個(gè)人土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)精選(九篇)

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第1篇：個(gè)人土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)范文

今天查字典小編要與大家分享的是:國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)范本2篇;希望對(duì)大家有所幫助!

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)范本一

第一條　訂立合同雙方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：_________法定代表人：_________委托人：_________受讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_________法定代表人：_________委托人：_________甲方根據(jù)《_________》的有關(guān)規(guī)定，在_________房地產(chǎn)交易中心通過(guò)公開(kāi)交易方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，乙方依照規(guī)定程序參與競(jìng)買(mǎi)，并經(jīng)_________房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)，成為競(jìng)得人。為明確有關(guān)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，甲乙雙方本著平等和自愿的原則，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下合同條文，以共同遵守。

第二條　轉(zhuǎn)讓土地基本情況

1、國(guó)有土地使用證號(hào)：_________

2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)：_________

3、地號(hào)：_________

4、土地所在位置：_________

5、土地用途：_________

6、土地面積：_________平方米

7、建筑面積：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。

8、現(xiàn)狀：已三通一平，有_________套(戶(hù))需回遷安置，回遷安置總面積為_(kāi)________平方米，其中，回遷住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回遷日期為_(kāi)________年_________月，每月應(yīng)支付臨遷費(fèi)、代管房租金除四害費(fèi)等_________元。

9、抵押情況：_________

第三條　公開(kāi)交易情況和結(jié)果

1、公開(kāi)交易方式：公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

2、公開(kāi)交易期限：_________

3、成交確認(rèn)書(shū)編號(hào)：_________

4、轉(zhuǎn)讓份額：_________

5、成交價(jià)格：人民幣_(tái)________元，大寫(xiě)人民幣_(tái)________元整。第四條　甲方保證本合同第二條所述內(nèi)容真實(shí)，保證土地權(quán)屬清晰，符合法律法規(guī)規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的條件。

第五條　甲乙雙方完全認(rèn)可公開(kāi)交易情況和交易結(jié)果，甲方同意按公開(kāi)交易成交價(jià)格和轉(zhuǎn)讓份額將土地使用權(quán)(含地上建筑物、附著物)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意接受。

第六條　依照有關(guān)規(guī)定，全額轉(zhuǎn)讓的，由受讓方單獨(dú)獲取國(guó)有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并履行出讓合同;份額轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同擁有國(guó)有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并共同履行出讓合同;土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。

第七條　甲乙雙方應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向_________房地產(chǎn)交易中心提交資料，辦理交易手續(xù)，向相關(guān)部門(mén)交納交易稅費(fèi)后，由乙方直接領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)交易證明書(shū)》，并向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地權(quán)屬登記。

第八條　除法律規(guī)定的免責(zé)因素之外，甲乙雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的職責(zé)，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。出現(xiàn)糾紛或違約行為，應(yīng)本著實(shí)事求是的原則協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲乙雙方同意通過(guò)仲裁或法院判決(裁定)方式予以解決。

第九條　其他約定事項(xiàng)

1、土地轉(zhuǎn)讓時(shí)回遷安置義務(wù)的責(zé)任主體為受讓人。

2、付款方式及期限：《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》簽訂后5天內(nèi)一次付清。

3、移交地塊及項(xiàng)目的相關(guān)資料：

(1)《國(guó)有土使用證》(2)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(4)《設(shè)計(jì)要點(diǎn)批文》(5)回遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)

4、違約責(zé)任：

(1)甲方在收到全部成交款后5日內(nèi)不能備齊有關(guān)資料給乙方辦理交易過(guò)戶(hù)及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和交易成功后，辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)以前，如因甲方的原因，(包括司法機(jī)關(guān)查封等)需要終止交易或不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，甲方在3天內(nèi)全部退還乙方已交納的成交價(jià)款。

(2)乙方在簽訂本合同后，并在5天內(nèi)一次性付清全部成交價(jià)款給甲方，否則，視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金_________元。

第十條　本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。

第十一條　本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，_________房地產(chǎn)交易中心存一份，各份具有同等法律效力。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：____________

______年____月____日_________年____月____日

出讓方(甲方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話(huà)：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

受讓方(乙方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話(huà)：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)二

