不動產(chǎn)管理辦法實施細則精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的不動產(chǎn)管理辦法實施細則主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

1、《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[1995]549號

該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合方式下營業(yè)稅的稅收處理問題。具體內(nèi)容如下：

對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

2、《江蘇省地方稅務局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號

該文件的具體內(nèi)容如下：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅若干問題的批復》（國稅函發(fā)[1995]549號）精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結(jié)算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第1是對國稅函發(fā)[1995]549號文對于拆遷安置稅務處理規(guī)定的進1步確認。由于該文件是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業(yè)。因此，對這個文件的適用問題在實務中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍。

3、《國家稅務總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[2007]768號

這個文件是值得我們重點關(guān)注和探討的。

1、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

這里，我們關(guān)注的是兩個層次：

第1是實施拆遷的單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從該文件規(guī)定看，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅中有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)并取得了經(jīng)濟利益肯定屬于營業(yè)稅征稅范圍，應征收營業(yè)稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進1步明確的，即根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟利益，這里就涉及到營業(yè)稅計稅依據(jù)的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發(fā)[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。

第2個問題就是我們在實務中1直關(guān)注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉(zhuǎn)稅的征稅問題。因為，如果無論是產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補償，從表現(xiàn)形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或?qū)⒆约旱姆课萃蝗私粨Q新的房屋時，在營業(yè)稅處理上都是按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(quán)（假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權(quán)）所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，1直是實務中爭議的1個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：

（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

（2）被拆遷戶銷售與房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）文件的規(guī)定確定該住房的購買時間。

這里，首先明確了1點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權(quán)去交換取得新房屋的所有權(quán)，毫無疑問這個產(chǎn)權(quán)調(diào)換是屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規(guī)的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論?？傊?，對于被拆遷戶取得的拆遷補償?shù)牧鬓D(zhuǎn)稅處理問題在實務中仍是1個有爭議的問題。

為給大家的后續(xù)探討提供1定的參考，我們這里1定將目前其他省、市關(guān)于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的文件規(guī)定提供給大家：、

（1）《廣東省地方稅務局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》粵地稅函[1999]295號：

你局梅地稅發(fā)[1999]140號請示悉。關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：

1、關(guān)于開發(fā)商以土地或房產(chǎn)補償給被拆遷戶的征稅問題

對開發(fā)商根據(jù)當?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第105條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第105條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。

2、關(guān)于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題

為支持城市改造建設，經(jīng)請示國家稅務總局同意，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。

（2）《廣州市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營業(yè)稅問題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號

現(xiàn)將廣東省地方稅務局《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉(zhuǎn)發(fā)給你們，經(jīng)請示省局，我局補充如下，請1并貫徹執(zhí)行。1、文中第1點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。

對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發(fā)[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關(guān)鍵1點是地價是否包含在成本范圍內(nèi)，也是實務中爭議的1個焦點。而根據(jù)廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。

（3）《重慶市地方稅務局關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號：

1、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策

（1）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

（2）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

2、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（1）在現(xiàn)房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業(yè)稅及附加稅費。

（2）拆遷人與被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)?，拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結(jié)算價款，應征收營業(yè)稅及附加稅費。

這個文件有兩點問題需要大家注意，1個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業(yè)稅。第2是對于拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差的征稅問題是1個值得大家關(guān)注的問題。對于結(jié)構(gòu)價差，我們可以舉1個例子說明1下，原被拆遷戶是1套60平方米的平房，拆遷后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予其1套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結(jié)構(gòu)，價值本身是不1樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付1個結(jié)算價差，這個價差就是結(jié)構(gòu)價差。當然，對于這個結(jié)構(gòu)價差的營業(yè)稅征稅問題，渝地稅發(fā)[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據(jù)國稅函[2007]768號的文件精神，這個結(jié)構(gòu)價差征收營業(yè)稅才是比較符合規(guī)定的。

企業(yè)所得稅

對于拆遷費的企業(yè)所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規(guī)定。在《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2006]31號文中只是提到了開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。即拆遷費是作為開發(fā)直接費進入開發(fā)成本的成本。

從拆遷補償?shù)男问娇?，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結(jié)合所得稅的立法原則、其他相關(guān)規(guī)定以及會計處理方法進行詳細講述。

個人所得稅

《財政部 國家稅務總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：

對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據(jù)國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準進行補償?shù)?，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉1下，在后續(xù)的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。

土地增值稅

1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定：拆遷補償費作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。

第2篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

關(guān)鍵詞：拆遷補償費 稅務處理

近年來，公司收到拆遷補償?shù)臅嬏幚碓诠矩攧仗幚斫?jīng)常會遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門的地方性文件而缺乏全國統(tǒng)一的處理規(guī)定，致使實務中做法不一致的問題相當普遍。作者本文就拆遷補償費涉及的稅務問題處理作簡單探析。

一、對營業(yè)稅的處理

截至目前，對搬遷補償費是否要交納營業(yè)稅的問題，在國家級的稅務文件中尚無明確規(guī)定。唯一一項內(nèi)容比較接近的文件是國家稅務總局于1997年的《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號），該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)――其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅（有人將其理解為對被收回土地使用權(quán)的補償不征收營業(yè)稅）。近年來，一些地方的稅務機關(guān)自行制定了一些搬遷補償款項營業(yè)稅稅務處理的規(guī)定。例如福建省地方稅務局《關(guān)于拆遷補償業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)[2004]63號）規(guī)定：（一）拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。（二）被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業(yè)稅。1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

二、增值稅的處理

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第11條進一步規(guī)定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應以原房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)的批文為準。在實務中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務機關(guān)的免稅批文。如果尚未收到批文，則應視同房地產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓，計提應交土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅的處理

1、搬遷補償款結(jié)余的所得稅處理

截至目前，內(nèi)資企業(yè)所得稅法中對搬遷補償款的稅務處理未作專門規(guī)定。在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函[2003]115號）。該文件的內(nèi)容如下：

企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。

企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》第44條的規(guī)定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當期應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。實務中內(nèi)資企業(yè)收到搬遷補償費的稅務處理在很多情況下也是參照國稅函[2003]115號文件執(zhí)行的。

2、搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理

第3篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

關(guān)鍵詞：外資架構(gòu)公司、并購、上市公司、稅務處理、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.前言

2005年，商務部、證監(jiān)會、國家稅務總局、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局五部委聯(lián)合頒布《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》，對外資公司并購中國A股上市公司的實現(xiàn)方式進行了規(guī)范指導，使得外資對于A股上市公司的興趣日增，并購行為的實施頻率日漸提升。由此，在實際操作過程中，所涉及的審批、稅務等一系列問題均對企業(yè)行為產(chǎn)生了重要的影響。本文試圖從具體實際案例出發(fā)，對外資并購上市公司這種企業(yè)重組行為中所涉及到的監(jiān)管審批、稅務處理及其選擇等問題進行研究討論，通過對不同方式的異同比較以尋求在實際操作中對企業(yè)而言相對較為有利的處理方式。

2.研究案例情況概要

本文所研究的對象是在實際中所遇到的案例：一家民營企業(yè)（以下簡稱“A企業(yè)”），此前擬在納斯達克上市，原本已經(jīng)建立起海外上市的架構(gòu)，但因世界經(jīng)濟金融局勢動蕩，未能成功發(fā)行，撤回了IPO申請。為了實現(xiàn)融資目的，促進企業(yè)快速發(fā)展，實際控制人擬采用并購國內(nèi)上市公司的方式，將該塊資產(chǎn)在境內(nèi)A股市場上市。該系列資產(chǎn)的實際權(quán)屬結(jié)構(gòu)如下：實際控制人（中國公民身份）持有一家在英屬維京群島注冊的公司（以下簡稱“BVI公司”）股權(quán)，又通過該BVI公司控制一家注冊于中國香港的投資公司（以下簡稱“香港公司”），香港公司再在中國大陸投資設立了一家合資企業(yè)（以下簡稱“合資企業(yè)”），合資企業(yè)享有外商投資企業(yè)稅收減免的待遇，并進行實際經(jīng)營生產(chǎn)。由于管理有方，技術(shù)領先，該合資企業(yè)發(fā)展迅速，盈利能力相當可觀。考慮到企業(yè)發(fā)展需要及目前的實際情況，實際控制人在權(quán)衡各方因素后，決定采用借殼上市的方式登陸A股市場。在參考了目前A股市場常見的幾種借殼方式之后，筆者考慮了以下的幾種操作方案：

3.不同操作方案分析

首先為簡化問題起見，在此假設以上所有權(quán)結(jié)構(gòu)中均無少數(shù)股東存在，即各級控制關(guān)系中，均為上級公司100%持有下級公司股權(quán)。

其次，無論何種方式，均需取得中國證監(jiān)會審批通過，故審批事項中，只考慮除去證監(jiān)會之外的其他有關(guān)監(jiān)管部門的審批。

最后，由于我國大陸的監(jiān)管法律體系規(guī)范性仍有缺失，即在不同部門、不同時期之間的規(guī)范性文件也有可能出現(xiàn)沖突情況，筆者認為如在實務操作中遇到這類情況，均應以實際情況為準，在此不多解釋。

3.1換股

（1）具體方式：

上市公司向香港公司（合資企業(yè)控股股東）發(fā)行股份購買合資企業(yè)股權(quán)，重組完成后，香港公司成為上市公司控股股東，合資企業(yè)成為上市公司子公司。

（2）審批事項：

由《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》第二條：“辦法適用于外國投資者（以下簡稱投資者）對已完成股權(quán)分置改革的上市公司和股權(quán)分置改革后新上市公司通過具有一定規(guī)模的中長期戰(zhàn)略性并購投資（以下簡稱戰(zhàn)略投資），取得該公司A股股份的行為”和第三條：“經(jīng)商務部批準，投資者可以根據(jù)本辦法對上市公司進行戰(zhàn)略投資”的規(guī)定可知，換股方式適用于本辦法，需要得到中國證監(jiān)會以及商務部的批準。

