商業(yè)用地評(píng)估方法精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；價(jià)格形成；評(píng)估方法

0 引言

隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)之間買賣日趨增多，由于房地產(chǎn)牽扯到太多利益群體，房地產(chǎn)的價(jià)格越來(lái)越受到人們的普遍關(guān)注。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估是非常必要的，有利于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述

1.1 房地產(chǎn)的特點(diǎn)

不可移動(dòng)性、耐用（耗）性、異質(zhì)性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價(jià)值性、供給有限性、投資與消費(fèi)雙重性等、均為房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

1.2 房地產(chǎn)的類型

土地有農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之分，因此房地產(chǎn)也有在農(nóng)村和城鎮(zhèn)之分。農(nóng)村土地只有建設(shè)用地和耕地之分，房地產(chǎn)存在于建設(shè)用地上。城鎮(zhèn)土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產(chǎn)；2、商業(yè)類房地產(chǎn)；3、休閑類房地產(chǎn)；4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)；5、工業(yè)類房地產(chǎn)。

1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成。其中土地價(jià)格分“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)和舊城區(qū)改造地價(jià)，建筑物價(jià)格分為建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產(chǎn)價(jià)格的整體宏觀因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區(qū)域因素

區(qū)域因素指一個(gè)地區(qū)不同功能上區(qū)分地價(jià)的因素。一般來(lái)講，無(wú)論是住宅區(qū)，還是商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，地段越好，價(jià)格越高。

1.4.3 個(gè)別因素

個(gè)別因素較為細(xì)致，指不同地塊之間的微小差異。如通風(fēng)，日照，交通的方便程度等。

2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法有很多種，可以分為傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法。傳統(tǒng)評(píng)估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。新興評(píng)估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價(jià)格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評(píng)估法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等也會(huì)做簡(jiǎn)要的介紹。

2.1 傳統(tǒng)評(píng)估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期純收益，選用適合的折現(xiàn)率，折算為現(xiàn)值，再將各期純收益的現(xiàn)值累計(jì)，累計(jì)之和即為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

2.1.3 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法又稱交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價(jià)比較法。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生的房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較，再加以修正來(lái)確定估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

2.1.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱剩余法，倒算法。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開(kāi)發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤(rùn)，所得剩余額作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

2.2 新興評(píng)估方法

2.2.1 特征價(jià)格法

特征價(jià)格法也被稱為效用法或價(jià)格法。此方法是將不同房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)施分解并將房地產(chǎn)特征固定不變，從而將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的特征因素分離開(kāi)來(lái)，剩下的部分就是受供需關(guān)系決定的房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

特征價(jià)格法取樣較為容易，模型的經(jīng)濟(jì)意義更為直觀，該方法也被學(xué)術(shù)界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統(tǒng)評(píng)估方法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候都無(wú)法避免不確定因素的干擾，并且房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中無(wú)法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問(wèn)題提供了一個(gè)可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)有K種類型，而且從反映房地產(chǎn)物理、經(jīng)濟(jì)特征的各種因素中確定了m個(gè)主導(dǎo)性因素及其指標(biāo)。當(dāng)需要確定待估房地產(chǎn)X歸屬于以上K種類似房地產(chǎn)的何種類型時(shí)，根據(jù)判別規(guī)則，找出X來(lái)自K類型中某i類的后驗(yàn)概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達(dá)到最大值的那一類型的類似房地產(chǎn)中，這樣就得到了評(píng)估結(jié)果。

政策性評(píng)估方法是政府制定的，適用于規(guī)定的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍的房地產(chǎn)估價(jià)方法。

3 傳統(tǒng)評(píng)估方法與新興評(píng)估方法評(píng)價(jià)和比較

3.1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法評(píng)價(jià)

3.1.1 傳統(tǒng)評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)

的來(lái)說(shuō)，成本法，收益法，市場(chǎng)比較法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)踐中得到了廣泛的應(yīng)用。不同的方法應(yīng)用的地方也不一樣，針對(duì)這四類傳統(tǒng)評(píng)估方法的特點(diǎn)，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評(píng)估的新建筑物評(píng)估，以及市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評(píng)估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)的估價(jià)；市場(chǎng)比較法最適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，而特殊用途的房地產(chǎn)由于缺乏交易實(shí)例則不適用市場(chǎng)比較法；假設(shè)開(kāi)發(fā)法最適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，具體來(lái)說(shuō)包括將生地開(kāi)發(fā)為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產(chǎn)租售。針對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇合適的評(píng)估方法，有利于評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.1.2 傳統(tǒng)評(píng)估方法的缺點(diǎn)

雖然傳統(tǒng)評(píng)估方法應(yīng)用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：（1）傳統(tǒng)評(píng)估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統(tǒng)評(píng)估方法都要求房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟。這一要求本身就是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的否認(rèn)。（3）傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)樣本容量都有嚴(yán)格的要求。

因此，在x擇使用傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)待估房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，針對(duì)待估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，首先要選擇適合的方法，另外一個(gè)非常重要的問(wèn)題就是要盡量規(guī)避所選方法的局限性，若實(shí)在無(wú)法規(guī)避，也要盡量降低這些局限性所帶來(lái)的影響，保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

3.2 新興房地產(chǎn)評(píng)估方法的評(píng)價(jià)

3.2.1 新興評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)

相比于傳統(tǒng)方法，新興評(píng)估方法可以克服傳統(tǒng)評(píng)估方法的諸多局限性，更好的體現(xiàn)定量性。特征價(jià)格法將影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種屬性，進(jìn)行了特征化，用各種不同的特征值來(lái)代表這些屬性，利用函數(shù)模型，再結(jié)合統(tǒng)計(jì)知識(shí)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)知識(shí)，更好地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行量化；模糊邏輯法也是如此，對(duì)于傳統(tǒng)方法無(wú)法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團(tuán)隊(duì)測(cè)評(píng)的方法來(lái)降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統(tǒng)計(jì)、數(shù)理、計(jì)量的知識(shí)，將這些因素量化成某個(gè)變量；每個(gè)神經(jīng)元都是一個(gè)變量，通過(guò)比較實(shí)例與待估對(duì)象，進(jìn)而進(jìn)行量化。新興評(píng)估方法是隨著社會(huì)的發(fā)展逐漸形成的，其理論基礎(chǔ)也還需要在實(shí)踐中慢慢證實(shí)，因而其普遍性沒(méi)有像傳統(tǒng)評(píng)估方法那樣強(qiáng)，不過(guò)可以相信在未來(lái)，新興房地產(chǎn)評(píng)估方法一定會(huì)被大多數(shù)人所接受，成為主流的評(píng)估方法。

3.2.2 新興評(píng)估方法的缺點(diǎn)

雖然新興評(píng)估方法解決了許多傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足之處，但不可否認(rèn)的是其自身也存在著一定的局限性。如在現(xiàn)實(shí)生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評(píng)估方法的不足之處。

4 結(jié)論

總結(jié)傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法后，可以發(fā)現(xiàn)，任何一種評(píng)估方法都有一定的前提條件，為特定的市場(chǎng)或環(huán)境所服務(wù)。當(dāng)這些前提發(fā)生改變后，評(píng)估方法的效力和精準(zhǔn)性也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果，無(wú)法得到待估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。本文論述了傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法及其比較，可以發(fā)現(xiàn)新興評(píng)估方法較為科學(xué)。一方面，新興評(píng)估方法是在傳統(tǒng)評(píng)估方法的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的，解決了傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足之處，但另一方面，新興評(píng)估方法的發(fā)展并不是對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法的摒棄，像我國(guó)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟的情況下，傳統(tǒng)評(píng)估方法依舊占據(jù)著重要的地位，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展成熟，數(shù)據(jù)獲取相對(duì)容易后，新興評(píng)估方法的優(yōu)勢(shì)才可以展現(xiàn)出來(lái)，其重要性才會(huì)凸顯。

參考文獻(xiàn)

第2篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：土地 出讓指導(dǎo)價(jià) 評(píng)估

一、研究背景

寧波市本級(jí)土地出讓權(quán)限下放后，為保證寧波市原有地價(jià)體系的持續(xù)穩(wěn)定和土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要建立一套以土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為主要內(nèi)容的地價(jià)綜合監(jiān)管體系。為了完善這套體系，寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確測(cè)定就顯得尤為重要。相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)，土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)是基準(zhǔn)地價(jià)具體區(qū)域的細(xì)化，能更清楚地顯示城市地價(jià)水平空間的區(qū)域差異，有利于土地出讓的精細(xì)化管理。作為一項(xiàng)新的研究?jī)?nèi)容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定方法，對(duì)于處在健康有序發(fā)展階段的土地市場(chǎng)有著深遠(yuǎn)的意義。

二、土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的內(nèi)涵

土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)是指某一時(shí)段、某一區(qū)域、某一用途類型的土地，在設(shè)定的基準(zhǔn)條件下的土地出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的合理下限。土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該按照不同用途、不同區(qū)域、不同規(guī)劃條件等測(cè)算確定，并定期公布實(shí)施。

以寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定為例，基準(zhǔn)期日為2013年7月1日，實(shí)施范圍包括寧波市本級(jí)的海曙、江東、江北圈內(nèi)、高新區(qū)、東部新城和東錢湖度假區(qū)，土地用途分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區(qū)包括風(fēng)景名勝設(shè)施用地）。具體設(shè)定的基準(zhǔn)條件見(jiàn)表1所示。

三、土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定的原則

土地價(jià)格作為土地市場(chǎng)中最重要的杠桿，在優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、保證國(guó)有資產(chǎn)不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定做到客觀、科學(xué)、合理，在土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定過(guò)程中必須遵循如下原則。

（一）供需原則

供需原則是指在完全自由的市場(chǎng)中，穩(wěn)定的商品價(jià)格通常在供給與需求的均衡點(diǎn)形成。這一原則對(duì)土地市場(chǎng)同樣適用，即土地價(jià)值通常隨供給的變動(dòng)而變動(dòng)。如果某一用途土地的供給數(shù)量與需求相比變多了，均衡價(jià)值會(huì)下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對(duì)于需求變少，土地均衡價(jià)值會(huì)提高。

供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價(jià)格可能的變化趨勢(shì)，對(duì)于土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格的確定非常重要。而我國(guó)城市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)上能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。

（二）替代原則

替代原則是指在同一商品市場(chǎng)中，在商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者所吸引的需求會(huì)最大。土地價(jià)格同樣也遵循替代規(guī)律，即某一地塊的價(jià)格受同一區(qū)域其他具有相同實(shí)用價(jià)值的地塊的價(jià)格所決定的。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能性的地塊會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格趨于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移動(dòng)性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強(qiáng)調(diào)的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。

（三）變動(dòng)原則

一般商品的價(jià)格是隨價(jià)格構(gòu)成因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的，土地價(jià)格也有相同的情形。各種地價(jià)形成因素處于經(jīng)常變動(dòng)之中，土地價(jià)格也在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成。

社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政和環(huán)境因素總是處于時(shí)刻變化之中，使得土地市場(chǎng)上的各種因素，如一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素也在變動(dòng)，進(jìn)而改變不動(dòng)產(chǎn)的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個(gè)別條件及有效需求，最終影響土地價(jià)值。

（四）預(yù)期收益原則

預(yù)期收益原則認(rèn)為，土地價(jià)值是由其未來(lái)可獲得利益的預(yù)期產(chǎn)生。在市場(chǎng)中，土地的當(dāng)前價(jià)值往往不是依據(jù)其歷史價(jià)格或生產(chǎn)成本確定的，相反取決于市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)利益的預(yù)期。

事實(shí)上，市場(chǎng)上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價(jià)值的來(lái)源，無(wú)論我們采用什么方法進(jìn)行估價(jià)，都離不開(kāi)土地收益這一價(jià)值本源。