第一章總則

第一條雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地法》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，本著平等自愿的原則，通過(guò)友好協(xié)商，訂立本合同。

第二條甲方依據(jù)本合同出讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。地下資源，理藏物和市政公用設(shè)施均不在土地使用權(quán)出讓范圍。

第三條乙方在本合同項(xiàng)下受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)所進(jìn)行的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，須遵守中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)及____省(市)的有關(guān)規(guī)定，并不得損害社會(huì)公共利益，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第二章定義

第四條本合同所使用的特殊用語(yǔ)定義如下：

1.“地塊”指本合同項(xiàng)下甲方向乙方出讓土地使用權(quán)的區(qū)域，即本合同第五條界定的區(qū)域。

2.“土地使用權(quán)抵押”指乙方為籌集資金開(kāi)發(fā)全部或部分出讓地塊向抵押權(quán)人(即貸款人)提供本合同項(xiàng)下的全部或部分權(quán)利、利益作為還款保證的一種物權(quán)擔(dān)保行為。

3.“總體規(guī)劃”指經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)的________開(kāi)發(fā)區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃。

4.“成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃”指由開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)總體規(guī)劃編的，經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)的在受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)的具體布置和安排。

5.“公用設(shè)施”指依照成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成的供排水、供電、供熱、道路交通、通信等設(shè)施。

6.“不可抗力”指雙方在訂立本合同時(shí)不能以預(yù)見(jiàn)，對(duì)其發(fā)生和后果不能避免并不能克服的事件，包括地震、火災(zāi)、雷電、洪水、臺(tái)風(fēng)、爆炸、戰(zhàn)爭(zhēng)。

第三章出讓地塊的范圍、面積和年限

第五條甲方出讓給乙方的地塊位于________，地塊編號(hào)為_(kāi)_______.(見(jiàn)附件________，地塊地理位置圖或地籍圖)

第六條第五條所指地塊總面積為_(kāi)_______平方米。

第七條本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓年限為_(kāi)_______年，自頒發(fā)該地塊的《國(guó)有土地使用證》之日起算。

第四章土地用途

第八條本合同項(xiàng)下的出讓地塊，按照批準(zhǔn)的總體規(guī)劃是建立一個(gè)對(duì)資企業(yè)主為的工業(yè)區(qū)(綜合區(qū))開(kāi)辦和經(jīng)營(yíng)重化工工業(yè)項(xiàng)目(建設(shè)項(xiàng)目)，亦準(zhǔn)許開(kāi)辦一些與工業(yè)項(xiàng)目(建設(shè)項(xiàng)目)相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施。

(注：根據(jù)具體情況定)。

第九條本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。

第十條在出讓期內(nèi)，如需改變本合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當(dāng)征得甲方和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

第五章土地費(fèi)用及支付

第十一條乙方同意按合同規(guī)定向甲方支付土地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)以及乙方向第三方轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值費(fèi)和國(guó)家規(guī)定的有關(guān)土地稅費(fèi)。

第十二條該地塊的土地使用權(quán)的出讓金為每平方米________元人民幣(美元、港元)，總額為_(kāi)_______元人民幣(美元、港元)。

第十三條本合同經(jīng)雙方簽字后____日內(nèi)，乙方須以現(xiàn)金支票或現(xiàn)金向甲方繳付土地使用權(quán)出讓金總額的____%作為履行合同的定金。

乙方應(yīng)在簽訂本合同后____日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金，逾期未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

第十四條乙方在向甲方支付全部土地使用權(quán)出讓金后____日內(nèi)，依照規(guī)劃向當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。

第十五條乙方同意從________年開(kāi)始，按政府規(guī)定逐年繳納土地使用費(fèi)，繳納時(shí)間為當(dāng)年____月____日。

第十六條乙方同意以美元(港元)向甲方支付土地費(fèi)用。

美元(港元)與人民幣的比價(jià)，以付款前一天中國(guó)國(guó)家外匯管理局公布的買(mǎi)入價(jià)和賣(mài)出價(jià)的中間值計(jì)算。

第十七條除合同另有規(guī)定外，乙方應(yīng)在本合同規(guī)定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費(fèi)用匯入甲方的銀行帳戶(hù)內(nèi)。銀行名稱(chēng)：____________銀行________分行，帳戶(hù)號(hào)________________.

