(dú)具特色的“中國(guó)女人街”運(yùn)營(yíng)管理模式的成熟。

從南京中國(guó)女人街,到沈陽(yáng)中國(guó)女人街,程君玲都一直堅(jiān)持自持40%以上的商鋪。“我們就是要與業(yè)主、商家做到你中有我、我中有你,形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、合作共贏的格局?！?/p>

零售連鎖是“中國(guó)女人街”的運(yùn)營(yíng)模式

“我從來(lái)不把SHOPPINGMALL當(dāng)作簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)看的,而是作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)來(lái)看的。這個(gè)服務(wù)行業(yè)就是零售服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理連鎖業(yè),從遠(yuǎn)景看,中國(guó)女人街就是要立志打造成中國(guó)最著名的零售服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理連鎖品牌?！?/p>

要成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn),模式是關(guān)鍵。程君玲坦言,“中國(guó)女人街的運(yùn)營(yíng)模式是按照零售連鎖業(yè)來(lái)打造的,物流、招商、財(cái)務(wù)、人才,一切流程,我都強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化。只有標(biāo)準(zhǔn)化才有利于中國(guó)女人街的發(fā)展,也才有利于我們連鎖品牌的打造?！?/p>

對(duì)于SHOPPINGMALL概念普遍認(rèn)知不足的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè),程君玲認(rèn)為,要運(yùn)營(yíng)好SHOPPINGMALL,除了理念,還要堅(jiān)持。“就像種樹(shù)育人一樣,有個(gè)成長(zhǎng)期,要精心培育。對(duì)于我來(lái)說(shuō),今年有較大的收獲,除了一套適合國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念逐漸成型，更重要的是,南京中國(guó)女人街這個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)整、摸索、培養(yǎng),我們已經(jīng)度過(guò)了成長(zhǎng)的兩年,已經(jīng)初見(jiàn)成效,明年有望初步實(shí)現(xiàn)盈利。

對(duì)于國(guó)際公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)三個(gè)層次:第一個(gè)層次是基本管理,主要是商業(yè)地產(chǎn)的保安、保潔等;第二就是消費(fèi)管理,怎么引導(dǎo)消費(fèi)者客戶;第三個(gè)層次是商業(yè)地產(chǎn)的品牌管理。程君玲認(rèn)為,“中國(guó)女人街”的運(yùn)營(yíng)管理模式已經(jīng)走在國(guó)內(nèi)的前列,已初步與國(guó)際接軌,現(xiàn)已進(jìn)入第三層次。

“品牌化運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵就是要打造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),SHOPPINGMALL的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要就在于:形成一套能夠使業(yè)主、商家、開(kāi)發(fā)商三者共贏的運(yùn)營(yíng)管理模式,同一批高素質(zhì)、高質(zhì)量、大品牌的商家形成合作伙伴關(guān)系,同這批合作伙伴一起尋找發(fā)展機(jī)會(huì),形成一整套易操作、易復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)。

打造“中國(guó)女人街”SHOPPINGMALL連鎖品牌

對(duì)于零點(diǎn)起跑,5年60萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量,程君玲不認(rèn)為過(guò)快,而僅僅是“小步快跑”。

“我們國(guó)家所謂的‘SHOPPINGMALL’很多,但真正能體現(xiàn)出‘商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值’的‘SHOPPINGMALL’卻很少?，F(xiàn)在,這個(gè)行業(yè)最缺的是一套可行的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式,而這套模式,必須結(jié)合具體實(shí)踐才能得出?！?/p>

一直潛心商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式實(shí)踐并探究的程君玲,并沒(méi)有“大膽快上”太多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而是做一個(gè),就要成熟一個(gè)。

已經(jīng)形成一套獨(dú)特商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的程君玲,自認(rèn)現(xiàn)在已經(jīng)到了加速快跑階段。“除了南京和沈陽(yáng),在別的城市,我們又拿了兩塊地,同時(shí)我們還在全國(guó)范圍內(nèi)尋找其他合適的商業(yè)用地,我們要把‘中國(guó)女人街’做成遍布全國(guó)的SHOPPINGMALL連鎖品牌?！?/p>

蓄勢(shì)待發(fā)的“中國(guó)女人街”已進(jìn)入加速階段。對(duì)于宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)商所遭遇的“資金門”,程君玲認(rèn)為不會(huì)對(duì)自己造成影響。2007年“‘中國(guó)女人街’既定的發(fā)展計(jì)劃不會(huì)改變,而財(cái)務(wù)計(jì)劃的調(diào)整,有可能吸引國(guó)際戰(zhàn)略投資者股權(quán)投資或做一些國(guó)外基金運(yùn)營(yíng),也是為了更好地適應(yīng)‘中國(guó)女人街’發(fā)展的速度和連鎖品牌的打造。

老編小記

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；管理

前言

現(xiàn)如今，隨著我國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長(zhǎng)以及我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)面積等不斷增長(zhǎng)。但是快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了很多問(wèn)題，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。下文主要就商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理進(jìn)行思考。

一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征

（1）開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)高。商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價(jià)比普通住宅地價(jià)更高；項(xiàng)目建成后，出售及持有并存的模式使得開(kāi)發(fā)商資金投資回收周期更長(zhǎng)；項(xiàng)目的選址、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)每個(gè)階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動(dòng)的不確定性因素的干擾，風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。

（2） 招商先行，開(kāi)發(fā)隨后的模式。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類型的地產(chǎn)，利用專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及未來(lái)的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位模糊即開(kāi)發(fā)施工，項(xiàng)目建成后期招商階段問(wèn)題頻出，原因在于所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目戶型未必適合進(jìn)場(chǎng)商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。

（3）運(yùn)營(yíng)模式多樣化。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、托管運(yùn)營(yíng)等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的順利與否直接決定著其未來(lái)價(jià)值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理三位一體，實(shí)行整體開(kāi)發(fā)和整體經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式，以期借助周邊土地增值、設(shè)施完備、物業(yè)增值等帶動(dòng)自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段存在的問(wèn)題

1.項(xiàng)目定位水平較低

商業(yè)地產(chǎn)的收益者眾多，其中最主要的收益者為開(kāi)發(fā)商、投資商、經(jīng)營(yíng)商以及消費(fèi)者。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并未真正把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵，在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作中，很多開(kāi)發(fā)商模糊了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心概念，偏離了開(kāi)發(fā)的定位中心。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)著重加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位以及商業(yè)招商，后期加強(qiáng)對(duì)已建項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)成功的招商為商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立了根本基礎(chǔ)，通過(guò)后期優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理，可以確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期及可持續(xù)的盈利能力。

2.商業(yè)地產(chǎn)缺乏規(guī)范的運(yùn)作體系及專業(yè)的開(kāi)發(fā)模式

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在真正意義上的開(kāi)發(fā)起步較晚，時(shí)至今日，仍未形成具有可操作性的規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作體系。商業(yè)地產(chǎn)在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化以及流程化的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅市場(chǎng)存在著大型的專業(yè)化市場(chǎng)，投融資市場(chǎng)空間大，商業(yè)地產(chǎn)在社會(huì)市場(chǎng)運(yùn)作中，缺乏專業(yè)的基金信托、招商服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大型的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，關(guān)于評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成熟的評(píng)估模型以及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系尚未建立。

3.商業(yè)地產(chǎn)缺乏專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)

與國(guó)外相比，在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)現(xiàn)階段咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化程度較低，缺乏專業(yè)化集中的咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。專業(yè)集成化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其在整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)長(zhǎng)期服務(wù)于大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，具備訂單式的開(kāi)發(fā)體系。長(zhǎng)期活動(dòng)于商業(yè)地產(chǎn)板塊中，依靠長(zhǎng)期的招商前期工作經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)可以累積大量的商業(yè)客戶資源，憑借其常年拓展保持聯(lián)系的不同層面、不同級(jí)別的商家資源，可提高后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的概率。發(fā)展專業(yè)顧問(wèn)咨詢機(jī)構(gòu)，有利于更進(jìn)一步明確開(kāi)發(fā)商、投投資商、運(yùn)營(yíng)商各方之間的職責(zé)，規(guī)范各方操作，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理建議

1.選址是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)

商業(yè)設(shè)施選址直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其定位要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)背景及市場(chǎng)情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運(yùn)營(yíng)模式。關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)致力于未來(lái)項(xiàng)目的租售定位、項(xiàng)目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項(xiàng)目未來(lái)的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項(xiàng)目的成本、將來(lái)運(yùn)營(yíng)模式具有最為直接的關(guān)系，因此需要投資部門和營(yíng)銷部門在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項(xiàng)目的租售決策。第二，明確項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目檔次的高低直接關(guān)系項(xiàng)目的投資、成本。第三，明確項(xiàng)目未來(lái)的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不像普通住宅，其關(guān)系到商業(yè)建筑最終服務(wù)商家的需求、客戶運(yùn)營(yíng)與利潤(rùn)的及時(shí)獲得，在整個(gè)建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)上需結(jié)合商戶使用要求進(jìn)行定位。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定取決于項(xiàng)目前期的可行性分析，項(xiàng)目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說(shuō)，也就意味著明確了市場(chǎng)上客戶的需求，最終對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設(shè)計(jì)階段的盲目性和唐突性，有效地降低設(shè)計(jì)圖紙頻繁改動(dòng)的概率，同時(shí)，在項(xiàng)目成本控制方面也是比較樂(lè)觀的。值得注意的是，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)保留一定的機(jī)動(dòng)性，用以靈活應(yīng)對(duì)后期項(xiàng)目細(xì)節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)

