財產稅和行為稅的區(qū)別精選(九篇)

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第1篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

稅收具有如下特點：

1、房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；

2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；

第2篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

【關鍵詞】增值稅改革 財產稅 分稅制 營業(yè)稅 房產稅

增值稅的改革不僅僅是一個稅種的變化，或許里面預示著未來財權分配的重要變革走向。中國目前是分稅制，國地稅分家之后按照各自管轄范圍征收稅款，國稅主要征收中央稅，而地稅則為地方政府服務。國稅系統(tǒng)征收增值稅、消費稅、車輛購置稅等涉及全國范圍的稅種，而地稅系統(tǒng)則征收營業(yè)稅、城市建設維護稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅等等與地方政府相關的稅收。在收入上，中央政府固定收入包括消費稅、車船購置稅、關稅等。地方政府則獨享城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、車船稅、契稅。其他稅種則按比例在中央地方間分成。一直以來，營業(yè)稅是地方政府的重要稅種，一般占地方稅收總額的4成以上。營業(yè)稅并入增值稅之后并由國稅征收，無疑將對地方政府、地稅系統(tǒng)造成極大的影響。而為了完善分稅制，使得財權與事權相匹配，“十二五”稅制改革的趨勢是：推進房地產稅改革，使得“房產稅”（下文統(tǒng)稱“財產稅”）成為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。為此，這里我們要研究的問題就是：營業(yè)稅并入增值稅后，由國稅征收，再通過稅收分享和中央政府財政轉移支付返回給地方政府，給地方政府的財政支付提供支持，與開征財產稅作為地方政府的穩(wěn)定收入來源兩者之間，哪個更具效率與公平？或者上述兩者同時實施，該如何協(xié)調兩者的關系？

一、增值稅與財產稅的含義界定

增值稅和財產稅的概念，在實踐和理論中，在國內和國際上，都在不同層面的意義上使用著，使用狀況比較混亂。因此，本文在進一步討論前，有必要對概念做一下界定，以方便下文中的討論。

（一）增值稅的含義

本文所指的增值稅是消費稅的重要種類。本文所指消費稅并非國內一般意義上的“消費稅”，而是以消費為課稅對象的稅收種類，英文名是consumption-based tax。以課稅對象為標準劃分，稅收可以分為消費稅（consumption-based tax）、所得稅、財富稅（wealth tax）。現(xiàn)代型增值稅（VAT）是目前世界普遍采用的消費稅制（consumption-based tax），是對商品和勞務增值額的課稅，對最終消費的課稅。國內增值稅與現(xiàn)代型增值稅征收范圍不同，現(xiàn)代型增值稅征收范圍還包括國內營業(yè)稅的征收范圍，即營業(yè)稅應稅勞務、銷售不動產、無形資產。增值稅立法改革，主要任務是擴大增值稅征收范圍，將目前征收營業(yè)稅的行業(yè)納入增值稅征收范圍，消除重復征稅。國內增值稅和營業(yè)稅在我國稅收收入中占有重要的地位，根據(jù)財政部的2010年1月～9月稅收收入情況，國內增值稅收入占稅收收入的比重為27.4%，營業(yè)稅收入占稅收總收入的比重為14.9%。

（二）財產稅的含義

一個人的財富，就是其實際預期收入的現(xiàn)值[1]。政府可以對財富占有進行課稅，例如年度財富稅，也可以對財富轉移進行課稅，例如遺產稅和贈與稅。財產稅（property tax）是最重要的財富稅，是對財富占有進行的課稅，是地方政府至關重要的財政來源。財產稅收入在美國占地方政府稅收收入的73%[2]。財產稅的主體部分，就是對住房的個人財富課稅，在我國要進行的“房產稅”改革，和先前準備研究開征的“物業(yè)稅”都屬于此類。本文統(tǒng)一作為“財產稅”進行討論。

二、國內外研究評述

我國現(xiàn)在實現(xiàn)的是分稅制，實現(xiàn)分稅制有眾多優(yōu)點，根據(jù)哈維.羅森總結的有：其一，分權制能使產出適合當?shù)仄?；其二，分權制能鼓勵政府間競爭；其三，分權制有利于地方提供物品和服務的實驗與創(chuàng)新。既然分權制具有以上優(yōu)點，具有存在的依據(jù)，那么我們應如何為地方政府的公共支出籌集收入呢？對于這個問題的解決，有三種方案：第一，由中央政府統(tǒng)一籌集稅收收入，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征地方主體稅種，例如財產稅，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）西方研究概況

盡管財產稅在西方通常作為地方政府基本和重要的財政收入來源，但其本身卻飽受爭議。反對者多認為財產稅不公平，收入分配層面不公平，對特定的納稅群體不公平，沒有獲得現(xiàn)金收入的情況下卻對財產增值部分增稅所以不公平等等[3]。由于以上原因美國不少學者建議減少或者甚至取消財產稅，增加或開征其他州政府稅收，通過政府間轉移支付來給地方政府提供財政支持。甚至，近幾年來，包括德克薩斯州在內的美國幾個州已經(jīng)進行了上述變革，改變用州和地方混合的財政收入支持地方政府支出，采用各式的州政府稅收收入來支持地方政府的公共服務支出。然而美國也有很多人反對用州政府稅收取代地方財產稅，因為各種的州政府稅種都存在一定的缺陷，比財產稅無效率，州政府的轉移支付也可能無效率[4]。

（二）國內研究概況

與西方相比，國內對該問題沒有太多的研究。國內學者一般在爭論該不該對普通住房征收房產稅，如果征收要以什么為稅基，如何處理與土地出讓金的關系，房產稅能否打壓住房價，如何區(qū)分投機性住房和消費性住房等。國內學者鮮有從完善地方財政體系，協(xié)調好財產稅與增值稅改革關系層面來研究該問題。即使，有一些學者認識到財產稅作為地方財政收入的重要來源[5]，也未能深入研究地方政府財產稅，與中央稅和共享稅為地方政府提供財政支持兩者之間的效率問題。

三、增值稅改革和財產稅協(xié)調的原則

在討論如何協(xié)調增值稅改革和財產稅的問題之前，我們有必要確立一定的標準，否則討論將無所適從。增值稅和財產稅都是稅法的范疇之一，所以增值稅和財產稅都需要遵守稅法的基本原則。關于稅法的基本原則，有各式各樣的表述。歷史上首次提出稅法基本原則的是英國的威廉.配第，他認為賦稅應該遵循“公平”、“節(jié)省”、“簡便”三項原則。后來亞當.斯密又提出稅法的“平等原則”、“確定原則”、“便利原則”、“最少征費原則”。劉劍文教授還總結了西方的四項稅法基本原則：“稅收法定原則”、“稅收公平原則”、“社會政策原則”、“稅收效率原則”[6]。筆者認為增值稅改革和財產稅的協(xié)調應該遵循“稅收公平原則”和“稅收效率原則”。只有符合“稅收公平原則”和“稅收效率原則”，增值稅的改革和分稅制的完善才能實現(xiàn)稅收的公平、正義。

（一）稅收公平原則

稅收公平原則，是指稅收負擔應該在納稅人之間平等、公平地分配。衡量公平的標準，又有“受益標準”和“能力標準”。“受益標準”是指，納稅人應該根據(jù)自己享受政府提供的公共服務的多少，即享受利益多少來納稅，受益多就多納稅，受益少就少納稅?！澳芰藴省?，就是納稅人按照自己的支付能力來納稅，即使量能課稅，富人多納稅，窮人少納稅。稅收公平原則，又可以分為橫向公平公平原則和縱向公平原則。橫向公平指，經(jīng)濟狀況相同、納稅能力相同的納稅人，稅收負擔應該相同；縱向公平指，經(jīng)濟狀況不同、納稅能力不同的納稅人，稅收負擔也應該不同。稅收的累進性即是稅收公平原則的體現(xiàn)之一，稅收累進性意味著支付能力越強的人、繳納的稅收越多。財產稅是具有累進性還是累退性，也是本文要討論的問題之一。

（二）稅收效率原則

稅收效率原則包括稅收行政效率和稅收經(jīng)濟效率。稅收行政效率，指以最少的征管成本征收最多的稅收。稅收效率原則，指稅收引起的無謂損失最小化，稅收對納稅人的行為扭曲最小化。增值稅被認為具有稅收中性的特點，具有較高的稅收效率，但是其稅收中性在實際中也遭到質疑。財產稅被認為容易征管，難以逃避，具有較高稅收行政效率。增值稅和財產稅的稅收效率，都是本文要討論的問題之一。

四、增值稅改革和財產稅協(xié)調方案抉擇

在增值稅改革后，如何為地方政府籌集公共支出的財政收入，完善分稅制，有三種方案。第一，由中央政府統(tǒng)一征收增值稅，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征財產稅，作為地方政府主體稅種，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）方案一：增值稅作為地方政府主要收入來源

