商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)競爭力　規(guī)模以上工業(yè)　發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，廣州工業(yè)總體上經(jīng)歷了繁榮―低落―振興_又好又快發(fā)展這樣一個曲折前進(jìn)式的發(fā)展歷程。先是以“珠江水、廣東糧、嶺南服”等日用消費(fèi)品為代表的“廣貨”暢銷大江南北，使廣州工業(yè)步入繁榮發(fā)展期；其后由于結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢而逐步喪失了以“彩電、冰箱、空調(diào)”為代表的耐用消費(fèi)品發(fā)展的黃金期，加上電子工業(yè)發(fā)展的滯后和“標(biāo)致汽車”、“廣州乙烯”的投資失利，令整體工業(yè)在20世紀(jì)90年代中期陷入低潮；“九五”后期以國企脫貧改革為契機(jī)，經(jīng)“二次創(chuàng)業(yè)”，工業(yè)部門再現(xiàn)生機(jī)，高加工度工業(yè)和重化工業(yè)迅速崛起，廣州工業(yè)從整體上獲得全面振興。

本文立足于廣州地區(qū)規(guī)模以上的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)實力、產(chǎn)業(yè)效益、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)外向度四個方面對廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行簡要分析。

一、產(chǎn)業(yè)實力

廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)的實力在不斷提高。2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值8905.22億元，比上年增長22.29個百分點，2001―2007年年均增速達(dá)21.18％。2001年規(guī)模以上工業(yè)增加值794.85億元，2007年規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到2600.22億元，2001-2007年年均增長21.96％。產(chǎn)業(yè)集中度是衡量產(chǎn)業(yè)實力的重要指標(biāo)。2001-2007年，廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度在緩慢提升，平均增速只有0.04％。2007年產(chǎn)業(yè)集中度為74.77％，即規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)所屬全部企業(yè)中大中型企業(yè)產(chǎn)值占全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為74.77％。

但是，與國內(nèi)幾個主要城市相比，廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量(總產(chǎn)值)、增速都偏低。

近年來，部分國內(nèi)主要城市加大招商引資和工業(yè)投資的力度，工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模超過廣州市，廣州市工業(yè)與部分生產(chǎn)規(guī)模較大的城市的差距在擴(kuò)大，與部分生產(chǎn)規(guī)模較小的城市的差距在縮短。2007年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值8905.22億元，分別比上海少13033.41億元、比蘇州少7009.47億元、比天津少1169.85億元、比北京少570.32億元、比無錫少39.89億元。從增長速度來看，2007年，廣州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增長20.3％，高于上海4.2個百分點、高于北京3.6個百分點，但是低于天津0.1個百分點、低于蘇州3.0個百分點、低于無錫3.3個百分點。

二、產(chǎn)業(yè)效益

近年來，廣州規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效益總量水平不斷攀升。2001年，廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率、資金利稅率分別只有10.72％、10.76％，2007年則達(dá)到16.40％、20.11％，分別比2001年增加了5.68個和9.35個百分點；2001年廣州規(guī)模以上工業(yè)領(lǐng)域從業(yè)人員勞動生產(chǎn)率只有69917元/人，2007年則達(dá)到145783元，人，年均增長13.11％。(見表1)。市場占有率體現(xiàn)廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)年主營業(yè)務(wù)收入占全國的比重。從表1可以看出，近幾年廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)的市場占有率幾乎在逐年下降。2001年為3％，2006年只有2.31％。2007年略有回升，但也僅為2.57％，比2001年下降0.43個百分點。

三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

總體來看，廣州地區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)是以資金密集型為主，且大多屬于勞動成本較多的資金密集型產(chǎn)業(yè)，并顯現(xiàn)出以下的結(jié)構(gòu)特征：一是生產(chǎn)規(guī)模大，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)以勞動密集型為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以最終需求型工業(yè)品為主，但產(chǎn)品深加工程度低，檔次不高，經(jīng)濟(jì)效益不理想；二是對外產(chǎn)品流通量大，貿(mào)易結(jié)構(gòu)以國外為主，輸出多為輕紡產(chǎn)品，輸入原材料和重工產(chǎn)品較多；三是高技術(shù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)比重偏小，特征不顯著，增加值率低，有些高技術(shù)行業(yè)產(chǎn)品相對落后。

從工業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢看，目前，廣州規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)處于以重化工業(yè)為中心的發(fā)展階段后期。2007年，全市規(guī)模以上重工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值5828.40億元，比上年增長23.7‰規(guī)模以上輕、重工業(yè)總產(chǎn)值比重(按工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)行價計算)由2006年的36.0:64.0調(diào)整為2007年的34.6:65.4，重工業(yè)比重上升1.4個百分點。但從橫向比較的角度來看，廣州規(guī)模以上重工業(yè)比重還不是很大，據(jù)有關(guān)資料顯示，2003年深圳市輕重工業(yè)比例就達(dá)到31.7：68.3，2007年山東省輕重工業(yè)比例為34:66，上海輕重工業(yè)比例為28:72。

加快現(xiàn)代工業(yè)化進(jìn)程要求有高新技術(shù)的支撐。廣州地區(qū)規(guī)模以上工業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展十分迅速，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重在不斷擴(kuò)大。2001年，廣州規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重為21.59％，而2007年達(dá)到32.1％，高于重慶但低于蘇州。2007年，蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為33％，重慶為25％。

廣州工業(yè)產(chǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃中明確提出：在“十一五”期間，廣州需要繼續(xù)大力完成現(xiàn)代重化工業(yè)、機(jī)械裝備工業(yè)，以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略布局。廣州市近年來不斷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高科技化帶動重型化，取得顯著成效，工業(yè)化進(jìn)程步入較高級的發(fā)展階段。

四、產(chǎn)業(yè)外向度

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

一、模式之淺

2015年中國商業(yè)地產(chǎn)可能會有系統(tǒng)風(fēng)險，為什么呢？因為這兩年中央大力調(diào)控住宅，很多開發(fā)商都往商業(yè)地產(chǎn)跑，也不管城市能否消化，整個行業(yè)過量開發(fā)，這本身就有一個“算賬”的過程。而且，很多住宅開發(fā)商用做住宅的理念做商業(yè)地產(chǎn)，比如先建好再招商，而對于專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，更多是用住宅銷售收入現(xiàn)金流覆蓋開發(fā)成本，最后賺個自持物業(yè)，這是個很好的結(jié)果。但如果整個行業(yè)都這樣簡單思考的話，商業(yè)地產(chǎn)就可能被搞亂，而最關(guān)鍵的運(yùn)營、資產(chǎn)經(jīng)營可能就很難快速做出來。

二、成本偏高

與國外相比，中國商業(yè)地產(chǎn)整體融資成本稍高，行業(yè)中融資成本都在8%-9%，雖然毛利潤較高，但管理費(fèi)用、稅收等扣掉后，最終的凈利潤會降低。相對而言，國外回報率可能4點多，但融資成本只有2點多，整體而言，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體成本偏高，作為重資金屬性的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，較高的成本很難支持商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

三、管制稍松

在中國做商業(yè)地產(chǎn)有幾點很難，一是人才很缺乏，二是市場規(guī)范性缺乏，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張缺乏相應(yīng)的管制和宏觀調(diào)控。比如，澳大利亞最大的房地產(chǎn)商西田在麥格理市做了一個商業(yè)地產(chǎn)項目，并且堅持了二十幾年，服務(wù)20多萬人。在此過程中，每7、8年就擴(kuò)張2萬平方米，基本能滿足本地的需求。更驚奇的是，如果有新的競爭對手進(jìn)來，西田可以直接寫信給政府投訴，說我早幫你算好賬了，不適合有新的競爭對手了，競爭環(huán)境很健康。但在中國競爭環(huán)境中，今天政府某些機(jī)構(gòu)與A簽訂協(xié)議3年內(nèi)不招新的，但可能6個月后就招一個B，中國人做很多生意都是惡性競爭，動不動就一哄而上。

四、競爭激烈

雖然在整體環(huán)境不容樂觀的背景下，單一城市、區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)出巨大的分化，競爭結(jié)果會非常慘烈，大批同類型中小型商業(yè)地產(chǎn)將面臨淘汰。未來中國商業(yè)地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)這樣一種情況，即在一個大片區(qū)中只有有限的幾個購物中心，比如3-5個，且第1名1個月的銷售額會等于第2、3、4名的銷售額總和。第1名可能賺了整個片區(qū)的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就賺一點點，也可能虧錢退市。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

(1)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境

1998年下半年起,我國計劃經(jīng)濟(jì)時代沿用余年的福利分房政策取消,從此,中國房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)時代,隨后我國相繼出臺一系列的扶持發(fā)展政策,刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,政策導(dǎo)向使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā),我國房地產(chǎn)市場——主要是居民住房市場開始出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)市場短短年間,就迅速走過了起步、成長、爆發(fā)直至過熱的幾個階段。2004年起,國家開始對房地產(chǎn)市場降溫,幾年內(nèi)“國八條”、“新八條”、“國六條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”等政策不斷出臺,“物業(yè)稅”不斷試探性出現(xiàn),但是調(diào)控效果不佳,直到2008年,調(diào)控的結(jié)果都是“越調(diào)越高”、“越調(diào)越亂”。08年以后,更嚴(yán)厲的緊縮措施相繼出臺,政策利劍的高懸,再加之國際國內(nèi)金融環(huán)境的變化,房地產(chǎn)價格不斷攀升、銀根的緊縮等終于讓開發(fā)商感到了寒意。住宅地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩,房地產(chǎn)商們幵始把眼光轉(zhuǎn)向了一塊未開發(fā)的寶地——商業(yè)地產(chǎn),不少地產(chǎn)開發(fā)商由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅和商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)。

