關于土地征收的政策精選(九篇)

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第1篇：關于土地征收的政策范文

現(xiàn)將省人事廳《關于一九九七年度機關、事業(yè)單位工作人員提前或越級晉升工資檔次問題通知》（粵人薪［1998］1號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

我市機關、事業(yè)單位1997年被市委、市政府授予“廣州市勞動模范”的工作人員，根據(jù)穗工［1995］173號文件規(guī)定提前或越級晉升工資檔次的，與本單位1997年度工作人員提前或越級晉升工資檔次同時辦理。其中，1996年、1997年連續(xù)兩年考核評定為優(yōu)秀等次的，只能提前或越級晉升一個工資檔次。今后提前或越級晉升工資評定為優(yōu)秀等次的考核年限重新計算。

工作人員提前或越級晉升工資檔次的，由單位填寫《廣州市機關和事業(yè)單位工作人員年提前或越級晉升工資審批表》（附后）一式三份，按隸屬關系由主管部門審核后，于1998年7月底前報同級政府人事部門。增資標準批復后，個人增資按干部管理權(quán)限審批。

各區(qū)縣房地局（土地局）、市局各有關業(yè)務處所：

為適應我市住房制度改革的需要，加快房改售房權(quán)屬審查、買賣過戶、登記發(fā)證工作的進度，現(xiàn)將有關事項通知如下：

一、房屋權(quán)屬審查

售房單位所售房屋的產(chǎn)權(quán)，房地權(quán)屬管理部門按以下規(guī)定進行審查，經(jīng)審查確認后，出具確權(quán)證明。確權(quán)證明要按統(tǒng)一格式（見附件）并加蓋主管部門公章。

（一）已取得房屋所有權(quán)證的房屋，凡與現(xiàn)狀相符未發(fā)生權(quán)屬糾紛的，不再進行產(chǎn)權(quán)確認。

（二）新建、翻建、擴建的房屋，提交建設工程規(guī)劃許可證，可以確認產(chǎn)權(quán)；1984年4月10日以前建設但手續(xù)不全的，單位出具書面具結(jié)后，可以確認產(chǎn)權(quán)。

（三）合建、聯(lián)建的房屋，有關各方提交計委立項批復、建設工程規(guī)劃許可證及合建、聯(lián)建協(xié)議，可以分別確認產(chǎn)權(quán)。出地方在計委立項的，可以先確認其相應部分的產(chǎn)權(quán)；出資方應當以出資額為限，辦理交易手續(xù)后，可以確認其產(chǎn)權(quán)。

（四）集資建設的房屋，提交集資建房的批準文件、建設工程規(guī)劃許可證、集資建房協(xié)議書，可以確認產(chǎn)權(quán)。

本規(guī)定第（二）、（三）、（四）條在房屋產(chǎn)權(quán)審查確認時，申請人在1991年5月31日以前取得土地使用權(quán)，無權(quán)屬糾紛、又無法提交土地來源證明文件的，可以由申請人出具書面具結(jié)；1991年6月1日以后取得土地使用權(quán)的，應當提交土地來源證明文件。

（五）調(diào)撥及單位合并、分立沿用的房屋，應提交調(diào)撥或單位合并、分立的文件，可以確認產(chǎn)權(quán)；證件不全、確無權(quán)屬糾紛的，由申請人出具書面具結(jié)后，可以確認產(chǎn)權(quán)。

（六）交換的房屋，提交房屋產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議，可以確認產(chǎn)權(quán)。

（七）企業(yè)改組、改制、重組發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋，提交企業(yè)改組、改制、重組的批準文件以及房屋產(chǎn)權(quán)移交文件，可以確認產(chǎn)權(quán)。

（八）1988年10月1日以前購買的商品房，提交買賣合同；1988年10月1日至1995年4月18日期間購買的商品房，提交建設工程規(guī)劃許可證、買賣合同、買賣契證；1995年4月18日以后購買的商品房，應提交商品房銷售許可證、買賣合同、買賣契證、竣工質(zhì)量驗收證明，可以確認產(chǎn)權(quán)。

（九）1987年10月1日前購買的公有住房，提交買賣合同；1987年10月1日以后購買的公有住房，提交買賣合同、買賣契證，可以確認產(chǎn)權(quán)。

（十）有權(quán)屬糾紛的房屋，糾紛各方同意先向職工出售公有房屋再解決權(quán)屬糾紛并達成書面協(xié)議（包括售房價款的管理）的，有關各方提交協(xié)議后，由房地權(quán)屬管理部門書面向房改售房方案審批部門說明糾紛各方達成協(xié)議的有關情況，并附協(xié)議書。售房方案審批后，可以為購房人辦理買賣過戶、登記發(fā)證手續(xù)。

（十一）以上規(guī)定適用于國有土地上房屋所有權(quán)的確認。

1986年12月31日以前，全民所有制單位、城市集體所有制單位在農(nóng)村集體土地上建設、購買、受贈等房屋產(chǎn)權(quán)的確認，凡符合國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》并辦理相應手續(xù)、提交有效證明文件的，可以確認產(chǎn)權(quán)。

1987年1月1日以后，全民所有制單位、城市集體所有制單位在農(nóng)村集體土地上建設、購買的房屋，提交依法補辦集體土地轉(zhuǎn)為國有土地手續(xù)的證明文件，以及房屋建設、買賣的證明文件，可以確認產(chǎn)權(quán)。

二、房屋面積測算

（一）房改售房方案經(jīng)批準后，售房單位可以自行測算或委托專業(yè)測繪部門對所售房屋的面積進行測算。

（二）房改售房面積應當按照有關規(guī)定進行測算，并出具房改售房面積測算書面報告，報告內(nèi)容應當包括：房屋面積測算方法，整幢樓房的建筑面積，各單元（套）建筑面積清單。采用實測方法的，應當按照市房地局市房政字〔1989〕第030號文規(guī)定進行，各單元（套）的建筑面積之和應當與減去應扣除公用部位建筑面積后的整幢樓房的面積相等；采用1.333系數(shù)測算的，應當按照市房改辦、市房地局京房管改字（1992）第480號文規(guī)定進行，各單元（套）的建筑面積之和應當與用該系數(shù)測算的整幢樓房的建筑面積相等。

