商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬(wàn)達(dá)模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見(jiàn)的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開(kāi)發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過(guò)耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無(wú)論是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開(kāi)發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開(kāi)發(fā)商建立完善的開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),建立完善開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,完成開(kāi)發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

[摘 要] 雖然我國(guó)在近年來(lái)不斷頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點(diǎn)約束調(diào)控對(duì)象均為住宅地產(chǎn)，相對(duì)來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當(dāng)前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開(kāi)發(fā)體系相當(dāng)復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)管理難度更大。文章以我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點(diǎn)來(lái)展開(kāi)話題，探討其融資模式的主要特點(diǎn)和所面臨問(wèn)題，并最終思考解決問(wèn)題的應(yīng)對(duì)對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問(wèn)題；REITs；應(yīng)對(duì)對(duì)策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號(hào)] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進(jìn)入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進(jìn)一步激發(fā)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過(guò)10 000億元，比2000年增長(zhǎng)了873.21%，發(fā)展前景相當(dāng)樂(lè)觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運(yùn)營(yíng)模式上具有獨(dú)特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個(gè)階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對(duì)資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功，其后期對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)還要經(jīng)歷一更為漫長(zhǎng)系統(tǒng)的過(guò)程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)階段，這一階段企業(yè)主要通過(guò)商業(yè)物業(yè)運(yùn)行來(lái)獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非常考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力及投資回收能力。

整體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運(yùn)營(yíng)時(shí)所經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)可能較為集中，且具有深遠(yuǎn)影響。所以他們必須在項(xiàng)目選項(xiàng)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中把握好二者配合機(jī)制，為后期運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負(fù)面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國(guó)許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來(lái)運(yùn)作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來(lái)，但實(shí)際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項(xiàng)目融資等等。以項(xiàng)目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目過(guò)程中，往往會(huì)專門成立一家項(xiàng)目公司，主要針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容展開(kāi)一系列開(kāi)發(fā)操作，此時(shí)項(xiàng)目融資就是以項(xiàng)目公司名義來(lái)對(duì)內(nèi)對(duì)外籌措資金，為此企業(yè)也會(huì)拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對(duì)象，以實(shí)現(xiàn)有效貸款，并以公司未來(lái)的項(xiàng)目收益作為還款來(lái)源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗(yàn)，但仔細(xì)來(lái)看其融資體系還依然存在某些問(wèn)題，亟待解決。

2.1 融資渠道過(guò)分單一

就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，其融資渠道相對(duì)偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過(guò)分依賴銀行貸款，來(lái)自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)階段。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理方面是極不成熟的。而近年來(lái)，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)限擴(kuò)大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會(huì)升高，這將嚴(yán)重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運(yùn)營(yíng)方式相互抵觸

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來(lái)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因?yàn)槟承┓康禺a(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導(dǎo)致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴(yán)重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)試圖改變運(yùn)營(yíng)模式，盡可能減少項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。但如此操作又會(huì)進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢砸?jiàn)得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對(duì)性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨(dú)立的融資模式，但在我國(guó)現(xiàn)階段的金融市場(chǎng)中，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式卻相對(duì)匱乏。這是因?yàn)樯虡I(yè)銀行在針對(duì)住宅地產(chǎn)方面所開(kāi)發(fā)的融資服務(wù)項(xiàng)目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見(jiàn)肘。由此，近年來(lái)許多來(lái)自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國(guó)它也只是存在于理論上，在實(shí)際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗(yàn)證，這也從側(cè)面說(shuō)明了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點(diǎn)，其確實(shí)面臨問(wèn)題多多， 從整體上嚴(yán)重制約了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。為此， 應(yīng)該基于問(wèn)題找到解決對(duì)策， 引入新的、安全的、符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系及現(xiàn)實(shí)國(guó)情的新融資模式對(duì)策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問(wèn)題解決對(duì)策思考

3.1 關(guān)于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過(guò)公眾對(duì)外公開(kāi)發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會(huì)上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價(jià)證券。從金融技術(shù)角度來(lái)講，REITs是可以有效實(shí)施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，其投入成本低且投資風(fēng)險(xiǎn)低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)所展開(kāi)的新一輪融資發(fā)展風(fēng)潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來(lái)自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來(lái)再以物業(yè)租金收入的形式將收益來(lái)源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的現(xiàn)實(shí)資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問(wèn)題解決對(duì)策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問(wèn)題解決對(duì)策主要要從宏觀與微觀兩大層面來(lái)論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動(dòng)，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。但在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費(fèi)用所得利潤(rùn)，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無(wú)法得到REITs在國(guó)際上8%～9%的通常收益率，因?yàn)镽EITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴(kuò)大發(fā)展的可能性也會(huì)隨之減小。因此可以見(jiàn)得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵(lì)政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動(dòng)力，使其不斷擴(kuò)大規(guī)模?？偨Y(jié)來(lái)看，我國(guó)必須針對(duì)REITs來(lái)首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)間接促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關(guān)保護(hù)法律的健全方面，以我國(guó)香港為例，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹(jǐn)慎態(tài)度，所以他們?cè)诹⒎ㄅc監(jiān)管方面都比較全面，希望時(shí)刻保護(hù)投資者利益，并繞此來(lái)構(gòu)建了一系列嚴(yán)格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運(yùn)行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)中國(guó)內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當(dāng)前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計(jì)過(guò)程控制）技術(shù)進(jìn)駐企業(yè)，利用他來(lái)配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來(lái)優(yōu)化《公司法》改革進(jìn)程。再者，也可以對(duì)《所得稅法》、《物權(quán)法》進(jìn)行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進(jìn)一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場(chǎng)以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來(lái)構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進(jìn)的開(kāi)放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會(huì)基于此有期限封閉式基金形式來(lái)強(qiáng)化上市交易活動(dòng)。縱觀我國(guó)當(dāng)前金融信托法律法規(guī)，其機(jī)制相對(duì)比較完善，這對(duì)減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說(shuō)，從微觀模式運(yùn)作角度來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來(lái)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來(lái)為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動(dòng)性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來(lái)展開(kāi)，同時(shí)它也取決于我國(guó)金融市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營(yíng)管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來(lái)源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)?？陀^講，內(nèi)部管理模式相對(duì)靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略，像美國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來(lái)為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢(shì)就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對(duì)于我國(guó)而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當(dāng)，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運(yùn)營(yíng)管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國(guó)國(guó)情的。

