公積金異地買房政策精選(九篇)

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第1篇：公積金異地買房政策范文

戶籍在天津，工作在北京的小伙子常強(qiáng)以后在天津買房，可以辦理天津的公積金貸款了。此前，如果在天津購房只能商貸，對此他一直有些不平。住建部的《關(guān)于公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》后，明確了異地互認(rèn)原則。常強(qiáng)無疑是受益者。

隨著改革的推進(jìn)，主動(dòng)施政，青年人的生活有望更加便捷。改革進(jìn)入深水區(qū)，中央的決策之外，還需要各級政府、相關(guān)部門的有力配合。

住在昌平、戶籍在西城的北京青年，不用特地跑到戶籍區(qū)民政部門領(lǐng)結(jié)婚證了。北京新出臺(tái)了舉措，青年人可以跨區(qū)就近辦理結(jié)婚證。

廣東開放了異地高考。父母二人中，只要有一個(gè)在當(dāng)?shù)乩U納了三年社保，提供居住證、合法住所證明，子女便可在廣東參加高考。

在外地工作的年輕人身份證遺失，也不用回戶籍地辦理了。公安部下發(fā)的《關(guān)于建立居民身份證異地受理掛失申報(bào)和丟失招領(lǐng)制度的意見》，明確從2016年7月起，在全國大中城市和有條件的縣（市）推廣身份證異地辦理、掛失、補(bǔ)證、換證等業(yè)務(wù)。

二孩全面放開是個(gè)好政策，準(zhǔn)生證怎么辦？國家衛(wèi)計(jì)委明確，流動(dòng)人口生育第二個(gè)孩子可以在現(xiàn)居住地登記。

大數(shù)據(jù)為青年人便捷的生活提供了可能；主動(dòng)的改革，會(huì)把“可能”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。但也有不盡如人意之處。

在北京住房公積金管理中心中央國家機(jī)關(guān)分中心，每次提取公積金都要填寫一個(gè)申請單，一些借助公積金還房貸的年輕人，得逐月申請。同樣是在北京，向市管公積金中心貸款的年輕人只要一次性辦理月度定取手續(xù)，公積金儲(chǔ)蓄余額便會(huì)在每月固定日期打入指定賬戶，節(jié)約了人力物力。技術(shù)環(huán)境已經(jīng)不構(gòu)成障礙，差距在于是否主動(dòng)作為。

第2篇：公積金異地買房政策范文

六月份以來,北京各銀行“心照不宣”的收緊了首套房貸款政策,七折優(yōu)惠利率退出了房貸市場的舞臺(tái)。在信貸政策收緊后,約有60%的人群愿意選擇公積金貸款。而在九月中上旬,使用公積金貸款的成交量環(huán)比上月同期增長了23%。但是在公積金貸款使用上,有五大細(xì)節(jié)值得借款人關(guān)注。

 公積金不能用于貸款購買第三套房

典型案例:小孫和愛人婚前各使用商業(yè)貸款購買過一套住房,其中小孫購買的房產(chǎn)已結(jié)清并售出。小孫的兒子要上中學(xué)了,可是現(xiàn)在居住地離學(xué)校較遠(yuǎn),為方便孩子上學(xué),小孫想用公積金貸款再買一套房子。

專家指導(dǎo):根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則,小孫夫婦共有過兩次貸款購房紀(jì)錄,所以再購房的話是屬于第三套房,而目前公積金對第三套房貸款是停貸的,即使是小孫想使用商業(yè)貸款購買也是行不通的。

 公積金賬戶余額不可直接支付購房首付

典型案例:轉(zhuǎn)眼間,上班已滿六年的小王即將步入而立之年,婚姻大事也提上了日程,這不小王準(zhǔn)備近期買套適合的二手房,在年底前把婚事定下來。小王手頭的積蓄并不多,加上父母的資助款也是只能通過貸款來購房。小王想到了自己的一直以來繳存的公積金,六年下來也有幾萬塊錢了,小王想在買房前把公積金提取出來,這樣可以少貸點(diǎn)款,節(jié)省點(diǎn)利息。

專家指導(dǎo):公積金賬戶里的余額是不可以直接用于支付購房首付的。因?yàn)楣e金的使用原則是“先消費(fèi)后提取”,即只有在購房行為發(fā)生后才可以提取公積金,像小王這樣是貸款購房的話,可以在購房后憑借款合同的原件及復(fù)印件、購房合同的原件、首付款發(fā)票的原件及復(fù)印件等辦理公積金提取手續(xù)來緩解購房首付及月還款壓力。

不過,需要指出的是,如果借款人購買的話是政策性住房,如經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、集資合作建房等,是可以一次性申請?zhí)崛÷毠け救速~戶內(nèi)的住房公積金轉(zhuǎn)入職工個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶用于支付購房首付款的。

 公積金貸款不可跨省操作

典型案例:小張是山東人,畢業(yè)后一直工作在北京,婚后定居在北京,小張想給父母在山東老家買一套房好讓二老安度晚年,但小張手頭的錢卻不太富裕,就想通過公積金貸款來購房,但卻遭到了拒絕。

專家指導(dǎo):公積金貸款一般不能跨省操作。因?yàn)楣e金一般是只有在繳存地才可以貸款的,像小張這樣在北京繳存,在山東使用公積金貸款是不可以操作的。目前全國開通公積金異地使用的省市只有北京和秦皇島兩地,據(jù)了解,因?yàn)榭绲貐^(qū)操作尚存在一定的難度,所以實(shí)際成功的案例并不多。因此,建議小張使用商業(yè)貸款為父母購房,在購房后可以憑相關(guān)材料將公積金提取出來,這樣是可行的。

 公積金貸款未結(jié)清前不可再次使用

典型案例:小趙是在婚前曾使用過公積金貸款購置了一套小面積的房產(chǎn),婚后因生子及照顧父母,他想用公積金再買一套大點(diǎn)的房子來改善居住條件,可是就在小趙向公積金貸款中心申請貸款時(shí),卻被拒之門外。

專家指導(dǎo):公積金貸款首次使用和再次使用的區(qū)別在于,如果是再次使用的話,須在原住房公積金貸款全部還清后,方可再次辦理相關(guān)申請手續(xù)。

 北京暫不支持商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)

典型案例:小李前年貸款購買了商品房,因?yàn)楫?dāng)時(shí)公積金繳存時(shí)間不滿 12個(gè)月,所以無法辦理公積金貸款,在不得已的情況下選擇了商業(yè)貸款。但小李覺得銀行貸款利率比公積金貸款高,為了減少利息負(fù)擔(dān),小李想把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款。

第3篇：公積金異地買房政策范文

關(guān)鍵詞：住房公積金；爭議；改革

中圖分類號：C913.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年4月12日

根據(jù)1999年頒布2002年、2015年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》以下簡稱《條例》規(guī)定，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)，即住房公積金是由單位和職工個(gè)人共同繳付，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有，繳存職工購買自住房時(shí)可以申請住房公積金個(gè)人住房貸款。

梳理我國公積金的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)：一是延續(xù)改革開放之初的改革路徑，中央確立方向，地方自主，這使得其自和靈活性高，有利于政策的執(zhí)行和檢驗(yàn)，但同時(shí)也像很多改革初的政策一樣，中央缺少強(qiáng)有力的法律依據(jù)情況下，導(dǎo)致當(dāng)前許多政策面臨各地之間不統(tǒng)一的情況，而各地之間的整合必然又是一項(xiàng)大的工程；二是由解決住房市場化的手段逐漸變成政府住房保障的金融工具，雖然效果受到質(zhì)疑，但是搭建了一個(gè)住房保障的組織體系，將住房掌控在政府手中，這符合政府的偏好，對于住房的改革要有主動(dòng)的掌控。

一、我國住房公積金的爭議

當(dāng)前住房公積金已經(jīng)發(fā)展了20多年，由于其出現(xiàn)的很多問題，使得眾多學(xué)者對于其是否有存在的價(jià)值進(jìn)行討論，這些爭論逐漸將住房公積金存在的問題剖析清楚。

（一）公積金在繳存上存在較大差異。住建部內(nèi)部統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年，住房公積金繳存覆蓋面約為全國城鎮(zhèn)職工的78%，但繳存覆蓋主要集中在黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)，在非公有制企業(yè)中，住房公積金繳存的覆蓋面約為20%，這意味著近80%的民營企業(yè)職工未有住房公積金覆蓋。因“所有制”身份不同而導(dǎo)致的住房公積金“保障差距”，正在形成一種新的因“所有制”而造就的“不公平”。

（二）繳存制度設(shè)計(jì)有缺陷，拉大貧富收入差距。使用住房公積金貸款的人員收入層次分布不均，高收入人群占比較大。按照現(xiàn)有住房公積金貸款制度，繳存人的收入低則繳存基數(shù)低，致使繳存金額少，能夠申請的貸款額度就少，購買房屋時(shí)需要個(gè)人先期繳納的金額就高，而他們的低收入無法承擔(dān)較高的購房首付款。這種矛盾使得大多數(shù)中低收入家庭很難有機(jī)會(huì)申請住房公積金貸款，享受“低貸”福利。而繳存人中收入較高的那部分人群，由于能夠承擔(dān)購房所需的初始投資，則可以一次甚至多次以優(yōu)惠利率進(jìn)行公積金貸款。

（三）住房公積金利率設(shè)置不合理。現(xiàn)有的住房公積金“低利率存儲(chǔ)、低利率貸款”政策，極大地?fù)p害了那些長期不使用公積金繳存人的權(quán)益。為了達(dá)到公積金貸款低利率的目的，住房公積金存款利率比照同期一年期的商業(yè)存款利率。在當(dāng)前通貨膨脹嚴(yán)重的情況下，繳存的住房公積金不但無法實(shí)現(xiàn)保值增值，還會(huì)逐年貶值，極大地傷害職工利益，打擊了職工的繳存積極性。“低貸”的福利只有申請了住房公積金貸款的借款人才能享受到，而“低存”帶來的損失卻是由全體住房公積金繳存人承擔(dān)。由于享受住房公積金貸款是有條件限制的，廣大中低收入人群往往無法達(dá)到申請公積金貸款的條件，這就造成了中低收入者義務(wù)多、權(quán)利少，政府補(bǔ)貼的住房福利在高低收入人群間呈現(xiàn)逆向流動(dòng)，有悖于建立住房公積金制度的目的。

（四）管理體制方面的問題。一是住房公積金管理中心的定位存在問題。公積金中心是“不以營利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”，它不是政府部門，卻替政府承擔(dān)了相當(dāng)一部分住房保障職能，負(fù)有強(qiáng)制單位和個(gè)人繳存住房公積金的責(zé)任。住房公積金管理中心又需要完成資金歸集、放貸等本應(yīng)由金融機(jī)構(gòu)來執(zhí)行的職能，這就導(dǎo)致住房公積金管理中心定位與實(shí)際職能間的錯(cuò)位，進(jìn)而使中心的責(zé)權(quán)利不對等；二是監(jiān)管制度不完善。住房公積金制度從建立至今，已經(jīng)逐步建立起一套自上而下的監(jiān)督檢查機(jī)制。按照《條例》的要求，各地方住房公積金管委會(huì)應(yīng)當(dāng)對住房公積金管理中心進(jìn)行監(jiān)督和管理。但是受管委會(huì)的成員單位構(gòu)成所限，管委會(huì)的組成人員往往并不從事住房公積金工作，對相關(guān)業(yè)務(wù)也不熟悉，這就造成了在實(shí)際工作中，住房公積金管委會(huì)的管理決策執(zhí)行力差、監(jiān)督檢查流于形式等問題；三是屬地化管理不利于資金有效配置。根據(jù)現(xiàn)有的制度安排，住房公積金實(shí)行屬地化管理原則，各直轄市、省會(huì)城市、設(shè)區(qū)城市公積金管理中心在其行政區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)公積金的歸集、支取和貸款等工作，住房公積金不允許異地流轉(zhuǎn)和使用。

通過梳理，我們可以發(fā)現(xiàn)，公積金管理的整個(gè)環(huán)節(jié)是存在很多問題的，甚至其是否還有存在的價(jià)值都是值得商榷的。以上的爭論和質(zhì)疑，均使得公積金管理部門面臨巨大的壓力，但是公積金管理部門自身是難以從公平的角度去改革的，因?yàn)楣絾栴}的出現(xiàn)是整個(gè)制度設(shè)計(jì)、功能定位出現(xiàn)的問題，公積金的委托問題、使用率低的問題、收益率低的問題，這些問題并非市一級的政府管理部門能夠解決的。

二、改革公積金的政策建議

（一）調(diào)整住房公積金繳存政策，適當(dāng)提高低收入職工的單位繳交比例?！稐l例》中規(guī)定的繳存范圍基本涵蓋了社會(huì)上各種職業(yè)的從業(yè)者，但是這一制度在執(zhí)行時(shí)的情況并不樂觀?，F(xiàn)有繳存政策造成收入越高的職工，獲得單位繳交的住房公積金越多，違背了建立住房公積金制度的初衷，背離了公積金制度的公平性原則和住房保障職能。因此，應(yīng)當(dāng)針對不同收入水平群體，制定差異化的繳存政策。按不同層次的職工收入水平確定不同的個(gè)人繳交比例，特別關(guān)注低收入人群，適當(dāng)提高低收入水平職工的單位繳交比例。

（二）調(diào)整住房公積金利率政策，解決“低存低貸”問題。適當(dāng)提高住房公積金的存款利率，將其與住房公積金的繳存年限掛鉤，存款利率隨繳存時(shí)間的增加而提高，以使長期不使用住房公積金的人群也可以享受到公積金的福利。實(shí)行差別化的貸款利率，既要考慮貸款申請人的收入情況和信用狀況，還要考慮到貸款所購房屋的性質(zhì)和評估價(jià)值等因素。在此基礎(chǔ)上設(shè)定不同的利率檔次、貸款期限和貸款額度。

（三）建立國家級住房公積金管理中心，整合各地方住房公積金資源，統(tǒng)籌規(guī)劃使用全國的公積金資金。由于各地方住房公積金的供需情況很不均衡，雖然總體上全國的住房公積金存在大量閑置資金，但是具體到某些大中型城市則往往呈現(xiàn)出入不敷出的狀況，資金壓力巨大。而那些住房保障壓力較小的城市，又存在大量的閑置資金。因此，在國家層面上建立資金池，統(tǒng)籌跨地區(qū)調(diào)配資金是十分必要和可行的。

（四）拓寬住房公積金投資渠道，更好地實(shí)現(xiàn)保值增值。應(yīng)當(dāng)大力宣傳住房公積金貸款政策，推動(dòng)住房公積金貸款業(yè)務(wù)的開展，在滿足繳存人提取和貸款需求的基礎(chǔ)上，積極尋找新的更穩(wěn)健的增值渠道，減少住房公積金的資金沉淀和浪M。在進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)評估的基礎(chǔ)上，對政府的保障性住房項(xiàng)目發(fā)放專項(xiàng)項(xiàng)目貸款，既降低了政府建設(shè)保障房的建設(shè)成本，解決了政府住房保障投資緊缺的問題，又給住房公積金開辟了一條收益穩(wěn)定的增值渠道。

（五）加快住房公積金法制建設(shè)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，制訂詳細(xì)、可操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)程，從而實(shí)現(xiàn)公積金中心的自我管理，盡量消除管理中的漏洞和死角。依靠飛速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立全國性的公積金數(shù)據(jù)庫，采集各地區(qū)公積金的使用數(shù)據(jù)加以分析，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對各地區(qū)住房公積金管理中心的動(dòng)態(tài)監(jiān)督。積極推動(dòng)住房公積金的法制建設(shè)，建立健全住房公積金法律體系，使住房公積金管理有法可依，有章可循。對違法侵占、挪用、貪污住房公積金等犯罪問題，依法懲處。

作為住房保障的一個(gè)重要手段，住房公積金最受質(zhì)疑的就是其公平性不足問題。另外，由于管理機(jī)構(gòu)是政府部門，并不是資金的所有者，使得社會(huì)上存在大量對于公積金運(yùn)行中的問題的批評，這些問題可以歸結(jié)為效率問題。我們可以發(fā)現(xiàn)，公積金制度面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，其公平和效率問題都飽受詬病。因此，改革住房公積金任重道遠(yuǎn)卻勢在必行。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]陳杰.中國住房公積金的制度困境與改革出路分析[J].公共行政評論，2010.3.