隨后,中國大中城市紛紛出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的熱潮。商業(yè)地產(chǎn)具有高投入高產(chǎn)出”,“共性個性”,“高收益高風(fēng)險”的特點,其發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的潮流,行業(yè)前景廣闊。經(jīng)過近年來的高速發(fā)展,我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模己經(jīng)趕超了許多發(fā)達(dá)國家。但是,一窩蜂式的開發(fā)又帶來了更多的問題,空置面積開始不斷增加,一些不適應(yīng)市場的項目開始走向死亡,商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式也暴露出越來越多的問題。

成都的房地產(chǎn)的發(fā)展與其他大中城市一樣,經(jīng)歷了外部宏觀環(huán)境的變化,從各種混亂的自有產(chǎn)權(quán)式商鋪到共有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)到商業(yè)街、大型再到城市綜合體,發(fā)展速度呈明顯超越居住型房地產(chǎn)項目的趨勢,這是本文研究成都市商業(yè)地產(chǎn)的背景之一。

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1.2本文的研究內(nèi)容和研究路線

1.2.1研究內(nèi)容

本文主要通過對成都市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,找出了目前成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式存在的問題,歸納總結(jié)出了當(dāng)前成都市商業(yè)地產(chǎn)市場中三種典型的營銷模式,并對幾種營銷模式分別進(jìn)行了分析和闡述,通過案例分析對成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式進(jìn)行了進(jìn)一步的解析,最后對成都市商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式提出了對策和建議。

1.2.2路線結(jié)構(gòu)

(1)研究路線(見圖1-1)

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2相關(guān)理論基礎(chǔ)及文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)營銷是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,也是我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展,走向成熟的標(biāo)志,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的每一個階段,根據(jù)不同的環(huán)境、市場、企業(yè)能力等不同因素,都存在不同的營銷方式的選擇,這也能反映出當(dāng)時房地產(chǎn)市場的成熟度。而隨著市場與環(huán)境的不斷變化,以及學(xué)術(shù)界、企業(yè)界等對房地產(chǎn)營銷的認(rèn)識不斷加深,房地產(chǎn)營銷手段也在不斷深化、不斷創(chuàng)新。因此房地產(chǎn)研究的相關(guān)理論也在不斷創(chuàng)新,因此,對國內(nèi)外房地產(chǎn)營銷的相關(guān)理論的梳理對于本文的研究就十分必要。

2.1整合營銷傳播理論

探索整合營銷是一種綜合化、系統(tǒng)化的營銷工具和手段,并具有動態(tài)性、創(chuàng)新性、適應(yīng)性等特點。企業(yè)與目標(biāo)客戶之間平等的交換,實現(xiàn)共贏,獲得利益及價值的共同增長,產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。整合營銷以消費(fèi)者為核心,重組企業(yè)行為和市場行為,綜合協(xié)調(diào)地使用各種形式的傳播方式,實現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通,更有效的達(dá)到廣告?zhèn)鞑ズ彤a(chǎn)品行銷的目的。企業(yè)整合營銷通過高度的一體化營銷對資源進(jìn)行綜合利用,整合營銷過程、營銷方式、營銷管理以及企業(yè)內(nèi)外的商流、物流及信息流等,全過程講求系統(tǒng)化管理、強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)與統(tǒng)一、注重規(guī)模化與現(xiàn)代化管理手段(如信息科技、互聯(lián)網(wǎng)等)。

整合營銷傳播(,理論由“整合營銷傳播之父”唐舒爾茨(創(chuàng)立。他認(rèn)為整合營銷傳播應(yīng)包括:①精確區(qū)隔消費(fèi)者——根據(jù)消費(fèi)者的行為及對產(chǎn)品的需求來區(qū)分;②提供一個具有競爭力的利益點——根據(jù)消費(fèi)者的購買誘因;③確認(rèn)目前消費(fèi)者如何在心中進(jìn)行品牌定位。④建立一個突出的、整體的品牌個性。

菲利普科特勒認(rèn)為營銷傳播組合由種傳播工具組成,包括廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與宣傳、人員推銷、直接營銷。營銷者需要貫徹和有偏向的分析、尋找需求缺口、確定傳播目標(biāo)、建立傳播渠道、確定促銷組合決策、衡量戰(zhàn)略的有效性等。

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2.2綜述

根據(jù)上述市場營銷、戰(zhàn)略管理的理論回顧,上述理論對本文的研究主題——商業(yè)地產(chǎn)營銷模式研究具有重要的指導(dǎo)意義:

2.2.1傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理理論認(rèn)為,中小企業(yè)戰(zhàn)略模糊、戰(zhàn)略缺失的情況十分嚴(yán)重,甚至根本就沒有完整的戰(zhàn)略思路和戰(zhàn)略目標(biāo),而大中型企業(yè)則不同,要獲得發(fā)展,必須具有較完整的戰(zhàn)略管理體系。在我國,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過了多年的市場整合及優(yōu)勝劣汰以后,房地產(chǎn)行業(yè),特別是有能力對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的大型企業(yè),一般都具備一定的市場規(guī)模和雄厚實力。因此,企業(yè)戰(zhàn)略管理理論對于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)就有了重要的意義。市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)職能戰(zhàn)略的一個分支,其所包含的市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇以及目標(biāo)客戶定位(等內(nèi)容對于商業(yè)地產(chǎn)營銷提供了足夠的理論支撐。

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理以及市場營銷的全過程中,和客戶的溝通——包括主動性的啟發(fā)式、引導(dǎo)式營銷到被動地樹立形象等待目標(biāo)客戶(包括所有目標(biāo)群體,如個人投資者、企業(yè)投資者、商家、戰(zhàn)略合作伙伴、金融合作伙伴、技術(shù)支持伙伴等等利益先關(guān)著)的選擇,這些都需要以整合營銷傳播的理論知識來支撐。以保證企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)容進(jìn)行整合、對企業(yè)自身資源進(jìn)行整合、對企業(yè)與客戶之間的溝通進(jìn)行整合。

綜上所述,只有通過理論知識與實

踐之間的不斷磨合與整理,才能為本文的研究目標(biāo)建立一個全面的理論體系,才能為本文最終結(jié)論提供堅實的支持基礎(chǔ)。 ................

3商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的概念及內(nèi)涵...........13

3.1房地產(chǎn)的基本概念及內(nèi)涵...........13

3.2商業(yè)地產(chǎn)的概念、特點及發(fā)展.........14

4成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀...

4.1成都是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境分析..........29

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式分析...........42

5.1藍(lán)光香檳廣場簡介及營銷模式研究........42

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式分析

5.1藍(lán)光香檳廣場簡介及營銷模式研究

5.1.1藍(lán)光香檳廣場簡介

藍(lán)光香棋廣場位于春熙路商圈,紅星路與東大街的交匯處。距離鹽市口商圈、天府廣場地標(biāo)廣場僅有10余分鐘的路程。藍(lán)光香檳廣場周邊的知名寫字樓、大型百貨、購物中心、廣場等眾多,商業(yè)聚集性很強(qiáng)。大型商場百貨包括太平洋百貨、王府井百貨、百盛、摩爾百貨等等,寫字樓、酒店等包括時代廣場、第一城、正熙國際、喜年廣場、群光廣場以及正在興建的銀石廣場和九龍倉、鐵卿門等。商業(yè)配套和生活配套都很齊全。香檳廣場擁有優(yōu)越的地理位置以及成熟的配套設(shè)施,交通便利,位于多條交通線站點,未來會有兩條地鐵線交匯于此,藍(lán)光香模廣場是一個商業(yè)綜合體,包括購物、餐飲、娛樂、寫字樓、居住等等不同業(yè)態(tài),涵蓋內(nèi)容廣泛。

藍(lán)光香檳廣場的定位充分參照了春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài),主要形式為:一層的步行街區(qū)式獨(dú)立商鋪,二三層休閑小廣場為中心的獨(dú)立式商鋪。立足于成為春熙路精品購物的延續(xù)、青年路服裝批發(fā)的補(bǔ)缺、力圖成為“后春熙時代”的領(lǐng)跑者。項目以精品商業(yè)購物中心,服飾批發(fā)與零售,高檔化妝品、皮具、飾品類等為主。

藍(lán)光香檳廣場的客戶群主要為香港、歐美、廣東等品牌服飾的西南商、春熙路步行街的精品名店客戶、泰華、萬紫、金開等流行精品服裝商以及鹽市口商圈零售客戶等為主。

由于采用了全出售型的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略,因此針對不同客戶,如大型的商業(yè)客戶以及投資式散客,制定了一系列的招商政策,使項目能夠盡快完成銷售、實現(xiàn)貨幣回籠。

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總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的長期運(yùn)營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個詳盡可行的規(guī)劃、一套周密的市場營銷計劃、一個長期的市場培育期,需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,商業(yè)地產(chǎn)成功與否,關(guān)鍵在于是地產(chǎn)本身的使用價值和帶動力。

