不動產(chǎn)檔案管理方案精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

本文分別從不動產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利歸屬兩個角度，梳理不動產(chǎn)登記檔案之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的數(shù)據(jù)整合和檔案整理工作提供一些參考。

本文所稱不動產(chǎn)僅指土地、房屋；所稱不動產(chǎn)登記檔案包括實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以前形成的土地登記檔案和房屋登記檔案（以下簡稱存量登記檔案），以及實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后形成的不動產(chǎn)登記檔案；從載體形式上區(qū)分，包括紙質(zhì)檔案和電子檔案。

1 不動產(chǎn)登記檔案的關(guān)聯(lián)性

不動產(chǎn)登記檔案所記錄的內(nèi)容主要包括兩個方面：一是不動產(chǎn)的自然狀況，二是不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況。在不動產(chǎn)的自然狀況中，空間位置固定不變，但街道名稱、用途、面積等會發(fā)生改變；不動產(chǎn)的權(quán)屬變化則更頻繁，如交易、分割、繼承、抵押、查封等。

自然狀況和權(quán)屬狀況發(fā)生變化后，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請相應(yīng)類型的不動產(chǎn)登記，隨之產(chǎn)生新的不動產(chǎn)登記檔案。先后產(chǎn)生的、各類不動產(chǎn)登記檔案之間，有著不同的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

在各類不動產(chǎn)登記檔案中，記錄和反映不動產(chǎn)當(dāng)前自然狀況、權(quán)屬狀況和受限制情況的檔案，屬于現(xiàn)勢檔案；其余的均屬于歷史檔案。部分不需要永久保存的登記檔案，從其轉(zhuǎn)為歷史檔案的時間算起，達到規(guī)定年限后即可按程序銷毀。

2 基于不動產(chǎn)自然狀況的關(guān)聯(lián)關(guān)系

以一套常見的普通商品住房a（以下簡稱住房a）為例，假如a位于××小區(qū)1號樓一單元5010室，以a為參照物，相關(guān)不動產(chǎn)與a的關(guān)聯(lián)關(guān)系有三類：坐落關(guān)聯(lián)、相鄰關(guān)聯(lián)、變化關(guān)聯(lián)。其中坐落關(guān)聯(lián)和相鄰關(guān)聯(lián)可統(tǒng)稱為空間關(guān)聯(lián)。

2.1 坐落關(guān)聯(lián)。坐落關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)之間最基本、最直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。與住房a直接相關(guān)的不動產(chǎn)為： ××小?^1號樓（為方便表述，以下稱之為A-1樓）；1號樓所在的宗地（為方便表述，以下稱之為宗地A）。這三者就像父親、兒子和孫子的關(guān)系，先有宗地，再有樓幢，然后有房。這三者的登記檔案也有著最緊密的關(guān)聯(lián)關(guān)系：住房a的登記檔案與A-1樓的登記檔案互為關(guān)聯(lián)卷，A-1樓的登記檔案與宗地A的登記檔案互為關(guān)聯(lián)卷。如果是獨棟住宅，則只有樓幢與宗地的關(guān)聯(lián)。

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地登記職能在國土資源部門，房屋登記職能在房管部門，相應(yīng)的登記檔案也分別在兩個部門管理。本來存在緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的兩個登記機構(gòu)和兩個檔案管理機構(gòu)之間，實際工作中聯(lián)系溝通很少。

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地、房屋登記職能整合到一個部門。登記機構(gòu)在對住房a一類不動產(chǎn)進行登記時，首先要通過查閱原有的登記檔案和地籍圖，明確該不動產(chǎn)的坐落關(guān)系，并進行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，實現(xiàn)每一套房、每一幢樓、每一塊宗地的準確定位。

近兩年的不動產(chǎn)登記工作中常發(fā)現(xiàn)部分“有房無地”“房地不照”的情況，即：有的房屋只辦理了房產(chǎn)證，卻沒有辦理土地證，甚至該房屋所占用土地根本就沒有取得土地使用權(quán)；有的雖然“兩證”齊全，但房屋登記檔案中記載的土地信息與土地登記檔案中同類登記信息不一致。這種情況導(dǎo)致一部分房屋無法順利“落宗”，這也正是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后很多地市“辦證慢、辦證難”的根本原因。與之相反，部分房屋雖然僅有房產(chǎn)證、沒有土地證，但卻通過查找所在樓幢和所在宗地的登記檔案，確定了自己的“身份信息”，能夠順利“落宗”，辦理不動產(chǎn)登記。

2.2 相鄰關(guān)聯(lián)。相鄰關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)之間間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。與住房a相鄰的不動產(chǎn)包括：××小區(qū)1號樓上a以外的其他房屋；1號樓所在宗地上的其他樓幢；××小區(qū)的其他宗地（該小區(qū)占用一塊宗地以上的）。如果把坐落關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)比作“父、子、孫”，那么相鄰關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)就像“兄、弟、叔、伯”，他們與“父、子、孫”同處于××小區(qū)這個大家庭里。

宗地圖和樓盤表是反映不動產(chǎn)相鄰關(guān)系最直觀的圖表，在不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)和檔案管理系統(tǒng)中處于各類關(guān)聯(lián)關(guān)系的中樞地位。在不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中，以宗地圖和樓盤表為基礎(chǔ)，分別建立起各類信息數(shù)據(jù)的準確關(guān)聯(lián)，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息和電子檔案的快捷查詢。在不動產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案管理中，可以以“地籍區(qū)+地籍子區(qū)+宗地+樓幢+房”為構(gòu)架確定分類方案、上架擺放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登記類別+流水號”為構(gòu)架分類、上架，然后再以“地籍區(qū)+地籍子區(qū)+宗地+樓幢+房”為構(gòu)架編制檢索工具，提高手工檢索效率。

另外，以住宅小區(qū)形式建設(shè)的不動產(chǎn)，對小區(qū)共有部分享有共有權(quán)利?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第三十六條規(guī)定，“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓”。[2]如果要了解住房a對所在小區(qū)共有部分享有的權(quán)利狀況，僅從住房a的登記檔案中無法查到有關(guān)情況，需要查閱與其相鄰不動產(chǎn)××小區(qū)1號樓或者其他樓幢的登記檔案。

2.3 變化關(guān)聯(lián)。自然狀況的變化關(guān)聯(lián)也是不動產(chǎn)之間重要的關(guān)聯(lián)關(guān)系。不動產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化或滅失的情況主要有：行政區(qū)劃調(diào)整；界址、面積變化；街道名稱、門牌號變化；用途改變；翻建、改建、擴建等；拆遷改造滅失等。當(dāng)不動產(chǎn)的自然狀況發(fā)生變化后，依照不動產(chǎn)權(quán)利人的申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)為權(quán)利人辦理不動產(chǎn)變更登記，形成新的登記檔案，該案卷與變更前的案卷互為關(guān)聯(lián)卷。

因申請有誤或登記機構(gòu)失誤導(dǎo)致不動產(chǎn)自然狀況登記記載與實際情況不一致的，登記機構(gòu)可以依申請或依職權(quán)辦理不動產(chǎn)更正登記，更正登記前后的檔案也互為關(guān)聯(lián)卷。

3 基于不動產(chǎn)權(quán)屬變化的關(guān)聯(lián)關(guān)系

不動產(chǎn)作為當(dāng)今社會生活中的重要財產(chǎn)，大多數(shù)會經(jīng)歷轉(zhuǎn)讓、變更、抵押、贈與、繼承、注銷等權(quán)屬變化。不動產(chǎn)權(quán)屬變化以其所有權(quán)或使用權(quán)變化為主線，以其所有權(quán)或使用權(quán)在現(xiàn)勢狀態(tài)下發(fā)生的其他權(quán)屬變化或受限制情況為支線。

不動產(chǎn)權(quán)屬變化的主線：不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、更正、注銷等，相應(yīng)登記（注銷除外）發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)利證書，所產(chǎn)生的登記檔案保管期限一般為永久。

不動產(chǎn)權(quán)屬變化的支線：不動產(chǎn)抵押權(quán)或地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、更正、注銷等，以及查封不動產(chǎn)、對不動產(chǎn)登記內(nèi)容的異議，相應(yīng)登記（注銷、查封、異議除外）發(fā)放不動產(chǎn)登記證明，所產(chǎn)生的登記檔案保管期限一般為定期。

不動產(chǎn)權(quán)屬每發(fā)生一次變化就會產(chǎn)生一份新的登記檔案，這些檔案真實記錄了不動產(chǎn)的自然狀況和權(quán)屬變化、流轉(zhuǎn)過程，形成了一個個完整的、上下關(guān)聯(lián)、左右關(guān)聯(lián)的信息鏈。

3.1上下關(guān)聯(lián)（也稱縱向關(guān)聯(lián)）。上下關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)權(quán)屬主線變化產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系，以權(quán)利主體或權(quán)利內(nèi)容的改變?yōu)樘卣鳎蕟尉€延伸態(tài)勢，直到不動產(chǎn)消滅。還以住房a為例，假如權(quán)利人張三從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得該房并辦理不動產(chǎn)登記后，轉(zhuǎn)讓給李四，后李四又出售給王五，最后因城市改造，該房屋及其所在樓整體拆除。那么，因住房a權(quán)屬變化而產(chǎn)生的不動產(chǎn)登記檔案為：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司宗地A登記檔案某房地產(chǎn)開發(fā)公司××小區(qū)1號樓登記檔案權(quán)利人張三住房a登記檔案權(quán)利人李四住房a登記檔案權(quán)利人王五住房a登記檔案權(quán)利人王五住房a注銷登記檔案。上述關(guān)系鏈中，每相鄰上下兩手檔案互為關(guān)聯(lián)卷。

在傳統(tǒng)管理方式下，為方便查找，上述檔案被存放在一起，使用一個檔案號；甚至從權(quán)利人張三住房a登記檔案開始，之后產(chǎn)生的檔案均要與原檔案合卷。隨著信息技術(shù)在不動產(chǎn)登記檔案管理工作中的運用，上述檔案均可以單獨立卷，也可以按其產(chǎn)生的時間先后，編制不同的檔案號、存放于庫房的不同位置，只需要在不動產(chǎn)登記檔案信息管理系統(tǒng)中建立其關(guān)聯(lián)關(guān)系，即可快速查找到其存放位置。有條件的還可以將數(shù)字化后的電子檔案導(dǎo)入系統(tǒng)，實現(xiàn)掛接、融合，查詢利用檔案則無需再調(diào)取原件。

3.2 左右關(guān)聯(lián)（也稱橫向關(guān)聯(lián)）。左右關(guān)聯(lián)是不動產(chǎn)權(quán)屬支線變化產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系，可同時存在多個關(guān)聯(lián)關(guān)系，且只能在不動產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)勢狀態(tài)下存在。比如，當(dāng)住房a的權(quán)利人?檎湃?期間：張三以該不動產(chǎn)抵押貸款，辦理了不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記，隨后因擔(dān)保范圍發(fā)生變化又辦理了抵押權(quán)變更登記，還清貸款后辦理了抵押權(quán)注銷登記，先后產(chǎn)生一組、3卷登記檔案；有利害關(guān)系人申請異議登記，到期后該登記失效，產(chǎn)生一組、2卷登記檔案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后產(chǎn)生一組、2卷登記檔案。上述關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)生存在不確定性，或沒有，或一種，或多種，多種可同時存在。相應(yīng)的，與權(quán)利人張三住房a登記檔案存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的檔案，或沒有，或一組，或多組n卷。

4 結(jié)論

第2篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

一、規(guī)范業(yè)務(wù)審查原則

“村改居”地區(qū)地籍調(diào)查、權(quán)屬登記以及對超占土地超建建筑處理的技術(shù)標準，應(yīng)與一般城鎮(zhèn)私房土地房屋權(quán)屬登記一致；“村改居”地區(qū)土地房屋的權(quán)屬來源，應(yīng)充分參考農(nóng)村土地房屋登記的有關(guān)規(guī)定予以認可。

二、規(guī)范各部門的職責(zé)與分工

明確交接時點和各部門的職責(zé)分工，避免在業(yè)務(wù)交接過程中出現(xiàn)推諉扯皮或者多方辦理的情形。

三、規(guī)范業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)檔案的交接

分局及轄區(qū)國土資源所應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，將“村改區(qū)”地區(qū)范圍內(nèi)已辦理抵押登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等除產(chǎn)權(quán)登記以外的各類登記業(yè)務(wù)檔案資料原件，整理造冊后統(tǒng)一移交給交易登記中心，自留復(fù)印件，并將相關(guān)土地房屋的登記信息（包括有效的權(quán)證信息、抵押登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記以及已注銷的歷史權(quán)證信息等）與土地房屋坐落相對應(yīng)制作為文檔并加蓋印章后提供給交易登記中心。分局及轄區(qū)國土資源所應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)將分局保存的“村改居”地區(qū)已頒發(fā)權(quán)屬證書的產(chǎn)權(quán)登記檔案掃描入庫，并提供各相關(guān)測繪數(shù)據(jù)形成數(shù)據(jù)包，移交交易登記中心補建樓盤表，檔案管理部門應(yīng)及時將檔案資料上傳到電子檔案系統(tǒng)，以供交易登記中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時查詢、利用。

四、規(guī)范業(yè)務(wù)辦理流程

“村改居”地區(qū)按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記有關(guān)規(guī)定由交易登記中心受理登記申請，分為以下三種情況辦理。

（一）尚未辦理權(quán)屬登記，或者早期僅辦理土地或者房屋單證的，應(yīng)先辦理土地房屋初始登記，由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬管理的相關(guān)規(guī)定進行登記。

（二）1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行后申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和農(nóng)村房屋所有權(quán)證書的，不需要重新進行調(diào)查，可根據(jù)原登記信息直接將土地性質(zhì)變更為“國有土地”進行配圖及權(quán)屬登記。

檔案信息不全、原辦證信息明顯錯誤或1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行前申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書的，應(yīng)重新按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理調(diào)查及登記。

（三）已經(jīng)取得城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬證書的，辦理換證或者轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時，仍由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理。

五、根據(jù)不同地區(qū)的歷史情況規(guī)范申請材料

（一）同安區(qū)、翔安區(qū)以外“村改居”地區(qū)，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來源證明及房屋批準建造的有效文件或證照。

1.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的土地房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之前，縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件。

3.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理部門核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證、廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時）、廈門市村鎮(zhèn)個人建房用地臨時憑據(jù)、廈門市村鎮(zhèn)個人建房許可證、廈門市鄉(xiāng)村企事業(yè)用地許可證。

4.提交縣（區(qū)）級以上人民政府建設(shè)行政主管部門核發(fā)的福建省村鎮(zhèn)建設(shè)許可證、福建省村鎮(zhèn)個人住宅建設(shè)許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，還應(yīng)提交用地批準手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認已絕賣的典契。

（二）同安區(qū)、翔安區(qū)“村改居”地區(qū)，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來源證明及房屋批準建造的有效文件或證照。

1.時期頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證、買賣契證，或原土地管理部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證書及財政部門或原房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之前，生產(chǎn)大隊的建房批準手續(xù)；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》實施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣建設(shè)局（建委）的建房批準手續(xù)。

以上批準手續(xù)已換領(lǐng)鄉(xiāng)村建房宅基地許可證的，以許可證記載內(nèi)容為權(quán)屬登記依據(jù)。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》實施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣土地局的用地批準手續(xù)及縣建設(shè)局的建筑批準手續(xù)。

4.1999年1月1日以后，區(qū)（縣）政府用地批準手續(xù)及區(qū)建設(shè)局建筑批建手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認已絕賣的典契。