甲方銀行帳戶(hù)如有更變，應(yīng)在變更后____日內(nèi)，以書(shū)面形式通知乙方，由于甲方未及時(shí)通知此類(lèi)變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費(fèi)，乙方均不負(fù)責(zé)。

第六章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十八條乙方在實(shí)施成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃，并完成全部公用設(shè)施建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件(或完成公用設(shè)施建設(shè)并建成了通用工業(yè)廠(chǎng)房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，或投資額達(dá)到投資總額的____%，或根據(jù)具體情況定)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分地塊的余期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、交換和贈(zèng)與)。

第十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人除法律另有規(guī)定外，可以為中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。

雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和本合同規(guī)定。

第二十條乙方在作出轉(zhuǎn)讓____日前應(yīng)通知甲方。轉(zhuǎn)讓雙方在轉(zhuǎn)讓合同簽字后____日內(nèi)，應(yīng)將經(jīng)公證的轉(zhuǎn)讓合同的真實(shí)、完整的副本送交甲方，辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證，并按照政府有關(guān)規(guī)定繳納土地增值費(fèi)。

第二十一條自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起，轉(zhuǎn)讓方即喪失被轉(zhuǎn)讓地塊的使用權(quán)，受讓方享有和承擔(dān)本合同規(guī)定的權(quán)利的義務(wù)。

第二十二條土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并分別辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第七章土地使用權(quán)出租

第二十三條乙方在完成全部或部分地塊的公用設(shè)施并建成通用工業(yè)廠(chǎng)房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地上建筑物后，有權(quán)作為出租人將本合同項(xiàng)下全部或部分地塊余期使用權(quán)隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承擔(dān)人使用。

第二十四條出租人與承租人簽訂的租賃合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)、和本合同的規(guī)定。

第二十五條土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第二十六條本合同項(xiàng)下的全部或部分地塊使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行本合同。

第八章土地使用權(quán)抵押

第二十七條乙方有權(quán)將本合同項(xiàng)下全部或部分地塊余期使用權(quán)向一個(gè)或數(shù)個(gè)抵押權(quán)人作出一個(gè)或數(shù)個(gè)抵押。抵押人與抵押權(quán)人鑒定的抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。

每一抵押所擔(dān)保的債務(wù)必須是乙方為開(kāi)發(fā)本合同項(xiàng)下地塊所承擔(dān)的債務(wù)。

第二十八條乙方在作出抵押____日前應(yīng)通知甲方。乙方在抵押合同簽字后____日內(nèi)應(yīng)將經(jīng)公證的抵押合同，以及由此獲得的經(jīng)公證的期票或貸款協(xié)議的真實(shí)、完整的副本送交甲方，辦理抵押登記。

依照有關(guān)規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得被抵押土地使用權(quán)的抵押權(quán)人或第三人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)后____日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證。

第二十九條依據(jù)第二十八條而取代乙方的抵押權(quán)人或第三人，享有和承擔(dān)本合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第三十一條本合同規(guī)定的使用年限屆滿(mǎn)，乙方如需要繼續(xù)使用該地塊，須在期滿(mǎn)前____天內(nèi)向甲方提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，并在確定了新的土地使用權(quán)出讓年限和出讓金及其他條件后，與甲方簽訂續(xù)期合同，換領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》。

第三十二條本合同存續(xù)期間，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回出讓地塊的使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第十章不可抗力

第三十三條任何一方對(duì)于不可抗力造成延誤，部分或全部不能履行合同不負(fù)責(zé)任。遭受不可抗力事件的一方應(yīng)在條件允許下采取一切合理措施以減少因這一事件造成的損失。

第三十四條遇有不可抗力的一方，應(yīng)在____小時(shí)內(nèi)將事件的情況以信件或電報(bào)(電傳或傳真)的書(shū)面形式通知另一方，并且事件發(fā)生后____日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報(bào)告。