（3）審批事項：

根據(jù)《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》第六條：“境外實有資產(chǎn)總額不低于1億美元或管理的境外實有資產(chǎn)總額不低于5億美元；或其母公司境外實有資產(chǎn)總額不低于1億美元或管理的境外實有資產(chǎn)總額不低于5億美元”的規(guī)定，要求外資公司作為上市公司戰(zhàn)略投資者必須擁有數(shù)量可觀的實體資產(chǎn)，這無疑是設立了一道準入門檻。筆者認為這項規(guī)定主要是對返程投資在境內(nèi)市場發(fā)行上市做出了限制，如果企業(yè)存在這樣的情形則需要特別注意。

（4）稅收問題：

在換股這種方式中，由于不涉及具體的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其所涉及的稅收主要是所得稅和印花稅，不涉及契稅、營業(yè)稅和增值稅。其中所得稅可以依據(jù)特殊稅務性處理，即免稅重組。

根據(jù)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定》：“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，轉(zhuǎn)讓其擁有的企業(yè)的股權(quán)或股份所取得的收益，應依照稅法及其實施細則有關(guān)規(guī)定，計算繳納或扣繳所得稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益或損失是指，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價減除股權(quán)成本價后的差額。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價是指，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所收取的包括現(xiàn)金、非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益等形式的金額”和《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》：“收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：被收購企業(yè)的股東取得收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎確定”可知，該換股行為可適用于特殊性稅務處理。

稅務處理在企業(yè)重組過程中是一個相當重要的問題，如果不進行合理的籌劃則有可能為企業(yè)帶來巨大的稅務成本。我國現(xiàn)行規(guī)定中對特殊性稅務處理的范圍、方式均有明確說明，企業(yè)對此須有明確的認識，努力爭取特殊性稅務處理以延后所得稅支出，改善企業(yè)現(xiàn)金流。

3.2吸收合并：

（1）具體方式

上市公司吸收合并合資企業(yè)，原合資企業(yè)注銷。吸收合并從本質(zhì)而言也是一種換股的方式，與前述換股方式的不同主要在于借殼上市時非公開發(fā)行股份對象的人數(shù)規(guī)定有所不同，吸收合并可以不受10名對象的上限限制。

（2）審批事項：

根據(jù)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第七條：“合并的公司至少有一家為股份有限公司的，由中華人民共和國對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部(以下簡稱外經(jīng)貿(mào)部)審批”，則該種行為也需要得到商務部的批準。

（3）稅收問題：

由于吸收合并也是一種換股方式，所以其稅務問題和換股方式中所遇到的問題相同，在此不作多述。

3.3資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

（1）具體方式：

上市公司發(fā)行股份收購合資企業(yè)資產(chǎn)，合資企業(yè)存續(xù)并成為上市公司的控股股東。

（2）審批事項：

由于發(fā)行資產(chǎn)方式不同于前述的換股和吸收合并等股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，在此需要具體分析其所可能產(chǎn)生的問題，首先是這種方式是否適用《外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定》以及《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》的管理范疇？筆者認為，由于合資企業(yè)本身屬于中國居民企業(yè)，并非外國投資者，其管理應優(yōu)先適用關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立的相關(guān)規(guī)定和關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的相關(guān)規(guī)定，由此便不屬于前述規(guī)定管理范疇。

其次，在原《關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定》第6條中規(guī)定：“外商投資企業(yè)境內(nèi)投資,其累計投資額不得超過自身凈資產(chǎn)的50%”。那么本案例中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為是否受到該條規(guī)定限制？能否以全部資產(chǎn)作為對價支付上市公司發(fā)行新股價格呢？筆者認為，在新《公司法》頒布后，從法理上而言，外商投資企業(yè)由于是在中國國內(nèi)注冊，其境內(nèi)再投資已經(jīng)與內(nèi)資企業(yè)同等對待，并不存在以上的硬性規(guī)定，即合資企業(yè)可以以其全部凈資產(chǎn)額出資購買上市公司股權(quán)。

3.4稅收問題：

由于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其所涉及的稅務處理較為復雜，筆者對此進行了分類分析，具體如下：

（1）所得稅：適用免稅重組特殊稅務處理：

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》：企業(yè)取得的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益或損失，應依照稅法及其實施細則及有關(guān)規(guī)定，計入其當期應納稅所得額計算繳納所得稅。受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎確定”的規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在滿足以上條件的情況下，可適用特殊性稅務處理。在該案例中，由于合資企業(yè)將全部資產(chǎn)均轉(zhuǎn)讓于上市公司，由此符合該項規(guī)定，可以適用于特殊性稅務處理。

（2）增值稅

關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的增值稅，在《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組增值稅問題的公告》中明確表示：納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。由此可見，在本案例中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式不涉及增值稅。但是特別要注意的是資產(chǎn)重組和整體轉(zhuǎn)讓的概念，根據(jù)不同企業(yè)可能有所不同，需要在實際情況中區(qū)別對待，以免增加交易稅費成本。

（3）營業(yè)稅

另外，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，如果被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)涉及不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)，目標公司應繳納營業(yè)稅，計稅依據(jù)為營業(yè)額（即目標公司銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用），稅率為5%。但另根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的批復》和《國家稅務總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復》：整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅和增值稅的規(guī)定，在該案例中合資企業(yè)轉(zhuǎn)讓其全部資產(chǎn)應可視為整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，也不涉及營業(yè)稅的問題。同樣，這里也需要注意的是整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的概念，在本案例中，可認為無需考慮營業(yè)稅的問題。

（4）契稅

在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式中，還存在交易契稅的問題：如果資產(chǎn)并購涉及不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時受讓方應繳納契稅，稅率幅度為3%～5%，具體稅率取決于具體地方稅務主管部門的規(guī)定，也就是說該部分稅費成本存在一定的可變性，但基本沒有免除的空間。

4.結(jié)束語

對企業(yè)而言，所考慮的是如何在現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)則的框架下快速實現(xiàn)上市目標，同時又盡可能低地降低交易成本，而交易方式的選擇對此有重大影響，不可不審慎考慮。

本文通過對以上幾種方式的分析研究，可以得出初步的結(jié)論如下：換股和吸收合并方式均需要商務部審批，對企業(yè)而言時間周期較長，不確定性較多；資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式需要涉及稅收的問題，但實際分析以后發(fā)現(xiàn)如果適用于整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的判定，那么綜合的稅費成本并不多，仍在可以接受范圍之內(nèi)，在某些情況下不失為一種可行方案。

參考文獻

[1]《國家稅務總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的批復》，國家稅務總局，國稅函〔2002〕420號

第4篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資信托制度；信托；REITs；投資

一、REITs的概念

房地產(chǎn)投資信托，也即Real Estate Investments trust，簡稱REITS，這是源起于美國的一個概念，1960年美國國會頒布的《國內(nèi)稅法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得設立REITs成為可能，法典在此基礎上給予其以優(yōu)惠的稅收待遇。房地產(chǎn)投資信托制度在以往被稱為不動產(chǎn)投資信托，是指一種采取公司、信托或者協(xié)會的組織形式。它集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等）或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。然而在我國多將其稱為房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托是一種新型的信托形式，與一般的信托相比，它有著自己的獨特之處。首先，REITs的投資模式主要是對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取與經(jīng)營。這一點與共同基金的特征相類似。其次，從制度淵源我們也可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度有著避稅的功用。REITs在一定程度上減免了組織實體應當繳納的稅款；另一方面也可以通過租金收入分紅的方式減少個人所得稅。這樣就避免了對REITs和個人的雙重征稅。最后，REITs是一種被動的投資。這種被動性體現(xiàn)在只能從房地產(chǎn)投資中被動地取得收入，這樣可以防止房地產(chǎn)過于積極地投入到市場風險之中去，進而對小投資者穩(wěn)定收入提供保障。

在實踐中，REITs往往會與一個與其相似的概念相混淆，那就是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）。房地產(chǎn)投資信托是在風險分擔的原則之下，不特定多數(shù)人的資金聚集，由專門知識技能的人負責運行的貸款投資。這類投資運用于房地產(chǎn)買賣管理或者是抵押權(quán)貸款。一般都是中長期投資，投資的利益分配給股東或者是投資人。區(qū)分REITs與REAT的實益在于，它們所受法律規(guī)束不同：REITs通常會受到專門立法的調(diào)整，而REAT往往只有信托法規(guī)范。因此有必要指出，這是兩個完全不同的產(chǎn)品。

二、REITs在我國的現(xiàn)狀

中國的REITs可以追溯到上世紀80年代，但是其真正興起，是自2002年下半年開始。這一時期，“一法兩規(guī)”開始實施，在經(jīng)過了五次清理整頓之后，信托公司得到了新的生存機會。信托公司在央行121號文件發(fā)出之后，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)對融資的迫切需求，推出了各自的作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計劃。在這樣的環(huán)境下，中國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品出現(xiàn)并積極發(fā)展。我國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，整體上來說，有以下的一些特點。

