房屋交付的法律依據(jù)精選(九篇)
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第1篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
1、在房屋尚未交付的情況下，已經(jīng)辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。
2、兩個(gè)購房人均未辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購房人所有。
3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購房人擁有房屋所有權(quán)。
4、兩份合同均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價(jià)款的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。
5、一份合同在先已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)，一份合同在后交付了標(biāo)的物房屋。
6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產(chǎn)已實(shí)際交付使用，但未辦理商品房過戶登記手續(xù)，另一份合同在后，未實(shí)際交付房屋，但辦理了商品房過戶登記手續(xù)。
7、如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。
【法律依據(jù)】
第2篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
2、如果協(xié)商不成，可以采用合法的形式索要賠償。
3、沒有催告也是可以直接要求賠償?shù)摹?/p>
【法律依據(jù)】
《最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第3篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
一、查詢、凍結(jié)、劃撥被申請(qǐng)執(zhí)行人的存款。
二、扣留、提取被申請(qǐng)執(zhí)行人的收入。
三、查封、扣押、拍賣、變賣被申請(qǐng)執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。
四、搜查被申請(qǐng)執(zhí)行人隱匿的財(cái)產(chǎn)。
五、強(qiáng)制被申請(qǐng)執(zhí)行人交付法律文書指定交付的財(cái)物或者單據(jù)。
六、強(qiáng)制被申請(qǐng)執(zhí)行人遷出房屋或者退出土地。
七、強(qiáng)制執(zhí)行法律文書指定的行為。
八、強(qiáng)制加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息和支付遲延履行金。
九、強(qiáng)制辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)。
【法律依據(jù)】
第4篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
避免購房風(fēng)險(xiǎn)的方法：
1、盡量慎買“五證不全”房產(chǎn)；2、盡力提高糾紛化解效率；3、簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待合同中的每一條款，尤其是房產(chǎn)面積、裝修、設(shè)施等，房款支付時(shí)間及方式，房產(chǎn)交付時(shí)間及方式，逾期付款或交房的違約責(zé)任等內(nèi)容。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第5篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
期房簽購房合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：1.約定房屋交付時(shí)間：嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，對(duì)延期交房的免責(zé)條款即房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房可以不被視為違約。2.約定付款時(shí)間和方式：如果是剛需購房者，最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可在協(xié)議中約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個(gè)工作日內(nèi)付清最后一筆款項(xiàng)。3.約定開發(fā)商預(yù)期違約的責(zé)任：可約定開發(fā)商在預(yù)期違約時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金以及屬于預(yù)期違約的情形。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第6篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)。