首先,規(guī)劃創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)模式必須在不斷探索適應(yīng)本地發(fā)展的營銷模式中努力創(chuàng)新。成功商業(yè)地產(chǎn)有三個重要環(huán)節(jié),一是前期的規(guī)劃,二是中期招商,三是后期的經(jīng)營。首先要從前期的規(guī)劃開始就要與商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化、人們的需求行為等相適應(yīng)。從項目定位,包括功能、選址、業(yè)態(tài)、租售比例等因素的確定等方面需要科學(xué)規(guī)劃與合理設(shè)計,最大限度地滿足商業(yè)運(yùn)營的需求。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)信托 融資性質(zhì) 選擇

一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展現(xiàn)狀

目前國內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場整體呈現(xiàn)出市場銷量和房價雙雙下滑的趨勢，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入調(diào)整期。與此相對應(yīng)的，全國各地房地產(chǎn)商業(yè)項目進(jìn)入一個快速發(fā)展期，各大城市各類型商業(yè)地產(chǎn)項目不斷問世。尤其是在各城市規(guī)劃的新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)項目的投資建設(shè)力度極大。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》，各城市商業(yè)地產(chǎn)項目的投資建設(shè)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的趨勢，35個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、福州、沈陽、青島、濟(jì)南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、?？凇⒛蠈?、貴陽、烏魯木齊、長沙、太遠(yuǎn)、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

從國內(nèi)來看，如果一個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)。

整體來看，我國各大城市商業(yè)地產(chǎn)項目都呈現(xiàn)較為飽和的態(tài)勢，但由于商業(yè)地產(chǎn)項目的人口聚集、稅收優(yōu)勢等因素，商業(yè)地產(chǎn)項目通常都能受到當(dāng)?shù)卣闹С郑诋?dāng)前住宅市場呈現(xiàn)調(diào)整的大形勢之下眾多開發(fā)商也將商業(yè)地產(chǎn)項目作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個選擇。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的選擇及操作注意事項

與住宅市場相比，國內(nèi)商業(yè)的預(yù)售條件通常都是主體施工完畢，因此商業(yè)地產(chǎn)項目預(yù)售要求高，預(yù)售前需要的資金量較大；同時商業(yè)項目需要的培育期長，物業(yè)剛性需求低；上述因素使得商業(yè)地產(chǎn)項目存在周期長、回款相對較慢、專業(yè)性要求更強(qiáng)的特點。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目本身的特點，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項目時，應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行考慮：

1、項目的選擇

（1）項目性質(zhì)

目前商業(yè)地產(chǎn)項目大體可分為城市綜合體、寫字樓、酒店、專業(yè)市場四個大類：城市綜合體項目通常為商鋪、寫字樓物業(yè)的混合體，商鋪可銷售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫字樓出租或出售等，其回款速度相對較快；寫字樓項目由于其主體物業(yè)是寫字樓，回款速度相對較慢；酒店若采用自有經(jīng)營的方式，則其回款速度更慢；專業(yè)市場如家具建材市場、物流園等，其存在較長的培育期，且通常當(dāng)?shù)卣畬椖康匿N售和自持比例有要求，項目回款速度一般最慢。

項目介入前，應(yīng)充分考慮項目的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，并應(yīng)考慮其各個物業(yè)形態(tài)推出的計劃和安排。

（2）項目區(qū)位

城市人口數(shù)量以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是商業(yè)地產(chǎn)項目前景的重要影響因素，根據(jù)同策咨詢研究部的調(diào)查結(jié)果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數(shù)量較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)供給較為平衡，可優(yōu)先進(jìn)入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，對于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過度，短期市場壓力較大應(yīng)審慎進(jìn)入；南寧、?？凇⑶鄭u、濟(jì)南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，應(yīng)選擇性進(jìn)入；合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過度的城市應(yīng)該重點規(guī)避進(jìn)入。

具體到每一個項目時，應(yīng)重點考慮該項目的交通便捷性、可覆蓋人口和區(qū)位范圍、該區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)項目的飽和度等進(jìn)行綜合判斷。

（3）項目運(yùn)營計劃

首先應(yīng)考慮項目物業(yè)的銷售和自持比例，尤其應(yīng)關(guān)注該比例是開發(fā)商的自有計劃還是當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制性要求，如雙流縣政府對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目通常要求開發(fā)商必須自持60%。

其次應(yīng)考慮項目的定位、擬引入的商家等，還應(yīng)考慮是由開發(fā)商自營或引入專業(yè)品牌和團(tuán)隊進(jìn)行托管式經(jīng)營。

2、交易對手的選擇

商業(yè)地產(chǎn)項目的運(yùn)營對運(yùn)營商有較高的要求，在交易對手的選擇上應(yīng)充分考慮交易對手同類項目的歷史開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗、是否有專業(yè)的運(yùn)營和策劃團(tuán)隊等因素。

3、介入時點

商業(yè)地產(chǎn)項目的回款期較長，因此我部認(rèn)為不能在項目初始階段（如拿地）介入，介入時點應(yīng)在主體施工進(jìn)行到一半左右。此時點介入可有效防范項目完工和預(yù)售風(fēng)險，但此時點介入時需重點關(guān)注項目的和交易對手的或有負(fù)債。

4、現(xiàn)金流的控制

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要包括銷售部分的回款以及自持物業(yè)出租收益兩個部分，應(yīng)對項目的現(xiàn)金流做詳細(xì)的測算，并且由于商業(yè)地產(chǎn)項目按揭首付比例是6成，因此應(yīng)對該項目區(qū)域同類型物業(yè)的銷售情況做詳細(xì)的盡調(diào)，以此審慎評估銷售部分的回款速度。

項目介入后，需對銷售回款和出租收益做嚴(yán)格的監(jiān)管。

三、結(jié)論

綜上情況分析，對商業(yè)地產(chǎn)項目的選擇和操作有如下建議：

1、重點考慮商業(yè)項目的區(qū)域位置，縣級及以下、目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴(yán)重飽和的一二線城市的商業(yè)項目不建議操作，三四線城市項目慎入；商業(yè)項目區(qū)域位置的判斷和分析建議在整個城市商業(yè)飽和度判斷的基礎(chǔ)上重點考慮其可輻射范圍內(nèi)同類商業(yè)項目的分布。

2、交易對手需具有同類項目開發(fā)經(jīng)驗，不建議與初次操作商業(yè)項目或商業(yè)項目開發(fā)運(yùn)營項目低于3個的開發(fā)商合作。

3、介入時點不能太靠前，需在項目主體施工進(jìn)行到至少30%以后介入。

4、需充分考慮可銷售物業(yè)的銷售回款、項目可形成的資產(chǎn)價值，竣工后獲取經(jīng)營性物業(yè)貸的可能性等。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn)；合理開發(fā)；規(guī)模

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

0 引言

一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的生命周期要經(jīng)過開發(fā)期、租賃期和運(yùn)營期等三個時期。目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為不出售產(chǎn)權(quán)以及出售產(chǎn)權(quán)這兩大類開發(fā)模式。本文主要就影響商業(yè)地產(chǎn)合理開發(fā)規(guī)模的因素以及簡述國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。

1 影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式的要素

（1）消費(fèi)需求的變化

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式變化的基本原因是消費(fèi)需求，消費(fèi)者是上帝其很大程度決定著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的興衰。房地產(chǎn)商們總是從各個方面滿足消費(fèi)者的需求，盡可能的捕捉消費(fèi)者需求的變化，而當(dāng)消費(fèi)者的需求較小，比如可以再原有的基礎(chǔ)模式上進(jìn)行微調(diào)；或者當(dāng)消費(fèi)者的需求變化較大的時候，進(jìn)行新模式的開發(fā)。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮是社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的副產(chǎn)物，以及我國城市發(fā)展的必然趨勢，同時經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式演變的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。而經(jīng)濟(jì)水平的提高對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式起到了很重要的影響，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展不僅提高了人均收入的水平同時也給社會服務(wù)機(jī)構(gòu)功能的完善以及通訊交通技術(shù)的提高。

（3）開發(fā)商的綜合實力

一般而言，開發(fā)商的綜合實力對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模起到了很大的約束，決定了其開發(fā)商的規(guī)模邊界，同時開發(fā)商的綜合實力一般包括商業(yè)調(diào)配資源的能力，就是產(chǎn)生理想結(jié)果而組合資源的能力，同時也是開發(fā)商企業(yè)資源在長期互動之中形成的過程。

2 目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

2.1 商業(yè)地產(chǎn)核心價值的偏差

由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量“簡單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。國內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于商業(yè)地產(chǎn)的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)生態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。

部分開發(fā)商認(rèn)為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求“中國第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。

大型MALL的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是“招商應(yīng)先于設(shè)計”。國外商業(yè)地產(chǎn)多是等80%以上主力店確定后才開始整體設(shè)計工作。

2.2 俘獲消費(fèi)者的心

商首先是在自己的產(chǎn)品設(shè)計上下功夫。比如中、高檔物業(yè)的底商顯然不適宜做小商品市場，而中檔物業(yè)的底商除非在黃金(資訊,行情)位置，否則也不可能招來高檔商戶。