在投資管理模式方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開(kāi)放態(tài)度，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長(zhǎng)期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場(chǎng)中的同時(shí)存在，監(jiān)管層也無(wú)需劃出詳盡框架進(jìn)行約束，應(yīng)該交由市場(chǎng)、企業(yè)自身來(lái)作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)發(fā)揮其行業(yè)獨(dú)特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來(lái)解決行業(yè)融資問(wèn)題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)未來(lái)的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻(xiàn)

[1]陳文玲.促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 基礎(chǔ)條件

產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)凸顯及國(guó)家宏觀調(diào)控常態(tài)化實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)以其高端化形象、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金持續(xù)流入和規(guī)避國(guó)家調(diào)控等特點(diǎn)，成為房地產(chǎn)行業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)縱深、分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及擴(kuò)大行業(yè)影響力的一個(gè)重要選項(xiàng)，眾多原本專注于住宅開(kāi)發(fā)的主流房企正積極謀劃向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時(shí)，盡管商業(yè)地產(chǎn)紅極一時(shí)，但行業(yè)中也存在盲目開(kāi)發(fā)、空置率居高及回報(bào)率趨低等問(wèn)題。究其原因在于，傳統(tǒng)房企往往忽略商住地產(chǎn)之間的固有差異，習(xí)慣于以住宅模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，對(duì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)困難預(yù)估不足，導(dǎo)致企業(yè)在前期融資、中期建設(shè)招商、后期運(yùn)營(yíng)管理乃至組織安排等方面應(yīng)對(duì)不足，這在近幾年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)井噴的背景下顯得尤為突出。本文將在分析商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探討傳統(tǒng)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件。

1.商業(yè)地產(chǎn)的主要特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是兼具地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作三重屬性的復(fù)合型行業(yè)，與傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)的“高周轉(zhuǎn)”不同，商業(yè)地產(chǎn)注重“長(zhǎng)期持有”及持有期間的租金收入、物業(yè)升值和資本運(yùn)作，其涉及的專業(yè)領(lǐng)域和需求的核心資源也遠(yuǎn)多于住宅開(kāi)發(fā)。

1.1價(jià)值體系復(fù)雜

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系遠(yuǎn)較住宅復(fù)雜，這構(gòu)成了商住間的根本差異。從價(jià)值組成來(lái)看，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)主要體現(xiàn)為“開(kāi)發(fā)價(jià)值”，即房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所獲取的“銷售收益”；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值除開(kāi)發(fā)價(jià)值外，還體現(xiàn)在“資本價(jià)值”、“租賃價(jià)值”和“商業(yè)價(jià)值”等三個(gè)方面，即持有期間的資產(chǎn)增值、租賃收益和消費(fèi)終端的經(jīng)營(yíng)收益，這其中最核心的是商業(yè)價(jià)值，它直接或間接影響了其他三項(xiàng)價(jià)值。從價(jià)值鏈利益相關(guān)方組成來(lái)看，住宅地產(chǎn)主要是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者，兩者構(gòu)成相對(duì)對(duì)立的買賣關(guān)系；商業(yè)地產(chǎn)則包括地方政府、開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)商和終端消費(fèi)者等六大相關(guān)方（我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商和經(jīng)營(yíng)商等四個(gè)角色通常全部或部分由同一主體擔(dān)綱），各方各取其需，價(jià)值體現(xiàn)分別為稅收和城市形象、開(kāi)發(fā)價(jià)值、資本價(jià)值、租賃價(jià)值、商業(yè)價(jià)值及消費(fèi)體驗(yàn)等。這就要求開(kāi)發(fā)商強(qiáng)化上下游資源整合，高度重視后期經(jīng)營(yíng)成效，以提升項(xiàng)目整體價(jià)值。

1.2運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)

住宅地產(chǎn)的基本運(yùn)作模式是“滾動(dòng)投入集中產(chǎn)出”，運(yùn)營(yíng)過(guò)程包括拿地、開(kāi)發(fā)、銷售和竣工交房等環(huán)節(jié)，周期一般為2-4年，項(xiàng)目投入使用即意味著運(yùn)營(yíng)的完結(jié)；由于預(yù)售制的存在，“高周轉(zhuǎn)”房企從拿地到銷售回款的周期甚至低至6-8月，可較快收回成本和獲取收益，資金要求相對(duì)較低。商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作模式是“集中投入分期產(chǎn)出”，運(yùn)營(yíng)過(guò)程包括策劃、招商、選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、竣工和后期經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，項(xiàng)目投入使用意味著運(yùn)營(yíng)價(jià)值開(kāi)始產(chǎn)生，運(yùn)營(yíng)周期比較漫長(zhǎng)，部分超大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)H開(kāi)發(fā)建設(shè)周期往往就達(dá)7-12年，整體運(yùn)營(yíng)周期最長(zhǎng)更貫穿項(xiàng)目整個(gè)生命周期，因此對(duì)資金籌集要求較高。

