商業(yè)規(guī)劃方案精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)建筑；防火規(guī)劃；安全疏散

中圖分類號：TU247 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）47-0365-01

商業(yè)建筑防火與安全疏散是一項十分復(fù)雜且重要的工作，防火與安全疏散工作包括很多方面，而防火與安全疏散作為整個商業(yè)建筑中最重要的問題之一，其設(shè)計工作水平和質(zhì)量將直接影響著整個商業(yè)建筑的安全質(zhì)量，甚至會影響人們生命安全。因此，探討、分析商業(yè)建筑防火規(guī)劃與安全疏散具有重要的作用和意義，只有商業(yè)建筑防火設(shè)計工作人員重視、研究工作中防火與安全疏散措施，最終，才能認清工作存在問題的根本原因，并積極尋找解決火災(zāi)隱患的應(yīng)對對策，從而解決工作中存在的問題，提高整個商業(yè)建筑防火規(guī)劃與安全疏散工作的水平和質(zhì)量。

一、 商業(yè)建筑中的防火設(shè)計與安全疏散中存在的問題

隨著社會經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，我國建筑物的高度也隨之增加，并且建筑物中的包含著各種復(fù)合功能，在有限空間里為人們提供多樣的消費體驗，而為客戶提供多樣的體驗，就會導(dǎo)致商業(yè)建筑在建設(shè)規(guī)模以及復(fù)雜化設(shè)計等方面帶來巨大的變化，建筑物上發(fā)生的變化直接增加了建筑在防火和安全疏散等方面設(shè)計的難度?？偟膩碚f，商業(yè)建筑在防火與安全疏散方面相關(guān)的設(shè)計存在以下幾個方面的特征：

（一）商業(yè)建筑功能多，規(guī)模大

由于商業(yè)建筑存在規(guī)模大、功能繁多且雜的特點，因此在設(shè)計中需要考慮更多的內(nèi)容。商業(yè)建筑通常為了滿足人們生活和消費的需要，不斷的加大其建筑面積，因此，建筑規(guī)模的增大直接影響著其防火規(guī)劃以及安全疏散設(shè)計難度。

（二）商業(yè)建筑空間設(shè)計與交通組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜

商業(yè)建筑設(shè)計通常為了達到為客戶提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的，因此在建筑物的中間采用的是中庭空間設(shè)計、復(fù)雜交通組織結(jié)構(gòu)設(shè)計以及共享空間設(shè)計等，這種設(shè)計不僅增加了顧客購物的興趣，而且還提升了顧客消費體驗。但是，在一定程度上卻增加了建筑物防火規(guī)劃與安全疏散的設(shè)計，從而導(dǎo)致現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范與實際的防火規(guī)范以及安全疏散出口等出現(xiàn)沖突。

（三）火災(zāi)的負荷較大

商業(yè)建筑在裝修時，采用了大量的裝飾材料，這些材料大部分都屬于易燃易爆物品，在很大程度上增加了火災(zāi)的負荷量，同時還增加了商業(yè)建筑物在防火規(guī)劃以及安全疏散設(shè)計上的難度。而對于某些獨立的商鋪，雖然使用了大量的隔斷材料，但是該材料與家私裝飾同樣屬于易燃物品。

二、 防火規(guī)劃與安全疏散設(shè)計的重點

商業(yè)建筑為了滿足顧客以及商業(yè)用途，對其內(nèi)部空間的規(guī)劃和分隔是多種多樣的，雖然對空間分割了很多塊，但是其整體的空間是有限的，所以在相對有限的空間里對防火規(guī)劃與安全通道進行設(shè)計時，需要結(jié)合該建筑物的結(jié)構(gòu)，防火設(shè)計以及安全通道應(yīng)該符合制定的規(guī)范。需要滿足兩個方面的要求：一，在辨識度高的地方設(shè)置安防設(shè)備。在獨立的空間里，人們最容易注意到的地方是門窗和走道等位置，而對于內(nèi)部空間的方位認識度不強，因此在防火規(guī)劃與安全疏散等方面的設(shè)計時，一定要在具有較高辨識度的地方進行安防設(shè)計。二，實現(xiàn)空間方案與安全防火、疏散通道在設(shè)計上存在較小的沖突。商業(yè)建筑中通常為了滿足商家的要求，而對建筑物內(nèi)部空間進行多方位、多角度分割，但是通常分割設(shè)計與防火通道設(shè)計的規(guī)劃相沖突，為了滿足兩者的要求，我們可以采用多種方式進行靈活設(shè)計，例如，可以采用防火卷簾的設(shè)計。

另外，在發(fā)生火災(zāi)時，會產(chǎn)生大量的濃煙以及高溫環(huán)境，濃煙除了會影響人們的視覺外，還會對人們的呼吸道產(chǎn)生危害，甚至引起窒息。并且商用建筑由于人流量大以及較差的可控性，設(shè)計人員應(yīng)該在最初進行設(shè)計的時候?qū)ζ溥M行仔細的調(diào)查和了解。

三、 商業(yè)建筑防火與安全疏散設(shè)計方式

傳統(tǒng)的商業(yè)建筑在設(shè)計時，其設(shè)計任務(wù)主要由建筑設(shè)計師承擔，其他設(shè)計師輔助其設(shè)計，這種方式具有整體設(shè)計美觀協(xié)調(diào)的優(yōu)點，但是也存在一定的缺陷性，例如，防火規(guī)劃和安全疏散設(shè)計缺乏整體性，商業(yè)建筑中，防火設(shè)計涉及的專業(yè)眾多，其涉及的防火規(guī)劃主要有：整體的防火設(shè)計、防火防煙設(shè)計、消防給水以及防火構(gòu)造等方面的內(nèi)容，國內(nèi)目前具體的防火設(shè)計主要包括：1、建筑的整體設(shè)計。其主要包括建筑物的規(guī)模以及地理位置的控制，對不同的建筑材料以及建筑結(jié)構(gòu)進行合理的安排以及分配，合理布置建筑物的密度、與周圍建筑物的距離以及消防設(shè)施。2、商業(yè)建筑的防火防爆。在設(shè)計商用建筑時，需要考慮建筑物的耐火等級，應(yīng)該盡量使用一、二級耐火等級的材料，避免建筑的外壁出現(xiàn)起火現(xiàn)象，選擇耐火等級較高的建筑構(gòu)件，在裝修材料上，需要對其進行嚴格的 控制，同時采用相應(yīng)的防火封堵措施，提高建筑物的耐火能力，除此之外，還可以采用抗壓抗暴的建筑構(gòu)建或是瀉壓設(shè)施，增加建筑物對爆炸等問題的抵抗能力。3、內(nèi)部的平面布置。設(shè)計人員在最初設(shè)計時，應(yīng)該將建筑物分為防火和防煙的區(qū)域，在對內(nèi)部空間進行分割時，應(yīng)該采用防火墻、耐火樓板等建筑設(shè)施，盡量阻止火勢進一步蔓延，為人群的疏散增取時間。防火的區(qū)域在劃分時，應(yīng)該采取便于管理的原則并且盡量減少建筑建設(shè)過程中消耗的成本。并且對于價值高 的設(shè)備，應(yīng)該設(shè)置能夠及時保護和撤離的位置，科學(xué)合理的安排其放置區(qū)域.4、對于危險的易燃易爆等物品，不能將其布置在地下空間，主要是因為如果發(fā)生危險時，會對建筑物的結(jié)構(gòu)造成影響，甚至造成房屋倒塌的事故。

商業(yè)建筑設(shè)計者除了考慮其他措施外，還要加強對安全疏散問題的考慮。對于在商場上進行消費或是其他目的的群眾，由于對商場的內(nèi)部環(huán)境缺乏了解，在發(fā)生危險的時候，不能快速、有效的找到逃生通道，而是選擇下意識或是熟路的道路逃走，因此，建設(shè)明顯的逃生通道是每個設(shè)計人員都必須要注意的問題。

1、 商業(yè)建筑內(nèi)的店鋪與步行街的防火隔離

商業(yè)建筑內(nèi)的店鋪與步行街之間的隔墻通常采用的是鋼化玻璃，這些玻璃經(jīng)過一定的處理后形成了抗壓應(yīng)力層，因此，與其他普通的玻璃相比較，其機械和耐熱沖擊的 強度都比其他的高出很多。但是，鋼化玻璃同樣也存在一定的缺陷，不能對熱量向背面?zhèn)鬏斶M行有效的阻擋，從而導(dǎo)致由于高溫而使背火面產(chǎn)生高溫引起周圍可燃物燃燒。因此，我們可以在鋼化玻璃隔墻等地方設(shè)置自動噴水系統(tǒng)，降低鋼化玻璃的溫度，同時避免鋼化玻璃產(chǎn)生破裂的情況，形成通風口后引入新鮮空氣加重了起火程度。

2、 排煙系統(tǒng)的設(shè)計方案

室內(nèi)步行街如果采用機械排煙系統(tǒng)，那么室外的機械排煙 量應(yīng)該不小于室內(nèi)步行街的換氣次數(shù)。加大自然排煙口的面積，提高人員疏散時間。并且盡量減少能存在的可燃物的數(shù)量以及室內(nèi)和室外步行街之間的相互影響，給人群盡量增加逃生的時間。

四、 結(jié)束語

綜上所述，本文主要分析了商業(yè)建筑防火規(guī)劃以及安全疏散存在的問題以及相應(yīng)的設(shè)計方案。這些問題嚴重制約著商業(yè)建筑防火規(guī)劃以及安全疏散工作的順利開展，必須要解決這些問題，才能提高商業(yè)建筑的安全質(zhì)量。筆者希望更多的專業(yè)人士能投入到該課題研究中，針對文中存在的不足，提出指正建議，為提高我國商業(yè)建筑防火規(guī)劃和安全疏散工作做出重要的貢獻。

參考文獻：

[1] 宮富貴.綜合性商業(yè)建筑防火疏散與防火構(gòu)造設(shè)計研究[D].沈陽建筑大學(xué)，2012.