第三十五條除國(guó)家法律本身明確規(guī)定外，后繼立法或法律變更對(duì)本合同無(wú)追溯力。本合同可根據(jù)后繼立法或法律變更進(jìn)行修改與補(bǔ)充，但必須采用書(shū)面形式提出申請(qǐng)并經(jīng)雙方簽字同意后執(zhí)行。

第十一章違約責(zé)任

第三十六條如果一方未能履行本合同規(guī)定的義務(wù)應(yīng)視為違反合同，違約方從另一方收到具體說(shuō)明違約情況的通知后應(yīng)在____日內(nèi)糾正該違約。如____日后，違約沒(méi)有糾正，則違約方應(yīng)向一方負(fù)責(zé)賠償違約引起的一切直接和可預(yù)見(jiàn)的損失。

第三十七條如果由于甲方的過(guò)失而產(chǎn)生乙方對(duì)該地塊使用權(quán)占有的延期，則本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓期限應(yīng)相應(yīng)推延。

第三十八條如果乙方不能按時(shí)支付任何應(yīng)付款項(xiàng)，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費(fèi)用的____%繳納滯納金。

第三十九條乙方在該土地上未按開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)或連續(xù)兩年不投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，甲方有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)。

第四十條如果乙方未按合同規(guī)定期限和要求完成公用設(shè)施建設(shè)，則應(yīng)在規(guī)定完成日期至少____日前通知甲方。如果甲方認(rèn)為必要，可根據(jù)情況適當(dāng)延長(zhǎng)完成日期：如果沒(méi)有在規(guī)定期限內(nèi)通知甲方，或甲方有理認(rèn)定上述延期由無(wú)法成立并不批準(zhǔn)延期，甲方有權(quán)無(wú)償收回部分土地使用權(quán)，該部分土地使用權(quán)占全部土地使用權(quán)的比例與未開(kāi)發(fā)的公用設(shè)施占全部要求開(kāi)發(fā)的公用設(shè)施比例相等。

第四十一條在頒發(fā)土地使用證后，因不可抗力的特殊情況，乙方在____年內(nèi)未能招引并安排該地塊內(nèi)所有興建的項(xiàng)目，則應(yīng)在規(guī)定日期至少____日前通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商，可根據(jù)情況適當(dāng)延長(zhǎng)本合同規(guī)定的期限，否則，甲方有權(quán)無(wú)償收回未安排建設(shè)項(xiàng)目地塊的使用權(quán)。

第十二章通知

第四十二條本合同要求或允許的通知和通訊，不論以任何方式傳遞，均自實(shí)際收到時(shí)起生效。雙方的地址應(yīng)為：

甲方：_________________乙方：_______________

第2篇：個(gè)人土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)范文

錄

一、論文摘要

二、正文

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件 P1—P4

1、概念

2、形式

3、條件：

（1）禁止條件

（2）允許條件

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力 P4—P8

1、一般性規(guī)定

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形

2、書(shū)面形式與登記之效力

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)面形式及效力

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的及解決問(wèn)題的設(shè)想 P8—P9

1、存在問(wèn)題

2、解決問(wèn)題的設(shè)想

三、注釋

四、

提 綱

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念

（二）形式

（三）條件：禁止條件、允許條件

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形

（二）書(shū)面形式與登記之效力

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)面形式及效力

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

三、目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的設(shè)想

（一）存在問(wèn)題

（二）解決問(wèn)題的設(shè)想

論 文 摘 要

隨著我國(guó)市場(chǎng)體制的建立與完善，房地產(chǎn)業(yè)迅速，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房商品化和化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)進(jìn)程中基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位，越來(lái)越為社會(huì)所認(rèn)同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法規(guī)及規(guī)章的頒布實(shí)施，和住房制度及住房市場(chǎng)商品化的發(fā)展變化，房地產(chǎn)交易糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。如何處理好這類(lèi)社會(huì)矛盾，化解此類(lèi)糾紛，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，維護(hù)社會(huì)安定，保障交易安全，不但是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，還是一個(gè)重要的法律問(wèn)題。因此，值得我們?cè)趯?shí)踐中予以認(rèn)真的、、探討，以建立健全相應(yīng)的調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的法律體系，適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和人們?nèi)找嬖黾拥纳钚枨蟆?/p>

