資產(chǎn)投資論文精選(九篇)

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第1篇：資產(chǎn)投資論文范文

我國固定資產(chǎn)投資增長高度依賴信貸資金的特殊原因

中國經(jīng)濟(jì)目前仍是投資主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)，投資占GDP比重不斷提高，信貸增長仍然是固定資產(chǎn)投資增長的重要來源。我國固定資產(chǎn)投資增長對信貸資金的高度依賴，主要是由以下幾個因素決定的：

第一，經(jīng)濟(jì)處在經(jīng)濟(jì)周期的不同位置和經(jīng)濟(jì)增長的不同階段，對信貸資金的需求有所不同。在經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，信貸需求增加。每一輪經(jīng)濟(jì)快速增長之前，投資開始加速，物價開始回升，貨幣供應(yīng)量和銀行信貸資金也開始高增長。近年來，新一輪經(jīng)濟(jì)周期的上升階段正值我國進(jìn)入資本密集型增長階段，不僅是傳統(tǒng)的重化學(xué)工業(yè)，而且新興產(chǎn)業(yè)和技術(shù)的不斷出現(xiàn)，也使得企業(yè)和社會對資金的需求越來越大，資本深化不斷推進(jìn)，創(chuàng)造單位GDP需要的資金存量增加，一定速度的經(jīng)濟(jì)增長客觀上需要更多的資金供給。

第二，我國直接融資比重過低，導(dǎo)致企業(yè)融資高度依賴信貸資金。直接融資和間接融資的比例在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家已達(dá)到1∶1左右，我國直接融資比例長期較低，融資結(jié)構(gòu)以間接融資為主。貸款在全部非金融機(jī)構(gòu)的融資中占近80%的比重，在企業(yè)融資中占90%左右，企業(yè)長期資金需求絕大部分通過銀行中長期貸款來滿足。

第三，政府國債投資和外商直接投資進(jìn)一步增長，客觀上需要銀行配套資金，從而導(dǎo)致信貸資金需求的增長。以國債投資為例，1998～2002年我國共發(fā)行長期建設(shè)國債6600億元，銀行配套貸款1.32萬億元，銀行配套貸款是長期建設(shè)國債的2倍。也就是說，1000億元的國債投資需要2000億元的銀行配套貸款。

第四，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)比例降低后，信貸擴(kuò)張具有內(nèi)在動力。國有獨資商業(yè)銀行股份制改造和農(nóng)村信用合作社改革中，加強(qiáng)了對商業(yè)銀行不良貸款比例和余額持續(xù)“雙降”的考核，商業(yè)銀行紛紛采用新增貸款的方式稀釋不良貸款。與此同時，商業(yè)銀行上市的沖動，也有力地推動了貸款投放。另外，商業(yè)銀行出于控制信貸風(fēng)險考慮并受制于投資渠道狹窄，也偏好于發(fā)放中長期貸款。而我國目前在商業(yè)銀行資產(chǎn)運用方面的限制較多，主要限于貸款業(yè)務(wù)，其他可投資產(chǎn)品較少，因此，銀行體系的大量資金也不得不投向中長期貸款。

對固定資產(chǎn)投資加強(qiáng)信貸政策引導(dǎo)的必要性

由于投資與貨幣供給和信貸增長之間的內(nèi)在聯(lián)系，特別是在我國投資對信貸資金依賴程度較高的情況下，投資過熱往往伴隨著信貸過熱。信貸過熱之后往往形成大量不良資產(chǎn)，導(dǎo)致信貸緊縮，經(jīng)濟(jì)增長速度大幅度回落。為了避免投資過熱及其產(chǎn)生的嚴(yán)重后果，就需要對信貸政策進(jìn)行積極引導(dǎo)，促使投資總量保持在合理的限度內(nèi)，投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

當(dāng)前，致使投資過熱的原因很多：一是相當(dāng)一部分投資是由政府主導(dǎo)下的投資，一些地方在經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路上還沒有完全擺脫盲目和片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度的思維模式，地區(qū)之間互相攀比，不少地方政府仍然用一年一變樣、三年大變樣的指導(dǎo)思想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)；二是國有企業(yè)投資預(yù)算的軟約束；三是地方政府給予私營和外資企業(yè)過于優(yōu)惠的土地、稅收等優(yōu)惠政策，造成這些企業(yè)投資成本低估。

第2篇：資產(chǎn)投資論文范文

一、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理中存在的問題

從過去到現(xiàn)在，有很多工業(yè)企業(yè)有著這種現(xiàn)象，在最初成立的十年左右效益非常好，接著開始走下坡路，最后紛紛倒閉，有的可以堅持四五十年，而有的只有二十年左右。這種現(xiàn)象正是因為該企業(yè)對自身的固定資產(chǎn)沒有做出合理的投資管理而造成的。比如，有的企業(yè)，在初期效益很好，但隨著設(shè)備的老化和技術(shù)落后等問題的不斷出現(xiàn)，最后只能申請倒閉，賤賣土地、廠房和設(shè)備。首先，這是因為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對固定資產(chǎn)投資的不重視。在建立企業(yè)的初期，領(lǐng)導(dǎo)只重視銷售業(yè)績和生產(chǎn)量，看中的是銷售人員和生產(chǎn)人員的質(zhì)和量，雖然在初期因為設(shè)備和技術(shù)比較先進(jìn)，但當(dāng)今社會科技的發(fā)展是非?？斓模恳荒甓紩行碌目萍己图夹g(shù)出現(xiàn)，而在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不斷調(diào)整針對業(yè)績的管理方式的時候，企業(yè)自身的固定資產(chǎn)卻在一定程度上不斷的“流失”，最后跟不上社會的發(fā)展需求。其次，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不知道如何對本企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行有效的、合理的投資，而致使出現(xiàn)盲目、多余、無用的投資。如有的工業(yè)企業(yè)，大量的更新設(shè)備和技術(shù)，但卻沒有足夠的技術(shù)人員可以使用，導(dǎo)致生產(chǎn)數(shù)額較低，影響銷售業(yè)績，或是沒有做好市場需求方面的調(diào)查，導(dǎo)致貨物、產(chǎn)品大量堆積，做不到及時的資金回攏，使企業(yè)陷入困境。還有的企業(yè)沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)固定資產(chǎn)監(jiān)督審核系統(tǒng)，在購買新的固定資產(chǎn)和處置廢棄的固定資產(chǎn)時，會因為個人等因素而浪費企業(yè)的資源。如在購買生產(chǎn)設(shè)備和辦公設(shè)備時，會因為對固定資產(chǎn)審核不嚴(yán)，購買不符合性價比的設(shè)備，而在處置淘汰的設(shè)備時，又會以較低的價格出售舊設(shè)備，這樣就影響了企業(yè)的資金鏈。

