商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、模式、經(jīng)營模式

中圖分類號(hào)：F713.51 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1、商業(yè)地產(chǎn)模式的確定需要以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈作為核心理論來指引

如何確定商業(yè)地產(chǎn)的模式，首先就是要依據(jù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的核心理論。價(jià)值鏈的構(gòu)成是由相互聯(lián)系的一系列諸如從供應(yīng)商獲取原材料，到最終售后服務(wù)之間的每一個(gè)環(huán)節(jié)之間的相互聯(lián)系與影響等活動(dòng)構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)中，其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈狹義概念為：包括以地產(chǎn)開發(fā)商為主，整合零售商、運(yùn)營商、金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價(jià)值增值過程。體現(xiàn)該價(jià)值觀的目的是通過尋求投資者、商業(yè)運(yùn)營商、商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效益，進(jìn)而共同完成項(xiàng)目。因此，我們必須樹立正確的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈觀念，只有這樣，才能樹立正確的開發(fā)理念，選擇正確的開發(fā)模式和業(yè)態(tài)布局。

2、商業(yè)地產(chǎn)模式的分類和選擇

2.1傳統(tǒng)意義，我國的商業(yè)地產(chǎn)模式根據(jù)實(shí)施主體和業(yè)態(tài)定位不同，可分兩種。

（1）“開發(fā)模式”即“綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營商”和“專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營商”。（2）“商業(yè)模式”即分為“將商業(yè)地產(chǎn)與高級酒店、影視文化、連鎖百貨、住宅地產(chǎn)相結(jié)合的模式”和“將商業(yè)地產(chǎn)與金融、開發(fā)、管理相結(jié)合的模式”和“將住宅與商業(yè)地產(chǎn)、酒店相結(jié)合的模式”等幾大板塊。

2.2商業(yè)地產(chǎn)模式的選擇。在選擇商業(yè)地產(chǎn)模式時(shí)，必須進(jìn)行市場的細(xì)分，根據(jù)所處的區(qū)域，位置，服務(wù)對象等的不同來詳細(xì)的分析、論證和定位，進(jìn)而選擇合適的業(yè)態(tài)組合。例如：

2.2.1、整體業(yè)態(tài)定位：在商業(yè)繁華地段可選擇休閑娛樂為主的業(yè)態(tài)，而非建材家具城模式。因經(jīng)驗(yàn)表明，建材家居城在郊區(qū)和在繁華區(qū)的效益是一樣的，容易造成土地資源浪費(fèi)和引起城市交通問題等。業(yè)態(tài)細(xì)分最好有別于鄰近商業(yè)，采用各自側(cè)重購物、餐飲、休閑娛樂等的商業(yè)模式，使大家都有獨(dú)特的經(jīng)營品類，如此還能起到優(yōu)勢互補(bǔ)，避免同質(zhì)化競爭，為顧客提供更具針對性的服務(wù)方式或消費(fèi)場所。

2.2.2、平面業(yè)態(tài)定位：中心區(qū)片可選擇以主題購物型為主的商業(yè)模式，必須引進(jìn)幾個(gè)大型商家（或主力店），眾多商家為輔的多元化綜合型模式。在這里，要注意的是在主力店的選擇上，要合理控制同類別主力店數(shù)量；同時(shí)，不同業(yè)態(tài)主力店搭配方面，根據(jù)商業(yè)體量可考慮百貨、超市、數(shù)碼城、影視城等共存形式，以吸引不同層次的消費(fèi)者，增加人氣，提高商業(yè)整體效益。再有就是要合理控制主力店的數(shù)量，一般規(guī)模最好不要超過3-5個(gè)。

另外，我們也可選擇專業(yè)性的區(qū)域中心商業(yè)模式。如將諸如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等店鋪集合在一起，以達(dá)到打造大型社區(qū)商業(yè)和生活鄰里中心幕的，這也是當(dāng)前比較流行的一種模式。該模式商業(yè)主要為滿足大型社區(qū)生活需求，家庭需求，讓片去居民，在家門口就能實(shí)現(xiàn)購物、休閑、娛樂和金融等需求，基本實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)。

3、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式

當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，與住宅是有很大區(qū)別的。住宅，主要采用的還是開發(fā)銷售自住或出租的單一模式；商業(yè)地產(chǎn)，因其復(fù)雜化程度高，往往需要多個(gè)團(tuán)隊(duì)來共同實(shí)現(xiàn)，故一般開發(fā)商和經(jīng)營者不敢輕易涉足。它所采用的開發(fā)經(jīng)營方式也比較多，存在多樣化。一般來說，可分為：整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等，除此之外，售后包租、售后返租、售后托管等形式，當(dāng)前被一些開發(fā)商采用。下面從開發(fā)商角度，就其中的三種做一些概念性論述：

3.1、分零租賃，統(tǒng)一經(jīng)營，不售產(chǎn)權(quán)的模式。這一模式主要適用于大型購物中心或大型購物廣場，目的為了統(tǒng)一經(jīng)營與管理，充分體現(xiàn)商業(yè)服務(wù)與品質(zhì)。該模式，在設(shè)計(jì)之初就要把經(jīng)營管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)籌到一起，并由一個(gè)組織體系統(tǒng)一運(yùn)作。該模式的一大好處是充分尊重顧客選擇權(quán)，使其能夠?qū)崿F(xiàn)一次性滿足的需要，避免了類似又賣LV又買牙刷牙膏等小百貨共存局面的出現(xiàn)。另外，其全業(yè)態(tài)的一站式購物服務(wù)，能大大的吸引相應(yīng)層面的消費(fèi)者，為區(qū)內(nèi)業(yè)主爭取到最大的顧客群。這種大型購物中心高度復(fù)合的業(yè)態(tài)也同時(shí)代表著商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。不過，其缺點(diǎn)也很明顯，尤其是資金成本方面，前期的資金投入大，資金的回籠卻需要較長的時(shí)間，容易造成開發(fā)商資金上的周轉(zhuǎn)不利。

3.2、租售并存與整租不售兩種方式混合的模式。該混搭模式也是近些年興起的，其主要的目的就是通過部分只租不售、部分又售又租，一方面確保項(xiàng)目建設(shè)資金，另一方面保證項(xiàng)目業(yè)態(tài)的合理性。通過出租部分，激活人氣，從而起到示范帶頭作用，來帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。這一模式一般的操作是，通過出售計(jì)劃好的一部分優(yōu)質(zhì)鋪位回籠資金，然后交由投資者自行出租或是自營；剩余物業(yè)完全屬于開發(fā)商自有，通過自主招商引進(jìn)超市、電玩影視城或百貨公司，來確保人流和經(jīng)營格局的完善，也容易得到地方政府支持。但其不足在于主力經(jīng)營范圍與其他經(jīng)營商戶的客戶群體經(jīng)營范圍不一定完全符合，大型整租模式，某種意義上一定程度上限制了小商戶的經(jīng)營范圍。

3.3、整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式。這一經(jīng)營模式因存在的弊端較多，資金要求也很高，一般采用教少。弊端主要是在建之初，如果沒有做好商業(yè)定位，沒有專業(yè)商業(yè)管理公司的介入，容易出現(xiàn)經(jīng)營上的失誤和商業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)。交付使用后，容易造成被動(dòng)包括租金和設(shè)計(jì)調(diào)整等。如果建設(shè)初期，尤其是方案設(shè)計(jì)階段，專業(yè)商業(yè)公司能及時(shí)指導(dǎo)或并簽訂經(jīng)營協(xié)議，也是非常不錯(cuò)的選擇。它既可以確保項(xiàng)目穩(wěn)定收益，有效的規(guī)避建設(shè)中的重復(fù)浪費(fèi)和“結(jié)構(gòu)死局”的產(chǎn)生，又能最大限度的減少空置期，達(dá)到經(jīng)營收益的最大化。

結(jié)語

目前我國的商業(yè)地產(chǎn)正處于高速發(fā)展的階段，雖然還存在著一些盲目的開發(fā)，但不可否認(rèn)的是，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者正在逐步的國際化，通過引進(jìn)歐美和東南亞等著名的商業(yè)管理公司進(jìn)入我國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這不僅促進(jìn)了我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為我們國家商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的融資渠道、投資模型和管理方式。只有明確的了解我國的商業(yè)地產(chǎn)模式，積極引進(jìn)國外的先進(jìn)的管理理念，才能不斷地提高我國的商業(yè)地產(chǎn)的各級水平，助推我國的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

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第2篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)業(yè)來說是相對較新的一個(gè)范疇，自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國市場，一些新興的商業(yè)類型推動(dòng)了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)中心城市外，自2002年開始，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價(jià)屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭令人咋舌，各地都開始爭建商業(yè)"一條街"及大型購物中心。成都的開發(fā)商建出了成批的底商，大連萬達(dá)則將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并相繼在多個(gè)城市開發(fā)了萬達(dá)購物廣場。大連萬達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟。有數(shù)字表明，2002年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了11.8%，商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達(dá)近10年的沉寂中走出，并快速升溫。

北京商業(yè)地產(chǎn)的明天

北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是全國的一個(gè)縮影，或許能準(zhǔn)確概括其發(fā)展態(tài)勢的只有這兩個(gè)詞“風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)遇”。在北京，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，近三到五年內(nèi)，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期，新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將在300-400萬平方米，從靜態(tài)總量來講基本將滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求。這使得我們不得不審慎的關(guān)注北京市區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

從商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展來說，預(yù)計(jì)到2006年，國外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，而對于商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，也將迎來發(fā)展的高峰，預(yù)計(jì)國際零售100強(qiáng)至少有50%將在北京開店。

從新開店形式看，以社區(qū)為目標(biāo)客戶集中區(qū)域的中小型百貨、購物中心等將持續(xù)發(fā)展；超市會(huì)有非常大的發(fā)展空間，而大型百貨與購物中心則發(fā)展空間有限；各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會(huì)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業(yè)經(jīng)營，從而進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化發(fā)展。

所謂shopping mall的概念將繼續(xù)被炒作，但由于經(jīng)營以及管理的環(huán)節(jié)繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應(yīng)該在全面市場調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上有限度的發(fā)展。

從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會(huì)更朝著各種不同專業(yè)街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為主，同時(shí)由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。

總量的增加值是表象之一，在具體的分析了商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)方面的發(fā)展趨勢之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，北京市商業(yè)地產(chǎn)在今后幾年將會(huì)強(qiáng)力發(fā)展，同時(shí)在總量增加的狀況下，將進(jìn)一步完善商業(yè)體系布局以及商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)市場亦將會(huì)成為眾多地產(chǎn)開發(fā)商在北京的集中投資方向。但是，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作以及其所涉及的環(huán)節(jié)之多遠(yuǎn)甚于住宅地產(chǎn)。因而其成功與否除去項(xiàng)目本身之外，其開發(fā)策略以及運(yùn)作管理方式將是關(guān)鍵。只有定位準(zhǔn)確、策劃精彩、業(yè)態(tài)合理、招商運(yùn)作有序、經(jīng)營管理完備的商業(yè)物業(yè)，才能避免商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的短期效應(yīng)，保證其地塊價(jià)值的持續(xù)提升以及商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值何在

要分析商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的策略以及要點(diǎn)，就必須了解影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的主要因素。

區(qū)位條件 宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。同一個(gè)城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。