房地產(chǎn)交易法律制度是一個(gè)系統(tǒng)的法律制度，本人因?qū)W疏才淺，知識(shí)有限，僅拙筆粗寫(xiě)，對(duì)有關(guān)問(wèn)題予以探討、學(xué)習(xí)，談一下自己對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題的淺薄之見(jiàn)，敬請(qǐng)老師賜教。

本文分三個(gè)部分

第一部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念 （二）形式 （三）條件

第二部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的無(wú)效性形

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力待定情形

（二）書(shū)面形式與登記之效力

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的書(shū)面形式及效力

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

第三部分 目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的設(shè)想

（一）存在問(wèn)題

1、違法交易

2、以合法形式掩蓋非法目的

3、職能機(jī)關(guān)不依法辦事

（二）解決問(wèn)題的設(shè)想

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易法律制度的一部分，由于我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的差異和土地所有制形式的不同及的原因造成，我國(guó)在這一法律制度中，僅界定在城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地范圍內(nèi)的交易行為，對(duì)規(guī)劃區(qū)以外的國(guó)有土地范圍內(nèi)發(fā)生的交易行為，可參照?qǐng)?zhí)行，這是我國(guó)該項(xiàng)制度區(qū)別于一些國(guó)家該項(xiàng)制度的不同點(diǎn)（見(jiàn)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第2條、71條規(guī)定）。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了商機(jī)，也隨之產(chǎn)生諸多的法律問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)交易中的糾紛也越來(lái)越多，值得我們研究學(xué)習(xí)，探討這些法律問(wèn)題，以解決糾紛，健全法制，規(guī)范交易行為，保障交易安全，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本文從以下兩個(gè)方面，淺述、探討、學(xué)習(xí)并明確筆者的觀點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（1995）均對(duì)其從立法上予以界定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與”。

（二）轉(zhuǎn)讓的方式

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式有：

1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式，轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)款。必須注意，城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬?lài)?guó)家。

2、房地產(chǎn)贈(zèng)與，即贈(zèng)與人將房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的行為。需要注意：城市公有房屋的所有權(quán)屬于國(guó)家，使用單位或者個(gè)人不得進(jìn)行贈(zèng)與，土地使用權(quán)的贈(zèng)與也不涉及土地所有權(quán)問(wèn)題。

3、其他合法方式。主要有：（1）以房地產(chǎn)價(jià)格入股，與他人成立法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

上述3中的（1）、（2）、（3）、（4）情形，近幾年表現(xiàn)的比較多，是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生，另，互換房也是常見(jiàn)的一種轉(zhuǎn)讓形式。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)及規(guī)章對(duì)此采取了區(qū)分情況、區(qū)分對(duì)待的，從兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出界定，一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件，一是允許條件。

禁止條件：

禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：

1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，也包括將來(lái)法律、行政法規(guī)就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉(zhuǎn)讓情形不包括一般部門(mén)規(guī)章、地方立法和地方規(guī)章規(guī)定的情形。

允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備的條件。

（1）按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。

（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施，公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成用地或者其他建設(shè)用地條件。

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)。

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等之所以對(duì)以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓突出存在的“炒地皮”、投機(jī)牟取暴利的現(xiàn)象，以維護(hù)國(guó)家利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。立法中了我國(guó)一些地方和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)必須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開(kāi)發(fā)房屋建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25%；上海市、海口市等地也有類(lèi)似規(guī)定。與此同時(shí)，也參考了國(guó)外關(guān)于禁止土地投機(jī)的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準(zhǔn)作為投機(jī)交易的對(duì)象。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無(wú)償?shù)幕蛘邇H繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后而取得的。因此，原則上不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也考慮到土地的利用效能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序及土地收益的處理作出規(guī)定，另最近最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的批復(fù)》法釋[2003]6號(hào)也作了明確規(guī)定。

按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章及解釋的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附屬物合法產(chǎn)權(quán)證明；

（4）依照規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際運(yùn)作中分兩種情況：

（1）辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

（2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。這里所說(shuō)的：“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形包括：（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的土地用于下列目的：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓仍用于居住的。（3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。（4）同一宗地上部分房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。（7）縣級(jí)以上人民政府暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形：