第4篇：公積金異地買房政策范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)民進(jìn)城購房；動(dòng)因；風(fēng)險(xiǎn)；政策建議

中圖分類號：F299.23；F323.6 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-00-02

我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量房時(shí)代，去庫存已成為重要的目標(biāo)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年3月，全國商品房待售面積7.3516億平方米，其中住宅在整個(gè)庫存中占比達(dá)到62.55%，約有4.6億平方米。然而，城鎮(zhèn)居民住房供需矛盾已基本解決，借助新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，挖掘購房潛力，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房將是未來消化房地產(chǎn)庫存的重要途徑。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”

一、農(nóng)民進(jìn)城購房的動(dòng)因分析

1.農(nóng)民期望子女能享受城市較優(yōu)的教育資源。由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的長期存在，公共服務(wù)均等化仍存在較大差距。從教育資源看城鄉(xiāng)間也存在明顯差距，相較于城市，農(nóng)村教育質(zhì)量和水平相對較低。鑒于農(nóng)民越來越重視子女的教育，為使子女享受城市的優(yōu)質(zhì)教育資源，有條件的農(nóng)民積極在城市購房，尤其是購買城市學(xué)區(qū)房來解決子女的教育問題。

2.農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)后購房安家。我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占絕大多數(shù)。隨著我國農(nóng)業(yè)機(jī)械化、現(xiàn)代化的發(fā)展，農(nóng)村所需的勞動(dòng)力數(shù)量大大減少；再加上我國城鎮(zhèn)化及工業(yè)化的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)則需要大量的勞動(dòng)力，鑒于城鎮(zhèn)勞動(dòng)力供需矛盾的存在以及農(nóng)民追求更高生活水平的期望，農(nóng)村閑置的勞動(dòng)力積極進(jìn)城工作就業(yè)。經(jīng)過長時(shí)間在城市工作逐步適應(yīng)了城市生活，回鄉(xiāng)的欲望不再那么強(qiáng)烈，因而隨著時(shí)間的推移，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民都渴望能在城鎮(zhèn)里置業(yè)安家，成為買房的重要潛在人群。

3.農(nóng)村青年在城鎮(zhèn)購房作為婚房。相比于老一輩農(nóng)民，新一代的農(nóng)村青年繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的意愿較低，同時(shí)農(nóng)村所需勞動(dòng)力也在減少，外出務(wù)工成為提高收入、改善生活條件的主要手段。隨著農(nóng)村青年常年在外務(wù)工增長了見識(shí)、開闊了視野，不再僅僅局限于農(nóng)村的環(huán)境，渴望走進(jìn)城市生活，尤其是涉及到自己的終身大事時(shí)，希望自己及子女將來均可享受城鎮(zhèn)的發(fā)展成果，在農(nóng)村置業(yè)的欲望不再強(qiáng)烈。鑒于此，農(nóng)村青年在城鎮(zhèn)購置婚房正逐步取代在農(nóng)村建房的傳統(tǒng)。

4.離鄉(xiāng)務(wù)工后回鄉(xiāng)置業(yè)購房。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化帶來了人口大規(guī)模流動(dòng)，離鄉(xiāng)甚至長距離離鄉(xiāng)務(wù)工已然成為常態(tài)。部分農(nóng)民常年或閑暇季節(jié)在外務(wù)工逐步積累了一定的積蓄，受制于傳統(tǒng)家鄉(xiāng)觀念影響，以及受落戶條件的限制無法在大城市落戶而選擇回鄉(xiāng)。為顯示自己外出務(wù)工的收獲、及在鄰里間爭得面子而選擇在家鄉(xiāng)附近的城鎮(zhèn)購房，在大城市務(wù)工的較高收入為在家鄉(xiāng)附近的城鎮(zhèn)購房提供了基本的資金保障，是進(jìn)城購房農(nóng)民的重要力量。

二、農(nóng)民進(jìn)城購房面臨的困難及風(fēng)險(xiǎn)分析

農(nóng)民進(jìn)城購房潛力較大，但當(dāng)前農(nóng)民購房也面臨著一些突出的制約因素，存在一定的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

1.購房成本較高，農(nóng)民購房支付能力仍然有限。農(nóng)民的有效支付能力直接影響著農(nóng)民進(jìn)城購房的積極性和可能性。雖然農(nóng)民的收入水平已有了大幅度提高，但大多數(shù)農(nóng)民由于文化水平較低，仍然從事著傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)或外出務(wù)工，相較于城鎮(zhèn)居民，農(nóng)民的收入水平整體偏低且收入來源相對不穩(wěn)定。而城鎮(zhèn)的商品房價(jià)格又相對較高，僅首付款對農(nóng)民來說就已經(jīng)很困難。如果農(nóng)民選擇進(jìn)城購房，購房首付款及每月貸款月供額將給農(nóng)民帶來較大支付壓力，特別是可能存在階段性的收入無法滿足償還月供額的“階段性斷供”風(fēng)險(xiǎn)，既影響了農(nóng)民購房的積極性，也束縛著商業(yè)銀行向農(nóng)民放貸的積極性。

2.資金渠道單一，農(nóng)民通過貸款購房的難度較大。現(xiàn)今大多數(shù)人們購買住房都由自籌和貸款完成，其中貸款又占有較大比例，而無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，都需要一定的條件，大多數(shù)農(nóng)民因不符合申請貸款的條件而無法貸款。按照現(xiàn)行公積金貸款規(guī)定，雖然國家已出臺(tái)政策允許公積金異地貸款，但農(nóng)民真正實(shí)現(xiàn)異地貸款難度仍然較大。此外，如果農(nóng)民通過商業(yè)銀行貸款進(jìn)行購房，則需要提供相應(yīng)的穩(wěn)定收入證明、財(cái)產(chǎn)證明等材料，而農(nóng)民沒有可以出具這些材料的單位，按揭貸款獲批的阻礙較大。

三、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房的政策建議

農(nóng)民進(jìn)城購房將是我國房地產(chǎn)去庫存的重要方向，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下也存在著較大潛力，需完善相關(guān)政策措施，為農(nóng)民進(jìn)城購房提供強(qiáng)力支撐。要推進(jìn)戶籍制度改革，著力加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，不斷提高城市承載能力和就業(yè)吸納能力，使農(nóng)民真正可以進(jìn)得來、留得住、融得入、生活得好，吸引農(nóng)民進(jìn)城購房，進(jìn)而不斷穩(wěn)定住房市場，化解房地產(chǎn)供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1.完善相關(guān)政策措施，鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購房

相較于城鎮(zhèn)居民，農(nóng)民進(jìn)城購房存在諸多障礙，需要出臺(tái)針對性政策，支持農(nóng)民進(jìn)城購房。一是加大信貸支持力度，對可采用公積金貸款購房的農(nóng)民，支持完善公積金異地貸款政策，簡化貸款流程，同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大公積金貸款覆蓋面，推進(jìn)農(nóng)民繳存、使用公積金，促進(jìn)農(nóng)民繳存公積金常態(tài)化；對無法采用公積金貸款的農(nóng)民，如果采用商業(yè)貸款方式購房，貸款利率可參考公積金貸款利率。

2.加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，優(yōu)化宜居宜業(yè)環(huán)境

借助國家新型城鎮(zhèn)化及社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的契C，加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化村鎮(zhèn)布局，把新農(nóng)村建設(shè)與小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合，吸引農(nóng)民向小城鎮(zhèn)聚集。在城市棚戶區(qū)改造及園區(qū)等的工程建設(shè)中，積極采取貨幣化補(bǔ)貼的方式，提高貨幣補(bǔ)貼的比例，并引導(dǎo)和鼓勵(lì)被拆遷戶通過購買商品房解決住房問題。開展專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊違法用地、違法建設(shè)，在全國集中部署開展打擊違法違規(guī)建設(shè)專項(xiàng)行動(dòng)。管理部門要加大執(zhí)法檢查力度，堅(jiān)決遏制和消除違章建設(shè)蔓延勢頭，依法拆除各類違規(guī)違章建設(shè)的房屋，在打擊違法違規(guī)建設(shè)的同時(shí)，開發(fā)適應(yīng)農(nóng)民需求的商品房戶型，滿足農(nóng)民的個(gè)性化需求，建設(shè)宜居宜業(yè)的城市及社區(qū)環(huán)境，使農(nóng)民住得下、住得舒服、住得安心。

3.強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施，吸引農(nóng)民進(jìn)城購房

農(nóng)民進(jìn)城購房將給城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)帶來較大壓力，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)的承載力也決定了可以負(fù)擔(dān)多少農(nóng)民進(jìn)城。因此，要真正吸納農(nóng)民進(jìn)城，急需加快完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，提高城市承載能力。要加大財(cái)政投入力度，重點(diǎn)用于城市道路、管網(wǎng)、污水垃圾處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及教育、醫(yī)療、文體等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)優(yōu)美的人居環(huán)境、良好的公共服務(wù)、充足的承載能力，尤其加大對教育的投入，加快幼兒園、小學(xué)建設(shè)，完善社區(qū)配套服務(wù)，提高對農(nóng)民進(jìn)城購房的吸引力。

4.提升城市產(chǎn)業(yè)水平，吸納進(jìn)城農(nóng)民就業(yè)

解決農(nóng)民進(jìn)城購房后的就業(yè)問題是農(nóng)民能否在城市長期定居的重要保障。要不斷優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)吸納農(nóng)民工就業(yè)。不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與新型工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)融合發(fā)展，不斷增強(qiáng)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚能力、就業(yè)創(chuàng)造能力和人口吸納能力，不斷提高農(nóng)民收入，增強(qiáng)安身立城的本領(lǐng)。鑒于農(nóng)民受教育水平普遍較低，要加強(qiáng)勞動(dòng)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民的就業(yè)技能，增強(qiáng)農(nóng)民就業(yè)能力。調(diào)動(dòng)政府、用人單位和農(nóng)民的能量來工共同努力，開展多形式、多層次、多渠道的技能培訓(xùn)，就業(yè)創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、再就業(yè)培訓(xùn)及就業(yè)信息服務(wù)，提升進(jìn)城農(nóng)民就業(yè)能力。

5.健全社會(huì)保障體系，解決農(nóng)民后顧之憂

我國的社會(huì)保障體系已經(jīng)取得了長足發(fā)展但仍不健全、不完善，醫(yī)療、教育等公共資源與人們需求之間的差距仍然較大，看病難、看病貴、上學(xué)難、上學(xué)貴等問題依然突出，教育、醫(yī)療支出在人們支出中占有較高比例，或人們將較多的收入用作儲(chǔ)蓄以備未來可能的急需，因而人們實(shí)際的可支配收入較低。因而，挖掘農(nóng)民購房潛力，要不斷完善社會(huì)保障體系建設(shè)，把農(nóng)民納入保險(xiǎn)w系覆蓋范圍，健全大病醫(yī)療保險(xiǎn)；進(jìn)一步加強(qiáng)對教育的支持，加大對農(nóng)村教育的投入，解決農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民有錢的同時(shí)也敢花、敢消費(fèi)，真正挖掘出農(nóng)民的購房潛力，并將購房潛力真正轉(zhuǎn)化為有效需求。

6.推進(jìn)城市公共服務(wù)體制改革，提升進(jìn)城農(nóng)民歸屬感

第5篇：公積金異地買房政策范文

關(guān)鍵詞：大學(xué)畢業(yè)生；住房問題；重慶公租房

資助項(xiàng)目：上海市教委大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目（批準(zhǔn)號：B-8906-12-01024）及教育部人文社科研究青年基金（編號：12YJC840065）的部分成果

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2013年7月4日

一、引言

大部分畢業(yè)生由于缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，畢業(yè)時(shí)起薪非常低，屬于低收入人群。尤其對于外地畢業(yè)生，異地就業(yè)，生活成本高，加之城市近兩年房屋租金大幅上漲，所以大部分畢業(yè)生都面臨著巨大的住房問題。本文通過走訪、調(diào)查等方法深入分析畢業(yè)大學(xué)生的住房現(xiàn)狀，以及了解畢業(yè)生在一線城市就業(yè)收入的現(xiàn)狀，就改善他們的住房現(xiàn)狀提出一些建議。

二、一線城市大學(xué)畢業(yè)生住房現(xiàn)狀

據(jù)調(diào)查顯示，近幾年畢業(yè)生就業(yè)量最大的前10位城市依次為北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都、南京、濟(jì)南、蘇州。由此可看出，畢業(yè)生大多數(shù)都擠入一二線城市就業(yè)，異地就業(yè)現(xiàn)象很普遍。以北京、上海為例，2006～2012年房屋租金價(jià)格如表1所示；大學(xué)畢業(yè)生起薪如表2所示。（表1、表2）從上述兩表中得出：北京、上海等一線城市，一套普通住宅一居室的月租，接近收入的95%。近幾年房租上漲幅度遠(yuǎn)超過畢業(yè)生起薪上漲幅度。對于異地就業(yè)的學(xué)生而言，房租變動(dòng)和收入變動(dòng)不平衡，給他們的居住帶來很大的困難，他們不得不居住在惡劣的環(huán)境下，嚴(yán)重地阻礙了個(gè)人的理性發(fā)展。例如北京小月河，通常是七八個(gè)人住一個(gè)宿舍，像學(xué)生宿舍一樣；唐家?guī)X，則是一個(gè)樓里，有很多的單間，“像鳥籠子似的”，通常是農(nóng)民私搭亂建的，七八層的磚房瓦房，都是公共浴室、公共水房、公共廁所。

異地就業(yè)人數(shù)劇增，同時(shí)也增加了一線城市本地生的就業(yè)與住房壓力，他們沒有那些異地就業(yè)人員在自己家鄉(xiāng)的好條件，甚至他們的工作還不如外地生的好，只能一直和親人住在一起。

三、一線城市大學(xué)畢業(yè)生住房困難的原因

（一）地區(qū)差異大，異地就業(yè)人數(shù)多。大多畢業(yè)生選擇在一線城市工作主要原因是一線大城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，可供他們選擇的范圍廣。第二原因是大學(xué)生的就業(yè)觀念：一線城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，舞臺(tái)夠大、工資待遇好、生活質(zhì)量高、有面子。所以， “寧要北京一張床，不要外地一間房”的這種事例數(shù)不勝數(shù)。很多大學(xué)畢業(yè)生放棄了家鄉(xiāng)的好工作好條件，甘愿跑到了北京、上海等一線城市，住地下室。

以上海為例，2012年上海高校畢業(yè)生達(dá)17.8萬，其中上海生源8.78萬人，非上海生源9.02萬人，外地生源總數(shù)首次超過了上海生源，并且近幾年外地生源是逐年遞增。由此看出，二三線城市的大學(xué)畢業(yè)生大多都涌向了一線城市，這就直接導(dǎo)致了就業(yè)壓力大，畢業(yè)生的收入低。同時(shí)，短期內(nèi)也導(dǎo)致了對房屋的需求增大，其各項(xiàng)生活成本也高出其他城市很多，給畢業(yè)生帶來了住房困難。

（二）大學(xué)畢業(yè)生收入較低。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，2008年金融危機(jī)以后，就業(yè)形勢受到了嚴(yán)重影響，一線大城市也受到了相應(yīng)的影響，今年甚至出現(xiàn)了外企在上海、北京等城市辭退員工的現(xiàn)象，減少了就業(yè)機(jī)會(huì)。加之，近年來高校畢業(yè)生供給量不斷加大，近幾年來需要就業(yè)的畢業(yè)生人數(shù)高達(dá)700多萬。畢業(yè)生們大都向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)涌入，職位的需求量減少，以及異地就業(yè)比例較高，導(dǎo)致了嚴(yán)重供給不平衡，競爭壓力大，社會(huì)對大學(xué)生的薪酬也就一壓再壓，加上生活成本高，導(dǎo)致畢業(yè)生們甚至交房租都很困難。

