農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

我國集體土地征用應(yīng)遵循的原則包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。2、保證國家建設(shè)用地的原則。3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。4、誰使用土地誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

我國征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)包括:1、土地補(bǔ)償費(fèi)。2、安置補(bǔ)償費(fèi)3、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。

我國土地征用中存在的若干問題：1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。2、對(duì)非法占地行為的處罰力度過輕。3、征地補(bǔ)償過低導(dǎo)致失地農(nóng)民生活毫無保障。

我國農(nóng)村土地征用過程中導(dǎo)致上述問題的成因包括：1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、農(nóng)村土地征用權(quán)的濫用。3、征地程序中欠缺有效的監(jiān)督機(jī)制，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。4、土地征用補(bǔ)償制度不健全是成為引發(fā)糾紛的爭端的主要原因。

對(duì)農(nóng)村土地征用過程中出現(xiàn)諸多問題提出的相應(yīng)對(duì)策。1、要確立規(guī)范的征地制度標(biāo)準(zhǔn)。2、要科學(xué)界定“公共利益”的范圍3、要規(guī)范政府的征地行為。4、完善農(nóng)村土地征用程序，加強(qiáng)征地的民主性。5、完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度，合理安置失地農(nóng)民。

本文通過對(duì)我國農(nóng)村土地征用制度概念的理解以及闡述了農(nóng)村土地征用應(yīng)遵循的原則和在土地征用時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)。另外，根據(jù)我國目前在農(nóng)村集體土地征用過程中存在的問題，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范圍界定，征用制度完善，補(bǔ)償制度完善，規(guī)范政府征地行為等方面提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地征用制度“公共利益”范圍農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償農(nóng)村集體土地征用程序

我國土地的所有形式包括兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農(nóng)村集體所有制。我國農(nóng)村土地征用是發(fā)生在國家與農(nóng)村集體之間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規(guī)定，在給予了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人相應(yīng)的補(bǔ)償后，將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>

一、集體土地征用應(yīng)遵循的原則。

1、十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續(xù)減少，這是一個(gè)不爭的事實(shí)，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅(jiān)持：(1)加強(qiáng)規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地(2)要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地(3)要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田(4)加大土地監(jiān)察和土地違法行為的打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地的濫用土地行為。

2、保證國家建設(shè)用地的原則。

國家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因?yàn)檎饔猛恋厥菄艺螜?quán)力的行使，而且因?yàn)閲覚?quán)力的行使是為了維護(hù)社會(huì)的公共利益。社會(huì)公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得違背社會(huì)公共利益，而且在與社會(huì)公共利益相抵觸時(shí)就得對(duì)私人利益加以限制以維護(hù)社會(huì)公共利益。國家建設(shè)即是社會(huì)公共利益的體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地的前提下保證國家建設(shè)用地。

3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對(duì)土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對(duì)被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對(duì)征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補(bǔ)償，四是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助。

4、誰使用土地誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

土地征用的補(bǔ)償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)?，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個(gè)因素，由其支付征用土地補(bǔ)償是合理的。用地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。

二、征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

國家建設(shè)征用土地由用地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用。征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)，主要是因國家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

2、安置補(bǔ)償費(fèi)是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

3、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農(nóng)作物等，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

三、我國土地征用中存在的若干問題

1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，也就是說，只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請(qǐng)使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、對(duì)非法占地行為的處罰力度過輕。目前已查處的大量違法批地占地案

件，往往是未批先征，未批先用，事后再補(bǔ)辦手續(xù)。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補(bǔ)辦手續(xù)，做善后工作，最終實(shí)現(xiàn)征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發(fā)現(xiàn)違法占用土地案件4.69萬件，結(jié)案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責(zé)任人被移送司法機(jī)關(guān)，16人被追究刑事責(zé)任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權(quán)威性，也沒有使違法者受到震懾。

3、征地補(bǔ)償過低導(dǎo)致失地農(nóng)民生活毫無保障。在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征用后，政府通常給予四種補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。前兩種費(fèi)用是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，后兩種費(fèi)用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對(duì)農(nóng)村土地征用后，受償?shù)闹黧w主要是集體經(jīng)濟(jì)組織，而個(gè)人承包經(jīng)營農(nóng)戶不能作為受償?shù)闹黧w，只能在集體經(jīng)濟(jì)組織中受償，失地農(nóng)民不僅喪失了土地承包經(jīng)營權(quán)，而且喪失了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，成了多余的勞動(dòng)力。加之沒有配套措施安排其生產(chǎn)和生活，造成農(nóng)民失地又失業(yè)生活極度困難。

四、農(nóng)村土地征用過程中導(dǎo)致上述問題的成因。

在土地征用過程中出現(xiàn)上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因。

1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我們并不否認(rèn)為了公共設(shè)施和公益事

業(yè)建設(shè)需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對(duì)征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補(bǔ)償產(chǎn)生了質(zhì)疑。國家征用權(quán)的濫用和土地所有權(quán)的強(qiáng)制轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生了明顯的不公平：政府以低補(bǔ)償從農(nóng)民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價(jià)轉(zhuǎn)移給土地開發(fā)商。把這一行為認(rèn)定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農(nóng)民的私權(quán)利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及農(nóng)民對(duì)自己土地的利用率。2、農(nóng)村土地征用權(quán)的濫用。農(nóng)村土地的征用主要針對(duì)農(nóng)村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農(nóng)民個(gè)人承包經(jīng)營的集體土地。對(duì)農(nóng)村土地的征用也主要涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益和農(nóng)民個(gè)人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補(bǔ)償強(qiáng)行征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經(jīng)營合同，強(qiáng)行征用農(nóng)

民承包的土地。當(dāng)農(nóng)村土地被肆意的征用，社會(huì)上便出現(xiàn)了一種新的群體-“失地農(nóng)民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應(yīng)的補(bǔ)償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會(huì)不穩(wěn)定因素。

3、征地程序中欠缺有效的監(jiān)督機(jī)制，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重《土地管理法》第四十五條第三款規(guī)定：“征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。”這是征用農(nóng)業(yè)用地的基本程序，但在我國農(nóng)村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進(jìn)行。我國的廣大農(nóng)村中，縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府對(duì)農(nóng)村土地享有著絕對(duì)的權(quán)力，農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于村集體所有，但縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府部門卻是所有者主體的代表，同時(shí)又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農(nóng)村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，很多時(shí)候便會(huì)出現(xiàn)政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉(zhuǎn)讓土地和越權(quán)審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現(xiàn)象。由于農(nóng)村土地征用費(fèi)低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費(fèi)，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。

4、土地征用補(bǔ)償制度不健全是成為引發(fā)糾紛的爭端的主要原因。

首先，行政補(bǔ)償法律體系不健全。我國憲法規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用，但未規(guī)定應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。與憲法此規(guī)定相配套的法律規(guī)范對(duì)于補(bǔ)償制度的規(guī)定也不完備。如《環(huán)境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規(guī)定，但卻未規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予何種補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。其次，補(bǔ)償辦法規(guī)定不合理、不科學(xué)，在實(shí)踐中的可操作性較差?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定：征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為征用前三年該地前三年的平均產(chǎn)值的六倍至十倍，對(duì)安置費(fèi)的補(bǔ)償規(guī)定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規(guī)定能否合理體現(xiàn)被征用土地的實(shí)際價(jià)值令人懷疑。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，

近三年全國土地出讓金收入累計(jì)達(dá)9100多億元。這其中又有多少真正補(bǔ)償?shù)搅宿r(nóng)民的手中呢？

五、對(duì)農(nóng)村土地征用過程中出現(xiàn)諸多問題提出的相應(yīng)對(duì)策。

1、要確立規(guī)范的征地制度標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)際征地過程中，之所以出現(xiàn)損害農(nóng)民權(quán)益和農(nóng)地非農(nóng)化失控的現(xiàn)象，重要原因之一，就是征地的指導(dǎo)思想有偏差，目的動(dòng)機(jī)不純，往往是出于利用土地做無本買賣，以求盡快實(shí)現(xiàn)資本原始積累，加快建設(shè)，或者為了體現(xiàn)個(gè)人政績。其實(shí)，規(guī)范的征地制度應(yīng)具備兩項(xiàng)基本功能，或者說能解決兩個(gè)問題：一是具備保障農(nóng)民權(quán)益的功能，以確保農(nóng)民在失地的同時(shí)獲得與城市居民同等的居住、就業(yè)、醫(yī)療和養(yǎng)老的條件；二是具備控制農(nóng)地非農(nóng)化趨勢的功能，將農(nóng)地占用納入合理利用和保護(hù)有限土地資源、實(shí)現(xiàn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道。這是衡量征地制度是否科學(xué)、合理、規(guī)范的唯一標(biāo)準(zhǔn)。只有以此為出發(fā)點(diǎn)，并作為實(shí)施征地過程的指導(dǎo)思想，輔以切實(shí)措施，才能確保在推進(jìn)城市化過程的同時(shí)，最大限度地確保農(nóng)民權(quán)益和有效地實(shí)現(xiàn)耕地資源的動(dòng)態(tài)平衡。

2、要科學(xué)界定“公共利益”的范圍。

由于“公共利益”概念的抽象性，而我國現(xiàn)行法規(guī)對(duì)“公共利益”的范圍未作出明確界定，這為任意解釋“公共利益”、擴(kuò)大征地范圍留下了空子，以至于出現(xiàn)“公共利益”是個(gè)筐，什么東西都可往里裝的情況。為了避免出現(xiàn)這類現(xiàn)象，參照國際上有關(guān)國家《征地法》的規(guī)定，有必要對(duì)“公共利益”的范圍作出明確限定，主要包括：(1)、國防、軍事需要；(2)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣需要；(3)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣及環(huán)境保護(hù)等建設(shè)事業(yè)；(4)、國家和地方政府需要修建的機(jī)關(guān)，以及以非營利性為目的的研究機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位?！肮怖妗本哂袆?dòng)態(tài)性，為如何把握“公共利益”帶來了一定難度。所以，應(yīng)倡導(dǎo)、重視社會(huì)民眾的參與權(quán)、選擇權(quán)。對(duì)于社會(huì)普遍承認(rèn)的、獨(dú)立于社會(huì)和國家現(xiàn)行政策之外的公共利益用地項(xiàng)目，如有關(guān)國民健康、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，政府應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)土地征收、征用法規(guī)辦事，而對(duì)那些由社會(huì)發(fā)展不同階段所引發(fā)的符合社會(huì)、國家急需要的相對(duì)公共利益項(xiàng)目，尤其是有爭議的項(xiàng)目，則應(yīng)建立特定的制度，即通過采用公開、透明的方式，向社會(huì)說明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全體民眾討論、認(rèn)同。

3、要規(guī)范政府的征地行為。

在對(duì)農(nóng)民集體土地的征收、征用過程中，政府始終處于強(qiáng)勢地位，它既是征收、征用的主體，又是補(bǔ)償?shù)闹黧w。雖然，新修改的《憲法》對(duì)有關(guān)土地征用的條款作了重大修改，突出了對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)，但政府在征地過程中的強(qiáng)勢地位并未有多大的改變，對(duì)“公共利益”的解釋權(quán)仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，對(duì)征地如何補(bǔ)償?shù)臎Q定權(quán)還是在政府。因此，如何規(guī)范政府、主要是地方政府的行為，構(gòu)成了規(guī)范征地制度，保障農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵。為此，首先要嚴(yán)格控制政府的征地權(quán)力，理清征收、征用的界限。其次強(qiáng)化平等協(xié)商和監(jiān)督機(jī)制。國家因“公共利益”需要而要征收或征用集體土地時(shí)，必須尊重農(nóng)民集體土地所有者和使用者的主體地位。政府在對(duì)集體土地征收、征用的決策作出之前，必須與集體農(nóng)民進(jìn)行平等的協(xié)商，征得絕大多數(shù)農(nóng)民的認(rèn)同。再次要弱化乃至剝離政府與征地行為之間的利益關(guān)系。在現(xiàn)行征地制度下，在征地和供地之間有一個(gè)很大的利益空間。它構(gòu)成了濫用征地權(quán)力、任意降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的癥結(jié)。因此，必須有針對(duì)性地采取措施規(guī)范、約束政府行為，弱化乃至剝離政府與征地行為之間的直接利益關(guān)系。

