公司物業(yè)管理辦法精選(九篇)
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第1篇：公司物業(yè)管理辦法范文
為加強公司內(nèi)部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行，制定本辦法。
2、適用范圍
公司全體員工。
3、原則
3.1制度面前，人人平等。
3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。
3.3物業(yè)管理經(jīng)理行使對物業(yè)管理人員的考核權(quán)，對公司負責(zé)，公司對物業(yè)管理經(jīng)理考核，各主管對員工進行考核。
4、考核時間：
每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。
5、考核內(nèi)容
5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。
5.2崗位考核執(zhí)行情況。
6、考核辦法：
6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成，其中考核工資根據(jù)公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。
6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。
6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。
6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30%
6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80%
6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的30%。
6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50%。直至當月違反同一規(guī)定兩次及以上者，加倍考核。
7.0考核通則
7.1獎勵
7.1.1對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。
7.1.2工作業(yè)績突出，受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。
7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。
7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。
7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數(shù)額巨大，加倍獎勵。
7.1.6公司的單項獎勵按有關(guān)規(guī)定進行獎勵。
7.1.7積極提合理化建議，對公司物業(yè)服務(wù)工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。
7.1.8及時制止治安、消防及其它突發(fā)事件，保護了生命財產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟損失，獎5～20分/次。
7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。
7.1.10對設(shè)施設(shè)備進行技改，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。
7.1.11堅持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。
7.2考核
7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。
7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。
7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次（項）。
7.2.4語言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次（項）。
7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務(wù)，扣3分/次（項）。
7.2.6破壞團結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。
7.2.7工作期間，干與本職工作無關(guān)之事，扣3分/次。
7.2.8當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。
7.2.9當班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣2分/次。
7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。
7.2.11當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴重者，另行處理。
7.2.12當班期間睡崗者，扣10分/次。
7.2.13無故不參加例會、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣2分/次。
7.2.14記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。
7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。
7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。
7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復(fù)他人者，扣10～20分/次。
7.2.18工作場地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。
7.2.19故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節(jié)嚴重者予辭退。
7.2.20主管負責(zé)人督查不嚴，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟損失，扣5～20分/次或另行處理。
7.2.21業(yè)主（使用人）投訴、咨詢時認為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次。
7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導(dǎo)不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應(yīng)受相應(yīng)考核。
7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。
8.0考核細則
8.1部門負責(zé)人考核評分細則
8.1.1所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責(zé)任事故，根據(jù)事故責(zé)任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。
8.1.2所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>98%，每降1個百分點，扣5分/個百分點。
8.1.3所管轄物業(yè)各項管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全，每缺一項，扣1分/項。
8.1.4每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率，未達規(guī)定值，每降1個百分點，扣5分/個百分點。
8.1.5員工培訓(xùn)不符合有關(guān)規(guī)定，扣5分/次。
8.1.6未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，擅作主張，給業(yè)主或公司造成一定損失，扣5～20分/次，情節(jié)嚴重，另行處理。
8.1.7違反公司人事管理制度和財務(wù)管理制度，扣10～20分/次。
8.1.8工作失職、瀆職，經(jīng)考評，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。
8.2收費員考核評分細則
8.2.1嚴格執(zhí)行公司的財務(wù)制度，建立健全各項收費臺帳，未做到，扣2分/次（項）。
8.2.2各科目按規(guī)定記帳，按時結(jié)帳、對帳，未做到，扣2分/次（項）。
建立、完善各種收費臺帳，保管、使用好發(fā)票及收據(jù)，定期檢查、核對，未做到，扣1分/次（項）。
8.2.3按時發(fā)放職工工資，不出差錯，未做到，扣5分/次。
8.2.4認真、仔細收取各類費用，無計算、書寫錯誤，未做到，扣1～5分/次，收到假鈔，自行賠付。
8.2.5保證及時準確提供欠繳費用業(yè)主/用戶名單名細，延時或不準確，扣1～5分/次（項）。
8.2.6保持工作臺面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。
物管員考核評分細則
8.2.7及時收集、整理、統(tǒng)計業(yè)主/用戶入住、裝修、租賃等資料，未做到，扣2分/次（戶）。
8.2.8認真耐心接待投訴，及時處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。
8.2.9積極主動配合收費員催收各類款項，未做到，扣2分/次。
8.2.10定期回訪，加強溝通，及時反饋信息，未做到，扣2分/次。
8.2.11保持記錄完整、及時、有效，未做到，扣2分/次（項）。
8.2.12管理好業(yè)主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項）。
8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項）。
8.2.14客戶報事報修投訴未及時處理，扣5分/次（項）。
8.2.15未按期回訪業(yè)主/使用人，扣1分/次。
8.2.16保持工作臺面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。
8.3協(xié)管班長考核評分細則
8.3.1所管轄物業(yè)出現(xiàn)安全責(zé)任事故，扣5～20分/次，未采取補救措施或處理不及時，扣 20分/次，隱瞞不報，加倍處理。
8.3.2不堅持原則，督導(dǎo)不嚴，包庇、縱容下屬，扣5分/次。
8.3.3所管部門被業(yè)主/使用人有效投訴，扣5分/次。