從大學(xué)生自身角度看，為了能在一線城市找到工作，大多是專業(yè)不對口，缺乏專業(yè)理論知識(shí)，即使是對口工作，理論較強(qiáng)但實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)幾乎為零。同時(shí)，現(xiàn)在的畢業(yè)生很少能吃苦耐勞，受不了剛開始工作的辛苦，頻繁的跳槽等等這些原因都導(dǎo)致了畢業(yè)生的收入較低。

然而，隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，畢業(yè)生前幾年的工資漲幅遠(yuǎn)達(dá)不到房屋租金的漲幅，再加上消費(fèi)水平也在不斷提高，低收入不能夠滿足這些，使得畢業(yè)生的住房成了一大問題。

（三）大城市房地產(chǎn)發(fā)展快，房價(jià)飆升。雖然中國在世界中屬低收入國家，但中國京、滬中心區(qū)房價(jià)已絕對遙遙領(lǐng)先，大城市人口數(shù)量多，而人們最基本的需求除了溫飽就是住房問題了，都渴望有自己的溫馨小窩，這樣整體來看，房屋還是供不應(yīng)求的，房價(jià)總是只漲不落。這就導(dǎo)致了投資性需求增加，造成房屋空置，出租房房源緊缺，新房出租率增幅并不明顯，供不應(yīng)求，導(dǎo)致畢業(yè)生租房困難。

（四）租金過高。限購令實(shí)施后，買房觀望情緒增長，租房人群增加，如表1所示，近3年內(nèi)上海漲幅已經(jīng)達(dá)到了25.4%，北京漲幅已經(jīng)達(dá)到了27.5%，短期內(nèi)各一線城市的房租都出現(xiàn)了巨大的漲幅。而異地大學(xué)生主要是靠租房來生活的，巨大的漲幅嚴(yán)重影響了他們的生活質(zhì)量，造成了生活質(zhì)量的下降。

四、大學(xué)生的住房保障困境

（一）重慶公共租賃房的啟示

1、準(zhǔn)入門檻低，高校畢業(yè)生亦能享受公租房。重慶市探索出的公共租賃房住房保障模式為年滿18周歲，具有租金支付能力的新就業(yè)大中專及職校學(xué)生、區(qū)縣以上政府引進(jìn)的專業(yè)人才、外地來渝工作人員（含外籍人士）提供了住房保障。只要在本市無住房，有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源者均可申請，不受戶籍限制，門檻低，可以為剛畢業(yè)收入比較低的大學(xué)生提供住房，這一點(diǎn)屬全國首例。而上海公租房申請條件苛刻：一是有本市城鎮(zhèn)常住戶口或《上海市居住證》，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到規(guī)定年限；二是已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動(dòng)或工作合同。對于這兩條，剛畢業(yè)大學(xué)生幾乎達(dá)不到。

2、供給大。重慶用3年建3，000萬平方米公租房，規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)200萬人城市的住房量，數(shù)量達(dá)到60萬套左右，供給量很大，高校畢業(yè)生申請獲批的概率大。而北京、上海的公租房供給量很少，畢業(yè)生即使?jié)M足申請條件，獲批的可能性也很小。

3、租金低。重慶公租房租金相當(dāng)于同類商品房出租價(jià)格的60%，而上海公租房租金相當(dāng)于同類商品房出租價(jià)格的80%，甚至?xí)叱鲋苓叺钠胀ㄉ唐贩康淖饨穑@對于低收入的畢業(yè)生來說幾乎沒有意義。

4、區(qū)位比較合理。重慶公租房很多都在主城區(qū)，區(qū)位較合理，能夠滿足人們生活需求；上海公租房過于集中，到達(dá)市中心以及商業(yè)中心的交通通達(dá)性不夠。

住房保障是重大民生工程，重慶市大力探索公租房建設(shè)，有效解決城市中低收入畢業(yè)生的住房困難。重慶公租房有很多閃光點(diǎn)值得其他城市借鑒。一線城市應(yīng)學(xué)習(xí)這方面的經(jīng)驗(yàn)。

（二）其他一線城市面臨的限制條件。“重慶模式”事實(shí)上非常具有重慶特色，并不是所有城市都可以輕易復(fù)制。一是重慶市正努力把農(nóng)村人口，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，但一線城市的城市化進(jìn)程已經(jīng)趨于成熟，不具備重慶這樣的城市人口基數(shù)，一線城市人口過于飽和；二是重慶還不是主要的大學(xué)生導(dǎo)入城市，主要以人口輸出為主，這種現(xiàn)狀恰與一線城市相反；三是重慶市政府為公租房建設(shè)儲(chǔ)備了大量的土地，有足夠的空間，而一線城市高密度居住，是不具備這種條件的。

綜上所述，大城市要因地制宜，根據(jù)城市的特點(diǎn)有選擇性的效仿，構(gòu)建出真正適合的公租房。

五、解決畢業(yè)生住房問題的對策

對于畢業(yè)生面臨的住房困境，不僅要依靠政府的救助，大學(xué)生還要從自身方面改善，轉(zhuǎn)變自己的就業(yè)觀念、增強(qiáng)企業(yè)責(zé)任感；平抑房地產(chǎn)租售價(jià)格等方面進(jìn)行疏導(dǎo)。

（一）轉(zhuǎn)變大學(xué)生就業(yè)觀念。事實(shí)上，一線城市的地方財(cái)力和承受程度都有限度，一些發(fā)展中的二三線城市擁有較高的收入，居住成本也較低，生活壓力較小。所以，要根據(jù)自己的實(shí)際情況與能力，到需要我們的城市和崗位去就業(yè)，而不是僅局限于一線城市。

（二）增強(qiáng)企業(yè)責(zé)任意識(shí)，完善住房公積金的征收和管理。21世紀(jì)是人才競爭的時(shí)代，對于企業(yè)而言，人才是企業(yè)發(fā)展的重要資源，企業(yè)也要增強(qiáng)對畢業(yè)生的關(guān)懷意識(shí)，留住人才，為人才的發(fā)展，可為外地租房者提供住房補(bǔ)貼，這樣可緩解大學(xué)畢業(yè)生過高的租金帶來的生活壓力。

對于政府而言，也應(yīng)當(dāng)對這部分人群給予關(guān)注，采取有效手段改善其基本生活條件。本文認(rèn)為，政府可以適當(dāng)?shù)姆艑捁e金支付政策，允許符合條件的大學(xué)生用住房公積金來繳房租，從而減輕這些人才的房租支付壓力。另外，政府還可以對向符合條件的大學(xué)生提供住房的房東免征所得稅。

（三）完善住房市場，平抑房地產(chǎn)租售價(jià)格。擴(kuò)大中小戶型，低價(jià)房供應(yīng)量。大力向畢業(yè)生推出50m2～90m2的住房，這樣能保證雙方的利益。同時(shí)，還應(yīng)完善房屋租賃市場監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)行有效的立法保證；加強(qiáng)行政許可與行政執(zhí)法的力度以及鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入租賃市場，應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商由“只售不租”向“租售并舉”轉(zhuǎn)變。擴(kuò)大房源，為大學(xué)畢業(yè)生提供更多的優(yōu)質(zhì)住房。

六、結(jié)語

大學(xué)畢業(yè)生是住房需求最活躍的群體之一，只有解決大學(xué)畢業(yè)生住房問題才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。大學(xué)生是發(fā)展經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造價(jià)值的主力軍，只有切實(shí)解決大學(xué)畢業(yè)生住房問題才能使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)定快速增長，對實(shí)現(xiàn)我國宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)有著不可忽視的作用。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]宋英瀟.我國大學(xué)畢業(yè)生住房保障制度研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2008.9.

第6篇：公積金異地買房政策范文

區(qū)域金融穩(wěn)定與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，已成為我國經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點(diǎn)之一。區(qū)域金融的不穩(wěn)定性往往是由個(gè)別部門或者行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在該區(qū)域內(nèi)傳播，或者由經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切的區(qū)域之間的互相擴(kuò)散而引起的。作為資金密集性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間存在密切的關(guān)聯(lián)性，其經(jīng)濟(jì)狀況的變動(dòng)，勢必會(huì)傳導(dǎo)到金融市場，引發(fā)金融行業(yè)的變動(dòng)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，給其上下游相關(guān)聯(lián)行業(yè)造成嚴(yán)重負(fù)面影響，這不可避免地會(huì)對區(qū)域金融穩(wěn)定造成不良影響。2015年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對于區(qū)域金融穩(wěn)定的重要程度和當(dāng)前“去庫存”的迫切需要，本文試圖從房地產(chǎn)“去庫存”視角來探究其對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。

一、文獻(xiàn)綜述

近些年來隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多學(xué)者從不同角度研究了房地產(chǎn)行業(yè)對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響，其研究思路和視角是多維度的，歸納起來主要有下列幾種。第一，研究了房地產(chǎn)泡沫對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的影響越來越大，學(xué)者們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫對于區(qū)域金融穩(wěn)定的影響，其指標(biāo)被越來越多的學(xué)者納入金融穩(wěn)定綜合評價(jià)的范疇進(jìn)行研究。吳航（2000）將反映金融風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、外貿(mào)、金融、貨幣、財(cái)政、信貸、經(jīng)濟(jì)泡沫等部分，并給出了指標(biāo)閥值分別進(jìn)行討論[1]。吳成頌（2011）全面設(shè)計(jì)了金融危機(jī)預(yù)警的評價(jià)體系，并在反映經(jīng)濟(jì)泡沫的指標(biāo)中引入了房地產(chǎn)行業(yè)增長情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從2008年上半年開始，中國金融穩(wěn)定狀況存在一定的波動(dòng)[2]。第二，分析了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。沈悅、張珍（2007）采用房地產(chǎn)價(jià)格增幅與GDP增長率的比值來反映房地產(chǎn)行業(yè)狀況，并使用主客觀賦權(quán)法對指標(biāo)進(jìn)行處理，發(fā)現(xiàn)1995―2005年期間中國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為平穩(wěn)[3]。郭春風(fēng)（2013）研究了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對金融穩(wěn)定性的影響，結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給金融穩(wěn)定帶來長期的負(fù)向效應(yīng)[4]。第三，從房地產(chǎn)業(yè)狀況與地方財(cái)政的關(guān)聯(lián)性方面，闡述了房地產(chǎn)對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。譚中明（2010）在其設(shè)計(jì)的金融風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系中，建立了八個(gè)子模塊，引入了地方GDP增長率、地方財(cái)政收入增長率等區(qū)域指標(biāo)，同時(shí)將房價(jià)投資增長率等指標(biāo)納入特殊影響因素子模塊進(jìn)行研究，結(jié)果顯示，房價(jià)的高增長給區(qū)域金融帶來了一定的影響，加劇了金融體系的脆弱性[5]。第四，把房地產(chǎn)行業(yè)作為風(fēng)險(xiǎn)來源部門，論證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營狀況對區(qū)域金融危機(jī)的影響。在這一研究視角下，一些學(xué)者使用多種方法探索房地產(chǎn)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間的直接或者間接關(guān)系，將房地產(chǎn)行業(yè)和其他部門作為風(fēng)險(xiǎn)的來源部門，并將金融部門的風(fēng)險(xiǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)的最終發(fā)生部門。比較有代表性的是王維安、賀聰（2005）的研究，其通過構(gòu)建理性預(yù)期的雙市場、雙房地產(chǎn)企業(yè)的一般均衡模型，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度說明不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場是存在差異的，并對區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和擴(kuò)散機(jī)制進(jìn)行闡述。研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)跨區(qū)投資等因素使得該市的房地產(chǎn)市場受到顯著影響，并指出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市容易受到外界干擾，從而成為風(fēng)險(xiǎn)源頭[6]。第五，從區(qū)域性與整體性相結(jié)合的角度，分析房地產(chǎn)行業(yè)對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。宋凌峰、葉永剛（2011）將區(qū)域?qū)用娴娘L(fēng)險(xiǎn)分為公共部門、企業(yè)部門和金融部門三個(gè)方面，以地方財(cái)政缺口率、企業(yè)違約距離作為解釋變量，以金融部門的不良貸款率作為被解釋變量，并采用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，風(fēng)險(xiǎn)主要來源于企業(yè)部門和公共部門，并向金融部門擴(kuò)散[7]?；輹苑宓龋?013）使用結(jié)構(gòu)方程模型，將房地產(chǎn)景氣指數(shù)納入金融壓力的范疇，同時(shí)將房地產(chǎn)投資納入實(shí)物投資的范疇，對金融風(fēng)險(xiǎn)的傳遞途徑進(jìn)行研究[8]。隨著空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起，越來越多的學(xué)者開始試圖將空間理論和區(qū)域金融相結(jié)合，并將空間計(jì)量方法應(yīng)用于區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)的研究。呂勇斌、陳自雅（2014）在宋凌峰、葉永剛的研究基礎(chǔ)上，采用空間面板模型對其實(shí)證方法進(jìn)行了擴(kuò)展，其結(jié)果不僅證明了公共部門――金融部門、企業(yè)部門――金融部門風(fēng)險(xiǎn)的傳遞性，同時(shí)明顯顯著的空間相關(guān)系數(shù)也證明了區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)之間的空間相關(guān)性是確實(shí)存在的[9]。

從相關(guān)研究來看，綜合評價(jià)類文章大多用綜合指標(biāo)對區(qū)域金融穩(wěn)定狀態(tài)做出判斷，而在探索某個(gè)部門（或房地產(chǎn)行業(yè)）對于金融穩(wěn)定的影響時(shí)，問題便出現(xiàn)了：某些房地產(chǎn)指標(biāo)可以作為評價(jià)指標(biāo)，即本身存在于金融穩(wěn)定評價(jià)指標(biāo)體系中，但研究者的目的主要是將其作為解釋變量放入回歸方程時(shí)，此時(shí)便會(huì)采用一些折中的做法，比如用單一指標(biāo)（銀行不良貸款率等）作為金融風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)指標(biāo)，這與區(qū)域金融穩(wěn)定性的綜合評判準(zhǔn)則是有差別的，得出的結(jié)論往往會(huì)有些偏差。從房地產(chǎn)行業(yè)視角研究區(qū)域金融穩(wěn)定性時(shí)，如何準(zhǔn)確選擇區(qū)域金融穩(wěn)定性綜合評價(jià)指標(biāo)和房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)是個(gè)比較難以解決的問題。在已有的研究中，房地產(chǎn)行業(yè)對于區(qū)域金融穩(wěn)定性的影響研究已有不少，但是涉及房地產(chǎn)庫存指標(biāo)的相關(guān)文獻(xiàn)，尤其是實(shí)證文獻(xiàn)不多，在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”化的經(jīng)濟(jì)背景下，有必要將其引入研究。

二、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

（一）基于房地產(chǎn)視角的區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價(jià)指標(biāo)的選取

金融穩(wěn)定或者金融風(fēng)險(xiǎn)不是單一的指標(biāo)，而是綜合性指標(biāo)，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定不能完全等同于金融穩(wěn)定，區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)的選取也應(yīng)當(dāng)依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)來具體選取。盡管已有的研究中，金融穩(wěn)定評價(jià)指標(biāo)體系從國際層面、國家層面、區(qū)域?qū)用嬉呀?jīng)囊括的十分全面，在本文的研究中，同一年的數(shù)據(jù)在不同區(qū)域是相同的，難免對模型的擬合優(yōu)度產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)對于地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)具有直接性的影響，同時(shí)已有研究表明，總量指標(biāo)（如GDP）與房地產(chǎn)價(jià)格等有直接關(guān)系[10]。同時(shí)，本文研究的重點(diǎn)在于庫存總量對于金融穩(wěn)定的影響，因此，在綜合評價(jià)中并未采用增長率指標(biāo)，而是采用總量指標(biāo)。筆者充分借鑒國內(nèi)外已有的研究成果，本著指標(biāo)精簡化、區(qū)域特征明顯化與房地產(chǎn)行業(yè)高度相關(guān)化的原則，消除了大量冗余指標(biāo)，對已有文獻(xiàn)中影響區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)進(jìn)行綜合選取。借鑒已有區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)文獻(xiàn)之后，將地區(qū)GDP、財(cái)政收支比（財(cái)政收入/財(cái)政支出）、實(shí)際利用外資、進(jìn)口總額/出口總額、金融機(jī)構(gòu)存貸比、保險(xiǎn)密度、不良貸款率、固定資產(chǎn)投資額、失業(yè)率納入?yún)^(qū)域金融穩(wěn)定性指標(biāo)體系，GDP以2006年為基期進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，其中不良貸款率、失業(yè)率為逆向指標(biāo)，對其進(jìn)行正向化處理。

