不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：中國(guó)內(nèi)地 澳門 不動(dòng)產(chǎn)登記 等級(jí)制度

不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義，尤其是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易數(shù)量逐漸增多，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為了財(cái)富的象征，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)也不斷提高，然而在不動(dòng)產(chǎn)登記方面還存在一些缺陷，影響了不動(dòng)產(chǎn)交易。因而，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度是內(nèi)地與澳門地區(qū)人們的共同需求。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記

在法律上，不動(dòng)產(chǎn)主要是指不能進(jìn)行移動(dòng)的土地、土地附著物以及沒(méi)有與土地進(jìn)行分離的土地相關(guān)生成物，也可以是一些通過(guò)人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動(dòng)產(chǎn)登記是由權(quán)利人或者相關(guān)利害關(guān)系人提出申請(qǐng)，由當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)中的相應(yīng)部門對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)變更等情況進(jìn)行在冊(cè)登記，也可以將其稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。為了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易行為的安全性進(jìn)行保障，各個(gè)國(guó)家都根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的實(shí)際情況，制定了與之相對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前在世界范圍內(nèi)，主要有契據(jù)登記制、權(quán)利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動(dòng)產(chǎn)登記方式[2]。

2.內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度比較

對(duì)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度進(jìn)行比較，具有一定難度。主要原因在于我國(guó)內(nèi)地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作方面還沒(méi)有做出嚴(yán)格規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規(guī)定等多條法律都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)了規(guī)定，但是缺乏統(tǒng)一性。相比較而言，澳門地區(qū)具有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。同時(shí)，由于我國(guó)內(nèi)地與澳門地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政治管理體制有所不同，導(dǎo)致兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行比較。

2.1不動(dòng)產(chǎn)界定比較

在澳門地區(qū)，除了對(duì)有物體與無(wú)物體進(jìn)行了區(qū)分，而且在《澳門民法典》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了準(zhǔn)確界定，詳細(xì)指明了不動(dòng)產(chǎn)的范圍，在不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)上不存在任何分歧。而在我國(guó)內(nèi)地，由于沒(méi)有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動(dòng)產(chǎn)概念的界定來(lái)開(kāi)展工作，但是《民法通則》中并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的詳盡概念與范圍做出具體明確的規(guī)定，很多時(shí)候?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展帶來(lái)了一定麻煩[3]。

由于澳門地區(qū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有明確的界定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了四種分類，因而，在開(kāi)展工作時(shí)，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定環(huán)節(jié)，可以按照民法典中的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，就能夠準(zhǔn)確判斷出是否為不動(dòng)產(chǎn)。由于我國(guó)內(nèi)地主要是通過(guò)規(guī)劃范圍的方式來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設(shè)備。盡管二者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應(yīng)規(guī)則判斷出不動(dòng)產(chǎn)的屬性，都具有特定意義。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記立法比較

由于受到歷史文化的影響，澳門地區(qū)的法律在制定過(guò)程中會(huì)受到葡萄牙傳統(tǒng)殖民地文化因素的影響。澳門不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是建立《抵押法》基礎(chǔ)之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當(dāng)澳門真正回歸祖國(guó)以后，相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律進(jìn)行了修訂，頒布了《物業(yè)登記法典》，時(shí)至今日還一直在沿用。

但是在內(nèi)地，到目前為止，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面還尚未形成統(tǒng)一的法律，盡管在我國(guó)的《物權(quán)法》中對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，也解決了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)較為散亂的問(wèn)題，但還只是一個(gè)雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來(lái)，隨著人們呼聲的強(qiáng)烈以及人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記法律的制定方面取得了一定進(jìn)展。例如相關(guān)部門對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行了修改，使其不斷得到完善?！锻恋氐怯浄ā芬矊?duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、賠償?shù)确矫孢M(jìn)行了規(guī)定。從整體上看，我國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度與法律日益完善，正在向著統(tǒng)一化的方向發(fā)展。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記效力比較

無(wú)論是中國(guó)內(nèi)地還是澳門地區(qū)，在不動(dòng)產(chǎn)登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對(duì)“兼采主義”內(nèi)涵的理解，兩個(gè)地區(qū)卻截然不同。在澳門，把登記對(duì)抗作為了不動(dòng)產(chǎn)登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易順利完成，不僅僅雙方當(dāng)事人意見(jiàn)要高度達(dá)成一致，首先必須要嚴(yán)格遵照相關(guān)法律完成相應(yīng)程序，需要簽訂“不動(dòng)產(chǎn)買賣公證書”，即澳門地區(qū)的法律規(guī)定需要通過(guò)簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣證書與實(shí)施對(duì)抗主義制度來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行雙重安全保護(hù)。

在我國(guó)內(nèi)地，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，只要買賣雙方達(dá)成了共識(shí)，就會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)交易合同，也就代表著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過(guò)登記方式來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行保護(hù)，保障交易安全。另外，由于內(nèi)地的多部法律都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更及注銷進(jìn)行了規(guī)定，但是很多法律中都標(biāo)出了“另有規(guī)定除外”的字樣，這就使得在實(shí)際操作中不利于對(duì)除外情況尺度的把握，缺乏科學(xué)性，有待完善與優(yōu)化。

2.4不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)比較

中國(guó)內(nèi)地與澳門不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也同樣存在差異。由于澳門地區(qū)的行政區(qū)域范圍較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源的管理較為容易。根據(jù)澳門地區(qū)《物業(yè)登記法典》中的內(nèi)容規(guī)定，澳門法務(wù)局及其下屬物業(yè)登記局對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，所有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容與信息都可以在相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢。

但是我國(guó)內(nèi)地的情況與澳門地區(qū)有所不同，我國(guó)內(nèi)陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區(qū)域劃分較為復(fù)雜，因此，使得不動(dòng)產(chǎn)登記管理中，不能按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行控制。到目前為止，也沒(méi)有形成一個(gè)具有統(tǒng)一性的內(nèi)陸不動(dòng)產(chǎn)管理制度，因而也沒(méi)有設(shè)置統(tǒng)一規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。根據(jù)我國(guó)憲法規(guī)定，內(nèi)地大部分地區(qū)都實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對(duì)于房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記工作都是由不同機(jī)關(guān)來(lái)登記處理。但是內(nèi)地眾多的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的交流與溝通，增加了當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等資料信息進(jìn)行查詢的困難。同時(shí)一些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也存在權(quán)利劃分不清、互相扯皮推諉等問(wèn)題，一定程度上對(duì)法律秩序與社會(huì)秩序造成影響。另外，當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利出現(xiàn)交叉時(shí)，不僅會(huì)損害當(dāng)事人合法權(quán)益，同時(shí)也增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)資源的利用效率，造成了人力資源的浪費(fèi)。為此，我國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，可以借鑒澳門等地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)立機(jī)制，大力推進(jìn)登記機(jī)關(guān)改革。

3.結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度在不動(dòng)產(chǎn)含義界定、不動(dòng)產(chǎn)登記立法、不動(dòng)產(chǎn)登記效力及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方面的比較，對(duì)兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了進(jìn)一步了解。澳門地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度形成時(shí)間較長(zhǎng)，值得內(nèi)地在不動(dòng)產(chǎn)制度及法律制定過(guò)程中學(xué)習(xí)與借鑒。同時(shí)我們需要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)中國(guó)內(nèi)地與澳門地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究，通過(guò)對(duì)比分析，完善兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從而提高土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)資源的利用效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭威堅(jiān).澳門與內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較[D].華東政法大學(xué)， 2012，04（15）.

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

① 登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

② 登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③ 不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18 號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456 號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2． 不動(dòng)產(chǎn)登記

① 可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等） .