（五）報(bào)酬遞增、遞減原則

邊際效用遞減法認(rèn)為，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，生產(chǎn)的純收益會(huì)隨之增加，但當(dāng)投入達(dá)到某一數(shù)值之后，相應(yīng)的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價(jià)的報(bào)酬遞增、遞減原則認(rèn)為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價(jià)值與投資的關(guān)系存在一個(gè)理論上的均衡點(diǎn)。如果超過(guò)了這個(gè)均衡點(diǎn)，追加的費(fèi)用將不會(huì)使土地價(jià)值或收入有同樣比例的增加。

四、常見(jiàn)的土地價(jià)格評(píng)估方法比較

市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本逼近法是國(guó)際上公認(rèn)的三種最基本的土地評(píng)估方法，其他的諸如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。

（一）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法的基本含義是在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。只要有類似的土地買賣實(shí)例可以適用，就可以評(píng)估土地價(jià)格。所以，市場(chǎng)比較法要求土地市場(chǎng)比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實(shí)例，適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育的經(jīng)常易的土地價(jià)格的評(píng)估。

（二）收益還原法

收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個(gè)別性、永續(xù)性等特征，使得土地的使用者能期待在未來(lái)年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。土地純收益測(cè)定是否準(zhǔn)確，還原利率選擇是否合適，都會(huì)直接影響土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，因此，它適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的評(píng)估。

（三）成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育、土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)。但由于現(xiàn)實(shí)生活中土地價(jià)格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價(jià)中的應(yīng)用受到了一定限制。

五、土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的確定

（一）總體思路和技術(shù)路線

土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定的基本思路是根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)的城市規(guī)劃確定各區(qū)域的主要利用功能和土地利用現(xiàn)狀，在資料調(diào)查和整理分析的基礎(chǔ)上，劃分均質(zhì)地域（區(qū)片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測(cè)算確定各區(qū)片內(nèi)各類用地出讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的合理下限（區(qū)片價(jià)格）。

按照上述總體思路，寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定將遵循市本級(jí)范圍內(nèi)綜合平衡、結(jié)果簡(jiǎn)便實(shí)用、多種測(cè)算方法綜合運(yùn)用、地價(jià)連續(xù)性和動(dòng)態(tài)性的基本思想，確定“以區(qū)片為基礎(chǔ)，以土地市場(chǎng)交易資料為主要依據(jù)”的技術(shù)思路。具體的技術(shù)途徑如下：

1.資料調(diào)查；

2.區(qū)片劃分；

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化；

4.區(qū)片價(jià)格的測(cè)算；

5.出讓指導(dǎo)價(jià)結(jié)果的確定。

（二）樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化

寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定是以近5年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)為依據(jù)測(cè)算，而出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)期日，這就要求確定出容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)。

1.容積率修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，區(qū)分市區(qū)與東錢湖度假區(qū)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級(jí)別、分年份的容積率與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測(cè)算確定基于出讓樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；其次，參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，確定基于市場(chǎng)交易樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；最后，綜合上述兩種結(jié)果，確定土地出讓指導(dǎo)價(jià)容積率修正系數(shù)Rr。

2.年份修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，將其按照容積率修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級(jí)別的年份與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測(cè)算確定年份修正系數(shù)Rn。

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化處理

根據(jù)前述容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)，可以將出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，其公式為：

式中，pi——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

piy——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)的樣點(diǎn)地價(jià)；

Rr——容積率修正系數(shù)；

Rn——年份修正系數(shù)。

（三）土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定方法

寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定以《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》為指導(dǎo)，結(jié)合寧波市本級(jí)當(dāng)前土地市場(chǎng)發(fā)育、房地產(chǎn)交易資料豐富、地價(jià)樣點(diǎn)分布較廣的實(shí)際，主要采用市場(chǎng)地價(jià)資料直接進(jìn)行土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定，用到的方法是樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法。

1.樣點(diǎn)均值法

對(duì)于出讓樣點(diǎn)較多且分布均勻的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以通過(guò)樣點(diǎn)均值法來(lái)測(cè)算。樣點(diǎn)均值法是指將區(qū)片內(nèi)已有的出讓樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，求取其算術(shù)平均值的方法。其測(cè)算模型為：

式中，pi——區(qū)片內(nèi)第i個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

n——區(qū)片內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化樣點(diǎn)數(shù)；

Pj——第j號(hào)區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

2.區(qū)域比較法

對(duì)于出讓樣點(diǎn)較少或者缺失的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以采用區(qū)域比較法來(lái)測(cè)算。區(qū)域比較法是根據(jù)替代原理，將未知區(qū)域與已知區(qū)域的區(qū)域因素條件進(jìn)行比較，確定一個(gè)修正系數(shù)，以已知區(qū)域的價(jià)格為基礎(chǔ)，確定未知區(qū)域的價(jià)格。其測(cè)算模型為：

式中，p——樣點(diǎn)均值法測(cè)算得到的區(qū)片價(jià)格；

K——區(qū)域因素比較修正系數(shù)；

Pi——第i號(hào)區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

K值主要根據(jù)路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Φ葏^(qū)域因素條件之間比較而確定。

六、結(jié)論

目前，土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評(píng)估的理論方法和評(píng)估體系，但仍未形成一套完整系統(tǒng)的評(píng)估理論。為了維持土地市場(chǎng)的健康發(fā)展和土地資源的合理開(kāi)發(fā)，必須完善土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)評(píng)估體系的建立。

本文主要結(jié)合寧波市本級(jí)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定研究對(duì)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確定方法進(jìn)行了初步的研究探索，基本思路是依據(jù)出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，通過(guò)樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法來(lái)測(cè)算區(qū)片價(jià)格，具有一定的操作性。但在實(shí)際的區(qū)片價(jià)格確定過(guò)程中，需要對(duì)出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的收集與整理，并且能夠準(zhǔn)確地測(cè)定樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化處理所需的修正系數(shù)，這樣才能保證最后測(cè)算出的土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確完整性和實(shí)踐可用性。

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第3篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：改制企業(yè) 租用資產(chǎn) 問(wèn)題及對(duì)策

一、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的形成

改制企業(yè)租用的公有資產(chǎn)，是企業(yè)改制中剝離的公有資產(chǎn)在明晰公有產(chǎn)權(quán)后仍由改制企業(yè)租用的資產(chǎn)。所謂剝離公有資產(chǎn)是指在企業(yè)改制過(guò)程中將原國(guó)有集體企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債從原有企業(yè)賬目中分離出去的行為。

剝離的公有資產(chǎn)主要有按政策規(guī)定進(jìn)行的剝離和按企業(yè)實(shí)際需要進(jìn)行的剝離。前者如保留在改制企業(yè)的職工福利費(fèi)、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的應(yīng)付工資和未參加統(tǒng)籌前的離退休人員醫(yī)療保險(xiǎn)福利費(fèi)等共有資產(chǎn)。后者如企業(yè)初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產(chǎn)。不愿買的資產(chǎn)如企業(yè)托兒所、醫(yī)務(wù)室等福利資產(chǎn)、長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)、技術(shù)落后的設(shè)備等，這些資產(chǎn)購(gòu)買后不能產(chǎn)生預(yù)期效益，有的可能還會(huì)成為企業(yè)新的負(fù)擔(dān)；不讓買的資產(chǎn)諸如地方政府規(guī)定不允許出售的商業(yè)用地、產(chǎn)權(quán)不清的房地產(chǎn)或房地兩權(quán)分離后有糾紛的房產(chǎn)、地產(chǎn)；買不了的資產(chǎn)是指改制企業(yè)股東無(wú)承受能力而暫不購(gòu)買但政府主管部門允許分期購(gòu)買或租用的資產(chǎn)。

隨著改制的不斷深化，公有資產(chǎn)管理的加強(qiáng)，股權(quán)的逐步集中，房地產(chǎn)的大幅升值，過(guò)去許多有問(wèn)題的資產(chǎn)隨著時(shí)間的推移已不再成為問(wèn)題。如職工共有資產(chǎn)的定性，應(yīng)收應(yīng)付款訴訟時(shí)效的到期，閑置資產(chǎn)及非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的盤活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產(chǎn)已有歸宿。本文只對(duì)改制中剝離的土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)租用問(wèn)題進(jìn)行討論。

二、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在的問(wèn)題

在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩(wěn)定職工隊(duì)伍，在確保國(guó)有資產(chǎn)不流失的前提下對(duì)改制企業(yè)實(shí)施了一系列照顧扶持政策，其中對(duì)出租給改制企業(yè)使用的土地房產(chǎn)采取價(jià)格優(yōu)惠就是措施之一。如本市曾對(duì)土地租金進(jìn)行限價(jià)，規(guī)定臨近市區(qū)的土地租金每畝每年最高不超過(guò)10 000元，土地租金每三年調(diào)整一次，每次增幅不超過(guò)30%。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，特別是房地產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)過(guò)快，導(dǎo)致了新形勢(shì)下改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中出現(xiàn)了新的問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面：

（一）租金價(jià)格總體偏低，有失合理

由于房地產(chǎn)的大幅漲價(jià)，目前商業(yè)用地拍賣價(jià)格連創(chuàng)新高。如本市一些較偏的商業(yè)用地每平方米競(jìng)拍價(jià)已達(dá)1萬(wàn)元，臨近商業(yè)核心圈地區(qū)的商業(yè)用地已超4萬(wàn)元。即使對(duì)改制企業(yè)按每畝每年10萬(wàn)元計(jì)算土地租金，與每平方米競(jìng)拍價(jià)已超4萬(wàn)元的裸地價(jià)格計(jì)算的利息也差距甚遠(yuǎn)。

（二）行業(yè)之間起點(diǎn)不一，有失公平

初次改制是以行業(yè)系統(tǒng)為單位開(kāi)展的，剝離的房產(chǎn)或土地在各系統(tǒng)之間是不相同的。如工業(yè)系統(tǒng)剝離的土地主要是工業(yè)劃撥用地，單宗土地?cái)?shù)量大，而商貿(mào)系統(tǒng)剝離的土地主要是商業(yè)用地，單宗土地?cái)?shù)量小，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格高，且同一塊土地上有不同的商貿(mào)業(yè)態(tài)，有的還分屬多家投資主體。雖經(jīng)十多年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的磨合洗禮，加上政企分開(kāi)后公有資產(chǎn)的歸并管理，改制企業(yè)已對(duì)土地租金價(jià)格走高趨勢(shì)形成共識(shí)，但各行業(yè)之間、大商場(chǎng)與小門店之間、各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間、公益辦公用房與經(jīng)營(yíng)用房之間、不同樓層的商業(yè)用房之間、即使同類業(yè)態(tài)在同一區(qū)域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，又有政府指導(dǎo)價(jià)參考，還算相對(duì)公正，但到現(xiàn)在差距已經(jīng)拉大。雖然我市商貿(mào)企業(yè)的公有資產(chǎn)已歸并到一家企業(yè)管理，經(jīng)過(guò)前期說(shuō)服溝通，調(diào)整幅度已逐步跳出政府指導(dǎo)價(jià)的限制，但與民間企業(yè)相比，還是相當(dāng)?shù)谋阋耍貏e是改制企業(yè)租用公有房產(chǎn)后再分割轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營(yíng)者賺取大額差價(jià)，確有欠公平的地方。

（三）大幅度調(diào)整有限制，有失公正

目前限制調(diào)整的原因主要有兩個(gè)方面：一是政府指導(dǎo)文件的限制。因?yàn)槌醮胃闹茣r(shí)各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產(chǎn)分別擁有帶來(lái)的限制。有的企業(yè)在改制中購(gòu)買了房產(chǎn)和部分土地，有的只購(gòu)買了房產(chǎn)未購(gòu)買土地。有的改制企業(yè)是向銀行或法院購(gòu)買的房產(chǎn)，而土地卻仍為公有。房產(chǎn)和土地的關(guān)連性導(dǎo)致單方要求大幅提高土地租用價(jià)格有難度。