營業(yè)稅占了地方政府稅收收入的4成以上，增值稅改革后，營業(yè)稅將并入增值稅，增值稅由國稅系統(tǒng)統(tǒng)一征收，增值稅收入統(tǒng)一進入中央國庫。那么為了解決地方政府的財政收入問題，中央政府將需要按一定的標準返還部分增值稅給地方政府。

支持該方案的理由是，增值稅具有稅收中性的特性，不會扭曲納稅人的行為，具有稅收經(jīng)濟效率。增值稅是對消費進行的征稅，消費多的人說明納稅能力強，體現(xiàn)了稅收公平原則。

筆者認為上述理由是站不住腳的。首先，增值稅并不是完全中性的，增值稅的經(jīng)濟效率值得質疑。增值稅的中性是指，增值稅的納稅人是貨物和服務的生產者和銷售者，而增值稅的稅款最終都是由消費者承擔的。通過發(fā)票的抵扣制度，法律上的增值稅納稅人不承擔任何增值稅的稅負，因此征收增值稅不會扭曲增值稅納稅人的行為。但，對所有環(huán)節(jié)都全面征收增值稅，實行統(tǒng)一稅率，消除增值稅免稅制度，實行理想的增值稅制度才能完全實現(xiàn)增值稅的中性。理想的增值稅實踐中，顯然是行不通的。第一，增值稅免稅普遍存在使得增值稅中性被破壞。由于金融業(yè)、房地產行業(yè)等存在征管技術上的困難，國際上都不得不在該行業(yè)中實現(xiàn)增值稅免稅制度。又出于政治上的考慮，農業(yè)也經(jīng)常被免稅。免稅將會扭曲納稅人的行為，因為免稅后納稅人不能抵扣進項稅，不能抵扣的進項稅會進入生產成本，為了減少生產成本納稅人將會實行“企業(yè)兼并”。因為外包的業(yè)務不可以抵扣進項，原本可以外包的業(yè)務，都由企業(yè)自行承擔，這將不利于社會生產的分工。第二，實踐中增值稅一般實行多檔稅率。例如，我國對天然氣、牛奶等居民的基本生活用品實行13%的優(yōu)惠稅率。由于優(yōu)惠稅率與標準稅率17%的不一致，這又會扭曲納稅人的行為，導致無謂的損失，形成稅收楔子。

其次，增值稅作為地方政府的主要稅收來源，可能不符合稅收公平原則。增值稅是對最終消費的課稅。而消費者的所得未必與其消費成正比。比如一家庭人口多，而勞力少，勞動收入和其他收入一般，則較人口少收入多的家庭來說，前者消費要大于后者，而負稅負擔也大于后者（當然是在兩者的人均消費水平一樣的情況下）。增值稅不區(qū)別納稅人的經(jīng)濟狀況，負擔能力，一律按消費量的多寡承擔稅負，造成稅收具有明顯的累退性，不符合稅收的公平原則。

綜上所述，增值稅作為地方政府的主要財政收入來源，存在一定的缺陷，其不符合稅收效率原則和稅收公平原則。

（二）方案二：財產稅作為地方政府主要財政收入來源

“十二五”稅制改革計劃是研究開征房產稅。而對于房產稅的作用，也由開始的錯誤認識“調控房價”到后來的正確認識“作為地方政府穩(wěn)定稅源”的慢慢轉變。財產稅的稅收收入比較穩(wěn)定，所以很多國家都把其作為地方政府的主要財政收入來源。因為根據(jù)現(xiàn)存財產的價值課稅，一般不受社會經(jīng)濟變動的影響，課征對象相對穩(wěn)定，因此對其課稅，收入必穩(wěn)定。但把財產稅作為地方政府主要財政收入來源，也有違稅收公平和稅收效率原則。

首先，財產稅違背稅收公平原則。因為財產不足以作為測度納稅人的負稅能力，在商品貨幣經(jīng)濟體系中，個人的財富并不完全表現(xiàn)于財產，主要是所得，而所得的來源和形式多種多樣，財產多者也許不能說明其現(xiàn)有所得多，而所得多者，其財產可能很少，故不能再以財產作為測度納稅能力的依據(jù)。并且，財產稅主要是針對土地和建筑物的課稅。稅收的增長導致土地和建筑物價格的增長，并繼而導致利用這些生產要素生產的產品和服務價格的上漲。因此，財產稅被看作是可以轉嫁的。因為房租主要是窮人支付的，所以財產稅具有累退的性質。

其次，財產稅違背稅收效率原則。財產稅的管理上存在不少問題，而這些都影響稅收的行政效率。財產稅的稅基估價難以確定。財產稅一般都是從價計征，而這一價值是估定的。估定價值的工作是很困難的，往往出現(xiàn)隨意估斷，而且會出現(xiàn)等現(xiàn)象。在我國現(xiàn)行征管技術還不夠完善的情況下，財產稅稅基評估的成本將會非常大，稅收征管成本也會比較大。

（三）方案三：協(xié)調增值稅和財產稅，兩者混合作為地方政府財政收入來源

根據(jù)對方案一和方案二的分析，單獨以增值稅或財產稅作為地方政府財政收入來源，都存在一定的缺陷，都違背稅收公平原則和稅收效率原則。因此，筆者認為，應該協(xié)調增值稅和財產稅，把這兩者混合作為地方政府財政收入來源。

協(xié)調增值稅和財產稅是指，由于增值稅和財產稅作為地方政府財政收入來源，都存在一定的職能缺陷，難以單獨在市場經(jīng)濟條件下完成對地方政府公共支出稅收負擔的公平合理的分配任務，因此需要利用增值稅和財產稅各自在功能上具有的相互補償性，在制度設計上協(xié)調兩者，使得兩者的功能缺陷彼此得到彌補，達到相對和諧的統(tǒng)一。

對于如何協(xié)調增值稅和財產稅，這是一個比較宏大和艱難的問題，還需要很多實證的調查研究和理論分析。筆者認為可以從以下幾個方面來協(xié)調增值稅和財產稅：第一，完善增值稅制度，使得增值稅盡量接近理想增值稅制度，減少對增值稅中性的影響。第二，改進增值稅技術，使得增值稅也具有累進性。第三，完善政府轉移支付制度，建立轉移支付法，實現(xiàn)財政法定，提高轉移支付的公平和效率。第四，對中國房地產市場進行深入的實證分析，研究中國房地產市場中，財產稅的真正經(jīng)濟歸宿，對其累進性或累退性進行再思考。第五，改進稅收征管技術，完善財產評估技術，降低財產稅征管成本。

參考文獻

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[5]丁成日.理論和國際經(jīng)驗對中國房地產稅發(fā)展的啟迪[J].研究報告，2005（50）.

第3篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

關鍵字：基礎開征物業(yè)我國幾個理論問題

要在我國開征物業(yè)稅，最早是在2003年的中央文件中提出來的。開征物業(yè)稅的問題一直是學術界和政界關注的熱點，研究論文頗多，見仁見智。本文從基礎理論的角度探討在我國開征物業(yè)稅的問題。物業(yè)稅實際上和財產稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“propertytax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財產稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產征稅。那么，什么是財產？凡是對人有用的東西都是財產，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產征稅和對財產的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產的價值存量征稅；后者是對財產產生的價值流量征稅。財產稅不可能對所有財產普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財產稅稅種有：房產稅、遺產稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權利的征稅?！皺嗬币彩秦敭a，但印花稅中征稅對象的“權利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務收取的使用者費。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務交易稅和生產要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。開征財產稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產稅有利于房產轉移到更能創(chuàng)造價值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產轉移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經(jīng)濟運行效率；（2）遺產稅和饋贈稅有利于實現(xiàn)“人”的公平。一個人一生中擁有的財產分兩種：一種是靠自己掙得的財產；另一種是靠繼承遺產和饋贈獲得的財產。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構建效率財政體制的要求，房產稅通常是地方稅，以房產作為居民公共受益的成本分攤依據(jù)可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。當然，財產稅也經(jīng)常遭到批評。因為房產稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產被征稅卻會挫傷財產所有者創(chuàng)造價值的積極性。財產稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產稅。因此，房產稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。但我國卻有另一種觀點，認為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產的市場價格，或者說有利于改善房產價格過高的態(tài)勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產稅，甚至使居民產生要通過增加稅收的辦法來降低房產價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產稅和房產的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經(jīng)濟的范疇。把不同性質的問題相混不利于我國市場經(jīng)濟體制的完善。從實踐上看，將會產生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應該說，房產價格過高與土地非農業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關，和房產稅并沒有直接的關系。而前者的問題是公有制國家建立市場經(jīng)濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產稅可以解決得了的。如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產稅，但沒有遺產稅和饋贈稅。我國的“房產稅”究竟是不是真正意義上的財產稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產稅只是對盈利性企業(yè)的房產和出租的房產征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產都是免稅的。在征稅房產中，計稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產的計稅依據(jù)是房產的原值而對出租的房產則采用租金。在市場經(jīng)濟中，房產價值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應該對房產的現(xiàn)值征稅而不是對房產的原值征稅。對原值征稅失去了財產稅的性質，更有點象投資方向調節(jié)稅。以租金為計稅依據(jù)雖然是對房產現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產估值的特征。房產的租金是房產的利率回報，要使其反映房產的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產的現(xiàn)實租金征稅實際上成了“營業(yè)稅

