新市民金融政策精選(九篇)

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第1篇：新市民金融政策范文

關鍵詞：城市化；大連市；全域城市化；城市化水平

中圖分類號：F291 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0051－03

引言

城市化是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定的階段，推動生產(chǎn)方式變革所帶來的由傳統(tǒng)落后的鄉(xiāng)村社會向現(xiàn)代先進的城市社會轉變的一種社會經(jīng)濟現(xiàn)象，其本質是城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展、城鄉(xiāng)二元結構轉換[1]。城市化是一個現(xiàn)代化的過程，人們對城市化各方面的研究總是永不停歇。而在這個經(jīng)濟全球化、城市格局快速演進的時代，國內(nèi)外學者對中國城市化特別是沿海地區(qū)的城市化研究尤為熱情。政府近幾年更是在政策上對我國城市化發(fā)展給予高度的重視。因為實踐越來越證明城市化是中國經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力，所以深入研究城市化的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮城市化的“引擎”作用，具有十分重要的意義。

2009年8月17日，為貫徹遼寧沿海經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，提升大連核心地位，市委十屆七次全會首次提出“全域城市化”概念。2010年1月12日，大連市長李萬才在市第十四屆人大三次會議上所作《政府工作報告》中提出“大連全域城市化”這一發(fā)展戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略的實施，對大連的發(fā)展意義重大。改革開放以來，作為中國14個首批沿海開放城市之一的大連，經(jīng)濟社會取得了長足發(fā)展，城市總體狀況發(fā)生了歷史性的變化。面對建設國際航運中心、國際物流中心和區(qū)域性金融中心的目標，對于中心城區(qū)過小的大連來說，實施全域城市化就是面向一個嶄新的時代。它將預示著新世紀、新時期大連發(fā)展目標的前移、視野的開闊、階段的更新。本文就大連這一發(fā)展新框架進行深入了解，并且將結合政府實踐工作，探討如何有助于全面順利展開“大連全域城市化”。

一、搭建全域城市化大連

（一）大連全域城市化戰(zhàn)略概況

長久以來，我國一直在實踐中追尋適合中國的創(chuàng)新型城市化道路。黨的十七大報告提出“走中國特色城鎮(zhèn)化道路，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。”為了深入落實國家戰(zhàn)略，拉開大連發(fā)展框架，實施全域城市化發(fā)展戰(zhàn)略是振興大連的必然選擇，這也是當前調結構、擴內(nèi)需，加快發(fā)展方式轉變的重要途徑。如何在城市化客觀規(guī)律下開展這一宏偉藍圖，我們可以從《政府工作報告》中去解讀一個未來嶄新的大連。

大連全域城市化按照組團式、鏈條式的總體發(fā)展思路，沿黃渤兩海、沈大和丹大兩線拓展城市空間，規(guī)劃建設“四大組團”。這“四大組團”是：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)組成的主城區(qū)組團，重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，打造企業(yè)總部密集的國際商務區(qū)，軟件和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達的知識經(jīng)濟聚集區(qū)，科教先進、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居城區(qū)；由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”和大窯灣港區(qū)組成的新市區(qū)組團，重點發(fā)展先進制造業(yè)、物流業(yè)、總部經(jīng)濟、高新技術產(chǎn)業(yè)，建設航運服務資源聚集區(qū)、先進制造業(yè)聚集區(qū)、臨海臨港裝備制造業(yè)基地和宜居新市區(qū)；由渤海區(qū)域城市組團，重點發(fā)展石化、造船、軸承、重大裝備制造、濱海旅游等產(chǎn)業(yè)，建設臨港產(chǎn)業(yè)的新增長極和渤海灣畔新興城市；由黃海區(qū)域城市組團，重點發(fā)展新材料、家具制造、食品生產(chǎn)、服裝加工、海洋水產(chǎn)和旅游度假等產(chǎn)業(yè)，建設國家級新材料產(chǎn)業(yè)基地、國際旅游勝地和區(qū)域重要節(jié)點城市（見圖1）。這“四大組團”的空間布局充分體現(xiàn)了各地區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)濟基礎和資源優(yōu)勢，并且根據(jù)各分組發(fā)展?jié)摿γ鞔_了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和城市定位，讓大連加快形成各具功能特色的經(jīng)濟區(qū)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的宜居區(qū)。