六、規(guī)范歷史遺留問題的解決辦法

對于已辦理土地單證但無法提供批準建房手續(xù)或已辦理房屋單證但無法提供用地批準手續(xù)的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可參照《廈門市人民政府關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證有關(guān)問題的批復(fù)》《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證補交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費有關(guān)事項的批復(fù)》等文件規(guī)定，由登記申請人根據(jù)權(quán)屬來源材料欠缺情況出具自建申請表和土地權(quán)屬來源具結(jié)書，并經(jīng)村（居）委會、街道辦事處（或鎮(zhèn)政府）證明。對于此類業(yè)務(wù)，登記機構(gòu)應(yīng)就登記事項進行公告，公告事項應(yīng)當(dāng)由登記機構(gòu)在本市公開發(fā)行的報刊刊登，公告期為15天（自見報之日起計算），期滿無異議或異議不成立的予以辦理權(quán)屬登記。

七、規(guī)范遺失補證的辦理流程

申請人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交由原發(fā)文（發(fā)證）單位或存檔單位證明與原件核對無異的復(fù)印件。權(quán)證遺失的，申請人應(yīng)在本市公開發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明，聲明滿30日無異議或異議不成立的，方可申請辦理遺失補證。

八、規(guī)范原權(quán)證有注記情形的處理方式

第3篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

關(guān)鍵詞：地籍管理；教學(xué)；改革

1.引言

地籍管理是土地管理的基礎(chǔ)工作，為土地的權(quán)屬管理、利用管理和市場管理提供有關(guān)土地的數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和利用狀況的基本信息以及通過土地登記工作，提供土地權(quán)屬的法律憑證[1]?！暗丶芾怼闭n程是介于社會科學(xué)和自然科學(xué)之間的、理論和實務(wù)相結(jié)合的一門課程，兼具理論性、實踐性和操作性[2]。

2.“地籍管理”課程特點

“地籍管理”具有鮮明的課程特色，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

第一 課程內(nèi)容豐富

“地籍管理”作為土地管理專業(yè)的學(xué)科專業(yè)課程之一，要求學(xué)生通過該課程的學(xué)習(xí)對目前我國地籍管理的基本理論、管理機構(gòu)、采用方法和具體包含的內(nèi)容等有比較全面的了解與認知，并通過實踐教學(xué)掌握土地調(diào)查、土地登記、統(tǒng)計、土地數(shù)據(jù)庫管理等具體工作的實際操作技能。

“地籍管理”課程內(nèi)容包括地籍理論及歷史沿革、土地調(diào)查、土地利用動態(tài)監(jiān)測、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案管理、地籍管理信息系統(tǒng)等內(nèi)容。在上述內(nèi)容中，地籍理論及發(fā)展、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案管理四部分內(nèi)容偏重于“管理”的性質(zhì)，土地調(diào)查、土地利用動態(tài)監(jiān)測、地籍管理信息系統(tǒng)三部分內(nèi)容偏重于“工科”?！暗丶芾怼钡膬?nèi)容多而且跨越大，理論性與應(yīng)用性都很強。

第二 涉及相關(guān)學(xué)科廣

“地籍管理”課程不僅教學(xué)內(nèi)容豐富，涉及面也很廣，具有明顯的交叉學(xué)科特點。課程與土地資源學(xué)、測量學(xué)、地理信息系統(tǒng)與遙感、土壤學(xué)、土地法學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等多學(xué)科知識有交叉。它既以這些相關(guān)學(xué)科內(nèi)容為基礎(chǔ)，又是這些學(xué)科在地籍領(lǐng)域的應(yīng)用，教學(xué)中既要求學(xué)生初步掌握相關(guān)基礎(chǔ)知識，也要求教師對涉及學(xué)科的知識熟練掌握并對前沿動態(tài)有所了解，從而在教學(xué)中以“地籍管理”課程為主線，完成各個學(xué)科之間的知識銜接，使學(xué)生在課程學(xué)習(xí)后對已經(jīng)學(xué)習(xí)的相關(guān)學(xué)科知識有進一步理解，而且對未學(xué)習(xí)的相關(guān)學(xué)科知識有初步認識。因此，在“地籍管理”課程教學(xué)中要對一些與課程聯(lián)系比較緊密的經(jīng)典概念進行講解和比較，同時避免與交叉學(xué)科教學(xué)內(nèi)容的重復(fù)。

第三 實踐性強

“地籍管理”是國土部門的具體管理內(nèi)容，實際應(yīng)用性很強。課程內(nèi)容中的的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查、土地利用動態(tài)監(jiān)測、土地登記、地籍管理信息系統(tǒng)等的實踐性尤為突出，在掌握相關(guān)知識理論的同時必須具有豐富的實際操作經(jīng)驗，這樣才能達到課程教學(xué)的目標。此外，目前我國開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，地籍信息化的方面的工作也在穩(wěn)步推進，國土管理部門和相關(guān)的社會企事業(yè)單位更加傾向于具有“地籍管理”工科背景的應(yīng)用性、實踐性的畢業(yè)生。因此，“地籍管理”對于土地資源管理專業(yè)來講，是一門實踐性非常強的專業(yè)主干課程，培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決實際問題的能力。

3.教學(xué)內(nèi)容的改革

（1）地籍管理課程內(nèi)容與多門專業(yè)課交叉重復(fù)，需要從整個專業(yè)角度對課程內(nèi)容進行調(diào)整

針對課程內(nèi)容的交叉性，需從整個教研室的角度進行集體備課，針對相同內(nèi)容進行統(tǒng)一的梳理。例如：在《土地管理學(xué)概論》課程中主要介紹地籍及地籍管理體系的基本概念和框架，在《地籍管理》中則重點講述和培訓(xùn)開展各項地籍管理工作內(nèi)容和方法；土地調(diào)查內(nèi)容在《土地資源學(xué)》中略講而在《地籍管理》重點講；土地產(chǎn)權(quán)制度在《土地經(jīng)濟學(xué)》和《土地法學(xué)》中已經(jīng)提及，在《地籍管理》中不再詳細解釋各種權(quán)利的概念和特征，而是側(cè)重于如何確權(quán)；土地分等定級估價一章在《地籍管理》中不講，放在《不動產(chǎn)估價》中講，但要說明土地分等定級估價也是地籍管理工作內(nèi)容之一，土地登記內(nèi)容中包含有土地分等定級估價的成果。地籍調(diào)查內(nèi)容在《地籍管理》中重點放在權(quán)屬調(diào)查和地籍測量的內(nèi)容和流程上，而地籍測量的細節(jié)內(nèi)容則放在“測量學(xué)”課程中。遙感基礎(chǔ)已在《地理信息系統(tǒng)與遙感》中講授，《地籍管理》重點講“土地遙感動態(tài)監(jiān)測”在縣級土地部門進行的實地核查工作。

（2）教材內(nèi)容更新滯后，教輔資料少，需要不斷完善

課程選用的教材是由中國人民大學(xué)出版社2011年出版的《地籍管理（第五版）》，該教材為‘十一五’國家級規(guī)劃教材”，代表了國內(nèi)《地籍管理》課程教材的最新、最高水平。但由于國家對地籍管理工作的任務(wù)和要求在不斷地變化，教材的內(nèi)容難免會落后或過時，需要對內(nèi)容進行不斷調(diào)整的補充。比如國家最新的政策、《土地調(diào)查條例》、年度土地變更調(diào)查與遙感監(jiān)測實施方案以及新執(zhí)行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及農(nóng)村統(tǒng)一的確權(quán)登記工作等。要求地籍管理學(xué)課程內(nèi)容及時更新，能夠反映出本學(xué)科發(fā)展的進展和前沿，讓學(xué)生對地籍管理的最新趨勢有深入的了解。

（3）課程內(nèi)容涉及多領(lǐng)域的理論與技術(shù)，對教師要求較高

《地籍管理》課程涉及產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)理論、土地法學(xué)理論、行政管理學(xué)理論、土地測量學(xué)理論、管理信息系統(tǒng)理論和統(tǒng)計學(xué)理論等，內(nèi)容與土地資源學(xué)、測量學(xué)、遙感、地理信息系統(tǒng)、土壤學(xué)、土地法學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等多學(xué)科知識有交集，涵蓋管理、經(jīng)濟、法律和“3S”技術(shù)等領(lǐng)域。因此要求教師掌握相關(guān)的基礎(chǔ)理論和技術(shù)，了解學(xué)科及行業(yè)的前沿動態(tài)，不斷及時更新補充教學(xué)內(nèi)容，讓學(xué)生了解地籍管理的發(fā)展趨勢和實際應(yīng)用，培養(yǎng)他們分析問題和解決問題的能力。

4結(jié)語

地籍管理”是土地管理學(xué)專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，具有很強的理論性與實踐性，教學(xué)存在一定的難度，這就要求在教學(xué)中對教學(xué)內(nèi)容進行不斷的完善與補充，達到課程教學(xué)的目的。

參考文獻：

第4篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)檔案資產(chǎn) 所有權(quán)問題

自從上世紀90年代以來，我國企業(yè)就不斷地對企業(yè)的管理制度和體系進行實踐和改革。與之伴隨企業(yè)的檔案資產(chǎn)性質(zhì)與所有權(quán)的歸屬問題一直是企業(yè)界爭論的話題。雖然2007年出臺了關(guān)于企業(yè)檔案資產(chǎn)所有權(quán)問題的相關(guān)法律，但到現(xiàn)在還有很多人對企業(yè)檔案資產(chǎn)所有權(quán)問題了解不夠清楚，致使企業(yè)在運行的過程中經(jīng)濟損失越來越嚴重。因此，企業(yè)檔案資產(chǎn)的所有權(quán)問題日益得到企業(yè)界的關(guān)注，企業(yè)檔案資產(chǎn)所有權(quán)問題的研究具有重要價值。

一、企業(yè)檔案所有權(quán)的界定

從傳統(tǒng)意義上說，資產(chǎn)就是被特殊權(quán)利群體占有或使用并能夠為其帶來利益的經(jīng)濟資源。從會計方面來講，資產(chǎn)是企業(yè)在過去時間段內(nèi)經(jīng)濟活動中形成的，得到的經(jīng)濟利益在以后能夠為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源，資產(chǎn)的具體表現(xiàn)形式主要分為無形和有形兩種。企業(yè)檔案也是企業(yè)的一種財產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。

有人認為，企業(yè)檔案所記載的都是企業(yè)的無形信息的資產(chǎn)，其不具備獨立的資產(chǎn)性。我認為這種觀念并不準確，企業(yè)本身的資產(chǎn)評估對象中就包含了企業(yè)有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)，無形財產(chǎn)實際上就是企業(yè)沒有實物形態(tài)而可以通過貨幣進行衡量的財產(chǎn)，它與企業(yè)的檔案記載有一定的聯(lián)系。企業(yè)的無形資產(chǎn)和檔案資產(chǎn)同為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，但是二者所表現(xiàn)出來的形態(tài)具有極大的差異。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)的檔案資源在企業(yè)中的地位不斷的提升，這就使得企業(yè)檔案的維權(quán)意識增強，企業(yè)檔案在企業(yè)的運行過程中的重要性日益彰顯出來。

企業(yè)檔案能夠記錄下企業(yè)全部的經(jīng)濟活動。企業(yè)檔案是在企業(yè)進行各項經(jīng)濟活動中誕生的，其始終伴隨著企業(yè)的各種經(jīng)濟活動，這是企業(yè)中其他資產(chǎn)與企業(yè)檔案資產(chǎn)的根本區(qū)別所在。企業(yè)檔案是企業(yè)總財產(chǎn)中的一類財產(chǎn)，企業(yè)檔案的所有權(quán)問題實際上就是企業(yè)財產(chǎn)的所有權(quán)問題。

企業(yè)檔案雖然不像其他資產(chǎn)（例如：設(shè)備、機器和生產(chǎn)技術(shù)等）那樣可以直接用金錢來計算其實際價值，但是企業(yè)檔案能夠通過企業(yè)的一系列經(jīng)濟活動來對其自身的價值進行評估。就像黃金需要兌換現(xiàn)金后才能體現(xiàn)出其自身價值一樣。由此可見，企業(yè)檔案和企業(yè)其他財產(chǎn)一樣最終都是以貨幣的形式體現(xiàn)出來，只不過企業(yè)檔案不如企業(yè)其他財產(chǎn)那樣能夠直接用金錢體現(xiàn)出來，而是需要多種因素綜合起來評估其價值一樣。

除此之外，企業(yè)的檔案也可以視為一種生產(chǎn)要素加入到企業(yè)的生產(chǎn)運行當(dāng)中，無論企業(yè)是擴大生產(chǎn)還是對生產(chǎn)進行創(chuàng)新，將企業(yè)檔案投入到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)中，不僅能夠提高企業(yè)的經(jīng)營利益，而且還能夠節(jié)約企業(yè)的投入成本，對企業(yè)的發(fā)展具有積極的作用。

二、企業(yè)檔案資產(chǎn)的評估

1、企業(yè)資產(chǎn)對象的詳細分析

在我國，企業(yè)在進行資產(chǎn)評估的時候往往缺少對檔案資產(chǎn)進行評估的環(huán)節(jié)。想要解決此問題，就必須從企業(yè)的資產(chǎn)評估對象進行分析。企業(yè)資產(chǎn)的評估對象主要有固定資產(chǎn)、大額動產(chǎn)、對外投資、應(yīng)收賬款、知識產(chǎn)權(quán)或?qū)Ｓ屑夹g(shù)等，以下就是對企業(yè)的資產(chǎn)對象進行詳細分析：

（1）固定資產(chǎn)：即不動資產(chǎn)，其主要包括企業(yè)的廠房和辦公用地的租金、企業(yè)生產(chǎn)投資和企業(yè)員工的工資等。

（2）大額動產(chǎn)，主要包括企業(yè)的機器設(shè)備的投入、員工與領(lǐng)導(dǎo)車輛以及一些必備的辦公用品等。

（3）對外投資，主要包括企業(yè)對其他單位投資所持有的債券和股權(quán)等。

（4）應(yīng)收賬款，實際上就是債權(quán)。

（5）知識產(chǎn)權(quán)或?qū)Ｓ屑夹g(shù)，知識產(chǎn)權(quán)或?qū)Ｓ屑夹g(shù)是一種具有價值意義的財產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)中重要的組成部分，同時也可以對其他企業(yè)進行投資生產(chǎn)。

2、企業(yè)資產(chǎn)的評估價值

（1）重置價值，就是指在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟環(huán)境下，按照各自的功能對企業(yè)的資產(chǎn)進行重置，使資產(chǎn)處于使用狀態(tài)所耗費的成本作為企業(yè)評估的價值。

（2）投資價值，就是把對資產(chǎn)的提升作為評估價值的依據(jù)，表現(xiàn)出的是評估價值對企業(yè)未來的資產(chǎn)變化產(chǎn)生的反映。

（3）公開市場價值，就是企業(yè)資產(chǎn)在公開的市場中體現(xiàn)出的實際價值。就是指買賣的雙方同時在平等的地位、信息開放、交易成本足夠低的市場中達成的統(tǒng)一價格。