首先，在產(chǎn)品的構(gòu)成條件上，中國的房地產(chǎn)信托計劃必須受到的管束主要來自于《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規(guī)的規(guī)定，而這些規(guī)定對房地產(chǎn)信托計劃的投資方向、資產(chǎn)組合以及收入構(gòu)成等方面都沒有具體地規(guī)定。這一點與美國的房地產(chǎn)投資信托在投資方向、資產(chǎn)組合等方面都有著嚴格的限定有著明顯的不同。其次，在投資規(guī)模和期限上，從中國人民銀行的《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》來看，并結(jié)合我國REITs實踐來看，我國REITs產(chǎn)品往往體現(xiàn)出期限短、規(guī)模小的特點。這與美國產(chǎn)品有著很大不同，美國的REITs產(chǎn)品一般而言都是中長期信托，在金融體系中發(fā)揮著長期融資的作用。我國雖然也規(guī)定了信托公司的期限，它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年”，實踐中，目前中國一般的REITs產(chǎn)品多為1～3年期，很難說發(fā)揮了中長期融資功用。此外，規(guī)模小這一特征又使得投資組合的有效建立出現(xiàn)障礙，在有效降低投資風險方面不盡如人意。再次，在組織結(jié)構(gòu)上，與一般國家既存在公司型，又存在信托型不同，我國目前房地產(chǎn)投資信托全部采取信托型。信托型的最大優(yōu)勢就在于它在保護投資者資產(chǎn)和收益的安全方面可以提供其他類型不可比及的保障。信托型使得信托財產(chǎn)取得了相對獨立性，這就擺脫了其他資產(chǎn)或者管理業(yè)績的影響。如果某房地產(chǎn)置于了信托計劃之下，那么只要該房地產(chǎn)存在，信托計劃持有者仍可以取得其收益，這種取得不會因為房地產(chǎn)管理公司破產(chǎn)或者信托機構(gòu)倒閉而受到限制。另外，我國依舊處于REITs的初級發(fā)展階段，選擇穩(wěn)定性較強的REITs組織結(jié)構(gòu)類型，可以降低其受股票市場等金融因素的影響，從而有利于REITs自身的發(fā)展。但是也有必要指出，我國應當在已有的信托管理經(jīng)驗上，積極地探取REITs的其他種類。最后，在產(chǎn)品的銷售方面，由于監(jiān)管政策的限制，我國的信托機構(gòu)不可以開設分支機構(gòu)，異地經(jīng)營也受到限制，多數(shù)信托機構(gòu)重新登記不久，積累的客戶量不多，直接銷售也不樂觀，如此一來，中國信托機構(gòu)自己所擁有的營銷網(wǎng)點十分微薄，銷售網(wǎng)絡的優(yōu)勢并不明顯。

三、我國對REITs的立法現(xiàn)狀及其存在問題

我國現(xiàn)階段并沒有具體針對REITs的立法規(guī)制，只是在大體上形成了“一法二規(guī)”的格局。這里的“一法”指的是2001年出臺的《信托法》，這一法律是我國在信托領域的基本法律規(guī)范，自然對REITs有著約束作用。所謂“二規(guī)”，指的是《信托公司管理辦法》以及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，這兩部規(guī)定都是由銀監(jiān)會在2007年出臺的。

以上可以說是我國關(guān)于REITs的全部立法項目，不論在理論探討過程中，還是在實踐操作運行中，這些法律規(guī)制都不可謂完善。

首先，我國相關(guān)立法并不健全。需要澄清的是，房地產(chǎn)投資信托在性質(zhì)上更接近于投資基金，對于它的調(diào)控，除了專項法律外，還需協(xié)助以《證券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。這其中，《基金法》和《信托法》發(fā)揮著不可替代的作用。但是從我國現(xiàn)階段立法來看，《基金法》嚴格說來，只是一部并不十分完備的“契約型證券投資基金法”。

其次，我國現(xiàn)有的基金大多是契約型?；鸬脑O立和運作，有賴于契約的規(guī)定。由于契約不可苛求完備，其在權(quán)利義務和責任承擔等方面的不足之處，需要法規(guī)的詳備規(guī)定來補位。然而我國《基金法》、《信托法》包括其屬細則和實施規(guī)則，都沒有很好的發(fā)揮到法律補位的作用，對于權(quán)責安排、利益制衡等可能存在的漏洞也沒有法律的補救。在內(nèi)容上，證券投資基金并沒有得到法律的定義，《基金法》實際上的調(diào)整對象并非十分明確；對于基金持有人、基金管理人和基金托管人等參與者的權(quán)利義務規(guī)定也有失公允，這種失當安排往往使得了基金管理人較于他者處于優(yōu)勢地位，不利于監(jiān)管。整體來說，“一法兩規(guī)”的相繼頒布，雖然為信托業(yè)和信托公司的發(fā)展提供了必要的法律保障，但是由于相關(guān)法律法規(guī)的不配套和實施細則的不健全，REITs如要獲得相關(guān)的法律依據(jù)還是很困難的。

除此以外，從我國現(xiàn)行《信托法》的規(guī)定來看，能夠取得具有受托人資格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托機構(gòu)發(fā)行，這樣一來信托機構(gòu)很容易成為法定壟斷的中間機構(gòu)，這就削弱了市場競爭，也降低了房地產(chǎn)專業(yè)團隊管理REITs的可能性。

另外，還有學者指出，現(xiàn)行“二規(guī)”實際上是取代2007年以前的“二規(guī)”的新二規(guī)，雖然新規(guī)定有助于投資信托計劃的規(guī)模擴張，也有利于流動性較強的REITs的開展，但即便是我國現(xiàn)有信托法律體制，也存在著改革不徹底的缺陷。我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第五條、第六條以及低八條的規(guī)定使得我國信托公司推行信托計劃始終被限定在非公開發(fā)行的范圍之內(nèi)，這就使得REITs，沒有辦法擺脫私募基金的帽子，無法實現(xiàn)其變現(xiàn)性、流通性強的特點。

四、完善我國REITs建設

完善我國REITs建設，需要在有關(guān)組織形式、設立條件、稅收法制以及運作模式上對現(xiàn)在處于的困境加以突圍。這以過程必然伴隨著巨大困難，但也是大勢所趨。有關(guān)組織形式方面，前文已經(jīng)有所述及。相對于公司型組織形式，我國應當在契約式或曰信托式組織形式上予以更多考量。其優(yōu)勢主要在于，一方面契約性REITs具有破產(chǎn)隔離功能，能夠切實保護投資人的利益；另一方面契約性的REITs在設立、組織和運行上都比較方便，此有利于資金的迅速流動。

在設立條件方面，我國立法可參考美國法的規(guī)定，對REITs的設立規(guī)定法定條件?？梢越梃b美國法的“百人規(guī)則”限定REITs所享受優(yōu)惠稅收的范圍。為了防止REITs成為少數(shù)富有者積累財富的工具，應當對一個納稅年度后REITs的持有人的股票或受益憑證的市值做出限制。此外，出于風險回避的考慮，我國REITs的設立條件還應當包括以下幾個限制性方面：其一，不得投資于閑置土地；其二，不得提供信貸，不得為他人承擔債務，不得在沒有征得受托人同意的情況下用資產(chǎn)為其他債務提供擔保；其三，不得投資于任何承擔無限責任的產(chǎn)業(yè)。

在稅收法制方面，對于REITs這樣一種新興行業(yè)應當予以保護，尤其是在重復征稅方面要引起足夠重視。配套的稅收政策也需要加以適當調(diào)整。在REITs中，多方當事人關(guān)系復雜，而且因為當事人多為法人，其復雜度又有提高。在這種情況下，最佳的辦法是獨立設立特別稅收規(guī)則，在稅種、納稅人、納稅辦法等方面做出符合實際的規(guī)定。稅收政策應當在中國經(jīng)濟語境下的角色的作用后作出稅收上的謹慎調(diào)整，尤其是應當在重復征稅上面盡量做到單一征收。

有關(guān)REITs的期限問題，中國目前大部分信托產(chǎn)品年限在1～3年。期限較短，不能夠有效發(fā)揮中長期融資作用。我國立法上應當對REITs的運作期限作出適當?shù)难娱L規(guī)定，借此也在一定程度上解決風險規(guī)避的問題。

參 考 文 獻

[1]李新天，閭梓睿．《論我國房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）困境及出路》．載《中國商法年刊》．北京大學出版社，2008（399）

[2]李智．《房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律制度之基本理論》．載《河北法學》．2007（9）

[3]李安民．《中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較》．載《學術(shù)研究》．2005（3）

[4]王輝．《發(fā)展和完善我國房地產(chǎn)投資信托的思考》．載《社會科學家》．2008（10）

[5]何正榮．《不動產(chǎn)投資信托（REITs）的全球化趨勢》．載《社會科學輯刊》．2006（3）

第5篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

［關(guān)鍵詞］臺灣；農(nóng)地政策；變遷

［中圖分類號］F33／37；D93／97［文獻標識碼］A［文章編號］1672－2426（2009）03－0044－03

如何解決農(nóng)村土地問題是我國大陸地區(qū)與臺灣地區(qū)都十分關(guān)注的問題。黨的十七屆三中全會再次將完善農(nóng)村土地政策問題列入議事日程。在海峽東岸的我國臺灣地區(qū)從上個世紀50年代以來，對農(nóng)村土地制度采取的歷次變革措施，所要解決的問題與大陸改革開放以來所遇到的以土地為核心的“三農(nóng)”問題具有相似之處，筆者認為，分析研究臺灣地區(qū)近60年來對農(nóng)村土地的政策變革情況，探究其中的規(guī)律，對大陸改進和完善農(nóng)村土地承包制度具有現(xiàn)實的積極作用。

一、以農(nóng)地農(nóng)有的政策穩(wěn)定社會

20世紀40年代末至50年代初，退踞臺灣的當局吸取在大陸失敗的教訓，為緩解社會矛盾，鞏固政權(quán)，在臺灣實施了第一次。這次改革的目標是實現(xiàn)農(nóng)地農(nóng)有，“耕者有其田”，采取的主要政策措施有：

1．“公地放領”。1951年6月4日臺灣當局通過頒布《臺灣省放領公有耕地扶植自耕農(nóng)實施辦法》，把光復時從日本財閥手中沒收歸公有的農(nóng)地，賣給無地或少地的農(nóng)民耕種。根據(jù)該項制度安排，不僅原則規(guī)定凡符合條件的農(nóng)民均可以通過貸款方式向政府購買公有耕地，而且為了確保貧苦農(nóng)民能夠買得起耕地，還根據(jù)貧苦農(nóng)民的經(jīng)濟承受力，規(guī)定所出售的公地地價按照同類耕地年收獲量的2．5倍估算，而后分10年平均攤還，所攤繳的地價金額與每年應交的田賦同時交付，交付額以不超過一般佃農(nóng)地租的37．5％為限［1］。通過這一制度措施，全省合計放領耕地138957公頃，約占耕地總面積的16％，受領農(nóng)戶286287戶，約占農(nóng)戶總數(shù)的33％，每戶平均獲得0．485hm2。