”而不是財產稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產稅。在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產的稅種有三個城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產稅的問題需要研究。為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟體制改革的一個重要指導思想是所有權和經(jīng)營權的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權”而不是所有權進行征稅。土地使用權是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務收取使用者費。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財產稅。耕地占用稅是對農用土地轉為非農利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農用土地轉為非農利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應該是納稅人。然而，政府只是土地非農利用的“批租人”，因為最終非農利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構成：一是政府批租土地使用權的價格和政府征用農用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產稅的性質。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權、國家征稅權、國有資產經(jīng)營權等一些基礎理論問題并沒有完全搞清楚。土地增值稅是按土地使用權可以交易的原則設置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關。這是政府和市場共同作用的結果。按市場經(jīng)濟體制的方式思維，那么屬于市場經(jīng)營的增值收入應該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應該由真正意-義上的房產稅解決。但該稅的設置可能是從所有權角度考慮的，認為土地所有權是國家的，因此應該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產稅。上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應該從完善稅制和財政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當然，國有資產（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產稅的問題，因此下文主要討論與此相關的理論問題。由于我國目前存在房產稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財產稅性質的房產稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產稅并不是真正意義上的財產稅。要把我國的房產稅改造為物業(yè)房產稅需要進行三個方面的改造：以房產現(xiàn)值為稅基、對房產普遍征稅，以及房產稅的優(yōu)惠設置。以房產現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關鍵，對房產現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產市場交易的效率價格估值；或按房產的效率租金估值。前者稱之為房產交易法；后者稱之為房產收入法。理論上說，如果能正確認定房產市場交易的效率價格或房產出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應該是一致的。但房產的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產現(xiàn)值的評估會產生很大的差異。由于房產稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。在我國開征物業(yè)房產稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產收入法評估稅基有利于稅負的設計。我國的房產已經(jīng)進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據(jù)的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產投資的工資補發(fā)。也可理解為房產投資的收益補助，因為職工購房的房產價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設計物業(yè)房產稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動的。另一個方面應該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調整我國的政府收入制度，包

括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預算支出占gdp的比例在23％左右；預算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預算內的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經(jīng)濟體制的要求以及歷史的經(jīng)驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產稅需要對房產進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩(wěn)定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經(jīng)濟體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經(jīng)濟發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。對房產普遍征稅，意味著所有房產都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權和財產所有權的關系問題。在國家征稅權中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領域頑強地表現(xiàn)出來。其實，國家征稅權應該高于財產所有權。“國家”是“市民社會”和“政權社會”的統(tǒng)一體。市民社會由家庭、企業(yè)和非盈利組織構成；政權社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質財富或貨幣表達的價值財富的再生產，政權社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產。兩類社會中的財產所有權雖然是由政權社會界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會和政權社會的行為。國家征稅權雖然也表現(xiàn)為政權的行為，但卻是為了維護市民社會和政權社會的存在而設定的，因此高于財產所有權。這表明，不論是市民社會的財產，還是政權社會的財產都在國家征稅權的覆蓋之下。我國現(xiàn)有的房產稅對非盈利組織和政權組織占用的房產免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產稅，對“國家”內部的所有房產征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費用和政府預算的支出額，這涉及到預算制度和財政體制的改革。在物業(yè)房產稅的優(yōu)惠問題上涉及到納稅人的負擔能力和房產的性質問題。物業(yè)房產稅的征稅對象是房產，并沒有考慮納稅人的負擔能力，因此從負擔能力方面考慮優(yōu)惠是必要的。有一種觀點主張對居民住房優(yōu)惠一定的面積，即把一定面積作為物業(yè)房產稅的免征額或起征點。這種觀點是可以商榷的。以面積為免征額或起征點形式上似乎很公平，實際上是有利于富人的。一般說來，富人房產的單位面積的租金較高，窮人房產的單位面積的租金較低，這意味著對富人的優(yōu)惠高于窮人。因此，這種優(yōu)惠政策是不可取的。筆者主張設立包括住房租金在內的最低生活標準，家庭收入達不到的應予免稅，差額部分還應該得到政府的社會救濟或房租補助，后者相當于物業(yè)房產稅應設置負稅率。家庭住房形式上是消費品，但從人的再生產角度看應該屬于投資品。而且，住房建筑是納入城市建設規(guī)劃的，從社會發(fā)展的角度看也屬于投資品。對于社會價值財富的增長來說，投資是應該受到鼓勵的。因此，如果住房出售收入用于住房再投資的話，相應的交易稅應該返回，即只對改變用途的交易收入部分征稅，這表明優(yōu)惠還涉及到其他稅種之間的聯(lián)動關系。

第4篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

就發(fā)展歷程來看,我國房地產市場發(fā)展至今不過短短的十幾年,已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展,在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發(fā)展階段,房地產稅收體系中有許多不完善的地方,嚴重影響和阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系,無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法

各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施,如果拋開文化背景和歷史因素不看,歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面:一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全,房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”,絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的;二是為確保房地產市場的和諧發(fā)展,對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面:對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控,勢必進一步加劇供求關系的扭曲,客觀上增加需求方對價格上漲的預期,實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來,反而與日俱增。因此,在掌控供給的基礎上,發(fā)揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。

(一)以高額稅率對房地產行業(yè)進行征稅,有效抑制房地產市場的投機行為

房地產市場價格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象,主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業(yè)內的投機行為。如在法國,購房者除要繳納高額地皮稅外,還需支付住房稅或空房稅,這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域;二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機。如韓國的做法是,從2007年起,將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅,對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說,投機者賣掉一套住房,政府就拿走一半,使投機者無利可圖甚至虧本;三是對房地產保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如,美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少,稅負相對較輕,這就降低了房地產保有者的經(jīng)濟風險,在客觀上增加了房地產投機者的需求。

(二)對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產市場價格的持續(xù)升溫,導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾,平衡供求關系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策;二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定,各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少,房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外,政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度,社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼,而建造廉租房的房地產企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼;三是利用稅收收入推行福利住房,滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”,是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國,多年來,政府投入了巨額資金,大規(guī)模興建了許多“福利住房”,很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求,而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收,高福利的國家,政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

(三)充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅;如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經(jīng)濟的快速發(fā)展。

(四)設計差別性稅收政策體系,即對房地產所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償,并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產需求和投機性房地產需求,但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待,保護合理的理性需求,增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看,當房地產發(fā)生買賣等有償轉讓時,大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家,把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益,征收個人所得稅或法人稅(公司所得稅),其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基,按照價格增長幅度采用累進制,按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。

(五)針對房地產市場征收不動產稅、財產稅,以防止房地產市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐,漏稅等非法行為。所謂不動產稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅,依據(jù)為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型:一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅;二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅,如墨西哥、波蘭的房地產稅,泰國的住宅建筑稅等;三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅(面積稅)和地價稅兩種形式,西方多采用地價稅(主要采用估價計稅方法)。除此之外,在不征收不動產稅的國家,一般征收財產稅,如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國,操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起,就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅,計稅依據(jù)是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅:該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收,通過對房地產的重新評估,對其增值額征收,

一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此,以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,避免了業(yè)主控制或低效率使用房產,刺激了交易活動,這既繁榮了房地產市場,又推動了房地產要素的優(yōu)化配置,同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。 二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點 從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法,可以總結出其主要特點:一是大多數(shù)國家對房產和土地合一征收,適用統(tǒng)一的稅制;二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn),也包括農村;三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅,評估價值根據(jù)房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定,相當于市場價值的一定比例。與此相適應,大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度,按照一定的周期對房地產進行評估;四是大多數(shù)國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者,或者是對所有者和使用者均課稅;五是在大多數(shù)國家房地產稅是地方政府的主要稅種,構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經(jīng)驗借鑒

(一)充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控,尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業(yè)征稅高稅,堅決打擊各種投機行為。

眾所周知,我國房地產市場屬于暴利行業(yè),年增長率極高。房地產廠商的一舉一動,牽動著社會上千家萬戶的心,甚至影響了滬深股市的走勢,給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨,媒體對房地產泡沫的置疑,專家對房地產隱患的責問,使得征收高稅打擊房地產投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗,開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產稅”,增大稅收對房地產存量的稅收調節(jié)很有必要。筆者認為,我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮:

1.將現(xiàn)行房地產保有環(huán)節(jié)的房地產稅和城市房地產稅合并,對土地、房產開征統(tǒng)一的房地產稅;

2.按房地產評估價值作為計稅依據(jù),以客觀地反映房地產價值;

3.適當擴大征稅范圍,將發(fā)達地區(qū)農村納入房地產體系;

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則,對第一套自住房免稅,第二套自住房征稅,第三套以上加成征收;