二、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理的有效措施

首先可成立固定資產(chǎn)投資管理的部門或小組，成員要有生產(chǎn)技術(shù)相關(guān)人員、財務(wù)人員、投資人員、市場人員等組成，對投資的項目進(jìn)行全面的分析，以保證用最合理的資金取得最佳的投資效果，實現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)共同進(jìn)步的可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。如在購買新設(shè)備的時候，考量到企業(yè)自身生產(chǎn)技術(shù)人員的素質(zhì)，結(jié)合針對新技術(shù)培訓(xùn)所需要的時間，來分批的購買新技術(shù)、新設(shè)備。在需要建設(shè)新的生產(chǎn)廠房的時候，要對土地的購買和廠房的使用面積，以及新廠建設(shè)完畢設(shè)備的購置等資金投資進(jìn)行分析和預(yù)算，提前做好準(zhǔn)備，如果需要向銀行貸款，還要考慮計算資金的回流和還款的利息。通過多方面的分析，以實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資未來利潤的最大化。其次，要對市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研。主要調(diào)研的方向是新產(chǎn)品、新技術(shù)市場方面的需求量和未來的發(fā)展前景。有的新設(shè)備、新產(chǎn)品，沒有及時的運用到各個領(lǐng)域，如果一味的求新，就會出現(xiàn)新產(chǎn)品賣不出去的狀況，既浪費了企業(yè)的資金，又不能及時的回攏資金。而購置的固定資產(chǎn)的未來發(fā)展前景，也是同樣的道理。如汽車制造相關(guān)的工業(yè)，由于國家的支持和購買汽車的人越來越多，市場需求汽車制造相關(guān)企業(yè)也就越多，所以投資購買這方面的固定資產(chǎn)，就讓企業(yè)有了更好的發(fā)展前景。固定資產(chǎn)投資管理的部門、小組還要對企業(yè)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)進(jìn)行審核和監(jiān)管。工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備是企業(yè)的核心力量，所以要定期對生產(chǎn)設(shè)備和其他重大固定資產(chǎn)進(jìn)行檢查，檢測設(shè)備的磨損程度，檢查員工的住房，有無需要修補(bǔ)和更換的情況，避免因為部分員工因為個人原因而讓企業(yè)固定資產(chǎn)出現(xiàn)損壞，從而影響企業(yè)的正常運營。因為有的員工，對企業(yè)固定資產(chǎn)不重視，認(rèn)為不是自己的財產(chǎn)就不在乎，而導(dǎo)致在工作中因為疏忽或其他原因令企業(yè)的固定資產(chǎn)出現(xiàn)不必要的損失，固定資產(chǎn)投資管理部門或小組就是為了預(yù)防或減少這一現(xiàn)象的發(fā)生。在對企業(yè)固定資產(chǎn)投資的時候，還要考慮資金各年的價值變動，即投資期每一年的現(xiàn)金的現(xiàn)值與最初投資資金之間的差額，結(jié)合這一因素，選擇最有效的投資周期，令固定資產(chǎn)的投資可以在最短的時間內(nèi)，獲取最大的利潤。

三、結(jié)語

第3篇：資產(chǎn)投資論文范文

(一)觀念意識較為模糊我國的銀行工作者對于證券投資和證券市場的了解并不是很清晰，認(rèn)為銀行的介入可能會給證券市場帶來不穩(wěn)定的因素甚至是混亂的情況，因為我國的金融體系尚不健全。銀行在具體的證券投資操作管理中，由于受到各種限制還有管理上的缺陷從而導(dǎo)致阻礙這一業(yè)務(wù)的發(fā)展。

(二)發(fā)展較為緩慢我國從國債的發(fā)行開始，一定意義上來講銀行就已經(jīng)開始了證券投資，但是還有一些不足，比如專業(yè)性比較強(qiáng)的一些銀行受到傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分工的影響，而且我國證券投資起步比較晚，發(fā)展較緩慢。在我國，投資的證券有很多種形式，一般情況下，主要分為以下幾類：國庫券、財政債券、保值公債等等不同的類別。在投資方面，對于地方的企業(yè)債券、國家重點建設(shè)的債券以及其他各種股票往往沒有真正涉及到，而且其發(fā)展的速度還是非常緩慢，投資的金額相對而言也是比較小的。

(三)對證券市場進(jìn)行逐步完善我國的國債相對來說在證券市場上還是比較少的，所以，可選擇性也比較低。另外，由于我國沿海與內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度存在著差別，也就導(dǎo)致了在股份制方面的區(qū)域不平衡。內(nèi)地的股份制企業(yè)相對于沿海方面要少很多，由此也就看出相關(guān)的銀行等還有很大的進(jìn)步空間。

(四)法律法規(guī)的不健全在銀行證券投資方面目前我國在這一方面的法律法規(guī)仍是欠缺，沒有一部較完整的法律對其進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管，希望可以在以后能夠在這一方面彌補(bǔ)不足，保證證券金融行業(yè)的健康發(fā)展。

二、對于我國銀行證券投資的相關(guān)建議分析

(一)推動和提高專業(yè)銀行化的發(fā)展速度在我國大力推進(jìn)金融體制改革的背景下，在我國經(jīng)營業(yè)務(wù)和政策業(yè)務(wù)分離的前提下，加快商業(yè)銀行專業(yè)化的進(jìn)程。對銀行證券的投資及銀行資產(chǎn)進(jìn)行合理調(diào)整和規(guī)劃，在擴(kuò)大銀行證券投資上表現(xiàn)出積極態(tài)度。

(二)建立健全銀行證券投資的法律、法規(guī)銀行證券投資其他證券必須經(jīng)過中國人民銀行的資格審查，由于我國現(xiàn)有的企業(yè)股份制還不夠成熟，很多情況下仍處于試點階段，因此以銀行證券不適宜涉足股票。

(三)加強(qiáng)銀行證券的監(jiān)管在銀行證券的發(fā)展中，個別銀行的投資規(guī)模較大而且在涉及范圍上也是比較廣泛的，另一方面，證券業(yè)務(wù)對于一些銀行來說還是一個比較新的事物。所以，如何能夠在對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整及規(guī)范后使其可以穩(wěn)定、健全的發(fā)展經(jīng)營也就成為了該進(jìn)一步思考的問題。

(四)提高對商業(yè)銀行的證券投資的認(rèn)識通過對法律法規(guī)的不斷健全、完善，對銀行證券的投資行為進(jìn)行監(jiān)管，掃除弊端，保證投資行為的健康穩(wěn)定發(fā)展，推動我國證券市場的發(fā)函發(fā)展，最終達(dá)到銀行商化。