8.3.4未按要求組織員工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、未作好記錄，扣5分/次。
8.3.5制度不健全，扣1分/次。
8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。
8.3.7不定期培訓(xùn)員工，低于4次/月，扣2分/次。
8.4協(xié)管員考核評分細則
8.4.1未按時交接班，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項）。
8.4.2未按規(guī)定巡邏和詳細記錄巡邏時間情況，扣1分/次（項）。
8.4.3未按規(guī)定對人員、物品進出進行有效控制，扣2分/次（項）。
8.4.4當班期間，發(fā)生治安、消防事件未得到及時妥善處理，扣10～20分/次。
8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）。
8.4.6被褥未按規(guī)定疊放，未做到棱角分明、平整、無皺紋，扣1分/次（項）。
8.4.7未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，擅自留宿非公司人員，扣3分/次。
8.4.8擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴重后果者，另行處理。
8.4.9當班期間，出現(xiàn)安全責(zé)任事故者，扣5～20分/次（項）。
8.4.10其他有違本部門規(guī)章制度的行為，按相應(yīng)規(guī)定處理。
8.5清潔工考核評分細則
8.5.1地面（含臺階、溝、花臺等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。
8.5.2側(cè)面（含門、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網(wǎng)、亂貼8.5.3亂畫（用工具能做到處），扣1分/次（處）。
8.5.4頂面（含燈、燈罩、屋頂?shù)龋┣鍧嵨醋鰪氐祝桓蓛?，?分/次（處）。
8.5.5垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內(nèi)有異味，扣1分/次（處）。
8.5.6垃圾清運不及時，存放時間超過2小時以上，扣1分/次（處）。
8.6維修工考核評分細則
8.6.1未做好對設(shè)施設(shè)備的安全、防火、防水檢查，處理不及時，扣1分/次（項）。
8.6.2不熟悉本崗位工作環(huán)境，違反各專業(yè)操作規(guī)程或工作標準，扣2分/次（項）。
8.6.3未保持工作環(huán)境和設(shè)施設(shè)備整潔年，未做好有關(guān)記錄，扣1分/次。
8.6.4未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準確，扣1分/次。未記錄，扣2分/次。
8.6.5未按規(guī)定完成臨時交辦工作任務(wù)，扣1～5分/次（項）。
8.6.6檢、維修前，未做預(yù)案，擅做主張，給業(yè)主或公司造成損失，損害公司形象者，扣5～20分/次（項），后果嚴重者，另行處理。
9.0本辦法解釋權(quán)屬于本公司，自2005年元月一日起實施，未涉及到的考核事項參照相關(guān)管理，辦法執(zhí)行。
第2篇：公司物業(yè)管理辦法范文
物業(yè)管理行業(yè)有其自身的行業(yè)特點,因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業(yè)公司的財務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。
一、當前物業(yè)管理公司財務(wù)管理現(xiàn)狀
(一)物業(yè)管理者缺乏現(xiàn)財觀念,不重視成本管理工作
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā),誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進一步擴大,物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑?。但長期以來,受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè),缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位,沒有長遠的經(jīng)營謀略,形不成規(guī)模效益,再加上不重視財務(wù)管理工作,人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。因此,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財觀和成本核算觀。
(二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部財務(wù)控制不規(guī)范
總體來說,物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)控制不夠規(guī)范,物業(yè)管理公司還沒有完整的財務(wù)管理辦法可供遵循,而且有的物業(yè)公司由于核算簡單,并沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)制度,這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目,但會計基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細的賬目,這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。
(三)物業(yè)管理公司的資金管理力度不夠
資金不足和籌資能力差是當前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題,物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金,即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理服務(wù)費及經(jīng)營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè),其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少,缺乏信用保證,所以難以銀行貸款。
(四)物業(yè)管理公司財務(wù)報表過于籠統(tǒng),無法滿足各層次的管理需要
物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求,對外提供的報表,只有資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應(yīng)收未收物業(yè)費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務(wù)信息,只能采取統(tǒng)計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現(xiàn)差錯,無法滿足內(nèi)部管理的需要。
二、關(guān)于完善物業(yè)管理公司財務(wù)管理的幾點建議
(一)要強化成本觀念,建立財務(wù)成本分析控制制度
物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和成本控制目標,提高全員成本素質(zhì)和意識。另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍,來提高工作質(zhì)量和效率。
(二)要全面展開財務(wù)分析,保證資金合理運用
物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費。另一個就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤,使得企業(yè)發(fā)展壯大,就要對企業(yè)進行有效的財務(wù)分析,保持企業(yè)良性運行。物業(yè)管理的財務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。
首先,財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況,了解公司一定時期的資產(chǎn)、負債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資,企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。
其次,財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率,及時了解企業(yè)的運作情況,要對企業(yè)的財務(wù)制度進行檢查,以有效防范經(jīng)營風(fēng)險,健全財務(wù)控制,保證業(yè)務(wù)流程流暢運作。
最后,企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進行利益分配,就要對企業(yè)的獲利能力進行評價,贏利多少不僅跟自身有關(guān)系,而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此,對企業(yè)贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務(wù)預(yù)測。
(三)就是要加強物業(yè)管理資金的籌措及運作管理
物業(yè)管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費用,所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。同時,加強資金有計劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上,增加資金使用的透明度。另外,進行科學(xué)的投資決策,積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè),更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚長避短,在科學(xué)合理的投資模式下,加強投資項目的可行性研究和論證。同時,加強項目投資實施過程中的控制和管理,搞好監(jiān)督工作。