（1）加強(qiáng)前期施工圖的審核。避免后期施工過(guò)程中因圖紙深度不夠帶來(lái)一系列的問(wèn)題。（2）謹(jǐn)慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關(guān)系到整個(gè)工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應(yīng)全過(guò)程、全方位地對(duì)施工單位進(jìn)行考量和確定。（3）計(jì)劃管理需合理。項(xiàng)目總控計(jì)劃勿 "前緊后松" ，即預(yù)售之前的計(jì)劃安排偏緊，達(dá)到預(yù)售之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)偏松，應(yīng)編制合理的總控計(jì)劃，管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重大問(wèn)題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進(jìn)專業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營(yíng)管理人才，后期施工過(guò)程中，特別是對(duì)其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過(guò)程中應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的工程人員。

4.源頭控制成本，過(guò)程開(kāi)發(fā)建設(shè)管控成本

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關(guān)系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作，服務(wù)于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費(fèi)用。中期應(yīng)非常重視和加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管控。在人員管理方面，嚴(yán)格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實(shí)實(shí)地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應(yīng)的施工設(shè)備。后期核實(shí)工程簽證、設(shè)計(jì)變更成本占總價(jià)比例是否滿足預(yù)期控制要求，對(duì)比招商及項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前的改造費(fèi)用占總價(jià)的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價(jià)、投標(biāo)價(jià)、控制價(jià)之間的差距進(jìn)行成本控制分析。

結(jié)語(yǔ)

綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應(yīng)充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)置于管控的范圍之內(nèi)。

參考文獻(xiàn)

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

近兩年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資已從高速增長(zhǎng)逐步變?yōu)榉€(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)店的速度逐步放慢，2011年商業(yè)地產(chǎn)投資同比上年增長(zhǎng)31%，2012年同比增長(zhǎng)26%，2013年上半年在20%左右；市場(chǎng)占有量從分散投資逐步走向集中投資，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司、零售集團(tuán)的集中度在提高，他們更關(guān)注市場(chǎng)需求和消費(fèi)者需要；商業(yè)地產(chǎn)從側(cè)重開(kāi)發(fā)走向運(yùn)營(yíng)管理，更關(guān)注投資后運(yùn)營(yíng)能否帶來(lái)回報(bào)，深刻認(rèn)識(shí)到了只有運(yùn)營(yíng)管理好，品牌資源才會(huì)認(rèn)可，先期投資才能發(fā)揮效應(yīng)。

實(shí)踐證明，成功的商業(yè)地產(chǎn)投資是從商業(yè)角度出發(fā)，從拿地、設(shè)計(jì)、建筑、到運(yùn)營(yíng)管理都需符合商業(yè)要求，符合零售業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。所以在確定零售業(yè)投資策略前，先要了解商業(yè)所處的階段及其特征。

一、中國(guó)零售業(yè)微增長(zhǎng)的特征

1.低消費(fèi)率帶來(lái)零售業(yè)增幅回落

中國(guó)居民消費(fèi)占GDP比重不足40%，明顯偏低，居民消費(fèi)增長(zhǎng)慢于GDP的增長(zhǎng)，中國(guó)居民的平均消費(fèi)傾向下降；勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP比重持續(xù)下降，致使居民消費(fèi)水平的提高速度明顯慢于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。

中國(guó)近幾年市場(chǎng)的增長(zhǎng)幅度也是一年比一年小，從中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)看，2012年同比增長(zhǎng)14.3%，比上年放緩2.8個(gè)百分點(diǎn)。2013年上半年同比增長(zhǎng)12.7%，增速繼續(xù)回落，中國(guó)百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)上半年累計(jì)增長(zhǎng)10.7%，增速同比放緩。目前有相當(dāng)數(shù)量的零售商銷售已經(jīng)出現(xiàn)下滑，有些品牌店甚至關(guān)閉，全球家電龍頭百思買和歐洲家電老大萬(wàn)得城也退出了中國(guó)市場(chǎng)。處在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，投資零售業(yè)需要前瞻思考，謹(jǐn)慎行事。

2.高開(kāi)業(yè)率帶來(lái)零售資源短缺

近幾年零售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量很大，呈現(xiàn)總量供求失衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，已開(kāi)業(yè)的數(shù)量已不少，建設(shè)中以及規(guī)劃中的項(xiàng)目成倍增長(zhǎng)。仲量聯(lián)行在最新一份中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)展望中透露：“今年中國(guó)在20個(gè)主要市場(chǎng)將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的平均面積將超過(guò)8萬(wàn)平米”，零售地產(chǎn)的集中放量造成商業(yè)模式雷同和運(yùn)營(yíng)管理人才匱乏。特別是在經(jīng)營(yíng)資源上，每個(gè)品牌商都有自己的投資開(kāi)店計(jì)劃與發(fā)展步伐，而商業(yè)資源在一定時(shí)間內(nèi)的集中涌現(xiàn)，只能讓品牌商有選擇性地進(jìn)行投資開(kāi)店，造成零售項(xiàng)目之間對(duì)品牌資源的惡性競(jìng)爭(zhēng)并形成嚴(yán)重的同質(zhì)化。而人才資源的匱乏，更制約著零售商業(yè)的發(fā)展，一般來(lái)說(shuō)，2年至3年可以建成一個(gè)零售項(xiàng)目，但零售業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)形成少說(shuō)也要5年至7年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，目前能夠做零售業(yè)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理的團(tuán)隊(duì)為數(shù)不多。因此投資零售業(yè)時(shí)要考慮到經(jīng)營(yíng)資源的稀缺性及對(duì)零售業(yè)人才的長(zhǎng)期投入培養(yǎng)。

3.成本上升帶來(lái)零售商業(yè)利潤(rùn)下滑

近兩年，中國(guó)的地產(chǎn)價(jià)格、原材料價(jià)格、人工成本急速上升，零售行業(yè)面臨店鋪?zhàn)饨鸶邼q，員工工資高漲及能源服務(wù)費(fèi)用高漲的現(xiàn)實(shí)，比較三年前零售業(yè)的綜合成本上升了30%左右。而實(shí)體零售商業(yè)屬于現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的勞動(dòng)力密集型企業(yè)，需要大空間和多員工提供面對(duì)面的服務(wù)，硬件成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的上升，直接擠壓了零售商業(yè)的毛利。2012年中國(guó)上市百貨公司披露的報(bào)表數(shù)據(jù)顯示：百貨業(yè)綜合毛利率從十年前的30%下降至如今的不到15%，伴隨著歷年銷售額增幅的下降，利潤(rùn)更是呈下降趨勢(shì)，利潤(rùn)的下滑導(dǎo)致零售業(yè)投資回收期的延長(zhǎng)。

以上說(shuō)明中國(guó)零售已進(jìn)入微增長(zhǎng)時(shí)期，在這種情形下，投資零售業(yè)需要更審慎，更精準(zhǔn)，更講求策略。

二、微增長(zhǎng)時(shí)期零售業(yè)的投資策略

1.地產(chǎn)商做零售業(yè)的投資策略

地產(chǎn)商投資零售業(yè)經(jīng)歷了開(kāi)發(fā)出售、開(kāi)發(fā)租賃和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的不同階段，現(xiàn)在地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)的零售地產(chǎn)，以自組團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)和租賃給零售商運(yùn)營(yíng)兩種形式為主。零售商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)是投資大、周期長(zhǎng)，金融支持是影響的主要因素。目前中國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金融資渠道單一，大量是靠銀行信貸，這對(duì)開(kāi)發(fā)商壓力很大。特別是對(duì)自主運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)商，他們是從硬件到軟件全過(guò)程的投資，需要完整的資金鏈支撐，前期投資的比重直接影響項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的投資能力。在實(shí)際操作中，容易出現(xiàn)投資過(guò)程前重后輕，致使前期在硬件上的投資不能在后期運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生應(yīng)有的回報(bào)。因此對(duì)于地產(chǎn)商做零售業(yè)投資，需要很好地平衡開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的投資比例，適當(dāng)加大為成功運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)搭建及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的資金投入。要舍得花錢請(qǐng)商業(yè)專業(yè)人才，形成專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，由他們?cè)u(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)需求，根據(jù)消費(fèi)需求制定商業(yè)規(guī)劃，實(shí)施商業(yè)布局及服務(wù)功能組合?，F(xiàn)階段投資做零售業(yè)，人才遠(yuǎn)比硬件重要，運(yùn)營(yíng)管理人才到位，才能確保前期投資能在預(yù)測(cè)期內(nèi)快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)超值的投資效果。

2.零售商做零售業(yè)投資的策略

零售集團(tuán)做零售業(yè)投資主要聚焦在兩方面：一是側(cè)重軟實(shí)力投資；二是以收購(gòu)的形式投資。軟實(shí)力投資主要包括零售商業(yè)品牌培育的投入、專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)的投入、運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)的投入、商業(yè)環(huán)境氛圍營(yíng)造的投入、營(yíng)銷策劃活動(dòng)的投入等。在軟實(shí)力投資方面中國(guó)北京首商集團(tuán)的燕莎友誼商城和燕莎奧特萊斯品牌運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)率十分理想，物業(yè)完全是租賃經(jīng)營(yíng)，公司是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，年利潤(rùn)超過(guò)五個(gè)億人民幣，成為中國(guó)具有國(guó)際水平的高端百貨和奧特萊斯零售商。