項目定位是項目策劃的核心之所在，也經(jīng)常是開發(fā)商的誤區(qū)所在。北京商業(yè)地產(chǎn)市場上，定位為小商品、服裝市場的， 案名基本上叫“ 韓國城”或“XSHOW”主題定位也是日韓特色；定位為社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街的，主題定位基本上以宣傳歐美風(fēng)情為主。而真正的定位不是憑感覺斷定的，而是根據(jù)商業(yè)市場狀況找到的，不與招商結(jié)合的定位是盲目的，沒有韓國當(dāng)?shù)氐纳虘?，怎么配叫做“韓國城”？

3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最佳規(guī)模的確定以及合理的業(yè)務(wù)配

經(jīng)過多年的發(fā)展，上海廣州深圳等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)趨向成熟，而在我國眾多二線城市我們還可以經(jīng)常可看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中把投資誘惑變成投資困惑的例子。

工作中不難發(fā)現(xiàn)，有些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)輕視市場化考量，只要規(guī)劃審批一下來，就盲目求大，甚至很多開發(fā)商還存在“規(guī)模越大越好”的誤區(qū)，這是非常危險的傾向。雖然較大的開發(fā)體量是大規(guī)模盈利的必要條件，但若開發(fā)體量超過周邊區(qū)域的商業(yè)承載能力，必將造成大規(guī)模虧損的災(zāi)難。

3.1商業(yè)地產(chǎn)最佳開發(fā)規(guī)模的確定

根據(jù)近期查閱到的一項商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研綜述稱，確定新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模，可通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)理分析模型進(jìn)行有效評估，其中主要分析因素包括：

1、區(qū)域交通狀況，包括重點交通設(shè)施的分布;

2、核心商圈、次級商圈、邊緣商圈的消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)能級;

3、周邊已開發(fā)或規(guī)劃的競爭性項目;

4、項目定位情況;

5、所在區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃。

一般常用的確定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模最常用的方法，就是根據(jù)人均零售額、商圈人流、商業(yè)營業(yè)水平所測算出的商業(yè)體量。首先測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，根據(jù)對項目所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的調(diào)查，測算出該項目可能的最高零售收入總額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，就可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)項目的規(guī)模。但是這種方法并不可靠，往往會產(chǎn)生比較大的偏差。因為這種靜態(tài)的測量方法并沒有考慮到項目建成后對消費(fèi)人群的吸引力程度。

3.2 合理業(yè)態(tài)面積分配的確定

下面以上海典型購物中心為例，確定合理商業(yè)地產(chǎn)的合理業(yè)態(tài)面積：

位于吳中路虹井路的上海虹橋購物樂園屬于上海的典型購物中心,整個項目的投資金額為15億元。整個購物中心分為6個樓面，一樓為食品超市和建材家居大賣場；一樓為展覽展銷館、專賣店等；二樓以百貨零售為主，專門設(shè)立了女性服飾專賣街；三樓為家電通訊產(chǎn)品、音響電腦；四樓為書城、文化用品和家具家居用品；五樓為餐飲、娛樂、電影院；頂層為空中婚禮花園、兒童樂園、健美中心虹橋購物樂園賣場樓層分布。上海虹橋購物樂園為了使各種業(yè)態(tài)互相補(bǔ)充，實現(xiàn)共贏的目的，進(jìn)行了詳細(xì)的招商規(guī)劃，其中百貨的比例控制在25%，建材、家電、家具三大商品的比例在23%，文化、娛樂、休閑的比例在18%，餐飲的比例為18%，食品的比例為9%，展覽展示區(qū)的比例為4%，社區(qū)服務(wù)的比例為3%。由于商業(yè)物業(yè)具有較大的差異性，業(yè)態(tài)分配比原則上是沒有一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，制定具體的業(yè)態(tài)分配比例應(yīng)當(dāng)參考同類型成功物業(yè)的業(yè)態(tài)分配狀況，再根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)狀況制定業(yè)態(tài)分配比例。

這些都是比較合理的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)面積的分布，時至今日，人們選擇商場、商業(yè)街時，并不僅僅考慮購物，更多地關(guān)注自己購物時的心理需求、情感需求，是否愉悅，是否是自己喜歡的風(fēng)格類型，是否有自己喜愛的附加配套設(shè)施等顯得很重要。比如，不少人比較喜歡到有休閑長椅、有景觀、空氣好、不太吵鬧的商業(yè)街里購物，盡管它的商品價格可能貴一點，但是它能讓你享受到舒服、愉快的購物環(huán)境。沒錯，體驗式消費(fèi)已經(jīng)悄悄地走進(jìn)了我們的生活。

4結(jié)語

合理開發(fā)一個地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)對一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，相信通過本文的探討可以為實踐提供一些借鑒。

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【3】趙德海,劉威.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的錯位及對策研究.財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005（10）

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);供應(yīng)鏈;供應(yīng)鏈管理;成本優(yōu)化;利潤最大化

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)工程項目成為企業(yè)爭相投資的對象，作為具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特征的集合體，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的意義是區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)意義。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

商業(yè)地產(chǎn)是滿足人們“衣、食、行”的作為經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，用來供人們購買生活用品、餐飲、娛樂、休閑、健身等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于從事商業(yè)活動的房產(chǎn)或地產(chǎn)，一切用于商業(yè)用途并取得實質(zhì)的商業(yè)效益的房地產(chǎn)項目都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營的方式、用途和地產(chǎn)功能上是區(qū)別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)，它集地產(chǎn)性、商業(yè)性和投資性于一體，兼有這三方面的特點，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又具有自己獨(dú)特特點的房地產(chǎn)行業(yè)。

在1999年，商業(yè)地產(chǎn)的概念為人們所知，以大連萬達(dá)集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)了中國模式下的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，此后，各大房地產(chǎn)開發(fā)商相繼推出商業(yè)地產(chǎn)品牌。商業(yè)地產(chǎn)比傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)用途更廣泛，其中包括商務(wù)賓館與酒店、商場、便利店、專賣店、商務(wù)寫字樓、特色商業(yè)街以及功能多樣的會展中心等。在中國，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程項目就是大型的購物中心，在房地產(chǎn)業(yè)中，購物中心的開發(fā)和經(jīng)營與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營相通，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式成為購物中心地產(chǎn)開發(fā)模式效仿的對象。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理

房地產(chǎn)業(yè)市場化體制逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的比重越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來越重要。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為作為新興產(chǎn)業(yè)，是目前房地產(chǎn)市場投資的熱點。然而盲目投資引發(fā)商業(yè)設(shè)施與資源浪費(fèi)、項目工程中斷、實際收益較低等問題，從而給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來阻礙作用。商業(yè)地產(chǎn)作為一種商品，它就像現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)一樣從原材料到最終的地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)生再到把地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場，這正是一條涉及多方面的供應(yīng)鏈，在這條供應(yīng)鏈上面設(shè)計規(guī)劃方、原材料供應(yīng)商、地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資商、建設(shè)施工企業(yè)、物業(yè)管理公司等等構(gòu)成了這條供應(yīng)鏈上的各個節(jié)點。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上，地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，各個參與方都通過相互協(xié)作、雙方互利的原則向最終的消費(fèi)者提供滿足消費(fèi)者意愿和需求的地產(chǎn)產(chǎn)品。

1.供應(yīng)鏈管理

目前，中國的房地產(chǎn)市場受到國家政策的調(diào)控影響較大，進(jìn)而地產(chǎn)市場未能實現(xiàn)建立完善的市場機(jī)制。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)時刻面臨除市場以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭力才能使得地產(chǎn)企業(yè)生存下去。增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭力首先需要加強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)的成本控制力，運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的經(jīng)營管理模式使地產(chǎn)開發(fā)對成本進(jìn)行精細(xì)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理，生產(chǎn)出更多地產(chǎn)產(chǎn)品，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的要求，從而開拓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間。

供應(yīng)鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應(yīng)鏈上游企業(yè)（原材料供應(yīng)商）、供應(yīng)鏈核心企業(yè)（開發(fā)商或制造商）和供應(yīng)鏈下游企業(yè)（產(chǎn)品分銷商或運(yùn)營商）中的信息流、資金流和物流使用供應(yīng)鏈管理的方法和思想進(jìn)行管理。

圖 供應(yīng)鏈流程

供應(yīng)鏈管理的目的是對產(chǎn)品從籌劃生產(chǎn)到產(chǎn)品分銷再到市場進(jìn)行有效的生產(chǎn)控制與管理，以達(dá)到在最短的生產(chǎn)期內(nèi)，用最小的成本實現(xiàn)產(chǎn)品價值的最大化，從而為整條供應(yīng)鏈系統(tǒng)提供更廣闊的利潤空間，達(dá)成多方共營的局面。通過對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的有效管理使得地產(chǎn)開發(fā)成本達(dá)到最小，給企業(yè)帶來更多的利潤，促進(jìn)地產(chǎn)市場化機(jī)制的建立和完善，使得商業(yè)地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更大的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。