2．平均地權(quán)。在實施“公地放領”政策的同時，臺灣當局還推行了平均地權(quán)的措施。根據(jù)1953年1月26日的《實施耕者有其田條例》，和隨后于1953年4月23日頒布與其配套的《實施耕者有其田條例臺灣省施行細則》的規(guī)定，凡地主出租的水田超出3hm2的，旱地超出6hm2的，超出部分全部由當局收購，收購價格參照公地放領，以單位面積耕地上年收獲量的2．5倍計算。當局所支付的地價款，70％為實物債券，30％為公營事業(yè)股票［2］。這一措施不僅可將部分地租轉(zhuǎn)化為工商資本，而且也有效地遏制了土地集中，達到平均土地的目的。

3．“三七五減租”。1949年3月1日臺灣省行政會議宣布實行三七五減租，4月14日頒布《臺灣省私有耕地租用辦法》及實施細則，4月19日頒布《臺灣省私有地租佃管理條例》?！叭呶鍦p租”是指在不廢除原有租佃制度或不去劇烈地改變他們現(xiàn)狀的前提下，將地租降至全年主要作物收獲量的37．5％之內(nèi)?！叭呶鍦p租”減輕了佃農(nóng)負擔，但也受到地主的抵制，1950年臺灣地區(qū)出現(xiàn)了一股“撤佃風”，在這種情況下 1951年5月，臺灣當局通過了一項減租法案，即《農(nóng)業(yè)地租減至37．5％的法案》，并于同年6月份頒布實行，同時，又在當年6月7日公布了《耕地三七五減租條例》。這就使“三七五減租”政策法律化，使其得以依法繼續(xù)推行。該條例對耕地減租依據(jù)、標準、主要農(nóng)作物含義、耕地租佃委員會、耕地租約期限、訂立要求、續(xù)訂、終止、減免條件、法律責任等作了具體規(guī)定。從而鞏固了改革的成果，安定了佃權(quán)，緩解了社會矛盾。

以上三項措施，用和平、漸進的贖買方式推進“耕者有其田”政策，照顧到廣大缺地少地的農(nóng)民的訴求和地主的利益，方法比較平穩(wěn)。通過，不僅使傳統(tǒng)租佃制下的小農(nóng)制轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代自耕小農(nóng)制，自耕農(nóng)與佃農(nóng)的比重從1949年的36：39，到1960年變?yōu)?4：15，一個由同質(zhì)的小土地所有者組成的平均化的農(nóng)業(yè)社會在此基礎上得以建立，而且將部分農(nóng)業(yè)剩余資本引導轉(zhuǎn)向工商企業(yè)。這次“農(nóng)民獲地，地主得利”，獲得自有耕地的農(nóng)民生產(chǎn)積極性空前的提高，1951年臺灣地區(qū)稻米產(chǎn)量達到1485000噸恢復到戰(zhàn)前最高水平較1938年增產(chǎn)了83000噸［3］。社會矛盾逐漸趨緩，達到了預期的目的。

臺灣地區(qū)第一次推行的“耕者有其田”與大陸50年代初以及改革開放之初開始推行的農(nóng)村土地承包責任制盡管手段和方法有所不同，但具有類似的社會功效，其直接目的是解決農(nóng)民的吃飯問題，根本目的在于緩解社會矛盾，維護變革時期的社會穩(wěn)定。

二、以農(nóng)地農(nóng)用政策適應現(xiàn)代農(nóng)業(yè)之需

臺灣地貌多丘陵，地勢高低不平，耕地零散細碎，本來就不利于機械化耕作，加上第一次人為地將有限的土地分配給眾多耕種者，更造成了土地劃分過于狹小、零碎和分散，限制了農(nóng)業(yè)機械的運用和農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營。為適應現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，臺灣當局于20世紀70年代末調(diào)整政策，推行以重劃土地，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境為主要內(nèi)容的第二次。

1．以“農(nóng)地農(nóng)有”替代“農(nóng)地農(nóng)用”政策。進入70年代以后，伴隨著工業(yè)化和城市化的進展，由于“比較效益”過低，臺灣大量的農(nóng)村青壯年勞動力流入城市，農(nóng)村出現(xiàn)了人口老齡化、勞動力短缺和十分普遍的農(nóng)民兼業(yè)等現(xiàn)象，農(nóng)業(yè)發(fā)展基本處于停滯不前的狀況。為此，臺灣當局不再固守“耕者有其田”的政策，而將“農(nóng)地農(nóng)有”政策改為“農(nóng)地農(nóng)用”，取消了對耕作者持有耕地數(shù)量的上限。這一政策的推行，使分散的農(nóng)地在不改變農(nóng)業(yè)用途的前提下，通過自發(fā)調(diào)節(jié)，適當?shù)叵蜣r(nóng)業(yè)專業(yè)經(jīng)營者集中，保證了臺灣農(nóng)戶的經(jīng)營規(guī)模不因為該地區(qū)人口的增加而縮小，每個農(nóng)業(yè)勞動者經(jīng)營的土地規(guī)模也從1952年的0．57 hm2上升至1996年的1．03hm2［4］。

2．重劃農(nóng)地。在將“農(nóng)地農(nóng)有”政策改為“農(nóng)地農(nóng)用”，取消耕地持有上限量的同時，針對第一次后，所出現(xiàn)的小農(nóng)經(jīng)濟不利于農(nóng)業(yè)機械化和農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營的新問題，臺灣當局于1980年12月和1982年3月又先后出臺了《農(nóng)地重劃條例》和《農(nóng)地重劃實施細則》，規(guī)定：重劃區(qū)域內(nèi)共用道路、水路、排灌工程等建設費用全部由“政府”承擔，其余非共用工程費用由“政府”負擔2／3，農(nóng)民負擔1／3。至1996年全島共完成耕地重劃37．8萬公頃，占耕地總面積43．4％［5］。農(nóng)地重劃使農(nóng)業(yè)基礎設施得以完善，耕地布局趨于合理，從而使臺灣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益提高了30％［6］。

此次農(nóng)地制度改革與第一次的社會環(huán)境、改革的目地不盡相同，它是在社會比較穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展的條件下，為提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，提高農(nóng)民收入而實施的改革。因此，這次改革將農(nóng)地重劃與興修水利等工程、推行農(nóng)業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)、共同經(jīng)營和興辦合作農(nóng)場等結(jié)合起來。通過這次改革，幫助農(nóng)民擴大了農(nóng)場規(guī)模，使從事農(nóng)業(yè)勞動者依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提高收入成為可能，為完善農(nóng)田基本建設，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)機械化提供了制度保障。

近年來，大陸地區(qū)隨著經(jīng)濟高漲、城市化的進展，同樣遇到由于農(nóng)業(yè)“比較效益”過低，大量農(nóng)村青壯年勞動力流往城市，農(nóng)村出現(xiàn)人口老齡化、勞動力短缺和農(nóng)民棄耕、農(nóng)田拋荒以及下大型農(nóng)業(yè)基本建設工程難以組織實施的矛盾問題［7］。大陸眼下完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的嘗試可否借鑒臺灣的經(jīng)驗？筆者認為，答案是肯定的。

三、強化農(nóng)田管理，以盡地利

1．確立農(nóng)業(yè)主管機關(guān)的決策地位。進入工商社會后，臺灣農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重不斷降低，非農(nóng)業(yè)用地侵蝕農(nóng)村土地的現(xiàn)象日顯突出。為了保護良田，妥善解決非農(nóng)用地與農(nóng)業(yè)用地的矛盾，促進農(nóng)業(yè)和其他各項社會事業(yè)的持續(xù)發(fā)展，臺灣當局于1973年制定頒布了《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例》。鑒于農(nóng)業(yè)地位的重要性，該《條例》規(guī)定耕地及其他依法供農(nóng)業(yè)使用的土地，在劃定或變更為非農(nóng)業(yè)使用時，應事先獲得農(nóng)業(yè)主管機關(guān)批準。

2．分等級管理農(nóng)田，嚴格控制建設用地。為防止濫占農(nóng)田，臺灣當局對農(nóng)地實行分類保護，將農(nóng)地分為若干等級，規(guī)定1至8等田地為上等農(nóng)地，9至12等田地為中等農(nóng)地，13等以下田地為低等農(nóng)地。對上等農(nóng)地，除自建農(nóng)舍外不準建筑，并且不得變更使用；9至12等農(nóng)田，除報經(jīng)核準為工廠用地、學?；蚱渌苍O施用地外，一律暫停核準變更為一般建地，并強調(diào)不得破壞灌溉及排水系統(tǒng)；已實施重劃的農(nóng)田，暫不準變?yōu)榻ǖ?；業(yè)經(jīng)編定為工業(yè)用地，使用良田過多而尚未開發(fā)者，應逐案調(diào)查，恢復為農(nóng)業(yè)用地［8］。

1973年10月15日臺“內(nèi)政部”頒布《限制建（筑用）地擴展辦法》，規(guī)定：對規(guī)劃為工業(yè)用地的土地應積極開發(fā)使用，減少工廠零星設立，以免影響鄰近農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境。都市計劃范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)，除農(nóng)舍外，依法禁建。建設用地區(qū)域未開發(fā)前，農(nóng)田仍予保留［9］。