1.3開(kāi)發(fā)理念迥異

住宅使用功能為一般性居住，商業(yè)地產(chǎn)則為多樣化商業(yè)需求，包括商品展示、餐飲娛樂(lè)、休閑購(gòu)物、商務(wù)辦公等，使用要求相對(duì)復(fù)雜，這決定兩者開(kāi)發(fā)理念的迥異。在地段選擇上，住宅主要體現(xiàn)在環(huán)境舒適性和交通易達(dá)性等，地段選擇更為多元和彈性，幾乎每個(gè)城市都有住宅發(fā)展空間；商業(yè)地產(chǎn)不僅關(guān)注交通易達(dá)性，還要考量區(qū)域人口規(guī)模、客流輻射、經(jīng)濟(jì)水平、商業(yè)氛圍以及城市規(guī)劃等，地段選擇空間小，通常經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模較大的重要城市才適合開(kāi)發(fā)重大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在定位規(guī)劃上，住宅結(jié)構(gòu)相對(duì)固定，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新基本圍繞園林景觀和裝修開(kāi)展；商業(yè)地產(chǎn)則須通盤考慮地方政府要求、招商使用、消費(fèi)者體驗(yàn)等因素，其規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)融入更多商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、土建、暖通、給排水、消防、電氣、弱電系統(tǒng)等需求不同，一般的設(shè)計(jì)單位往往難以單獨(dú)勝任。

2.戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件

基于商業(yè)地產(chǎn)以上特點(diǎn)，有志于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企應(yīng)認(rèn)真考量是否具備相應(yīng)的資源儲(chǔ)備和核心能力，是否具備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的條件。

2.1強(qiáng)大的現(xiàn)金流平臺(tái)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大且回收期長(zhǎng)，近年隨著商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入，商業(yè)用地價(jià)格也水漲船高，投資門檻不斷提高，譬如筆者供職企業(yè)旗下的廣州國(guó)際金融中心（廣州珠江新城西塔，2005年開(kāi)工，現(xiàn)已竣工使用）投資額高達(dá)75億元，而一路之隔的周大福中心（廣州珠江新城東塔，2009年開(kāi)工）預(yù)計(jì)投資額超過(guò)100億元。因此，商業(yè)地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)型前提是擁有強(qiáng)大的現(xiàn)金流平臺(tái)。目前，我國(guó)現(xiàn)金流平臺(tái)模式主要有：一是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的“以售養(yǎng)租”，通過(guò)出售非核心的公寓、底商和少量寫字樓，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)資金平衡。它強(qiáng)調(diào) “重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡”，項(xiàng)目銷售收入扮演著核心商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流平臺(tái)的角色。二是華潤(rùn)置地的“總部孵化”，華潤(rùn)集團(tuán)為華潤(rùn)置地商業(yè)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)提供資金支持。華潤(rùn)置地雖也強(qiáng)調(diào)商住并舉，但其商住分開(kāi)發(fā)展，開(kāi)發(fā)收益對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支持有限。三是新加坡凱德置地的“產(chǎn)融結(jié)合”，其現(xiàn)金流平臺(tái)為“雙基金配置（嘉德置地旗下私募基金和REITs）”?；韭窂綖椋虡I(yè)項(xiàng)目建成后注入私募基金，培育成熟后再注入REITs，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，表面看這是“輕資產(chǎn)下的外部資金平衡”模式，但嘉德置地仍控有項(xiàng)目股權(quán)，可同時(shí)分享開(kāi)發(fā)收益、物業(yè)升值和租賃收益。

2.2可復(fù)制的商業(yè)模式

基于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系的特點(diǎn)，以出售為短期目標(biāo)的開(kāi)發(fā)行為不是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。由于商業(yè)價(jià)值是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系的核心，構(gòu)建可復(fù)制的商業(yè)模式、創(chuàng)造盈利空間成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的必經(jīng)路徑。目前，萬(wàn)達(dá)等企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)被廣泛學(xué)習(xí)，但商業(yè)模式不能簡(jiǎn)單移植，而應(yīng)根據(jù)各自特點(diǎn)差異化構(gòu)建，形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。比如萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的“訂單模式”建立在龐大的商業(yè)資源儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，“訂單模式”也已成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的獨(dú)門標(biāo)簽；華僑城近年確立了“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式，以主題公園等旅游產(chǎn)品為賣點(diǎn)，拔高其地產(chǎn)拓展能力，帶動(dòng)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)制和規(guī)模擴(kuò)張；華潤(rùn)置地構(gòu)建了“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”模式，形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū)和良性互動(dòng)的發(fā)展格局，并以“萬(wàn)象城”、“印象城”和“萬(wàn)家”三條產(chǎn)品線覆蓋高中低商業(yè)市場(chǎng)，其“增值服務(wù)”的創(chuàng)造能力令人印象深刻。

2.3專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力

根據(jù)業(yè)務(wù)涵蓋范圍及商住地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等方面的差異，筆者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)核心運(yùn)營(yíng)能力由四大業(yè)務(wù)能力構(gòu)成。一是投資能力，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)在區(qū)域適應(yīng)性方面區(qū)別較大，專業(yè)的投資能力可以幫助企業(yè)正確選擇符合自身定位的發(fā)展方向和進(jìn)行土地投資。二是策劃能力，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合體，它既有地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)和建筑形態(tài)要求，也強(qiáng)調(diào)商業(yè)組合的通用性和客戶體驗(yàn)感，這不僅需要傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)能力，同時(shí)需要專業(yè)商業(yè)思維植入能力。三是經(jīng)營(yíng)能力，包括商戶招商和后期運(yùn)營(yíng)能力，商戶招商固然是商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的敲門磚，但日常運(yùn)營(yíng)是商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功的關(guān)鍵。四是品牌打造能力，商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)著比住宅更多的參與者，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力對(duì)企業(yè)從土地投資、商家整合、商業(yè)經(jīng)營(yíng)乃至資本運(yùn)作都具重大意義。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，政策，管理

