商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體特點(diǎn)；業(yè)態(tài)；商業(yè)動(dòng)線(xiàn)；策劃；建筑設(shè)計(jì)

一、 商業(yè)綜合體概念

通常以大型購(gòu)物中心為主體，同時(shí)融入了餐飲、娛樂(lè)、甚至辦公、公寓、酒店等多功

能，一站式消費(fèi)，是一種規(guī)模龐大、功能完備的城市商業(yè)綜合體。既高效利用了土地，又為城市形象加分，為客戶(hù)提供了愉悅的購(gòu)物體驗(yàn)。商業(yè)綜合體中各個(gè)功能相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

二、商業(yè)綜合體種類(lèi)及特點(diǎn)

1.單棟建筑體形式

單棟綜合體建筑從外形上來(lái)看，屬于內(nèi)封閉建筑形態(tài)，出入口處僅與城市交通量較大的城市道路相連，具有較強(qiáng)的識(shí)別性

2.多棟建筑體形式

設(shè)計(jì)時(shí)常以一個(gè)片區(qū)街道為主軸，依托原有的街道空間尺度，對(duì)商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、餐飲等功能進(jìn)行整合和再造。

3.復(fù)合型建筑體形式

將商業(yè)和住宅、酒店、文化、娛樂(lè)、休憩等功能復(fù)合在一起，并且在建筑形態(tài)上呈現(xiàn)出多種體量組合的建筑體。

三、商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

3.1建筑師引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商引入策劃團(tuán)隊(duì)

商業(yè)建筑不同于其他類(lèi)型的建筑，凸顯其商業(yè)價(jià)值尤其重要，從設(shè)計(jì)前期，建筑師需建議開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行調(diào)研，關(guān)注整個(gè)城市形成商圈，及地塊周邊環(huán)境所帶來(lái)的人流即消費(fèi)流。

3.2熟悉招商品牌及其對(duì)建筑要求

3.3熟悉商業(yè)綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)及樓層分布：

3.3.1主力百貨店

有的主力百貨有自己的超市，如百盛，華聯(lián)等，一般布置在負(fù)一層到地上四五層。因?yàn)樽庥妹娣e大，且比較獨(dú)立，需要在主力店內(nèi)部設(shè)置扶梯貨梯。

3.3.2超市

超市多布置于負(fù)一層，既可以吸引人流至地下，又方便卸貨，交通流線(xiàn)合理，且租金較首層便宜得多。

3.3.3電影院或KTV等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所

一般設(shè)于地下或者較高層，因其能吸引客流，不會(huì)占用很好樓層。其可提升所在樓層整體商業(yè)價(jià)值，伴其左右會(huì)有餐飲，電玩，或者音響制品店等。

3.3.4冰場(chǎng)

冰場(chǎng)因其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用昂貴，實(shí)踐證明，大多冰場(chǎng)利潤(rùn)不高，其作用主要是提升人氣。伴其左右商業(yè)多為餐飲，或與冰場(chǎng)上層空間貼臨的小型餐飲，體育用品商店等。

3.3.5主題餐飲

主題餐飲同樣占據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)主要一部分，類(lèi)似于金錢(qián)豹、便宜房等，可同時(shí)具備辦婚宴的條件，大型主題餐飲，可有獨(dú)立垂直梯，方便管理。

3.3.6美食廣場(chǎng)

一般與地下超市一并設(shè)置，類(lèi)似于大食代，或者設(shè)于樓層較高位置，同樣是為了吸引人氣。

3.3.7兒童早教或主題體驗(yàn)、生活館等。

多設(shè)于較高樓層， 要求環(huán)境安靜，較為獨(dú)立，遠(yuǎn)離電影，KTV等較喧囂場(chǎng)所。如北京朝陽(yáng)大悅城的藍(lán)天城，早教中心等，設(shè)于建筑第十層。

3.3.8精品店或主題店

面積較大，且比較有主題特色，如奢侈品、大牌連鎖店等，因其品牌效應(yīng)，對(duì)位置、面積、甚至店面尺寸要求等較高，一般位于比較顯著，客戶(hù)流較大位置，如首層，或扶梯附近。

3.3.9零售店，以零售為主

布置靈活，面積要求不高，可見(jiàn)縫插針布置

3.3.10銀行、郵政等作為生活不可或缺的部分，要求設(shè)于首層，且交通便利，位置醒目之處。

3.4總圖及建筑交通流線(xiàn)梳理

3.4.1計(jì)分為外部流線(xiàn)和內(nèi)部流線(xiàn)設(shè)計(jì)。

1）外部流線(xiàn)

即地塊與城市道路相接的交通流線(xiàn)，包括消防車(chē)道流線(xiàn)，人員流線(xiàn)。出入口需要對(duì)位合理，按照不同性質(zhì)將出入口分為商業(yè)購(gòu)物、商務(wù)辦公、旅館酒店、商務(wù)公窩、會(huì)議展覽、員工人口、貨物入口、車(chē)庫(kù)入口等，而不同的出入口人流特點(diǎn)具有較大的差異性，如商業(yè)購(gòu)物的出入口，其體現(xiàn)是人流量大，而且頻率高。商業(yè)需做到人車(chē)分流，客車(chē)與貨車(chē)分流，不同時(shí)段用車(chē)高峰不同，都要統(tǒng)考慮，做到快捷，方便，避免擁堵并考慮臨街泊車(chē)，落客。

2）內(nèi)部流線(xiàn)

1）內(nèi)部車(chē)行流線(xiàn)，機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入車(chē)庫(kù)后流線(xiàn)設(shè)計(jì)，地庫(kù)內(nèi)部的客車(chē)，貨車(chē)分流設(shè)計(jì)；顧客停車(chē)后消費(fèi)流線(xiàn)，電梯或扶梯應(yīng)滿(mǎn)足顧客邊捷通達(dá)商業(yè)區(qū)；豎向交通可以說(shuō)是整個(gè)綜合體的“大動(dòng)脈”，其交通流向需要重點(diǎn)考慮裙房和塔樓兩個(gè)部分，裙房部分通常是商業(yè)購(gòu)物的功能集結(jié)點(diǎn)，具有連續(xù)性的人流量，其交通流線(xiàn)以自動(dòng)扶梯、消防疏散樓梯、坡道、觀(guān)景電梯等為主，為購(gòu)物者提供最為快捷的交通方式，而塔樓部分的交通流線(xiàn)相對(duì)獨(dú)立，份如某大廈的塔樓首層平面，在電梯廳就分別設(shè)置了酒店、辦公、公離的電梯出入口。

2）步行人流進(jìn)入商場(chǎng)，消費(fèi)流線(xiàn)設(shè)計(jì)，扶梯，電梯位置設(shè)計(jì)，好的扶梯設(shè)計(jì)，能更大提升店面商業(yè)價(jià)值，避免消費(fèi)死角，如深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城，其商業(yè)業(yè)績(jī)一直獲業(yè)內(nèi)好評(píng)。

3.5商業(yè)街動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)

對(duì)于商業(yè)而言，好的商業(yè)動(dòng)線(xiàn)應(yīng)該具有：讓人行走時(shí)沒(méi)有障礙，不會(huì)感覺(jué)到不方便或不舒服；可以將人流帶向各個(gè)店鋪，關(guān)注商品，而沒(méi)有死角（視覺(jué)死角）；讓人安全的行走，而沒(méi)有迷路的困惑?？傊?，使人愉快、舒適的無(wú)形中逛遍商場(chǎng)的每個(gè)角落。

在商業(yè)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)時(shí)，要軟硬結(jié)合。平面人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)時(shí)，主要是如下幾個(gè)方面需要關(guān)注：

動(dòng)線(xiàn)不走回頭路。好的商業(yè)動(dòng)線(xiàn)一定是回路，而不能有射線(xiàn)存在，讓消費(fèi)者被迫走回頭路或者容易迷路。

商業(yè)動(dòng)線(xiàn)要注意曲與直的結(jié)合。有曲度的商業(yè)動(dòng)線(xiàn)更有利于向消費(fèi)者展示前面的店鋪。

3.6共享空間的設(shè)計(jì)

城市綜合體的內(nèi)外部均有共同的空間，該空間將綜合體空間和外部空間連接起來(lái)，也可以視為綜合體的過(guò)渡空間，鑄如中庭、屋頂平臺(tái)、空中走廊、人工平臺(tái)、地下步行街等。

3.7立面設(shè)計(jì)的多界面處理

1）出入口與商業(yè)界面的關(guān)系

出入口是整個(gè)商業(yè)體的標(biāo)示，它的位置選取要根據(jù)城市交通關(guān)系和商業(yè)形象展示等因素來(lái)確定，盡量將其放在人流量大且城市視覺(jué)集中的地方；要突出它的標(biāo)示性。

2）廣告界面與建筑表皮的關(guān)系

商業(yè)廣告具有品牌宣傳作用，有一定的經(jīng)濟(jì)效益；在建筑表皮設(shè)計(jì)時(shí)要留有商業(yè)廣告面的余地。設(shè)計(jì)師只需考慮廣告面與整體立面的體量關(guān)系，留有一定的廣告區(qū)域，而不需要設(shè)計(jì)固定廣告位；但廣告區(qū)域應(yīng)考慮綜合城市道路的影響和夜景泛光照明的因素。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，進(jìn)行城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要從宏觀(guān)考慮，策劃先行，堅(jiān)持一定的設(shè)計(jì)原則和要點(diǎn)，這樣才能保證綜合體設(shè)計(jì)的整體協(xié)調(diào)，有利于城市總體規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展。

參考文章

百度文庫(kù)《商業(yè)綜合體及商業(yè)業(yè)態(tài)的分析》

第2篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

業(yè)態(tài)多樣化與消費(fèi)享受化，引導(dǎo)了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與變革，形成了休閑商業(yè)聚集的全新創(chuàng)造――商業(yè)綜合體，如高郵的波司登世貿(mào)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)的綜合體、上海新天地的時(shí)尚聚集、成都錦里、北京798藝術(shù)區(qū)等等，都成為了代表城市品牌與生活方式的標(biāo)志區(qū)。商業(yè)綜合體代表著各種休閑需求的實(shí)現(xiàn)。無(wú)論是商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)、教育運(yùn)動(dòng)、商務(wù)招待、健體美容、選貨購(gòu)物，都可以通過(guò)“消費(fèi)功能+模式+商業(yè)空間”創(chuàng)新完成。

“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體包含多種業(yè)態(tài)，如何將項(xiàng)目中各業(yè)態(tài)合理規(guī)劃是綜合體項(xiàng)目成功的前提。

進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先需明確項(xiàng)目定位，房地產(chǎn)定位是指在操作房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的目標(biāo)群體及其心理上價(jià)格、功能、服務(wù)、品牌等進(jìn)行明確的指向和遴選，并確定其層面、價(jià)位眾寡、優(yōu)劣。簡(jiǎn)單而言，就是要在生產(chǎn)之前，為房地產(chǎn)這塊“蛋糕”尋找一個(gè)心理上所渴求的“模型”，為房地產(chǎn)這“蛋糕”的出品鎖定目標(biāo)及其消費(fèi)群體。

一、房地產(chǎn)定位的目的

房地產(chǎn)定位就是要充分明確在市場(chǎng)中公司產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明特點(diǎn)有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受公司產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購(gòu)買(mǎi)公司產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個(gè)完美而充分的理由。

定位決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。一個(gè)正確的定位往往能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)滾滾的財(cái)源，而錯(cuò)誤的定位很可能會(huì)導(dǎo)致巨額資產(chǎn)血本無(wú)歸。很多地產(chǎn)項(xiàng)目在建筑、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售招商準(zhǔn)備工作都做的很好，但是最終樓盤(pán)還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯(cuò)誤或者有偏差是一個(gè)很重要的原因。

以前，包括現(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商不懂地產(chǎn)，他們的專(zhuān)長(zhǎng)在融資、建筑等純技術(shù)的層面，他們懂開(kāi)發(fā)，但不懂市場(chǎng)。因此，在目前開(kāi)發(fā)商還未完全成熟起來(lái)之前，熟悉市場(chǎng)的咨詢(xún)策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產(chǎn)項(xiàng)目的定位關(guān)系復(fù)雜，從宏觀(guān)和微觀(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，再到消費(fèi)者分析，商圈分析（商業(yè)地產(chǎn)），競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，最后到產(chǎn)品分析，每一個(gè)步驟出現(xiàn)偏差，都可能導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)或者完全錯(cuò)誤。