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③ 申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件） .舉購(gòu)買土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤ 登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

· 登記申請(qǐng)書之提出（參照附件申請(qǐng)書格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書類之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書類格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

· 登記事項(xiàng)證明書 （登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

· 登記識(shí)別資訊 （或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）

· 登記事項(xiàng)證明書 （登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)） .此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開(kāi)始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

隨著不動(dòng)產(chǎn)在人們生活中占據(jù)的地位不斷提高，甚至占據(jù)到人民群眾擁有財(cái)產(chǎn)比重的第一位，故而其糾紛的發(fā)生也同樣呈上升趨勢(shì)，因此也自然將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與人民法院緊密聯(lián)系起來(lái)了。具體來(lái)說(shuō)，兩者之間的業(yè)務(wù)來(lái)往可以分成以下三類。

1.查詢類

（1）《民訴法》第六十七條規(guī)定：“人民法院有權(quán)向有關(guān)單位和個(gè)人調(diào)查取證，有關(guān)單位和個(gè)人不得拒絕?！?/p>

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號(hào)）第二十八條規(guī)定：“人民法院在執(zhí)行中有權(quán)向被執(zhí)行人、有關(guān)機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位或公民個(gè)人，調(diào)查了解被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)狀況，對(duì)調(diào)查所需的材料可以進(jìn)行復(fù)制、抄錄或拍照，但應(yīng)當(dāng)依法保密。”

（3）最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二條規(guī)定：“人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。”

根據(jù)以上法律規(guī)定，配合協(xié)助法院查詢和核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬信息，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與法院之間重要的一項(xiàng)工作。

2.查封類

（1）《民訴法》第一百零三條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人。”

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號(hào)）第四十一條規(guī)定：“對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封?！?/p>

（3）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第九條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為?！?/p>

（4）最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）第二條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行人員到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書?！?/p>

由以上法規(guī)可以看出，不動(dòng)產(chǎn)查封作為一種重要的財(cái)產(chǎn)保全措施，也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院辦理的一項(xiàng)重要工作。

3.協(xié)助轉(zhuǎn)移類

（1）《民訴法》第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理?！?/p>

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第二十五條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。

查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過(guò)戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過(guò)戶登記?！?/p>

（3）最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）第一條規(guī)定：“人民法院在辦理案件時(shí)，需要國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)?！?/p>

人民法院相關(guān)法律文書生效以后，往往要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院將其確定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移到新的權(quán)利人名下，因而這項(xiàng)工作也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)配合人民法院最終實(shí)現(xiàn)司法功能的一項(xiàng)重要工作。

二、法院處罰的法律依據(jù)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等相關(guān)個(gè)人和單位，如果在民事訴訟過(guò)程中拒絕配合人民法院依法進(jìn)行的調(diào)查和執(zhí)行行為，則構(gòu)成了妨礙民事訴訟的違法行?？赡芤虼硕艿较鄳?yīng)處罰。具體的法律依據(jù)如下：

1. 《民訴法》第一百一十四條規(guī)定：“有義務(wù)協(xié)助調(diào)查、執(zhí)行的單位有下列行為之一的，人民法院除責(zé)令其履行協(xié)助義務(wù)外，并可以予以罰款：

（一）有關(guān)單位拒絕或者妨礙人民法院調(diào)查取證的；

（二）有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助查詢、扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)財(cái)產(chǎn)的；

（三）有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助扣留被執(zhí)行人的收入、辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)、轉(zhuǎn)交有關(guān)票證、證照或者其他財(cái)產(chǎn)的；

（四）其他拒絕協(xié)助執(zhí)行的。

人民法院對(duì)有前款規(guī)定行為之一的單位，可以對(duì)其主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人員予以罰款；對(duì)仍不履行協(xié)助義務(wù)的，可以予以拘留；并可以向監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)提出予以紀(jì)律處分的司法建議。”

2. 《民訴法》第一百一十五條規(guī)定：“對(duì)個(gè)人的罰款金額，為人民幣十萬(wàn)元以下。對(duì)單位的罰款金額，為人民幣五萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下。

拘留的期限，為十五日以下。

被拘留的人，由人民法院交公安機(jī)關(guān)看管。在拘留期間，被拘留人承認(rèn)并改正錯(cuò)誤的，人民法院可以決定提前解除拘留?！?/p>

3. 《民訴法司法解釋》第一百九十二條規(guī)定：“有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，有下列行為之一的，人民法院可以適用民事訴訟法第一百一十四條規(guī)定處理：

……

（三）拒不停止辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)、權(quán)屬變更登記、規(guī)劃審批等手續(xù)的；

（四）以需要內(nèi)部請(qǐng)示、內(nèi)部審批，有內(nèi)部規(guī)定等為由拖延辦理的?！?/p>

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)被處罰的典型案例

1.衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2015）衡中法執(zhí)復(fù)字第29號(hào)

法院認(rèn)為，2013年12月16日，衡陽(yáng)市珠暉區(qū)人民法院要求常寧市房管局查封被執(zhí)行人李朝發(fā)所有的位于常寧市培元辦事處群英西路興發(fā)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)單幢09房產(chǎn)時(shí)，查封裁定及執(zhí)行通知雖有瑕疵，常寧市房管局在收到查封裁定后，仍對(duì)查封裁定及執(zhí)行通知上載明房產(chǎn)證項(xiàng)下的房產(chǎn)予以查封。但常寧市房管局在常寧市人民法院再次查封李朝發(fā)同一地段房產(chǎn)且對(duì)珠暉區(qū)人民法院先行查封的房產(chǎn)產(chǎn)生不同認(rèn)識(shí)時(shí)，常寧市房管局在常寧市人民法院的要求下擅自更改了查封范圍，未主動(dòng)告知珠暉區(qū)人民法院查封范圍的變更；且將珠暉區(qū)人民法院的查封日期從2013年12月16日變更為2014年6月23日。執(zhí)行法院認(rèn)定常寧市房管局變更查封范圍和查封日期違反協(xié)助執(zhí)行義務(wù)屬實(shí)，但處罰力度過(guò)大，應(yīng)酌情減輕處罰。最終改判處罰五萬(wàn)元。

筆者點(diǎn)評(píng)：本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在收到珠暉區(qū)人民法院的查封文書時(shí)，沒(méi)有對(duì)其瑕疵及時(shí)提出審查建議就辦理了查封登記，而后在常寧市法院來(lái)查封的時(shí)候又沒(méi)有征求原查封法院的意見(jiàn)就徑行變更了查封范圍和查封日期，因此導(dǎo)致了受處罰的結(jié)果。

2.龍江大慶市中級(jí)法院（2016）黑06慶執(zhí)復(fù)1號(hào)

高新法院于2015年12月18日作出（2015）慶高新執(zhí)字第616-2號(hào)罰款裁定，對(duì)安達(dá)市國(guó)土資源局罰款100萬(wàn)元，限在2015年12月25日前繳納。

法院認(rèn)為，復(fù)議人安達(dá)市國(guó)土資源局作為案涉土地的主管部門，其應(yīng)當(dāng)自覺(jué)按照生效法律文書的規(guī)定履行相應(yīng)的協(xié)助義務(wù)，而不是以“內(nèi)部審批”等借口拖延執(zhí)行，推諉執(zhí)行，甚至是拒絕執(zhí)行。法院有權(quán)依據(jù)《民訴法》第一百一十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰，而在處罰后仍不履行協(xié)助義務(wù)的，高新法院可以向監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)提出予以紀(jì)律處分的司法建議。

筆者點(diǎn)評(píng)：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不能對(duì)法院的生效法律文書的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、無(wú)條件地履行，不能以“內(nèi)部審批”等理由來(lái)拖延推諉。即使是認(rèn)為該協(xié)助要求有問(wèn)題，也應(yīng)該先受理該文書，而后再給人民法院寫審查建議。

當(dāng)然，屬于無(wú)辦理權(quán)屬登記的情況下要求協(xié)助的除外，如要求將無(wú)合法來(lái)源的土地使用權(quán)、違法建設(shè)的房屋協(xié)助過(guò)戶的。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)

根據(jù)以上典型案例中被罰的具體情形，基本上可以分成協(xié)助錯(cuò)誤、拒絕協(xié)助、以內(nèi)部程序?yàn)橛赏涎訄?zhí)行，等等。對(duì)此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況來(lái)予以應(yīng)對(duì)。

1.對(duì)于有登記信息且相關(guān)協(xié)助手續(xù)齊全的必須及時(shí)辦理，不應(yīng)拖延或者以內(nèi)部程序來(lái)對(duì)抗協(xié)助義務(wù)。需要特別注意的是，對(duì)于人民法院來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只要簽收了協(xié)助文書，協(xié)助義務(wù)就生效了。因此，對(duì)于人民法院合法的協(xié)助查封要求必須立即予以處理。

2.對(duì)于沒(méi)有相關(guān)權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)的查封可以不予受理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第十條規(guī)定：“查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人，并在顯著位置張貼公告。”

《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！?/p>

因此，除了法律特別規(guī)定可以預(yù)查封的情況以外，對(duì)于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，法院應(yīng)該以貼公告的形式予以查封，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)則因?yàn)闆](méi)有相關(guān)信息而無(wú)協(xié)助的義務(wù)。

3.法院要求協(xié)助執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)與登記內(nèi)容不符的，如權(quán)利人不同、坐落、房號(hào)與登記簿記載不一致等。發(fā)現(xiàn)以上情況的應(yīng)該書面告知法院工作人員，如法院仍然要求執(zhí)行的，可以讓其重新出具正確的協(xié)助執(zhí)行文件。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為法院要求協(xié)助的內(nèi)容與法律沖突的，如認(rèn)為被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)不宜分割執(zhí)行的、執(zhí)行時(shí)變更許可用途的、對(duì)集體土地上房屋執(zhí)行不符合法定條件的，等等。根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）第三條規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)?！币虼?，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先行受理協(xié)助執(zhí)行的文書，而后在給法院出具書面的審查建議書，法院是否接受，最終應(yīng)當(dāng)以法院的意見(jiàn)為準(zhǔn)。