（四）資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任不清，有失安全

主要是房地分離后造成的資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任很難厘清。如改制企業(yè)要擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)過(guò)有權(quán)部門批準(zhǔn)后在租用的土地上建造房產(chǎn)，受托經(jīng)營(yíng)的公有企業(yè)如何體現(xiàn)擁有者的權(quán)利，如何同步提高收益；土地租給改制企業(yè)，表明使用權(quán)已交給使用者，雖然產(chǎn)權(quán)證上數(shù)量不會(huì)減少，但使用者亂搭亂建、開(kāi)河筑路現(xiàn)象很難控制，一旦使用不當(dāng)產(chǎn)生問(wèn)題責(zé)任如何認(rèn)定。特別是個(gè)別改制企業(yè)按比例擁有部分土地使用權(quán)，誰(shuí)是土地使用權(quán)的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產(chǎn)的人處在相對(duì)有利的地位。城市拆遷往往只補(bǔ)房產(chǎn)，不補(bǔ)或少補(bǔ)公有土地價(jià)值，即使補(bǔ)償土地價(jià)值，往往也只是純土地的收購(gòu)價(jià)格，房地產(chǎn)的商譽(yù)價(jià)值（即房地產(chǎn)交易價(jià)格-房產(chǎn)建造成本-土地使用權(quán)價(jià)格的余額）土地?fù)碛姓卟荒芄蚕怼?/p>

三、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)上述存在問(wèn)題，筆者認(rèn)為要著眼改制成功的主流，承認(rèn)改革的歷史和新形勢(shì)下對(duì)新問(wèn)題的預(yù)估不足，在確保企業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌完善措施。

（一）政府部門可適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)

改制已有十多年歷史，十多年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認(rèn)為今天的房地產(chǎn)價(jià)格提高是對(duì)過(guò)去不合理房地產(chǎn)價(jià)格的矯正，只不過(guò)是某些地區(qū)、個(gè)別時(shí)段有矯枉過(guò)正之嫌。作為地方政府的職能管理部門理應(yīng)順應(yīng)歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，在設(shè)計(jì)房?jī)r(jià)調(diào)控措施時(shí)，也應(yīng)將公布本地區(qū)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)作為“組合拳”措施之一。房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)的公布不僅可以引導(dǎo)房地產(chǎn)的出租行為，間接穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)作為權(quán)威部門制定的指導(dǎo)價(jià)，更具有公信力，也容易被改制企業(yè)接受。如條件不成熟，當(dāng)前也可公布一個(gè)政府收購(gòu)?fù)恋氐幕鶞?zhǔn)價(jià)作為應(yīng)急方案出臺(tái)，讓公有資產(chǎn)管理企業(yè)協(xié)商時(shí)有據(jù)可依。

（二）通過(guò)拍租、協(xié)商辦法來(lái)提高房地產(chǎn)出租價(jià)格

一是對(duì)商業(yè)用房中的獨(dú)立門面，可以分割的獨(dú)立用房，條件允許拍租的房地產(chǎn)，不應(yīng)再拘泥是否是改制企業(yè)承租，可一律采用公開(kāi)拍租，原承租企業(yè)優(yōu)先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價(jià)格更加市場(chǎng)化，同時(shí)對(duì)暫不能公開(kāi)拍租的房地產(chǎn)出租也有指導(dǎo)意義。二是對(duì)不宜公開(kāi)拍租的房地產(chǎn)，可參照民間出租房地產(chǎn)的辦法，租金每年調(diào)整一次，通過(guò)“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價(jià)位。

（三）適時(shí)公開(kāi)處置一批剝離房地產(chǎn)

對(duì)房地合一產(chǎn)權(quán)清晰、出租價(jià)格又偏低的房地產(chǎn)可公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。對(duì)其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產(chǎn)可按原改制移交清冊(cè)作一次徹底清理，打包賣給改制企業(yè)或公開(kāi)出售，以對(duì)剝離資產(chǎn)作一個(gè)了斷。

（四）探討房地分離資產(chǎn)的管理辦法

改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評(píng)估及會(huì)計(jì)分開(kāi)核算為具體實(shí)施創(chuàng)造了條件。政府職能管理部門、受托管理企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)有義務(wù)共同努力來(lái)探討房地分離的后續(xù)處理辦法。

一是土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)土地出租價(jià)格的審核。土地管理部門是土地管理的綜合職能部門，在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，對(duì)出租的公有土地使用權(quán)零抵押或部分抵押時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出租土地的價(jià)格審核，督促公有土地出租價(jià)格不應(yīng)低于政府指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)土地資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)樹(shù)立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。

二是房管部門在辦理房地分離房產(chǎn)租賃登記備案時(shí)要增加提供土地權(quán)屬證明或土地使用權(quán)租賃合同的要求，以強(qiáng)化政府對(duì)公有土地使用權(quán)的監(jiān)管。

三是土地受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)要通過(guò)公開(kāi)處置房產(chǎn)或地產(chǎn)，力促房地合一。對(duì)房地分離擁有產(chǎn)權(quán)的，地方政府應(yīng)鼓勵(lì)改制企業(yè)允許參照初期的改制優(yōu)惠政策購(gòu)買公有地產(chǎn)，對(duì)承受能力受限企業(yè)可將擬轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)評(píng)估后轉(zhuǎn)成價(jià)值形態(tài)，再以原土地使用權(quán)抵押作為欠款讓改制企業(yè)分期購(gòu)買。對(duì)改制企業(yè)仍不愿購(gòu)買的土地，可由公有資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)視承受能力沿用原評(píng)估方法按再評(píng)估后的價(jià)格贖回原出售的房產(chǎn)，待兩權(quán)合一后仍將房地產(chǎn)出租給改制企業(yè)使用。

第4篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

作者簡(jiǎn)介：崔新蕾，博士生，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)與管理。

*國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（編號(hào)：70773047和40901288）；國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（編號(hào)：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士點(diǎn)基金項(xiàng)目（編號(hào)：20070504020）;教育部人文社科青年基金項(xiàng)目（編號(hào)：10YJC790218）。

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北武漢 430070）

摘要 農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是城市化、工業(yè)化過(guò)程中的普遍現(xiàn)象，是土地資源競(jìng)爭(zhēng)配置的結(jié)果，本質(zhì)上是有限的土地資源在農(nóng)業(yè)用途和非農(nóng)業(yè)用途的合理分配。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)具有不確定性，不可逆性和流轉(zhuǎn)時(shí)間延遲性3個(gè)特征，因此農(nóng)地具有選擇價(jià)值。采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法，對(duì)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值進(jìn)行估算。對(duì)農(nóng)地選擇價(jià)值的計(jì)算公式進(jìn)行推導(dǎo)，得出農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他不同用途地類的選擇價(jià)值，擁有一期選擇權(quán)的農(nóng)地，流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素有農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益，農(nóng)地流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)為市地過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本，市地地價(jià)的波動(dòng)率和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。

關(guān)鍵詞 土地資源；農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)；選擇價(jià)值；影響因素；城市

中圖分類號(hào) F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A文章編號(hào) 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)農(nóng)地價(jià)值的認(rèn)識(shí)僅僅停留在狹義的經(jīng)濟(jì)價(jià)值基礎(chǔ)上，即產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值。就農(nóng)地產(chǎn)出收益而言，農(nóng)地單位面積收益僅為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進(jìn)程的加快使得工業(yè)、商業(yè)、居住等對(duì)農(nóng)用地的需求越來(lái)越大，而農(nóng)用地的比較經(jīng)濟(jì)效益低下，這就使得在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)用地受利益的驅(qū)動(dòng)有向其他經(jīng)濟(jì)效益高的用地轉(zhuǎn)換的沖動(dòng)［2］。對(duì)農(nóng)地價(jià)值認(rèn)識(shí)的片面性正是造成大量農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性因素之一。近年來(lái)，學(xué)者們從不同的角度對(duì)農(nóng)地價(jià)值展開(kāi)研究，如對(duì)農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法的研究［3-4］、對(duì)不同區(qū)域的農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行估算［5-6］、對(duì)農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值［7-8］、游憩價(jià)值［9-10］、存在價(jià)值［11-12］進(jìn)行測(cè)算，但是對(duì)農(nóng)地價(jià)值中非常重要的選擇價(jià)值測(cè)算研究甚少。從選擇價(jià)值的角度探討農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的時(shí)間問(wèn)題，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中不僅要考慮農(nóng)地的現(xiàn)期使用價(jià)值，還應(yīng)從可延遲流轉(zhuǎn)的角度將選擇價(jià)值納入農(nóng)地現(xiàn)期價(jià)值中，全面考慮農(nóng)地價(jià)值，對(duì)提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)速度，起到理論支撐的作用。

1 選擇價(jià)值的內(nèi)涵

國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者都對(duì)選擇價(jià)值的內(nèi)涵進(jìn)行了界定［13-22］，針對(duì)本文的研究，筆者認(rèn)為選擇價(jià)值是人們?cè)陂_(kāi)發(fā)利用環(huán)境資源時(shí)，當(dāng)決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時(shí)間可延遲性的特征，等待未來(lái)未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價(jià)值。農(nóng)用地向城市用地流轉(zhuǎn)，人類未來(lái)需求的不確定和土地資源開(kāi)發(fā)能力的不確定性決定了農(nóng)地資源未來(lái)供給和需求具有不確定性，保留未來(lái)某個(gè)時(shí)期做出農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)不可逆性決策，從而產(chǎn)生了選擇價(jià)值。

選擇價(jià)值在資源價(jià)值分類中的歸屬在學(xué)術(shù)界存在較大的爭(zhēng)議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統(tǒng)，將選擇價(jià)值歸屬于使用價(jià)值。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從不同研究方向?qū)x擇價(jià)值進(jìn)行了估算［21,26-30］，本文針對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程中農(nóng)地大量轉(zhuǎn)為城市用地這一普遍現(xiàn)象，采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法測(cè)算了我國(guó)不同城市農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。

2 理論推導(dǎo)

2.1 選擇價(jià)值存在的前提條件

（1）資源投資開(kāi)發(fā)是不可逆的，至少一部分投資開(kāi)發(fā)必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價(jià)就可以回到初始投資狀態(tài)，則沒(méi)有選擇價(jià)值值得期待。

（2）資源的未來(lái)供給、需求或價(jià)值具有不確定性，如果沒(méi)有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計(jì)算出何時(shí)決策，等待未來(lái)外部信息條件明朗就沒(méi)有價(jià)值。

（3）資源的開(kāi)發(fā)決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個(gè)可行的政策選擇。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)正好具有不可逆性、不確定性和決策時(shí)間可延遲性，因此可計(jì)算其選擇價(jià)值。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)前，土地價(jià)值農(nóng)地價(jià)值+選擇價(jià)值，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后，土地價(jià)值市地價(jià)值，選擇價(jià)值消失。

2.2 選擇價(jià)值公式的理論推導(dǎo)

不確定條件下的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)不可逆的決策，開(kāi)發(fā)農(nóng)地將失去農(nóng)地的生態(tài)功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農(nóng)地等其他功能，開(kāi)發(fā)后的城市建設(shè)用地地價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)供需變化和政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生地價(jià)的波動(dòng)，具有不確定性。若政府面臨一塊農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)為城市用地的決策，假設(shè)：I為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中的相關(guān)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括土地取得成本、征地過(guò)程的相關(guān)稅費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等），r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，F(xiàn)為農(nóng)地使用價(jià)值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根據(jù)成本-收益原則，應(yīng)選擇進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，但是它忽視了其機(jī)會(huì)成本。