在中國(guó)，以收購(gòu)形式投資零售業(yè)，目前正處于較好時(shí)期。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開(kāi)始放緩，零售商業(yè)進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期，為并購(gòu)提供了市場(chǎng)環(huán)境，成為零售集團(tuán)快速擴(kuò)張的主要方式。在零售業(yè)并購(gòu)?fù)顿Y時(shí)，要盡量減少收購(gòu)需要扭虧的劣勢(shì)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目收購(gòu)后整合資源、整合文化的難度和風(fēng)險(xiǎn)均較大，易造成投資回報(bào)緩慢甚至血本無(wú)歸的后果。要盡可能地選擇盈利企業(yè)或在某方面有明顯市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，并購(gòu)后形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)投資效果。在零售并購(gòu)業(yè)態(tài)選擇上，可以是補(bǔ)充原商業(yè)集團(tuán)缺失的業(yè)態(tài)，也可以是強(qiáng)化原集團(tuán)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)；在地域選擇上，可以是強(qiáng)化原集團(tuán)的地域布局優(yōu)勢(shì)，也可以是填補(bǔ)區(qū)域空白點(diǎn)，以求得并購(gòu)后在市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，在短時(shí)間取得足夠的現(xiàn)金流來(lái)支撐新的發(fā)展項(xiàng)目。中國(guó)的華潤(rùn)萬(wàn)家，收購(gòu)中國(guó)天津家世界100%的股權(quán)就是一個(gè)成功的案例，天津家世界本身是中國(guó)“零售名企”，華潤(rùn)萬(wàn)家收購(gòu)后，使華潤(rùn)成為中國(guó)全國(guó)性的超市經(jīng)營(yíng)者，躍升至中國(guó)超市業(yè)務(wù)第一的市場(chǎng)地位。

3.其他行業(yè)做零售業(yè)的投資策略

借鑒國(guó)際上成功企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)集團(tuán)做專做強(qiáng)將使生命力更加持久，如果既不是商業(yè)地產(chǎn)商，也不是零售商，進(jìn)入零售業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較大的。中國(guó)商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率一般在6%—8%，但隨著商鋪交易價(jià)格上漲，出租租金的提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上商鋪售價(jià)，導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)回報(bào)率不到3%—4%，從而影響投資的回報(bào)。因此其他行業(yè)決策進(jìn)入零售業(yè)投資，如果資金實(shí)力強(qiáng)大，可以從商業(yè)地產(chǎn)做起，建好后自持，尋找有資源號(hào)召力、有市場(chǎng)占有率的零售集團(tuán)整體租賃經(jīng)營(yíng)，投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些；如果資金實(shí)力不夠，可以考慮與地產(chǎn)商或零售商集團(tuán)合作，共同開(kāi)發(fā)，共同運(yùn)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益。發(fā)揮各自原有的優(yōu)勢(shì)資源，確定好項(xiàng)目的商業(yè)模式，以零售業(yè)集團(tuán)為主進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，形成長(zhǎng)期合作的關(guān)系，這關(guān)鍵是處理好各方的權(quán)利義務(wù)及利益分享，確保投資運(yùn)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)定。其他行業(yè)投資零售商業(yè)可以借鑒以上方式方法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

在中國(guó)，無(wú)論地產(chǎn)商、零售商還是其他行業(yè)投資零售業(yè)，目前都是進(jìn)入一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)且結(jié)構(gòu)失衡的市場(chǎng)，想取得良好的投資回報(bào)需要摸準(zhǔn)規(guī)律，認(rèn)真實(shí)踐。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)顯示：2010年中國(guó)新增購(gòu)物中心投資1090億元，2011年未1910億元，預(yù)計(jì)2012年將超過(guò)3000億元。如此多的零售業(yè)投資用什么樣的方法、途徑能使其帶來(lái)應(yīng)有的回報(bào)并減少資源的浪費(fèi)呢？

三、實(shí)現(xiàn)零售業(yè)投資策略的方法途徑

1.圍繞未來(lái)市場(chǎng)，研判供給需求

無(wú)論是自建自營(yíng)還是自建他營(yíng)的零售業(yè)投資，首先要做的就是調(diào)查研究未來(lái)面對(duì)的市場(chǎng)，鎖定投資項(xiàng)目未來(lái)所服務(wù)的客群以及客群的收入狀況、消費(fèi)習(xí)慣、變化趨勢(shì)。以數(shù)據(jù)為依據(jù)解決為誰(shuí)服務(wù)和怎么服務(wù)的問(wèn)題，使投資有的放矢，減少盲目跟風(fēng)。這里提供給大家兩個(gè)成功的案例：一個(gè)是中國(guó)中糧集團(tuán)零售業(yè)項(xiàng)目大悅城，這幾年健康發(fā)展。它建在不同的區(qū)位，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研判，確定了不同的市場(chǎng)定位，比如坐落在北京西單大街的大悅城定位為青春時(shí)尚的客群；坐落在北京朝陽(yáng)社區(qū)的大悅城定位為年輕家庭客群，并按市場(chǎng)定位匹配了供給資源，滿足了目標(biāo)客群的需求，兩個(gè)項(xiàng)目生意都很好，使投資有了回報(bào)的基礎(chǔ)。另一個(gè)是中國(guó)的金源新燕莎MALL，坐落在北京西部，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目附近分布有中國(guó)著名的大、中、小學(xué)府以及周邊的中、高檔學(xué)區(qū)房。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭集中在此區(qū)域，因此金源新燕莎MALL定位為以中高收入家庭為目標(biāo)客群，整合了大量以家庭消費(fèi)為主的品牌資源，形成吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)、教一體的休閑場(chǎng)所。所以零售業(yè)投資效果如何，把握消費(fèi)需求，精準(zhǔn)組合供給資源是硬道理。

2.統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)，分布有序?qū)嵤?/p>

實(shí)施零售業(yè)投資，涉及跨行業(yè)跨界的復(fù)雜工作，零售商業(yè)地產(chǎn)投資非常大，投資周期、建設(shè)期、培育期都非常長(zhǎng)，回收非常慢，經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及到金融規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)布局等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域。在硬件設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)，需要投資方在最初拿地階段就要符合商業(yè)要求，進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)必須以商業(yè)的理念和模式進(jìn)行操作，充分考慮商業(yè)定位規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)組合等一系列的商業(yè)需求，圍繞商業(yè)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成建筑硬件，避免建設(shè)后期大拆大改大補(bǔ)，重復(fù)投資低效費(fèi)時(shí)；在融資規(guī)劃方面也需要豐富化與靈活性，包括自有資金、銀行貸款、外資資本基金、信托資金以及私募基金等，解決好錢的來(lái)源和連續(xù)周轉(zhuǎn)；在商業(yè)布局方面，按需求定位及業(yè)態(tài)特征規(guī)劃好，組合資源按規(guī)劃落位，避免在招商中“跑馬圈地”，影響整體商業(yè)氛圍和生態(tài)平衡。

在統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提下，要制定分布實(shí)施方案及工作進(jìn)度表，在分工的基礎(chǔ)上交叉作業(yè)。設(shè)計(jì)不影響融資，規(guī)劃不耽誤整合資源，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、招人招商錯(cuò)時(shí)同步推進(jìn)，切忌過(guò)程中設(shè)計(jì)施工與商業(yè)計(jì)劃相脫離，整個(gè)投資過(guò)程需要在相互溝通、相互磨合、相互督促中有序進(jìn)行。

3.資金項(xiàng)目匹配，運(yùn)營(yíng)管理先行

零售商業(yè)投資除硬件建設(shè)外，籌備開(kāi)業(yè)及運(yùn)營(yíng)管理也需要相當(dāng)數(shù)額的資金，從商業(yè)團(tuán)隊(duì)的組建、商業(yè)環(huán)境的設(shè)計(jì)施工、商業(yè)資源的招商、前期的市場(chǎng)推廣、運(yùn)營(yíng)設(shè)備的購(gòu)置、現(xiàn)場(chǎng)管理的費(fèi)用、各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。一個(gè)十萬(wàn)平方米的零售項(xiàng)目工程驗(yàn)收結(jié)束到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，一般需要1個(gè)億—2個(gè)億的資金支持，如果零售商的場(chǎng)地是租賃經(jīng)營(yíng)，按市場(chǎng)平均租金物業(yè)費(fèi)，十萬(wàn)平方米一年的租金成本預(yù)計(jì)也要1.5億元左右。如果是自建自營(yíng)也需要提取固定資產(chǎn)折舊。因此，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不但要有充足的建設(shè)資金，還要有相應(yīng)的籌開(kāi)資金投入。