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位需做好項(xiàng)目前期的策劃工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，也被稱(chēng)為競(jìng)爭(zhēng)性定位，是指根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)上的地位和顧客對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業(yè)與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客。遭遇競(jìng)爭(zhēng)，定位成為必然。

和一般的實(shí)體商品一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位項(xiàng)目也要對(duì)自身有一個(gè)明確清晰的定位。通常而言，一個(gè)好的市場(chǎng)定位，最基本的要進(jìn)行戰(zhàn)略3C的分析。

（一）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

在“房地產(chǎn)前期策劃之：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究”中，界定了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群，識(shí)別了主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，之后，即可把與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的各個(gè)參數(shù)或指標(biāo)整體列出來(lái)，標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在常規(guī)重要指標(biāo)上的數(shù)值，制作競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)弱勢(shì)分析一覽表，定性分析和定量分析相結(jié)合，最終清楚地認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的真面目。

（二）目標(biāo)顧客分析

同樣，對(duì)目標(biāo)顧客的分析，也可以利用指標(biāo)參數(shù)表，即在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析研究時(shí)用過(guò)的由一系列指標(biāo)組成的簡(jiǎn)明表。這時(shí)我們分析的內(nèi)容有所不同，填進(jìn)表里面的是顧客對(duì)樓盤(pán)各方面參數(shù)的重視程度的值，要完成這個(gè)表，必須借助做市場(chǎng)需求調(diào)研時(shí)獲取的數(shù)據(jù)，或做專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研或補(bǔ)充調(diào)研。憑借這個(gè)表，我們即可看出顧客的需求動(dòng)態(tài)，了解顧客對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)，以作為本房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的依據(jù)之一。

（三）自身分析

這部分工作，同樣可以借用之前說(shuō)到的指標(biāo)系列表，把本企業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)指標(biāo)參數(shù)值填進(jìn)去，就可明了地看清我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位項(xiàng)目各方面的素質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)力在哪里，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言我們的劣勢(shì)又在哪里，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)顧客、項(xiàng)目自身三方面的分析，目的是挖掘項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)可以不只一個(gè)，但都必須符合三個(gè)條件：一是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在這些方面表現(xiàn)出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開(kāi)發(fā)的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位項(xiàng)目在這些方面較有優(yōu)勢(shì)，也就是說(shuō)，定位就要揚(yáng)長(zhǎng)避短，找出核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位內(nèi)容

（1）確立開(kāi)發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價(jià)值觀(guān)，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè);

（2）明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開(kāi)發(fā)類(lèi)型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能;

（3）篩選目標(biāo)客戶(hù)。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作;

（4）進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶(hù)的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容;

（5）根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的適應(yīng)性及可行性原則

（1）適應(yīng)性原則。市場(chǎng)定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。

（2）可行性原則。市場(chǎng)定位的可行性原則包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性?xún)煞矫?。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展，市場(chǎng)定位必須考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，避兔出現(xiàn)“無(wú)個(gè)性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。同時(shí)，要運(yùn)用微觀(guān)效益分析與宏觀(guān)效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，分析各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是否可行。項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)模式和項(xiàng)目進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場(chǎng)定位時(shí)如何“量力而行”，這個(gè)問(wèn)題在市場(chǎng)定位時(shí)就應(yīng)該得到解決。

商業(yè)綜合體其實(shí)并不是像某些人吹噓得那么神秘，或者那么高不可攀。實(shí)際上就是一頭大象：真正的商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型的表現(xiàn)，原來(lái)所了解的復(fù)合型最受的原則就是豪布斯卡原則。很多人片面的認(rèn)為就是單純集中功能結(jié)合在一起。城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，包括傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公、會(huì)展、停車(chē)還有其他相關(guān)的東西。

第3篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

近日，已經(jīng)進(jìn)入北京市場(chǎng)十年的太平洋百貨關(guān)掉了自己在北京的兩家店――盈科店和五棵松店，主要原因是未來(lái)兩店在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)盈利預(yù)期較弱：盈科店連續(xù)5年業(yè)績(jī)下滑甚至虧損，五棵松店一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)贏(yíng)利扭轉(zhuǎn)。綜觀(guān)這幾年百貨行業(yè)，除了太平洋百貨，其他百貨品牌的日子也不好過(guò)。百盛在2008年就關(guān)門(mén)轉(zhuǎn)讓了其長(zhǎng)沙芙蓉廣場(chǎng)店，近期其上海虹橋店也將關(guān)門(mén)。

租金上漲是百貨業(yè)遭遇危機(jī)的原因之一，相比百貨業(yè)的黯淡，另一零售業(yè)態(tài)――購(gòu)物中心卻經(jīng)營(yíng)得風(fēng)生水起，使百貨業(yè)遭遇極大地挑戰(zhàn)。面對(duì)如此趨勢(shì)，很多百貨業(yè)也開(kāi)始識(shí)時(shí)務(wù)地進(jìn)行調(diào)整，實(shí)施差異化經(jīng)營(yíng)，而提高百貨購(gòu)物體驗(yàn)無(wú)疑是其必然選擇。

傳統(tǒng)百貨業(yè)遭遇新業(yè)態(tài)沖擊

線(xiàn)下新業(yè)態(tài)帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)

傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)隨著人均GDP的變化不斷分化，衍生出新的業(yè)態(tài)（見(jiàn)圖1），并成為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。例如，在百貨商場(chǎng)頂層的電器類(lèi)產(chǎn)品發(fā)展為蘇寧國(guó)美這樣的電子專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、傳統(tǒng)服裝零售商自建終端打造連鎖專(zhuān)營(yíng)店等，這些新業(yè)態(tài)通過(guò)打造細(xì)分領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)形象、優(yōu)越環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷蠶食傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額。特別是體驗(yàn)館、購(gòu)物中心，不斷沖擊著百貨業(yè)的大本營(yíng)。

面對(duì)挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)百貨企業(yè)必須不斷提升體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的資源整合能力，以多途徑深度挖掘老客戶(hù)購(gòu)物體驗(yàn)與忠誠(chéng)度管理的匹配模式，指導(dǎo)店面調(diào)整，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)新老客戶(hù)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的目的。

網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)態(tài)的跨越式發(fā)展

近幾年網(wǎng)絡(luò)零售呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度連續(xù)多年超過(guò)50%，以其便捷、高性?xún)r(jià)比、選擇品種范圍廣等諸多優(yōu)勢(shì)，加劇了傳統(tǒng)百貨業(yè)的分化速度。

傳統(tǒng)百貨重在營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境，讓消費(fèi)者享受實(shí)地購(gòu)物的過(guò)程，網(wǎng)絡(luò)零售則重在架構(gòu)簡(jiǎn)單交易平臺(tái)，讓消費(fèi)者更便捷地進(jìn)行交易，兩者的本質(zhì)區(qū)別是前者通過(guò)深度滿(mǎn)足人們愛(ài)玩愛(ài)逛的天性來(lái)創(chuàng)造購(gòu)買(mǎi)行為，是以“人”為中心。后者是在謹(jǐn)慎理性原則的指導(dǎo)下以最高的效率實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)，是以“事”為中心。百貨業(yè)要想長(zhǎng)足發(fā)展，應(yīng)以系統(tǒng)的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)方式，充分滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物過(guò)程的天性需求，最終奠定與網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。

百貨業(yè)實(shí)施體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的策略

百貨行業(yè)作為中國(guó)消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的重要消費(fèi)通路，其從業(yè)者從沒(méi)有放棄與消費(fèi)者心靈交融的努力，由此激活消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的情感動(dòng)機(jī)，從而樹(shù)立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們所探索的百貨業(yè)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)升級(jí)之道，正是由深度開(kāi)發(fā)消費(fèi)者精神內(nèi)涵、滿(mǎn)足消費(fèi)行為背后的文化訴求而承啟的。

賦予活動(dòng)策劃靈魂，掌控事件關(guān)鍵點(diǎn)

進(jìn)行活動(dòng)策劃對(duì)百貨公司來(lái)講不是陌生的事，傳統(tǒng)百貨公司的策劃活動(dòng)停留在重大節(jié)日和周年慶的概念中，但隨著區(qū)域零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，各種各樣的促銷(xiāo)活動(dòng)的頻率從每年幾次變成每月幾次，因此，簡(jiǎn)單的節(jié)日活動(dòng)策劃已使消費(fèi)者日趨麻木。

現(xiàn)代百貨公司應(yīng)通過(guò)縱深的消費(fèi)者調(diào)研深刻理解消費(fèi)者需求，進(jìn)行會(huì)員管理和細(xì)分群體研究，以多頻次、強(qiáng)針對(duì)、常新鮮的活動(dòng)策劃將消費(fèi)者的細(xì)分偏好進(jìn)行有效組合，充分利用百貨商場(chǎng)前的空余廣場(chǎng)與商場(chǎng)內(nèi)部的中庭搭建個(gè)性化的活動(dòng)場(chǎng)所，組織各對(duì)應(yīng)樓層配合策劃活動(dòng)完成全方位的互動(dòng)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)。該種體驗(yàn)消費(fèi)的成功關(guān)鍵在于是否能挖掘到細(xì)分客戶(hù)的內(nèi)心真實(shí)需求，并以點(diǎn)帶面地實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者情感元素滲透，同時(shí)利用互動(dòng)流程實(shí)現(xiàn)循環(huán)刺激購(gòu)買(mǎi)，最終達(dá)到消費(fèi)者重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的目的。

活動(dòng)策劃可分為兩種，一種是消費(fèi)群主題類(lèi)，比如區(qū)域內(nèi)三口小家庭較多，適宜組織親子類(lèi)的購(gòu)物節(jié)。例如，蘇州某家百貨公司分別協(xié)同了奶粉廠(chǎng)家在百貨門(mén)口進(jìn)行了育兒咨詢(xún)互動(dòng)交流會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查送進(jìn)口原裝奶粉的活動(dòng)，增強(qiáng)了活動(dòng)的科普性與公益性，同時(shí)也幫助企業(yè)進(jìn)行新品推廣和問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)；百貨中心廣場(chǎng)舉辦“寶寶快爬”比賽活動(dòng)，活躍了整個(gè)商場(chǎng)周?chē)臍夥?；各樓層豐富真切的活動(dòng)，使整個(gè)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響力和穿透力貫穿全商場(chǎng)：B1超市嬰兒兒童商品每日精選低折銷(xiāo)售；超市服務(wù)臺(tái)旁進(jìn)行“可愛(ài)寶寶”照片比賽活動(dòng)展示；1F舉辦寶寶最?lèi)?ài)的手偶劇場(chǎng) “三只小豬”及“獅子拔牙”活動(dòng)；2F-4F進(jìn)行“做個(gè)漂亮爸爸&媽媽”服裝特賣(mài)活動(dòng)；5F進(jìn)行家庭兒童精選折扣自選賣(mài)場(chǎng)特賣(mài)活動(dòng)；同時(shí)每個(gè)周末還通過(guò)花車(chē)進(jìn)行寶寶類(lèi)產(chǎn)品禮包熱賣(mài)，使整個(gè)策劃活動(dòng)迭起。活動(dòng)期間，每層都配有舒緩的童歌及民謠播放，賣(mài)場(chǎng)還不時(shí)地走過(guò)卡通人物大型玩偶與消費(fèi)者家庭進(jìn)行互動(dòng)。這些細(xì)節(jié)的考慮都會(huì)大大提高整個(gè)策劃活動(dòng)的美譽(yù)度。

另一種策劃是主題事件類(lèi)，如北京某大型購(gòu)物中心抓住廣大群眾對(duì)“李娜奪冠”事件的關(guān)注，以此為切入點(diǎn)進(jìn)行了一場(chǎng)體育類(lèi)產(chǎn)品全方位、多組合的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，不僅把李娜請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)和消費(fèi)者進(jìn)行網(wǎng)球互動(dòng)，還打造了消費(fèi)者與李娜溝通的立體式媒介，并配合了各樓層的精選主題促銷(xiāo)，如運(yùn)動(dòng)類(lèi)香水特賣(mài)、運(yùn)動(dòng)休閑鞋服主題活動(dòng)等。事件類(lèi)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)調(diào)及時(shí)性和挖掘性，需要策劃人員充分結(jié)合百貨公司現(xiàn)狀，全面延展相關(guān)領(lǐng)域，進(jìn)行消費(fèi)體驗(yàn)的系統(tǒng)探索。