若農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)兩期二項(xiàng)式?jīng)Q策，在第一期不做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，可在第二期做出農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)的決策。在第一期做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，市地地價(jià)的每期凈收益已經(jīng)確定為C，若第一時(shí)期不做出農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策，想延后一期等市場(chǎng)外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進(jìn)行宏觀調(diào)控或市場(chǎng)供需發(fā)生變化，會(huì)對(duì)市地地價(jià)產(chǎn)生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動(dòng)率分別為u與d，且發(fā)生的概率分別為q與1-q，在市地地價(jià)上漲時(shí)進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，下跌時(shí)選擇繼續(xù)保留農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，且第二期的農(nóng)地開(kāi)發(fā)成本和農(nóng)地價(jià)值不發(fā)生變化，則在t0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

凈現(xiàn)值法在比較流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與流轉(zhuǎn)前的農(nóng)地價(jià)值和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的差值后，其計(jì)算的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPV0）作為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的依據(jù)。在利用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法確定的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策時(shí)，往往忽略了農(nóng)地的選擇價(jià)值。將選擇價(jià)值考慮進(jìn)去，計(jì)算推遲流轉(zhuǎn)決策等待外部信息明朗時(shí)再?zèng)Q定的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。延期開(kāi)發(fā)的選擇價(jià)值用公式表示如下：

選擇價(jià)值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素

選擇價(jià)值大小取決于相關(guān)的參數(shù)，如：農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C，開(kāi)發(fā)成本V，其中VF+I，市地地價(jià)的變動(dòng)波幅σ，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r，本文使用微分方法分析這些變量對(duì)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價(jià)值大小的影響。

2.3.1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C

＜0（4）

其他條件不變的情況下，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與選擇價(jià)值是負(fù)向變動(dòng)，當(dāng)從流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)為市地中獲得的收益增加時(shí)，保護(hù)農(nóng)地的選擇價(jià)值就將減少。

2.3.2 開(kāi)發(fā)成本V

＞0（5）

其他條件不變的情況下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，依據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)情況，開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)成本增加，則延期開(kāi)發(fā)的選擇價(jià)值也將增加。

2.3.3 市地地價(jià)的變動(dòng)波幅 σ

（1）市地地價(jià)在下一期上漲的幅度u

＞0（6）

其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的幅度與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，即市地地價(jià)下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價(jià)值也將越高。

（2）市地地價(jià)在下一期上漲的概率q

［-］＜0（從NPVOV>0導(dǎo)出）（7）

其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動(dòng)，即市地地價(jià)下一期上漲的可能性增加，其農(nóng)地的選擇價(jià)值將減少。

2.3.4 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 r

＞0（8）

其他條件不變的情況下，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，當(dāng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率較高時(shí)，其選擇價(jià)值將增加。

3 實(shí)證分析

3.1 參數(shù)的取得

如式3所述，選擇價(jià)值的計(jì)算取決于C、u、d、q、r，F(xiàn)與I，其中u、d、q值，本文依據(jù)二項(xiàng)式選擇權(quán)定價(jià)模型求取，即u、d依市地地價(jià)變動(dòng)波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據(jù)選擇權(quán)規(guī)避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，在σ的值已知的情況下，實(shí)際上u、d、q可視為已知值。

3.1.1 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn)率，可以選用同時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中考慮用一年期銀行定期存款利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，因?yàn)橥恋赝顿Y是一種收益性投資，銀行存款利率能體現(xiàn)土地投資的收益性。2008年12月23日央行調(diào)整一年期存款利率為2.25%，確定其為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。

3.1.2 流轉(zhuǎn)后市地地價(jià)

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)多發(fā)生在城鄉(xiāng)交錯(cuò)區(qū)，因此流轉(zhuǎn)后的市地地價(jià)取基準(zhǔn)地價(jià)的最低級(jí)別。中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)中收錄了全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市的基準(zhǔn)地價(jià)（見(jiàn)表1），不同城市基準(zhǔn)地價(jià)的開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定容積率和基準(zhǔn)日不同，但設(shè)定的最高使用年限相同。從全國(guó)來(lái)看，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是長(zhǎng)春，最高的是南京，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價(jià)和最低地價(jià)相差20多倍，主要原因有不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，對(duì)土地的需求和供給要求不同，將農(nóng)地流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)為城市用地所需要的費(fèi)用也相差較大，導(dǎo)致不同城市基準(zhǔn)地價(jià)有較大差別；其次，有些城市的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2001年，以后就沒(méi)有進(jìn)行更新，但是近年來(lái)，我國(guó)各城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，而前幾年的基準(zhǔn)地價(jià)水平與土地市場(chǎng)脫節(jié)，導(dǎo)致土地價(jià)值不能被市場(chǎng)顯化，有些城市對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，導(dǎo)致更新后的基準(zhǔn)地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前確定的地價(jià)水平。

基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格baike.省略/view/36571.htm.?；鶞?zhǔn)地價(jià)的最低級(jí)別可近似視為農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市用地過(guò)程中的相關(guān)成本。

3.1.3 地價(jià)變動(dòng)波幅

從1999年起，全國(guó)開(kāi)展城市土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，至2007年，除拉薩外，全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市已經(jīng)納入監(jiān)測(cè)體系，2008年將拉薩也納入地價(jià)監(jiān)測(cè)體系。根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)的地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算各直轄市和省會(huì)城市不同用途地價(jià)的變動(dòng)波幅σ，σ為數(shù)列Ln （An+1/An）的標(biāo)準(zhǔn)差，其中A為某一用途地價(jià)，n為某一年度，n+1為下一年度，依據(jù)2000-2009各年的監(jiān)測(cè)地價(jià)數(shù)據(jù)求?。ㄒ?jiàn)表1）。拉薩地價(jià)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)只有2年，不能計(jì)算變動(dòng)波幅，本文將不計(jì)算拉薩的選擇價(jià)值。

3.2 選擇價(jià)值估算

依據(jù)公式4，計(jì)算全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市的農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市不同用地類型的選擇價(jià)值（見(jiàn)表1），從表3可以看出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業(yè)用地的選擇價(jià)值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業(yè)用地的選擇價(jià)值差距最小，為11倍。產(chǎn)生這種差異的主要原因是流轉(zhuǎn)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本，從表1可以看出南京商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)成本是杭州的近2.5倍，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)成本的差異是產(chǎn)生選擇價(jià)值差距較大的主要原因。

4 結(jié)論與討論

中國(guó)正處于城市化發(fā)展的加速時(shí)期，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)是不可避免的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)地的比較經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)低于城市用地，不可簡(jiǎn)單地以預(yù)期市地的潛在收益的貼現(xiàn)值是否超過(guò)農(nóng)地使用價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本之和作為確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的不可逆過(guò)程中涉及大量的不確定性，即產(chǎn)生選擇價(jià)值，基于本文的研究目的，探討了選擇價(jià)值的內(nèi)涵，并對(duì)其計(jì)算公式進(jìn)行理論推導(dǎo)，得出全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市的農(nóng)地的選擇價(jià)值。其中，商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。

選擇價(jià)值的大小受農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地后的每期凈收益，流轉(zhuǎn)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率等相關(guān)因素的影響。其中，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動(dòng)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本、市地在下一期上漲的幅度、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)。

由于不可逆性和不確定性對(duì)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的影響，決策者對(duì)農(nóng)地價(jià)值判斷是否全面、科學(xué)是決定農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策合理與否的關(guān)鍵因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本不僅僅取決于農(nóng)地使用價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本之和，還應(yīng)包括農(nóng)地的選擇價(jià)值。在考慮農(nóng)地選擇價(jià)值的條件下，農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)、何時(shí)流轉(zhuǎn)將取決于農(nóng)地使用價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用和選擇價(jià)值之和與農(nóng)地流轉(zhuǎn)市地后的潛在預(yù)期價(jià)值的差值。將選擇價(jià)值計(jì)入農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本中，基于成本-收益原則做出的農(nóng)地流轉(zhuǎn)最適時(shí)間將會(huì)大大延遲，從而為我們未來(lái)和子孫后代利用農(nóng)地資源提供更多的選擇余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）

第5篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

2011年我順利通過(guò)了土地估價(jià)師考試。系統(tǒng)的學(xué)習(xí)了土地估價(jià)的法律法規(guī)知識(shí)、基礎(chǔ)理論知識(shí)、估價(jià)實(shí)務(wù)知識(shí)，對(duì)土地估價(jià)有了清晰的認(rèn)識(shí)，建立了土地估價(jià)知識(shí)層面的框架。

2012年2月我登錄土地估價(jià)師實(shí)踐考核信息系統(tǒng)，報(bào)名參加了土地估價(jià)師的實(shí)踐考核，在孫成祥估價(jià)師的指導(dǎo)下，在鄂爾多斯市立信不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司進(jìn)行實(shí)踐。 實(shí)踐期間我參加了烏審旗的國(guó)有商業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格底價(jià)評(píng)估，實(shí)踐中，在孫文祥估價(jià)師的帶領(lǐng)下，我和其他幾位同志分工協(xié)作，對(duì)評(píng)估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)宗地的位置、四至、自然條件、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施情況、土地利用情況、地上定著物的情況進(jìn)行了細(xì)致地調(diào)查，對(duì)土地周邊和所在的區(qū)域狀況進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)區(qū)域土地市場(chǎng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。走訪了烏審旗國(guó)土資源局，收集了土地估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章，針對(duì)性地收集了國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》、鄂爾鄉(xiāng)斯市政府及稅務(wù)、物價(jià)等部門公布的有關(guān)土地及房產(chǎn)方面的稅費(fèi)文件、《烏審旗人民政府關(guān)于印發(fā)烏審旗2012-2013年基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（烏政發(fā)【2012】26號(hào)）等相關(guān)資料。

通過(guò)實(shí)踐，對(duì)土地估價(jià)的基礎(chǔ)理論有了更加深刻的理解，實(shí)踐調(diào)查中對(duì)宗地的認(rèn)識(shí)從書(shū)本的平面思維認(rèn)知轉(zhuǎn)換為立體感覺(jué)的認(rèn)知，對(duì)估價(jià)原則和估價(jià)方法的選擇上也更加感性，真真切切地理解了位置對(duì)宗地價(jià)格的重要性，不同權(quán)屬的土地在估價(jià)方法選擇上的不同，針對(duì)不同的估價(jià)方法收集估價(jià)相關(guān)資料思路更加明晰。

臨沂越洋木業(yè)有限公司國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估是我取得土地估價(jià)師證后參加的第一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目，接到這個(gè)項(xiàng)目后，我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了大致的了解，宗地位于薛莊鎮(zhèn)駐地偏東，屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的邊緣區(qū)域，周圍沒(méi)有市場(chǎng)交易的案例，不適合采用市場(chǎng)法，項(xiàng)目屬工業(yè)，土地本身的收益難于剝離，所以也不適合采用收益法進(jìn)行估價(jià)，但宗地所在區(qū)域近年來(lái)有征地標(biāo)準(zhǔn)可供參考，并且在基準(zhǔn)地價(jià)的覆蓋范圍之內(nèi)，所以，適合采用基準(zhǔn)地價(jià)法和成本法兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并相互印證。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 （一）、方法選擇：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、具體條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地市場(chǎng)情況和土地估價(jià)師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法。

(1)由于待估宗地是商業(yè)用地，在嘎魯圖鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，屬于商業(yè)用地囚級(jí)地范圍內(nèi)且有相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)、計(jì)算宗地地價(jià)的修正體系，可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

進(jìn)行評(píng)估。

(2)由于待估宗地位于薩拉烏蘇街東、達(dá)布察克路南，又因待估宗地屬于新開(kāi)發(fā)土地，因此適合選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 （二）、估價(jià)過(guò)程 A、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