零售商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)是相連接的，相當(dāng)復(fù)雜，必須有商業(yè)專業(yè)人才構(gòu)成的團(tuán)隊(duì)協(xié)同實(shí)施。從市場(chǎng)調(diào)研、布局規(guī)劃、財(cái)務(wù)管理、安全保障、物業(yè)維護(hù)、人力開(kāi)發(fā)、法律事務(wù)等多方面協(xié)同并進(jìn)，圍繞市場(chǎng)，按照需求，瞄準(zhǔn)定位，持之以恒地去調(diào)整提升，而這些工作不是開(kāi)業(yè)時(shí)才做，而是在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)就要一并開(kāi)始，愈早投資的精準(zhǔn)性愈強(qiáng)，后期運(yùn)營(yíng)的愈到位。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

一、商業(yè)地產(chǎn)的融資特點(diǎn)

由于商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)上相對(duì)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目有區(qū)別，它的投融資過(guò)程也相對(duì)復(fù)雜，具體可分為如下兩個(gè)階段。首先是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，因此資金需求也大，又因商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)具有資金回收的功能，所以開(kāi)發(fā)階段投融資的成功并不代表整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資成功。其次是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)階段。雖然在這個(gè)階段，商業(yè)物業(yè)逐步產(chǎn)生了凈現(xiàn)金流入，但是由于開(kāi)發(fā)階段融資規(guī)模大，因此運(yùn)營(yíng)階段的還款壓力較大。

（一）開(kāi)發(fā)階段的融資特點(diǎn)

開(kāi)發(fā)階段是指從購(gòu)入土地到落成地產(chǎn)建筑物這個(gè)階段。主要包括商業(yè)選項(xiàng)、土地購(gòu)買以及建筑物的建設(shè)、配套設(shè)施安裝等。此階段融資主要有如下特征：

1.投資規(guī)模大。商業(yè)地產(chǎn)需要區(qū)位較好的地塊，所以土地成本較高。同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施建設(shè)等方面也具有很高的要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)的資金需求顯著高于普通住宅地產(chǎn)。

2.預(yù)期收益難以預(yù)測(cè)。由于開(kāi)發(fā)階段只是實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)實(shí)體的落成，而并沒(méi)有形成成熟的商業(yè)物業(yè)，在沒(méi)有經(jīng)歷很多商業(yè)運(yùn)作環(huán)節(jié)，比如：公關(guān)、廣告、招商等一系列內(nèi)容之前，是很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其未來(lái)收益的，因此現(xiàn)金流也表現(xiàn)為凈流出。

3.風(fēng)險(xiǎn)集中，影響深遠(yuǎn)。由于開(kāi)發(fā)階段商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)還沒(méi)有開(kāi)始。與后期階段相比，這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)為開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)集中在地產(chǎn)建筑物能否如期在整體規(guī)劃內(nèi)順利落成。但是，開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)卻可能帶來(lái)非常深遠(yuǎn)的影響，如果項(xiàng)目選項(xiàng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程兩者沒(méi)有很好配合，后期的運(yùn)營(yíng)管理便會(huì)受到影響，尤其在后期運(yùn)營(yíng)階段是很難再對(duì)項(xiàng)目建筑物進(jìn)行改造的，一旦開(kāi)發(fā)階段產(chǎn)生負(fù)面影響，這個(gè)影響將很難消除。

（二）運(yùn)營(yíng)階段的融資特點(diǎn)

1.影響現(xiàn)金流穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)存在期長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最重要的區(qū)別在于終端消費(fèi)群體的不同。房屋購(gòu)買者是住宅地產(chǎn)的終端消費(fèi)者，而商業(yè)地產(chǎn)的終端消費(fèi)者是商業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者以及商品的購(gòu)物者。如果商業(yè)地產(chǎn)不僅開(kāi)發(fā)階段做得好，后期運(yùn)營(yíng)管理階段也做得好，該商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)實(shí)現(xiàn)最大化。運(yùn)營(yíng)階段的成功關(guān)鍵體現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合、租金設(shè)置、廣告效應(yīng)、服務(wù)是否周到幾個(gè)方面，從而吸引來(lái)更多的消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)其品牌及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，運(yùn)營(yíng)階段影響現(xiàn)金流穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)期較長(zhǎng)，需要在商業(yè)物業(yè)成熟之后，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)逐漸降低。

2.形成現(xiàn)金流鏈接的矛盾點(diǎn)。由于開(kāi)發(fā)階段投資較大，因此商業(yè)地產(chǎn)在后期運(yùn)營(yíng)階段還款壓力大，但為了實(shí)現(xiàn)公司品牌及經(jīng)濟(jì)效益的最大化，商業(yè)地產(chǎn)是不會(huì)將物業(yè)分割出售進(jìn)行還款的，因此造成了運(yùn)營(yíng)階段現(xiàn)金流鏈接的矛盾點(diǎn)。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資的主要模式及存在問(wèn)題

目前我國(guó)許多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既在做商業(yè)地產(chǎn)，又在做住宅地產(chǎn)，另外還有一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是由純住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，這些企業(yè)在融資模式上主要還是在利用傳統(tǒng)模式融資，例如銀行貸款、上市融資、債券融資及項(xiàng)目融資等。

（一）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

1.銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式之一，但也是最重要的一種。房地產(chǎn)企業(yè)目前常用的主要有信用貸款和抵押貸款。信用貸款主要依據(jù)房企的曾經(jīng)業(yè)績(jī)、項(xiàng)目前景以及過(guò)去的信用記錄來(lái)確認(rèn)額度及是否發(fā)放，同時(shí)需要第三方給予該房企信用擔(dān)保。抵押貸款需要房地產(chǎn)企業(yè)以其資產(chǎn)作抵押物，包括土地產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)或房地產(chǎn)建筑物做抵押。就我國(guó)目前來(lái)看，銀行貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的最主要融資來(lái)源。2013年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源合計(jì)為122122億元，其中國(guó)內(nèi)貸款為19673億元，占比為16%。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源情況如下表所示：

從圖中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源于銀行貸款的金額在2009年前呈遞增趨勢(shì)，其中在09年增加額較多，這與當(dāng)年我國(guó)的四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策有關(guān)。但是，我們也可以看到2009年后的2010～2013年，銀行貸款占比下降較快，這是由于我國(guó)宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)所致。

2.上市融資。上市融資的優(yōu)點(diǎn)在于可以較大規(guī)模融資，不僅不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)還款壓力，企業(yè)可以長(zhǎng)期使用，同時(shí)改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這類需要較大規(guī)模資金的項(xiàng)目，比較適合利用上市融資。然而發(fā)行股票上市并不容易，不僅對(duì)企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格要求，而且申請(qǐng)上市的過(guò)程相當(dāng)繁冗，同時(shí)也要付出較高的成本。正因?yàn)檫@些因素，使得很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法利用上市融資來(lái)滿足其融資需求。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)查證，到2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司僅135家，大陸在港上市房地產(chǎn)公司僅45家。

3.債券融資。債券融資的優(yōu)點(diǎn)在于債券融資成本比上市融資低，同時(shí)不會(huì)分散公司股權(quán)，產(chǎn)生分散企業(yè)控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如果債券利息率低于企業(yè)的稅前利潤(rùn)率，還可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，增加股東利益。不僅如此，債券利息還可以抵稅。但是在我國(guó)，由于對(duì)發(fā)債企業(yè)的要求較高，我國(guó)能滿足發(fā)債要求的企業(yè)較少，同時(shí)，我國(guó)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制還不夠完善，品種以及交易方式都有待豐富，保障機(jī)制也待完善，這些都構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資偏少的原因。

4.項(xiàng)目融資。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)單獨(dú)成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)等一系列操作。項(xiàng)目融資就是以項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押或者公司資產(chǎn)抵押的方式來(lái)貸款，并以項(xiàng)目公司未來(lái)收益作為還款來(lái)源。

（二）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題

從我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)融資的狀況分析，存在的問(wèn)題主要在以下幾個(gè)方面：

1.融資渠道較單一。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道不多，從表1中就可以看出銀行資金在房地產(chǎn)資金來(lái)源中獨(dú)占鰲頭，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行貸款基本上參與了整個(gè)過(guò)程。另外，我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理還不夠成熟，各地已出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的勢(shì)頭，再加上電商的競(jìng)爭(zhēng)，各地已顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)空置率上升的現(xiàn)象，一旦現(xiàn)金凈流入出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)提升銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的不良貸款增加。

2.融資與運(yùn)營(yíng)相互制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，主要體現(xiàn)在該商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)階段是否實(shí)現(xiàn)了品牌及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。如果不能保持該商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的整體性，將很難實(shí)現(xiàn)效益的最大化。但是，從我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，由于融資額度及時(shí)間限制，很多房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)建成之后將其整體分割出售或者出售一部分，目的為了盡快償還貸款或其他中短期融資，然而卻破壞了該商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的整體性，改變了它的運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致該項(xiàng)目的價(jià)值大打折扣，對(duì)項(xiàng)目后期的持續(xù)健康發(fā)展和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)造成了不良的影響，使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的凈現(xiàn)金流量減少，利潤(rùn)率降低。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)也會(huì)因此受到影響，形成了惡性循環(huán)。