強(qiáng)化VIP會(huì)員綜合體驗(yàn)管理

幾乎每個(gè)百貨公司都有自己的VIP卡，但有多少公司能清晰定義到底哪些客戶(hù)才是企業(yè)真正的VIP呢？能被稱(chēng)為VIP的客戶(hù)群，是需要每個(gè)百貨企業(yè)清晰定位的。按照“二八”法則，企業(yè)真正的VIP不會(huì)超過(guò)20%。而這20%，不同企業(yè)的VIP客戶(hù)群會(huì)呈現(xiàn)出不同的年齡、職業(yè)、特長(zhǎng)、愛(ài)好、品位、價(jià)值觀(guān)與夢(mèng)想的組合，從而將百貨企業(yè)品牌勾勒成一個(gè)栩栩如生的鮮活形象。如何能通過(guò)組合體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)管理來(lái)為這20%創(chuàng)造他們獨(dú)享的購(gòu)物空間、爭(zhēng)取到更多的VIP客戶(hù)，是每個(gè)百貨公司需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。企業(yè)需要不斷強(qiáng)化自身品牌形象，在目標(biāo)群體中贏(yíng)得更多消費(fèi)者，也需要通過(guò)差異化的購(gòu)物體驗(yàn)，來(lái)維護(hù)VIP客戶(hù)的忠誠(chéng)，如VIP會(huì)員閉店購(gòu)物等方式不失為一種有效手段。

百貨公司可根據(jù)營(yíng)造氛圍的濃烈程度，分為開(kāi)放式會(huì)員日和閉店式會(huì)員日。其中，開(kāi)放式會(huì)員日活動(dòng)就是照常營(yíng)業(yè)，會(huì)員享有特殊折扣；而閉店式會(huì)員日活動(dòng)則是設(shè)置購(gòu)物的門(mén)檻，為公司重點(diǎn)維護(hù)的高端客戶(hù)提供獨(dú)享的購(gòu)物環(huán)境禮遇。

常州某百貨大樓不久前曾進(jìn)行了特殊的閉店VIP購(gòu)物活動(dòng)，商場(chǎng)門(mén)口鋪上了媲美電影節(jié)盛典的紅地毯，大家手握邀請(qǐng)卡，在專(zhuān)業(yè)迎賓員的引導(dǎo)下逐步踏入為VIP精心打造的購(gòu)物空間：百貨公司推行高倍積分活動(dòng)，同時(shí)幾乎每層都有驚喜特賣(mài)品牌參與，優(yōu)質(zhì)導(dǎo)購(gòu)員是平時(shí)的2倍；為顧客專(zhuān)門(mén)準(zhǔn)備設(shè)有茶水點(diǎn)心和水果的休息專(zhuān)廳，在不同的樓層設(shè)置鋼琴、小提琴的演奏，以及街舞、調(diào)酒、瑜伽等表演活動(dòng)。這都為這場(chǎng)會(huì)員活動(dòng)增添了活力氛圍和優(yōu)越的品質(zhì)感。細(xì)致安排的活動(dòng)，整個(gè)賣(mài)場(chǎng)人潮涌動(dòng)，熱情高漲，以最少的客戶(hù)流量達(dá)到了歷史最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

通過(guò)閉店VIP銷(xiāo)售，達(dá)到了與客戶(hù)進(jìn)行一次美妙的心靈碰撞之旅的目的，通過(guò)營(yíng)造品位購(gòu)物氛圍，高端客戶(hù)在享有專(zhuān)屬禮遇的同時(shí)獲得了精神上真正的滿(mǎn)足感。這種閉店?duì)I銷(xiāo)方式積累了VIP服務(wù)的精神，也提升了百貨店內(nèi)部綜合管理的水平，從而增強(qiáng)了自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。需要說(shuō)明的是，這種方式特別適用于三、四線(xiàn)城市擁有核心地段但卻無(wú)法拓展新?tīng)I(yíng)業(yè)面積的傳統(tǒng)百貨企業(yè)，這樣的活動(dòng)能使它們從激烈的周邊同態(tài)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，創(chuàng)立新的品牌形象。

挖掘同質(zhì)業(yè)態(tài)差異化特色

差異化經(jīng)營(yíng)是企業(yè)面臨同質(zhì)化激烈競(jìng)爭(zhēng)的必然戰(zhàn)略選擇，也直接關(guān)系到消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)熱度。據(jù)以往調(diào)查建議避免采用以性別等籠統(tǒng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行百貨品牌的差異化定位，這種籠統(tǒng)的差異化實(shí)際上反而模糊了企業(yè)品牌個(gè)性及其VIP客戶(hù)群，也便無(wú)法撐起經(jīng)營(yíng)體的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。可通過(guò)以下兩種模式來(lái)提升百貨公司體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的差異化優(yōu)勢(shì)。其一，特色百貨需要注意招商品牌的區(qū)域獨(dú)特性，至少要有30%以上的區(qū)域獨(dú)享特色品牌（同一個(gè)零售商圈，百貨店擁有獨(dú)占品牌達(dá)到30%），同時(shí)各個(gè)樓層配合特有品牌進(jìn)行動(dòng)線(xiàn)調(diào)整；其二，可定位為品類(lèi)的差異化優(yōu)勢(shì)渠道，將百貨公司打造為某一領(lǐng)域的冠軍形象，比如菜市口百貨公司的黃金品類(lèi)、中友百貨的化妝品品類(lèi)等。這類(lèi)企業(yè)在消費(fèi)者心中已經(jīng)牢牢形成冠軍定位，成功搶奪了消費(fèi)者在該品類(lèi)的第一心智資源，在需要采購(gòu)這類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，便會(huì)不自覺(jué)地在第一時(shí)間作出選擇。

此外，一些能夠快速調(diào)整產(chǎn)品種類(lèi)、豐富產(chǎn)品選擇的“快時(shí)尚”逐漸成為百貨公司吸引人流的法寶。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏越來(lái)越快，需要商家能迅速捕捉消費(fèi)者需求變化、快速提供特色產(chǎn)品的品牌，如ZARA、H&M等國(guó)際快時(shí)尚品牌。百貨公司可在每年動(dòng)線(xiàn)調(diào)整的過(guò)程中逐漸引入這些更新周期短、產(chǎn)品線(xiàn)豐富、特色鮮明的品牌駐入，以此豐富消費(fèi)者購(gòu)物新鮮體驗(yàn)。

拓展零售領(lǐng)域，打造購(gòu)物中心大消費(fèi)體驗(yàn)

體驗(yàn)消費(fèi)的終極目標(biāo)是在有限的空間內(nèi)盡可能多的給消費(fèi)者帶來(lái)全新的購(gòu)物感受，滿(mǎn)足更豐富的消費(fèi)群體需求，這需要傳統(tǒng)百貨公司提升空間運(yùn)營(yíng)能力，從傳統(tǒng)百貨零售向商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)方向不斷努力，實(shí)現(xiàn)從滿(mǎn)足消費(fèi)者一站式購(gòu)物到滿(mǎn)足一站式生活體驗(yàn)的轉(zhuǎn)型，打造一個(gè)滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、交友、學(xué)習(xí)、健康、養(yǎng)心、酒店等多元需求的綜合體驗(yàn)場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商需應(yīng)具備這種前瞻意識(shí)并嘗試打造其運(yùn)營(yíng)能力。

未來(lái)的零售趨勢(shì)是零售企業(yè)逐步擁有自有物業(yè)，且將這些自有物業(yè)打造為城市綜合體。從經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)營(yíng)人才儲(chǔ)備來(lái)看，零售企業(yè)轉(zhuǎn)型為綜合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，要比住宅型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為綜合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商容易得多，前者可能欠缺資金能力，但這對(duì)擁有區(qū)域內(nèi)規(guī)模百貨的企業(yè)而言不算難事。

這種類(lèi)型的城市綜合體運(yùn)營(yíng)商需要注意人才儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)必須有一支綜合素質(zhì)優(yōu)秀的品牌招商隊(duì)伍，他們可以細(xì)致的捕捉到不同區(qū)域消費(fèi)者的真實(shí)需求，并根據(jù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的規(guī)劃限制，組合出合理的動(dòng)線(xiàn)品牌布局。這支隊(duì)伍在前期需要進(jìn)行大量的品牌布局與調(diào)整工作，一個(gè)20萬(wàn)平米的Shopping Mall，從建立品牌布局到初步實(shí)現(xiàn)品牌動(dòng)線(xiàn)合理調(diào)整，往往需要超過(guò)2年的時(shí)間。

隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)者需求的不斷升級(jí)，未來(lái)二三十年內(nèi)以百貨為代表的零售業(yè)會(huì)呈現(xiàn)超過(guò)GDP 2倍以上增幅的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為承載百姓品質(zhì)生活夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)平臺(tái)，百貨企業(yè)應(yīng)時(shí)刻以提升自身綜合體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)能力，用心挖掘消費(fèi)者需求、細(xì)致入微地提供品質(zhì)服務(wù)，并以豐富的營(yíng)銷(xiāo)組合策略滿(mǎn)足消費(fèi)者的物質(zhì)需求與情感訴求，從而不斷鍛煉企業(yè)綜合管理實(shí)力，在激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲得源源不斷的發(fā)展動(dòng)力，自如應(yīng)對(duì)未來(lái)業(yè)態(tài)升級(jí)所帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

（作者為和君咨詢(xún)集團(tuán)高級(jí)咨詢(xún)師）

第4篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

關(guān)鍵詞：策劃定位 包容消化 可持續(xù)發(fā)展

Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.

Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development

中圖分類(lèi)號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1如何設(shè)計(jì)定位商業(yè)建筑

（1）市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)建筑設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論。對(duì)外通過(guò)對(duì)消費(fèi)特點(diǎn)和趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)條件，交通狀況，周遍商業(yè)格局，城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)內(nèi)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計(jì)提供充分的設(shè)計(jì)依據(jù)。

（2）模式需求不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營(yíng)組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對(duì)于商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計(jì)等都是由它自己來(lái)確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無(wú)的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計(jì)必然從頭。言目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同的建筑空問(wèn)模式來(lái)分析和建議。

（3）可持續(xù)發(fā)展和特色商業(yè)建筑是公共場(chǎng)所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡(jiǎn)潔和耐久的品質(zhì)，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時(shí)，根據(jù)不同的項(xiàng)目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行了靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿、特色鮮明，設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

2根據(jù)定位，準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)原則

現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)里面是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目達(dá)成一套動(dòng)態(tài)的投資回報(bào)模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查，細(xì)致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來(lái)很大的影響，建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見(jiàn)、方案和專(zhuān)業(yè)價(jià)值的物化勞動(dòng)，才能形成完整的建筑設(shè)計(jì)作品。

（1）業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)。商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營(yíng)。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)不僅要求符合時(shí)代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個(gè)空間功能需求，主動(dòng)地引導(dǎo)客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計(jì)能避免各類(lèi)商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來(lái)包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個(gè)綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來(lái)之后，價(jià)值鏈就出來(lái)了，就能產(chǎn)生各種效益

（2）模式設(shè)計(jì)。商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷(xiāo)售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營(yíng)與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營(yíng)時(shí)，還要考慮商鋪購(gòu)買(mǎi)者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開(kāi)發(fā)周期不同，或經(jīng)營(yíng)效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營(yíng)的隱患。因此，滿(mǎn)足商家需求，消化各種變化帶來(lái)的不利影響，建筑師在設(shè)計(jì)中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計(jì)作品。這需要建筑師不斷改進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計(jì)作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價(jià)值，讓商戶(hù)感受到持續(xù)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)越組合空間。

（3）人流，物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。先確定人線(xiàn)，物流，出入口，通道形式，再作商業(yè)功能的布局，今天消費(fèi)群體有著廣泛的興趣和自由支配的時(shí)間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)是他們的需求。盡可能豐富功能來(lái)滿(mǎn)足這類(lèi)顧客的要求時(shí)，同時(shí)還要滿(mǎn)足購(gòu)房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。讓消費(fèi)群體感受到購(gòu)物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時(shí)，為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）綠色建筑和特色。綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來(lái)的的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)沒(méi)有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時(shí)候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計(jì)使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。

建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映了建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三塊等不同領(lǐng)域的交融成果，它不僅需要各方面專(zhuān)業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧，好的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計(jì)創(chuàng)新的體驗(yàn)，更是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)同開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價(jià)值息息相關(guān)，建筑師設(shè)計(jì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值及城市價(jià)值的多方共贏(yíng)。

參考文獻(xiàn)：

1 JGJ48-88,商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

2 顧馥保.商業(yè)建筑設(shè)計(jì)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009.