5.房地產稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種,因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

(二)切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展,同時制定相關稅收政策,對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

稅收政策是國家進行產業(yè)政策調整的重要手段,是在市場經(jīng)濟條件下調整產業(yè)結構、優(yōu)化產業(yè)配置的有效方法,我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿,支持我國住宅產業(yè)發(fā)展。此外,由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段,存在一定的貧富差異,存在相當多的低收入者,合理地解決低收入者居住問題是關系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策,鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系,解決老年人的居住問題,使他們可以安度晚年,而且還能有效地增加二手房市場的房源,激活樓市,促進房地產市場的繁榮。

第5篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

關鍵詞：物業(yè)稅 利弊分析 實際情況 可行性

作者簡介：楊曉鈺，女，1987-11-29，籍貫重慶，所在單位：西南財經(jīng)大學 財稅學院

【中圖分類號】F812 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-04-0086-01

一、什么是物業(yè)稅

所謂物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業(yè)稅也要提高。

各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。

物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。

二、開征物業(yè)稅的利弊分析

一般認為物業(yè)稅的開征主要有以下一些有利作用：

可以有力的打擊房地產市場的投機行為。因為，物業(yè)稅的開征實際是增加了房地產保有階段的成本，這樣一來那些通過囤積房產來炒房的人將會因為持有房產的升值而付出高額的物業(yè)稅。這樣一來就可以有效的抑制諸如此類房地產投機行為。

降低房地產開發(fā)成本，從而降低房產價格。目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，開發(fā)商必須一次性支付相當于目前房價50％的土地出讓金和大部分稅費來向政府購買一定期限內的土地使用權。這樣一來在開發(fā)階段房地產商要承擔高額的開發(fā)費用，而這些成本最終以價格轉讓給了消費者，高昂的價格使許多消費者“望房怯步”。開征物業(yè)稅后，將使現(xiàn)有的開發(fā)成本分攤到以后，從而降低購房的門檻。

調節(jié)收入分配，縮小貧富差距。物業(yè)稅的開征和其他稅種一樣也必定會考慮到不同人群的具體情況而加以區(qū)別征收。比如對擁有兩套以上住房的采用高稅率，對只擁有一套住房的采用減稅或一定期限免稅的政策；對高檔住房和普通住房，以及對經(jīng)營用房產和非經(jīng)營用房產實行差別稅率等。這些差別稅率都可以在一定程度上起到政府調節(jié)收入分配的作用。

但是，開征物業(yè)稅也可能帶來一些不好的效應：房地產開發(fā)成本的降低不一定會引導房地產價格的下降，其差價很可能被房地產開發(fā)商占有。10％―20％的降價空間是業(yè)內人士測算出來的理論空間，但是，實際上房價的下降空間不可能如此明顯。原因是房地產市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關系。房地產商完全可以通過各種形式的促銷、贈禮活動以較低的支出獲得較高的差價。這樣一來，消費者不僅不能因為物業(yè)稅的開征而買到低價房產，還要在持有房產期間付出更多的費用。

房地產開發(fā)成本的降低可能會導致盲目的開發(fā)，最后形成大量的空置房產。由于物業(yè)稅的開征降低了房地產開發(fā)行業(yè)的門檻，可能造成過度開發(fā)，最終供過于求。

由于所持有房產價值趨勢的不確定性，可能會產生消費者“買房易，供房難”的現(xiàn)象。物業(yè)稅的高低是隨著房產價值的高低而波動的，就算消費者能買到低價的房產，但是隨著房產的增值，其持有費用也會增加，這加重了消費者的供房負擔。

大量的房貸可能釀成信用危機。一旦房產價格下降，消費者的購房需求就會增加，而不是每一個消費者都能一次性付清購房費用，因此，大量的消費者就會轉向銀行貸款，而持有階段的費用增加后，一部分消費者可能無力承受供房的負擔，無法支付銀行貸款，這樣一來就會增大放貸銀行的金融風險。

三、關于開征物業(yè)稅，我國的實際情況

我國地域廣闊，人口眾多，房地產分布不規(guī)律，各地區(qū)的稅務征管水平參差不齊。而物業(yè)稅的征稅對象主要是指土地、房屋等不動產，這樣一來就需要對此類不動產進行登記和定期的評估。這在實踐中是件很復雜的工作，而對于征稅范圍的確定也需要做進一步的研究。

首先，對于已經(jīng)在購房時承擔了各種相關稅費的消費者來說，再對其征收持有期間的物業(yè)稅就造成了重復征稅，違背了物業(yè)稅開征的初衷。就算可以給予一定期限的減免，但是貨幣的時間價值卻是很難估計的，這勢必會造成目前房產持有者的不滿。

其次，我國的房地產評估機構的技術水平有限，對于房產價值的評估通常采取抽樣類比的方法，而不考慮是否消費者都能以次價格售出持有房產。這樣一來，就會造成評估誤差帶來的稅負不公平。稅基該如何確定，是以財產稅來征收還是以贏取租金的不動產物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據(jù)房地產價格的不同而變化？如何對于不同的房產實行稅收優(yōu)惠政策以及累進稅制？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常復雜的房地產市場的軒然大波。在我國目前不成熟的評估條件下，急于出臺物業(yè)稅政策根本不能發(fā)揮開征物業(yè)稅的有利作用。

另外，現(xiàn)行的房產稅、土地使用稅、城市房地產稅和土地使用費，以及房地產開發(fā)、轉讓時的土地增值稅均為地方稅，土地批租出讓金收入也歸地方，物業(yè)稅不同于前者，其稅率高稅基龐大，開征后期收入歸地方還是歸中央或是在地方和中央之間進行分配都將是需要解決的問題。

綜上分析，物業(yè)稅雖然是簡化房產相關稅費的一個發(fā)展方向，但是要想發(fā)揮其積極的效應還需要做大量的前期工作。在我國目前的各項條件還不成熟的情況下開征物業(yè)稅是不具有可行性的。

參考文獻：

[1] 孟曦．物業(yè)稅開征在即試析各方影響[J]．科技資訊，2005（26）

[2] 林曉．開征物業(yè)稅應慎行[J]．財政與稅務，2004（11）

[3] 吳俊培．關于物業(yè)稅[J]．涉外稅務，2004，（4）

第6篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

作用：稅收調控經(jīng)濟行為要求經(jīng)濟活動主體行為的合理化，是把事物之間的聯(lián)系以有序而富有成效的方式結合起來，從而取得相對穩(wěn)定的形式。政府的征稅行為是基于一定的社會職能、適應社會化大生產的需要，而不是為了維護本身的單向利益。因此在調控經(jīng)濟過程中遵守的是市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律而不是單純的從某一級別個別的利益偏好而隨意變動征稅行為。必須明確的是：盡管征稅寓含著政府的權利意向，但它也只能是政府的經(jīng)濟行為而非權力行為。如果把征稅視為政府的一種權利職能，必然會導致政府對市場的直接干預，形成市場的混亂，因此必須通過法律的約束，強化政府權利對經(jīng)濟運行的推動功能，進而實現(xiàn)稅收杠桿的平衡。必要性：第一，可以使經(jīng)濟活動主體（生產經(jīng)營和消費行為）合理化。其實質就是市場配置的合理化，減少企業(yè)不規(guī)范行為對社會資源的浪費，因此運用稅收杠桿作為導向機制，規(guī)范企業(yè)嚴格遵循市場經(jīng)濟原則，轉換企業(yè)經(jīng)營機制，用市場主體的法人資格進行自我規(guī)范，借以制導企業(yè)運用按照社會的軌跡良性運行，從而實現(xiàn)以最少的資源最大限度的提高社會經(jīng)濟運行的效率；第二，通過財政擴大經(jīng)濟內需，可以調整消費者與投資之間的關系，從而在保證供求平衡的基礎上保持經(jīng)濟快速平穩(wěn)發(fā)展；第三，利用財政政策發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，可以加快經(jīng)濟增長方式向環(huán)境友好型轉變，從而促進經(jīng)濟發(fā)展和人口環(huán)境相協(xié)調發(fā)展；第四，利用財政杠桿的傾斜，通過落實發(fā)展機制，形成東中西的優(yōu)勢互補，區(qū)域經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展的模式；第五，在經(jīng)濟穩(wěn)步增長的同時可以加大對教育、醫(yī)療等社會各項事業(yè)的投資力度，促進社會主義和諧社會的建立，調節(jié)國民經(jīng)濟往綜合平衡和穩(wěn)定協(xié)調的方向發(fā)展；

二、我國當前稅收調控法律化制度存在的問題

由于我國至今還處于計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制過渡的階段，還需要有步驟的進行改革和完善，因此這就決定了我國稅收會在執(zhí)行的過程中會同某些政策會產生矛盾:

(一)現(xiàn)行法律體系不健全對于我國目前的情況來說，正是因為缺少專門的法律法規(guī)，市場不能對某些相關的行為進行規(guī)范，從而導致了許多市場經(jīng)濟問題的出現(xiàn)，因此制定一部完整的、關于稅收調控的法典很有必要。首先，就市場來說，稅收在被越來越頻繁的應用于社會經(jīng)濟的各個方面，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著不可替代的作用；其次，現(xiàn)行稅法對于宏觀調控職能表現(xiàn)不突出，不能從經(jīng)濟法上真正去解讀稅收；最后，稅收調控法作為我國宏觀經(jīng)濟法體系的一個重要部門法，是國家加強經(jīng)濟立法的必要手段，因此必然會走向法制化。

(二)現(xiàn)行稅收制度調節(jié)居民的收入差距乏力，不能滿足居民消費需求的增長實現(xiàn)以國民消費為主導的經(jīng)濟增長是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要目標，但就我國目前的情況來說，差距過大、稅收分配政策不合理的現(xiàn)狀導致了很多居民收入水平低而缺乏消費的能力。其政策不合理主要表現(xiàn)在：首先，我國現(xiàn)行個人所得稅實行的分類制雖簡單明了，但在當前收入來源多元化、復雜化的現(xiàn)狀中卻難以體現(xiàn)稅負公平、合理負擔原則，不能全面反映納稅人的能力。例如現(xiàn)在有些實際收入多的人繳稅的金額卻比收入少的人要少，有失公平。其次，財產稅征稅面積狹窄，難以有效應對收入結構失衡、財富集中的形勢。由于現(xiàn)行稅法的不完善性，我國目前開征的財產稅只有房產和車船，而遺產等更巨大的財產卻沒能納入開征范圍，因此就造成了我國大量富二代的出現(xiàn)，也使得貧富差距更加顯著。

(三)現(xiàn)行稅收制度很難有效的調控產業(yè)結構的不平衡首先，就我國當前的經(jīng)濟發(fā)展體制來說，主要還是依賴第二產業(yè)。第三產業(yè)由于當前稅收優(yōu)惠政策在促進發(fā)展的需要力度不夠，因此造成發(fā)展滯后，并未實現(xiàn)第三產業(yè)的協(xié)調拉動；其次，當前稅收政策未能有效的引導社會各個方面向農業(yè)投資，不利于農業(yè)產業(yè)結構的優(yōu)化。表現(xiàn)在：第一，政府財政支持是我國目前農業(yè)最主要的投資來源；第二，我國涉農的稅收制度幾乎都集中在農產品的種植和農業(yè)科技的推廣上，而最主要的農產品銷售和養(yǎng)殖業(yè)卻缺乏優(yōu)惠。

三、關于構建和完善我國財政稅收調控法的思考

所謂財政稅收調控經(jīng)濟行為的法制化就是以人民大眾的意志為出發(fā)點，根據(jù)國家的法律法規(guī)，以稅收決策國策的規(guī)律進行決策，財政稅收決策者的權利受到公眾監(jiān)督和法律約束的過程。

(一)制定宏觀調控基本法社會主義是法制經(jīng)濟，必須以法制為準繩，良好的財稅法律法規(guī)是控制經(jīng)濟的前提，而財政稅收調控法屬于宏觀法律調控體系，因此可以通過創(chuàng)建《稅收調控基本法》來對稅收調控法做出最基本的規(guī)定，如原則、特征、手段等等，通過細分來對稅收調控體系。但是需要注意的是在制定《稅收調控基本法》時，要注意同《稅收基本法》的區(qū)別。要盡量在書中完善稅收調整法的各稅種法，從而可以加重或減輕經(jīng)濟主體稅負，從而起到影響其它經(jīng)濟活動的稅收調控措施。

(二)加大稅收對分配的調節(jié)作用，縮小居民差距，拉動國內總體需求首先，納稅人的綜合納稅代替分類稅制，通過一次性對納稅人的收入綜合進行納稅可以更直觀的了解納稅人的納稅能力，從而實現(xiàn)多收入者多納稅；其次，完善稅收來源，例如開征遺產稅、社會保障稅等，發(fā)揮稅收在保障高收入、保障低收入方面的作用。

(三)發(fā)揮稅收在調節(jié)產業(yè)結構中的作用首先，要加強對第三產業(yè)等密集型產業(yè)和新興產業(yè)的調控，例如可以實行減免稅收等優(yōu)惠政策等，鼓勵其發(fā)展，從而緩解我國目前緊張的就業(yè)壓力；其次，充分發(fā)揮稅收優(yōu)惠政策的導向作用?？梢酝ㄟ^將稅收的優(yōu)惠政策范圍擴大到農業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等相關產業(yè)，對能夠促進發(fā)展的組織機構給予稅收優(yōu)惠，從而促進農民組織成立或中小企業(yè)的建立。

(四)以良好監(jiān)督、社會關注和信用體系為后盾一方面政府要嚴格公正的執(zhí)法，另一方面社會各界也要履行自己的監(jiān)督職能，時時刻刻關注執(zhí)法者的行動，督促執(zhí)法者在執(zhí)行權利時能做到公平、公正、公開。同時，公民個人也要發(fā)揮主人翁的精神，積極表達自己的利益訴求。

四、結束語

第7篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

如何掌控稅收籌劃的風險呢？

要稅收籌劃，不要避稅

依法納稅是每個公民應盡的義務，而進行稅收籌劃也是納稅人應有的權利。稅收籌劃應合法，這是稅收籌劃賴于生存的前提條件。稅收籌劃的合法性，具體包含三個方面的內容：首先，必須符合稅收政策的引導趨勢，進行積極的稅收籌劃，使得企業(yè)在享受有關稅收優(yōu)惠的同時，也順應了國家宏觀調控經(jīng)濟的意圖；其次，操作過程注意“度 ”的把握，認識并劃清與偷、逃、騙稅等其他減稅方式之間的界限，堅持合法籌劃，防止違法減稅；再次，納稅人開展稅收籌劃，需要具備自我保護意識。既然稅收籌劃要在不違法或非違法的前提下進行，那么籌劃行為離不合法的距離越遠越好，這也是納稅人的一種自我保護意識。

在操作過程中，要稅收籌劃，不要避稅。

國家在制定稅法有關法規(guī)、政策和制度時，不僅對納稅人的節(jié)稅有所預期，而且正是希望通過納稅人的節(jié)稅行為使得全社會的資源配置與收入分配等符合政府的稅收導向。避稅與稅收籌劃的目的雖然都是為了減輕稅負負擔，但兩者是有根本性的區(qū)別的。

避稅一般是指納稅人利用稅法上的疏漏或稅法規(guī)定的優(yōu)惠辦法，做適當?shù)呢攧瞻才呕蚨愂栈I劃，在不違反稅法規(guī)定的前提下，達到減輕稅負的目的。避稅雖不違法，只是利用稅法漏洞，但是它是鉆稅法的空子，有悖于國家的稅收政策導向。

稅收籌劃是完全合法的，是符合政府的立法意圖的。稅收籌劃甚至是稅收政策予以引導與鼓勵的。舉兩個不同的例子。一個例子是說，有一個人針對國家課征酒稅，采取了少喝葡萄酒多喝礦泉水的行動。這種稅負減少是正當?shù)?，因為限制飲酒本來就是國家法律的意旨所在，少喝酒自然少負擔稅收。另一個例子是說，有一個人針對國家課征遺產稅，在生前盡可能地把財產分割出去。這是不正當?shù)谋芏悾驗楸畴x了政府的政策導向。所以許多國家在課征遺產稅的同時兼征贈予稅，借以堵塞人們生前分割財產逃避稅負的漏洞。

實踐中對避稅和稅收籌劃的區(qū)分有時不像理論上那樣容易，特別是具體到某一種特定行為時，避稅和稅收籌劃的界限常常難以分清，導致企業(yè)在具體進行稅收籌劃時，常常自覺或不自覺地利用稅法的漏洞施行一些避稅行為。顯然，企業(yè)實行“避稅”行為獲得的利益并不是稅收立法者所期望的利益，恰恰相反，它是立法者力求避免的。因此，如果納稅人不能很好地分清避稅與稅收籌劃的區(qū)別，在實施稅收籌劃時過了“線”，將會面臨籌劃失敗的風險。

防止被稅務機關“誤解”

嚴格意義上的稅收籌劃符合立法者的意圖，是合法的。納稅人依據(jù)法律的要求和規(guī)定展開稅收籌劃。稅收籌劃是納稅人的生產經(jīng)營行為，其方案的確定與具體的組織實施，都是由納稅人自己選擇，稅務機關并不介入其中。稅收籌劃方案究竟是不是符合稅法的規(guī)定，是否會成功，能否給納稅人帶來稅收上的利益，很大程度上取決于稅務機關對納稅人稅收籌劃方法的認定。