一， 什么是商業(yè)地產(chǎn)？

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個(gè)概念眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格意義的修辭來(lái)規(guī)范。我且簡(jiǎn)單的用拆字游戲來(lái)解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)相結(jié)合的模式，同時(shí)這種復(fù)合模式通常都伴隨著項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、零售百貨業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)零售市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業(yè)連鎖大賣場(chǎng)、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫字樓等等，也有將各那么類型酒店和飲食娛樂(lè)業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。

二， 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

"總體來(lái)講，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個(gè)剛剛起步的過(guò)程”，商業(yè)地產(chǎn)熱持續(xù)吸引著越來(lái)越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國(guó)資背景的企業(yè)大舉進(jìn)軍各類商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏近期呈現(xiàn)明顯加快趨勢(shì)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院高級(jí)工程師周光源坦言，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地價(jià)上揚(yáng)的主要原因，是住宅市場(chǎng)受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業(yè)店面和寫字樓成為投資資金關(guān)注的對(duì)象，許多投資者將資金轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)。報(bào)告特別提醒，應(yīng)密切關(guān)注因在住宅市場(chǎng)上遇阻，房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找出路的傾向。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，近幾年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)張業(yè)務(wù)，主動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，也有不少企業(yè)在住宅地產(chǎn)調(diào)控的情況下被動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，它們面臨的挑戰(zhàn)均不容忽視。

對(duì)整個(gè)升溫中的市場(chǎng)而言，結(jié)構(gòu)性的矛盾尤其需要提前防范。不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始有所警覺(jué)和防范。世茂股份董事會(huì)秘書羅瑞華表示，住宅開(kāi)發(fā)商想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，需具備四個(gè)要素，有高素質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)管理人才、要有優(yōu)質(zhì)的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。

三， 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展分析

2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)尚且不明朗，中央定調(diào)GDP增長(zhǎng)7.5%，房地產(chǎn)高壓態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，致使更多原本房地產(chǎn)的資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)這幾年商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)實(shí)現(xiàn)一個(gè)跨越式的發(fā)展，用幾年的時(shí)間，走過(guò)歐美三四十年走的路。但是，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，特別是開(kāi)發(fā)企業(yè)的“軟實(shí)力”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，商業(yè)地產(chǎn)必將要經(jīng)過(guò)起步、興盛、衰退、再?gòu)?fù)興這樣的一個(gè)發(fā)展過(guò)程。這個(gè)軌跡是誰(shuí)脫離不開(kāi)的?！耙虼耍{(diào)控從某個(gè)角度來(lái)講，就是一個(gè)催化劑，讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度更快了一些?！?/p>

目前在中國(guó)，大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利回報(bào)還是靠住宅、商鋪的銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)；這有可能僅僅是個(gè)商業(yè)發(fā)展的過(guò)渡。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)最終還是要通過(guò)商業(yè)部分的盈利，來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。未來(lái)，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨實(shí)現(xiàn)資本交易，以并購(gòu)、投融資等方式，逐漸向?qū)嵙π蜕虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里集中。經(jīng)過(guò)調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將更加成熟，開(kāi)發(fā)商走向規(guī)?；?、品牌化、連鎖化。

那么，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)最理想的模式和系統(tǒng)架構(gòu)應(yīng)該是什么樣的？肯定是開(kāi)發(fā)者與經(jīng)營(yíng)者分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，這是大的行業(yè)格局變化。而不是像現(xiàn)在，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是同步的。

把商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分為兩大梯隊(duì)。一種是絕對(duì)的龍頭老大，“有錢有勢(shì)、有人有地?！北热缛A潤(rùn)、中糧，比如凱德、萬(wàn)達(dá)，無(wú)論是社會(huì)資源、人力資源，還是企業(yè)管理的模式，都已自成建設(shè)。

另一梯隊(duì)實(shí)力較弱，和龍頭們無(wú)法相提并論。但有潛力，心底有理想，手頭有項(xiàng)目；缺的是專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)。所以，他們需要一個(gè)真正的幫手和推手。

因此，這個(gè)推手就是“經(jīng)營(yíng)者”。也就是類似于酒店管理公司，而要比其更專業(yè)化、系統(tǒng)化的商業(yè)管理集團(tuán)。它涵蓋了項(xiàng)目從前期的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃，到后期的招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容。這就是所有者和經(jīng)營(yíng)者分開(kāi)的模式，要形成專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和公司來(lái)做這些項(xiàng)目。比如一些比較大的開(kāi)發(fā)商，做住宅很牛，但商業(yè)卻試了很多次都不成功。沒(méi)關(guān)系，我跟管理公司簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，我發(fā)展多少個(gè)，你幫我規(guī)劃、設(shè)計(jì)；從招商定位到運(yùn)營(yíng)，到物業(yè)管理都形成合作，形成管理上的互補(bǔ)，未來(lái)一定是這樣的發(fā)展模式。雖然開(kāi)發(fā)商在這方面讓出了部分利益給經(jīng)營(yíng)者，但你別忘了，他們是可以幫著你實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目以及自身利益最大化的。因?yàn)樯虡I(yè)一旦做成功，是會(huì)實(shí)現(xiàn)土地乃至區(qū)域價(jià)值的極大升值的。

這種“搭橋”屬于雙贏的方式。地產(chǎn)公司的壯大會(huì)成為行品牌發(fā)展的契機(jī)，如果從原有的顧問(wèn)形式變化為戰(zhàn)略合作伙伴，那樣的話，未來(lái)會(huì)擁有不少好的開(kāi)發(fā)合作機(jī)會(huì)。

還有一種方式可以稱為品牌租賃。行對(duì)一些標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租賃的方式租下來(lái)，并尋找知名零售品牌進(jìn)入經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造行自己的物業(yè)品牌。

所以開(kāi)發(fā)商，做為企業(yè)的決策層，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚這個(gè)公司未來(lái)的發(fā)展，二是找到合適的人去干，三是激勵(lì)這些人去干。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；數(shù)字化；創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

