建筑企業(yè)盈利模式分析精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的建筑企業(yè)盈利模式分析主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：建筑企業(yè)盈利模式分析范文

[關(guān)鍵詞]盈利模式；物流園區(qū)；臨沂

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.41.010

1 引 言

物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)鏈上下游的紐帶，是各項(xiàng)物流活動(dòng)開展的重要載體。[1-2]通過產(chǎn)業(yè)的空間集聚、資源的有效整合、業(yè)務(wù)的流程優(yōu)化，在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升物流服務(wù)水平，提高土地集約化使用，減輕道路、環(huán)境和能源的壓力，加強(qiáng)物流市場(chǎng)管理，增加就業(yè)機(jī)會(huì)等方面發(fā)揮著重要作用。[3-5]

當(dāng)前，我國物流園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)明顯，正在從土地招商的初級(jí)階段向服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的發(fā)展階段過渡。部分地方政府在園區(qū)建設(shè)方面開始由初期的規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向效益導(dǎo)向；部分城市調(diào)整了物流園區(qū)規(guī)劃，將規(guī)模小、分布散的物流園區(qū)重新整合為規(guī)模較大的物流園區(qū)。通過重組、共建等方式整合總量、優(yōu)化存量，由粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型。[6]

從全國來看，庫房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金仍然是物流園區(qū)的主要收入來源，排在前兩位[7]；也有部分園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國家扶持資金等?？上驳氖?，各種增值服務(wù)收入已經(jīng)開始成為物流園區(qū)重要的收入來源。[8]

物流園區(qū)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展階段和水平具有明顯的關(guān)聯(lián)性。從地域來看，內(nèi)陸地區(qū)物流園區(qū)的發(fā)展還處于初創(chuàng)期，表現(xiàn)出明顯的土地招商特征，收入主要來源于庫房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金等。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，物流園區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新特征，更多收入來源于產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等增值服務(wù)，具有區(qū)域需求旺盛、功能定位明確、服務(wù)創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)、差異化運(yùn)營明顯的特征。[9]

臨沂商城起步于改革開放初期，經(jīng)歷了“地?cái)偸睫r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)―西郊大棚底―專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)―臨沂批發(fā)城―中國臨沂商品城”五個(gè)階段，經(jīng)過30年的培育發(fā)展，現(xiàn)已成長為全國規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)集群、中國北方最大的物流基地、“中國物流之都”、“全國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市”，現(xiàn)有各類物流企業(yè)1745家，從業(yè)人員1.46萬人；擁有公路配載線路2000多條，覆蓋全國所有縣級(jí)以上網(wǎng)點(diǎn)，物流園區(qū)18家。

臨沂物流園區(qū)現(xiàn)存的盈利模式以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營為主，物流園區(qū)多是扮演工業(yè)地產(chǎn)商角色，通過規(guī)劃和土地劃撥或轉(zhuǎn)讓，對(duì)園區(qū)實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，并獨(dú)立建立或合資合作工件倉庫及其他商用配套設(shè)施，通過轉(zhuǎn)讓成熟土地，出租、出售辦公房、倉庫、車間、堆場(chǎng)、停車場(chǎng)等實(shí)物資產(chǎn)，以及提供餐飲住宿商場(chǎng)等生活服務(wù)獲得收入。物流基地絕大部分主營業(yè)務(wù)收入來自庫房及貨場(chǎng)租金、配套設(shè)施租金與管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、辦公樓租金等方面。

為了進(jìn)一步提升臨沂物流園區(qū)的盈利水平，增加臨沂物流園區(qū)的收入，更好地服務(wù)業(yè)戶，本文分析了國內(nèi)外先進(jìn)物流園區(qū)的盈利模式和做法并和臨沂的實(shí)際相結(jié)合，提出了臨沂物流園區(qū)新的盈利方案，以期助推臨沂物流園區(qū)健康發(fā)展。

2 臨沂物流園區(qū)盈利現(xiàn)狀

2.1 主要盈利模式

2.1.1 土地增值

園區(qū)所有者與經(jīng)營者均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即初期投資者）從政府手中以低價(jià)購得土地，等完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營后，還將大幅上漲。

2.1.2 出租收入

園區(qū)所有者與經(jīng)營者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配。

（1）倉庫租賃費(fèi)用。經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉儲(chǔ)設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

（2）設(shè)備租賃費(fèi)用。將園區(qū)內(nèi)一些主要的物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。

（3）房屋租賃費(fèi)用。主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。

（4）停車場(chǎng)收費(fèi)。物流園區(qū)憑借強(qiáng)大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化停車場(chǎng)，也將收取一定的停車費(fèi)用。

（5）包括物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。與先進(jìn)物流園區(qū)相比，臨沂市大多數(shù)物流園區(qū)還存在以下不足和差距。

2.2 盈利模式存在的問題

通過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨沂物流園區(qū)盈利模式大同小異，普遍存在如下幾個(gè)共同特點(diǎn)：盈利模式單一，服務(wù)功能貧乏，多數(shù)物流園區(qū)的盈利來自倉庫和房間出租、叉車出租等環(huán)節(jié)。盈利水平也較低，因缺乏健全的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)，使得運(yùn)輸空載率居高不下，倉儲(chǔ)周轉(zhuǎn)緩慢，物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。物流增值服務(wù)薄弱，盲目同質(zhì)化發(fā)展，貪大求全，忽視了市場(chǎng)需求。缺乏資源整合的想法和能力。物流人才匱乏也是導(dǎo)致物流園區(qū)盈利模式落后和盈利水平不高的另一個(gè)限制因素。

3 現(xiàn)代物流園區(qū)盈利模式分析

當(dāng)前，臨沂物流園區(qū)盈利主要依靠物流房地產(chǎn)。毫無疑問，這是一種落后的盈利方式，如何使臨沂物流園區(qū)盈利模式調(diào)整升級(jí)，這就要借鑒其他現(xiàn)代物流園區(qū)的盈利模式經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前我國現(xiàn)代物流園區(qū)的盈利模式主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面[10-11]。

3.1 發(fā)展綜合采購中心模式

在原有的基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)上，發(fā)展現(xiàn)代采購中心，直接在物流園區(qū)內(nèi)進(jìn)行物資的采購和出賣。典型代表有筍崗物流園區(qū)。