三、由證券的研究延伸至對銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新的思考

在我國商業(yè)銀行的競爭中，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新是一個殺手锏，如今的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新存在著諸多因素的影響，使得金融產(chǎn)品的創(chuàng)新出現(xiàn)不平衡，在一定的程度上束縛了金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。

(一)商業(yè)銀行在金融產(chǎn)品的創(chuàng)新上待解決的問題在金融產(chǎn)品的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)上沒有更好的對創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)規(guī)劃，導(dǎo)致不同類別的產(chǎn)品不具備良好的聯(lián)動性。金融產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)上的不平衡，對于銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新會產(chǎn)生影響，使產(chǎn)品整體協(xié)調(diào)性出現(xiàn)問題，如果不能夠很好的利用新的制度以及電子化帶來的益處，那么產(chǎn)品的功能和作用也就被削弱了?，F(xiàn)有的金融產(chǎn)品，很多具有相似性，產(chǎn)品不夠具有特點，對于金融產(chǎn)品而言就沒有品牌效益。由于知識產(chǎn)權(quán)在金融產(chǎn)品這一塊沒有相關(guān)的規(guī)定，也就產(chǎn)生了某銀行如推出了新的金融產(chǎn)品，緊隨其后的其他金融機(jī)構(gòu)也會同樣的推出類似的金融產(chǎn)品，如此循環(huán)就無法達(dá)到持續(xù)且有利的發(fā)展模式，也就不可能獲得相應(yīng)的效益，很多金融產(chǎn)品現(xiàn)在都存在這個問題。對于銀行的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在產(chǎn)品推出和銷售的環(huán)節(jié)中并沒有很好的銜接。比如銀行推出了產(chǎn)品后，銀行的工作人員對產(chǎn)品的了解、講解上仍存在很多問題，不能夠做到清晰、有條理，這就導(dǎo)致客戶在對產(chǎn)品了解的過程中存在很多疑問或不確定，從而導(dǎo)致客戶放棄購買產(chǎn)品的想法。銀行在推出創(chuàng)新產(chǎn)品的同時也要對客戶群進(jìn)行分析，并對銀行員工進(jìn)行培訓(xùn)，這樣才可以將產(chǎn)品更快、更好的推向市場，使銀行得到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)造成我國現(xiàn)在的制度條件和體制框架商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新主要原因受限于觀念。在不同的政策體制中，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新也就有了相應(yīng)的變化，金融產(chǎn)品本身離不開政策和法律的制約，他們之間存在著各種復(fù)雜的關(guān)系。分行業(yè)經(jīng)營與分行業(yè)體制管理這樣的體制是一個較大的束縛，很明顯目前我國的法律還不能夠滿足這方面的需求，還需要不斷的健全，并且在政策和法規(guī)下，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新還是具有一定的限制性，對其創(chuàng)新發(fā)展還存在一定的阻礙。內(nèi)部管理上存在著限制。因為我國的商業(yè)銀行發(fā)展的比較晚，出現(xiàn)的時間較短，因此，商業(yè)銀行的管理體制都有一定的問題和限制，一些管理金融產(chǎn)品創(chuàng)新的體制還是幾位不完善，而且，很多的調(diào)研、規(guī)劃、審批等等方面都存在著一定的缺陷，對風(fēng)險控制方面管理不到位。這些內(nèi)部管理上的限制還表現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)方面的問題，創(chuàng)新活動隨意性非常高。受到技術(shù)性的限制。由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及差異的限制，金融行業(yè)中所涉及的一些信息技術(shù)方面仍然比較滯后，不能緊跟時代的步伐，與發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代化的銀行技術(shù)相比，還有很大一段距離，每個銀行對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也不相同。我國銀行網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)還有待提高。商業(yè)銀行在產(chǎn)品創(chuàng)新方面由于技術(shù)受限，就不能夠很好的迎合客戶，對整體效益產(chǎn)生影響。

四、結(jié)束語

第4篇：資產(chǎn)投資論文范文

在我國投資性房產(chǎn)會計準(zhǔn)則中有關(guān)公允價值度量的條款是：房產(chǎn)公司應(yīng)該在會計業(yè)務(wù)期限結(jié)束時運用成本機(jī)制將投資性房地產(chǎn)做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產(chǎn)公司的公允價值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價值計量機(jī)制。一旦房地產(chǎn)經(jīng)營單位的計量機(jī)制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改?；诖?，我們會越發(fā)熱衷于成本計量機(jī)制，僅當(dāng)公允價值可以準(zhǔn)確無誤的獲取時，才可選取公允價值計量機(jī)制。當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)置換時，若采用了傳統(tǒng)的成本計量機(jī)制，則把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換以前的財務(wù)賬面價值當(dāng)作轉(zhuǎn)換之后的下賬價值；若采用了公允價值計量機(jī)制時，把投資性房產(chǎn)更改為自用房產(chǎn)，則需把更改之日的公允價值當(dāng)做自用房產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原來的賬面價值的差額當(dāng)做公允價值更改利益損失，把它計算在當(dāng)時的利益損失之內(nèi)，當(dāng)自用的房地產(chǎn)或者以前的儲備貨物更改為選取公允價值計量機(jī)制進(jìn)行計量的投資性房地產(chǎn)時，取用更改之日的公允價值進(jìn)行計量。公允價值度量低于以前賬面價值的數(shù)額當(dāng)做資本公積金計算在所有者利益之內(nèi)。當(dāng)房產(chǎn)公司核實此項房地產(chǎn)資產(chǎn)時，那些原來計入所有者權(quán)益的資產(chǎn)更改為處置時期的投資利潤。當(dāng)采取公允價值計量機(jī)制進(jìn)行會計核算時，不給投資性房地產(chǎn)實施折舊和分?jǐn)備N售，要按資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)表每日投資性房地產(chǎn)的公允價值當(dāng)做基礎(chǔ)條件來修正它的賬面價值，公允價值和賬面價值的所差部分計算在當(dāng)時所在時期的收益之內(nèi)。

二、新準(zhǔn)則中公允價值計量的應(yīng)用條件

能夠確切的說，公允價值計量機(jī)制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計量機(jī)制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來的獨特優(yōu)點，此評價也是經(jīng)過我國多個實例檢驗所證實的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時和將來的房地產(chǎn)投資商拿出最有價值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會計工作者的奮斗愿望，落實到房地產(chǎn)行業(yè)會計的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價值這一連續(xù)計量機(jī)制。但是，參照相關(guān)專業(yè)人士把我們國家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會計財務(wù)報表給予統(tǒng)計，在國家推行新的會計準(zhǔn)則之后，選取公允價值計量機(jī)制實施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價值計量機(jī)制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國銀行，其金額數(shù)目突破三十三點一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點一一萬元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒加入其中。有關(guān)專業(yè)人士就這個問題進(jìn)行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價值計量機(jī)制時要具備極強(qiáng)約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強(qiáng)約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠嬃矿w系來確保投資性房地產(chǎn)價值計量工作的高效開展。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值的確定和作用