（4）清算價值，就是指資產(chǎn)在非正常的市場之上限制其拍賣的價格。

從以上分析可以看出，在我國的資產(chǎn)評估方案中，對企業(yè)檔案資產(chǎn)的評估還不夠重視。這是因為，企業(yè)進行資產(chǎn)評估的主要目的是對資產(chǎn)的實際市場價值進行預(yù)算，現(xiàn)階段我國企業(yè)的評估對象中，固定資產(chǎn)、大額動產(chǎn)、對外投資、應(yīng)收賬款、知識產(chǎn)權(quán)或?qū)Ｓ屑夹g(shù)等的評估與企業(yè)檔案資產(chǎn)評估的差異巨大，實際市場的價值并不明顯。企業(yè)檔案在進行資產(chǎn)評估時，其自身影響力和價值并不能成為企業(yè)進行資產(chǎn)評估的重要環(huán)節(jié)。除此之外，在現(xiàn)有的經(jīng)濟條件下，在進行企業(yè)檔案的市場評估時并沒有確切的依據(jù)和相關(guān)的規(guī)定。這些都會影響到企業(yè)檔案評估列入企業(yè)資產(chǎn)評估的對象中。

三、企業(yè)檔案所有權(quán)的認定

企業(yè)檔案是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，不可避免地存在企業(yè)檔案的所有權(quán)與歸屬權(quán)問題的討論。所有權(quán)就是事物的擁有者對其事物進行占有、使用、交易和處理的權(quán)利。我國相關(guān)法律法規(guī)明確提出：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。企業(yè)檔案資產(chǎn)也是企業(yè)資產(chǎn)中的一部分，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)明確企業(yè)檔案的所有權(quán)問題。

企業(yè)檔案在實施所有權(quán)的過程中，最困難的地方在于股份制企業(yè)的檔案處置方面，在處理的過程中，如果稍有不慎就可能導(dǎo)致企業(yè)的商業(yè)機密泄漏和檔案資產(chǎn)的流失，無形之中給企業(yè)帶來巨大的影響和經(jīng)濟損失。1998年3月，我國相關(guān)政府部門擬定了《國有企業(yè)資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)變動檔案處置暫行辦法》，對國有企業(yè)在進行兼并、轉(zhuǎn)讓、合作等資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化的一系列活動進行了規(guī)范。在私人企業(yè)檔案所有權(quán)問題上，私人企業(yè)的檔案行使權(quán)利由企業(yè)擁有者決定，是否將企業(yè)的檔案資產(chǎn)評估列入企業(yè)的資產(chǎn)評估對象中，完全是由企業(yè)的擁有者來決定。

需要說明的是，在企業(yè)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化時，企業(yè)檔案的所有權(quán)問題并不是有的人所提出的“企業(yè)檔案的分配就是企業(yè)檔案資源進行重新的分配”。資源配置就是將有限的資源從數(shù)量、作用和時間各個方面來對不同部門進行資源的再分配，從而以有限的資源實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化。然而在企業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化時，主要是企業(yè)檔案所有權(quán)的變化從而實現(xiàn)資源的再分配，然而這種資源的再分配往往是被動的、不夠積極的，并非企業(yè)主動對企業(yè)的資源進行再分配，在整合過程中有可能導(dǎo)致企業(yè)檔案資源流失或者操作不當(dāng)造成不必要的損失和企業(yè)資產(chǎn)的統(tǒng)計混亂。特別是在當(dāng)前企業(yè)檔案資產(chǎn)還沒有列為企業(yè)資產(chǎn)評估對象的情況下，檔案的管理部門就要特別加強企業(yè)檔案所有權(quán)問題的明確性、檔案資產(chǎn)的合法性以及歸屬性等問題，減輕企業(yè)在檔案的所有權(quán)問題不明確的情況下造成的不必要損失。

四、結(jié)論

企業(yè)的檔案資產(chǎn)在企業(yè)的總資產(chǎn)中占有重要的地位，它有效記錄了一個企業(yè)的發(fā)展歷史，記錄了企業(yè)的經(jīng)營管理過程，記載了企業(yè)中優(yōu)秀工作人員的工作經(jīng)驗和工作心得，是企業(yè)不可缺少的一筆寶貴財富。企業(yè)檔案資產(chǎn)所有權(quán)研究是一個漫長而曲折的過程，在研究過程中，檔案的管理人員應(yīng)該充分認識到企業(yè)檔案資源的重要性，以及在企業(yè)的兼并過程中注意檔案資源的產(chǎn)權(quán)問題，這樣才能更有效地解決問題。

參考文獻：

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[3]闕婭瑾.國有資產(chǎn)檔案管理問題研究[J].《科技向?qū)А罚?010年第14期.

第5篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村審計 財務(wù)缺陷 對策建議

近年來，雖農(nóng)村財務(wù)管理水平取得了一定的成效，但村級財務(wù)管理依然相對薄弱，經(jīng)濟糾紛引起的干群矛盾屢屢發(fā)生，規(guī)范農(nóng)村集體三資管理工作，實現(xiàn)動態(tài)實時監(jiān)察，更好地推動農(nóng)村財務(wù)事業(yè)發(fā)展，已成為日益破解的難題。

一、存在的問題

（一）財務(wù)會計核算薄弱

收支票據(jù)管理不嚴，有些村沒按時序開具村統(tǒng)一收款收據(jù)，收款收據(jù)存在漏登遺失等不規(guī)范行為。票據(jù)的報銷審批手續(xù)不齊全，經(jīng)常有白條抵庫的現(xiàn)象。向個人借款未經(jīng)村民代表會議集體討論決議，在賬務(wù)上有利息支出而查閱不到借款憑證。有些村集體公益事業(yè)項目由村民自籌部分未入賬直接收支相抵，項目管理不到位，致使會計信息失真。2004年一些自然村被撤并組建行政村，還存在財務(wù)仍然獨立管理即私設(shè)小金庫，至今未并入行政村委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資管理中心統(tǒng)一監(jiān)管。

（二）財務(wù)內(nèi)控制度缺失

村干部的思想認識存在誤區(qū)，認為村賬會剝奪村級經(jīng)濟權(quán)力，往往有抵觸情緒工作上不給予配合。部分村級非生產(chǎn)性開支、大額支出等重大事項未經(jīng)村民代表會議集體討論決議，由村干部用行政手段獨斷專行。村級理財小組聽從村干部指使，沒有真正履行監(jiān)督職責(zé)，助長了腐敗土壤蔓延。財務(wù)人員崗位職責(zé)分工不明確，專業(yè)知識業(yè)務(wù)水平不高，貨幣資金管理混亂。村級重大建設(shè)工程如辦公樓、公廁排污、康莊公路、飲用水招投標合同檔案管理不規(guī)范。

二、產(chǎn)生的原因

一方面，村干部的思想認識不清晰。有些村干部認為村級財務(wù)是村民自治重要組成部分，實行村賬完全是政府強制行為，干脆把農(nóng)村債務(wù)化解、村級財務(wù)監(jiān)督和村級財務(wù)管理等工作也推給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。如道路維修村集體承包給個人挖機等經(jīng)濟業(yè)務(wù)，村干部不會強烈要求對方提供合規(guī)的發(fā)票而是慣用白條入賬。另一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資監(jiān)管不到位。鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資管理中心會計人員嚴格執(zhí)行財務(wù)管理制度，審核村級財務(wù)收支票據(jù)，難免與村干部發(fā)生摩擦，為維持良好的氛圍，不得不變相村級財務(wù)管理漏洞。鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺少專職的審計人員，盡管經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，還沒有深入把握國家的法律法規(guī)和政策，綜合素質(zhì)跟不上形勢必展需要。受多方面的限制，審計人員查出問題與處理決定相脫節(jié)，很難得到及時處理，沒有真正落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)監(jiān)督管理主體，無法形成上下聯(lián)動協(xié)調(diào)約束機制。

三、對策建議

（一）加強管理機構(gòu)建設(shè)，實現(xiàn)組織穩(wěn)定性

一方面，規(guī)范落實機構(gòu)專業(yè)化監(jiān)管建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要以優(yōu)化監(jiān)管資源配置為基礎(chǔ)，加強農(nóng)經(jīng)工作機構(gòu)建設(shè)，協(xié)調(diào)落實監(jiān)管職責(zé)，重視農(nóng)村三資管理人才的培養(yǎng)、管理和使用，配齊農(nóng)村集體三資管理中心會計，相關(guān)經(jīng)費納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政預(yù)算。加強對農(nóng)村集體三資管理中心和會計人員的管理和考核，建立工資激勵和約束機制。另一方面，加強農(nóng)村財務(wù)人員隊伍建設(shè)。村集體要落實專人負責(zé)村級財務(wù)，村報賬員需經(jīng)縣農(nóng)業(yè)和財政部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格后方可持證上崗，人員不得頻繁更換，保證隊伍相對穩(wěn)定和業(yè)務(wù)連續(xù)性，落實村級報賬員待遇。

（二）健全管理制度，實現(xiàn)管理制度化

1、健全村級財務(wù)制度，并能夠執(zhí)行有效

按照規(guī)定制定完善農(nóng)村集體三資重大事項決策、財務(wù)收支預(yù)決算、貨幣資金管理、非生產(chǎn)性開支控制、財務(wù)開支審批、票據(jù)管理、資產(chǎn)臺賬、資產(chǎn)清查、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易管理等各項制度。規(guī)范農(nóng)村集體資金管理制度，嚴格執(zhí)行每個村級集體經(jīng)濟組織只能在一家銀行開設(shè)一個基本存款賬戶的規(guī)定，清理原行政村撤并等原因遺留的多余戶頭。規(guī)范資產(chǎn)資源管理制度，集體公益事業(yè)建設(shè)及集體資產(chǎn)、資源的發(fā)包、租賃和轉(zhuǎn)讓等，一律按照“立項申報、民主討論、政府審批、公開招標、群眾監(jiān)督”程序進行，由縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級向社會公開招投標，明確合同履約要求，加強合同規(guī)范管理。規(guī)范村集體三資檔案管理，有關(guān)會議決定、承包租賃方案、經(jīng)濟合同、招標文書、財務(wù)會計等資料要及時立卷歸檔。

2、加強會計核算工作，正確核算和反映財務(wù)收支情況

嚴格按照有關(guān)規(guī)定使用相關(guān)票據(jù)，除可使用自制憑證外必須提供合規(guī)的發(fā)票，工程項目支出、資產(chǎn)發(fā)包租賃收入、借款收入等票據(jù)，須附有成員（代表）會議決議、合同文本、招投標文書等必要的附件，按照有關(guān)的會計制度進行賬務(wù)處理。按照專項資金使用規(guī)定的用途，規(guī)范地使用專項資金和管理項目，做到?？顚Ｓ茫罁?jù)項目實施進度計量支付，辦理工程竣工決算。進一步提高預(yù)算編制水平，做到安排資金與實施所需資金相吻合。對項目支出的凈結(jié)余資金，嚴格按有關(guān)規(guī)定上繳或重新安排項目。

（三）深化村級財務(wù)公開，實現(xiàn)運行陽光化

嚴格落實財務(wù)公開，按照“公開時間及時按期、公開內(nèi)容真實易懂、公開程序規(guī)范嚴格、公開形式靈活多樣”的要求，公開日在村務(wù)公開欄上公開三資運營情況，接受群眾監(jiān)督。創(chuàng)新公開形式，推進村級便民服務(wù)和村務(wù)公開信息平臺建設(shè)，通過固定公開欄、網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏等多種形式，細化公開內(nèi)容，推行村級財務(wù)逐項逐筆公開，實現(xiàn)村級財務(wù)賬目數(shù)據(jù)、資產(chǎn)資源實物取證、民主決策過程等全方位、多層次的村級財務(wù)公開模式。扎實推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作，納入農(nóng)村集體三資監(jiān)管公開內(nèi)容。

（四）完善監(jiān)督機制，實現(xiàn)監(jiān)督立體化

1、加強村級民主監(jiān)督管理

嚴格執(zhí)行民主決策、民主理財、民主監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，充分發(fā)揮村務(wù)監(jiān)督委員會作用，依法依規(guī)對村級重大事項決策、村務(wù)公開、村級三資管理、村級工程建設(shè)、村干部廉潔履職等情況進行有效監(jiān)督，定期召開會議及時提出監(jiān)管意見，反映成員意見和建議；推進村級民主管理創(chuàng)新，村務(wù)監(jiān)督委員會在行使監(jiān)督權(quán)、否決權(quán)過程中，如有爭議，應(yīng)當(dāng)召開村級組織聯(lián)席會議調(diào)解；調(diào)解不了的，可就爭議事項組織召開聽證會協(xié)調(diào)或裁決，情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資管理中心備案。鄉(xiāng)鎮(zhèn)紀委要加強對村務(wù)監(jiān)督委員會工作的指導(dǎo)，督促其認真履職，嚴格執(zhí)行“先理財、后審批、再入賬”的村級集體財務(wù)工作流程，村級經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的每張票據(jù)都需經(jīng)村務(wù)監(jiān)督委員會審核簽字蓋章后方可入賬。村報賬員對業(yè)務(wù)工作負責(zé)，應(yīng)及時、真實、準確地做好報結(jié)賬工作。

2、開展清查審計

鄉(xiāng)鎮(zhèn)紀委要會同農(nóng)業(yè)部門組織開展村級三資管理情況定期巡查，每年要對所轄村財務(wù)進行清查，及時糾正存在問題。鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資管理中心要深化會計監(jiān)督，加強對村級財務(wù)開支的審核把關(guān)。加強審計資源整合，探索分類審計的形式和途徑，可以采取政府購買服務(wù)等方式，委托或招投標選定有資質(zhì)的社會審計中介機構(gòu)實施審計和專項審計調(diào)查，縣財政經(jīng)費予以保障。加強審計結(jié)果應(yīng)用，探索鄉(xiāng)鎮(zhèn)長經(jīng)濟責(zé)任審計與農(nóng)村審計績效掛鉤機制，確保審計處理結(jié)果的落實。財政部門和審計部門要加強對社會審計中介機構(gòu)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

3、完善三資監(jiān)管信息化平臺

按照“統(tǒng)一會計標準科目、統(tǒng)一賬務(wù)處理、統(tǒng)一信息采集、統(tǒng)一模塊管理”的要求，做好資金、資產(chǎn)、資源、合同管理模塊的相關(guān)信息錄入，并將村級財務(wù)收支的原始憑證、村級資產(chǎn)資源的實物圖片、經(jīng)濟合同、招投標文件等原始資料錄入三資監(jiān)管平臺；有效整合各類信息資源，深入推進農(nóng)村集體三資檔案信息化管理，實現(xiàn)對集體經(jīng)濟組織成員關(guān)注的土地征用，資源承包和分配方案、安置房指標分配等重大事項的詳細公開。開發(fā)建成縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級聯(lián)網(wǎng)的三資計算機監(jiān)管平臺；做好日常維護，確保三資數(shù)據(jù)及時進賬入網(wǎng)，實現(xiàn)三資管理及運行情況實時查詢、實時分析、實時預(yù)警、實時監(jiān)管。積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，規(guī)范村集體所屬動產(chǎn)和不動產(chǎn)交易行為，健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺體系，以標的物應(yīng)入盡入為原則，推進村集體經(jīng)濟組織按規(guī)定公平交易。

四、結(jié)束語

加強對農(nóng)村集體三資管理工作的監(jiān)督，推進基層黨風(fēng)廉政建設(shè)，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)村集體三資管理是一項長期而艱巨的任務(wù)，需要各部門各負其責(zé)、形成合力、常抓不懈，實現(xiàn)農(nóng)村集體三資管理工作規(guī)范建設(shè)。