多產(chǎn)權(quán)樓房中的各產(chǎn)權(quán)單位可以分別采用1.333系數(shù)單獨進行房屋面積測算，只提供所測算的各單元（套）的建筑面積清單。

（三）房改售房面積測算后，只須填寫北京市房屋登記表，不再繪制房地平面圖。

三、房屋買賣過戶

（一）辦理房改售房買賣過戶手續(xù)，售房單位須提交房改售房方案批復、北京市房屋登記表、房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證，未取得房屋所有權(quán)證的，應當提交確權(quán)證明。

（二）交易管理部門辦理買賣過戶手續(xù)均以房屋買賣合同中的房價為準，在房屋買賣合同上加蓋房改售房鑒證章。

四、房屋登記發(fā)證

（一）售房單位辦理房屋買賣過戶手續(xù)后，須提交房改售房方案批復、北京市房屋登記表、經(jīng)鑒證的房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證，未取得房屋所有權(quán)證的，應當提交確權(quán)證明，到房地權(quán)屬登記部門申請登記。

（二）登記部門審查確認后，填制核發(fā)房屋所有權(quán)證。證中只須附北京市房屋登記表，不再附房地平面圖。

五、辦理時限

自售房單位按本規(guī)定提交全部證明文件之日起，各部門應當按以下規(guī)定時限辦結(jié)：

（一）交易部門：自收件之日起20個工作日內(nèi)，辦結(jié)買賣過戶手續(xù)。

（二）登記部門：自收件之日起30個工作日內(nèi)向售房單位出具房屋確權(quán)證明；30個工作日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。

六、其他事項

（一）房改售房應當由售房單位為購房人統(tǒng)一辦理房屋買賣過戶及登記手續(xù)。

（二）房改售房所需房屋所有權(quán)證，由市房地局加印公章及“成本價出售住宅”專用章或“標準價出售住宅”專用章后，由各區(qū)縣房地局領取使用。

（三）售房單位在房改售房后，批余部分應當按規(guī)定辦理變更登記。如果批余部分需繼續(xù)出售，登記部門應當在房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明中注記已售出房屋情況。出具確權(quán)證明后，房屋全部售出的，不再向售房單位核發(fā)房屋所有權(quán)證。

（四）本通知中有關測量技術(shù)問題，由市房地局勘察測繪所解釋，其他問題由市房地局權(quán)屬管理處解釋。

 附件：確權(quán)證明

     確權(quán)證明

＿＿＿＿＿＿＿＿市／區(qū)／縣房改辦：

    座落于＿＿＿＿區(qū)（縣）＿＿＿＿號的房

屋＿＿＿＿＿＿＿＿幢，建筑面積＿＿平方米，

正在申請辦理房屋所有權(quán)登記，經(jīng)審查房屋所有

權(quán)屬于＿＿＿＿＿＿所有。請貴辦公室辦理該

單位房改售房方案審批的有關手續(xù)。

第2篇：關于土地征收的政策范文

    政策性搬遷收入的會計處理和稅務處理

    農(nóng)批市場收到的政府搬遷補償款,一般由以下幾部分構(gòu)成:一是對農(nóng)批市場土地和地上建筑物成本的補償,包括拆遷費用及損失補償;二是為解決搬遷而產(chǎn)生的一系列衍生問題而發(fā)生的費用,包括員工安置費用、市場經(jīng)營損失補償?shù)?三是對企業(yè)重新購建新市場而支付地價和建設市場建筑物等資本性支出給予的補助。第一種屬于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)處置所得款項,第二種屬于與收益相關的政府補助,第三種屬于與資產(chǎn)相關的政府補助。按照財會〔2009〕8號文件,搬遷市場應將收到的補償款首先確認為“專項應付款”,然后將上述三部分自專項應付款轉(zhuǎn)入遞延收益后按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》不同的會計處理,即第一種按處置收益額轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”,第二種按實際支出轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”,第三種按資產(chǎn)每年攤銷數(shù)額轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”。如果收到的搬遷補償收入扣除轉(zhuǎn)入遞延收益金額后仍有結(jié)余的,則作為資本公積處理。(二)關于稅務處理1.關于企業(yè)所得稅。關于政策性搬遷,國家稅務總局《關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2009〕118號)對此類搬遷收入的企業(yè)所得稅處理方法作了明確規(guī)定,即企業(yè)因政府政策性搬遷取得的收入可以按扣除其搬遷(含重建,下同)支出后的差額確定計稅所得額,而且用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn),可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷,并在企業(yè)所得稅稅前扣除。企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的5年內(nèi),其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額,在5年期內(nèi)完成搬遷的,企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。根據(jù)這個規(guī)定,如果農(nóng)批市場屬政策性搬遷,并且在5年或多于5年的時間內(nèi)才搬遷完畢的話,則5年內(nèi)可以不用對搬遷收益納企業(yè)所得稅,并且新購建的固定資產(chǎn)不僅可以對補償收益稅前抵扣,而且折舊還可再次稅前抵扣,這也說明國家對政策性搬遷市場的優(yōu)惠稅收政策。當然,農(nóng)批市場如要申請搬遷稅收優(yōu)惠,必須向稅務部門提供政策影響的證明資料,如政府部門的搬遷文件或公告、市場管理方與政府部門簽定的搬遷協(xié)議、市場管理方制定的搬遷計劃以及搬遷后新市場購建土地和建筑物的立項及規(guī)劃搬遷次年起的5年內(nèi)完成新市場購建土地和建筑物等任務的實施依據(jù)等等,并且待稅務機關對這些證明資料審核通過后才能按有關政策性搬遷規(guī)定來繳納企業(yè)所得稅。2.關于營業(yè)稅。關于政策性搬遷,國家稅務總局《關于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)規(guī)定,只要納稅人能出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件,無論其是否由政府財政撥付補償款,該搬遷均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)〔1993〕149號)規(guī)定,不征收營業(yè)稅(高金平,2010)。因此,如果農(nóng)批市場能提供當?shù)厝嗣裾栈赝恋厥褂脵?quán)的正式文件,并向房地產(chǎn)所在地稅務機關申報核準后則可以免交營業(yè)稅(高金平,2010)。3.關于土地增值稅。關于政策性搬遷,《土地增值稅暫行條例》第八條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條均有規(guī)定,即因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。因此,農(nóng)批市場如能提供當?shù)厝嗣裾栈赝恋厥褂脵?quán)的正式文件,并向房地產(chǎn)所在地稅務機關申報核準后免交土地增值稅。