這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應(yīng)以書面形式辦理，其次，它必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個(gè)人，賣方須對(duì)房屋有完全的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。除以上規(guī)定，一般來說，農(nóng)村居民私有房屋的買賣也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這一方面不再多述。而對(duì)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣，則與農(nóng)村私有房屋買賣有著不同的規(guī)定，主要的法律依據(jù)有：1、1983年12月國務(wù)院的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該《條例》規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購房證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，……任何單位或個(gè)人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號(hào)文件中規(guī)定，《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定，只適用于解決《條例》實(shí)施前的歷史遺留問題，《條例》實(shí)施之后，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。
另外，《條例》還規(guī)定，買賣城市私有房屋，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定，只有經(jīng)房屋管理部門同意的城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？對(duì)此在司法界有不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的有效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。
二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定：這是一個(gè)處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯(cuò)和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題。某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購房合同無效。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，后者的購房合同則因侵犯了前者的合法權(quán)益而應(yīng)認(rèn)定無效。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益。如具有這些因素，則應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記無效，如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上
第7篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
按照國家規(guī)定，不繳納維修資金，不是不給辦理房產(chǎn)證，而是不交房。
法律依據(jù)：
中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國財(cái)政部第165號(hào)令《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》
第十二條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第8篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
法定代表人馬榮，職務(wù)：總經(jīng)理。
委托人：劉杰，信利律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）廣州建豐房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱建豐公司），住所廣州市天河南路10-17號(hào)。
法定代表人桂爭(zhēng)平，職務(wù)：董事長(zhǎng)。
委托人：楊振平，廣東廣信律師事務(wù)所律師。
審級(jí)：二審一審法院：廣州市天河區(qū)人民法院合議庭組成人員：審判長(zhǎng)駱潤森，審判員薛梅、戴桂娟。
二審法院：廣州市中級(jí)人民法院合議庭：審判長(zhǎng)張耀祥，審判員何慧斯，審判員賈震華。
一審審結(jié)時(shí)間：1999年5月18日二審審結(jié)時(shí)間：2000年3月7日
一、一審情況