5.對(duì)于有不動(dòng)產(chǎn)上查封與輪候查封并存時(shí)的處理方法。根據(jù)《關(guān)于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（法發(fā)〔2010〕15號(hào)）第十二條規(guī)定：“輪候查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2016〕6號(hào)）第二條規(guī)定：“優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)出具商請(qǐng)移送執(zhí)行函，并附確認(rèn)優(yōu)先債權(quán)的生效法律文書及案件情況說(shuō)明。

首先查封法院應(yīng)當(dāng)在收到優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院商請(qǐng)移送執(zhí)行函之日起15日內(nèi)出具移送執(zhí)行函，將查封財(cái)產(chǎn)移送優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院執(zhí)行，并告知當(dāng)事人。

移送執(zhí)行函應(yīng)當(dāng)載明將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行及首先查封債權(quán)的相關(guān)情況等內(nèi)容?！?/p>

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

不動(dòng)產(chǎn)登記全面推開(kāi)勢(shì)在必行，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等將登記在冊(cè)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，未來(lái)中國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)登記法律將權(quán)屬明確，合法物權(quán)得到保障，同時(shí)，企業(yè)、個(gè)人物業(yè)可以進(jìn)入金融領(lǐng)域盤活資產(chǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記提升了房產(chǎn)稅預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不明朗。不動(dòng)產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會(huì)推出，從理論上說(shuō)，越是投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅越高。

以美國(guó)為例，紐約、舊金山等地豪宅房產(chǎn)稅較高，但是一些旅游勝地的房產(chǎn)房產(chǎn)稅更高，能在旅游景區(qū)買得起第二套房、支付得起高額費(fèi)用的人，都是美國(guó)的巨富階層，這樣的人理應(yīng)為地方公共教育、醫(yī)療多做貢獻(xiàn)。中國(guó)要擺脫土地財(cái)政，未來(lái)的道路與此相似，這就意味著踮起腳尖能夠買得起旅游地產(chǎn)的人，會(huì)選擇觀望，這對(duì)于高端投資性的旅游地產(chǎn)是一大打擊。

今年3月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，要用4年左右時(shí)間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。這并不意味著房?jī)r(jià)在4年內(nèi)會(huì)平穩(wěn)，反而意味著房?jī)r(jià)在4年內(nèi)會(huì)震蕩不已，購(gòu)房者手上捏著錢，心里在打鼓。在預(yù)期偏向負(fù)面時(shí)，通常的選擇是，剛性需求的人會(huì)等待性價(jià)比最好的房子出現(xiàn)，投資客會(huì)選擇繞道而行，等到水落石出之后再定奪。

政府依然握有預(yù)期決定權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是大幅下挫，還是平穩(wěn)落地，降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門檻，首套房不征房產(chǎn)稅，或者第二套房不征房產(chǎn)稅，在旅游地居住養(yǎng)老的老人，不必繳納房產(chǎn)稅。

中產(chǎn)收入階層中財(cái)富的大部分以房產(chǎn)形式存在，一旦房地產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)，中國(guó)中產(chǎn)收入階層可能在一夜之間被消滅。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁在“2014中國(guó)財(cái)富管理高峰論壇”上的表述，“中國(guó)家庭資產(chǎn)的分布非常的不均，最高資產(chǎn)10個(gè)百分點(diǎn)的中國(guó)家庭擁有63.9%的資產(chǎn)”，這部分家庭應(yīng)該以稅收的方式對(duì)社會(huì)做更大的貢獻(xiàn)。未來(lái)，這部分家庭繳納的稅收最多。

中國(guó)家庭資產(chǎn)增長(zhǎng)，中產(chǎn)階級(jí)增長(zhǎng)，房子增長(zhǎng)速度超過(guò)了其他資產(chǎn)，中等資產(chǎn)家庭房產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。從2011到2013年，中國(guó)家庭資產(chǎn)增加19.6%（未經(jīng)CPI調(diào)整），其中，房產(chǎn)增加了26.8%，房產(chǎn)是資產(chǎn)增長(zhǎng)的核心。資產(chǎn)排在30%和70%之間的中等資產(chǎn)家庭，由于房地產(chǎn)因素，資產(chǎn)升值。根據(jù)29省區(qū)市排序，房產(chǎn)在總資產(chǎn)當(dāng)中比例排序最高的是北京，北京市民當(dāng)中總資產(chǎn)83.8%是房子，這是極高極高的資產(chǎn)比例，上海是76.5%。如果向這部分中產(chǎn)收入階層征收重稅，毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)的中產(chǎn)收入階層將遭受巨大打擊。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

司法拍賣中，不論是傳統(tǒng)拍賣還是網(wǎng)絡(luò)拍賣，不動(dòng)產(chǎn)類型的案件從數(shù)量上、標(biāo)的金額上都占據(jù)極大的比例，且呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，而其成交情況卻不容樂(lè)觀。潛在購(gòu)買人自有資金不足或出于流動(dòng)性考慮，在無(wú)法確認(rèn)能夠競(jìng)拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當(dāng)確認(rèn)競(jìng)拍成功后，又必須在短時(shí)間內(nèi)一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機(jī)制，是現(xiàn)階段解決該問(wèn)題最為可行的方法。

二、不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機(jī)制的方式

(一)引入第三方提供擔(dān)保、墊資服務(wù)的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對(duì)于可適用貸款的拍品，競(jìng)買人可在參拍時(shí)或參拍前直接或通過(guò)第三方向相關(guān)銀行申請(qǐng)貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據(jù)銀行的貸款授信額度為競(jìng)買人提供擔(dān)保，并由競(jìng)買人辦理委托公證，出具全權(quán)委托由第三方或銀行辦理后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押手續(xù)的公證委托書。2．法院收到拍品的全部?jī)r(jià)款后，出具相關(guān)法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押登記。3．銀行完成貸款審批流程，正式發(fā)放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔(dān)保責(zé)任，競(jìng)買人依約向銀行按期償還貸款。(二)引入房管部門提供不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對(duì)于可適用貸款的拍品，競(jìng)買人可在參拍前直接向相關(guān)銀行申請(qǐng)貸款，銀行進(jìn)行初步審核通過(guò)后，與競(jìng)買人初步簽署發(fā)放貸款意向書等法律文書。競(jìng)買人競(jìng)拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協(xié)議，并辦理相關(guān)公證委托手續(xù)，授權(quán)銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的登記及抵押手續(xù)。2．法院根據(jù)買受人的申請(qǐng)并審核相關(guān)材料后，向房管部門發(fā)函，要求其協(xié)助辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記。3．房管部門辦理好相關(guān)預(yù)告登記后，及時(shí)函告法院，法院將相關(guān)書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。4．法院收到全部拍賣款后，出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)過(guò)戶及抵押權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權(quán)，買受人依約向銀行償還貸款本息。該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時(shí)，銀行提前發(fā)放貸款的高風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，又使買受人無(wú)需支出擔(dān)保費(fèi)用及墊資成本，切實(shí)保障了銀行“零風(fēng)險(xiǎn)”，買受人“零負(fù)擔(dān)”。

三、兩種貸款機(jī)制的對(duì)比與選擇

縱觀兩種貸款機(jī)制，各有利弊:(一)債權(quán)人利益保障方面。前者，引入了第三方提供擔(dān)保、墊資等各方面服務(wù)，無(wú)需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個(gè)部門的協(xié)調(diào)配合，且在房管局未辦理預(yù)告登記前，銀行無(wú)法正式啟動(dòng)貸款審批流程，無(wú)形中延長(zhǎng)了拍賣款的到賬時(shí)間，不利于保障債權(quán)人的權(quán)利盡快實(shí)現(xiàn)。(二)銀行承擔(dān)的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)方面。前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務(wù)，也無(wú)需準(zhǔn)備專項(xiàng)資金，減少了銀行的機(jī)會(huì)成本;同時(shí)，由于第三方的擔(dān)保、融資，銀行可轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險(xiǎn)。而后者，雖然預(yù)告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少資金占用。(三)競(jìng)買人/買受人方面。無(wú)論采用何種方式，競(jìng)買人除了保證金外，均需準(zhǔn)備足額的首付款。而后者引入預(yù)告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對(duì)較小。(四)房管部門方面。現(xiàn)階段預(yù)告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關(guān)司法實(shí)踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價(jià)率?？梢?jiàn)，在司法拍賣貸款中引入預(yù)告登記制度具有可行性和有效性。通過(guò)以上比較，筆者認(rèn)為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進(jìn)合理，但短時(shí)間內(nèi)無(wú)法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務(wù)的貸款平臺(tái)，同時(shí)，創(chuàng)設(shè)司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度。待預(yù)告登記制度建立完善后，同時(shí)向競(jìng)買人提供兩種貸款方式，由其根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。