國際上曾有著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對會計計量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個經(jīng)濟(jì)組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強(qiáng)的財務(wù)計量核算能力。由此可見，一個企業(yè)的財務(wù)計量能力相對于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動生產(chǎn)率的波動，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟(jì)學(xué)家也曾做過闡述，其基本思想是說會計的計量職能是會計體系的核心價值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進(jìn)行計量和核算，那么，即可以大力促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細(xì)研究公允價值的概念、環(huán)節(jié)和計量措施等內(nèi)容。國際會計準(zhǔn)則指出，公允價值是指在平等交易中掌握具體情況細(xì)節(jié)的財務(wù)所有人主動實施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國際上對公允價值的定義可認(rèn)為，公允價值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營主體間長期的交易行為；C實施交易的價格是公開的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對在市場上實施的所有交易都是同等公平看待；D實施交易的價格是隨時都能夠獲得的，而且進(jìn)行極小的投入就可以獲得這些價格信息。依據(jù)我們國家投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值可以隨時把握地獲取時，該企業(yè)財務(wù)核算方能夠選用公允價值計量機(jī)制。所以，根據(jù)國際會計準(zhǔn)則中公允價值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個項目要求的情況下方允許運用公允價值計量機(jī)制。通常來說，我們國家現(xiàn)一時期的房地產(chǎn)價格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽光實施的?，F(xiàn)時我們國家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項要求，所以就整體上來說，我們國家對投資性房地產(chǎn)實施公允價值計量機(jī)制是完全可以做到的。那么，公允價值與市場價值這兩個概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場價值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場價格，也可叫市場價格或者交換價格。把公允價值與市場價值對照起來比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定允許依托公開了的市場價格。市場價格可作為投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中公允價值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場價格條件下，依據(jù)公開的市場價格能夠極方便地確定公允價值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場價格與公允價格的差別來確定。

四、對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量工作的見解

依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開發(fā)后的計量機(jī)制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時間安排對投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對資產(chǎn)負(fù)債表日，實施減值測試并做好減值和計提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲備貨物時，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價值數(shù)量實施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過程的利益損失。

五、結(jié)語

第5篇：資產(chǎn)投資論文范文

1．1全球礦業(yè)總體態(tài)勢

2008年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)影響力逐漸消退，2013年，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，美國、歐元區(qū)、日本二季度GDP同比增長2．5％、1．1％、3．8％；巴西、印度、俄羅斯等新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)整體增速普遍放緩，面臨較大的下行壓力。2013年，全球礦產(chǎn)品價格震蕩下行，依舊低迷，大宗礦產(chǎn)品需求減少，波羅的海航運指數(shù)自2008年以來持續(xù)下降，低位徘徊，并在2013年初跌至近十年的最低值，今年以來全球非燃料主要固體礦產(chǎn)勘查投資大幅下滑，較2012年下降29％，金屬勘查活動再創(chuàng)三年以來的新低，據(jù)加拿大標(biāo)普／TSX全球礦業(yè)指數(shù)顯示，全球礦業(yè)指數(shù)自2010年以來持續(xù)下滑，下滑幅度高達(dá)22％。2013年，勘查投資日趨理性，區(qū)域進(jìn)一步分化，傾向于法治健全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、地理位置處在較大潛力成礦帶上的國家，投資位于前列國家或地區(qū)分別為北美、拉丁美洲、澳大利亞，其中北美、拉丁美洲兩地分別占全球勘探投入的23％和14％，黃金、銅、鐵依舊是礦種投資的主流，以鐵礦石為例，在西澳、南美、西非、北美四大鐵礦石主產(chǎn)區(qū)新增產(chǎn)能4．8億t，占全球增量的64％。

1．2我國境外礦產(chǎn)投資背景

我國近幾年雖然在重要礦產(chǎn)資源上儲量大幅增加，但儲量增長趕不上產(chǎn)量增長，產(chǎn)量增長幅度更是大大落后于消費量增長幅度，重要礦產(chǎn)資源進(jìn)口額維持高位，進(jìn)口依賴程度日漸提高，原油、鐵礦石對外依存度已超50％，天然氣對外依存度也在逐年激增，甚至連我國極有富有的煤炭資源近幾年的進(jìn)口量也在逐年攀增，2012年進(jìn)口量已超過2．8億t。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2012年我國原油、天然氣的剩余開采年限分別僅為22年和45年，鐵礦、銅礦的剩余開采年限也分別僅為59年和54年。大宗礦產(chǎn)開采年限不斷縮減，對外依存度不斷提高，是至少今后5～10年的趨勢，并在相當(dāng)長的時期內(nèi)產(chǎn)生不了根本性的變化，一旦國際礦產(chǎn)品價格大幅度波動，就會對我國平衡健康發(fā)展的資源經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的影響，因此實施境外礦產(chǎn)投資“走出去”是大勢所趨的必由之路。

1．3我國境外礦產(chǎn)投資現(xiàn)狀

2008～2012年，我國境外礦業(yè)投資保持良好發(fā)展勢頭，投資增速明顯加快，投資模式日益成熟，投資主體更加多元，“走出去”利用境外資源和市場取得了顯著成效，但進(jìn)入2013年，我國境外投資受到國際礦業(yè)寒冬的影響，進(jìn)入下降通道，據(jù)中國礦業(yè)聯(lián)合會統(tǒng)計，2013年1～11月份我國企業(yè)境外固體礦產(chǎn)投資項目122例，投資金額50．9億美元，相比去年同期數(shù)量和金額分別下滑23％、45％；在礦種投資上，過于集中，其中銅、金、煤炭三個礦種的投資額占據(jù)總投資額的近七成；在投資區(qū)域上，前三名分別為澳大利亞、南部非洲、加拿大，三個地區(qū)的投資額占據(jù)總投資額的近六成，這與去年投資區(qū)域排名大體相近，但投資額出現(xiàn)不同程度下滑，以澳大利亞、非洲為例，相比2012全年，分別下滑37％和20％；在投資類別上，勘查投資大多為草根項目，主要投向周邊國家及南美洲、非洲等發(fā)展中國家，面臨著較大的政治風(fēng)險；礦業(yè)并購則主要出現(xiàn)在澳大利亞、加拿大等發(fā)達(dá)國家，同時遭遇較大的法律人文差異困境。在投資下滑的背景下，民企參與境外投資熱情依舊高漲，民企投資無論在項目數(shù)量還是投資金額上，降速明顯緩于國有企業(yè)，投資項目數(shù)量是國有企業(yè)兩倍，投資金額更是占據(jù)境外總投資額60％。