物業(yè)業(yè)態(tài)類型 不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化妝品、女子時(shí)裝在各類商店的收益能力排比中則最高。

綜合經(jīng)營程度 大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，提升價(jià)值。而分散型的物業(yè)則不具備價(jià)值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集中化、綜合化將是影響因素之一。

時(shí)間因素 區(qū)域性購物中心有長期投資前景，一般用3-5年時(shí)間便可進(jìn)入最佳經(jīng)營期，并可保持10年左右，此時(shí)價(jià)值最大。之后則須進(jìn)行重新裝修，價(jià)值降低。

可持續(xù)發(fā)展引導(dǎo)成功

提升開發(fā)商開發(fā)理念 一般“三合一”的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經(jīng)營者留下充分的利潤空間，做到不是僅僅開發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營積極性降低；另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛從而使得地區(qū)商業(yè)價(jià)值提高，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是許多專家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。

在開發(fā)商操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在運(yùn)作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的總體提升。第一是大多數(shù)開發(fā)商都應(yīng)摒棄“賺到錢就走人”的投機(jī)方式；第二是商業(yè)地產(chǎn)從單一、低檔的沿街店鋪提升為內(nèi)涵豐富、社會(huì)效益巨大的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。這都能表現(xiàn)出開發(fā)商開發(fā)理念的提升和社會(huì)責(zé)任感的日益增強(qiáng)。

另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，又能代表地域文化特色的標(biāo)志性作品。

合理分配利潤空間 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成――“開發(fā)-銷售-經(jīng)營-管理”。作為開發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能把利潤空間都占完，必須給第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)留下足夠的利潤空間。反之，即第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)沒有利潤空間，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營管理不成功，這對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。專家們建議，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)由專業(yè)化的經(jīng)營管理公司來包裝，來經(jīng)營管理，以形成品牌效應(yīng)。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商通過多年的摸索總結(jié)出的基本規(guī)律。

選擇最佳贏利以及營銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)有4個(gè)權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。按4個(gè)分開和其他特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個(gè)渠道：一是開發(fā)商通過運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤。

商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；運(yùn)營

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出規(guī)劃布點(diǎn)不合理、盲目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位與市場需求脫節(jié)等現(xiàn)象，在商業(yè)運(yùn)營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發(fā)破壞環(huán)境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。

二、概念及特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)共性外，其自身特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：一是商業(yè)綜合收益性強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)收益主要是通過長期成功運(yùn)營獲取持續(xù)現(xiàn)金流，并享有其自身商業(yè)價(jià)值提升后帶來的綜合收益；二是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動(dòng)、調(diào)整給項(xiàng)目的成敗帶來極大的挑戰(zhàn)；三是經(jīng)營模式多樣性，鑒于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營涵蓋大部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)類別，其根據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結(jié)合”等多種經(jīng)營模式；四是運(yùn)營管理能力需求高，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運(yùn)營管理，其成敗不僅決定了項(xiàng)目前期規(guī)劃的落位，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)收益的重要保障；五是拉動(dòng)勞動(dòng)力就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅源。

三、發(fā)展現(xiàn)狀及問題

2002年，中國房地產(chǎn)業(yè)提出“商業(yè)地產(chǎn)”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業(yè)地產(chǎn)增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目近500個(gè)，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預(yù)計(jì)開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量更是高達(dá)近千個(gè)，2020年我國預(yù)計(jì)總量將達(dá)10000個(gè)。而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風(fēng)險(xiǎn)可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題有以下幾點(diǎn)：

1.地方整體規(guī)劃、商業(yè)不盡合理

地方政府沒有能將大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有效與城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，并在土地出讓中強(qiáng)制規(guī)劃商業(yè)配套比例，是城市核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆上、同質(zhì)化嚴(yán)重，其他區(qū)域商業(yè)配套缺乏的根本癥結(jié)之一。

2.開發(fā)商缺乏開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)

我國商業(yè)地產(chǎn)總量逐年攀升，而體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率卻差強(qiáng)人意，部分省會(huì)城市空置率竟超過二成，北京優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率也逾一成。

3.開發(fā)運(yùn)營專業(yè)人才緊缺

早期商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)多由香港人主持操盤。之后，萬達(dá)商業(yè)的跨越式發(fā)展得到各界的認(rèn)可，而從萬達(dá)“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運(yùn)營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。

4.項(xiàng)目融資機(jī)制受制約

商業(yè)地產(chǎn)投資額大、回收周期長，但成功的項(xiàng)目回報(bào)率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產(chǎn)品成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)特性不相匹配。

四、思路及對策

1.做好項(xiàng)目規(guī)劃與定位工作

首先，因商業(yè)項(xiàng)目與市場需求關(guān)系密切，前期規(guī)劃布局設(shè)計(jì)尤其重要，地方政府應(yīng)嚴(yán)把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上馬的審批工作，對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理有效規(guī)劃，保障各類商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免盲目開發(fā)、惡性競爭；其次，開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前，要深入調(diào)研項(xiàng)目輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場需求等內(nèi)容，界定好項(xiàng)目功能定位、業(yè)態(tài)配比，并確定招商對象、業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營模式等問題。

2.聘用專業(yè)人才建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理人才是要熟知房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理知識(shí)的復(fù)合型人才，其應(yīng)把商I理論與房地產(chǎn)理論進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，建立商業(yè)地產(chǎn)的理論體系，并能在實(shí)戰(zhàn)中不斷摸索、完善，對各項(xiàng)目因地制宜進(jìn)行策略調(diào)整；商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)是財(cái)務(wù)、人力資源、招商、營銷、IT、物業(yè)管理等各類專業(yè)人才以商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成功為目標(biāo)匯聚一起的專業(yè)群體，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展不可或缺的重要因素。

3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營能力

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目不同之處在于，住宅項(xiàng)目是開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，而商業(yè)項(xiàng)目是開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營者與消費(fèi)者相結(jié)合的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方應(yīng)做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一監(jiān)督，并協(xié)助商業(yè)經(jīng)營者統(tǒng)一主題開展項(xiàng)目經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性，提升商業(yè)經(jīng)營者創(chuàng)收效益能力，提高項(xiàng)目單位面積的賺錢效應(yīng)，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

4.完善商業(yè)地產(chǎn)融資機(jī)制

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的關(guān)鍵在于融資問題，政府應(yīng)建立和完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有效投融資機(jī)制，保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營所需資金的來源。

五、結(jié)語

近年，商業(yè)地產(chǎn)的競爭非常激烈，供應(yīng)量也非常大，從開發(fā)商角度來說，目前的商業(yè)太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內(nèi)，只要業(yè)態(tài)搭配合理，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)管理能力優(yōu)秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，那也勢必會(huì)被市場淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2007.

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

關(guān)鍵詞： 綜合體、商業(yè)規(guī)劃、差異、特征、原則方法

正 文：

隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)建筑形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，從原來單一的商業(yè)業(yè)態(tài)或簡單的組合業(yè)態(tài)形式，逐漸演化發(fā)展，產(chǎn)生許多商業(yè)業(yè)態(tài)綜合程度高、功能齊備、組合結(jié)構(gòu)復(fù)雜的城市綜合體項(xiàng)目。而且隨著目前國家城鎮(zhèn)化趨勢的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢日益火熱，越來越多的城市綜合體如雨后春筍般拔地而起，形成一個(gè)又一個(gè)的城市地標(biāo)。

然而，細(xì)究這些城市綜合體項(xiàng)目實(shí)際操作狀況，我們發(fā)現(xiàn)有許多項(xiàng)目存在半途擱淺、后續(xù)經(jīng)營運(yùn)作不利等現(xiàn)象。仔細(xì)分析其原因，主要是這些開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的高度專業(yè)化認(rèn)識(shí)不夠，常常憑借以往住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及常規(guī)操作模式來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的操作，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)作的困難。初步分析一下兩者的差異，主要存在于以下4個(gè)方面：

1、銷售產(chǎn)品的不同：住宅銷售的是居住產(chǎn)品，而綜合體項(xiàng)目銷售的是經(jīng)營渠道。

2、銷售對象的不同：住宅銷售對象是有居住需求的廣大老百姓，他們對于產(chǎn)品的要求以合理地滿足居住需要為基礎(chǔ)。而綜合體項(xiàng)目的銷售對象是商業(yè)經(jīng)營辦公服務(wù)機(jī)構(gòu)。而商家評估一個(gè)產(chǎn)品是否有經(jīng)營前途，主要取決于以下三個(gè)方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場支撐與業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否滿足商家的專業(yè)需求；三是從回報(bào)的角度看，是否具備商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。

3、操作模式的不同：住宅產(chǎn)品的開發(fā)模式基本上是：商業(yè)策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建造 銷售招商。綜合體項(xiàng)目開發(fā)模式：商業(yè)策劃 招商、商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建造 商家入住/持續(xù)招商，該種模式以萬達(dá)訂單式操作為典型。

4、產(chǎn)品構(gòu)成及設(shè)計(jì)特點(diǎn)的不同：住宅產(chǎn)品以住宅為主，適當(dāng)設(shè)置公建設(shè)施、沿街商鋪等輔助配套產(chǎn)品。設(shè)計(jì)內(nèi)容、深度、各專業(yè)銜接協(xié)調(diào)工作均相對較為簡單。而綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成：包括大型shoppingmall、商業(yè)街、寫字樓、酒店、公寓住宅等多種產(chǎn)品，而某類產(chǎn)品內(nèi)部涉及業(yè)態(tài)又較多：如大型shoppingmall，可能有超市、百貨、餐飲、影視院線、休閑健身以及大型KTV等，產(chǎn)品類型豐富、功能結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模龐大。其內(nèi)部業(yè)態(tài)布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)、主力店設(shè)置、地下車庫設(shè)計(jì)、視線裝修設(shè)計(jì)等內(nèi)容繁復(fù)。整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容、深度要求、專業(yè)協(xié)調(diào)等工作要求相當(dāng)高、工作量也要大得多。

由此可見，綜合體項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目在很多方面存在巨大的差別，在開發(fā)的過程中需引起足夠的重視。就綜合體本身而言，它是城市進(jìn)化的結(jié)果，是體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要載體，也是多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)的高度集約。各類業(yè)態(tài)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動(dòng)性，使各業(yè)態(tài)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各產(chǎn)業(yè)類型有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值鏈的全面超越。

通過我們對一系列綜合體項(xiàng)目的研究分析，我們認(rèn)識(shí)到綜合體項(xiàng)目具備如下特征：

1、 功能復(fù)合性：可實(shí)現(xiàn)自身完整的工作、生活、商業(yè)經(jīng)營配套運(yùn)營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。

2、 高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時(shí)間功能不同而形成互補(bǔ)。

3、 整體統(tǒng)一性：建筑群整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，且與外部空間整體環(huán)境協(xié)調(diào)。

4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過分集中于某一特定功能。

5、 空間連續(xù)性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現(xiàn)為連續(xù)性、一致性，形成互補(bǔ)、流動(dòng)、連續(xù)的空間體系。

6、 高可達(dá)性：位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7、 內(nèi)外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合。