第2篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

一、商業(yè)項目會審

建立商業(yè)項目聯(lián)合會審制度，由區(qū)經(jīng)委牽頭，通過各職能部門聯(lián)合會審，加強對商貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)控。

（一）會審原則

1、根據(jù)《區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)“十一五”規(guī)劃》及各街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）的商貿(mào)服務(wù)業(yè)專業(yè)規(guī)劃，對大型商業(yè)投資項目是否符合規(guī)劃進行會審，控制重復(fù)建設(shè)和不合理布局。

2、新建大型居住區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的建筑方案設(shè)計進行會審。在控制總量的基礎(chǔ)上，既要集中配置便利店、室內(nèi)菜市場、大眾化餐飲（早點）、大眾化理發(fā)、書報店、藥店、洗衣店、維修回收站等必備性商貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，又要控制延街小商鋪建設(shè)。

3、重點商業(yè)圈和主要商業(yè)街的設(shè)計方案必須進行會審。使我區(qū)主要商貿(mào)服務(wù)業(yè)設(shè)施體現(xiàn)總體規(guī)劃的設(shè)計理念。

4、對新城和各鎮(zhèn)的商貿(mào)業(yè)規(guī)劃進行會審，以達到對商業(yè)面積的“控制總量、盤活存量”的目的。

（二）會審范圍

1、新建、增建大型商貿(mào)服務(wù)業(yè)態(tài)方案。

2、新建住宅小區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套方案。

3、新、改、擴建商業(yè)用房的設(shè)計方案和業(yè)態(tài)布局。

4、面積超過3000平方米或投資超過1000萬元以上的三產(chǎn)項目（不需新建商業(yè)用房）的項目論證。

5、重點商業(yè)圈、主要商業(yè)街、新建住宅小區(qū)、旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)的商業(yè)布局方案。

（三）會審主體

1、設(shè)立區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)投資建設(shè)項目會審聯(lián)席會議。成員單位：區(qū)經(jīng)委、發(fā)展改革委、建設(shè)交通委、規(guī)劃局、房地局、環(huán)保局、招商局（區(qū)投資項目審批服務(wù)中心）、工商分局。

2、由各街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）牽頭所在地市政、環(huán)境、土地、工商等組建商貿(mào)服務(wù)業(yè)投資項目評估小組。

（四）會審方法

1、各街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）的商貿(mào)服務(wù)業(yè)投資建設(shè)項目，由街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）預(yù)評估小組直接對商貿(mào)服務(wù)業(yè)投資建設(shè)項目是否符合本地區(qū)商貿(mào)業(yè)規(guī)劃布局進行初步篩選和評估。區(qū)屬公司的商貿(mào)服務(wù)業(yè)投資建設(shè)項目，由區(qū)屬公司和項目所在街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）預(yù)評估小組進行溝通，共同對項目進行預(yù)評估。通過各街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）及區(qū)屬公司預(yù)評估篩選出的商貿(mào)服務(wù)業(yè)項目，向區(qū)經(jīng)委申報。

2、對各街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）及區(qū)屬公司申報的商貿(mào)服務(wù)業(yè)項目，由區(qū)經(jīng)委牽頭，組織聯(lián)席會議單位召開區(qū)商業(yè)項目聯(lián)合評審會議，對項目內(nèi)容進行評估，并確定該項目能否準入。

3、區(qū)經(jīng)委代表商貿(mào)服務(wù)業(yè)投資建設(shè)項目會審聯(lián)席會議出具業(yè)態(tài)認可意見，分送區(qū)發(fā)展改革委、經(jīng)委、建設(shè)交通委、規(guī)劃局、房地局、環(huán)保局、工商分局、食品藥品監(jiān)管分局。各職能部門按照業(yè)態(tài)認定意見辦理相關(guān)手續(xù)。

二、立項審批

（一）商貿(mào)服務(wù)業(yè)項目立項審批

按照《區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)經(jīng)委<關(guān)于完善和加強工商領(lǐng)域投資項目管理的實施意見>通知》金府辦[2006]4號要求，區(qū)經(jīng)委與區(qū)發(fā)展改革委協(xié)商一致，對商業(yè)項目的立項作如下界定：

區(qū)發(fā)展改革委審批政府財政性資金投資的項目及六類經(jīng)營性投資項目。

區(qū)經(jīng)委對現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)服務(wù)業(yè)用房的改、擴建；面積超過3000平方米或投資超過1000萬元以上，新開設(shè)的商業(yè)設(shè)施（不需新建商業(yè)用房），從業(yè)態(tài)布局出發(fā)，進行審核立項。

（二）立項審批受理

在區(qū)審批中心受理服務(wù)窗口受理商貿(mào)服務(wù)業(yè)投資建設(shè)項目的立項。受理通過項目會審的商貿(mào)服務(wù)業(yè)審批項目，由區(qū)發(fā)展改革委和區(qū)經(jīng)委按職責負責立項審批。

第3篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

關(guān)鍵詞：大型中心花園；利潤；商業(yè)價值；以人為本的設(shè)計理念

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A

1.方案一

1.1項目定位

區(qū)域新生“居住、休閑、制造”定位并存的品質(zhì)生活小區(qū)。

秉承甲方開發(fā)理念，本設(shè)計方案順應(yīng)市場需求，在提高住宅品質(zhì)，生態(tài)環(huán)保和注重細部等方面，充分展現(xiàn)精致設(shè)計，使本項目必將成為經(jīng)濟效益和生態(tài)效益平衡發(fā)展的綠色生態(tài)社區(qū)。打造一個商住型的品質(zhì)小區(qū)，其主力的目標客戶群體是一群傾向于企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、教師、公務(wù)員等社會精英及中產(chǎn)階層。

1.2項目概況

項目處于肇慶市高新區(qū)，東至30米建設(shè)路道路、南至國際幼兒園、北至50米將軍大街、西至相鄰住宅用地。地塊周邊配套完善，臨近舊城區(qū)商業(yè)中心，生活配套較為齊全，地塊地理位置優(yōu)越，臨近大旺新城，交通便利。輕軌即將開通，廣佛肇經(jīng)濟圈效應(yīng)日益明顯。

用地分析。

地塊大致為矩形，地勢平整，便于開發(fā)規(guī)劃。容積率較低，限高較高，綠化率較高，規(guī)劃產(chǎn)品類型較為靈活。地塊的南向面寬較大，具備朝向優(yōu)勢，可以規(guī)劃較多的南向單位。

規(guī)劃原則。

注重利潤最大化原則：規(guī)劃上充分發(fā)掘項目潛力，發(fā)揮項目的有利資源景觀，減少項目不利因素影響。

注重朝向和景觀優(yōu)先原則，體現(xiàn)高端住區(qū)的特色和以人為本的設(shè)計理念。建筑單體布置盡量滿足朝向與景觀的平衡要求，合理設(shè)計小區(qū)住宅布局，盡量減少東西向住宅，增加南北向住宅，以達至地塊生態(tài)和景觀資源的充分利用，基本達到所有住戶都能觀景。

1.5總平面圖

（1）景觀視野分析圖

兼顧住宅朝向要求，優(yōu)化戶型設(shè)計，旋轉(zhuǎn)戶型角度，從而使得每戶盡量擴大視野距離和視角，同時也使得盡可能多的戶型可以看到園林景觀，提升均好性，也提升了經(jīng)濟效益。地塊內(nèi)部圍合成一個大型中心花園，最大視距超過110米，成為整個小區(qū)的環(huán)境的主骨架，最大化的提升了小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。

（2）綠化景觀系統(tǒng)分析圖

整個小區(qū)綠化景觀系統(tǒng)遵循空間結(jié)構(gòu)展開。小區(qū)入口廣場，布置一些噴泉小品及活動場地，同時對內(nèi)部交通起到一個導(dǎo)向作用。在小區(qū)中心花園的設(shè)計上，可利用大面積的綠地、喬木、水體景觀等來布置和裝飾，而充滿綠意的景觀帶將業(yè)主一進入小區(qū)就感受到最賞心悅目的風景。

（3）風向分析圖

根據(jù)廣東的氣候特點，用較小的拼接長度，減小風力阻擋，形成南北向穿堂風，減少空調(diào)能耗，達到綠色環(huán)保節(jié)能的效果。

（4）分期建設(shè)分析圖

地塊分為兩期開發(fā)，一期先開發(fā)北側(cè)、東側(cè)住宅和沿街商業(yè)，二期為西側(cè)、南側(cè)園林住宅。以此為順序可以最大化的利用現(xiàn)有的經(jīng)濟形勢，達到銷售利益最大化。

（5）戶型分布分析圖

以園景、南向優(yōu)先原則，依次布置高檔住宅和普通住宅。

（6）交通分析圖

人車分流是交通組織的基本原則。利用市政道路、車行道和中心花園步行路，形成環(huán)形通道，滿足高層建筑的消防要求。除消防車外，機動車不進入小區(qū)內(nèi)部景觀道路。

（7）豎向分析圖

利用地形，滿足規(guī)范要求，抬高負一層車庫頂板1米，減少土方量，頂板上覆土1.0米做園林景觀，可種植大型喬木。

（8）停車分析、陽光地下車庫

小區(qū)車位數(shù)要求較多，努力結(jié)合地形，合理布置車位，盡量減少成本。小區(qū)西側(cè)及南側(cè)內(nèi)部車行道路兩側(cè)設(shè)置地面停車，小區(qū)地下只做一層車庫，滿足車位數(shù)量要求。住宅地下室入戶大堂旁有較大采光井，半地下室兩側(cè)也可以采光通風，通過它們把自然光和綠化引入地下車庫，同時提升車庫的環(huán)境品質(zhì)。

1.6建筑單體戶型設(shè)計

戶型設(shè)計采用大陽臺、空中花園、客廳雙向景觀、明廚明廁、良好的通風采光等基本原則外，并通過入戶花園、戶內(nèi)花園、花池以及改造房間等手法，提高戶型的品質(zhì)和創(chuàng)新力度，贈送一定的面積，增加戶型的賣點，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益。