2境外礦產(chǎn)資源投資存在的問題

全球礦業(yè)市場深度調(diào)整，礦業(yè)并購成本和競爭對手大幅減少，給我國企業(yè)難得“走出去”的好機(jī)遇。近幾年，地勘單位紛紛“走出去”參與境外礦產(chǎn)投資，有的省地勘局為鼓勵下屬地質(zhì)隊參與國際礦業(yè)投資，提出了“一院一隊、一隊一國”的口號。民營企業(yè)同時抓住機(jī)遇，國際化經(jīng)營步伐加快，逐漸成為境外礦產(chǎn)投資主力軍，除了澳大利亞、加拿大和非洲傳統(tǒng)我國投資區(qū)域之外，民營企業(yè)現(xiàn)今北赴蒙古，西征中亞，南下南美，“走出去”路途越走越寬，步伐越來越有力，但“摸著石頭過河”總是伴隨著失敗和教訓(xùn)。據(jù)中國礦業(yè)聯(lián)合會初步統(tǒng)計，我國民企“走出去”80％案例均以失敗告終，梳理近些年境外礦產(chǎn)投資案例，主要存在以下四方面的問題。

2．1資源民族主義活躍

2012年，安永的礦業(yè)部門報告將資源民族主義作為2013年礦業(yè)投資的最大風(fēng)險。在礦業(yè)投資逐步下滑，各國紛紛調(diào)整本國礦業(yè)開發(fā)政策以松綁礦業(yè)投資之際，不少國家卻逆勢而為，開征或提升礦產(chǎn)權(quán)利金及其他礦業(yè)稅、加強(qiáng)對外資參與的控制、強(qiáng)調(diào)資源領(lǐng)域國有化等形式凸顯資源民族主義特征，這些舉措多集中在政局不穩(wěn)定、政治風(fēng)險高的不發(fā)達(dá)國家，而由于我國境外礦產(chǎn)投資起步晚，發(fā)達(dá)國家已搶占成熟穩(wěn)定礦產(chǎn)資源國家市場份額，提高了我國境外投資進(jìn)入的門檻，迫使我國繼而轉(zhuǎn)而投入那些投資資源民族主義活躍、風(fēng)險相對高的國家或地區(qū)。如印度尼西亞于2014年起，禁止出口未加工的金屬礦石，并將吊銷違反此禁令公司的出口執(zhí)照。此項禁令涉及銅、金、銀、鎳、席、鋁土和鋅，并對煤單獨頒布法令；蒙古、津巴布韋等國將礦產(chǎn)資源等領(lǐng)域確定為戰(zhàn)略性領(lǐng)域，規(guī)定戰(zhàn)略性領(lǐng)域的外資持股比例不得超過49％。即使像加拿大這類發(fā)達(dá)國家，也或多或少存在著資源民族主義的殘留，如在中海油并購加拿大尼克森公司后，加拿大政府同時宣布對《并購法》的變革，特別是針對外國國有企業(yè)投資加拿大審批政策的重大調(diào)整，主要內(nèi)容有：①今后外國國有企業(yè)收購油砂項目只有在例外情況下才會審批；②并購方有國有企業(yè)有義務(wù)證明對加拿大凈有益；③對于非國有企業(yè)，審查門檻在加拿大內(nèi)閣確定的日期后被提高或到6億加元、8億加元直至10億加元（企業(yè)價值）等。

2．2礦企金融融資困難

國外礦業(yè)企業(yè)融資得益于完善的資本市場，大中小礦業(yè)企業(yè)紛紛選擇在證券交易所上市以籌集更多資金，但由于我國資本市場本身發(fā)展不成熟，使得礦業(yè)企業(yè)利用資本市場融資極為有限。在深滬兩家證券交易所掛牌交易的礦業(yè)企業(yè)多集中在國有大型礦企，中小礦業(yè)公司、省級地勘單位上市數(shù)量極其稀少。礦業(yè)開發(fā)運作的長周期、A股擬上市的門檻過高，使得這些企業(yè)難以上市融資，紛紛轉(zhuǎn)向銀行貸款，銀行貸款一方面由于現(xiàn)有礦業(yè)權(quán)評估體制不完善，金融機(jī)構(gòu)普遍對礦業(yè)的礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)價值存有偏見，尤其是礦業(yè)權(quán)對應(yīng)的礦產(chǎn)資源隨著開采在減少，不符合金融產(chǎn)品流動性的要求，不容易申請下來銀行貸款；另一方面，即使申請成功，由于礦產(chǎn)開發(fā)的長周期性，使得中小型礦山企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升，加大了公司資金壓力的同時也造成了對金融體系的潛在風(fēng)險。以省級地勘單位為例，2013年1～11月，地勘單位投資只占境外礦產(chǎn)投資總額2％，其中一部分原因就是融資困難，“走出去”的項目面臨著較高的融資“價格”。

2．3礦產(chǎn)投資平臺失位

在市場經(jīng)濟(jì)國家，政府制定法律、宏觀調(diào)控；中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行行業(yè)管理、自律和服務(wù)。在政策層面，國家對中小企業(yè)國際化給予特別的支持，是國際通行的做法。國務(wù)院辦公廳曾在2012年以〔2012〕32號轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、商務(wù)部等8部門《關(guān)于加快培育國際合作和競爭新優(yōu)勢的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），《意見》提出了加快實施“走出去”戰(zhàn)略，“深化國際能源資源開發(fā)和加工互利合作，支持有條件的企業(yè)積極開展境外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資。發(fā)揮股權(quán)投資基金對促進(jìn)企業(yè)境外投資的積極作用”。但對民營企業(yè)境外投資政策指引和扶持不足，草根勘查并沒有獲得財政資金和銀行信托機(jī)構(gòu)的青睞。在信息共享上，缺乏統(tǒng)一的礦產(chǎn)勘查信息服務(wù)平臺，境外投資指南和動態(tài)信息匱乏，只是散見于不同部門的書籍期刊等，現(xiàn)只有國土資源部信息中心出版的82個國家／地區(qū)礦業(yè)投資指南，中國地質(zhì)調(diào)查局定期公布境外找礦進(jìn)展，中國地質(zhì)調(diào)查局發(fā)展中心出版的《世界礦情》，商務(wù)部也年度《中國對外投資合作發(fā)展報告》等少數(shù)信息獲得方式。在中介機(jī)構(gòu)管理方面，作為政府與企業(yè)的橋梁，中介協(xié)會在企業(yè)“走出去”過程中的作用不可替代。我國目前中介機(jī)構(gòu)存在著數(shù)量少、規(guī)模小、水平低、功能不全、服務(wù)不到位等問題，缺少專門從事資源儲量估算、礦產(chǎn)評估以及會計核算的礦業(yè)投資中介機(jī)構(gòu)，同時在制定礦產(chǎn)勘查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及“走出去”行業(yè)規(guī)范、境外投資決策咨詢、礦產(chǎn)投資風(fēng)險評估等方面還需進(jìn)一步完善。