1、一審訴辯主張?jiān)妫ǚ丛V被告）華商公司訴稱：1995年8月16日，我公司與建豐公司簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》（以下簡(jiǎn)稱《契約》）約定購買建豐公司開發(fā)的建豐大廈13樓E、F兩單元，房?jī)r(jià)均為港幣821617元，建筑面積均為96.14平方米。同日簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約補(bǔ)充合約》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充合約》），約定建豐公司有權(quán)更改圖紙，如更改后面積少于或多于原出售面積的10%，我公司可選擇接受新面積并按新面積增減售價(jià)，如我公司對(duì)新面積不予接受，應(yīng)在接建豐公司通知后七天內(nèi)以書面提出取消合約，建豐公司將在受到通知書十四天內(nèi)將我公司所交樓款無息退還等。上述合同簽訂后，我公司依約交付了房款給建豐公司。1998年8月，建豐公司書面告知我公司，房屋經(jīng)測(cè)繪所測(cè)算，得出每套房屋實(shí)際面積應(yīng)為109.6988平方米，并要求我公司補(bǔ)交每單位47794元的差價(jià)。鑒于實(shí)際面積超過雙方在《契約》中規(guī)定的面積的近14%，我公司已依據(jù)《補(bǔ)充合約》的規(guī)定書面通知建豐公司要求解除合同，但建豐公司拒絕。故起訴要求解除《契約》及《補(bǔ)充合約》，請(qǐng)求判令（1）建豐公司退還房款，并自1998年8月20日起至實(shí)際退款之日止，按每日萬分之四支付利息；（2）建豐公司賠償因違約而造成的經(jīng)濟(jì)損失包括購房法律服務(wù)費(fèi)人民幣41586元及港幣33817元，裝修爭(zhēng)議房屋而支出的裝修費(fèi)人民幣431085.23元。
被告（反訴原告）答辯并反訴稱：爭(zhēng)議房屋面積的增加不是因圖紙更改而造成的，不符合雙方在《補(bǔ)充合約》中的約定，且華商公司已使用房屋三年，一直未提出過異議，故請(qǐng)求駁回華商公司的訴訟請(qǐng)求，判令華商公司按每平方米5000元的標(biāo)準(zhǔn)支付增大面積的房款（除每套單元送4平方米以外）。
2、一審事實(shí)和證據(jù)天河區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：1993年3月9日，建豐公司以市管可字第930019號(hào)商品房預(yù)售許可證（境內(nèi)外銷售），預(yù)售其自行投資開發(fā)的坐落于廣州市天河區(qū)天河南二路建豐大廈商品房。1995年8月16日，建豐公司（甲方）與華商公司（乙方）簽訂了兩份《契約》兩份（含附件一、二），訂明：乙方向甲方購買建豐大廈13樓E、F室，房屋建筑面積均為96.14平方米，成交價(jià)格均為港幣821617元。同日，雙方還簽訂《補(bǔ)充合約》，其中訂明：甲方有權(quán)更改圖紙，如更改后面積少于或多于原出售面積的10%，乙方可選擇接受新面積并按新面積增減售價(jià)，如乙方對(duì)新面積不予接受，應(yīng)在接甲方通知書后七天內(nèi)以書面提出取消合約，甲方將在收到通知書十四日內(nèi)將乙方所交樓款無息退還。合同簽訂后，華商公司依約付清房款。建豐公司于1995年9月8日將房屋交付給華商公司使用，華商公司對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。1998年5月，廣州市國土局管局核準(zhǔn)，兩套訟爭(zhēng)房屋的建筑面積均為109.70平方米，各超出契約原訂面積的14.10%.1998年6月11日，建豐公司委托律師去函華商公司，告知上述超面積情況，并表示其中4平方米免補(bǔ)交房款，余下超面積部分（即總共為19.228平方米）按每平方米5000元單價(jià)補(bǔ)交房款。華商公司對(duì)此不能接受，并依據(jù)雙方所簽訂的補(bǔ)充合約的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為超出面積數(shù)已超過原面積的10%以上，故其由權(quán)選擇解除合同。雙方為此而產(chǎn)生糾紛。建豐公司、華商公司確認(rèn)華商公司購買時(shí)訟爭(zhēng)房屋時(shí)現(xiàn)樓，建豐公司沒有對(duì)訟爭(zhēng)房屋的圖紙進(jìn)行國更改。在訴訟過程中，一審法院委托廣州市海珠房地產(chǎn)估價(jià)所進(jìn)行評(píng)估，得出訟爭(zhēng)房屋超面積部分的總開發(fā)成本價(jià)為人民幣93256元。
上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：（1）1993年3月9日華商公司與建豐公司簽訂的《契約》及《補(bǔ)充合約》，用以證明雙方的買賣關(guān)系及合同約定內(nèi)容；（2）1998年5月，廣州市國土局房管局核發(fā)的訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，用以證明訟爭(zhēng)房屋的面積情況；（3）1998年6月11日，雙方因協(xié)商房屋面積增加問題的函件，用以證明雙方對(duì)此問題，均是按照合約約定的時(shí)間、方式向?qū)Ψ教岢鲆庖姷?；?）廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估報(bào)告，用以證明訟爭(zhēng)房屋的開發(fā)成本價(jià)。