8、 巨大的社會(huì)效應(yīng)及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。

通過對綜合體項(xiàng)目特征的認(rèn)識(shí)和理解，我們充分認(rèn)識(shí)到前期正確的規(guī)劃定位對于綜合體項(xiàng)目的順利開發(fā)有多么重要的意義。而這里的規(guī)劃定位工作包括兩方面內(nèi)容：硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃。所謂硬件設(shè)施規(guī)劃是指建筑格局規(guī)劃，而軟件設(shè)施規(guī)劃是指商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃?！吧虡I(yè)經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃”——這一科學(xué)的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路，正逐漸成為中國商業(yè)地產(chǎn)屆的主流思想。這種觀念強(qiáng)調(diào)的是整體開發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代商業(yè)的硬件與軟件規(guī)劃是一個(gè)不可分割的整體，而在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更為重要。

那么，如何根據(jù)需要做好城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃呢？我們分析許多綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布特征，結(jié)合萬達(dá)、萬象城等大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的先進(jìn)運(yùn)作模式，總結(jié)出如下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則、方法，以期對后續(xù)綜合體商業(yè)規(guī)劃工作起到一定的指導(dǎo)借鑒作用：

1、 定位主題：成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購物的附加價(jià)值。

2、 業(yè)態(tài)組合及規(guī)模：可原引萬達(dá)的業(yè)態(tài)定位的若干條理論，

1）、根據(jù)所屬區(qū)位以及項(xiàng)目定位的不同，確定項(xiàng)目的開發(fā)模式：以商業(yè)零售業(yè)為核心或以辦公業(yè)為核心或以酒店業(yè)為核心等進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃；

2）、綜合體銷售部分可以定位為占項(xiàng)目整體比列40～60%的公寓住宅、寫字樓和社區(qū)/小型獨(dú)立商鋪等產(chǎn)品，避免對持有商業(yè)的整體經(jīng)營部分產(chǎn)生沖擊；

3）、購物中心70%商家定位應(yīng)適合當(dāng)?shù)?0%的消費(fèi)人群；其中商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，滿足商業(yè)黃金分割定律…

3、 公寓類住宅產(chǎn)品：是最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)，也是城市綜合體平衡現(xiàn)金流的

擋箭牌；其配置總量以其總銷售額在可能的前提下，盡量達(dá)到或超過整個(gè)綜合體

的總投資額為宜；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充

分分區(qū)。

4、 辦公類產(chǎn)品：性價(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城

市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo) —— 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻需重點(diǎn)設(shè)計(jì)。

5、 酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主；優(yōu)質(zhì)酒店對于運(yùn)營管理要求很高；除下述四種狀況，不建議開發(fā)或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府強(qiáng)制要求；（4）、體量實(shí)在過剩。不同區(qū)域不同檔次的酒店設(shè)置不同。高檔酒店設(shè)置應(yīng)有標(biāo)志性、彰顯力。

6、商業(yè)零售業(yè)：

（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)最慢；2萬平米以上單體

必須多業(yè)態(tài)操作；主力店設(shè)置需謹(jǐn)慎，只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風(fēng)險(xiǎn)；

在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。

（2）商業(yè)街：對用地強(qiáng)度要求最高，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，

套現(xiàn)能力最強(qiáng)；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費(fèi)人流的基礎(chǔ)

上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街。

（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量

通過轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價(jià)值影響很大；原則上

設(shè)計(jì)層數(shù)不要高于兩層。

（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高，銷售困難，最難套現(xiàn)；

受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金

業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）。

7、主力店選擇與設(shè)置：主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店

有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識(shí)度。所以在商業(yè)規(guī)劃階

段，要充分了解主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求的一系列

要求，可以向萬達(dá)學(xué)習(xí)其訂單式開發(fā)模式，以便減低風(fēng)險(xiǎn)、緩解資金壓力、促進(jìn)

開業(yè)之際滿鋪開張。

8、平面布局與豎向功能設(shè)計(jì)：根據(jù)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需要，進(jìn)行總體平面的商業(yè)布局、

豎向功能聯(lián)系設(shè)計(jì)，綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營的特點(diǎn)，形成整體合理統(tǒng)一、

各經(jīng)營單位相對獨(dú)立且符合自身經(jīng)營需求的商業(yè)布置格局。以萬達(dá)廣場為例：

1）、百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項(xiàng)目兩條主干道的交叉顯眼位置；

2）、娛樂業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會(huì)建在相對比較偏的地方；

3）、步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業(yè)態(tài)串接起來；

4）、主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動(dòng)其余店鋪的商業(yè)氛圍…

9、動(dòng)線的設(shè)計(jì)：區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置各類業(yè)態(tài)之間及各類業(yè)態(tài)內(nèi)部的動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突。規(guī)劃流暢的人流動(dòng)線，強(qiáng)調(diào)水平與垂直動(dòng)線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡易辨識(shí)的動(dòng)線系統(tǒng)，盡量讓水平動(dòng)線形成回路，并加強(qiáng)垂直動(dòng)線的可見度，避免產(chǎn)生死角空間……

結(jié) 語：

城市綜合體的建立將大大提升城市區(qū)域的價(jià)值，帶來巨大的社會(huì)價(jià)值；其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式之一。先商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，再建筑格局規(guī)劃，將有利于形成綜合體最合理的商業(yè)布局，這也是成熟地產(chǎn)運(yùn)營商的基本開發(fā)原則之一。采用該開發(fā)原則及方法，將有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)低成本的運(yùn)營，縮短整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，構(gòu)成整體效益對散件效益的優(yōu)勢，提高商業(yè)中心的核心競爭力。

參考文獻(xiàn)：

1、《城市綜合體》 ，香港理工國際出版社，2011-3-1

2、《商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)解讀》 ，奚亮，天津大學(xué)出版社，2011-9-1

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

時(shí)間倒流，定格在2001年，周梁進(jìn)入了步步高，從一名基層員工做到資深投資發(fā)展總監(jiān)，2010年，出任步步高置業(yè)有限責(zé)任公司總裁。近3年時(shí)間，周梁和他的團(tuán)隊(duì)以“立足商業(yè)地產(chǎn)，服務(wù)主業(yè)，創(chuàng)造價(jià)值”為發(fā)展使命，從零售業(yè)跨界商業(yè)地產(chǎn)，大手筆投資開發(fā)具有步步高特質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是城市綜合體項(xiàng)目更是樹立了湘派旗幟，被行業(yè)公認(rèn)為是當(dāng)之無愧的中南區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者。

項(xiàng)目從選址到規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到施工，每一個(gè)環(huán)節(jié)都力求做到最好，步步高集團(tuán)18年商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)1年即贏利提供了保障性的運(yùn)營支撐體系，一切有了充分的準(zhǔn)備。周梁和他的置業(yè)團(tuán)隊(duì)在致力為步步高提供解決零售業(yè)如何面對新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身變革的新模式。

十年磨一劍

只要身在市場，企業(yè)家的一舉一動(dòng)都會(huì)在放大，在周梁看來，企業(yè)在發(fā)展中應(yīng)注重“順勢而為，借勢而上”。

跳出步步高人這個(gè)身份，作為土生土長的湘潭人，周梁見證了步步高的發(fā)展歷程中那么多突圍和升級。

國內(nèi)零售業(yè)在2000年前后經(jīng)歷了大擴(kuò)張，隨著一些簽約10-15年的租約陸續(xù)到期，續(xù)約將面臨租金大幅上調(diào)，零售企業(yè)跨入商業(yè)地產(chǎn)已成為趨勢，全球一半以上的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是零售企業(yè)，世界零售巨頭都在自建物業(yè)。與此同時(shí)，零售業(yè)跟地產(chǎn)相結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)板塊，正在發(fā)生市場格局上的變化：一方面，隨著房地產(chǎn)市場變化和調(diào)控，很多地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)避風(fēng)港；另一方面，零售服務(wù)商在向上游的物業(yè)提供者即地產(chǎn)領(lǐng)域延伸，如華潤、步步高等。

周梁進(jìn)入步步高那年公司的營業(yè)額是2.1億，而到2013年，步步高的營業(yè)額將超過200億。

“在1995年，中國整個(gè)零售市場還是傳統(tǒng)的柜臺(tái)式銷售，如農(nóng)村供銷社，而在1995年，步步高在湖南開了第一家引入超市營業(yè)模式的連鎖店，作為中國零售行業(yè)一次很大的變革，這對當(dāng)時(shí)的湖南，影響巨大，因?yàn)槟莻€(gè)年代的超市，是只有發(fā)達(dá)地區(qū)才有的新潮事物?！逼瘢貞浧饋?，周梁的語氣中，明顯有著身為步步高人的自豪及熱情。

“1999年，步步高實(shí)現(xiàn)了其跨地域發(fā)展的第一步。而2000年，步步高又開始了轉(zhuǎn)變，開始進(jìn)入‘大賣場’時(shí)代，跳出了傳統(tǒng)超市只賣食品、生鮮、日用百貨的局限。為響應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市民消費(fèi)能力大增的大好局勢，步步高嘗試自建高端城市購物中心―大型Shoppingmall，集合了大型百貨、生活超市、五星級影城三大主力店構(gòu)成，同時(shí)涵蓋了購物、美食、家居、休閑、文化、商務(wù)等眾多主題業(yè)態(tài)，成為當(dāng)?shù)爻鞘凶罹咭?guī)模、最具時(shí)尚的優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)中心。步步高開始了新一輪的升級和變革，并在商品和服務(wù)上超越客戶預(yù)期，為客戶帶來生活方式的全新改變。”

這些轉(zhuǎn)變，對于具有資深投資管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的周梁，則更是深有體會(huì)。不斷投資的新項(xiàng)目，不斷拉扯著地產(chǎn)與零售業(yè)之間的關(guān)系，這種牽制使得零售投資渠道的可選擇性相對受限?！拔艺J(rèn)為，國內(nèi)也有很多開發(fā)商對于商業(yè)和商業(yè)的投資價(jià)值把控沒有步步高那么透徹，其次，在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)過程中，其資金鏈存在短缺，而為解決此道的出售商業(yè)地產(chǎn)或是反租經(jīng)營，更不是長久之計(jì)?！?/p>

步步高的使命在于給公眾“提供一個(gè)全方位優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)的平臺(tái)”， 正是因?yàn)檫@種專注于服務(wù)產(chǎn)業(yè)的升級，使得步步高一次次成功突破的同時(shí)也具有了普通地產(chǎn)開發(fā)商不同的特質(zhì)。

十年磨一劍，身為步步高集團(tuán)旗下兩大核心產(chǎn)業(yè)之一的步步高置業(yè)的掌舵人，當(dāng)被問及選人、用人標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，周梁回答道：“有夢想、我愿意！”

一切盡在不言中。

“有夢想、我愿意”，簡單六字，也道破了周總十幾年的步步高之情。

這個(gè)男人，含蓄厚重，談吐溫潤，骨力有余，沉著穩(wěn)健間，那幾分強(qiáng)而有力的氣息，讓你完全可以相信他注定要成大事，且移山倒海。

步步高置業(yè)的“大準(zhǔn)備”

“在步步高的整個(gè)商業(yè)零售業(yè)的全業(yè)態(tài)戰(zhàn)略里，高端的城市購物中心這塊由自己投資、開發(fā)、運(yùn)營，跟零售互動(dòng)，服務(wù)于零售產(chǎn)業(yè)發(fā)展這一路線?！闭劶安讲礁咧脴I(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，周梁如是說道。