（二）大連城市化現(xiàn)狀及其具備實施全域城市化的條件

2007年6月7日，成都被國務院正式批準為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成都市經(jīng)過近半年的努力，完善了“全域成都”的規(guī)劃，引起全國關注。那么，現(xiàn)在的大連是否具備實施全域城市化的條件？本文從大連城市化發(fā)展現(xiàn)況進行分析。

首先可以肯定的是，大連的城市化水平較高。根據(jù)2009年的《大連市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》中公布的數(shù)據(jù)，2009年，大連市總人口584.8萬，非農(nóng)人口占總人口的61.2％，均高于同年遼寧省60.3％和全國46.6％城市化平均水平（見表1）；從非農(nóng)人口所占的百分比來看，大連是一個城鎮(zhèn)人口較多、現(xiàn)階段城市化水平較高的城市（見圖2）。

其次，大連的城市結構比較適合實施全域城市化。大連中小城鎮(zhèn)數(shù)量多、密度大，有中小鎮(zhèn)87個，平均每144．5平方千米1個，全市約60％城鎮(zhèn)集中于長大鐵路沿線和黃海沿岸，形成了以大連市區(qū)為中心、長大鐵路和黃海沿岸為軸線的城鎮(zhèn)地域形態(tài)結構，再加上大連在區(qū)域發(fā)展和遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設中扮演的核心龍頭的角色，它的中心城市的聚集和輻射功能更強，對周邊地區(qū)帶動作用很大。

再次，大連第二三產(chǎn)業(yè)尤其是第三產(chǎn)業(yè)不斷做強做大，第一產(chǎn)業(yè)的比重已經(jīng)較小。在對城市化進程和經(jīng)濟發(fā)展指標進行相關分析中得出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟構成中所占比例越高，則城市化水平越高（見圖3）[2]。大連的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)已經(jīng)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉變，初步形成了特色化、精品化、工廠化生產(chǎn)和銷售體系。

另外，大連的經(jīng)濟總量和財政實力都已達到較高水準，有充足條件實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，資源配置已打破城鄉(xiāng)壁壘，城鄉(xiāng)一體化格局的雛形已見端倪。

二、保障大連全域城市化發(fā)展的思路和對策

在推進大連全域城市化過程中，必須從實際出發(fā)，遵循城市化發(fā)展的基本規(guī)律，科學、理性地認識大連現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，否則，欲速則不達。

第一，要順利全面地實施大連全域城市化，首先不能忽視城市化的本質――城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展、城鄉(xiāng)二元結構轉換。所以，全面、深入地實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略十分關鍵。盡快出臺戶籍制度改革與社會保障制度改革的綜合政策，不限制城區(qū)的城市居民落戶。妥善安置新城區(qū)原有居民和失地農(nóng)民，確保土地城市化與人口和就業(yè)城市化同步。鼓勵那些在中心城市、組團城市、中心城鎮(zhèn)長期工作、居住或創(chuàng)業(yè)投資的農(nóng)民轉為市民。在就業(yè)、工資、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、住房等社會福利方面同步跟進，確保各區(qū)域待遇同等，促進人才、資金、社會服務設施等城市發(fā)展要素北移擴散，發(fā)揮中心城區(qū)對城區(qū)的涓流效應。進一步完善財稅金融政策，加大對弱勢地區(qū)的財政補貼和金融服務力度，降低民間資本參與城鎮(zhèn)公共服務設施建設投資門檻，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向主要城區(qū)集聚、鄉(xiāng)村工業(yè)向小城鎮(zhèn)集聚。構建新農(nóng)村建設的政策體系，鼓勵社會團體、工商企業(yè)和廣大農(nóng)戶參與村莊整治工作，興辦公共事業(yè)，改善農(nóng)村公共服務設施，千方百計地探索農(nóng)民增收途徑。