4、完善農(nóng)村土地征用程序，加強(qiáng)征地的民主性。

筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地征用事關(guān)農(nóng)民的生存，完善農(nóng)村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個(gè)步驟：其一應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地征用的審批程序。其二，應(yīng)該增加農(nóng)村土地征用的聽證程序。在農(nóng)村土地被征用時(shí)，農(nóng)民往往是最后一個(gè)知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農(nóng)村土地過程中的暗箱操作，應(yīng)當(dāng)增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權(quán)，提高征地的透明度。其三，加強(qiáng)農(nóng)村土地征用的民主性。雖然土地的所有者或使用者無權(quán)決定土地被征用的用途，但對(duì)征地補(bǔ)償?shù)拇_定及補(bǔ)償費(fèi)用的分配及使用，卻有權(quán)進(jìn)行參與，發(fā)表自己的意見，如果是少數(shù)農(nóng)民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農(nóng)民參與決策，如此才能更好的監(jiān)督征地使用單位對(duì)土地使用情況，如果被征土地被閑置，農(nóng)民當(dāng)然地有權(quán)申請(qǐng)恢復(fù)土地的耕種，如此不僅達(dá)到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護(hù)國家有限的土地資源。

5、完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度，合理安置失地農(nóng)民。

農(nóng)村土地征用補(bǔ)償如何完善是學(xué)者們一直關(guān)注的問題，《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中的“土地年產(chǎn)值”是個(gè)極不易確定的數(shù)值，各地差異也相當(dāng)大，計(jì)算時(shí)主觀性很強(qiáng)，不僅增大了政府自由補(bǔ)償?shù)碾S意性，而且在實(shí)踐中征地的雙方多數(shù)時(shí)是達(dá)不成共識(shí)的。因此，筆者認(rèn)為解決這些問題應(yīng)該從幾個(gè)方面著手：第一，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，只有以土地的市場價(jià)格來確定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)才較為合理，讓土地所有人或使用人切實(shí)了解土地征用，參與討價(jià)還價(jià)，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權(quán)益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應(yīng)該在給予金錢補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，對(duì)他們今后的生活給予安置。另外，筆者認(rèn)為還可以將一部分補(bǔ)償拿出為失地農(nóng)民辦理保險(xiǎn)，這也是維護(hù)他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)姆秶９P者認(rèn)為在對(duì)農(nóng)民的實(shí)際損失給予了補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，還應(yīng)該加入預(yù)期的利益。預(yù)期的利益當(dāng)然是很難確定，但是可以從失地農(nóng)民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對(duì)于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預(yù)期利益更應(yīng)該給予維護(hù)。

參考文獻(xiàn)資料：

1、《憲法》第10條第三款規(guī)定

2、《土地管理法》第47條規(guī)定

3、《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文馬建華張衛(wèi)國主編人民法院出版社

第2篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地 管理問題 解決措施

一、農(nóng)村土地管理中存在的問題

（一）農(nóng)村村民宅基地違法層出不窮。

目前，農(nóng)村宅基地主要存在著以下三類違法現(xiàn)象：一是未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地；當(dāng)前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報(bào)家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地。二是非法轉(zhuǎn)讓宅基地，利用集體資產(chǎn)進(jìn)行隱形交易。

1.節(jié)約集約用地意識(shí)薄弱

隨著我國工業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，這使人地關(guān)系呈現(xiàn)緊張的狀況，同時(shí)在土地利用方面，資源浪費(fèi)和資源短缺現(xiàn)象并存。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是當(dāng)前的非農(nóng)建設(shè)大量的占用耕地，導(dǎo)致農(nóng)村的土地面積的減少，影響到農(nóng)民的利益。據(jù)調(diào)查，每年的非農(nóng)建設(shè)所減少的耕地面積在整年所有減少的耕地面積中占據(jù)的比例至少為30%，尤其在城鎮(zhèn)周邊或者主要交通干道附近的優(yōu)質(zhì)耕地，這些損失是難以用開發(fā)出的荒地來彌補(bǔ)的。二是截至2012年12月31日，中國耕地面積為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，保護(hù)耕地的壓力不斷增大。中國人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%，當(dāng)前，一些地方在房地產(chǎn)開發(fā)、城區(qū)改造和各類園區(qū)建設(shè)中，仍然存在著占用耕地、城郊菜地甚至基本農(nóng)田的現(xiàn)象。三是當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐加快，有些地方為了追求建設(shè)的速度，忽視了建設(shè)的合理安排與規(guī)劃。在建設(shè)中沒有對(duì)用地進(jìn)行合理的規(guī)劃，造成土地閑置現(xiàn)象較多，另外農(nóng)村的居民點(diǎn)不集中，呈現(xiàn)分散狀態(tài)，一戶多宅、空心村以及超標(biāo)用地現(xiàn)象也造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.土地承包經(jīng)營操作不規(guī)范

農(nóng)村稅費(fèi)改革以后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收入大大地減少，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)較為薄弱，入不敷出。一些地方的經(jīng)濟(jì)來源除了較少機(jī)動(dòng)地承包費(fèi)以外，幾乎沒有其他收入，甚至出現(xiàn)了新債務(wù)。因此，為了提高集體經(jīng)濟(jì)的收入，一些地方的基層干部隨意的變更《土地承包合同》、收回或者調(diào)整農(nóng)民的承包土地，使農(nóng)戶的權(quán)益受到很大的損害。還有一些地方的基層領(lǐng)導(dǎo)為了在城鎮(zhèn)建設(shè)中獲得個(gè)人的利益，不經(jīng)承包戶的許可強(qiáng)制流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，出賣集體土地，或者是通過高價(jià)對(duì)外出租獲取經(jīng)濟(jì)效益，其中挪用農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的現(xiàn)象最為突出，造成農(nóng)民的不滿，甚至出現(xiàn)群體上訪事件。

（二）解決農(nóng)村土地管理中的對(duì)策分析。

1.嚴(yán)把宅基地審批關(guān)，要規(guī)范宅基地審批程序

新建宅基地由村民個(gè)人申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所負(fù)責(zé)宅基地的審查申報(bào)工作，縣國土資源局統(tǒng)一審核，對(duì)符合條件的進(jìn)行審批，登記確權(quán)，頒發(fā)證書。在審查的過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標(biāo)。農(nóng)村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會(huì)將多余的宅基地依法收回，統(tǒng)一安排使用。對(duì)于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開及審查到場、定點(diǎn)到場、開工放線到場及竣工驗(yàn)收到場，接受群眾監(jiān)督。

2.嚴(yán)格遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益

由于農(nóng)村普法的大力宣傳，廣大農(nóng)民對(duì)我國的土地政策和法律法規(guī)有了充分了解，懂得了自身的權(quán)利和義務(wù)，懂得如何維護(hù)自身的合法權(quán)益?；鶎痈刹烤透鼞?yīng)當(dāng)提高法律意識(shí)，因此應(yīng)當(dāng)組織基層干部認(rèn)真學(xué)習(xí)土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，提升他們的法律意識(shí)，做到依法執(zhí)政，確保相關(guān)政策、路線以及方針的落實(shí)到位。在土地承包期間，村干部不得干預(yù)或強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)，不能損害農(nóng)民承包土地期間的自主決定權(quán)。在堅(jiān)持穩(wěn)定和健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉(zhuǎn)的新機(jī)制。

3.做到保護(hù)耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并重，嚴(yán)格土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格按照依法批準(zhǔn)的征地方案組織征地，征地拆遷安置補(bǔ)償依法按規(guī)定足額補(bǔ)償?shù)轿?，切?shí)做到先安置后拆遷，依法維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程中，不僅要看到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持發(fā)展的可持續(xù)性，保證耕地的合理利用，防止浪費(fèi)土地。在農(nóng)村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補(bǔ)償費(fèi)低，且土地增值分配不科學(xué)的現(xiàn)象嚴(yán)重，這也是導(dǎo)致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農(nóng)村的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格區(qū)分公益用地與經(jīng)營用地征地補(bǔ)償，結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰞r(jià)格，使老百姓得到應(yīng)有的補(bǔ)償。全面考慮本地農(nóng)民的生活狀況，并按照最低生活標(biāo)準(zhǔn)賦予土地應(yīng)有的市場價(jià)值。

4.加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，嚴(yán)肅處查違法占地的行為，為失去土地的農(nóng)民提供必要的社會(huì)保障

不斷建立和完善執(zhí)法巡查制度，加大對(duì)違法占用土地?fù)p害農(nóng)民利益的行為查處力度，堅(jiān)決維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，保障社會(huì)的穩(wěn)定。雖然近年來國家頒布了一系列農(nóng)民的土地優(yōu)惠政策，但是由于農(nóng)業(yè)的經(jīng)營效益不高，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，物價(jià)持續(xù)上漲，農(nóng)民的土地創(chuàng)造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計(jì)。因此國家應(yīng)當(dāng)加快建設(shè)并完善農(nóng)村的社會(huì)保障制度，保證其真正的落實(shí)，尤其對(duì)于失去土地的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農(nóng)民大多數(shù)沒有技術(shù)、文化索質(zhì)不高，沒有一定的資金來源和經(jīng)營之道，在就業(yè)方而存在著很大的困難。地方政府可以設(shè)立專門的就業(yè)保障機(jī)構(gòu)，對(duì)失去上地的農(nóng)民進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，在一定的程度上促進(jìn)其就業(yè)，使其生話得到保障，同時(shí)也提高了農(nóng)民的文化索質(zhì)，有利于新農(nóng)村的精神文明建設(shè)。

三、結(jié)語

農(nóng)民的權(quán)益直接關(guān)系著國家的穩(wěn)定和發(fā)展，土地作為農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)，直接影響著農(nóng)民的根木利益。因此，在城鎮(zhèn)化建設(shè)、工業(yè)發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化土地管理制度，嚴(yán)格的依法辦事，維護(hù)農(nóng)民的利益。作為基層的管理一部分，應(yīng)當(dāng)不斷地增強(qiáng)法律意識(shí)、用科學(xué)發(fā)展觀的理念武裝自己的頭腦，轉(zhuǎn)變思想，切實(shí)的落實(shí)國家的相關(guān)土地政策，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地 管理問題 解決措施

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的不斷加快，國家對(duì)農(nóng)業(yè)政策作出了較大的調(diào)整，對(duì)農(nóng)村土地管理的要求也不斷提高。土地是人類生產(chǎn)生活的主要載體，也是一種不可再生的資源，農(nóng)村土地濃縮了千千萬萬農(nóng)民的生產(chǎn)權(quán)、發(fā)展權(quán)和保障權(quán)，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。近年來，我國農(nóng)村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅的提升，這使農(nóng)村中的土地問題日益增多并凸現(xiàn)出來。土地和農(nóng)民的利益緊密相連，解決好農(nóng)村的土地管理問題關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)的步伐。因此我們要認(rèn)真審視土地管理中存在的問題，努力找出解決的辦法，以促進(jìn)農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。

1嚴(yán)把宅基地審批關(guān)，要規(guī)范宅基地審批程序

新建宅基地由村民個(gè)人申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所負(fù)責(zé)宅基地的審查申報(bào)工作，縣國土資源局統(tǒng)一審核，對(duì)符合條件的進(jìn)行審批，登記確權(quán)，頒發(fā)證書。在審查的過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標(biāo)。農(nóng)村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會(huì)將多余的宅基地依法收回，統(tǒng)一安排使用。對(duì)經(jīng)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議討論通過，且事實(shí)上已形成超標(biāo)準(zhǔn)的建房用地，原則上要尊重農(nóng)民意愿，不得強(qiáng)行拆除。對(duì)于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。對(duì)于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開及審查到場、定點(diǎn)到場、開工放線到場及竣工驗(yàn)收到場，接受群眾監(jiān)督。

2嚴(yán)格遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益

由于農(nóng)村普法的大力宣傳，廣大農(nóng)民對(duì)我國的土地政策和法律法規(guī)有了充分了解，懂得了自身的權(quán)利和義務(wù)，懂得如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。基層干部就更應(yīng)當(dāng)提高法律意識(shí)，因此應(yīng)當(dāng)組織基層干部認(rèn)真學(xué)習(xí)土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，提升他們的法律意識(shí)，做到依法執(zhí)政，確保相關(guān)政策、路線以及方針的落實(shí)到位。在土地承包期間，村干部不得干預(yù)或強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)，不能損害農(nóng)民承包土地期間的自主決定權(quán)。農(nóng)民有權(quán)決定土地的流轉(zhuǎn)期限以及流轉(zhuǎn)方式，關(guān)于土地的補(bǔ)償款和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由雙方自行商討決定，堅(jiān)決抵制通過不法途徑進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和違反合同的行為。在堅(jiān)持穩(wěn)定和健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉(zhuǎn)的新機(jī)制。