“目前的步步高置業(yè)還處于快速發(fā)展的準(zhǔn)備期，因?yàn)樾率袌龅氖袌鼋槿胄枰疤釡?zhǔn)備，期間，包括各種市場考察、拿地的各種資源整合事項(xiàng)。其次，在企業(yè)的組織架構(gòu)上，我們廣泛招賢納士，組建精英隊(duì)伍。再者，我們正在不斷加強(qiáng)資金鏈的完善，上下游一起準(zhǔn)備的同時(shí)，強(qiáng)化客戶增值服務(wù)系統(tǒng)。而在這未來3年內(nèi)，我們將建設(shè)20個(gè)以上的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，商業(yè)零售板塊每年新開店在50個(gè)以上，包括購物中心，大型超市賣場和百貨店，通過自建、自持和租賃結(jié)合，實(shí)現(xiàn)品牌的戰(zhàn)略延展。”

而在這個(gè)3年準(zhǔn)備期后面的6年“快速成長期”，周梁用一個(gè)簡單的數(shù)字表明了這個(gè)經(jīng)理人及企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)“平均每年開發(fā)20個(gè)商業(yè)綜合體！”

據(jù)悉，2013年，步步高置業(yè)在湖南、江西省各地、州、市新增在建城市綜合體項(xiàng)目達(dá)300萬平方米，同時(shí)四川、重慶、廣西等省內(nèi)項(xiàng)目已經(jīng)完成選址和土地簽約，這個(gè)戰(zhàn)略，少了進(jìn)攻性，更多的是一種包容性。

看似豪言壯語，但不爭的事實(shí)是：步步高在湖南、江西各地、州、市所有成功開發(fā)大型商業(yè)綜合體均在1年之內(nèi)即實(shí)現(xiàn)了盈利，令同業(yè)側(cè)目。

“我們是在以商業(yè)的方式運(yùn)營地產(chǎn)，將后期經(jīng)營理念貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作中，注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造和商業(yè)的運(yùn)營，從資源整合策劃、商業(yè)管理、物業(yè)管理、業(yè)主增值、產(chǎn)品創(chuàng)新、多樣化合作方式等，打造一條從開發(fā)到運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營全價(jià)值鏈，注重為城市發(fā)展帶來的價(jià)值，這是步步高置業(yè)有別于其它地產(chǎn)商的重要特質(zhì)”。

全產(chǎn)業(yè)鏈打造核心優(yōu)勢

周梁坦言步步高置業(yè)項(xiàng)目在商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃上，更注重地產(chǎn)建筑和商業(yè)經(jīng)營的結(jié)合，而其項(xiàng)目的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，“我們更注重項(xiàng)目未來的商業(yè)功能、商業(yè)形態(tài)以及城市功能在商業(yè)建筑體上的一個(gè)體現(xiàn)。當(dāng)然最關(guān)鍵的一點(diǎn)是在未來商業(yè)領(lǐng)域的競爭中，在資金方面，步步高更能保證項(xiàng)目的有續(xù)提供?！?/p>

周梁的精明，在于擅于發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢?！罢摷案偁帲嗟捏w現(xiàn)在于考驗(yàn)一家企業(yè)的戰(zhàn)略能力，而步步高和萬達(dá)、華潤置地等企業(yè)戰(zhàn)略是很不一樣的，他們主要針對一、二線城市，市場起點(diǎn)高，但相對的管理成本也很高，而我們的戰(zhàn)略只針對三、四線城市，是在相對較小的市場空間運(yùn)作全方位的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。由此，涉及到的受眾群體和商業(yè)運(yùn)營能力也是有區(qū)別的，步步高更關(guān)注多重資源的整合帶來的中長期效益。

但是周梁接下來的一番話驗(yàn)證了他的冷靜與慎重。“當(dāng)然，我們與純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有著最大的三點(diǎn)不同，首先，我們的選地需求上更具有稀缺性，因?yàn)槲覀兂杀竟芾砗驼w規(guī)劃控制上的需要，要求我們必先進(jìn)行地塊的評估是否適合做商業(yè)，以及是否承載我們商業(yè)項(xiàng)目的體量和商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，而行內(nèi)很多開發(fā)商是先拿地再來做產(chǎn)品研究和規(guī)劃。其次，我們更重視一個(gè)商業(yè)運(yùn)營物業(yè)能否產(chǎn)生運(yùn)營的附加價(jià)值，我們在自建項(xiàng)目后，馬上要進(jìn)行持有型運(yùn)營，這對我們的投資回報(bào)方式提出了更嚴(yán)格的要求。因此，除了常規(guī)的商圈及配套功能的分析等之外，我們還要對此進(jìn)行嚴(yán)格的商業(yè)運(yùn)營的測算，看是否能夠承載該項(xiàng)目，當(dāng)然，在此期間，財(cái)務(wù)回報(bào)的維度及資產(chǎn)收益的分析是必不可少的?！?/p>

“目前，步步高在中南六省有自己的物流中心，且是國內(nèi)領(lǐng)先引進(jìn)甲骨文系統(tǒng)的商業(yè)零售企業(yè)，即使身處三、四線城市，但并不影響我們把國際最好的服務(wù)及消費(fèi)理念帶給三、四線城市的消費(fèi)者，這種與國際接軌的服務(wù)及消費(fèi)理念在消費(fèi)者那引起的反響巨大的，某些方面看來，這里邊我們還可以打一場漂亮的‘反差戰(zhàn)’?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)脫離不了商業(yè)運(yùn)營，需要和零售業(yè)互動(dòng)與共贏，步步高的所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，必須要有一個(gè)大型的購物中心?！爱?dāng)然，我們選地存在一定的特殊性，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們選的城市都是被開發(fā)商們所忽視的市場空白點(diǎn)，這里面有60%的是通過商業(yè)帶動(dòng)，40%通過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，達(dá)到二者相輔相成的效果?！?/p>

在論及國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的差距時(shí)，周梁說到“國外有成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，上下游產(chǎn)業(yè)及資金鏈都很完善，而放在中國，恰好相反，熱鬧的背后，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更易遇到資金壓力。因?yàn)?，中國是個(gè)高資本成本市場，而地產(chǎn)開發(fā)商們多只注重下游，上游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建相對欠缺，同時(shí)，缺少相應(yīng)的金融政策與金融工具的支撐”。

志存高遠(yuǎn) 心懷淡泊

周梁的辦公室很樸素，他為此也曾自嘲過。不大的辦公桌旁是一個(gè)書柜，滿滿的文件分門別類整齊地?cái)[放著，一眼望過去，能判斷出辦公室的主人很忙。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

復(fù)合型人才一將難求

萬科總裁郁亮曾表示，在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅地產(chǎn)將占業(yè)務(wù)的80%，而商業(yè)地產(chǎn)所占的規(guī)模不超過20%。雖然萬科只把商業(yè)地產(chǎn)所占規(guī)模設(shè)定為區(qū)區(qū)20%，但是對于曾放言不做商業(yè)地產(chǎn)的萬科集團(tuán)來說，商業(yè)地產(chǎn)的第一步已迅速邁出；保利地產(chǎn)亦宣布，將在未來三至五年內(nèi)加大對商業(yè)物業(yè)的投資比例，并逐步提高到30%，做大做好商業(yè)地產(chǎn)；金地集團(tuán)則計(jì)劃在2015年之前提高商業(yè)地產(chǎn)投資比例到20%；甚至連海底撈、娃哈哈、杉杉集團(tuán)等餐飲、消費(fèi)品企業(yè)也紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值日益被廣大地產(chǎn)開發(fā)商所認(rèn)識(shí)，并將發(fā)展和投資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)到其上。

伴隨商業(yè)地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，相關(guān)領(lǐng)域的人才需求量必然增大，特別是復(fù)合型人才。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及到定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、銷售、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)人才能身兼數(shù)職，獨(dú)當(dāng)一面。但在實(shí)際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和經(jīng)營往往相脫節(jié)，大部分從事地產(chǎn)行業(yè)的人才只懂銷售，對商業(yè)經(jīng)營缺乏了解，最后導(dǎo)致項(xiàng)目銷售火爆而經(jīng)營慘淡，顧此失彼。而從一些商業(yè)或經(jīng)營管理公司招聘來的人才，大多具有在購物中心、百貨或超市的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)行業(yè)相對熟悉，但對商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，易將商業(yè)地產(chǎn)混同于商業(yè)經(jīng)營。比如，對于銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，銷售人員必須全面考慮獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀、市場定位或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但在通常情況下，這些來自商業(yè)經(jīng)營管理公司的人往往只具有開放式賣場收銀的意識(shí)。此外，商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行人也將大量短缺，如運(yùn)營、銷售、管理等方面的人才，也就是說，需要一些資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營的復(fù)合型人才，尤其是能勝任商

業(yè)地產(chǎn)銷售的經(jīng)營型人才。

“房地產(chǎn)行業(yè)不缺錢，但是很缺人！”一位獵頭公司的客戶經(jīng)理發(fā)出這樣的感嘆。以往房地產(chǎn)公司招聘中高層管理人才，主要依靠行業(yè)內(nèi)部消化，但是，越來越多的房地產(chǎn)公司開始委托獵頭公司幫助他們挖人，年薪起價(jià)均在50萬元以上。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的建筑設(shè)計(jì)師在前幾年已達(dá)百萬年薪，而2013年新進(jìn)入百萬年薪領(lǐng)域的崗位則是房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目總經(jīng)理，主要是派駐地市的項(xiàng)目總經(jīng)理，以及集團(tuán)公司的執(zhí)行總裁。成都某著名房地產(chǎn)公司為尋找到合適的高級項(xiàng)目經(jīng)理，明確開出100萬元以上的年薪。不少公司為招聘銷售策劃人才開出了80萬元的高薪。而之所以開出如此高的薪水，關(guān)鍵是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人才極度稀缺。

金融、運(yùn)營專業(yè)人才稀缺

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，行業(yè)價(jià)值鏈也正在發(fā)生變化，未來的房地產(chǎn)商應(yīng)該在三種定位中做出明確選擇：一是金融投資商，二是運(yùn)營商，三是服務(wù)商。這也是從國外房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總結(jié)得來的經(jīng)驗(yàn)。單從這三種定位來看，精通融資和招商運(yùn)營方面的高端人才將是未來房地產(chǎn)人才爭奪的焦點(diǎn)，其中招商運(yùn)營高端人才尤為稀缺。如開發(fā)企業(yè)的合約總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、經(jīng)紀(jì)企業(yè)中的營銷總監(jiān)、物業(yè)公司的項(xiàng)目經(jīng)理、工程經(jīng)理、企業(yè)估價(jià)師等。

2013年10月29日，萬科擬以30億入股徽商銀行，宣告地產(chǎn)金融時(shí)代的來臨。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)商向銀行借貸需要承擔(dān)較高的資金成本，而且房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上依然是資金密集型行業(yè)，萬科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益，并在一定程度上給其融資帶來便利。這表明，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資已經(jīng)越來越成為一種趨勢。另一方面，在國家對房地產(chǎn)大力調(diào)控的形勢下，很多房地產(chǎn)公司都設(shè)立了專門的融資部門負(fù)責(zé)直接融資，甚至成立基金公司來打通地產(chǎn)金融渠道。受地產(chǎn)金融時(shí)代的大勢所趨，房地產(chǎn)金融人才將會(huì)一將難求。