第二，要順利全面地實施大連全域城市化，還是要以經(jīng)濟發(fā)展為中心。大連應加快“轉變經(jīng)濟發(fā)展方式”，加快經(jīng)濟從數(shù)量型、粗放型、耗能高的發(fā)展方式向低耗能、高效益、內(nèi)涵式的發(fā)展方式轉變，尤其是實現(xiàn)渤海區(qū)域城市組團和黃海區(qū)域城市組團經(jīng)濟增長方式由依賴投資增長轉變?yōu)橐揽縿?chuàng)新增長；加快調整產(chǎn)業(yè)結構、提升產(chǎn)業(yè)層次，重點促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)“兩輪驅動”，特別要大力實施“服務業(yè)優(yōu)先”戰(zhàn)略，確立產(chǎn)業(yè)高端化、特色化戰(zhàn)略導向，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展由外延式、粗放型發(fā)展為主向集約化、生態(tài)型發(fā)展為主，由投資拉動、資源消耗為主向創(chuàng)新驅動、人才支撐為主的轉變。其次，重視發(fā)展縣域經(jīng)濟。要充分發(fā)揮工業(yè)園區(qū)對縣域經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用，積極推進主城區(qū)工業(yè)企業(yè)向涉農(nóng)區(qū)市縣轉移；大力發(fā)展設施農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等都市型效益農(nóng)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉型。

第三，要順利全面地實施大連全域城市化，就要重視城市生態(tài)環(huán)境發(fā)展。大連是我國北方重要的港口城市，以其干凈、舒適、優(yōu)美的城市環(huán)境著稱，是中國唯一入選“世界城市環(huán)境500佳”的城市。但經(jīng)歷了幾十年快速城市化發(fā)展后，城市主城區(qū)的發(fā)展已經(jīng)受到地形和用水條件的嚴格限制，給原本就受到水土資源巨大壓力的城市生態(tài)環(huán)境帶來了更大的挑戰(zhàn)。城市生態(tài)環(huán)境主要面臨的問題有三類：一是嚴重的環(huán)境污染，包括水、空氣、噪聲和固體廢棄物污染等；二是自然資源的耗竭與短缺，對于大連來說主要是淡水和耕地的過度利用和石化燃料的短缺；三是城市人口增加導致的大量社會問題，如住房緊張、交通擁擠、綠地減少、教育和衛(wèi)生發(fā)展滯后等[3]。因此，在努力建設大連全域城市化的過程中，不能忽視城市生態(tài)環(huán)境，不然生態(tài)環(huán)境問題必將阻礙我們的城市化進程。首先，應改變城市空間結構，使城市中心人口不至過密，而且要改善人居生活環(huán)境；其次，加強城市基礎設施建設，改善投資環(huán)境，搞好大連對內(nèi)、對外交通建設，形成多形式但互為有機聯(lián)系、通暢、快速的交通網(wǎng)絡；再次，要進一步擴大綠化、美化、凈化城市的成果，有效保護山海資源，加大對環(huán)境污染的整治力度；最后，不可忽視城市軟環(huán)境，要重視文化動力，實施科教興市戰(zhàn)略，促進人口素質提高，尤其是農(nóng)民文化意識、思想觀念和勞動技能的提高，吸納、保護人才，注意問題、解決問題，讓人們自覺地節(jié)約資源和保護環(huán)境，其實就是把握城市化與生態(tài)環(huán)境互進、和諧的共同發(fā)展。