3.缺少針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的融資方式。商業(yè)地產(chǎn)作為一種有別于住宅地產(chǎn)的物業(yè)類型，有其獨(dú)特的融資要求。在我國(guó)現(xiàn)階段金融市場(chǎng)上，還比較缺乏針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式。首先，銀行貸款的設(shè)置針對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比較多，很難滿足我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金需求。其次，雖然目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了住宅抵押貸款支持證券（MBS）、資產(chǎn)支持證券（ABS）等融資方式，但商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）這種模式，目前在我國(guó)也還只不過(guò)是理論上的引入，在我國(guó)廣泛應(yīng)用還有待時(shí)日。此外，對(duì)于國(guó)際上比較符合商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），我國(guó)現(xiàn)在也還停留在私募形式上，業(yè)務(wù)主要方向也不在商業(yè)地產(chǎn)這塊，主要集中于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并且這種私募形式的資金在我國(guó)暫時(shí)還不能滿足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求。

正因?yàn)槲覈?guó)還缺少適合商業(yè)地產(chǎn)融資需要的融資模式，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資面臨著許多困難，也就出現(xiàn)了上述所提到的融資與運(yùn)營(yíng)相互制約的問(wèn)題，使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康和可持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重影響。因此，迫切需要發(fā)展適合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資需求的融資模式。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大

伴隨我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開(kāi)發(fā)投資看，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年開(kāi)發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年開(kāi)發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長(zhǎng)率為22.8%，而同期住宅開(kāi)發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率為16.6%。從供應(yīng)規(guī)?？矗?009-2014年，全國(guó)辦公樓年施工面積從9985萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到29928萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為20.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年施工面積從34440萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到94320萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長(zhǎng)率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱源自于三大驅(qū)動(dòng)力：一是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，對(duì)零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購(gòu)物中心興起，高額的銷售帶來(lái)的高收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹(shù)立的良好品牌效應(yīng)，驅(qū)使著大量開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。二是，地方政府城市建設(shè)的驅(qū)動(dòng)?；诮?jīng)濟(jì)發(fā)展需求，政府熱衷于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來(lái)更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)主體不斷增加。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張不斷加大。尤其是，住宅限購(gòu)政策的實(shí)施以及住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間的逐步收窄，促使許多住宅開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)私募基金等機(jī)構(gòu)投資者投資、持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大（見(jiàn)圖1）。

（二）由于缺乏長(zhǎng)期資金的支持，加之近幾年市場(chǎng)銷售形勢(shì)較好，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以散售為主

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經(jīng)營(yíng)。四種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)和升值收益的權(quán)利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲得了經(jīng)營(yíng)收益，但資金壓力較大，對(duì)運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)管理水平要求較高。一直以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以散售為主，原因有以下三點(diǎn)：

一是，缺乏長(zhǎng)期資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額大、回收期長(zhǎng)。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時(shí)間。商業(yè)地產(chǎn)需要有“養(yǎng)”的過(guò)程，才能帶來(lái)穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報(bào)。待到商業(yè)地產(chǎn)成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經(jīng)營(yíng)管理，必須委托專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產(chǎn)的這些特性決定了它對(duì)長(zhǎng)期資金的高度依賴。但是，我國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產(chǎn)尚未培育成熟之時(shí)就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，經(jīng)營(yíng)比較粗放。多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)作等在內(nèi)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因此開(kāi)發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產(chǎn)售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購(gòu)等抑制投資投機(jī)需求措施的實(shí)施背景下，商業(yè)地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售形勢(shì)較好。相對(duì)于較高水平的售價(jià)，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率相對(duì)較低。目前，市場(chǎng)上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財(cái)產(chǎn)品。較高的售租比之下，開(kāi)發(fā)商自然選擇出售。同時(shí)，散售模式也迎合了投資者和市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營(yíng)管理難度大、經(jīng)營(yíng)水平難以提升、租金回報(bào)率低等問(wèn)題。然而，無(wú)論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒(méi)有長(zhǎng)期資金的支持，難以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和提高經(jīng)營(yíng)水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)散售模式帶來(lái)的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長(zhǎng)期資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的注入方式。目前，一些資金實(shí)力較雄厚、管理能力較強(qiáng)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始根據(jù)自身特點(diǎn)選擇不同經(jīng)營(yíng)模式。比如，萬(wàn)達(dá)、龍湖采取的租售并舉模式，華潤(rùn)、恒隆采取的只租不售模式（見(jiàn)表1）。

（三）房地產(chǎn)私募基金不斷發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，私募基金經(jīng)常與REITs相結(jié)合，應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)?；灸Ｊ绞?，商業(yè)地產(chǎn)建成后的培育期，由于風(fēng)險(xiǎn)高、資產(chǎn)升值的潛在回報(bào)空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產(chǎn)的成熟期，由于風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產(chǎn)私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營(yíng)。根據(jù)INREV對(duì)歐洲房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)測(cè)，截至2014年1季度，近60%的房地產(chǎn)私募基金投向零售物業(yè)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重要作用（見(jiàn)圖2）。

我國(guó)人民幣房地產(chǎn)私募基金于2010年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產(chǎn)基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，2008年到2010年之間，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金僅有20多支，市場(chǎng)規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達(dá)113支，總募集規(guī)模超過(guò)1300億元。截至2013年12月底，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)擁有206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過(guò)4000億元人民幣。

在我國(guó)房地產(chǎn)私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，有48%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)；有28%的機(jī)構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開(kāi)發(fā)；有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；還有少部分市場(chǎng)機(jī)構(gòu)關(guān)注諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題（見(jiàn)圖3）。

商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫字樓收購(gòu)的高和資本，通過(guò)基金收購(gòu)寫字樓進(jìn)行“資產(chǎn)精裝修”后進(jìn)行銷售，銷售時(shí)與購(gòu)房人簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)等，通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)，提高租金回報(bào)和資產(chǎn)增值水平。還有瞄準(zhǔn)白領(lǐng)公寓這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行收購(gòu)改造持有的賽富不動(dòng)產(chǎn)“新派公寓”基金、傾向于資產(chǎn)包收購(gòu)再轉(zhuǎn)向大型機(jī)構(gòu)整體出售的嘉實(shí)資本等。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，先行的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)積累了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大為有益。但由于國(guó)內(nèi)真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產(chǎn)私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)資金、形成專業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)的REITs尚處萌芽階段

如果說(shuō)私募基金在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升時(shí)期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)期資金的需求，并且通過(guò)統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺(tái)，保持了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整性，從而實(shí)現(xiàn)了持有經(jīng)營(yíng)。

REITs最早于20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過(guò)公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經(jīng)營(yíng)具有穩(wěn)定收入的購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、倉(cāng)庫(kù)等房地產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過(guò)發(fā)行REITs，原本流動(dòng)性差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動(dòng)性的股票、信托受益憑證。當(dāng)前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬(wàn)億美元，其中，美國(guó)市場(chǎng)份額最大，約占60%。

REITs有獨(dú)特的制度安排。一是，要求收入主要來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權(quán)多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國(guó)要求REITs在每一個(gè)納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設(shè)有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進(jìn)行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設(shè)立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報(bào)為核心、以收益分紅為基礎(chǔ)，成為一種介于股和債之間的金融產(chǎn)品，其具備了風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、流動(dòng)性好的特點(diǎn)，吸引了大量的保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資人和個(gè)人投資者（見(jiàn)圖4）。

在我國(guó)，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關(guān)鼓勵(lì)政策，內(nèi)地證券市場(chǎng)上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進(jìn)行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過(guò)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃形式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。如：2014年中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。該資管計(jì)劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動(dòng)性方面實(shí)現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)租金收益為信托標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)受益型信托產(chǎn)品。如，2008年華僑城租賃收益權(quán)直接融資項(xiàng)目。華僑城地產(chǎn)通過(guò)以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國(guó)際公寓等物業(yè)的未來(lái) 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品。三是，一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也在向類資產(chǎn)證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計(jì)劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)進(jìn)行組合，購(gòu)買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫字樓及分時(shí)度假產(chǎn)品的任意組合。龍湖還將提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值。

二、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（一）商業(yè)地產(chǎn)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，一二線城市的核心區(qū)域率先進(jìn)入

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，開(kāi)發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時(shí)，開(kāi)發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代。隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模不斷擴(kuò)大以及城市新增土地供應(yīng)日益減少，城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步步入存量房時(shí)代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限，已率先步入存量房時(shí)代。比如，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來(lái)幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

2014年，國(guó)家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進(jìn)一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例?？梢灶A(yù)見(jiàn)，基于國(guó)家對(duì)城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，將進(jìn)一步加速商業(yè)地產(chǎn)步入存量房時(shí)代的步伐。

（二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式更加多元，進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營(yíng)并重時(shí)代

隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，地產(chǎn)本身開(kāi)始體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營(yíng)顯現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造更大的價(jià)值。在美國(guó)，當(dāng)城市化率小于50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時(shí)，房地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)60%時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有并重；當(dāng)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)60%時(shí)，持有經(jīng)營(yíng)比重迅速提高并最終超過(guò)開(kāi)發(fā)比例。

當(dāng)前，我國(guó)城市化率已經(jīng)超過(guò)50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開(kāi)始，萬(wàn)科、中海、保利等房企都開(kāi)始積極投入商業(yè)地產(chǎn)并增加持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)所占比重，就連SOHO中國(guó)也要轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營(yíng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)以散售為主的時(shí)代即將過(guò)去，即將步入開(kāi)發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營(yíng)并重的時(shí)代。