1、因欺詐、脅迫的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

2、惡意串通損害國(guó)家利益、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

4、損害社會(huì)公共利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為：

1、限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

《合同法》第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)法定人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，法定代表人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出……”。該行為中，如某限制民事作為能力人與某人訂立一份受贈(zèng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系獲純利益之合同，則不必經(jīng)法定人追認(rèn)。

2、無(wú)權(quán)訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《民法通則》第66條規(guī)定：“沒(méi)有權(quán)，超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被人追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任”。

《合同法》第48條規(guī)定：“行為人沒(méi)有權(quán)，超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對(duì)被人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利，撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

3、無(wú)處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效”。

司法實(shí)踐中，此種現(xiàn)象較常見(jiàn)。

除了以上三種情形外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用若干的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。

（二）特殊性規(guī)定

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。

“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。

《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)具有法律約束力……”。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題，除應(yīng)具備一般民事行為的有效條件外，對(duì)其效力問(wèn)題又具有其自身的條件和區(qū)別，正確區(qū)分其效力問(wèn)題，對(duì)在實(shí)踐中正確處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)的糾紛具有重要的意義。

1、轉(zhuǎn)讓合同的書(shū)面形式及效力。

《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同”。

在合同的生效要件中，合同的形式是引起爭(zhēng)議較多的之一。我國(guó)法律在許多地方對(duì)合同的形式問(wèn)題都作了規(guī)定。而這些規(guī)定又各有差異，因此，合同的形式究竟效力如何，就成為學(xué)者及法律實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較多的一個(gè)話(huà)題。關(guān)于合同形式效力的學(xué)說(shuō)及實(shí)務(wù)處理大致有以下幾種情況。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于效力性規(guī)定。換言之，如果合同不具備法律規(guī)定的形式，合同雖然已成立，但是并不發(fā)生效力。所以不具備形式要件的合同是不產(chǎn)生法律拘束力的合同。我國(guó)地區(qū)現(xiàn)行民法第760條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之轉(zhuǎn)移或設(shè)定，應(yīng)以書(shū)面為本”。

1968年頒字第1436號(hào)判例：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)，應(yīng)以書(shū)面為之，其移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，書(shū)面未合法成立，因不能生移轉(zhuǎn)之效力。[1]

實(shí)踐中，在統(tǒng)一合同法頒布實(shí)施之前，在有些案件的處理中，個(gè)別也將法律、法規(guī)或規(guī)章等文件規(guī)定應(yīng)采用書(shū)面形式，而未采取者，認(rèn)定為無(wú)效合同。特別是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于合同的成立要件，換言之，如果當(dāng)事人沒(méi)有采取書(shū)面形式，或者雖然采取書(shū)面形式，但未在合同上簽字蓋章，即使當(dāng)事人口頭上達(dá)成了協(xié)議，也認(rèn)為合同根本沒(méi)有成立，從而談不讓合同能夠生效的問(wèn)題。第三種意見(jiàn)認(rèn)為：法律對(duì)合同形式要件的規(guī)定屬于合同成立要件還是生效要件，應(yīng)該根據(jù)具體情況加以考察，區(qū)分不同性質(zhì)的合同作出結(jié)論。筆者傾向第三種意見(jiàn)。

就合同法而言，根據(jù)第十條、第三十六條、第三十七條的規(guī)定，合同的書(shū)面形式僅具有證據(jù)的效力。合同的書(shū)面形式主要作用在于證明當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如果當(dāng)事人能夠證明其相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即使就某合同沒(méi)有采用法律規(guī)定的形式，其合同效力也不受。但是對(duì)于法律特別規(guī)定的應(yīng)該進(jìn)行登記的合同，如果不進(jìn)行登記將不產(chǎn)生法律特別規(guī)定的效力。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，該權(quán)是物權(quán)法所調(diào)整（也存在債權(quán)與物權(quán)競(jìng)合），近年來(lái)，我國(guó)對(duì)物權(quán)法沒(méi)有系統(tǒng)的立法，沒(méi)有形成完整的物權(quán)法體系。但是，隨著物權(quán)法草稿的出臺(tái)，不遠(yuǎn)的將來(lái)，一部系統(tǒng)的物權(quán)法將出臺(tái)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的登記的效力問(wèn)題，也是一直爭(zhēng)議的問(wèn)題，按照各國(guó)物權(quán)法、物權(quán)的公示，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之不同而有所區(qū)別。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法。從上看，以保障交易安全為目的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，歷史淵源較久。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記、登記變更、占有及交付等法定物權(quán)公示的效力問(wèn)題，各國(guó)立法有不同的認(rèn)識(shí)。以至最終形成三種不同的立法主義，即公示成立要件主義，公示對(duì)抗要件主義與公示折衷主義。[2]

