地方文化論文精選(九篇)
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第1篇：地方文化論文范文
作者：張寧 單位：皖西學院藝術學院
楚都壽縣城呈現(xiàn)的楚文化、藝術特征
壽縣城地處淮南，北瀕淮河，南倚大別山，受獨特地理和文化環(huán)境的影響，堯、舜以前的壽春楚人不得不信奉巫術、崇拜圖騰，不得不用細致的觀察力和獨具一格的創(chuàng)造力去適應環(huán)境，發(fā)展自我。東周時壽春先后成為了蔡國、楚國春申君的封地，壽春土著文化開始與中原文化碰撞、融合。楚末年，為避秦國壓力，而把都城遷至此。壽春楚人在此期間不斷吸收、消化了來自北方中原、東南部淮水流域和長江下游地區(qū)以及西南部的四川等相鄰區(qū)域的華夏、吳越、巴蜀等文化圈中的一些藝術因素，并逐漸形成了自己的風格。［5］壽縣楚文化作為楚文化的尾段，內(nèi)涵豐富、內(nèi)容龐雜，既包括物質(zhì)形態(tài)的物件，又包括精神形態(tài)的意識和理念;既包括不斷發(fā)展的制度又包括循序漸進的風俗;既包括民族、語言、文字，又包括文化、藝術和巫術;既然是壽縣物質(zhì)文化的遺存，又是涵蓋壽縣的楚精神文化的總和，無論是青銅鑄造還是漆器工藝;無論是老莊哲學還是樂舞美術，無不閃現(xiàn)著楚人智慧的熠熠光華。壽縣城作為戰(zhàn)國時期楚國的最后一座都城，有著非常豐富的楚文化遺存。壽縣城遺址上發(fā)掘的重要墓葬有楚幽王墓、蔡侯墓等，是楚文化鼎盛期的象征，其古樸莊重、氣勢雄偉，腹部飾圓箍，箍飾花紋，雙耳和頸的外壁飾有模印幾何圖案，三足根部有浮雕漩渦紋飾，鼎口平沿有銘刻，展現(xiàn)了楚國在繪畫、鑄造、語言、雕刻、舞蹈等藝術領域的巨大成就，再現(xiàn)了浪漫、深情、喜慶、悲壯的情懷，彰顯著現(xiàn)實理性主義的氣息，為研究楚文化提供了珍貴的實物資料，具有歷史、藝術和科學價值;小巧精致的青銅雕塑大府銅牛回首顧盼，表現(xiàn)出臥牛聞風而動的霎那情態(tài)，生動傳神;似劈開竹節(jié)的“鄂君啟金節(jié)”物象突出，寓意莊嚴，是研究當時楚國的交通、商業(yè)、地理、符節(jié)制度、楚國王權的集中和強化、以及楚王與封君的關系等方面的重要實物。［6］以上三件文物集中體現(xiàn)了楚文化的晚期特征，反映出壽春楚人通過自己獨特的觀察力、想象力和創(chuàng)造力，經(jīng)過長期的積累、悟化和抽象，把傳統(tǒng)的對圖騰的崇拜寄托于自然界的具體物象中，把本民族的理想與追求運用于不同形制的抽象線條和符號中，用賦予其生命律動的奇特、夸張造型表現(xiàn)奮發(fā)向上、不懈追求的深刻內(nèi)涵，為研究探討楚國文化在淮河流域的發(fā)展衰亡提供了珍貴的實物資料。楚都壽縣出土的楚漆器是楚藝術的精華所在，其數(shù)量較多、保存較好，虎虎生風、神采飛揚，無論整體造型還是局部線條都給人以不可言喻的審美享受和某種激越奮發(fā)的精神力量。遠古壽春惡劣的生存環(huán)境及與楚結合之前落后的社會形態(tài)，使得壽縣人保留著率真、熱情、奔放的土著傳統(tǒng)，意識中存在的奇異想象和狂放不羈與楚人的浪漫情懷有機融合。他們信奉神靈與圖騰，重視用神話和巫術與神溝通，內(nèi)心渴望通過祈求而得到神的庇佑，較少顧忌制度與宗法。壽縣神秘的土著傳統(tǒng)與楚人的浪漫情懷共同培育了壽春楚人幻化神秘、追求自由的藝術特質(zhì)和縱橫馳騁的想象力以及取法自然、高于自然的不竭創(chuàng)造力。楚都壽縣出土的楚漆器既非對自然事物的簡單摹仿，也不是對當時社會的刻意表達，而是壽春人對一系列自由生命形象的提高與創(chuàng)造，是當時的壽春人對潛意識里生命活力與超越自我的生命機能的盡情釋放。典雅華麗的楚漆器以奇妙的造型，繁縟的紋樣和豐富的色調(diào)，至情、至性、至美的洋溢自由生命的情懷，幻化攬括浩渺宇宙的無窮氣魄，闡釋追求理想與自由的深厚精神內(nèi)涵，顯示出壽春楚文化“對美的不懈追求與探索”的別致風韻，是楚文化最鮮明的特色之一。壽縣楚藝術中的線條變化多端，各種形式及不可名狀的幾何形匹配，把美表現(xiàn)到無以復加的程度。［7］壽縣楚人由原始土著人發(fā)展過渡而來，意識純真質(zhì)樸，沒有中原人經(jīng)歷奴隸社會所沉淀下的對人性的扭曲和壓抑的文化，不似中原人的審美心理注重社會政治功利性，其更重視審美對象的娛情作用，更多地保留著一種開放心態(tài)，奮發(fā)圖強的決心和勇于創(chuàng)新的精神。壽縣楚藝術更大的魅力，還在于其整體意象構成的不可捉摸的神秘意蘊。面對楚漆器藝術品，望而立知其為何物，頓后悟出其非自然摹本，而是視覺藝術形象與自然完美和諧的統(tǒng)一。富于想象力的壽縣人能夠?qū)⒏鞣N線形統(tǒng)一在一定的數(shù)序規(guī)律之中，通過S形動蕩曲線，使戲劇性效果與嚴格的秩序感被完美地統(tǒng)一起來。更能以簡潔的方式表達出一個生機勃勃、用美好的靈性維系的世界，使其象征意味依然神秘莫測，讓世人在無限的空間內(nèi)享受無盡的藝術魅力。所體現(xiàn)的精神風尚與理想追求，代表著這一變革時代的特殊風貌［8］。楚都壽縣出土的楚漆器將壽春人大膽支配傳統(tǒng)和再造傳統(tǒng)的智慧發(fā)揮到了極致:他們將自然界存在的傳統(tǒng)事物形象先進行總結、抽象、肢解和打散，依據(jù)自身存在的主觀能動性輔以變形，再根據(jù)裝飾、表現(xiàn)或象征的新需要和新風格重新組合，以此獨特的神韻提升和造就了一個全新的藝術境界。其在有限的空間內(nèi)表現(xiàn)出遼闊深邃空間，熔鑄了運動和力量，讓人感覺美不勝收，壽縣楚漆器中多龍鳳鳥紋飾，壽春楚人“人心營構之象”就是排除束縛于艱險，乘龍駕鳳到神秘浩渺的空間自由馳騁，這恰與以儒家學說為根基的北方中原文化相悖，壽春楚漆器給人輕快、飄逸、欲騰空而去的感覺，老子的表現(xiàn)宇宙生命本體的“道”與“氣”、“大象無形”、“滌除玄鑒”等學說所折射的美學意蘊，在壽春楚漆器中都被體現(xiàn)得淋漓盡致。［9］壽縣楚漆器在造物飾形上的“羽觴”乍看簡單小巧，而細觀髹以黑色，飾以朱紅單鳥圖紋的形制，盈透著大氣的盤旋式宇宙感以及遼闊深邃的奧妙空間會噴薄而出，讓人目不暇接!這也正反映出壽春楚人對紋樣的迷信崇拜心理和對美好、力量、正義的情感寄托以及與道家造物思想的重合。［10］
研究楚都壽縣楚文化藝術特征的現(xiàn)實意義