1.7建筑立面設(shè)計示意

建筑立面以白色和灰色為主色調(diào)，采用大量橫向線條形成的體塊和少量線框,形成一種簡潔明了、大氣穩(wěn)重的現(xiàn)代主義風格,努力塑造出一個挺拔、大氣、高端、具有標志性的高品質(zhì)豪宅區(qū)。

2.方案二總平面圖（方案對比）

方案二和方案一的區(qū)別就是在地塊北側(cè)設(shè)計了一條110米長的商業(yè)內(nèi)街，公寓改在了“十”字交叉口，南側(cè)住宅由“十”字型改成了“工”字型。本方案在住宅部分品質(zhì)不下降的前提下，增加了商業(yè)面積2500多平方米，且住宅部分更加容易滿足日照要求。由于商業(yè)部分每平方米創(chuàng)造的利潤可能是住宅的“10”倍以上，同時二層商業(yè)可通過商業(yè)街入口樓梯和廊道直接到達，交通更加方便，從而提高了二層的商業(yè)價值，所以本方案也是一個不錯的選擇。

第4篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測繪問題解決方案

1. 概述

房產(chǎn)測繪主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測量作為房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，準確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是發(fā)展西寧房地產(chǎn)業(yè)，進行城市建設(shè)和管理的必不可少的基礎(chǔ)資料，所以要求我們廣大的房產(chǎn)測繪工作者要在現(xiàn)有的工作基礎(chǔ)之上不斷的探索和發(fā)現(xiàn)更多的問題，通過廣泛的交流及時得到解決，為城市的發(fā)展和人居環(huán)境得到進一步提高做一點貢獻。

今天就問題的提出及解決方案進行探討，不足之處，敬請改正。

2. 問題的提出及解決方案

2.1問題的提出

規(guī)劃設(shè)計中設(shè)計為辦公大樓(市公交公司)，出于美觀或者周邊環(huán)境的需要而加蓋坡屋頂，坡屋頂具有上蓋，有維護結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)牢固且屬于永久性的建筑，層高大部分在2.20m以上，而且內(nèi)部有樓梯間與下部相同，里面可以作為人民生產(chǎn)或生活的場所,但規(guī)劃沒有坡屋頂。

解決方案

西寧市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，如果規(guī)劃中有此面積則進行計算，否則不計算，簡言之就是按規(guī)劃許可證許可的層次計算面積。如果坡屋頂只作為裝飾的，則不進行面積的計算。

2.2問題的提出

規(guī)劃設(shè)計中設(shè)計為一整套高層,其中一梯兩戶,另一梯三戶以上,樓、電梯前廳有明顯的差距即兩梯明顯不一樣大小，而且樓層有明顯的差距，有明顯的伸縮縫，且戶型建筑面積不一樣。

解決方案

2.2.1合法方面

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，設(shè)計、規(guī)劃作為一整幢樓的按一個系數(shù)進行分攤。

2.2.2合理方面

⑴按兩個以上系數(shù)進行分攤。因為一梯三戶的樓、電梯前廳比一梯兩戶或一戶的要大，如果按一個系數(shù)進行分攤，那么一戶或兩戶的要分攤?cè)龖艋蚋鄳舻臉?、電梯前廳。這顯然有點不合理，所以在我們實際工作當中，通過與專家討論、分析，最終按合理方面進行了分攤。

(2)隨著社會的發(fā)展，設(shè)計的多樣性和復(fù)雜性，期望有關(guān)部門出臺更好的解決辦法，以期合理、合法，使我們的房產(chǎn)測繪工作有法可依，有據(jù)可查。

2.2.3合法、合理方面

如果兩個單元樓、電梯前廳沒有明顯的差距(按戶數(shù)平均計算)，而且樓層的差距小于兩層，有明顯的伸縮縫，無論戶型建筑面積是否一樣，按規(guī)范規(guī)定整幢樓只給一個分攤系數(shù)。

2.3問題的提出

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算面積。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。但在測繪當中會遇到這樣的問題(在水一方)，一層為商業(yè)，二層以上為住宅，住宅寬度明顯小于商業(yè)的，大部分都有外部樓梯或臺階與住宅部分相連。

解決方案

(1) 無頂蓋一步跑梯(樓梯沒有轉(zhuǎn)折)達到一層高度的，按一半計算面積，有頂蓋的，按全面積進行計算;一步跑梯超過一層而達到n層的，無頂蓋的按n-1層計算一半面積，有頂蓋的按n-1層計算全面積；

(2) 一步跑梯達不到一層高度的按臺階處理，不計算面積。

2.4問題的提出

規(guī)劃設(shè)計中設(shè)計為一整套圖紙,鐘樓設(shè)計有n層,商業(yè)有x層，鐘樓與商業(yè)有x層相通(n明顯大于x)，鐘樓內(nèi)部樓梯作為商業(yè)部分上、下層的聯(lián)系通道。

解決方案

商業(yè)只使用x層而鐘樓的高度明顯大于商業(yè)，高于商業(yè)的部分沒有實際利用價值，誰都不使用，按《規(guī)范》規(guī)定誰使用誰分攤的原則，鐘樓高于商業(yè)的部分不計算面積。

2.5問題的提出

規(guī)劃設(shè)計中規(guī)劃為一整體的地下室部分,其中有一幢房屋的地下室與其它幾幢的地下室只有一管道層相連, 其它幾幢地下室互相連通。

解決方案

《規(guī)范》規(guī)定，有維護結(jié)構(gòu)、且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。管道層雖然具備了上述條件，但它不能作為人們活動、娛樂的場所。因此無論管道層的高度是否大于2.20m，均不計算面積；其中一幢與其它幾幢分別計算面積,而不能作為連體樓按整幢樓進行計算。

2.6問題的提出

規(guī)劃設(shè)計中設(shè)計為一整套圖紙,每隔兩層有一消防避難間,如果發(fā)生火災(zāi)可以從此處救援，有維護結(jié)構(gòu)，半封閉，有頂蓋，結(jié)構(gòu)牢固且與樓、電梯前室相通。

解決方案

消防避難間是作為消防通道使用的，是在發(fā)生火災(zāi)時逃生避難的場所，平時也可供人們活動、娛樂，因此此避難間按半封閉陽臺進行處理，計算一半面積。

2.7問題的提出

在西寧有些老建筑都沒有保溫層，有些住戶為了保暖的需要自己在建筑物外墻加保溫層以防止溫度的過快流失。這部分面積該怎樣處理。

解決方案

西寧市產(chǎn)權(quán)部門有明確規(guī)定，由小區(qū)組織,在施工過后統(tǒng)一加保溫層的,如果想計算面積，辦理產(chǎn)權(quán)證明的，必須符合下列條件：(1)市節(jié)能辦的批復(fù)；(2)市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局規(guī)劃手續(xù)；(3)初次辦證。只有滿足上述條件的才可以計算保溫層的面積，辦理產(chǎn)權(quán)證明；否則不予辦理產(chǎn)權(quán)證。

2.8問題的提出

在高層建筑中(雪峰大廈)，屋頂有兩層設(shè)備用房，底層與上層中間沒有自然樓梯上下，只能利用爬梯進入的設(shè)備用房。

解決方案

該面積按兩層來計算，因為該上層房屋與下層房屋是相通的，平時不使用該爬梯，而在設(shè)備出現(xiàn)問題時，由專業(yè)人員使用該爬梯進入上層房屋進行設(shè)備的檢修與維護，因此該上層房屋應(yīng)該計算面積。

2.9問題的提出

《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986-2000)與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353-2005)計算規(guī)則不一致時，應(yīng)如何處理。

解決方案

我們在計算房屋建筑面積時應(yīng)以《房產(chǎn)測量規(guī)范》為準，而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》只能作為參考使用，而不能作為產(chǎn)權(quán)面積的依據(jù)。

3. 結(jié)束語

本文主要說明的是在西寧市房地產(chǎn)測量中所遇到的幾個問題及解決辦法，通過問題的提出和有關(guān)專家協(xié)商而得到及時的解決，可以避免我們在房產(chǎn)測量中少犯錯誤，少走彎路，遇到同樣的問題可以及時處理，可以大大提高我們的工作效率，同時，對面積的準確性建立了保障。

參考文獻

第5篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

【關(guān)鍵詞】小企業(yè)

金融

個人助業(yè)貸款

小企業(yè)貸款

小企業(yè)大都是“人合”性質(zhì)的企業(yè)，其小企業(yè)主的個人財產(chǎn)和企業(yè)財產(chǎn)很難完全區(qū)分，鑒于此性質(zhì)，商業(yè)銀行在為小企業(yè)提供金融服務(wù)時，應(yīng)綜合考慮小企業(yè)主家庭情況以及小企業(yè)經(jīng)營情況，進而提供科學(xué)的金融服務(wù)方案。該金融服務(wù)方案包括個人及企業(yè)賬戶及支付服務(wù)，賬戶及支付服務(wù)是基礎(chǔ)，本文不再詳述。金融服務(wù)方案的其他方面，下面詳細探討一下：

一、小企業(yè)主家庭理財服務(wù)方案

對于小企業(yè)主家庭理財服務(wù)方案，主要包括家庭成員的保險規(guī)劃、子女教育規(guī)劃、養(yǎng)老金規(guī)劃、個人信用卡的辦理及額度授予以及其他增值服務(wù)。