根據(jù)以上評(píng)估過(guò)程，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格，是一種比較價(jià)格。 1、基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵

(1) 根據(jù)《烏審旗人民政府關(guān)于印發(fā)烏審旗2012-2013年基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（烏政發(fā)【2012】26號(hào)）文件，嘎魯圖鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)用途分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類，本次基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為：基準(zhǔn)日為2012年1月1日，商業(yè)用地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為“四通一平，（即通路、通上水、通訊、通電、場(chǎng)地平整）；商業(yè)用地土地使用權(quán)期限確定為法定是最高出讓年期40年。

(2)基準(zhǔn)地價(jià)見(jiàn)表3-1。

3-1商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

元/平方米

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與《嘎魯圖鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：

基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)=宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×(1±∑K)±開(kāi)發(fā)程度修正幅度 式中：K1-期日修正系數(shù)

K2-土地使用年限修正系數(shù)

∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 2、確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

待估宗地位于薩拉鳥(niǎo)蘇街東、達(dá)布察克路南，根據(jù)《烏審旗土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》及基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖可知，待估宗地處于商業(yè)用地二級(jí)用地，其基準(zhǔn)地價(jià)為

626元／平方米。 3、交易期日修正

薩拉烏蘇街東、達(dá)布察克路南墓準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2012年1月1日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2012年8月7日，在此期間，地價(jià)沒(méi)有上漲，因當(dāng)?shù)貨](méi)有地價(jià)指數(shù)，根據(jù)近年來(lái)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與當(dāng)前的地價(jià)市場(chǎng)的變化水平，確定出本次待估宗地的期日修正系數(shù)為1。 4、土地使用年期修正(K2)

K2=[1-1／(l+r) ?]/[1 -1/(l+r) ] K2--使用年限修正系數(shù)

r--土地還原率[還原利率按8.2%計(jì)算，具體見(jiàn)其他說(shuō)明事項(xiàng)]

n--待估宗地設(shè)定使用年限 m--基準(zhǔn)地價(jià)土地使用年限

待估宗地設(shè)定使用年期為40年，基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定使用年期40年，故依據(jù)上述公式測(cè)算年起修正系數(shù)為，即K2=1。 5、確定影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)(∑K) 根據(jù)《烏審旗嘎魯圖鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》，四級(jí)商業(yè)用地地價(jià)影響因素說(shuō)明表及修正系數(shù)表分別見(jiàn)表3-2、3-3，按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表和修正系數(shù)表，并修正得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件下的宗地地價(jià)。

表3-2 商業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表

表3-3 商業(yè)用地宗地低價(jià)影響因素修正系數(shù)表

7、編制待估宗地低價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，詳見(jiàn)表3-4。

表3-4 待估宗地低價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

8、計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)

經(jīng)以上分析過(guò)程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的土地價(jià)格：

基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下有限年期的宗地地價(jià) =基準(zhǔn)地價(jià)×k1×k2×k3×(1±∑K) =626×1×1×l=626（元／平方米） 9、估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)

本次評(píng)估設(shè)定待估宗地開(kāi)發(fā)程度為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水），基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水）待估宗地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度相同，所以不需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正。待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的地價(jià)=626（元／平方米） B、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理來(lái)源于“一切地租都是剩余價(jià)值，是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物”，通過(guò)剩余估價(jià)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上的預(yù)期利潤(rùn)，所以該種方法可測(cè)算土地價(jià)值

1、本次評(píng)估假設(shè)條件

(1)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次性投入。本項(xiàng)目建安費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利息按復(fù)利計(jì)算。

(2)委估對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)為磚混。

(3)待估宗地規(guī)劃容積率為1.2，該項(xiàng)目在建成后即銷售完畢。

2、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格

由于烏審旗社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和土地使用制度的不斷完善，近年來(lái)烏審旗房產(chǎn)價(jià)輅保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域扣，處于開(kāi)發(fā)建設(shè)期，隨著交通、市政配套等生活條件的改善和商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)有所上升。因此，應(yīng)在當(dāng)前市價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)商業(yè)價(jià)格的走勢(shì)，合理預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)。

根據(jù)委托方提供的資料，調(diào)查目前待估宗地所在地區(qū)類似的商業(yè)樓盤較多，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較分析，考慮到待估宗地實(shí)際情況與周邊用地的對(duì)比，最終待估宗地的預(yù)期平均銷售價(jià)格為2930元／平方米。 3、建筑物建造成本

(1)建安成本。通過(guò)調(diào)查本旗目前商業(yè)的一般建安成本，根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)信息，確定估價(jià)對(duì)象的平均建造成本為1300元／平方米,具體包括如下項(xiàng)目：

基礎(chǔ)費(fèi)用、地上建筑物土建費(fèi)、設(shè)備及外墻、樓道裝修等費(fèi)用、配套費(fèi)、室外工程費(fèi)、人防費(fèi)、水資源建設(shè)費(fèi)、供暖增容費(fèi)等。

(2)專業(yè)費(fèi)。包括項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估等專業(yè)工作費(fèi)用，根據(jù)烏審旗商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的一般標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況，一般為建安造價(jià)的3%-8%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)和投資規(guī)模，按建造成本的5%計(jì)，則：

專業(yè)費(fèi)=1300×5%=65元／平方米

(3)管理費(fèi)。包括項(xiàng)目建設(shè)所需的項(xiàng)目管理人員工資和辦公等費(fèi)用,根據(jù)烏審旗商業(yè)房建設(shè)項(xiàng)目投資估算的一般標(biāo)準(zhǔn)，一般為建安造價(jià)和專業(yè)費(fèi)之和的3%-6%，結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和投資規(guī)模，管理費(fèi)按建造成本與專業(yè)費(fèi)之和4%計(jì)。則： 管理費(fèi)：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(4)估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。剩余法估價(jià)中為保證估價(jià)結(jié)果的安全性,往往預(yù)備有不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為開(kāi)發(fā)成本和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%"結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和投資規(guī)模，按建安成奉與專業(yè)費(fèi)之和的4%計(jì)。則：

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(5)建筑物建造成本合計(jì)為：

總建造成本：1300+65+54.6+54.6=1474.2元／平方米

4、投資利息

以上述建造成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行1-3年中長(zhǎng)期貸款利息6.15％計(jì)算，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年，假設(shè)土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次性投入，計(jì)算期的一半，即按一年計(jì)；利息按復(fù)利計(jì)，貸款利息為：

貸款利息=建筑物開(kāi)發(fā)成本×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價(jià)×[(1+6.15%)2-1]=1474.2×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價(jià)×[(1+6.15%)2-1]

=90.66+樓面地價(jià)×0.1268 5、投資利潤(rùn)

主要包括建筑物建設(shè)成本和土地取得成本的利潤(rùn)，正常利潤(rùn)一般按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算，根據(jù)目前該地區(qū)同類商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)水平，取年投資利潤(rùn)為20%，土地取得成本（即地價(jià)）按投入2年計(jì)；開(kāi)發(fā)成本建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按投入1年計(jì)，則：

投資利潤(rùn)=樓面地價(jià)×20%×2+1474.2×20%×1 = 0.4×樓面地價(jià)+294.84 6、銷售稅金及費(fèi)用

商品房銷售過(guò)程中支出的稅金主要為營(yíng)業(yè)稅及其附加，

銷售費(fèi)用主要為廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。

(1)銷售稅金：營(yíng)業(yè)稅金及其附加一般為房地產(chǎn)銷售收入的5.5%。

(2)銷售費(fèi)用：目前本市商業(yè)的銷售費(fèi)用一般為2%-4%，考慮到估價(jià)對(duì)象的規(guī)模和市場(chǎng)狀況，銷售費(fèi)用取售價(jià)的2.5%。

銷售稅費(fèi)合計(jì)為：

銷售稅費(fèi)=2930×(5.5%+2.5%)=234.4元／平方米 7、計(jì)算宗地樓面地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式：

樓面地價(jià)=預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一開(kāi)發(fā)成本一投資利息一投資利潤(rùn)一銷售稅額及銷售費(fèi)周

=2930-1474.2-（90.66+樓面地價(jià)×0.1268）-（0.4×樓面地價(jià)+294.84）-234.4

則，樓面地價(jià)= 547.49元／平方米 1、計(jì)算宗地單位價(jià)格 土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率

根據(jù)規(guī)劃，該宗地規(guī)劃原容積率為1.2。則： 原土地單價(jià)= 547.49×1.2=656.99元／平方米 9、扣除稅費(fèi)

委托方在獲得土地使用權(quán)時(shí)，還需繳納契稅，為地價(jià)的3%，則扣除稅費(fèi)后地價(jià)應(yīng)為：

土地單價(jià)=656.99÷(1+3%)=638元／平方米 三、地價(jià)的確定

根據(jù)以上評(píng)估過(guò)程，可知基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估出待估宗地價(jià)格為626元／平方米、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估出待估宗地價(jià)格為638元／平方米，經(jīng)評(píng)估人員分析當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為本次評(píng)估采用兩種方法的加權(quán)值作為最終估價(jià)結(jié)果符合當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)，則最終地價(jià)為355元／平方米。

1．每種方法的估價(jià)結(jié)果

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果：626（元／平方米） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估結(jié)果：638（元／平方米）

即：（基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果權(quán)重取0.5，假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估結(jié)果權(quán)重取0.5）

即最終估價(jià)結(jié)果：( 626×0.5+638×0.5)=632元／平方米

2、估價(jià)結(jié)果

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的的基本原則理論和方法，在充分分析估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)影響因素和掌握的土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，按照土地估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法得出估價(jià)對(duì)象本次地價(jià)定義條件下的土地評(píng)估結(jié)果如下：

土地單價(jià)：632元／平方米 土地總面積：1659.07平方米

土地總價(jià)：1048532.24元

大 寫：壹佰零肆萬(wàn)捌仟伍佰叁拾貳元貳角肆分 貨幣種類：人民幣

估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)附表《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》

二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1、基本原理

基準(zhǔn)地價(jià)代表的是不同土地級(jí)別內(nèi)土地的平均地價(jià)水平，區(qū)域內(nèi)的宗地由于區(qū)位條件的差異使得宗地的地價(jià)存在差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求得宗地的價(jià)格。其基本公式為：

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝（基準(zhǔn)地價(jià)±K3）×K1×K2×K4×＊×（1+∑K）

式中：K1-期日修正系數(shù)

K2-土地使用年期修正系數(shù) K3-開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù) K4-其他修正系數(shù)

∑K-影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定評(píng)估對(duì)象的開(kāi)發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)。

2、評(píng)估過(guò)程

⑴基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵

根據(jù)《費(fèi)縣人民政府關(guān)于更新調(diào)整費(fèi)縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（費(fèi)政發(fā)[2011]13號(hào)）文件，費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地基準(zhǔn)地價(jià)分商業(yè)、住宅、工業(yè)等幾種用途。

其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2010年1月1日，平均容積率為0.6，土地開(kāi)發(fā)程度為三通一平（即通路、供水、通電及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價(jià)。

⑵確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

根據(jù)待估宗地所處的實(shí)際位置和用途，對(duì)照費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別圖，確定待估宗地所在級(jí)別以及對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，具體見(jiàn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算技術(shù)要點(diǎn)表。

⑶確定期日修正系數(shù)（K1）

根據(jù)《山東省費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》，基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2010年1月1日，本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年08月20日，在這期間內(nèi)，由于征地費(fèi)用增加，該區(qū)域各類用地地價(jià)增長(zhǎng)較快，待估宗地需進(jìn)行期日修正，根據(jù)近期土地市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)，確定地價(jià)年上漲指數(shù)為0.08，具體見(jiàn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算技術(shù)要點(diǎn)表。

⑷確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）

費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地基準(zhǔn)地價(jià)，工業(yè)用地設(shè)定土地使用權(quán)年期為50年，估價(jià)對(duì)象的剩余使用年期41.4年與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定不一致，因此需進(jìn)行年期修正，具體見(jiàn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算技術(shù)要點(diǎn)表。土地使用年期修正系數(shù)公式為：

1?1/(1?r)m

K2?