(四)要建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法。如:《收費員管理辦法》,《預(yù)售電費系統(tǒng)工作規(guī)則》,《空置房、報停房管理辦法》,《兼職收費員管理辦法》,《物資采購管理辦法》等等;制定小區(qū)管理者的考核指標和收費員考核指標,并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進行日常核對;對小區(qū)的收入進行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度,才能充分落實好理財自,形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機制,才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為,促進物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。
第3篇：公司物業(yè)管理辦法范文
【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 問題 對策
物業(yè)管理是由房地產(chǎn)開發(fā)和管理派生出的新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀80年代進入我國以來，經(jīng)過20多年的發(fā)展，正逐步走向規(guī)范與成熟。當前的物業(yè)管理在運行過程中存在較多問題和矛盾，其中又以國有企業(yè)的物業(yè)管理問題更為突出。作為一家有著50年悠久歷史的國有企業(yè)，廣州市花木公司的物業(yè)管理經(jīng)歷了一個從小到大、由粗放到集約的逐步成長和發(fā)展的過程?，F(xiàn)結(jié)合筆者的工作實際，探討該公司近年來規(guī)范物業(yè)管理的一些經(jīng)驗。
一、認清物業(yè)管理的重要性
1、改革總體形勢所驅(qū)
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國物業(yè)管理作為一門獨立的服務(wù)性行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，社會化、市場化的物業(yè)管理體制初步建立。隨著國企改革的不斷深入，物業(yè)管理必將得到迅速發(fā)展和廣泛推行。由于歷史的原因，國企物業(yè)管理工作已遠遠跟不上形勢發(fā)展的需要，呈現(xiàn)出管理水平低下等弊病。規(guī)范物業(yè)管理，成為國企整合資源、保障效益的重要途徑。
2、企業(yè)自身發(fā)展所需
廣州市花木公司有著近50年歷史，是廣州市較早實行自負盈虧、事業(yè)單位企業(yè)化管理的單位之一。從計劃經(jīng)濟時代對花卉苗木的壟斷經(jīng)營，到而今市場經(jīng)濟沖擊下的奮力前行，公司擁有了輝煌的歲月，也歷經(jīng)了前進的艱辛。目前，企業(yè)離退休員工已近為在職職工的3倍，負擔(dān)沉重。除了做好主業(yè)外，在市內(nèi)擁有的多處物業(yè)已經(jīng)成為企業(yè)重要的收入來源之一。以物業(yè)管理帶動企業(yè)效益提升，勢在必行。
二、正視物業(yè)管理中存在的問題
1、物業(yè)分布零散，情況差異性大
花木公司物業(yè)商鋪分散于市內(nèi)各處。2006年以前，這些物業(yè)實行分散管理，部分由機構(gòu)管理，部分由下屬企業(yè)管理，因而出租情況存在較大差異。分散經(jīng)營的局面不僅使物業(yè)租賃合同的行文格式、訂立條款不盡相同，更不利于全面、及時、準確地掌握物業(yè)總體狀況，為公司規(guī)劃與發(fā)展埋下隱患。
2、管理模式滯后，人員素質(zhì)不高
2006年以前，公司沿用的是在原有的計劃經(jīng)濟體制下形成的房產(chǎn)管理模式，物業(yè)具有封閉式特點，管理水平和服務(wù)質(zhì)量難以滿足租戶對物業(yè)管理的要求，也難以獲取社會化、專業(yè)化業(yè)管理企業(yè)所產(chǎn)生的高效率、高效益，顯得比較落后。另一方面，管理人員在專業(yè)素質(zhì)上良莠不齊，普遍存在“等、靠、要”的惰性思想，觀念陳舊，業(yè)務(wù)能力不強。
三、探索物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的對策
1、集中統(tǒng)一管理，提升管理人員素質(zhì)
2006年初，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子研究，決定把分布在各基層單位的物業(yè)統(tǒng)一上收到機構(gòu)專門的物業(yè)管理部門進行管理，并注重提升相關(guān)管理人員的綜合素質(zhì)。其一，強化服務(wù)意識，注重與客戶溝通。服務(wù)是物業(yè)管理的本質(zhì)。我們要求管理人員注重與租戶及時、真誠而有效地溝通，從租戶的需求出發(fā)，全身心地為其解決困難，并廣泛聽取租戶的批評和意見，不斷地改進服務(wù)質(zhì)量。其二，注重對管理人員物業(yè)、經(jīng)濟、法律等多方位知識的培養(yǎng)。尤其要求其在工作中掌握國家有關(guān)法律法規(guī)知識，熟悉《物業(yè)管理條例》及其相關(guān)配套法規(guī)文件，通過對這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學(xué)習(xí)，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營等各方面、各環(huán)節(jié)做到依法管理。此外，也要求管理人員重視對租戶的解釋宣傳工作，懂得利用相關(guān)的法規(guī)知識處理一些簡單的民事糾紛，為租戶排憂解難。
2、核查物業(yè)實際情況，促進租賃合同標準化
第一，全面核查物業(yè)實際情況。根據(jù)原有簽訂的租賃合同，去現(xiàn)場對物業(yè)結(jié)構(gòu)、原有設(shè)備、場地面積進行察看。一方面，沒有平面圖的畫出簡易草圖作為合同附件，以規(guī)范租戶的裝修行為。另一方面，對場地內(nèi)原有設(shè)備進行清點，補充設(shè)備清單作為合同附件，明確租戶使用設(shè)備的責(zé)任。此外，在規(guī)范場地面積計算方面，有獨立房產(chǎn)證的場地，以房產(chǎn)證面積為準，屬大場地分割的小場地，租賃雙方以重新測量面積為準。通過這三個方面的核查，公司物業(yè)管理部門得以全面掌握物業(yè)的實際情況，為合同標準化打下了基礎(chǔ)。第二，量身制定租賃標準合同。針對部分前期簽訂的合同文本過于簡單、對一些可預(yù)見性的情況無明確規(guī)定的情況，物業(yè)管理部門從公司實際出發(fā)，在充分保證公司與租戶互惠互利的基礎(chǔ)上，以廣州市市政園林局下發(fā)的物業(yè)租賃合同范本為藍本，查閱最新版的《中華人民共和國合同法》，并結(jié)合廣州市2005年實施的《城市出租屋管理規(guī)定》，制訂出標準合同草稿。通過征求公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門意見，對草稿進行反復(fù)推敲和完善，最后形成了花木公司租賃標準合同文本。該標準合同吸收了原有合同中的精華部分，同時又擴充了一些條款，由原來的兩頁紙細化到九頁紙近5000字。同時，對于一些可預(yù)見性的情況做了明確規(guī)定，例如，專門辟出了一個章節(jié)談?wù)搩?nèi)部員工承包物業(yè)問題，對承包條件、承包期間是否享受公司的各項待遇、承包期滿后若不續(xù)租如何回公司安排工作等多種情況做出詳細的規(guī)定，既規(guī)范了員工承包行為，又細化了公司內(nèi)部管理。第三，嚴格敦促合同執(zhí)行。首先，舊合同到期后全部按新合同簽訂。其次，嚴格管理交租日期，對一些拖延交納租金的租戶，先電話催租給幾天緩沖期，幾天后仍未交租的，發(fā)函催收并視情況收取違約滯納金。最后，對租金金額較大、遲交會影響員工工資發(fā)放的租戶，物業(yè)管理部門進行動態(tài)跟蹤管理，及時依據(jù)租戶情況每月定時催繳。
3、修訂《物業(yè)管理辦法》，落實租賃程序規(guī)范化
《物業(yè)管理辦法》是對物業(yè)管理方方面面的具體規(guī)定，是租賃合同文本的重要附件。管理辦法制訂得是否詳細具體，直接影響到公司隱性成本和租金收入的凈收益。為了促進合同的有效執(zhí)行，引導(dǎo)物業(yè)管理就從書面規(guī)范逐步過渡到實質(zhì)規(guī)范上來，公司依托實際，在修訂《物業(yè)管理辦法》上做了大量工作。
《物業(yè)管理辦法》中詳細規(guī)定：租戶在裝修前應(yīng)書面報告給公司并注明裝修材料、造價等，接到報告后對涉及報價部門，物業(yè)管理人員會給專業(yè)核算員審核單價，避免租戶虛高報價。同時，公司明確告之“裝修所產(chǎn)生的不動產(chǎn)在租期期滿后無償歸公司所有”，雙方同意后方可進行裝修。有了這些規(guī)定，租戶在簽訂合同之前就心知肚明，無法將自己的經(jīng)營成本攤銷在公司物業(yè)上，公司的實際收益便得以保障。例如，《物業(yè)管理辦法》中將續(xù)租與租戶交租誠信指數(shù)掛鉤，一個租期內(nèi)累計發(fā)生三次以上拖延繳交租金，甲方有權(quán)在合約到期后不再優(yōu)先與其續(xù)簽。像這種涉及物業(yè)細節(jié)管理的程序，我們共列出諸如“面積認定、租期認定、租金遞增標準、發(fā)票及保證金管理、免費裝修期規(guī)定”等23項，全面覆蓋物業(yè)管理流程，基本上做到簽訂合同前讓租戶了解管理辦法，讓其知道只有遵守公司管理才能實現(xiàn)租賃雙贏，杜絕了人情辦事，使租賃程序更加透明化、規(guī)范化。
4、重視解決糾紛問題，“以人為本”創(chuàng)建和諧租務(wù)
據(jù)統(tǒng)計，盡管物業(yè)糾紛的復(fù)雜性決定了解決方法的多樣性，80%以上的糾紛是通過協(xié)商和調(diào)解的方式解決的。在實際操作中，我們注重將“以人為本、因事而異、曉之以理、動之以情”作為解決糾紛的出發(fā)點，從以下幾方面做好工作。首先，注重日常物業(yè)管理工作的規(guī)范化，注重對法律文件的細化和法律手續(xù)的完善。其次，與租戶溝通時不僅關(guān)注技巧，更本著誠信原則，設(shè)身處地為其著想。再次，主動與物業(yè)所在地的片區(qū)警察、社區(qū)居委會建立良好關(guān)系，聯(lián)合他們做好物業(yè)的消防安全、外來人口管理等服務(wù)工作。最后，保持必要的風(fēng)險意識和維權(quán)意識。2007年，公司一租戶因在小區(qū)停車時險些撞上一名兒童，引發(fā)了上百名住戶聯(lián)名要求小區(qū)門口禁止停放機動車。隨后，小區(qū)物業(yè)管理小組單方面關(guān)閉了小區(qū)中間大門，改從左側(cè)小門進出，對該租戶的生意影響極大。為了盡快幫助解決租戶與物業(yè)管理小組、居民之間的糾紛，公司物業(yè)管理部門邀請住戶代表、大樓管理小組成員與租戶進行多輪商談，經(jīng)過不懈努力，最終達成了“機動車不停在小區(qū)里，中間大門重新開放”的折衷處理意見。既充分尊重住戶意見，也最大程度保證了租戶利益，一場糾紛就此得到化解。不僅是解決糾紛，設(shè)身處地為租戶排憂解難也是我們細節(jié)管理中的一個重要方面。
以人為本，真誠服務(wù)，爭取與每位租戶達到雙贏，營造物業(yè)管理健康、和諧的氣氛，這是我們的心愿，也是我們不斷努力的方向。
【參考文獻】
[1] 陳世遠：對新時期國有企業(yè)推行物業(yè)管理的思考[J].經(jīng)濟師，2007（3）.