壽縣楚人對生命熱愛、對自由向往，他們通過對靈巧、生動、變化和力度的把握，用具有“上下與天地同流”的氣魄與力量創(chuàng)造了承載著壽縣楚人生命渴望與精神追求的楚文化藝術的燦爛與輝煌，用嚴謹、科學、務實和創(chuàng)造的理念詮釋了壽春楚人發(fā)展自我、不斷提高的理念，百折不撓、不斷創(chuàng)新的精神注重積累、厚積薄發(fā)的活力。從壽縣楚文化藝術特征分析，我們能夠發(fā)掘、總結出當代壽縣人民應繼承和發(fā)揚壽縣楚人的精神，壽縣一定能夠更好的弘揚中華民族傳統(tǒng)文化，更大的拓展壽縣的知名度，更快的推動旅游業(yè)乃至全市、全省經(jīng)濟、社會事業(yè)的發(fā)展，啟迪當代藝術設計的建設與發(fā)展具有重要意義。
第2篇：地方文化論文范文
一、房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的原則
在落實檔案管理數(shù)字化的過程中，必須要全面堅持檔案數(shù)字化管理的原則，具體分析如下：
1.全程管理原則。所謂全程管理原則，就是將數(shù)字化檔案管理工作看作一個整體，從這個整體的管理需求出發(fā)，建立管理體系，制定管理措施，將檔案信息收集、保存、歸檔、銷毀等各個環(huán)節(jié)都施行數(shù)字化，運用統(tǒng)籌管理的方法，每個管理環(huán)節(jié)都不可松懈，各個環(huán)節(jié)之間要做好無縫銜接，進而實現(xiàn)整個管理工作效率與質(zhì)量的最大化。
2.真實完整原則。檔案管理的基礎就是確保檔案數(shù)據(jù)的真實可靠，在落實數(shù)字化管理的過程中，必須要堅持真實完整原則，數(shù)字化檔案的內(nèi)容、結構都不能與原有檔案出現(xiàn)差異，建立、使用之后也要保持檔案信息與原始狀態(tài)相同，并且要針對檔案使用者的姓名、使用檔案的時間等信息進行登記。檔案使用者必須要具備相應的權限，否則不可使用這些檔案資料。
3.使用方便原則。數(shù)字化管理模式的構建，最終目的就是為了能夠提升管理的效率與質(zhì)量，為人們提供更加便利的工作環(huán)境和信息使用環(huán)境，因此方便性原則是必不可少的。數(shù)字檔案經(jīng)過儲存、傳輸、加密等處理之后，必須要確保信息數(shù)據(jù)的可識別性，否則這些信息就無法被有效讀出，不能充分發(fā)揮其作用。要確保具備相關權限的使用者能夠及時、準確地獲取相應的信息，并可以在同一時間閱讀同一份電子檔案。
4.安全性原則。由于數(shù)字化管理依托于計算機技術以及互聯(lián)網(wǎng)技術，而互聯(lián)網(wǎng)技術本身存在很多不安全因素，房產(chǎn)檔案作為非常重要的信息資源，一旦損壞或者丟失，有可能會帶來無法挽回的損失，因此必須要堅實檔案管理的安全性原則，這是開展一切數(shù)字化管理的前提。為了確保檔案數(shù)據(jù)的安全，必須要構建完善的安全防護體系，采用更加有效的保密措施，才能夠使系統(tǒng)硬件或者軟件都能夠免于自然災害以及人為的迫壞，減少檔案數(shù)據(jù)丟失或者破損的可能性。
二、加強房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的對策
在分析了執(zhí)行數(shù)字化管理的原則之后，下面針對具體的數(shù)字化管理措施進行分析：
1.提高數(shù)字化管理的認識，建立完整規(guī)范的檔案資料。構建數(shù)字化檔案管理的目的，是為了可以最大限度的利用檔案信息，并為社會發(fā)展更好的服務，如果檔案管理缺乏真實性與完整性，那么數(shù)字化管理也不存在任何意義。從目前我國大部分城市的房地產(chǎn)管理情況來看，通常房產(chǎn)管理部門都是計算機系統(tǒng)進行登記并發(fā)證，同時使用局域網(wǎng)以及數(shù)據(jù)庫技術對各項信息進行管理。但是能夠全面落實房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的城市并不多，這主要是由于人們對于數(shù)字化管理認識不完善，缺乏完整、規(guī)范的管理制度，因此必須要強化數(shù)字化管理的規(guī)范性，提升管理部門以及管理者對數(shù)字化管理的認識，保證資料要真實、完整，針對各種資料數(shù)據(jù)進行檢查，確保這些資料沒有問題才能夠進行轉(zhuǎn)化電子檔案，為數(shù)字化管理做好準備。
2.制定房產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設發(fā)展規(guī)劃，并分階段有步驟地實施。在實現(xiàn)檔案管理數(shù)字化的過程中，檔案管理部門必須要充分考慮到各部門的建設發(fā)展，每一年的數(shù)據(jù)都在增加，因此要采取分層設計的方式，對現(xiàn)階段的庫存檔案進行合理分析，并且充分發(fā)揮檔案的使用紀律，將所有的檔案進行分類和管理，使缺少數(shù)字化的檔案庫存能夠以最短的時間發(fā)揮效力。制定階段性管理制度，并且有步驟，有計劃的進行落實，確保每個時期的數(shù)字化檔案管理都可以落實到位。
3.進一步完善房產(chǎn)權屬檔案數(shù)字化標準。數(shù)字化管理中標準化管理是不可忽視的方面，由于檔案管理數(shù)字化屬于新型事物，因此國內(nèi)缺乏完善的制度與標準，為了能夠為數(shù)字化管理創(chuàng)造更加有力的環(huán)境，奠定更加有力的基礎，國家檔案局要針對電子檔案的建立與管理出善的標準、規(guī)范制度，規(guī)范和指導各地的房產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理工作，最終建立起一個標準的房產(chǎn)檔案數(shù)字化利用平臺。
4.規(guī)范數(shù)字化檔案開放范圍和使用權限。數(shù)字化檔案的查詢與檢索是非常重要的環(huán)節(jié)，因此在構建數(shù)字化管理模式的過程中，必須要設置相應的訪問權限，確保防衛(wèi)的安全性，公眾可以在公共網(wǎng)上對各種信息進行查詢和使用，同時對內(nèi)部人員開發(fā)相應的檔案查看權限，在單位內(nèi)部局域網(wǎng)中可以隨時查詢、使用和分享。
三、結束語
房產(chǎn)檔案管理信息化，是房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展到一定階段的結果，是實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化的趨勢，因此地產(chǎn)檔案管理部門以及工作人員必須要認識到信息化檔案管理的重要性，必須要積極強化信息化建設，制定更加完善的信息化制度，為檔案管理信息化的普及提供更加便利的平臺和條件。
作者:宋斌路 單位:齊齊哈爾市房地產(chǎn)產(chǎn)權市場管理處
參考文獻：
[1]孫嘉翊.房產(chǎn)檔案信息化管理探索[J].現(xiàn)代國企研究,2015(16).