小企業(yè)因其生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的限制以及企業(yè)員工流動性較強的影響，有的是沒有“三金”辦理的，商業(yè)銀行個人客戶經(jīng)理可以為其家庭成員提供理財服務(wù)，出具保險規(guī)劃、子女教育規(guī)劃、養(yǎng)老金規(guī)劃等財務(wù)規(guī)劃，利用銀行自身的理財產(chǎn)品，以及代售的保險、基金等產(chǎn)品，合理搭配，謹慎選擇產(chǎn)品及其組合，解決其子女上學(xué)，醫(yī)療保障以及養(yǎng)老等問題，讓小企業(yè)主無后顧之憂。事實上，小企業(yè)主大都是很辛苦、敬業(yè)的企業(yè)家，辛苦為的是家庭成員生活得更好，過的更幸福，我們的客戶經(jīng)理利用專業(yè)知識和豐富的產(chǎn)品，為其提供專業(yè)的家庭財務(wù)規(guī)劃，解決其后顧之憂，為其節(jié)約理財時間，使小企業(yè)主能將更多的精力放在企業(yè)經(jīng)營以及個人健康、家庭生活方面。

對于信用良好的企業(yè)主可以為其辦理信用卡，綜合考慮其個人和企業(yè)的能力，給予其一定的常用額度和臨時額度上限，常用客戶用于家庭成員日常消費，而臨時額度，企業(yè)主也可以利用信用卡透支進行小金額的原材料采購等生產(chǎn)經(jīng)營活動。

其他增值服務(wù)，包括專業(yè)性的理財產(chǎn)品介紹會，文化沙龍，銀行組織的專業(yè)推薦會、知識講座（如子女出國留學(xué)推薦會），競技類、文藝類比賽（如鋼琴比賽、乒乓球比賽）等等，這些增值服務(wù)，可以讓企業(yè)主及其家庭成員學(xué)到知識，以及娛樂、放松。

二、小企業(yè)信貸支持方案

小企業(yè)貸款與重點工程客戶、大客戶相比，有其自身“短、頻、快”特點：客戶要求貸款審批時間短，放貸要迅速；相對于大企業(yè)講，貸款額小，貸款期限短，但是有貸款需求的中小企業(yè)較多；貸款需求比較頻繁。鑒于小企業(yè)貸款“短、頻、快”的特點，對于不同的抵押物，我們可以為其提供不同的貸款。

小企業(yè)信貸支持方案：可以將個人貸款產(chǎn)品中的個人助業(yè)貸款與中小企業(yè)貸款產(chǎn)品有機結(jié)合起來，對于利用房產(chǎn)等個人資產(chǎn)進行抵押的小企業(yè)主，可以向其發(fā)放個人助業(yè)貸款，而其他方式的可以發(fā)放中小企業(yè)貸款。

對于小企業(yè)流動資金信貸資金需求，比如批量進貨，對于信貸資金要求迫切，要求貸款審批時間必須在幾天之內(nèi)完成，那么，客戶經(jīng)理就可以建議其申請個人助業(yè)貸款。主要是以企業(yè)主個人房產(chǎn)作為抵押物，從信貸資料的受理，到房產(chǎn)評估以及貸款審批，再到房管局抵押辦理以及放款，幾天時間完全可以辦理出來，為小企業(yè)客戶提供快速貸款支撐。

筆者設(shè)想的小企業(yè)貸款服務(wù)方案，由商業(yè)銀行中小企業(yè)貸款中心、個人貸款中心聯(lián)動進行。無論是小企業(yè)主進入了個人貸款中心還是中小企業(yè)貸款中心，商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理需要認真了解客戶的信貸需求，信貸資金的用途、信貸資金何時要？貸款期限？能提供的擔保方式等等信息。根據(jù)小企業(yè)的實際情況，綜合考慮是運用個人助業(yè)貸款，還是中小企業(yè)貸款等產(chǎn)品滿足客戶需求。

依筆者設(shè)想，無論是中小企業(yè)貸款中心，還是個人貸款中心，都可以受理中小企業(yè)的貸款需求，我們不能讓企業(yè)主往返于銀行部門之間。對于提供個人財產(chǎn)作為抵押的，可以為其提供個人助業(yè)貸款，中小企業(yè)貸款中心或者是個人貸款中心受理、整理材料之后，將信貸資料交由進駐個人貸款中心的專職貸款審批人進行審批，后續(xù)的流程由個人貸款中心崗位完成。對于中小企業(yè)主不能提供個人財產(chǎn)作為抵押的，為其提供中小企業(yè)貸款。中小企業(yè)貸款中心或者是個人貸款中心受理后，將信貸資料交由進駐中小企業(yè)貸款中心的專職貸款審批人進行審批，后續(xù)的流程由中小企業(yè)貸款中心崗位完成。

三、小企業(yè)電子服務(wù)方案

目前，隨著手機、電腦、互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)等普及，電子渠道服務(wù)以及電子商務(wù)日益成為人們生活的一部分，電子服務(wù)確實很便利，據(jù)筆者了解，很多小企業(yè)主使用個人網(wǎng)上銀行要多于使用企業(yè)網(wǎng)上銀行。因此，筆者建議，商業(yè)客戶經(jīng)理應(yīng)考慮企業(yè)主的個人電子設(shè)備操作能力以及其需求，為其推薦個人網(wǎng)上銀行、企業(yè)網(wǎng)上銀行、短信提醒服務(wù)、手機銀行、現(xiàn)金管理等產(chǎn)品。下面舉個例子進行說明一下：

對于款到發(fā)貨的小企業(yè)，建議其采用“短信提醒”＋“企業(yè)網(wǎng)上銀行”的產(chǎn)品組合。一旦貨款到賬，銀行就會在第一時間，自動發(fā)送短信到小企業(yè)財務(wù)人員、企業(yè)主的手機上，因為短信載體內(nèi)容有限，可以登錄企業(yè)網(wǎng)上銀行查詢更為詳細的賬務(wù)信息。通過這個產(chǎn)品組合，可以快速的掌握賬戶到賬信息，以便于企業(yè)及時安排發(fā)貨。

通過上述的舉例，可以看到，科技能為我們提供了便利、及時的服務(wù)。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，有的商業(yè)銀行建立了電子商務(wù)網(wǎng)站，比如某銀行的“銀盾商城”、“善融商務(wù)”1。這些產(chǎn)品一方面是電子商務(wù)平臺，同時也是第三方支付的平臺。商業(yè)銀行客戶經(jīng)理可以向小企業(yè)客戶推薦這類產(chǎn)品，作為其金融服務(wù)方案的一部分。

綜上所述，商業(yè)銀行為了能更好地服務(wù)于小企業(yè)，必須綜合考慮小企業(yè)主家庭情況以及小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，制訂綜合方案。

參考文獻

第6篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

關(guān)鍵詞：換乘形式、商業(yè)開發(fā)、配線

中圖分類號：U213.2 文獻標識碼：A文章編號：

Abstract: Abstract: The subway Wanjiali Station, the transfer station of the Changsha Rail Transit Line 3 and Line 5, is located in the intersection of Wanjiali Road and Hongshan Road. Commercial land and Residential land are the main Planned land in surroundings. Base on fully considering attracting passenger flow, travel convenient and combine with commercial development, choose the feasible transfer mode and wiring.The reasonable、viable architectural design of subway station is raised in this article.

Keywords: Transfer modeCommercial developmentWiring

1.車站概述

萬家麗北路站是軌道交通3、5號線換乘站，3號線沿洪山路東行，5號線沿萬家麗北路北行，兩條路交叉口設(shè)萬家麗北路站。車站周邊在建住宅小區(qū)較多，為新規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，建筑物密度較大，主要有：西北象限的月畔灣小區(qū)，西南象限的藏瓏湖水國際花園小區(qū)；東北象限的恒大雅苑；東南象限地塊未開發(fā)建設(shè)，其余均正在建設(shè)。

萬家麗北路為長沙市南北主干道，車流量較大；由于洪山路尚未全部實現(xiàn)規(guī)劃，車流量較小。

根據(jù)現(xiàn)場收集到資料，交叉口對車站起到控制作用的管線主要有埋深4.5米5000mm×2000mm的混凝土污水管和埋深4.9-5.7米直徑600mm的給水管；萬家麗北路西側(cè)路邊架設(shè)有110KV高壓電塔。

2.設(shè)計要點分析

2.1建設(shè)時序

3號線將于2015年建成通車，5號線2020年建成通車，因此3、5號線萬家麗北路站按照同期設(shè)計，分期實施考慮。

2.2行車運營組織

根據(jù)線網(wǎng)場、段設(shè)置整體規(guī)劃，3 、5號線均在北端設(shè)置車輛段一座，遠期規(guī)劃5號線與9號線設(shè)置聯(lián)絡(luò)線。

為實現(xiàn)調(diào)轉(zhuǎn)運營車輛，運營車輛送修，向新線運送物料，線路之間的車輛救援等功能，根據(jù)本站周邊現(xiàn)狀，有設(shè)置聯(lián)絡(luò)線的條件，推薦本站設(shè)置聯(lián)絡(luò)線。

2.3站位及換乘方式的研究

萬家麗北站位于萬家麗北路和洪山路交叉口，3、5號線基本沿兩條道路鋪設(shè)，車站設(shè)置此處最為合理。

本站兩條線路均為新建線路，且均為城市地下軌道交通，票制相同，因此不考慮非付費區(qū)換乘方式。

（1）換乘方式分析

臺到臺換乘：換乘路線簡捷，方便，但需要線路支持，且近期需要預(yù)留遠期車站的節(jié)點，對遠期線限制較大，其次客流較多時容易出現(xiàn)擁堵，適用于兩線車站站臺相交或站臺平行，且兩線建設(shè)時序較近。

站廳換乘：換乘客流較為分散，事故隱患較小，且設(shè)置靈活，但換乘高差損失大，換乘較不方便。一般作為站臺換乘和通道換乘的輔助方式，適用兩線建設(shè)時序相差較長的車站。

通道換乘：設(shè)置靈活，換乘路線較長，換乘不方便，適用于周邊條件限制，兩線車站站位距離較遠

本站兩線十字交匯，具備臺到臺的換乘條件，因此可不考慮通道換乘方式，且3號線與5號線建設(shè)時序相差5年，因此本站推薦臺到臺的換乘為主，近期預(yù)留換乘節(jié)點。

（2）按照車站布置形式分析

3、5號線分別沿洪山路和萬家麗北路鋪設(shè)，線路成十字交叉，車站可采用“T”字型、“十”字型、“L”字型等布置方式，針對不同的換乘方式進行分析比較，見表2-2。