第4篇：公司物業(yè)管理辦法范文
本報訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發(fā)改委獲悉，本市物業(yè)管理費將全面實行新的收費辦法及標準。新的收費辦法中將去除原來不合理收費項目，建立新的價格協(xié)商機制，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。與過去的收費水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費辦法及標準從今日起在網(wǎng)上征集市民意見，并有望于今年上半年實行。在廣泛征集市民意見之后，還將舉行聽證會，這在本市尚屬首次。
據(jù)市發(fā)改委收費處處長王巖介紹，本市共有物業(yè)小區(qū)3000多個，物業(yè)管理公司2100多個?，F(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費政策主要是針對居住小區(qū)而定。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，這些現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，已不能完全滿足物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的需要。
新擬定的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》與國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，同時提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵業(yè)主自治，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標準的住宅，成立業(yè)主大會并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅，在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定了物業(yè)服務(wù)收費標準的住宅，辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。不符合上述規(guī)定的住宅以及經(jīng)濟適用住房、房改和安居住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由政府價格主管部門會同國土房地產(chǎn)管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在政府制定的物業(yè)服務(wù)收費基準價基礎(chǔ)上向上浮動20％，下浮不限。物業(yè)服務(wù)收費標準向上浮動時，必須經(jīng)業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。在物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標準中，還確定了有人值守和無人值守的電梯運行維護費用標準；取消了物業(yè)管理企業(yè)收取的水、氣、熱等各項市政公用設(shè)施費用的統(tǒng)收服務(wù)費；房屋大修費、中修費也不再向已購房人收?。辉谝欢ǔ潭壬蠝p輕了業(yè)主的負擔(dān)，使收費更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網(wǎng)站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關(guān)信息并提出自己的意見和建議。
第5篇：公司物業(yè)管理辦法范文
（1）物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)。
（2）一定數(shù)量的注冊資金。
（3）有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
（4）有固定的辦公場地和設(shè)施。
（5）有必要的管理機構(gòu)和人員。
（6）有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。
（7）能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。
【法律依據(jù)】
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第二條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。
第6篇：公司物業(yè)管理辦法范文
物業(yè)服務(wù)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕和整治，并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務(wù)，其直接收取的物業(yè)服務(wù)費主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作全部是通過有償服務(wù)收費來實現(xiàn)。由此可見，物業(yè)服務(wù)市場的主體結(jié)構(gòu)要求是“誰受益、誰交費”。
目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房，城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費問題尤為突出，如何加強監(jiān)管已屬刻不容緩。
__市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費均是由企業(yè)申報、物價局審定批復(fù)每戶每月9-12元的服務(wù)價格。這在計劃經(jīng)濟時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當時對物業(yè)管理及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關(guān)職能部門針對小區(qū)內(nèi)所配套功能需求，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費標準，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作，輿論的負面渲染報道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費問題成為市民普遍關(guān)注的，爭議性較大的熱點問題。
20__年國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。以該辦法為依據(jù)，__市政府于20__年6月下發(fā)了《__市物業(yè)管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費的政府定價和政府指導(dǎo)價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導(dǎo)價?！掇k法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù)等級、標準等因素，制定相應(yīng)的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務(wù)收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費以及非住宅物業(yè)（如居民小區(qū)、商場等）的服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價相符的服務(wù)，實行明碼標價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。
《辦法》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當中、廣大業(yè)主當中產(chǎn)生了波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復(fù)定價這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次、服務(wù)標準的掛鉤、收費標準的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等方面的存在著這樣那樣的質(zhì)疑。我們曾經(jīng)在一天內(nèi)接到10多個有關(guān)收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的[！]舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再則業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對物業(yè)服務(wù)實行指導(dǎo)價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補服務(wù)費等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標，形成了各方均對原來的物業(yè)管理服務(wù)費的含金量重新評定問題。
一、我市物業(yè)服務(wù)管理的現(xiàn)狀：
1、物業(yè)管理內(nèi)容主要是小區(qū)的公共部位。小區(qū)公用設(shè)置的維修，不涉及業(yè)主室內(nèi)部位。但有些業(yè)主卻認為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應(yīng)無所不包，要求物業(yè)企業(yè)無償為住戶室內(nèi)提供一切服務(wù)，一旦服務(wù)得不到滿足，就以此為“ 借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。