引言

新常態(tài)下國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。2016年城鎮(zhèn)居民全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均穩(wěn)定增長(zhǎng)，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速出現(xiàn)較大回落。自2010年政策導(dǎo)向使商業(yè)地產(chǎn)借勢(shì)蓬勃發(fā)展起來(lái)，如今電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊與商業(yè)地產(chǎn)粗放式擴(kuò)張的后遺癥日益凸顯，眾多商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者陷入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)困局，試圖謀求轉(zhuǎn)型與發(fā)展?！端茉煜M(fèi)行業(yè)———零售的未來(lái)》報(bào)告中描摹了2027年商業(yè)街的變革，“實(shí)體店將成為與產(chǎn)品互動(dòng)、向?qū)＜易稍兊牡胤剑瑪[貨、收銀將全面自動(dòng)化。店內(nèi)購(gòu)物將是一次豐富的、吸引人的專門體驗(yàn)?！睘榱酥厮芰闶蹣I(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，重整商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方向，本文立足中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析，直面電子商務(wù)的沖擊，試圖探尋商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路。

一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)盲目擴(kuò)張，供需不平衡

開(kāi)發(fā)規(guī)模上，2001—2016年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資一直保持較高增速。自2010年政府調(diào)控，作為政策洼地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)借勢(shì)持續(xù)快速發(fā)展[1]。區(qū)域分布上，東部的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積歷年來(lái)保持優(yōu)勢(shì)，但呈現(xiàn)逐年波動(dòng)下降的趨勢(shì)?？梢?jiàn)，部分地區(qū)和城市由于定位失準(zhǔn)、規(guī)劃不足及市場(chǎng)有限等原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后招商困難和運(yùn)營(yíng)不善，存在嚴(yán)重的供需不平衡[2]，一定程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積。

（二）傳統(tǒng)零售業(yè)遇發(fā)展瓶頸，轉(zhuǎn)型在即

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2011年起，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速放緩，連續(xù)五年下滑；此外，2010年起商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模呈持續(xù)增長(zhǎng)，一定程度上導(dǎo)致零售市場(chǎng)的增長(zhǎng)乏力。究其原因，趙榮哲指出，一是電子商務(wù)的高速成長(zhǎng)對(duì)傳統(tǒng)零售模式造成了巨大沖擊，二是房租、人工等成本上升幅度超過(guò)了其銷售增幅[1]。透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，傳統(tǒng)零售業(yè)增長(zhǎng)乏力除了外部環(huán)境的制約，本質(zhì)上還是內(nèi)部系統(tǒng)無(wú)法適應(yīng)外部環(huán)境的需要，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型升級(jí)在即。

二、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)之困

“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者要增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)性，謀求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型。而企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的系統(tǒng)，而是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)多年的管理理論與經(jīng)驗(yàn)的一種具體化和邏輯化，也就是管理公司的行為[2]。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)內(nèi)部系統(tǒng)的失效主要體現(xiàn)如下方面。

（一）經(jīng)營(yíng)理念固守陳規(guī)

大部分地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者固守多年運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，未與時(shí)俱進(jìn)。雖然“客戶關(guān)系管理”等新理念進(jìn)入企業(yè)視野，但往往流于形式，未落到實(shí)處。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)電子商務(wù)最大的優(yōu)勢(shì)是實(shí)體購(gòu)物體驗(yàn)，能否提供獨(dú)一無(wú)二的服務(wù)，創(chuàng)造難忘的購(gòu)物體驗(yàn)是實(shí)體購(gòu)物場(chǎng)所生存的關(guān)鍵。因此，客戶關(guān)系管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者尤為重要?？蛻絷P(guān)系管理本質(zhì)是一種商業(yè)策略，按照客戶的分類情況有效組織企業(yè)資源，培養(yǎng)客戶為中心的經(jīng)營(yíng)行為以及實(shí)施以客戶為中心的業(yè)務(wù)流程，并以此為手段來(lái)提高企業(yè)贏利能力、利潤(rùn)及客戶滿意度[3]。考察一個(gè)商場(chǎng)是否將客戶關(guān)系管理的理念上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，內(nèi)化為所有員工的價(jià)值觀，外化為服務(wù)客戶的行為方式，透過(guò)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合與品牌構(gòu)成可見(jiàn)一斑。大多經(jīng)營(yíng)者仍以盈利為首要目標(biāo)，已無(wú)法適應(yīng)競(jìng)合博弈的外部環(huán)境?？土鲃?dòng)線設(shè)置可看出商場(chǎng)是否重視客戶的體驗(yàn)，若一味追求客戶在商場(chǎng)的逗留時(shí)間，進(jìn)行扶梯的方向設(shè)置，讓客戶在迷宮般的商場(chǎng)中探尋出口，可能創(chuàng)造更高的銷售額。但增加顧客的時(shí)間成本就意味著降低顧客價(jià)值，消費(fèi)者一旦形成不舒適的購(gòu)物體驗(yàn)，則會(huì)用腳投票，放棄這種低效率又高成本的購(gòu)物方式。