對于農(nóng)民自建農(nóng)舍，臺“內(nèi)政部”還于1973年12月24日實施《都市計劃以外地區(qū)建筑物管理辦法》，規(guī)定農(nóng)舍起造人應為自耕農(nóng)，其建筑總樓地板面積不得超過495平方米，其建筑面積不得超過耕地面積的10％，高度不得超過三層樓并不得超過10．5m，最大基層建筑面積不得超過330m2［10］，以防止建筑業(yè)者與農(nóng)民串通，以興建農(nóng)舍為名，從事不動產(chǎn)投機行為，占用農(nóng)地，破壞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境。

3．有序釋出，防止炒作。20世紀90年代初期，針對產(chǎn)業(yè)界認為工業(yè)用地取得不易，地價偏高，“農(nóng)委會”認為農(nóng)業(yè)收益偏低，挫傷農(nóng)民的務農(nóng)意愿，農(nóng)地利用漸趨粗放，及加入WTO農(nóng)業(yè)品市場將大幅開放，進口農(nóng)產(chǎn)品的種類及數(shù)量將顯著增加，農(nóng)業(yè)對土地的壓力降低等情況，臺灣當局于1993年8月批準《臺灣農(nóng)地釋出方案》，規(guī)定：農(nóng)地應經(jīng)整體規(guī)劃后才能變更使用，并且必須配置適當公共、環(huán)保及隔離綠帶或隔離設施；農(nóng)地變更所得利益，應繳納回饋金，以消除變更使用的暴利及農(nóng)地炒作；經(jīng)同意變更的農(nóng)地，其內(nèi)部公共設施由開發(fā)者負擔，區(qū)外公共設施由開發(fā)者與地方政府協(xié)議負擔。1996年11月《國土綜合開發(fā)計劃（1987－2000）》進行了全面修訂確立了農(nóng)地保護政策的新理念，將農(nóng)地發(fā)展引入市場經(jīng)濟，以市場經(jīng)濟機制來經(jīng)營農(nóng)地，從而達到有效保護農(nóng)地的目的。

進入本世紀后臺灣當局又對《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例》進行了五次修訂，將“農(nóng)地農(nóng)有、農(nóng)地農(nóng)用”調(diào)整為“放寬農(nóng)地農(nóng)有、落實農(nóng)地農(nóng)用”政策。對農(nóng)地主要有5點修正：一是將現(xiàn)行依法供農(nóng)業(yè)使用的土地重新劃分，以便于管理。二是對不同農(nóng)地采取不同的管理方式，使地盡其力。三是調(diào)整農(nóng)地農(nóng)有，放寬農(nóng)地經(jīng)營者資格，允許非自耕農(nóng)購買農(nóng)地。四是制定獎懲辦法，防止農(nóng)地炒作。五是凍結(jié)“耕地三七五減租條例”，建立合理的耕地租賃制度。

此階段的農(nóng)地制度改革，主要針對的問題有兩個方面：其一是農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)用地的需求矛盾問題；其二是重振農(nóng)民務農(nóng)積極性問題。上述措施，不再消極地強調(diào)農(nóng)戶對耕地的所有，而是順應市場的需求，允許非自耕農(nóng)購買農(nóng)地，但是強調(diào)不論是自耕農(nóng)還是非自耕農(nóng)都不得改變農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，這就為資本介入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有效利用耕地，減少棄耕拋荒量開辟了一條道路，同時強化了土地利用的規(guī)劃性，統(tǒng)籌兼顧耕地保護和城鄉(xiāng)建設對土地的需求，使城鄉(xiāng)各業(yè)建設有序地發(fā)展，促進了社會轉(zhuǎn)型時期的各項事業(yè)。

四、啟示

綜觀臺灣農(nóng)地制度變遷，不難看出其基本脈絡，第一次通過滿足廣大農(nóng)民對土地的期望，以促使社會穩(wěn)定；第二次在不觸動農(nóng)民對土地所有的前提下，重新平整土地為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)奠定基礎；第三次土地政策變革，以強化農(nóng)地使用的規(guī)劃調(diào)整，既保護良田、打造精細農(nóng)業(yè)，又有序釋出土地，滿足非農(nóng)業(yè)建設用地的需求，促進經(jīng)濟騰飛。

其措施特點如下：

第一，注意發(fā)揮農(nóng)民自治的作用。比如，在農(nóng)地重劃灣組織重劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民推選產(chǎn)生協(xié)進會委員，征詢農(nóng)民關(guān)于農(nóng)地重劃的意愿，公告計劃書，土地分配草圖公聽會、分配結(jié)果公告、參與管理維護等。由于農(nóng)民是制度變革的利益相關(guān)者，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)具有豐富的經(jīng)驗，其直接參與不僅可以增加新設制度相關(guān)規(guī)范的可操作性，而且還便于得到農(nóng)民群眾的擁護和執(zhí)行。

第二，尊重經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，適時調(diào)整農(nóng)村土地政策。上述臺灣農(nóng)地制度變遷的基本脈絡可以看出，歷次政策調(diào)整都在于為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的進一步發(fā)展開辟道路，都是為了農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的利益服務的。

第三，以法律的形式加以保障。每一次的變革都制定頒布了相關(guān)的法律法規(guī)，發(fā)揮法律的引導性、規(guī)范性等社會作用，以增強改革措施的公信力、權(quán)威性、嚴肅性。數(shù)十年來，制定了以《土地法》為主干的包括《土地征收條例》、《土地征收條例施行細則》、《土地登記規(guī)則》、《地價調(diào)查估計規(guī)則》、《不動產(chǎn)估價技術(shù)改造》、《平均地權(quán)條例》、《平均地權(quán)條例施行細則》、《農(nóng)村社區(qū)土地重劃條例施行細則》、《農(nóng)地重劃條例》、《農(nóng)地重劃條例施行細則》、《土地稅法》、《土地稅法施行細則》、《增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法》、《土地稅法減免規(guī)則》、《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例》、《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例施行細則》、《山坡地保育利用條例》、《山坡地保育利用條例施行細則》等一整套法律法規(guī)體系，明確了各項工作的管制機關(guān)、土地使用強度、使用地的變更程序、處罰措施等，為社會經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎。

筆者認為，我國大陸屬于世界上人均耕地較少的地區(qū)在目前農(nóng)村土地承包責任制條件基礎上，要解決農(nóng)業(yè)比較效益低下問題，可以在不改變農(nóng)地用途的前提下，促進土地流轉(zhuǎn)，應當從有效杜絕土地撂荒、棄耕現(xiàn)象入手，在這方面，臺灣的經(jīng)驗值得借鑒。

參考文獻：

［1］陳思．透視臺灣［J］．黨政干部文摘，2006，7．

［2］劉克輝．臺灣農(nóng)業(yè)發(fā)展概論［M］．廈門：廈門大學出版社，1997，326．

［3］應謙耕．臺灣省農(nóng)業(yè)經(jīng)濟［M］．北京：農(nóng)業(yè)出版社，1983：36，25．

［4］蕭承勇．臺灣地區(qū)的農(nóng)地重劃及其社會經(jīng)濟效益［J］．農(nóng)業(yè)工程學報，2001，5．

［5］譚峻．臺灣地區(qū)市地重劃與城市土地開發(fā)之研究［J］．城市規(guī)劃匯刊，2001（5）．

［6］舉．臺灣耕地保護政策的演變［J］．國土資源情報，2004，1．

［7］徐兆基．農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)研究［J］．中國農(nóng)學通報2008，（11）：30－35．

［8］黃金輝徐義雄．臺灣農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化評析［J］．當代亞太，2003，7．

第6篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

[關(guān)鍵詞]利息 稅收 法規(guī)政策 風險

最近,某市地稅稽查局安排稽查人員對××公司上年度涉稅情況進行日?；?檢查發(fā)現(xiàn)該公司往來賬戶中“應付未付利息”(剔除銀行借款利息部分)年末余額達千萬元。帶著疑問,檢查人員做進一步調(diào)查核實,了解到,該公司受全球經(jīng)融危機的影響,出口產(chǎn)品滯銷,資金周轉(zhuǎn)困難,2008年12月,經(jīng)董事會研究,決定向公司內(nèi)部和社會個人籌資。借款協(xié)議約定:公司按照略高于同期銀行利率水平向個人借款三年,到期還本付息。自2009年底開始,該公司按照約定的借款利率逐年計算預提利息,列入財務費用,同時,將應付利息計入個人往來賬戶。在借款期間,公司按實際支付的利息依法扣繳了個人所得稅。檢查結(jié)束,稽查局擬對該公司作出補繳營業(yè)稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加和加收滯納金、處以罰款的決定。該公司認為,扣繳個人所得稅應該是在支付個人利息所得時扣繳,預提尚未支付的利息可以暫時不扣繳,因此,對稽查局的擬處理處罰決定存有疑義,一時難以接受。

該案集中反映一點:由于公司財務人員對支付個人借款利息涉稅法規(guī)政策不了解,向稽查局提出的不服處理處罰理由又不充分,公司將面臨因受稅務處理處罰而遭受損失的風險。下面,筆者就該案有關(guān)涉稅法規(guī)政策問題予以解析,旨在為企業(yè)財務人員從容應對稅務檢查及處理,防范財務風險提供借鑒和幫助。

一、企業(yè)支付個人借款利息應履行個人所得稅扣繳義務時間的規(guī)定

《合同法》第二百零五條規(guī)定:“借款人應當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定,借款期間不滿一年的,應當在返還借款時一并支付;借款期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩余期間不滿一年的,應當在返還借款時一并支付”。又根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第三十五條的規(guī)定,“扣繳義務人在向個人支付應稅款項時,應當依照稅法規(guī)定代扣稅款,按時繳庫,并專項記載備查。前款所說的支付,包括現(xiàn)金支付、匯撥支付、轉(zhuǎn)賬支付和以有價證券、實物以及其他形式的支付”。同時《國家稅務總局關(guān)于利息、股息、紅利所得征稅問題的通知》(國稅函〔1997〕656號)對此進行了明確,即:“扣繳義務人將屬于納稅義務人應得的利息、股息、紅利收入,通過扣繳義務人的往來會計科目分配到個人名下,收入所有人有權(quán)隨時提取,在這種情況下,扣繳義務人將利息、股息、紅利所得分配到個人名下時,即應認為所得的支付”。由此可見,該公司約定支付利息時間已到,被借款人可以隨時提取利息,不管是否支付,都應依法履行扣繳義務。