2.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理

供應(yīng)鏈成本包括了產(chǎn)品生產(chǎn)流通過程中供應(yīng)鏈各節(jié)點所發(fā)生的全部費(fèi)用。供應(yīng)鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運(yùn)用到供應(yīng)鏈上，由企業(yè)內(nèi)部拓展至整條供應(yīng)鏈的各節(jié)點企業(yè)，對跨越組織邊界的所有成本進(jìn)行分析和控制的方法和概念。供應(yīng)鏈成本一般包括產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計、采購、生產(chǎn)、銷售所發(fā)生的包括采購管理成本、原材料批發(fā)成本和設(shè)備成本、運(yùn)輸成本以及產(chǎn)品分銷和銷售成本等等在內(nèi)的為了實現(xiàn)產(chǎn)品銷售的費(fèi)用。而供應(yīng)鏈的成本管理是以供應(yīng)鏈中的企業(yè)為重心，起始于供應(yīng)商原材料的供應(yīng)到產(chǎn)品最終在市場上流通銷售，這就體現(xiàn)了產(chǎn)品的形成過程中供應(yīng)鏈的各個參與方和企業(yè)之間的成本控制策略，各供應(yīng)鏈節(jié)點的企業(yè)都力爭將成本降到最小，利潤變成最大。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應(yīng)鏈的視角下將商業(yè)地產(chǎn)成本分為供應(yīng)鏈上游成本、供應(yīng)鏈核心成本和供應(yīng)鏈下游成本。商業(yè)地產(chǎn)上游成本是地產(chǎn)工程的前期準(zhǔn)備階段產(chǎn)生的成本，包括土地開發(fā)成本、資本成本等;商業(yè)地產(chǎn)核心成本是指的地產(chǎn)工程項目實施階段產(chǎn)生的成本，包括地產(chǎn)建設(shè)及安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理成本及開發(fā)成本等;商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈下游成本是指地產(chǎn)銷售階段產(chǎn)生的成本，包括與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的交涉成本、物業(yè)公司管理成本等。通過對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的分析找出最優(yōu)的供應(yīng)鏈管理方法，比如一些發(fā)達(dá)國家和成熟企業(yè)通過對地產(chǎn)工程進(jìn)行項目成本控制來推進(jìn)一個國家或企業(yè)的快速發(fā)展。

（1）日本地產(chǎn)工程項目成本控制分析

日本地產(chǎn)工程項目成本控制實行的是供應(yīng)鏈全過程管理模式，即從項目調(diào)查階段開始，工程的后續(xù)計劃階段、設(shè)計階段、施工階段、監(jiān)督檢查階段、竣工交付階段直至項目保修階段都實行嚴(yán)格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產(chǎn)工程項目的成本。同時，日本一些地產(chǎn)相關(guān)部門在制定了日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊的基礎(chǔ)上，還定期根據(jù)市場價格波動變化進(jìn)行修改，從而實現(xiàn)工程管理成本控制的動態(tài)管理。在項目成本管理方式上，日本的房地產(chǎn)工程項目成本控制都是處于有序的市場運(yùn)行環(huán)境中，結(jié)合市場和社會認(rèn)同來確定和管理地產(chǎn)價格，使得房地產(chǎn)企業(yè)項目管理成本控制實現(xiàn)了系統(tǒng)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，從而更加經(jīng)濟(jì)高效地管理和控制項目成本。

（2）萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項目成本的控制

中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，在部分中小企業(yè)因資金短缺而面臨困境時，采取在工程項目成本控制方面進(jìn)行創(chuàng)新，從地產(chǎn)供應(yīng)鏈的完整性出發(fā)，采取了建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購模式，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”的概念;重視工程項目的規(guī)劃設(shè)計和施工圖等，從供應(yīng)鏈的各節(jié)點出發(fā)對全過程進(jìn)行成本控制。萬科通過建立電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)了“統(tǒng)一采購”的信息化和透明化;并通過網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進(jìn)行采購各種原材料，節(jié)省各種交易費(fèi)用，這種利用電子商務(wù)平臺，通過大批量、大規(guī)模采購，使得造價成本得到優(yōu)勢控制。此外，萬科通過成立萬創(chuàng)設(shè)計研究中心，從項目的初步規(guī)劃、各種工藝改進(jìn)、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進(jìn)行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險和確定大致的建筑成本。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)相比于一般的房地產(chǎn)特點是選擇地產(chǎn)建筑地時要更為考慮區(qū)位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策對該區(qū)位的影響。

1.地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本控制優(yōu)化

上游成本主要包括：土地開發(fā)成本，資金成本、勘察設(shè)計成本、咨詢成本等，其中土地開發(fā)成本與資金成本是影響商業(yè)地產(chǎn)超額利潤的兩大關(guān)鍵成本。

（1）土地開發(fā)成本控制

地產(chǎn)市場中對土地的壟斷性較強(qiáng)，地產(chǎn)市場開放程度不高。土地成本受政府各項宏觀政策影響較大，全國各區(qū)域發(fā)展水平不一樣，地價的構(gòu)成和相關(guān)的配套水平也不一樣。因此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)了解開發(fā)區(qū)域的各項土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強(qiáng)財務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應(yīng)收款項的回收。最后，要做好資金的使用規(guī)劃。對工程項目的目標(biāo)成本做出正確的測算，分析每個關(guān)鍵節(jié)點的現(xiàn)金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的開發(fā)成本三部分，核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優(yōu)化

建筑安裝成本是地產(chǎn)項目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計階段、建設(shè)實施階段來進(jìn)行控制。對于設(shè)計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設(shè)計工作是整個供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計成本應(yīng)通過選擇最優(yōu)設(shè)計方案和設(shè)計單位、推行限額設(shè)計以及引入考核機(jī)制等舉措來進(jìn)行控制。

（2）管理費(fèi)用成本優(yōu)化

管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開支，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國，房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。其中交納金額較多的是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項。按目前標(biāo)準(zhǔn)，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，按增值額扣除項目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負(fù)擔(dān)較重的情況下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價等方式，綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業(yè)務(wù)，剝除價外費(fèi)用，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式，綜合進(jìn)行營業(yè)稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目等方式，綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作，可以有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

3.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結(jié)合本地區(qū)特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)其利潤最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場機(jī)制的建立和完善。

四、結(jié)語

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費(fèi)需求，從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項目的投資與開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟(jì)利潤，就要對成本進(jìn)行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來對成本進(jìn)行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：省會核心城區(qū)；房地產(chǎn)業(yè)；對策研究

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）03-0227-04

從2013年11月12日十八屆三中全會的“公報”來看，近5 000字的內(nèi)容未提及房地產(chǎn)，只有“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”最沾邊；11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。前一政策表明農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將不再局限于農(nóng)村，而是跟城市市場并軌，接下來更多農(nóng)村土地將進(jìn)入供應(yīng)，那未來的土地供給量將有明顯改善，市場的供不應(yīng)求的局面將在中長期有所緩解；后一政策可理解為：實施不動產(chǎn)登記制度，再跟進(jìn)住房信息公開和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，甚至?xí)小胺锤钡男Ч?，這將帶來的一種可能就是，買房人對投資房地產(chǎn)熱情下降，同時很多房源可以釋放到二手房市場帶來供應(yīng)量的增加，進(jìn)而帶來房價下降。就如SOHO中國董事長潘石屹11月21日稱“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌”。利空政策如此頻出，但這是否意味著城市房地產(chǎn)價格將受到?jīng)_擊？省會核心城區(qū)房地產(chǎn)價格是否也會緊跟下跌？為此，對廣西南寧市青秀區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。

一、青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境及現(xiàn)狀

（一）青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境

青秀區(qū)位于廣西首府南寧市區(qū)東部，是南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心城區(qū)；是中國東盟博覽會永久會址所在地；是南寧市中央商務(wù)區(qū)（CBD）以及中央居住區(qū)（CLD）的集合區(qū)域。2012年青秀區(qū)GDP達(dá)536.84億元，同比增長9.5%，2011—2012年地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10.2%，高于全國平均水平1.65個百分點，經(jīng)濟(jì)總量占全市總量的二成多。

（二）青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀[1]

1.投資繼續(xù)保持較快發(fā)展

2013年1—5月，青秀區(qū)房地產(chǎn)投資完成46.44億元，同比增長5.41%，增幅比一季度提高7.62個百分點。從投資用途看，住宅投資同比略增，商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，下同）投資大幅增長，1—5月，青秀區(qū)住宅投資15.49億元，同比增長1.58%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為33.35%，同比提高16.94個百分點。商業(yè)地產(chǎn)完成投資8.17億元，增長36.72%，比住宅投資提高35.14個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的18.57%，比重同比提高7個百分點。

2.土地開發(fā)施工面積小幅增長

1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積1 349.71萬平方米，增長1.52%。其中住宅施工面積900.49萬平方米，下降2.71%，占房屋施工面積的66.72%，比重比上年減少2.9個百分點；商業(yè)地產(chǎn)中，辦公樓施工面積102.66萬平方米，增長34.59%；商業(yè)營業(yè)用房135.56萬平方米，增長1.49%。新開工面積61.48萬平方米，增長5.59%。住宅新開工面積45.13萬平方米，增長127.7%。其中，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積2.23萬平方米，下降74.51%，占房屋新開工面積的3.63%，比重比上年減少2.92個百分點。

3.商業(yè)地產(chǎn)完成投資較快增長

2013年1—5月，青秀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展較快，商業(yè)地產(chǎn)完成投資8.17億元，增長36.72%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的18.57%，比重較上年提高7個百分點。商業(yè)地產(chǎn)施工面積238.22萬平方米，增長41.44倍，占房屋施工面積的17.65%，比重較上年提高5.55個百分點；其中商業(yè)地產(chǎn)新開工面積41.03萬平方米，增長78.3%，占房屋新開工面積的15.2%，比重較上年提高8.7個百分點。由于商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控政策影響發(fā)展迅速，一批地標(biāo)性建筑不斷涌現(xiàn)，萬象城、萬達(dá)廣場、東盟文化廣場和南湖名都廣場等多個購物中心、甲級寫字樓乘勢而起。由投資100億元的榮和時代廣場、投資80億的南寧青秀萬達(dá)廣場和萬象城、投資35億的龍光世紀(jì)和南寧華發(fā)新城、投資25億的榮和大地、投資20億的東盟文化廣場正在施工建設(shè)，1—5月，完成投資13.86億元。