［參考文獻(xiàn)］

［1］淘寶網(wǎng)司法拍賣板塊［EB/OL］．sf．taobao．com/?spm=a21bo．50862．201859．6．2a7fdccdcXmi6O．

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

論文關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；融資；動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保；權(quán)利擔(dān)保

中小企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要作用，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和協(xié)調(diào)運(yùn)行的基礎(chǔ)性力量，支持中小企業(yè)發(fā)展具有重要意義。一直以來(lái)，融資難都是制約中小企業(yè)快速發(fā)展又難于破解的主要問(wèn)題之一。造成中小企業(yè)融資難的原因有許多，其中信貸融資難的主要因素則是金融機(jī)構(gòu)過(guò)于依賴土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保物，而中小企業(yè)的主要資產(chǎn)卻多以動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利為主?；诰徑馊谫Y難現(xiàn)狀，支持、促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)、行政部門、企業(yè)積極創(chuàng)新融資擔(dān)保模式，并付諸于實(shí)踐。融資擔(dān)保模式創(chuàng)新過(guò)程中存在諸多的法律問(wèn)題，值得我們關(guān)注并不斷探求完善相關(guān)法律制度的對(duì)策。

一、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新的實(shí)踐

中小企業(yè)享有的權(quán)利種類繁多，擁有的動(dòng)產(chǎn)資源豐富，這些動(dòng)產(chǎn)與權(quán)利都可成為擔(dān)保物，因此，減少金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的依賴，創(chuàng)新中小企業(yè)融資擔(dān)保模式，具有廣闊空間和大好的前景。近幾年，在中國(guó)人民銀行的推動(dòng)下和政府的支持下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新的力度不斷增加，取得了較好的效果。

（一）權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

1、用益物權(quán)擔(dān)保融資的創(chuàng)新

用益物權(quán)是指對(duì)他人的物在一定范圍內(nèi)，加以使用和收益的定限物權(quán)。《物權(quán)法》第184條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律另有規(guī)定可以抵押的除外。除此之外，《物權(quán)法》對(duì)用益物權(quán)作擔(dān)保物并無(wú)限制，這為用益物權(quán)擔(dān)保融資提供了法律保障。實(shí)踐中，基于林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、采礦權(quán)、海域使用權(quán)等權(quán)利作擔(dān)保融資的模式，都屬于用益物權(quán)擔(dān)保融資創(chuàng)新的范疇。這些用益物權(quán)用于擔(dān)保融資，幫助了許多中小企業(yè)利用潛在價(jià)值得到所需信貸資金，并在一定程度上提高了放貸銀行的資金使用率。

2、財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押融資的創(chuàng)新

根據(jù)《物權(quán)法》第223條的規(guī)定，股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以出質(zhì)。實(shí)踐中，對(duì)于債權(quán)人而言，股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等權(quán)利質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)較難控制，因此，金融機(jī)構(gòu)并不愿意接受這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押。近幾年，金融機(jī)構(gòu)關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押貸款的探索與創(chuàng)新主要是完善質(zhì)押融資中的權(quán)利價(jià)值評(píng)估、權(quán)利出質(zhì)登記、權(quán)利交易等相關(guān)操作環(huán)節(jié)，以此降低融資風(fēng)險(xiǎn)，消除金融機(jī)構(gòu)的顧慮，推動(dòng)權(quán)利質(zhì)押融資的發(fā)展。此外，金融機(jī)構(gòu)也在不斷探索拓展應(yīng)收賬款質(zhì)押的類別，由此出現(xiàn)了訂單質(zhì)押、旅游門票收費(fèi)權(quán)質(zhì)押等融資模式，這些融資模式把企業(yè)無(wú)形財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為了動(dòng)態(tài)資產(chǎn)，緩解了企業(yè)融資難的狀況。

3、其他權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

權(quán)利擔(dān)保融資模式創(chuàng)新的實(shí)踐還有很多，如簡(jiǎn)陽(yáng)農(nóng)村信用合作聯(lián)社推出的沙石開(kāi)采權(quán)質(zhì)押貸款，嘉興銀行推出的排污權(quán)抵押貸款，義烏地區(qū)推行的商位使用權(quán)質(zhì)押貸款等等。這些權(quán)利擔(dān)保融資模式拓寬了企業(yè)的融資渠道，在一定程度上解決了企業(yè)融資難問(wèn)題。

（二）動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

動(dòng)產(chǎn)資源種類較多，融資空間廣闊，金融機(jī)構(gòu)不斷加大對(duì)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新力度，推出了油品、黃金、黃酒、大蒜等動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款模式，再如山東恒泰農(nóng)村合作銀行推出的鋼結(jié)構(gòu)抵押貸款模式，這些新的擔(dān)保創(chuàng)新方式在一定程度上滿足了企業(yè)的資金需求、促進(jìn)了銀行貸款的良性循環(huán)。

（三）保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

保證擔(dān)保融資創(chuàng)新主要是聯(lián)保貸款模式，即三個(gè)或三個(gè)以上企業(yè)按自愿原則組成聯(lián)保體，銀行對(duì)聯(lián)保體成員進(jìn)行授信，成員之間相互承擔(dān)連帶責(zé)任的一種融資模式。根據(jù)行業(yè)、地域的不同，各銀行采用的中小企業(yè)聯(lián)保貸款模式亦不同，有聯(lián)?；鹉Ｊ剑▍f(xié)會(huì)聯(lián)保模式）、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)保、行業(yè)聯(lián)保、聯(lián)貸聯(lián)保等多種模式。聯(lián)保貸款模式有利于成員間內(nèi)部監(jiān)督，相互督促及時(shí)還款，同時(shí)，還具有更強(qiáng)的靈活性、可變性、易操作性，聯(lián)保貸款為中小企業(yè)獲得了更多的信貸資金。

二、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新中的法律困境

（一）相關(guān)法律規(guī)范不健全

中小企業(yè)融資擔(dān)保模式的創(chuàng)新與發(fā)展，需要相關(guān)法律制度的保護(hù)和扶持。而權(quán)利和動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保法律規(guī)范的不健全，導(dǎo)致中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新發(fā)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題。 　1、權(quán)利擔(dān)保的合法性缺失

（1）排污權(quán)抵押貸款缺乏法律依據(jù)

自2008年嘉興市推出排污權(quán)抵押貸款以來(lái)，排污權(quán)抵押貸款模式迅速在全國(guó)蔓延。關(guān)于排污權(quán)的法律性質(zhì)，學(xué)界有多種觀點(diǎn)：有學(xué)者主張排污權(quán)屬用益物權(quán)；有學(xué)者主張排污權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)屬性；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)是種新型的環(huán)境役權(quán)；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)屬于人役權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)進(jìn)入物權(quán)體系困難重重，而將排污權(quán)歸入合同債權(quán)既在理論上可取，又有助于排污權(quán)靈活運(yùn)作。然而，依物權(quán)法定主義，排污權(quán)并未作為物權(quán)得到法律上的承認(rèn)，其物權(quán)屬性不能確定。同時(shí)，排污權(quán)的環(huán)境役權(quán)、人役權(quán)、合同債權(quán)性質(zhì)也局限于理論探討，沒(méi)有得到立法機(jī)關(guān)的確認(rèn)。因此，排污權(quán)抵押貸款的實(shí)踐探索還缺乏法律依據(jù)，對(duì)于排污權(quán)的屬性、排污權(quán)抵押的可行性以及排污權(quán)交易的條件等問(wèn)題都有待相關(guān)法律法規(guī)的確認(rèn)與完善。

（2）河道沙石開(kāi)采權(quán)、商位使用權(quán)擔(dān)保貸款缺乏法律保障

2010年簡(jiǎn)陽(yáng)市探索出沙石開(kāi)采權(quán)質(zhì)押融資模式，為保障這一模式順利實(shí)施，人民銀行簡(jiǎn)陽(yáng)市中心支行會(huì)同簡(jiǎn)陽(yáng)市水利局了《簡(jiǎn)陽(yáng)市河道沙石開(kāi)采權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》。然而，對(duì)于沙石開(kāi)采權(quán)的性質(zhì)，有學(xué)者主張河道沙石屬礦產(chǎn)資源，沙石開(kāi)采權(quán)則屬于采礦權(quán)，若此種主張成立，則沙石開(kāi)采權(quán)屬用益物權(quán)，沙石開(kāi)采權(quán)擔(dān)保的方式應(yīng)為抵押?！端ā?、《礦產(chǎn)資源法》及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)沙石開(kāi)采權(quán)性質(zhì)并沒(méi)有規(guī)定，因此，沙石開(kāi)采權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，滿足哪些條件此項(xiàng)擔(dān)?？梢猿闪?，仍有待相關(guān)法律法規(guī)予以明確規(guī)范。