2、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權(quán)。從我市中心城區(qū)看，各物業(yè)服務(wù)公司都能做到明碼標價收費，能在小區(qū)醒目位置公示服務(wù)項目內(nèi)容、收費標準、收費依據(jù)等等，但對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，物業(yè)服務(wù)公司沒有嚴格按照嚴格規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督”。侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。
3、物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單一、面窄。目前我市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù)，而對居民住宅小區(qū)也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，缺乏服務(wù)創(chuàng)新意識。比如西苑小區(qū)物業(yè)公司，不能充分利用社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)價格進萬家等一系列社區(qū)建設(shè)活動的契機，拓展服務(wù)平臺，只好在收費率不到70％的情況下，靠出租店輔租金來負債運轉(zhuǎn)。全市沒有一家開設(shè)代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務(wù)等項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4、物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范，認為物業(yè)服務(wù)是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大、素質(zhì)不一，高品位的物業(yè)公司無從查找。
5、保安工作流為實質(zhì)，人浮于事，加重公司負擔(dān)，作用沒有真正發(fā)揮。具體表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕防患；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防患，輕對物的安全監(jiān)護。如__市福州乾坤物業(yè)公司，管理41棟1023戶，入住率60％，年度收費率75％。聘請保安人員24人，設(shè)有東、西、北三處保安點，每處設(shè)崗3人，實行三班倒24小時值班，每人月薪800元，發(fā)放保安人員一個月工資達19200元；20__年1－9月物業(yè)收費266494.18元，支出397582.53元，虧131088.35元。
6、業(yè)主委員會工作滯后。目前，我市中心城區(qū)絕大部分小區(qū)都沒成立業(yè)主委員會，雖然有極個別社區(qū)成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用：服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正開展起來；對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支疏于監(jiān)管。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)企業(yè)單方說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。
7、有個別業(yè)主過度強調(diào)個人的實用性利益不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾，這些行為在不同程度上，增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量。
8、物業(yè)企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有得到全面執(zhí)行。目前，__市中心城區(qū)各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)都是前期物業(yè)開發(fā)代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業(yè)主自主選舉物業(yè)管理公司，致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標準缺少明細、欠缺可監(jiān)督性。
9、市場體制不活，社會公共服務(wù)資源不均，增加了物業(yè)公司管理成本，導(dǎo)致不少物業(yè)公司負債經(jīng)營。如；__市康居蒂景灣居民住宅小區(qū)，公共服務(wù)水電都是按商業(yè)用戶執(zhí)行，甚至居民樓道公用照明也是無價可講，價位的順勢反差加重了物業(yè)公司的管理成本，以致企業(yè)通過變術(shù)來減少債務(wù)，實行勉強運轉(zhuǎn)。
10、由于房地產(chǎn)開發(fā)商的問題，小區(qū)分期建設(shè)及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套設(shè)施如水、電、氣工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
11、如何加強監(jiān)管、規(guī)范行為？如何引導(dǎo)物業(yè)公司和業(yè)主搭建互盈載體？相關(guān)職能部門監(jiān)管缺位。
二、造成物業(yè)服務(wù)管理難的主要成因：
1、開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。由于開發(fā)商不兌現(xiàn)售房時的承諾，入住后問題遲遲得不到解決，有的業(yè)主以拒繳物業(yè)服務(wù)費來與物業(yè)服務(wù)公司實行對峙。開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)管理矛盾，主要表現(xiàn)在；一是面積分攤不合理，配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)承諾不能兌現(xiàn)。二是房屋使用中出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推托。三是轉(zhuǎn)嫁本屬自身承擔(dān)的費用（如：房產(chǎn)測繪費）給業(yè)主導(dǎo)致業(yè)主意見突出。
2、物業(yè)公司服務(wù)不到位、收費不合理、財務(wù)不透明。物業(yè)服務(wù)收費難的另一個原因，是物業(yè)公司不按規(guī)定的收費標準收取物業(yè)費，擅自設(shè)立收費項目收費或者收費少服務(wù)。從調(diào)查的情況看，這是業(yè)主反映最強烈的問題，直接影響了物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系。雖然我市1999年就出臺了《__市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費辦法》，明確規(guī)定了收費項目、檔次和收費標準，但仍有部分物業(yè)公司擅自提高收費標準、設(shè)立項目或者以強制提供服務(wù)的方式收取費用。此外，問題更多的是物業(yè)公司的收費標準與其所提供的服務(wù)質(zhì)量不符，同一區(qū)域同一收費標準的不同小區(qū)，服務(wù)的質(zhì)量各有千別，常常引起業(yè)主的不滿，以致業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。依照國家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。而現(xiàn)在不少物業(yè)公司并沒有執(zhí)行規(guī)定，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費缺乏透明度。業(yè)主不知道自己交納的費用花在什么地方，總認為物業(yè)公司收了很多錢，卻沒有用在業(yè)主身上，所以拒絕交納物業(yè)費。
3、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、著力從以下方面加強監(jiān)管。
1、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立成本分析制度整合資源，聯(lián)合采購，擴大管理規(guī)模，降低管理成本。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，服務(wù)質(zhì)量是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的核心問題，這就要求企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供更細致、更周到的人性化服務(wù)，定期公布物業(yè)費的收支情況，使業(yè)主明白消費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，但競 爭仍然十分激烈。因此，僅靠降低物業(yè)費已經(jīng)不能吸引消費者，只有通過規(guī)范化的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)塑造企業(yè)品牌，才能實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。具體方法應(yīng)該：一是改變以往的收費態(tài)度和方式。由于收費員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，自身對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺位理解和運用。同時，由于收費面廣、點多、量大，難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很順利，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司有意見而不愿交費。