[2]李海瑛.淺析房產(chǎn)檔案的公開查詢利用[J].檔案管理理論與實踐-浙江省基層檔案工作者論文集,2012(00).
第3篇：地方文化論文范文
考慮到這一整體環(huán)境，有業(yè)內(nèi)專家指出，當前我國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷著一個全面轉(zhuǎn)型的重要機遇，以過去粗獷型模式來開發(fā)利用土地推動房產(chǎn)建設的時代已然一去不復返，因為無論從政策層面還是從市場層面考慮，原有的發(fā)展模式將不再具有生存空間。因此能否尋找到一條全新的發(fā)展路徑是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)順利跨過危機的重要任務。
個人認為，未來我國的房地產(chǎn)行業(yè)應該沿著一條更加注重科技化、人性化、復合化和可延展化的智慧化道路繼續(xù)前行，房地產(chǎn)企業(yè)將變得更加注重模式分享，并且更加善于通過不斷的自我組織機制調(diào)整來進一步提升其對于未來行業(yè)市場方向的敏感度和駕馭能力。我感覺，只有做到這些，才真正有可能朝著一個“智慧化”的方向發(fā)展，打造“智慧化地產(chǎn)”。
所謂“科技化”，我的理解是，更加注重通過引入全新科技理念和先進技術手段來革命性地提高地產(chǎn)和房產(chǎn)使用價值，進而促使其商品價值的更大提升。當然，在這一過程中，我們必須有效避免“炒概念”或“為概念主義”，否則一切努力都將是自欺欺人，與真正所謂的“科技化”發(fā)展方向完全背道而馳，而結果也只有可能以泡沫的爆破而告終。
所謂“人性化”，我認為未來的房產(chǎn)發(fā)展將更加注重居民的個人感受，結合互聯(lián)網(wǎng)思維，自下而上地推動居民真正自發(fā)參與到社區(qū)和周邊設施的使用和商業(yè)化經(jīng)營中。
所謂“復合化”，就是要通過系統(tǒng)性的平臺化思維，來推動社區(qū)及周邊配套服務設施的整體建設和綜合運營服務。不要搞“信息孤島”和孤立的“樣板間”工程。
第4篇：地方文化論文范文
關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風險恩格爾系數(shù)不確定性
房地產(chǎn)泡沫的成因
以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素
泡沫作為市場經(jīng)濟中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。
應該指出，中國的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結合還不完全，聯(lián)系并沒有達到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關聯(lián)效應和擴散效應，作為國民經(jīng)濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。
以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：
貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價值的表現(xiàn)形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導致貨幣越來越遠離實質(zhì)經(jīng)濟。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊含著泡沫產(chǎn)生的可能性。
銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。
信用制度信用是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當它執(zhí)行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動了金融機構的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進入了實質(zhì)經(jīng)濟系統(tǒng)，有的進入了符號經(jīng)濟系統(tǒng)。進入實質(zhì)經(jīng)濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產(chǎn)經(jīng)營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進入符號經(jīng)濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產(chǎn)價格波動，產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，也就是說信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎條件。
以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為
由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。
房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產(chǎn)從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應的措施，談何容易。
不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數(shù)發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動因。
綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉(zhuǎn)移風險、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營的方式來轉(zhuǎn)移風險、抑制房地產(chǎn)的不良影響。
以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營方式
房地產(chǎn)泡沫認識上的歧途
房地產(chǎn)是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破?，F(xiàn)在，認為房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據(jù)十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產(chǎn)還遠沒有到?jīng)]有潛力的時候。
前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應當?shù)囊鹱銐虻闹匾暋６鴮χ袊康禺a(chǎn)業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。
應從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路
與其說清點什么，不與想辦法做點什么。
有人就建議金融業(yè)應該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。
房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構成的，它們構成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。
房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風險能力先天性欠缺對于房地產(chǎn)業(yè)來說，就應根據(jù)它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經(jīng)濟的溫床。
內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營方式，以期通過房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。
關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風險恩格爾系數(shù)不確定性
房地產(chǎn)泡沫的成因
以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素
泡沫作為市場經(jīng)濟中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。
應該指出，中國的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結合還不完全，聯(lián)系并沒有達到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關聯(lián)效應和擴散效應，作為國民經(jīng)濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。
以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：
貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價值的表現(xiàn)形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導致貨幣越來越遠離實質(zhì)經(jīng)濟。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊含著泡沫產(chǎn)生的可能性。
銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。
信用制度信用是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當它執(zhí)行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動了金融機構的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進入了實質(zhì)經(jīng)濟系統(tǒng)，有的進入了符號經(jīng)濟系統(tǒng)。進入實質(zhì)經(jīng)濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產(chǎn)經(jīng)營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進入符號經(jīng)濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產(chǎn)價格波動，產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，也就是說信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎條件。
以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為
由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。
房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產(chǎn)從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應的措施，談何容易。
不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數(shù)發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動因。
綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉(zhuǎn)移風險、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營的方式來轉(zhuǎn)移風險、抑制房地產(chǎn)的不良影響。
以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營方式
房地產(chǎn)泡沫認識上的歧途
房地產(chǎn)是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破。現(xiàn)在，認為房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據(jù)十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產(chǎn)還遠沒有到?jīng)]有潛力的時候。
前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應當?shù)囊鹱銐虻闹匾?。而對中國房地產(chǎn)業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。
應從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路
與其說清點什么，不與想辦法做點什么。
有人就建議金融業(yè)應該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。
房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構成的，它們構成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。
房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風險能力先天性欠缺對于房地產(chǎn)業(yè)來說，就應根據(jù)它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經(jīng)濟的溫床。
內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營方式，以期通過房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。
關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風險恩格爾系數(shù)不確定性
房地產(chǎn)泡沫的成因
以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素
泡沫作為市場經(jīng)濟中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。
應該指出，中國的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結合還不完全，聯(lián)系并沒有達到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關聯(lián)效應和擴散效應，作為國民經(jīng)濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。
以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：
貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價值的表現(xiàn)形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導致貨幣越來越遠離實質(zhì)經(jīng)濟。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊含著泡沫產(chǎn)生的可能性。
銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。
信用制度信用是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當它執(zhí)行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動了金融機構的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進入了實質(zhì)經(jīng)濟系統(tǒng)，有的進入了符號經(jīng)濟系統(tǒng)。進入實質(zhì)經(jīng)濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產(chǎn)經(jīng)營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進入符號經(jīng)濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產(chǎn)價格波動，產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，也就是說信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎條件。
以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為
由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。
房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產(chǎn)從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應的措施，談何容易。
不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數(shù)發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動因。
綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉(zhuǎn)移風險、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營的方式來轉(zhuǎn)移風險、抑制房地產(chǎn)的不良影響。
以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營方式
房地產(chǎn)泡沫認識上的歧途
房地產(chǎn)是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破?，F(xiàn)在，認為房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據(jù)十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產(chǎn)還遠沒有到?jīng)]有潛力的時候。
前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應當?shù)囊鹱銐虻闹匾?。而對中國房地產(chǎn)業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。
應從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路
與其說清點什么，不與想辦法做點什么。