換乘方式比較表 表2-2

比較項 T字型 十字型 L字型

客流組織 換乘路線長，方便性較差。 換乘客流集中在車站中部，換乘路線較短。 換乘客流集中在車站端部相交點，換乘路線較長，方便性差。

一般設(shè)置原則 當客流分布不均勻時，且兩線建設(shè)時序相差較遠時，多采用該換乘方式。 在線路相交時，且兩線建設(shè)時序較近時，車站應(yīng)優(yōu)先選擇十字型換乘，可以兼顧路口四個象限的客流。 當客流分布不均勻，或者有各種限制（如地形、地下管線、等），其次當兩條線建設(shè)時序相差較長時，采用的換乘形式。

市政過街系統(tǒng)結(jié)合 兼顧萬家麗北路、洪山路雙方向過街。 兼顧萬家麗北路、洪山路雙方向過街。 不能兼顧萬家麗北路、洪山路雙方向過街。

是否需要預(yù)留節(jié)點 不需要預(yù)留節(jié)點 需要預(yù)留節(jié)點 不需要預(yù)留節(jié)點

對遠期線車站是否有制約 對遠期線車站制約較小，遠期車站設(shè)置靈活 對遠期線車站限制較大。 對遠期線車站制約較小，遠期車站設(shè)置靈活

結(jié)論 綜合上述分析，T型換乘方式對周邊客流吸引較好，且兼顧市政過街功能，換乘距離較短。遠期車站設(shè)置靈活。因此推薦T字型臺臺換乘方案，預(yù)留遠期5號線車站換乘節(jié)點。

（3）島式與側(cè)式的選擇

從線路角度分析，3、5號線均可采用島式站臺、側(cè)式站臺車站，可實現(xiàn)島島、島側(cè)、側(cè)側(cè)換乘。但由于本站為3號線中間站，且本站所處位置為城市的主干道，道路交通繁忙，道路紅線寬度限制，周邊建筑物較多且大多數(shù)為在建高層，若采用側(cè)式站臺車站的話，受盾構(gòu)區(qū)間的影響，將導(dǎo)致明挖段長度過大，對交通疏解較困難，且側(cè)式站臺車站比島式站臺車站寬度要寬，工程量遠大于島式站臺車站，因此為了減少對周邊環(huán)境的影響和降低土建工程造價，推薦車站采用島式站臺車站，換乘形式推薦島島換乘。

2.4與周邊規(guī)劃結(jié)合

通過仔細分析本站站址周邊的環(huán)境后，筆者認為萬家麗北路站可作為“TOD”模式的重點站。

（1）與開發(fā)結(jié)合的必要性

軌道交通的建設(shè)，可充分利用本工程對其沿線地面、地下空間進行合理的開發(fā)與利用，在城市總體規(guī)劃的框架下，提高城市整體功能的作用。合理的綜合開發(fā)不僅為建設(shè)方謀求經(jīng)濟效益，而且可以帶動工商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游觀光業(yè)的繁榮，加快沿線基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，還能帶動客流的快速增加，有利于提高票務(wù)收入。

（2）萬家麗北路站重點與開發(fā)結(jié)合的條件

本站東南象限地塊尚未開發(fā)，該地塊屬于恒大地產(chǎn)集團長沙公司，規(guī)劃為5-30層商業(yè)及辦公樓，具有開發(fā)結(jié)合的可實施性。

（3）與開發(fā)結(jié)合的形式

①出入口、風亭與下沉廣場結(jié)合

可為地塊開發(fā)提供便利的地鐵出入口，方便開發(fā)方向的客流，提升開發(fā)的市場價值。風亭設(shè)置造型靈活美觀，減少對周邊環(huán)境的影響，做到與城市景觀融為一體。

②結(jié)合聯(lián)絡(luò)線設(shè)置地下商業(yè)開發(fā)

推薦萬家麗北路站在東南象限設(shè)置聯(lián)絡(luò)線，與主體圍合空間的地下一、二層設(shè)置商業(yè)開發(fā)。可以有效利用空間，吸引更多客流。

③結(jié)合地塊設(shè)置城市廣場

結(jié)合地塊開發(fā)，將車站與城市廣場融為一體，衍生城市廣場的功能和意義，突出城市廣場的中心地位和凝聚性，創(chuàng)造性的發(fā)揮軌道交通的特點和優(yōu)越性。

（4）萬家麗北路站與開發(fā)結(jié)合的方案

經(jīng)過分析國內(nèi)外成功實例，結(jié)合萬家麗北路周邊的規(guī)劃情況及環(huán)境特性，建議萬家麗北路站加強與周邊物業(yè)開發(fā)的緊密結(jié)合，與周邊地塊內(nèi)的商業(yè)地下室形成合理及完整的地下空間，利用軌道交通的建設(shè)，與地塊物業(yè)開發(fā)共同提升整個社區(qū)的商業(yè)開發(fā)價值。

①考慮將車站的出入口和風井與地塊開發(fā)結(jié)合，盡量減少對周圍環(huán)境和地塊開發(fā)的影響，出入口與開發(fā)結(jié)合還能有利于軌道交通客流的吸引。

②考慮將車站公共區(qū)東南側(cè)完全打開，與聯(lián)絡(luò)上方物業(yè)共用一個大廳，形成一個完整的地下空間。為東南象限預(yù)留連通接口，即可為車站東南象限地塊的地下、地上空間開發(fā)增加溝通通道，也可為地鐵提供自身物業(yè)開發(fā)的機會，創(chuàng)造地鐵建設(shè)的外延效益，補充資金。

③考慮在地下一層及地面層設(shè)置地鐵集散廣場，與地塊的城市廣場相結(jié)合，為整個地塊開發(fā)及周邊社區(qū)提供集散及景觀休息功能，增加該區(qū)域的中心凝聚力。

綜上所述，推薦本站結(jié)合聯(lián)絡(luò)線設(shè)置情況，其上部空間做物業(yè)開發(fā)，并與地塊商業(yè)開發(fā)聯(lián)通，在東南象限做下沉式廣場。

3.車站功能設(shè)計

3.1方案一

方案一3號線車站跨路口設(shè)置，遠期5號線車站布置在路口南側(cè)，采用“T”型節(jié)點換乘，可以實現(xiàn)同臺換乘。近期車站實施時預(yù)留節(jié)點，并在車站北側(cè)預(yù)留盾構(gòu)井。兩條線之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)線，考慮利用聯(lián)絡(luò)線與車站主體間地下空間進行物業(yè)開發(fā)。

車站共設(shè)有8個出入口。近期車站實施5個（其中物業(yè)開發(fā)兩個），出入口分別設(shè)置于四個象限，滿足客流要求，兼顧行人過街功能。車站共設(shè)7組風亭，3號線設(shè)3組風亭；5 號線設(shè)4組風亭。詳見圖3-1。

3.2方案二

方案二3號線車站不跨路口設(shè)置，遠期5號線車站布置在路口南側(cè)，采用“L”型通道換乘。兩條線之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)線，考慮利用聯(lián)絡(luò)線與車站主體間地下空間進行物業(yè)開發(fā)。

車站共設(shè)有8個出入口。近期車站實施3個，出入口分別設(shè)置洪山路道路兩側(cè)，滿足客流要求，但不能兼顧行人過街功能。車站共設(shè)4組風亭，3號線設(shè)2組風亭；5 號線設(shè)3組風亭，風亭分別設(shè)置于萬家麗北路東西兩側(cè)。詳見圖3-2。

3.3方案三

方案三3號線車站跨路口設(shè)置，遠期5號線車站布置在路口南側(cè)，采用“T”型通道換乘。近期車站實施時換乘節(jié)點，不為遠期區(qū)間預(yù)留盾構(gòu)井，盾構(gòu)需過節(jié)點。

車站共設(shè)有6個出入口。近期車站實施4個（與遠期5號線共用1個出入口），出入口分別設(shè)置洪山路道路兩側(cè)，沿道路紅線設(shè)置，滿足客流要求外，兼顧行人過街功能；遠期5號線車站獨立設(shè)置2個出入口。

車站共設(shè)4組風亭，3號線設(shè)2組，5 號線設(shè)2組。詳見圖3-3。

3.4方案功能比較

方案功能優(yōu)劣比較表

方案內(nèi)容 方案一 方案二 方案三

1 站位及總平面 跨路口設(shè)置，兼顧過街通道，能更好地兼顧不同象限的客流。 不跨路口設(shè)置，不能兼顧過街通道，不利于客流吸引。 跨路口設(shè)置，且兼顧過街通道，能更好地兼顧不同象限的客流。

2 客流

組織 進出站 進出站客流流線順暢 進出站客流流線順暢 進出站客流流線順暢

換乘

條件 3、5號線同臺換乘，換乘距離短，換乘快速便捷。 3、5號線站廳通道換乘，換乘距離長，換乘較不便。 3、5號線站廳通道換乘，換乘距離長，換乘較不便。

3 與周邊規(guī)劃結(jié)合 聯(lián)絡(luò)線及渡線上方做物業(yè)開發(fā)，并在聯(lián)絡(luò)線上方設(shè)置下沉廣場，與地塊物業(yè)開發(fā)緊密結(jié)合 聯(lián)絡(luò)線及渡線上方做物業(yè)開發(fā)，并在聯(lián)絡(luò)線上方設(shè)置下沉廣場，與地塊物業(yè)開發(fā)緊密結(jié)合 聯(lián)絡(luò)線及渡線上方不做物業(yè)開發(fā)，聯(lián)絡(luò)線采用暗挖法施工，只預(yù)留結(jié)合口，與周邊規(guī)劃結(jié)合較差。