3做到保護(hù)耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并重，嚴(yán)格土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格按照依法批準(zhǔn)的征地方案組織征地，征地拆遷安置補(bǔ)償依法按規(guī)定足額補(bǔ)償?shù)轿唬袑?shí)做到先安置后拆遷，依法維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程中，不僅要看到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持發(fā)展的可持續(xù)性，保證耕地的合理利用，防止浪費(fèi)土地。努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面發(fā)展。以嚴(yán)格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準(zhǔn)則，開源節(jié)流，對(duì)舊城老村實(shí)施大力改造，盤活閑置基地，努力提高土地利用率。在農(nóng)村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補(bǔ)償費(fèi)低，且土地增值分配不科學(xué)的現(xiàn)象嚴(yán)重，這也是導(dǎo)致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農(nóng)村的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格區(qū)分公益用地與經(jīng)營用地征地補(bǔ)償，結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰞r(jià)格，使老百姓得到應(yīng)有的補(bǔ)償。全面考慮本地農(nóng)民的生活狀況，并按照最低生活標(biāo)準(zhǔn)賦予土地應(yīng)有的市場價(jià)值。

4加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，嚴(yán)肅處查違法占地的行為，為失去土地的農(nóng)民提供必要的社會(huì)保障

不斷建立和完善執(zhí)法巡查制度，加大對(duì)違法占用土地?fù)p害農(nóng)民利益的行為查處力度，堅(jiān)決維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，保障社會(huì)的穩(wěn)定。雖然近年來國家頒布了一系列農(nóng)民的土地優(yōu)惠政策，但是由于農(nóng)業(yè)的經(jīng)營效益不高，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，物價(jià)持續(xù)上漲，農(nóng)民的土地創(chuàng)造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計(jì)。農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)以及最低生活保障制度尚不完善，且覆蓋面較窄，失去土地的農(nóng)民根本無法維持正常的生活。因此國家應(yīng)當(dāng)加快建設(shè)并完善農(nóng)村的社會(huì)保障制度，保證其真正的落實(shí)，尤其對(duì)于失去土地的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農(nóng)民大多數(shù)沒有技術(shù)、文化索質(zhì)不高，沒有一定的資金來源和經(jīng)營之道，在就業(yè)方而存在著很大的困難。地方政府可以設(shè)立專門的就業(yè)保障機(jī)構(gòu)，對(duì)失去上地的農(nóng)民進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，在一定的程度上促進(jìn)其就業(yè)，使其生話得到保障，同時(shí)也提高了農(nóng)民的文化索質(zhì)，有利于新農(nóng)村的精神文明建設(shè)。

總之，土地是人類賴以生存的最基本生產(chǎn)資料，是逐年遞減的不可再生資源?！笆终湎?、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”是我國的基本國策。做好土地管理工作對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。基層土地管理工作很多――動(dòng)態(tài)巡查、土地登記發(fā)證、解決宅基地糾紛、衛(wèi)片執(zhí)法檢查等等，最終目的都是保護(hù)耕地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 譚善凱.農(nóng)村土地管理中存在的不足及對(duì)策[J].基礎(chǔ)理論研討，2011（03）.

第4篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

一、土地生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀評(píng)價(jià) (1)土壤環(huán)境質(zhì)量總體較好,但個(gè)別重金屬元素有上升且超標(biāo)的現(xiàn)象 土壤環(huán)境質(zhì)量是土壤容納、吸收和降解各種環(huán)境污染物質(zhì)的能力,是土壤質(zhì)量評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)。土壤作為環(huán)境要素的重要組成部分,處在自然環(huán)境的中心位置,承擔(dān)著來自工業(yè)和生活污水、固體廢物、農(nóng)藥化肥及大氣降塵和酸雨等各方面90%的污染物。該區(qū)土壤重金屬大多數(shù)含量屬于土壤環(huán)境質(zhì)量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn),為保護(hù)區(qū)域自然生態(tài)、維持自然背景的土壤環(huán)境質(zhì)量的限制值,見表1。適用于國家規(guī)定的自然保護(hù)區(qū)(原有背景重金屬含量高的除外)、集中式生活飲用水源地、茶園和其他保護(hù)地區(qū)的土壤,土壤質(zhì)量基本保持自然背景水平。但土壤中鉛含量較高,上升幅度較大,受到鉛中度污染; 土壤鋅含量相對(duì)較高,上升趨勢較為明顯,表層土壤鋅含量低于底層土壤,底層土壤鋅含量絕大多數(shù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出背景值。 (2)工業(yè)廢水達(dá)標(biāo)率高,城市生活污水為環(huán)境的重要污染來源 工業(yè)用水主要分布在非金屬礦物制品業(yè)、造紙及紙制品業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè),其用水量分別占全區(qū)工業(yè)用水總量的43.74%、30.07%、8.72%,合占全區(qū)的82.54%。工業(yè)廢水排放主要分布在非金屬礦物制品業(yè)、造紙及紙制品業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè),其排放量分別占全區(qū)排放總量的41.06%、25.46%、9.80%、6.93%,合占全區(qū)的83. 26%。全區(qū)工業(yè)廢水全部達(dá)標(biāo)排放,達(dá)標(biāo)率為100%。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,城市人口急劇增加,城市生活污水已成為環(huán)境的重要污染來源。

二、解決農(nóng)村土地管理中的對(duì)策分析。

1、嚴(yán)把宅基地審批關(guān)，要規(guī)范宅基地審批程序。

新建宅基地由村民個(gè)人申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所負(fù)責(zé)宅基地的審查申報(bào)工作，縣國土資源局統(tǒng)一審核，對(duì)符合條件的進(jìn)行審批，登記確權(quán)，頒發(fā)證書。在審查的過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標(biāo)。農(nóng)村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會(huì)將多余的宅基地依法收回，統(tǒng)一安排使用。對(duì)經(jīng)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議討論通過，且事實(shí)上已形成超標(biāo)準(zhǔn)的建房用地，原則上要尊重農(nóng)民意愿，不得強(qiáng)行拆除。對(duì)于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。

對(duì)于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開及審查到場、定點(diǎn)到場、開工放線到場及竣工驗(yàn)收到場，接受群眾監(jiān)督。

2、嚴(yán)格遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

由于農(nóng)村普法的大力宣傳，廣大農(nóng)民對(duì)我國的土地政策和法律法規(guī)有了充分了解，懂得了自身的權(quán)利和義務(wù)，懂得如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。基層干部就更應(yīng)當(dāng)提高法律意識(shí)，因此應(yīng)當(dāng)組織基層干部認(rèn)真學(xué)習(xí)土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，提升他們的法律意識(shí)，做到依法執(zhí)政，確保相關(guān)政策、路線以及方針的落實(shí)到位。在土地承包期間，村干部不得干預(yù)或強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)，不能損害農(nóng)民承包土地期間的自主決定權(quán)。農(nóng)民有權(quán)決定土地的流轉(zhuǎn)期限以及流轉(zhuǎn)方式，關(guān)于土地的補(bǔ)償款和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由雙方自行商討決定，堅(jiān)決抵制通過不法途徑進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和違反合同的行為。在堅(jiān)持穩(wěn)定和健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉(zhuǎn)的新機(jī)制。

3、做到保護(hù)耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并重，嚴(yán)格土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

嚴(yán)格按照依法批準(zhǔn)的征地方案組織征地，征地拆遷安置補(bǔ)償依法按規(guī)定足額補(bǔ)償?shù)轿唬袑?shí)做到先安置后拆遷，依法維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程中，不僅要看到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持發(fā)展的可持續(xù)性，保證耕地的合理利用，防止浪費(fèi)土地。努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面發(fā)展。以嚴(yán)格增量、管住總量、盤活存量、集約高效為準(zhǔn)則，開源節(jié)流，對(duì)舊城老村實(shí)施大力改造，盤活閑置基地，努力提高土地利用率。在農(nóng)村的征地問題中，普遍存在的問題就是土地的補(bǔ)償費(fèi)低，且土地增值分配不科學(xué)的現(xiàn)象嚴(yán)重，這也是導(dǎo)致大量耕地被占用的主要原因。因此為了農(nóng)村的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格區(qū)分公益用地與經(jīng)營用地征地補(bǔ)償，結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰞r(jià)格，使老百姓得到應(yīng)有的補(bǔ)償。全面考慮本地農(nóng)民的生活狀況，并按照最低生活標(biāo)準(zhǔn)賦予土地應(yīng)有的市場價(jià)值。

4、加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，嚴(yán)肅處查違法占地的行為，為失去土地的農(nóng)民提供必要的社會(huì)保障。

不斷建立和完善執(zhí)法巡查制度，加大對(duì)違法占用土地?fù)p害農(nóng)民利益的行為查處力度，堅(jiān)決維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，保障社會(huì)的穩(wěn)定。雖然近年來國家頒布了一系列農(nóng)民的土地優(yōu)惠政策，但是由于農(nóng)業(yè)的經(jīng)營效益不高，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，物價(jià)持續(xù)上漲，農(nóng)民的土地創(chuàng)造出的凈利潤降低，僅僅依靠土地的收入難以維持生計(jì)。農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)以及最低生活保障制度尚不完善，且覆蓋面較窄，失去土地的農(nóng)民根本無法維持正常的生活。因此國家應(yīng)當(dāng)加快建設(shè)并完善農(nóng)村的社會(huì)保障制度，保證其真正的落實(shí)，尤其對(duì)于失去土地的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先的考慮，保證其基本的生活。失去土地的農(nóng)民大多數(shù)沒有技術(shù)、文化索質(zhì)不高，少i沒有一定的資金來源和經(jīng)營之道，在就業(yè)方而存在著很大的困難。地方政府可以設(shè)立專門的就業(yè)保障機(jī)構(gòu)，對(duì)失去上地的農(nóng)民進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，在一定的程度上促進(jìn)其就業(yè)，使其生話得到保障，同時(shí)也提高了農(nóng)民的文化索質(zhì)，有利于新農(nóng)村的精神文明建設(shè)。

參考文獻(xiàn)。

[1]譚善凱。農(nóng)村土地管理中存在的不足及對(duì)策[J].基礎(chǔ)理論研討。2011（03）。

第5篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

[關(guān)鍵詞] 土地征收 公共利益 補(bǔ)償 程序

近年來,全國各地因土地征收問題引起的各類不斷發(fā)生,農(nóng)民上訪也很大程度集中在土地征收問題上,大規(guī)模的土地征收已經(jīng)嚴(yán)重地影響到了社會(huì)穩(wěn)定。土地征收問題在當(dāng)今中國社會(huì)已經(jīng)變得越來越突出,而土地征收所反映的社會(huì)問題和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我國的土地征收制度存在著非常嚴(yán)重的不規(guī)范現(xiàn)象,這些現(xiàn)象雖然紛繁多樣,但主要反映了我國土地征收中的三個(gè)深層次問題:土地征收的公共利益目的性問題;對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償問題;征收要履行的程序問題。

一、制度設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致征收的公益目的性被嚴(yán)重濫用

1.土地制度的設(shè)計(jì)存在缺陷

《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！痹摲ǖ?3條第1款又規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅,經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！痹摋l第2款又規(guī)定:“前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

依據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的規(guī)定,土地征收的理由只能是為了公共利益目的,私人或商業(yè)用地建設(shè)是不能通過征收集體土地進(jìn)行的。但是“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國有土地”,“依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的兩處規(guī)定。也就是說法律并未限定死“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的,如商業(yè)用地,不得使用土地征收手段?！?/p>

這就導(dǎo)致為了非公共利益的需要而征地的現(xiàn)象普遍存在。而基于現(xiàn)實(shí)情況,飛速城市化進(jìn)程需要大量的土地作為建設(shè)材料,而農(nóng)村集體土地又不能直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn),這種土地制度設(shè)計(jì)上的缺陷必然會(huì)導(dǎo)致實(shí)踐中為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)、為了非公共利益而征收集體所有土地。