4.商業(yè)地產(chǎn)銷售增幅顯著

商業(yè)地產(chǎn)由于不受調(diào)控政策限制和影響，開發(fā)商將投資的重心逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)傾斜，引領(lǐng)青秀區(qū)新一輪的商業(yè)地產(chǎn)潮。1—5月商業(yè)地產(chǎn)銷售增幅顯著（見表1）。

5.項目建設(shè)到位資金充裕

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)到位資金充裕，到位資金143.96億元，增長33.31%（見表2），有力保障了投資項目順利推進(jìn)。

6.重點板塊樓盤產(chǎn)銷兩旺

1—5月，南湖、津頭和仙葫板塊開發(fā)企業(yè)共完成投資36.62億元，占青秀區(qū)房地產(chǎn)投資的七成以上；商品房銷售面積59.06萬平方米，占房地產(chǎn)商品房銷售面積的八成以上（見表3）。

二、青秀區(qū)房地產(chǎn)市場存在的問題

在青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)清醒地看到其中存在著影響社會公眾生活水平提高和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問題，具體表現(xiàn)在：

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資、尤其是辦公樓投資放緩

2013年1—5月，從商業(yè)地產(chǎn)投資情況看，形勢不容樂觀，1—5月，辦公樓投資2.58萬平方米，同比下降32.87%。直接影響后市商品房的建設(shè)規(guī)模和供給，對于整個房地產(chǎn)市場的供需平衡以及調(diào)控效果的鞏固和穩(wěn)定都有不利影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集型的經(jīng)濟(jì)活動，目前湖南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，一方面，開發(fā)商在短期內(nèi)獲取資金的能力十分有限，因而運(yùn)營風(fēng)險相對較高；另一方面，在運(yùn)營模式上，不得不采取類似住宅的短期銷售模式，這樣最易導(dǎo)致后期的運(yùn)營管理的混亂，缺乏競爭力，從而導(dǎo)致項目失敗。

（二）商品房平均銷售價格及待售面積高位運(yùn)行

2013年 1—5月，在成交量回升的拉動下，商品房平均銷售價格快速回升并處于高位運(yùn)行。1—5月，青秀區(qū)商品房平均銷售價格10 258元/平方米，同比增長7.46%，創(chuàng)歷史新高。商品房待售面積80.59平方米，同比增長73.33%，其中，住宅待售面積42.36萬平方米，同比增長128.48%。商品房銷售價格和待售面積雙雙高位運(yùn)行，不利于調(diào)控效果的維持和鞏固。

（三）中高端與低端產(chǎn)品的比例不夠協(xié)調(diào)

青秀區(qū)中高端產(chǎn)品與低端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，突出表現(xiàn)為中低價位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。如2013年9月份，在所銷售的商品房中，單價4 000元～6 000元/平方米的僅占11.18%，6 000元～8 000元/平方米的也只占39.27%，8 000元～10 000元/平方米的占32.77%（見圖1）[2]。從廣西實際需要看，大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，但目前市場供應(yīng)主體仍然是中高檔商品住宅。

（四）住房保障體系不完善，加劇了住房市場上的供求矛盾

當(dāng)前青秀區(qū)住房保障體系由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設(shè)缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。具體表現(xiàn)就是廉租房的覆蓋面比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅，其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。同時，對經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴(yán)，資金渠道來源不穩(wěn)定等等?？傮w上看，住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，并加劇了商品房價格的上漲。

（五）土地供應(yīng)緊張問題繼續(xù)加劇，新開樓盤價格被推高

2013年1—5月，從土地購置情況看，青秀區(qū)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積同比下降49.2%；從竣工建設(shè)情況看，竣工面積同比下降12.42%；由于青秀區(qū)可供住宅開發(fā)的土地相對越來越少，使得可以開發(fā)的土地偏緊，土地價格居高不下。區(qū)內(nèi)大面積的新開盤項目將越來越少，新開盤價格定位相對較高，價格漲幅也較大。

三、青秀區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及預(yù)測

（一）“十二五”后期青秀區(qū)發(fā)展的總體判斷

總體來看，盡管青秀區(qū)在今后幾年的發(fā)展受大環(huán)境的影響將會遇到許多問題，但應(yīng)當(dāng)說有利因素仍然大于不利因素，未來兩年仍是加快發(fā)展的機(jī)遇期，只要妥善處理和解決好發(fā)展中問題，迎難而上，開拓創(chuàng)新，基本上仍可保持平穩(wěn)較快。

1.有利因素

一是南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持平穩(wěn)較快發(fā)展，為青秀區(qū)提供了良好發(fā)展環(huán)境。近年來，盡管受到來自國際國內(nèi)形勢復(fù)雜變化和重大自然災(zāi)害的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢依然良好。

二是《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的實施推進(jìn)，為城區(qū)提供了新的發(fā)展平臺。國內(nèi)外大企業(yè)、大集團(tuán)紛紛落戶北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，為城區(qū)對接“北欽防”發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供了機(jī)遇。

三是《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》對南寧市的功能定位，進(jìn)一步強(qiáng)化青秀區(qū)作為南寧市“核心城區(qū)”的地位和作用。《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》對南寧組團(tuán)定位為“發(fā)揮首府中心城市作用，重點發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和金融、會展、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，定位正好契合青秀區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，青秀區(qū)可將城區(qū)的發(fā)展與南寧市的發(fā)展緊密結(jié)合起來，最終建成面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市的核心城區(qū)。

四是金融組織體系的健全，進(jìn)一步改善青秀區(qū)的金融環(huán)境。各大國有股份制銀行、商業(yè)銀行紛紛在青秀區(qū)設(shè)立總部，特別是中信銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行、新加坡星展銀行、香港南洋銀行、北部灣銀行等國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)相繼在青秀區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，這使青秀區(qū)成為廣西擁有銀行最多，同時也是第一個擁有外資銀行的城區(qū)。金融產(chǎn)品地不斷創(chuàng)新，將進(jìn)一步改善企業(yè)的投融資環(huán)境，將青秀區(qū)打造成區(qū)域性金融中心。

五是城區(qū)自身經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長能力增強(qiáng)。青秀區(qū)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年快速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益不斷提高，城鄉(xiāng)發(fā)展的基礎(chǔ)日益鞏固，特別是幾年來一批產(chǎn)業(yè)項目竣工投產(chǎn)，一批基礎(chǔ)設(shè)施項目完工使用，投資環(huán)境進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長提供了內(nèi)在支撐。

2.不利因素

一是2012年起進(jìn)入中速增長階段之后，南寧市的經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)保持“十一五”期間較高增長率的可能性不大。據(jù)我們預(yù)測判斷，在保持現(xiàn)有條件不變的前提下，青秀區(qū)2013—2015年的經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)測值依次將為11.06%，10.73%和10.42%，這意味著今后三年，經(jīng)濟(jì)增長率將放緩。

二是埌東片區(qū)發(fā)展空間日趨飽和，空間制約問題日益突出；征地拆遷、城市管理工作還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

三是工業(yè)投入薄弱，工業(yè)一直以來是青秀區(qū)“短腿”，一定程度上制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四是招商引資工作難度加大。由于一些在城區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或分公司的大企業(yè)、大公司為了抽回資本對本部進(jìn)行救急，將有可能減少對城區(qū)的再投資，新引進(jìn)外資難度將有可能更大。

五是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移難度加大。沿海地區(qū)外向型企業(yè)出口增長的減緩，將加大承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的難度。

（二）青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體判斷

近年來的宏觀調(diào)控取得了一定的成效，但從土地情況看，目前青秀區(qū)可供開發(fā)的土地逐步減少，區(qū)域內(nèi)寸土寸金，土地價格一路走高，開發(fā)商無需太多的營銷即可憑借區(qū)域資源優(yōu)勢以及未來發(fā)展前景而熱銷。再加上近期政策對小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲打擊，預(yù)計房價總水平未來三至五年逐步提高，其中高檔商品房價格增幅將在40%左右，普通商品住房的價格漲幅將在20%左右。

四、青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策

（一）改善融資渠道，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)投資

當(dāng)前限購、限貸政策持續(xù)從嚴(yán)，商業(yè)地產(chǎn)的資拉動投和刺激需求，對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長有重要意義。因此，青秀區(qū)應(yīng)因地制宜發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是加快辦公樓投資；調(diào)整結(jié)構(gòu)，增加商業(yè)地產(chǎn)有效供給，科學(xué)確定各類房產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模和比例。地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行的信貸融資模式，可以探索項目融資、信托、海外基金等新型的融資渠道，從而推動青秀區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）合理定價，保證房地產(chǎn)業(yè)的適度健康發(fā)展