    非政策性搬遷的會計處理和稅務處理

    (一)關于會計處理目前企業(yè)會計準則和稅法僅對政策性搬遷有特別規(guī)定,因此如果農(nóng)批市場無法提供政策性搬遷的相關證明材料,則搬遷行為應認定為企業(yè)的商業(yè)行為,應按照企業(yè)會計準則關于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的處理方法,即將搬遷收入扣除所清理或報廢的資產(chǎn)的賬面價值以及其他因搬遷直接導致的費用后的余額計入當期損益處理。如某農(nóng)批市場因自身發(fā)展需要從城中心搬遷至郊區(qū),原市場由某房地產(chǎn)開發(fā)公司承接改造更新,那么該批發(fā)市場應根據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的轉(zhuǎn)讓協(xié)議和搬遷進度合理確認轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收入,并將原市場土地成本、固定建筑物清理損益確認成本,從而得出搬遷損益。當然,為防止上市公司通過關聯(lián)交易實現(xiàn)利潤,會計準則亦規(guī)定明顯高于被處置資產(chǎn)公允價值和清理費用的收入差額不能計入損益,因此,如果確有證據(jù)表明市場所收到的搬遷補償款顯著高于市場建筑物的公允價值和因搬遷產(chǎn)生的直接費用之和,則市場建筑物的公允價值與賬面凈額之間的差額可以計入當期損益;但是超出公允價值的部分視同搬遷受讓方所給予的與重新購建新市場相關的捐贈,計入資本公積(陳品琴,2010)。(二)關于稅務處理1.關于營業(yè)稅。截至目前,國家稅務總局尚未出臺有關非政策性搬遷補償費是否要交營業(yè)稅的文件,似可參考的文件是國家稅務總局《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》(國稅函〔1997〕87號),規(guī)定對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入,應按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅,而一些地方稅務機關近年來也相繼制定了一些有關搬遷補償款項營業(yè)稅稅務處理的規(guī)定,如福建省稅務局的閩地稅發(fā)〔2004〕63號、深圳市稅務局的深地稅發(fā)〔1999〕462號和重慶市稅務局的渝地稅發(fā)〔2002〕156號等分別對拆遷補償業(yè)務征收營業(yè)稅問題作了不同的規(guī)定。鑒于目前尚無搬遷補償費營業(yè)稅稅務處理的統(tǒng)一政策,筆者認為農(nóng)批市場針對此類業(yè)務與其稅務主管部門和專管員多作溝通,并提供相關說明資料,稅務部門將結(jié)合各地營業(yè)稅的征收規(guī)定與市場實際情況確定市場搬遷收入營業(yè)稅的具體征收辦法,市場方再根據(jù)規(guī)定進行相應的稅務處理。2.關于企業(yè)所得稅和土地增值稅。搬遷市場應按稅法規(guī)定對搬遷補償收入征收企業(yè)所得稅和土地增值稅,無優(yōu)惠政策。綜上所述,農(nóng)批市場搬遷有政策性搬遷和非政策性搬遷兩種,最為關鍵之處在于準確判斷是否是政策性搬遷。

第3篇：關于土地征收的政策范文

隨著經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設的快速發(fā)展，很多土地資源未納入土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調(diào)節(jié)作用，不利于耕地保護制度。在執(zhí)行過程中暴露了一些問題，本文從本地區(qū)風力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點思考

【關鍵詞】

城鎮(zhèn)土地使用稅；風力發(fā)電；計稅面積

土地是一種不可再生資源，為了節(jié)約用地，合理開發(fā)資源，我國在1988年開征了城鎮(zhèn)土地使用稅，自條例頒布以來，土地使用稅在嚴格土地管理中起到了積極的作用，但是，隨著經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設的快速發(fā)展，很多開發(fā)利用的土地資源未納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調(diào)節(jié)作用，不利于耕地保護制度。另外，在城鎮(zhèn)土地使用稅執(zhí)行過程中還暴露了一些問題，本文根據(jù)本地區(qū)風力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點思考。

1 現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅不適用于風電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展

在“十二五”期間，國家將大力推動可再生能源和新能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按照《可再生能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，預計到2015年，累計并網(wǎng)運行風電達到1億千瓦。風電企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點決定了它的用地面積非常大，而且主要在農(nóng)牧業(yè)地區(qū)，占用大面積的耕地、草地、林地等農(nóng)用地，我國的土地政策，要保護18億耕地紅線，而且對于草地、林地的保護也是越來越重視，這兩方面要調(diào)和，必須是土地有償使用，節(jié)約用地。城鎮(zhèn)土地使用稅作為稅收政策本來是有調(diào)節(jié)作用的，但是根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一稅，而風電廠主要在鄉(xiāng)、村、嘎查，不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍?，F(xiàn)有的法律規(guī)定不適用于風電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的要求。