3.2 建設(shè)貨物集散中心和信息交易中心

發(fā)展物流配載業(yè)務(wù)，從場(chǎng)地出租和貨運(yùn)交易中盈利，典型代表是浙江傳化物流。

3.3 積極挖掘和發(fā)展增值服務(wù)項(xiàng)目，如供應(yīng)鏈管理和個(gè)性化服務(wù)

例如，提供物流、電商、管理知識(shí)培訓(xùn)，與相關(guān)院校進(jìn)行合作建立培訓(xùn)基地等。既可以提供增值服務(wù)，又可以更好地服務(wù)社會(huì)。同時(shí)在物流園區(qū)內(nèi)提供供應(yīng)鏈一條龍式的全方位管家式服務(wù)，收取一定的管理費(fèi)用，既可以培養(yǎng)本地的物流園區(qū)發(fā)展，又可以促進(jìn)物理園區(qū)盈利。

3.4 深化園區(qū)物流加工、配送功能

當(dāng)前隨著工業(yè)生產(chǎn)效率提高，生產(chǎn)企業(yè)都希望減少倉儲(chǔ)，做到實(shí)時(shí)配送。在物流園區(qū)內(nèi)進(jìn)行加工，可以減少運(yùn)輸、配送環(huán)節(jié)的浪費(fèi)，提高工作效率。同時(shí)強(qiáng)化物流加工，可以讓企業(yè)在收貨后盡快進(jìn)行生產(chǎn)，減少了加工的步驟。強(qiáng)化配送功能，則可以提高物流園區(qū)和生產(chǎn)企業(yè)的契合程度，減少生產(chǎn)商的庫存，減輕生產(chǎn)商庫存壓力。

3.5 發(fā)揮園區(qū)資源整合優(yōu)勢(shì)，塑造園區(qū)品牌

物流園區(qū)應(yīng)強(qiáng)化自身營銷意識(shí)，為供應(yīng)鏈上企業(yè)提供“一體化”物流服務(wù)，并建立長期合作伙伴關(guān)系，爭(zhēng)取使物流園區(qū)成為供應(yīng)鏈的一個(gè)環(huán)節(jié)，從而增強(qiáng)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，通過準(zhǔn)確、安全、快速的專業(yè)化物流服務(wù)，打造園區(qū)品牌，提高園區(qū)知名度。

3.6 引進(jìn)金融企業(yè)，提供融資服務(wù)

針對(duì)目前物流企業(yè)規(guī)模小實(shí)力弱、融資難的問題，物流園區(qū)可以通過物流業(yè)與金融業(yè)的合作，創(chuàng)新融資模式，提高資金利用率，從而創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)現(xiàn)此融資模式的第一步就是物流園區(qū)要建立企業(yè)的誠信檔案，并據(jù)此為企業(yè)向園區(qū)合作銀行貸款提供信用擔(dān)保。在此基礎(chǔ)上，物流園區(qū)要引入質(zhì)檢機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的抵押貨物進(jìn)行估價(jià)，并開具價(jià)值評(píng)估單，企業(yè)可據(jù)此單據(jù)向銀行抵押貸款。同時(shí)，物流園區(qū)利用信息技術(shù)對(duì)抵押貨物實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，物流園區(qū)可以通過提供貨物監(jiān)控服務(wù)，獲得金融服務(wù)收入。

4 臨沂物流園區(qū)創(chuàng)新盈利模式的方案

當(dāng)前臨沂物流園區(qū)所采用的商業(yè)地產(chǎn)模式是很多物流園區(qū)所共同采用的模式，但是這種方式不利于物流園區(qū)的持續(xù)發(fā)展，也無法促進(jìn)物流業(yè)的長期發(fā)展。只看一時(shí)利益，而放棄物流這種長期的盈利措施。臨沂物流園區(qū)只有借鑒先進(jìn)物流園區(qū)的做法，并與自己的實(shí)際相結(jié)合，創(chuàng)新盈利模式才能實(shí)現(xiàn)跨越式可持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)實(shí)地調(diào)研和考察，構(gòu)建了臨沂市物流園區(qū)盈利模式的新方案，主要有以下幾點(diǎn)。

4.1 通過信息化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)盈利

物流信息化平臺(tái)也將支持并充分與物流實(shí)體資源相融合，通過與實(shí)體平臺(tái)從單一基地到網(wǎng)絡(luò)化基地的發(fā)展過程相結(jié)合，把握客戶需求，穩(wěn)健地拓展信息化服務(wù)與功能，圍繞“四大系統(tǒng)”（四大應(yīng)用系統(tǒng)包括：面向公共信息化服務(wù)平臺(tái)營運(yùn)商的“物流基地網(wǎng)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)”、面向物流企業(yè)的“基于供應(yīng)鏈的物流企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)”、“公共服務(wù)系統(tǒng)”，以及面向公眾的“會(huì)員企業(yè)誠信管理系統(tǒng)”）提供的功能，進(jìn)一步提升和完善，建設(shè)成面向長期發(fā)展的開放式的服務(wù)中小物流企業(yè)應(yīng)用的物流信息化平臺(tái)。通過平臺(tái)內(nèi)外高度協(xié)同互動(dòng)，建立起信息化系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過聚集與整合平臺(tái)內(nèi)外的客戶資源，發(fā)揮突破時(shí)空的優(yōu)勢(shì)，大力拓展對(duì)外部社會(huì)資源的低成本聚集與整合經(jīng)營，形成信息化盈利模式，并直接產(chǎn)生收益。

4.1.1 物流基地網(wǎng)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)

通過平臺(tái)實(shí)現(xiàn)物流信息的互動(dòng)和有限信息的外部共享，針對(duì)物流平臺(tái)的各項(xiàng)作業(yè)和各項(xiàng)事務(wù)管理，建立完整的信息處理系統(tǒng)、管理支持系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、異地之間流程審批系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)、管理決策支持系統(tǒng)等。

物流信息化平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)不僅為入駐的物流企業(yè)提供信息平臺(tái)、交易平臺(tái)、管理平臺(tái)，同時(shí)也為政府管理和服務(wù)提供了平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)可以隨時(shí)調(diào)出基地的實(shí)時(shí)停泊車輛信息、貨源信息、交易信息、庫存信息，可以進(jìn)行上述數(shù)據(jù)的歷史追溯，統(tǒng)計(jì)分析和挖掘。

4.1.2 會(huì)員企業(yè)誠信管理系統(tǒng)