（二）房地行業(yè)發(fā)展指標(biāo)、房地產(chǎn)行業(yè)庫存指標(biāo)的選取

以往的文獻(xiàn)中，關(guān)于房地產(chǎn)庫存的指標(biāo)定義很少。韓國高（2015）的研究中，用各省商品房施工面積和銷售面積之比衡量地區(qū)庫存[11]。鑒于與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，商品房待售面積更為直觀，同時(shí)，可以明確區(qū)分庫存的年限，得出更詳盡的結(jié)果，筆者最終選取的房地產(chǎn)行業(yè)庫存指標(biāo)包括待售3年以上房屋面積（記為KCA）和待售1～3年房屋面積（記為KCB）。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)包括房地產(chǎn)行業(yè)增加值（記為ZJZ）、房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積（記為KCTD）、房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格（記為JG）、房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額（記為LR），并使用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對其進(jìn)行調(diào)整?？紤]到人口流失等現(xiàn)象是造成不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)庫存增加的重要原因，且上述指標(biāo)在某些地區(qū)的特定年份出現(xiàn)負(fù)增長從而無法對其增長率取對數(shù)，為了與區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價(jià)指標(biāo)的總體性相對應(yīng)，筆者未采用人均指標(biāo)和增長率指標(biāo)，而是采用總量指標(biāo)。為了消除數(shù)據(jù)的異方差性和量綱差別，借鑒譚中明（2010）的做法[5]，對研究數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，為了表述方便，在下面的研究中，仍以原始變量命名。

（三）數(shù)據(jù)來源樣本說明

綜合評價(jià)數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、各地區(qū)金融運(yùn)行報(bào)告等，房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，樣本區(qū)間為2006―2013年。其中西藏地區(qū)的不良貸款率等指標(biāo)存在部分年份的缺失，考慮到2008年為樓市的拐點(diǎn)，本文用2008年數(shù)據(jù)替代缺失數(shù)據(jù)。筆者將中國31個(gè)省份劃分為東、中、西部三個(gè)地區(qū)分別進(jìn)行建模分析，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區(qū)包括四川、重慶、內(nèi)蒙古、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、廣西、青海、寧夏、新疆。

三、房地產(chǎn)庫存對我國區(qū)域金融穩(wěn)定影響的空間面板分析

（一）區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價(jià)得分計(jì)算

為了節(jié)省篇幅，在此不予陳述其理論和計(jì)算方法，僅列出因子分析結(jié)果：KMO檢驗(yàn)值為0.604 0，Bartlett的球形度檢驗(yàn)近似卡方為1 625.935 0，P值為0.000，比較適合采用因子分析。本文的數(shù)據(jù)最終提取四個(gè)主因子，總方差貢獻(xiàn)率81.475。對特征值進(jìn)行歸一化處理之后，加權(quán)計(jì)算綜合因子得分即為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價(jià)得分，記為WD，做為模型的被解釋變量。

（二）模型檢驗(yàn)

1. 空間相關(guān)性檢驗(yàn)及模型整體性檢驗(yàn)。鑒于綜合評價(jià)數(shù)據(jù)中存在GDP指標(biāo)，本文的空間權(quán)重矩陣并未引入經(jīng)濟(jì)權(quán)重矩陣，而是直接采用二進(jìn)制的空間相鄰矩陣，記為W?？臻g相關(guān)性檢驗(yàn)中，東部地區(qū)模型的Moran’I的值為0.225 0，P值為0.001 0，中部地區(qū)模型的Moran’I的值為-0.142 0，P值為0.002 1，適合采用空間模型進(jìn)行分析。西部地區(qū)模型Moran’I未通過顯著性檢驗(yàn)，但為了對比結(jié)果，仍然將其列出，不做為重點(diǎn)分析的對象。模型整體性檢驗(yàn)結(jié)果中，東部地區(qū)模型LR檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為36.812 7，Wald檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為43.567 2，P值均為0.000 0；中部地區(qū)模型LR檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為32.034 0，Wald檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為38.293 0，P值均為0.000 0，面板數(shù)據(jù)模型整體檢驗(yàn)結(jié)果較好。

2. 空間面板模型選擇。進(jìn)行空間面板相關(guān)性檢驗(yàn)之后，需要確定空間面板模型的形式。通過分別計(jì)算三個(gè)地區(qū)空間滯后面板模型和空間誤差模型的拉格朗日乘子，并對檢驗(yàn)結(jié)果做出比較之后，本文最終選擇空間滯后模型（SAR Panel）進(jìn)行分析。最終得到的模型形式為：

WD=ρW?WD+Xβ+ε，ε～（0，σ2I）（1）

X=（KCA，KCB，ZJZ，KCTD，JG，LR）（2）

其中，WD為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評價(jià)得分，ρ為空間滯后項(xiàng)相關(guān)系數(shù)，W為空間權(quán)重矩陣，X為解釋變量矩陣，β為系數(shù)矩陣，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

3. 固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)的選擇。從定性角度來看，當(dāng)研究的樣本局限于有限個(gè)體進(jìn)行面板建模時(shí)，采用固定效應(yīng)是更為合適的選擇。本文主要研究各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)對其金融穩(wěn)定性的影響，屬于實(shí)際經(jīng)濟(jì)問題，故適合采用固定效應(yīng)模型。從定量角度來看，本文借鑒李紀(jì)生等（2010）采用的檢驗(yàn)方法[13]，在東部模型中LR for FE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為143.285 4，LR for RE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為43.247 0，Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值76.843 6，P值均為0.000 0，在中部模型中LR for FE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為125.845 6，LR for RE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為33.346 2，Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值58.068 0，P值均為0.000 0，西部地區(qū)模型同樣通過了固定效應(yīng)檢驗(yàn)，因此支持選擇固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在地理位置上的區(qū)別及其影響更為明顯，本文選取空間固定效應(yīng)結(jié)果為主要分析對象。

（三）房地產(chǎn)庫存狀況對我國東部及中西地區(qū)金融穩(wěn)定影響的實(shí)證結(jié)果分析

表1為東中西部地區(qū)空間面板回歸結(jié)果?？梢钥闯觯瑬|中部地區(qū)模型各項(xiàng)指標(biāo)均大多良好，而西部地區(qū)模型中大多指標(biāo)均不顯著，因此在下面的分析中，以東中部地區(qū)模型結(jié)果進(jìn)行主要分析。模型的擬合優(yōu)度在東中部地區(qū)分別達(dá)到了0.977 8和0.800 1，擬合程度良好?？臻g滯后項(xiàng)相關(guān)系數(shù)ρ在東部地區(qū)模型中為0.267 9，P值為0.008 6，在中部地區(qū)模型中為-0.236 0，P值為0.002 1。說明區(qū)域金融穩(wěn)定的影響在兩個(gè)地區(qū)內(nèi)部均存在較強(qiáng)的空間溢出效應(yīng)，此效應(yīng)在東部地區(qū)為正，在中部地區(qū)為負(fù)。

1. 積壓性庫存指標(biāo)分析。本文將3年以上房屋待售面積（KCA）稱之為積壓性庫存。從模型結(jié)果來看，東部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.089 2，P值為0.001 9；中部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.191 3，P值為0.000 0；西部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.116 5，P值為0.395 5。這說明在東部及中部地區(qū)，過高的房地產(chǎn)庫存量對于區(qū)域金融穩(wěn)定均存在明顯的負(fù)面影響，對西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能存在潛在性負(fù)面影響。

積壓性庫存對我國東部及中西部地區(qū)金融穩(wěn)定都具有共同性、持續(xù)性的危害，是因?yàn)椋旱谝?，過高的庫存直接使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不足，從而影響其償還能力，銀行的直接貸款回收難以得到保證，對金融系統(tǒng)造成直接影響。第二，房地產(chǎn)市場的本身特征決定了其和其他市場存在著極其密切的聯(lián)系，比如原材料水泥、鋼鐵市場、附屬的裝修材料市場等。房地產(chǎn)行業(yè)和這些行業(yè)之間存在一種“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到困難，其風(fēng)險(xiǎn)間接地通過影響其他行業(yè)，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。第三，高積壓庫存量使得房地產(chǎn)企業(yè)還是難以獲得合理的貸款，因?yàn)榫薮蟮膸齑孀屻y行存在疑慮，認(rèn)為其發(fā)展勢頭跌落太快，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)失去資金來源，無法保證其繼續(xù)盈利，從而之前銀行貸款無力償還，造成銀行系統(tǒng)不良貸款率增加，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

積壓性庫存對我國區(qū)域金融穩(wěn)定的危害具有持續(xù)性，是因?yàn)榉e壓庫存難以短期內(nèi)消化，第一，從消費(fèi)者的購買意愿來看，大多數(shù)人購房熱情逐漸回歸理性，持觀望態(tài)度。雖然各地紛紛采取取消限購的政策，但對提升消費(fèi)者的購房欲望并未產(chǎn)生太顯著的影響。另外，由于積壓時(shí)間較長，房屋存在折舊、磨損等問題，也會(huì)對真正需要住房的消費(fèi)者的購房選擇產(chǎn)生影響。第二，從房地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)者需求角度來看，每年房地產(chǎn)新增面積雖然在2008年之后有所回落，絕大部分地區(qū)的新增樓盤基本能滿足消費(fèi)者的理性購房需求，從而不可避免地對積壓庫存房屋的銷售產(chǎn)生影響。第三，二手房交易市場的影響也會(huì)造成積壓庫存的增加。二手房買方以較低的價(jià)格購買房產(chǎn)，而賣方中的一部分進(jìn)而追求更舒適的住房，成為高檔公寓甚至別墅的消費(fèi)者，由于此類高檔住房的平均價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手房的平均價(jià)格，多套住房換一套住房的現(xiàn)象應(yīng)該是存在的，這就會(huì)對庫存三年以上的住房市場的交易量產(chǎn)生影響，使得開發(fā)商手中的積壓庫存難以銷售。因此，減少積壓性庫存是我國房地產(chǎn)行業(yè)面對的一個(gè)相對長期性問題，積壓性庫存對我國金融穩(wěn)定的影響必定要持續(xù)一個(gè)較長的時(shí)間。

2. 短期庫存指標(biāo)分析。本文將1～3年待售面積（KCB）稱為短期庫存。表1結(jié)果顯示，KCB在東部地區(qū)和中部地區(qū)模型中分別得到了相反的結(jié)果。東部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為0.115 5，P值為0.000 0；中部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.126 9，P值為0.000 0；西部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.026 3，P值為0.764 7?？梢?，短期庫存增長對東部地區(qū)金融穩(wěn)定有一定的維系作用，而對中部地區(qū)的金融穩(wěn)定則具有危害作用。與積壓性庫存的情況一致，對西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能有潛在性負(fù)面影響。

結(jié)果顯示，短期庫存對我國東部地區(qū)金融發(fā)展有其存在的價(jià)值，而對中西部地區(qū)金融穩(wěn)定具有相反功能。短期庫存對我國區(qū)域金融穩(wěn)定之所以會(huì)產(chǎn)生差異性影響，是因?yàn)椋旱谝唬瑬|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)者購買力等領(lǐng)先于西部地區(qū)，這樣就保證了短期庫存的消化力度，同時(shí)大量人口流向北京、上海、天津、廣州、深圳等東部沿海城市，一些地區(qū)與房產(chǎn)掛鉤的戶籍政策保證了其有相對穩(wěn)定的購買人群。第二，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟度的角度來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早于中西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展卻是不爭的事實(shí)，東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)相對成熟，相對于中西部地區(qū)，東部地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)也相對穩(wěn)定。第三，中西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年跟隨了東部地區(qū)的步伐，房地產(chǎn)投資、建設(shè)力度加大，但是其價(jià)格漲幅和消費(fèi)者的購買力并不匹配，房價(jià)的大起大落，由于區(qū)位相對劣勢，金融系統(tǒng)相對脆弱，經(jīng)濟(jì)相對落后，人口密度等也不及東部，無法保證其相對穩(wěn)定增長的房屋購買力，這就造成了短期庫存難以快速消化，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金回流造成不利影響，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。

3. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)分析。房地產(chǎn)增加值（ZJZ）、在東部和中部地區(qū)模型中的系數(shù)分別為0.230 8和0.227 6，P值分別為0.000 0和0.004 9；西部地區(qū)模型系數(shù)為0.05，P值為0.874。結(jié)果說明，東、中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長是區(qū)域金融穩(wěn)定的基礎(chǔ)保障，由房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年上升可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)通過拉動(dòng)內(nèi)需帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，從而維系區(qū)域金融穩(wěn)定。從產(chǎn)業(yè)角度而言，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定，目前來看與房地產(chǎn)相關(guān)的直接貸款和間接貸款占人民幣貸款余額的總比例很高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受限是銀行業(yè)不良貸款反彈的重要原因。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對于金融體系的穩(wěn)定具有積極意義。待開發(fā)土地面積（KCTD）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.077 5，且顯著為正，說明經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定的土地留存，對緩解土地價(jià)格漲幅過大、穩(wěn)定地方財(cái)政起到積極的作用。而在中、西部地區(qū)中，其系數(shù)未通過顯著性檢驗(yàn)，可能是由于政府出讓土地，增加財(cái)政收入，是區(qū)域金融穩(wěn)定的有利因素，但是同時(shí)也可能隨著房價(jià)起落，造成地方債務(wù)危機(jī)和銀行信貸危機(jī)。房屋平均銷售價(jià)格（JG）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.152 1，P值為0.000 0，在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.285 1，P值為0.018 3，在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.294 5，P值為0.020 6。房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額（LR）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.061 3，P值為0.026 7，在中部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.222 2，P值為0.002 1，在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.362 2，P值為0.071 2。說明房地產(chǎn)行業(yè)在東部地區(qū)的高利潤現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房價(jià)現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。

四、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

1. 房地產(chǎn)行業(yè)積壓性庫存無論對經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)還是對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，都會(huì)帶來明顯的或潛在的金融不穩(wěn)定，因此，各類地區(qū)都需要給予高度重視，需要采取穩(wěn)妥有效的政策逐步減少這類庫存，進(jìn)而消除危及區(qū)域金融穩(wěn)定的隱患。

2. 房地產(chǎn)短期庫存對房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟地區(qū)、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)有其存在的價(jià)值，對區(qū)域金融穩(wěn)定性產(chǎn)生良性影響，適當(dāng)?shù)亩唐趲齑娌蛔阋詫?dǎo)致價(jià)格瘋漲，反而會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格起伏過大帶來的金融不穩(wěn)定因素。在這些地區(qū)，穩(wěn)定適度的短期庫存是保證房地產(chǎn)價(jià)格起伏不會(huì)太大的一個(gè)重要因素，在一定程度上有利于維系區(qū)域金融穩(wěn)定性。

3. 房地產(chǎn)短期庫存對房地產(chǎn)市場不成熟、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的金融穩(wěn)定會(huì)帶來直接的危害性，因此，這些地區(qū)要高度重視短期庫存問題，采取積極有效的“去庫存”措施，以防范由區(qū)域性金融不穩(wěn)定轉(zhuǎn)化為區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。

4. 房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展有利于促進(jìn)區(qū)域金融穩(wěn)定，東部地區(qū)的高利潤現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房價(jià)現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。