4 配線設(shè)置情況 3、5線均設(shè)置單渡線，兩線之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)線，實現(xiàn)近遠期資源共享。兩線均設(shè)置渡線，兩線之間車輛調(diào)度便捷，利于行車運營組織。 3號線無單渡線，5線設(shè)置單渡線，兩線之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)線，實現(xiàn)近遠期資源共享。3號線車站無單渡線，兩線之間車輛調(diào)度較差，行車運營組織比方案一稍差。 3、5線均設(shè)置單渡線，兩線之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)線，實現(xiàn)近遠期資源共享。兩線均設(shè)置渡線，兩線之間車輛調(diào)度便捷，利于行車運營組織。

5 綜合評價 方案一，車站對周邊客流吸引好，附屬設(shè)置對周邊景觀影響小，渡線及聯(lián)絡(luò)上方空間做物業(yè)開發(fā)，與地塊商業(yè)開發(fā)緊密結(jié)合，遠期經(jīng)濟效益好；近遠期線之間可以實現(xiàn)資源共享，符合綠色地鐵理念；且聯(lián)絡(luò)線上方物業(yè)開發(fā)與周邊地塊開發(fā)性質(zhì)緊密結(jié)合，方案可實施性強，雖然規(guī)模較大，但綜合考慮推薦方案一作為實施方案。

4.結(jié)論

本文論述的長沙地鐵3號線萬家麗北路站方案設(shè)計，主要是針對換乘車站換成形式、配線設(shè)置以及周邊物業(yè)開發(fā)結(jié)合一些想法，目前萬家麗北路站正在進行初步設(shè)計，希望與相關(guān)設(shè)計人員共同探討研究，不足之處請指正。

參考文獻

第7篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；總體布局；功能集約

城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，引領(lǐng)城市建設(shè)發(fā)展潮流。市場需求一種集購物娛樂、休閑觀光、都市文化于一體的大型綜合商業(yè)產(chǎn)業(yè)--購物中心（Shopping Mall），其復(fù)合、多樣化空間的特點，商住皆有，聚集人流物流優(yōu)勢，結(jié)合傳統(tǒng)商業(yè)歷史、品牌、地段優(yōu)勢，以高強度、高密度、高速度的趨勢蓬勃興起，向超大規(guī)模的新一輪城市建設(shè)發(fā)展。城市綜合體熱潮是中國經(jīng)濟發(fā)展城市化推進的必然結(jié)果。是對城市規(guī)劃、人口與自然資源的重新配置，也是對城市升級及審美形象的重新塑造。城市綜合體已經(jīng)成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式，形成了較為成熟的市場格局。不僅是帶動區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力，也給城市風貌增光添彩，增加了城市的競爭力。

一、項目概況與背景描述

重慶中迪九龍城金融廣場項目位于重慶九龍坡區(qū)楊家坪正街。毗鄰楊家坪環(huán)道，緊靠核心商圈，建設(shè)用地面積43383平方米 ，地塊南北兩塊組成，南北長450米，東西寬96.4米。東北楊家坪正街，西南規(guī)劃支路。西北大洋支路，西南楊九路，。地勢南低北高，交通環(huán)繞便利。

圖1中迪九龍城金融廣場鳥瞰圖

中迪九龍城金融廣場概念性規(guī)劃設(shè)計方案采取國際邀請投標，華東建筑設(shè)計研究院有限公司方案為中標方案。建筑總面積70萬平方米，其中地上建筑面積51萬平方米，地下建筑19萬平方米，建筑控高250米。規(guī)劃總體方案設(shè)計采用南北地塊設(shè)置7層裙房，天街貫通南北裙房，上部設(shè)有6棟塔樓，南北地塊之間各設(shè)一棟250米超高層五星酒店及5A辦公塔樓，構(gòu)成雙塔倚角呼應(yīng)的地標性建筑，4棟140-150米高超高層集群建筑為精品公寓及SOHO建筑，3層地下建筑設(shè)有商業(yè)超市及車庫設(shè)備用房和地鐵車站，高層塔樓連線并列布置，形成半圍合眾星攬月九龍騰飛的空間序列綜合體。

二、總體功能規(guī)劃、空間區(qū)位架構(gòu)

中迪九龍城金融廣場項目總體規(guī)劃結(jié)合現(xiàn)代城市綜合體的特點與發(fā)展狀態(tài)，力求對規(guī)劃范圍的定位原則進行優(yōu)化布局。分析城市綜合體的空間架構(gòu)，功能集約、高效低耗、持續(xù)發(fā)展是其核心構(gòu)成，功能區(qū)位差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)立體性是城市綜合體集約化效能發(fā)揮的基本屬性，是超大型城市綜合體走向節(jié)約型集約化的有效途徑。

圖2中迪九龍城金融廣場總平面圖

九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)的核心功能區(qū)，是重慶市中部城區(qū)向西部城區(qū)拓展的戰(zhàn)略樞紐，城鄉(xiāng)一體化的先行示范區(qū)。中迪九龍城金融廣場基于商業(yè)策劃研究，綜合多個設(shè)計方案研究，定位高端奢華，引領(lǐng)時尚消費。底層沿楊家坪正街設(shè)置商業(yè)入口廣場，人流集聚，打造城市客廳，對城市展示面進一步提煉，以重慶大舞臺概念為事件發(fā)生器，尊重人的自然屬性，趨眾性，趨光性，首層及天街概念引入，下沉式共享中庭扶搖直上貫通天街，玻璃穹頂天光漫射而下，飛天梯穿梭各層，商業(yè)主動線貫穿南北地塊，次動線環(huán)繞相輔相成，形成立體城市+商業(yè)雙重體驗?zāi)Ｊ?，集中商業(yè)+室外步行街體系。商業(yè)裙房商位大氣，山水天街整體感強，南北地塊間規(guī)劃二路設(shè)置酒店辦公入口，精品公寓，SOHO集群建筑入口分別置于南北兩端，裙房上部集中布局5A甲級寫字樓 ，服務(wù)高端辦公及居住客群。地下車庫設(shè)有4個出入口，布置在不同的街區(qū)，減緩城市交通的壓力。注重項目外形打造及細節(jié)推敲，上善若水雙塔地標整體形象靈動自然，簡潔流暢大氣成熟，落地性強實施性高，空間層次豐富，色調(diào)明快構(gòu)圖新穎，形成強大的視角沖擊力。

規(guī)劃布局研究特征如下：

（1）城市綜合體是以商業(yè)帶動區(qū)域價值的提升，以商業(yè)購物、商務(wù)辦公、休閑娛樂、居住公寓及其它配套等功能空間組合，并在各部分功能間建立一種相互依存的能動關(guān)系， 實現(xiàn)多功能、高效率的空間架構(gòu)。

（2） 城市綜合體的建設(shè)以先進科學(xué)的開發(fā)理念為依據(jù)，以豐富規(guī)范的管理經(jīng)驗為手段，以盈利創(chuàng)收可持續(xù)發(fā)展為目標，構(gòu)建市民工作生活休閑娛樂的便捷場所，是城市創(chuàng)新進程的必由之路。

三 業(yè)態(tài)功能模塊化，動線流程體系化

實現(xiàn)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，多業(yè)態(tài)共存協(xié)調(diào)的目的。業(yè)態(tài)功能模塊化，動線流程體系化，規(guī)劃組合重點化，配比特色多元化。使消費者在綜合體內(nèi)享受到優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，同時滿足不同層次客群的消費欲望，給開發(fā)商、商家等利益主體帶來豐厚回報。

中迪九龍城金融廣場項目迎合了人們“一站式”購物需求，又以業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境舒適的優(yōu)勢擁有相當?shù)母偁幜?，百貨商業(yè)細分化、娛樂休閑個性化。項目位臨楊家坪正街約450米長，體量47萬平方米 ，地鐵上蓋商業(yè)綜合體，人口密集區(qū)，利用體量優(yōu)勢，最大化的利用展示面，提供良好的展示空間 ，合理規(guī)劃商業(yè)功能板塊，導(dǎo)入復(fù)合型的客群，區(qū)域商業(yè)帶來發(fā)展契機，開啟商圈升級時代。豐富的業(yè)態(tài)組合以滿足客群的需求， 為區(qū)域居民提供了新的生活方式。購物中心規(guī)劃有生活超市、五星級國際影院、品牌服飾專賣店、中西餐飲、娛樂休閑名店、纖體中心、電玩城等國際潮流品牌店，引進工業(yè)遺存博覽館和川美名人藝術(shù)畫廊。通過與地鐵站點連接將消費人群導(dǎo)入商業(yè)區(qū)，通過對業(yè)態(tài)、品牌的調(diào)整增強競爭力，將其打造為楊家坪商圈的流行新地標。傳承重慶文化，挖掘城市潛力，激活舊有街區(qū)，打造商業(yè)新地標，成為體驗商業(yè)新楷模，綠色生態(tài)智慧城市。

四 回顧與展望

打造業(yè)態(tài)特色化、規(guī)劃合理化、空間舒適化的商業(yè)綜合體，形成品牌效應(yīng)，帶動商圈升級擴容，九龍城金融廣場項目建成后，成為楊家坪核心商圈的特色娛樂購物街，濱江時尚步行街及九龍民間美食街，成為區(qū)域代表性的節(jié)能綠色新型城市綜合體，實現(xiàn)商圈進入重慶主城前三甲的使命。展望未來大型購物中心的建設(shè)仍將有較大的發(fā)展空間。

參考文獻

[1]王 曉 閆春林編著《現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計》，中國建筑工業(yè)出版社，2005