2.公共利益條款被地方政府濫用

在土地征收的實(shí)踐中,是否征收、如何征收、征收何處均由地方政府主導(dǎo),法律對(duì)公共利益的范圍又未作任何界定,地方政府往往隨意找個(gè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決就業(yè)問題或改善城市環(huán)境的借口以實(shí)現(xiàn)征收。而基于政績考量或不正當(dāng)?shù)臋?quán)力尋租,地方官員們就將征收的土地用于商業(yè)目的了。譬如搞房地產(chǎn)開發(fā),譬如設(shè)立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。更為吸引他們熱衷征收土地的原因還在于大量的土地出讓金極為增加財(cái)政收入。國務(wù)院發(fā)展研究中心的調(diào)查表明,在一些地方,土地出讓金收入占地方財(cái)政預(yù)算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益條款幾乎形同虛設(shè),被地方政府嚴(yán)重濫用。

日本在1951年頒布了《土地征收法》,該法第3條列舉了35種可以征收土地的情形或理由,這些情形基本限定在關(guān)系國家和公民利益的重大事項(xiàng)內(nèi)。這些基本情形包括:依據(jù)道路法進(jìn)行的道路建設(shè);以治水和發(fā)展水利為目的在江河上設(shè)置的防堤、護(hù)岸、攔河壩、水渠、蓄水池及其他設(shè)施;國家和地方團(tuán)體進(jìn)行的農(nóng)地改造與綜合開發(fā)所建的道路、水渠等設(shè)施;鐵路、港口、機(jī)場、氣象觀測、電信、電力、廣播、煤氣、博物館、醫(yī)院、墓地、公園等設(shè)施。相比于日本,我們?cè)谶@一方面落后了近六十年,我國的土地征收法律對(duì)于公共利益條款的規(guī)定是如此的模糊,這就導(dǎo)致這一條款在法律適用上的不具有可操作性,淪為地方政府濫用征收權(quán)的極好借口。地方官員動(dòng)輒聲稱為了人民的公共利益,為了整個(gè)城市的發(fā)展,而其行為沒有規(guī)范的法律條款約束,最終導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)和人民權(quán)益的嚴(yán)重傷害。

二、土地征收的補(bǔ)償機(jī)制不健全導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益損害

按照我國《土地管理法》第47條的規(guī)定:“征地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第2款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”

首先,土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是依照被征收土地的“原用途”。原用途是無法正確反映土地價(jià)值的,按照“原用途”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的“產(chǎn)值倍數(shù)法”進(jìn)行計(jì)算也不能反映土地的增值價(jià)值。這種補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)過低,沒有反映出土地的真正價(jià)值,農(nóng)民的生活沒有因?yàn)橥恋乇徽魇斩兴岣?反而是失去了賴以生存的衣食保障,這是不公平的?？傊?我國集體土地征收的補(bǔ)償是一種不完全補(bǔ)償,而且這種不完全補(bǔ)償是一種較低層次的補(bǔ)償。

其次,我國土地征收的法律中缺乏必要的補(bǔ)償原則。2004年通過了《憲法修正案》第20條,規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！彪S后,《土地管理法》第2條第4款修改為:“國家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！钡珒刹糠啥嘉匆?guī)定土地征收的補(bǔ)償原則,而美國、英國、德國、法國、日本等國以及我國臺(tái)灣地區(qū)的憲法中都對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t做出了明確規(guī)定。通常來說,世界各國基本都采用公平補(bǔ)償原則,而我國對(duì)此卻未作一字限定。

再次,還存在著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方式不合理,征收補(bǔ)償范圍較窄,各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題。

三、土地征收的過程缺乏嚴(yán)格、規(guī)范的程序保障

1.土地征收程序仍不夠細(xì)致完善

1999年1月1日實(shí)施的新《土地管理法》及其實(shí)施條例、國土資源部于2001年10月18日以部令形式的《征用土地公告辦法》、國土資源部2004年1月9日的《國土資源聽證規(guī)定》等法律法規(guī)對(duì)我國土地征收的程序做出了若干規(guī)定,依據(jù)《土地管理法》及其配套法規(guī)、規(guī)章,農(nóng)村土地征收大致包含如下程序:(1)擬定征收土地的方案并報(bào)上級(jí)政府審查批準(zhǔn)。擬征收土地所在地縣、市人民政府或其土地行政主管部門擬定土地征收方案,內(nèi)容包括征收土地的目的及用途,征收土地的范圍、地類、面積、地上附著物的種類及數(shù)量,征收土地及地上附著物和青苗的補(bǔ)償,勞動(dòng)力安置途徑,原土地的所有權(quán)人及使用權(quán)人情況等。(2)征收土地方案公告和征地補(bǔ)償?shù)怯?。征收土地方案依法定程序批?zhǔn)后,由縣級(jí)以上人民政府予以公告。被征收土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?3)制定征地補(bǔ)償安置方案并公告?？h、市人民政府土地行政主管部門制定征地補(bǔ)償、人員安置及地上附著物拆遷等具體的方案,并予以公告。有關(guān)政府部門應(yīng)聽取被征收土地的農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的意見,國土資源部門應(yīng)書面告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利。(4)實(shí)施征收階段。征收土地補(bǔ)償和人員安置方案實(shí)施后,縣、市人民政府土地行政主管部門組織有關(guān)單位對(duì)被征收的土地實(shí)施征收。

2.縱觀我國法律規(guī)定的土地征收程序,我們不難發(fā)現(xiàn)里面存在的諸多問題

首先,我國的土地征收程序欠缺征地是否符合公益目的的審查程序。無論是《憲法》還是《土地管理法》皆規(guī)定了土地征收只能是出于公共利益目的,但是這一規(guī)定卻缺乏程序保障。《國土資源聽證規(guī)定》第19條第2項(xiàng)規(guī)定:“土地主管部門在報(bào)批非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田方案之前,應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利。”但是聽證是否包含對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用公益目的要件的確認(rèn),該規(guī)定并未說明。誰來確定征收符合公共利益,行政機(jī)關(guān)單方?jīng)Q定這一合法前提成立之后是否需要審查,被征收土地的權(quán)利人是否可以對(duì)此提出異議?這些答案我們無法從現(xiàn)存法律中發(fā)現(xiàn),而這恰恰是土地征收的第一關(guān),缺少程序性的制約,公共利益條款被濫用,被無限解釋,像彈簧一樣無限伸縮也就不足為奇了。

其次,土地征收程序中土地權(quán)利人的參與機(jī)會(huì)很少,參與時(shí)間放在了最后的補(bǔ)償爭議階段,參與所表達(dá)的意見沒有拘束力?！锻恋毓芾矸ā返?8條規(guī)定:“征地補(bǔ)償安置方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告,并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！薄皩?duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的,由縣級(jí)以上政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征地的政府裁決?！薄罢鞯匮a(bǔ)償、安置爭議不影響征地方案的實(shí)施?！薄皩?duì)土地征收的決定不服,申請(qǐng)行政復(fù)議的,行政復(fù)議決定為最終裁決?！背酥?被征地者在征收的目的性、征收的范圍等方面都沒有表達(dá)自己意見的權(quán)利?？梢?被征收人的意見表達(dá)對(duì)征收行為基本不具有拘束力。

再次,對(duì)違反土地征收程序的行為缺乏制裁和懲戒性規(guī)定,對(duì)違反法定程序的法律后果規(guī)定不夠明確。這導(dǎo)致了實(shí)踐中規(guī)避必要的土地征收程序,實(shí)施突擊征收的現(xiàn)象大量存在。不遵守法定程序,強(qiáng)行施加給農(nóng)民較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),不給予農(nóng)民知情權(quán)和參與權(quán),最后導(dǎo)致土地征收中的矛盾、沖突不斷,農(nóng)民上訪、申訴事件層出不窮。

四、結(jié)束語

由于我國法制建設(shè)的不完善,在土地征收中反應(yīng)的問題多如牛毛。但筆者認(rèn)為如上三類問題是最棘手和最關(guān)鍵的問題,解決了這些問題才能較好地規(guī)范我國的土地征收法律制度,使之良性、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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第6篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

我國的改革開放肇始于農(nóng)村土地使用制度變革，土地制度改革是我國改革紅利的發(fā)軔點(diǎn)。當(dāng)前，我國正處在工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快推進(jìn)時(shí)期，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展需要大量建設(shè)用地，而發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、保障糧食安全必須要有耕地作為基礎(chǔ)支撐。如何在保護(hù)好現(xiàn)有耕地的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)工業(yè)化城鎮(zhèn)化進(jìn)程，是一道必須破解的難題。

一、釋放改革紅利要求加快推進(jìn)土地制度改革

改革開放以來，我國按照漸進(jìn)式改革思路。對(duì)商品市場進(jìn)行了比較徹底的改革，生產(chǎn)要素市場化改革則一直滯后。土地作為重要的生產(chǎn)要素，在釋放改革紅利、打造中國經(jīng)濟(jì)升級(jí)版中具有重要位置。加快生產(chǎn)要素市場化改革，是完善社會(huì)主義市場體制的必然要求，也是破除影響經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型深層次體制障礙的現(xiàn)實(shí)需要。

城鄉(xiāng)土地制度改革率先并持續(xù)釋放了改革紅利。上世紀(jì)70年代末、80年代初，我國開展了以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制改革，釋放了被傳統(tǒng)體制壓抑的生產(chǎn)力，并將農(nóng)村富余勞動(dòng)力解放出來，為釋放人口紅利創(chuàng)造了條件。在農(nóng)村承包經(jīng)營責(zé)任制取得初步成效的基礎(chǔ)上，1984年、1993年、1998年、2008年又多次延長了土地承包期。上世紀(jì)90年代以來，各地探索出了轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、合作等多種土地流轉(zhuǎn)形式，尤其是黨的十七屆三中全會(huì)明確了農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)政策后，土地流轉(zhuǎn)明顯加快，大大提高了農(nóng)村土地經(jīng)營的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。改革開放前，城市土地實(shí)行無償、無價(jià)、無限期使用制度。1979年頒布的《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》，允許將土地出租給外商使用，東部沿海地區(qū)率先探索有償、有限期出讓土地興辦企業(yè)，這一制度在后來各地的招商引資中得到普遍應(yīng)用。上世紀(jì)80年代，各地利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)村富余勞動(dòng)力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。隨著大量農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城市工業(yè)用地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，一些農(nóng)村土地由“種糧食”轉(zhuǎn)向“種工廠”，在工業(yè)化中發(fā)揮了重要作用。1987年深圳國有土地使用權(quán)公開拍賣“第一槌”的敲響，拉開了房地產(chǎn)用地有償、有限期使用的序幕。上世紀(jì)90年代中期以來。為適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，通過“占補(bǔ)平衡”、“增減掛鉤”試點(diǎn)等方式，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)用地基本得到了保障，為城鎮(zhèn)化提供了有力支撐。

現(xiàn)行城鄉(xiāng)土地制度影響經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和改革紅利再釋放。一是影響消費(fèi)需求。在現(xiàn)行土地管理制度下，農(nóng)村集體土地只有通過政府低價(jià)征收轉(zhuǎn)為國有后，才能作為城市建設(shè)用地，農(nóng)民不能分享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的土地增值收益，影響收入和消費(fèi)能力提高。二是影響農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。農(nóng)村土地分散、零碎經(jīng)營，承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場化程度低、操作不規(guī)范，農(nóng)民參與的積極性不高，影響土地規(guī)?；?jīng)營和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高。三是影響新型工業(yè)化。長期以來，工業(yè)用地主要采取協(xié)議出讓方式，在各地招商引資大比拼中，工業(yè)用地低地價(jià)、零地價(jià)供應(yīng)現(xiàn)象比較普遍，加之集約節(jié)約用地制度不完善，一定程度上助長了工業(yè)粗放發(fā)展。四是影響新型城鎮(zhèn)化。由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰，農(nóng)村集體土地和集體財(cái)產(chǎn)缺乏退出機(jī)制，宅基地不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)村居民缺乏進(jìn)城安居和創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力。影響新型城鎮(zhèn)化順利推進(jìn)。五是影響土地利用效率。由于節(jié)約用地制度不完善，一些城市不切實(shí)際地?cái)U(kuò)大城市邊界和規(guī)模，建設(shè)大廣場、大開發(fā)區(qū)，農(nóng)村宅基地占地量大，尤其是農(nóng)村大量人口外出務(wù)工后出現(xiàn)了不少空置住宅和“空心村”。凡此種種，都降低了土地利用效率。