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳費業(yè)主的名單，起到督促作用；對極個別拖欠較多、影響整個小區(qū)物業(yè)收費工作的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)通過法律手段來解決，以起震懾教育作用。也可以依靠業(yè)主委員會，并以業(yè)主委員會的名義下發(fā)通知，宣傳交納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。二是要加強物業(yè)服務(wù)公司的自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度，注重對服務(wù)質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)自身的不斷努力，為小區(qū)營造一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內(nèi)部管理，建立規(guī)章，規(guī)范行為準則。收費時可根據(jù)居民的不同情況，在物價部門制定的物業(yè)收費標準幅度內(nèi)，與業(yè)主商量確定。對有些收入很低確實交不起物業(yè)管理費的，應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)管理費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主監(jiān)督的作用。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該在加強企業(yè)自身建設(shè)、通過服務(wù)水平、質(zhì)量上下功夫，盤活內(nèi)部管理機制，不斷提升服務(wù)質(zhì)量以贏得廣大業(yè)主的認可和滿意。
2、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，規(guī)范自身行為。協(xié)會應(yīng)實行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。一方面要加大與物價局溝通，物價部門要定期舉辦物業(yè)服務(wù)管理培訓(xùn)，規(guī)范其執(zhí)收行為，為物業(yè)管理企業(yè)解答對《辦法》和新頒布的《物業(yè)服務(wù)管理條例》存在的疑問。針對企業(yè)在執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性的提出專業(yè)意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進行全面的評價，遵循給什么服務(wù)報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進駐后再提價，引起業(yè)主的反感。要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會要重在宣傳及時引導(dǎo)的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向?qū)?，有針對性地做了大量的解釋和引?dǎo)工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請有關(guān)人士來為其講解案例，在物業(yè)管理收費方面存在包括如何界定變通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰等七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議。此外，為切實指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費的定價、協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會可以啟用物業(yè)服務(wù)收費建議的評審程序，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，為物價部門審定價費提供切實可行的資料。為更好地平衡行業(yè)所面臨在收費方面的困難和矛盾，行業(yè)協(xié)會除了對物業(yè)服務(wù)收費項目進行明碼標價外，物價部門也應(yīng)主動與其溝通，開展收費公示，統(tǒng)一制作公示牌，接受社會監(jiān)督。
3、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念。業(yè)主買房是一個持續(xù)消費的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費的開始，所以改變購房消費觀念也是一個必須解決的問題。因此，要加強對《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應(yīng)該堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)服務(wù)費是每個業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。房管部門要從完善部門職能入手，加大宣傳力度，引導(dǎo)和幫助廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。
4、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，僅靠業(yè)主公約是遠遠不夠的必須要有一個具有強制性、權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關(guān)職能部門要在充分調(diào)查、廣泛征集意見的基礎(chǔ)上，建立和完善《__市物業(yè)服務(wù)管理辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《__市物業(yè)服務(wù)管理招投標制度》。業(yè)主大會通過招標選聘物業(yè)企業(yè)時，房管和物價部門必須到場進行指導(dǎo)，努力做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位，當好服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。作為服務(wù)者，房管和物價部門要以人為本更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)；作為指導(dǎo)者，房管和物價部門要在全面實施《__市物業(yè)服務(wù)管理辦法》的同時，加快出臺《__市物業(yè)服務(wù)管理辦法實施細則》，加強宣傳發(fā)動的工作力度；作為監(jiān)督和管理者，房管和物價部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。同時，又要加強對業(yè)主行為的正確引導(dǎo)，提高業(yè)主素質(zhì)。要通過整合社會公共服務(wù)資源，實行政府扶持政策，加大政策傾斜力度，減少物業(yè)企業(yè)管理成本，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展和小區(qū)和諧創(chuàng)建營造良好的社會氛圍。
第7篇：公司物業(yè)管理辦法范文
一、基本情況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。
3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：
一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。
二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。
四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。
六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。
八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。
九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標準，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。
6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。
一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。
二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。
三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議
1、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標準。
5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度。引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。
第8篇：公司物業(yè)管理辦法范文
物管公司和業(yè)主處在一個矛盾載體中
《北京市物業(yè)管理服務(wù)管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定，普通住宅小區(qū)的物管收費由原來的政府“統(tǒng)一定價”改為政府“指導(dǎo)價”。此外其他類型的物管收費將一律實行市場調(diào)節(jié)價。新的《收費管理辦法》表明：政府定價將逐步退出物業(yè)服務(wù)的行業(yè)。同時該征求意見稿還明確了實行“政府指導(dǎo)價”的普通住宅小區(qū)，在具體執(zhí)行過程中，物管公司可以在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上向上浮動20%，下浮不限。