（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)中，是否具備高水平的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價(jià)值提升的關(guān)鍵。一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來(lái)，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒(méi)有專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商。未來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力也將不斷提升，專業(yè)運(yùn)營(yíng)商作為獨(dú)立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場(chǎng)管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫字樓市場(chǎng)的不斷成熟以及持有經(jīng)營(yíng)成為主流，物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理是一整套的集成服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理及金融服務(wù)。如果說(shuō)頂級(jí)建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)的硬件基礎(chǔ)，那專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)就是商業(yè)地產(chǎn)的軟性價(jià)值。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融化特征更加突出，資本運(yùn)作水平將顯著提升

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運(yùn)作。相比國(guó)外的金融創(chuàng)新，我國(guó)的REITs、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進(jìn)其發(fā)展：

一是，隨著國(guó)家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會(huì)的文件中再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開(kāi)展REITs試點(diǎn)。隨著REITs的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機(jī)構(gòu)投資者和長(zhǎng)期資金，保險(xiǎn)資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的政策條件越來(lái)越成熟。2014年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，文件提出要進(jìn)一步發(fā)揮保險(xiǎn)公司的機(jī)構(gòu)投資者作用。鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，允許專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購(gòu)基金、不動(dòng)產(chǎn)基金等私募基金。探索保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在未來(lái)一個(gè)時(shí)期，基于保險(xiǎn)資金政策開(kāi)放，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升，保險(xiǎn)資金可能直接持有、也可以以機(jī)構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITs等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定資金。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)逐漸顯示出它的優(yōu)勢(shì)。

2005年的一輪宏觀調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)的降溫讓很多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始重視商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。今年的一輪宏觀調(diào)控在住宅房?jī)r(jià)上的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，加上明年貨幣緊縮的政策影響，能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流的是商業(yè)地產(chǎn)。

富力（北京）地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理徐永建說(shuō)：“目前不僅宏觀調(diào)控對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有影響，而且國(guó)家還在大力扶持商業(yè)地產(chǎn)。”

100億項(xiàng)目出爐

日前，富力地產(chǎn)（2777.HK）、合景泰富（1813.HK）與新鴻基宣布將聯(lián)手開(kāi)發(fā)廣州珠江新城的獵德項(xiàng)目，總投資額100億元，三方各占1/3的股權(quán)。

獵德項(xiàng)目是廣州首個(gè)城中村改造項(xiàng)目，位于廣州CBD――珠江新城的中心，規(guī)劃為大型商業(yè)綜合項(xiàng)目，包括甲級(jí)寫字樓、購(gòu)物商場(chǎng)、酒店和住宅等。預(yù)計(jì)總投資額在100億元，是目前廣州投資額最大的商業(yè)項(xiàng)目。

富力將發(fā)揮其在寫字樓和酒店方面的優(yōu)勢(shì)，新鴻基主要負(fù)責(zé)獵德項(xiàng)目的商場(chǎng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理及全球招商工作。

徐永建對(duì)記者說(shuō)：“這次是富力與新鴻基的第一次合作，富力看中了新鴻基豐富的運(yùn)營(yíng)和管理能力。新鴻基在香港的購(gòu)物中心非常成功。至于未來(lái)的分工將有待制訂更具體的計(jì)劃表?！?/p>

在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中，富力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)開(kāi)始的較早。在2005年宏觀調(diào)控給住宅市場(chǎng)降溫時(shí)，很多地產(chǎn)商開(kāi)始注意商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。富力便是從3年前開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)布局的。

國(guó)家明年將實(shí)行緊縮的貨幣政策，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流和資金鏈的要求也相應(yīng)提高。而持有商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流將十分重要。

安邦集團(tuán)的分析師蘇晶說(shuō)：“與住宅一定要銷售相比，商業(yè)地產(chǎn)有兩條出路，除了出售以外，還可以長(zhǎng)期持有，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。租售皆可，使商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于市場(chǎng)突變的應(yīng)對(duì)策略要從容一些。而且，外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資主要在商業(yè)地產(chǎn)方面。因此，在信貸緊縮，后續(xù)投資乏力的情況下，也會(huì)有外資接盤。”

因此，今后商業(yè)地產(chǎn)將有更大的發(fā)展。許多開(kāi)發(fā)商也看到了商業(yè)地產(chǎn)的巨大升值空間，紛紛加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。今年1～4月份，商業(yè)地產(chǎn)的投資為584.2億元，比上年同期增長(zhǎng)15.3%，寫字樓和商鋪的投資都有很快的增長(zhǎng)。

對(duì)于日前傳出物業(yè)稅可能首先在商業(yè)地產(chǎn)上開(kāi)征，萊坊國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司研究部經(jīng)理?xiàng)類偝空J(rèn)為：“開(kāi)征物業(yè)稅的影響沒(méi)有想象的那么大。因?yàn)閷懽謽堑壬虡I(yè)地產(chǎn)的整體趨勢(shì)仍然處于上升階段，商場(chǎng)還有很多國(guó)際品牌沒(méi)有進(jìn)來(lái)，因此還有很大的發(fā)展空間?！?/p>

徐永建說(shuō)：“富力在3年前開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)的布局，目前，商業(yè)地產(chǎn)與住宅的比例分別占20％和80％?！边@在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中，商業(yè)地產(chǎn)所占比例是比較高的。

徐永建說(shuō)：“明年，富力將建成10個(gè)五星級(jí)的酒店，以及寫字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目。目前，富力正在全力建設(shè)位于北京的富力廣場(chǎng)和位于成都的20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。最新的與新鴻基獵德項(xiàng)目的合作還在規(guī)劃階段?！?/p>

運(yùn)營(yíng)管理難題

雖然內(nèi)地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，但是由于他們都是從住宅開(kāi)發(fā)起家的，因此在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理上仍有待提高。

楊悅晨說(shuō)：“內(nèi)地開(kāi)發(fā)商運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)所面臨的最大挑戰(zhàn)在于開(kāi)發(fā)、管理的理念難以與國(guó)際接軌。現(xiàn)在，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目無(wú)論從設(shè)計(jì)，還是質(zhì)量上都不如香港的開(kāi)發(fā)商，因此租金的上升空間比較有限。上海CBD區(qū)的高端商業(yè)地產(chǎn)，如中環(huán)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)都是香港開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)和管理的。在一些二線城市，許多商鋪在后期的經(jīng)營(yíng)和管理上都出現(xiàn)了一些問(wèn)題，投資回報(bào)率并不算高。因此，很多內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都選擇與香港的開(kāi)發(fā)商合作，像陸家嘴就將土地的使用權(quán)讓給了和記黃浦和新鴻基?！?/p>

現(xiàn)在，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商也逐漸認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，楊悅晨說(shuō)：“如今，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都會(huì)請(qǐng)一些國(guó)際顧問(wèn)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。比如，蘇寧8月份耗44億巨資拍得的163號(hào)地塊就聘請(qǐng)了國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃?！?/p>

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

一、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的幾個(gè)重要領(lǐng)域集中在：政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與建造風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的幾個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)因，與之對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理將從如下幾個(gè)方面展開(kāi)：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和風(fēng)險(xiǎn)控制。

無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)，還是住宅地產(chǎn)，政策變化對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響都很大。政策影響首先體現(xiàn)在土地政策上。土地政策是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本最為基礎(chǔ)，且比重最高的變動(dòng)要素。其次，土地政策和規(guī)劃政策一同從行政的角度規(guī)定了相關(guān)土地上建筑物的功能及形態(tài)，從而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建造、出租和出售等產(chǎn)生了重要影響。此外，宏觀政策還會(huì)通過(guò)行政政策、貨幣政策和財(cái)政稅收政策等直接或間接干預(yù)包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)。

由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品有別于住宅產(chǎn)品，不同業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的要求存在巨大差異，因此，從設(shè)計(jì)之初，開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真調(diào)查研究，細(xì)致規(guī)劃，從而確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與其商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程對(duì)功能的需求相匹配。基本要求是，所有空間必須符合未來(lái)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，自身業(yè)務(wù)及政府要求的硬件標(biāo)準(zhǔn)。其次，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，所服務(wù)的目標(biāo)群體可能在時(shí)間的流轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生巨大變化，因此，設(shè)計(jì)階段必須考慮業(yè)態(tài)的可能性變化。與之相關(guān)，當(dāng)規(guī)劃業(yè)態(tài)與實(shí)際需求業(yè)態(tài)不一致時(shí)，同樣存在對(duì)硬件功能變化的需求。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)靈活性，從而影響項(xiàng)目的最終成敗，其蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)往往被忽視，其原因是影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的因素眾多，很難將重大責(zé)任直接歸因于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，盡管事實(shí)并非如此。如前文所述，商業(yè)地產(chǎn)一方面需要己聚集人群的支撐，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身也是一個(gè)聚集人氣的引擎，因此，可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有發(fā)展的自生或內(nèi)生動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)首先體現(xiàn)在項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃方面。這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)存在于規(guī)劃過(guò)程和執(zhí)行過(guò)程兩個(gè)階段。規(guī)劃是否與市場(chǎng)的實(shí)際情況一致?如果規(guī)劃不一致，依據(jù)實(shí)際情況的調(diào)整是否及時(shí)，是否準(zhǔn)確?如果規(guī)劃與市場(chǎng)實(shí)際情況一致，那么，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該如何處理即期和遠(yuǎn)期的利益取舍?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)既考驗(yàn)著執(zhí)行力，同時(shí)也考驗(yàn)著商業(yè)運(yùn)營(yíng)的應(yīng)變能力。