二、企業(yè)支付個人借款利息應履行營業(yè)稅扣繳義務的規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,資金借貸屬于金融保險業(yè)應稅勞務范籌。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條第一款規(guī)定:“條例第一條所稱提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn),是指有償提供應稅勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為(以下簡稱應稅行為)。但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供應稅勞務,不包括在內(nèi)”。另外,《營業(yè)稅暫行條例》第十一條關(guān)于營業(yè)稅扣繳義務人的規(guī)定是“中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構(gòu)的,以其境內(nèi)人為扣繳義務人;在境內(nèi)沒有人的,以受讓方或者購買方為扣繳義務人”。和“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人”。該公司是否有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加扣繳義務,在國務院財政、稅務主管部門沒有作出具體規(guī)定的其他扣繳義務人之前,關(guān)鍵要看被借款人身份,即我們通常所說的外國人。

三、應扣未扣個人所得稅免于加收滯納金的特殊規(guī)定

《征管法》第五十二條規(guī)定:“因稅務機關(guān)的責任,致使納稅人、扣繳義務人未繳或者少繳稅款的,稅務機關(guān)在三年內(nèi)可以要求納稅人、扣繳義務人補繳稅款,但是不得加收滯納金”。 《國家稅務總局關(guān)于行政機關(guān)應扣未扣個人所得稅問題的批復》(國稅函[2004]1199號)中明確指出:按照《稅收征管法》規(guī)定的原則,扣繳義務人應扣未扣稅款,無論適用修訂前還是修訂后的《稅收征管法》,均不得向納稅人或扣繳義務人加收滯納金。因為滯納金是納稅人、扣繳義務人因占用國家稅款所做的補償,扣繳義務人未扣繳稅款則不存在占用的問題,而納稅人在未知的前提下也不應當加收滯納金。同樣,應扣未扣其他稅種也同等適用此理。顯而易見,該公司雖存在應扣未扣個人所得稅問題,但已扣繳稅款全部入庫,因而對應扣未扣個人所得稅可以免于加收滯納金。

四、扣繳義務人適用稅務行政處罰的規(guī)定

《征管法》第六十四條第一款規(guī)定:“納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的,由稅務機關(guān)責令限期改正,并處五萬元以下的罰款”。第六十九條規(guī)定:“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的,由稅務機關(guān)向納稅人追繳稅款,對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。很顯然,《征管法》在對扣繳義務人行政處罰規(guī)定上十分明確,就該公司而言,無論適用那一條款,稅務部門都有充足理由作出解釋。但是,一種情況另外,如果公司連續(xù)幾年接受稅務部門的檢查,應付未付利息長期掛賬,但稅務部門作出的檢查結(jié)論從未涉及該事項,或者經(jīng)咨詢得到稅務人員作出不必扣繳的回復意見,就可以從《征管法》第五十二條規(guī)定中尋求法律救濟,免受處罰?！墩鞴芊▽嵤┘殑t》第八十條明確規(guī)定:“稅收征管法第五十二條所稱稅務機關(guān)的責任,是指稅務機關(guān)適用稅收法律、行政法規(guī)不當或者執(zhí)法行為違法”。此規(guī)定包含兩層含義:一是適用法律、行政法規(guī)不當;二是稅務機關(guān)的執(zhí)法行為違法。所謂適用不當,是指稅務機關(guān)在應用稅收法律、行政法規(guī)時,對應該應用此項規(guī)定的卻應用了彼項規(guī)定,或者雖然應用了此項規(guī)定,但是在使用時發(fā)生錯誤,導致納稅人少繳稅款。所謂執(zhí)法行為違法,是指稅務機關(guān)在執(zhí)法時不規(guī)范,在執(zhí)法程序上、執(zhí)法權(quán)限上、執(zhí)法主體上發(fā)生了錯誤,甚至導致無效執(zhí)法行為的發(fā)生。如果存在稅務部門責任的話,連滯納金都不能加收,亦不能罰款。

值得注意的是,對于因稅務機關(guān)的責任不向納稅人或扣繳義務人加收滯納金和處以罰款的規(guī)定,僅適用于個人所得稅這一稅種。

五、企業(yè)支付個人借款利息其他涉稅法規(guī)政策規(guī)定

企業(yè)向個人支付借款利息除涉及營業(yè)稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加法規(guī)政策外,還涉及到企業(yè)所得稅、稅務發(fā)票管理等有關(guān)政策規(guī)定,因此財務人員進行財務處理同時要注意以下幾點:

(1)企業(yè)與個人之間的借貸活動必須是真實、合法、有效的,并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為,否則計算企業(yè)所得稅時不能扣除。

(2)企業(yè)與個人之間應簽訂借款合同,無合同的,支付的利息不予認可。

(3)借入款項應于賬內(nèi)載明債權(quán)人的真實姓名和地址,其利息支出才能準予認定。

(4)利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率的,其超過部分利息在計算企業(yè)所得稅扣除時不予認定。

(5)一方面借入款項支付利息,一方面貸出款項,如不收取利息,或收取利息低于所支出利息者,對于相當于該貸出款項支付利息或其差額,將被稅務機關(guān)認為非營業(yè)所需且是不合理的支出而被調(diào)整剔除。

(6)應取得合法有效憑證。支付企業(yè)以外個人借款利息要索取正規(guī)稅務發(fā)票,否則將被稅務機關(guān)以違反發(fā)票管理辦法為由處以相當于支付金額應稅稅款一倍以下的罰款。

(7)稅前扣除的借款合同應符合《合同法》的相關(guān)要求,即借款的利息不得預先在本金中扣除,利息預先在本金中扣除的,應當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。

第7篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

論文關(guān)鍵詞:知識產(chǎn)權(quán);權(quán)利質(zhì)押;中小企業(yè);融資

論文摘要:中小企業(yè)尤其是科技型中小企業(yè)融資難是一個普遍存在的難題?？萍夹椭行∑髽I(yè)一般都是依托某個知識產(chǎn)權(quán)建立起來的,一般有無形資產(chǎn)但缺少有形資產(chǎn)。在我國現(xiàn)有的金融體制下,以無形資產(chǎn)做擔保在銀行進行抵押貸款基本是行不通的。因此,積極探討將知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押引入信貸實踐,為企業(yè)融資開辟新途徑,具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資的概念

現(xiàn)代《民法通則》認為,質(zhì)押是指債務人或第三人將其財產(chǎn)移交由債權(quán)人占有,以其作為債權(quán)擔保的擔保方式。質(zhì)押的本質(zhì)特征在于轉(zhuǎn)移占有,這是區(qū)分質(zhì)押與抵押的根本標準。在1995年的《擔保法》中,質(zhì)押被確立為一種擔保方式,并規(guī)定了動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押兩個質(zhì)押種類。

權(quán)利質(zhì)押是指以特定權(quán)利作為擔保物的質(zhì)押形式。作為權(quán)利質(zhì)押標的的只能是財產(chǎn)所有權(quán)以外的具有交換價值的財產(chǎn)權(quán)。知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押是權(quán)利質(zhì)押的一種形式,我國《擔保法》第79條規(guī)定:“以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的,出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應當訂立書面合同,并向管理部門辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效?！敝R產(chǎn)權(quán)質(zhì)押作為擔保物權(quán)的一種重要形式,在現(xiàn)代社會中發(fā)揮著越來越重要的作用,它不僅是知識產(chǎn)權(quán)自身價值的體現(xiàn),同時,從整個擔保與融資市場上來看,它還具有擔保價值與融資價值。

二、我國知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款現(xiàn)狀及制約因素

多年以來,為加快經(jīng)濟發(fā)展,扶持技術(shù)含量高、經(jīng)濟效益好的知識產(chǎn)權(quán)項目,促進先進技術(shù)的實施轉(zhuǎn)化,一些地方紛紛出臺了知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押管理辦法、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款操作辦法,有關(guān)部門還制定了《專利權(quán)質(zhì)押合同登記管理暫行辦法》、《商標專用權(quán)質(zhì)押登記程序》、《著作權(quán)質(zhì)押合同登記管理暫行辦法》等,專門調(diào)整知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押登記管理,增強《擔保法》規(guī)定的知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的可操作性。但由于知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款受其本身的特點和現(xiàn)行法律、政策和體制的制約,還遠未能成為一種重要融資手段。

(一)知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押立法體系不完善

一是目前我國知識產(chǎn)權(quán)制度對知識產(chǎn)權(quán)的保護尚不完善,存在知識產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬爭議和權(quán)利的不穩(wěn)定性。同時,由于我國知識產(chǎn)權(quán)登記制度原因,存在知識產(chǎn)權(quán)實際權(quán)利人的權(quán)益不確定性。

二是我國知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押管理方面的法律法規(guī)僅僅有《擔保法》及三部主要知識產(chǎn)權(quán)分支部門法,而關(guān)于專利權(quán)質(zhì)押、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)質(zhì)押的具體操作規(guī)則,主要是一些部門規(guī)章或地方的管理辦法。這些管理辦法大都僅具有操作的程序性規(guī)定,對于知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押如何進行法律保護則少有涉及。

三是《擔保法》對知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押特征的界定一定程度上限制了擔保實踐的發(fā)展。《擔保法》規(guī)定,“依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)”可以質(zhì)押,但我國的知識產(chǎn)權(quán)法并無允許使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的明確規(guī)定,也不可能在同一知識產(chǎn)權(quán)上設置多個質(zhì)押。這個重大限制使得一些頗有價值的知識產(chǎn)權(quán)的所有者無法借此獲得多個融資渠道。