深化土地制度改革促進(jìn)改革紅利再釋放。要按照黨的十七屆三中全會(huì)提出的“產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理”的原則，以進(jìn)一步明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系為基礎(chǔ)，以強(qiáng)化用途管制、進(jìn)一步落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決守住十八億畝耕地紅線為前提，加快完善土地承包經(jīng)營制度，改革農(nóng)村建設(shè)用地制度和農(nóng)地征收制度，完善土地節(jié)約集約利用制度，有效釋放土地資源潛力，為深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化創(chuàng)造條件。

二、完善土地承包經(jīng)營制度

改革開放以來實(shí)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度有力地支持了農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收和農(nóng)村繁榮，但由于該項(xiàng)制度尚在完善之中，一些地方農(nóng)村土地承包關(guān)系不夠穩(wěn)定。出現(xiàn)了農(nóng)民種糧積極性不高、種地不養(yǎng)地現(xiàn)象。受土地確權(quán)不到位、政府流轉(zhuǎn)服務(wù)不到位、流轉(zhuǎn)市場不健全的影響，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中糾紛時(shí)有發(fā)生。還出現(xiàn)了農(nóng)地非農(nóng)化和侵犯農(nóng)民權(quán)益現(xiàn)象。

要切實(shí)落實(shí)十七屆三中全會(huì)提出的“土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變”精神，給農(nóng)民投資和使用土地提供穩(wěn)定預(yù)期，完善土地承包經(jīng)營制度。首先，加快推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證，把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)落實(shí)到具體地塊，及時(shí)登記造冊(cè)，頒發(fā)承包經(jīng)營權(quán)證。其次，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利，按照依法自愿有償原則，引導(dǎo)農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。大力發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。再次，建立規(guī)范的流轉(zhuǎn)市場，培育流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，為農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供良好的市場環(huán)境。最后，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，堅(jiān)決杜絕流轉(zhuǎn)農(nóng)地非農(nóng)化、農(nóng)地非糧化，建立土地流轉(zhuǎn)收益分配和爭端解決機(jī)制，切實(shí)保障農(nóng)民利益不受侵犯。

三、推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革

農(nóng)村集體建設(shè)用地包括宅基地、農(nóng)村公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施用地、村辦及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。我國法律規(guī)定。農(nóng)村建設(shè)用地只能由農(nóng)民使用，農(nóng)民在集體范圍內(nèi)以福利方式分配建設(shè)用地，不具有可交易性。雖然“福利性”和“不可交易性”對(duì)農(nóng)村穩(wěn)定很重要，但妨礙著農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)入市場轉(zhuǎn)為工業(yè)或城市用途，妨礙著農(nóng)村建設(shè)用地的高效利用和農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)。近年來，國家在農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)范流轉(zhuǎn)的同時(shí)允許直接進(jìn)入市場，黨的十七屆三中全會(huì)提出要“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益”。由于《土地管理法》修改滯后，其中有關(guān)于任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地必須依法申請(qǐng)使用國有土地的相關(guān)規(guī)定，加之地方政府將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化國有城市建設(shè)用地可以獲得巨額收益，現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場步伐并不快。

要穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場。從適應(yīng)工業(yè)化城鎮(zhèn)化用地需要并使農(nóng)民分享土地增值收益看，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場是必然趨勢，但土地制度改革是牽一發(fā)而動(dòng)全身的重大問題，不能—下子全部放開，而且一些遠(yuǎn)離城市的集體建設(shè)用地還不具備放開交易的條件。今后，可按照先易后難的改革順序，以城中村和城郊集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)為突破口，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的前提下，直接進(jìn)入土地一級(jí)市場，以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營、抵押等方式流轉(zhuǎn)使用權(quán)。同時(shí)，加快修改《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，從法律上賦予農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)權(quán)。部分地區(qū)已經(jīng)探索開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場，如重慶通過設(shè)立農(nóng)村土地交易所開展“地票”交易。成都市通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場拍賣農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)等，在規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的同時(shí)。使農(nóng)民分享了土地增值收益。

完善宅基地使用制度。一直以來，我國對(duì)宅基地實(shí)行無償使用，一定程度上造成其低效使用。為了激勵(lì)宅基地高效利用和有效退出，應(yīng)在加快確權(quán)頒證基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅政策，對(duì)新增宅基地和超過法定面積的宅基地實(shí)行有償使用，提高宅基地的使用和持有成本。隨著農(nóng)村大量人口外出務(wù)工就業(yè)，農(nóng)村閑置宅基地、空置住宅現(xiàn)象呈上升趨勢，但農(nóng)民退出宅基地得不到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，絕大多數(shù)農(nóng)民不愿放棄，為適應(yīng)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移、加快新型城鎮(zhèn)化的需要，要探索宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償制度。2007年頒布的《物權(quán)法》和黨的十七屆三中全會(huì)均明確了農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)性質(zhì)，目前法律層面上還沒有得到認(rèn)可，應(yīng)修改《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》中關(guān)于耕地、宅基地、自留地等集體所有土地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，發(fā)揮其融資功能，為農(nóng)村居民發(fā)展提供資金支持。同時(shí)，適當(dāng)放寬宅基地流轉(zhuǎn)范圍，允許流轉(zhuǎn)給非本集體組織的成員，比較充分地體現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

四、加快征地制度改革

改革開放以來，我國不斷完善征地制度，但受多種原因的影響，目前尚未形成完整的制度體系，征地問題已經(jīng)成為困擾基層政權(quán)和社會(huì)穩(wěn)定的突出問題之一。一是征地范圍過寬。雖然《憲法》和《土地管理法》都明確規(guī)定政府征地必須用于“公其利益”，但沒有明確公共利益的范圍，現(xiàn)實(shí)中征地權(quán)行使范圍超過了“公共利益”的范疇。二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，當(dāng)前按照“平均年產(chǎn)值”倍數(shù)計(jì)算征地補(bǔ)償，沒有體現(xiàn)土地的市場價(jià)值，也沒有很好地考慮農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。三是征地程序不規(guī)范。對(duì)土地征用的審查沒有納入規(guī)范程序，被征地農(nóng)民缺乏知情權(quán)和參與權(quán)，政府裁決是解決政府與農(nóng)村居民爭議的唯一手段，對(duì)被征地人的申訴和救助措施不力。今后，要從以下三方面加快完善征地制度。

一是逐步縮小征地范圍。嚴(yán)格界定公益性用地和經(jīng)營性建設(shè)用地，可以采取排除法界定“公益性”用地，把明顯屬于公益性和經(jīng)營性的用地列出，對(duì)介于二者之間的用地，通過引入聽證、裁決機(jī)制等決定是否采取征收的辦法，擠壓公益性和經(jīng)營性用地之間的模糊空間，逐步形成公益性用地目錄，縮小征地范圍。

二是完善征地補(bǔ)償機(jī)制。修改《土地管理法》中按“平均年產(chǎn)值”倍數(shù)計(jì)算征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，按照同地同價(jià)原則，對(duì)被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民給予及時(shí)足額補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房、社會(huì)保障，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。近年來，一些地方探索出了一些比較典型的征地補(bǔ)償安置模式，如廣東“留地安置”模式、海南陵水的“農(nóng)民自主拆遷”模式、河北邯鄲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“長期生活補(bǔ)貼”即“噸糧田”模式等都值得借鑒。廣東“留地安置”模式除了給被征地農(nóng)民較高貨幣補(bǔ)償外，還留有一定比例的安置地，以解決失地農(nóng)民就業(yè)、生產(chǎn)、生活等問題，保障農(nóng)民失地后的長期利益。海南陵水的“農(nóng)民自主拆遷”模式，政府建立“村委會(huì)拆遷公司”，村民任股東，拆遷公司完成征地和各項(xiàng)賠償，同時(shí)獲得土地平整、相關(guān)設(shè)施配套開發(fā)等商業(yè)機(jī)會(huì)，用以發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)。這種征地模式中，農(nóng)民成為征地拆遷的主體，可較好地調(diào)整政府、開發(fā)商和農(nóng)民間的利益關(guān)系。河北邯鄲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“長期生活補(bǔ)貼”即“噸糧田”模式，被征地農(nóng)民在得到國家規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償及福利的基礎(chǔ)上，每年還可以獲得每畝兩季糧食總產(chǎn)量1噸的實(shí)物或者等額經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)就高不就低。并且可由子孫世代繼承享有。同時(shí)，還積極為托管農(nóng)村發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，增加村集體的固定財(cái)政性收入。

三是規(guī)范征地程序。推進(jìn)征地公眾參與和過程公開，強(qiáng)化提前告知制度和聽證制度，確保農(nóng)民在征地過程中有充分的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。完善征地補(bǔ)償爭議的協(xié)調(diào)裁決機(jī)制，將爭議納入行政復(fù)議與司法訴訟范圍，為被征地農(nóng)民提供法律援助。

提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或讓農(nóng)民參與收益分配，只是改變了土地增值收益的利益分配關(guān)系，從長遠(yuǎn)看，征地制度改革的根本出路是縮小征地范圍。應(yīng)把縮小征地范圍與擴(kuò)大集體建設(shè)用地入市有機(jī)結(jié)合起來，加快形成公益性用地靠征用、經(jīng)營性用地靠市場的城鄉(xiāng)建設(shè)用地新格局。

五、完善節(jié)約集約用地制度

我國人多地少的基本國情決定了必須堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。要按照“嚴(yán)控增量，盤活存量，節(jié)約集約，嚴(yán)格管理”的要求，加快建立以規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)控制為前提、以政策約束激勵(lì)為導(dǎo)向、以監(jiān)管考核為抓手、以有償使用和市場配置為基礎(chǔ)的節(jié)約用地制度，全面挖掘土地資源潛力，釋放“土地紅利”。

加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)控制。按照土地利用規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模和范圍，劃定城市開發(fā)邊界，嚴(yán)格控制城市用地?cái)U(kuò)張；修編縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃。著力解決農(nóng)村集體建設(shè)用地缺乏規(guī)劃、管理不嚴(yán)、浪費(fèi)嚴(yán)重等問題；完善并嚴(yán)格執(zhí)行各類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，提高工業(yè)用地的投資強(qiáng)度和產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格宅基地管理，抓緊修訂宅基地標(biāo)準(zhǔn)。

建立健全節(jié)約集約用地的激勵(lì)約束和監(jiān)督機(jī)制。完善土地稅費(fèi)政策，提高土地取得和保有成本；深化土地有償使用制度改革，逐步對(duì)國家機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地實(shí)行有償使用；建立和完善已供土地跟蹤管理制度和土地開發(fā)保證金制度，有效制止各類已供土地未建、緩建、少建現(xiàn)象；嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營性用地捐拍掛出讓制度。

第7篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

為加快城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村土地資源有效利用，根據(jù)《市國土房管局關(guān)于印發(fā)市戶籍制度改革轉(zhuǎn)戶居民農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地處置與利用管理實(shí)施辦法（試行）的通知》（渝國土房管發(fā)〔〕157號(hào)）、《市國土房管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾管理實(shí)行地票價(jià)款直撥的通知》（渝國土房管發(fā)〔〕162號(hào)）、《市國土房管局關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地處置工作有關(guān)事宜的通知》（渝國土房管發(fā)〔〕166號(hào)）、《市國土房管局關(guān)于調(diào)整地票價(jià)款分配及撥付標(biāo)準(zhǔn)的通知》（渝國土房管發(fā)〔〕170號(hào)）及相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)縣政府第83次常務(wù)會(huì)議研究，現(xiàn)就我縣戶籍制度改革農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地退出和農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的有關(guān)問題通知如下：

一、戶籍制度改革農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地退出

（一）辦理?xiàng)l件

2010年8月1日后轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民并自愿退出農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地的轉(zhuǎn)戶居民均可辦理。

（二）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

轉(zhuǎn)戶居民自愿退出能復(fù)墾產(chǎn)生地票的宅基地及其附屬設(shè)施用地的，以房地產(chǎn)權(quán)證、集體土地所有權(quán)證為合規(guī)性證明，以證載宅基地面積及其地壩面積為準(zhǔn)，按12萬元/畝預(yù)付價(jià)款；待復(fù)墾驗(yàn)收合格并交易后，按實(shí)際交易面積12萬元/畝結(jié)算地票價(jià)款。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織待轉(zhuǎn)戶居民退出的宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾驗(yàn)收合格并交易后，按實(shí)際交易面積2.1萬元/畝直撥地票價(jià)款。