（二）政策建議

1. 以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù)，因地制宜采取相應(yīng)措施。房地產(chǎn)庫存的分布區(qū)域和對區(qū)域金融穩(wěn)定性造成的影響是有差異的，鑒于此，“去庫存”要對象明確。對于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的積壓庫存，不能盲目地靠加大農(nóng)民工市民化進(jìn)程來消化，而是應(yīng)該放松“限購”“限外令”的限制范圍，采取政府加大購房補(bǔ)貼的措施鼓勵(lì)消費(fèi)者按需購買住房，減少積壓庫存。積壓庫存較高的個(gè)別地區(qū)，可由政府搭建平臺(tái)，嘗試把存量房轉(zhuǎn)化為公租房和安置房再轉(zhuǎn)租給租客，為供需雙方提供保障。同時(shí)保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)短期庫存量，盡量避免過度刺激消費(fèi)者的購房投資行為造成房價(jià)起伏過大。

對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，要加大農(nóng)村居民、農(nóng)民工購房補(bǔ)貼力度，實(shí)行戶籍準(zhǔn)入制度與購房掛鉤，鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)縣城買房，這樣既可以使此類人群享受更好的教育醫(yī)療資源，同時(shí)可以拉動(dòng)住房消費(fèi)，逐漸消除房地產(chǎn)庫存。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)要從根本問題出發(fā)鼓勵(lì)農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城買房，就要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)配套向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，通過帶動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展來增加農(nóng)民收入。同時(shí)要加強(qiáng)此類地區(qū)的城市建設(shè)，使繁榮的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、多樣的就業(yè)渠道、完善的職業(yè)教育、科學(xué)的城市管理和足夠的環(huán)境承載能力相配套，保證戶籍制度改革必須與完善的城市公共服務(wù)和社會(huì)保障相配套，提高城市價(jià)值，吸引農(nóng)民進(jìn)城、回城買房，促使人口回流，穩(wěn)定就業(yè)和居住。

2. 國家宏觀政策與地方微觀政策相輔相成，提高消費(fèi)者購買力。從宏觀上看，國家采取的宏觀政策主要為降息，央行實(shí)行降息政策，減少了后續(xù)購房的消費(fèi)者成本，可以減輕其購房負(fù)擔(dān)，刺激住房消費(fèi)。從微觀上看，要賦予地方政府更多自主權(quán)，讓地方政府可以切合實(shí)際制定標(biāo)準(zhǔn)，靈活出臺(tái)減免稅費(fèi)、降低購房首付比例、實(shí)行補(bǔ)貼性的政策等措施來進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，緩解地方房地產(chǎn)銷售困境。對于高庫存地區(qū)，地方政府可以考慮放松對住房公積金的捆綁力度，提高住房公積金的使用效率。特別是相對于流動(dòng)性強(qiáng)的人群，住房公積金可實(shí)現(xiàn)某幾個(gè)地區(qū)之間的流通，實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，鼓勵(lì)他們在原籍購房，同時(shí)取消住房公積金中間費(fèi)用，主要包括個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“零收費(fèi)”，減輕購房消費(fèi)者的貸款負(fù)擔(dān)；還可以將農(nóng)民、個(gè)體經(jīng)營者納入住房公積金的使用人群，帶動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)。

第7篇：公積金異地買房政策范文

“規(guī)?；?jīng)營”是城商行發(fā)展到一定程度后所必須經(jīng)歷的階段。2008～2010年，城商行跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)入期，2010年，城商行的擴(kuò)張步伐再度加速，全年新增分支行116家，占到新增分支行的30%。在快速擴(kuò)張后，城商行異地分支行新增數(shù)量超過了300家，截至2010年末，已有60多家城商行實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域經(jīng)營，所開設(shè)的分行已經(jīng)超過130家，僅2010年全年，其數(shù)量就超過100家。然而，隨著政策變化和競爭加劇，城商行通過異地設(shè)立網(wǎng)點(diǎn)的跨區(qū)域經(jīng)營之路將越來越困難。

我國城商行跨區(qū)域經(jīng)營的瓶頸

政策審批趨嚴(yán)，跨區(qū)域擴(kuò)張受限

隨著通貨膨脹壓力的逐漸加大，宏觀政策從應(yīng)對危機(jī)狀態(tài)回歸常態(tài)，貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健并日漸趨緊，加之歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的復(fù)蘇進(jìn)程仍存在較大波動(dòng)，2011年全國兩會(huì)期間，國務(wù)院副總理發(fā)表意見認(rèn)為，目前我國銀行的布局不均衡，要警惕同質(zhì)化，城商行的發(fā)展要立足本地，注重服務(wù)能力的提升，不應(yīng)盲目求大。隨后，銀監(jiān)會(huì)閻慶民也明確表示，將審慎推進(jìn)城商行跨區(qū)域經(jīng)營，對內(nèi)控制度不健全的城商行新設(shè)網(wǎng)點(diǎn)申請“暫停審批”。2011年銀監(jiān)會(huì)從跨區(qū)域經(jīng)營審批及IPO上市門檻等多方面加強(qiáng)了對城商行的監(jiān)管，審慎推進(jìn)城商行跨區(qū)域經(jīng)營，這無疑為城商行的規(guī)模擴(kuò)張敲響了警鐘，城商行必須改變過去“更名——擴(kuò)張——上市”的思路，踏踏實(shí)實(shí)走規(guī)模與效益并重的可持續(xù)發(fā)展之路。

競爭加劇，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐步趨于飽和

目前我國商業(yè)銀行的發(fā)展模式基本上是簡單的規(guī)模擴(kuò)張，通過大量設(shè)置營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，增加業(yè)務(wù)規(guī)模和客戶數(shù)量等方式實(shí)現(xiàn)發(fā)展。由于我國市場利率仍未完全放開，商業(yè)銀行的盈利主要來自于傳統(tǒng)的存貸業(yè)務(wù)，吸收存款是商業(yè)銀行的根本，因此這種發(fā)展模式在當(dāng)前具有合理性。然而，近年來隨著商業(yè)銀行紛紛大幅擴(kuò)張，主要城市的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量已經(jīng)趨于飽和，部分地區(qū)商業(yè)銀行間的競爭達(dá)到白熱化。同時(shí)，各個(gè)商業(yè)銀行的定位基本一致，業(yè)務(wù)發(fā)展沒有錯(cuò)位，同質(zhì)化競爭激烈，導(dǎo)致簡單規(guī)模擴(kuò)張難以持續(xù)。

管理難度加大，風(fēng)控問題凸顯

城商行異地快速擴(kuò)張，將使自身的管理半徑不斷擴(kuò)大，問題也逐漸暴露，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是經(jīng)營優(yōu)勢不復(fù)存在。城商行的發(fā)展與政府的支持有著密切關(guān)系，而實(shí)行異地?cái)U(kuò)張后，由于面臨著陌生的市場和激烈的競爭環(huán)境，以前政府得天獨(dú)厚的支持將難以為繼。二是管理模式難以復(fù)制。城商行原有的總支行兩級管理架構(gòu)要變?yōu)榭偡种腥壒芾砑軜?gòu)，管理鏈條拉長，存在管理失控風(fēng)險(xiǎn)。三是對金融人才的強(qiáng)烈需求短期內(nèi)難以滿足。異地分支機(jī)構(gòu)對人才的渴求主要以挖掘其他金融機(jī)構(gòu)的人才來滿足，這種簡單的人才引進(jìn)模式很可能誘發(fā)惡性競爭，不利于人才隊(duì)伍的穩(wěn)定?？绲貐^(qū)經(jīng)營意味著城商行將有限的資源部分從專注于本地市場轉(zhuǎn)移到異地目標(biāo)市場，當(dāng)城商行在本地的滲透率并未達(dá)到適當(dāng)水平的情況下，貿(mào)然實(shí)施跨地區(qū)經(jīng)營，客觀上造成了銀行資源的錯(cuò)配，增加了經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于許多城商行在跨地區(qū)發(fā)展中，不顧自身的條件，盲目與大銀行開展同類業(yè)務(wù)競爭，難以找到細(xì)分市場、找準(zhǔn)目標(biāo)客戶并致力于滿足特色金融服務(wù)需求，從而實(shí)現(xiàn)快速成長的最優(yōu)路徑。

一般來說，城商行在發(fā)展初期，要達(dá)到一定的規(guī)模，這樣必須追求一定的發(fā)展速度，實(shí)踐證明，在發(fā)展到一定程度后，跨區(qū)域是實(shí)現(xiàn)城商行規(guī)模快速發(fā)展的重要選擇。然而，城商行在被要求立足本地、支持地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的情況下，通過建立物理網(wǎng)點(diǎn)跨區(qū)域經(jīng)營嚴(yán)重受阻，如何突破這一瓶頸？……

電子商務(wù)與城商行跨區(qū)域擴(kuò)張的契合

電子商務(wù)的基本概念

電子商務(wù)被認(rèn)為是21世紀(jì)信息化社會(huì)貿(mào)易活動(dòng)的重要表現(xiàn)形式，電子商務(wù)是指實(shí)現(xiàn)整個(gè)貿(mào)易活動(dòng)的電子化，是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和遠(yuǎn)程通信技術(shù)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)商務(wù)（買賣）過程中的電子化、數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化。電子商務(wù)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的重要產(chǎn)業(yè)，有“朝陽產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)”之稱，具有“三高”（高人力資本含量、高技術(shù)含量、高附加價(jià)值）、“三新”（新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新方式）、“四流”（人流、物流、資金流、信息流）的特點(diǎn)。和傳統(tǒng)商務(wù)相比，電子商務(wù)以數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)進(jìn)行商品、貨幣和服務(wù)交易，“具有市場全球化、交易快捷化、交易虛擬化、成本低廉化、交易透明化、資源集約化”等優(yōu)勢。電子商務(wù)一方面破除了時(shí)空的壁壘，另一方面又提供了豐富的信息資源，為各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素的重新組合提供了可能，深刻地影響社會(huì)的經(jīng)濟(jì)布局和人們的生活方式。

銀行在電子商務(wù)中的角色定位

隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，電子商務(wù)作為網(wǎng)絡(luò)化的新興經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，已經(jīng)被公認(rèn)為當(dāng)今世界發(fā)展最為迅速、最具前景的商務(wù)模式。電子銀行的發(fā)展催生了網(wǎng)絡(luò)銀行的誕生，網(wǎng)絡(luò)銀行不僅成為電子商務(wù)良好運(yùn)作的基礎(chǔ)，也日益成為商業(yè)銀行打造核心競爭力的重要手段，成為商業(yè)銀行競爭的焦點(diǎn)。電子商務(wù)悄然改變了商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)模式，通過介入電子商務(wù)，商業(yè)銀行可輕松突破金融服務(wù)的地域和時(shí)間限制，電子商務(wù)可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行的“另類”跨區(qū)域經(jīng)營，代表銀行未來的發(fā)展方向。

電子商務(wù)中的交易與支付過程有消費(fèi)者開戶行和企業(yè)開戶行，通過網(wǎng)絡(luò)銀行實(shí)現(xiàn)；信用卡清算與支付、網(wǎng)絡(luò)信用卡在線支付有發(fā)卡行和收單行，通過銀行卡網(wǎng)絡(luò)實(shí)施交易；電子支票需要有銀行的參與；電子貨幣交易與支付有客戶賬戶和商品賬戶，所有電子商務(wù)的一切交易活動(dòng)都離不開銀行這個(gè)重要角色的參與。銀行在整個(gè)電子商務(wù)過程中，與電子商務(wù)交易雙方及其上下游企業(yè)的合作與體驗(yàn)、與第三方支付企業(yè)及同業(yè)的合作與關(guān)聯(lián)，均體現(xiàn)了銀行在電子商務(wù)活動(dòng)中的重要作用和業(yè)務(wù)需求。

電子商務(wù)助推城商行跨區(qū)域擴(kuò)張的實(shí)踐分析

電子銀行與電子商務(wù)在互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)系密切。電子商務(wù)的發(fā)展一方面要求商家和消費(fèi)者的開戶銀行提供資金支付支持，有效實(shí)現(xiàn)支付手段的電子化和網(wǎng)絡(luò)化；另一方面，電子商務(wù)的發(fā)展也給銀行帶來了機(jī)遇，電子商務(wù)技術(shù)為突破銀行傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，拓展和延伸銀行的服務(wù)提供了有利的發(fā)展空間?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代催生出的電子商務(wù)為銀行爭奪市場份額提供了一次重新洗牌的絕佳機(jī)遇。因此，從理論上講，城商行和大銀行站在了同一起跑線上。電子商務(wù)催生下的電子銀行可能成為城商行的“另類”跨區(qū)域。 具體而言，借力電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域創(chuàng)新，城商行可從以下幾個(gè)方面著手。

借助網(wǎng)絡(luò)銀行，突破時(shí)空限制

網(wǎng)絡(luò)銀行又稱電子銀行、網(wǎng)上銀行、在線銀行，是指銀行利用Internet技術(shù)，通過Internet向客戶提供開戶、銷戶、查詢、對賬、行內(nèi)轉(zhuǎn)賬、跨行轉(zhuǎn)賬、信貸、網(wǎng)上證券、投資理財(cái)?shù)葌鹘y(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目，使客戶可以足不出戶就能夠安全便捷地管理活期和定期存款、支票、信用卡及個(gè)人投資等?？梢哉f，網(wǎng)絡(luò)銀行就是銀行在互聯(lián)網(wǎng)上設(shè)立的虛擬銀行柜臺(tái)，傳統(tǒng)的銀行服務(wù)不再通過物理的銀行分支機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)，而是借助技術(shù)手段在互聯(lián)網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。

電子渠道比物理網(wǎng)點(diǎn)擁有巨大優(yōu)勢。網(wǎng)絡(luò)銀行可大大降低銀行經(jīng)營成本，有效提高銀行盈利能力；無時(shí)空限制，有利于擴(kuò)大客戶群體；有利于服務(wù)創(chuàng)新，向客戶提供多種類、個(gè)性化服務(wù)。2011年網(wǎng)上零售市場規(guī)模破8000億元，2012年突破萬億元已成定局，用戶滲透率達(dá)到40%，每用戶平均收入（ARPU）接近4000元，平均每個(gè)用戶一年的網(wǎng)上消費(fèi)是4000元，B2C市場規(guī)模達(dá)到2401億元，占30%，網(wǎng)購規(guī)模占中國社會(huì)消費(fèi)總額達(dá)到5%。

一些城商行推出了網(wǎng)絡(luò)銀行業(yè)務(wù)。但網(wǎng)銀提供的大多都是傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)，包括銀行及相關(guān)金融信息的，賬戶的查詢、申請和掛失以及在線繳費(fèi)和轉(zhuǎn)賬功能等。城商行網(wǎng)銀在開展電子商務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)方面，如商戶對客戶模式下的購物、訂票、證券買賣等零售業(yè)務(wù)，也包括商戶對商戶模式下的網(wǎng)上采購等批發(fā)業(yè)務(wù)的網(wǎng)上結(jié)算以及新的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面，如集團(tuán)客戶通過網(wǎng)絡(luò)銀行查詢子公司的賬戶余額和交易信息、個(gè)人理財(cái)助理以及保險(xiǎn)、抵押和按揭等金融服務(wù)進(jìn)一步的拓展、優(yōu)化。

借助電子錢包，構(gòu)建便捷移動(dòng)的“營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)”

電子錢包，是電子商務(wù)購物活動(dòng)中常用的一種支付工具。這里所說的電子錢包，是指與銀行賬戶或銀行卡賬戶綁定的手機(jī)服務(wù)終端，通過云端技術(shù)，實(shí)現(xiàn)支付和交易的平臺(tái)。用戶通過開立銀行賬戶，即可通過下載安裝電子錢包應(yīng)用軟件并安裝到電子商務(wù)服務(wù)器上（通常是手機(jī)），利用電子錢包服務(wù)系統(tǒng)就可以成功實(shí)現(xiàn)公共事業(yè)繳費(fèi)、票務(wù)服務(wù)、就醫(yī)預(yù)約與咨詢、商務(wù)與旅游服務(wù)、購買理財(cái)產(chǎn)品等增值服務(wù)。