2 風電企業(yè)在征管實際中納入了征稅范圍

一方面根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，風電企業(yè)所在地不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。可是另一方面，國稅總局對于水電、火電、核電企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的征收進行了規(guī)定，根據(jù)國稅地字[1989]13號，國家稅務局關于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定，對火電廠廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地，均應照章征收土地使用稅.對廠區(qū)圍墻外的灰場，輸灰管，輸油（氣）管道，鐵路專用線用地，免征土地使用稅，廠區(qū)圍墻外的其他用地，應照章征稅；對水電站的發(fā)電廠房用地（包括壩內(nèi)，壩外式廠房），生產(chǎn)，辦公，生活用地，照章征收土地使用稅，對其他用地給予免稅照顧；根據(jù)財稅[2007]124號，財政部、國家稅務總局關于核電站用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的通知，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對核電站應稅土地在基建期內(nèi)減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。針對這些規(guī)定，各地的理解和執(zhí)行上不一致，有的地方參照火電、水電企業(yè)的情況，征收風電企業(yè)土地稅，有的地方不征收，這就導致企業(yè)間稅負不一致，征管機關與納稅人之間產(chǎn)生矛盾。內(nèi)蒙地區(qū)在2006年，人民政府關于進一步明確城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的通知（內(nèi)政字[2006]190號）中明確規(guī)定，對尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地開征土地使用稅，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，經(jīng)自治區(qū)人民政府批準后執(zhí)行。把是否征收、如何征收的權(quán)利下放到各盟市，這就造成各地執(zhí)行上有差異。后來，內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關于明確風電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號），對風電企業(yè)征免土地使用稅政策進一步明確，第一條規(guī)定，對風力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；第二條規(guī)定，對其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。關于城鎮(zhèn)土地使用稅的各項法律法規(guī)中，就征稅范圍不一致的說法造成在稅收征管實際中，風電企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅是有爭議的。

3 風電企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納過程中對于計稅土地面積的確認模糊不清

風電場占地面積大，必須連片開發(fā)，而且分布廣泛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)”，但風電場存在特殊性，每一期如按實際占用面積為計稅依據(jù)，就存在納稅人稅負過高的問題。那按風電場的風機單臺占地面積計稅還是按條帶狀計稅，沒有明確規(guī)定。各地稅務機關在稅收征管過程中各有不同處理，有的按照實際占用面積征收，這對于來說企業(yè)稅負過重，就會造成企業(yè)盡量減少申報面積，造成少申報少繳納。按風機面積或其他標準征稅，又無明確法律依據(jù)。內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關于明確風電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號），對風力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；對其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。看起來有了具體的規(guī)定，但是還不是很清楚，執(zhí)行起來仍舊存在一定的問題。比如：對于機座用地如何確定面積，塔基外延多少米還是沒有明確，檢修道路如何計算確定面積，按照多寬計算，如果道路是村民和企業(yè)共用，應如何認定，都不明確，輸電線路如何確定面積，也沒有說明。不明確的規(guī)定執(zhí)行起來必然產(chǎn)生差異，造成企業(yè)間稅負不公平，也會造成征收機關和納稅人之間的矛盾，不利于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

4 加強城鎮(zhèn)土地使用稅征管的建議

（1）以風電企業(yè)為代表的工礦業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，占用了大量土地。但按照現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅政策，又不在城鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，不是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。為了保護國家土地資源得到合理的開發(fā)利用，加強對土地的管理，法律法規(guī)制定者應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的實際情況擴大劃入城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，將風電企業(yè)等大型企業(yè)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等盡快納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍。這樣，不僅提高了土地的使用效率，也增強了企業(yè)加強經(jīng)濟核算，合理規(guī)劃使用土地的意識，又增加了地方財政收入。

（2）風電企業(yè)占用土地面積的確認問題。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)”，但風電場存在特殊性，應制定出可執(zhí)行的實施細則，例如：參考新疆地區(qū)政府對于當?shù)氐娘L電企業(yè)土地面積的認定方法，關于風電場塔基及相關構(gòu)筑物用地面積的確定明確“對風電塔機、回流箱、電纜等設備劃定保護區(qū)并計入征地面積，具體如下：1.風電塔基，以塔機基礎外沿起劃定10米保護區(qū)；2.風機機箱變用地面積按照設備基礎外墻所圍實際占地面積計算；3.升壓站用地面積按照設備基礎外墻所圍實際占地面積計算；4.辦公場所用地面積按院墻外墻所圍實際占地面積計算；5.風電場內(nèi)檢道路寬度按照10米計算；6.地埋電纜劃定寬度為3米的保護區(qū)，架空電力線路廊道寬度按相關規(guī)定執(zhí)行。其他用地面積的計算由縣（市）行業(yè)主管部門按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。明確的標準對于稅收征管和納稅人履行納稅義務都是有利的，也不容易造成國家的稅款流失。

（3）利用地理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代化的手段，與國土資源部門進行信息互聯(lián)，完善土地使用稅的稅源登記，完善土地使用信息檔案，過去稅務部門征管基礎信息掌握不清，納稅人存在漏報面積、少繳稅款。

總之，中國的土地稅收法律法規(guī)還處于很不完善的階段，還需制定者們依實際情況完善，使之具有可執(zhí)行性，即可以避免征納雙方的矛盾，保證財政收入，又可以促進經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。

【參考文獻】

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第4篇：關于土地征收的政策范文

關鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施

一、土地增值稅政策的出臺及演變

1987年，我國的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場由于機制不夠完善，同時市場行為不規(guī)范。為了對房地產(chǎn)市場的開發(fā)和交易行為進行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，維護國家的權(quán)益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進行了細化和補充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經(jīng)營過程中“以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執(zhí)行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價助推了炒房之風，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務總局出臺《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進行了明確。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題、轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題、以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題等問題進行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號），要求全面加強土地增值稅征管工作，加強土地增值稅預征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認的問題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題”“關于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進行了明確。

二、土地增值稅的稅制設計

1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。

2.計稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。扣除項目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本和費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費）；④房地產(chǎn)開發(fā)費用（利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；⑥財政部規(guī)定的其他扣除項目。