轉(zhuǎn)戶居民自愿退出暫不能復(fù)墾產(chǎn)生地票的宅基地及其附屬設(shè)施用地的，以房地產(chǎn)權(quán)證、集體土地所有權(quán)證為合規(guī)性證明，以證載宅基地面積為準(zhǔn)，按9.6萬元/畝的收購價(jià)一次性結(jié)清價(jià)款。

（三）辦理程序及支付方式

戶籍制度改革農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地的退出按照下列程序辦理：

1.經(jīng)入戶地公安部門審批辦理整戶轉(zhuǎn)戶手續(xù)的居民，可持下列要件向戶口遷出地鎮(zhèn)（街道）戶改辦提出退地申請(qǐng)。需提交以下資料：

（1）原農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證；

（2）轉(zhuǎn)戶居民家庭戶口簿及家庭成員身份證明材料；

（3）公安機(jī)關(guān)出具的整戶轉(zhuǎn)戶的確認(rèn)通知書；

（4）在城鎮(zhèn)具有下列之一合法穩(wěn)定住所的證明：

①房地產(chǎn)權(quán)證；

②遷入地戶籍管理部門出具的證明材料；

③租賃住房的證明材料。

（5）其他需要提供的材料。

2.各鎮(zhèn)（街道）戶改辦收到申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)戶居民的相關(guān)條件和資格進(jìn)行初審；初審合格的，應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）；初審不合格的，應(yīng)向轉(zhuǎn)戶居民出具書面意見并說明理由。

初審合格的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)組織對(duì)轉(zhuǎn)戶居民家庭人員情況和證載宅基地面積及其地壩面積進(jìn)行清理丈量、登記造冊(cè)。清理丈量過程中應(yīng)組織相鄰關(guān)系人、權(quán)利人根據(jù)宅基地的權(quán)屬對(duì)其地壩四至范圍、面積等內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場指界，附注現(xiàn)場示意圖，簽訂現(xiàn)場指界備忘錄。對(duì)證載宅基地及其地壩的四至范圍、面積與權(quán)屬有分歧的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織組織協(xié)商；協(xié)商不成的，報(bào)請(qǐng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）調(diào)解，并形成書面意見。同時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)戶居民退出的宅基地及其地壩面積能復(fù)墾產(chǎn)生地票或暫不能復(fù)墾產(chǎn)生地票提出書面意見，在所在村民小組（社）張榜公布3日后由轉(zhuǎn)戶居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、縣土地整理儲(chǔ)備中心簽訂自愿退出宅基地及其附屬設(shè)施用地協(xié)議。

各鎮(zhèn)（街道）戶改辦應(yīng)在公示結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)將協(xié)議和其他申請(qǐng)材料報(bào)縣國土房管局審核。

3.縣國土房管局應(yīng)統(tǒng)一登記造冊(cè)管理，并在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)縣人民政府審批。

4.轉(zhuǎn)戶居民按照協(xié)議約定實(shí)際退出宅基地、附屬設(shè)施用地及建（構(gòu)）筑物后，原房地產(chǎn)權(quán)證交縣國土房管局按規(guī)定注銷，縣土地整理儲(chǔ)備中心按相應(yīng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)轉(zhuǎn)戶居民以直撥方式預(yù)付價(jià)款或支付收購價(jià)。

5.縣國土房管局、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織對(duì)轉(zhuǎn)戶居民退出的宅基地及其附屬設(shè)施用地進(jìn)行復(fù)墾，待復(fù)墾驗(yàn)收合格并交易后，按實(shí)際交易面積直撥地票結(jié)算價(jià)款。

二、農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾

（一）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及使用范圍

1.復(fù)墾農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地，其中合法“一戶一宅”或通過繼承、贈(zèng)予和集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部有償流轉(zhuǎn)等合法途徑取得的“一戶多宅”，農(nóng)戶與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)得價(jià)款按照85:15比例分配。農(nóng)戶所得價(jià)款按12萬元/畝、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得價(jià)款按2.1萬元/畝執(zhí)行。

因歷史原因形成的其他“一戶多宅”，按照無主房進(jìn)行復(fù)墾，宅基地所有權(quán)權(quán)利人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得相應(yīng)地票價(jià)款，集體經(jīng)濟(jì)組織按照我縣征地拆遷農(nóng)村房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向原房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)助。

2.復(fù)墾農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地及經(jīng)公示確認(rèn)無具體農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)人用地的，地票平均價(jià)款扣除復(fù)墾項(xiàng)目成本后，剩余價(jià)款全部歸所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。按14.1萬元/畝直撥至有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

3.復(fù)墾鎮(zhèn)（街道）企業(yè)用地的，地票平均價(jià)款扣除復(fù)墾項(xiàng)目成本和給農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)得價(jià)款后，剩余價(jià)款全部歸所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得價(jià)款不低于2.1萬元/畝。按14.1萬元/畝直撥至有關(guān)鎮(zhèn)（街道）企業(yè)用地使用權(quán)人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得價(jià)款主要引導(dǎo)用于農(nóng)村土地整治、農(nóng)村土地整治項(xiàng)目后期管護(hù)利用、農(nóng)民集中居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等新農(nóng)村建設(shè)。

（二）辦理程序及支付方式

年8月1日起，申請(qǐng)地票交易的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目，直撥地票價(jià)款到每個(gè)農(nóng)戶、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和相關(guān)權(quán)利人。為保證地票價(jià)款直撥工作的順利推進(jìn)，各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)逐戶逐宗對(duì)登記涉及的農(nóng)戶和集體經(jīng)濟(jì)組織基本信息、對(duì)應(yīng)的宅基地及其附屬設(shè)施用地面積、身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、通訊地址等建立檔案。

1.丈量。各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)組織3名以上人員（國土房管所必須派1人）對(duì)復(fù)墾范圍內(nèi)的宅基地及其附屬設(shè)施用地進(jìn)行實(shí)地丈量，登記造冊(cè)。丈量過程中應(yīng)組織相鄰關(guān)系人、權(quán)利人根據(jù)宅基地的權(quán)屬對(duì)其附屬設(shè)施用地四至范圍、面積等內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場指界，附注現(xiàn)場示意圖，簽訂現(xiàn)場指界備忘錄。對(duì)附屬設(shè)施用地四至范圍、面積與權(quán)屬有分歧的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織組織協(xié)商；協(xié)商不成的，報(bào)請(qǐng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）調(diào)解，并形成書面意見。

2.公示。在丈量核實(shí)基礎(chǔ)上，計(jì)算出復(fù)墾農(nóng)戶應(yīng)得預(yù)付價(jià)款后，在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）所在地和項(xiàng)目區(qū)較集中的地點(diǎn)張榜公示，公示期限3天，接受群眾監(jiān)督。

3.審批。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）經(jīng)辦人員核實(shí)無誤并公示無異議的，在社、村、國土房管所簽署意見的基礎(chǔ)上，報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）主要領(lǐng)導(dǎo)審批同意后；由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與復(fù)墾農(nóng)戶簽訂宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾協(xié)議，收回原房“兩證”或房地產(chǎn)權(quán)證，交縣土地整理儲(chǔ)備中心，侍復(fù)墾后注消。

4.兌付。經(jīng)農(nóng)戶在領(lǐng)款憑據(jù)上簽字確認(rèn)后，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按12萬元/畝將預(yù)付價(jià)款通過銀行轉(zhuǎn)賬方式兌付到農(nóng)戶銀行賬戶。待復(fù)墾驗(yàn)收合格并交易后，按實(shí)際交易面積12萬元/畝結(jié)算地票價(jià)款。同時(shí)，按照渝國土房管發(fā)〔〕162號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定直撥至有關(guān)農(nóng)戶。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償費(fèi)在項(xiàng)目經(jīng)市國土房管局驗(yàn)收確認(rèn)后，按照渝國土房管發(fā)〔〕162號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定直撥至農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（三）實(shí)施模式

農(nóng)村宅基地及附屬設(shè)施用地復(fù)墾以各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）為主體、縣國土房管部門作業(yè)務(wù)指導(dǎo)的模式實(shí)施；除農(nóng)村宅基地及附屬設(shè)施用地以外的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，由縣土地整理儲(chǔ)備中心直接實(shí)施。縣土地整理儲(chǔ)備中心在全市農(nóng)村土地整治中介中，直接選擇項(xiàng)目的測繪單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、竣工測量單位、招標(biāo)單位和監(jiān)理單位。

（四）工作職責(zé)及資金使用

1.相關(guān)部門工作職責(zé)

縣國土房管部門負(fù)責(zé)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的組織管理工作?？h農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目土壤質(zhì)量的檢測，并出具土壤質(zhì)量檢測報(bào)告。縣財(cái)政、審計(jì)、紀(jì)檢、監(jiān)察等部門應(yīng)對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)虛報(bào)復(fù)墾面積套取地票價(jià)款、克扣農(nóng)戶宅基地及其附屬設(shè)施用地面積或侵占地票價(jià)款的，追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的具體組織實(shí)施工作。

2.農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目工程成本使用

農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目工程成本包括工程施工費(fèi)、前期工作費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、安全配套費(fèi)。工程施工費(fèi)按不高于1.2萬元/畝預(yù)算，包括建（構(gòu)）筑物拆除、土地平整、農(nóng)田水利、田間道路和其他工程建設(shè)費(fèi)；前期工作費(fèi)2200元/畝、竣工驗(yàn)收費(fèi)400元/畝、工程監(jiān)理費(fèi)300元/畝、安全配套費(fèi)100元/畝。

3.農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾實(shí)施資金及結(jié)算方式

縣地產(chǎn)公司通過銀行貸款方式，為全縣農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾提供資金保障。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）實(shí)施宅基地復(fù)墾項(xiàng)目所需資金，通過向縣地產(chǎn)公司借款的方式實(shí)施，具體核算方式按財(cái)務(wù)核算相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）實(shí)施宅基地復(fù)墾項(xiàng)目獲得《市建設(shè)用地整理合格證》后，縣土地整理儲(chǔ)備中心對(duì)各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）實(shí)施項(xiàng)目發(fā)生的工程施工費(fèi)、前期工作費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、安全配套費(fèi)，按項(xiàng)目備案實(shí)施方案預(yù)算金額結(jié)算；對(duì)復(fù)墾農(nóng)戶的9.6萬元/畝預(yù)付價(jià)款按銀行提供的農(nóng)戶銀行賬戶收入憑據(jù)證明據(jù)實(shí)結(jié)算。

第8篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

一、農(nóng)村土地綜合整治的必要性

（一）土地綜合整治直接增加耕地面積，確保糧食安全

我國人口是世界上人口最多的國家?！懊褚允碁樘臁保Ｕ衔覈?3多億人口吃糧問題是我國頭等大事，是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。以目前的農(nóng)業(yè)科技水平，糧食產(chǎn)量不能大幅度地提高，要保障糧食生產(chǎn)量就要使耕地不減少。土地整治，不僅能夠增加耕地面積，而且還能夠提高農(nóng)用地利用率及農(nóng)用地質(zhì)量，是農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收的一個(gè)好辦法。

（二）土地綜合整治可提供所需的建設(shè)用地指標(biāo)，減少對(duì)耕地的占用。

菏澤土地利用率為98.74%，農(nóng)用地占土地總面積的79.3%，建設(shè)用地占土地總面積的19.44%，未利用地占土地總面積的1.26%。由此可見，菏澤土地資源廣度開發(fā)的潛力很小。但是，經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)，城市建設(shè)需要大量建設(shè)用地。如何滿足當(dāng)前及今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)建設(shè)用地的需要呢？唯一行之有效的方法就是農(nóng)村土地整治。通過對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的整理及農(nóng)用地的復(fù)墾，把節(jié)省下來的用地指標(biāo)用于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，城市城區(qū)的擴(kuò)展，大型商貿(mào)物流用地，重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目用地就能實(shí)現(xiàn)?？梢哉f，農(nóng)村土地整治解決了當(dāng)前保護(hù)耕地與建設(shè)占用耕地的矛盾，實(shí)現(xiàn)了“雙贏”目標(biāo)。