有人就建議金融業(yè)應該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。
房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構成的，它們構成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。
房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風險能力先天性欠缺對于房地產(chǎn)業(yè)來說，就應根據(jù)它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經(jīng)濟的溫床。
對房地產(chǎn)業(yè)自身來說，最大的問題不在于局部的投資過熱，而是先天的發(fā)育不全，中國的房改的成就人所共知，但離成熟的房地產(chǎn)業(yè)還有距離。而最大的不足在于房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡，這種不平衡不僅是地域的差異，更多的是本行業(yè)自身的不完善。如房屋租賃市場的不完善，二級、三級房地產(chǎn)市場的不建全等等，這當然與各種規(guī)章制度的不建全或不合理有關，也在于中國的文化背景下，人們對新房猶為看重等有別于外國的觀念有關，但在現(xiàn)有的特定的時期，房地產(chǎn)業(yè)自身也并沒有采取有效的措施來應對。
筆者認為，應本著規(guī)避風險，防范房地產(chǎn)泡沫不良影響的想法，來發(fā)展房屋租賃市場和其它的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，同時也使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多極化，使房地產(chǎn)業(yè)自身能夠有轉(zhuǎn)移風險的能力（當然，這與香港某些大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過投資其它產(chǎn)業(yè)來轉(zhuǎn)移風險是有區(qū)別的，內(nèi)地的房地產(chǎn)還不具備通過其他行業(yè)轉(zhuǎn)移風險的實力）。本文主要考慮通過促進市場化住房租賃為代表的多元化經(jīng)營，來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自身的風險轉(zhuǎn)移。
以房地產(chǎn)租賃為代表多元化經(jīng)營問題一：房地產(chǎn)多元化經(jīng)營，可以轉(zhuǎn)移風險、抑制泡沫么？回答是肯定的。
作為一種商品，房地產(chǎn)是特殊的，它的特殊性就表現(xiàn)在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國“安家置業(yè)”的傳統(tǒng)思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說明人們不是不想消費，只是消費不起。如果通過多元化的經(jīng)營，滿足了人們多級化的需求，房地產(chǎn)業(yè)就能走上健康的可持續(xù)發(fā)展之路。要改變先天發(fā)育不足的現(xiàn)狀，就要大力發(fā)展住房一級市場之外的其他多元市場，其中房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展就事在必行了。
問題二：為什么以房地產(chǎn)租賃為現(xiàn)階段發(fā)展多元化經(jīng)營的重點呢？
首先，住房個人所有化為市場化的住房租賃創(chuàng)造了供給條件。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)量和竣工面積逐年增長，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級房市的住房租賃造就了成熟的條件與強大的供給能力。
其次，市場化住房租賃的潛在需求為租賃市場的成長提供了巨大的動力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經(jīng)成了城市居民住房的第二大房源。其實包括西方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的國家在內(nèi)的大多數(shù)國家，住房的自有化也不是很高。
還有，對于已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，最好的辦法莫過于想辦法買出去，對于閑置了的房地產(chǎn)，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經(jīng)營，對轉(zhuǎn)移風險、抑制泡沫應該是有益的。
問題三：何謂多元化的經(jīng)營？
其實沒有必要對它作什么定義，但有一點是要說明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級、二級市場等，還應包括經(jīng)濟適用房、廉租房、安居房等。按照國家的經(jīng)濟現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，中國的居民，其中當然也包括城鎮(zhèn)居民的住房消費的差異將長期存在，居民對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)了多元化、多級化，這才是必需加快房地產(chǎn)多元化進程的最根本原因。
在此要說明的是，筆者并不對各種房地產(chǎn)品、各種經(jīng)營方式進行比較，更多是希望、呼吁多種房地產(chǎn)品、多種經(jīng)營方式的到來。
中國的房地產(chǎn)經(jīng)營應呈現(xiàn)出多元化，而多元化的基礎就是房地產(chǎn)品的多元化。而現(xiàn)在從總體來看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品仍趨單一，而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素：政策法規(guī)，也沒有做好這方面的準備。其實早在1998年上海就有有識之士建議“利用空置商品房興辦大學生公寓”，這無疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應該是研究房地產(chǎn)泡沫的初衷。本文并沒有深入的討論房屋租賃等多元化的經(jīng)營方式對房地產(chǎn)的具體影響，只是寄希望于房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展，能夠在房地產(chǎn)業(yè)，尤其是在預防房地產(chǎn)泡沫的不良危害等方面發(fā)揮應有的作用。其實，對于房地產(chǎn)而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內(nèi)因才是事物發(fā)展的主要因素，使它過分的依賴政策法規(guī)或是其它制度其它行業(yè)，而自身的抗風險能力欠缺,對自然或人為產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫的消化溶解能力又不足，這只會使本來就還處于成長發(fā)育階段的中國房地產(chǎn)業(yè)走向畸型。
參考文獻：
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2.謝金榮.不動產(chǎn)金融.中國政法大學出版社,1995
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5.劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.東北財經(jīng)大學出版社,2003
第5篇：地方文化論文范文
1.文化營銷的概念
營銷與文化聯(lián)系密切并且相互作用。市場營銷不僅是出售、交換產(chǎn)品，滿足消費者的物質(zhì)需求，更為重要的是滿足其對產(chǎn)品附加利益的追求，提升其所獲得的價值。而這種產(chǎn)品附加價值正是靠產(chǎn)品自身所蘊含的文化來提升的。文化營銷是一種戰(zhàn)略性營銷活動，它是指在市場營銷中，有意識地發(fā)掘、甄別消費者的文化需求，培養(yǎng)和傳播與其相適應的某種獨特的文化價值觀念，有效滿足消費者的文化需求和情感需要，在提升消費者滿意度的同時形成企業(yè)的競爭優(yōu)勢，從而達成企業(yè)的經(jīng)營目標。文化營銷注重的是物質(zhì)需要所蘊藏的文化內(nèi)涵，它通過文化手段維系各種利益關系群體，產(chǎn)生協(xié)同效應，從而打造企業(yè)的核心競爭力。這樣，市場營銷的整個過程事實上也就成為文化價值的傳遞過程。
2.房地產(chǎn)文化營銷的內(nèi)涵
房地產(chǎn)文化營銷的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，客體是有文化底蘊的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其實質(zhì)是通過文化溝通進行房地產(chǎn)營銷活動，途徑是在社會文化與開發(fā)商、客戶的價值共振中，贏得客戶認同，維系好各種利益關系群體，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者和社會的共贏。房地產(chǎn)文化營銷應該從項目定位開始，精心打造房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化屬性，進行文化培育，為其注入獨特的文化意境，提升建筑品位，營造和諧、智能、舒適、健康的人居文化環(huán)境，以濃郁的“文化味”將客戶的購買欲望最大限度地激發(fā)出來，以產(chǎn)品和服務附加值的提升實現(xiàn)市場交換。從這樣的角度來把握房地產(chǎn)文化營銷的內(nèi)涵，才能取得更好的營銷效果，在無形的競爭中獲勝。