第四，要順利全面地實施大連全域城市化，政府的推動作用是必不可少的。政府是全域城市化發(fā)展的制度保障，可以通過制度創(chuàng)新營造城市化發(fā)展良好外部環(huán)境；可以通過制度安排影響交易成本來促進城市化發(fā)展，等等。但是政府只能做有限扶持和有度推動。有專家認為，政府應當適當干預控制其負面影響，引導社會經(jīng)濟的正確方向和最優(yōu)化的資源配置[4]。因為城市化作為社會發(fā)展的重要形式，也是一個“自然歷史過程”，市場機制發(fā)揮著主要的作用，政府只能是在遵循城市化客觀規(guī)律的基礎上，起到引導和推進的作用。所以，大連政府的扶持工作必得恰如其分。其中，可以從四個職能做好扶持推動工作，分別是經(jīng)濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務職能。這只“有形的手”要從實際出發(fā)，立足國情、省情，根據(jù)“無形的手”的客觀規(guī)律做好科學合理地編制城鎮(zhèn)規(guī)劃、確立重點扶持對象、改進制約城市化發(fā)展水平的政策、強化城鎮(zhèn)管理等。

總之，大連全域城市化建設，不能以犧牲農(nóng)業(yè)和農(nóng)民利益為代價而冒進推行，不能靠行政手段拔苗助長，應充分調動經(jīng)濟動力，以經(jīng)濟發(fā)展帶動城市化，以城市化促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。

全域城市化是一個動態(tài)的社會發(fā)展和改造過程，既要積極推進，又不能操之過急。本文在詳細分析了大連城市化現(xiàn)狀及其實施全域城市化條件的基礎上，結合城市化發(fā)展的基本規(guī)律，提出了保障大連全域城市化發(fā)展的思路和對策。希望本文的歸納和探討可以給大連全域城市化的發(fā)展提供一定的參考。

據(jù)統(tǒng)計，2009年大連市全社會固定資產(chǎn)投資完成3 273.5億元，同比增長30.2%。投資對于城市GDP增長的貢獻率達到89.4%，拉動GDP增長13.4個百分點；消費對GDP增長的貢獻率為23.8%，拉動GDP增長3.6個百分點。以上兩個方面因素的共同影響，抵消了金融危機導致部分領域負增長的不利影響，使全市GDP實現(xiàn)了15%的增長，保證了就業(yè)、稅收和社會穩(wěn)定，對貫徹落實中央“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的戰(zhàn)略部署起到了決定性的作用。從一連串的數(shù)字中可以看出，調整布局后的大連正以空前的發(fā)展激情立足新的起點。全域城市化概念的提出，也正在迅速成為全市經(jīng)濟增長的新動力。

參考文獻：

[1] 楊小文.城市化動因與建設“大大連”[J].內(nèi)江師范學院學報，2006，21（3）：157-160.

[2] 李雪銘，鮑文玉.大連城市化與三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展關系初步探討[J].國土與自然資源研究，2005，（1）：9-10.

[3] 李靜，李雪銘.大連市城市化與城市生態(tài)環(huán)境發(fā)展協(xié)調性評價與分析[J].現(xiàn)代城市研究.，2008，（2）：29-35.

[4] 謝永陽.城市化進程中的地方政府責任定位[D].福州：福建師范大學，2009.

Full-area urbanization ： The new fulcrum of Dalian facing the future

ZHOU Jia

(City and environment college,Liaoning normal university,Dalian 116029,China)

第2篇：新市民金融政策范文

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費者調查分析

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區(qū)配套設施建議

四、環(huán)境藝術設計建議

第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率

第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況 根據(jù)調查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結構調整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析

1． 2000年房地產(chǎn)市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年XX房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3．3分類物業(yè)特點

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；

2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。

商業(yè)服務用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。

3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場展望2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．積極推進XX市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡化的建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務。

另據(jù)專家預測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）

(三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

（一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 （二） XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。

第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。

該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：

XX區(qū)價格 XX區(qū)指數(shù)