2．4礦產(chǎn)投資決策草率

根據(jù)2013年1～11月境外礦產(chǎn)投資金額統(tǒng)計，中國企業(yè)境外投資的主要來源為：跨行業(yè)企業(yè)、礦山企業(yè)、勘查單位，其中跨行業(yè)企業(yè)成為投資主要來源，投資額為30．56億美元，占總投資額的60％。跨行業(yè)企業(yè)多集中在房地產(chǎn)、制造業(yè)和基金等行業(yè)，這類投資多表現(xiàn)為短、平、快的投機(jī)特征，一方面投資礦種相對集中、過于盲目，投資行為不切合地質(zhì)工作規(guī)律、缺乏礦業(yè)技術(shù)和行業(yè)管理經(jīng)驗，這點在2009年對加拿大巴芬島MarryRiver鐵礦投資上就得到很好體現(xiàn)，由于國內(nèi)一家貿(mào)易公司的短視，讓近60億t的鐵礦被印度米塔爾鋼鐵公司搶占了先機(jī)。另一方面，對投資目的國的法律法規(guī)以及投資風(fēng)險考慮不到位，缺乏海外風(fēng)險管理體系，生搬硬套國內(nèi)礦產(chǎn)勘查工作流程，以投資澳大利亞西澳大利亞州鐵礦為例，首先投資行為要符合《公司法》和《原住民土地權(quán)法》有關(guān)的礦產(chǎn)資源事務(wù)管理條款，另外由于澳大利亞是聯(lián)邦制國家，各州的礦產(chǎn)開發(fā)隸屬州政府管轄，礦產(chǎn)開發(fā)要符合西澳大利亞州頒布的《礦業(yè)法1978》、《采礦規(guī)章1981》、《采礦補(bǔ)充法2004》以及《私人地產(chǎn)上的采礦法1898》等等法律規(guī)章。另外向美國進(jìn)行礦產(chǎn)投資需要特別注意，不同地區(qū)執(zhí)行不同的資源所有權(quán)制度，東部地區(qū)執(zhí)行從屬于土地所有者的資源所有權(quán)制度，中部地區(qū)地表權(quán)歸屬于州政府或私人、地下礦產(chǎn)權(quán)歸屬于聯(lián)邦，西部地區(qū)聯(lián)邦獨家管理地表權(quán)和地下礦產(chǎn)權(quán)。

3境外礦產(chǎn)資源投資對策及建議

我國企業(yè)“走出去”參與國際礦產(chǎn)投資，聯(lián)合并購優(yōu)質(zhì)礦產(chǎn)資源，既是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略需要，又是我國資源戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵舉措。針對當(dāng)前“走出去”的困難與問題，遏制境外礦產(chǎn)投資項目和金額雙下滑的趨勢，構(gòu)建新形勢下的“政府引導(dǎo)、中介搭臺、基金銜接、地勘先行、民企跟進(jìn)、金融支持、保險保障”境外礦產(chǎn)投資機(jī)制至關(guān)重要。

3．1政府引導(dǎo)、中介搭臺

政府引導(dǎo)是發(fā)揮政府公益職能。加強(qiáng)國家間的對話與合作，反對資源民族主義，為企業(yè)“走出去”創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。健全國家戰(zhàn)略層面的境外礦產(chǎn)投資頂層設(shè)計，強(qiáng)化企業(yè)投資主體地位，減政放權(quán)，簡化審批手續(xù)，減少政府審批范圍和環(huán)節(jié)。盡快建立境外礦產(chǎn)投資的風(fēng)險預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制，完善制定中國企業(yè)海外投資促進(jìn)法，整合各部門信息資源，及時跟蹤更新，構(gòu)建境外礦產(chǎn)投資信息服務(wù)平臺，正確引導(dǎo)中國企業(yè)“走出去”。中介搭臺是發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)橋梁導(dǎo)向作用。加強(qiáng)中國礦業(yè)聯(lián)合會、中銀國際、律師事務(wù)所等中介協(xié)會的行業(yè)管理職能，成立由地質(zhì)專家、采礦工程師、法律專家和稅務(wù)財會專家組成的國際礦業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)各中介機(jī)構(gòu)信息共享，在不違背法律法規(guī)前提下，中介機(jī)構(gòu)不僅要定期公布全球礦業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、礦種產(chǎn)量及企業(yè)并購等重要礦業(yè)資訊，更要普及投資意向國家或地區(qū)的法律法規(guī)、政治經(jīng)濟(jì)、人文特點、文化差異以及原著民政策等，大體研判未來全球礦業(yè)走勢及下一步投資區(qū)域和礦種熱點，為地勘單位、民營企業(yè)“走出去”唱好戲搭好臺。

3．2基金銜接、地勘先行、民企跟進(jìn)

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地質(zhì)工作的決定》提出的建立中央地質(zhì)勘查基金，其目的本是在一定時期內(nèi)一方面起到風(fēng)險勘查基金的作用，主要用于降低勘查風(fēng)險，另一方面還要實現(xiàn)國家宏觀政策對地質(zhì)勘查市場的調(diào)控作用。探索地勘基金境外投資新模式，充分體現(xiàn)地勘單位部分公益性事業(yè)的特點，以中央地勘基金出資或與民營企業(yè)聯(lián)合出資、地勘單位承擔(dān)為主要模式進(jìn)行境外風(fēng)險勘查，一方面在風(fēng)險投資相對較高或境外投資相對空白的國家優(yōu)選試點，最大限度降低境外投資風(fēng)險，為下一步拉動更多社會資金夯實基礎(chǔ)；另一方面，在境外投資相對成熟的國家或地區(qū)，如澳大利亞、加拿大等國家，創(chuàng)建提煉不同國家地質(zhì)投資找礦經(jīng)典模式，為更多民企跟進(jìn)提供可實踐操作的找礦模版。鼓勵地勘單位以技術(shù)裝備入股，與民營企業(yè)與聯(lián)合投資，發(fā)揮各自優(yōu)勢。引導(dǎo)民營企業(yè)理性選擇投資項目，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，支持中小企業(yè)集群化抱團(tuán)“走出去”。完善民營企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度，逐步在管理理念、管理機(jī)制、企業(yè)文化等方面與國際接軌，破除中外語言、文化、法律、習(xí)俗上的差異造成境外礦產(chǎn)投資的天然障礙，提高企業(yè)的核心競爭力。