3 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ48-88.

第5篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

報(bào)告總結(jié)，全國(guó)品牌企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，調(diào)整產(chǎn)品策略，以合理、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和不斷提升的產(chǎn)品口碑契合市場(chǎng)主流需求，實(shí)現(xiàn)品牌影響力的穩(wěn)步提升。第二，均衡布局與深耕重點(diǎn)區(qū)域相結(jié)合，持續(xù)強(qiáng)化品牌輻射力。

國(guó)有品牌房企積極謀求多元化

研究機(jī)構(gòu)評(píng)出“2013中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值”Top10，從榜單可以看出，國(guó)有品牌企業(yè)積極開(kāi)展多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，愈發(fā)注重對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展價(jià)值的挖掘，實(shí)現(xiàn)更深遠(yuǎn)的品牌影響。國(guó)有品牌企業(yè)2012年銷(xiāo)售額均值達(dá)到297.56億元，同比增長(zhǎng)26.22%，平均進(jìn)入城市達(dá)21.4個(gè)，較上年增加2.3個(gè)。國(guó)有背景的全國(guó)品牌企業(yè)2013品牌價(jià)值均值為81.49億元。

國(guó)有背景的全國(guó)品牌企業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，抓住城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇，積極拓展多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富企業(yè)品牌內(nèi)涵。中信地產(chǎn)借助多年積累的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)，2012年已在遼東半島、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)圈多個(gè)城市打造了23個(gè)旅游度假系列產(chǎn)品；首創(chuàng)置業(yè)2012年創(chuàng)新性地提出“城市綜合營(yíng)運(yùn)模式”，以住宅產(chǎn)業(yè)新型綜合體業(yè)務(wù)線(xiàn)為核心，有效融合養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)模式，通過(guò)各產(chǎn)業(yè)之間的連橫整合實(shí)現(xiàn)了良好的品牌協(xié)同效應(yīng)。第二，堅(jiān)持履行社會(huì)責(zé)任，提升城市價(jià)值。招商地產(chǎn)已形成可持續(xù)發(fā)展的綠色生態(tài)開(kāi)發(fā)理念、綜合的社區(qū)資源整合開(kāi)發(fā)能力、租售并舉的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)、完善的全程服務(wù)體系四大核心價(jià)值體系，被譽(yù)為中國(guó)地產(chǎn)界“城市運(yùn)營(yíng)”、“可持續(xù)發(fā)展”最早的實(shí)踐者和成功典范。

專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先品牌房企注重核心競(jìng)爭(zhēng)力打造

經(jīng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先品牌房企十分注重品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造，致力于提升產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)化產(chǎn)品特質(zhì)，其發(fā)展特點(diǎn)體現(xiàn)在：第一，依托專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，鑄造專(zhuān)業(yè)特色，深度挖掘品牌價(jià)值，構(gòu)建品牌專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。融匯地產(chǎn)以“復(fù)合型的大盤(pán)運(yùn)作，高起點(diǎn)的城市運(yùn)營(yíng)，可持續(xù)的規(guī)模開(kāi)發(fā)”為核心競(jìng)爭(zhēng)力，堅(jiān)持“有山有水”的“山水觀(guān)”，先后在全國(guó)開(kāi)發(fā)了以融匯千畝桂湖、融匯溫泉城為代表的溫泉旅游度假大盤(pán)，一躍成為國(guó)內(nèi)溫泉旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的新標(biāo)桿。第二，為品牌價(jià)值注入人文情懷，構(gòu)建和諧人居理念。卓越集團(tuán)定位為CBD商務(wù)標(biāo)桿和城市人居引領(lǐng)者，通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的深度挖掘，已開(kāi)發(fā)出卓越商務(wù)系列、卓越蔚藍(lán)系列、卓越城市上居系列等多條成熟產(chǎn)品線(xiàn)。

住宅品牌項(xiàng)目均為品牌房企精雕細(xì)琢的成熟產(chǎn)品，已經(jīng)形成了統(tǒng)一的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，其發(fā)展軌跡顯現(xiàn)出如下特點(diǎn)。第一，全國(guó)項(xiàng)目品牌通過(guò)不斷提升項(xiàng)目品質(zhì)，積累良好的口碑以獲得更高的認(rèn)知度。中海1號(hào)系列將中海的精品理念滲透至產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以?xún)?yōu)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃全方位滿(mǎn)足城市高端人居的極致需求，締造出地標(biāo)級(jí)產(chǎn)品的經(jīng)典案例。第二，全國(guó)項(xiàng)目品牌承載濃厚的人文理念，通過(guò)產(chǎn)品品牌內(nèi)涵展示企業(yè)文化價(jià)值觀(guān)?？兹赋菍F(xiàn)代詩(shī)意生態(tài)小鎮(zhèn)的風(fēng)格有機(jī)融入規(guī)劃設(shè)計(jì)之中；綠城·金華御園涵蓋法式別墅、法式合院、法式排屋和景觀(guān)高層四類(lèi)高端物業(yè)，采用“整體設(shè)計(jì)、整體營(yíng)造”的空間規(guī)劃理念，項(xiàng)目品牌特色濃郁。

商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，加強(qiáng)細(xì)分市場(chǎng)定位，產(chǎn)品組合日益豐富。寶龍針對(duì)各類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)采取不同產(chǎn)品組合的發(fā)展策略，在定位鮮明的“寶龍城市廣場(chǎng)”系列基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)充了定位于城市休閑度假的“寶龍?zhí)斓亍?、定位于旅游區(qū)域商業(yè)需求的“寶龍城”等產(chǎn)品線(xiàn)，產(chǎn)品組合更趨多元；隆基泰和依據(jù)不同市場(chǎng)定位，建立并完善其“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”、“城市綜合體”、“城市商業(yè)中心”三類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，打造的“泰禾廣場(chǎng)”、“未來(lái)城”等產(chǎn)品系列品牌，以“產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化、營(yíng)銷(xiāo)品牌化、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)意化、理念人性化”來(lái)升級(jí)城市功能，樹(shù)立了城市新名片。第二，創(chuàng)新業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)行全國(guó)化復(fù)制，擴(kuò)大品牌影響力。東方銀座集團(tuán)秉承“涵養(yǎng)一生高貴”的品牌口號(hào)，形成了以城市綜合體開(kāi)發(fā)為核心，高端商業(yè)、五星酒店運(yùn)營(yíng)及高端酒店式物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)品牌的綜合開(kāi)發(fā)模式，品牌影響力持續(xù)擴(kuò)展。

優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，充分整合內(nèi)外部資源，通過(guò)不斷契合消費(fèi)者需求、增強(qiáng)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成了鮮明的品牌特色，具體如下：第一，品牌綜合體項(xiàng)目繼續(xù)強(qiáng)化多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，成為城市功能高效整合的重要載體。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)準(zhǔn)確把握城市文化和發(fā)展脈絡(luò)，融合了大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)類(lèi)型，并且注重豐富和完善業(yè)態(tài)組合，形成集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化大型城市綜合體，持續(xù)創(chuàng)造“締造都市魅力中心”的奇跡；重慶高科·重慶涉外商務(wù)區(qū)以外事、外企、外資“三外”為核心，引入國(guó)際流行的商務(wù)與居住結(jié)合的新商務(wù)中心概念，集甲級(jí)5A寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、大型高檔購(gòu)物中心、大型娛樂(lè)中心、時(shí)尚街區(qū)為一體，成為24小時(shí)服務(wù)的“城中之城”，為重慶涉外經(jīng)濟(jì)打造高標(biāo)準(zhǔn)的外事服務(wù)、商務(wù)辦公、文化交流和特色消費(fèi)平臺(tái)，充分展現(xiàn)項(xiàng)目品牌的國(guó)際影響力。第二，商業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目向精細(xì)化、體驗(yàn)化發(fā)展。華潤(rùn)萬(wàn)象城構(gòu)建購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑與時(shí)尚生活等多元素為一體的“現(xiàn)代化、一站式”消費(fèi)中心，創(chuàng)造全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，確立“華潤(rùn)萬(wàn)象城”品牌在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位；泰禾廣場(chǎng)注重購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，打造與世界高品質(zhì)消費(fèi)體驗(yàn)同步的商業(yè)綜合體，以充滿(mǎn)人性化和“一切以客戶(hù)為中心”的卓越服務(wù)新概念，樹(shù)立購(gòu)物中心行業(yè)新標(biāo)桿，提升了項(xiàng)目高端商業(yè)形象及城市地標(biāo)的價(jià)值。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)體現(xiàn)為：第一，不斷開(kāi)展業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新，大力發(fā)展跨業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合體以契合市場(chǎng)需求。聯(lián)東集團(tuán)以聯(lián)東U谷為品牌，于2013年開(kāi)創(chuàng)“科技研發(fā)綜合體”即旗下第三大產(chǎn)品線(xiàn)體系，以研發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)為核心，打造集科技研發(fā)樓宇、低密度總部、高層辦公樓、商業(yè)配套于一體的綜合業(yè)態(tài)，品牌影響持續(xù)向縱深發(fā)展；百世金谷高度重視產(chǎn)品創(chuàng)新和品牌建設(shè)，致力于創(chuàng)造超越客戶(hù)期望值的產(chǎn)品與服務(wù)，其“產(chǎn)業(yè)生態(tài)體”創(chuàng)新型模式通過(guò)圈層融合的理念將生產(chǎn)圈層、產(chǎn)業(yè)圈層和生活圈層互相融合，形成資金、資源以及平臺(tái)的聚合效應(yīng)，樹(shù)立了企業(yè)獨(dú)特的品牌形象。第二，完善園區(qū)增值服務(wù)，持續(xù)提升園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力。光谷聯(lián)合以“城市建設(shè)與開(kāi)發(fā)的資源整合者、方法創(chuàng)新者、過(guò)程控制者和綜合服務(wù)者”為企業(yè)發(fā)展定位，致力于打造入園企業(yè)一站式服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)逐步具備了全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)綘I(yíng)運(yùn)服務(wù)能力，園區(qū)品牌滿(mǎn)意度明顯增強(qiáng)。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、配套要求高、資金投入大等特點(diǎn)，更加需要企業(yè)擁有較深厚的品牌積淀來(lái)支持，其表現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)：第一，注重整合多方資源，配套設(shè)施不斷完善。“滄海一墅”項(xiàng)目作為實(shí)力集團(tuán)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿典范，貫穿休閑、養(yǎng)生、度假三大產(chǎn)業(yè)主題，構(gòu)筑了復(fù)合型旅游休閑度假小鎮(zhèn)，為商務(wù)和休閑旅游創(chuàng)造最高價(jià)值體驗(yàn)；在“夢(mèng)云南”系列項(xiàng)目產(chǎn)品的打造過(guò)程中，云南城投整合國(guó)際一流的旅游度假產(chǎn)品資源，強(qiáng)化與華僑城、希爾頓集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、悅榕集團(tuán)等戰(zhàn)略合作關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合保障產(chǎn)品品質(zhì)，深化品牌價(jià)值。第二，強(qiáng)調(diào)品牌個(gè)性，重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品功能，滿(mǎn)足客戶(hù)差異化的需求。歡樂(lè)谷項(xiàng)目承襲華僑城獨(dú)有的創(chuàng)想文化內(nèi)核，打造世界領(lǐng)先的高科技游樂(lè)設(shè)施，以“動(dòng)感、時(shí)尚、激情”的品牌個(gè)性豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，提供多元化旅游休閑方式和都市旅游產(chǎn)品，締造了文化主題旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最具代表性的特色品牌；恒大海上威尼斯項(xiàng)目以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題，在產(chǎn)品質(zhì)量上嚴(yán)格執(zhí)行“新精品標(biāo)準(zhǔn)”，打造了集酒店、會(huì)議、飲食、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、保健與商業(yè)于一體的多功能綜合旅游度假居住區(qū)，多方面滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求。