目前，全國(guó)許多金融機(jī)構(gòu)推出了商位（鋪）使用權(quán)擔(dān)保貸款。對(duì)于商位使用權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，商鋪使用權(quán)能否轉(zhuǎn)租等問(wèn)題，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定并不明確，有待進(jìn)一步規(guī)范。

2、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)不完善

隨著動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管這一融資擔(dān)保模式迅速興起。在實(shí)踐中，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的一般操作模式為：債務(wù)人向銀行申請(qǐng)貸款并以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保，銀行委托第三人（一般為物流企業(yè)，在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管中作為監(jiān)管人）代為監(jiān)管質(zhì)物，履行監(jiān)管責(zé)任，包括但不限于對(duì)質(zhì)物的數(shù)量、質(zhì)量的監(jiān)管，對(duì)債務(wù)人或出質(zhì)人出入庫(kù)權(quán)利予以限制和約束，必要時(shí)對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的能力予以監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有害于質(zhì)權(quán)人利益的情形時(shí)及時(shí)通知質(zhì)權(quán)人，防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大。由于法律對(duì)“監(jiān)管”的概念并無(wú)明確規(guī)定，我國(guó)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)也不完善，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管實(shí)施過(guò)程中債權(quán)人與監(jiān)管人主要通過(guò)質(zhì)押監(jiān)管合同明確各自的權(quán)責(zé)。因此，訂立合同時(shí)未考慮到的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人與監(jiān)管人的權(quán)責(zé)分配就缺乏法律保障，所以，要積極完善動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的相應(yīng)法律法規(guī)，為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律保障。

3、融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)行業(yè)規(guī)范的缺失

融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展起著舉足輕重的作用。由于缺少對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的法律規(guī)范和行業(yè)管理，實(shí)踐中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保效力不足，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此，要積極完善融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)相關(guān)法律法規(guī)，明確融資擔(dān)保業(yè)監(jiān)管主體、為擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定對(duì)等的權(quán)利與責(zé)任，消除現(xiàn)存的政策性障礙，健全擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用評(píng)價(jià)體系。

（二）法律環(huán)境的缺失

1、中小企業(yè)融資擔(dān)保缺乏法律的有力支持

目前，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律對(duì)擔(dān)保登記制度、擔(dān)保物流轉(zhuǎn)制度的規(guī)定不健全，這導(dǎo)致設(shè)定擔(dān)保難，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)難。因此，要積極制定和完善各類擔(dān)保物的流轉(zhuǎn)制度和擔(dān)保登記制度，以推動(dòng)動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保的發(fā)展，為中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新提供法律支撐。

2、征信立法的不足

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞:房屋調(diào)查;宅基地;數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

隨著不斷加快的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，也極大的改變了城市和農(nóng)村的土地利用情況，加快推進(jìn)了農(nóng)村宅基地權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作。

一、農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查

對(duì)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記地籍詳細(xì)調(diào)查，并及時(shí)補(bǔ)充和修正地籍調(diào)查成果，對(duì)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行完善。通過(guò)調(diào)查房屋權(quán)屬，獲取房產(chǎn)測(cè)量和立體影像，比對(duì)復(fù)核房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)與原有地籍測(cè)量數(shù)據(jù)，有效整合城鎮(zhèn)部分不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)和農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了房地?cái)?shù)據(jù)一體化。在權(quán)屬調(diào)查中，需要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律和法規(guī)，結(jié)合已經(jīng)登記的發(fā)證資料，充分調(diào)查土地使用者和房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料，并認(rèn)真進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中，填寫土地和房屋權(quán)屬性質(zhì)、宗地的坐落位置等調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容。

二、房屋調(diào)查

在調(diào)查農(nóng)村宅基地時(shí)，還要詳細(xì)調(diào)查宅基地上房屋、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，將房屋性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、房屋權(quán)利人查清，并且在房屋調(diào)查表中記載房屋調(diào)查成果。與農(nóng)村宅基地調(diào)查相結(jié)合，以統(tǒng)一管理農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開(kāi)展和調(diào)查成果。一是與宗地統(tǒng)一代碼編制工作結(jié)合，對(duì)房屋號(hào)進(jìn)行預(yù)編;二是指界通知。由調(diào)查人員詳細(xì)調(diào)查與核實(shí)調(diào)查區(qū)內(nèi)的集體土地宅基地上面的建筑物。依據(jù)調(diào)查計(jì)劃，對(duì)通知書進(jìn)行填寫，通知由于各種原因不能及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)指界的權(quán)利人準(zhǔn)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)指界;三是實(shí)地調(diào)查。逐戶調(diào)查與核實(shí)農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證成果，保證房屋的權(quán)屬與土地權(quán)屬權(quán)利主體一致。

三、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

一是數(shù)據(jù)編輯。通過(guò)南方CASS軟件平臺(tái)的運(yùn)用，編輯地形要素、房屋地籍?dāng)?shù)據(jù)。實(shí)施人工干預(yù)手段，結(jié)合外業(yè)收集與內(nèi)業(yè)整理的內(nèi)容，科學(xué)調(diào)整收集的數(shù)據(jù)編輯，對(duì)設(shè)計(jì)書的要求給予滿足。經(jīng)過(guò)檢測(cè)合格后，再不斷轉(zhuǎn)換過(guò)程數(shù)據(jù)成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關(guān)聯(lián)，提高對(duì)數(shù)據(jù)入庫(kù)的要求，以此對(duì)空間的拓?fù)錁?gòu)面、數(shù)據(jù)的屬性和數(shù)據(jù)的完整性提供保障，以緊密銜接不動(dòng)產(chǎn)登記三大數(shù)據(jù)庫(kù)。二是數(shù)據(jù)檢查。嚴(yán)格依據(jù)質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，入庫(kù)前通過(guò)結(jié)合人工和計(jì)算機(jī)的方式，檢查線面、面層內(nèi)、線層內(nèi)、點(diǎn)層內(nèi)拓?fù)潢P(guān)系，保障數(shù)據(jù)范圍的復(fù)合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質(zhì)資料和電子資料、宗地和房屋實(shí)地照片，對(duì)立地籍與房屋檔案數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行構(gòu)建;檢查地籍要素和房屋測(cè)量數(shù)據(jù)，對(duì)地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行構(gòu)建;錄入整理權(quán)屬核實(shí)成果數(shù)據(jù)，對(duì)地籍與房屋屬性數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行構(gòu)建;通過(guò)宗地編號(hào)，建立地籍與房屋檔案庫(kù)、地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫(kù)。三是數(shù)據(jù)庫(kù)邏輯結(jié)構(gòu)。遵循調(diào)查數(shù)據(jù)更新的頻率情況和項(xiàng)目要求，在邏輯上將數(shù)據(jù)劃分為空間要素?cái)?shù)據(jù)庫(kù)、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲(chǔ)空間要素的屬性數(shù)據(jù)，在非空間數(shù)據(jù)的屬性表中存儲(chǔ)非空間數(shù)據(jù)。四是技術(shù)創(chuàng)新。對(duì)三維模型的工作思路創(chuàng)造性的采用，引入傾斜攝影測(cè)繪技術(shù)，對(duì)實(shí)景三維模型進(jìn)行構(gòu)建。為了增強(qiáng)數(shù)據(jù)成果的實(shí)用性，探索采用校驗(yàn)外業(yè)測(cè)繪成果。通過(guò)新型測(cè)繪系統(tǒng)軟件的運(yùn)用，以更好的展現(xiàn)不同的建筑物空間實(shí)體化，這樣才能對(duì)農(nóng)村宅地基的現(xiàn)狀直觀的體現(xiàn)。利用三維模型，能夠?qū)﹂L(zhǎng)度、面積、高度等房屋屬性直接量測(cè)量，還可以形成矢量圖形，使外業(yè)測(cè)量工作的時(shí)間極大的減少，促進(jìn)農(nóng)村宅地基確權(quán)登記效率的快速提高，在有效提升調(diào)查質(zhì)量的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)三維立體化管理。

四、對(duì)策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，將政府部門的主導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來(lái)，對(duì)宅基管理協(xié)調(diào)處理，使基地管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的道路。針對(duì)農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作，相關(guān)的土管部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督查，對(duì)工作的質(zhì)量和進(jìn)度全面監(jiān)督和檢查，對(duì)制定技術(shù)方案積極參與，組織開(kāi)展宣傳動(dòng)員會(huì)議，為取得良好的調(diào)查效果提供保障。各個(gè)部門之間應(yīng)積極配合與協(xié)調(diào)，規(guī)劃局負(fù)責(zé)對(duì)手續(xù)和批準(zhǔn)文件等資料等進(jìn)行規(guī)劃和驗(yàn)收，提供相關(guān)的工程許可。政府部門對(duì)此項(xiàng)工作應(yīng)全力支持，負(fù)責(zé)調(diào)解土地糾紛，組織協(xié)調(diào)所轄村，具體工作內(nèi)容涵蓋對(duì)權(quán)屬來(lái)源資料的調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)指界、逐宗調(diào)查等。