參考文獻：

[1]徐爭春.審計引發(fā)的財務(wù)思考[J].農(nóng)村財務(wù)會計，2015

第6篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

【關(guān)鍵詞】企業(yè) 財務(wù)管理 現(xiàn)狀 問題 風(fēng)險防范 綠色財務(wù)管理

一、我國企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀和問題

首先，沒有足夠的資金，沒有廣闊的籌備資金的渠道，這是長期以來阻礙我們國家企業(yè)發(fā)展的重要因素。生產(chǎn)規(guī)模不大，要形成規(guī)模效益就很困難；加上沒有先進的管理，經(jīng)營具有一定的風(fēng)險，普遍的行為都是短期行為；在還貸方面沒有較高的誠信度，給貸款帶來很大的風(fēng)險，以上原因都給企業(yè)的融資帶來很大的影響。其次，日常管理不夠嚴格，對財務(wù)的控制力度不夠，企業(yè)財務(wù)控制相對薄弱，具體表現(xiàn)如下：一是對于現(xiàn)金沒有嚴格的管理，導(dǎo)致資金不足或閑置，有的企業(yè)覺得現(xiàn)金越多越好，出現(xiàn)很多閑置的現(xiàn)金，沒有加入生產(chǎn)的周轉(zhuǎn)中，也有部分企業(yè)的資金在使用中沒有計劃，對不動產(chǎn)過量的購置，在急需資金的時候不能及時應(yīng)付，使財務(wù)陷入困境。二是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)不夠迅速，沒有建立起嚴格的賒銷政策，導(dǎo)致資金的回收困難。三是存貨的控制比較薄弱，造成呆滯的資金很多。四是對錢比較重視，而對物卻很忽略，造成資產(chǎn)嚴重的流失。很多企業(yè)的管理者對半成品、原材料以及固定資產(chǎn)的管理不夠，出現(xiàn)問題的時候也沒有人追究，造成資產(chǎn)的嚴重浪費。最后，財務(wù)管理人員沒有很高的素質(zhì)，對工作的重視度也不夠，因為我們國家市場經(jīng)濟制度建立的時候還比較短，企業(yè)并沒有按現(xiàn)代企業(yè)制度運作。如今，我們國家多數(shù)企業(yè)尤其是企業(yè)的財務(wù)還是手工操作，信息化建設(shè)不夠健全，有一些企業(yè)雖然引進了財務(wù)管理信息系統(tǒng)，但是，由于財務(wù)人員沒有較高的素質(zhì)，業(yè)務(wù)水平也不夠強，所以，信息系統(tǒng)也成了一種擺設(shè)，沒有發(fā)揮其真正的作用。目前，我們國家的財務(wù)管理人員以?？莆幕佣?，大概占到百分之七十，很多企業(yè)的會計人員還沒有從業(yè)資格證，學(xué)習(xí)與技能水平都不行，因此，在企業(yè)中會計工作得不到充分的體現(xiàn)。

二、根據(jù)多年實踐經(jīng)驗對完善企業(yè)財務(wù)管理體系提出的建議

首先，制定和完善有利于企業(yè)發(fā)展的政策。

企業(yè)成立企業(yè)管理委員會，設(shè)立特定基金。按地域成立管理委員會，打破分行業(yè)管理格局。特定基金包括擔(dān)?；?、互助基金等，其資金來源可以是各級政府金融機構(gòu)及中小型企業(yè)的入會費，實行基金封閉管理運行，集中支持企業(yè)的發(fā)展。

建立企業(yè)信用擔(dān)保體系。企業(yè)信用擔(dān)保機構(gòu)是以服務(wù)為宗旨的中介組織，不能以盈利為主要目的，擔(dān)保費的收取，不能以增加企業(yè)的融資成本為代價。國家經(jīng)貿(mào)委、國家工商總局、財政部等10部委不久前聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強企業(yè)信用管理工作的若干意見》，無疑會引導(dǎo)企業(yè)增強信用觀念，改善其信用狀況，創(chuàng)造良好的信用環(huán)境，以及加快我國社會化信用體系的建設(shè)步伐。

其次，快速建立財會人員隊伍，把企業(yè)會計秩序進行規(guī)范。

第一，對于中小型企業(yè)的負責(zé)人的法律意識要不斷的加強，并且要加強對會計工作的領(lǐng)導(dǎo)。只有把企業(yè)負責(zé)人的法律意識增強，才能避免會計發(fā)生違法的行為，對于會計人員提供的會計信息才有更高的可信度。第二，加強會計人員隊伍建設(shè)，提高會計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。以人為本，努力提高廣大財務(wù)會計人員業(yè)務(wù)能力和工作水平，抓好會計人員的后繼教育工作，并在加強會計人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)同時，開展好職業(yè)道德教育。建立和完善激勵機制，依法調(diào)動會計人員的工作積極性。第三，加強會計基礎(chǔ)工作，實現(xiàn)規(guī)范化管理。財務(wù)管理混亂，會計信息失真的一個重要原因是會計工作基礎(chǔ)薄弱。在當(dāng)前情況下，應(yīng)該嚴格執(zhí)行財政部規(guī)定的會計基礎(chǔ)工作規(guī)范，使證、賬、表的業(yè)務(wù)處理及會計檔案管理的每一個環(huán)節(jié)都達到標準規(guī)范的要求。建立健全會計人員的崗位責(zé)任制，使之分工科學(xué)合理，職責(zé)明確。第四，加快會計電算化和會計網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高會計信息質(zhì)量。實現(xiàn)會計電算化，使會計信息的收集、加工和整理有了相對統(tǒng)一的規(guī)范，有效克服因手工操作出現(xiàn)的失誤導(dǎo)致會計信息失真的情況。

三、我國企業(yè)財務(wù)管理工作的風(fēng)險防范

第一，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動離不開整個宏觀經(jīng)濟體的運行環(huán)境，財務(wù)管理宏觀環(huán)境的復(fù)雜性是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括很多因素，如：法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、市場環(huán)境以及資源環(huán)境等，這些都是存在于企業(yè)之外的因素，但是，對于企業(yè)的財務(wù)管理卻造成很大的影響，若企業(yè)的管理系統(tǒng)與宏觀的環(huán)境不相適應(yīng)的話，就會給企業(yè)的財務(wù)帶來很大的威脅。第二，對于企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的具體防范措施，樹立財務(wù)風(fēng)險的防范意識是首要的，要形成預(yù)警的系統(tǒng)。企業(yè)是市場的參與者，必要的風(fēng)險意識是必須要有的。企業(yè)管理者與員工對待風(fēng)險的態(tài)度決定了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的意識，管理者要把這種風(fēng)險的控制理論落實到每一個人，形成全員防范意識，提高風(fēng)險防范的有效性與實用性。

四、在企業(yè)財務(wù)管理中綠色財務(wù)管理的應(yīng)用

對于綠色財務(wù)管理，注重的就是對資源的有效利用，以及保護環(huán)境和企業(yè)經(jīng)濟效益的統(tǒng)一與和諧，最終的目標是在節(jié)約資源與保護環(huán)境的前提下，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，進而使得企業(yè)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。對于現(xiàn)代企業(yè)中綠色財務(wù)管理的應(yīng)用一定要把企業(yè)財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)把握住，構(gòu)建的綠色財務(wù)管理模式一定要適合企業(yè)的發(fā)展。首先，構(gòu)建起籌資環(huán)節(jié)的綠色財務(wù)體系，在綠色的財務(wù)管理體系之下，企業(yè)的任何一項經(jīng)濟活動都要把對生態(tài)環(huán)境的影響考慮進去，成本的支出要考慮綠色成本方面。一般情況下，企業(yè)的綠色籌資主要來自銀行信貸，還有政府的支持，包括其他金融機構(gòu)的支持等。其次，構(gòu)建起投資環(huán)節(jié)的綠色體系，在進行企業(yè)綠色財務(wù)管理觀念的指導(dǎo)時，制定企業(yè)投資方向及投資方案的時候，首要考慮企業(yè)投資時分析的綠色成本，對投資方案的綠色程度進行綜合的評定，這樣才能更好地實現(xiàn)綠色財務(wù)管理，并且保證可持續(xù)性的發(fā)展。所以，企業(yè)進行綠色投資的時候，不但要把投資回報率這些常規(guī)的指標考慮進去，還要把分析與評價環(huán)境的因素考慮進去，對投資方案中的環(huán)境風(fēng)險或者是綠色的收益進行綜合的評價，把利益最大化，把損害最小化。如：某一家企業(yè)在制定綠色投資方案的時候，必須對這個項目可能影響到周邊環(huán)境的不利因素考慮進去，包括污染物的排放、資源的消耗量等，然后還要對項目的經(jīng)營進行分析，考察它與我們國家現(xiàn)有的政策是否互相沖突，綠色的環(huán)保生產(chǎn)方式是不是能夠得到國家的財政補貼等，最終的目標是要保證綠色投資方案一定要具有合理性、科學(xué)性。

五、結(jié)束語

通過以上的論述可以總結(jié)如下，建立現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度是必需的，并且要不斷進行完善，在財務(wù)管理中存在的各種問題要及時有效的處理，把企業(yè)搞活，這是國民經(jīng)濟強勁且有活力的有力保證，也是非常重要的舉措，當(dāng)然，這不但需要企業(yè)把自身的素質(zhì)提高起來，把競爭的能力提升起來，還需要社會的努力與支持，為經(jīng)營中的企業(yè)創(chuàng)造良好的成長環(huán)境，使得我們國家的國民經(jīng)濟能夠均衡的發(fā)展，進一步發(fā)展人民生活的水平及綜合國力。

參考文獻

[1]李朦.企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的方法——財務(wù)管理淺析.中國科技信息.2011（10）：190.

第7篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

1.有效地推進中小企業(yè)融資在我國傳統(tǒng)的銀行信貸中，中小企業(yè)常常由于缺乏廠房、機器設(shè)備等有效不動產(chǎn)抵押物而得不到信貸資金支持。但同時，生產(chǎn)型或流通型的中小企業(yè)，一般都有原材料、半成品、產(chǎn)品等動產(chǎn)，且這些動產(chǎn)在一定時間范圍內(nèi)有較固定的最低貯存量。如果按其相對穩(wěn)定的最低貯存存貨作抵（質(zhì)）押來申請貸款，就能有效地解決這些中小企業(yè)融資難的問題。但是，銀行開展動產(chǎn)抵（質(zhì)）押貸款又面臨兩個難題：一是動產(chǎn)價值認定問題；二是動產(chǎn)管理與價值監(jiān)控問題。專業(yè)化的倉儲金融的出現(xiàn)能有效地解決這兩個難題，其獲得銀行認可的標準倉單設(shè)計與專業(yè)化的第三方倉儲管理與價值監(jiān)控，能順利地支持中小企業(yè)獲得銀行貸款。

2.有利于銀行降低信貸風(fēng)險我國當(dāng)前銀行信貸擔(dān)保方式以不動產(chǎn)抵押和企業(yè)互保為主，不利于信貸風(fēng)險的分散。特別是企業(yè)互保形式，不是風(fēng)險的化解，只是風(fēng)險的累積，在一定程度上會產(chǎn)生銀行風(fēng)險的傳遞與擴散。以倉儲金融方式開展的動產(chǎn)抵（質(zhì)）押貸款，既有充足的動產(chǎn)作為擔(dān)保，系自償性信貸產(chǎn)品，又有專業(yè)化的倉儲金融企業(yè)監(jiān)控動產(chǎn)物資和市場價格波動，還有設(shè)置“補差”機制，能保證抵質(zhì)押品的“足量、足值”。動產(chǎn)抵（質(zhì)）押貸款相對而言單筆金融小，且主要分散于不同的中小企業(yè)之間，可以降低信貸集中度，分散信貸風(fēng)險。另外，倉儲金融業(yè)務(wù)還能促進銀行信貸以及與之相對應(yīng)的結(jié)算、保險等金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新與發(fā)展。

3.有利于幫助企業(yè)加強存貨管理當(dāng)前國內(nèi)原材料、大宗物資的價格越來越跟國際接軌，價格波動更加頻繁，企業(yè)特別是中小企業(yè)缺乏必要的資金，存貨不足，市場風(fēng)險很大。而倉儲金融業(yè)務(wù)可以讓企業(yè)以存貨擔(dān)保獲得貸款，放心地庫存貨物，降低市場風(fēng)險。同時，專業(yè)的倉儲金融企業(yè)能向企業(yè)提供相對全面的存貨價格信息，及時揭示動產(chǎn)貯存風(fēng)險，有利于借款企業(yè)作出合理的存貨決策，提高動產(chǎn)風(fēng)險管理能力。

4.倉儲金融能夠優(yōu)化社會信貸結(jié)構(gòu)近幾年，我國信貸結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象越來越嚴重，其中一個重要特點是信貸長期化。2009年我國全年新增貸款9.59萬億元，其中約76％的新增貸款為中長期貸款，越來越多的信貸資金流向基礎(chǔ)建設(shè)和個人住房按揭項目，企業(yè)特別是中小企業(yè)直接用于生產(chǎn)經(jīng)營的流動資金需求卻難以滿足，20]0年中央銀行工作會議提出要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)就要提高直接滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要的短期貸款的比重。因此，發(fā)展倉儲金融有利于促進工商企業(yè)獲得更多的流動資金貸款，宏觀上有利于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

倉儲金融是結(jié)構(gòu)融資的一種，是把企業(yè)將擁有未來現(xiàn)金流的特定資產(chǎn)剝離出來，設(shè)計合理結(jié)構(gòu)，以該特定資產(chǎn)為標的而進行融資。企業(yè)將未來可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)進行質(zhì)押，質(zhì)押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)被重新安排在銀行、質(zhì)押管理者之間。由于銀行精力、專業(yè)水平有限和對中小企業(yè)信用評估不高，同時也為了杜絕銀行內(nèi)部管理上的漏洞，引入外部監(jiān)督機制，降低授信風(fēng)險，銀行只專注對倉儲金融融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計，而把對質(zhì)押存貨的管理外包給專業(yè)的管理公司，即質(zhì)押管理者，通常是倉儲物流公司。

倉儲金融業(yè)務(wù)突破了傳統(tǒng)風(fēng)險控制模式，由靜態(tài)、孤立的風(fēng)險控制理念變?yōu)閯討B(tài)、系統(tǒng)的風(fēng)險控制理念，深入分析資金（貨物）供應(yīng)鏈企業(yè)之間的交易關(guān)系，通過對貿(mào)易背景真實性，交易對手的規(guī)模、信用和實力，提高交易客戶違約成本，封閉運作，期限金額與貿(mào)易的匹配，合同單據(jù)的控制等方面的把握來控制風(fēng)險，同時為客戶信用體系建立提供服務(wù)。倉儲金融在實踐中有多種做法，為了滿足企業(yè)的需求，便利企業(yè)融資和經(jīng)營，銀行也在不斷創(chuàng)新，不斷在倉單融資模式的基礎(chǔ)上拓展新的融資模式。目前國內(nèi)外金融機構(gòu)的倉儲金融模式主要有以下四種：

1.倉單質(zhì)押貸款模式倉單質(zhì)押貸款是制造企業(yè)或流通企業(yè)將商品存儲在倉儲公司倉庫中，倉儲公司向銀行開具倉單，銀行根據(jù)倉單向申請人提供一定比例的貸款，倉儲公司代為監(jiān)管商品。開展倉單質(zhì)押業(yè)務(wù)，既解決了借款人流動資金不足的困難，同時通過倉單質(zhì)押可以降低銀行發(fā)放貸款的風(fēng)險，保證貸款安全，還能增加倉儲公司的倉庫服務(wù)功能，增加貨源，提高倉儲公司的經(jīng)濟效益。倉單質(zhì)押貸款實質(zhì)是存貨抵押貸款，由于銀行難以有效地監(jiān)管抵押物，就需要借助第三方倉儲公司形成的倉單，以及倉儲公司提供的保管、監(jiān)督、評估作用實現(xiàn)對企業(yè)的融資。