各大房企成功的品牌塑造經(jīng)驗(yàn)證實(shí)，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的重要保證，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌已成為驅(qū)動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展的重要引擎。2013中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)在2012年以來(lái)充分發(fā)揮品牌的市場(chǎng)作用，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯：1.品牌謀定市場(chǎng)：品牌企業(yè)充分發(fā)揮品牌影響力的引擎作用，驅(qū)動(dòng)其進(jìn)一步綁定市場(chǎng)需求，有效幫助企業(yè)獲取品牌溢價(jià)、提升品牌區(qū)域延伸能力、提高銷(xiāo)售速度、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率等，品牌優(yōu)勢(shì)成為品牌企業(yè)在市場(chǎng)深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵；2.品牌主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)：品牌企業(yè)進(jìn)一步完善品牌管理職能體系、強(qiáng)化品牌組合的協(xié)同作用，以“品牌主導(dǎo)型”經(jīng)營(yíng)有效輔助企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸與區(qū)域拓展，持續(xù)挖掘品牌效應(yīng)的最大價(jià)值；3.品牌提升形象：品牌企業(yè)圍繞“以客戶(hù)為中心”的品牌傳播渠道，注重傳統(tǒng)媒體與新媒體、全國(guó)化與全面化的互動(dòng)傳播，有效提升品牌傳播邊際效益的同時(shí)，品牌三度（忠誠(chéng)度、美譽(yù)度、知名度）也顯著提升；4.品牌引聚資源：品牌企業(yè)憑借良好的品牌形象，通過(guò)多渠道低成本融資，同時(shí)補(bǔ)充土地資源儲(chǔ)備，獲得政府或品牌企業(yè)項(xiàng)目合作支持，以不斷升級(jí)的品質(zhì)和服務(wù)吸引大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)全方位資源的優(yōu)化整合，為企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展提供源源動(dòng)力。

策劃品牌企業(yè)市場(chǎng)集中度提升

此次會(huì)還同時(shí)公布了《2013中國(guó)房地產(chǎn)策劃品牌價(jià)值研究報(bào)告》，研究指出：伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向上發(fā)展，策劃品牌企業(yè)憑借專(zhuān)業(yè)能力不斷獲得開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可；同時(shí)，品牌企業(yè)市場(chǎng)份額逐步增加，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，品牌影響力不斷擴(kuò)大。

策劃企業(yè)市場(chǎng)前景大好，為此，研究機(jī)構(gòu)給出如下建議：一方面，品牌企業(yè)通過(guò)整合自身資源，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化：世聯(lián)地產(chǎn)2012年一手物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2111億元，成為首家突破2000億元規(guī)模的商，市場(chǎng)份額提升至3.28%，主要得益于企業(yè)實(shí)施“大客戶(hù)拓展、大區(qū)域裂變和核心成熟城市領(lǐng)先”三大策略，各分公司升級(jí)迅速，共同促進(jìn)世聯(lián)地產(chǎn)的快速發(fā)展；思源經(jīng)紀(jì)在2012年6月份成立南方大區(qū)，通過(guò)優(yōu)化區(qū)域公司合理分配企業(yè)資源，進(jìn)一步推進(jìn)全國(guó)化布局；同策咨詢(xún)依托完善的服務(wù)體系、專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人才、豐富的社會(huì)資源先后成立20多家控股子公司，截至2012年底已經(jīng)覆蓋了全國(guó)56個(gè)城市，持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局，借助布局城市的升級(jí)，企業(yè)在2012年一手物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額630億元；博思堂以專(zhuān)業(yè)、信譽(yù)和創(chuàng)利能力享譽(yù)業(yè)內(nèi)，已形成輻射華東的“博思堂”品牌，同時(shí)在企業(yè)品牌延伸方面成就斐然，通過(guò)開(kāi)展投資咨詢(xún)、廣告企劃、二手房中介、裝飾裝潢等業(yè)務(wù)，形成了“博仕會(huì)”、“博屋館”等一系列市場(chǎng)品牌，向成為品牌地產(chǎn)最具價(jià)值的綜合服務(wù)商進(jìn)發(fā)；在致力于成為房地產(chǎn)全程行銷(xiāo)策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)的使命下，新景祥經(jīng)過(guò)16年的發(fā)展，業(yè)務(wù)遍布上海、北京、天津、福建、浙江、江蘇等17個(gè)省市自治區(qū)，市場(chǎng)份額穩(wěn)固。

第6篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

關(guān)鍵詞：城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)方法

中圖分類(lèi)號(hào)：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

近年來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展、城市化水平不斷提高，隨著過(guò)去單一功能的商業(yè)建筑無(wú)法滿(mǎn)足城市日漸多元化的生活要求，以商業(yè)作為基本功能，與娛樂(lè)、居住、文體、交通、辦公、餐飲等有機(jī)綜合的商業(yè)綜合體如雨后春筍般的涌現(xiàn)。商業(yè)綜合體整合了原有城市商業(yè)中心的種種功能，在某種程度上，其出現(xiàn)和發(fā)展也極大地影響了城市的空間形態(tài)。商業(yè)綜合體項(xiàng)目往往規(guī)模較大，功能較多，因此項(xiàng)目所服務(wù)人群的定位很重要，其次其功能分區(qū)，交通組織，以及城市形象也是這類(lèi)建筑設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵問(wèn)題，成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至影響著整個(gè)區(qū)域的環(huán)境和交通。

1.城市商業(yè)綜合體相關(guān)概念

城市綜合體是將多種生活功能空間進(jìn)行高效的組合，形成的多功能綜合性建筑。隨著精神生活和物質(zhì)生活的質(zhì)量日益提高，城市綜合體也需要融人更多的發(fā)展理念，使城市綜合體與城市多樣化的生活能夠相互適應(yīng)、相互依存。它將商業(yè)策劃思想融入城市綜合體的設(shè)計(jì)規(guī)劃思想中，要求設(shè)計(jì)者不僅要有豐富的設(shè)計(jì)理念和經(jīng)驗(yàn)，更需要正確把握市場(chǎng)行情。

處于發(fā)展中的當(dāng)代商業(yè)綜合體體現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)

2.1 功能復(fù)合化

多元綜合是當(dāng)今建筑空間發(fā)展的一大趨勢(shì)，綜合體內(nèi)部多種功能間相互協(xié)調(diào)平衡、相互激發(fā)，使得建筑更加能動(dòng)地發(fā)揮其職能和功效，因此能產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)代商業(yè)綜合體已經(jīng)不僅僅是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的“購(gòu)物”場(chǎng)所，而更加成為一個(gè)綜合性的“消費(fèi)”中心。零售業(yè)只是商業(yè)綜合體的一個(gè)功能組成部分，而餐飲、娛樂(lè)、文化等多種城市功能則占有更大的比重。通過(guò)這樣的配置，使各功能之間產(chǎn)生互補(bǔ)性而構(gòu)成統(tǒng)一整體，形成完整的商業(yè)群落，發(fā)揮地區(qū)商業(yè)中心的功能，能全方位滿(mǎn)足消費(fèi)者需要。功能上的高度復(fù)合化，使之相比其他類(lèi)型的商業(yè)設(shè)施具有更加完善的城市屬性，成為一個(gè)多元化的現(xiàn)代消費(fèi)中心。

2.2 規(guī)模集約化

商業(yè)綜合體的出現(xiàn)符合商業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)于規(guī)模效應(yīng)的追求。這種規(guī)模效應(yīng)來(lái)源于空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)，是指企業(yè)本身規(guī)模擴(kuò)大越過(guò)一個(gè)門(mén)檻時(shí)，可帶來(lái)生產(chǎn)集中的經(jīng)濟(jì)效果，提高生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本，從而帶來(lái)一種乘數(shù)效應(yīng)。商業(yè)集聚是不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施聚集在一起而形成的為消費(fèi)者提供綜合購(gòu)物和消費(fèi)機(jī)會(huì)的區(qū)域?，F(xiàn)代商業(yè)綜合體的空間形態(tài)來(lái)源于街道和廣場(chǎng)——一種典型的體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)物，其通過(guò)統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)建設(shè)，創(chuàng)造出具有集聚效應(yīng)的空間載體，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的集約化。廣泛的業(yè)種、業(yè)態(tài)為消費(fèi)者提供了靈活多樣的選擇，大規(guī)模的主力店、小型租賃店聚集于一處，給購(gòu)物者提供了莫大方便，發(fā)揮出巨大的規(guī)模效應(yīng)和成本優(yōu)勢(shì)。

2.3 空間城市化

商業(yè)綜合體在形式上不同于傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街，卻又保持著商業(yè)活動(dòng)所必需的空間環(huán)境特征，融合了城市空間與建筑空間的優(yōu)勢(shì)，因此受到公眾的歡迎。街道、廣場(chǎng)、水系等城市元素被引入到建筑內(nèi)部；區(qū)域、路徑、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)、界面這些城市設(shè)計(jì)要素，也充分地體現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的空間上。在功能復(fù)合化和規(guī)模集約化的共同作用下，各部分彼此之間緊密協(xié)作，共同發(fā)揮出系統(tǒng)的整體作用，從而使消費(fèi)者在購(gòu)物、娛樂(lè)、游玩等活動(dòng)中與環(huán)境產(chǎn)生互動(dòng)，構(gòu)成充滿(mǎn)活力的城市有機(jī)體。

2.4建筑形態(tài)多樣化

通過(guò)采用單體式或組群式的處理方式，商業(yè)綜合體展現(xiàn)出不同的空間形態(tài)。單體式如南京大觀(guān)天地Mall采取獨(dú)立單體式，周?chē)鏋槌鞘薪值?，?nèi)部自成一體。這是我國(guó)大多商業(yè)綜合體一般采用的形態(tài)。而組群式是以線(xiàn)性?xún)?nèi)街式、點(diǎn)式內(nèi)廣場(chǎng)式或復(fù)合式等形成商業(yè)綜合體的形式。

2.5運(yùn)營(yíng)一體化

產(chǎn)生集聚效應(yīng)的傳統(tǒng)城市商業(yè)空間，城市商業(yè)中心區(qū)一般是通過(guò)自然的集聚發(fā)展產(chǎn)生的。而現(xiàn)代商業(yè)綜合體的類(lèi)型和規(guī)模，則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和人為設(shè)計(jì)確定的，兩者有本質(zhì)的不同。具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體是一種經(jīng)過(guò)整合的商業(yè)設(shè)施，通過(guò)充分的市場(chǎng)分析，有計(jì)劃地確定集聚的規(guī)模和構(gòu)成。在其后規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、租賃及管理等一系列過(guò)程中，都進(jìn)行著統(tǒng)一的運(yùn)作。

3.商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)方法

商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)研究的重點(diǎn)是在于總結(jié)一套科學(xué)的實(shí)用的有效設(shè)計(jì)模式，以及形成適合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)策略的科學(xué)發(fā)展觀(guān)。

3.1合理的總體設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體的功能綜合性強(qiáng)，導(dǎo)致人流和車(chē)流多且雜，在總圖規(guī)劃階段要布置好商業(yè)綜合體的各功能分區(qū)，使交通關(guān)系清晰。商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)的核心就是合理的將各種功能空間有效、高效、有機(jī)的整合在一起。