（三）土地綜合整治為新農(nóng)村建設(shè)及城市建設(shè)提供資金支持。

資金是三大生產(chǎn)要素之一，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，除了國家政策外，資金的投入必不可少。新農(nóng)村建設(shè)及城市建設(shè)需要大量資金，其中主要來源在于土地出讓金。菏澤市有關(guān)文件規(guī)定，通過農(nóng)村土地整理提供的建設(shè)用地指標(biāo)，用于“商業(yè)、旅游、娛樂、商品房開發(fā)”四類用地的土地收入，60%用于新農(nóng)村建設(shè)，40%用于城市建設(shè)。這樣城鄉(xiāng)建設(shè)就有了重要的物質(zhì)保障。

二、農(nóng)村土地綜合整治的內(nèi)容及現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村土地整治的主要內(nèi)容

1、農(nóng)村建設(shè)用地的整理，它包括村莊改造，鄉(xiāng)村工礦企業(yè)破壞土地和廢棄農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的整治復(fù)墾，平墳復(fù)田等。其中村莊改造是近期土地整理的重點(diǎn)，菏澤屬平原地區(qū)，農(nóng)村宅基地面積過大，村內(nèi)廢旱坑、廢路基、廢宅基和空隙地很多，而且有大量的“空心村”，具備節(jié)地還田的條件。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，是農(nóng)村土地綜合整治的重點(diǎn)工作。它按照經(jīng)濟(jì)上可行和農(nóng)民可以接受的原則，以“空心村”改造和遷村并點(diǎn)為主要方式標(biāo)作為城市建設(shè)用地新增規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃指標(biāo)預(yù)先下達(dá)，歸還期限一般不超過3年。其次是磚瓦窯占地的整理，在一些縣區(qū)，燒磚制瓦挖廢，壓占耕地十分嚴(yán)重，亟待整理。

2、農(nóng)田的整理，它包括地塊合并，農(nóng)田平整，明渠改暗渠，破地改梯田以及水沖砂壓農(nóng)田的復(fù)墾等，通過這些整理措施可顯著增加耕地的有效利用面積，提高土地生產(chǎn)率。

（二）農(nóng)村土地整治現(xiàn)狀。

經(jīng)調(diào)查，菏澤市農(nóng)業(yè)736.8萬人，耕地總面積987.8萬畝，共有162個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，5568個(gè)行政村（12795個(gè)自然村），村莊內(nèi)閑置宅基地超過20%的“空閑村”有4000個(gè)，占全部自然村總數(shù)的20%以上。全市農(nóng)村居民點(diǎn)占地約200萬畝，占全市耕地總面積的21.3%，居民點(diǎn)人均占地200平方米，全市200人以下的自然村有1741個(gè)，占自然村總數(shù)的12.9%；500人以下的自然村有6796個(gè)，占50.4%。大部分村莊布局零星散亂，宅基地嚴(yán)重超標(biāo)，且人均占地不均，造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。按照《山東省村莊建設(shè)規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則》所規(guī)定的“平原地區(qū)城郊居民點(diǎn)人均建設(shè)用地面積不得大于90平方米，其他居民點(diǎn)人均不得大于100平方米”的標(biāo)準(zhǔn)測算，通過農(nóng)村建設(shè)用地整理，我市可以增加農(nóng)用地110萬畝，增加耕地100萬畝。截止2010年度，省政府已經(jīng)批復(fù)我市三批增減掛鉤指標(biāo)共1698.06公頃（25470.9畝）。今年上半年我市又上報(bào)增減掛鉤指標(biāo)1037.9554公頃（15569.33畝），等待省政府審批。目前，菏澤市共使用掛鉤指標(biāo)436.8878公頃（6553畝），安排了舜亦新能源、山東步長制藥、華潤電力（菏澤）電廠等26個(gè)投資超過億元的工業(yè)項(xiàng)目，7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，4個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，1個(gè)其他項(xiàng)目。近年來，通過土地綜合整治，共復(fù)墾出耕地3000多畝，年增產(chǎn)值超過160萬元。

三、存在的主要問題及其對(duì)策

菏澤市農(nóng)村土地綜合整治工作抓得緊，初見成效，但也存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）小農(nóng)思想嚴(yán)重，沒有大局意識(shí)。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和農(nóng)村干部對(duì)農(nóng)村土地綜合整治工作從自身利益出發(fā)，把國家利益、整體利益放在一邊；有的對(duì)政策理解不透，認(rèn)識(shí)不到位，不重視這項(xiàng)工作，積極性不高，干工作得過且過。這些在一定程度上影響了工作的順利開展。思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，對(duì)此我們一定要加強(qiáng)宣傳工作，提升廣大干部和群眾的認(rèn)識(shí)，把思想統(tǒng)一在為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)做貢獻(xiàn)上來，廣泛宣傳，提高廣大農(nóng)村干部群眾對(duì)其重要性的認(rèn)識(shí)，要讓群眾真切地感受到土地綜合整治帶來的新變化和實(shí)惠，為土地整治工作快速開展打下堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。

（二）房屋拆遷安置補(bǔ)償難度大。菏澤農(nóng)村八十年代建房最多，目前普遍老化，應(yīng)該拆舊蓋新，但是拆遷補(bǔ)償關(guān)系老百姓的切身利益，有少數(shù)人借機(jī)漫天要價(jià)；有的認(rèn)為拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，不愿意拆遷；也有的群眾一時(shí)難以適應(yīng)，今天同意拆遷，第二就反悔了；有的認(rèn)為新農(nóng)村規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)離自己的田地路程遠(yuǎn)，收種莊稼不方便，不愿搬遷。這些嚴(yán)重阻礙了工作的推進(jìn)。對(duì)此，我們應(yīng)按照先易后難的原則穩(wěn)步推進(jìn)，拆遷協(xié)議簽訂之后，再行拆遷；簽訂一個(gè)村，復(fù)墾一個(gè)村，不能一刀切。首先從“空心村”廢棄的工礦用地、堆場用地、廢棄的基礎(chǔ)設(shè)施，公共事業(yè)用地入手，這幾類用地拆遷整理工作難度小，社會(huì)認(rèn)可度高，可行性強(qiáng)，然后再整莊拆遷。

（三）資金缺口大，投入資金難于滿足實(shí)際需要

第9篇：農(nóng)村土地占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：英國經(jīng)驗(yàn)；產(chǎn)權(quán)制度；農(nóng)地流轉(zhuǎn)；征地補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：F301.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A文章編號(hào)：1001-4942（2013）03-0146-04

伴隨著英國資本主義經(jīng)濟(jì)制度的建立及工業(yè)革命的完成，英國的土地制度也經(jīng)歷了一個(gè)不斷改革和完善的過程，目前已經(jīng)形成了包括產(chǎn)權(quán)制度、登記制度、征地制度、補(bǔ)償制度、收益分配制度等合理有效的制度體系。英國的土地制度使土地能夠充分實(shí)現(xiàn)其資本價(jià)值和作用，對(duì)市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了動(dòng)力源泉，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在要求快速轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，積極完善市場機(jī)制及大力改革經(jīng)濟(jì)體制和相關(guān)制度的關(guān)鍵時(shí)期，急切要求對(duì)存在諸多問題的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行改革和完善。總結(jié)英國土地制度的經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)比分析我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的產(chǎn)權(quán)界定、補(bǔ)償支付、收益分配三方面的問題，對(duì)于我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的建設(shè)具有重要意義。

1 英國土地制度及其流轉(zhuǎn)

1.1 土地產(chǎn)權(quán)制度

英國的土地產(chǎn)權(quán)制度大約可以追溯到1 000年以前。在中世紀(jì)時(shí)期，英國實(shí)行的是敞田制，其土地產(chǎn)權(quán)具有公權(quán)力的特點(diǎn)。到中世紀(jì)晚期，敞田制的弊病逐漸暴露出來，在向資本主義生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變過程中通過“圈地運(yùn)動(dòng)”建立了大農(nóng)場制。

英國現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度建立的基礎(chǔ)是1925年頒布的《財(cái)產(chǎn)法》。英國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)制度實(shí)施的是所有權(quán)與使用權(quán)分離的模式，按照財(cái)產(chǎn)法的規(guī)定[1]，擁有土地使用權(quán)者被稱為土地持有人或租借人，土地持有人所保有土地的權(quán)利總和，被稱作地產(chǎn)權(quán)，包括土地的使用權(quán)、發(fā)展權(quán)、維護(hù)權(quán)和處分權(quán)。 地產(chǎn)權(quán)分為自由保有權(quán)和租借保有權(quán)。自由保有權(quán)即為土地持有人長期所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎(chǔ)來確定，如，在他人土地上居住或使用滿12年，該土地就視為使用者保有； 租借地產(chǎn)權(quán)是一種具有期限的地產(chǎn)權(quán)，一般期限為125、40、20、10年等。大部分租借地產(chǎn)權(quán)依協(xié)議產(chǎn)生，按照租賃協(xié)議或合同來確定土地權(quán)益和內(nèi)容，在租賃期內(nèi)不能任意改變。

1.2 強(qiáng)制征地制度

英國針對(duì)城市發(fā)展過程中地價(jià)高昂、地產(chǎn)權(quán)分散等問題，在1942年出臺(tái)了厄斯瓦特（Uthwatt）報(bào)告，由政府向現(xiàn)有的土地業(yè)主支付補(bǔ)償金額后統(tǒng)一征用土地的開發(fā)權(quán)，補(bǔ)償金額由政府制訂，即所謂的“發(fā)展權(quán)國有化”[2]。政府為公益事業(yè)需使用私人土地時(shí)，由征地機(jī)關(guān)和當(dāng)事人以協(xié)商購買的方式獲得土地。若當(dāng)事人（指被征土地原所有者、占有者、使用者等相關(guān)利益者）不愿出售，征地機(jī)關(guān)將動(dòng)用征地權(quán)“強(qiáng)制”征收土地，強(qiáng)制征購的法律依據(jù)是《 強(qiáng)制購買令》。

1947年《土地規(guī)劃法》規(guī)定，私有土地所有人或其他任何人如想變更土地的使用類別，在實(shí)行開發(fā)建設(shè)之前，必須向政府購買發(fā)展權(quán)[3]。英國的土地發(fā)展權(quán)具有公權(quán)力的特性，這與我國土地公有性質(zhì)相似，基于發(fā)展權(quán)之上的土地流轉(zhuǎn)制度設(shè)計(jì)，值得我們借鑒以完善我國土地流轉(zhuǎn)制度。

1.3 征地補(bǔ)償制度

英國對(duì)征地補(bǔ)償有詳盡的規(guī)定，包括補(bǔ)償原則、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍、補(bǔ)償爭議處理等。

1.3.1 補(bǔ)償原則 強(qiáng)制征用補(bǔ)償以當(dāng)事人在公開土地市場交易能夠獲得的價(jià)格為基礎(chǔ)， 補(bǔ)償以相等為原則， 損害以恢復(fù)原狀為原則[4]。

1.3.2 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍 強(qiáng)制征地補(bǔ)償由征地機(jī)關(guān)支付，補(bǔ)償范圍包括：土地的價(jià)值、契約中止和損害傾向補(bǔ)償、干擾補(bǔ)償、費(fèi)用補(bǔ)償。土地的價(jià)值是對(duì)土地（包括構(gòu)筑物和附著物）的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為土地的市場價(jià)值，即以被征用土地的所有者在公開土地市場上能得到的售價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，其計(jì)算以土地原用途為基礎(chǔ)，適當(dāng)考慮其近期潛在用途，即征地項(xiàng)目提出前已被或可能被許可的土地開發(fā)用途[5]。契約中止和損害傾向補(bǔ)償是針對(duì)被征土地所有人因土地被征而使所有的其他土地受到損害的賠償，其標(biāo)準(zhǔn)是土地在市場上的貶值部分；對(duì)于因部分征收而導(dǎo)致剩余土地的改良或升值，補(bǔ)償將扣除所增加的價(jià)值。干擾補(bǔ)償指征地執(zhí)行過程中對(duì)當(dāng)事人造成損失和補(bǔ)償，如作物損失、被迫出售的資產(chǎn)、遷移費(fèi)以及重新確權(quán)時(shí)的測量和產(chǎn)權(quán)登記的花費(fèi)等。費(fèi)用補(bǔ)償指征地前期準(zhǔn)備和談判階段發(fā)生的測量以及法律服務(wù)費(fèi)用等。