2.異地倉庫倉單質(zhì)押貸款模式異地倉庫倉單質(zhì)押貸款是在倉單質(zhì)押貸款融資基本模式的基礎(chǔ)上，對地理位置的一種拓展。倉儲公司根據(jù)客戶需要，或利用全國的倉儲網(wǎng)絡(luò)，或利用其他倉儲公司倉庫，甚至是客戶自身的倉庫，就近進行質(zhì)押監(jiān)管，提供倉單，企業(yè)根據(jù)倉儲公司的倉單向銀行申請借款。異地倉庫倉單質(zhì)押貸款充分考慮客戶的需要，可以把需要質(zhì)押的存貨等保管在方便企業(yè)生產(chǎn)或銷售的倉庫中，極大地降低了企業(yè)的質(zhì)押成本。

3.保兌倉融資模式保兌倉或稱買方信貸，相對于企業(yè)倉單質(zhì)押業(yè)務(wù)的特點是先票后貨，即銀行在買方（客戶）交納一定的保證金后開出承兌匯票，收票人為生產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)企業(yè)在收到銀行承兌匯票后向銀行指定的倉庫發(fā)貨，貨到倉庫后轉(zhuǎn)為倉單質(zhì)押。在這一模式中，需要生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商、倉儲公司、銀行四方簽署“保兌倉”合作協(xié)議，經(jīng)銷商根據(jù)與生產(chǎn)企業(yè)簽訂的《購銷合同》向銀行交納一定比率的保證金，申請開立銀行承兌匯票，專項用于向生產(chǎn)企業(yè)支付貨款，由第三方倉儲公司提供承兌擔(dān)保，經(jīng)銷商以貨物對第三方倉儲公司提供反擔(dān)保。銀行向生產(chǎn)企業(yè)開出承兌匯票后，生產(chǎn)企業(yè)向保兌倉交貨，此時轉(zhuǎn)為倉單質(zhì)押。

4.統(tǒng)一授信擔(dān)保模式統(tǒng)一授信擔(dān)保模式是指銀行根據(jù)倉儲公司的規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績、運營現(xiàn)狀、資產(chǎn)負債比例以及信用程度等，把一定的貸款額度直接授權(quán)給倉儲公司，再由倉儲公司根據(jù)客戶的條件、需求等進行質(zhì)押貸款和最終清算。倉儲公司向銀行提供信用擔(dān)保，并直接利用信貸額度向相關(guān)企業(yè)提供靈活的質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。銀行則基本上不參與質(zhì)押貸款項目的具體運作。統(tǒng)一授信的擔(dān)保模式有利于企業(yè)更加便捷地獲得融資，減少原先向銀行申請質(zhì)押貸款時的多個申請環(huán)節(jié)；同時也有利于銀行充分利用倉儲公司監(jiān)管貨物的管理經(jīng)驗，通過倉儲公司的擔(dān)保，強化銀行對質(zhì)押貸款全過程監(jiān)控的能力，更加靈活地開展質(zhì)押貸款服務(wù)，降低貸款風(fēng)險。

倉儲金融的融資結(jié)構(gòu)包括四個方面：基于質(zhì)押存貨的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、融資額度（即風(fēng)險敞口、風(fēng)險暴露）和償還結(jié)構(gòu)、費用結(jié)構(gòu)、風(fēng)險規(guī)避結(jié)構(gòu)。這些結(jié)構(gòu)的制定是在銀行、借貸者和質(zhì)押管理共同參與下完成的，體現(xiàn)為三者之間的合約。

1.基于存貨的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的設(shè)計原則是保障銀行的基于存貨的預(yù)期現(xiàn)金流的不中斷及足值和借債者交易（包括生產(chǎn)）的順利進行。一般的結(jié)構(gòu)模式是借貸方將存貨占有權(quán)讓渡給銀行，同時又保留一定范圍的使用權(quán)；銀行擁有占有權(quán)，在出現(xiàn)預(yù)示預(yù)期現(xiàn)金流中斷或不足值的跡象時，銀行有權(quán)凍結(jié)該資產(chǎn)。但在正常情況下，不得對其擁有所有權(quán)的存貨采取妨礙借貸者正常交易和生產(chǎn)的行動。銀行擁有為保證基于存貨現(xiàn)金流的而針對存貨進行管理的權(quán)力，又委托質(zhì)押管理者來執(zhí)行這種權(quán)力，同時擁有在質(zhì)押管理者失職造成損失時要求其賠償?shù)臋?quán)力。質(zhì)押管理者接受銀行委托而擁有針對存貨進行管理的權(quán)力，即質(zhì)押管理。

2.融資額度和償還結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)的融資主要通過兩種方式實現(xiàn)：債權(quán)融資和股權(quán)融資。債權(quán)融資將提高融資企業(yè)的資產(chǎn)負債率，而過高的資產(chǎn)負債率將降低企業(yè)的信用級別；股權(quán)融資增加企業(yè)對股東的責(zé)任，從而增加其盈利壓力。倉儲金融的結(jié)構(gòu)融資因使融資方免受這兩方面的負面影響而擁有明顯的優(yōu)勢。對貸出方，因為衩靖同完有質(zhì)押資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流做保障，其信用風(fēng)險大大降低，從而可以以一個相對較低的利率放出貸款。

對借貸方，結(jié)構(gòu)融資可以提高其貸款可獲得性、降低其融資成本及優(yōu)化其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。根據(jù)質(zhì)押存貨市場價值的最低預(yù)期（即未來基于質(zhì)押資產(chǎn)現(xiàn)金流的最低預(yù)期）以及企業(yè)的信用級別，銀行按一定利率水平提供相應(yīng)的融資額度，同時，確定借貸者的償還方式。在一些結(jié)構(gòu)融資中，通常是用質(zhì)押存貨的未來現(xiàn)金流直接償付。

3.費用結(jié)構(gòu)倉儲金融的標的包括訂單、存貨、設(shè)備、應(yīng)收賬款等供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)的資產(chǎn)。倉儲金融就是以存貨為標的的結(jié)構(gòu)融資。一般地，包括除生產(chǎn)流程中的整個供應(yīng)鏈中的存貨。將進人生產(chǎn)流程的存貨除去，因為生產(chǎn)過程中原材料、半成品、成品等存貨變動頻繁難于跟蹤和盤點。當(dāng)然，如果存在可靠的對數(shù)量和價值的計量方法，生產(chǎn)流程中的存貨也可以用于倉儲金融。目前開展的倉儲金融業(yè)務(wù)從贏利模式上分類主要有三種：一是純監(jiān)管業(yè)務(wù)模式，倉庫只承擔(dān)貨物監(jiān)管責(zé)任，可從客戶處另外收取一定的監(jiān)管費；二是倉庫代替銀行向客戶融資，開展質(zhì)押業(yè)務(wù)，獲取利差；三是買方信貸（也稱保兌倉），需按照一定的費率向買方征收管理費、承擔(dān)費等相關(guān)費用。由此可以看出，費用結(jié)構(gòu)決定了倉儲金融中各類費用的責(zé)任承擔(dān)，包括法律費用、保險費用、質(zhì)押管理費用等。

4.風(fēng)險規(guī)避結(jié)構(gòu)對于信用級別比較低的一些企業(yè)，如中小企業(yè)和資產(chǎn)負債率比較高的企業(yè)，在傳統(tǒng)方式下很難爭取到貸款，國內(nèi)的這種局面尤為嚴重，而結(jié)構(gòu)融資則可以通過有效降低銀行面臨的信用風(fēng)險而解決這一難題。同時，因為銀行可以在結(jié)構(gòu)融資中要求相對傳統(tǒng)貸款方式較低的利率，所以借貸方進行結(jié)構(gòu)融資的成本也相對降低。同時，銀行通過確定融資結(jié)構(gòu)中的風(fēng)險規(guī)避方式，包括購買保險，使用衍生工具，以及提供相關(guān)擔(dān)保等。針對不同的貨物類別和同類存貨所處的供應(yīng)鏈的不同環(huán)節(jié)，將有不同的倉儲金融融資結(jié)構(gòu)設(shè)計，這些不同結(jié)構(gòu)類別也就構(gòu)成了不同的倉儲金融產(chǎn)品。

在2O世紀9O年代以前，由于物流倉儲企業(yè)沒有有效參與，我國商業(yè)銀行對質(zhì)押倉儲物資的價值、品質(zhì)、銷售狀況等缺乏足夠的信息，對質(zhì)押倉儲物資的運營控制缺少專業(yè)的經(jīng)驗和技能，于是出于信貸風(fēng)險的考慮，銀行開展現(xiàn)代的倉儲金融服務(wù)較為謹慎，這使得倉儲金融服務(wù)的開展沒有形成規(guī)模，我國流通體系中豐富的倉儲物資擔(dān)保資源被大量閑置。為解決這一問題，自20世紀90年代末，沿海的一些銀行和大型物流倉儲企業(yè)合作，借鑒西方的經(jīng)驗積極地進行了倉儲金融創(chuàng)新。其中，中儲是我國這一領(lǐng)域的先行者，中儲在1999年就與銀行合作開展了我國第一單現(xiàn)代的倉儲金融業(yè)務(wù)，發(fā)展到現(xiàn)在，倉儲金融服務(wù)已經(jīng)是中儲的核心業(yè)務(wù)之一。回顧我國倉儲金融服務(wù)的發(fā)展歷程，我國倉儲金融服務(wù)的發(fā)展具有以下特征：

1.法律與行業(yè)環(huán)境逐漸改善，但配套措施仍需完善經(jīng)過近10年的發(fā)展，我國倉儲金融的法律與行業(yè)環(huán)境逐漸改善，尤其是2007年《物權(quán)法》的正式實施，為倉儲金融提供了法律保障。但我國倉儲金融在制度環(huán)境的支持方面還遠遠不夠，主要表現(xiàn)在：倉單不標準且缺少流通性；第三方中介機構(gòu)缺乏專業(yè)技能和誠信，參與倉儲金融的物流倉儲企業(yè)魚龍混雜，缺乏相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范，甚至出現(xiàn)了借款人和物流企業(yè)聯(lián)合欺詐銀行的現(xiàn)象；各融資主體還缺乏必要的信息共享，相關(guān)的業(yè)務(wù)操作流程混亂且標準不統(tǒng)一。這表明我國還需要在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上對倉儲金融的配套措施進行有效完善。

2.倉儲金融模式不斷創(chuàng)新，總體規(guī)模發(fā)展迅速在10年的發(fā)展過程中，我國倉儲金融模式不斷創(chuàng)新，在很大程度上支持了流通企業(yè)的運營。隨著倉儲金融模式的創(chuàng)新，我國倉儲金融的質(zhì)物品種得到了很大的拓展，已從初期幾個有限的品種，拓展到了各種質(zhì)地穩(wěn)定、市場價格波動小、變現(xiàn)能力強的工業(yè)原料、農(nóng)產(chǎn)品和大量消費產(chǎn)品，而融資的對象也隨著風(fēng)險控制水平的提高和創(chuàng)新模式的涌現(xiàn)獲得了極大的拓展，這些都使得我國倉儲金融服務(wù)的總體規(guī)模發(fā)展非常迅速。

3.倉儲金融服務(wù)呈現(xiàn)出不均衡的發(fā)展態(tài)勢我國的倉儲質(zhì)押融資業(yè)務(wù)最初起源于廣東、江蘇、浙江一帶，業(yè)務(wù)分布主要是生產(chǎn)制造企業(yè)、物貿(mào)業(yè)密集的地區(qū)，各銀行以不同方式推出如現(xiàn)貨質(zhì)押、倉單（提單）質(zhì)押、買方信貸等多種金融物流品種。隨著我國現(xiàn)代物流的跨越式發(fā)展，為物流提供配套服務(wù)的倉儲金融發(fā)展非常迅速，在短短的十年就經(jīng)歷了西方200多年走過的歷程，因此我國倉儲金融服務(wù)在地域上呈現(xiàn)了不均衡的發(fā)展態(tài)勢，主要表現(xiàn)在：沿海的服務(wù)模式和發(fā)展水平明顯領(lǐng)先內(nèi)地，形成了初級、中級與高級等多種形式的倉儲金融模式在我國共存的格局。

4.倉儲金融服務(wù)監(jiān)管模式根據(jù)客戶需求越來越動態(tài)化我國倉儲金融越來越貼近借款企業(yè)的需求，已經(jīng)從初期的自有倉庫監(jiān)管向庫外倉庫監(jiān)管發(fā)展，從初期的靜態(tài)質(zhì)押監(jiān)管，發(fā)展成為包括循環(huán)質(zhì)押（滾動質(zhì)押）、置換倉單質(zhì)押、信用或保證金置換倉單質(zhì)押和動態(tài)控制存量下限質(zhì)押（流動質(zhì)押）等多種形式的動態(tài)質(zhì)押模式，這些監(jiān)管模式的動態(tài)化有效地支持了借款企業(yè)的日常運營。由于倉儲金融存在著法律風(fēng)險、操作風(fēng)險、借款人信用風(fēng)險以及質(zhì)押物價格風(fēng)險和流動性風(fēng)險等，因此風(fēng)險控制可以說是影響倉儲金融服務(wù)水平的關(guān)鍵因素。

2008年，來勢兇猛的全球金融危機讓浙江義烏不少中小企業(yè)因為資金鏈問題而陷入困境。由于銀行貸款需要抵押物，而許多企業(yè)的廠房等不動產(chǎn)早已抵押甚至根本就沒有自己的廠房；尋求擔(dān)保貸款，金融危機下許多企業(yè)自身都難保，無法顧及他人；通過民間融資，風(fēng)險利息太高，中小企業(yè)難以承受。浙江稠州商業(yè)銀行及時洞察中小企業(yè)的實際情況，和浙江銀橋倉儲有限公司合作，積極開展對中小企業(yè)的倉儲金融服務(wù)。稠州商業(yè)銀行規(guī)定，倉儲金融服務(wù)申請人為從事或主要從事金屬的生產(chǎn)、加工和貿(mào)易的企業(yè)法人；有穩(wěn)定的銷售渠道和銷售收入；以指定的倉庫開出的倉單質(zhì)押給銀行，并承認銀行對倉單享有優(yōu)先受償權(quán)；愿意與銀行簽署有關(guān)法律文件，并承擔(dān)有關(guān)文件的義務(wù)與責(zé)任；無不良信用記錄的中小企業(yè)。稠州商業(yè)銀行規(guī)范現(xiàn)有存貨質(zhì)押授信流程：銀行對申請企業(yè)進行資格審查，審查合格則給予企業(yè)授信，然后企業(yè)、銀行、倉儲管理公司簽訂監(jiān)管協(xié)議，企業(yè)將指定貨物存入倉儲公司，倉儲公司所監(jiān)管的貨物開出“非標準倉單”給企業(yè)，企業(yè)將“非標準倉單”背書質(zhì)押給銀行，銀行向企業(yè)貸款。異地倉庫監(jiān)管質(zhì)押授信則是企業(yè)將指定貨物存在倉儲管理公司許可的異地倉庫，銀行委托倉儲管理公司派員監(jiān)管；擬購買貨物質(zhì)押授信則是企業(yè)從供應(yīng)商處購買貨物時，銀行代企業(yè)付款，然后供方以銀行為收貨人向指定的倉儲管理公司發(fā)貨。