從著眼于調(diào)控商品房價格和打擊土地囤積的角度出發(fā)，做好以下工作：一是要對應(yīng)售未售的商品房、已批但尚未開發(fā)建設(shè)的土地以及已經(jīng)停建工程進(jìn)行全面清理，做到心中有數(shù)；二是要在去年消化空置商品住宅的基礎(chǔ)上，對符合使用條件的商品住宅，繼續(xù)通過拆遷安置、舊城改造、改善配套等途徑進(jìn)行轉(zhuǎn)化，特別是對竣工一年以上尚未出售的住宅，要盡快采取措施；三是要在審批新開工項目時，盡可能利用停建工程轉(zhuǎn)化；四是要將新批土地與利用已批但尚未使用的土地相結(jié)合，盡可能使用已批土地，對于取得土地使用權(quán)，但未做實質(zhì)性開發(fā)的土地，要依法征收土地閑置費(fèi)或依法收回土地使用權(quán)；五是要對已批土地和已批項目進(jìn)行確權(quán)，明確權(quán)屬關(guān)系，為下一步消化空置做好準(zhǔn)備。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，有效解決供需矛盾

首先，政府應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過頒布產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學(xué)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)和速度，力求在動態(tài)發(fā)展中實現(xiàn)供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區(qū)域、開發(fā)規(guī)模與類型的房地產(chǎn)利潤的核算標(biāo)準(zhǔn)，對價格成本比較高者征收累進(jìn)稅，在確保房地產(chǎn)開發(fā)商一定利潤回報的前提下，適當(dāng)降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等市場監(jiān)管制度規(guī)章體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售行為的監(jiān)管，制止房地產(chǎn)開發(fā)商與部分地方政府、尋租等不法行為，確保房地產(chǎn)銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。再次，要規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)住房結(jié)構(gòu)比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量。

（四）建立完善的住房保障體系，保障群眾基本住房需求

應(yīng)建立完善的住房保障體系，可參照重慶市住房保障體系“5+1”模式，即采用廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房改造、城中村改造、農(nóng)民工公寓五種保障方式，與公共租賃房這種新的保障方式并舉，全力滿足群眾基本住房需求。健全保障性住房建設(shè)監(jiān)管和考核制度，建立保障性住房建設(shè)情況定期報告制度，提高公開性和透明度；加強(qiáng)對保障性住房規(guī)劃實施、計劃執(zhí)行、土地供應(yīng)以及建設(shè)目標(biāo)完成等情況的監(jiān)督檢查，作為政府業(yè)績考核內(nèi)容。

（五）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地的監(jiān)管，保證土地持續(xù)供給

為保障今后青秀區(qū)商品房的后續(xù)供應(yīng)，特別是商品住宅的供應(yīng)，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對土地的監(jiān)督管理，新增用地的計劃安排要與消化歷年已批未用的存量土地掛鉤，促進(jìn)閑置存量土地的有序開發(fā)，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的有效供給?？刂埔恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)避套型結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定、變相囤積房源、哄抬房價、損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，對取得銷售許可證的房屋實行最高限價，制止亂漲價，擾亂市場秩序。防止開發(fā)商用捂盤惜售、虛擬交易、自我炒作等行為來欺騙消費(fèi)者，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序，使房地產(chǎn)市場沿著健康、理性的方向穩(wěn)步發(fā)展。通過“城市更新”活動進(jìn)行綜合整治、優(yōu)化城市布局，使城市布局更清晰且更具功能性，從而獲得更多的用地空間。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

一、房地產(chǎn)投資信托基金的概述

1.房地產(chǎn)投資信托基金的簡介房地產(chǎn)投資信托基金是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通常以股票、受益憑證的形勢募集資金，其中募集的資金又專業(yè)的人士統(tǒng)一集中管理，用來長期投資不動產(chǎn)來獲取收益，然后將收益分給各投資人。不用繳納所得稅是其一大優(yōu)勢。房地產(chǎn)投資信托是一種十分有效地市場化融資工具，可以說企業(yè)不需要上市就能享受在公開市場上募集資金的通道，其模式主要是通過合作經(jīng)營或者收購物業(yè)，打包上市，以達(dá)到盤活存量資產(chǎn)的目的，這樣不僅能夠加快資金周轉(zhuǎn)，也減輕了企業(yè)大量持有存量物業(yè)的資金壓力，對促進(jìn)商辦物業(yè)的發(fā)展具有劃時代的意義，可以說能夠直接推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

2.房地產(chǎn)投資信托基金的特點具有多元化的優(yōu)勢，可以說幾乎各類資產(chǎn)都可以通過房地產(chǎn)投資信托予以盤活，包括住宅、公寓、商業(yè)、酒店、工廠、倉庫、辦公樓、醫(yī)院等等，且既可以投資其中的一項，也可以多項組合。具有股權(quán)、債券兼具的優(yōu)勢，可以說既有股權(quán)中投資者風(fēng)險共擔(dān)的優(yōu)勢，也就是所有投資人一起承擔(dān)投資的風(fēng)險和回報；也有債券中相對穩(wěn)定的特點，對投資者有一定的保障。具有流動性佳的特點，房地產(chǎn)投資信托基金核心優(yōu)勢之一就是盤活投資者的資產(chǎn)，提升其資金的流動性。

3.房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金有兩種形式：一是信托；二是股份公司。以發(fā)行股票、收益憑證的形勢募集投資者的資金，將這些資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并將這些資金委托給專業(yè)的人員、專業(yè)的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行經(jīng)營和管理?；鸢l(fā)起方面：絕大部分的房地產(chǎn)投資信托基金是由房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、人壽保險公司、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、聯(lián)營公司等發(fā)起，即發(fā)起人是組織或者機(jī)構(gòu)。資金來源方面：主要有股票融資和金融市場融資兩個方面。前者由養(yǎng)老基金組織、人壽保險公司等機(jī)構(gòu)投資者和股民認(rèn)購，后者以發(fā)行債券、銀行借入、商業(yè)票據(jù)等。管理形式方面：基金參與者包括投資者、管理者和經(jīng)營者。其中董事會（或受托人委員會）為管理者，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)計劃，并指導(dǎo)實施。經(jīng)營機(jī)構(gòu)方面：包含內(nèi)部經(jīng)營和外部經(jīng)營。內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)和股份公司相似，由基金自身的經(jīng)營公司負(fù)責(zé)，公司CEO由董事會任命；外部經(jīng)營結(jié)構(gòu)與共同基金相類似，由董事會聘請或委托獨(dú)立的經(jīng)營公司(或投資顧問公司)負(fù)責(zé)。兩者相同之處是都要在董事會的監(jiān)督下進(jìn)行。經(jīng)營決策與管理方面：房地產(chǎn)信托基金受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、區(qū)域發(fā)展不均衡、項目自身差異化等多種因素的影響，因此對投資時機(jī)、管理能力均有較高的要求，一旦房產(chǎn)的出租率不佳、運(yùn)營成本過高的情況出現(xiàn)，對基金的業(yè)績和價值均有較大的影響。因此，一般房地產(chǎn)投資信托基金會聘用顧問公司和經(jīng)理人來專業(yè)化運(yùn)作、多元化投資、差異化布局，以降低投資的風(fēng)險，獲取穩(wěn)健且較高的投資回報。

4.房地產(chǎn)投資信托基金的分類房地產(chǎn)信托基金的分類有多種角度，不少研究報告也有詳細(xì)的闡述。本文主要從投資對象的視角來進(jìn)行分類，房地產(chǎn)投資信托基金主要分為權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金是收益類房地產(chǎn)，且兼具所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，也基本上是狹義的房地產(chǎn)投資信托基金所指，包括房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理服務(wù)、租賃管理等等。房地產(chǎn)信托基金最大的特點就是要開發(fā)、收購和持有房地產(chǎn)，同時將三者納入自己的投資組合中，而不是簡單的開發(fā)-銷售型的開發(fā)模式。抵押型房地產(chǎn)投資信托基金是指向房地產(chǎn)所有者、開發(fā)商提供直接融資，或者通過購買抵押貸款或抵押貸款支持證券間接提供融資。從美國的經(jīng)驗看，這一模式主要針對已經(jīng)開發(fā)建成的房地產(chǎn)項目。混合型房地產(chǎn)投資信托基金是權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金和抵押型房地產(chǎn)投資信托基金的混合體，既持有并經(jīng)營房地產(chǎn)，同時也向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金。

二、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義

我國商品房總量短缺的時代已經(jīng)過去，未來將逐漸轉(zhuǎn)向存量商品房的時代，因此，開發(fā)企業(yè)依靠開發(fā)-銷售回籠資金的難度加大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題將逐漸成為核心問題。在國內(nèi)現(xiàn)有的融資渠道單一的形勢下，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金將具有其獨(dú)特的優(yōu)勢。一是可以拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，且上市融資、發(fā)行債券等對企業(yè)要求較高，以至于房企對銀行貸款的依賴度過高。房地產(chǎn)投資信托基金兼具參與一級、二級市場的優(yōu)勢，是發(fā)展房地產(chǎn)金融市場的重要手段，也是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志。通過房地產(chǎn)投資信托基金能夠直接從市場上融資用于房地產(chǎn)企業(yè)，明顯可以減輕房企對于銀行信貸的依賴。二是可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀看，融資途徑的過于單一，對銀行和房企來說，都存在著極大的系統(tǒng)性風(fēng)險。引入房地產(chǎn)投資信托基金，可以有利地化解這一風(fēng)險，提升房地產(chǎn)金融的安全性。三是可以疏通房企的資金循環(huán)通道?，F(xiàn)階段，受過于依賴銀行貸款的印象，關(guān)于信貸政策的變動對房企的影響巨大。比如信貸政策的收緊，將對迫切依賴于信貸自己的房企資金循環(huán)造成極大的沖擊。這一模式可以有效避免環(huán)境波動對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的影響。