3、一審判案理由華商公司與建豐公司的房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則，有關(guān)房地產(chǎn)管理部門是當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易的鑒證監(jiān)督部門，而房地產(chǎn)交易的面積及核發(fā)產(chǎn)權(quán)證面積時(shí)應(yīng)以房管部門所測(cè)定的面積數(shù)額為準(zhǔn)。因此，華商公司與建豐公司在履行雙方所簽訂的《契約》及其附件過程中，因房管部門核定的建筑面積大于雙方約定的建筑面積，建豐公司沒有過錯(cuò)，其差額部分華商公司理應(yīng)補(bǔ)交給建豐公司，建豐公司表示只以成本價(jià)收取華商公司該部分房款是可行的，但其成本價(jià)應(yīng)以本院委托有關(guān)部門所測(cè)定的為準(zhǔn)。故華商公司以新面積超過原面積達(dá)14%以上為由拒付超面積房款并要求解除合同的訴訟請(qǐng)示不成立，不予支持。建豐公司應(yīng)在華商公司補(bǔ)交房款后將訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給華商公司。
4、一審定案結(jié)論天河區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條的規(guī)定，作出如下判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，華商公司一次性支付給建豐公司房款人民幣93256元，逾期不付，則延付部分按每日萬分之三計(jì)付滯納金。二、駁回華商公司的訴訟請(qǐng)求。三、駁回建豐公司的其他反訴請(qǐng)求。案件本訴受理費(fèi)21430元、反訴費(fèi)2900元及評(píng)估費(fèi)470元由華商公司負(fù)擔(dān)，其余反訴費(fèi)1310元由建豐公司（本訴受理費(fèi)及評(píng)估費(fèi)）。
二、二審訴辯主張
華商公司不服上訴，堅(jiān)持認(rèn)為其公司與建豐公司簽訂的兩份《契約》中均明確約定了房屋面積、總房?jī)r(jià)，并且在《補(bǔ)充合約》中約定了房屋面積出現(xiàn)誤差的處理辦法，現(xiàn)建豐公司向其公司交付的房屋面積超出契約約定面積的14.1%，又因建豐公司對(duì)面積等事項(xiàng)的誤導(dǎo)，使其公司匆促簽訂合同，并一次性投入人民幣43萬多元進(jìn)行裝修，一審法院未認(rèn)定以上事實(shí)，所作判決也沒有法律依據(jù)，現(xiàn)其公司要求撤銷原審判決，判令建豐公司退還房款并賠償其裝修損失，或繼續(xù)執(zhí)行雙方的《契約》維持總房款不變；由建豐公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
建豐公司答辯同意原審判決。
三、二審事實(shí)和證據(jù)
廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：建豐公司是廣州市天河區(qū)天河南二路建豐大廈的開發(fā)商，并領(lǐng)有市管可字第930019號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。1995年8月16日，建豐公司（甲方）與華商公司（乙方）簽訂了兩份《契約》（經(jīng)廣州市房地產(chǎn)交易所監(jiān)證）及《補(bǔ)充合約》，其中約定：乙方向甲方購買建豐大廈13樓E、F室，房屋建筑面積均為96.14平方米，成交價(jià)格均為港幣821617元；乙方于1995年8月18日前付清房款；甲方應(yīng)于1995年8月25日將上述房地產(chǎn)建成并正式交付給乙方；甲方有權(quán)更改圖紙，如更改后面積少于或多于原出售面積之10%，乙方可選擇接受新面積并按新面積增減售價(jià)，如乙方對(duì)新面積不予接受，應(yīng)在接甲方通知書后七天內(nèi)的書面提出取消合約，甲方將在收到通知書十四日內(nèi)將乙方所交樓款無息退還等。上述契約及補(bǔ)充合約簽訂后，華商公司依約向建豐公司支付了房款共港幣1643234元。建豐公司于1995年9月8日將上述兩房屋交付給華商公司使用，華商公司對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。1998年5月，廣州市國土局管局核發(fā)了上述兩房屋的產(chǎn)權(quán)證，該證記載上述兩套間的總建筑面積均為109.70平方米，比契約約定的面積各超出14.10%，即13.56平方米。建豐公司曾委托律師函告華商公司上述超面積情況，并表示其中每單元4平方米免補(bǔ)交房款，其余部分（即總面積19.228平方米）按每平方米5000元人民幣計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交樓款。本案在一審訴訟過程中，廣州市天河區(qū)人民法院委托廣州市海珠房地產(chǎn)估價(jià)所對(duì)上述訟爭(zhēng)忘記房屋的開發(fā)成本進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果為每平方米4850元。
上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：（1）1993年3月9日華商公司與建豐公司簽訂的《契約》及《補(bǔ)充合約》，用以證明雙方的買賣關(guān)系及合同約定內(nèi)容；（2）1998年5月，廣州市國土局房管局核發(fā)的訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，用以證明訟爭(zhēng)房屋的面積情況；（3）1998年6月11日，雙方因協(xié)商房屋面積增加問題的函件，用以證明雙方對(duì)此問題，均是按照合約約定的時(shí)間、方式向?qū)Ψ教岢鲆庖姷?；?）廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估報(bào)告，用以證明訟爭(zhēng)房屋的開發(fā)成本價(jià)。