會(huì)員企業(yè)由于在形成歷史、企業(yè)管理、客戶服務(wù)等方面存有較大差異，其誠信建設(shè)良莠不齊，制約了公共信息化服務(wù)平臺(tái)的發(fā)展。為了促進(jìn)物流信息化平臺(tái)的快速、健康的發(fā)展，提高系統(tǒng)會(huì)員的誠信水平，還需進(jìn)一步完善會(huì)員制管理，形成自評(píng)機(jī)制、行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制、第三方評(píng)價(jià)機(jī)制，建立完善會(huì)員企業(yè)誠信管理系統(tǒng)。

誠信評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)地反饋給企業(yè)，一方面使它們能夠及時(shí)知道企業(yè)當(dāng)前誠信評(píng)價(jià)結(jié)果；另一方面起到引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營行為、提高企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、促進(jìn)企業(yè)誠信建設(shè)的目的。同時(shí)，也可以通過媒體向社會(huì)公布誠信企業(yè)，擴(kuò)大誠信企業(yè)的影響，提高誠信企業(yè)的知名度。

在誠信評(píng)價(jià)體系運(yùn)作逐漸完善的情況下，誠信評(píng)價(jià)考慮更長遠(yuǎn)的發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大其影響力，將服務(wù)范圍擴(kuò)展到全國的道路貨運(yùn)企業(yè)。

4.1.3 公共信息化服務(wù)平臺(tái)

通過將信息系統(tǒng)延伸到物流供應(yīng)鏈的應(yīng)用，并打包到公共信息化服務(wù)平臺(tái)門戶網(wǎng)站，為上、下游客戶提供完整的服務(wù)，如貨運(yùn)信息交流、客戶誠信查詢功能、貨物跟蹤與車輛驗(yàn)證、虛擬倉庫管理、直接配送管理、網(wǎng)上報(bào)價(jià)、網(wǎng)上交易和結(jié)算和網(wǎng)上支付等功能。實(shí)現(xiàn)打包要素與網(wǎng)站要素兩大部分的基本功能與要點(diǎn)，先以信息服務(wù)為主，逐步過渡到基于供應(yīng)鏈的“一站式”全程物流業(yè)務(wù)服務(wù)。

在一定的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ)上，完善信息化平臺(tái)提供的決策支持的功能，依托系統(tǒng)的中心數(shù)據(jù)庫建立數(shù)據(jù)倉庫，對(duì)物流信息進(jìn)行深度挖掘，為信息中心、行業(yè)管理部門、工商企業(yè)客戶、運(yùn)輸企業(yè)客戶提供決策支持?jǐn)?shù)據(jù)，并提供統(tǒng)計(jì)、分析報(bào)表及其工具庫與知識(shí)庫等高端信息服務(wù)產(chǎn)品。

4.1.4 外部接口管理模塊

通過現(xiàn)代信息技術(shù)逐步實(shí)現(xiàn)和完善信息采集與的接口、與銀行網(wǎng)上結(jié)算的網(wǎng)關(guān)、與中心數(shù)字認(rèn)證的接口、與政府相關(guān)部門的電子政務(wù)的接口等功能。

建立與省道路貨運(yùn)公共信息系統(tǒng)以及現(xiàn)代物流行業(yè)其他信息化公共服務(wù)平臺(tái)接口功能，共同推進(jìn)物流信息的互聯(lián)互通及物流信息管理系統(tǒng)應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化工作。

4.1.5 信息服務(wù)費(fèi)用

這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本；同時(shí)可以專門為社會(huì)上大的商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式上采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方式。

培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用。利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢(shì)，開展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。

融資中介費(fèi)用。園區(qū)運(yùn)營商通過介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。

其他服務(wù)費(fèi)用。包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。

4.2 改進(jìn)服務(wù)，提供增值服務(wù)和供應(yīng)鏈服務(wù)

據(jù)研究，通過對(duì)全國 167 家生產(chǎn)型、貿(mào)易型企業(yè)的抽樣調(diào)查，絕大部分有第三方物流需求。外資企業(yè)迫切希望降低成本、高效率的現(xiàn)代物流體系作為其生產(chǎn)經(jīng)營的保障。臨沂物流園區(qū)應(yīng)積極開展高層次物流管理服務(wù)，包括采購物流、銷售物流，甚至回收物流的一條龍服務(wù)。同時(shí)，也可以積極開展別的業(yè)務(wù)，例如與相關(guān)院校、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，開展物流教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)；建網(wǎng)上商城，開展電子商務(wù)活動(dòng)；客戶要求進(jìn)行有償再加工業(yè)務(wù)。通過這些增值服務(wù)，臨沂物流園區(qū)的盈利能力將大大提高。

4.3 突出配送加工服務(wù)

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)為提高競(jìng)爭(zhēng)力，越來越注重自身的專業(yè)化，一件產(chǎn)品往往是由多家公司的產(chǎn)品組裝而成。故產(chǎn)品的組裝加工成為產(chǎn)品成本的一個(gè)重要組成部分，降低這部分的費(fèi)用也成為降低產(chǎn)品成本的一個(gè)重要方面。臨沂物流園區(qū)是物流服務(wù)的集聚地也是貨物的集散地，鑒于這個(gè)優(yōu)勢(shì)，可大力發(fā)展臨沂物流園區(qū)的簡單加工、組裝、包裝等物流增值服務(wù)，強(qiáng)化加工配送中心的功能。一方面，為制造企業(yè)提供了產(chǎn)品裝配的場(chǎng)所，減少物流環(huán)節(jié)，降低物流成本；另一方面，利用園區(qū)的配送中心，提高物流效率。

4.4 與金融企業(yè)合作，提供融資服務(wù)

針對(duì)目前物流企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱、融資難的問題，臨沂物流園區(qū)可以通過物流業(yè)與金融業(yè)的合作，創(chuàng)新融資模式，提高資金利用率，從而創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)現(xiàn)此融資模式的第一步就是物流園區(qū)要建立企業(yè)的誠信檔案，并據(jù)此為企業(yè)向園區(qū)合作銀行貸款提供信用擔(dān)保。在此基礎(chǔ)上，物流園區(qū)要引入質(zhì)檢機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的抵押貨物進(jìn)行估價(jià)，并開具價(jià)值評(píng)估單，企業(yè)可據(jù)此單據(jù)向銀行抵押貸款。同時(shí)，物流園區(qū)利用信息技術(shù)對(duì)抵押貨物實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，物流園區(qū)可以通過提供貨物監(jiān)控服務(wù)，獲得金融服務(wù)收入。