針對不同目標(biāo)客戶群體，除提供銀行卡電子渠道的基本功能（如賬戶管理、轉(zhuǎn)賬匯款）外，電子錢包可以定制成為特色化“錢包”，如一般大眾必備的“××城市錢包”，集購買基金、國債等產(chǎn)品的理財(cái)功能，查詢賬單、賬單提醒等的水電氣日常生活繳費(fèi)和考試報(bào)名、買房購車等財(cái)政稅費(fèi)的繳費(fèi)功能，大額取款預(yù)約、網(wǎng)點(diǎn)取號等客服功能，集車、船、門票和電影票的票務(wù)預(yù)訂功能于一身。

結(jié)合即將全面推廣的金融社保IC卡，城商行可以定制“民生錢包”。這是基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的全新的移動(dòng)民生應(yīng)用，用戶可以通過民生錢包管理醫(yī)?？?、社?？ǖ慕灰仔袨椋訌?qiáng)民生服務(wù)流程管理，同時(shí)解決社保查詢及支付問題，使手機(jī)成為便捷的實(shí)時(shí)民生支付渠道和社保賬戶資金變動(dòng)查詢渠道。具體而言，通過實(shí)名制“民生錢包”，用戶能夠高效便捷地掌握和操控自己的醫(yī)保、社保、公積金賬戶的基本信息、繳存或發(fā)放以及賬戶變化明細(xì)等。在標(biāo)準(zhǔn)社保卡基礎(chǔ)上，增加金融功能，包括聯(lián)機(jī)支付功能銀行卡和脫機(jī)支付功能的電子錢包，形成“醫(yī)付通”。“醫(yī)付通”具有廣泛的使用范圍，同時(shí)，不同功能分區(qū)管理，?？顚Ｓ茫?dú)立核算，與各體檢中心、健身運(yùn)動(dòng)等商戶合作，開通快速支付的綠色通道和會(huì)員特惠服務(wù)。

聯(lián)手第三方支付，打造交易支持平臺(tái)

截至目前，央行共發(fā)放了196張第三方支付牌照，主要涉及互聯(lián)網(wǎng)支付、移動(dòng)電話支付、固定電話支付、預(yù)付卡、POS收單、貨幣匯兌等方面。支付與清算服務(wù)是金融服務(wù)的重要領(lǐng)域，當(dāng)前支付與清算行業(yè)正隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與電子商務(wù)的崛起而迅猛發(fā)展。

第三方支付的誕生，對消費(fèi)者、企業(yè)和銀行都有益處。一是對銀行而言，增加了網(wǎng)絡(luò)銀行和銀行卡交易，增加了收入來源。城商行可選擇幾家實(shí)力較強(qiáng)、產(chǎn)品互補(bǔ)的第三方支付平臺(tái)進(jìn)行合作，借鑒第三方支付平臺(tái)的成功經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)功能。例如，可以利用匯付天下的跨行現(xiàn)金池，實(shí)現(xiàn)銀行客戶資金的跨行歸集。比如，某行是某集團(tuán)客戶總公司的開戶行，通過第三方支付平臺(tái)，該行可以實(shí)現(xiàn)總公司賬戶對子公司賬戶余額的實(shí)時(shí)歸集，從而擴(kuò)大客戶集群，積淀資金。二是通過建立商城，成為第三方支付平臺(tái)的收單行。三是應(yīng)主動(dòng)研究不同行業(yè)的電子商務(wù)流程特點(diǎn)，為鋼鐵、物流、保險(xiǎn)、公共事業(yè)等不同的行業(yè)提供個(gè)性化的電子支付解決方案，贏得寶貴的客戶資源。

在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，城商行應(yīng)跟蹤研究國家對于第三方支付的政策動(dòng)向，根據(jù)市場需求和發(fā)展趨勢，積極開展與第三方支付平臺(tái)合作的產(chǎn)品創(chuàng)新。如發(fā)行聯(lián)名銀行卡。研究電子銀行和銀行卡產(chǎn)品在電子支付業(yè)務(wù)中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)第三方支付平臺(tái)客戶虛擬賬戶與銀行卡賬戶線上線下渠道合二為一的解決方案，促進(jìn)雙方客戶資源相互滲透。

探索虛擬銀行、網(wǎng)絡(luò)城市與實(shí)體銀行的真實(shí)兌付

當(dāng)今的網(wǎng)絡(luò)世界發(fā)展驚人，很多人都是在網(wǎng)絡(luò)中實(shí)現(xiàn)自己在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中難以實(shí)現(xiàn)的夢想，因此如果能夠?qū)崿F(xiàn)實(shí)體銀行與虛擬銀行的對接，將是銀行創(chuàng)新跨區(qū)域經(jīng)營的良機(jī)。有例為證：阿里巴巴有1000億元存款，但它沒有自己的銀行；史玉柱靠一款網(wǎng)絡(luò)游戲每年盈利18億元，并在美國上市成功融資55億美元；加拿大有個(gè)玩具廠通過開發(fā)網(wǎng)絡(luò)玩具交換平臺(tái)，讓購買其玩具的用戶在網(wǎng)上互換玩具，使其玩具銷量每年遞增100%；Facebook是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)搜索的社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)網(wǎng)站，2010年世界品牌500強(qiáng)超微軟居第一。

依托虛擬社區(qū)，虛擬銀行成為另一個(gè)前景可能更加光明的領(lǐng)域。虛擬社區(qū)有自己的虛擬貨幣，可以通過游戲贏得，也可以通過在虛擬社區(qū)里出售商品、服務(wù)來獲取，還可以用真實(shí)世界的貨幣進(jìn)行兌換。例如，在社區(qū)Entropia Universe，貨幣是PEDS；在Eve社區(qū)，貨幣是Isk；在Warcraft，貨幣是Gold；在韓國的 Cyworld虛擬社區(qū)，貨幣是Acorns；在第二人生，貨幣是Linden。深圳的及時(shí)訊息服務(wù)商Tencent（QQ）提供的Q幣雖然不是法定貨幣，但在大陸和香港被廣泛接受，用于支付各種在線游戲和服務(wù)，甚至用來交換QQ公仔等真實(shí)商品。

第8篇：公積金異地買房政策范文

一、兵團(tuán)各類保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀

（一）廉租房建設(shè)增速較快按國家、兵團(tuán)相關(guān)文件規(guī)定，凡具有各城鎮(zhèn)常住戶口，家庭人均月收入低于400元，家庭人均住房建筑面積不足13平方米的或符合低收入家庭其他認(rèn)定條件的視為低收入家庭，保障標(biāo)準(zhǔn)面積人均16平方米，廉租房一般面積控制在50平方米左右。根據(jù)兵團(tuán)的基本情況可適當(dāng)放寬，按每戶70平方米。2005年～2009年兵團(tuán)廉租住房新開工房屋面積461．14萬平方米、74054套，竣工面積461．14萬平方米、74054套，土地供應(yīng)面積716．93萬平方米，共完成投資533383．21萬元（具體如表1所示）。2010年～2015年兵團(tuán)廉租住房規(guī)劃新開工房屋面積2188．42萬平方米、312632套，竣工面積2188．42萬平方米、312632套，土地供應(yīng)面積3635．71萬平方米，投資額3176680．78萬元（具體如表2所示）。從表1和表2中可以得知，2010年～2015年規(guī)劃建設(shè)的廉租住房數(shù)量是2005年～2009年建設(shè)廉租住房數(shù)量的4．22倍，開工房屋面積的4．75倍，投資總額的5．96倍。2005年～2009年為低收入家庭提供廉租房7．41萬戶，2010年～2015年計(jì)劃為低收入家庭提供廉租房保障戶數(shù)31．2632萬戶。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房新開工房屋面積明顯下降兵團(tuán)各師城鎮(zhèn)11％的低收入住房困難家庭通過經(jīng)濟(jì)適用住房解決住房困難，按國家、兵團(tuán)相關(guān)文件———新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)《貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實(shí)施意見》新兵發(fā)［2007］92號中，經(jīng)濟(jì)適用供應(yīng)對象為兵、師駐城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，并與廉租住房、城鎮(zhèn)國有企業(yè)職工解危解困住房保障對象銜接。新審批、新開工的經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右測算，根據(jù)兵團(tuán)的基本情況可適當(dāng)放寬，按每戶80平方米測算。2005年～2009年兵團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用房新開工房屋面積438．02萬平方米、55273套，竣工面積438．02萬平方米、55273套，土地供應(yīng)面積811．45萬平方米，共完成投資550003．38萬元。2010年～2015年兵團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃新開工房屋面積403萬平方米、50374套，竣工面積403萬平方米、50374套，土地供應(yīng)面積671．66萬平方米，投資額588018．14萬元。2010年～2015年規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量比2005年～2009年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房新開工房屋面積明顯減少，約為35萬平方米、4899套。

（三）公共租賃房將成為主要保障形式兵團(tuán)公共租賃住房主要解決低收入家庭和新就業(yè)人員、引進(jìn)人才、外來務(wù)工人員等特殊群體的住房困難。2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，并明確公共租賃住房供應(yīng)對象等內(nèi)容。2009年12月14日，公共租賃住房被正式列入國家議事日程。2010年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，彌補(bǔ)了長期以來“夾心層”住房政策的缺位。根據(jù)兵團(tuán)實(shí)際情況，按國家、兵團(tuán)相關(guān)文件，按每戶80平方米。當(dāng)前，兵團(tuán)的公租房建設(shè)仍然處于起步階段，由于公租房具有覆蓋面寬、流動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，更適合“夾心層”的實(shí)際需要。同時(shí)，由于公租房的投資主體比較多元化，產(chǎn)權(quán)方式也比較靈活、租金也更加的趨近市場，再加上政策優(yōu)惠，公租房的發(fā)展前景十分樂觀，公共租賃房將成為今后保障房的主要保障形式。2010年～2015年兵團(tuán)公共租賃房規(guī)劃新開工房屋面積88．61萬平方米、11076套，竣工面積88．61萬平方米、11076套，土地供應(yīng)面積147．68萬平方米，投資額129240．16萬元。

（四）限價(jià)商品房供應(yīng)量不斷增加兵團(tuán)針對商品房價(jià)格居高不下、房價(jià)收入比遠(yuǎn)離正常范圍的情況，推出限價(jià)商品房政策。通過限地價(jià)、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)的方式，抑制普通商品房價(jià)格，套型建筑面積控制在90平方米以下，主要解決中等偏下收入住房困難家庭。兵團(tuán)有48％中等偏下收入家庭通過購買限價(jià)商品房解決住房問題。2005年～2009年兵團(tuán)限價(jià)商品房新開工房屋面積0．3萬平方米、36套，竣工面積0．3萬平方米、36套，土地供應(yīng)面積0．64萬平方米，共完成投資454．67萬元。到2015年底，需建設(shè)限價(jià)商品房總面積262．67萬平方米，解決2．92萬戶中等偏下收入困難家庭住房。

（五）棚戶區(qū)改造范圍進(jìn)一步擴(kuò)大兵團(tuán)主要解決在棚戶區(qū)中居住的低收入及中偏下收入家庭住房困難居民，2005年～2009年兵團(tuán)各類棚戶區(qū)改造面積36．27萬平方米、4924套，土地供應(yīng)面積74．73萬平方米，共完成投資35959．20萬元，主要包括城市棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房改造（具體如表3所示）。從2010年開始，兵團(tuán)棚戶區(qū)改造范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，增加了對國有工礦棚戶區(qū)和中央下放地方煤礦棚戶區(qū)的改造。到2015年，兵團(tuán)各類棚戶區(qū)改造住戶達(dá)到10．45萬戶，將每戶面積控制在80平方米，兵團(tuán)需改造棚戶區(qū)面積為836．36萬平方米，其中城市棚戶區(qū)改造面積為721．56萬平方米、約9．02萬戶，國有工礦棚戶區(qū)改造面積為34．73萬平方米、約4341戶，國有墾區(qū)危房面積為24萬平方米、約3000戶，中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造面積為56．08萬平方米、約7010戶。

二、新疆兵團(tuán)保障性住房建設(shè)存在的問題

（一）廉租房建設(shè)匹配資金投入不足廉租住房保障資金來源于住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；從土地出讓凈收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的資金；各師小城鎮(zhèn)財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；師級財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金；中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金；中央財(cái)政安排的廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；社會(huì)捐贈(zèng)的廉租住房保障資金以及其他資金。根據(jù)我國的保障性住房計(jì)劃，保障性住房由中央和地方共同承擔(dān)。其中，中央約占30％，地方承擔(dān)將近70％。而保障性住房的利潤是微乎其微的，作為保障性住房投資的主體，各級地方政府的財(cái)力本來就相當(dāng)有限，沉重的建設(shè)壓力使得地方政府捉襟見肘。按照目前保障性租賃住房建設(shè)量的初步估算，總投入約占總投資的80％左右。盡管近年來兵團(tuán)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，各師綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，但是與自治區(qū)及全國發(fā)達(dá)地區(qū)相比，經(jīng)濟(jì)總量仍然較小，兵團(tuán)實(shí)力相對薄弱，在廉租住房建設(shè)中，各師匹配建設(shè)資金落實(shí)困難，建議中央加大對兵團(tuán)廉租房建設(shè)項(xiàng)目國家投資力度。

（二）土地供應(yīng)不盡合理一方面，在用地規(guī)劃的過程中沒有區(qū)分存量用地和新開發(fā)土地的問題。在實(shí)際建設(shè)中，政府保障房很多情況下采用舊房改造或者回購等其他方式建設(shè)保障房，使得保障房的計(jì)劃用地和實(shí)際用地相差甚少。另一方面，由于保障性住房由國家無償劃撥，政府不得改變其保障房的性質(zhì)，為了尋求土地利益，大規(guī)模的出租土地，放任房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模的興建商品房，導(dǎo)致了保障性住房的土地供應(yīng)日漸短缺，加劇了房地產(chǎn)市場中保障性住房和商品房的結(jié)構(gòu)性比例失調(diào)。此外，在保障性住房位置的選擇上，為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，不惜在偏遠(yuǎn)的地方興建保障性住房。這些地方不僅偏僻，而且教育、醫(yī)療、購物等配套設(shè)施不全，交通成本較高，治安較差，使得生活成本高昂。同時(shí)，保障性住房集中建在偏遠(yuǎn)地區(qū)加劇了低收入人群的階層觀念，傷害了低收入群體的自尊心，容易使他們形成抵觸心理。在這樣的情況下，不少符合保障性住房資格的住戶因負(fù)擔(dān)不了生活成本而拒絕入住，出現(xiàn)了保障房空置問題，造成社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。（三）分配程序不完善主要表現(xiàn)在沒有完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。目前，兵團(tuán)對各師城鎮(zhèn)居民住房和收入狀況調(diào)查嚴(yán)重滯后，缺乏對人們收入信息的收集，不僅容易造成保障性住房提供數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的盲目性，還使得一些人采取請報(bào)收入騙取保障性住房的行為。另外，由于保障性住房是具有流動(dòng)性的，除了對長期低收入者提供保障外，它還使得一些人在面臨失業(yè)、疾病以及短期收入困難的情況下得到救助。但在現(xiàn)實(shí)情況中，對居民收入信息的檔案缺乏使得保障性住房居民的條件變化難以監(jiān)督以及沒有相應(yīng)的約束機(jī)制，使得許多低收入群體在收入改善后仍不愿退出福利，使保障性住房的房源日緊，政府的建設(shè)壓力增大。

（四）配套設(shè)施建設(shè)滯后保障性住房的提供，一方面要考慮到被保障的總體人數(shù)，另一方面還要注意配套設(shè)施的完善。如果只提供住房而沒有相應(yīng)的配套設(shè)施，相應(yīng)的住房成本也會(huì)提高，同樣成為被保障人群新的生活負(fù)擔(dān)。隨著兵團(tuán)城鎮(zhèn)化建設(shè)的大力推進(jìn)，團(tuán)場或師部城區(qū)的保障性住房日益增多，人口的聚集度越來越高，城鎮(zhèn)面貌發(fā)生了很大變化。由于兵團(tuán)不同于其他省市自治區(qū)，自身沒有財(cái)政收入，兵團(tuán)各團(tuán)場原有的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，供熱、供水、排污等基礎(chǔ)配套設(shè)施明顯不能滿足實(shí)際需要，加上新建小區(qū)道路硬化、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的配套資金嚴(yán)重短缺，公用設(shè)施運(yùn)行維護(hù)比較困難，嚴(yán)重影響了保障性住房的建設(shè)進(jìn)度。（五）保障性住房工程質(zhì)量有待提高保障性住房工程的開發(fā)，對于開發(fā)商來說利潤較低。零地價(jià)獲得保障性住房開發(fā)權(quán)，實(shí)際開發(fā)利潤可能遠(yuǎn)高于3％～5％。政府采用“搭配”的辦法來吸引開發(fā)商完成保障性住房工程的建設(shè)任務(wù)，即完成相應(yīng)任務(wù)的保障性住房工程，政府給開發(fā)商安排一定的工程規(guī)模予以施工。由于土建成本驟增，人工成本從過去的160元左右漲至200多元；鋼筋、水泥、石膏板的平均漲幅也接近20％。為了獲利，開發(fā)商和施工方開始降低成本，對工程違規(guī)發(fā)包、肢解分包、層層轉(zhuǎn)包。在保障性住房設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別工程使用不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。