(二)對(duì)土地利用規(guī)劃合理規(guī)劃國(guó)土資源部在2017年5月9日召開(kāi)全國(guó)村土地利用規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，指出農(nóng)村要發(fā)展，規(guī)劃要先行。需要在總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對(duì)村莊發(fā)展方向合理確定，對(duì)村莊用地分類進(jìn)行細(xì)化，并對(duì)村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

(三)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮全社會(huì)力量共同參與。作為一項(xiàng)系統(tǒng)和復(fù)雜的社會(huì)工程，農(nóng)村宅基地管理需要凝聚全社會(huì)的力量共同參與。加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳，對(duì)宅基地管理的重要意義充分認(rèn)識(shí)，并向每家每戶及時(shí)宣傳土地管理的相關(guān)法律和法規(guī)。各級(jí)政府應(yīng)高度重視農(nóng)業(yè)承包法和土地法律法規(guī)。通過(guò)多種渠道，加強(qiáng)培訓(xùn)工作，使其充分了解國(guó)土農(nóng)業(yè)承包等法律法規(guī)。同時(shí)，對(duì)各種媒體充分運(yùn)用，將法律知識(shí)向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執(zhí)法部門依法執(zhí)行到位，嚴(yán)格依據(jù)法律，堅(jiān)決拆除違法占地。并且對(duì)中央關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的政策方針深入貫徹和執(zhí)行，對(duì)農(nóng)村土地使用制度的改革有計(jì)劃有步驟推進(jìn)。建立完善的宅基地有償退出機(jī)制和基地有償使用機(jī)制，深入探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，真正讓宅基地使用流動(dòng)起來(lái)。

五、結(jié)語(yǔ)

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

1、　動(dòng)產(chǎn)的概念、范圍與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別，抵押的概念、條件與質(zhì)押、留置的區(qū)別。

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念、條件等，重點(diǎn)論述以下幾方面：

（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規(guī)定；

（3）抵押物的價(jià)值必須符合法定程序確認(rèn)；（4）抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)的法定操作程序。

3、我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的規(guī)定，涉及有關(guān)法律法規(guī)。

（1）《中華人民共和國(guó)民法通則》；（2）《中華人民共和國(guó)合同法》；（3）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（4）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（5）《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

4、 行政法規(guī)

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

5、部門規(guī)章

《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)的通知》、《集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》。

二、押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因：

1、一物多押；2、轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)未重新設(shè)定抵押；3、抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)共有人同意；4、抵押手續(xù)不全，未進(jìn)行有效登記；5、抵押物價(jià)值不實(shí)；6、抵押財(cái)產(chǎn)違法。

三、

于不產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

1、加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。2、堅(jiān)持房地同時(shí)抵押原則。3、嚴(yán)格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴(yán)格控制借新還舊和轉(zhuǎn)貸手續(xù)。5、對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)認(rèn)真審核，落實(shí)所有者權(quán)人，避免單方抵押的無(wú)效。6、其它注意事項(xiàng)。

四、

公益事業(yè)單位貸款存在的問(wèn)題：

《擔(dān)保法》某些條款對(duì)公益財(cái)產(chǎn)的抵押設(shè)定了很多限制條款，嚴(yán)重了公益事業(yè)的。

是的核心，金融市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的動(dòng)脈，是市場(chǎng)配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運(yùn)行，對(duì)經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。我國(guó)《商業(yè)銀行法》規(guī)定：商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)原則是效益性、安全性和流動(dòng)性。隨著加入WTO，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而我國(guó)的商業(yè)銀行，特別是國(guó)有商業(yè)銀行普遍存在資產(chǎn)質(zhì)量不高，效益不好的現(xiàn)象，要想和國(guó)外銀行競(jìng)爭(zhēng)，必須盡快調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)授信產(chǎn)品提高經(jīng)營(yíng)效益。而不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款因其安全性越來(lái)越受到各家銀行的青睞，在大力發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的同時(shí)要注重風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文就如何防范不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款作如下論述：

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概述

1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)是法律上對(duì)作為法律關(guān)系的客體的物的最基本分類。按我國(guó)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的解釋，不動(dòng)產(chǎn)是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設(shè)備?！?5年頒布的《擔(dān)保法》規(guī)定，“本法所指不動(dòng)產(chǎn)的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構(gòu)筑物，林木。其中房屋等建筑物和構(gòu)筑物應(yīng)包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的主要法律意義體現(xiàn)在以下二個(gè)方面：（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律要件不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律轉(zhuǎn)移為要式法律行為，除要求當(dāng)事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記；而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除當(dāng)事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的方式不同。動(dòng)產(chǎn)以設(shè)定質(zhì)押權(quán)為主，即使設(shè)定抵押權(quán)，也不要求登記；不動(dòng)產(chǎn)則只能設(shè)定抵押權(quán)，且以登記為抵押權(quán)之生效要件?！?/p>

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念及設(shè)立要件

（1）關(guān)于抵押

抵押權(quán)是擔(dān)任物權(quán)的一種，95年10月1日生效的《擔(dān)保法》系統(tǒng)的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權(quán)設(shè)定及實(shí)現(xiàn)方式等。根據(jù)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定：“抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為對(duì)債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣，變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡盅簷?quán)具有以下性質(zhì)：①附隨性，即從屬性，抵押權(quán)隨著主債權(quán)的消滅而消滅；②不可分性，抵押權(quán)不可與主債權(quán)相分離而獨(dú)立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產(chǎn)生的替代物當(dāng)然得為債務(wù)提供提保。

（2）抵押與質(zhì)權(quán)、留置的區(qū)別

質(zhì)權(quán)是為了擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有將其占有的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留質(zhì)權(quán)是債權(quán)人按照合同的約定，占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn)，并就該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供押品作擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押權(quán)的標(biāo)的依其性質(zhì)可分為：①不動(dòng)產(chǎn)；②不產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等；③準(zhǔn)動(dòng)產(chǎn)。主要指車輛、船舶、航空器等；④動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款則是指以不動(dòng)產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)抵押與不動(dòng)產(chǎn)抵押有極大共性，因此，本文所指不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款當(dāng)包括不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán)抵押貸款。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款設(shè)立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)。②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國(guó)立法來(lái)看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。A、用于、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn)；B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn)；E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；F、來(lái)自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn)；G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。③價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過(guò)具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值。④辦理抵押登記。依照我國(guó)法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

3、我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要法律法規(guī)。

我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律主要體現(xiàn)在《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中。另外還有一些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押也進(jìn)行了規(guī)范：比如《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》等。以上這些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規(guī)定，在實(shí)際操作中一定要以上法律執(zhí)行。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因

（一）借款人信用意識(shí)淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業(yè)銀行法》第36條規(guī)定：商業(yè)銀行貸款借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。該法確定了貸款發(fā)放應(yīng)當(dāng)擔(dān)保的原則。另一方面，隨著中國(guó)加入WTO，和國(guó)際接軌日益密切，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在不斷加強(qiáng)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)要求借款人提供貴客擔(dān)保，各擔(dān)保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財(cái)產(chǎn)多次向多家銀行抵押，其主要表現(xiàn)形式有：

1、擔(dān)保法生效前將財(cái)產(chǎn)抵押給甲銀行，擔(dān)保法生效后又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行。由于在擔(dān)保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給甲銀行時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的主管部門沒(méi)有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔(dān)保法生效后，又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行，并進(jìn)行登記。甲銀行的貸款擔(dān)保因乙銀行的抵押權(quán)的設(shè)定而落空。2、抵押人將其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動(dòng)產(chǎn)主管部門補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書后，將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產(chǎn)重復(fù)抵押騙取貸款。在我國(guó)多數(shù)城市，房產(chǎn)和土地多由二個(gè)部門管理，即分別由房產(chǎn)局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個(gè)部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點(diǎn)，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權(quán)及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產(chǎn)抵押給乙銀行，并在房產(chǎn)局辦理登記。而根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)和法律規(guī)定，土地與其地上建筑物應(yīng)同時(shí)抵押，這樣同一房地產(chǎn)的重復(fù)抵押使得甲、乙銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)勢(shì)必發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。

（二）轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)沒(méi)有重新設(shè)定抵押，貸款變?yōu)樾庞梅趴睢?/p>