二、房地產(chǎn)文化營銷的功能
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，文化對營銷的作用和影響不斷深化，文化營銷的特殊功能日益顯現(xiàn)。具體說來，房地產(chǎn)文化營銷的功能主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
1.構建差異化文化價值形成競爭優(yōu)勢
在我國房地產(chǎn)市場上，從最開始的地段競爭到景觀競爭，再到物業(yè)競爭、戶型競爭，之后又進入社區(qū)配套的競爭，不斷上演著同質(zhì)化競爭，使得銷售難尋市場“興奮點”，也造成房地產(chǎn)企業(yè)互耗能量的消極結果。只有企業(yè)為客戶提供的產(chǎn)品或服務具有某種獨特性時，企業(yè)才獲得了區(qū)別于競爭對手的差異性。通過文化價值塑造產(chǎn)品差異，多元文化形成競爭的多元，各個房地產(chǎn)企業(yè)就可以去尋找各自不同的消費群體，文化營銷對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是非常有利的。
2.建立文化認同感增強客戶忠誠度
房地產(chǎn)文化營銷是借助文化因素將房地產(chǎn)銷售由單純的買賣行為轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和客戶的互動行為，在與客戶的溝通和交流中，通過文化價值理念的融合達成對產(chǎn)品價值理解的共識，滿足客戶的文化訴求，達到與客戶的共鳴，獲得最佳的客戶滿意度。由于文化營銷是以輸出價值觀念實現(xiàn)產(chǎn)品價值，從某種意義上就弱化了與產(chǎn)品變化的關聯(lián)度，而強化了客戶與開發(fā)商的文化認同，使客戶更容易接受企業(yè)，對企業(yè)產(chǎn)生忠誠感，這樣企業(yè)開發(fā)的任何產(chǎn)品都會對客戶產(chǎn)生持久的吸引力，銷售也就水到渠成了。
3.與企業(yè)文化建設有機結合促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展
房地產(chǎn)文化營銷策略的實施從方向上看與房地產(chǎn)企業(yè)文化建設是統(tǒng)一的。房地產(chǎn)營銷過程中，文化是最直接地外顯在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的，產(chǎn)品的文化價值與企業(yè)品牌密切聯(lián)系在一起。具有豐富文化內(nèi)涵的房地產(chǎn)產(chǎn)品無疑是屬于物質(zhì)層的，這也通常是文化營銷的起點，從這里入手，然后逐漸影響到企業(yè)的制度，滲透到員工的行為當中，并從中提煉出企業(yè)的某些核心價值觀。這一過程正是企業(yè)文化建設的漸進過程。因此，文化營銷對房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設將起到推動和促進作用。反過來，良好的企業(yè)文化也更有利于文化營銷的展開。
三、邢臺房地產(chǎn)文化營銷的現(xiàn)狀與走向分析
1.邢臺房地產(chǎn)文化營銷的現(xiàn)狀
當前，邢臺房地產(chǎn)市場上的文化營銷以泛文化營銷運用最為廣泛，其次還運用地域文化營銷手段，再次是運用社區(qū)文化營銷模式。比如：地域文化營銷就是將地脈人文與房地產(chǎn)項目相結合，充分利用項目地塊及周邊區(qū)域的文化底蘊，挖掘其特色和賣點。邢臺市區(qū)內(nèi)坐落于新八一大街的“七拾九號院”項目是其中一個代表。該項目從案名到規(guī)劃到營銷，都在挖掘原七十九師師部大院的文化內(nèi)涵的基礎上進行。這種稀缺的獨特的文化資源為項目贏得了與眾不同的底蘊。再如坐落于達活泉附近的“凰家公元”項目，大打公園牌和“凰家”品牌，也是成功的案例。邢臺房地產(chǎn)界廣泛運用的泛文化營銷、跨界營銷，比較突出的有以下幾種形式：
（1）地產(chǎn)和汽車資源整合類
恒大名都、華北城等與汽車4S店或車友會開展年會、聯(lián)誼會等，實現(xiàn)汽車客戶資源的利用。
（2）地產(chǎn)和教育品牌宣傳類
恒大名都公益助考，聯(lián)合出租車公司，為高考學生免費送考大型活動。
（3）地產(chǎn)+文化
與文化相結合多屬品牌宣傳類，但在邢臺而言多數(shù)并未真正實現(xiàn)文化的傳承和發(fā)揚，只是有其表而已；多數(shù)是借勢節(jié)假日，利用某種傳統(tǒng)文化，開展系列活動，如麒麟灣傳統(tǒng)戲劇表演、恒大名都民俗藝術文化節(jié)、中北集團參與投資拍攝的微電影《我是邢臺人，我愛邢臺》以及巔峰國際舉辦的大型選秀節(jié)目《邢臺好聲音》等。
（4）地產(chǎn)+運動
人們越來越重視運動健身，騎行、登山、游泳等等，如佳洲美地聯(lián)合單車俱樂部、媒體開展的環(huán)七里河自行車環(huán)保大賽、恒大名都聯(lián)合媒體及游泳俱樂部開展的冬季游泳大賽、九州滟瀾山聯(lián)合媒體、單車俱樂部開展的綠色邢臺大型騎游活動等，以健康理念、公益形象宣傳項目，提升品牌。
（5）地產(chǎn)+網(wǎng)絡/媒體
這種營銷模式普遍是以看房團、品鑒會形式開展的，多數(shù)項目一個月都會有幾場看房團；除此之外，媒體和網(wǎng)絡是地產(chǎn)項目一個宣傳的平臺，會聯(lián)合舉辦一些征集類活動，地產(chǎn)項目也會利用媒體的資源開展各種互惠互利的活動，如恒大名都聯(lián)合騰訊開展的足球之夜活動。隨著網(wǎng)絡、微信、微博等各種新鮮網(wǎng)絡形式的出現(xiàn)，地產(chǎn)商們也在開展研究新的合作模式。
（6）地產(chǎn)+明星/美女
一二線城市運用比較多，如恒大地產(chǎn)項目在一二線城市多是明星開盤，其次就是商業(yè)地產(chǎn)用的比較多，邢臺的北國商城開業(yè)邀請的是張亮到場，借明星效應造品牌形象，搶占市場關注點及客戶群。
2.邢臺房地產(chǎn)文化營銷的走向分析
作為較為適合當前邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的新的營銷模式，文化營銷在邢臺市場上尚處于初級階段，存在著不少不足之處。隨著客戶對于這種文化熏陶接受度的提高，文化營銷的魅力和優(yōu)勢會更趨明顯，邢臺房地產(chǎn)市場的文化營銷將在市場規(guī)律下走向成熟，房地產(chǎn)文化創(chuàng)新將成為邢臺房地產(chǎn)企業(yè)謀求持續(xù)發(fā)展的一種策略。
（1）房地產(chǎn)文化營銷將創(chuàng)造文化需求，不斷深化文化內(nèi)涵
當今人們已將文化含量的高低作為一個重要標準來選擇自己的居住地，邢臺房地產(chǎn)企業(yè)勢必越來越重視將項目策劃與開發(fā)統(tǒng)一在文化之上，文化因素將對其營銷行動產(chǎn)生深遠影響。而在邢臺市場上，這種“樓盤文化”需要房地產(chǎn)企業(yè)對目標市場的文化環(huán)境進行認真考察，深入挖掘目標市場的文化背景和特殊的文化因素，不斷深化項目內(nèi)涵，有的放矢地實施文化營銷策略。
（2）房地產(chǎn)文化營銷將重組營銷戰(zhàn)略，營銷層次將逐漸深入
未來的營銷活動中，文化營銷將由點綴變成主體。在制訂營銷戰(zhàn)略目標時，房地產(chǎn)企業(yè)將不再忽略文化目標的建立。在房地產(chǎn)市場的發(fā)育階段，營銷是在產(chǎn)品和服務層次上，唱主角的是產(chǎn)品營銷。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已是高速成長階段，品牌營銷逐步取代了產(chǎn)品營銷，房地產(chǎn)企業(yè)更為重視整合營銷，注重品牌形象和口碑。而當市場逐步走向成熟階段，營銷更加強調(diào)企業(yè)和客戶的心靈共鳴，營銷過程表現(xiàn)為文化價值的傳遞。這種更高層次的營銷就是文化營銷。
（3）房地產(chǎn)文化營銷將突破地產(chǎn)文化，形成真正的文化地產(chǎn)
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，文化地產(chǎn)已不只是少數(shù)人的訴求，而越來越成為大多數(shù)人的需要。區(qū)別于地產(chǎn)文化，文化地產(chǎn)從根本上說是尋求文化思想主題的支撐、為客戶提供文化產(chǎn)業(yè)消費品的一種商業(yè)運作項目。從物化到文化，從居者有其屋到追求生活舒適度，這是房地產(chǎn)市場的必然發(fā)展趨勢，也是邢臺房地產(chǎn)業(yè)必走的一步。邢臺的房地產(chǎn)企業(yè)一方面在不斷地提升商品房的性價比，另一方面已著力給自己的產(chǎn)品注入文化因子，從而多角度多層次地滿足客戶日益變化的居住需求。文化將賦予地產(chǎn)靈魂，文化的創(chuàng)新將成為文化地產(chǎn)的核心。隨著邢臺未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，文化地產(chǎn)將和文化營銷在相互促進中一起走向成熟。
四、結語
第6篇：地方文化論文范文
【論文摘要】經(jīng)過二十年的新聞改革，中國報業(yè)從過去的三級黨報一統(tǒng)天下發(fā)展為以黨報為核心的縱橫交叉的網(wǎng)絡結構。而地市級綜合日報在所有報紙中最具有發(fā)展前景，人們對地方性新聞的關注度越來越高，報業(yè)的地域性特征日趨明顯，競爭也越來越激烈。這種地域性新聞的優(yōu)勢是明顯的，但同時其暴露出來的問題弊端更應該引起我們的深思。