（5）雙方當(dāng)事人的陳述，用以證明雙方就解決超面積問題，曾書面協(xié)商的過程。
四、二審判案理由
華商公司與建豐公司在自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的兩份《契約》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。雙方應(yīng)切實(shí)予以履行。建豐公司對(duì)出售的房屋面積計(jì)算錯(cuò)誤及房管部門核發(fā)產(chǎn)權(quán)證時(shí)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，致使建豐公司交付的房屋比契約約定的面積超出14.1%，華商公司不同意再行購買多出面積要求解除契約，是可以理解的，但鑒于華商公司已使用房屋達(dá)三年多時(shí)間，又已投入資金進(jìn)行了裝修，且建豐公司對(duì)房屋面積計(jì)算失誤也不是主觀故意，房屋面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)的變化也不可預(yù)計(jì)，解除契約會(huì)造成雙方不必要的損失，故為減少損失，化解矛盾，對(duì)雙方所簽契約不予解除。因華商公司與建豐公司在契約中未約定房屋面積增減的處理辦法，根據(jù)公平合理的原則及《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》第十四條的規(guī)定，華商公司應(yīng)按每平方米4850元的標(biāo)準(zhǔn)向建豐公司交納增加部分面積5%即9.614平方米的房款共46627.9元，對(duì)其余增加部分的面積則不需補(bǔ)交房款。建豐公司反訴要求華商公司補(bǔ)交全部增加部分面積的房款沒有法律依據(jù)，本院不予采納。審查原審判決第二項(xiàng)并無不當(dāng)，應(yīng)予維持；原審判決第一項(xiàng)適用法律不當(dāng)，應(yīng)予變更；建豐公司除要求華商公司補(bǔ)交房款外并無其他反訴請(qǐng)求，原審判決第三項(xiàng)駁回建豐公司的其他反訴請(qǐng)求不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。
五、二審定案結(jié)論
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國民法通則》第四條及參照《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》第十四條的規(guī)定，廣州市中級(jí)人民法院作出如下判決：一、維持原判決第二項(xiàng)；二、撤銷原判決第三項(xiàng)；三、變更原判決第一項(xiàng)為：自本判決送之日起10日內(nèi)，華商公司一次性向建豐公司支付房款人民幣46627.9元。本案一審受理費(fèi)21430元由華商公司負(fù)擔(dān)8110元；建豐公司負(fù)擔(dān)14287元。反訴費(fèi)2900元由華商公司、建豐公司各負(fù)擔(dān)1450元；評(píng)估費(fèi)470元由建豐公司負(fù)擔(dān)。二審受理費(fèi)24330元，由華商公司負(fù)擔(dān)7143元，建豐公司負(fù)擔(dān)16220元。
六、解說
在商品房預(yù)售買賣中，合同約定面積與實(shí)際交付面積不符的情況經(jīng)常發(fā)生。面積增加或減少，對(duì)購房者來說都是一種損失，面積增加，會(huì)造成購房人除需再支付一定數(shù)額的房款外，還會(huì)增加契稅、管理費(fèi)等開支，加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；而面積減少，會(huì)使得購房人在房屋使用上受到影響，實(shí)際上是沒有完全實(shí)現(xiàn)購房目的。
如果雙方對(duì)面積的增加或減少約定了解決的方式，一般應(yīng)按約定處理。但是，如果雙方在合約中沒有約定解決的方式，應(yīng)如何處理呢？本案就是這種情況。
在本案中，雙方在《補(bǔ)充合約》中約定售房方有權(quán)更改圖紙，因更改圖紙所造成的面積增加或減少超出原約定的10%以上，則可解除合同。但是，本案中雙方當(dāng)事人均承認(rèn)購房時(shí)是現(xiàn)樓，不存在變更圖紙的原因，面積的變化不屬于雙方約定的情況。所以在審理這一糾紛時(shí)除應(yīng)考慮購房人的經(jīng)濟(jì)承受能力外，還要考慮對(duì)無過錯(cuò)方的照顧。
二審法院在審理該案時(shí)，是從以下幾方面考慮的：首先對(duì)房屋買賣合同的效力進(jìn)行分析、認(rèn)定。本案當(dāng)事人簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及《補(bǔ)充合約》內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人也已實(shí)際履行了三年多，應(yīng)該說雙方當(dāng)事人的買賣意愿是真實(shí)的，對(duì)合同的效力，應(yīng)予確認(rèn)有效。