商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)已經(jīng)決定，其必須與資本市場(chǎng)對(duì)接，唯有充分利用財(cái)務(wù)杠桿，充分利用低成本資金，才能大規(guī)模、高質(zhì)量、有耐心地開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然住宅市場(chǎng)也同樣密切聯(lián)系著資本市場(chǎng)，然而，住宅產(chǎn)品通過(guò)銷售環(huán)節(jié)已經(jīng)將持有階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)，從而鎖定了開(kāi)發(fā)商的利益。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流估算比住宅地產(chǎn)困難很多，尤其是在項(xiàng)目運(yùn)行的初期，因此，對(duì)直接開(kāi)發(fā)且持有商業(yè)地產(chǎn)的投資人而言，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。

二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的細(xì)分及執(zhí)行

為了更好地探究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，依據(jù)以上討論，以下將分解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的主要內(nèi)容，從戰(zhàn)略規(guī)劃和執(zhí)行監(jiān)督兩個(gè)層面著手，逐一討論。

從項(xiàng)目階段和內(nèi)容劃分，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其風(fēng)險(xiǎn)管理主要涉及五個(gè)部分：市場(chǎng)背景與目標(biāo)客戶設(shè)定、市場(chǎng)地位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商及運(yùn)營(yíng)管理和項(xiàng)目財(cái)務(wù)方案。

1.市場(chǎng)背景與目標(biāo)客戶設(shè)定

城市功能規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市交通規(guī)劃和區(qū)域商業(yè)規(guī)劃是目標(biāo)客戶設(shè)定過(guò)程中，宏觀分析部分，最為基礎(chǔ)和重要的內(nèi)容，因?yàn)檫@些規(guī)劃會(huì)嚴(yán)重影響人群結(jié)構(gòu)、分布、流向和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目選址得以落實(shí)，大體的人群已經(jīng)確定，此時(shí)，應(yīng)以項(xiàng)目所在地為中心，全面而透徹地進(jìn)行人口分析。人口分析的要點(diǎn)體現(xiàn)在年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、受教育結(jié)構(gòu)、空間分布、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、居住地或工作地到項(xiàng)目所在地的抵達(dá)性等。如果此處的人口分析得出人群的整體數(shù)量和質(zhì)量并無(wú)多大潛能，那么，相關(guān)分析必須回到前一步驟的宏觀分析，從而審視選址的正確性。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中務(wù)必注意的過(guò)程管理。

人口分析會(huì)將相應(yīng)人群都貼上識(shí)別信號(hào)，依據(jù)人口分析及其分類，客群細(xì)分工作便容易起來(lái)。客群細(xì)分是依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將不同個(gè)體進(jìn)行分組。該分組過(guò)程可能需要依據(jù)一到三個(gè)維度進(jìn)行。例如，依據(jù)年齡結(jié)構(gòu)、空間分布和消費(fèi)能力這三個(gè)維度，分別細(xì)分歸類?？腿杭?xì)分是確定目標(biāo)客戶非常重要的一步，這關(guān)系到未來(lái)的業(yè)態(tài)組合和項(xiàng)目整體定位等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中需對(duì)不同細(xì)分方法進(jìn)行敏感性分析，從而確?？腿杭?xì)分的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性。

當(dāng)客群細(xì)分完成后，目標(biāo)客戶設(shè)定便有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。然而在進(jìn)行目標(biāo)客戶設(shè)定前，競(jìng)爭(zhēng)性分析是必不可少的。通過(guò)分析現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)要素，依據(jù)項(xiàng)目自身的可能優(yōu)勢(shì)，確定應(yīng)該從競(jìng)爭(zhēng)中去爭(zhēng)取的目標(biāo)客群，應(yīng)該提供稀缺產(chǎn)品去滿足的補(bǔ)缺市場(chǎng)目標(biāo)客群以及非目標(biāo)客群。

目標(biāo)客戶選定過(guò)程和結(jié)論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理最難把握，卻又必須重點(diǎn)把關(guān)的環(huán)節(jié)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估需對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和敏感性進(jìn)行考核，同時(shí)，需要充分考量各項(xiàng)數(shù)據(jù)、邏輯和結(jié)論的一致性。

2.市場(chǎng)定位

在目標(biāo)客戶選定的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位將指明項(xiàng)目整體的發(fā)展方向。市場(chǎng)定位是一個(gè)樹(shù)立項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)的獨(dú)立部分，同時(shí)，市場(chǎng)定位也是一個(gè)綜合性課題，其中包含如下規(guī)劃和分析要素：項(xiàng)目差異化策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、體量規(guī)劃、布局規(guī)劃、商戶模擬搭配、開(kāi)發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目影響等。

差異化策略是項(xiàng)目應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)和樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)門檻的關(guān)鍵，同時(shí)也會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果差異化程度過(guò)大，正面的效果可能讓項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟，成為市場(chǎng)中耀眼的明星，與之相對(duì)，差異化越大意味著與傳統(tǒng)市場(chǎng)的偏離也就越大，如果相應(yīng)的差異化未能形成特別的吸引力，那么，項(xiàng)目便意味著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

差異化是市場(chǎng)定位中最為突出的要素之一，它的形成依賴于業(yè)態(tài)規(guī)劃、體量規(guī)劃和布局規(guī)劃等的落實(shí)。差異化是一種戰(zhàn)略，實(shí)質(zhì)是一種發(fā)展理念的表達(dá)；業(yè)態(tài)規(guī)劃、體量規(guī)劃和布局規(guī)劃將這種理念實(shí)質(zhì)化、可視化。當(dāng)業(yè)態(tài)規(guī)劃、體量規(guī)劃和布局規(guī)劃確定并落實(shí)后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能便得以確立。當(dāng)這些市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶和市場(chǎng)實(shí)際情況一致時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功才有了基本的保證，反之，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)便沒(méi)有依據(jù)。

如前文討論，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，因此，過(guò)程管理和過(guò)程中的修正尤為重要。為了避免不必要的損失，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度十分講究。不同的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，會(huì)影響開(kāi)發(fā)成本和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，因此，過(guò)早或過(guò)晚都對(duì)項(xiàng)目不利。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度規(guī)劃過(guò)程中，相關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃需考慮項(xiàng)目與周邊環(huán)境的互動(dòng)性或項(xiàng)目影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是全局的觀察者，承擔(dān)著項(xiàng)目各環(huán)節(jié)承上啟下的見(jiàn)證和

監(jiān)督任務(wù)。

3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)

如果說(shuō)目標(biāo)客戶選定和市場(chǎng)地位尚屬于紙上談兵，那么，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造便是真刀真槍的實(shí)戰(zhàn)過(guò)程。產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造之所以重要，原因可以歸結(jié)為一個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)：結(jié)構(gòu)決定功能。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的綜合體，戰(zhàn)略規(guī)劃側(cè)重于商業(yè)分析和規(guī)劃，那么，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造則是真正的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造的核心內(nèi)容包含以下板塊：土地使用規(guī)劃、交通動(dòng)線規(guī)劃、建筑和機(jī)電設(shè)備規(guī)劃、場(chǎng)內(nèi)人行動(dòng)線規(guī)劃，場(chǎng)外人行動(dòng)線規(guī)劃，外立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和物業(yè)管理規(guī)劃等。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)因集中在動(dòng)線設(shè)計(jì)和建筑與機(jī)電設(shè)備兩個(gè)部分。

動(dòng)線設(shè)計(jì)包含交通動(dòng)線、場(chǎng)外人行動(dòng)線和場(chǎng)內(nèi)人行動(dòng)線三部分。交通動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程必須與考慮項(xiàng)目自身可控制區(qū)域與不可控的公共區(qū)域間的協(xié)同，從而增加客戶的易達(dá)性。如果交通動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，很可能造成“隔街遙望是繁華，反觀項(xiàng)目獨(dú)羅雀”的尷尬局面。因此，交通動(dòng)線是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的咽喉，務(wù)必保持暢通易達(dá)。與之對(duì)應(yīng)，場(chǎng)外人行動(dòng)線的重要性不言而喻。場(chǎng)內(nèi)人行動(dòng)線的設(shè)計(jì)是衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否專業(yè)的重要指標(biāo)。宜家家居商城的場(chǎng)內(nèi)人行動(dòng)線設(shè)計(jì)聞名遐邇，其流暢性和趣味性既保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的人性化，同時(shí)，也大大提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。動(dòng)線的設(shè)計(jì)規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了建筑學(xué)本身的要求，該過(guò)程需要將建筑和商業(yè)緊密聯(lián)系在一起，值得指出的是，這種聯(lián)系的優(yōu)化程度是風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中所應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