1?1/(1?r)n

式中： K2—土地使用年期修正系數(shù)

r—土地還原率

m—估價(jià)對(duì)象設(shè)定或剩余土地使用年期（41.4年）

n—基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期（50年）

⑸確定開(kāi)發(fā)程度修正

基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度“三通”、紅線內(nèi)場(chǎng)地平整， 待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度定義為“五通一平”，與基準(zhǔn)地價(jià)不一致，考慮其現(xiàn)狀，故開(kāi)發(fā)程度修正+30元/平方米

⑹確定綜合修正系數(shù)（∑K）

根據(jù)《費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》的地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表和地價(jià)因素修正系數(shù)表，分析評(píng)估對(duì)象的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，確定評(píng)估對(duì)象的綜合修正系數(shù)，具體詳見(jiàn)宗地影響因素說(shuō)明表、優(yōu)劣程度表及修正系數(shù)表。

費(fèi)縣薛莊鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表

費(fèi)縣薛莊鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)用地修正系數(shù)表

待估宗地影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（%）

3、計(jì)算地價(jià)

根據(jù)以上修正系數(shù)，利用修正公式對(duì)評(píng)估對(duì)象的地價(jià)進(jìn)

行修正，得基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的宗地單位面積地價(jià)，具體詳見(jiàn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算過(guò)程一覽表。

第6篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

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第7篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：品牌資產(chǎn)；interbrand模型；生命周期；消費(fèi)者分析

1、引言

在過(guò)去，公司管理者僅僅把品牌作為公司營(yíng)銷的一個(gè)手段，普通消費(fèi)者購(gòu)買品牌的物品也沒(méi)細(xì)想品牌具有的價(jià)值。而自從九十年代以來(lái)，諸多企業(yè)并購(gòu)案例的發(fā)生，使得學(xué)術(shù)界以及企業(yè)界重新定義品牌，把研究品牌價(jià)值作為一項(xiàng)重要的研究?jī)?nèi)容。如今，國(guó)內(nèi)外關(guān)于品牌價(jià)值定價(jià)的模型很多，比如：國(guó)外的Interbrand集團(tuán)七要素法、Kemin模型、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模型、Keller的間接法和直接法、品牌資產(chǎn)趨勢(shì)模型等，國(guó)內(nèi)的重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場(chǎng)價(jià)格法等，都具有著重要的影響力與實(shí)用性。但是每個(gè)模型仍然有一定的缺陷，如何從中選取最適當(dāng)?shù)哪Ｐ?，或者如何運(yùn)用現(xiàn)有的模型進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)生出更加適合的模型是本文研究的一個(gè)重要內(nèi)容。

2、品牌

2.1 品牌的概念

何為品牌？我們認(rèn)為，品牌是用以和其它產(chǎn)品或勞務(wù)相區(qū)別的名稱、術(shù)語(yǔ)、象征、記號(hào)或者設(shè)計(jì)及其組合，是能夠給擁有者帶來(lái)溢價(jià)、產(chǎn)生增值的一種無(wú)形資產(chǎn)，品牌本身就具有著品牌價(jià)值。其本質(zhì)代表著產(chǎn)品的質(zhì)量或者企業(yè)的服務(wù)，這些是品牌的生命，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，是現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)心理和文化價(jià)值取向的結(jié)合的產(chǎn)物。

2.2 品牌的生命周期

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，品牌具有與其所代表的核心產(chǎn)品完全不同的市場(chǎng)生命活動(dòng)規(guī)律，我們把這種規(guī)律稱為品牌生命周期[1]。品牌如同企業(yè)或產(chǎn)品，也是具有生命周期。曼弗雷?布魯恩（1979）指出品牌生命周期由六個(gè)階段組成：創(chuàng)立階段、穩(wěn)固階段、差異化階段、模仿階段、分化階段和兩極分化階段。菲利普?科特勒（2002）認(rèn)為品牌也會(huì)像產(chǎn)品一樣，經(jīng)歷一個(gè)從出生、成長(zhǎng)、成熟到最后衰退并消失的過(guò)程。

3、國(guó)內(nèi)外品牌價(jià)值評(píng)估方法與模型

3.1 國(guó)內(nèi)品牌價(jià)值評(píng)估方法

3.1.1重置成本法

重置成本法是用現(xiàn)在這個(gè)階段重新建立某品牌所需花費(fèi)的成本作為該品牌的價(jià)值。重置成本法運(yùn)用在房地產(chǎn)評(píng)估等方面是切實(shí)可行的，但是品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，且與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者心態(tài)以及管理方法等多個(gè)無(wú)形的因素相關(guān)，不僅僅是由現(xiàn)階段創(chuàng)立一個(gè)相同品牌的花費(fèi)所決定。而且品牌是一種特殊的無(wú)形資產(chǎn)，用這種方法評(píng)估品牌資產(chǎn)是不合理的。

3.1.2收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是考慮品牌未來(lái)為企業(yè)帶來(lái)的收益通過(guò)一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)成現(xiàn)值的方法。由于品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，具體如何確定一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品帶來(lái)的收益，其中多少是來(lái)自于品牌效應(yīng)，這個(gè)是比較困難的。且當(dāng)市場(chǎng)動(dòng)蕩，我們也不能合理預(yù)計(jì)折現(xiàn)率以及未來(lái)確定的收益，因此只能是一個(gè)比較粗略的估計(jì)，只能在研究時(shí)作為一定的參考。

3.1.3市場(chǎng)價(jià)格法

市場(chǎng)價(jià)格法是一個(gè)比較合理地方法，通過(guò)市場(chǎng)中的合理交易，我們能夠確定某個(gè)品牌的具體交易價(jià)格，其交易價(jià)格往往就代表著市場(chǎng)價(jià)格，也體現(xiàn)的品牌的價(jià)值。但是公開(kāi)市場(chǎng)上相似品牌交易的案例不充分，拿來(lái)作為對(duì)比品牌的企業(yè)數(shù)量也不多，因此市場(chǎng)價(jià)格法在操作上有很大的局限性。

3.2國(guó)外品牌價(jià)值評(píng)估方法

本文挑選了三個(gè)在國(guó)際上相對(duì)具有重要影響力的品牌價(jià)值評(píng)估模型―Kemin模型、品牌資產(chǎn)十要素模型、Interbrand模型，下面對(duì)三個(gè)主要的模型做出詳細(xì)的解釋與評(píng)價(jià)。

3.2.1 Kemin模型

Kemin模型的評(píng)價(jià)依據(jù)是以企業(yè)品牌的市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)擁有的技術(shù)創(chuàng)新能力，并且考慮到了市場(chǎng)的一般資金利率水平[2]。其模型如下：

其中，V為品牌價(jià)值，U為每年市場(chǎng)銷售額，L為專利數(shù)量，q為時(shí)間段。

這種方法最大的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單易操作，但是這種方法只能反映出某品牌過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)表現(xiàn)，適用于處于長(zhǎng)期穩(wěn)定期的品牌。該模型沒(méi)有考慮品牌未來(lái)的收益，所以對(duì)評(píng)估一個(gè)發(fā)展中的品牌，這種方法不具有長(zhǎng)期指導(dǎo)意義。

3.2.2 品牌資產(chǎn)十要素模型

該模型把評(píng)價(jià)品牌資產(chǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)分為十個(gè)要素，簡(jiǎn)稱為十要素模型。十要素為：①價(jià)格優(yōu)惠、②滿意度或忠誠(chéng)度、③感覺(jué)中的價(jià)值、④公司組織聯(lián)想、⑤品牌個(gè)性、⑥品牌認(rèn)知、⑦感覺(jué)中的品質(zhì)、⑧領(lǐng)導(dǎo)品牌或普及度、⑨市場(chǎng)份額、⑩市場(chǎng)價(jià)格和分銷區(qū)域。

該十要素模型中包含了品牌評(píng)估的諸多方面，考慮范圍較為齊全，但是皆以專家打分的方法為主，因此主觀性較大。

3.2.3 Interbrand模型

英國(guó)的Interbrand公司是全球最為著名的品牌資產(chǎn)評(píng)估公司，該公司創(chuàng)生了Interbrand品牌價(jià)值評(píng)估模型。Interbrand模型認(rèn)為：品牌價(jià)值是未來(lái)品牌收益價(jià)值的折現(xiàn)。和其他資產(chǎn)用收益法評(píng)估價(jià)值相似，我們確定品牌資產(chǎn)價(jià)值分為兩步：第一步確定品牌未來(lái)收益，第二步根據(jù)品牌強(qiáng)度確定折現(xiàn)率。品牌資產(chǎn)價(jià)值等于品牌收益乘以品牌強(qiáng)度。即：

其中，V代表品牌價(jià)值，P代表品牌收益，S代表品牌強(qiáng)度。

品牌收益決定了品牌的獲利能力。品牌強(qiáng)度決定了品牌未來(lái)現(xiàn)金流入的能力。Interbrand公司提出了7因子加權(quán)綜合法來(lái)計(jì)算品牌強(qiáng)度。該7因子為：1、市場(chǎng)2、穩(wěn)定性3、領(lǐng)導(dǎo)力4、發(fā)展趨勢(shì)5、國(guó)際性6、品牌支持7、法律保障 [3]。

由于Interbrand模型相對(duì)來(lái)說(shuō)在國(guó)際上最為權(quán)威，已經(jīng)運(yùn)用地較為廣泛，盡管評(píng)估界認(rèn)為該種方法存在著一些問(wèn)題和局限，但是它具有很強(qiáng)的使用價(jià)值，在評(píng)估品牌資產(chǎn)的價(jià)值中得到許多公司的認(rèn)可。因而相形之下，在這三個(gè)模型中，interbrand模型更加符合本文主題的需要。

Interbrand模型認(rèn)為，品牌之所以具有較高的價(jià)值，不在于品牌能夠使得企業(yè)獲得更高的溢價(jià)。而在于有品牌的產(chǎn)品相對(duì)于無(wú)品牌產(chǎn)品，消費(fèi)者更多地會(huì)選擇有品牌的產(chǎn)品，而且這是一種長(zhǎng)期效應(yīng)。因而可以說(shuō)，有品牌的產(chǎn)品比無(wú)品牌的產(chǎn)品，更能夠獲得較為穩(wěn)定的未來(lái)收益。因此可以認(rèn)為，品牌之所以有價(jià)值，就在于品牌能夠給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收益，而不是產(chǎn)品溢價(jià)。因此我們認(rèn)為，品牌只有在成名期，具有價(jià)值。所以，我們運(yùn)用Interbrand模型時(shí)，需要考慮品牌的生命周期。一般處于成長(zhǎng)期和成熟期時(shí)，品牌帶來(lái)的穩(wěn)定收益較大。而處于投入期和衰退期時(shí)，品牌帶來(lái)的穩(wěn)定收益較小。

4.品牌價(jià)值的計(jì)算

4.1 確定品牌未來(lái)收益

為了合理地確定品牌未來(lái)收益，那么需要做財(cái)務(wù)分析以及市場(chǎng)分析。財(cái)務(wù)分析主要是估計(jì)產(chǎn)品的沉淀收益。所謂沉淀收益即是產(chǎn)品的未來(lái)收益扣除有形資產(chǎn)后獲得的收益[4]。