在這一“認定”過程中存在稅務行政執(zhí)法偏差并非偶然。首先，稅務法律、法規(guī)的不完善導致稅收政策執(zhí)行的偏差。多數(shù)稅收制度一般只對有關稅收的基本面做出相應的規(guī)定，具體的稅收條款設置不完善，無法涵蓋所有的稅收事項；或者由于客觀情況發(fā)生了變化，稅法尚未根據(jù)變化了的客觀實際做出相應的調整。其次，稅法對具體事項常留有一定的彈性空間，在一定的范圍內，稅務機關擁有自由裁量權，客觀上也為稅收政策執(zhí)行偏差提供了可能性；第三，行政執(zhí)法人員的素質參差不齊也是導致稅收政策執(zhí)行偏差的一個不可忽視的因素。所以，企業(yè)開展稅收籌劃經(jīng)常會遇到來自一些基層稅務行政執(zhí)法機關的觀念沖突與行為障礙。即使是真正的稅收籌劃行為，結果也極有可能被稅務行政執(zhí)法人員視為惡意避稅行為而加以查處。

這就需要加強與當?shù)囟悇諜C關的聯(lián)系，充分了解當?shù)囟悇照鞴艿奶卣骱途唧w要求。稅收籌劃人員在正確理解稅收政策的規(guī)定性，正確應用財會知識的同時，要隨時關注當?shù)囟悇諜C關稅收征管的特點和具體方法。如果不能適應主管稅務機關的管理特點，或者稅收籌劃方案不能得到當?shù)刂鞴芏悇詹块T的認可，就難以體現(xiàn)它應有的收益。稅收籌劃是一門綜合性學科，涉及稅收、會計、財務、企業(yè)管理、經(jīng)營管理等多方面知識，其專業(yè)性相當強，需要專業(yè)技能較好的專家來操作。因此對于那些綜合性的稅收籌劃，聘請稅收籌劃的專業(yè)人士可以進一步降低稅收籌劃的風險。

不能只盯個別稅種

稅收籌劃必須著眼于企業(yè)整體稅負的降低，不能只盯在個別稅種的負擔上。國家對流轉額征流轉稅，對所得額征所得稅，對財產要征財產稅。各個稅種之間是相互關聯(lián)的。如果只顧及到某個稅種籌劃的利益，而忽略其他稅種的稅負，就會造成一種稅少繳了，另一種稅可能多繳，致使企業(yè)整體稅負上升。

稅收籌劃應屬于企業(yè)財務管理范疇，它的目標是實現(xiàn)企業(yè)所有者財富最大化。所以在考慮稅收成本降低的同時，也應考慮該稅收籌劃方案的實施是否引發(fā)其他費用的增加或收入的減少。企業(yè)應該采取能帶來絕對收益的稅收籌劃方案。任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，納稅人在取得部分稅收利益的同時，必然會為該籌劃方案的實施付出額外的費用，以及失去因選擇該籌劃方案放棄其他方案所損失的相應機會收益。一項成功的稅收籌劃必然是多種稅收籌劃方案的優(yōu)化選擇。如果認為稅收負擔最少的方案就是最優(yōu)的稅收籌劃方案，追求稅收負擔的降低也可能最終導致企業(yè)總體利益的下降，使得稅收籌劃面臨失敗的風險。

莫忽視延緩繳稅

第8篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

[關鍵詞]房產稅改革；房地產市場；調控

[中圖分類號]F810.422；F293.35［文獻標識碼］ A

[文章編號] 1673－0461（2008）04－0087－03

基金項目：國家自然科學基金項目（70631003）的階段性研究成果。

眾所周知，房地產業(yè)在我國還是一個新興產業(yè)，但它在國民經(jīng)濟中的地位日益重要，已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新的支柱產業(yè)，所以保持房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，事關社會和經(jīng)濟穩(wěn)定運行的全局。但目前的房地產市場呈現(xiàn)出了一些令人憂慮的問題：商品房價格增長過快，商品房結構性矛盾加劇，房地產投資規(guī)模偏大，房地產市場秩序較為混亂。基于我國當前房地產市場已初步顯現(xiàn)的市場失靈現(xiàn)象，政府有必要對房地產市場經(jīng)濟進行一定的干預，使房地產市場經(jīng)濟運行回到均衡的軌道，也就是說，政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持房地產市場的均衡發(fā)展。

從經(jīng)濟學的角度來看，目前房地產市場所存在的畸形、失衡現(xiàn)象，在一定程度上是由房地產市場本身所固有的特性所決定的。房地產市場是一個供給稀缺性市場，一方面，人口的增長和生活的改善，使得房地產的需求無限制的增長；而另一方面，土地作為不可再生資源，使得房地產的供給相對有限。市場價格是由市場供求關系決定的，當有限的供給遭遇到無限的需求時，其結果必然是推高價格，更何況，目前的房地產市場上存在著盲目性、非理性需求，則更是對房地產市場的虛假繁榮起到了推波助瀾的作用。這主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面，在“耕者有其田，居者有其屋”的傳統(tǒng)思想引導下，人們改善生活和擁有資產的愿望極為迫切，往往超過自身積累及收入增長能力去買“一步到位”的大房子、好房子，在不知不覺中，將“居者有其屋”變成了“居者優(yōu)其屋”，對利率、租稅、通脹與通縮等對保有房屋帶來的風險估計不足，進而助長了房地產需求的盲目性。另一方面，房地產商品供給的有限性和需求的無限性，決定了房地產市場與其他市場相比具有更大的投機性，而城市基礎設施建設和社會設施投資引發(fā)的相鄰效益以及房地產的保值、增值特性則更是進一步擴大了房地產投機的可能性。目前，社會上愈]愈烈的所謂指望短期“暴富”而跟風投機“炒房”的風氣正是房地產市場需求非理性化的典型例證。

由此可見，政府要推動房地產市場健康、有序、平穩(wěn)、均衡地發(fā)展，就必須采取科學、有效、可行的措施，遏制房地產市場的“虛假需求”，減少乃至消除房屋閑置面積增加；利用率降低；空置率上升；房價暴漲等現(xiàn)象的發(fā)生。這就要求政府不僅要采取金融手段，通過提高房貸利率和首付比例等措施來增加房地產的交易成本，而且還要采取稅收手段，通過改革、完善房產稅等方式來提高房地產的保有成本，進而促使房地產市場需求回歸理性。

目前的房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。其特點在于：

1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋。

2.房產稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。個人所有非營業(yè)用的房屋和由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用房屋均免征房產稅，對于房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前，不征收房產稅；但對售出前的房地產開發(fā)企業(yè)自用或出租、出借的商品房則應按規(guī)定征收。

3.房產稅區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的房屋，按照房產原值一次減除10％～30％后的余值計算繳納，稅率為1.2％；對于出租的房屋，依照房屋租金收入計算繳納，稅率為12％。

從房產稅的這些特征不難看出，伴隨著產業(yè)結構和分配機構以及市場格局等多方面因素的變化，房產稅的缺陷和弊端已日漸突出。主要有以下幾點：

1.稅基過窄，征收面不寬?，F(xiàn)行的房產稅是在1986年制定開征的。當時房地產商品化程度很低，總體經(jīng)濟發(fā)展尚需政府通過“減稅讓利”措施予以刺激，所以房產稅的征收范圍的確立較為狹窄。個人擁有的非營業(yè)性房屋和國家財政撥款的事業(yè)單位自用房屋也都被排除在課稅范圍之外了。但隨著我國市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，以及制度安排和經(jīng)濟結構的變化，房產稅的征收范圍已不適應于現(xiàn)實經(jīng)濟狀況。這主要表現(xiàn)在：首先，公有房制度的改革使公有房的性質發(fā)生了變化。公有房的產權貨幣化轉移或使用權貨幣化轉移，使原來的公有房已成為或變相成為現(xiàn)在的商品房，不應再享受免稅的優(yōu)惠；其次，隨著事業(yè)機構管理體制的改革，不屬于提供社會公共產品的事業(yè)單位已逐步實現(xiàn)市場化和企業(yè)化。由于其性質已屬于企業(yè)，所以也就應當履行納稅義務；最后，住房制度的改革使房產購買主體結構發(fā)生了很大的變化，個人購房比重大幅度上升。對個人自用房屋完全免稅，不僅使國家放棄了調節(jié)居民收入分配的重要手段，違背了稅收的收入、公平和效率原則，而且也使政府喪失了調控房地產市場，確保社會、經(jīng)濟均衡穩(wěn)定發(fā)展的重要工具。