第8篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

關(guān)鍵詞：前期策劃；市場調(diào)查；產(chǎn)品定位，實施管理

一 前言

伴隨經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的提升，城市建設(shè)的規(guī)模越來越大，從而使得房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，面對人們對房屋居住的需求，國家宏觀經(jīng)濟政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整理，使得開發(fā)商面臨的開發(fā)較大風險并伴隨著房地產(chǎn)業(yè)存在著激烈的競爭。競爭帶來了挑戰(zhàn)也提供了午臺，在市場競爭中，若開發(fā)商市場定位不準，投資不準，眼光不高，開發(fā)出的小區(qū)缺乏遠見，就會造成市場銷售困難．房屋大量積壓閑置，資金運轉(zhuǎn)不暢，使企業(yè)承受巨大的風險和經(jīng)營困難。相反，一些開發(fā)商即使在地段比較偏僻．土地現(xiàn)狀條件不太優(yōu)越的地區(qū)，卻開發(fā)出了有品味、宜人的良好小區(qū)，吸引人們前來購買，從而改造了地段形成了品牌。可見，一個項目開發(fā)的成敗，不僅取決于項目所在的區(qū)段．還與項目的定位、文化氛圍、周邊環(huán)境等有關(guān)，而這些因素與項目開發(fā)前期和規(guī)劃設(shè)計及物業(yè)管理的定位策劃有直接的關(guān)系。

近幾年本人有幸參加幾個公交場站項目的前期策劃和一個開發(fā)項目的全過程策劃。這是兩類不同性質(zhì)的項目建設(shè)。對市政基礎(chǔ)設(shè)施項目公交場站，項目建設(shè)流程為：策劃設(shè)計實施交付使用。公交場站策劃操作是以項目建議書展開―確定建設(shè)的必要性；以初步設(shè)計為主線―確定建設(shè)規(guī)模和投資額度；以工程施工管理為控制―完成總目標，取得社會效益。對開發(fā)項目建設(shè)流程為：土地摘牌策劃設(shè)計實施銷售物業(yè)和商業(yè)管理，開發(fā)項目操作則是從市場調(diào)研開始，通過專業(yè)的咨詢策劃―選擇項目商住體態(tài)和投資行動方案；以土地增值和規(guī)劃設(shè)計條件為前提策劃―確定項目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標準；以實施藍圖為條件策劃―定義主體建筑風格、投資造價、建設(shè)工期、環(huán)境景觀；以銷售的市場策略、招商策略策劃―完成價值變現(xiàn)總目標；以物業(yè)及商業(yè)管理運營策劃―展示良好居住生活、休閑娛樂、投資購物的環(huán)境。兩類項目所不同的是公交場站土地為劃撥用地，策劃過程中不以土地增值為前提；開發(fā)項目是以土地的價值最大化為核心前提。

綜合的看一個建設(shè)項目的成功取決于項目的良好策劃和后續(xù)的實施。事實上，對建設(shè)項目來說，一個良好的策劃往往對整個項目的成敗至關(guān)重要。無疑，作好項目的前期策劃工作，為項目開發(fā)定下良好的決策，是項目開發(fā)成功的重要因素。

二 項目前期策劃的含義

1、項目策劃的概念：

項目前期策劃是在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)根據(jù)建設(shè)項目的總目標要求， 從不同的角度出發(fā)， 通過對建設(shè)項目進行系統(tǒng)分析， 對建設(shè)活動的整體戰(zhàn)略進行運籌規(guī)劃， 對建設(shè)活動的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想， 以便在建設(shè)活動中選擇最佳的結(jié)合點， 重組資源和展開項目運作， 為項目的投資決策和保證項目在完成之后獲得滿意可靠的經(jīng)濟效益、 環(huán)境效益、 社會效益提供依據(jù)。因此，一個成功的開發(fā)項目首先來源于策劃，科學(xué)、合理、有效的判斷，市場的調(diào)查、系統(tǒng)分析的提出正確投資方向，就能推動項目的進程，獲得較高的投資回報。

2、策劃是項目全部活動的基本組成部分。

項目策劃貫穿于項目建設(shè)全過程，對房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果有著重大影響。這個策劃的過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，依著階段的不同策劃的實質(zhì)內(nèi)涵不同。項目的實施過程以階段可分為：策劃階段、設(shè)計階段、建造階段和投付使用階段。而策劃在不同的階段中可分為：設(shè)計策劃、專業(yè)策劃、合同策劃、價值策劃、管理策劃、營銷策劃。例如：在策劃階段---初步策劃，根據(jù)地塊的自然環(huán)境狀況、規(guī)劃設(shè)計條件、市場細分需求，確定項目規(guī)模和發(fā)展方向，描繪項目最基本的輪郭；而在設(shè)計階段---實質(zhì)策劃，根據(jù)項目的定位層次和建設(shè)原則，確定建筑的風格和建設(shè)標準，組成項目最基本的形態(tài)。在建造階段---關(guān)鍵策劃，根據(jù)限額設(shè)計和投資方案及控制工程造價，確定土建工程、配套工程、環(huán)境保護、園林景觀質(zhì)量效率，打造項目最基本的形象?？梢哉f項目的進程是以策劃為基礎(chǔ)展開的。

3、項目實施過程中策劃是最重要的階段。

策劃是通過實踐活動獲取更佳成果智能創(chuàng)造行為。一個項目的成功就在于開發(fā)商取得有效土地權(quán)的同時，要謀略、構(gòu)思、設(shè)計怎樣才能使土地增值的效益最大化，怎能樣才能使建筑功能高效性，怎樣才能使實施的成果以某種特別的方式“打動”所有用戶。策劃就是在各階段中根據(jù)現(xiàn)實中各種情況與信息判斷事物變化趨勢，圍繞活動的任務(wù)或目標中心去完成任務(wù)和目標。因此，項目策劃在整個工程建設(shè)中顯得格外重要。一般來說，項目策劃的任務(wù)主要集中在定義開發(fā)或建設(shè)什么，項目的效益和意義，制定并督促項目的規(guī)劃和設(shè)計工作，從而勾畫和展現(xiàn)出一個具體的項目計劃。

三 項目策劃階段的關(guān)鍵工作

項目的成功策劃以及的方案設(shè)計，離不開全面細致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，方案設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。

1、市場調(diào)查

項目策劃首要解決的是項目的市場定位，這要通過市場調(diào)查取得第一手資料，展開當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的方案設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細微變化。市場調(diào)查要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節(jié)的準確性。當?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場狀況，包括各地產(chǎn)公司的實力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績、品牌和知名度、銷售率、消費群認可度、市場份額以及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營手段和競爭優(yōu)勢等等。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細分情況，分析公司應(yīng)進入哪個領(lǐng)域或者將計劃在哪一塊細分的市場上博得消費者的歡迎和認可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調(diào)查的意義是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時進行判斷。

2、市場定位

市場調(diào)查的目的是為項目準確定位服務(wù)的，解決項目定位中的較高性價比和利益最大化，贏利可能性和實施的可行性的問題。因此，項目定位必須符合經(jīng)濟性原則、適應(yīng)性原則、目標的風格。要滿足于當?shù)卣鸵?guī)劃的要求，樹立公司品牌和美譽度，控制風險并追求合理利潤，與經(jīng)濟發(fā)展消費水平、區(qū)域市場檔次標準品質(zhì)、目標客戶群體的特點能力相適應(yīng)。

進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢。

前面談到本人參與的一個開發(fā)項目---中央大街項目全過程策劃，項目位于武漢市江夏區(qū)，建設(shè)用地50畝，建筑總面積12.9萬方（商業(yè)4萬方二棟建筑，住宅9萬方四棟22-30層建筑），投資近4個億。當初土地掛牌前通過市場調(diào)查我們了解到項目處于未來新城區(qū)的中心，地塊平整、臨街面寬、交通便利，區(qū)域內(nèi)有4個項目正在開發(fā)，高層建筑不多，土地摘牌后結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件和江夏區(qū)市民購買力和生活娛樂需求及商業(yè)投資理念，給項目的市場定位是商業(yè)街加高層住宅，風格定位是生態(tài)社區(qū)、現(xiàn)代簡約，價值定位是打造江夏高品質(zhì)、人性化的高檔城市綜合體。目前，一期商業(yè)體施工已基本完成，由于商業(yè)部分定位準確，功能劃分和業(yè)態(tài)布局比較完美，招商工作進展順利、樓盤銷售火暴。成為江夏區(qū)一個新城市一站式、全天侯，休閑、購物、娛樂消費中心；商業(yè)的典范項目，江夏時尚的風向標。

3、建設(shè)方案比選

美國一位杰出的建筑師和教育家說過“策劃就是設(shè)計”。一個好的方案設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，方案設(shè)計是龍頭，是關(guān)鍵。設(shè)計應(yīng)因地適宜，發(fā)揮個性，體現(xiàn)自然的、地方的、民族的、文化的、傳統(tǒng)的特色，彰顯項目形象。尤其是大型項目的方案設(shè)計，更應(yīng)重視。大型項目的方案設(shè)計，要結(jié)合項目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進行方案設(shè)計，將方案設(shè)計的目標逐步進行深化和細分，。所以，對于一個大型項目的方案設(shè)計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。

在本人經(jīng)歷的項目---中央大街的方案設(shè)計前，首先通過招標選擇一家有實力且思想前衛(wèi)、觀念新穎的設(shè)計單位。重點從三方面考慮：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟技術(shù)指標。三是方案的風格和創(chuàng)新。每出套方案就匯集各方人士分析比較，有時回到市場再調(diào)查，對環(huán)境發(fā)展趨勢再預(yù)測，調(diào)整方案組成結(jié)構(gòu)。多重反饋的過程中我們進行了四輪比選，第一輪方案比選的成果與最后一輪方案比選的成果，在謀略構(gòu)思、設(shè)計概念、銷售策略方面有著許多理念上的不同，建筑由商業(yè)夾住宅過渡到商業(yè)街加住宅群。通過不斷地進行調(diào)整、修改、優(yōu)化。比選后選擇的設(shè)計方案在實踐中檢驗是最佳的。