三、保障措施

（一）完善保障性住房資金供應(yīng)體系采取國家補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等多渠道籌集資金。兵團(tuán)應(yīng)積極爭取國家給予政策支持和財(cái)政補(bǔ)助，各師（市）、團(tuán)場應(yīng)切實(shí)加大各類保障性的資金投入，從基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)設(shè)施等方面安排資金，有條件的單位可對保障性住房的項(xiàng)目提供貸款擔(dān)保。要?jiǎng)?chuàng)造條件，爭取金融機(jī)構(gòu)向符合條件的保障性住房項(xiàng)目提供貸款。鼓勵(lì)采取共建的方式建設(shè)各類保障性住房，實(shí)行國家、兵師、團(tuán)場（企業(yè)）、職工群眾個(gè)人共同籌資，采取共建的方式改造，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與與棚戶區(qū)改造。此外，要加大稅費(fèi)政策支持力度。石河子、五家渠、阿拉爾、圖木舒克四城市對保障性住房項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。安置住房建設(shè)和通過收購籌集安置房源，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對保障性住房給予支持，新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，由相關(guān)單位出資配套建設(shè)，并適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性費(fèi)用。

（二）健全保障性住房用地供應(yīng)體系各師（市）、團(tuán)場改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排，并簡化行政審批流程，提高審批效率。安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目可以采用劃撥方式供地，應(yīng)在《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中明確約定住房套型建筑面積、項(xiàng)目開竣工時(shí)間等土地使用條件。對于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。嚴(yán)禁將已供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房用地改變用途用于商品住房等開發(fā)建設(shè)。對異地建設(shè)的，應(yīng)選擇交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施齊全的區(qū)域。

（三）完善保障性住房供應(yīng)管理制度首先，嚴(yán)格控制保障性住房的申請、審批等程序。兵團(tuán)各師要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和居民收入情況，嚴(yán)格劃分高、中、低收入標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合兵團(tuán)保障目標(biāo)和計(jì)劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對象的數(shù)量。并采取單位、街道辦事處和房屋產(chǎn)權(quán)管理部門證明，網(wǎng)上公示等多種方式了解、甄別保障性住房需求者的信息資料，防止投機(jī)者進(jìn)入，影響住宅市場的價(jià)格，提高買房透明度，保證最需要住房的群體優(yōu)先購買。其次，嚴(yán)格控制保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)。目前應(yīng)該嚴(yán)格控制保障性住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，在住房設(shè)計(jì)上，首先強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先，嚴(yán)格控制面積標(biāo)準(zhǔn)，以“滿足基本住房需求”為原則。最后，嚴(yán)格控制保障性住房上市交易。保障性住房主要是為了解決中低收入家庭的住房問題，應(yīng)該嚴(yán)格控制上市交易，主要采取“內(nèi)部循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式，由政府收回保障性住房，抑制買賣保障性住房謀取利益，避免因市場化的趨利行為和缺乏監(jiān)控等引發(fā)種種違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問題，切實(shí)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房的保障作用。

（四）健全保障性住房管理機(jī)構(gòu)兵團(tuán)城鎮(zhèn)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組是兵團(tuán)城鎮(zhèn)住房保障工作的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，各師團(tuán)要建立健全住房保障管理工作機(jī)構(gòu)和具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確管理職能，配備與之相適應(yīng)的專職管理人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。兵團(tuán)各師要按照高效率運(yùn)作、高水平管理、高素質(zhì)人員要求，充實(shí)和加強(qiáng)各級住房保障主管部門機(jī)構(gòu)和人員隊(duì)伍建設(shè)，做到工作機(jī)構(gòu)落實(shí)、人員到位、職責(zé)分明。各級建設(shè)部門要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的監(jiān)督管理，確保保障性住房的質(zhì)量和安全。

第9篇：公積金異地買房政策范文

中國未富先老

于2010年11月1日零時(shí)開展的第六次全國人口普查（以下簡稱“六普”），于2011年4月28日截止。國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂公布了“六普”的主要數(shù)據(jù)。

這次人口普查，60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。 按照國際慣例，65歲及以上人口占總?cè)藬?shù)比例達(dá)到7%，就進(jìn)入老齡化社會(huì)，而中國也采用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。從各省份“六普”數(shù)據(jù)中我們看到，在65歲及以上人數(shù)占比一項(xiàng)中，達(dá)到10%的省份有6個(gè)，比2000年第五次全國人口普查（以下簡稱“五普”）時(shí)增加了5個(gè)。越過7%“紅線”的省份已經(jīng)達(dá)到了26個(gè)，比10年前過“紅線”的省份多了13個(gè)。而低于7%“紅線”的僅有廣東、寧夏、青海、新疆、等五個(gè)省份。對比10年前的“五普”數(shù)據(jù)，老齡人口比重前五的省份已經(jīng)由原來的東部地區(qū)開始向全國范圍擴(kuò)散。“五普”顯示，65歲以上人口占比最高的五個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）分別為上海市、浙江省、江蘇省、北京市、天津市，比例最高的上海達(dá)到11.5%。這些省份主要位于東部地區(qū)。10年后，65歲以上人口占比前五的?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）分別是重慶、四川、江蘇、遼寧、安徽，其中，比例最高的重慶為11.56%。這五個(gè)省份已經(jīng)不再局限于東部地區(qū)，而是在中國四個(gè)不同的區(qū)域。

人口老齡化是世界趨勢，然而由于歷史、社會(huì)、政策等因素的影響，中國的人口老齡化又有自己的特點(diǎn)：老齡人口絕對數(shù)量大。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)顯示，中國60歲以上老齡人口為1.77億，是世界之最。預(yù)計(jì)到2050年，中國60歲以上老年人口將達(dá)到4.3億以上，占世界老年人口的22.3%，比發(fā)達(dá)國家地區(qū)的老年人口總和還多；人口老齡化速度快。同2000年第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。而0~14歲人口的比重下降6.29個(gè)百分點(diǎn)，可以看出中國正在跑步邁入老齡化社會(huì)；與發(fā)達(dá)國家相比，中國進(jìn)入老齡化社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高。發(fā)達(dá)國家的老齡化伴隨著城市化和工業(yè)化，呈現(xiàn)漸進(jìn)的步伐，當(dāng)其65歲人口占7%時(shí)，人均GDP達(dá)到1萬美元，而中國的人均GDP僅為800美元，可以這樣說，發(fā)達(dá)國家是先富后老，而中國是未富先老。老年人口高齡化情況明顯。預(yù)計(jì)到2015年，80歲以上的高齡老人將達(dá)到2400萬，約占老年人口11.1%，年均凈增高齡老人100萬，增速超過中國人口老齡化速度，高齡化進(jìn)一步加速。高齡人口喪偶和患病的機(jī)率高、生活自理能力差，更加考驗(yàn)社會(huì)的養(yǎng)老保障水平。

中國養(yǎng)老面臨空前壓力

每年的重陽節(jié)前后，老人們會(huì)得到格外的關(guān)注：領(lǐng)導(dǎo)慰問，親友來訪，政府送來津貼禮品，這些都會(huì)讓老人家里和養(yǎng)老院里熱鬧一番。但老人臉上的笑容、節(jié)日的喜慶氣氛、社會(huì)的一時(shí)關(guān)注，卻不能掩蓋中國老齡化社會(huì)的現(xiàn)狀，不能緩解養(yǎng)老問題給社會(huì)帶來的壓力，不能化解老人缺養(yǎng)的現(xiàn)實(shí)問題。更何況，中國是在經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的時(shí)候就已經(jīng)“未富先老”，這意味著社會(huì)能提供的資源非常有限，各方面對此的準(zhǔn)備也顯得格外倉促。

醫(yī)療保障體制不健全

中國老年人口是高患病、高傷殘、高醫(yī)療費(fèi)用的群體,他們消耗著近80％的醫(yī)療資源,醫(yī)療費(fèi)用占整個(gè)GDP的8～9%。老年人的醫(yī)療費(fèi)用占其一生醫(yī)療支出的約2/3。老年人平均健康壽命僅占壽命的70%,而長達(dá)10年左右?guī)缀醣桓鞣N大小病痛所困擾。完全或部分喪失生活自理能力的老人由2000年2260萬增至2012年4000多萬,增長近一倍。由此導(dǎo)致醫(yī)療保險(xiǎn)支出急劇增加,2012年達(dá)2030億元,比2004年上漲235%。

雖然經(jīng)過了30年的改革和發(fā)展,中國醫(yī)療體制改革逐步深化,但仍然存在很多問題，如城鄉(xiāng)、區(qū)域間醫(yī)療資源分布不合理、醫(yī)療保障體系與醫(yī)療公平不相適應(yīng)等。由于醫(yī)療資源分布向城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集中,特別是醫(yī)療衛(wèi)生技術(shù)人才明顯集中在城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),這就使得農(nóng)村公共衛(wèi)生服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施落后,老年群眾看病難、看病貴。

而無論是農(nóng)村還是城市，全國只有享受國家公費(fèi)醫(yī)療保障的少數(shù)人得到了較實(shí)在的醫(yī)療保障,其他均處于一種較為脆弱的醫(yī)療保障之中。居民看病自費(fèi)比例逐年攀升,個(gè)人負(fù)擔(dān)加重,醫(yī)療公平明顯不足。從實(shí)際醫(yī)療消費(fèi)看,一些老人即使參加了基本醫(yī)療保險(xiǎn),享受基本醫(yī)療保險(xiǎn)待遇,但由于統(tǒng)籌基金起付標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的門檻過高,參保老人自付醫(yī)療費(fèi)用比例高,很多老人患了大病、重病或慢性病,統(tǒng)籌基金和個(gè)人賬戶支付就會(huì)嚴(yán)重不足,且存在較大缺口,參保老人不得不用現(xiàn)金支付很高的醫(yī)療費(fèi)用,這給低收入和多病老人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。全民基本醫(yī)療保障對醫(yī)療費(fèi)用承受能力提出更高挑戰(zhàn)。

相較于歐美國家，中國還存在“兩低”現(xiàn)象，即養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率較低、統(tǒng)籌層次低

從參保人數(shù)來看，在中國,納入基本社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的人群只占總?cè)丝诘?5％,低于20%的國際最低標(biāo)準(zhǔn)。基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度理論上應(yīng)當(dāng)覆蓋全體公民，但目前實(shí)際覆蓋率還很低，城鎮(zhèn)職工2.7億人中，參保的有1.8億；城鎮(zhèn)非從業(yè)居民2.4億中，參保的只有3千多萬；農(nóng)村居民7.6億人參保。

從養(yǎng)老保險(xiǎn)資金的來源和支付看，不同身份和不同地域的就業(yè)者差別也極大。就不同身份來說，對于公務(wù)員以及全額撥款事業(yè)單位就業(yè)人員，個(gè)人不需要繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金，這部分人的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金主要來自國家財(cái)政預(yù)算；對于其他事業(yè)單位，特別是已經(jīng)改制為企業(yè)的事業(yè)單位，其職工按照企業(yè)職工繳納和享受基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金；對于企業(yè)職工而言，其基本養(yǎng)老金又由兩個(gè)部分構(gòu)成：社會(huì)統(tǒng)籌賬戶基金（基礎(chǔ)養(yǎng)老金）和個(gè)人賬戶養(yǎng)老金，其繳費(fèi)和使用也均由兩個(gè)部分構(gòu)成；對于城鎮(zhèn)個(gè)體工商業(yè)主及城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶從業(yè)者和零散就業(yè)人員而言，參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的繳費(fèi)基數(shù)為當(dāng)?shù)厣夏甓仍趰徛毠て骄べY，繳費(fèi)比例為20%，其中8%記入個(gè)人賬戶，退休后按企業(yè)職工基本養(yǎng)老金計(jì)發(fā)辦法計(jì)發(fā)基本養(yǎng)老金。這樣的參保方式也造成了被保險(xiǎn)人隊(duì)伍的參差不齊。

除了上述規(guī)定本身對不同勞動(dòng)者的差異之外，為了照顧到中國地域遼闊、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大這一事實(shí)，國家有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)體制的政策法規(guī)在一些具體操作方面也給了省、市、自治區(qū)一定的自。

目前由于還沒有建立起國家層面的養(yǎng)老統(tǒng)籌格局,絕大部分還是市縣級統(tǒng)籌,個(gè)別省份建立了省級統(tǒng)籌,養(yǎng)老保障制度的“適用性”和“便攜性”差,有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)具體的改革方案、政策制度和基金的調(diào)劑等問題都是由地方政府決定,而各地在繳費(fèi)和待遇標(biāo)準(zhǔn)等具體政策方面千差萬別,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)養(yǎng)老金積累已達(dá)幾百個(gè)億,而老工業(yè)區(qū)及一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的貧困地區(qū)卻收不抵支,養(yǎng)老基金難以在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)劑,致使勞動(dòng)力跨區(qū)域流動(dòng)也存在著諸多的困難。而各地根據(jù)自身情況所制定的一些地方法規(guī)則使全國養(yǎng)老保險(xiǎn)體制的統(tǒng)一性和完整性進(jìn)一步遭到破壞。

由于養(yǎng)老制度的不健全，使得中國養(yǎng)老保險(xiǎn)收支嚴(yán)重不平衡。據(jù)統(tǒng)計(jì),1980年在職職工與退休人員的供養(yǎng)比是13∶1,1990為10∶1,到2003年,這個(gè)比例已經(jīng)銳減到3∶1。此外,每年新增退休人員300多萬人。有專家指出，雖然現(xiàn)行的一些新規(guī)在完善養(yǎng)老保險(xiǎn)制度方面邁出了扎實(shí)的一 步，可是要解決中國養(yǎng)老金危機(jī)， 從長遠(yuǎn)看來，還必須使巨額的隱性債務(wù)缺口有所著落，使國家統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶上有所積累，否則，光靠當(dāng)期財(cái)政補(bǔ)貼難以應(yīng)付老齡化高峰所帶來的壓力。所以如果現(xiàn)行政策不盡快改變,社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老金收支均衡赤字將在2016年后凸顯。

養(yǎng)老資源嚴(yán)重缺乏

中國已成為世界上老得最快、老人最多的國家，養(yǎng)老已經(jīng)成為中國年輕人必須面對的難題之一。隨著計(jì)劃生育這代獨(dú)生子女的雙親衰老，越來越多的“4+2+1”模式家庭，將面臨經(jīng)濟(jì)上、時(shí)間上等諸多的養(yǎng)老問題。

家庭養(yǎng)老一直是中國養(yǎng)老的主要方式。然而，獨(dú)生子女政策造就的“四二一”式的家庭結(jié)構(gòu)，注定了這種方式難以為繼?！?0”后們結(jié)婚后面對的是兩個(gè)人要贍養(yǎng)四個(gè)老人，甚至更多，其間的緊張和壓力已經(jīng)日漸體現(xiàn)，加之社會(huì)轉(zhuǎn)型所帶來的新舊思維變化，造就了兒女和老人在贍養(yǎng)上必然的差異態(tài)度和行為沖突。盡管社會(huì)養(yǎng)老在中國已經(jīng)不是新鮮事兒，但在信奉“養(yǎng)兒防老”的中國，把失能老人送進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍是很多家庭不得已的選擇。