接下來(lái)，我們還需要進(jìn)行一定的市場(chǎng)分析。在市場(chǎng)分析中，我們通過(guò)定性分析的方法進(jìn)行分類。比如高級(jí)時(shí)裝、化妝品、品牌鞋包等，這些產(chǎn)品的品牌效應(yīng)會(huì)比較大，因此在沉淀收益中占絕大多數(shù)的比重。而一些技術(shù)類的產(chǎn)品，由于其受品牌因素影響會(huì)比較小，所以在沉淀收益中占的比重會(huì)比較小。

4.2 確定品牌強(qiáng)度

品牌強(qiáng)度分析是評(píng)估產(chǎn)品品牌相對(duì)重要性的一種方法。品牌強(qiáng)度是一種相對(duì)的概念，分析品牌強(qiáng)度本文主要通過(guò)橫向分析以及縱向分析的方法。在橫向分析方面，我們主要通過(guò)比較同類產(chǎn)品的品牌來(lái)獲知所評(píng)估品牌的相對(duì)低位。我們認(rèn)為，一般在某一行業(yè)或者生產(chǎn)某一類產(chǎn)品的企業(yè)中，某個(gè)品牌的知名度越高，那么它的品牌強(qiáng)度就越大，而品牌強(qiáng)度越大，也就代表著品牌的貼現(xiàn)率越低。這種簡(jiǎn)單的橫向分析的方法也就是interbrand模型中使用的方法，但是本文認(rèn)為，僅僅是從橫向分析品牌的強(qiáng)度有一定的局限性。因?yàn)橥粋€(gè)品牌，在其不同的生命周期中，其品牌強(qiáng)度也是不一樣的。雖然這樣的縱向分析在一定程度上能夠從橫向分析中得到一定的解答，但是還是具有一定的片面性。因此本文為了詳細(xì)以及完整科學(xué)的研究品牌效應(yīng)，因此本文再進(jìn)行品牌強(qiáng)度的縱向分析。

所謂品牌的縱向分析，其實(shí)就是研究品牌的生命周期。我們知道，品牌是具有生命周期的，但是我們很難確定品牌處于生命周期的哪個(gè)階段。確定品牌的生命周期，有利于評(píng)估者更加完整地科學(xué)地研究品牌強(qiáng)度，使得評(píng)估分析更加有根據(jù)，更加具體和完備。在進(jìn)行品牌未來(lái)收益的計(jì)算中，主要從財(cái)務(wù)分析以及市場(chǎng)分析的層面進(jìn)行計(jì)算。在品牌的強(qiáng)度分析中，本文主要從消費(fèi)者的角度來(lái)研究品牌的生命周期。

從圖1中可以看出，顧客對(duì)品牌的反應(yīng)來(lái)衡量品牌的生命周期。假設(shè)對(duì)于品牌A，問(wèn)卷設(shè)置100人，認(rèn)識(shí)品牌A的有98人，熟悉品牌A的有88人，考慮購(gòu)買品牌A的有66人，實(shí)際購(gòu)買品牌A的有28人，使用品牌A的有17人，對(duì)品牌A的產(chǎn)品忠誠(chéng)的有13人。這種數(shù)據(jù)可以設(shè)置相關(guān)的調(diào)查問(wèn)卷來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。當(dāng)然做出相對(duì)來(lái)說(shuō)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)分析，我們需要盡可能地?cái)U(kuò)大樣本的數(shù)量和樣本的層次。在得出具體的每階段的回應(yīng)比例后，我們用“轉(zhuǎn)換率”來(lái)說(shuō)明品牌所處的生命階段。以圖1中品牌A為例，從認(rèn)知到熟悉的轉(zhuǎn)化率就是為90%，而從使用到忠誠(chéng)的轉(zhuǎn)化率就為76%。經(jīng)研究，若從“認(rèn)知”到“熟悉”的轉(zhuǎn)換率達(dá)到60%以上，表明此品牌處于成長(zhǎng)期。若從“使用”到“忠誠(chéng)”的轉(zhuǎn)換率達(dá)到70%以上，此品牌便已從成長(zhǎng)期走向成熟期了，此后，若轉(zhuǎn)換率下降到50%以下，則走向穩(wěn)定或衰退期。由此可以確定品牌處于生命周期的哪個(gè)階段。我們根據(jù)分析品牌在哪個(gè)時(shí)期來(lái)對(duì)品牌強(qiáng)度做出參考與調(diào)整。

5.總結(jié)

本文對(duì)品牌價(jià)值評(píng)估方法以及模型進(jìn)行了分析，并對(duì)interbrand模型進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，并通過(guò)研究對(duì)模型有待改進(jìn)的部分進(jìn)行了補(bǔ)充研究。本文提出了從消費(fèi)者角度來(lái)衡量品牌處于生命周期的何種階段的構(gòu)想。完善了品牌強(qiáng)度的分析，對(duì)評(píng)估人員更加科學(xué)地確定代表品牌強(qiáng)度的折現(xiàn)率有著建設(shè)性意義。但是，本文只判定品牌處于生命周期的具體階段，對(duì)于如何與品牌強(qiáng)度代表的折現(xiàn)率準(zhǔn)確地通過(guò)模型或者定量分析來(lái)聯(lián)系起來(lái)，還沒(méi)有深入地理解與研究。因此這是本文接下來(lái)進(jìn)一步研究的方向。

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第8篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：抵押貸款；信息不對(duì)稱；擔(dān)保；效果

一、引言

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償 。我國(guó)《商業(yè)銀行法》明確提出商業(yè)銀行開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行擔(dān)保。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。

貸款抵押的作用和現(xiàn)狀，已有許多論述。當(dāng)借貸雙方之間出現(xiàn)信息不對(duì)稱時(shí)，抵押和擔(dān)保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz & Weiss，1981，1986; Besanko & Thakor，1987；藍(lán)虹，穆?tīng)?zhēng)社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)（Inwon Song ，2004）。

我國(guó)抵押貸款發(fā)展較快。據(jù)人民銀行成都分行聯(lián)合調(diào)查組對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行10個(gè)縣級(jí)以上機(jī)構(gòu)2000年末貸款情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔(dān)保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。

如何衡量抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保效果？抵押貸款是否具有普遍的實(shí)際擔(dān)保效果？實(shí)際擔(dān)保效果的主要影響因素如何？本文通過(guò)實(shí)證研究方法進(jìn)行初步研究，并提出政策建議。

二、研究綜述與概念設(shè)定

1 研究綜述

國(guó)外研究 國(guó)外實(shí)證研究表明，因?yàn)樵谫J款清收過(guò)程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實(shí)現(xiàn)較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G. Kabance.，2001；K Emery.，2003；J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004；J Grunert， M Weber，2005)。從多國(guó)數(shù)據(jù)比較來(lái)看，抵押物對(duì)貸款回收率的影響，因破產(chǎn)法及對(duì)債權(quán)人權(quán)利的影響、抵押物的種類、抵押物的價(jià)值評(píng)估方法及重評(píng)頻率的不同而表現(xiàn)出明顯差異；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)抵押物變現(xiàn)價(jià)值有顯著影響（J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004）。Franks等人的研究對(duì)影響因素進(jìn)行了識(shí)別，但沒(méi)有對(duì)影響的大小進(jìn)行定量測(cè)算。

國(guó)內(nèi)研究 內(nèi)抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究文獻(xiàn)集中在存在的問(wèn)題的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國(guó)恩，2004；）、抵押物價(jià)值評(píng)估質(zhì)量（鹿亞芹，2003）、評(píng)估、登記費(fèi)用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現(xiàn)的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國(guó)恩，2004）、抵押物破產(chǎn)受償率低（上海市高級(jí)人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調(diào)研組，2003）等方面，缺乏對(duì)抵押物擔(dān)保效果進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)證研究的文獻(xiàn)。

2 概念設(shè)定

抵押貸款名義保證率：＝抵押物評(píng)估價(jià)值/抵押貸款金額，其倒數(shù)即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。

抵押貸款實(shí)際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實(shí)際保證率”，并以該指標(biāo)來(lái)衡量抵押貸款擔(dān)保效果。

貸款回收率：＝1-貸款損失率

抵押物評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)率： =抵押物變現(xiàn)凈值/抵押物評(píng)估值*100%

三、方法與結(jié)論

（一） 樣本及處理

本研究利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區(qū)貸款抵（質(zhì)）押物處置有效樣本1799個(gè)，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)行業(yè)與地區(qū)；貸款發(fā)放時(shí)間1984-1999年，貸款抵押辦理時(shí)間1995-2002，抵押物變現(xiàn)時(shí)間1996年至2004年。

為提高分析的準(zhǔn)確性，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了如下清洗處理：

1、剔除了無(wú)效抵押數(shù)據(jù)。

2、對(duì)明顯異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)修正：（1）剔除了原數(shù)據(jù)中貸款金額低于3萬(wàn)元的數(shù)據(jù)；（2）對(duì)實(shí)際擔(dān)保率大于400％的數(shù)據(jù)進(jìn)行了逐戶核實(shí)。

樣本的基本情況如下表：

表1

樣本基本情況一覽表

變量 樣本量 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

實(shí)際擔(dān)保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00

融資金額（萬(wàn)元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640

處置時(shí)間（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180

處置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93

（二）主要結(jié)論：

1、樣本總體的實(shí)際擔(dān)保效果不服從正態(tài)分布，為偏態(tài)雙峰分布，其分布直方圖如下：

實(shí)際擔(dān)保率的均值為48.88%，顯示擔(dān)保的平均效果欠佳；標(biāo)準(zhǔn)差43.55%，效果波動(dòng)大，穩(wěn)定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現(xiàn)雙峰分布，說(shuō)明可能存在某種或某些系統(tǒng)性影響因素。

2、評(píng)估質(zhì)量基本呈現(xiàn)向低端集中的β分布特征，評(píng)估質(zhì)量差，評(píng)估質(zhì)量對(duì)擔(dān)保效果有顯著影響。

從銀行角度看，評(píng)估質(zhì)量（評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率）的理想分布應(yīng)是一個(gè)均值大于或等于100%的正態(tài)分布，而且標(biāo)準(zhǔn)差越小，評(píng)估質(zhì)量越穩(wěn)定。

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率的實(shí)際分布情況如下圖：

從上圖來(lái)看，分布基本服從β分布，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率越低樣本比率越高，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率均值僅為39.84%，評(píng)估質(zhì)量很不理想。

進(jìn)一步對(duì)評(píng)估質(zhì)量與擔(dān)保質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析，兩者之間的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.545，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000，數(shù)據(jù)顯示兩者存在顯著相關(guān)關(guān)系。

3、處置時(shí)間呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，與實(shí)際擔(dān)保效果無(wú)明顯相關(guān)關(guān)系

處置時(shí)間的分布如圖，呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，其均值為54.79月，標(biāo)準(zhǔn)差為32個(gè)月。處置時(shí)間長(zhǎng)，一方面是因?yàn)椴糠值盅何锉旧懋a(chǎn)權(quán)不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場(chǎng)發(fā)育程度很低。

對(duì)處置時(shí)間長(zhǎng)度與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)不能得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.006，雙尾顯著性檢驗(yàn)參數(shù)為0.806），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，不能認(rèn)為處置時(shí)間是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

4、貸款金額與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

對(duì)融資金額與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.123，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，融資金額是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素，雙方呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。大額貸款抵押的實(shí)際擔(dān)保率總體上低于小額抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保率，一是大額抵押物評(píng)估技術(shù)難度更大，二是其評(píng)估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場(chǎng)需求面窄，更難變現(xiàn)。

5、處置成本率呈現(xiàn)β分布特征，與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

處置成本率的分布如圖，呈現(xiàn)β分布特征，其均值為20.45%，標(biāo)準(zhǔn)差為21.78%。由于數(shù)據(jù)的β分布特征，處置成本率數(shù)據(jù)主要集中在15%以下的區(qū)間里（低于12%的數(shù)據(jù)占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。