3.稅率我國土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級超率累進稅率為依據(jù)，計算應納稅額。根據(jù)增值額與扣除項目金額之比，設定30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執(zhí)行超率累進稅率。

三、土地增值稅存在的問題

我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負”狀況，雖然國家稅務總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會環(huán)境下暴露出不嚴謹、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。

1.征稅范圍確定不合理（1）我國現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導致該部分稅收流失，同時造成開發(fā)商之間的稅負不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關于土地增值稅清算時收入金額的確認。①已全額開具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認；②發(fā)票未開全或還未開具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時有關部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過收取房款、移交房產(chǎn)、開具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時間差?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定，均為無效；《物權(quán)法》第十條：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，并未實現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應納入土地增值稅清算的范圍。

2.應稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國家稅務總局公告2016年第70號公告中規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來按默認口徑操作，使得稅法缺少了其嚴肅性和合規(guī)性。

3.扣除項目金額確認存在問題（1）拆遷補償費確認依據(jù)不明確。由于補償費用不屬于營業(yè)性收入，無法開具發(fā)票，相關政策也不夠明確，使該費用的確認存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執(zhí)行，各級部門對土地增值稅相關政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關政策來明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國家稅務總局及其他省市都沒有做出相關規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分攤系數(shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關成本費用發(fā)票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除不是據(jù)實扣除，而是按比例進行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營銷成本、管理成本會因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無法體現(xiàn)企業(yè)真實費用情況?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》規(guī)定：對于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機構(gòu)借款的，凡能提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計算扣除。這種制度的設計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費用發(fā)票，往往還造成多扣費用的情況。

4.預征率偏低，導致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預征率總體呈現(xiàn)東高西低，預征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國稅發(fā)〔2010〕53號文件要求：東部地區(qū)省份的預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預征率不得低于1%，各地自行確定適當?shù)念A征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過快，增值額也越來越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負率在5%以上，有的甚至達到15%以上。而預征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，等到符合清算條件已經(jīng)過了三年甚至更長，企業(yè)預售所取得的款項已用于其他項目，又由于預征稅款與清算稅款相差較大，導致企業(yè)長期大量拖欠稅款。

5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發(fā)〔2010〕53號規(guī)定，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際情況，按房地產(chǎn)不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現(xiàn)實工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。

四、完善土地增值稅的建議

1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權(quán)責發(fā)生制原則及相關法律對房產(chǎn)歸屬確認原則，將進行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點。

2.加緊出臺各項政策細則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務總局應積極開展調(diào)研，收集歸納各地在實際清算過程中發(fā)現(xiàn)的問題，以法律法規(guī)形式加以明確。對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，不應采取按比率扣除的方法，應要求企業(yè)必須以事實為準繩，沒有比例限制，應取得發(fā)票的費用只有取得發(fā)票后，才能據(jù)實扣除。對于企業(yè)發(fā)生的利息支出，無論是否取得金融機構(gòu)證明，在不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，都應據(jù)實進行扣除。

第5篇：關于土地征收的政策范文

【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關政策體系

從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結(jié)果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當?shù)卣容^強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補償要求。政府為推進工作，只能調(diào)高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權(quán)屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權(quán)人擁有對房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權(quán)房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

第6篇：關于土地征收的政策范文

一、政策性搬遷概念及分類

政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下進行的整體搬遷或部分搬遷。這里指的社會公共利益需要包括：第一，國防和外交的需要；第二，由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；第三，由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；第四，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；第五，由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；第六，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

政策性搬遷包括房屋征收和協(xié)議搬遷兩種工作形式。房屋征收，是指國家基于公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的行為。協(xié)議搬遷，是指搬遷實施單位依據(jù)城市規(guī)劃和政府搬遷文件（同樣也是基于公共利益需要），就國有土地房屋搬遷補償安置事宜與被搬遷人協(xié)商并簽訂搬遷協(xié)議的活動。

不管是協(xié)議搬遷還是房屋征收，都是在政府主導下，基于社會公共利益的需要進行的房屋搬遷，二者的工作成果是一致的，是土地所有者（國家）將土地使用權(quán)收回的行為，因此二者都屬于政策性搬遷。同時，都必須有政府搬遷文件或公告方可進行。在實際工作中，二者并行不悖，互為補充。

二、非政策性搬遷分類

與政策性搬遷對應的非政策性搬遷，可細分為商業(yè)性搬遷和自行搬遷。商業(yè)性搬遷主要是指企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與個人之間的市場收購轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或處置相關資產(chǎn)的行為。自行搬遷是指企業(yè)或個人由于自身生產(chǎn)、生活經(jīng)營需要而自主搬遷的行為。

現(xiàn)行規(guī)則已經(jīng)對政策性搬遷給出了比較明確的界定，是政府主導的為了公共利益進行的搬遷，這里必須注意兩點：第一，政府主導的搬遷一般都會公告或有正式的文件，都產(chǎn)生了國家將土地使用權(quán)收回的結(jié)果。第二，政策性搬遷是與自行搬遷、商業(yè)性搬遷等概念相對應的，企業(yè)自主決定的搬遷是正常的商業(yè)行為，不屬于政策性搬遷。

三、協(xié)議搬遷稅收政策把握

（一）關于營業(yè)稅

按照《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）補充說，上述文件中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

由此可見，協(xié)議搬遷補償款應免征營業(yè)稅。

（二）關于土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

由此可見，協(xié)議搬遷補償款應免征土地增值稅。

（三）關于企業(yè)所得稅

按照《關于的公告》（國稅總局公告2012年第40號）明確了企業(yè)所得稅的處理方式：

一是企業(yè)搬遷的資產(chǎn)，簡單安裝或不需要安裝即可繼續(xù)使用的，在該項資產(chǎn)重新投入使用后，就其凈值按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定的該資產(chǎn)尚未折舊或攤銷的年限，繼續(xù)計提折舊或攤銷。也就是說，僅需要簡單安裝的，其安裝費用直接費用化即可，不必資產(chǎn)化，原資產(chǎn)繼續(xù)計提折舊或攤銷。