（1）公示成立要件主義。又稱(chēng)公示的有效要件主義、形式主義或登錄主義。這一主義以德國(guó)代表的某些大陸法等國(guó)家所采用。在此主義下，不用說(shuō)對(duì)第三者，就是雙方當(dāng)事人間，物權(quán)變動(dòng)如沒(méi)有進(jìn)行公示——登記或交付，也將確定地不生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，僅有當(dāng)事人間物權(quán)變動(dòng)的意思表示，也無(wú)法定的公示方法時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不生公信力，也不生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。就物權(quán)變動(dòng)須履行公示程序而言，公示為物權(quán)變動(dòng)的成立要件（有效要件）。而就當(dāng)事人間物權(quán)變動(dòng)須有公示方法——登記或交付而言，公示又是一種典型的形式主義，特別是登錄場(chǎng)合的登錄主義。[3]這一主義體現(xiàn)在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第43條的規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力”。[4]

（2）公示對(duì)抗要件主義。認(rèn)為法定公示方法雖有社會(huì)信力，但并非物權(quán)變動(dòng)的要件。主要為法國(guó)法系國(guó)家所采《法國(guó)民法典》關(guān)于此種主義的規(guī)定成為法國(guó)法系其他國(guó)家采行這一主義的立法藍(lán)本。依此主義，當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示，即生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，只是在未依法進(jìn)行公示前，不具有社會(huì)的公信力，不能對(duì)抗善意第三人，善意第三人可以當(dāng)事人沒(méi)有進(jìn)行公示為由，而否認(rèn)其物權(quán)變動(dòng)的效果。

（3）折衷主義。此種主義，是成立要件主義與對(duì)抗要件主義皆采的一種主義。但在皆采兩種主義的同時(shí)，往往有所偏重，或以成立要件主義為原則，而以對(duì)抗主義例外；或以對(duì)抗主義為原則，而以成直要件主義為例外。

我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法形式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付的轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上采用交付為物權(quán)變動(dòng)之生效要件的同時(shí)，也允許例外，在物權(quán)公示的立法主義上屬于以成立要件主義原則，而以對(duì)抗主義為例外的折衷主義。筆者傾向此主義。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，我國(guó)現(xiàn)行法與有些國(guó)家和地區(qū)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的同類(lèi)規(guī)定，并不相同。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)的效力。1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。這一規(guī)定，由于與我國(guó)《繼承法》第2條繼承人從被繼承人死亡時(shí)起取得被繼承人遺產(chǎn)房屋所有權(quán)，而絕不是繼承人于房管部門(mén)進(jìn)行變更登記才取得。同我國(guó)《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”不一致。而1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》僅是建設(shè)部頒布的部門(mén)規(guī)章，其不能作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中必須辦理登記，否則無(wú)效的依據(jù)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)章辦理權(quán)屬登記”。第五章第五十九條、第六十條也規(guī)定應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定：“土地使用和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記?！钡鶝](méi)有規(guī)定不進(jìn)行登記的法律后果，即不進(jìn)行登記為無(wú)效之規(guī)定。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定：“依照合同第四十四條第二款的規(guī)定。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。據(jù)此規(guī)定，可以確定我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)登記，并不影響合同效力，只是不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，依據(jù)這一規(guī)定，同一轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，出現(xiàn)兩個(gè)或多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，有一個(gè)進(jìn)行了登記，其他沒(méi)有登記時(shí)，如后買(mǎi)者進(jìn)行了登記，前買(mǎi)者無(wú)登記，后買(mǎi)者取得該房地產(chǎn)的所有權(quán)，而前買(mǎi)者的轉(zhuǎn)讓合同有效，但僅與賣(mài)者形成債權(quán)，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)占有取得該房地產(chǎn)之權(quán)利，此種情形稱(chēng)“一物二賣(mài)”[5]。由此看來(lái)，我國(guó)法律雖沒(méi)有采登記絕對(duì)效力之立法主義，但其具有對(duì)抗第三人取得物權(quán)所有權(quán)，此為全面保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益及第三人善意受讓之合法權(quán)益提供了法律保障，保障了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易安全，是符合我國(guó)國(guó)情的，至于我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章之間的沖突問(wèn)題有待進(jìn)一步統(tǒng)一，以體現(xiàn)法制的統(tǒng)一與尊嚴(yán)。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的辦法