1.3.3 補(bǔ)償爭議處理 如果對(duì)征地本身存有異議，需要在征地令批準(zhǔn)前舉行聽證會(huì)，而在征地令批準(zhǔn)后則可以訴諸法院裁決。土地產(chǎn)權(quán)人對(duì)補(bǔ)償數(shù)額有爭議，可以申請(qǐng)土地仲裁庭進(jìn)行裁決。 土地仲裁庭既不屬于法院，也不屬于行政系統(tǒng)，組織上與行政機(jī)關(guān)聯(lián)系，活動(dòng)上保持獨(dú)立性[4]。

1.4 收益分配制度

1.4.1 改善金制度 當(dāng)征購?fù)恋赜糜诮ㄔO(shè)后使一些人得益，應(yīng)該向得益者收取費(fèi)用以示公正，這部分費(fèi)用就稱為改善金。因此，所有的房地產(chǎn)所有者都需支付一種定期的改善稅，地方當(dāng)局定期對(duì)純地產(chǎn)（不包括建筑）進(jìn)行估價(jià)，如果地產(chǎn)增值，則按增值的75%征收。

1.4.2 規(guī)劃收益 規(guī)劃得益（planning gain）是由于土地發(fā)展權(quán)國有，地方規(guī)劃部門在授予規(guī)劃許可時(shí)，從規(guī)劃申請(qǐng)人（通常是開發(fā)商）身上尋求的規(guī)劃條款中規(guī)定義務(wù)以外的利益，規(guī)劃申請(qǐng)人付出這一利益的方式可以是實(shí)物的、現(xiàn)金的（支付），或是某種權(quán)益[6]。具體途徑有：（1）修建道路、供水排水等基礎(chǔ)設(shè)施；（2）提供公園、綠地、游憩、娛樂、體育運(yùn)動(dòng)用地，建設(shè)體育運(yùn)動(dòng)場館、文化場館、社區(qū)活動(dòng)站等社會(huì)公共設(shè)施；（3）從居住用地中遷出工廠；（4）修復(fù)有歷史價(jià)值的名勝古跡；（5）按規(guī)劃意圖滿足城市景觀方面的特殊設(shè)計(jì)要求[7]。

2 我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的問題

目前我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容有所有權(quán)流轉(zhuǎn)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)，所有權(quán)流轉(zhuǎn)即地方政府通過征用的方式將農(nóng)地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)。本文僅對(duì)這種所有權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題進(jìn)行分析。

2.1 農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體不明

《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的”。對(duì)于“集體所有”的模糊規(guī)定導(dǎo)致在現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排下，“誰”是土地真正的所有者并不明晰。首先，“集體所有制”最基本的特征是每一個(gè)集體成員的“退出權(quán)”被剝奪。農(nóng)民作為集體組織的成員，平等地?fù)碛袑?duì)集體土地“人人有份”的成員權(quán)，但在離開所在集體組織時(shí)，誰也無法拿走任何一份集體財(cái)產(chǎn)。這種集體產(chǎn)權(quán)使得集體與農(nóng)民在權(quán)益關(guān)系上顯得很模糊，形成“人人有權(quán)，人人無權(quán)”的尷尬局面。其次，現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬集體所有，但這個(gè)“集體”實(shí)際上包含鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體、村集體和組集體三重含義。

2.2 征地補(bǔ)償不合理

2.2.1 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低 《土地管理法》規(guī)定：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)支付不足以保障被征地農(nóng)民原有生活水平，可適當(dāng)提高，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過平均年產(chǎn)值的30倍。由此可以看出我國征地補(bǔ)償費(fèi)的多少與土地的年產(chǎn)值直接相關(guān)，土地年產(chǎn)值受自然條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大。合理的土地價(jià)格受其所處的地理位置、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況、土地本身的屬性等因素的影響，所以以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)是不合理的。

2.2.2 補(bǔ)償范圍過窄 我國耕地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容包括三項(xiàng)： 土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償。參照英國的征地補(bǔ)償內(nèi)容，可以看出我國征地補(bǔ)償內(nèi)容過窄，并不能包括所有因征地帶給農(nóng)民的損失。雖然《土地管理法》規(guī)定征地補(bǔ)償以不降低被征地農(nóng)戶原有生活水平為原則，但以這樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)民實(shí)施補(bǔ)償，在現(xiàn)有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下很難保障失地農(nóng)民的生活水平不會(huì)由此而降低。

2.3 收益分配不合理

征用土地收益被分為四部分：第一部分是中央和省收取的各項(xiàng)稅費(fèi)，主要有農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)資金、耕地開墾費(fèi)、建設(shè)用地有償使用費(fèi)、用途變更費(fèi)和征地管理費(fèi)；第二部分是市、縣財(cái)政部門征收的稅費(fèi)，主要有耕地占用稅、建設(shè)用地有償使用費(fèi)；第三部分是鎮(zhèn)村組集體經(jīng)濟(jì)組織收取的各種稅費(fèi)，主要有基本農(nóng)田建設(shè)資金和土地補(bǔ)償費(fèi)；第四部分是失地農(nóng)民的補(bǔ)償，主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等。土地收益分配集中于市縣級(jí)人民政府，以四川省為例，2007 年四川省土地使用權(quán)出讓金占地方財(cái)政比重為 67%，中央和省收取的各種稅費(fèi)占總額的21.4%[8]。再以江蘇省昆山市、安徽省桐城市和四川省成都市新都區(qū)為例，上述三地工業(yè)用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費(fèi)用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山 92.7%、桐城81.3%、新都89.3%，歸中央和省級(jí)人民政府支配使用的比例不到 20%； 在商業(yè)、商品住宅、旅游和娛樂等經(jīng)營性用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費(fèi)用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山98.1%、桐城95.4%、新都91.2%，歸中央和省級(jí)人民政府支配使用的比例不到 10%[9]。

3 借鑒英國經(jīng)驗(yàn)完善我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度

3.1 重設(shè)我國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)體系

產(chǎn)權(quán)制度是土地市場交易的基礎(chǔ)。英國土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)土地所有者、保有者等產(chǎn)權(quán)主體有明確規(guī)定，使任何一塊土地的產(chǎn)權(quán)主體都非常明確。我國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的集體所有使產(chǎn)權(quán)主體不明晰，借鑒英國產(chǎn)權(quán)制度重設(shè)我國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度體系，可以采取以下措施。

3.1.1 農(nóng)地所有權(quán)收歸國有 我國農(nóng)地的所有權(quán)歸集體所有，現(xiàn)實(shí)中的集體又存在多個(gè)層次，將農(nóng)地所有權(quán)收歸國有不但可以解決所有權(quán)主體多重的問題，同時(shí)可避免將土地所有權(quán)私有化而引起的社會(huì)動(dòng)蕩，因?yàn)檫@種所有權(quán)性質(zhì)與我國社會(huì)主義性質(zhì)相符。

3.1.2 明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)益主體 英國的地產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)益產(chǎn)權(quán)，是附著于土地的各種權(quán)益，包括使用權(quán)、占用權(quán)、發(fā)展權(quán)、維護(hù)權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)。各種權(quán)益相互分離能夠充分體現(xiàn)土地價(jià)值，促進(jìn)土地市場交易的蓬勃發(fā)展。我國農(nóng)地權(quán)益中農(nóng)民只具有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，其發(fā)展權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)被剝奪。借鑒英國經(jīng)驗(yàn)可將我國農(nóng)地發(fā)展權(quán)也收歸國有，但前提條件是國家應(yīng)該采取有效途徑將發(fā)展權(quán)權(quán)益回饋社會(huì)，而不是成為政府部門謀取部門利益的手段。土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)應(yīng)該賦予農(nóng)民個(gè)體所有，并依法對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，嚴(yán)格查處侵犯農(nóng)民土地權(quán)益的行為。

3.2 完善征地補(bǔ)償制度

3.2.1 完善土地征用補(bǔ)償立法， 規(guī)范土地征用行為 現(xiàn)階段農(nóng)民征地補(bǔ)償成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，主要因我國的相關(guān)立法滯后，對(duì)土地征用中出現(xiàn)的新問題法律沒能與時(shí)俱進(jìn)地提出具有可操作性的具體措施，沒有成為解決土地征用問題的準(zhǔn)繩和依據(jù)。因此， 要完善土地征用補(bǔ)償立法。我國于2011年頒布實(shí)施了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但關(guān)于農(nóng)村土地的征收及拆遷補(bǔ)償還沒出臺(tái)新的法律法規(guī)，還是依據(jù)原有的《土地管理法》進(jìn)行調(diào)整。我國應(yīng)在憲法相關(guān)規(guī)定的指導(dǎo)下制定系統(tǒng)的土地征用補(bǔ)償法，使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更明確、補(bǔ)償形式更合理， 更能防止出現(xiàn)漏洞或沖突。

必須規(guī)范土地征用補(bǔ)償程序，建立起土地價(jià)格評(píng)估制度、征地補(bǔ)償方案聽證和審批制度、征地補(bǔ)償民主決策制度、征地補(bǔ)償爭議司法救濟(jì)制度等程序制度，賦予被征地農(nóng)民參與權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)， 以便使公民的合法權(quán)益得到更加充分的保護(hù)。

3.2.2 遵循市場原則， 合理制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目 應(yīng)該采用市場價(jià)格或以市場價(jià)格為基礎(chǔ)，合理確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)可以借鑒英國關(guān)于土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t即補(bǔ)償以相等為原則、損害以恢復(fù)原狀為原則，補(bǔ)償由于征地帶給農(nóng)民的所有損失。補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)該包括：土地價(jià)值補(bǔ)償、地上附著物及農(nóng)作物補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及其他損失補(bǔ)償費(fèi)（如遷徙費(fèi)用、誤工費(fèi)用、征地引起的其他地產(chǎn)損失補(bǔ)償以及相關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償），使征地補(bǔ)償內(nèi)容能夠充分體現(xiàn)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的原則。

3.2.3 建立土地評(píng)估和仲裁機(jī)制 按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律確定征地補(bǔ)償是中國現(xiàn)階段征地補(bǔ)償制度改革的方向[10]。隨著市場機(jī)制的引入和補(bǔ)償范圍的擴(kuò)大，迫切需要建立一套完善的評(píng)估體系能夠?qū)ν恋氐氖袌鰞r(jià)值以及征地中產(chǎn)生的各種損失進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。建議引入市場機(jī)制，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)值做出評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇由被征地農(nóng)民和征地機(jī)構(gòu)協(xié)商，或采用隨機(jī)抽取方式選出具有權(quán)威資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)。在征地過程中政府兼具了受益者和仲裁者雙重身份，這容易導(dǎo)致政府利用公共權(quán)力尋租，嚴(yán)重?fù)p害被征地農(nóng)戶權(quán)益，建議在人民法院成立獨(dú)立的土地司法仲裁機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)和裁決征地過程中的各種爭議和糾紛。

3.3 理順和統(tǒng)一收益分配關(guān)系

針對(duì)土地收益分配集中于市縣級(jí)人民政府的弊端，應(yīng)當(dāng)改革現(xiàn)行土地征收收益分配制度，適當(dāng)增加中央土地收益分配比例，使土地使用權(quán)出讓金向中央集中。一是可以均衡地區(qū)財(cái)力差異； 二是可弱化地方政府收益動(dòng)機(jī)，減少其土地出讓中的短期行為和對(duì)土地財(cái)政的依賴； 三是有利于加強(qiáng)中央的宏觀調(diào)控能力[11]。

土地收益也應(yīng)該在國家、集體和農(nóng)民之間合理分配，可以采取以下方式來確定三者的分配關(guān)系[5]：首先依據(jù)投資收益原則剝離出國家因投資應(yīng)獲得的份額；其次評(píng)估出土地發(fā)展價(jià)格，在農(nóng)民和集體之間進(jìn)行合理分配；最后，剝離出土地發(fā)展價(jià)格剩余的部分即為農(nóng)地價(jià)格，農(nóng)地價(jià)格根據(jù)地租理論分為絕對(duì)地租價(jià)格和級(jí)差地租價(jià)格，根據(jù)誰投資誰收益的原則，分析產(chǎn)生地租的不同因素與國家、集體、農(nóng)民三者之間的關(guān)系，確定土地價(jià)格在三者之間的分配比例。

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