二是企業(yè)搬遷的資產(chǎn)，需要進行大修理后才能重新使用的，應就該資產(chǎn)的凈值，加上大修理過程所發(fā)生的支出，為該資產(chǎn)的計稅成本。在該項資產(chǎn)重新投入使用后，按該資產(chǎn)尚可使用的年限，計提折舊或攤銷。也就是說，需要大修理的則資本化。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第69條規(guī)定，同時符合兩個條件的修理支出，屬于大修理支出，其一是大修理支出達到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎的50%以上，其二是延長使用年限2年以上。

三是企業(yè)搬遷中被征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計稅成本按被征用土地的凈值，以及該換入土地投入使用前所發(fā)生的各項費用支出，為該換入土地的計稅成本，在該換入土地投入使用后，按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定的年限攤銷。

第7篇：關于土地征收的政策范文

【關鍵詞】土地征收；征地補償；村干部

1 在農(nóng)村土地征地過程中，厘清征收和征用的概念

近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認識，認為二者沒有實質(zhì)區(qū)別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區(qū)別。根據(jù)相關法律規(guī)定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經(jīng)省級人民政府或國務院批準后依法對農(nóng)村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態(tài)下，基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內(nèi)使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。區(qū)別在于，征收涉及所有權(quán)的改變，征收后的土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；而征用只是使用?quán)的臨時轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，且在使用結(jié)束后國家應當返還征用的財產(chǎn)，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎上談征地問題，不僅有助于大家根據(jù)情況正確使用，也有利于大家在解讀相關政策規(guī)定時能更加清楚自己的權(quán)利義務。

2 農(nóng)村土地征收過程中的常見問題

2.1 補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重

我國的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定，中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法并沒有明確指出，農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”。集體土地所有權(quán)主體虛位，導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。《土地管理法》規(guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟組織管理范圍。村委會作為群眾服務組織，由于缺乏必要的監(jiān)督成了政策的盲區(qū)，土地補償中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村克扣、截留補償金的現(xiàn)象比比皆是，補償金真正落實到土地權(quán)利人手中的所剩無幾。鄉(xiāng)村干部在征地補償款的分配上有很大自，這就導致了，一方面，由于村委缺乏投資理念，將巨額土地補償款用于民間借貸和不合理的投資，以至血本無歸，使得集體資產(chǎn)蒙受巨大損失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆鋪張浪費，白條入帳，再加上鄉(xiāng)村干部貪污、挪用土地補償款等腐敗行為頻發(fā)，土地補償費截留現(xiàn)象嚴重。

2.2 重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念影響我國土地征收補償立法的發(fā)展

從本質(zhì)上講，土地征收補償是政府公權(quán)力與農(nóng)民私權(quán)利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，私有財產(chǎn)權(quán)觀念相對薄弱，我國對于私權(quán)主體人格的尊重和財產(chǎn)權(quán)的保護都不盡完備。筆者認為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉(zhuǎn)變觀念，權(quán)力本位的思維模式應當讓位，對于財產(chǎn)權(quán)的尊重和保護應當置于顯要的位置。

2.3 征地程序不透明，農(nóng)民參與程度低

雖然《土地管理法》明確規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。但事實上，農(nóng)村集體尤其是農(nóng)民在征地過程中參與的程度非常有限。在現(xiàn)行體制下，國家征地面對的是集體，而非農(nóng)戶，有權(quán)去談補償條件的也只是集體，農(nóng)民往往不參與征地補償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉(xiāng)村權(quán)力人物，能不能完成征地任務，也成了這些人是否能繼續(xù)居于權(quán)力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調(diào)征地過程中的各項補償最終要落實到農(nóng)民，但農(nóng)民無法以獨立權(quán)利主體的地位參與到征用協(xié)商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產(chǎn)權(quán)利的保障就更成為問題。

3 作為村干部如何做好土地征收工作

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的進一步推進，農(nóng)村工作的復雜性增強，尤其是在土地征收過程中，涉及了政府、農(nóng)民、村組織、開發(fā)商等多方利益主體的博弈，利益分配的矛盾也愈加復雜，要在貫徹黨和政府政策的執(zhí)行與保障村民利益的最大化中間，找到一個平衡點，確實不易。在土地征收過程中，除了要盡職盡責做好本職工作，還必須做好以下幾方面工作：

3.1 熟悉土地征收相關的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據(jù)，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關政策，又能對村民進行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關規(guī)定，使我們能在合法的基礎上統(tǒng)一征收大局。除此之外，法律政策還設定了很多的救濟途徑，要幫助大家運用法律武器來維護自己的合法權(quán)益。

3.2 做好群眾征地工作，構(gòu)筑起化解的第一道堅固防線

多年來，因為土地征收問題造成的頻頻發(fā)生，因為該問題而造成的人員傷亡等惡性事件讓人觸目驚心，這不僅嚴重影響了社會秩序和穩(wěn)定大局，也影響了黨和政府在農(nóng)民心中的形象。在征地過程中，我們首先應該認識到，土地是農(nóng)民的根本，失去了土地，農(nóng)民就失去了生存之本，農(nóng)民因此而產(chǎn)生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規(guī)定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導他們按照國家政府相關政策、法律、程序辦事和維權(quán)。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結(jié)合起來，構(gòu)筑起化解的第一道堅固防線。