一位物管公司總經(jīng)理在接受記者采訪時表示，在物管服務(wù)收費中，物管公司和業(yè)主是處于一個矛盾的載體中。物管公司希望收費是多多益善，而業(yè)主則認為收費價格越低越好。而這次新的政策提出物管公司可以在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上上浮20%，顯然這給物管公司提高普通住宅物管費用一個足夠的借口。而且在記者的調(diào)查采訪中，多數(shù)物管公司一致認為實行新的收費辦法物管費用將會提高。
物管費用受服務(wù)內(nèi)容制約
北京悅豪物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄧南宇認為新的征求意見稿的一個顯著特點是，鼓勵物管公司走向市場，物管收費和服務(wù)通過市場機制進行調(diào)節(jié)，體現(xiàn)了政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的原則。這就給了物業(yè)公司一定的自由度，但這個自由度不是漫天要價。
鄧南宇分析說物管服務(wù)收費最根本的原則是要與物管服務(wù)相一致，也就是說在物管服務(wù)過程中，要體現(xiàn)出一種質(zhì)價相符的原則。同樣，中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心項目研究員、朝陽區(qū)業(yè)主委員會主任舒可心先生在接受記者采訪時表示，物管公司要提高收費價格是必須經(jīng)過業(yè)主大會通過的，而業(yè)主大會通過的前提就是物管收費價格和物管服務(wù)質(zhì)量以及內(nèi)容相吻合。
著名物管專家、北京南洋物業(yè)管理有限公司董事長高凱翔認為，物管公司向業(yè)主提供的是一種菜單式的服務(wù)，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量的不同，則所收取的物管費用也有所不同，業(yè)主完全可以根據(jù)自己的需要來選擇服務(wù)，然后再根據(jù)所享受的服務(wù)內(nèi)容來繳納費用。同時他也認為目前北京的物管公司收費已經(jīng)是明碼標價，陽光操作了，業(yè)主完全可以根據(jù)物管公司公布的服務(wù)內(nèi)容來核實收費價格。
有業(yè)內(nèi)人士認為，普通住宅小區(qū)可以根據(jù)實際情況在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上上浮20%，這個上浮的范圍就是一種物管服務(wù)市場化的表現(xiàn)，價格的浮動也需要物管公司和業(yè)主協(xié)商后才能執(zhí)行。
收費市場化將導(dǎo)致行業(yè)整合
第9篇：公司物業(yè)管理辦法范文
物業(yè)管理服務(wù)作為我國一種新興的行業(yè)，從上世紀80年代在我國出現(xiàn)以來，我國的煤炭工業(yè)企業(yè)也開始在職工住宅區(qū)實施企業(yè)物業(yè)管理，在企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設(shè)立生活后勤服務(wù)公司。隨著煤炭企業(yè)的改革發(fā)展，又實行了三條線管理，即“煤炭生產(chǎn)線、多種經(jīng)營線、生活后勤線”的管理模式。生活后勤線就是行使生活后勤服務(wù)職能，其在企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置是某某企業(yè)生活服務(wù)公司；而后又隨著煤炭企業(yè)改革的不斷深入，國有企業(yè)進行改制，實施主輔分離，煤炭企業(yè)的生活后勤物業(yè)管理工作，被主業(yè)分離出來，成立了某某企業(yè)物業(yè)服務(wù)公司，獨立行使物業(yè)管理職能。近幾年，我國物業(yè)管理先后在全國各行各業(yè)迅速發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。其成功和發(fā)展的經(jīng)驗，為國有煤炭企業(yè)物業(yè)管理市場化運行指明了方向。1990年煤炭企業(yè)開始實施住房制度改革，對原來職工分配的福利房，按照房屋成本價，減除工齡優(yōu)惠后的一定產(chǎn)權(quán)比例賣給職工。1998年地方政府實行住房制度改革，煤炭企業(yè)也參加了這次房改。職工補交了企業(yè)所占產(chǎn)權(quán)的那部分房款，職工購房個人產(chǎn)權(quán)達到100％；新建的經(jīng)濟適用房和商品房也是以100％產(chǎn)權(quán)出售，使職工住房私有化、貨幣化。為使住房保持完好并使其保值、增值，職工要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬設(shè)備、管網(wǎng)、道路等設(shè)施，治安、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及維修進行專業(yè)化管理，發(fā)揮其整體功能效益。這樣，企業(yè)原來那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)已不能適應(yīng)現(xiàn)實需要，取而代之的是一個現(xiàn)代化的物業(yè)管理實體。其管理的內(nèi)容是以服務(wù)型管理為主，同時開展多元經(jīng)營、有償服務(wù)。這樣既減輕了企業(yè)的壓力與負擔(dān)，又使企業(yè)物業(yè)管理有了穩(wěn)定可靠的收入。我國煤炭企業(yè)受計劃經(jīng)濟的長期影響，以往承擔(dān)著許多社會功能，嚴重影響了企業(yè)的核心競爭力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。我們必須把企業(yè)所承擔(dān)的社會保障與社會福利功能分離出來，解除社會負擔(dān)，使其成為以生產(chǎn)經(jīng)營為中心的真正意義上的市場主體。從目前煤炭企業(yè)的發(fā)展形勢看，一是隨著房產(chǎn)制度改革的不斷深入，職工住房逐步實現(xiàn)商品化和業(yè)主多元化，這一狀況決定了物業(yè)管理市場化的可能性和必要性。二是企業(yè)所屬單位的物業(yè)管理工作，基本上還是簡單的維修、綠化、環(huán)衛(wèi)保潔等服務(wù)，已不能適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要，這一現(xiàn)狀決定了物業(yè)管理市場化的迫切性和重要性。三是國家提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，標志著國有企業(yè)物業(yè)管理最終必將實行市場化管理。
2煤炭企業(yè)物業(yè)市場化管理的現(xiàn)狀及面臨的主要問題
隨著煤炭企業(yè)職工住房改革制度的變化，為了改變企業(yè)辦社會的狀況，使煤炭主業(yè)輕裝上陣、健康發(fā)展，必須將物業(yè)管理工作從煤炭主業(yè)中剝離出去。因此，煤炭企業(yè)積極響應(yīng)國家的政策，大力實施主輔分離，將企業(yè)的后勤服務(wù)與企業(yè)進行剝離，成立了物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)公司以社會主義市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值、服務(wù)質(zhì)量和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從物業(yè)管理的實際出發(fā)，循序漸進，分步運作，努力促進物業(yè)管理方式由行政管理型向經(jīng)營管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟目標和社會目標的協(xié)調(diào)發(fā)展。通過幾年的：運行，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內(nèi)容，與市場化的企業(yè)物業(yè)管理相比還相距甚遠。這其中既有與之相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因?，F(xiàn)以某物業(yè)服務(wù)公司為例，進行探討。
2．1居民的法律意識淡薄
本世紀初國家出臺了《物業(yè)管理條例》，2009年5月又出臺了《物權(quán)法》，2010年12月，寧夏回族自治區(qū)人民政府出臺了新的《物業(yè)管理條例》，這些法律和條例對規(guī)范物業(yè)管理和居民行為將會起到非常重要的作用。但由于種種原因，這些法律和條例的宣傳和貫徹并不是很好，居民和物業(yè)企業(yè)對各自的權(quán)力和義務(wù)并不是十分熟悉，這就為物業(yè)管理造成了障礙。
2．2居民對物業(yè)管理缺乏正確的認識
由于多年計劃經(jīng)濟的影響，雖然房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，但大多數(shù)職工認為Nr己是企業(yè)的職工，企業(yè)就應(yīng)該對自已的居住等負責(zé)．一但有需要維修等方面的問題，仍要找物業(yè)管理部門，殊不知這個部門早已不是以前的后勤服務(wù)部門，而是自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)服務(wù)公司。
2．3房屋設(shè)施嚴重老化，維修欠賬多
某物業(yè)服務(wù)公司所管轄的住宅區(qū)，大多是20世紀80年代中期和9O年代初期建設(shè)的，房齡已有二三十年，由于以前企業(yè)效益不好，資金短缺，這些房屋長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏嚴重，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。由于房屋售價低，根據(jù)房屋售價的2％～3％提取的住房維修基金相對較少，盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪，讓住戶分擔(dān)這部分費用又存在很大困難。而且部分小區(qū)物業(yè)管理費收費標準按5元／月•戶，收費標準偏低，且對該項費用規(guī)定比較模糊。
2．4代收的水、電、暖等費用虧差大、矛盾多