其次要考慮造成面積增加或減少的原因，以確定當(dāng)事人有無過錯(cuò)。因售房方是房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，熟悉有關(guān)法律法規(guī)，而購房方一般對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)不甚了解，所以雖然雙方當(dāng)事人均承認(rèn)爭(zhēng)議房屋在購買時(shí)是現(xiàn)樓，但是在過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定上，售房方的責(zé)任大一些。故在處理上要體現(xiàn)這一點(diǎn)。
第三，解除合同，雖然相對(duì)華商公司來說是理想的辦法，但是這樣會(huì)引起另一個(gè)問題，那就是房屋已由華商公司使用、裝修。合同一旦解除了，華商公司需向建豐公司支付房屋的使用金，而建豐公司需賠償華商公司的裝修費(fèi)，這樣，會(huì)造成不必要的損失。
第9篇：房屋交付的法律依據(jù)范文
判決后，原告陰女士表示已提起上訴：“小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，我相信法律是公正的?！?/p>
判決書表明，2010年1月，陰女士與北京某單位科員朱先生簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，將自己位于北京市門頭溝某村的一套約107平方米的小產(chǎn)權(quán)房，以45萬元出售。該房屋不具備正式的產(chǎn)權(quán)證，也完全不具備辦理正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的條件。
最近，陰女士得知“該買賣行為嚴(yán)重?fù)p害了所在農(nóng)村集體的合法權(quán)益，所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》依法應(yīng)屬無效協(xié)議”，在與被告多次協(xié)商未果后，將買主朱先生訴至法院，請(qǐng)求法院判令協(xié)議無效。
被告朱先生則認(rèn)為買的房子是自己使用，訴訟是“因?yàn)樽罱l(fā)房?jī)r(jià)飆升”。2013年8月，他和村委會(huì)簽訂入住協(xié)議，拿到鑰匙，認(rèn)為自己應(yīng)該是房屋現(xiàn)在實(shí)際使用人。
他認(rèn)為：“我們簽的合同都是正式合同，簽訂后房屋手續(xù)和款項(xiàng)交付已經(jīng)實(shí)行了，合同生效。而且原告已過兩年訴訟時(shí)效?！?/p>
法院經(jīng)審理查明：2010年1月8日，原、被告簽訂交易協(xié)議，被告于1月5日交付了1萬元定金，并在簽協(xié)議當(dāng)天將剩下房款44萬元交與原告。此外，2013年8月，被告又與村委會(huì)簽訂了入住協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議。
法院認(rèn)定，本案中，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立的合同受法律保護(hù)；加之，雙方當(dāng)事人均明確在買賣訴爭(zhēng)房屋時(shí)，對(duì)其系小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情。
判決稱，鑒于國內(nèi)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺(tái)，且雙方當(dāng)事人就訴爭(zhēng)房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理并無明確約定，法院對(duì)陰女士要求確認(rèn)協(xié)議無效的訴訟請(qǐng)求，不予支持，駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。
同是小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案，有的判決則不同。同在北京，2002年7月，畫家李玉蘭與北京宋莊農(nóng)民馬海濤簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議。2006年12月，馬海濤向法院要求確認(rèn)雙方房屋買賣協(xié)議無效，要求李玉蘭返還房屋。北京通州法院一審判決雙方合同無效。北京第二中級(jí)法院則維持原判。
2008年，山西省太原市迎澤區(qū)法院也曾判決該區(qū)郝莊鎮(zhèn)某村一棟小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。
陰女士律師北京中銀律師事務(wù)所方勇對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，按照2004年12月15日北京市高級(jí)法院《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，才可以認(rèn)定合同有效。
被告朱先生的律師北京匯源律師事務(wù)所屈子英則認(rèn)為，“雙方當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議都是正式合同，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲了想毀約，這是不誠信的行為?！?/p>