（二）管理流程落后

信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的管理模式已不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，流程再造理論應(yīng)時(shí)誕生。2015年，美國(guó)西雅圖誕生全球知名線上零售公司亞馬遜的第一家實(shí)體店AmazonBooks。在全球?qū)嶓w書店被電子商務(wù)取代的大背景下該公司的逆勢(shì)發(fā)展，讓我們對(duì)比反思實(shí)體商場(chǎng)的管理流程上的弊端。第一，信息技術(shù)匱乏。傳統(tǒng)零售業(yè)仍沿用傳統(tǒng)作坊式的工作流程。對(duì)比亞馬遜實(shí)體書店依托公司CRM管理系統(tǒng)，挖掘客戶數(shù)據(jù)信息，依據(jù)消費(fèi)者的評(píng)分、銷量及網(wǎng)絡(luò)上受歡迎程度等綜合評(píng)分競(jìng)相上架，實(shí)現(xiàn)書籍陳列智能化。依托數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)支持，分析客戶購(gòu)買需求與行為，設(shè)置“評(píng)分在4.5分以上的圖書”標(biāo)簽，而實(shí)體商場(chǎng)的管理流程在利用大數(shù)據(jù)識(shí)別商機(jī)，貼近購(gòu)買心理的展示進(jìn)而增加消費(fèi)黏性上仍很匱乏。第二，O2O流于形式。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的沖擊下的傳統(tǒng)零售業(yè)也開(kāi)始轉(zhuǎn)型升級(jí)，注重同消費(fèi)者的溝通方式，如利用微信公眾號(hào)和APP等進(jìn)行線上推廣。但由于缺少線上線下互動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，僅增加信息的傳播渠道，在信息爆炸式增長(zhǎng)的當(dāng)下，信息也往往石沉大海。而對(duì)比亞馬遜實(shí)體書店成為其網(wǎng)站線下的延伸，使服務(wù)具象化，如指導(dǎo)消費(fèi)者如何使用Kindle等硬件設(shè)備，增加了服務(wù)的可接觸性，暴露出實(shí)體商場(chǎng)在O2O模式的應(yīng)用上的欠缺。

三、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路

大數(shù)據(jù)沖擊下的共享經(jīng)濟(jì)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)背景下，傳統(tǒng)零售業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新商業(yè)模式，使商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)體門店成為消費(fèi)者體驗(yàn)的互動(dòng)平臺(tái)，重構(gòu)企業(yè)的三大核心能力：“客戶體驗(yàn)為中心”、“整合線上線下資源”、“數(shù)據(jù)挖掘?yàn)榛薄?/p>

（一）創(chuàng)新商業(yè)模式

2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O電子商務(wù)的核心是：在網(wǎng)上尋找消費(fèi)者，再將他們帶到實(shí)體店中，簡(jiǎn)稱為O2O[3]消費(fèi)者在線上下單，然后到實(shí)體店取貨，再到線上發(fā)表評(píng)論，形成“線上-線下-線上”的閉環(huán)。可見(jiàn)，O2O改變了傳統(tǒng)的購(gòu)物模式，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者需順勢(shì)創(chuàng)新商業(yè)模式。首先，搭建電子商務(wù)平臺(tái)，依托CRM和ERP數(shù)字管理系統(tǒng)，使消費(fèi)者的每次交易信息都記錄到數(shù)據(jù)庫(kù)，利用數(shù)據(jù)挖掘消費(fèi)需求，使?fàn)I銷精準(zhǔn)化與及時(shí)性，以此指導(dǎo)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合、品牌構(gòu)成、貨架擺放、促銷活動(dòng)等具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，通過(guò)跨界合作實(shí)現(xiàn)資源共享。實(shí)體零售企業(yè)同電子商務(wù)巨頭合作，既可以共享電商平臺(tái)的巨大客戶資源，使商場(chǎng)的推廣活動(dòng)觸及更廣大的目標(biāo)客戶群，降低企業(yè)成本，又可將線上推廣和線上體驗(yàn)相結(jié)合，使線上客戶轉(zhuǎn)化為實(shí)體店的客流量，創(chuàng)造財(cái)務(wù)收益。

（二）經(jīng)營(yíng)模式

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以租賃形式為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)建成后由資產(chǎn)持有者或管理者將其分散或整體出租。實(shí)現(xiàn)租賃僅是冰山一角，背后的資本運(yùn)作、融資能力及投資期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)管理更為復(fù)雜。雖然租賃為主的經(jīng)營(yíng)模式符合經(jīng)營(yíng)者的利益最大化原則，但競(jìng)爭(zhēng)格局的變化，據(jù)波特的競(jìng)爭(zhēng)五力模型，信息的透明化導(dǎo)致上下游的利益相關(guān)者的議價(jià)能力逐步增強(qiáng)，消費(fèi)者更加挑剔，對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)已形成更高的標(biāo)準(zhǔn)；另外，商戶也因品牌影響力和稀缺性，以為商場(chǎng)貢獻(xiàn)客流為籌碼，在租金談判上占優(yōu)勢(shì)。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從租賃向自營(yíng)模式過(guò)渡，以自營(yíng)模式整合上下供應(yīng)鏈，增加對(duì)供應(yīng)方控制力的上的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。從長(zhǎng)期來(lái)看，自營(yíng)模式仍是商業(yè)地產(chǎn)走出困境的一項(xiàng)重要舉措。

（三）優(yōu)化業(yè)態(tài)組合

購(gòu)物、餐飲、休閑和娛樂(lè)是四大核心業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)自身的定位確定業(yè)態(tài)的種類，每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過(guò)程。業(yè)態(tài)組合要綜合考慮每種業(yè)態(tài)的價(jià)值，一類是增加收益，貢獻(xiàn)租金的業(yè)態(tài)的零售、餐飲業(yè)態(tài)。另外是貢獻(xiàn)人流的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。當(dāng)前一種以吸引消費(fèi)者參與、互動(dòng)式的消費(fèi)方式逐步成為關(guān)注的焦點(diǎn)并將成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)[4]。首先，應(yīng)逐步提高貢獻(xiàn)人流的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。其次，打造體驗(yàn)式情景。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上規(guī)劃具有識(shí)別性的趣味活動(dòng)空間，喚醒消費(fèi)者的感性心理，增加逗留時(shí)間和購(gòu)物頻率。再次，通過(guò)進(jìn)口國(guó)外大型知名娛樂(lè)品牌，以此為噱頭，吸引獵奇求新的消費(fèi)者來(lái)體驗(yàn)。