3．3金融支持、保險保障

完善相關(guān)財稅支持政策，對境外礦產(chǎn)投資給予一定的稅款減免，試點實行部分礦種勘查投資補(bǔ)助金制度。加大“走出去”的政策資金支持力度，設(shè)立民營境外礦產(chǎn)投資專項基金，重點支持“走出去”的草根勘查。拓展境外礦產(chǎn)投資融資渠道，降低民營企業(yè)借貸門檻，探索以境外資產(chǎn)、股權(quán)、礦業(yè)權(quán)為抵押貸款模式。支持有條件的地勘單位、中小型礦業(yè)企業(yè)上市創(chuàng)業(yè)板融資，引導(dǎo)民間借貸機(jī)構(gòu)向礦業(yè)投資領(lǐng)域傾斜。完善現(xiàn)有礦業(yè)權(quán)評估制度，對國外勘探實行投資保險制度，設(shè)立專門境外礦產(chǎn)投資保障險，鼓勵保險公司和商業(yè)銀行對境外礦產(chǎn)投資進(jìn)行信用擔(dān)保，降低投資風(fēng)險，為投資活動保駕護(hù)航。

4結(jié)論

第6篇：資產(chǎn)投資論文范文

一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求

(一)辦公物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過量的壓力將有望得到緩解,同時,由于自貿(mào)區(qū)對天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。

(二)零售物業(yè)需求

一方面,自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢將提升對進(jìn)口商品的消費需求,促進(jìn)天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區(qū)的高端消費流入,從而推動零售市場的消費升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

(三)倉儲物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求,推動倉儲物業(yè)的需求及設(shè)施完善。

(四)住宅需求

自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會,拉動天津城市人口的增長,同時推動對自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。

二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資

利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示:天津自貿(mào)實驗區(qū)獲批當(dāng)周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米,同比增長17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬平米,同比增長36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實現(xiàn)商品房銷售額147.76億元,同比增長26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域為開發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動下,濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn),濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場情況,但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場的運行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運行情況。因此,可以推斷,天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。

三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇

(一)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型機(jī)會

受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響,自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價格不僅會持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會越來越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化,盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。

(二)拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時,會形成大容量的信息交流需求,從而構(gòu)成一個以房地產(chǎn)為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺。

(三)房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機(jī)會

自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新,推進(jìn)利率市場化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點工作,將使房地產(chǎn)市場融資環(huán)境更加市場化,也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議

建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個方面把握自貿(mào)區(qū)紅利:

(一)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略

已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)審時度勢,認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響,從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手,及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者來說,自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營要與整個國民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動權(quán),努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營效益與社會效益相一致。

(二)加快轉(zhuǎn)型升級

掌握房地產(chǎn)經(jīng)營資源,實現(xiàn)從開發(fā)變持有,由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù),手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機(jī)會。土地存量方面,包括征用后未開發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務(wù)中心。

(三)掌握企業(yè)經(jīng)營所需資金

在房地產(chǎn)整個運營過程中,對龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產(chǎn)經(jīng)營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢,也就具備了市場中的經(jīng)營主動權(quán)。

(四)建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)管理新機(jī)制

第7篇：資產(chǎn)投資論文范文

1.站在宏觀經(jīng)濟(jì)角度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速持續(xù)下滑，物質(zhì)積累速度遠(yuǎn)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步漸漸凸顯了投資的風(fēng)險。（1）自2011年以來，傳統(tǒng)的拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”--投資，內(nèi)需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現(xiàn)如今靠外需拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式顯現(xiàn)了種種矛盾，中國經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，還應(yīng)提高內(nèi)需，促進(jìn)消費者投資。①進(jìn)出口增速回落，價格水平漲幅較低，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014全年最終消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率為51.2%，比上年提高3.0個百分點。②2014年全國居民收入基尼系數(shù)為0.469，基尼系數(shù)按照聯(lián)合國有關(guān)組織規(guī)定超過0.4“警戒線”，表明我國收入差距較大。（2）一個很現(xiàn)實的原因就是現(xiàn)今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閑置資金少，更無資金回融用于投資。房地產(chǎn)發(fā)展之初，符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，住房需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，然而只有地產(chǎn)業(yè)能在地產(chǎn)泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導(dǎo)致貧富分化更加嚴(yán)重，收入差距進(jìn)一步拉大，低收入者就更加買不起房。

2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉(zhuǎn)變，2013年政策傾向于不放松的限購調(diào)穩(wěn)政策。（1）雖說貨幣信貸增勢平穩(wěn)，但數(shù)據(jù)顯示2014全年社會融資規(guī)模為16.46萬億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續(xù)出臺支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經(jīng)濟(jì)幫助較大，使得一二線城市樓市集體經(jīng)濟(jì)成交上升。（2）一系列的“貼補(bǔ)”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對低迷的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，政策上不再提“調(diào)控”二字。從呼和浩特發(fā)文取消限購以來，面對較大的房產(chǎn)冗余，全國各二三線城市紛紛放松限購，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調(diào)整也將使15年未來的樓市情況得到平穩(wěn)發(fā)展。3.年輕群體買房能力低。調(diào)查不同地市的人，可以得到相近的結(jié)果。（1）收入低，住房公積金補(bǔ)貼少傾向于租房。（2）房產(chǎn)中介“幌子”多。許多房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠(yuǎn)比網(wǎng)上刊登的高，使人望而生畏。

二、國外經(jīng)濟(jì)形勢方面分析

1.聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟(jì)形勢與愿望》報告顯示，2014年世界經(jīng)濟(jì)將會繼續(xù)緩慢增長，預(yù)計2015年和2016年世界經(jīng)濟(jì)將分別增長3.1%和3.3%。

（1）美國經(jīng)濟(jì)增長速度超過預(yù)期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費市場持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟(jì)頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長1.04%；全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲退出量化寬松政策的影響，我國現(xiàn)面臨通貨緊縮風(fēng)險。

（2）歐洲經(jīng)濟(jì)因為石油價格大跌，歐元貶值，導(dǎo)致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟(jì)增長。成員國內(nèi)需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經(jīng)濟(jì)難以發(fā)展的表象。

（3）面對國內(nèi)通貨膨脹的狀態(tài)日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發(fā)貨幣刺激經(jīng)濟(jì)規(guī)模。也會成為財政惡化的誘因，從而導(dǎo)致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導(dǎo)致通貨緊縮的風(fēng)險。

第8篇：資產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險;防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風(fēng)險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險類別

(一)政治風(fēng)險

1.政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是由于國家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導(dǎo)致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

1.市場供求風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風(fēng)險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進(jìn)行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場供求風(fēng)險直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

2.融資風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險主要是利率風(fēng)險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險。