綜合體的功能空間幾乎包括了所有常見(jiàn)城市公共建筑功能，最有代表性和能夠起到?jīng)Q定性作用的功能空間有：辦公功能、居住功能、酒店功能、零售功能、娛樂(lè)功能、文化功能、公共設(shè)施、會(huì)議功能、休閑功能、以及停車(chē)設(shè)施。商業(yè)綜合體主要是利用不同的功能區(qū)間之間的內(nèi)在聯(lián)系，將它們協(xié)同組織在一起，創(chuàng)造出各種類(lèi)型的系統(tǒng)組合，主要有以下幾種類(lèi)型。1)互補(bǔ)型：不同功能區(qū)間之間的功能互補(bǔ)構(gòu)成整體。2)系列型：將功能上具有延續(xù)性和互通性的區(qū)間進(jìn)行組合形成的整體。3 )主從型：確定一個(gè)或一組功能區(qū)間，另一些功能區(qū)間附屬于這些主功能區(qū)間。4)比較競(jìng)爭(zhēng)型：功能相同的區(qū)間并置，通過(guò)服務(wù)的多樣性和顧客的選擇性產(chǎn)生集聚化效應(yīng)。實(shí)際存在的城市商業(yè)綜合體往往是將上述幾種類(lèi)型靈活地綜合運(yùn)用，更加符合實(shí)際需要。

3.2商業(yè)綜合體空間組織

商業(yè)綜合體空間的構(gòu)成較為復(fù)雜，一般包括了展示、娛樂(lè)、休閑等不同功能空間。通過(guò)一定秩序和關(guān)系的整合，使這些不同的功能空間成為一個(gè)相互聯(lián)系的有機(jī)整體。功能單元空間、交通空間、公共空間以及室外過(guò)渡空間是商業(yè)綜合體的四個(gè)主要基本空間結(jié)構(gòu)。如果按照空間性質(zhì)功能進(jìn)行劃分，商業(yè)綜合體空間可以分成商業(yè)空間、輔助空間以及交通空間。商業(yè)空間就是進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的空間，是商業(yè)綜合體內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行直接消費(fèi)活動(dòng)的空間，，其是商業(yè)綜合體的核心空間。輔助空間就是商業(yè)綜合體的次要空間，是相關(guān)工作人員活動(dòng)的空間，其不是商業(yè)綜合體的重點(diǎn)空間，卻不可或缺。交通空間起著商業(yè)綜合體內(nèi)部空間過(guò)渡的作用，通過(guò)交通空間引導(dǎo)消費(fèi)者的流向。

在商業(yè)綜合體空間設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)遵循一定的人性化設(shè)計(jì)原則。首先，開(kāi)放性原則。開(kāi)放性的空間能夠擴(kuò)大消費(fèi)者的活動(dòng)選擇范圍，從而使得消費(fèi)者有機(jī)會(huì)獲得更多的空間體驗(yàn)和感受；開(kāi)放性的空間能夠強(qiáng)化環(huán)境意向，為不同人群提供相互融合的客觀(guān)條件。建筑在功能空間設(shè)計(jì)上更加開(kāi)放與靈活，才能滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的使用需求。其次，多樣性原則。不同背景的人群對(duì)建筑空間有著不同的使用需求，商業(yè)綜合體的內(nèi)部空間元素和類(lèi)型必須多元化，呈現(xiàn)多樣性，才能有效地發(fā)揮空間功能作用?，F(xiàn)代商業(yè)綜合體的空間功能不再只是購(gòu)物，還需要具有餐飲、娛樂(lè)、休憩等相關(guān)功能。第三，可識(shí)別性原則?？勺R(shí)別性是指消費(fèi)者通過(guò)對(duì)環(huán)境和事物的感知，認(rèn)識(shí)到某一空間的獨(dú)有特征。在商業(yè)綜合體空間中，消費(fèi)者通過(guò)接觸建筑空間的功能、形式等特征，認(rèn)識(shí)相應(yīng)的功能分區(qū)，并將其與其他功能分區(qū)相區(qū)別。

3.3交通設(shè)計(jì)

1)停車(chē)組織。停車(chē)組織影響到整體的形象和運(yùn)作效率，是城市商業(yè)綜合體的關(guān)鍵組成部分，停車(chē)組織的規(guī)劃就是停車(chē)方式的選擇。停車(chē)方式的選擇是一個(gè)綜合性問(wèn)題，涉及有關(guān)土地利用率、經(jīng)濟(jì)性等方面。在地面空間嚴(yán)重不滿(mǎn)足停車(chē)要求和土地昂貴的情況下，常常選用建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)停車(chē)，但是其造價(jià)高于地面停車(chē)。合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，增加不同功能的共用停車(chē)空間可以大大減少停車(chē)空間。

2)交通系統(tǒng)。交通系統(tǒng)組織形式的選用應(yīng)該根據(jù)周?chē)h(huán)境的交通狀況和地勢(shì)特征確定，主要有平面和立體兩種。平面交通組織形式適用于交通密度不大、基地空間比較開(kāi)闊且流線(xiàn)簡(jiǎn)單的地區(qū)。以人流和車(chē)流為基礎(chǔ)，分為人車(chē)混行和人車(chē)分流兩種方式：①人車(chē)混行具有一定靈活性，但是由于空間上的干擾性強(qiáng)，不安全因素多。為了限制車(chē)行速度，設(shè)計(jì)中常利用曲折的邊界和粗糙質(zhì)感的鋪地材料；②人車(chē)分流是指和人流和車(chē)流通過(guò)相對(duì)獨(dú)立的人口和流線(xiàn)進(jìn)入基地。其優(yōu)點(diǎn)是流線(xiàn)十分清晰，交通相對(duì)干擾少。缺點(diǎn)是流線(xiàn)比較長(zhǎng)，為了保證人流的方便而不利于車(chē)流的通行。

立體交通組織將人流和車(chē)流分配在不同的空間高度，大幅度地減少了不同交通之間的干擾，形成了富有活力并且安全的城市空間。立體交通組織充分利用了不同高度的空間，解決了城市發(fā)展的空間問(wèn)題，在我國(guó)城市已有較多應(yīng)用。

4.當(dāng)代商業(yè)綜合體建筑發(fā)展趨勢(shì)

4.1注重建筑的文化表達(dá)

不少商業(yè)綜合體往往過(guò)分注重其時(shí)代性、商業(yè)性的表達(dá)，而忽視了地域文脈的傳承。隨著全球化的不斷發(fā)展，借鑒文化人類(lèi)學(xué)的觀(guān)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域歷史與環(huán)境，追求建筑的文化表達(dá)成為必然的趨勢(shì)。對(duì)地域性的表達(dá)不僅要體現(xiàn)在建筑造型處理上，也包括室內(nèi)外空間的處理上。例如對(duì)傳統(tǒng)建筑空間原型、歷史元素和符號(hào)等的現(xiàn)代演繹，使人產(chǎn)生歸屬感和認(rèn)同感，塑造“城市精神空間”，突出了建筑的個(gè)性與地域性。

4.2個(gè)性造型、空間豐富

每個(gè)場(chǎng)所都應(yīng)該是個(gè)性的，雖然“個(gè)性”可以以不同的方式來(lái)表達(dá)；有個(gè)性的場(chǎng)所都會(huì)給人們留下非常深刻的印象，并形成歸屬感。當(dāng)代的商業(yè)綜合體有化零為整的趨勢(shì)，讓人們?cè)诳臻g裝換時(shí)的步行或休憩其中感受到愉悅，從而緩和其壓力并增加逗留時(shí)間。甚至有些獨(dú)特的商業(yè)會(huì)晤等需求，它們本身被當(dāng)做空間藝術(shù)品設(shè)計(jì)，大大有別于其他空間和消費(fèi)氛圍。許多商業(yè)綜合體建筑順應(yīng)當(dāng)代建筑潮流，在簡(jiǎn)潔的形體內(nèi)創(chuàng)造出豐富的空間。其造型以基本幾何體塊進(jìn)行組合、結(jié)合立面表皮化處理，使得整體生動(dòng)有趣，增強(qiáng)了商業(yè)綜合體建筑形象的可識(shí)別性。

4.3公眾參與化

這里的公眾參與化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面指在我國(guó)已處于起步階段,但尚未完全落到實(shí)處的公眾參與的商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方法。公眾參與是在公眾需求多樣化情況下所采取的一種協(xié)調(diào)措施。以往建筑師往往進(jìn)行主觀(guān)控制，公眾市民參與未得到真正的貫徹，或只是象征性或?qū)嶒?yàn)性的參與。目前采取問(wèn)卷調(diào)查、召開(kāi)公眾座談會(huì)、公示設(shè)計(jì)成果等公眾參與的方式正逐步得到實(shí)行。另一方面，隨著網(wǎng)上購(gòu)物的逐漸普及，商業(yè)綜合體作為功能性購(gòu)物場(chǎng)所受到擠壓，因而對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的娛樂(lè)體驗(yàn)提出了更高的要求。故公眾參與的另一方面指公眾參與的內(nèi)部空間娛樂(lè)體驗(yàn)化，即消費(fèi)者的主動(dòng)參與，他們自身成為創(chuàng)造體驗(yàn)的主體。

結(jié)語(yǔ)

本文主要介紹了城市商業(yè)綜合體的概念，論述了商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和要點(diǎn)。城市土地需求大，通過(guò)合理的整合設(shè)計(jì)，集中各種功能空間，配以合理的停車(chē)和交通系統(tǒng)，確定好商業(yè)綜合體的規(guī)模、形態(tài)和開(kāi)放空間是城市商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要思想。

參考文獻(xiàn)

[l]韓冬青，馮金龍．城市建筑一體化設(shè)計(jì)[M]．南京：東南大學(xué)出版社，1999．

[2]王楨棟．城市建筑一體化設(shè)計(jì)[M]．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010．

第7篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

迎客招數(shù) 1

徹頭徹尾的一站式服務(wù)

金沛

成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店總經(jīng)理

產(chǎn)品的獨(dú)特性及交通的便利性將是環(huán)球中心天堂洲際大飯店在市場(chǎng)上的一個(gè)最佳利器，在競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的成都酒店業(yè)市場(chǎng)，如何能將產(chǎn)品的獨(dú)特性顯現(xiàn)出來(lái)，將是在市場(chǎng)占有上一個(gè)重要的課題。環(huán)球中心天堂洲際大飯店坐落在擁有可容納超過(guò)10000人的世界最大的海洋樂(lè)園、80萬(wàn)平方米的超大規(guī)模甲級(jí)寫(xiě)字辦公樓、韓國(guó)第一大百貨品牌樂(lè)天百貨以及會(huì)展旅游集團(tuán)自主經(jīng)營(yíng)的第一家百貨商場(chǎng)的環(huán)球中心內(nèi)，集休閑、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)等全方位的服務(wù)于一體，這個(gè)在城市的酒店商業(yè)綜合體內(nèi)也是首創(chuàng)。這種體量的城市綜合體，能完全實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)，帶給消費(fèi)者更多的體驗(yàn)，而不僅僅局限于“購(gòu)”本身。

洲際大飯店入住的客人大部分都為商業(yè)精英或高端度假消費(fèi)人群，而樂(lè)天百貨和會(huì)展旅游集團(tuán)自主經(jīng)營(yíng)的第一家百貨商場(chǎng)的定位人群正是與之相契合，洲際大飯店無(wú)疑會(huì)給這兩家商場(chǎng)帶來(lái)巨大的消費(fèi)影響力。而消費(fèi)行為其實(shí)又是一個(gè)良性的互補(bǔ)及提升，在忙碌的城市白領(lǐng)生活中，購(gòu)物己然變成一個(gè)在時(shí)間上的奢侈行為了。在每天忙碌的工作中，很難抽出時(shí)間去享受購(gòu)物的樂(lè)趣，這些是我們可以在快速成長(zhǎng)的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、電視購(gòu)物中得到印證的。所以在出差旅游的酒店住宿附近有一個(gè)購(gòu)物中心，會(huì)為這些忙碌的白領(lǐng)提供一個(gè)可以負(fù)擔(dān)的短暫購(gòu)物時(shí)間，同時(shí)會(huì)刺激消費(fèi)，當(dāng)然這就能給商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額帶來(lái)一定的增長(zhǎng)。

就我從事酒店行業(yè)多年對(duì)客人的了解，酒店的客人對(duì)就近購(gòu)物是有相當(dāng)大的需求的，這就不難理解為何在酒店內(nèi)會(huì)有零星的商店入駐。這些商店既是對(duì)酒店產(chǎn)品的豐富，更重要是滿(mǎn)足客人的多層次需求。購(gòu)物對(duì)酒店客人來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單地滿(mǎn)足生活需要，更是一種高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。環(huán)球中心在選擇商鋪時(shí)充分考慮到酒店客人的結(jié)構(gòu)及商場(chǎng)品牌的組成定位，引進(jìn)了眾多國(guó)際一線(xiàn)品牌和國(guó)內(nèi)外知名品牌，涵蓋了服裝、百貨，為酒店的客人帶來(lái)了極大的生活便利。這也正是一站式服務(wù)的優(yōu)勢(shì)所在。