4.5 突出“物流之都”，整合品牌優(yōu)勢(shì)

臨沂是我國的“物流之都”，其地位是任何其他城市都無法比擬的。同時(shí)，物流園區(qū)的物流經(jīng)營優(yōu)勢(shì)是任何企業(yè)都無法比擬的，其應(yīng)充分考慮整個(gè)物流過程和影響此過程的各種因素，對(duì)商品的實(shí)物流動(dòng)進(jìn)行整體規(guī)劃和運(yùn)行，使整條供應(yīng)鏈上的生產(chǎn)企業(yè)#銷售企業(yè)直至消費(fèi)者整體利潤最大化。鑒于此，物流園區(qū)可以強(qiáng)化自身營銷意識(shí)，為供應(yīng)鏈上企業(yè)提供“一體化”物流服務(wù)，并建立長期合作伙伴關(guān)系，爭(zhēng)取使物流園區(qū)成為供應(yīng)鏈的一個(gè)環(huán)節(jié)，從而增強(qiáng)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，通過準(zhǔn)確、安全、快速的專業(yè)化物流服務(wù)，打造園區(qū)品牌，提高園區(qū)知名度。臨沂的天源國際物流園和金蘭物流園區(qū)都是臨沂較大的物流園區(qū)，應(yīng)該突出其品牌優(yōu)勢(shì)作用，樹立臨沂物流園區(qū)優(yōu)質(zhì)品牌。

5 結(jié) 論

臨沂物流園區(qū)作為臨沂商貿(mào)物流的重要組成部分，對(duì)于臨沂商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展有著重要的意義。隨著臨沂商城國際化進(jìn)程的不斷深入，國家“一帶一路”戰(zhàn)略的提出，臨沂物流園區(qū)的盈利模式改革也迫在眉睫。本文是在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒了國內(nèi)著名物流園區(qū)的做法，并結(jié)合臨沂商貿(mào)物流的實(shí)際情況，提出的臨沂物流園區(qū)盈利模式創(chuàng)新方案，希望對(duì)臨沂商貿(mào)物流的跨越發(fā)展和升級(jí)轉(zhuǎn)型起到一定的借鑒和促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]易美，周愛蓮，黃議漫，等.基于三角模糊數(shù)綜合評(píng)價(jià)法的物流園區(qū)選址研究[J].公路與汽運(yùn)，2015（1）：85-89.

[2]黎相全.淺談物流園區(qū)的選址與布局[J].科技視界，2015（5）：207.

[3]何翼.物聯(lián)網(wǎng)關(guān)鍵技術(shù)及其在倉庫自動(dòng)識(shí)別管理系統(tǒng)中的運(yùn)用[J].物流技術(shù)，2015（3）：301-305.

[4]劉彥麗.物流園區(qū)的發(fā)展研究[J].河北企業(yè)，2015（2）：46-47.

[5]張立國.物流園區(qū)研究綜述[J].物流技術(shù)，2015（3）：1-7.

[6]呂炎.我國物流園區(qū)土地資源開發(fā)利用研究[J].物流技術(shù)，2015（2）：93-96.

[7]沈枳辰.物流園區(qū)交通影響評(píng)價(jià)方法案例分析[J].山西建筑，2015（6）：30-32.

[8]甄興堂.菏澤鐵路物流中心方案研究[J].鐵道勘察，2015（1）：81-84.

[9]楊麗娟.合肥空港經(jīng)濟(jì)示范區(qū)建設(shè)與發(fā)展研究[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2015（3）：40-41.

[10]羅宇佳.基于物流園區(qū)發(fā)展物流金融模式的研究[J].物流工程與管理，2015（2）：43-44.

第2篇：建筑企業(yè)盈利模式分析范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在?，F(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤率也不會(huì)有很大變化。

四、結(jié)語

第3篇：建筑企業(yè)盈利模式分析范文

關(guān)鍵詞： 廣義虛擬經(jīng)濟(jì)；養(yǎng)老地產(chǎn)；案例分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、廣義虛擬經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與復(fù)合地產(chǎn)

（一）廣義虛擬經(jīng)濟(jì)和“二元價(jià)值容介態(tài)理論”

成思危（2008）對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵作出界定。虛擬經(jīng)濟(jì)一詞，脫胎于馬克思提出的“虛擬資本”概念。虛擬資本是既不具有實(shí)物形式、又不具有貨幣形式的、價(jià)值不確定的、但可以產(chǎn)生利潤的、基于信任關(guān)系形成的資源。它們可以用來獲得實(shí)際資本的使用權(quán)，但是它要承諾給實(shí)際資本的所有者以一定的回報(bào)，或與實(shí)際資本的所有者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并且共享盈利。所有權(quán)證的出現(xiàn)實(shí)現(xiàn)了資本的所有權(quán)和使用權(quán)的分離，從而導(dǎo)致了虛擬資本的誕生。虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)模式，是與虛擬資本以金融平臺(tái)為主要依托所進(jìn)行的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以及其中所產(chǎn)生的各種關(guān)系的綜合[1]。林左鳴（2011）進(jìn)一步基于馬克思“生活對(duì)象化”人類活動(dòng)的思想，將同時(shí)滿足人的生理需求和心理需求并以心理需求為主導(dǎo)，以及只滿足人的心理需求的經(jīng)濟(jì)的總和定義為廣義虛擬經(jīng)濟(jì)，指出虛擬價(jià)值（信息態(tài)） 是廣義虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的源泉[2]。

林左鳴（2010，2011）提出二元價(jià)值容介態(tài)的觀點(diǎn)，二元主要指物質(zhì)態(tài)和信息態(tài)，當(dāng)一種狀態(tài)不斷容納入新的信息介質(zhì)時(shí)，整個(gè)狀態(tài)自身不斷發(fā)生質(zhì)的變化（進(jìn)化）運(yùn)動(dòng)。所以，容介態(tài)即是質(zhì)變或進(jìn)化的狀態(tài)，是以信息變化為基礎(chǔ)的質(zhì)變或進(jìn)化現(xiàn)象。指出“二元價(jià)值容介態(tài)”是虛擬經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的機(jī)理[3]。

（二）創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)