附隨性是抵押權(quán)的特性之一，即抵押權(quán)不能獨(dú)立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權(quán)存在而存在，隨著主債權(quán)的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉(zhuǎn)貸款和借新還舊都是用一筆新發(fā)生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結(jié)果是一筆新債發(fā)生，一筆舊債消滅，其擔(dān)保效力并不當(dāng)然及于新發(fā)生的債權(quán)。而在實(shí)踐中往往錯(cuò)誤地認(rèn)為：抵押合同約定的抵押期間于轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)還未到期，甚至長(zhǎng)于新貸款的到期日，抵押在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)仍然有效，其擔(dān)保效力應(yīng)及于新貸款，因而在辦理新貸款時(shí)，沒(méi)有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒(méi)有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押行為無(wú)效。

根據(jù)法律規(guī)定，抵押人只能以其擁有合法所有權(quán)或用益物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，否則抵押行為無(wú)效。共有財(cái)產(chǎn)的抵押必須經(jīng)全體共有人書面同意，不則抵押人無(wú)權(quán)就共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押無(wú)效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對(duì)共同房產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)。任何一名家庭成員對(duì)該共有房產(chǎn)作處分必須經(jīng)其它成員書面同意，否則處分無(wú)效；2、抵押人擅自以夫妻共有財(cái)產(chǎn)作抵押。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定：除雙方另有約定外，在婚姻存續(xù)期間，夫妻任何一方或雙方取得的財(cái)產(chǎn)屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續(xù)超過(guò)一定時(shí)間的也屬共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方未經(jīng)另一方同意私自抵押的，其抵押行為無(wú)效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財(cái)產(chǎn)未經(jīng)他人同意的，其抵押行為無(wú)效。

（四）抵押不登記，抵押行為無(wú)效。

在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押，世界各國(guó)均要求設(shè)立抵押登記。有的國(guó)家規(guī)定抵押登記是抵押登記行為的對(duì)抗要件，有的國(guó)家規(guī)定登記是抵押行為的生效要件。根據(jù)我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。在實(shí)踐中，由于工作人員對(duì)法律知識(shí)掌握程度各異，或許為節(jié)省融資成本，往往出現(xiàn)下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對(duì)抵押人沒(méi)有任何約束力，貸款到期后銀行也無(wú)法主張抵押權(quán)。

（五）抵押物評(píng)估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值差距較大，債權(quán)難以全部保全。

抵押貸款對(duì)銀行而言最根本的目的是確保債權(quán)的安全，故抵押債權(quán)的價(jià)值應(yīng)大于或等于債權(quán)。《擔(dān)保法》也規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值不得超過(guò)抵押物的價(jià)值。而且銀行還往往設(shè)定一個(gè)抵押比率，以進(jìn)一步保障貸款安全。但在實(shí)踐中，一方面抵押物的價(jià)值隨市場(chǎng)行情而變動(dòng)，相對(duì)不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價(jià)值，最終抵押物可能無(wú)法滿足擔(dān)保債權(quán)的需要，其主要表現(xiàn)在：1、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)使得其常應(yīng)抵押人的要求高估抵押物的價(jià)值，抵押人藉此高估的評(píng)估報(bào)告抵押貸款；2、銀行業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，根據(jù)抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價(jià)值，致使抵押品價(jià)值水份大，抵押物實(shí)際價(jià)值小于貸款金額。這種操作實(shí)屬違規(guī)操作。3、用土地使用權(quán)抵押時(shí)，勿視取得土地使用權(quán)的方式。凡是通過(guò)劃報(bào)方式取得土地使用權(quán)的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現(xiàn)時(shí)，必須交40%－60%的出讓金，結(jié)果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，實(shí)現(xiàn)所剩價(jià)值款很少，很難實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)。

（六）法律規(guī)定不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也發(fā)生巨變，它們對(duì)資金需求在與日俱增，而事業(yè)單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實(shí)際操作中，根據(jù)《貸款通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，公益事業(yè)單位的某些財(cái)產(chǎn)是不得對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保的?！稉?dān)保法》明確規(guī)定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。但是在《若干規(guī)定問(wèn)題解釋》中規(guī)定了社會(huì)公益單位“以其擁有的公益性質(zhì)以外的設(shè)施為自身的債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定有效?！痹趯?shí)踐中，往往分不清哪些屬公益性財(cái)產(chǎn)而盲目設(shè)定抵押，使抵押行為無(wú)效。另外導(dǎo)致抵押貸款形成風(fēng)險(xiǎn)的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現(xiàn)，抵押擔(dān)保虛化；行政部門違規(guī)行政導(dǎo)致抵押無(wú)效；主合同無(wú)效導(dǎo)致抵押無(wú)效；抵押人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后，在6個(gè)月內(nèi)宣布破產(chǎn)；抵押人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)人；銀行與債務(wù)人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會(huì)造成貸款抵押無(wú)效的行為。

三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

針對(duì)以上提到的貸款風(fēng)險(xiǎn)形式，要想減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，應(yīng)采取如下控制風(fēng)險(xiǎn)的措施：

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范體系。

在實(shí)施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的真實(shí)性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動(dòng)產(chǎn)取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易取得的土地，權(quán)屬是否有爭(zhēng)議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它方式限制流轉(zhuǎn)；3、抵押物是否被列入文物保護(hù)范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉(zhuǎn)讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經(jīng)過(guò)共有人同意；6、抵押物是有否有轉(zhuǎn)讓或正在長(zhǎng)期租賃現(xiàn)象，（如長(zhǎng)期處于租賃狀態(tài)，且已付過(guò)租金，將直接抵押權(quán)的足額實(shí)現(xiàn)）；7、驗(yàn)證抵押人提供的抵押物的材料是否真實(shí)，復(fù)印件和原件進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具體主體資格，抵押物的評(píng)估價(jià)格是否公正等。

（二）堅(jiān)持房地產(chǎn)時(shí)抵押的原則。

在我國(guó)，對(duì)土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，共各自獨(dú)立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當(dāng)其分別抵押給不同債權(quán)人時(shí)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可能會(huì)發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，必須堅(jiān)持房屋和土地同時(shí)抵押的原則。

（三）嚴(yán)格抵押程序，及時(shí)依法登記。

各國(guó)的物權(quán)立法均要求對(duì)物權(quán)的變動(dòng)采取一定方式公布于大眾，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取登記方式　，我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，不動(dòng)主抵押合同的生效要件是依法進(jìn)行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動(dòng)主抵押貸款時(shí)，必須在簽定抵押合同后，及進(jìn)到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。

（四）借新還舊或轉(zhuǎn)貸時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，從法律角度看是一個(gè)舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個(gè)新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過(guò)程。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！币蚨瑸樵袀鶛?quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔(dān)保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔(dān)保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，導(dǎo)致抵押失效的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，就新成立的債權(quán)重新設(shè)立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開(kāi)方信用證時(shí)，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時(shí)，有二個(gè)必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發(fā)生額還是余額，其二是抵押人愿意連續(xù)提供抵押擔(dān)保的債務(wù)的發(fā)生期間，即抵押人愿意就多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保抵押。

（五）對(duì)抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真審核，避免單方抵押無(wú)效。

特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實(shí)情況，必要時(shí)請(qǐng)求主管部門出示證明。

其它注意事項(xiàng)包括審查抵押物的合法性；國(guó)有資產(chǎn)作抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)發(fā)政委批準(zhǔn)；集體財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)全體職代會(huì)通過(guò)，有限責(zé)任公司或股份有限公司財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)董事會(huì)批準(zhǔn)；用劃拔土地抵押時(shí)應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)，足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。

四、公益事業(yè)單位貸款存在問(wèn)題

隨著我國(guó)的加快，人民群眾對(duì)公益事業(yè)的要求越來(lái)越高，原公益事業(yè)單位的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足了不群眾的需要，加大投入改善設(shè)施是公益事業(yè)迫切需解決的問(wèn)題。而國(guó)家財(cái)政的困難無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)需求，公益事業(yè)通過(guò)銀行融資就尤為顯得重要。而現(xiàn)有的法律的某些規(guī)定嚴(yán)重制約著工益事業(yè)單位的融資。

根據(jù)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，社會(huì)公益事業(yè)單位不能做為保證人，禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。僅規(guī)定社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施“以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押，人民法院可以認(rèn)定有效。該項(xiàng)規(guī)定在一定程度上限制了社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)生活中，社會(huì)公益事業(yè)在融資的目的在于購(gòu)置高尖端設(shè)備和用于完善社會(huì)公益事業(yè)的設(shè)施，但依照法律規(guī)定，社會(huì)公益單位可以用以抵押的財(cái)產(chǎn)只能是盈利性財(cái)產(chǎn)，不得具有公益性，也就是說(shuō)，即使用銀行的資金購(gòu)買的設(shè)備，也不能作為抵押物抵押給銀行?！庇捎谏鐣?huì)公益單位的盈利性財(cái)產(chǎn)價(jià)值較其所融資金而言往往反差較大，在社會(huì)信用體系尚不完善的今天，籠統(tǒng)地將社會(huì)公益單位可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)加以限制并不利于社會(huì)整體服務(wù)水平的提高。