迎客招數(shù) 2

不斷升級(jí)的業(yè)態(tài)組合

陳海明

凱丹廣場(chǎng)、凱丹置地（成都）資產(chǎn)管理有限公司市場(chǎng)部副經(jīng)理

凱丹廣場(chǎng)是年輕的、時(shí)尚的購(gòu)物中心，所以不能墨守成規(guī)，要隨時(shí)突破自我，突破傳統(tǒng)。我們確實(shí)也一直在做突破成都百貨和購(gòu)物中心傳統(tǒng)的事情。

作為源自歐洲的購(gòu)物中心，我們一直致力于帶給顧客純正的歐式一站式購(gòu)物體驗(yàn)，提供“全系列服務(wù)包”。這種消費(fèi)體驗(yàn)和品質(zhì)將與凱丹置地所有歐洲項(xiàng)目一致。我們希望更多的是引領(lǐng)購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)，先于其他賣(mài)場(chǎng)，擁有更靈敏的觸覺(jué)，隨時(shí)給人新鮮感和變化。我們的消費(fèi)業(yè)態(tài)多種多樣，從服裝、化妝品、鞋、家居、數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外，到餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童教育、樂(lè)園、產(chǎn)品等等，基本滿(mǎn)足了目前中高端消費(fèi)人群的日常主要消費(fèi)模式。

今年凱丹廣場(chǎng)最大的動(dòng)作就是，我們?cè)谡猩谭矫?，進(jìn)行了較大的業(yè)態(tài)調(diào)整。我們引進(jìn)大量?jī)?yōu)秀品牌，進(jìn)一步豐富了賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。同時(shí)我們引進(jìn)了部分獨(dú)家品牌和特色品牌，讓消費(fèi)者隨時(shí)感覺(jué)凱丹在變化，不是一成不變的。我們也和各行各業(yè)開(kāi)展了豐富的異業(yè)聯(lián)盟合作，聯(lián)合舉辦各類(lèi)活動(dòng)。我們?cè)谑袌?chǎng)推廣活動(dòng)方面，突破傳統(tǒng)，更趨向于新媒體和戶(hù)外媒體的開(kāi)發(fā)。

購(gòu)物中心是不同業(yè)態(tài)的組合，相信消費(fèi)者不會(huì)單獨(dú)為了消費(fèi)某一個(gè)品牌而產(chǎn)生在一個(gè)賣(mài)場(chǎng)持續(xù)購(gòu)物的習(xí)慣。因此我們不斷加大餐飲的比重，在目前的基礎(chǔ)上，還將引進(jìn)幾家特色餐飲，豐富消費(fèi)者的選擇面。當(dāng)然兒童娛樂(lè)設(shè)施和店鋪以及電影院這類(lèi)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)也是我們很重視的。因?yàn)閯P丹的體量不大，我們只能做精，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上不斷升級(jí)，提升硬件和軟件，提供更多體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，增加消費(fèi)者互動(dòng)體驗(yàn)。

迎客招數(shù) 3

體驗(yàn)式的服務(wù)更有吸引力

莊川寧

成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理

金牛萬(wàn)達(dá)將時(shí)尚休閑和購(gòu)物元素結(jié)合，匯集了大大小小的品牌名店，項(xiàng)目豐富，店鋪繁多，是一家綜合性很強(qiáng)的城市綜合體。比如我們有5家快時(shí)尚品牌，以它們?yōu)榇淼钠放频赇佂癸@了金牛萬(wàn)達(dá)年輕時(shí)尚的定位。同時(shí)我們也涵蓋高端化妝品品牌，備受時(shí)尚女性消費(fèi)群體青睞。

除了為消費(fèi)者提供一些時(shí)尚品牌外，全牛萬(wàn)達(dá)更是販賣(mài)一種休閑娛樂(lè)的心境。特色書(shū)吧讓消費(fèi)者不僅可以在商場(chǎng)購(gòu)物，同時(shí)還能在書(shū)吧喝咖啡，看看書(shū)，這無(wú)疑讓疲于工作的白領(lǐng)們得到一種身心的放松。室外步行街和室內(nèi)步行街的結(jié)合也非常獨(dú)特，讓消費(fèi)者在休閑娛樂(lè)中享受購(gòu)物。

我們所要強(qiáng)調(diào)的是一種時(shí)間消費(fèi)，就是通過(guò)時(shí)間讓消費(fèi)者留下來(lái)，而不僅僅是單純的購(gòu)物，這也是女性消費(fèi)者更傾向的方面。經(jīng)過(guò)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，女性消費(fèi)者多傾向于功能性消費(fèi)，所以我們努力做到讓消費(fèi)者在體驗(yàn)各種不同項(xiàng)目業(yè)態(tài)的同時(shí)得到休閑的氛圍，在這里你可以看電影，逛超市，唱KTV，做美甲美發(fā)。

現(xiàn)在成都開(kāi)了很多新的城市綜合體，因?yàn)闃I(yè)態(tài)本身復(fù)制性很強(qiáng)，所以在未來(lái)我們希望呈現(xiàn)更多功能性的內(nèi)容，增加更多體驗(yàn)式服務(wù)。比如計(jì)劃開(kāi)設(shè)的旅游、婚慶、健康等咨詢(xún)項(xiàng)目，通過(guò)各方面的體驗(yàn)式服務(wù)，讓消費(fèi)者在休閑過(guò)程中感受購(gòu)物樂(lè)趣。

迎客招數(shù) 4

給年輕家庭不一樣的購(gòu)物感受

田清淺

成都339策劃部經(jīng)理

我們的歡樂(lè)頌購(gòu)物中心，是以家庭為主要目標(biāo)消費(fèi)群體，突出時(shí)尚潮流感的購(gòu)物中心。品牌和商家主要都圍繞年輕家庭展開(kāi)，也針對(duì)受眾群有特別的品牌。例如說(shuō)負(fù)一樓的孩子王，里面可供5歲以下的小朋友玩耍，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、兒童教育和玩耍等功能，這已經(jīng)不是以往大家心中單純的逛商場(chǎng)就是購(gòu)物了，最主要還是希望帶給消費(fèi)者不同的購(gòu)物感受。

同時(shí)我們建筑本身采用弧形設(shè)計(jì)，有弧形的商業(yè)街，非常特別，消費(fèi)者在商場(chǎng)里逛也更有新奇感和趣味性。雖然成都現(xiàn)在有很多在建或者已經(jīng)建成的城市綜合體，但我覺(jué)得每家城市綜合體還是應(yīng)該有自己的特色，不然很容易讓消費(fèi)者倦怠。

美人談

美人商家談

商場(chǎng)自有吸引力

謝輝

王府井百貨女裝采購(gòu)經(jīng)理

商場(chǎng)對(duì)于消費(fèi)者的吸引力，籠統(tǒng)地說(shuō)來(lái)還是產(chǎn)品和服務(wù)。商場(chǎng)會(huì)帶給消費(fèi)者關(guān)于最新流行趨勢(shì)和市場(chǎng)上的時(shí)尚元素最為直觀(guān)的印象，包括現(xiàn)場(chǎng)的風(fēng)格組合、購(gòu)物的氛圍、會(huì)員服務(wù)，都會(huì)是消費(fèi)者選擇逛商場(chǎng)的理由。所以網(wǎng)購(gòu)對(duì)年輕一點(diǎn)的消費(fèi)者會(huì)有影響，但是成熟的客戶(hù)更關(guān)心衣服的品質(zhì)、質(zhì)感、版型，受網(wǎng)購(gòu)影響不大。

另外，現(xiàn)在商場(chǎng)都會(huì)提供體驗(yàn)式消費(fèi)，比如有些服裝品牌也設(shè)置了咖啡吧、圖書(shū)室，女性顧客帶著父母、孩子一起逛商場(chǎng)，可以盡情地挑選自己喜歡的衣服，不用擔(dān)心冷落了家人，因?yàn)樯虉?chǎng)為他們提供了打發(fā)時(shí)間的場(chǎng)所。而且在買(mǎi)衣服的間隙喝喝咖啡，看看書(shū)，也是一種非常好的體驗(yàn)。

美人談

美人消費(fèi)談

愛(ài)逛街買(mǎi)衣服是我的短板

毛亞君

四川美容協(xié)會(huì)常務(wù)理事

第8篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

現(xiàn)代綜合商住綜合體建筑具有投資數(shù)量大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、存在影響范圍大的屬性，因此高層商住樓開(kāi)發(fā)選址需總體規(guī)劃。城市建設(shè)的決策者、投資者與開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行確定開(kāi)發(fā)之初，應(yīng)針對(duì)位置、規(guī)模、方案設(shè)計(jì)和定位，組織各方面專(zhuān)家進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究、詳細(xì)策劃與協(xié)調(diào)，對(duì)高層商住樓及周邊環(huán)境通過(guò)科學(xué)技術(shù)分析手段對(duì)所收集的資料進(jìn)行分析以及深入調(diào)研；對(duì)商住綜合樓的空間容量、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、行為模式等問(wèn)題的深入研究，應(yīng)與社會(huì)需求和使用者的購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)；使高層商住綜合體以多元復(fù)合的動(dòng)態(tài)開(kāi)放模式平衡城市職能，使得原有地段商住關(guān)系得到有效提升。綜合商住綜合體建筑中商業(yè)空間需要規(guī)整的大跨度柱網(wǎng)框架結(jié)構(gòu)，一般采用(7.8-8.4)×(6-9)m的柱距，空間規(guī)整，可供不同業(yè)態(tài)使用。居住空間功能房開(kāi)間從1.8m到4.0m不等，多采用剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑設(shè)計(jì)師在進(jìn)行一個(gè)高層商住建筑設(shè)計(jì)工作之前，要充分研究所在城市的歷史文脈、地理人文特性，在行政分區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、密度、尺度、規(guī)模、色彩、風(fēng)格與城市發(fā)展協(xié)調(diào)同步，深入了解項(xiàng)目建成后將面對(duì)的客戶(hù)的心理特征并進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)師需要通過(guò)綜合評(píng)價(jià)、協(xié)調(diào)矛盾，有效地進(jìn)行周邊資源整合和共享，創(chuàng)造出具有流通性、開(kāi)放性、公共性復(fù)合功能的商、住空間，合理設(shè)置商業(yè)與居住部分流線(xiàn)，設(shè)計(jì)出既具有地域特色的，又具有文化內(nèi)涵，鮮明個(gè)性的高層商住綜合體建筑。

2構(gòu)建“宜商宜居”商住空間功能

高層商住綜合體建筑的功能構(gòu)成復(fù)雜，通常有兩種建筑外觀(guān)形態(tài)：①整個(gè)建筑成整體式組合在一起，商住單元上下結(jié)構(gòu)貫穿到底，這種布局形式土地利用率高，容積率大，布局緊湊，底部的商業(yè)部分多為小空間，對(duì)于城市的開(kāi)放性較差，可在外界面在顏色、材質(zhì)或線(xiàn)腳上作功能視覺(jué)分割處理。②高層商住樓商業(yè)區(qū)域連續(xù)覆蓋整個(gè)底部面層，高層居住凸現(xiàn)在商業(yè)單元平臺(tái)之上，具有規(guī)模較大的裙房，商業(yè)外界面表現(xiàn)為通透、開(kāi)敞、明快的外觀(guān)以吸引人流，商業(yè)環(huán)境連貫完整，購(gòu)物環(huán)境安全、寬敞、舒適，商業(yè)服務(wù)規(guī)模大，開(kāi)放性強(qiáng)，與城市的整體環(huán)境關(guān)聯(lián)緊密，商業(yè)人流及噪聲對(duì)上部居住單元干擾較小。對(duì)于高層商住綜合體商住空間的設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)師需注重功能空間協(xié)同性與多功能交叉特點(diǎn)，使商住兩種功能空間在綜合體中協(xié)調(diào)互補(bǔ)；注意商、住功能配比及各功能系統(tǒng)的相對(duì)獨(dú)立性，各功能部分交通流線(xiàn)分開(kāi)、互不干擾。建筑設(shè)計(jì)師結(jié)合建筑功能布局、商業(yè)規(guī)模、商住比例等方面綜合考慮，根據(jù)建筑交通流量的變化和使用時(shí)間的分布，通過(guò)空間分區(qū)、合理流線(xiàn)的組織可將商、住使用上的相互干擾降到最低。建筑設(shè)計(jì)師要充分考慮到高層建筑中功能的多樣性，適當(dāng)將部分營(yíng)業(yè)空間利用為公共活動(dòng)或服務(wù)性空間，增加人們交往空間的隨機(jī)性和便捷性，從而創(chuàng)造舒適和諧的商業(yè)環(huán)境氛圍。設(shè)計(jì)師對(duì)住宅部分的設(shè)計(jì)首要考慮的是室內(nèi)空間要規(guī)整，使采光充足，視野開(kāi)闊；創(chuàng)造多層次多領(lǐng)域的半公共空間，可用來(lái)增加居民的公共活動(dòng)空間。