創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的概念最早在英國出現(xiàn)，指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)，以及那些通過對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的活動(dòng)。季昆森（2008）把對(duì)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的理解概括為四句話：“發(fā)掘深厚文化底蘊(yùn)，運(yùn)用先進(jìn)科技手段，融入新奇怪特創(chuàng)意，創(chuàng)造巨大財(cái)富價(jià)值”。創(chuàng)意是核心，文化是創(chuàng)意的依據(jù)，科技是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意的手段，而文化、科技、創(chuàng)意的有機(jī)結(jié)合，必將迅速形成社會(huì)生產(chǎn)力，創(chuàng)造巨大財(cái)富價(jià)值。林左鳴（2010）指出，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)屬于廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，它通過現(xiàn)有科技和文化資源的有機(jī)結(jié)合，并以人文創(chuàng)新為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)“容介態(tài)”進(jìn)化，催生出新的產(chǎn)品、服務(wù)和業(yè)態(tài)，滿足人的全面需求特別是心理需求，促進(jìn)人的全面發(fā)展。人們對(duì)美好生活、心理滿足、虛擬價(jià)值的無盡追求，為其發(fā)展提供了不竭動(dòng)力。由于側(cè)重人文創(chuàng)新、虛擬價(jià)值創(chuàng)造和心理需求滿足，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)能突破傳統(tǒng)物本經(jīng)濟(jì)的稀缺性約束，減少資源環(huán)境消耗，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和人類可持續(xù)發(fā)展。

近些年來，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的迅速普及，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展一日千里，推動(dòng)了科技與人文的結(jié)合，重塑了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了新的生活。在后危機(jī)時(shí)代，用創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)開拓心理需求的廣闊"藍(lán)海"，是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的有效途徑。

（三）復(fù)合地產(chǎn)

創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)包括很多不同的類型，其中，復(fù)合地產(chǎn)也是創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的一種，復(fù)合地產(chǎn)是指?jìng)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動(dòng)，它是一種泛地產(chǎn)，通過資源整合創(chuàng)造出更大的居住價(jià)值與商業(yè)價(jià)值。比如“地產(chǎn)+教育”誕生了教育地產(chǎn)，以碧桂園為代表；“地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)”創(chuàng)造了體育地產(chǎn)，以奧園為代表；“地產(chǎn)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”成就了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表。復(fù)合地產(chǎn)還包括旅游地產(chǎn)、藝術(shù)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

根據(jù)林左鳴（2010）提出的二元價(jià)值容介態(tài)的觀點(diǎn)，任何一種商品應(yīng)該既滿足人的生理需求，也能滿足人的心理需求，商品包含物質(zhì)態(tài)和信息態(tài)。傳統(tǒng)商品只是滿足人們的生理需求，如傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)只有物質(zhì)態(tài)。隨著社會(huì)的進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)的功能和定位逐漸細(xì)分，即注入用途的信息，不動(dòng)產(chǎn)房屋可分為居住用的住宅、經(jīng)商用的商鋪、做工用的廠房等。近年來，人們對(duì)不同大類的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房雖然都是用于居住，但是又根據(jù)需求分為別墅、學(xué)區(qū)房、海景房、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)等，也就是說，根據(jù)客戶的不同需求，將不同的需求信息注入到基本用途一樣的地產(chǎn)中，房產(chǎn)又進(jìn)一步細(xì)分，進(jìn)而提升價(jià)值。

將養(yǎng)老概念注入到地產(chǎn)中，也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式，將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。

二、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)研究綜述

目前國內(nèi)外學(xué)者在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域均有所研究，但由于行業(yè)發(fā)展程度的差異，不同地區(qū)的學(xué)術(shù)研究深度廣度和側(cè)重點(diǎn)并不相同。美國日本等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家擁有歷史悠久業(yè)態(tài)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而針對(duì)其展開的相關(guān)學(xué)術(shù)研究更多聚焦其運(yùn)營模式、融資模式和盈利模式等方面進(jìn)行深入分析。

嚴(yán)躍進(jìn)（2013）、饒霞飛（2013）通過對(duì)不同典型國家的對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式受社會(huì)文化影響而在經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)?shù)牟煌貐^(qū)體現(xiàn)出顯著的差異性。美國完善的社會(huì)福利衍生出持續(xù)照料退休社區(qū)模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英國和德國普遍施行“以房養(yǎng)老”，主要表現(xiàn)為“倒按揭”模式的應(yīng)用；日本則是以“兩代居”家庭養(yǎng)老模式為主[4，5]。

國外學(xué)者對(duì)CCRC和“倒按揭”制度的討論較多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本質(zhì)上是一種老年社區(qū)，將服務(wù)對(duì)象分為不同健康狀況并相對(duì)應(yīng)地提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使其在自身狀況不斷變化的情況下可以持續(xù)在熟悉的環(huán)境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）認(rèn)為成功的CCRC建設(shè)通常在自然環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施和生活服務(wù)方面都對(duì)開發(fā)者和經(jīng)營合作方有較高要求，通過為入住CCRC的老年人兩大好處提供安逸舒適的生活和豐富而適合的社交活動(dòng)來創(chuàng)造價(jià)值[8]。同時(shí)Toczek（2008）和Marx（2011）也指出該模式會(huì)員生活成本高昂、沒有實(shí)質(zhì)為老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本質(zhì)上是一種“以房養(yǎng)老”。老年人將屬于自己的房子抵押給銀行獲取每月的錢款作為養(yǎng)老所需，待其死亡之后房子歸銀行所有[10]。Bethfranklin（2009）對(duì)其對(duì)老年人生活質(zhì)量以及社會(huì)福利體系的改善作出具體分析[11]，同時(shí)Salter（2012）也指出倒按揭成本過高、條件苛刻以及風(fēng)險(xiǎn)控制不足等弊端[12]。

孫秀娟（2011）對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式做了總結(jié)[13]，英美國家主要通過資本市場(chǎng)融資，新加坡等國家主要靠政府資金支持，而日本則兼顧兩方，政府既引導(dǎo)民間資本，自身也參與投資建設(shè)。在盈利模式與競(jìng)爭(zhēng)力分析方面，武甲曉（2012）通過對(duì)美國養(yǎng)老地產(chǎn)的分析，總結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)的成功需要政府支持、按需開發(fā)、人性化設(shè)計(jì)理念、“以房養(yǎng)老”和養(yǎng)老咨詢業(yè)的協(xié)同發(fā)展[14]。楊紅旭（2013）對(duì)比分析了多國養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營建設(shè)情況，認(rèn)為多樣化產(chǎn)品，專業(yè)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是成功的先決條件，社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)也是成功的一方面[15]。