倉儲金融為中小企業(yè)解決了有效質(zhì)押物難題的同時，也為商業(yè)銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁提供了較好的解決方案。倉儲金融降低了銀行過多使用小企業(yè)聯(lián)保貸款方式的關(guān)聯(lián)風(fēng)險，通過金融倉儲監(jiān)管流動資產(chǎn)，對企業(yè)貸款使用途徑全面監(jiān)控，在企業(yè)還不上貸款時，由金融倉儲企業(yè)通過專業(yè)化的渠道變現(xiàn)貨物，增強了銀行資金的安全性。實踐證明，倉儲金融有三大優(yōu)勢吸引中小企業(yè)：首先，這一業(yè)務(wù)模式對于企業(yè)而言極為便捷，有效地盤活了企業(yè)存貨。對企業(yè)考核、認證，進行貨物的進駐監(jiān)管后，銀行根據(jù)第三方倉儲公司提供的倉單，為企業(yè)提供貸款，企業(yè)從申請報批到拿到貸款最快可在12小時內(nèi)完成。

而且，這一快捷的模式并不會大幅度增加企業(yè)融資成本。二是規(guī)避產(chǎn)品的價格風(fēng)險。目前我國在有色金屬等產(chǎn)品上推出了期貨產(chǎn)品，但仍有很多大宗產(chǎn)品還沒有推出期貨產(chǎn)品，而倉儲金融業(yè)務(wù)恰恰可以起到類似的作用。比如，當(dāng)一些企業(yè)預(yù)計成品油價將要上調(diào)，可以進行油品的倉儲質(zhì)押貸款。這就保證了企業(yè)獲得油價上漲收益的同時，又避免了近期資金周轉(zhuǎn)的不暢。三是有效解決了企業(yè)買賣雙方的資金節(jié)點問題。在市場不確定和信息不對稱情況下，交易雙方都不敢貿(mào)然發(fā)放貨物或貨款。引入倉儲金融之后，在真實的貿(mào)易背景下，買方以未來倉單向銀行申請貸款的擬購買貨物質(zhì)押，銀行可以替買方向賣方預(yù)付貨款，從而推動交易順利進行。

通過倉儲金融可以發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)銀行倉儲金融業(yè)務(wù)中蘊藏著資產(chǎn)證券化及提前實現(xiàn)未來現(xiàn)金流的概念，在此基礎(chǔ)上還可以衍生和創(chuàng)新此項業(yè)務(wù)，把其引伸至期貨、國際貿(mào)易和資本運作市場，真正實現(xiàn)物流平臺、信息平臺、交易平臺、金融平臺等多個平臺功能和價值鏈的組合，所以，其本身就是一個創(chuàng)新平臺。同時，對于新的金融產(chǎn)品、新的金融業(yè)務(wù)，安全是先決條件。因此，商業(yè)銀行、物流倉儲企業(yè)及中小企業(yè)應(yīng)齊心協(xié)力，共同推進倉儲金融業(yè)務(wù)在我國的發(fā)展。

1.大力促進倉儲物流企業(yè)的發(fā)展倉儲金融業(yè)務(wù)其實早在三年前就已經(jīng)出現(xiàn)，之所以到現(xiàn)在才浮出水面，除了政策上的原因外，客觀上還有一個瓶頸，即國內(nèi)真正高素質(zhì)的倉儲管理瓠增同完公司實在不多，敢率先試水的更是鳳毛麟角。這也是這幾年我國很多商業(yè)銀行一直沒有開展這項業(yè)務(wù)的重要原因。對商業(yè)銀行來說，倉儲金融的一個重要風(fēng)險控制措施就是做好質(zhì)押貨物的監(jiān)管，而選擇一些著名物流企業(yè)進行合作無疑有利于降低信貸風(fēng)險，而且這也將催生更多新的貨押業(yè)務(wù)模式；另一方面，對物流企業(yè)來說，通過該項業(yè)務(wù)合作將為其帶來更多的客戶資源和更多的業(yè)務(wù)收入。

2.利益相關(guān)方要樹立強烈的風(fēng)險意識倉儲金融服務(wù)無論采用哪一種模式都存在著一定的風(fēng)險。因此，作為倉儲金融服務(wù)的中介，倉儲企業(yè)必須防范融資過程中的各種風(fēng)險。選擇客戶要謹慎，要考察其業(yè)務(wù)能力、業(yè)務(wù)量及貨物來源的合法性，防止客戶選擇不當(dāng)帶來的資信風(fēng)險；選擇合適的質(zhì)押品種，如黑色金屬、有色金屬、大豆等價格漲跌幅度不大、質(zhì)量穩(wěn)定的品種，防止質(zhì)押物因質(zhì)押期間的巨大變化帶來價格和質(zhì)量風(fēng)險。

第8篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

上實地產(chǎn)是上海實業(yè)（集團）有限公司屬下以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型企業(yè)集團，集中了上實集團內(nèi)部與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的多個企業(yè)體系和綜合資源。上實地產(chǎn)現(xiàn)已擁有20多家下屬企業(yè)，其中一家為上市公司，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商品住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代園區(qū)開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等領(lǐng)域。上實地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位是“區(qū)域開發(fā)集成商”。如何把企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動？上實地產(chǎn)為此作了積極的探索和努力。該集團借鑒平衡計分卡（Balance Score Card，以下簡稱:“BSC”）的思路，結(jié)合企業(yè)實際情況，建立了“四緯度”績效考核體系。該考核體系運行兩年多來，取得了良好成效。那么，“四緯度”績效考核體系究竟是個什么樣的體系？它是如何建立、如何落實的？它產(chǎn)生了怎樣的效果？為此，筆者將就這些問題加以解讀。

一、平衡計分卡的具體落實方案：四緯度績效考核體系

（一）“四緯度”績效考核體系是一種“價值樹”

所謂“四緯度”績效考核體系，簡單說來，是四項考核指標體系的簡稱，并分別取名為：財務(wù)緯度、運營緯度、客戶緯度和學(xué)習(xí)成長緯度?！八木暥取笨冃Э己梭w系是上實地產(chǎn)借鑒平衡計分卡理論，并從企業(yè)實際出發(fā)而探索出來的一種系統(tǒng)化管理模式。其目的是為了適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)價值管理要求，落實企業(yè)戰(zhàn)略目標。為此，上實地產(chǎn)對企業(yè)各項驅(qū)動因素和各項指標進行了分解，分析它們之間的因果關(guān)系，選出了能夠提升企業(yè)價值和落實戰(zhàn)略目標的關(guān)鍵績效指標作為奮斗的方向，這些關(guān)鍵指標組合起來，就是以企業(yè)價值管理為根基、以企業(yè)戰(zhàn)略為主干的樹狀結(jié)構(gòu)。

1．財務(wù)維度，抓準關(guān)鍵財務(wù)指標

財務(wù)維度，必須抓準關(guān)鍵指標才能發(fā)揮作用。關(guān)鍵指標的選用應(yīng)當(dāng)符合客觀實際，好高騖遠，拍腦袋定出的指標毫無現(xiàn)實意義。因此，不同類型、不同狀況、不同發(fā)展階段的企業(yè)對關(guān)鍵財務(wù)指標的選擇應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重，以體現(xiàn)通過自己努力而可能達到的目標。上實地產(chǎn)2006-2007年度選擇營業(yè)收入、凈利潤、營業(yè)費用、管理費用作為財務(wù)緯度的分項關(guān)鍵指標，反映了該集團努力開源節(jié)流，積極做大做強的愿望。

上實地產(chǎn)的財務(wù)維度的編制原理是全面預(yù)算。就2007年來說，各編制單位必須逐項闡明收入和利潤的具體來源，費用控制的具體明細結(jié)構(gòu)，并對主要事項和特殊事項加以重點說明。例如，對于集團內(nèi)的項目公司，在編制管理費用預(yù)算時，不僅要把費用按開支性質(zhì)劃分為“人工成本”、“業(yè)務(wù)招待費”、“辦公性費用”和“非現(xiàn)金性費用”四大類，并逐項量化到明細，而且還要設(shè)定項目預(yù)算總額、累計發(fā)生額和本年度預(yù)算額，以進行總量控制。此外，對于重點開發(fā)項目，若需要進行專項審計、委托第三方進行咨詢服務(wù)等，則應(yīng)追加費用預(yù)算，并按規(guī)定程序進行審批。

需要說明的是，“四緯度”績效考核體系的關(guān)鍵指標并不是一成不變的。盡管上實地產(chǎn)對上述財務(wù)緯度分項關(guān)鍵指標的選擇在理論上尚未達到理想的境界，但是這種選擇卻是順應(yīng)了企業(yè)當(dāng)時自身發(fā)展的需求。因為它是在綜合考慮了外部環(huán)境變化、行業(yè)特性、企業(yè)所處的發(fā)展階段和自身業(yè)務(wù)狀況、資產(chǎn)狀況的前提下而作出的選擇。一方面，在地產(chǎn)板塊整合初期，積極主動抓住時代給予的機遇，適時進行戰(zhàn)略布局，努力拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以壯大自己，為今后的發(fā)展打好基礎(chǔ)，是比較明智的選擇。另一方面，由于上實地產(chǎn)的組建起源于上實集團的多個企業(yè)體系和綜合資源，因此，穩(wěn)定大局，多做實事，減少爭論才會有利于企業(yè)發(fā)展。況且，企業(yè)自身也需要一個過渡時期，若一開始就提出凈資產(chǎn)收益率、經(jīng)濟利潤等指標要求，反而不合時宜。但是，隨著企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的穩(wěn)固，2008年，上實地產(chǎn)將根據(jù)企業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量要求，適時、適度、適宜的對分項關(guān)鍵指標進行調(diào)整，使其向更高層次發(fā)展。事實上，上實地產(chǎn)已經(jīng)開始把資金管理作為企業(yè)管理的核心內(nèi)容，對現(xiàn)金流量、投資回報率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等重要指標也將會納入考核體系之中。并且，隨著企業(yè)經(jīng)營模式的優(yōu)化，今后的關(guān)鍵指標體系將會更加特出重點，更加具有可操作性和可考核性。

很明顯，上實地產(chǎn)對分項關(guān)鍵指標采取“先固化、后優(yōu)化”的方法是很講策略的，體現(xiàn)出了其高超的管理水平。

2．運營緯度，突出重點工作運行效果

上實地產(chǎn)的運營緯度的編制基礎(chǔ)是企業(yè)的經(jīng)濟活動和運行效果。分項指標體現(xiàn)的是工作進度和質(zhì)量。以項目公司為例，其分項指標主要有：項目前期管理、工程施工管理、招標采購管理、成本控制、營銷管理、合同管理、檔案管理、綜合管理、重大事項匯報、地產(chǎn)板塊制度的執(zhí)行情況、重大工作目標完成情況等。上述各分項指標還需確定具體明細結(jié)構(gòu)，并對年度內(nèi)主要事項和特殊事項加以重點說明。

3．客戶緯度，盯住企業(yè)內(nèi)外滿意度

上實地產(chǎn)的客戶緯度的編制基礎(chǔ)是通過建立客戶登記和跟蹤制度所收集的相關(guān)資料。其分項指標有兩項：一是客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，包括客戶關(guān)系管理平臺搭建的及時性、客戶關(guān)系管理平臺涵蓋內(nèi)容的全面性與適用性；二是客戶滿意度，包括外部客戶投訴數(shù)量和集團相關(guān)部門對公司各項工作的滿意度測評。

4．學(xué)習(xí)成長緯度，注重提高員工素質(zhì)

學(xué)習(xí)成長緯度的編制基礎(chǔ)是企業(yè)文化和各項管理制度對員工素質(zhì)的要求。其分項指標是團隊建設(shè)、員工培訓(xùn)、讀書活動。對于分項指標還必須分解成具體的行動目標，例如團隊建設(shè)指標，要求提出企業(yè)文化建設(shè)和加強“人生觀、價值觀、世界觀”教育的具體實施辦法；制訂用人機制、育人機制、激勵約束機制的相關(guān)方案；制訂加強員工團隊意識、建立企業(yè)內(nèi)部有效溝通機制的具體措施；制訂對員工誠信廉潔、遵章守則管理的具體措施等。

（二）通過有針對性的工作計劃來保證BSC指標的落實

建立“四緯度”績效考核體系的難點是如何在BSC的四個層面上來尋找關(guān)鍵成功因素，明確衡量標準，并在這些標準之間形成一種結(jié)構(gòu)平衡。

道理很明白，實際怎么做？上實地產(chǎn)的做法是：首先進行業(yè)務(wù)流程分析，明確集團內(nèi)各類企業(yè)的核心流程和輔助流程；第二，進行成本分析和市場分析，明確經(jīng)濟活動的各個增值環(huán)節(jié)；第三進行客戶滿意度、員工滿意度等分析，找出不合理節(jié)點；第四，在了解企業(yè)關(guān)鍵成功因素及其驅(qū)動關(guān)系的基礎(chǔ)上，進一步確立戰(zhàn)略優(yōu)先任務(wù)和工作流程的優(yōu)化和規(guī)范。最后形成《年度經(jīng)營計劃責(zé)任書》，該責(zé)任書既是年終考核的依據(jù)，也是年內(nèi)工作的計劃目標。因為它已經(jīng)將BSC指標與具體工作內(nèi)容相結(jié)合，或者說是通過有針對性的工作計劃來保證BSC指標的落實。

為了便于操作，上實地產(chǎn)采用表格形式把“四緯度”績效考核體系加以分解細化，并以此作為經(jīng)濟責(zé)任考核的核心內(nèi)容。表格共有五個主要欄目：緯度類型、具體指標、指標說明、階段目標和完成標準、工作內(nèi)容和措施。

表格中的“指標”是根據(jù)平衡計分卡的管理原則，從財務(wù)、運營、客戶和學(xué)習(xí)成長角度所分解的具體關(guān)鍵性指標，通過這些關(guān)鍵性指標來全面衡量評估部門的工作業(yè)績。

表格中的“指標說明”一欄指的是相應(yīng)指標的計算公式（定量指標）或工作內(nèi)容概述（定性指標）。當(dāng)指標包含多項工作內(nèi)容概述時，需要對每項工作內(nèi)容分別描述其“階段目標和完成標準”以及“工作內(nèi)容和措施”。如果有某些計劃工作無法找到對應(yīng)的指標，則另外附表說明。

表格中的“階段目標和完成標準”一欄中填寫的“完成標準”應(yīng)當(dāng)具體，易于衡量。

表格中的“工作內(nèi)容和措施”一欄中只需反映工作重點和特點，無需描寫工作細節(jié)（工作細節(jié)將在專項計劃中反映）。

顯然，上實地產(chǎn)的“四緯度”指標不是簡單的數(shù)據(jù)組合和事項的羅列。事實上，在制定各年度“四緯度”指標時，集團內(nèi)各企業(yè)、各部門只有在綜合考慮了所處的行業(yè)環(huán)境、所處的發(fā)展階段、自身的優(yōu)勢與劣勢以及自身的規(guī)模與實力等因素后，才能制定出具體的分項指標，才能明確具體的工作內(nèi)容和措施。

例如，集團內(nèi)A公司的項目將在2007年進入開工建設(shè)階段，因此，A公司在制定2007年度工作計劃時，其考慮的角度應(yīng)當(dāng)切合其自身的業(yè)務(wù)情況。具體來說，其主要業(yè)務(wù)工作將圍繞項目工程方面的工程進度、工程質(zhì)量、招投標及安全生產(chǎn)而展開。財務(wù)方面的主要工作將圍繞項目融資、預(yù)算管理、成本控制等而進行。策劃營銷方面的主要工作將圍繞招商運營機構(gòu)的選聘、后期商業(yè)策劃的完善、營銷推廣等方面而開展。顯然A公司只有在明確工作重點的基礎(chǔ)上才能制定出符合實際的“四緯度”指標。

毫無疑問，在上實地產(chǎn)已經(jīng)強化了“四緯度”意識，集團的不同層面，只有經(jīng)過梳理，在明確戰(zhàn)略成果與績效驅(qū)動因素的邏輯關(guān)系基礎(chǔ)上，才能制定工作計劃。這樣制定出來的工作計劃自然是比較切合實際的。