水、電、暖供給屬于城市的基礎(chǔ)設(shè)施，一直為政府有關(guān)部門和企業(yè)專管專供，物業(yè)公司所做的主要工作就是代收費用，即按各住戶用量收費，按總計量付費，缺失部分全部由物業(yè)公司負責(zé)。就拿供暖來說，由于熱力公司供暖質(zhì)量參差不齊，業(yè)主住房室內(nèi)溫度達不到國家最低溫度要求，業(yè)主找熱力公司理論沒有結(jié)果，便把不滿情緒轉(zhuǎn)到物業(yè)服務(wù)公司身上，以拒交暖氣費和物業(yè)費來對抗，而物業(yè)服務(wù)公司收不上暖氣費就交不了熱力公司，熱力公司又以沒有收到足額的暖費為由而停暖，由此進入了惡性循環(huán)。
2．5“養(yǎng)人”負擔(dān)重
各基層廠礦的后勤部門一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，一些老弱、病、殘、女工等不能在一、二線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成各基層廠礦后勤部門，一方面人員臃腫；另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。
2．6從業(yè)人員文化業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平有待提高
由于某物業(yè)服務(wù)公司現(xiàn)有大部分職工，是由各廠礦后勤部門人員組成，職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)及文化程度普遍不高，工作中缺乏競爭意識、服務(wù)意識和責(zé)任感。加上職工收入較生產(chǎn)主業(yè)收人低一大截，“干不干活、干多干少、干快干慢一樣拿錢”的思想嚴重，導(dǎo)致了工作效率低下，缺乏自主創(chuàng)新精神，不能為企業(yè)更好地發(fā)展提供大力支持，造成部分業(yè)主對物業(yè)公司意見較大。甚至經(jīng)常發(fā)生一些服務(wù)糾紛，嚴重影響了服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)公司的自身形象。
2．7居民無物業(yè)消費觀念、消費意識，物業(yè)管理收費難
某物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的對象大部分都是煤炭企業(yè)內(nèi)部職工，有些職工和家屬思想觀念陳舊，仍然沉醉于計劃經(jīng)濟時代“我是企業(yè)的職工，為企業(yè)做了貢獻，住房應(yīng)該，收費不行”的落后思想，還沒有樹立起物業(yè)管理消費觀念和消費意識。過去大家住的房子是由各廠礦后勤部門管理，每月基本上只收幾元錢的衛(wèi)生費，而現(xiàn)在，花錢買房，還要花錢交物業(yè)費，有不少人接受不了，缺乏花錢買服務(wù)的心理準備。有些業(yè)主說“我不需要物業(yè)服務(wù)，我也不交費用”。更有不少業(yè)主認為物業(yè)公司既然收取了費用，就應(yīng)該包辦一切。有的甚至產(chǎn)生絕對服務(wù)和無限責(zé)任的“泛服務(wù)論”意識，而把自己的義務(wù)相對縮小。這種一個放大，一個縮小，矛盾自然就越來越激化，造成物業(yè)收費難。
2．8物業(yè)管理難度大，市場化程度低
由于小區(qū)業(yè)主來自不同的廠礦，人員復(fù)雜，生活方式、習(xí)慣各異，有的公德意識差，樓上的垃圾隨手亂拋，雞狗禽畜隨處流放，存在公共設(shè)施不“公共愛護”等思想，物業(yè)管理難度大。市場化是物業(yè)管理的核心，是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基本條件，但存在管理范圍受限、市場發(fā)育不良、思想意識淡漠、消費觀念落后等因素。①職工群眾對物業(yè)的服務(wù)需求僅僅建立在“滿足基本需要”的基礎(chǔ)之上，不愿意花更多的錢享受物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營范圍受到很大限制。②缺乏市場競爭力和擴張市場占有份額的能力，物業(yè)收入少，管理成本大，管理經(jīng)濟效益難以提高。
3如何加強煤炭企業(yè)物業(yè)市場化管理
隨著煤炭企業(yè)主輔分離改革的不斷深入，煤炭企業(yè)物業(yè)管理也面臨著新的機遇與挑戰(zhàn)，必須針對物業(yè)服務(wù)公司管理中表現(xiàn)出來的種種矛盾和問題，深入分析并認真加以解決，徹底擺脫企業(yè)辦社會的狀況，為煤炭主業(yè)輕裝上陣、加速發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
3．1堅持“以人為本”的服務(wù)理念。走特色發(fā)展道路作為煤炭企業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，要想在穩(wěn)中快速發(fā)展，就必須堅持“以人為本”的服務(wù)理念，提高業(yè)主滿意度，依附于企業(yè)，立足實際，著眼未來。遵循“企業(yè)走到哪里，物業(yè)管理跟到哪里”的原則，不斷開拓創(chuàng)新，認真思考物業(yè)管理問題，探索并建立起既符合市場經(jīng)濟體制要求，又符合煤炭企業(yè)實際情況的、科學(xué)適用的物業(yè)管理體制。充分利用資源優(yōu)勢，大力開發(fā)適合物業(yè)管理特色的項目，以物業(yè)帶動綜合性產(chǎn)業(yè)，形成一條可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈，沿著企業(yè)特色發(fā)展道路，把物業(yè)管理更好更快地推向前進。
3．2積極爭取政府協(xié)調(diào)和企業(yè)的支持爭取各地政府的協(xié)調(diào)，把物業(yè)公司代收轉(zhuǎn)供的水、電、暖用戶，移交給水電暖供應(yīng)的專業(yè)化公司直接管理，實現(xiàn)水、電、暖從源頭到終端用戶全過程歸口統(tǒng)一管理。目前，大多數(shù)煤炭企業(yè)物業(yè)公司，存在著設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，企業(yè)要從資產(chǎn)資金、技術(shù)和政策上給予支持和幫助，要扶上馬送一程。除對小區(qū)房屋、管網(wǎng)等公共設(shè)施進行全面維修改造外，還應(yīng)把屬于物業(yè)小區(qū)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)公司管理，充分發(fā)揮資產(chǎn)的最佳效能，增收創(chuàng)收。從資產(chǎn)、資金、政策等方面全力支持物業(yè)公司發(fā)展多種經(jīng)營，實現(xiàn)自負盈虧。
3．3加強人力資源管理，積極培養(yǎng)人才，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化物業(yè)服務(wù)成本中，人工成本占據(jù)總成本的60％，甚至更多。物業(yè)公司必須根據(jù)服務(wù)標準要求，結(jié)合自己服務(wù)的產(chǎn)能，引進競爭機制，競爭上崗?？茖W(xué)核定用人數(shù)量，變?nèi)藛T管理為崗位管理，做到人盡其才。完善發(fā)達的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。因此，必須制定科學(xué)嚴謹?shù)穆毠づ嘤?xùn)計劃，對新人職職工和在職職工進行專業(yè)技能培訓(xùn)，全力提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。通過不斷學(xué)習(xí)培訓(xùn)，更新知識，積極引進、借鑒國內(nèi)外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗和管理模式，采用現(xiàn)代化的高科技管理手段，拓展管理與服務(wù)，努力打造一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的人才隊伍，滿足業(yè)主不斷增長的需要。
3．4正確引導(dǎo)，增強職工群眾的物業(yè)管理意識人們對任何一件新生事物的認識，都需要有一個過程，物業(yè)管理作為新生事物，也要給職工群眾一個接受的過程。但在這個過程中，管理者必須積極主動地做大量細致的工作，使職工群眾在最短的時間內(nèi)接受它。①采取多種形式廣泛深人地宣傳物業(yè)管理的意義、政策和要求，通過正面引導(dǎo)、幫助，逐步樹立與市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代文明程度相適應(yīng)的科學(xué)消費觀念。②物業(yè)公司要嚴格依法規(guī)范自身的經(jīng)營管理行為，以熱情周到、快捷、高標準、高質(zhì)量的服務(wù)，使業(yè)主真正感受到物業(yè)管理為其帶來的諸多好處和實惠，自覺地參與和支持物業(yè)管理，以求達到物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主“雙贏”的目的，進而促使物業(yè)管理不斷走向成功。
3．5轉(zhuǎn)變思想。提高服務(wù)質(zhì)量，開展綜合經(jīng)營和有償服務(wù)物業(yè)管理的根本是服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)已成為物業(yè)的核心價值觀，如何轉(zhuǎn)變思想觀念，提高服務(wù)質(zhì)量，提升競爭力是擺在我們面前的嚴峻挑戰(zhàn)和艱巨任務(wù)。而把優(yōu)質(zhì)服務(wù)建設(shè)成為一種文化，繼而轉(zhuǎn)化成為一種品牌，就能更好地服務(wù)于黨和政府的工作大局，服務(wù)于千家萬戶的居民，服務(wù)于社會的發(fā)展。堅持服務(wù)創(chuàng)新，充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢。打破部門、單位和地域界限，以物業(yè)為主，開展多種經(jīng)營，實行有償服務(wù)，拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足，增強市場競爭力。