3.3 征地補償款的發(fā)放要公開、公平、公正、及時

征地補償款的發(fā)放，是征地過程中，群眾最為關注的焦點，是最為敏感的“漩渦”，也是最容易出問題的環(huán)節(jié)。千百年來，我國農(nóng)民信奉“不患寡就患不均”，大家對于公平、公正的追求是至上的，村干部作為征地補償款發(fā)放的主體，如何公平、公正、及時的將補償款發(fā)放到群眾手中，讓群眾滿意，是征地過程中極為重要的工作。首先，我們要讓群眾清楚地知道，征地補償相關的種類構(gòu)成、各種補償?shù)难a償標準、人頭的確定辦法、費用計算方式等等，用公開、公正、公平、統(tǒng)一的規(guī)則來確保公平的實現(xiàn)。其次，在補償款到賬后，村領導要盡快規(guī)劃安排，及時將補償款發(fā)放到群眾手中，讓群眾得實惠、得安心，將惡性事件扼殺在萌芽當中，也使我們的城鎮(zhèn)化順利進入下一階段。

【參考文獻】

第8篇：關于土地征收的政策范文

近日，財政部出臺《關于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則〉和〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉的決定》（中華人民共和國財政部令第65號），自2011年11月1日起，將營業(yè)稅起征點調(diào)整為按期納稅的，為月營業(yè)額5000元～20000元；按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額300元～500元。為此一些網(wǎng)站報道稱“無論是企業(yè)還是個人，只要月營業(yè)額不足5000元，就免繳營業(yè)稅?！边@種說法是不嚴謹甚至錯誤的，沒有正確理解上述政策的適用范圍。納稅人在營業(yè)稅起征點稅收政策適用上應重點關注以下幾個問題。

首先，起征點優(yōu)惠僅適用于個體工商戶和其他個人。這里需要明確的是，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十三條明確規(guī)定，營業(yè)稅起征點的適用范圍限于個人，所稱個人，是指個體工商戶和其他個人。《個體工商戶條例》（中華人民共和國國務院令第596號）第二條規(guī)定，有經(jīng)營能力的公民，依照本條例規(guī)定經(jīng)工商行政管理部門登記，從事工商業(yè)經(jīng)營的，為個體工商戶。而其他個人包括中國公民和外籍個人。

一些納稅人提出，財政部令第65號明確其目的是支持小型和微型企業(yè)，而這里享受起征點優(yōu)惠的只能是個體工商戶和其他個人，感覺有點“名不符實”，其實，工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計局、國家發(fā)展和改革委員會、財政部聯(lián)合印發(fā)的《關于印發(fā)中小企業(yè)劃型標準規(guī)定的通知》（工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕300號）規(guī)定，根據(jù)企業(yè)從業(yè)人員、營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等指標，結(jié)合行業(yè)特點將中小企業(yè)劃分為中型、小型、微型3種類型。個體工商戶可參照本規(guī)定進行劃型，這是說，個體工商戶的從業(yè)人員、營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等指標，只要符合上述小型微型企業(yè)的標準，也可劃型為小型和微型企業(yè)。

其次，個人獨資企業(yè)和私人合伙企業(yè)不享受起征點稅收優(yōu)惠。個人獨資企業(yè)和私人合伙企業(yè)屬于營業(yè)稅納稅人中的“單位”中的“企業(yè)”范疇，雖然《企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定了個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不需要繳納企業(yè)所得稅，但這跟個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)是否屬于“企業(yè)”的范圍沒有關系。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不能因為不屬于不適用企業(yè)所得稅法的“企業(yè)”，就認為也不屬于營業(yè)稅納稅人中所稱的“企業(yè)”范疇，而應屬于個人的范疇來享受起征點的優(yōu)惠，這種理解是錯誤的。

再次，營業(yè)稅營業(yè)額及起征點的具體確定。

1.達到起征點的全額納稅?！稜I業(yè)稅暫行條例》第十條規(guī)定，納稅人營業(yè)額未達到國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅；達到起征點的，依照本條例規(guī)定全額計算繳納營業(yè)稅。此條的規(guī)定，對達到起征點后如何計算繳納營業(yè)稅進行了明確，而一些納稅人所理解的，達到起征點征稅時將營業(yè)額減除起征點計算應納營業(yè)稅無疑也是錯誤的。

2.營業(yè)稅起征點以不同稅目營業(yè)額“合計額”為依據(jù)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十三條規(guī)定，營業(yè)稅起征點，是指納稅人營業(yè)額合計達到起征點。這里的“合計額”即指納稅人當期所有營業(yè)額包括納稅人兼有不同稅目的營業(yè)稅的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額和同一應稅項目中的不同子稅目之和，而不能進行分解計量，分別認證。

最后一個問題，“起征點”與“免征額”有著嚴格的區(qū)別。

一些納稅人在對營業(yè)稅起征點的政策適用上與個人所得稅免征額的政策適用存在概念上的不清認識，所謂起征點又稱“征稅起點”，是征稅對象達到征稅數(shù)額開始征稅的界限。征稅對象的數(shù)額未達到起征點時不征稅。一旦征稅對象的數(shù)額達到或超過起征點時，則要就其全部的數(shù)額征稅，而不是僅對其超過起征點的部分征稅。而免征額又稱“費用扣除標準”，則是在征稅對象總額中免予征稅的數(shù)額。它是按照一定標準從征稅對象總額中預先減除免征額部分不征稅，只對超過免征額部分征稅。如《個人所得稅法》第六條第一款規(guī)定：“工資、薪金所得，以每月收入額減除費用3500元后的余額，為應納稅所得額”，這里的“3500元/月”應稱作“減除費用標準”，而不是“起征點”，此外《個人所得稅法實施條例》第二十五條、二十六條還規(guī)定了，按照國家規(guī)定，單位為個人繳付和個人繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、住房公積金及個人對教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈額未超過納稅人申報的應納稅所得額30%的部分等，均可在稅前扣除，這里的扣除屬于法定扣除項目，不屬于免征額。起征點與免征額其相同之處在于當征稅對象小于起征點和免征額時，都不予征稅。不同之處在于當征稅對象大于起征點和免征額時，采用起征點制度的要對課稅對象的全部數(shù)額征稅；采用免征額制度的僅對課稅對象超過免征額部分征稅。因而，起征點與免征額是不同的兩個概念，不能混淆。（文/梁影）