三、我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

2015年中在深圳，面世了第一只國內(nèi)公募房地產(chǎn)投資信托基金——鵬華前海萬科房地產(chǎn)投資信托基金，也打破了十多年來國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金毫無進(jìn)展的僵局。可以說，自房地產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展依賴，關(guān)于房地產(chǎn)投資信托的提議就開始出現(xiàn)，特別是對國外城市房地產(chǎn)市場研究較多的專家持續(xù)呼吁，但受多種復(fù)雜因素的影響，特別是金融市場尚不完善和政策限制等方面的影響，房地產(chǎn)投資信托基金停滯不前。其實在十年前，建設(shè)銀行、越秀地產(chǎn)等銀行和地產(chǎn)公司都有所探索，但基本上屬于曇花一現(xiàn)，關(guān)注度頗高但很快就悄無聲息了。2013年，開元酒店信托基金在香港問世，業(yè)內(nèi)給予了極大的希望，認(rèn)為將具有極大的帶動意義，但隨后兩年仍然沒有太多的動靜，對商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、酒店都沒有形成積極的帶動作用，房地產(chǎn)投資信托基金依然是舉步維艱?！蛾P(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》政策均提出支持房地產(chǎn)投資信托基金試點，為這一模式嘗試提供了政策支持。鵬華基金聯(lián)手萬科共同推出的公募基金項目是在2015年6月8日獲批的，公示顯示：這一封閉式混合基金的總規(guī)模為30億元人民幣，已經(jīng)完成了注冊，不少機(jī)構(gòu)投資者對鵬華前海萬科基金興趣極大?；饘⒂幸徊糠滞顿Y于萬科前海公關(guān)公館這一優(yōu)質(zhì)超甲級寫字樓公館。預(yù)計將來會為基金帶來一定的現(xiàn)金流保障。

對于首只公募基金的面世，可以說業(yè)界為之一片振奮，不少專家認(rèn)為三五年內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金將在國內(nèi)規(guī)?；陌l(fā)展，這將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、酒店能持有型物業(yè)的破局的利器。另外，萬達(dá)近兩年開始提出輕資產(chǎn)化，王健林在公開嘗試不止一次的表示：萬達(dá)要開啟輕資產(chǎn)化的戰(zhàn)略計劃，這也很容易理解，過去多年萬達(dá)靠著以售帶租的方式，快速擴(kuò)張，短短幾年內(nèi)，在國內(nèi)多個城市開了超過100座萬達(dá)廣場，這種快速發(fā)展的模式幾乎就是靠著萬達(dá)自帶的公寓、住宅項目的回現(xiàn)支撐的。在地價高企、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過量、百貨業(yè)受到重大沖擊的形勢下，萬達(dá)持有的大量的萬達(dá)廣場類的重資產(chǎn)將難以承受資金壓力，因此，輕資產(chǎn)化是萬達(dá)必須要選擇的一條道路。2015年6月，萬達(dá)集團(tuán)參與一款類房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)品，名為“穩(wěn)賺1號”，同時也是一款眾籌理財產(chǎn)品。其投資門檻較低為1000元。這一產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是萬達(dá)廣場，募集資金全部投資于萬達(dá)持有的萬達(dá)商業(yè)廣場。就國內(nèi)眾籌的環(huán)境看，仍有募集人數(shù)的限制，因此對于資金規(guī)模大的產(chǎn)品，仍然需要解決這一問題，特別是門檻較低、資金規(guī)模較大的產(chǎn)品。萬科、萬達(dá)兩大地產(chǎn)巨頭，一個住宅地產(chǎn)的龍頭，一個商業(yè)地產(chǎn)的老大，可以說在2015年均實現(xiàn)了在國內(nèi)公募領(lǐng)域的破冰之旅，這也幾乎指出了未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展的一大方向，將助推國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)型升級。不少業(yè)界專家都預(yù)計未來三五年，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品有望實現(xiàn)在A股上市。

四、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的建議

1.健全法律體系和稅收體系國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展相對遲緩的原因之一就是配套的法律體系不健全，這種新型的房地產(chǎn)投資工具，亟需建立完善的法律體系，來保證和維持市場的公平、公正、公開、透明。在《信托法》《公司法》之外，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金的具體實際，專門制定相應(yīng)的專項管理措施，確保從一開始就規(guī)范化發(fā)展。另外在稅收體系上也要相應(yīng)配套。

2.加快專業(yè)人才的培養(yǎng)目前REITs在國內(nèi)仍處于起步階段，摸索中發(fā)展，因此，尚未形成專業(yè)的基金管理和運(yùn)營團(tuán)隊，既要了解房地產(chǎn)市場，又要熟悉基金業(yè)務(wù)的運(yùn)作，還要熟悉投資市場的規(guī)范。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金的快速發(fā)展，亟需加快房地產(chǎn)和基金跨界人才的培養(yǎng)。

3.完善信用制度由于房地產(chǎn)投資信托基金存在著信息不對稱的問題，投資人對管理公司難以全面了解，因此，需要建立信托企業(yè)的信用制度，促進(jìn)市場誠信的建設(shè)，從而保證信托市場的健康發(fā)展，包括政府可以建立企業(yè)征信體制、失信懲戒制度等。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：運(yùn)營模式；養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)；人口老齡化；地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

一、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的意義

國家“十二五”規(guī)劃提出：“積極應(yīng)對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。我國老齡化社會，城市老齡化已很嚴(yán)峻，現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求，且缺乏中高端配套。急需民間資本進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從中央到各級地方政府均出臺若干政策法規(guī)，鼓勵民營企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老市場。

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)是養(yǎng)生地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)合體。對于客戶來說，養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)是為有養(yǎng)生需求人群及老年人提供適合養(yǎng)老養(yǎng)生的住宅、設(shè)施及服務(wù)，滿足相關(guān)需求人群和老年人特殊需要，融合復(fù)合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一種新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)。對于運(yùn)作主體如房產(chǎn)公司來說，養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)是一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式。它復(fù)合了房地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和金融創(chuàng)新等屬性。對于社會來說，養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)是中國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合等社會化養(yǎng)老的有效載體和實現(xiàn)形式，是提升生活水準(zhǔn)、生命質(zhì)量和公民尊嚴(yán)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的消費(fèi)載體，正在引領(lǐng)和推動著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及生命健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、成都市老齡市場現(xiàn)狀分析

成都市2009年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告顯示，截止期為2009年12月31日

三、現(xiàn)階段養(yǎng)生養(yǎng)老基本模式

對比表明，養(yǎng)生房產(chǎn)相對于普通房產(chǎn)，養(yǎng)生房產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓10-15年的物業(yè)使用權(quán)、入住權(quán)收回全部或部分物業(yè)投資成本。其剩余年限的物業(yè)產(chǎn)權(quán)價值（含增值）為最終實際收益。按普通地產(chǎn)30%贏利能力計算，養(yǎng)生房產(chǎn)的贏利能力（即使不含養(yǎng)生主題本身贏利）達(dá)到普通房產(chǎn)的3倍以上。

五、運(yùn)營模式

1、模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設(shè)施；針對養(yǎng)生養(yǎng)老核心功能，建立高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；輔以生態(tài)養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設(shè)計，共同營造出一個具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)；

2、 構(gòu)筑養(yǎng)生養(yǎng)老核心理念

以環(huán)境養(yǎng)生、營養(yǎng)養(yǎng)生、運(yùn)動養(yǎng)生、科學(xué)知識養(yǎng)生、文化藝術(shù)養(yǎng)生、醫(yī)療保健養(yǎng)生五大養(yǎng)生主題為養(yǎng)生核心理念；

3、 以養(yǎng)生核心理念為基礎(chǔ)打造養(yǎng)生服務(wù)體系，規(guī)劃具體服務(wù)項目，擬定詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

4、 將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項目高度匹配融合，使得物業(yè)富含養(yǎng)生文化內(nèi)涵進(jìn)行全方位的功能打造；

5、 通過銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項目服務(wù)銷售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、入住權(quán)。主要以會員制方式銷售養(yǎng)生會籍，銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項目服務(wù)。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)展會員獲取會籍。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生酒店入住權(quán)、使用權(quán)發(fā)展會員獲取會籍。

六、養(yǎng)老地產(chǎn)項目社會價值

1、能極大緩解當(dāng)?shù)乩夏牮B(yǎng)老床位緊張的狀況，替當(dāng)?shù)卣謶n、為老齡人人謀福；

2、促進(jìn)生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老市場繁榮，提升企業(yè)品牌價值，為老齡人者提供一個創(chuàng)新性、全方位的養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑場所；

3、改善人居環(huán)境，帶動服務(wù)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，為當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要補(bǔ)充；

4、安置當(dāng)?shù)厥I(yè)、無業(yè)人員勞動就業(yè)的機(jī)會，為政府和相關(guān)部門排憂解難；

5、可以有效弘揚(yáng)中國傳統(tǒng)文化，承擔(dān)起中國元素在國際、國內(nèi)的傳承和傳播的歷史責(zé)任；

參考文獻(xiàn)：

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