同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的井噴之勢帶來了運(yùn)營人才的巨大缺口。根據(jù)某研究中心搜集的數(shù)據(jù)分析，全國目前在建和擬建商業(yè)體如CBD（中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)）、SHOPPING MALL（超大規(guī)模購物中心）、旅游地產(chǎn)、酒店、購物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、品牌直銷購物中心等項(xiàng)目超過2000個(gè)，僅商業(yè)運(yùn)營人才缺口就在2萬人以上。在以運(yùn)營為主的商業(yè)時(shí)代，專業(yè)團(tuán)隊(duì)是保證商業(yè)地產(chǎn)取得成功的重要保障。而人才短缺恰恰是商業(yè)地產(chǎn)的短板，許多項(xiàng)目的管理層并沒有操作大型商業(yè)綜合體的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，只能在商業(yè)實(shí)踐中采用“摸著石頭過河”的策略。因此，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)建成之后大都進(jìn)入物業(yè)化管理狀態(tài)。因此，挖掘引進(jìn)運(yùn)營人才是目前房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題。

房企電商人才走俏

2011年8月份，淘寶商城開始出售房產(chǎn)，當(dāng)年的12月12日“全民瘋搶”活動(dòng)中，淘寶房展當(dāng)日全國成交957套住房，總價(jià)值接近12億元。此舉極大地震動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)，讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人備感壓力。緊接著，萬科集團(tuán)拿出在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14個(gè)城市共價(jià)值10億元的房源，投到當(dāng)時(shí)堪稱史上最大規(guī)模的房產(chǎn)電商項(xiàng)目上；保利地產(chǎn)也將北京、天津、廣州等30座城市的106個(gè)項(xiàng)目，全部加入新浪房產(chǎn)電商易居購房網(wǎng)，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)銷售，在數(shù)量和優(yōu)惠程度上再度刷新了房產(chǎn)電商的新紀(jì)錄；日前，萬達(dá)集團(tuán)宣布正在進(jìn)軍電商新模式，其全新電子商務(wù)模式是基于強(qiáng)大線下資源的“大會(huì)員系統(tǒng)”、“大數(shù)據(jù)系統(tǒng)”。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

萬達(dá)“造城”

“住宅學(xué)萬科，商業(yè)學(xué)萬達(dá)”似乎已經(jīng)成為中國房產(chǎn)業(yè)界的一條公理。經(jīng)過多年發(fā)展，在萬達(dá)廣場鋪遍全國各個(gè)城市的今天，萬達(dá)集團(tuán)再一次將視野拓寬，從過去單一的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作開始專注于“造城”。

據(jù)了解，首個(gè)萬達(dá)城4月28日已經(jīng)在哈爾濱率先開工，該項(xiàng)目占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，總投資達(dá)200億元，可同時(shí)容納5萬名游客，日接待量達(dá)10萬人次。萬達(dá)城，全稱為萬達(dá)文化旅游城，萬達(dá)集團(tuán)將其定位為特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林介紹，萬達(dá)城是萬達(dá)集團(tuán)在多年經(jīng)營商業(yè)、文化、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過四年研究，全新推出的大型綜合項(xiàng)目，規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，主題游樂園室內(nèi)室外結(jié)合，以室內(nèi)項(xiàng)目為主，解決了氣候?qū)τ螛讽?xiàng)目的影響。

縱觀萬達(dá)的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)，也是在不斷的摸索中向前發(fā)展的。不斷的嘗試、創(chuàng)新，才成就了現(xiàn)在日臻成熟的萬達(dá)商業(yè)模式。商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)策劃戰(zhàn)略專家陳建明認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)能有今時(shí)今日的“江湖地位”，除了復(fù)制力強(qiáng)外，還非常重視產(chǎn)品升級。如今，萬達(dá)模式已經(jīng)升級到了第四代——“萬達(dá)城”。據(jù)說，這是萬達(dá)對國家政策與各地方政府的經(jīng)濟(jì)、文化等方面研究后的結(jié)果，因?yàn)槿f達(dá)的第四代產(chǎn)品對地方政府提升第三產(chǎn)業(yè)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式等方面更具有吸引力，更不容易被模仿者復(fù)制。

長期對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行研究的地產(chǎn)評論人馬躍成接受本刊記者采訪時(shí)認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)模式有固定的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，但是它也在不斷調(diào)整和發(fā)展中?？梢哉f，創(chuàng)新是萬達(dá)的生命力之所在。馬躍成說，第四代產(chǎn)品萬達(dá)城結(jié)合了社會(huì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，致力于創(chuàng)造一體化、綜合性、全面的新生活條件。萬達(dá)城強(qiáng)調(diào)了為流動(dòng)人群的服務(wù)，在交通條件改變后，城市之間的距離被逐步拉近，而在不同城市間的生活也出現(xiàn)趨同化和交融化的趨向。

有人把萬達(dá)城量化為：15萬平方米左右的單體萬達(dá)購物中心+10萬平方米的創(chuàng)意休閑街區(qū)+10萬平方米的體驗(yàn)型娛樂中心（大劇院+會(huì)展中心+2個(gè)電影院+大型單體娛樂項(xiàng)目+影視主題公園）+10萬平方米1000間以上客房的酒店集群（2家星級酒店和3家以上經(jīng)濟(jì)型酒店）+20萬平方米以上寫字樓。馬躍成表示，萬達(dá)城這么大的體量事實(shí)上已經(jīng)超出任何地產(chǎn)開發(fā)的范圍，其實(shí)是一個(gè)巨大的造城活動(dòng)。只有在特大型城市、區(qū)域中心城市才有落地的可能和需求。因此，也可能存在風(fēng)險(xiǎn)，這就是能不能適應(yīng)市場的需求。因?yàn)樵诿恳粋€(gè)特大城市里都有多個(gè)城市中心，周邊被輻射到的城市群一般也有很多大中型的商業(yè)和娛樂、文化中心，與萬達(dá)城的該功能產(chǎn)生重疊。

但萬達(dá)城的優(yōu)勢更明顯：一是符合政府關(guān)于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)方針，適應(yīng)了大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，其發(fā)展具有天然的動(dòng)力和能量；二是巨無霸型的商業(yè)體肯定會(huì)成為城市的消費(fèi)中心，既帶動(dòng)城市綜合競爭能力的提升，也為企業(yè)經(jīng)營創(chuàng)造了方便條件；三是萬達(dá)城式雖然是單一綜合體，但是其功能輻射整個(gè)城市，甚至包括到周邊城市；四是項(xiàng)目一次性投資巨大，對帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有一定作用，更重要的是在營業(yè)后會(huì)為當(dāng)?shù)靥峁?shù)以萬計(jì)的就業(yè)機(jī)會(huì)。

同昌盛業(yè)資產(chǎn)管理顧問有限公司董事、總經(jīng)理唐耀告訴本刊記者，“萬達(dá)城”這個(gè)產(chǎn)品自從去年放出消息以來就被人們冠以“第四代”稱號(hào)，以“代”來劃分確實(shí)它又變大了，聚集了購物中心、休閑街區(qū)、會(huì)展、主題公園以及常規(guī)綜合體的酒店與寫字樓。萬達(dá)的確在土地儲(chǔ)備與銀行融資渠道較一般開發(fā)企業(yè)具有優(yōu)勢，是受政府層面支持甚至邀請，此次涉及旅游、文化產(chǎn)業(yè)，更是離不開落地政府的一些“開路”配合，這是其他企業(yè)無論如何學(xué)不來的。而且，萬達(dá)城將完成從單一商業(yè)購物中心向大型商務(wù)中心和文化中心的轉(zhuǎn)變?？v觀國內(nèi)眾多的商業(yè)、旅游、文化的聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，鮮有開發(fā)運(yùn)營企業(yè)能真正的三者相互植入融合，“萬達(dá)城”至少在國內(nèi)難有其競爭者。

但唐耀同時(shí)認(rèn)為，“萬達(dá)城”體量巨大，萬達(dá)還是應(yīng)該先將資本渠道打通，降低其投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行擴(kuò)張。唐耀指出，萬達(dá)自2004年開始籌劃REITs，曾一度停售轉(zhuǎn)租，但到目前為止除了銀行渠道以外，萬達(dá)的融資之路走得較坎坷。今年第一季度萬達(dá)向恒力注資，借殼上市的可能性很大，相信在不久的將來把資本上的阻礙打通，萬達(dá)的戰(zhàn)略、模式將會(huì)有更大的調(diào)整提升。

難以模仿的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”

萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式可謂其馳騁商業(yè)、稱霸中國商業(yè)地產(chǎn)的法寶。萬達(dá)招商中心原常務(wù)副總經(jīng)理王銳介紹，“訂單商業(yè)地產(chǎn)”即先談好招商，再開始建商業(yè)物業(yè)，以保證后期開發(fā)后能快速投入使用，降低了招商風(fēng)險(xiǎn)，也有利于回籠資金。

萬達(dá)一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢，成就了萬達(dá)的“訂單”模式。同世飛天商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)董事長張璋認(rèn)為，“訂單”模式開發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個(gè)方面的好處：一、項(xiàng)目號(hào)召力的提升；二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；三、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上做出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”重視前期運(yùn)作，前期把一切問題都解決掉。四個(gè)關(guān)鍵步驟都發(fā)生在前期，形成一套行之有效的辦法，減少建設(shè)過程的變更成本和招商成本，節(jié)約了時(shí)間成本。

“訂單商業(yè)地產(chǎn)”還有“以強(qiáng)帶弱，共同發(fā)展”的作用。萬達(dá)在全國各地發(fā)展的購物中心都是以強(qiáng)勢經(jīng)營企業(yè)為龍頭發(fā)展起來的，中小商家則依附于大商家引來的人流而生存。在商鋪分類中有旺鋪、分享型商鋪和借勢型商鋪之分，大商家就是旺鋪，中小型商家就是分享型和借勢型商鋪。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向本刊記者透露，沃爾瑪?shù)却笊碳医o萬達(dá)的租金水平很低，弱勢商鋪反而是萬達(dá)的利潤源泉。

另一方面，“訂單商業(yè)地產(chǎn)”可以借助強(qiáng)勢企業(yè)降低開發(fā)成本和機(jī)會(huì)損失。因?yàn)榈胤秸畬τ诖笮土闶凵虡I(yè)公司進(jìn)入城市，優(yōu)化當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營環(huán)境持積極態(tài)度，在很多方面大開綠燈、予以支持，這也是各地萬達(dá)廣場順利發(fā)展的前提。

嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為，萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處就在于成功地與沃爾瑪們的結(jié)盟，成功地引進(jìn)了國際頂級的主力店，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌號(hào)召力。因?yàn)橛辛酥髁Φ甑那捌谶M(jìn)入，保證了每個(gè)萬達(dá)廣場在建設(shè)的過程中就已經(jīng)“滿鋪”。