二、“四緯度”績效考核體系的基本思路：化戰(zhàn)略為行動

上實地產(chǎn)的“四緯度”績效考核體系的基本構(gòu)想是：以企業(yè)價值為基礎(chǔ)，圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標，以專業(yè)化管理為基本出發(fā)點，突破股權(quán)結(jié)構(gòu)，建立有效的管理構(gòu)架，并借助于平衡計分卡理論，以績效考核為切入點，突破財務(wù)指標考核局限，建立有效的業(yè)績評價體系。

顯然，上實地產(chǎn)的“四緯度”績效考核體系實質(zhì)上是一個集成了企業(yè)價值和戰(zhàn)略目標的管理和執(zhí)行工具。通過這個有效工具，上實地產(chǎn)建立了財務(wù)指標與非財務(wù)指標考核方法之間的相互補充與綜合平衡，或者說，實現(xiàn)了定量評價與定性評價之間、客觀評價與主觀評價之間的補充與綜合平衡，從而完成了企業(yè)各部門之間的平衡，并形成一種相互競爭、相互激勵、相互協(xié)調(diào)的工作氛圍。并在此基礎(chǔ)上，構(gòu)成一個完整的、明確的戰(zhàn)略落實過程，進而把企業(yè)的短期目標與長期目標層層、逐項化解為可以付諸實施的具體行動。其具體做法是：

首先把集團總部各職能部門和下屬企業(yè)按照所有業(yè)務(wù)及資產(chǎn)分成多個責(zé)任中心，每個責(zé)任中心按“四緯度”績效考核體系的基本要求和規(guī)定格式，突出各自業(yè)務(wù)重點內(nèi)容，編制成《年度經(jīng)營計劃責(zé)任書》，在此基礎(chǔ)上，進行修正并匯總成為整個集團的總體管理和評價依據(jù)。

第二，強化內(nèi)部崗位責(zé)任制、明確崗位責(zé)職和分工。各責(zé)任中心把財務(wù)指標、工作量指標和定性效果目標層層分解，不僅落實到每一個責(zé)任單元和每一個人，而且還要按時間進度化解到每個月份上。

第三，建立內(nèi)部工作督辦機制、風(fēng)險評估機制和質(zhì)量控制機制，并根據(jù)不同責(zé)任中心的業(yè)務(wù)性質(zhì)和經(jīng)營現(xiàn)狀，進行日常過程監(jiān)督，使管理信息及時得到反饋，風(fēng)險得到及時控制。

第四、建立內(nèi)部工作層層評價體系。對于運營緯度、客戶緯度和學(xué)習(xí)成長緯度，由集團總部各業(yè)務(wù)職能部門按對口的“緯度”進行考核評價；對于財務(wù)緯度，則由集團審計部門來完成考核評價。然后再由集團考核領(lǐng)導(dǎo)小組進行“四緯度”面對面綜合評價。

第五、建立獎懲機制。對責(zé)任中心負責(zé)人進行每年二次考核，兌現(xiàn)獎懲，拉開薪酬檔次，并把考核結(jié)果作為職務(wù)晉升的依據(jù)，使選拔干部和管理崗位人員設(shè)置更有依據(jù)。

顯然，上實地產(chǎn)的“四緯度”績效考核體系，不僅完善了大型企業(yè)集團的管理系統(tǒng)，而且還有效地化解了企業(yè)管理中常見的問題，如企業(yè)發(fā)展方向不明確、管理重點不突出、約束機制不健全、管理信息反饋不及時、風(fēng)險控制不到位、人才激勵機制不科學(xué)等等弊端。

三、“四緯度”績效考核體系的實施效果：落實了戰(zhàn)略、實現(xiàn)了目標、體現(xiàn)了價值

1．推動企業(yè)化解了戰(zhàn)略，提高了管理效率

戰(zhàn)略的實施過程遠比制定戰(zhàn)略困難的多。如何提高大型企業(yè)管理效率？可行的辦法就是把先進的理論和企業(yè)客觀實踐活動相結(jié)合?！八木暥取笨冃Э己梭w系就是上實地產(chǎn)把平衡計分卡的理論與企業(yè)實際情況相結(jié)合的產(chǎn)物。通過牽動績效考核這條主線，把財務(wù)、運營、客戶、學(xué)習(xí)與發(fā)展四個方面的指標有效地編織起來，平衡的是指標之間的因果關(guān)系，挖掘是企業(yè)動力因素之間的相互驅(qū)動效應(yīng)，展現(xiàn)是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的運行軌跡，因而從多個角度推動著企業(yè)不斷向前發(fā)展。

上實地產(chǎn)的“四緯度”績效考核體系突破了全面預(yù)算管理的局限。該考核體系把定性指標和定量指標有機的結(jié)合起來；把預(yù)算管理和各項驅(qū)動因素有機地結(jié)合起來，充分發(fā)揮了規(guī)劃、控制、溝通、協(xié)調(diào)和評價功能，使工作目標更加明確，使日常經(jīng)濟活動更具有可操作性，使經(jīng)濟責(zé)任考核更具有促進作用，從而使企業(yè)有條件把戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為可以實施的有效行動，從而提高了管理效率。

2．推動企業(yè)管理結(jié)構(gòu)再造，提升了管理模式

對于上實地產(chǎn)來說，建立“四緯度”績效考核體系的過程，也是重新審視和研究業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程的過程。從而至少產(chǎn)生這樣幾點效應(yīng)：一是進一步完善了崗位責(zé)任制，使崗位分工和職責(zé)更加明確，從而推進了部門建設(shè)，形成有效的制衡機制。二是進一步了解了企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點，促進企業(yè)完善了質(zhì)量控制、風(fēng)險防范控制和評價體系。三是促進企業(yè)加強了過程監(jiān)督，完善了內(nèi)部考核方法、內(nèi)部工作督辦機制和信息反饋機制。四是推動企業(yè)進行專業(yè)化管理，形成了以“統(tǒng)一制式、統(tǒng)一語言、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一決策”等為基礎(chǔ)的管理方式，從而理順了企業(yè)專業(yè)化線條。五是推動企業(yè)完成了管理結(jié)構(gòu)再造。為適應(yīng)先進的管理方式和專業(yè)化管理要求，企業(yè)突破了股權(quán)關(guān)系的約束，建立了“三級架構(gòu)、二級管理”運營結(jié)構(gòu)，使縱向管理層級得到壓縮，適應(yīng)了大型企業(yè)集團扁平化管理的要求。六是推動企業(yè)進行合理資產(chǎn)組合。為完善專業(yè)化管理，必然要求企業(yè)對現(xiàn)有資產(chǎn)進行適當(dāng)?shù)闹亟M，由此產(chǎn)生了專業(yè)事業(yè)部和區(qū)域管理總部。例如，設(shè)立了不動產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)部、東灘園區(qū)事業(yè)部、青島區(qū)域總部等。從而在橫向上收縮了管理跨度，形成了重要的內(nèi)部集成效果。

隨著上實地產(chǎn)管理模式的進一步優(yōu)化，一個嶄新的專業(yè)化、集約化運作平臺已經(jīng)構(gòu)建，一個以績效為驅(qū)動，總部和下屬公司互動的矩陣式管理模式應(yīng)運而生。

3．保證了企業(yè)高效運行、順利實現(xiàn)了目標

“四緯度”績效考核體系使上實地產(chǎn)的管理模式得到了創(chuàng)新，從而夯實了管理基礎(chǔ)，加強了協(xié)同合作，提高了專業(yè)化運作水平，強化了企業(yè)的運行機制和監(jiān)控機制，從而保證了上實地產(chǎn)的高效運行。

事實也是這樣：2006年是上實地產(chǎn)全面實施“四緯度”績效考核體系的第一年，伴隨著企業(yè)運行效率、管理水平的提高，經(jīng)濟業(yè)務(wù)也得到大力發(fā)展。在2006年度中國房地產(chǎn)業(yè)評比中，上實地產(chǎn)在“規(guī)模性TOP10”中名列第三、在“成長性TOP10”中名列第一。

2007年上實地產(chǎn)進一步深化平衡計分卡理論的運用，按照企業(yè)戰(zhàn)略定位，結(jié)合業(yè)務(wù)特點，提出了“新十年做強”的發(fā)展要求，確立了“全面評估、突出重點，健全機制、提升水平”的工作原則，使企業(yè)目標更明確、工作更具體、節(jié)點更清晰。到年末，不僅超額完成全年經(jīng)濟目標，而且經(jīng)營業(yè)務(wù)更是得到大力發(fā)展。公司區(qū)域戰(zhàn)略布局得到有序推進，房地業(yè)務(wù)覆蓋范圍進一步得到拓展。目前上實地產(chǎn)不僅在上海、天津、重慶、成都、濟南、青島、廊坊、湖州、大理等多個城市擁有房地產(chǎn)投資開發(fā)項目，而且還順利拿下了福建泉州、寧波東錢湖景區(qū)等大型房地產(chǎn)項目，基本確立了 “區(qū)域開發(fā)集成商”戰(zhàn)略發(fā)展目標，為加快做大做強上實地產(chǎn)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

4．促進企業(yè)成為向社會提供價值的主體單元

上實地產(chǎn)的“四緯度”績效考核體系是追求企業(yè)價值的產(chǎn)物。該系統(tǒng)把管理的重點放在價值的驅(qū)動因素之上，從而使企業(yè)遠景戰(zhàn)略目標、管理程序和業(yè)務(wù)運營方式有效的協(xié)調(diào)起來，有利于企業(yè)作出增加價值的決策。該系統(tǒng)完整地建立了財務(wù)指標和非財務(wù)指標的綜合平衡，從而把企業(yè)的整體績效、部門績效和員工績效協(xié)調(diào)起來，推動著企業(yè)各個層面都能做出有利于增加企業(yè)價值的行為。該系統(tǒng)重視內(nèi)外部客戶滿意程度、重視提高員工素質(zhì)，使客戶能夠充分享受企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使員工有了充分展示才華的舞臺，有了職業(yè)生涯的規(guī)劃目標，有了與企業(yè)共同成長的期望，從而有利于企業(yè)上下各級人員深刻理解和廣泛接受價值觀念，并付諸于行動。基于此，“四緯度”績效考核體系不僅有助于提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)股東財富最大化，而且也有助于提高企業(yè)價值、員工價值和客戶價值，使企業(yè)真正成為為社會提供價值的主體單元。

四、結(jié)束語

第9篇：不動產(chǎn)檔案管理方案范文

關(guān)鍵詞：公允價值 資產(chǎn)評估 監(jiān)管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計量模式，歷史成本長期以來一直占據(jù)著會計計量屬性的主導(dǎo)地位。但隨著資本市場的快速發(fā)展，利率、匯率、金融衍生產(chǎn)品價格的波動幅度日益增大，企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境越來越不穩(wěn)定，所提供的信息難以如實反映企業(yè)的現(xiàn)時價值，也無法反映市場價格變動對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響，財務(wù)信息的相關(guān)性逐漸降低，給報表使用者尤其是投資者進行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價值計量屬性被越來越多的國家所采用，尤其是英美等發(fā)達國家早已開始采用公允價值計量。目前，公允價值計量已成為世界大多數(shù)國家普遍采用的會計準則，我國也從2007年起將公允價值模式引入了新的會計準則中。

公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?？梢?，公允價值不是現(xiàn)實交易價格，而是意欲交易的雙方達成（主要是通過評估來加以確定）現(xiàn)行交易的價格。一般而言，人們將公允價值的確定基礎(chǔ)分為三個層次：資產(chǎn)或負債有活躍市場時的報價；資產(chǎn)或負債有同類資產(chǎn)或負債活躍市場時的報價；采用評估技術(shù)（涉及現(xiàn)金流、折現(xiàn)率、收益期的判斷）。不難看出，公允價值的實質(zhì)是在一個較為成熟、有效的環(huán)境中對資產(chǎn)或負債以當(dāng)前市場為依據(jù)確定其價值，如果缺乏市場價格則需要應(yīng)用各種估價技術(shù)確定其價值，即評估師需要將時刻變化的市場、影響資產(chǎn)價值的各種因素等“綜合”在某一時點的價值判斷中，模擬市場來確定資產(chǎn)的價值。因此，資產(chǎn)評估就是為委托者提供有關(guān)資產(chǎn)或負債在特定條件下的價值信息的行為，“價值”是其核心概念，其基本特征與公允價值計量的內(nèi)涵高度一致。

公允價值環(huán)境下資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產(chǎn)評估過程中，評估價值的公允性值得關(guān)注。如美爾雅集團，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價值為9627萬元，而評估值高達16569萬元，評估升值幅度高達72%，值得注意的是，該公司的抵債資產(chǎn)實質(zhì)并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團以767197.8平方米的土地使用權(quán)償還對西寧特鋼的應(yīng)付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對這項重大的以資抵債作了簡單的介紹：該項土地使用權(quán)的評估價為18155.12萬元，而對該項土地使用權(quán)的賬面價值只字未提，投資者又從何了解抵債資產(chǎn)的質(zhì)量呢？在對以機器設(shè)備等固定資產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)的評估中，本應(yīng)考慮到減值、折舊等因素而使評估價略低于賬面價，但有的卻是評估價值接近甚至超過了所抵欠款的數(shù)額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產(chǎn)的機器設(shè)備和雪苑賓館房產(chǎn)沖抵對上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產(chǎn)的機器設(shè)備賬面價值為1260萬元，而評估價為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務(wù)數(shù)額基本接近；雪苑賓館房產(chǎn)賬面價值為1126萬元，其評估價為1300萬元，略高于相沖抵的債務(wù)額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標等無形資產(chǎn)的評估價值因人而異，因此，購買商標權(quán)被很多上市公司的大股東當(dāng)成了償還債務(wù)的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產(chǎn)評估價值之所以高出市場價幾倍甚至十幾倍，在于評估機構(gòu)是在基于較好的業(yè)績基礎(chǔ)上來進行估價的，但最后這些資產(chǎn)卻沒有達到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地損害了投資者的利益。