對(duì)處置成本率與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.306，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，處置成本率是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

6、不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果呈現(xiàn)明顯區(qū)別

不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果區(qū)別明顯。不動(dòng)產(chǎn)的回收率總體上高于動(dòng)產(chǎn)的回收率，具體如下表：

表2：

部分種類抵押物實(shí)際擔(dān)保率統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目 樣本數(shù) 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70

居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33

商業(yè)用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60

工業(yè)用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67

商業(yè)用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33

辦公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5

工業(yè)用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10

設(shè)

備 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00

7、多元線形回歸分析結(jié)果討論

研究試圖對(duì)實(shí)際擔(dān)保率與處置成本率，融資金額，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率進(jìn)行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過(guò)顯著性水平為0.01的F檢驗(yàn)，其決定系數(shù)R2約為于0.4。

四、改進(jìn)抵押貸款管理的政策建議

1、提高抵押物評(píng)估工作質(zhì)量?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，由銀行而不是企業(yè)作為抵押物評(píng)估委托人；第二，建立與落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員評(píng)估質(zhì)量的記錄與考核制度；第三，建立與落實(shí)抵押物的評(píng)估期限管理與重評(píng)估制度；第四，建立銀行內(nèi)部評(píng)估審核制度，并實(shí)行嚴(yán)格的任職資格管理。

2、區(qū)別對(duì)待不同種類、不同地區(qū)、不同金額的抵押物選擇與評(píng)估折扣率?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，建立不同種類、不同地區(qū)、不同金額抵押物擔(dān)保效果檔案，在此基礎(chǔ)上制定種類、地區(qū)、金額區(qū)別對(duì)待的評(píng)估折扣率；第二，對(duì)不同種類、地區(qū)、金額的抵押物評(píng)估價(jià)值審核實(shí)行區(qū)別授權(quán)，嚴(yán)控高風(fēng)險(xiǎn)種類和地區(qū)。

3、選擇抵押物和評(píng)估折扣率時(shí)，必須考慮抵押物處置成本率的影響。

4、嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)。

5、區(qū)別對(duì)待存量與新增貸款。新增貸款實(shí)行最嚴(yán)格的抵押物，而原抵押物價(jià)值不足的存量貸款，只要能補(bǔ)充抵押物，明顯降低整體風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮在一定時(shí)間內(nèi)靈活處理。

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第9篇：商業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：抵押貸款；信息不對(duì)稱；擔(dān)保；效果

一、引言

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償 。我國(guó)《商業(yè)銀行法》明確提出商業(yè)銀行開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行擔(dān)保。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。

貸款抵押的作用和現(xiàn)狀，已有許多論述。當(dāng)借貸雙方之間出現(xiàn)信息不對(duì)稱時(shí)，抵押和擔(dān)保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（stiglitz & weiss,1981,1986; besanko & thakor,1987；藍(lán)虹，穆?tīng)?zhēng)社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)（inwon song ，2004）。

我國(guó)抵押貸款發(fā)展較快。據(jù)人民銀行成都分行聯(lián)合調(diào)查組對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行10個(gè)縣級(jí)以上機(jī)構(gòu)2000年末貸款情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔(dān)保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。

如何衡量抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保效果？抵押貸款是否具有普遍的實(shí)際擔(dān)保效果？實(shí)際擔(dān)保效果的主要影響因素如何？本文通過(guò)實(shí)證研究 方法 進(jìn)行初步研究，并提出政策建議。

二、研究綜述與概念設(shè)定

1 研究綜述

國(guó)外研究 國(guó)外實(shí)證研究表明，因?yàn)樵谫J款清收過(guò)程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實(shí)現(xiàn)較高的貸款回收率（carty，1998；gupton等，2000；g. kabance.，2001；k emery.，2003；j. franks，a de servigny，s davydenko，2004；j grunert， m weber，2005)。從多國(guó)數(shù)據(jù)比較來(lái)看，抵押物對(duì)貸款回收率的影響，因破產(chǎn)法及對(duì)債權(quán)人權(quán)利的影響、抵押物的種類、抵押物的價(jià)值評(píng)估方法及重評(píng)頻率的不同而表現(xiàn)出明顯差異；宏觀 經(jīng)濟(jì) 狀況對(duì)抵押物變現(xiàn)價(jià)值有顯著影響（j. franks，a de servigny，s davydenko，2004）。franks等人的研究對(duì)影響因素進(jìn)行了識(shí)別，但沒(méi)有對(duì)影響的大小進(jìn)行定量測(cè)算。

國(guó)內(nèi)研究 內(nèi)抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究 文獻(xiàn) 集中在存在的 問(wèn)題 的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國(guó)恩，2004；）、抵押物價(jià)值評(píng)估質(zhì)量（鹿亞芹，2003）、評(píng)估、登記費(fèi)用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現(xiàn)的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國(guó)恩，2004）、抵押物破產(chǎn)受償率低（上海市高級(jí)人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調(diào)研組，2003）等方面，缺乏對(duì)抵押物擔(dān)保效果進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)證研究的文獻(xiàn)。

2 概念設(shè)定

抵押貸款名義保證率：＝抵押物評(píng)估價(jià)值/抵押貸款金額，其倒數(shù)即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。

抵押貸款實(shí)際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實(shí)際保證率”，并以該指標(biāo)來(lái)衡量抵押貸款擔(dān)保效果。

貸款回收率：＝1-貸款損失率

抵押物評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)率： =抵押物變現(xiàn)凈值/抵押物評(píng)估值*100%

三、 方法 與結(jié)論

（一） 樣本及處理

本 研究 利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區(qū)貸款抵（質(zhì)）押物處置有效樣本1799個(gè)，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)行業(yè)與地區(qū)；貸款發(fā)放時(shí)間1984-1999年，貸款抵押辦理時(shí)間1995-2002，抵押物變現(xiàn)時(shí)間1996年至2004年。

為提高 分析 的準(zhǔn)確性，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了如下清洗處理：

1、剔除了無(wú)效抵押數(shù)據(jù)。

2、對(duì)明顯異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)修正：（1）剔除了原數(shù)據(jù)中貸款金額低于3萬(wàn)元的數(shù)據(jù)；（2）對(duì)實(shí)際擔(dān)保率大于400％的數(shù)據(jù)進(jìn)行了逐戶核實(shí)。

樣本的基本情況如下表：

表1 樣本基本情況一覽表

變量 樣本量 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

實(shí)際擔(dān)保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00

融資金額（萬(wàn)元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640

處置時(shí)間（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180

處置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93

（二）主要結(jié)論：

1、樣本總體的實(shí)際擔(dān)保效果不服從正態(tài)分布，為偏態(tài)雙峰分布，其分布直方圖如下：

實(shí)際擔(dān)保率的均值為48.88%，顯示擔(dān)保的平均效果欠佳；標(biāo)準(zhǔn)差43.55%，效果波動(dòng)大，穩(wěn)定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現(xiàn)雙峰分布，說(shuō)明可能存在某種或某些系統(tǒng)性 影響 因素。

2、評(píng)估質(zhì)量基本呈現(xiàn)向低端集中的β分布特征，評(píng)估質(zhì)量差，評(píng)估質(zhì)量對(duì)擔(dān)保效果有顯著影響。

從銀行角度看，評(píng)估質(zhì)量（評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率）的理想分布應(yīng)是一個(gè)均值大于或等于100%的正態(tài)分布，而且標(biāo)準(zhǔn)差越小，評(píng)估質(zhì)量越穩(wěn)定。

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率的實(shí)際分布情況如下圖：

從上圖來(lái)看，分布基本服從β分布，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率越低樣本比率越高，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率均值僅為39.84%，評(píng)估質(zhì)量很不理想。

進(jìn)一步對(duì)評(píng)估質(zhì)量與擔(dān)保質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析，兩者之間的pearson相關(guān)系數(shù)為0.545，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000，數(shù)據(jù)顯示兩者存在顯著相關(guān)關(guān)系。

3、處置時(shí)間呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，與實(shí)際擔(dān)保效果無(wú)明顯相關(guān)關(guān)系

處置時(shí)間的分布如圖，呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，其均值為54.79月，標(biāo)準(zhǔn)差為32個(gè)月。處置時(shí)間長(zhǎng)，一方面是因?yàn)椴糠值盅何锉旧懋a(chǎn)權(quán)不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場(chǎng)發(fā)育程度很低。

對(duì)處置時(shí)間長(zhǎng)度與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)不能得到支持（pearson相關(guān)系數(shù)為-0.006，雙尾顯著性檢驗(yàn)參數(shù)為0.806），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，不能認(rèn)為處置時(shí)間是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

4、貸款金額與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

對(duì)融資金額與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（pearson相關(guān)系數(shù)為-0.123，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，融資金額是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素，雙方呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。大額貸款抵押的實(shí)際擔(dān)保率總體上低于小額抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保率，一是大額抵押物評(píng)估技術(shù)難度更大，二是其評(píng)估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場(chǎng)需求面窄，更難變現(xiàn)。

5、處置成本率呈現(xiàn)β分布特征，與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

處置成本率的分布如圖，呈現(xiàn)β分布特征，其均值為20.45%，標(biāo)準(zhǔn)差為21.78%。由于數(shù)據(jù)的β分布特征，處置成本率數(shù)據(jù)主要集中在15%以下的區(qū)間里（低于12%的數(shù)據(jù)占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。

對(duì)處置成本率與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（pearson相關(guān)系數(shù)為-0.306，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，處置成本率是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

6、不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果呈現(xiàn)明顯區(qū)別

不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果區(qū)別明顯。不動(dòng)產(chǎn)的回收率總體上高于動(dòng)產(chǎn)的回收率，具體如下表：

表2： 部分種類抵押物實(shí)際擔(dān)保率統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目 樣本數(shù) 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70

居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33

商業(yè)用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60

工業(yè) 用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67

商業(yè)用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33

辦公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5

工業(yè)用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10

設(shè) 備 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00

7、多元線形回歸分析結(jié)果討論

研究試圖對(duì)實(shí)際擔(dān)保率與處置成本率，融資金額，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率進(jìn)行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過(guò)顯著性水平為0.01的f檢驗(yàn)，其決定系數(shù)r2約為于0.4。

四、改進(jìn)抵押貸款管理的政策建議

1、提高抵押物評(píng)估工作質(zhì)量。可以采取的主要措施有：第一，由銀行而不是 企業(yè) 作為抵押物評(píng)估委托人；第二，建立與落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員評(píng)估質(zhì)量的記錄與考核制度；第三，建立與落實(shí)抵押物的評(píng)估期限管理與重評(píng)估制度；第四，建立銀行內(nèi)部評(píng)估審核制度，并實(shí)行嚴(yán)格的任職資格管理。

2、區(qū)別對(duì)待不同種類、不同地區(qū)、不同金額的抵押物選擇與評(píng)估折扣率?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，建立不同種類、不同地區(qū)、不同金額抵押物擔(dān)保效果檔案，在此基礎(chǔ)上制定種類、地區(qū)、金額區(qū)別對(duì)待的評(píng)估折扣率；第二，對(duì)不同種類、地區(qū)、金額的抵押物評(píng)估價(jià)值審核實(shí)行區(qū)別授權(quán)，嚴(yán)控高風(fēng)險(xiǎn)種類和地區(qū)。

3、選擇抵押物和評(píng)估折扣率時(shí)，必須考慮抵押物處置成本率的影響。

4、嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)。

5、區(qū)別對(duì)待存量與新增貸款。新增貸款實(shí)行最嚴(yán)格的抵押物，而原抵押物價(jià)值不足的存量貸款，只要能補(bǔ)充抵押物，明顯降低整體風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮在一定時(shí)間內(nèi)靈活處理。

參考 文獻(xiàn) ：

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