養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)還是一個(gè)新的概念，一些國內(nèi)學(xué)者也就我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了針對(duì)性的討論。田冬煒（2013）嘗試對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵進(jìn)行界定，并提出養(yǎng)老地產(chǎn)具有復(fù)合地產(chǎn)、金融、服務(wù)和人文四種經(jīng)濟(jì)屬性[16]。對(duì)于我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題，裘旭波（2013）、趙曉（2013）等學(xué)者分別指出：我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在法律、政策支持不足，融資渠道不暢、項(xiàng)目多元化不強(qiáng)、盈利模式不清晰面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問題[17，18]。

目前學(xué)界對(duì)如何建立適合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)制提出了諸多建議。潘素俠（2013）認(rèn)為應(yīng)建設(shè)多元化融資渠道解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題，如BOT模式、PFI模式和聯(lián)貸聯(lián)保貸款等債權(quán)融資模式、組合式融資模式及開發(fā)商與保險(xiǎn)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的模式[19]。吳新堅(jiān)（2013）指出，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者應(yīng)權(quán)衡“長期持有”與“出售”的程度，選擇符合自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的盈利模式[20]。陳首春（2013）指出，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)在多方面存在先天不足，市場(chǎng)應(yīng)培育更多元的主體參與建設(shè)[21]。周申龍（2013）等學(xué)者也從政策法律角度出發(fā)為養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的發(fā)展提出建議[22]。同時(shí)一些學(xué)者也展開了對(duì)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐研究。張敬岳（2013）對(duì)國內(nèi)參與主體進(jìn)行分析，認(rèn)為政府升級(jí)版養(yǎng)老項(xiàng)目、地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和醫(yī)療機(jī)構(gòu)增設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目是目前主要業(yè)態(tài)[23]。在盈利模式上，于洋（2013）認(rèn)為，租售并舉和會(huì)員制是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主流模式，北京太陽城和上海親和源，則分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的這兩種盈利模式[24]。

三、中國的人口老齡化現(xiàn)狀與養(yǎng)老服務(wù)需求

根據(jù)1956年聯(lián)合國《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^7%時(shí)，則意味著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)。以此為標(biāo)準(zhǔn)，我國自2000年已進(jìn)入老齡化社會(huì)，以60歲及以上占總?cè)丝诒壤臄?shù)據(jù)為參考，此指標(biāo)從2002年的7.3%上漲至2014年的15.5%。截至2014年底，全國60歲及以上老年人口21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，其中65歲及以上人口13755萬人，占總?cè)丝诘?0.1%，老年撫養(yǎng)比已達(dá)到13.32%。根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測(cè)，中國的老年人口將以每年800萬人的速度增加，到202050年老年人口占比將達(dá)到30.8%，約4.3億人，80歲以上老人將達(dá)到1億人。預(yù)計(jì)平均老齡化速度為3.3%。在我國進(jìn)入老齡化社會(huì)的同時(shí)，老年人口還呈現(xiàn)出基數(shù)大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢(shì)明顯的態(tài)勢(shì)，再加上我國“未富先老”的國情和家庭小型化的結(jié)構(gòu)疊加在一起，養(yǎng)老問題異常嚴(yán)峻。

資料來源：聯(lián)合國人口署：《2014年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》，其中提出“9073”的養(yǎng)老方針，也反映出了我國以居家養(yǎng)老為主體的現(xiàn)狀：90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。2013年公布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》指出，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，是發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要任務(wù)之一，《意見》要求2020年末全國社會(huì)養(yǎng)老床位達(dá)到每千人35-40張，比當(dāng)前水平增加一倍，2050年全國社會(huì)養(yǎng)老床位要保持這一標(biāo)準(zhǔn)不變，若以2.6以老年人口的預(yù)測(cè)值計(jì)算，至2050年中國新增養(yǎng)老床位潛在需求約為390-520萬張[25]。

縱觀全球，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是國際上解決養(yǎng)老問題成熟而完善的模式。美國集中式養(yǎng)老社區(qū)以成熟的運(yùn)營模式和持續(xù)為老年人提供服務(wù)而聞名。養(yǎng)老社區(qū)大多在近郊或郊外小城，主要照顧自理或半自理的老年人。這種集中式養(yǎng)老社區(qū)是集合居住、醫(yī)療保健、休閑娛樂和老年大學(xué)等功能，讓老年人生活在城中可以不感到孤獨(dú)，獲得豐富的精神及身體活動(dòng)。例如，美國太陽城社區(qū)（Sun City Centre），是位于美國亞利桑那州著名的退休養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)包含多種類型的居住公寓、工藝設(shè)施、郵局、賓館、商業(yè)中心和大型專為老人服務(wù)的綜合性醫(yī)院、心臟中心、眼科中心以及數(shù)百個(gè)診所。日本早在 20 世紀(jì) 70 年代就已進(jìn)入老齡化社會(huì)，現(xiàn)在是世界上人口老齡化最突出的國家之一。日本高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Sun City 株式會(huì)社（橫濱太陽城）是由100 家在日本有著良好信譽(yù)的企業(yè)共同注資設(shè)立的，Sun City 旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè)，10個(gè)項(xiàng)目對(duì)完全自理的老人開放，并隨著老人的衰老逐步提供護(hù)理服務(wù)，另外3個(gè)自建項(xiàng)目在老人入住初期便可提供護(hù)理服務(wù)，即吸納所有類型的老年人。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國“未富先老”，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量嚴(yán)重不足，養(yǎng)老床位極度匱乏。民政部《2014年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2014年我國各類養(yǎng)老床位577.8萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，雖然近年來這一數(shù)據(jù)持續(xù)增長，但是仍然低于發(fā)達(dá)國家的一般水平。在荷蘭，每千位65歲以上老人所擁有的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位接近90張床；排第二位的是瑞典，有87張；美國為40張左右，英國大概為35張。此外，針對(duì)我國超過40000家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量有待提高；有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然環(huán)境設(shè)施不差，但是服務(wù)上存在短板，老人的康復(fù)健體和精神娛樂需求不能得到滿足。由此可見，設(shè)施完備、服務(wù)專業(yè)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為了養(yǎng)老市場(chǎng)的稀缺品。