(二)加強(qiáng)市場供求風(fēng)險及融資風(fēng)險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風(fēng)險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風(fēng)險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運營才能順暢的進(jìn)行,商戶才能實現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風(fēng)險

要防范融資風(fēng)險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險,又能通過上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗,促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補(bǔ)、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進(jìn)房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進(jìn)行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應(yīng)下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

參考文獻(xiàn):

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第9篇：資產(chǎn)投資論文范文

[摘要]中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對我國房地產(chǎn)市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面?？偟膩碚f，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的作用。

中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內(nèi)不動產(chǎn)或從事地產(chǎn)開發(fā)以外，還可以向國內(nèi)開發(fā)企業(yè)融資的方式進(jìn)入中國市場，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產(chǎn)開發(fā)基金，總額超過1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國國內(nèi)房地產(chǎn)公司對海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產(chǎn)開發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國房地產(chǎn)行業(yè)，國外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國房地產(chǎn)市場上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來說還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢頭，勢必會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、國外房地產(chǎn)基金在我國的投資方式

根據(jù)國外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。

1．開發(fā)型投資開發(fā)型投資主要是基于開發(fā)周期所帶來的高風(fēng)險和高回報，外資資本直接介入前期的開發(fā)過程，包括土地的一級開發(fā)和項目開發(fā)，一直到項目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對住宅業(yè)的投資力度較大。

因為近年來中國個人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勁的市場需求可以降低他們的投資風(fēng)險，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)共同投資開發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)合作開發(fā)松江新城住宅項目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項目的開發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標(biāo)。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過購買有穩(wěn)定租戶的已建優(yōu)良物業(yè)，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時間成本，方便快捷的介入到中國地產(chǎn)市場。另一種方式是自己開發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營。

采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在上海松江開發(fā)區(qū)為一個世界500強(qiáng)工廠公司專門投資了一個配送中心，普洛斯的項目往往租期在5-10年左右。

3．購買不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進(jìn)入國內(nèi)的途徑就是通過收購中國四大國有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項目開始的，尤其是收購不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫字樓項目，外資通過不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商金地集團(tuán)、盛融投資全資在中國設(shè)立一家項目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價值為28.5億人民幣的中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個公司做自己最擅長的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目，由西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負(fù)責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項目開發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運營的各個環(huán)節(jié)。

二、國外房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)市場的影響

目前，國外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場高額的投資回報率必然會吸引外資基金的進(jìn)一步進(jìn)入，勢必對國內(nèi)地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

國外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國外房地產(chǎn)投資基金的有利影響

（1）促進(jìn)中國房地產(chǎn)進(jìn)入以資本為核心的金融時代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務(wù)院“18號文件”等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺，給國內(nèi)房地產(chǎn)商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產(chǎn)基金對中國房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國房地產(chǎn)由項目開發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過成立本地地產(chǎn)基金實現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運行方式逐漸由原先親自操作項目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì)，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場為核心的金融時代。

（2）可以減少房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為相比于個人資金的流入以及其他帶有投機(jī)性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國還是新興的經(jīng)營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金來源。通過與國內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實力，讓國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開發(fā)公司，讓開發(fā)商從以往賺短期收入變成長遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入并不是以短期收益為目標(biāo)，它與一些流入我國地產(chǎn)的“熱錢”不同，它的目標(biāo)是獲取長期投資的收益。

所以國外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機(jī)資本，而且它的介入還可以排斥其他投機(jī)資金的介入，減少市場的投機(jī)行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產(chǎn)商的資金70%來源于商業(yè)銀行貸款，過高的資產(chǎn)負(fù)債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險，又使房地產(chǎn)商背負(fù)了沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，并且非常容易受到國家宏觀調(diào)控和金融政策變動的影響。國外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國內(nèi)宏觀政策的約束，同時又可以提供長期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時，我國國內(nèi)信托機(jī)構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類似債權(quán)類產(chǎn)品，所推出項目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產(chǎn)基金的運行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗和管理方式，真正的建立起國內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。

2．國外房地產(chǎn)投資基金的不利影響

（1）拉動國內(nèi)房地產(chǎn)價格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機(jī)的性質(zhì)，拉升了國內(nèi)房地產(chǎn)價格的上漲。

由于我國對外資銀行開展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場，它們名為投資，實為貸款。這部分資金會選擇與中國的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，拉升國內(nèi)房地產(chǎn)價格。

（2）抵消我國宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因為在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過度投資。然而在具體實施過程中，宏觀調(diào)控幾乎沒有協(xié)調(diào)外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產(chǎn)企業(yè)原來需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國外獲得，仍然沒能降低房地產(chǎn)市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒有正常發(fā)揮出來。

（3）融資成本較高相對于企業(yè)的融資方式，國外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進(jìn)入是以獲取利潤為主要目的的，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國外投資基金分享房地產(chǎn)市場的收益。如果從銀行貸款，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場的利潤率。而與國外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤關(guān)系，基金對開發(fā)項目進(jìn)行資金支持，但同時也要求相對較高的資金回報，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。

三、加強(qiáng)對國外房地產(chǎn)基金的管理

外資房地產(chǎn)投資基金對我國房地產(chǎn)市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國房地產(chǎn)市場上發(fā)揮更大的作用。

1．限制國外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為國外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對我國房價等方面的影響較小，但是對具有投機(jī)行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進(jìn)行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機(jī)行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產(chǎn)用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機(jī)行為。我們要通過對基金購買房產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行限制，或規(guī)定基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場運作的最短時間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為。

我們國家要盡快的出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對國外房地產(chǎn)投資基金在我國的運行進(jìn)行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。

2．將國外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國外房地產(chǎn)投資基金大量進(jìn)入我國，勢必對我國宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對房地產(chǎn)使用國外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進(jìn)入中國市場等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對國外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進(jìn)入，考慮到我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況，對一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)入限制，對發(fā)展比較成熟的基金也要對其投入的比例數(shù)額等進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過保證基金的投資運行的方式，利用其成功的運行模式帶領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個理性發(fā)展時代，使房地產(chǎn)價格處于合理水平，保證我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3．制定國外房地產(chǎn)投資基金合理的回報率國外房地產(chǎn)投資基金的回報率關(guān)系到我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價格聯(lián)系在一起，我國房地產(chǎn)價格偏高正是吸引外資進(jìn)入的一個重要原因，國外房地產(chǎn)投資基金要求高回報率勢必又會拉升我國房地產(chǎn)價格。

所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報率，首先要根據(jù)實際設(shè)定一個回報率上限；其次，針對不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報率；再次，回報率要與房地產(chǎn)市場的風(fēng)險聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國實際出發(fā)，借鑒國外的經(jīng)驗，建立起具有競爭力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國外的地產(chǎn)投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。

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