要解決這一問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)社會(huì)公益單位在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位劃分為非盈利社會(huì)公益和盈利性社會(huì)公益單位。對(duì)非盈利性社會(huì)公益單位由國(guó)家財(cái)政專項(xiàng)拔款支持。對(duì)盈利性單位，應(yīng)允許其以自身設(shè)施作為抵押擔(dān)保，以利其發(fā)展壯大和向其它社會(huì)成員提供更加便利的社會(huì)公益服務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款較其它擔(dān)保貸款而言風(fēng)險(xiǎn)較小，已成各家銀行接信業(yè)務(wù)中的主要方式，特別是中長(zhǎng)期接信業(yè)務(wù)，只要銀行授信人員在貸款前能認(rèn)真細(xì)致做好調(diào)查，嚴(yán)格按銀行的有關(guān)規(guī)定制度和《擔(dān)保法》的要求執(zhí)行，認(rèn)真辦理有關(guān)手續(xù)，貸款能不斷對(duì)抵押物進(jìn)行檢查，這種貸款和風(fēng)險(xiǎn)是一定會(huì)避免的。

參 考 文 獻(xiàn) 資 料

［1］葛春堯《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳東《規(guī)范的幾個(gè)法律問(wèn)題》［J］《與實(shí)踐》中國(guó)人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學(xué)會(huì)2001.8第42頁(yè)至43頁(yè)

［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產(chǎn)抵押應(yīng)注意的問(wèn)題》［J］《金融理論與實(shí)踐》河南省金融學(xué)會(huì)、中國(guó)人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁(yè)

［4］齊建鐵《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范》估介師資訊網(wǎng)　2004年4月日

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是極為不妥的。顯然，提出這種觀點(diǎn)的人完全不了解不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能，如果不動(dòng)產(chǎn)登記條例按照這種思路，規(guī)定所謂的強(qiáng)制登記，不僅在理論上與不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)相沖突，嚴(yán)重?fù)p害不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能，在實(shí)踐中也是完全行不通的。

一、實(shí)行強(qiáng)制登記原則不符合意思自治，與不動(dòng)產(chǎn)交易的本質(zhì)相沖突

不動(dòng)產(chǎn)登記，是由國(guó)家設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)、有關(guān)機(jī)關(guān)的囑托或按照法定職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而予以公示的活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)登記是服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)交易，以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率為目的的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性制度。

房屋買賣、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押等不動(dòng)產(chǎn)交易，性質(zhì)上屬于民事活動(dòng)，而民事活動(dòng)應(yīng)遵循的基本原則就是意思自治，即自愿原則。我國(guó)《民法通則》第4條明確規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿原則?！逗贤ā返?條也規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)?！奔热皇欠褚约叭绾螐氖虏粍?dòng)產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循當(dāng)事人自愿的原則，同樣，以服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)交易為根本目的的不動(dòng)產(chǎn)登記亦應(yīng)遵循自愿原則，這就是不動(dòng)產(chǎn)登記法上所謂的申請(qǐng)?jiān)瓌t。如果將強(qiáng)制登記規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記的原則，是嚴(yán)重違背意思自治原則的。

在我國(guó)以往的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，由于人們錯(cuò)誤地將不動(dòng)產(chǎn)登記理解為單純的行政管理措施，因此出現(xiàn)了一些錯(cuò)誤的規(guī)定。例如，一些法規(guī)規(guī)章曾強(qiáng)制當(dāng)事人必須在某一期限內(nèi)申請(qǐng)登記，并對(duì)不申請(qǐng)登記或逾期申請(qǐng)登記的當(dāng)事人收取逾期登記費(fèi)。還有一些地方的登記機(jī)構(gòu)禁止當(dāng)事人撤回登記申請(qǐng)。這樣的規(guī)定和做法都明顯違反了不動(dòng)產(chǎn)登記法上的申請(qǐng)?jiān)瓌t，構(gòu)成對(duì)民事主體行為自由的不當(dāng)限制。

二、實(shí)行所謂的強(qiáng)制登記違反我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定

首先，我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。從這一規(guī)定來(lái)看，當(dāng)事人可以辦理物權(quán)登記，也可以不辦理物權(quán)登記。即便是不辦理登記，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的效力也不發(fā)生影響。

其次，《物權(quán)法》第11條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。從這一條可以看出，《物權(quán)法》也是明確承認(rèn)當(dāng)事人申請(qǐng)是不動(dòng)產(chǎn)登記程序啟動(dòng)的一個(gè)重要原因。事實(shí)上，從國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)登記立法來(lái)看，也沒(méi)有什么國(guó)家是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采取強(qiáng)制登記的，都明確地將依申請(qǐng)登記原則作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則。例如，德國(guó)的《土地登記條例》第13條第1款第1句規(guī)定：“除非法律另有規(guī)定，僅依申請(qǐng)方可辦理登記”。日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第25條第1款規(guī)定：“登記，除法律另有規(guī)定情形外，除非有當(dāng)事人的申請(qǐng)或官?gòu)d、公署的囑托，不得進(jìn)行。”《俄羅斯聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為登記法》第13條第2款規(guī)定：“對(duì)所有權(quán)或者其他物權(quán)的第三人權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)）的國(guó)家登記可依照權(quán)利擁有者或者是取得上述權(quán)利的人之動(dòng)議而進(jìn)行。如果限制（負(fù)擔(dān)）不是由權(quán)利擁有者登記的，對(duì)其登記依照本聯(lián)邦法律之第16條規(guī)定的合同與法律行為的登記規(guī)則且必須就已經(jīng)登記的限制（負(fù)擔(dān)）通知權(quán)利擁有者（們）時(shí)進(jìn)行。國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)和地方自治機(jī)關(guān)依照法律為了公共利益而規(guī)定的對(duì)權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)）的國(guó)家登記，由上述機(jī)關(guān)動(dòng)議登記，且必須通知不動(dòng)產(chǎn)客體之權(quán)利擁有者（們）?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”第26 條規(guī)定：“土地登記，除本規(guī)則另有規(guī)定外，應(yīng)由權(quán)利人及義務(wù)人會(huì)同申請(qǐng)之。”

三、從不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐來(lái)看，強(qiáng)制登記也是根本無(wú)法實(shí)行的

在我國(guó)《物權(quán)法》頒布之前，曾有過(guò)一些地方對(duì)于當(dāng)事人超過(guò)規(guī)定的期限不進(jìn)行登記，在登記時(shí)收取逾期登記費(fèi)。首先，這種對(duì)逾期登記的當(dāng)事人的變相罰款措施是沒(méi)有任何道理的。當(dāng)事人在從事不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，是否登記、何時(shí)登記應(yīng)由當(dāng)事人自行決定，并不存在必須在多少天之內(nèi)進(jìn)行登記的必要。即便是一方不按照約定辦理登記，也是違約的問(wèn)題，既不損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益，也未損害第三人利益。正因如此，《物權(quán)法》頒布之后出臺(tái)的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中，都不再規(guī)定當(dāng)事人必須在多少天之內(nèi)進(jìn)行登記。此外，即便是對(duì)逾期登記的當(dāng)事人罰款，也只能在當(dāng)事人到登記機(jī)構(gòu)來(lái)申請(qǐng)登記時(shí)進(jìn)行，根本無(wú)法保證當(dāng)事人一定會(huì)來(lái)申請(qǐng)登記。如果當(dāng)事人完全不申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)或其他國(guó)家機(jī)關(guān)也根本沒(méi)有辦法。顯然，登記機(jī)構(gòu)不可能主動(dòng)地去了解每一樁不動(dòng)產(chǎn)交易，并且在當(dāng)事人不辦理登記時(shí)依職權(quán)辦理登記。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記生效要件主義與對(duì)抗要件主義已經(jīng)產(chǎn)生了民事法律后果上的強(qiáng)制性，無(wú)須通過(guò)強(qiáng)制措施來(lái)迫使當(dāng)事人登記

既然不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)遵循申請(qǐng)?jiān)瓌t，那么如果所有的當(dāng)事人都不來(lái)申請(qǐng)登記，登記根本無(wú)法進(jìn)行，國(guó)家建立登記制度的目的豈不是要完全落空？或許正是基于這種擔(dān)心，一些人才提出需要對(duì)不登記或不及時(shí)登記的當(dāng)事人給予處罰。事實(shí)上，這種擔(dān)心是完全沒(méi)有必要的。因?yàn)槲覈?guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易原則上采取的是“登記生效要件主義”，例外采取“登記對(duì)抗要件主義”。這種立法模式會(huì)產(chǎn)生一種民事法律后果上的強(qiáng)制，使得那些從事不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人會(huì)主動(dòng)地進(jìn)行登記。