2.計稅依據(jù)不合理?，F(xiàn)行的房產稅是以房產余值或房產租金收入為計稅依據(jù)的，既不能反映級差收入，又不能體現(xiàn)時間價值，所以，這一規(guī)定實際上是一種靜態(tài)的限制，導致房產稅不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展而正常的增長。因為房產余值是以過去的經(jīng)濟狀況和制度安排為依據(jù)確定的，計算出來的結果不可能與現(xiàn)實市場經(jīng)濟的約束條件相統(tǒng)一。換句話說，房產余值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產目前的市場價值。一般來說，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口的持續(xù)增加，房地產的價格會隨之上漲。這就意味著，目前對于房地產保有階段發(fā)生的價值增值部分，由于現(xiàn)行的房產稅并不能有效地發(fā)揮稅收調控機制，政府也就不能充分參與房地產價值增值的分配，而只能任由其流向房地產的實際保有者。所以，現(xiàn)行的房產稅仍沿用房產余值作為計稅依據(jù)，既違背了稅收的公平原則，也不適應經(jīng)濟發(fā)展的要求。至于房產稅對出租房屋以租金收入作為計稅依據(jù)，則更是缺乏科學性。首先，同一個房產稅，有兩種計稅依據(jù)，不僅不夠規(guī)范、嚴謹，而且也人為地為偷、避稅提供了“土壤”。其次，房屋租金收入在征收了營業(yè)稅后，再課征房產稅，存在著重復征稅的現(xiàn)象，有悖于“稅不重征”的原則。最后，現(xiàn)行房產稅的兩種計稅依據(jù)的規(guī)定容易導致同一房產僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟行為差異而承擔不同的稅負，背離了稅收的公平原則。

3.稅率單一，缺乏彈性。現(xiàn)行的房產稅采用的是單一、固定的比例稅率，是由中央政府統(tǒng)一制定，全國統(tǒng)一實行的，沒有顧及區(qū)域之間、城市之間的經(jīng)濟、生活差異，也沒有考慮納稅人貧富的差距和負擔能力的差距，更沒有區(qū)分房屋的用途，所以，現(xiàn)行的房產稅稅率，剛性有余，而彈性不足，也正因為如此，現(xiàn)行的房產稅既無法調節(jié)房地產方面由于地理位置不同而產生的級差收入，又不能夠根據(jù)用途對使用結構不同的房地產實施調控，同時還違背了稅收的合理負擔原則。

很顯然，現(xiàn)行房產稅的缺陷和弊端在很大程度上阻礙了房地產市場經(jīng)濟的均衡發(fā)展，對房地產市場運行合理化起到了逆向調節(jié)作用，對社會公平也產生了背離干擾效應。因此，要使房產稅適應、符合現(xiàn)實經(jīng)濟格局和總體制度安排以及社會運轉的基本要求，就必須對房產稅進行進一步的改革和完善。具體來講，主要有三個方面：

1.拓寬稅基，擴大征收范圍，清理稅收優(yōu)惠。充分發(fā)揮房產稅組織收入，調控房地產市場，公平社會財富的作用。原則上，房產稅應對除行使國家行政管理職能的政府機關和軍隊的自用房屋以外的所有房屋課征。但有兩點要特別關注。首先，在對個人所有非營業(yè)用房產課征房產稅時，應及時引入“第一居所”概念。第一居所是指納稅人主要居住的房屋。它與自用房屋的區(qū)別在于，納稅人可以有多處自用房屋，但其主要居住的一處房屋就是第一居所。在房產稅的改革、完善中可以引入這一概念，對第一居所給予免稅優(yōu)惠，而對其他居所則予以征稅，并可采用較高稅率，提高房屋保有成本?！暗谝痪铀备拍钣欣谡槍Ψ课莸南M性需求和投機性需求的不同而制定差別的稅收政策，進而保護消費性需求，抑制投機性需求。其次，現(xiàn)行房產稅規(guī)定，由于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產稅，只是對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房按規(guī)定征收房產稅。這一規(guī)定成了一些不法房地產開發(fā)商囤積居奇，“捂房”“炒樓”的“尚方寶劍”。在房產稅的改革、完善中，應對房地產開發(fā)商開發(fā)的商品房設定免稅空置期限（例如房地產開發(fā)商取得售房許可證后三年內），超時一律征稅。這樣，對空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費，又可以打擊囤積住房，“捂房”“炒樓”行為，迫使房屋所有者把剩余房屋推上市場。如此一來，便可達到既降低虛假需求的“旺火”，又增加有效供給的“甘霖”這一“一箭雙雕”之目的。

2.統(tǒng)一、規(guī)范計稅依據(jù)，建立、健全房產登記、評估制度，強化房產稅的征收管理，以達到公平稅負、充分征收的目的。從國際房產稅發(fā)展的趨勢看，對房產進行評估并據(jù)評估值征收房產稅已經(jīng)成為世界主要國家的共識。因此，將現(xiàn)行房產稅的計稅依據(jù)統(tǒng)一、規(guī)范為房屋的市場價值，改變目前既有從量計征又有從價計征的雙重征收方法的局面，統(tǒng)一為從價計征，且按照房地產評估值征稅。按照房產評估值征稅必然要求根據(jù)市場情況運用適當?shù)脑u估方法，對房產進行批量評估。目前世界公認的評估方法主要有三種:成本法、市場比較法和收益法。三種評估方法各有一定的適用范圍.地方政府可以根據(jù)當?shù)胤康禺a市場的實際情況選用適當?shù)脑u估方法。房屋的市場價值反映了房產作為經(jīng)濟資源的價值。它不僅包括房產的級差收益，還包括房屋的時間價值，因而更具科學性、合理性。此舉，不僅可以克服現(xiàn)行房產稅計稅依據(jù)的缺陷和弊端，而且可以客觀地反映納稅人的房產價值和納稅人的負稅能力，還可以有效地避免重復征稅，同時，又能推動房產稅收入隨著經(jīng)濟的發(fā)展、房地產價值的提高而穩(wěn)步增加。

3.賦予地方適當?shù)亩愓芾頇啵?、采用地區(qū)差別比例稅率。房產稅雖然屬于地方稅種，但應與中央政府的宏觀調控政策保持一致。在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方適當?shù)亩愓芾頇?。對于稅基具有相對獨立性和明顯地域性的房產稅，在統(tǒng)一基本房產稅收政策的前提下，可以下放部分稅政管理權限。如中央只負責制定房產稅的基本法、規(guī)定各個稅收要素，而將制定實施辦法、評估規(guī)則，調整稅率(計稅價值比例)、評估周期幅度，選擇減免稅區(qū)域等權限賦予地方。這不僅有利于維護中央大的稅政統(tǒng)一，還有利于各地根據(jù)本地實際情況靈活處理稅收問題，從而促進本地區(qū)經(jīng)濟和各項事業(yè)的健康快速發(fā)展。鑒于我國目前客觀存在的區(qū)域之間、城市之間的經(jīng)濟差別和人口差異，中央政府在房產稅稅率的制定上，應建立、采用地區(qū)差別比例稅率，以保持必要的彈性和靈活性。各地政府可依據(jù)本地區(qū)的實際情況，按照房產的地理位置和實際用途，確定不同的房產稅稅率。由于不同的房地產在經(jīng)濟活動中的收益是不同的，所能承受稅負的能力也是不同的。例如，寫字樓、商場類型的房地產收益較高，承受稅負的能力較大，而住宅類型的房地產收益 較低，所能承受稅負的能力自然較小。因此根據(jù)不同房地產的類型設置不同稅率符合稅收“量能征收”原則。除了可以利用稅率調節(jié)稅收收入外，還可以利用計稅價值比例調節(jié)。它類似現(xiàn)行房產稅中的“減除比例”，相當于給納稅人一定的折扣優(yōu)惠，使納稅人能夠以相對較平和的心態(tài)接受房產稅改革。賦予地方政府一定的調整權限，在規(guī)定的調整幅度內地方政府可以根據(jù)本地的實際情況選擇恰當?shù)亩惵屎陀嫸悆r值比例，從而在調節(jié)房產方面由于地理位置不同而產生級差收入的同時，又能夠根據(jù)實際用途對使用結構不同的房產實施調控。這樣既保證了中央政府對房地產市場宏觀調控的權力，又有利于地方政府因地制宜地制定切實可行，行之有效的措施。

綜上所述，通過對房產稅的改革和完善，可以有效地抑制房地產市場的投機氣氛，規(guī)范房地產市場的運行機制，為房地產市場持續(xù)、健康、有序、均衡地發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

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The Controlling Effects of House Property Tax Reform to Real Estate Market

Fang Zhong1，Mei Yuhua2

（1.School of Management of Hefei University of technology,Hefei 230009,China; 2.Hefei Local Tax Bureau,Hefei 230001,China）

第9篇：財產稅和行為稅的區(qū)別范文

關鍵詞：德國 房地產稅制 比較 借鑒

在當前全球房地產價格持續(xù)上漲的大環(huán)境下，德國房地產市場的平穩(wěn)態(tài)勢格外引人注目。雖然我國與德國在經(jīng)濟制度上的具體情況有所區(qū)別，但在同為市場經(jīng)濟國家，都要遵循市場經(jīng)濟一般規(guī)律方面具有一致性，因此，通過分析高效運行的德國土地房地產稅制，在一定程度上可以為完善我國房地產稅制改革提供有益借鑒。

1 德國房地產稅制現(xiàn)狀

德國的市場經(jīng)濟高度發(fā)達，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達的主要標志，經(jīng)濟的發(fā)達尤其是國家的財政收入又是依靠稅收的強制性征收不同的稅種而實現(xiàn)的。而作為德國的主要稅種財產稅，現(xiàn)行包括土地稅、房產稅、不動產交易稅和遺產稅及贈與稅。