雖然國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)商也學(xué)萬達(dá)的“先招商，后建設(shè)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，但很多都是照貓畫虎，受品牌影響力和運(yùn)營能力所限難以吸引大品牌，更無法讓企業(yè)像沃爾瑪對萬達(dá)那樣步步跟隨。而且，以萬達(dá)現(xiàn)在的實(shí)力，已經(jīng)進(jìn)入了挑選自己合作伙伴的階段。每年，萬達(dá)項(xiàng)目中的店鋪?zhàn)赓U者都會(huì)經(jīng)歷一次“末位淘汰”，那些經(jīng)營不好、不能與優(yōu)勢物業(yè)類型之間形成良性循環(huán)的就會(huì)被“請”出萬達(dá)，此舉保證了每個(gè)萬達(dá)項(xiàng)目的店鋪都是“精品”。可以說，萬達(dá)開創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”，是國內(nèi)其他同行難以模仿的。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

“萬達(dá)廣場無論走進(jìn)哪座城市，都是這座城市的新地標(biāo)。說萬達(dá)是中國商業(yè)地產(chǎn)的NO.1，一點(diǎn)都不過分?！钡禺a(chǎn)評論人馬躍成對萬達(dá)評價(jià)很高。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所具有的獨(dú)特競爭優(yōu)勢是其他開發(fā)商所不可比的。雖然以綜合體概念拿便宜的地、引進(jìn)主力店、銷售物業(yè)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營，這是很多企業(yè)能夠模仿的。“對于眾多民企而言，萬達(dá)模式是最受歡迎的樣本?！?/p>

馬躍成說，萬達(dá)摸索出的綜合體的租售平衡模式是——將百貨商場、超市、寫字樓、公寓、酒店、步行街、影院、餐飲街等業(yè)態(tài)放進(jìn)一個(gè)幾十萬平方米的綜合體中，只留酒店和商場自持，剩下的面積全部賣掉?！昂芏嗥髽I(yè)學(xué)習(xí)萬達(dá)，將持有部分盡量減少，多做銷售?！睙o論是被業(yè)界稱為“小萬達(dá)”的寶龍地產(chǎn)，還是光耀東方等民營企業(yè)，操作思路和萬達(dá)頗為類似。但是，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中超前的投資戰(zhàn)略、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的政府關(guān)系、獨(dú)特的商業(yè)資源和強(qiáng)大的銷售能力，以及萬達(dá)將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到酒店、百貨、影院、KTV的能力，則是這些跟隨者無法復(fù)制的。

“萬達(dá)已經(jīng)不單純是資源整合和商業(yè)運(yùn)營階段，而是進(jìn)入到了商業(yè)經(jīng)營階段?！比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司苗鈞表示，萬達(dá)廣場的萬達(dá)影院、電玩廳，以及部分萬千百貨都是萬達(dá)自主經(jīng)營的?！氨M管萬達(dá)廣場的商業(yè)街目前還處于資源整合階段，但是不排除萬達(dá)以后也會(huì)樹立自己的品牌、自己來做，然后把整個(gè)萬達(dá)廣場變成自己開發(fā)、自己運(yùn)營、自己經(jīng)營的項(xiàng)目。也就是說，把地產(chǎn)和商業(yè)各個(gè)階段的利潤一網(wǎng)打盡。”苗鈞表示，“我覺得這是萬達(dá)的優(yōu)勢，也是萬達(dá)的發(fā)展方向?！?/p>

但任何商業(yè)模式都有其軟肋。在早期，因?yàn)槿f達(dá)與世界500強(qiáng)經(jīng)營商合作，以這些強(qiáng)勢戰(zhàn)略合作伙伴入駐作為商業(yè)號(hào)召力，進(jìn)而能順利將周邊鋪位以高價(jià)出售。但因投資商前期購買時(shí)成本投入過高，急于收回投資，導(dǎo)致租金居高不下，伴隨著運(yùn)營不佳，租戶就會(huì)撤離。在沈陽、長春、濟(jì)南等城市的萬達(dá)商業(yè)廣場相繼出現(xiàn)過停業(yè)、退鋪甚至罷市等危機(jī)。2005年，萬達(dá)開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，只租不售。然而就在2009年，萬達(dá)卻一改近幾年的經(jīng)營模式。上海萬達(dá)對其周浦項(xiàng)目的65個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行公開發(fā)售。對于進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的原因，上海萬達(dá)的負(fù)責(zé)人表示，有意出售的均為萬達(dá)周浦項(xiàng)目的沿街商鋪，與2005年之前的銷售模式不一樣，只是“平衡資金的一個(gè)方面”。

眾所周知，做商業(yè)地產(chǎn)資金占用量較大、周期較長。無論企業(yè)融資渠道多么暢通，還是需要回籠資金來平衡一下現(xiàn)金流。目前，萬達(dá)集團(tuán)的主要資金來源有以下幾個(gè)渠道：通過銷售萬達(dá)廣場中公寓住宅、寫字樓、部分商鋪獲得資金；通過銀行貸款及抵押經(jīng)營物業(yè)獲得資金還有通過萬達(dá)持有物業(yè)的租金，以及通過私募來獲取資金。萬達(dá)通過以往的成功案例，已成功地在資本市場獲得了大批投資者的青睞。如在2009年6月份萬達(dá)集團(tuán)的第二輪私募中，計(jì)劃募集40億元，收到的確認(rèn)函則超過400億元，每股價(jià)格17元，均創(chuàng)下中國民營企業(yè)私募之最。

雖然有政府的支持、銀行的扶持和投資者的青睞，但不斷增長的持有物業(yè)，導(dǎo)致萬達(dá)通過私募和銀行貸款的途徑并不能解決萬達(dá)所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。在業(yè)內(nèi)人士看來，萬達(dá)擴(kuò)張速度較快，不管是持有物業(yè)的增長還是旅游地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)，都需要大筆的資金投入。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，過去幾年住宅市場的火爆，使得萬達(dá)的商業(yè)模式?jīng)]暴露出什么問題，但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩，這種模式就會(huì)面臨一定挑戰(zhàn)。萬達(dá)的資金主要來自銀行貸款和銷售回款，租金部分還沒有培養(yǎng)起來。

早期，萬達(dá)大都是利用土地質(zhì)押獲得開發(fā)貸款。但目前萬達(dá)手中沉淀的持有物業(yè)在不斷增加，通過銀行貸款的途徑并不能解決萬達(dá)所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。如果尋求信托或其他融資機(jī)構(gòu)，投資成本則會(huì)比較高。在商業(yè)地產(chǎn)專家唐耀看來，萬達(dá)集團(tuán)最終通過IPO上市仍是其解決資金問題的最佳選擇。3月22日，恒力商業(yè)地產(chǎn)公布，其大股東陳長偉已簽訂協(xié)議，將所持65%股權(quán)售予萬達(dá)。

地產(chǎn)評論人馬躍成分析，萬達(dá)在未來將會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)置入恒力，借殼上市。萬達(dá)在將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)置入恒力時(shí)，必須要提高資產(chǎn)升值能力，因?yàn)槲飿I(yè)重估收益將會(huì)給其帶來巨大利潤。但如果資產(chǎn)不能升值，則無法帶來上市公司的良好業(yè)績，繼而融資會(huì)大打折扣。“但在香港上市可以帶來更多的融資便利，如發(fā)債、股權(quán)質(zhì)押等，且比內(nèi)地信托融資成本要低?！瘪R躍成說。

除了開辟融資通道帶來的挑戰(zhàn)外，人才的缺乏也困擾著萬達(dá)。隨著越來越多住宅開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬達(dá)人才被挖角自然首當(dāng)其沖，萬達(dá)也因此被稱為商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍?！?。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾公開表示，最近幾年萬達(dá)的高速擴(kuò)張也讓其產(chǎn)生“恐懼感”，其中就包括管理上可能出現(xiàn)的漏洞及人才的培養(yǎng)。既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)的專才，還需符合萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略，這樣的全才在未來是萬達(dá)的一大挑戰(zhàn)。

萬達(dá)模式作為成功的商業(yè)代表，引得各家企業(yè)爭相學(xué)習(xí)。各家企業(yè)均有自身的長處與特點(diǎn)，簡單的模仿并不一定適合自身的發(fā)展，但萬達(dá)多年來的積淀與經(jīng)驗(yàn)卻可為同行提供不少有意義的借鑒。未來的商業(yè)地產(chǎn)界，是萬達(dá)獨(dú)領(lǐng)還是群雄并起還尚未可知。

tips：

萬達(dá)廣場經(jīng)歷了哪三代開發(fā)模式？

第一代：萬達(dá)最早做商業(yè)，是單店模式，商業(yè)廣場的形式。面積在5萬平方米左右，出售物業(yè)部分以單店為主。營利模式主要通過將占總面積80%的物業(yè)長期持有作為主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥?，而將每個(gè)項(xiàng)目約20%的物業(yè)用于銷售，來回籠項(xiàng)目開發(fā)資金和解決持續(xù)開發(fā)的資金需求。

第二代：組合店模式。萬達(dá)第二代產(chǎn)品主要以購物中心的形式出現(xiàn)，面積在15萬平方米左右，業(yè)態(tài)有百貨、超市、影院等五六個(gè)主力店，整體屬于純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。同時(shí)，零售類比例仍偏大，占總經(jīng)營面積80%以上。營利模式主要為若干個(gè)沒有散售的購物中心整體出售，溢價(jià)變現(xiàn)。

第三代：城市綜合體。萬達(dá)城市綜合體內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，面積在50～100萬平方米。營利模式為核心商業(yè)部分只租不售，但占大型綜合體項(xiàng)目整體40%左右的住宅與小型商業(yè)、寫字樓采取銷售的方式，有效解決了資金支持問題。

tips：

萬達(dá)訂單商業(yè)地產(chǎn)精髓

1.共同選址、聯(lián)合發(fā)展。合作雙方事先約定發(fā)展的目標(biāo)城市，然后由公司到這個(gè)城市選址，雙方共同評價(jià)，在規(guī)定期限內(nèi)決定是否可行。

到現(xiàn)在，萬達(dá)已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美、蘇寧等幾十家跨國及國內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。

與萬達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達(dá)到什么地方開發(fā)萬達(dá)廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。

2.技術(shù)對接。完成選址后，即展開規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)零售商的意見和要求，進(jìn)行技術(shù)對接，修改完善設(shè)計(jì)方案，最后進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。技術(shù)對接也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求——要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬達(dá)做出方案來認(rèn)證是否合適，提出意見并等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。

如果對方以后反悔要賠償萬達(dá)一年的租金，這樣能確保不會(huì)跑單，有效防控風(fēng)險(xiǎn)。

保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場后的改建以減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全被租戶所覆蓋，沒有無效面積。

3.平均租金。為了節(jié)約談判時(shí)間，萬達(dá)把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先確定下來，合作雙方不用就租金進(jìn)行曠日持久的談判。而把工作重點(diǎn)放在業(yè)態(tài)組合、商場規(guī)劃方面。

萬達(dá)將全國的城市分三等租金：

一等是北京、上海、廣州

二等是省會(huì)城市

三等是其他城市

由此確定每一等城市的平均租金。

優(yōu)點(diǎn)：不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。

4.先租后建。先租后建即招商在前、建設(shè)在后。當(dāng)面積、租金確認(rèn)后，先簽租約，交保證金后再開工建設(shè)，量身定做。

萬達(dá)為什么要招商在前？

A.因?yàn)檎猩探^非招一個(gè)主力店的問題。

做一個(gè)購物中心，一般有七八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益。很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