（二）企業(yè)合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動股改方案，同時，為了重組保殼，寧波銀億控股集團以承擔(dān)部分債務(wù)為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經(jīng)發(fā)取得上市公司的控股權(quán)，在協(xié)議成為S*ST蘭光控股股東的同時，并計劃注入旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)。不過，銀億房產(chǎn)100%股權(quán)溢價增值率為285.82%，評估后的資產(chǎn)溢價達到將近3倍。除了未考慮仲裁結(jié)果的影響而樂觀地將一些項目產(chǎn)生的長期應(yīng)收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長期股權(quán)投資評估結(jié)果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達到113%。該項資產(chǎn)增值成為導(dǎo)致凈資產(chǎn)最終評估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產(chǎn)全部出讓，浙商集團等以每股3.9元價格以地產(chǎn)認購*ST亞華定向增發(fā)的11.71億股股權(quán)，定向增發(fā)之后，ST亞華總股本變?yōu)?4.43億股，公司資產(chǎn)包括0.8億元現(xiàn)金及五家房地產(chǎn)公司股權(quán)，這五家房地產(chǎn)公司截止2007年9月30日凈資產(chǎn)9.14億元，評估值45.68億元，評估增值36.54億元，增值率高達400％。此外，重組方注入的資產(chǎn)2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實際上，評估增值36.54億元要在未來三年內(nèi)（2007年9月30日起）實現(xiàn)，平均每年要實現(xiàn)凈利潤12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實現(xiàn)收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業(yè)績累計僅實現(xiàn)凈利潤19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應(yīng)在2010年實現(xiàn)，但是公司報告中并未對此予以說明或作出承諾。我們由此質(zhì)疑，為何2010年的業(yè)績不予承諾？若業(yè)績發(fā)生變化，近一半的未實現(xiàn)收益的評估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產(chǎn)。根據(jù)正和股份2006-2008年的評估報告顯示，公司在2007年置入的商業(yè)地產(chǎn)的估值三年基本未發(fā)生任何變化，2007年正和股份確認的投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為579萬元，而2008年確認的變動損益為-264萬元，在房價高峰的2007年以及隨后房價跌落的2008年這一商業(yè)背景下，其地產(chǎn)估值為何沒有發(fā)生變動？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計的事務(wù)所又發(fā)生了變更。2007年年報披露，宜華地產(chǎn)于2007年9月30日購買廣東宜華，廣東宜華在購買日凈資產(chǎn)只有1.3億元，但評估作價6.23億元，評估值溢價3.79倍，即宜華集團在將廣東宜華注入宜華地產(chǎn)時獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產(chǎn)時被認定為非同一控制下的企業(yè)合并，故使用購買法。廣東宜華仍按賬面價值核算損益，但宜華地產(chǎn)編制年報時必須對廣東宜華的以賬面價值為基礎(chǔ)的損益調(diào)整為公允價值的損益。此時正是房價最高峰，任何房地產(chǎn)當(dāng)時的估值絕對不會低于后來的市值，通常情況下，購買法下的廣東宜華2007-2008年年報只會虧損，不會盈利，那么宜華地產(chǎn)2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報中不難看出，盡管房地產(chǎn)都發(fā)生了溢價，但宜華地產(chǎn)僅抬高了待開發(fā)地塊的價值，明顯壓低開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本的價值，將其賬面價值等同于公允價值，原因在于宜華集團對2007-2009年宜華地產(chǎn)業(yè)績作了承諾，如果將開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品價值調(diào)上去，等于將成本調(diào)上去，則以后盈利壓力非常大?？梢哉f，如果沒有宜華集團及宜華地產(chǎn)人為壓低廣東宜華開發(fā)成本和產(chǎn)品，則宜華地產(chǎn)2008年必虧無疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產(chǎn)重組事項提交股東大會審議，涉及注入資產(chǎn)的有87家，賬面值合計1727.89億元，經(jīng)評估后的資產(chǎn)價值為2748.77 億元，評估增值率平均為59.08%，其中注入資產(chǎn)價值最大1家是長江電力，賬面值835.63億元，評估后資產(chǎn)價值1073.15億元。若不計長江電力，其余86家的資產(chǎn)經(jīng)評估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會的57個項目中，55個項目涉及關(guān)聯(lián)交易，占總數(shù)的96.49%，其中53個項目均進行了評估，49個項目中置入資產(chǎn)直接以評估結(jié)果定價。2009年度經(jīng)并購重組委審核通過的案例中，以評估結(jié)果為基礎(chǔ)定價的占92.98%，其中以評估結(jié)果直接定價的占85.96%；涉及直接資產(chǎn)交易的上市公司重大資產(chǎn)重組案例100%進行了資產(chǎn)評估，其中92%以上的資產(chǎn)交易定價直接使用評估結(jié)果。不難看出，資產(chǎn)評估已成為上市公司資產(chǎn)重組定價的核心。

截止2010年4月，全國資產(chǎn)評估機構(gòu)已達3500余家（孫樹明，2010），注冊資產(chǎn)評估師3萬多人，資產(chǎn)評估從業(yè)人員達到8萬多人，由證監(jiān)會和財政部聯(lián)合批準的從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)有70家。就我國的價值評估行業(yè)執(zhí)業(yè)情況而言，2007年前有兩次全國性的檢查驗收工作：1999年由中國資產(chǎn)評估協(xié)會進行的全行業(yè)清理整頓的檢查、抽查及驗收工作和2004年由財政部組織的全國范圍的對資產(chǎn)評估行業(yè)進行的全面檢查工作。2004年檢查的內(nèi)容主要包括評估機構(gòu)設(shè)立條件和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。檢查結(jié)果數(shù)據(jù)顯示：全國不涉及證券業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)共3355家，檢查中發(fā)現(xiàn)問題的就達到了1871家，占總數(shù)的55.8%，暴露的問題總數(shù)達到5130個。所有問題中，執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題4125個，所占比例最大，為80.41%；評估機構(gòu)不符合設(shè)立條件的有565個，占11.01%。2007年9月，中評協(xié)了82號文件，要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會對其會員進行執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查。本次檢查是資產(chǎn)評估行業(yè)第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團體會員及其11家分所作為檢查對象，共抽查資產(chǎn)評估機構(gòu)正式出具的122份評估報告，其中抽查價值評估報告82份，占抽查報告總數(shù)的67%以上，抽查無形資產(chǎn)評估報告15份，占抽查報告總數(shù)的12％以上，主要根據(jù)現(xiàn)有的準則、規(guī)范著重考察評估工作底稿、評估報告的完整性和規(guī)范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國證監(jiān)會近年來對證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格資產(chǎn)評估機構(gòu)的檢查所得出的結(jié)論來看，本次檢查中所涉及的本質(zhì)問題更為突出，主要包括評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量、事務(wù)所內(nèi)部治理等。隨后，在2009年全國性的資產(chǎn)評估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購買資產(chǎn)的評估增值率顯著高于出售資產(chǎn)的評估增值率、少數(shù)評估機構(gòu)對于整體資產(chǎn)的評估結(jié)論以及單項資產(chǎn)的具體評估政策方面選擇性地使用評估方法、部分項目評估方法的選用以及評估結(jié)果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動權(quán)、交易的目的、資產(chǎn)的性質(zhì)、交易的關(guān)聯(lián)性、重組方案設(shè)計的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價機制的正常運作。這些情況的出現(xiàn)，除了新準則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)監(jiān)管亟待加強和提高。

1.治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，缺少獨立性。評估業(yè)務(wù)的委托主體錯位及評估機構(gòu)組織結(jié)構(gòu)沒有真正獨立，使得評估師在執(zhí)行業(yè)務(wù)的時候缺少獨立性。在所有者（評估委托人）、經(jīng)營者（被評估資產(chǎn)占有方）、注冊資產(chǎn)評估師（評估人）構(gòu)成的三方契約關(guān)系中，注冊資產(chǎn)評估師接受委托人的委托對經(jīng)營者持有的資產(chǎn)或負債進行評估。只有當(dāng)注冊資產(chǎn)評估師能夠完全依據(jù)事實對公允價值作出正確判斷和評估，并能夠不受任何影響地出具評估報告時，所作出的評估結(jié)果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產(chǎn)占有方與注冊資產(chǎn)評估師三者形成的委托關(guān)系下，注冊資產(chǎn)評估師相對于資產(chǎn)占有方是獨立的，即所有者是“委托人”，事務(wù)所是“人”，管理當(dāng)局與事務(wù)所之間不存在任何契約或利益關(guān)系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評估業(yè)務(wù)的委托人實際上是公司的管理當(dāng)局，而董事會決定評估費用的權(quán)力又被管理當(dāng)局控制，因此聘任、解聘事務(wù)所的真正權(quán)力掌握在管理層手中，委托主體的錯位極大影響了注冊資產(chǎn)評估師的獨立性。同時，部分從會計師事務(wù)所分立出來的評估機構(gòu)實際上沒有真正獨立，部分合并成立的評估機構(gòu)合并后治理結(jié)構(gòu)沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨立性重要“保障”的內(nèi)控體系也未予以真正地實施。因此，如何在資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管中保持注冊資產(chǎn)評估師的獨立性，減少相關(guān)方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對隨意更換評估師的行為予以更加嚴格的監(jiān)管（既包括對“接下家”的評估機構(gòu)的監(jiān)管，也包括對委托方的監(jiān)管），尤其在公允價值環(huán)境下使其站在不偏不倚的立場，客觀獨立地出具評估報告是監(jiān)管亟待解決的首要問題。

2.規(guī)范體系不完善，缺乏相應(yīng)的機制。截止2009年，財政部、中評協(xié)等已陸續(xù)了包括2項基本準則、8項具體準則、2項評估指南、6項指導(dǎo)意見在內(nèi)的18項評估準則并頒布實施了一系列辦法，包括《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（中評協(xié)[2005]18號）、《會員誠信檔案管理辦法》（中評協(xié)[2006]96號）、《資產(chǎn)評估行業(yè)談話提醒辦法》（中評協(xié)[2006]97號）、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查辦法》（中評協(xié)[2006]98號）、《以財務(wù)報告為目的的評估指南》（中評協(xié)[2007]169號）、《關(guān)于從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機構(gòu)有關(guān)管理問題的通知》（財企[2008]81號）和《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)信息報備管理辦法》等，初步建立了統(tǒng)一的制度平臺，形成了較為完整的資產(chǎn)評估準則體系。但迄今為止，注冊資產(chǎn)評估師法及資產(chǎn)評估法尚未出臺，很難從法律上賦予資產(chǎn)評估的地位及明確權(quán)利和義務(wù)，且《資產(chǎn)評估準則―基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則―基本準則》、《資產(chǎn)評估準則―無形資產(chǎn)》、《資產(chǎn)評估準則―評估報告》、《資產(chǎn)評估準則―評估程序》、《資產(chǎn)評估準則―業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評估準則―工作底稿》、《資產(chǎn)評估準則―機器設(shè)備》、《資產(chǎn)評估準則―不動產(chǎn)》和《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》等資產(chǎn)評估準則的內(nèi)容也過于簡單，難以為評估師及評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為提供真正意義上的指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督。因此，應(yīng)抓緊制定相應(yīng)的法律法規(guī)，進一步完善準入、退出和懲戒機制，繼續(xù)推動資產(chǎn)評估準則的建設(shè)，形成完整的法律規(guī)范體系。

加強資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管有效性的對策建議

（一）借鑒國際經(jīng)驗以逐步完善準則體系

美、英等發(fā)達國家應(yīng)用公允價值較早，在評估方面的經(jīng)驗較多，因此，我國應(yīng)吸收、借鑒國際資產(chǎn)評估行業(yè)的經(jīng)驗和做法（如為了保護中小股東的合法權(quán)益，實行少數(shù)股東聘請資產(chǎn)評估中介機構(gòu)制度），結(jié)合我國公允價值運用的實際情況積極參與國際協(xié)調(diào)，盡快建立和完善與國際通行慣例相一致且協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的資產(chǎn)評估法律法規(guī)及準則、指南等來對原則性條款進行更詳細的解釋（如，除現(xiàn)行準則要求外，增加披露資產(chǎn)評估機構(gòu)、聘請人、評估方法的選擇、評估的金額和評估報告內(nèi)容簡要、最終交易價格與評估金額差異及原因等），規(guī)范評估程序，建立誠信檔案，提高行業(yè)準入門檻，健全退出機制，加大懲罰力度，仿照國際上通常認為內(nèi)部控制應(yīng)實現(xiàn)3大目標即合理保證財務(wù)報告（financial reporting）及相關(guān)信息的可靠性、經(jīng)營（operation）的效率和效果、對法律法規(guī)的遵守（compliance）等有效地實施內(nèi)部控制規(guī)范，通過評估立法從根本上解決評估行業(yè)管理體制問題，增強公允價值環(huán)境下評估報告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務(wù)所或合伙人的責(zé)任比重

改變以往由事務(wù)所兼營評估業(yè)務(wù)的做法，改由專營評估機構(gòu)開展評估業(yè)務(wù)，并全面實行合伙制。在推進資產(chǎn)評估師職業(yè)責(zé)任保險制度建立的同時，適當(dāng)加大事務(wù)所及發(fā)起人或合伙人的風(fēng)險責(zé)任比例，增加違規(guī)的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的賠償責(zé)任，提高違規(guī)者的投機成本，避免資產(chǎn)評估機構(gòu)為利益驅(qū)動而與企業(yè)聯(lián)合造假的行為。

（三）促進業(yè)界合作以加大信息共享力度

從西方實踐來看，資產(chǎn)評估和會計之間的關(guān)系正變得日趨密切。對這種業(yè)界合作的最大推動力，來自于向“公允價值”會計的逐漸轉(zhuǎn)化。2006年9月，《公允價值計量》（157號）的正式對美國評估業(yè)產(chǎn)生了重大影響，美國各大評估協(xié)會聯(lián)合起來，積極與會計界、立法界和相關(guān)經(jīng)濟部門進行溝通，努力推動評估業(yè)與會計業(yè)的合作。公允價值的廣泛應(yīng)用加強了資產(chǎn)評估與會計業(yè)務(wù)的合作，使得會計信息責(zé)任體系由以往的會計責(zé)任和審計責(zé)任的二維責(zé)任體系發(fā)展成為會計責(zé)任、評估責(zé)任和審計責(zé)任構(gòu)成的三維責(zé)任體系。在上市公司的信息披露中，會計、審計與評估起著各自不同的作用，各自承擔(dān)責(zé)任。會計是從企業(yè)內(nèi)部管理出發(fā)承擔(dān)的管理層對于財務(wù)報告的編制和披露責(zé)任；注冊會計師的責(zé)任是在實施審計工作的基礎(chǔ)上對財務(wù)報表發(fā)表審計意見；評估是對被重組資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性、正確性、公允性承擔(dān)責(zé)任。例如，資產(chǎn)的會計計價和財務(wù)報告的編制需要利用資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)提供相關(guān)公允價值結(jié)論；在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對企業(yè)價值評估時，可借用審計的專業(yè)結(jié)論，參考會計數(shù)據(jù)資料；審計也可采納以財務(wù)報告為目的的單項資產(chǎn)公允價值評估結(jié)果。作為公允價值應(yīng)用的保障，評估機構(gòu)應(yīng)與會計部門積極溝通，加強配套數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，明確公允價值確定的方法、影響因素等，或適時出臺相關(guān)的操作細則，以加強對資產(chǎn)評估職業(yè)界的指導(dǎo)，促進會計界與審計界對公允價值評估結(jié)果的認可和采納。

（四）加強自律監(jiān)管并建立行業(yè)與政府的雙重監(jiān)管體系

行業(yè)內(nèi)部自律監(jiān)管和政府外部監(jiān)管是保證評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的兩個重要手段。行業(yè)自律檢查是目前規(guī)范上市公司評估業(yè)務(wù)的最有效手段之一。公允價值環(huán)境下，評估機構(gòu)應(yīng)進一步提升行業(yè)自律監(jiān)管水平，完善監(jiān)管制度，強化執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查，建立日常監(jiān)管長效機制，同時，加強評估行業(yè)與政府的協(xié)同監(jiān)管，實現(xiàn)行業(yè)自律監(jiān)管與政府監(jiān)管的有效統(tǒng)一。

資本市場的主要功能之一就是對上市公司的信息進行充分披露，但在市場環(huán)境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產(chǎn)、股份支付、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等公允價值計量比重的日益增加，能否真實、有效地對上市公司的信息進行披露，則需要資產(chǎn)評估行業(yè)的緊密配合（周勤業(yè)，2009）?？v觀二十年的發(fā)展歷程，評估行業(yè)與資本市場互相促進，互動共生。在今后的發(fā)展中，應(yīng)大力加強公允價值評估問題的理論研究，尤其要針對上市公司并購重組評估實踐中涉及到公允價值方面的突出問題，加強上市公司并購重組評估業(yè)務(wù)相關(guān)準則的制定工作，完善涉及上市公司相關(guān)業(yè)務(wù)的評估準則，提升執(zhí)業(yè)規(guī)范化程度，規(guī)范評估實踐應(yīng)用，提高評估結(jié)果的合理性，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，促進整個評估行業(yè)有序健康的發(fā)展。

參考文獻：

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