3構(gòu)建集約高效的商住交通流線(xiàn)

高層商住綜合體的交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)需要周邊城市空間規(guī)劃的配套，形成集聚的多功能復(fù)合交通平臺(tái)，提高建筑的可達(dá)性與可識(shí)別性。在寒冷的北方地區(qū)，高層商住樓入口在設(shè)計(jì)上首先要做的就是避開(kāi)冬季迎風(fēng)面，減少入口散熱；而在炎熱南部地區(qū)，則會(huì)首先保證底層的通風(fēng)。高層商住綜合體入口可與城市交通聯(lián)合為一體，使城市交通生活化，可采用商業(yè)街的形式引入商住綜合體內(nèi)部，使商業(yè)交通便捷化。根據(jù)高層商住綜合體交通流量的各種影響因素及交通結(jié)構(gòu)等要素，準(zhǔn)確估算高層商住綜合體各種人流、車(chē)流及貨物流的活動(dòng)規(guī)律和實(shí)際流量，并將交通空流線(xiàn)間結(jié)合建筑總體的功能與空間布局統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。高層商住樓大量的車(chē)流、人流單靠地面分流不足以解決問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)利用高架立體交通和地下空間資源，是高層商住樓疏散、擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施容量、達(dá)到人車(chē)立體分流、節(jié)約土地資源等目的的最有效途徑。車(chē)行道可以直接與城市交通體系聯(lián)結(jié)，保證車(chē)流的快速疏散；人行道也可直接與室內(nèi)相連，形成交通流線(xiàn)的立體組織，緩解交通壓力；無(wú)障礙環(huán)境的設(shè)計(jì)，可以方便更多人群使用。

4構(gòu)建安全低碳的商住環(huán)境

第9篇：商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)

Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.

Key words: commercial real estate; Planning and design

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

一、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1.先策劃后設(shè)計(jì)，策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)

中國(guó)商業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)曾對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)項(xiàng)目做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀，就是大多數(shù)沒(méi)有前期定位，或者前期定位是虛擬化的?？梢哉f(shuō)，購(gòu)物中心類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是只有先通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，才能達(dá)到項(xiàng)目升值的目的。在整個(gè)合作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商、投資商作為最大的投資方，同時(shí)也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)商家、對(duì)消費(fèi)者，包括對(duì)以后商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的綜合的專(zhuān)業(yè)性的考慮和提出要求。因此，將策劃思想貫穿項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)始終，以專(zhuān)業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行操作是為了盡可能地避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)回報(bào)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.注重各獨(dú)立空間的個(gè)性

對(duì)于商業(yè)中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不應(yīng)只是一個(gè)概念問(wèn)題。每個(gè)人對(duì)空間都會(huì)產(chǎn)生不同的感受，每個(gè)廣場(chǎng)、每個(gè)商鋪都應(yīng)該有自己的個(gè)性，如做餐飲酒吧和國(guó)貿(mào)品牌店就完全應(yīng)該采用不同的設(shè)計(jì)手法；商業(yè)的外觀(guān)設(shè)計(jì)也不應(yīng)僅僅取決于建筑材料的應(yīng)用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍。因此，要使消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好感覺(jué)，就需要建筑師們的就精心設(shè)計(jì)。

3.人性化的設(shè)計(jì)尺度

商業(yè)中心的設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)平易近人，如此才能吸引人流。其實(shí)在項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中，合適的尺度更能讓人覺(jué)得舒服、親切。如歐洲的商業(yè)小鎮(zhèn)的商鋪設(shè)計(jì)就充滿(mǎn)了人情味，讓購(gòu)物者感覺(jué)回到自己小院一樣，所以舒適的尺度應(yīng)該更人性化，能讓人們能融入到更加自然，親切的商業(yè)環(huán)境之中。

4.因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗

因各個(gè)地方文化存在差異，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)也必須因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區(qū)都規(guī)劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及；而北京的高檔樓盤(pán)大都規(guī)定禁止餐飲業(yè)進(jìn)入等。

5.強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的貫通性

目前，中國(guó)一些商業(yè)建筑外觀(guān)豪華氣派，但內(nèi)部空間設(shè)計(jì)卻迂回曲折，整個(gè)購(gòu)物環(huán)境并不理想，讓人感覺(jué)像是一個(gè)迷宮。因此，對(duì)于購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的貫通性，從而起到引導(dǎo)公共購(gòu)物的作用，如整個(gè)空間可通過(guò)天窗和中庭的變化，營(yíng)造內(nèi)部空間的靈動(dòng)感和貫通性。

6.強(qiáng)調(diào)交通組織的合理性

交通組織的作用包括：合理的動(dòng)線(xiàn)使顧客很方便地進(jìn)入商業(yè)設(shè)施；合理的動(dòng)線(xiàn)使顧客很容易地走完整個(gè)商業(yè)設(shè)施；合理的動(dòng)線(xiàn)使商品很容易導(dǎo)入商業(yè)設(shè)施；合理的動(dòng)線(xiàn)使店員服務(wù)更加方便。

商業(yè)綜合體的動(dòng)線(xiàn)分四種，有給客人使用的賣(mài)場(chǎng)的動(dòng)線(xiàn)，也有給后勤補(bǔ)給和員工上下班的后場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)。又分水平動(dòng)線(xiàn)及垂直動(dòng)線(xiàn)。

7.注重室外廣場(chǎng)的利用

現(xiàn)在的購(gòu)物中心趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的融合。室外廣場(chǎng)是購(gòu)物中心購(gòu)物空間的延伸，其不僅是購(gòu)物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經(jīng)常在購(gòu)物中心的室外廣場(chǎng)上搭建展臺(tái)。進(jìn)行多種多樣的促銷(xiāo)活動(dòng)。這種由現(xiàn)代商業(yè)演化而來(lái)的促銷(xiāo)形式，業(yè)已成為了一種習(xí)慣性的商業(yè)模式。

二、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)解析

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié):

商業(yè)方案設(shè)計(jì) 商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：（1）立地選項(xiàng) 在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。（2)商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃就是對(duì)項(xiàng)目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項(xiàng)目由于體量大，其功能不僅僅只是滿(mǎn)足購(gòu)物，同時(shí)必須滿(mǎn)足休閑、觀(guān)光、文化、娛樂(lè)、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個(gè)功能、每個(gè)消費(fèi)者對(duì)空間個(gè)性都會(huì)有具體要求，這就需要專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，不能按照住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。 在這個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計(jì)是最重要的設(shè)計(jì)內(nèi)容。首先，從開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，否則項(xiàng)目建成入市以后改建的費(fèi)用會(huì)大大增加。在建筑設(shè)計(jì)上要充分注意動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的貶損；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃項(xiàng)目各零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積的比例。

2.建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。

項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)：建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成，在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。 3.商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì) 商業(yè)空間裝飾設(shè)計(jì)主要是根據(jù)項(xiàng)目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對(duì)物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營(yíng)造舒適的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的空間環(huán)境。主要設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺(jué)中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺(jué)中心效果等。

商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì) 商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)主要包括外立面形象設(shè)計(jì)和外部環(huán)境設(shè)計(jì)兩部分，具體設(shè)計(jì)內(nèi)容包括： (1)外立面形象設(shè)計(jì)：商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計(jì)、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計(jì)、外立面廣告位設(shè)計(jì)。 (2)外部環(huán)境設(shè)計(jì)：周邊交通組織設(shè)計(jì)、綠化及鋪地設(shè)計(jì)、休息空間設(shè)計(jì)、外部展示及促銷(xiāo)空間設(shè)計(jì)、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。5.二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) 二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專(zhuān)柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：(1）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)、室內(nèi)景觀(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。（2)導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、促銷(xiāo)空間設(shè)計(jì)、廣告位設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、花車(chē)設(shè)計(jì)。 (3)店鋪及專(zhuān)柜/專(zhuān)賣(mài)店形象設(shè)計(jì)：專(zhuān)賣(mài)店形象、專(zhuān)賣(mài)店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專(zhuān)柜形象設(shè)計(jì)、專(zhuān)柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。

6.商業(yè)管理模式設(shè)計(jì) 完成了第一、第二階段的設(shè)計(jì)工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項(xiàng)目硬件建設(shè)設(shè)計(jì)工作，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計(jì)。 商業(yè)管理模式對(duì)一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)主要包括三大體系設(shè)計(jì)內(nèi)容：

(1)組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。（2）制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣(mài)場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷(xiāo)管理制度體系、財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。

(3)流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。

三、如何做好大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1.項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專(zhuān)業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱，但近來(lái)眾多的綜合商業(yè)項(xiàng)目擱淺，也反應(yīng)出此類(lèi)項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的高專(zhuān)業(yè)化要求認(rèn)識(shí)不夠。

與住宅開(kāi)發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目是否有經(jīng)營(yíng)前途，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，主要取決于三個(gè)方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場(chǎng)支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否滿(mǎn)足商家特定的專(zhuān)業(yè)需求；三是從回報(bào)的角度，是否具備與商家資源整合的專(zhuān)業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說(shuō)，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及后期的經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段都需要有高度專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

2.重視專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司

認(rèn)識(shí)到大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視專(zhuān)業(yè)商業(yè)投資顧問(wèn)公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的作用。國(guó)際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開(kāi)發(fā)顧問(wèn)及后期物業(yè)管理的公司不超過(guò)十幾家。提供一個(gè)能滿(mǎn)足商家經(jīng)營(yíng)需求并保障長(zhǎng)久回報(bào)的項(xiàng)目形態(tài)，是此類(lèi)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的長(zhǎng)項(xiàng)，也是國(guó)內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專(zhuān)業(yè)支持。專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過(guò)幾十年建立起來(lái)的魚(yú)水關(guān)系。專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司在評(píng)估或推薦項(xiàng)目時(shí)代表著商家的利益。建立在這種高度專(zhuān)業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問(wèn)公司招商與整合資源的保障。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商自說(shuō)自話(huà)的招商材料與缺乏專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。

3.選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專(zhuān)業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有住宅類(lèi)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀(guān)感覺(jué)做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營(yíng)上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國(guó)外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。

4.平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類(lèi)趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣(mài)場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見(jiàn)的特定建筑類(lèi)型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動(dòng)場(chǎng)地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿(mǎn)足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

5.豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計(jì)創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)的新模式

隨著時(shí)代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的功能也從單一的購(gòu)物向購(gòu)物、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)等多方面發(fā)展，從以購(gòu)物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計(jì)無(wú)論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場(chǎng)化、商業(yè)化的建筑類(lèi)型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專(zhuān)業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時(shí)尚等。建筑藝術(shù)是一個(gè)地區(qū)和一個(gè)時(shí)代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀(guān)也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時(shí)代的前瞻性，直接對(duì)人們的心理、生理施加影響，對(duì)于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動(dòng)的作用。人類(lèi)制造建筑，同時(shí)建筑又影響人類(lèi)，對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時(shí)代感相溝通的氛圍。

結(jié)語(yǔ)

總之, 專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)公司, 專(zhuān)業(yè)化的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì), 注重前期

招商, 配置專(zhuān)業(yè)化的招商顧問(wèn)公司, 是一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn):

[1]尹青. 建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思與創(chuàng)意. 天津：天津大學(xué)出版社，2002