當前我國正經(jīng)歷著空前的社會轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的核心是從非市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟，其目的則是借建立市場經(jīng)濟牽動引發(fā)整個社會政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育領域的現(xiàn)代化。而就國民經(jīng)濟總體而言，在不同領域、部門、地區(qū)，市場化程度并不相同。因此，敏銳地把握本地區(qū)社會轉(zhuǎn)型的不同階段出現(xiàn)的問題并給予及時的引導與解決，并形成整個社會的良性互動，使地區(qū)性綜合日報的趨勢日益明顯，其優(yōu)勢及帶來的巨大經(jīng)濟、社會效益愈來愈受到人們的青睞，但從中暴露出來的問題弊端同樣令人堪憂。
但從《南方周末》、《華西都市報》、《羊城晚報》及《楚天都市報》的發(fā)展經(jīng)歷來看，其成功的運作有目共睹。因此，地方報的發(fā)展?jié)撃懿豢晒懒?，其勢頭之猛銳不可擋，當然其優(yōu)勢更不可忽略。
既然是地方級綜合性日報，那么，地方性新聞必在其中占有舉足輕重的地位。地方性新聞也叫本土新聞，屬新聞的一個種類，是根據(jù)報道的領域范圍來分的，以傳媒所在行政區(qū)為根據(jù)。彭菊華所著的《新聞學原理》中指出：“除了高度專業(yè)化的傳媒以外，又通常以本土新聞為主，非本土新聞為輔。本土新聞為主直接指向本土化新聞和新聞本土化，這是新聞傳媒和新聞傳播的一種基本策略，是新聞的本質(zhì)和特征決定的?！?/p>
在當代眾多新聞傳播著作中，不難發(fā)現(xiàn)，對于中國新聞改革的探索腳步從未停止，而是日漸加快。學者們對于地方化報業(yè)的關注尤甚，都可以說予以了充分肯定，也提出了許多建設性的改革意見。羅以澄教授在《自選集：新聞求索錄》的《武漢地區(qū)新聞傳媒的精品打造之路》一文中表示：地方性傳媒“危機并非多慮，優(yōu)勢并不必然”；李良榮教授則表示很有信心：“在這一片跌宕中，我特別看好地方級綜合性日報。地市報在所有報紙中最具有發(fā)展前景。我相信，地市級報紙必將異軍突起，蒸蒸日上。”
那么，地方報為什么最具有發(fā)展前景，它究竟具體有哪些方面的優(yōu)勢呢？
1、獨特地域優(yōu)勢。相當數(shù)量的人口和不斷發(fā)展的經(jīng)濟應該是最根本、最主要的原因。再加上地方報在地方的群眾基礎較好，建立了遍布城鄉(xiāng)的發(fā)行網(wǎng)絡，報紙的發(fā)行因為距離近，相對成本較低，因而可以實現(xiàn)以最快的速度投送報紙。地方報在所屬縣區(qū)大多建有記者站，因此，地方報在新聞信息選取上有更多自。
2、當?shù)厝罕妰?yōu)勢。地方報在當?shù)厝罕娀A通常較好，人們已習慣認可了它的權威性。長期辦報經(jīng)驗積累，使地方報對當?shù)刈x者的需求、習慣、閱讀口味了解得十分清楚，特別是那些區(qū)域性經(jīng)濟新聞、本土新聞，更能成為自己的特色菜。因而在受眾分割上，可以得到更多讀者的青睞，讀者也能從這些具有相對性的信息中得到有效需求，提高獲取信息的效率。
3、地方報的指導優(yōu)勢。報紙對于地方工作的知道會更具體、更具有針對性。貫徹黨、政府的方針政策必須結合本地實際，因地制宜。地方性新聞在地方報中占有相當大的比例，其具有當?shù)靥攸c的報道對于本地區(qū)的改革建設意義非同凡響，并且更是一種監(jiān)督與及時的引導，地市一級獨具特色的經(jīng)濟結構形式，使報紙對于地區(qū)工作的了解從實際出發(fā)，具體而微。
當然，地方媒體的“危機并非多慮”，地方性新聞傳媒在發(fā)展過程中，隨著市場經(jīng)濟浪潮跌宕起伏，其弊端突出地擺在我們面前，發(fā)人深?。?/p>
1、警惕地方報庸俗化、低俗化。如反映市民呼聲和公眾要求而往往事無巨細，幾乎有聞必錄，流于生活瑣節(jié)；過于娛樂化，或?qū)Ψ缸锖鸵恍┐炙仔膽B(tài)的紀實化描述，以及對虛假廣告、不健康廣告把關不嚴等，這些疏于篩選或過濾的報道，在一定程度上引導受眾陷入低俗情趣，異化了公眾心智。
第7篇：地方文化論文范文
【關鍵詞】住房抵押貸款住房抵押貸款證券化對策建議
一、住房抵押貸款證券化一我國商業(yè)銀行的必然選擇
住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必然性具體表現(xiàn)在以下六個方面。
（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產(chǎn)擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風險
我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業(yè)銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實現(xiàn)銀行風險的社會化。
（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續(xù)費。3．住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢姡》康盅嘿J款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時，由于上述各項業(yè)務并不反映在銀行的資產(chǎn)負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強商業(yè)銀行的資本管理
按照《已賽爾協(xié)議》有關商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權風險資產(chǎn)的比率最低應為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運用資產(chǎn)證券化技術，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控
公開市場業(yè)務是中央銀行調(diào)控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進行適時調(diào)節(jié)，進而有效調(diào)節(jié)貨幣供應量。
（六）有利于推動我國資本市場的發(fā)展
根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。
二、我國住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業(yè)務最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款
的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規(guī)模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發(fā)展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國國情出發(fā)，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1．由政府出資設立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業(yè)銀行設立SPV，由于存在著密切的“母子關系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關聯(lián)交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3．目前我國商業(yè)銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現(xiàn)的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機構風險的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對策：1．應采取低面額、高收益的形式；2．應根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4．應選擇規(guī)模大、資金實力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎上發(fā)行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
第8篇：地方文化論文范文
摘要:雖然風險是發(fā)包方和承包方在市場上博弈的結局,但承包方的弱勢地位以及管理失控是其合同風險加大的主要原因。本文在分析合同風險成因的基礎上,探討在合同內(nèi)容中應注意的若干問題。
關鍵詞:合同風險;成因;內(nèi)容
1合同風險主要成因
許多承包方在工作中重中標,輕履約;重報價,輕措施;重義務,輕權利,重口頭承諾,輕證據(jù)保留;重實體規(guī)定,輕程序過程;重客觀性,輕時效性。這直接導致施工還沒有開始,風險已經(jīng)臨門。具體表現(xiàn)為以下幾個方面:
承包方主動或被動放棄自己的權利。承包方攝于發(fā)包方對中標單位的決定權,放棄自己的權利;心理上不敢與發(fā)包單位進行平等的協(xié)商,對許多隱藏著風險甚至重大風險的中標條件、不合理要求和不利客觀環(huán)境因素,自愿不自愿地予以接受。更有一些承包方,為了爭取中標機會,在響應招標文件實質(zhì)條件之外,又進一步放棄自己的權利,提出超出公平范疇的更為優(yōu)惠的要約條件,以至帶來更大的風險。
承包方對合同風險控制工作不夠重視,放任風險的發(fā)生和存在。不分析風險如何控制,而是一廂情愿地、毫無根據(jù)地期望中標后遇到開明的發(fā)包方,在合同談判和實際履約過程中,給予巨大讓步,甚至于期望在履約過程中修改合同,以挽回在投標過程中的被動。這無疑把企業(yè)置身于難以預測的險境。
在項目上,項目管理人員和施工人員由于缺少風險意識、缺少責任心或者缺乏經(jīng)驗,致使許多重大風險,未能被正確識別和有效處置。