深圳的商業(yè)地產(chǎn)并沒有虛熱

從2004年開始，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始風(fēng)起云涌，隨著華潤萬象城、金光華廣場的啟動(dòng)，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始受人矚目。進(jìn)入2006年，深圳商業(yè)地產(chǎn)迎來一個(gè)供應(yīng)高峰期，商業(yè)地產(chǎn)廣告在報(bào)紙上連篇累牘地刊登。這股商業(yè)地產(chǎn)的熱浪之下是否存在隱藏著虛熱呢?張平從2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特征和銷售量狀況兩方面談了自己的看法。

2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量大概有150萬平方米，整體量非常大，表面上看呈現(xiàn)出很熱的勢頭。但是實(shí)際認(rèn)真分析來看，這150萬平方米的超量開發(fā)里面有幾個(gè)明顯特征：第一、150萬平方米的開發(fā)面積中，三大CBD區(qū)(福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū))的商業(yè)量加起來約七八十萬，比如福田的COCO PARK的面積為十萬，怡景中心城為八萬。購物中心代表的是零售最先進(jìn)的業(yè)態(tài)，參照國外的模式，隨著零售商業(yè)的發(fā)展，購物中心一定會(huì)取代未來的百貨，成為零售業(yè)的主導(dǎo)力量。在這種情況下，不能說深圳的商業(yè)地產(chǎn)存在著虛熱。第二、目前深圳的社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)步增長，今年深圳推出的社區(qū)商業(yè)就有幾十個(gè)。社區(qū)商業(yè)占了深圳商業(yè)地產(chǎn)總量的三分之一，而國外成熟的社區(qū)商業(yè)一般能達(dá)到40％以上。相比之下，深圳的社區(qū)商業(yè)還有一定的生長空間。第三、深圳的舊城改造主要集中在華強(qiáng)北和人民南，這兩個(gè)區(qū)域經(jīng)營基本上沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。華強(qiáng)北主要是電子市場，新亞洲電子、華強(qiáng)電子開發(fā)的都是二期，是在一期經(jīng)營比較好的基礎(chǔ)上推出的，經(jīng)營基本上沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。人民南的發(fā)展遭遇了一個(gè)瓶頸，隨著政府將人民南環(huán)境改造工程列入深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目，該區(qū)也存在著巨大發(fā)展?jié)摿?。?xì)分開發(fā)量看來，這種熱還是很正常的：它是零售商業(yè)發(fā)展的需要，也是購物中心和社區(qū)商業(yè)發(fā)展的需要，并不存在虛熱。

從商業(yè)地產(chǎn)銷售的角度來看，2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了幾個(gè)明顯的傾向：一是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛盡最大努力去尋求整層、整棟銷售；二是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者開始成立自己的商業(yè)部門，探索并試圖真正駕馭商業(yè)地產(chǎn)；三是購物中心不再輕言銷售，而轉(zhuǎn)向以經(jīng)營為主體，并尋求與基金的合作等。2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)返樸歸真、尋找自我的一年，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)將促使深圳商業(yè)地產(chǎn)開始正視商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、尊重商業(yè)規(guī)律，并對商業(yè)的經(jīng)營者和投資者負(fù)起責(zé)任。

通過2006年兩個(gè)主力商圈的擴(kuò)張、融合以及三個(gè)CBD區(qū)的發(fā)展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有東門、華強(qiáng)北兩大商圈，而今兩大核心商圈、四五個(gè)次市級商業(yè)中心的商業(yè)格局基本成型。東門、人民南、寶安南匯入金三角商圈；華強(qiáng)北街區(qū)擴(kuò)張，由一條街道變成了三縱四橫，朝組合化的方向發(fā)展。這是深圳兩個(gè)市級商業(yè)中心。福田、南山、保安的三個(gè)CBD區(qū)為次市級商業(yè)中心。這種格局決定了深圳至少十年的商業(yè)格局走向。2007年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量可能仍然很大，但是基本上是圍繞著兩個(gè)市級商業(yè)中心和四五個(gè)次市級商業(yè)中心展開的。到了2008年購物中心相對完善，開發(fā)的勢頭相對而言可能會(huì)弱一點(diǎn)。總之，深圳的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)很熱，但是并不存在著虛熱，它是零售市場更新?lián)Q展的必然結(jié)果。

張平認(rèn)為深圳以外的區(qū)域虛熱還是很多，尤其是在內(nèi)地，發(fā)展商的意識(shí)還停留在深圳2003、2004年的狀況：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是以銷售為主導(dǎo)，根本不顧及后期的營運(yùn)成本。比如山東有些地區(qū)幾乎每個(gè)縣城都有一個(gè)大型的小商品批發(fā)市場，商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過熱。但是，從某種程度上看來，商業(yè)的發(fā)展必須經(jīng)過這一過程，當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)失敗后，人們才會(huì)用市場的眼光來審視它，避免新的錯(cuò)誤。

投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)全方位考慮

從近年深圳房地產(chǎn)投資型物業(yè)的發(fā)展來看，投資型物業(yè)正逐漸從傳統(tǒng)的以商鋪、寫字樓為主的單一化格局發(fā)展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶型樓盤爭奇斗艷的多元化格局，并且新的物業(yè)還將不斷出現(xiàn)。市場上的投資者實(shí)際上分為兩類，一類是實(shí)力型投資者，主要由私營企業(yè)主、公務(wù)員中的高級官員、本地居民組成。這類投資者老謀深算，基本上有重復(fù)投資的經(jīng)驗(yàn)，他們主要投資街鋪或大宗物業(yè)，不買小型散鋪。另一類是沒有經(jīng)驗(yàn)的白領(lǐng)，他們基本上是首次投資商業(yè)地產(chǎn)，一般會(huì)購買商場內(nèi)的小鋪。在商業(yè)地產(chǎn)幾千元就能創(chuàng)富的刺激和誘導(dǎo)下，稀里糊涂成了鋪主，不少白領(lǐng)連房都沒有就先有了鋪。這種投資存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦定位失誤，商場經(jīng)營不菩，投資就可能血本無歸。那么，投資者如何判斷市場、物業(yè)的價(jià)值呢?張平給出了如下七條建議：

第一，地段決定價(jià)值，投資者一定要慎選地段。房地產(chǎn)任何時(shí)候都不要忘記地段的核心價(jià)值。一個(gè)繁華的、方便的地段對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的，對于投資型物業(yè)而言，這個(gè)地段就更加重要了，因?yàn)橥顿Y型物業(yè)，最重要的是不再滿足居住功能，更重要的是滿足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個(gè)繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當(dāng)中才有這樣保值和升值的空間。

第二，要注意商鋪的形式。商鋪基本上分街鋪和場內(nèi)商鋪兩種。在最好的地段買場內(nèi)的商鋪，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。比如東門商業(yè)中心，二樓以上的場上商鋪經(jīng)營好的微乎其微，如果購買二樓以上的場內(nèi)商鋪還是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

第三，要考慮商鋪的用途。比如，在華強(qiáng)北購買商鋪銷售電子類產(chǎn)品就很容易成功。

第四，要慎選商家。商鋪?zhàn)饨o什么商家做非常重要，它直接關(guān)系到投資回報(bào)。

第五，要考慮誰來做經(jīng)營管理。投資型物業(yè)對物業(yè)經(jīng)營有十分專業(yè)的需求，既要提供日?；镜奈飿I(yè)服務(wù)，同時(shí)還要承擔(dān)項(xiàng)目商業(yè)形象的建設(shè)，以服務(wù)突出項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。因此，投資型房地產(chǎn)市場有利可圖，物業(yè)經(jīng)營的水平至關(guān)重要。

第六，要考慮投資的物業(yè)在深圳整體商業(yè)環(huán)境中處于怎樣的地位。在投資物業(yè)的時(shí)候，一定要考慮業(yè)態(tài)在整體的商圈中能不能生存下去，它的競爭對手是誰。

第七，要考慮投資物業(yè)的資金和回報(bào)率。衡量商鋪的投

資價(jià)值，要看兩個(gè)方面：現(xiàn)實(shí)回報(bào)率和成長空間。比如，現(xiàn)在投資福田商業(yè)區(qū)的商鋪，大概每平方米5到7萬，租金兩百左右，目前的投資回報(bào)率低于4％。但是，三年之后一旦這個(gè)商區(qū)成熟起來之后，租金就可以達(dá)到五百左右，回報(bào)率就會(huì)增加。投資商鋪類似投資股票。有的商鋪是藍(lán)籌股，回報(bào)率比較穩(wěn)定，可以達(dá)到6％到8％：有的是繼優(yōu)股，回報(bào)率只有5％到6％，但是還有一定的成長空間；有的是原始股，比如龍崗的商鋪，現(xiàn)在只賣三萬左右，但是三五年之后，那里商鋪會(huì)有很大的上升空間。

進(jìn)人2006之后，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該理解為投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，即投資回報(bào)率的高低。隨著發(fā)展商越來越理性，商鋪本身的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大。張平認(rèn)為，原因在于今年商鋪的售價(jià)漲得還是相對比較快的，基本上突破每平方米五萬。

“投資者一定要仔細(xì)衡量，當(dāng)發(fā)展商把售價(jià)提升到極限的時(shí)候，用行內(nèi)的話說，當(dāng)發(fā)展商把商鋪五年的空間機(jī)會(huì)基本上賣光了，這個(gè)時(shí)候如何衡量風(fēng)險(xiǎn)就非常重要了。以前商鋪銷售基本上是粗放式的，現(xiàn)在商鋪的定價(jià)很科學(xué)。投資者也要理性地應(yīng)付這種狀況，審慎投資”，張平語重心長地告誡投資者。

商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型人才

深圳很少有真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)人才，現(xiàn)在在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)的大多數(shù)都是從零售行業(yè)和招商方面轉(zhuǎn)行而來的，這兩種行業(yè)都有著固有缺陷，在從事商業(yè)地產(chǎn)時(shí)會(huì)遇到很多新的困難。地產(chǎn)人才和商業(yè)人才不能成為商業(yè)人才、地產(chǎn)人才的簡單復(fù)合：讓百貨超市的人來做商業(yè)地產(chǎn)就有可能把項(xiàng)目做砸；發(fā)展商如果讓不懂商業(yè)地產(chǎn)的中介公司來做商業(yè)地產(chǎn)，就會(huì)走簡單銷售的道路。

“從天虹商場、茂業(yè)百貨出去的人一定經(jīng)營不好類似萬達(dá)賣出的一樓商鋪。他們過往經(jīng)歷的是開放式的統(tǒng)一大賣場，當(dāng)他們進(jìn)入獨(dú)立店的時(shí)候，往往不知所措。一旦按照他們的思路去做，商場往往會(huì)陷于僵局。所以說，目前零售的業(yè)態(tài)發(fā)展從中低端發(fā)展到百貨、大百貨、大型購物中心，應(yīng)該說零售人才是越來越尖端，但是他們駕馭商業(yè)地產(chǎn)的能力非常有限。而地產(chǎn)商對零售基本上是一窮二白。大部分中介公司，以前都是從住宅出身的，對商業(yè)也沒有深入的了解?！睆埰缴钣懈杏|地談到了目前行業(yè)地產(chǎn)界人才缺乏的狀況。

之所以出現(xiàn)這種狀況，張平認(rèn)為主要原因在于迄今為止，全國高等院校尚未開設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)或課程，也缺乏科班出身的專業(yè)人才，商業(yè)地產(chǎn)人才大多都是從實(shí)踐中培養(yǎng)的。世方地產(chǎn)號(hào)稱商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍校”，為深圳培養(yǎng)了不少商業(yè)地產(chǎn)人才。