(二)知識產(chǎn)權(quán)登記制度不完善

知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押設定方面規(guī)定了幾個不同的登記機關(guān),如商標專用權(quán)出質(zhì)的登記機關(guān)為國家工商行政管理局商標局,專利權(quán)出質(zhì)的登記機關(guān)為中國知識產(chǎn)權(quán)局,著作權(quán)出質(zhì)的登記機關(guān)為國家版權(quán)局,商號權(quán)出質(zhì)的登記機關(guān)為工商行政管理部門等等。各登記機關(guān)所的登記程序內(nèi)容不相一致,其登記期限和費用也各不相同。如果出質(zhì)人以兩項以上的知識產(chǎn)權(quán)共同出質(zhì),其登記機關(guān)更為復雜。從成本與效率的角度來考慮,這種登記制度會加重質(zhì)權(quán)設立的成本,降低質(zhì)權(quán)設立的效率。

(三)知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押評估難,不利于信貸操作

知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押最重要的環(huán)節(jié)是價值評估。自上個世紀90年代中期開始,知識產(chǎn)權(quán)評估在我國逐漸活躍,通過資產(chǎn)評估確認知識產(chǎn)權(quán)的財產(chǎn)價值,從而促進知識產(chǎn)權(quán)交易,保障知識產(chǎn)權(quán)所有人和投資者的合法利益。但目前我國還缺乏完善的知識產(chǎn)權(quán)評估制度,我國雖然制定了無形資產(chǎn)評估準則,但其可操作性較弱,特別是專利技術(shù)、專有技術(shù)、商標及版權(quán)等各類知識產(chǎn)權(quán)也沒有各自具體的評估準則。知識產(chǎn)權(quán)作為一種無形資產(chǎn),其價值評估是一個復雜的技術(shù)問題,需要經(jīng)過市場調(diào)查、市場分析、市場預測等程序,才有可能使得知識產(chǎn)權(quán)評估趨于大致準確。此外,我國在無形資產(chǎn)評估方面,還存在著評估人才缺乏、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、權(quán)威評估機構(gòu)不多、評估市場混亂等缺陷。因此,如何建立科學規(guī)范的知識產(chǎn)權(quán)評估體系,顯然已經(jīng)成為知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押管理工作中的一項重要任務。

(四)銀行對出質(zhì)的知識產(chǎn)權(quán)不易控制,導致風險防范難

傳統(tǒng)的銀行貸款要求借款方提供第三方擔?；蛴行钨Y產(chǎn)擔保,而知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資往往只能以未來預期現(xiàn)金流作為擔保,不確定性較強,銀行明顯感到貸款風險與收益不對稱。此外,在具體的知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押運用中,出質(zhì)人出于自身利益考慮,經(jīng)常會出現(xiàn)有償、無償轉(zhuǎn)讓,許可他人使用其商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán),勢必導致知識產(chǎn)權(quán)價值下降,質(zhì)權(quán)價值的下降必然損害貸款銀行的利益,不利于擔保債權(quán)的實現(xiàn)。而且,貸款銀行也很難了解質(zhì)權(quán)人的包括轉(zhuǎn)讓、許可在內(nèi)的大量日常經(jīng)營行為。

(五)用于質(zhì)押的知識產(chǎn)權(quán)處置難,影響銀行信貸的積極性

銀行發(fā)放不動產(chǎn)質(zhì)押貸款積極性較高,一個重要原因就是在其所對應的債權(quán)逾期時,能夠通過拍賣等形式較便利地獲得及時足額的補償。與不動產(chǎn)抵押相比,知識產(chǎn)權(quán)的流動性相對較差,質(zhì)押物處置起來相當困難。目前,國內(nèi)知識產(chǎn)權(quán)意識還比較薄弱,知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場不大,評估和轉(zhuǎn)讓程序復雜嚴格,都會耗費銀行較多的人力、物力和財力成本,處置成本過高。

三、發(fā)展知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的政策建議

(一)進一步健全知識產(chǎn)權(quán)法規(guī)和知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押信貸制度

一是健全知識產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度。重點是要建設有利于科技型企業(yè)成長的大環(huán)境,嚴格知識產(chǎn)權(quán)評定,提高知識產(chǎn)權(quán)的質(zhì)量,切實加大知識產(chǎn)權(quán)保護力度。簡化登記手續(xù),允許質(zhì)押雙方當事人在知識產(chǎn)權(quán)部門的地方分支機構(gòu)辦理質(zhì)押手續(xù)。二是建議中國人民銀行、銀監(jiān)會會同國家知識產(chǎn)權(quán)局有關(guān)部門牽頭制訂知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的信貸指引或操作規(guī)程及實施細則。建議商業(yè)銀行風險管理等部門加強對知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的研究,在防范風險的前提下試點推進。

(二)完善知識產(chǎn)權(quán)的評估、交易、公示等配套服務

一是知識產(chǎn)權(quán)局應積極會同有關(guān)部門積極向商業(yè)銀行推薦專利產(chǎn)業(yè)化項目,協(xié)助商業(yè)銀行完成專利評估、專利質(zhì)押合同登記等專利質(zhì)押貸款流程中的程序,做好專利維權(quán)方面的服務?鴉二是通過建立高效率的知識產(chǎn)權(quán)服務平臺,建立知識產(chǎn)權(quán)成果交易新機制,完善技術(shù)轉(zhuǎn)移所需相應配套的服務?鴉三是設立統(tǒng)一的知識產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)及規(guī)范的質(zhì)押登記查詢系統(tǒng),統(tǒng)一登記公示程序,合理制定收費標準?？梢匝芯吭谌嗣胥y行征信系統(tǒng)中增加相關(guān)質(zhì)押物權(quán)證編號及評估價值等信息的可行性,為商業(yè)銀行開展專利質(zhì)押貸款業(yè)務提供良好的環(huán)境?鴉四是建立專門或?qū)I(yè)的仲裁機構(gòu),以便解決相關(guān)各當事方出現(xiàn)的糾紛,最大限度地保護相關(guān)各方的利益。

(三)多方聯(lián)動,構(gòu)建多樣化的風險防范機制

一是金融機構(gòu)要建立符合無形資產(chǎn)質(zhì)押貸款的信貸管理機制,準確評估風險,選好項目以及對貸后質(zhì)押品的動態(tài)監(jiān)測。二是政府有關(guān)部門要依托科技發(fā)展基金,建立企業(yè)自主創(chuàng)新的貸款風險補償機制和擔?；?按市場化運作,為發(fā)展前景良好的企業(yè)提供貸款貼息,給擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的科技企業(yè)作前期啟動補助資金。三是鼓勵民間設立投資風險基金,讓民間資金更多地流入技術(shù)創(chuàng)新領域,提高整個社會創(chuàng)造自主知識產(chǎn)權(quán)、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的意識及能力。四是盡早成立專門服務于無形資產(chǎn)的信用擔保機構(gòu),既可以由政府財政、金融機構(gòu)和科技企業(yè)共同出資創(chuàng)立科技企業(yè)貸款擔?；?還可以鼓勵由企業(yè)聯(lián)合投資成立會員擔保機構(gòu),發(fā)揮聯(lián)保作用,鼓勵各類商業(yè)銀行增加對企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新活動的信貸支持,以引導和帶動金融業(yè)加大對技術(shù)創(chuàng)新的支持。五是人民銀行分支機構(gòu)應密切關(guān)注知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款發(fā)放情況及貸款潛在的風險,積極跟蹤、總結(jié)經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)問題,及時對商業(yè)銀行進行風險提示和窗口指導。

(四)大力推動金融工具創(chuàng)新

對重大科技專項資產(chǎn)實行證券化,綜合運用票據(jù)貼現(xiàn)、稅款返還擔保、保單、債券等有價證券抵押,進出口押匯與知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款相結(jié)合的多種融資手段形式,進一步強化金融服務工具創(chuàng)新,同時為中小科技企業(yè)提供從結(jié)算到開戶、簽證等多方面的優(yōu)質(zhì)服務。

第8篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

    范淑蓮:農(nóng)村信貸擔保機構(gòu)成立的初衷是為了在一定程度上有力地解決三農(nóng)大額信貸資金“融資難”的問題,但由于信貸擔保機構(gòu)設立要求的注冊資本金較大,一般在1000萬元以上,在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)民間資本一般沒有足夠的資金實力注冊成立,只能由政府財政出資成立,使得農(nóng)村信貸擔保機構(gòu)的數(shù)量一直保持在較低的水平。這一方面造成信貸擔保覆蓋面較小,擔保需求滿足率較低;另一方面也容易造成擔保收費的“獨家買賣”定價過高的問題。并且,由財政出資成立的農(nóng)村信貸擔保機構(gòu)也主要為政府扶持的微小企業(yè)融資提供擔保,對于那些人數(shù)眾多的農(nóng)戶、商戶及個體規(guī)模戶大額信貸需求的擔保卻往往不能給予滿足,使這部分貸戶的信貸擔保淪為“被遺忘的角落”。

    記者:隨著《物權(quán)法》的出臺,土地、林權(quán)、農(nóng)機具等都列入了信貸抵押的范圍,農(nóng)村可用于抵押的物品大大增加?？墒?為什么農(nóng)村抵押擔保難的情況依然如此突出呢?