結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)含地產(chǎn)、商業(yè)和資本三大元素。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是源頭，決定項(xiàng)目的區(qū)位和規(guī)模，是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的載體。政府政績(jī)導(dǎo)向的商業(yè)用地的規(guī)劃與供應(yīng)模式下，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)能過(guò)剩及布局失衡是源頭問(wèn)題，故商業(yè)和資本兩大要素是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者關(guān)注的重點(diǎn)。其中，商業(yè)是內(nèi)核，項(xiàng)目成敗決定商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成??；資本運(yùn)營(yíng)是目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，且以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者要直面發(fā)展中的瓶頸，跳脫原有思維與經(jīng)營(yíng)慣性，即透過(guò)外部環(huán)境的變化重新審視企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯，增強(qiáng)對(duì)外部市場(chǎng)及行業(yè)變革的理解，在創(chuàng)新商業(yè)模式、經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型和優(yōu)化業(yè)態(tài)組合上重構(gòu)企業(yè)的內(nèi)部系統(tǒng)，以數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙榮哲，成立.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀、問(wèn)題與趨勢(shì)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2014，（24）：25-30.

[2]喬文怡，趙國(guó)軍.企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)在企業(yè)管理中的應(yīng)用[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2014，（10）：9-11.

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈,受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系,以期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作與發(fā)展有所啟示。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值鏈 相互作用關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來(lái),全國(guó)許多城市住宅價(jià)格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素

2009年5月以來(lái),住宅市場(chǎng)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價(jià)格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素包括以下方面:

(一)商業(yè)市場(chǎng)萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受困

我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)具有消費(fèi)人群多而消費(fèi)能力不強(qiáng)的特點(diǎn),做大市場(chǎng)份額、拓展市場(chǎng)空間是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量過(guò)大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)影響,商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮,同時(shí)龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢(shì)下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開(kāi)發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國(guó)內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當(dāng),它們?cè)诮鹑谖C(jī)中也被波及。經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時(shí)期的過(guò)度擴(kuò)張付出慘痛代價(jià)。近期中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的《中國(guó)連鎖零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析報(bào)告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國(guó)連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí),從2008年開(kāi)始受金融危機(jī)影響,國(guó)際零售巨頭經(jīng)營(yíng)狀況不佳,資本擴(kuò)張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動(dòng)力不足,商業(yè)門店拓展計(jì)劃放慢。此后,國(guó)內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開(kāi)始調(diào)整開(kāi)店計(jì)劃并進(jìn)行裁員。另外,2009年以來(lái)國(guó)內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒(méi)有披露新的開(kāi)店動(dòng)向,也開(kāi)始悄悄地縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。

商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開(kāi)店計(jì)劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來(lái)看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都離不開(kāi)市場(chǎng),與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點(diǎn)是區(qū)位的消費(fèi)指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國(guó)地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須站在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。

(二)開(kāi)發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個(gè)怎樣的價(jià)值鏈呢?美國(guó)的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個(gè)把地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)?！暗禺a(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈如圖1所示。

如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)流通市場(chǎng)的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)走向危險(xiǎn)的境地,從而影響整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈?，F(xiàn)在很多商業(yè)開(kāi)發(fā)商不是去考慮商業(yè)項(xiàng)目給后續(xù)投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的價(jià)值與持久經(jīng)營(yíng)能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價(jià)值鏈,在這個(gè)價(jià)值鏈中每一個(gè)價(jià)值相關(guān)者都必須引起開(kāi)發(fā)商的關(guān)注,如果用開(kāi)發(fā)住宅的思路去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場(chǎng)背景下才能暫時(shí)得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因?yàn)檫@個(gè)代價(jià)很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來(lái)承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也就只有收割型利潤(rùn)了,因?yàn)閮r(jià)值鏈的相關(guān)者不會(huì)輕易第二次上當(dāng)。

(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)增壓

在市場(chǎng)不規(guī)范與經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個(gè)商鋪承擔(dān)很多賺取利潤(rùn)的要求和環(huán)節(jié):開(kāi)發(fā)商要有開(kāi)發(fā)利潤(rùn);投資商要有投資利潤(rùn);經(jīng)營(yíng)者也要賺取營(yíng)業(yè)利潤(rùn),如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個(gè)市場(chǎng),使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。由于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng)及其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身原因,金融危機(jī)不良因素開(kāi)始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴(kuò)張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)飽和程度進(jìn)一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價(jià)主動(dòng)權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢(shì)。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型構(gòu)建

(一)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)階段

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)模型一般分為四個(gè)階段,即項(xiàng)目調(diào)研階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段、招商同步運(yùn)營(yíng)階段、策劃推進(jìn)階段。

1.項(xiàng)目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營(yíng)的成敗,調(diào)研所解決的問(wèn)題必須考慮項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,商圈的飽和意味這個(gè)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,顧客被嚴(yán)重分流,資源的利用效能相對(duì)下降,經(jīng)營(yíng)環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價(jià)格也相應(yīng)下降。測(cè)量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購(gòu)買額;RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段從項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)開(kāi)始到建筑細(xì)節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細(xì)節(jié)化布置等。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、環(huán)境及機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格高低的先決條件。

3.招商同步運(yùn)營(yíng)階段。商業(yè)項(xiàng)目招商的難易除了前面兩個(gè)階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)模化商業(yè)體更能受到青睞。

4.策劃推進(jìn)階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)將面臨癱瘓。筆者曾負(fù)責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡,經(jīng)分析,該項(xiàng)目除了先天設(shè)計(jì)存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒(méi)有商業(yè)推手來(lái)包裝運(yùn)營(yíng),以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。

(二)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程一般分為三個(gè)過(guò)程,即項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程、項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程、價(jià)值分配過(guò)程。