“社區(qū)商業(yè)一定要立足社區(qū)人群，考慮商業(yè)中心的競爭性”

由于政府的推動(dòng)，市場機(jī)制的激勵(lì)、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆，商鋪市場有價(jià)無市。對于目前比較熱的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，張平也提出了一些建議：

第一，社區(qū)商業(yè)一定要立足于社區(qū)的人群。對消費(fèi)者市場需求的準(zhǔn)確把握，關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)生命力，影響到社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成敗。消費(fèi)者無疑是支撐社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。社區(qū)商業(yè)的整體運(yùn)作能否吸引消費(fèi)者的關(guān)注，并滿足消費(fèi)者的基本需求及個(gè)性化需求，是社區(qū)商業(yè)是否具備生命力的典型特征。對消費(fèi)者市場的認(rèn)真研究，發(fā)現(xiàn)其中的市場需求空白點(diǎn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、引進(jìn)上對其進(jìn)行填補(bǔ)，自然商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營得到了最好的保障。而盲目的進(jìn)行規(guī)劃，忽視消費(fèi)者市場的真實(shí)需要，輕則導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)價(jià)值的降低，重則使整個(gè)社區(qū)商業(yè)陷入困境。

第二，社區(qū)商業(yè)一定要考慮和商業(yè)中心的競爭性。在梅林社區(qū)商業(yè)一定要考慮華強(qiáng)北商業(yè)中心和福田中心區(qū)的影響，中高檔的百貨就不適合在社區(qū)銷售。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將達(dá)到住宅開發(fā)的水平

2006年確實(shí)是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。分析原因，張平談到了兩點(diǎn)：首先，以前開發(fā)商以銷售為目標(biāo)，都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想。一直以來，開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題。由出售向持有經(jīng)營的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢，近年來部分大體量商業(yè)項(xiàng)目先確定人住企業(yè)，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的定單生產(chǎn)模式就是這種趨勢的有益實(shí)踐，越來越多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到產(chǎn)權(quán)式銷售對商業(yè)項(xiàng)目的長久經(jīng)營不利。第二，商業(yè)發(fā)展遵循零售發(fā)展的規(guī)律：目前深圳開發(fā)的大部分是購物中心，而購物中心代表的是零售的高端形式；此外社區(qū)商業(yè)還有發(fā)展的空間。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析范文

關(guān)鍵詞：萬達(dá)廣場；運(yùn)營管理；紐帶作用

一、引言

大連萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，現(xiàn)已形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的萬達(dá)廣場商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)在全國61個(gè)城市投資建設(shè)了87個(gè)萬達(dá)廣場。截止2012年，企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈利潤超過100億元，并逐漸探索出成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式。萬達(dá)廣場的運(yùn)營管理模式已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心競爭力之一，在萬達(dá)廣場為主的服務(wù)型企業(yè)的整體運(yùn)作中起到了紐帶作用。

本文以萬達(dá)廣場為研究對象，在了解以"溝通、協(xié)作、服務(wù)"為主的管理手段和經(jīng)營理念的基礎(chǔ)上，對萬達(dá)廣場環(huán)境、經(jīng)營、服務(wù)和租賃等運(yùn)營管理現(xiàn)狀深入分析，從中探討出運(yùn)營管理在服務(wù)型企業(yè)中的紐帶作用，并根據(jù)現(xiàn)存問題為萬達(dá)廣場運(yùn)營管理的發(fā)展提供建設(shè)性意見。同時(shí)，為相關(guān)服務(wù)型企業(yè)探索運(yùn)營管理發(fā)展模式提供必要的借鑒和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

二、萬達(dá)廣場運(yùn)營管理現(xiàn)狀

萬達(dá)集團(tuán)的運(yùn)營模式發(fā)展之路：分為三個(gè)階段：一代、二代、三代。一、二代主要是作為房地產(chǎn)開發(fā)商，通過引進(jìn)好的商家提升自己的名譽(yù)；三代則是萬達(dá)廣場，即城市綜合體。但好的商家交納的租金要比普通商家低得多，這樣萬達(dá)集團(tuán)的盈利空間就得不到很好的發(fā)展，而有名商家的優(yōu)惠條件可能就對普通商家造成不公，便會(huì)引起許多的糾紛。由于這種缺點(diǎn)，萬達(dá)探索出了自己的發(fā)展路子，即是做專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，將經(jīng)營范圍也拓展到下游商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，逐漸形成了現(xiàn)在的"城市綜合體"。這種城市綜合體的建造，將原本可能需要多年積淀才能形成的商業(yè)氛圍、人流、交通、市場知名度等因素一次性的完成，縮短了"養(yǎng)商"時(shí)間。大多數(shù)綜合購物中心營運(yùn)管理都存在一下問題，這些問題也是萬達(dá)在發(fā)展壯大中可能會(huì)遇到的。包括：

1、客流不旺

諸多大城市開業(yè)的購物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購物中心給人以蕭條冷清的感覺，真正掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。

2、租戶難求

租金是開發(fā)商的重要利潤來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。

3、管理乏力

購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)無效，會(huì)損害整體形象，失去顧客光顧。

三、萬達(dá)廣場中運(yùn)營管理紐帶作用的體現(xiàn)

萬達(dá)廣場運(yùn)營管理部門在萬達(dá)廣場整體運(yùn)作中起到了重要的紐帶作用，日常工作中要與各個(gè)部門、代表集團(tuán)和商戶之間進(jìn)行談判溝通、協(xié)調(diào)工作。萬達(dá)廣場購物中心的運(yùn)營管理重點(diǎn)集中在"經(jīng)營管理"上，從某種意義上說，現(xiàn)代購物中心又是一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營整體，經(jīng)營的根本任務(wù)是保持較高的租用率，以長期獲取理想的租金收益，良好的經(jīng)營管理可以使購物中心不斷適應(yīng)外界環(huán)境的變化，并不斷增強(qiáng)自身的競爭力，從而使購物中心能夠保持較高租用率。購物中心的經(jīng)營管理不僅指物業(yè)管理，而且還要采用各種營銷手段增強(qiáng)購物中心吸引力，并根據(jù)市場環(huán)境的變化不斷調(diào)整經(jīng)營策略，使購物中心適應(yīng)商圈消費(fèi)者的購物消費(fèi)需求。萬達(dá)廣場營運(yùn)管理的作用體現(xiàn)在以下管理內(nèi)容：

1、業(yè)態(tài)管理

業(yè)態(tài)管理的重要原則是嚴(yán)格規(guī)范租戶區(qū)位、入住規(guī)定、租期制約和清退條款等，制定承租人手冊，根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營效果，讓銷售最好的業(yè)態(tài)和品牌商戶得到購物中心內(nèi)最佳位置。并且根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計(jì)劃，不斷實(shí)現(xiàn)商戶的優(yōu)勝劣汰。

2、品牌及營銷管理

需要始終追求廣場整體品質(zhì)形象，嚴(yán)格統(tǒng)一管理進(jìn)場商戶的促銷行為和各類服務(wù)商的廣告行為，避免干擾顧客購物環(huán)境和整體視覺形象，開展積極的社區(qū)服務(wù)和文化營銷活動(dòng)。

3、服務(wù)管理

購物中心運(yùn)營管理商要建立客服體系，解決承租戶的各種經(jīng)營難題，維護(hù)承租戶利益，同時(shí)，必須要求承租戶合理分擔(dān)必要的管理費(fèi)用。銷售合同中約定承租戶必須服從運(yùn)營管理商的統(tǒng)一管理；允許多種業(yè)態(tài)系統(tǒng)共存，各店可使用自己的信息系統(tǒng)，通過建立接口，實(shí)現(xiàn)管理信息共享。

4、日常的物業(yè)管理

物業(yè)管理最重要的是為商戶提供高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理、綠色裝修的統(tǒng)一管理。制定嚴(yán)格的員工工作手冊，實(shí)施客服建設(shè)，為客人提供一站式服務(wù)；客服中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費(fèi)時(shí)間；采用先進(jìn)電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實(shí)施嚴(yán)格管理，并按照新的物業(yè)管理?xiàng)l例對車輛丟失做出規(guī)定。

四、萬達(dá)廣場運(yùn)營管理發(fā)展建議

購物中心在我國的發(fā)展前景看好的前提下，只要我們不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，定能促進(jìn)我國購物中心健康發(fā)展。本文對萬達(dá)廣場運(yùn)營管理提出如下發(fā)展建議：

1、培訓(xùn)，培養(yǎng)優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮主導(dǎo)橋梁角色

萬達(dá)廣場要營運(yùn)得當(dāng)，有賴專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)發(fā)揮其主導(dǎo)及橋梁角色，包括（1）營造舒適的購物環(huán)境。這是指最基本的硬件維護(hù)及管理，為顧客締造一個(gè)安全、衛(wèi)生、照明度適中兼空氣流通的購物環(huán)境；（2）加強(qiáng)業(yè)主及商戶之間溝通。管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)定期向商戶搜集對購物中心的意見，深入了解他們的需求，整合意見，提出方案并貫徹執(zhí)行；（3）定期檢討商戶組合、物業(yè)檔次定位。管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)密切留意市場變化，掌握商戶的營銷狀況，在商戶續(xù)租或商鋪招租的時(shí)候，這些業(yè)績評核資料可作為增加受歡迎店鋪，提升萬達(dá)廣場市場價(jià)值的依據(jù)之一。

2、營運(yùn)管理日常工作制度化

萬達(dá)廣場營運(yùn)管理的基本特點(diǎn)是細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)、效率、協(xié)作、創(chuàng)新。其中，細(xì)致性：要求對煩瑣、細(xì)致而又重要的小事，必須立即處理；標(biāo)準(zhǔn)性：指營運(yùn)的流程與規(guī)范是要嚴(yán)格執(zhí)行的；效率性：指營運(yùn)工作完成要高效，一方面營運(yùn)工作不是分割的，另一方面營運(yùn)具有很強(qiáng)的時(shí)間性；協(xié)作性：指營運(yùn)的工作要各個(gè)部門、全體員工共同參與，使?fàn)I運(yùn)的良好水準(zhǔn)長久維持；創(chuàng)新性：指營運(yùn)的最終目標(biāo)是營造不斷吸引人的購物氣氛，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。

五、總結(jié)

萬達(dá)廣場購物中心作為一種新近在中國興起的零售業(yè)態(tài)，會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市規(guī)模的擴(kuò)大、汽車普及率的提高、人口由城市中心區(qū)向郊區(qū)的遷移而不斷發(fā)展變化，其發(fā)展前景非常樂觀。萬達(dá)廣場的統(tǒng)一的營運(yùn)管理目的是最終使租戶彼此之間相互促進(jìn)和協(xié)同，持續(xù)滿足城市商業(yè)發(fā)展和消費(fèi)者需求。從這層意義上講，萬達(dá)的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮，營運(yùn)管理對象在形式上是租戶，只有共同面對顧客才能找到開發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營商和租戶之間的共同利益點(diǎn)，只有以市場為導(dǎo)向、以消費(fèi)者為核心，才能夠不斷創(chuàng)新，迎接更多更強(qiáng)的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

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