    劉志平:《物權(quán)法》的出臺確實使農(nóng)村可用于抵押的物品大大增加了。但是,由于缺乏必要的實施細則和操作規(guī)程,沒有形成農(nóng)村資產(chǎn)的評估、登記、交易、抵押等配套機制,在實際的農(nóng)村信貸擔保過程中,以上物品的擔保抵押仍舊阻礙重重,實際操作起來并不容易。

    究其原因,主要涉及三個方面:一是缺乏政府確權(quán)登記權(quán)威機構(gòu),也沒有專業(yè)的評估機構(gòu),沒有成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估中心,農(nóng)民的財產(chǎn)無法在相關(guān)機構(gòu)取得登記,再加上目前農(nóng)村集體土地和林權(quán)的確權(quán)和登記工作起步不久,不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)利主體不明、界線模糊、面積不準的現(xiàn)象大量存在,很多資產(chǎn)因所有權(quán)、使用權(quán)不明而不能實現(xiàn)抵押。同時,目前尚無專業(yè)土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)機具等價值的評估機構(gòu)和評估人員,沒有相對獨立的評估價值作參照,實際價值難以合理確定,評估價值往往低于實際價值,農(nóng)村金融機構(gòu)難以準確認定土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)機具的實際價值,影響了發(fā)放貸款額度的確定。二是缺乏農(nóng)村信貸擔保服務中介機構(gòu),沒有成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易中心,農(nóng)村產(chǎn)權(quán)不能自由流轉(zhuǎn),一旦貸戶出現(xiàn)貸款違約,農(nóng)村金融機構(gòu)很難處置抵押的土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)機具等農(nóng)村產(chǎn)權(quán),較大程度上制約了金融機構(gòu)開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的積極性。三是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押登記成本較高,涉及環(huán)節(jié)較多,手續(xù)比較繁瑣,也影響了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)擔保的推廣和應用。

    記者:多年來,國家政策一直鼓勵農(nóng)村金融機構(gòu)加強信貸擔保形式創(chuàng)新,可實踐中農(nóng)村信貸人員確實存在著創(chuàng)新動力(310328,基金吧)不足的情況。那么,究竟是哪些因素影響甚至限制了農(nóng)村信貸擔保形式的創(chuàng)新呢?

    范淑蓮:當前的信貸管理考核機制是一個很大的制約因素。目前農(nóng)村金融機構(gòu)主要是農(nóng)行縣支行、農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)、郵政儲蓄銀行縣支行等少數(shù)幾家,對于信貸擔保形式過度依賴不動產(chǎn)抵押,創(chuàng)新理念不強。

    首先,農(nóng)行縣支行前幾年由于經(jīng)營戰(zhàn)略的“棄鄉(xiāng)入城”,對農(nóng)村很少發(fā)放貸款,也就很少涉及農(nóng)村信貸擔保。近幾年雖然貸款向農(nóng)村有了一定的傾斜,但由于其信貸管理的垂直化管理,除惠農(nóng)卡(額度在5萬元以下)能自主發(fā)放外,其它貸款的審查、審批權(quán)基本上都上收到市分行、省分行了,這很大程度上挫傷了基層縣支行發(fā)放農(nóng)村信貸的動力,也限制了農(nóng)村信貸擔保形式創(chuàng)新的動力。

    其次,農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)雖然在農(nóng)村信貸的發(fā)放上占有絕對的優(yōu)勢,但由于近幾年貸款發(fā)放實行終身責任追究制,信貸管理考核比較苛刻,為求風險最小化,農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)的信貸人員都愿意發(fā)放保險系數(shù)較高的貸款,而對于有一定爭議、處置較難、且價值不好確定的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)擔保抵押貸款基本上沒有積極性,這也在一定程度上限制了農(nóng)村信貸擔保形式創(chuàng)新的動力。

    再次,郵政儲蓄銀行對于新開辦的信貸業(yè)務更是力求做到風險為“零”,大都將擔保抵押物定格在房產(chǎn)上,對于農(nóng)村其它產(chǎn)權(quán)擔保抵押基本上不敢“染指”,不敢進行大膽創(chuàng)新。

    記者:一直以來,農(nóng)業(yè)保險被認為是農(nóng)村信貸擔保的最后一道屏障。但從其近幾年的發(fā)展狀況看卻不盡如人意,原因何在?您認為今后怎樣才能推進農(nóng)業(yè)保險的快速發(fā)展?

    劉志平:這幾年,農(nóng)業(yè)保險固步自封,未能研發(fā)出適合三農(nóng)發(fā)展的險種,政策性農(nóng)業(yè)保險發(fā)展緩慢,商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險還比較缺位。雖然也先后推出了幾款如生豬保險等險種,但并不能適應當前三農(nóng)發(fā)展的實際需要,不能根據(jù)三農(nóng)的實際量身定做出多款農(nóng)業(yè)保險產(chǎn)品,無法適應農(nóng)村需要。當然農(nóng)業(yè)作為一種弱質(zhì)產(chǎn)業(yè),投資利潤率低,回收周期長,受自然和市場的雙重影響大,風險比較高,且農(nóng)民還缺乏必要的保險意識,農(nóng)業(yè)保險并不能給保險企業(yè)帶來豐厚的收益。因此,目前我國政策性農(nóng)業(yè)保險發(fā)展仍處于初始階段,商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險更是缺位。這也意味著兩類保險今后都有非常大的發(fā)展空間。

    加快推進農(nóng)業(yè)保險發(fā)展,我認為應當在發(fā)揮好政策性農(nóng)業(yè)保險帶動作用的基礎上,鼓勵商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險發(fā)展。一是政策性農(nóng)業(yè)保險機構(gòu)要加大對農(nóng)業(yè)及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的調(diào)查研究,加大業(yè)務品種的研發(fā)力度,推出適合農(nóng)業(yè)需要的保險產(chǎn)品,積極發(fā)展種植業(yè)、林業(yè)、家禽、淡水養(yǎng)殖和地方特色農(nóng)業(yè)等領域的保險,為農(nóng)村信貸擔保提供堅強后盾。二是商業(yè)性保險也要擔負起應有的社會責任,在充分借鑒政策性保險產(chǎn)品的基礎上,積極推進商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險的開發(fā)應用,使商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險成為政策性農(nóng)業(yè)保險的補充,進一步促進農(nóng)村信貸擔保工作的發(fā)展。

    記者:說到底,大力推動農(nóng)村信貸抵押擔保創(chuàng)新,將是走出農(nóng)村抵押擔保困境的重要出路。請問在這方面有沒有更具體的意見與建議?

    范淑蓮:首先,政府應充分認識到農(nóng)村信貸擔保的重要性,加大對農(nóng)村信貸擔保的財政支持力度,靠寬松、良好的環(huán)境推動農(nóng)村信貸擔保的創(chuàng)新發(fā)展。實際上,大部分信貸產(chǎn)品創(chuàng)新的推出都是由政府組織牽頭,制定規(guī)則。

    其次,有關(guān)部門和機構(gòu)應從各個方面支持農(nóng)村信貸擔保工作的發(fā)展,提供各種有利的條件推動農(nóng)村信貸擔保的創(chuàng)新發(fā)展。我認為,當務之急應當盡早構(gòu)建多層次的農(nóng)村信貸擔保服務體系,推進農(nóng)村信用體系建設,改善服務環(huán)境,為農(nóng)村信貸擔保提供優(yōu)質(zhì)的社會服務。

    一是盡快成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易中心,形成交易市場和交易機制。二是成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估中心,統(tǒng)一評估標準,對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的價值給出一個比較公正合理、借貸雙方都滿意的價值,以便于農(nóng)村金融機構(gòu)發(fā)放貸款提供擔保抵押之用。三是成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記服務中心,對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)做出權(quán)屬明確的、度量準確的、界限明晰的、具有權(quán)威的登記,并頒發(fā)相關(guān)證書,以進一步方便農(nóng)村信貸擔保抵押用。四是加快推進農(nóng)村信用體系建設,擴大農(nóng)村地區(qū)的誠信宣傳和誠信教育。

    劉志平:改善農(nóng)村金融機構(gòu)信貸管理體制,優(yōu)化信貸考核機制,是增強農(nóng)村信貸擔保創(chuàng)新發(fā)展的內(nèi)生動力。在這方面,主要涉農(nóng)金融機構(gòu)均應有所改進:一是農(nóng)行應適當下放貸款審批權(quán)限,進一步加大三農(nóng)事業(yè)部的推行力度。二是農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)也要改善對信貸的考核管理辦法,在加大對信貸責任追究的基礎上,規(guī)定各種免責條款,實行盡職免責、失職追責,增強信貸員投放貸款的積極性,從而推動農(nóng)村信貸擔保的創(chuàng)新發(fā)展。三是郵政儲蓄銀行要加快融入農(nóng)村信貸市場,摒棄過度依賴不動產(chǎn)抵押的經(jīng)營理念,不要緊盯農(nóng)村房產(chǎn)等不動產(chǎn),而應放寬眼界,推出各種擔保的農(nóng)村信貸產(chǎn)品,探索農(nóng)村信貸擔保的新途徑。

    編者按

    在我國,農(nóng)村抵押擔保中一直存在著抵押物范圍過窄、抵押登記混亂、抵押權(quán)行使受到諸多限制等問題。對此,銀監(jiān)會主席尚福林在2012年農(nóng)村中小金融機構(gòu)監(jiān)管工作會議上重點指出,農(nóng)村中小金融機構(gòu)要大力推進抵押擔保創(chuàng)新,在現(xiàn)行法律框架內(nèi)探索擴大農(nóng)村抵押擔保物范圍。

第9篇：不動產(chǎn)管理辦法實施細則范文

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購房業(yè)主，同時隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風險也轉(zhuǎn)移購房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認銷售收入實現(xiàn)時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入審計做些探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認銷售收入的實現(xiàn)。但現(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務機關(guān)計稅的主要依據(jù)。但實際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達到了調(diào)整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業(yè)外支出”、“應付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當期的計稅基數(shù)，從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業(yè)知識、經(jīng)驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當局的誠信度及能力分析。

管理當局肩負著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經(jīng)驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的規(guī)范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產(chǎn)管理部門備案購房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據(jù)會計核算的基本原則中經(jīng)濟實質(zhì)重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收．入。

3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價與同地段類似的房地產(chǎn)市場價格進行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計師可以根據(jù)會計核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行賬務調(diào)整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業(yè)務約定。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數(shù)，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計科目審計，如：“營業(yè)外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發(fā)現(xiàn)問題。若審計中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行相應的賬務調(diào)整，計提相應的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。