缺少科學、有效的風險控制方法。許多承包方?jīng)]有從預防風險的角度,由專業(yè)人員對招標文件進行深入研究和全面分析,對現(xiàn)場勘察、審查圖紙、復核工程量,分析合同條款等重要的基礎工作,做的不深不細,因而在投標文件中埋下巨大隱患。最終轉(zhuǎn)化為合同風險和經(jīng)營風險。
在合同談判和簽署階段,沒有組織專業(yè)、高效的談判班子。對關鍵問題,沒能發(fā)現(xiàn)和有效處置,導致施工合同中存在重大風險因素。對重大問題,如計價方式、職責權限、工作程序、工作標準、獎罰額度等,沒有認真的討論并用準確的文字固定下來。特別是沒有對發(fā)包方的義務和責任加以明確,而自己的義務十分沉重。
對程序問題和時效問題不夠重視。承包方在這方面的教訓很多。如合同中約定工程延期、設計變更等重大事項必須由業(yè)主確認后才可以實施,任何未經(jīng)后者確認的上述決定,都是無效的。如果違反上述規(guī)定,重大問題完全請示監(jiān)理工程師,則可能因程序上的錯誤而受到損失。還如在合同中約定,工程款的給付,或是經(jīng)過驗收或是經(jīng)過專家測試,但在工程完工之后,發(fā)包方又用各種手段不做驗收、測試等工作,導致承包方工程款無法及時收回。
施工合同中對許多工作都有時間上的嚴格規(guī)定,必須在規(guī)定的時間里完成相關手續(xù)的辦理。一些承包方,由于疏忽、工作拖踏等原因,不及時簽證,以至超過時效。
不重視或者不擅長索賠工作。索賠是當事人在合同實施過程中根據(jù)法律、合同規(guī)定,對于并非由于自身過錯造成的損失向?qū)Ψ教岢鲅a償要求,它是承包方轉(zhuǎn)移風險的主要途徑。但在工作中許多承包方對索賠工作不夠重視,表現(xiàn)為不敢索賠和不知道該如何索賠。不敢索賠,認為會得罪發(fā)包方,破壞合作關系,不利于履行合同;不知如何索賠,是對合同及相關條款缺乏深刻理解,不能以此為基礎進行工作,相關證據(jù)沒有全面、及時收集及有效處置,不及時主張權利,項目上相關人員工作素質(zhì)的低下,致使索賠工作無從下手,無法達到規(guī)避風險、保護自身權益的效果。這些都會使索賠工作變得異常艱難。
2在合同內(nèi)容方面應注意以下問題
技術供應問題。施工圖紙供應不及時,這是施工中常遇到的問題。有時個別圖紙即使到達現(xiàn)場,但由于圖紙不系統(tǒng),承包方無法正常和系統(tǒng)地組織施工,也會造成工期和成本的損失。在某一水電項目施工中,大壩施工圖到位比合同規(guī)定的晚了數(shù)月,承包方無法開展工作,為此而蒙受了很大的損失。
有時技術規(guī)范、質(zhì)量標準和參加驗收的單位和人員、驗收的程序不明確,只是含混地約定現(xiàn)行的技術標準和規(guī)程規(guī)范,而不明確指定文本。若發(fā)包方在驗收時采用其它規(guī)范,很可能以不符合規(guī)范為借口,不進行驗收和結算,甚至成為要求返工、拆除已完工部位的依據(jù)。質(zhì)量標準不明確的情況較為少見,但也有這種現(xiàn)象,即只約定符合國家施工標準,而不明確符合哪種行業(yè)標準,這在工作中常成為爭論的焦點。當然,在許多情況下都沒有約定如何評定工程質(zhì)量是否達到標準,難于進行評定,承包方權益得不到很好的保障。
驗收過程中,由誰參加驗收和如何驗收等細節(jié)問題,如果在合同中不加以明確,發(fā)包方為了達到自身目的,甚至為了非法利益,更可能進行操縱。對承包方而言,其風險是不言而喻的。
在技術供應方面存在的另一個問題,是業(yè)主現(xiàn)場工作人員對承包方提出的技術問題不進行解決或不正確、不及時解決,并嚴重影響施工生產(chǎn)問題,監(jiān)理工程師也有類似問題,但在大多數(shù)施工合同中,缺少約束條款。
施工準備不充分問題。由于發(fā)包方提供的施工現(xiàn)場不具備施工條件,合同約定的開工期限又不允許順延,致使承包方進場后,無法迅速展開施工,致工期損失和人員設備的窩工。如果合同中對施工現(xiàn)場的描述不夠準確詳盡,之后又得不到相應的簽證,工期和經(jīng)濟損失則很難避免。
地質(zhì)資料不準確的問題?！暗刭|(zhì)資料不準確”是發(fā)包方和承包方都不可能完全預料到的風險,應當合理分擔。但在招標文件中發(fā)包方所提供的資料往往都將風險轉(zhuǎn)移給承包方。
工程計價方式問題。實踐中,對于設計工作達到一定的深度,邊界條件較清楚,工程量變化不大,施工難度小的項目,發(fā)包方一般都采用固定價合同方式,以求得自身風險最小,承包方風險較大,并且以較低的報價中標。承包方在約定的風險范圍內(nèi),很難變更承包價。在這種合同條件下,承包方的索賠機會幾乎沒有。投標這樣的工程,承包方將面臨投標時間過于短暫、無法進行深入工作的風險,有價值的重要信息掌握不準確和不充分的風險,工作質(zhì)量低下的風險。
預付款、進度款問題。主要是發(fā)包方不兌現(xiàn)承諾,不撥付預款。一般情況下,發(fā)生此問題,主要是合同對發(fā)包方違約的后果責任沒有約定,或者是沒有嚴格的、細致和量化的規(guī)定。也有的是承包方在有約定的情況下,沒有主張權利,不進行抗辯,或者失去時效,從而利益受到損害。
對于工程款,之所出現(xiàn)拖欠,承包方的權益受到損害,主要也是由于缺少細致的合同條款約定,特別是缺少對發(fā)包方逾期撥款的大力度的、量化的、可操作的制裁措施,這導致發(fā)生爭議時,承包方?jīng)]有相應的合同條款支持,承包方又沒有采取有效的對抗措施。這樣發(fā)包方在違約后沒有后果責任,給承包方造成損害。
工期問題。招標文件中,發(fā)包方對工期已經(jīng)做了要求,但一般而言,該工期已被壓縮。由于各種因素的限制,工期滯后的可能性非常大。承包方一般主要是工期風險,發(fā)包方則主要是工期利益。合同中發(fā)包方往往對逾期交工課以重罰,所以這一風險也就很大。施工時防范工期風險只能是合理的和有效的施工組織。而最為重要的是,在投標之際就應當科學測算,權衡利弊,量力而行。工作中常有對開工和竣工發(fā)生爭議的情況,主要原因是合同中沒有明確這些重要概念,界定比較模糊。承包方應當力主對此予以明確,并要規(guī)定必需辦理相關手續(xù)。
工程變更問題。有的施工合同對工程變更的范圍、程序、計算依據(jù),以及對設計變更相關手續(xù)的取得等程序性問題,如現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)、確認等,沒有細致的約定。這導致工程變更出現(xiàn)許多問題,發(fā)生爭議,而承包方又難以保護自己的權利。
第9篇：地方文化論文范文
1.1生態(tài)理念
隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
1.2科技理念
隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現(xiàn)代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。
1.3投資理念
投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設風格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。
2房地產(chǎn)市場營銷注意問題
房地產(chǎn)商品的非標準化，加之不正當利益的驅(qū)使，導致了營銷的非標準化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費者需求為出發(fā)點的房地產(chǎn)營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場營銷時要注意以下幾個問題：
2.1房地產(chǎn)的商品屬性
房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價值的實現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現(xiàn)的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時要注意，營銷具有相對現(xiàn)實性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎上。消費者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā)，適當引導市場適應自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎。
2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關系
作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關注成交消費區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關系。導入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。
2.3正確的認識和看待房地產(chǎn)營銷策劃
營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進展、設計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。適當?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區(qū)。房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術的恰當運用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。
2.4營銷策劃與銷售
營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調(diào)銷售對策劃的反饋，強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。
3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向