（一）存在問(wèn)題

1、違法交易

在一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人不依照有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行交易，而是搞“地下”交易，甚至簽訂虛假協(xié)議，逃避稽查。其原因是為了逃避管理，偷漏國(guó)家稅收，偷漏、少繳土地使用權(quán)出讓金，結(jié)果給國(guó)家財(cái)產(chǎn)造成損失。

2、以合法形式掩蓋非法目的

以單位進(jìn)行房改、集資建房等形式，非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，此現(xiàn)象優(yōu)以縣及建制鎮(zhèn)和突出。

3、職能機(jī)構(gòu)不依法辦事，個(gè)別工作人員違法辦事。

有些職能部門(mén)及其個(gè)別工作人員，為地方利益、部門(mén)利益和私情，與轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人串通，偽造、變?cè)煜嚓P(guān)文件，辦理過(guò)程中不依照法定的程序和法律規(guī)定要求提供的材料，就予辦理。

4、職能部門(mén)之間不協(xié)調(diào)，管理脫節(jié)

就目前，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓負(fù)有職責(zé)的職能部門(mén)有土地、房管、城建、規(guī)劃、財(cái)政及非職能的評(píng)估機(jī)構(gòu)，但由于現(xiàn)階段管理體制的問(wèn)題，往往是鐵路警察，各管一段，就給違法交易等行為提供了可乘之機(jī)，導(dǎo)致管理脫節(jié)，曾一度出現(xiàn)且現(xiàn)仍有些地方繼續(xù)存在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易市場(chǎng)的混亂。

（二）解決問(wèn)題的設(shè)想

1、設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)。

設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)，改變目前我國(guó)存在的分立登記，即土地、房產(chǎn)，各自分立。

2、清理相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章等，解決對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的不統(tǒng)一情形，實(shí)現(xiàn)法制的統(tǒng)一。

3、規(guī)范房改、集資行為，使之符合和與法律、法規(guī)規(guī)定相配套。

4、強(qiáng)化監(jiān)督與執(zhí)法。

5、加強(qiáng)對(duì)執(zhí)法人員的法律、政策，提高執(zhí)法水平，秉公執(zhí)法。

注

釋

[1] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說(shuō)與判例》中《論移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之書(shū)面契約》一文第187頁(yè)。

[2] 引自梁慧星主編《物權(quán)法研究》（上）第六章、“物權(quán)的變動(dòng)”第四節(jié)“物權(quán)變動(dòng)的公示與公信原則”第195頁(yè)。

[3] 引自[日]舟橋諄一編輯《注釋民法》（6），有裴閣1967年版第24頁(yè)。

[4] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》中《土地登記錯(cuò)誤遺漏、善意第三人之保護(hù)與“國(guó)家”賠償責(zé)任》序說(shuō)。

[5]引自梁慧星主編《中國(guó)物書(shū)法研究》第五章“物權(quán)的效力和物上請(qǐng)求權(quán)”第78頁(yè)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》中《論移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之書(shū)面契約》一文第187頁(yè)。

[2] 引自梁慧星主編《中國(guó)物權(quán)法研究》（上）第六章、“物權(quán)的變動(dòng)”第四節(jié)“物權(quán)變動(dòng)的公示與公信原則”第195頁(yè)。

[3] 引自[日]舟橋諄一編輯《注釋民法》（6），有裴閣1967年版第24頁(yè)。