拆遷補償方式不同，營業(yè)稅征免有異

拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規(guī)定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。拆遷補償方式主要有3類，即貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換和兩者相結(jié)合的補償方式。

根據(jù)我國目前營業(yè)稅法規(guī)定，單位和個人銷售地面建筑物等不動產(chǎn)取得收入的，需要按規(guī)定繳納營業(yè)稅。那么，在拆遷補償過程中，被征收人由于不動產(chǎn)拆遷取得的拆遷補償收入，是否按照銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅呢？同時，如果實行產(chǎn)權(quán)置換方式補償?shù)模瑢τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)將自建的房屋用于補償支出時，其房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆遷人，是否也要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅呢？

首先，拆遷補償收入不繳納營業(yè)稅。根據(jù)《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2007〕969號）規(guī)定，國家因公共利益或城市建設規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說，是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定分析，房屋征收部門按照《土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物，包括不動產(chǎn)的補償費收入，均不征收營業(yè)稅。但是，稅收政策強調(diào)不征收營業(yè)稅的補償收入，僅指按照國家標準取得的收入。

現(xiàn)實中，支付補償款項的單位往往是一些實際受讓土地使用權(quán)的單位，對從這些單位獲得的拆遷補償收入是否可以免征營業(yè)稅呢？《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。而且，按照《國家稅務總局關于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第一條規(guī)定，關于縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級（含）以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。因此，無論資金來源何處，納稅人取得符合上述文件規(guī)定的拆遷補償收入，不征收營業(yè)稅。

其次，產(chǎn)權(quán)置換的房屋要繳納營業(yè)稅。產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。一是價值標準產(chǎn)權(quán)置換，指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。二是面積標準產(chǎn)權(quán)置換，指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。上述產(chǎn)權(quán)置換中，由于負責補償?shù)膯挝粚⒆约旱姆课莸謧鶕Q出，按照稅法規(guī)定，其置換出去的房產(chǎn)應繳納營業(yè)稅?！秶叶悇湛偩株P于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

置換出的房產(chǎn)沒有取得收入，按照什么計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅呢？《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）明確規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅。對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。該文件雖是對外資企業(yè)的營業(yè)稅問題答復，但我國稅法對內(nèi)外資企業(yè)營業(yè)稅政策處理是一致的。（文/陳飛鴻 陳萍生）

不動產(chǎn)連同相關債務一并轉(zhuǎn)讓是否征收營業(yè)稅

某公司于2009年以銀行貸款方式購買一家改制企業(yè)的不動產(chǎn)，后因公司無力償還銀行債務，又將該不動產(chǎn)及銀行債務一并轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)，但產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)直到2011年10月10日才辦理。該公司將不動產(chǎn)及土地使用權(quán)過戶給承受方是否屬于《國家稅務總局關于納稅人資產(chǎn)重組有關營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號）規(guī)定的免征營業(yè)稅優(yōu)惠范圍呢？

國家稅務總局公告2011第51號公告規(guī)定，自2011年10月1日起，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、債務和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。第51號公告還同時規(guī)定，此前未作處理的，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。而在此前，根據(jù)《國家稅務總局關于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2002〕165號）的規(guī)定，只有整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務及勞動力的情況下方不屬于營業(yè)稅征稅范圍。但對企業(yè)將資產(chǎn)與負債一并轉(zhuǎn)讓的行為不屬于免征營業(yè)稅的范圍。因為，該行為不屬于企業(yè)資產(chǎn)重組行為。雖然，到目前為止還沒有一條關于資產(chǎn)重組的明確定義。但對將資產(chǎn)與債務一并轉(zhuǎn)讓的行為不屬于資產(chǎn)重組行為，而屬于一種資產(chǎn)處置行為。另外，無論是通過合并、分立、出售還是置換等方式進行資產(chǎn)重組，能否獲得免稅待遇的關鍵是滿足“與其相關聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓”這個條件，如果不將資產(chǎn)和勞動力等打包一并轉(zhuǎn)讓，就不符合免稅條件，而應作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納流轉(zhuǎn)稅。所以，該公司將不動產(chǎn)與銀行債務一并轉(zhuǎn)讓的行為應當繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

（文/紀宏奎）

第9篇：關于土地征收的政策范文

廣大群眾：

為加快推進G206荊涂大橋至蚌埠宿州交界段一級公路改建工程包集段征遷工作，切實維護被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、安徽省人民政府《關于G206荊涂大橋至蚌埠宿州交界段一級公路改建工程建設用地的批復》（國委皖政地〔2021〕第36號）及懷遠縣人民政府《征收土地公告》（懷征辦〔2021〕第15號）規(guī)定，進一步使廣大人民群眾了解該工程項目征收補償安置政策，現(xiàn)將相關政策宣傳如下：

一、基本原則

征收遵循“公開、公平、公正”及“依法征遷、陽光征遷”原則，堅決杜絕出現(xiàn)優(yōu)親厚友、以權(quán)謀私、違法亂紀等行為。

二、征收范圍、對象

征收紅線范圍內(nèi)的集體土地及建（構(gòu)）筑物。

三、征遷時限

正式公告簽約日期30日之內(nèi)。

四、土地征收補償

征收集體農(nóng)用地補償，包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費。

五、土地拆遷補償

住宅房屋拆遷補償和安置實行貨幣補償，不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，確有住房需求的，根據(jù)“一戶一宅”的原則調(diào)整宅基地。住宅房屋補償標準：

磚混房屋結(jié)構(gòu)：平頂每平方補償700元，瓦頂每平方補償680元；2、磚混平頂平房每平方補償650元；3、磚瓦房每平方補償520元；4、半磚瓦房每平方補償440元；5、簡易房每間180元。

六、有下列情形之一的，不予補償

1、在征地公告后搶建的建筑物、構(gòu)筑屋，搶栽的樹木；2、違法建筑物、構(gòu)筑物；3、超過批準期限的臨時建筑。