四、YM?CXM養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析

正是在這樣的大背景下，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)悄然興起，各房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)資金紛紛建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年初，中國人壽作為公司第一大股東的YM地產(chǎn)正式成立“YM養(yǎng)老運(yùn)營管理公司”，并引進(jìn)美國連鎖經(jīng)營、規(guī)模最大的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)Emeritus，創(chuàng)建全新養(yǎng)老品牌“CXM”，同年7月，YM首個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品“CXM”在北京亦莊投入運(yùn)營，第二個(gè)項(xiàng)目位于雙橋，即將試營業(yè)。

（一）YM?CXM的基本情況

YM?CXM地處北京東南部的亦莊，位于YM地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目YM天著小區(qū)內(nèi)，是第一家YM地產(chǎn)的社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品，是中國第一家擁有養(yǎng)老服務(wù)營業(yè)執(zhí)照的外商投資企業(yè)，是第一家社區(qū)內(nèi)引進(jìn)三甲醫(yī)院門診的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目建筑面積約6400平方米，以20-40平方米的開間和一居室為主，擁有89間房，110個(gè)床位。2013年7月3日取得北京市民政局頒發(fā)的《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》（許可證編號(hào)1100100001），是新修訂的《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》正式施行的首個(gè)取得執(zhí)業(yè)許可證的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，在北京乃至全國都具有很強(qiáng)的典型示范效應(yīng)。

YM?CXM組建了“樂享365”服務(wù)體系以及專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，由擁有15年日本、中國養(yǎng)老運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的高鵬先生擔(dān)任首席運(yùn)營官，禮聘來自美國的資深專業(yè)培訓(xùn)師、三甲醫(yī)院的資深護(hù)士長以及專業(yè)護(hù)理院校的養(yǎng)老護(hù)理員和中華養(yǎng)生菜大師李鐵鋼，從“醫(yī)、食、住、行、護(hù)”多維度提供專業(yè)保障。目前出租率達(dá)到35%以上，每個(gè)房間的月租金在萬元以上，具體如下：

我們將YM?CXM服務(wù)特色總結(jié)如下：

YM首創(chuàng)“樂享365”的服務(wù)精神理念，提出“快樂的享受CXM度過每一天”。在“樂享365“理念中，定制了樂趣（文娛活動(dòng)）、樂和（社交活動(dòng)）、樂觀（心理輔導(dǎo)）、樂活（基礎(chǔ)服務(wù)）、樂享（增值服務(wù)）、樂園（硬件設(shè)施）六大專屬服務(wù)體系，讓每位長者在此擁有“健康、快樂、安心、有尊嚴(yán)”的生活。

YM?CXM提出“鼓勵(lì)―指導(dǎo)―協(xié)助―替代”漸進(jìn)式的服務(wù)模式：隨著長輩護(hù)理程度的不斷加深，護(hù)理深度從鼓勵(lì)到指導(dǎo)，再到協(xié)助，最終發(fā)展到替代。在CXM的長期目標(biāo)和短期目標(biāo)指導(dǎo)下，長輩的身體狀態(tài)將會(huì)變得越來越好，或是保持在一個(gè)良好的狀態(tài)當(dāng)中，也是一個(gè)逆向的從“替代”到“鼓勵(lì)”的過程，在這里，通過詳盡的護(hù)理計(jì)劃和生活計(jì)劃，長輩們的自理能力不斷提升。在條件允許的情況下，甚至可以達(dá)到或是無限接近正常人的水平。此后便可以享受豐富多彩的文娛活動(dòng)。

YMCXM利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，關(guān)注老年人的用戶體驗(yàn)，用大數(shù)據(jù)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位從而有效投放市場(chǎng)。2014年，YM地產(chǎn)官方微博被新郎樂居北京房產(chǎn)官方微博評(píng)為“北京房企最具影響力微博”，YM地產(chǎn)官方微信在“中國地產(chǎn)企業(yè)微信影響力排行榜”位列第五位，YM地產(chǎn)注重大數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)和數(shù)據(jù)分析，分析老年人住房、護(hù)理、心理等各方面的需求，為長輩提供完善的醫(yī)療保障、康復(fù)訓(xùn)練、精神娛樂活動(dòng)。

CXM試圖描繪一幅以‘樂’為核心的畫卷，以樂趣（文體活動(dòng)）、樂和（社交活動(dòng)）、樂觀（心理輔導(dǎo)）、樂活（生活照料）、樂享（增值服務(wù)）、樂園（硬件設(shè)施）六大主題為軸線的生活場(chǎng)景?？鞓返纳?，是CXM的中心思想，在為高齡者提供必需的生活照料、康復(fù)訓(xùn)練、護(hù)理服務(wù)之外，CXM提供豐富多彩的文娛活動(dòng)、趣味性的益智活動(dòng)和社交互動(dòng)類活動(dòng)，讓長輩們感受到“退而不休”的充實(shí)和滿足。

（三）YM?CXM的社會(huì)評(píng)價(jià)與發(fā)展前景

YMCXM是國內(nèi)第一家社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品、第一家中國獲得LEED認(rèn)證的養(yǎng)老社區(qū)、第一家社區(qū)內(nèi)引入三甲醫(yī)院門診部的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。美國駐華大使駱家輝先生曾評(píng)價(jià)：“YMCXM擁有正確的理念，引進(jìn)了先進(jìn)的服務(wù)體系，塑造了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，具有標(biāo)桿性的示范作用。同時(shí)，CXM將造福更多長輩，讓他們健康、快樂、安心、有尊嚴(yán)地享受生活?！?/p>

未來，CXM將面向全齡老年群體，開設(shè)椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱園丁、椿萱營養(yǎng)、椿萱家園等多種服務(wù)類型。從城市協(xié)助型養(yǎng)護(hù)公寓核心區(qū)到一站式頤養(yǎng)公館社區(qū)，再到嵌入式長者中心，YM養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃在逐步進(jìn)階。

（四） YM?CXM的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

YMCXM是創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)在養(yǎng)老地產(chǎn)的成功運(yùn)用的范例之一。YMCXM充分挖掘中國老年人的需求題材，借助商業(yè)模式創(chuàng)新建立一套新的供給組合，成功實(shí)現(xiàn)住房實(shí)物價(jià)值和養(yǎng)老虛擬價(jià)值的有機(jī)整合，項(xiàng)目所提供的硬件設(shè)施與軟件服務(wù)并非孤立割裂，而是圍繞以‘樂’為核心的旨在讓老年客戶安度晚年的理念進(jìn)行的系列創(chuàng)意實(shí)現(xiàn)。