四、項目的實施管理

所謂“實施管理”，是以項目為對象的系統(tǒng)管理，是對項目進行高效率的計劃、組織、指導(dǎo)和控制，以實現(xiàn)項目全過程的動態(tài)管理和項目目標的綜合協(xié)調(diào)與優(yōu)化，在項目的生命周期內(nèi)，不斷進行資源的配置和協(xié)調(diào)，不斷作出科學(xué)決策，從而使項目執(zhí)行的全過程處于最佳的運行狀態(tài)，產(chǎn)生最佳的效果。實施的過程就是策劃調(diào)整實施策劃調(diào)整實施完成的過程。有了好的項目、好的策劃、好的設(shè)計這還只是成功的一半，它還不保證使項目獲得最佳收益，達到預(yù)測目標。真正的成功還要取決于后期的實施管理，也就是工程的實施管理，專業(yè)的配合協(xié)調(diào)，配套工程的規(guī)劃統(tǒng)一，招商業(yè)態(tài)的功能調(diào)整理。一個項目能按策劃的方向和思路良好的發(fā)展涉及施工中的執(zhí)行力問題，也就是說必須全面貫徹策劃的精隨和所包含的內(nèi)涵及準確的定位。

值得思考的幾個問題

1、策劃和設(shè)計與審批問題：我們在項目實施的過程中會發(fā)現(xiàn)，策劃的理念落實到方案設(shè)計上有時會出現(xiàn)差異，方案設(shè)計落實到施工圖設(shè)計時也會因為地域受到限制要調(diào)整設(shè)計方案。施工圖完成進入規(guī)劃審批時會因為市政管網(wǎng)而調(diào)整總平面。另一方面開發(fā)商都希望盡可能縮短投資回收期，要求所有工作用最短的時間完成，往往開始施工圖設(shè)計時，施工的前期準備工作就開始了，給予施工圖設(shè)計的時間很緊張，在報審查時會發(fā)現(xiàn)圖紙存在許多問題，比如出現(xiàn)的設(shè)計錯誤修改，規(guī)范與設(shè)計的沖突的修正，特殊功能與環(huán)保、消防、規(guī)劃排斥修改，每一環(huán)節(jié)的審查都要占用了一定的時間，影響到工程預(yù)期開工。這就要求策劃與設(shè)計相互光緒通，方案設(shè)計時按策劃方案考慮周全，施工圖設(shè)計時按規(guī)范要求考慮精細。

2、設(shè)計與商業(yè)業(yè)態(tài)問題：由于項目的招商和業(yè)態(tài)的定位滯后于設(shè)計，不同的業(yè)態(tài)對建筑有不同要求，為滿足功能需求往往出現(xiàn)必須變更的情況，對投資控制和工期控制不利。在方案設(shè)計時雖然有大體業(yè)態(tài)策劃思路，但業(yè)態(tài)對建筑的特殊要求僅靠發(fā)設(shè)計變更單是不能直接施工的，有些變更涉及房屋結(jié)構(gòu)的變更，需要修改相關(guān)審批的文件，重新申辦報審查。最好的狀況是首先做好商業(yè)需求定位，施工圖設(shè)計可以按商業(yè)專項要求進行施工圖設(shè)計，避免出現(xiàn)施工中的停工設(shè)計、加固處理。

第9篇：商業(yè)規(guī)劃方案范文

進行產(chǎn)品線規(guī)劃

產(chǎn)品是資源，是終端作戰(zhàn)的“武器”，是消費者對企業(yè)認知的載體，是實現(xiàn)企業(yè)對消費者承諾的載體，沒有產(chǎn)品，就沒有一切。產(chǎn)品是資源，但并不是拿來什么產(chǎn)品都可以去賣，都有可能在終端上量的。終端需要什么樣的產(chǎn)品？哪些產(chǎn)品適合你的終端？哪些產(chǎn)品不適合你的終端？零售終端需要哪些產(chǎn)品？醫(yī)療機構(gòu)終端需要哪些產(chǎn)品？這些產(chǎn)品公司是否有批文？是否可以生產(chǎn)？不能生產(chǎn)是否可以委托加工？沒有的產(chǎn)品怎么辦？是否需要OEM？哪些產(chǎn)品需要進行OEM？OEM產(chǎn)品什么時候能夠到位？自有產(chǎn)品和OEM產(chǎn)品在你的產(chǎn)品中的比重是多少？如何進行平衡？哪些產(chǎn)品線是重點產(chǎn)品線？哪些產(chǎn)品線是次重點產(chǎn)品線？在產(chǎn)品線中，哪些產(chǎn)品是重點產(chǎn)品？哪些產(chǎn)品是利潤產(chǎn)品？哪些產(chǎn)品是銷量產(chǎn)品？哪些產(chǎn)品是阻擊產(chǎn)品？如何選擇主品？如何規(guī)劃主品，打造主品？如何對主品進行品牌規(guī)劃？產(chǎn)品線規(guī)劃是實現(xiàn)產(chǎn)品集群化的重要舉措。產(chǎn)品線是指相互關(guān)聯(lián)和相似的一類、一組產(chǎn)品，即我國通常所說的產(chǎn)品大類。產(chǎn)品線可以依據(jù)“產(chǎn)品功能上的相似、消費上具有連帶性、類似的治療作用、相同的分銷渠道等方面進行規(guī)劃。

從市場的維度規(guī)劃產(chǎn)品線：從整個醫(yī)藥行業(yè)市場數(shù)據(jù)分析，中國醫(yī)藥企業(yè)80%銷量來自縣級市場（也是我們所說的第三終端市場），所以任何一個品牌OTC企業(yè)的普藥戰(zhàn)略第一階段的市場策略都要占領(lǐng)縣級市場，做強做大縣級市場，那么產(chǎn)品線規(guī)劃和銷售就要適合縣級以下市場營銷的特點，從縣級以下市場患病率和就診率數(shù)據(jù)分析，縣級以下市場對醫(yī)藥的需求依次是：急慢性咽炎、流行性感冒、心血管疾病、消化疾病、風濕疾病、高血壓等，所以企業(yè)要打造消化線、風濕線、心腦血管線等需求強勢產(chǎn)品線。

從需求的維度規(guī)劃產(chǎn)品線：消費者對藥品需求最典型的特征之一就是“見效快”，愿望迅速緩解病痛、消除痛苦，但是絕大部分中藥在治療效果上顯效慢，在產(chǎn)品銷售過程中會流失顧客，西藥治療效果快，但是副作用特別大、停藥就反復(fù)，消費者不能長期服用，所以規(guī)劃產(chǎn)品線時要“中西”結(jié)合，滿足消費者需求。

中藥產(chǎn)品線規(guī)劃要有三個思路，一是品牌類產(chǎn)品，借勢銷售，例如999引領(lǐng)的感冒靈、云南白藥引領(lǐng)的膏藥、東阿阿膠引領(lǐng)的阿膠、哈藥引領(lǐng)的高鈣片、葵花引領(lǐng)的胃康靈等產(chǎn)品，該類產(chǎn)品你采取跟隨策略，采取合適價格銷售，通過自己企業(yè)的品牌知名度引領(lǐng)銷售獲取市場份額；二是獨家產(chǎn)品、稀缺品類或新特藥，該類產(chǎn)品可以以高價銷售，獲得利潤，并逐步做大做強；三是按照大品類普藥規(guī)劃產(chǎn)品，以價格優(yōu)勢獲得市場份額，走量產(chǎn)品，例如常規(guī)板藍根、維c銀翹片、消食片等產(chǎn)品。西藥規(guī)劃主要按照兩個思路，跟隨知名OTC品牌類產(chǎn)品，例如復(fù)方氨酚烷胺、小兒氨酚黃那敏顆粒、多潘立酮片、布洛芬等OTC品牌藥品類，消費者對這些通用名并不陌生；二是大普藥西藥，該類產(chǎn)品消費者對產(chǎn)品熟悉，例如阿莫西林等抗生素類藥品、消炎鎮(zhèn)痛類產(chǎn)品等，消費者比較熟悉，能取得良好銷售業(yè)績，對于陌生的西藥原則上不規(guī)劃。

從推廣戰(zhàn)術(shù)的維度規(guī)劃產(chǎn)品線：縱觀中國醫(yī)藥行業(yè)30多年的營銷歷程，醫(yī)藥營銷專家研究了多種營銷推廣戰(zhàn)術(shù)，例如大廣告拉動模式、醫(yī)生與店員掛金銷售模式、活動營銷模式、會議營銷模式、直銷模式、旅游銷售模式、診所會銷模式、體驗營銷模式、院內(nèi)處方院外銷售模式、專賣店銷售模式、商業(yè)驅(qū)動模式等等，這些營銷方式有的現(xiàn)在仍在運用的、有的已經(jīng)過時被淘汰，但只要通過創(chuàng)新或演變這些方式，仍然有銷售力，但有的將不能再運用。不同的產(chǎn)品、產(chǎn)品線適合的營銷戰(zhàn)術(shù)是不一樣的，所以在規(guī)劃產(chǎn)品線時要思考推廣戰(zhàn)術(shù)是什么？根據(jù)推廣戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃產(chǎn)品線，也是一個重要的規(guī)劃策略。

制定合適的產(chǎn)品線推廣策略

根據(jù)治療方案的中西結(jié)合 ：根據(jù)“中藥好、西藥快”的特點，推進聯(lián)合用藥，這個時候企業(yè)銷售的就是治療方案，比如胃病治療方案、風濕骨病治療方案、心血管治療方案、高血壓治療方案等，這些治療方案逐步通過產(chǎn)品為載體打造完成。通過消費者教育，中藥效果慢但標本兼治，西藥效果快但不能長期服用，長期用藥副作用大，西藥對胃、腸、肝、腎有很大的副作用。例如消化線，針對胃病形成的四大原因，推出“胃病全方位”治療方案；推出風濕病“綜合治療”方案，西藥迅速解除疼痛，中藥驅(qū)除寒毒，起到良好的治療作用，得到消費者認可。這些產(chǎn)品線主要通過地面營銷活動為戰(zhàn)術(shù)進行推廣，到一定階段再輔以地縣“電視專題”促進銷售，將獲得更好的推廣效果。

主品引領(lǐng)與服務(wù)并行：在產(chǎn)品線規(guī)劃、推廣過程中，要以某個高利潤產(chǎn)品為核心，帶動一部分產(chǎn)品進行銷售；同時，在推廣中還要按照中醫(yī)理論和治療經(jīng)驗給予輔助治療