建筑和機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)決定了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是建筑的綜合體，不同板塊都意味著不同的需求。不同空間要么不存在相互轉(zhuǎn)化的替代性，要么會(huì)造成功能不協(xié)調(diào)所帶來(lái)的硬件浪費(fèi)。不同業(yè)態(tài)對(duì)建筑物的大小、位置、承重、層高、水電和排污等要求各異。為了滿足各類需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本大有不同。市場(chǎng)定位過(guò)程中的業(yè)態(tài)規(guī)劃相當(dāng)重要，也正因?yàn)槿绱?，業(yè)界專業(yè)人士比較推崇萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的訂單櫝式，希望通過(guò)招商在前，設(shè)計(jì)建造在后來(lái)避免此類問(wèn)題。然而，這種操作思路如果大量采用，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)轉(zhuǎn)換帶來(lái)負(fù)擔(dān)，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常迅猛，城市人群結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣也在同步變化，所以，無(wú)論是根據(jù)市場(chǎng)定位的業(yè)態(tài)規(guī)劃還是預(yù)租的業(yè)態(tài)構(gòu)成進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，均需考慮即期和遠(yuǎn)期間可能的轉(zhuǎn)換，從而確保項(xiàng)目整體的彈性。

4.招商及運(yùn)營(yíng)管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)動(dòng)態(tài)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，拓商、品牌建設(shè)、市場(chǎng)推廣、主題活動(dòng)策劃和租售價(jià)格策略等必須有機(jī)結(jié)合在一起。

不同類型的租戶預(yù)示著不同的租金水平和風(fēng)險(xiǎn)。主力店和次主力店招商猶如為一輛汽車裝置發(fā)動(dòng)機(jī)，是人流和客流的動(dòng)力因素，然而，他們對(duì)租金、建筑和機(jī)電設(shè)備等大多有特殊要求。因此，主力店和次主力店的體量和招商時(shí)點(diǎn)等均會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體收益帶來(lái)嚴(yán)重影響。當(dāng)然，主力店和次主力店也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定要素，品牌店和特色個(gè)體店遷入和撤離的成本相對(duì)較低，其流動(dòng)性的強(qiáng)弱也就意味著項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的高低，雖然，品牌店和特色個(gè)體店愿意支付的租金較高。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素集中在價(jià)格策略方面。由于租賃合同往往是一個(gè)較為長(zhǎng)期的合同，因此，租金的調(diào)整和業(yè)態(tài)的調(diào)整都會(huì)受到相應(yīng)的限制。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際上是一個(gè)在時(shí)間序列上對(duì)租戶類型和數(shù)量的管控。此部分風(fēng)險(xiǎn)管理既是對(duì)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和管控，也是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的監(jiān)督和優(yōu)化。

5.財(cái)務(wù)方案

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是資本密集型項(xiàng)目，始終貫穿著資本的影子。因此，財(cái)務(wù)管理在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中是核心，也是風(fēng)險(xiǎn)管控的重中之重。財(cái)務(wù)管理過(guò)程中所關(guān)注的重點(diǎn)是：融資規(guī)劃、稅務(wù)規(guī)劃、抵押融資、資產(chǎn)證券化、物業(yè)出租和出售。

每一輪房地產(chǎn)調(diào)控均會(huì)伴隨著相當(dāng)?shù)臓€尾樓產(chǎn)生，究其原因是現(xiàn)金流出了問(wèn)題。在所有爛尾樓中，又以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的爛尾樓居多。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，資金回收周期漫長(zhǎng)，因此，沒(méi)有完備的融資方案，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流便存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

中國(guó)房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)是由建設(shè)部、民政部正式批準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)唯一非盈利性專業(yè)社團(tuán)組織。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)旨在為商業(yè)地產(chǎn)各方搭建信息交流的橋梁，通過(guò)整合商業(yè)地產(chǎn)的高端資源給運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)提供有效信息，為企業(yè)家提供聯(lián)絡(luò)、培訓(xùn)和交流的機(jī)會(huì)。

國(guó)內(nèi)最強(qiáng)實(shí)力地產(chǎn)商鼎力參與

伴隨商業(yè)地產(chǎn)各方面條件的不斷完善，使得各種資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度逐步提升，商業(yè)地產(chǎn)正面臨嶄新的格局與發(fā)展。然而，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中商業(yè)定位與市場(chǎng)沖突、商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)責(zé)權(quán)不分、運(yùn)營(yíng)管理缺位等問(wèn)題比比皆是。

因此，市場(chǎng)迫切需要一個(gè)深度服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)規(guī)范市場(chǎng)以解除各參與方的后顧之憂。正是在這樣的行業(yè)大背景下，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)成立了。由知名房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、商業(yè)顧問(wèn)公司、研究機(jī)構(gòu)和專業(yè)媒體組成的首批發(fā)起單位在10月23日集中亮相，各成員單位代表就委員會(huì)的工作原則、工作任務(wù)以及組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作條例等議題進(jìn)行了集中討論。

委員會(huì)成員通過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)和整體框架，并確立了以不盈利的模式來(lái)具體操作。會(huì)員大會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，設(shè)有委員會(huì)和常務(wù)委員會(huì)，秘書(shū)處為常務(wù)委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。

目前，秘書(shū)處下設(shè)四個(gè)部門，各部門各司其職，負(fù)責(zé)委員會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

具體包括：綜合事務(wù)部，負(fù)責(zé)委員會(huì)日常事務(wù)管理協(xié)調(diào)，與主管部門和兄弟協(xié)會(huì)的聯(lián)絡(luò)接洽；會(huì)員服務(wù)部，面向會(huì)員的全面服務(wù)部門，負(fù)責(zé)委員會(huì)與會(huì)員間的信息及訴求溝通：研究發(fā)展部，負(fù)責(zé)行業(yè)發(fā)展研究，編制行業(yè)年度報(bào)告、權(quán)威期刊及相關(guān)書(shū)籍；公關(guān)推廣部，新聞、媒體維護(hù)、內(nèi)刊和會(huì)員通訊及委員會(huì)的宣傳和形象塑造。

委員會(huì)發(fā)起人之一的合生創(chuàng)展董事局副主席趙海表示，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)工作條例的明確，能更好地為商業(yè)地產(chǎn)各方提供完善的價(jià)值服務(wù)。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)將遵循資源整合利益共贏的法則，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)鏈上下游的交流渠道，為商業(yè)和地產(chǎn)界打造一個(gè)橫向整合的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。

開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、搭建行業(yè)與政府、海外投資機(jī)構(gòu)之間信息交流的橋梁、促進(jìn)行業(yè)與金融機(jī)構(gòu)、商家的對(duì)接和整合是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)追求的目標(biāo)。在此基礎(chǔ)之上，委員會(huì)在行業(yè)培訓(xùn)、信息咨詢、國(guó)際交流等方面制定出一系列務(wù)實(shí)的工作內(nèi)容，來(lái)幫助商業(yè)地產(chǎn)各方解決不同的實(shí)際問(wèn)題。

“由于商業(yè)地產(chǎn)包含寫字樓、商場(chǎng)、酒店等多種業(yè)態(tài)，使得開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要對(duì)各種專業(yè)資源的整合。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)在內(nèi)容設(shè)定上能為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)對(duì)接行業(yè)內(nèi)各種資源的平臺(tái)，讓開(kāi)發(fā)商能從中獲得真正啟發(fā)?！眹?guó)華置業(yè)董事長(zhǎng)房超說(shuō)道。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)與住宅開(kāi)發(fā)相區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)是近年來(lái)迅速發(fā)展的一個(gè)新興行業(yè)分支，它高度依賴于商業(yè)發(fā)展而不同于單純的房地產(chǎn)行業(yè)，其涵蓋領(lǐng)域非常廣闊。然而，目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍不熟悉商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，直接套用住宅開(kāi)發(fā)模式來(lái)運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象已屢見(jiàn)不鮮。

“由于商業(yè)地產(chǎn)是持有型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，給城市帶來(lái)的不僅是經(jīng)濟(jì)回報(bào)更重要的是社會(huì)回報(bào)。因此，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域需要和住宅市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，有關(guān)部門在制定產(chǎn)業(yè)和金融等政策時(shí)應(yīng)該區(qū)別對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)?！睒鞘袀髅蕉麻L(zhǎng)蔡鴻巖指出。

事實(shí)上，當(dāng)下很多研究機(jī)構(gòu)并沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)。而且不僅是研究機(jī)構(gòu)，有些國(guó)家主管部門的領(lǐng)導(dǎo)也并沒(méi)有清晰地理解商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)的區(qū)別。一位在房地產(chǎn)主管部門任職多年的官員坦言，他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)知之甚少，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的概念始終沒(méi)有搞清楚。

因此，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的成立將加速國(guó)內(nèi)商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的全面接軌，幫助商業(yè)地產(chǎn)各方人士認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)固有的特質(zhì)。在引入國(guó)際先進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展水平及相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。

“與海外成熟商業(yè)地產(chǎn)相比，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還需要借鑒其成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的成立應(yīng)加大國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商與海外商業(yè)地產(chǎn)各方的交流，將海外商業(yè)精英整合在一起，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供可行意見(jiàn)?！敝欣ぜ瘓F(tuán)總裁焦青認(rèn)為。

目前，資金缺位對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言是一大難題。大資金和長(zhǎng)線資金的缺乏令中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)一直處于租售的兩難困境，長(zhǎng)期和穩(wěn)定的金融體系建立更是迫在眉睫?！吧虡I(yè)地產(chǎn)真正價(jià)值的釋放需要靠金融創(chuàng)新。目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金更多的是來(lái)自于銀行，信托、基金和債券等證券化長(zhǎng)期融資工具并未被開(kāi)發(fā)商所采用，合法化的資金體系并未真正建立?！眲P德置地亞太地區(qū)總經(jīng)理毛大慶說(shuō)道。