1.1 土地稅

土地稅屬于直接稅，納稅義務人規(guī)定為土地所有者，對所有的土地征稅，包括農村生產用地和建筑用地。此稅種名稱雖設置為“土地稅”，實際上卻是政府向國內存有地產，即土地及地面建筑物征稅。德國土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內也包括農村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來源充裕。同時，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎為每年初按稅收評估法所確定的征稅標準，即根據(jù)土地的成交價格得出同類土地的納稅價值，一年一繳。

1.2 房產稅

房產稅也屬于地方稅，有專門的《房產稅法》。長期以來，德國政府都將房地產視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進居民擁有住宅所有權、房產地產一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時與其他類型的土地買賣和經(jīng)營嚴格區(qū)別對待，對自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產稅，用于出售的房地產要繳納評估價值1%～1.5%的房產稅。

1.3 不動產交易稅

不動產交易稅為地方稅，相應也存有《不動產交易稅法》。在德國，不動產交易稅以房地產買賣時的交易價格為征稅基礎，基本上是按房產價值的3.5%征收，各個聯(lián)邦州有所不同。不動產交易稅是非常重要的調節(jié)手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產投機炒作成本，壓縮投機者“低買高賣”的盈利空間。

1.4 遺產稅及贈與稅

納稅人為繼承人和受贈人，以所繼承或受贈的財產價額扣除與之直接相關的項目后的凈額為課稅對象，扣除規(guī)定的項目主要包括債務、喪葬費用以及法定的按不同親屬分等規(guī)定的基礎扣除額。再依據(jù)遺產繼承人與被繼承人或贈與人與被贈予人的親疏關系實行不同的全額累進稅率征收，最高稅率達到70%。

德國為保障居民住房，還采取了相應的措施保障國民住房供應。首先，在保有環(huán)節(jié)的財產稅征收以外，如果不動產通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日起，對投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國政府鼓通過其自有特殊合作建房機構——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對合作社的所得稅、財產稅等均實行較低稅率。通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應體系，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷。再次，德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當補貼，為每個家庭提供穩(wěn)定房價的稅收保障，增強支付能力。最后，德國政府對地價、房價、房租實行“指導價”，各類房地產價格由獨立的房地產評估師認定，并在各地設有房地產公共評估委員會，這些機構提供的指導價具有較強的法律效力，所有的地產交易均有義務參照執(zhí)行，使房價在合理的范圍內波動。對不執(zhí)行者甚至要承擔刑事責任。

2 根據(jù)德國經(jīng)驗對我國現(xiàn)行房地產稅制存在問題的基本判斷

我國的房地產稅收體系經(jīng)過幾十年來不斷完善，對于調控房地產市場，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經(jīng)驗比較完善的德國相比，我國現(xiàn)行房地產稅收體系還是存在一些問題：

2.1 征稅對象不完整，范圍比較狹窄

首先，房地產稅征稅對象過于狹窄，這會阻礙房地產稅收調節(jié)經(jīng)濟的效果。目前我國房地產稅的征稅范圍并沒有涉及農村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮(zhèn)。對于征稅對象，國家對個人非經(jīng)營性用房以及國家機關、人民團體、軍隊用房等免征房產稅、城市房地產稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅，對沒有充分利用的林地、荒山實行免征城鎮(zhèn)土地使用稅。這樣城鄉(xiāng)稅制沒有統(tǒng)一，對象也有差異，稅負公平的原則根本沒有得到體現(xiàn)。

2.2 計稅依據(jù)設立得不合理

我國房地產稅種繁多且存在多個征稅標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據(jù)和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產稅收的難度，又降低了房地產稅對市場的調節(jié)力度，違背了房地產稅設置的初衷。由于房地產稅計稅依據(jù)存在不合理性，也使得房地產稅收收入呈反向增長彈性。在許多區(qū)域的土地交易市場上，土地使用稅征收標準太低，減弱了稅收的調節(jié)能力。

2.3 輕保有、重流轉

我國目前房產稅制存在輕保有、重流轉的現(xiàn)象：一是在流轉環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關資料顯示，針對城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對于非營業(yè)性用房免征使用稅。目前我國還存在一種現(xiàn)象，那就是全國空置住房數(shù)量正在不斷的增加。2010年國家電網(wǎng)公司對全國六百多個城市的進行了調查，發(fā)現(xiàn)全國共有6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區(qū)達到90%了左右，這表明了我國房地產投機性需求的泛濫對房地產市場的健康發(fā)展帶來了沖擊，這也說明我國對保有環(huán)節(jié)征收的稅額過低，一直使住房空置率如此之高。而我國對流轉環(huán)節(jié)卻征收高達30%—60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標準差距過大，會嚴重降低房地產稅的調節(jié)效率。

2.4 房地產稅收的目標繁多

我國房地產稅種較多，而每個房地產稅種具有不同的政策目標，且每個稅種的政策目標都專門化，所以導致整個房地產稅收體系的政策目標不明晰，各稅種之間的政策目標不協(xié)調。

除了以上所述問題之外，我國現(xiàn)行房地產稅制還存在稅費不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統(tǒng)一等問題?，F(xiàn)行的房地產稅收制度存在的弊端，使得房地產稅的調節(jié)作用難以發(fā)揮效果。而且，我國現(xiàn)行的房地產課稅稅種在法制上并不健全。

3 借鑒德國經(jīng)驗推進我國房地產稅收改革的政策建議

3.1 優(yōu)化我國房地產稅收體系

3.1.1 開通并增加保有階段的稅收

根據(jù)有關學者研究，需要依照統(tǒng)一的計稅依據(jù)，在房地產的保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房產稅。全部按價格征收，適度增加經(jīng)營性房屋房地產稅收，減少非經(jīng)營性房屋房地產稅收，從而促進各個稅收負擔的合理分配。與此同時，配和相應的稅收優(yōu)惠政策，例如實行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，使得地方政府財政收入有所增加，那么我們要認清其根本目的并不是為了抑制房地產價格，而是為了平衡地方政府財權和事權不對稱的現(xiàn)狀。維護稅負公平原則是保有環(huán)節(jié)增稅的首要目的，還可以降低潛在經(jīng)濟風險，促進社會和諧。

3.1.2 規(guī)范并降低流轉環(huán)節(jié)的稅負

一段時間以來，社會各界對收入分配不均的問題十分的敏感，所得稅作為調節(jié)收入分配，實現(xiàn)收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規(guī)范并降低流轉環(huán)節(jié)的稅賦，比如營業(yè)稅等，以此促進存量資源的重新優(yōu)化配置；降低房屋出租所得收入稅負，逐漸取消規(guī)定的房屋出租所得12%的房產稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經(jīng)出臺了綜合稅相關政策。對租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對于轉租私有住房所得則減半征收綜合稅。

3.1.3 適當時機開征物業(yè)稅

當前，國際上許多市場經(jīng)濟較為成熟的國家和地區(qū)都已經(jīng)開始在房地產市場開征物業(yè)稅，我國也在部分地區(qū)開始試點。物業(yè)稅征收的對象是不動產，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實際上是政府以其強制力，對房地產的所有者或使用者征收的用于補償政府提供公共物品和公共服務的費用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產資產，并以資產價值作為征收物業(yè)稅的基礎，物業(yè)稅是保證地方財政穩(wěn)定的關鍵性因素。

物業(yè)稅是在保有環(huán)節(jié)進行征收的稅種，可以合并房產稅等針對房地產征收的稅費，改為征收物業(yè)稅，并使物業(yè)稅征收額度大體與前面合并的稅費總額基本相等。這種一次性征收物業(yè)稅的做法，有利于公務物品和公共服務的利用程度，有利于充分調動地方政府的積極性來為百姓創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，有利于為本地物業(yè)水平和價值的提升打下良好基礎，以達到增加消費力的目的。

3.2 完善房地產稅收法律法規(guī)

3.2.1 制定統(tǒng)一的房地產稅基本法律

目前，我國稅制不統(tǒng)一，實行標準不統(tǒng)一，計稅依據(jù)不統(tǒng)一，對房地產稅收的征管帶來了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國房地產稅收法律不健全有關。所以要盡快統(tǒng)一稅制，制定統(tǒng)一的房地產適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒有內外資企業(yè)和國內外公民區(qū)別的新的房產稅基本法，改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對于完善我國房地產稅收相關法律具有重要意義。

3.2.2 規(guī)范房地產稅收法律體系

房地產稅收法律制度的完善，重點在于規(guī)范房地產稅收法律體系，我國法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對于有些稅種還沒有明確的法律說明，所以需要對我國房地產稅相關的各種規(guī)章制度及暫行條列進行整理并適度調整，最終以法律的形式發(fā)文?？傊?，我國房地產稅收法律體系的具體設置要充分符合我國房地產市場運行特點。

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