盡管近年來中國養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)有所發(fā)展，但與老齡化進(jìn)程加速、社會(huì)養(yǎng)老需求不斷增長的形勢仍不相適應(yīng)。養(yǎng)老資源緊缺、服務(wù)水平低下、體制機(jī)制滯后已成為制約中國養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的三道“門檻”。

來自民政部的數(shù)據(jù)顯示，目前中國老年人口為1.69億，養(yǎng)老床位約250萬張，每千名老人占有養(yǎng)老床位不到15張，不僅與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)約70張的水平差距很大，也低于有些發(fā)展中國家，如巴西每千名老人占有養(yǎng)老床位20至30張。

目前，中國大多數(shù)民辦養(yǎng)老院還處于投資階段，大多數(shù)養(yǎng)老院都是靠對租用的民房倉庫或閑置房屋進(jìn)行改建，不但存在環(huán)境差、設(shè)施陳舊簡陋等問題，很多建筑設(shè)計(jì)也不符合老年人生活習(xí)慣，且往往因缺乏資金無力改建或因受場地限制難于擴(kuò)建。

另外，中國養(yǎng)老服務(wù)大多停留在基本的生活照料上，服務(wù)水平不高，服務(wù)方式單一。民辦養(yǎng)老院的服務(wù)相對落后，整體管理水平較低，工作人員缺乏專業(yè)知識(shí)和技能。由于護(hù)理人員缺乏，一個(gè)護(hù)理員往往服務(wù)七八個(gè)甚至十幾個(gè)老人，使老人無法得到精心照料。

雖然各地都認(rèn)識(shí)到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的可觀前景，但不少民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都反映，作為民辦福利機(jī)構(gòu)，雖然國家政策表示要給予支持，但目前基層政府和部門管得多、服務(wù)得少。

一位民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，她創(chuàng)辦的養(yǎng)老公寓是當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的試點(diǎn)，但還是障礙不少。有些部門認(rèn)為社會(huì)福利事業(yè)是政府的事，懷疑企業(yè)參與的動(dòng)機(jī)，處處設(shè)防。一些民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還反映，國家對福利機(jī)構(gòu)用地、用水、用電的優(yōu)惠在多數(shù)地方成了一紙空文。

由此可見，當(dāng)前中國的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要健康地發(fā)展，就必須要掃清體制、機(jī)制障礙，按照政府與市場相互支撐互相促進(jìn)的思路，政府負(fù)責(zé)提供基本的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)保障，通過市場提供多樣化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)，既保證公益性與福利化，又促進(jìn)養(yǎng)老市場健康發(fā)展。

探索中國養(yǎng)老出路

目前，中國有三種養(yǎng)老模式——機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老。探索中國養(yǎng)老出路，并不是摒棄這三種模式，而是改善這三種模式，關(guān)鍵在于這三種養(yǎng)老模式真正能給老年人提供什么樣的服務(wù)。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

主要的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就是敬老院，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人不愿意選擇到敬老院養(yǎng)老。除受傳統(tǒng)觀念影響外，受訪的老人表示，去敬老院養(yǎng)老不自由、飲食不衛(wèi)生、服務(wù)不到位，在敬老院消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在家養(yǎng)老。敬老院自身硬件設(shè)施差、服務(wù)產(chǎn)品單一、可供老年人精神養(yǎng)老的條件缺乏，成為很多老人不愿意到敬老院的一大重要原因。

很多敬老院入住率不到一半，經(jīng)營不佳，難以滿足老人養(yǎng)老的需求，原因還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身問題。在經(jīng)營不佳的狀況下，只能低成本運(yùn)行。而低成本、低服務(wù)，最后導(dǎo)致需求方減少。其實(shí)，養(yǎng)老市場存在很大的供需矛盾，首先是人才缺乏，包括高端的管理人才、普通的照料人員和護(hù)理人員。加上大家對養(yǎng)老業(yè)的陌生，很少有人會(huì)投資養(yǎng)老市場，這就導(dǎo)致低成本運(yùn)行，所提供的也是不完善的服務(wù)。

養(yǎng)老不是沒有需求，這么龐大的一個(gè)群體，關(guān)鍵是提供什么樣的服務(wù)產(chǎn)品。養(yǎng)老不只是三餐一睡、一張麻將桌，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該是一條龍服務(wù)，應(yīng)該興辦老年學(xué)校、老年福利院、敬老院，老年醫(yī)療康復(fù)中心，老年文化活動(dòng)中心等，讓老年人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里真正的老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂。

居家養(yǎng)老

居家養(yǎng)老模式，可以較好地解決老人的孤獨(dú)感和對生命消亡的恐懼感。除了精神照料，還要滿足老人多層次的需求，老人們是需要交流、溝通的，是需要運(yùn)動(dòng)的，關(guān)鍵是怎樣科學(xué)、合理的安排?，F(xiàn)在居家養(yǎng)老模式中的“日托照料”，就是體現(xiàn)出對老人的精神照料、飲食照料、運(yùn)動(dòng)照料、疾病照料，個(gè)人愛好、個(gè)人興趣、健康狀況等全方位的照顧。

另外，居家養(yǎng)老模式中的“家庭照料”也很關(guān)鍵。“家庭照料”不只是需要一個(gè)保姆，因?yàn)楸Ｄ纷霾涣艘粋€(gè)專業(yè)護(hù)理人員的工作。比如，老人得了疾病從醫(yī)院回到家后，能吃什么？什么時(shí)間睡覺？什么時(shí)間吃藥？甚至在看護(hù)的過程中，出現(xiàn)病情的反復(fù)等，這些問題是需要一個(gè)專業(yè)的醫(yī)生或者具有護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的人員對其進(jìn)行照料，才能夠解決的，更重要的是保姆難以解決老人精神層面的需求。

但是，居家養(yǎng)老模式并不完全能解決老人的生活問題。有很多老人是生活不能自理的、空巢的，他們更希望能夠有一個(gè)地方可以住下來。在這樣的情況下，他就應(yīng)該到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去，就應(yīng)該到看護(hù)中心去。但是，我們又沒有那么多的資金去建那么多的養(yǎng)老院，所以建一些居家養(yǎng)老照料中心，讓不同層面的老人都能夠找到一個(gè)適合自己養(yǎng)老的方式，不失為一種好辦法。

而且，現(xiàn)階段讓所有的老年人都選擇去養(yǎng)老院養(yǎng)老并不現(xiàn)實(shí)，更多的老年人還是要居家養(yǎng)老，但是現(xiàn)在的居家養(yǎng)老概念需有別于傳統(tǒng)意義上的家庭養(yǎng)老，它更主要是一種借助社會(huì)力量的社區(qū)服務(wù)模式。

社區(qū)養(yǎng)老

較之機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老模式有明顯的優(yōu)勢。因?yàn)樯鐓^(qū)能更好地了解老年人的需求，通過社區(qū)成員和志愿工作者的調(diào)查，最大限度地滿足老年人不同層次的需求，從而有針對性地提供服務(wù)；此外，社區(qū)作為家庭之外老年人生活的第二空間，有利于老年人形成自己的人際網(wǎng)絡(luò)，熟悉的環(huán)境使得他們可以更好地溝通感情等。

各級政府、相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)高度重視社區(qū)養(yǎng)老，將其列入地方發(fā)展與社區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃，成為各級政府、相關(guān)部門的議事日程和工作目標(biāo)；進(jìn)一步完善維護(hù)老年人權(quán)益的法律、法規(guī)，加大執(zhí)法和監(jiān)督力度，打擊侵犯老年人合法權(quán)益的不法行為；對社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供一定的政策支持、稅收優(yōu)惠，降低其運(yùn)營成本，使其更好地為老年人服務(wù)；加大資金投入，給予財(cái)政支持，建立專項(xiàng)基金，同時(shí)還要鼓勵(lì)社會(huì)各界積極捐助，保證社區(qū)養(yǎng)老的發(fā)展和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。

近年來，中國已經(jīng)開始考慮在住宅設(shè)計(jì)上逐漸適應(yīng)社會(huì)老齡化的發(fā)展，比如有些社區(qū)提倡創(chuàng)建無障礙社區(qū)等，目的就是為了給老年人以及行動(dòng)不方便的人群提供方便。同時(shí)，衛(wèi)生間內(nèi)做好防滑措施，房屋應(yīng)當(dāng)寬敞明亮，屋內(nèi)光線充足。另外，在老年人家中安裝報(bào)警系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)可隨時(shí)與社區(qū)工作人員或者小區(qū)保安進(jìn)行互動(dòng)等。

不僅僅住宅要適應(yīng)人口老齡化發(fā)展，社區(qū)更要注重老齡化發(fā)展的趨勢。作為老年人主要活動(dòng)的場所地，社區(qū)應(yīng)該盡可能地為老年人提供豐富多彩的活動(dòng)和娛樂場所，讓老年人老有所樂。

同樣，一些社保方面的專家認(rèn)為，以社區(qū)為核心、家庭為基礎(chǔ)，專業(yè)的老年衛(wèi)生機(jī)構(gòu)為依托，集預(yù)防、醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理和臨終關(guān)懷為一體，構(gòu)建社區(qū)-家庭雙向互動(dòng)的養(yǎng)老體系，是未來養(yǎng)老模式發(fā)展的一種方向。

資料：主要發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老啟示

美 國

在美國，雖然社會(huì)非常發(fā)達(dá)，但是還是以家庭養(yǎng)老為主，真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老，如美國的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。

目前在美國的一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。美國是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就開始為了自己的養(yǎng)老而購買房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也比較可觀。

除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)?！暗拱唇摇卑l(fā)放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。除美國之外，加拿大也是“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。

美國伊薩卡市是紐約州下屬的一個(gè)相當(dāng)于縣級的小城市。全市人口約4萬多人，其中有一座規(guī)模中等的養(yǎng)老院，生活著約100位老人，這所養(yǎng)老院屬于中上等水平，是全美養(yǎng)老連鎖企業(yè)之一，每位老人入院前要交納一筆不菲的費(fèi)用。養(yǎng)老院拿這筆錢搞投資以創(chuàng)值、增值，他們的股票還上市，這些都由經(jīng)濟(jì)專家管理和經(jīng)營，并得到政府的支持，所得大部分用于養(yǎng)老院事業(yè)。老人用賣掉自己房產(chǎn)的錢來安度晚年，他們不為子女留遺產(chǎn)，也不給子女增加負(fù)擔(dān)。

養(yǎng)老院設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美。院內(nèi)有圖書館、大禮堂、舞廳、音樂廳等各種活動(dòng)室，餐廳是自選式的，能自理的老人可以到餐廳選擇愛吃的食品，不能自理的有專人推著輪椅到另一個(gè)餐廳用餐。大院內(nèi)種滿各種樹木和鮮花、室內(nèi)走廊寬敞明亮，擺放多種綠色植物和花卉、兩側(cè)墻上都裝有扶手，每隔不遠(yuǎn)就有舒適的座椅。老人的子女也經(jīng)常來養(yǎng)老院看望他們的父母。

為了防止老人整天生活在暮氣沉沉的氛圍中，他們把幼兒園請進(jìn)養(yǎng)老院、孩子們的餐廳與老人的大餐廳在一起，他們的歡聲笑語給老人們帶來了歡樂和活力。有的老人沒事就到幼兒園來看孩子們嬉笑打鬧。一些有能力的老人，每人親手鉤織一個(gè)毛線的小被子，送給幼兒園供孩子們午睡時(shí)用，而孩子們通過與老人的接觸也潛移默化地了解到，除爸爸媽媽以外，還有這樣一個(gè)人群，就是爺爺和奶奶（因?yàn)樵趪鈽O少有祖孫三代生活在一起的大家庭），這對培養(yǎng)孩子們的愛心也是有益的。該院還定期把動(dòng)物園里的小動(dòng)物運(yùn)來，供老人和幼兒園的孩子們參觀。還定期舉辦音樂會(huì)，一些被護(hù)理員推著輪椅來的老人，雖不會(huì)和大家一起唱歌，但可以看得出，他們的情緒也受到感染，變得愉快興奮。

盡管中美養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境不同，但是美國的案例至少有以下啟示：首先，在中國養(yǎng)老社區(qū)看似前途無限，但是這筆錢未必好掙。在具體運(yùn)營過程中，各種服務(wù)細(xì)節(jié)千頭萬緒，能否打造成熟的產(chǎn)品是成功的前提;其次，介入養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)應(yīng)理性規(guī)劃，切忌一哄而上，尤其應(yīng)注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健擴(kuò)張;再者，無論“重資產(chǎn)”模式還是“輕資產(chǎn)”運(yùn)作，老年社區(qū)的生意要長遠(yuǎn)，只有回歸到基本的服務(wù)品質(zhì)，才是王道。

歐洲

歐洲的國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤有荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。通過建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。

異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里的自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。

歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊，但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飆升。

據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會(huì)2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場在德國也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)老人數(shù)量近8年內(nèi)上升了23%。

英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上，具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住、商業(yè)服務(wù)、度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。英國是世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國家，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當(dāng)大的借鑒意義?，F(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總?cè)丝诘?8％，75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20%～50%。

在丹麥，目前最流行的是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY），環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)精當(dāng)。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。

德國的養(yǎng)老社區(qū)特點(diǎn)是老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合。德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會(huì)住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同，該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件。養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。

亞洲

日本老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤有港北新城，老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。

據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬，占總?cè)丝诘?7.5%。隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。日本的企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機(jī)器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費(fèi)層的老年公寓。

在新加坡，養(yǎng)老院一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間，住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)都出于標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。

鏈接：國內(nèi)養(yǎng)老嘗試

重慶城鄉(xiāng)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提前全國一年實(shí)現(xiàn)全覆蓋

重慶于2009年7月于全國率先開展城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作，城鄉(xiāng)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提前全國一年實(shí)現(xiàn)全覆蓋，基礎(chǔ)養(yǎng)老金比國家標(biāo)準(zhǔn)高25元人民幣，企業(yè)退休人員人均養(yǎng)老金水平達(dá)到1600元人民幣。截至2011年11月底，全市參保人數(shù)達(dá)到1102萬，其中農(nóng)村戶籍983萬，城鎮(zhèn)戶籍119萬，參保率為85%。老年參保人員共362萬，其中農(nóng)村戶籍304萬，城鎮(zhèn)戶籍58萬，共發(fā)放養(yǎng)老金55.87億元人民幣，全面完成年度目標(biāo)任務(wù)。

南京試點(diǎn)以房養(yǎng)老

2012年4月22日，南京市民政局下發(fā)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，將通過一系列舉措，使南京的老人老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)。據(jù)悉，在養(yǎng)老保障方面，南京將穩(wěn)步推進(jìn)機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老金社會(huì)化發(fā)放試點(diǎn)工作，繼續(xù)完善新型農(nóng)村基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，不斷完善城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)和高齡老人養(yǎng)老補(bǔ)貼制度，到2015年時(shí)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度并軌。南京鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”(也叫住房反向抵押，貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式)試點(diǎn)業(yè)務(wù)，使老年人基本生活有切實(shí)可靠的收入保障，不斷提高老年人的生活質(zhì)量。

青島城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金翻番

從2012年7月1日起，青島市將提高青島市城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)，從以前的55元人民幣/月提高到110元人民幣/月，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金待遇翻番。預(yù)計(jì)將直接惠及全市93萬城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇領(lǐng)取人員，進(jìn)一步提高青島市248.7萬參保城鄉(xiāng)居民的幸福指數(shù)。為此，每年增加財(cái)政投入6.16億元人民幣。屆時(shí)月平均養(yǎng)老金將達(dá)到202元人民幣左右。截至2012年2月底，青島市城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)累計(jì)參保人數(shù)248.7萬人，待遇發(fā)放人數(shù)89.4萬人，累計(jì)收繳保險(xiǎn)基金71.8億元人民幣，發(fā)放養(yǎng)老金23.4億元人民幣。月人均養(yǎng)老金147元人民幣左右，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，實(shí)現(xiàn)了人人享有社會(huì)保障。

河南省“全民養(yǎng)老”納入試點(diǎn)數(shù)量全國第一