CXM項(xiàng)目的主要開發(fā)商YM地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)營中注重取長補(bǔ)短，資源整合。引入美國先進(jìn)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)及服務(wù)體系，借助其豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品開發(fā)能力為高齡者提供全方位高水平服務(wù)，關(guān)注消費(fèi)者體驗(yàn)細(xì)節(jié)，最大限度滿足老年人的情感訴求，得到客戶認(rèn)可，打造了品牌形象。

廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，企業(yè)只有創(chuàng)意出最大限度滿足消費(fèi)者心理需求的體驗(yàn)價(jià)值形式，才能創(chuàng)造出高于產(chǎn)品使用價(jià)值數(shù)十倍甚至上百倍的虛擬價(jià)值。而專注于用戶體驗(yàn)的“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”之所以能創(chuàng)造出超越一般物質(zhì)的價(jià)值，完全在于它給客戶提供了超值享受這樣滿足心理需求的體驗(yàn)效果。

五、研究結(jié)論

中國改革開放三十多年來的發(fā)展歷史表明，凡是和廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇有關(guān)的產(chǎn)業(yè)或市場(chǎng)，它們的發(fā)展無一不是靠在一個(gè)個(gè)扣人心弦的生活題材上塑造概念，實(shí)現(xiàn)新

如上表所示，多方合作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)成為趨勢(shì)，至于不同類型的發(fā)起人應(yīng)當(dāng)如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，打造具有獨(dú)特虛擬價(jià)值的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，還有待于在我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷摸索中進(jìn)一步提煉。

綜上，我們將用“泛文化產(chǎn)業(yè)”開拓人們心理需求的新“藍(lán)?！薄．?dāng)今世界，社會(huì)生產(chǎn)力空前發(fā)達(dá)，人們不再只滿足于物質(zhì)需求，而是更多地追求精神滿足，人的全要素生活成為了財(cái)富源頭。在社會(huì)總需求中，人們對(duì)各種各樣非物質(zhì)性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增長，體驗(yàn)、服務(wù)、品牌、人氣、信心等泛文化內(nèi)涵已與物質(zhì)商品渾然一體，世界經(jīng)濟(jì)正在向服務(wù)化、虛擬化轉(zhuǎn)變。YM地產(chǎn)用創(chuàng)意推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的有機(jī)融合，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)化轉(zhuǎn)型，開拓心理需求的新“藍(lán)?！?，用創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，拓展增長空間。

廣義虛擬經(jīng)濟(jì)萌生于企業(yè)經(jīng)營這種微觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作實(shí)踐中，正是眾多企業(yè)在產(chǎn)融結(jié)合的基礎(chǔ)上努力開拓的滿足人們心理需求的經(jīng)營范疇，構(gòu)成了今天市場(chǎng)無限的“藍(lán)?！?。非物化的價(jià)值細(xì)分帶來的商業(yè)模式創(chuàng)新，使得大量虛擬價(jià)值進(jìn)入交換領(lǐng)域，為企業(yè)創(chuàng)造了新的價(jià)值空間。

參考文獻(xiàn)：

[1] 成思危.虛擬經(jīng)濟(jì)的基本理論及研究方法[J]. 管理評(píng)論，2009，01：3-18.

[2] 林左鳴.廣義虛擬經(jīng)濟(jì)論要[J]. 上海大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2011，05：1-15.

[3] 林左鳴.廣義虛擬經(jīng)濟(jì)學(xué)：二元價(jià)值容介態(tài)的經(jīng)濟(jì)[M].人民出版社，2010年3月.

[4] 嚴(yán)躍進(jìn).海外“以房養(yǎng)老”面面觀[J].金融博覽（財(cái)富），2013，（10）：45-47.

[5] 饒霞飛.國外如何養(yǎng)老[J].新財(cái)經(jīng)，2013，（5）：17-21

[6] Jule Thompson. Building a CCRC without walls[J].Long- Term Living，2012，（9）：31-32.

[7] Susan，B， Garland.Risks and Rewards Of Moving to a CCRC[J].Kiplinger’s Retirement Report，2012，（11）：2-5.

[8] Katherine A. Marx，Kasey L. Burke. Satisfaction with Your New Home： Advantages and Disadvantages to Living in a CCRC[J].Seniors Housing & CreJournal，2011，（1）：83-96.

[9] Wayne Toczek. Ahead of the Curve CCRCs[J].Food Management，2008，（12）：12.

[10] Tom Kelly. The New Reverse Mortgage Formula： How to Convert HomeEquity into Tax- Free Income， John Wiley& Sons.2005.

[11] Mary Bethfranklin. Reverse Mortgages to the Rescue[J].Kipling’s PersonalFinance，2009，（8）： 55-56.

[12]Salter Jone. Stand by Reverse Mortgages： A Risk Management Tool for John Retirement Distributions [J].Journal of FinancialPlanning，2012，（8）：40-48.

[13] 孫秀娟.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究[D].北京：北京交通大學(xué)，2011.

[14] 武甲曉.美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)啟示[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2012，（432）：11-12.

[15] 楊紅旭.國外老年住宅發(fā)展模式與經(jīng)驗(yàn)[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2013，（6）：30-35.

[16] 田冬煒.新形勢(shì)下發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的幾點(diǎn)思考[J].產(chǎn)業(yè)研究，2013，（7）：57-58.

[17] 裘旭波.中國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題及突破途徑――中美養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)比分析[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2013， （9）：61-62.

[18] 趙曉.養(yǎng)老地產(chǎn)需厘清的五個(gè)問題[J].城市開發(fā)，2013，（2）：62-63.

[19] 潘素俠.養(yǎng)老地產(chǎn)及其融資模式分析[J].經(jīng)濟(jì)管理者，2013，（8）：170-170.

[20] 吳新堅(jiān).養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式探討[J].城市開發(fā)，2013，（12）：14-15.

[21] 陳首春. 理想養(yǎng)老模式：就地養(yǎng)老、居家養(yǎng)老[J]. 農(nóng)村工作通訊，2013，11：35.

[22] 周申龍. 中國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營研究[D].上海：華東師范大學(xué)，2013.

[23] 張敬岳.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的問題與建議[J].華中師范大學(xué)研究生學(xué)報(bào)，2013，（1）：141-145.

[24] 于洋.養(yǎng)老地產(chǎn)模式待解[J].商周刊，2013，（4）：56-58.