1.項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程。這個(gè)過(guò)程要求開(kāi)發(fā)商錯(cuò)位思考,也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角度來(lái)制造商業(yè)載體。同時(shí)該過(guò)程中銀行與投資方對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可與否直接影響項(xiàng)目能否成立。

2.項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程。項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程是一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程,對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)水平直接影響項(xiàng)目質(zhì)量及其價(jià)值高低。這個(gè)過(guò)程能決定項(xiàng)目投資者的回報(bào)價(jià)值。

3.價(jià)值分配過(guò)程。價(jià)值分配過(guò)程其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的平衡過(guò)程。項(xiàng)目投資者除去項(xiàng)目成本獲取回報(bào);銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取利息回報(bào);物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者靠租金及高營(yíng)業(yè)額獲取報(bào)酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后產(chǎn)生的價(jià)值利潤(rùn)上面。只有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功,商業(yè)市場(chǎng)繁榮,各方才有回報(bào)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系

邁克爾•波特對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價(jià)值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過(guò)程也一樣:基本活動(dòng)包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及后續(xù)策劃跟進(jìn)等;支持性活動(dòng)涉及人力、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開(kāi)發(fā)、價(jià)值關(guān)系等。上述基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法確定核心競(jìng)爭(zhēng)力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開(kāi)發(fā)企業(yè)決策者在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)既可以來(lái)源于價(jià)值活動(dòng)所涉及市場(chǎng)范圍的調(diào)整,也可來(lái)源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價(jià)值鏈所帶來(lái)的最優(yōu)化效益。

如果說(shuō)純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價(jià)值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價(jià)值,而同盟追求的才是共同價(jià)值。開(kāi)發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系是微妙的,他們?cè)诤献髦半m然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價(jià)值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就意味著價(jià)值鏈面臨斷裂的危險(xiǎn),從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個(gè)基本階段性活動(dòng)以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系。

結(jié)論

本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈及其價(jià)值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項(xiàng)目才能繁榮升值,價(jià)值鏈中的利益相關(guān)者才有長(zhǎng)期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商,他們的著眼點(diǎn)在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營(yíng)往往流于促進(jìn)銷售的概念宣傳。而事實(shí)上,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否,或者說(shuō)一個(gè)投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。而目前存在的最大問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過(guò)艱難的市場(chǎng)培育期,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；融資渠道；發(fā)展趨勢(shì)；多元化

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）05-0-02

中國(guó)城市化進(jìn)程的加速、CPI的持續(xù)居高不下以及追求國(guó)際化和時(shí)尚化不可遏止的潮流，都給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論是短期還是長(zhǎng)期帶來(lái)了巨大的機(jī)遇和成長(zhǎng)空間。近些年，在商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的比重越來(lái)越高的同時(shí)，資金短期化和單一化，總量缺失，融資渠道單一等問(wèn)題成為了制約商業(yè)地產(chǎn)大步發(fā)展的瓶頸也愈發(fā)明顯，困擾著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商們。

一、我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)與難點(diǎn)

(一)投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尤為突出的特點(diǎn)。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心，體量一般在十幾到幾十萬(wàn)平米不等，可以包含多種業(yè)態(tài)形式和不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂(lè)等；開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅需要巨額的資金投入，而且一般還要經(jīng)過(guò)2-3年的建設(shè)周期，因此，資金問(wèn)題成為了開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的問(wèn)題之一。以較為常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——大型購(gòu)物中心為例，投資一個(gè)超過(guò)10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心平均需要10億元以上。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，能否進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多程度上取決于其籌措資金和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，以及使用資金的本領(lǐng)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)收益方式多樣。主流的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式，但也有一些商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目將其中的住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)的底商、商業(yè)街區(qū)整售、散售，零散經(jīng)營(yíng)。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難度大。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很大程度在于物業(yè)本身的情況狀況和物業(yè)價(jià)值的提升。目前在我國(guó)的許多城市特別是大都市，商業(yè)項(xiàng)目鱗次櫛比，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性也隨之增大。其次，商業(yè)房地產(chǎn)周邊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、客群狀況、居住人口的變化、政府的相關(guān)政策都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和收益產(chǎn)生極大的影響。再次，商業(yè)房地產(chǎn)“養(yǎng)商期”的存在也使開(kāi)發(fā)商在開(kāi)業(yè)前期隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。這些因素都在無(wú)形中加大了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)難度。

(四)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)三塊構(gòu)成。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，融資渠道顯得尤為重要。

二、我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與需求背景

(一)目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道主要是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例較低

我國(guó)房地產(chǎn)金融有三個(gè)顯著特點(diǎn)：一是融資比例高。二是以間接融資為主，間接融資比重過(guò)大。三是融資渠道單一，以銀行信貸為主。

目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開(kāi)發(fā)商自身資金積累主要是指開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過(guò)程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國(guó)利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主，是向商業(yè)銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行貸款已經(jīng)占到了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資資金的70%以上。

(二)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴銀行貸款，融資渠道單一，增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，動(dòng)輒十幾億元甚至幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)銀行也基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)于提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，并偏向于短期流動(dòng)資金貸款。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，不能因?yàn)槿狈鹑谥С侄霈F(xiàn)大的波動(dòng)。因此，迫切需要金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一道探討拓寬融資渠道。

(三)在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)更多地向資本市場(chǎng)融資必將是未來(lái)的融資趨勢(shì)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式中，直接融資所占比例很少，房地產(chǎn)上市公司在證券市場(chǎng)上的融資數(shù)量明顯偏小，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就更小。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中只有極少數(shù)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上上市融資，難以滿足需要長(zhǎng)期資本的企業(yè)發(fā)展的需要，也就不能保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，按照市場(chǎng)導(dǎo)向和社會(huì)需求開(kāi)發(fā)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，形成股票融資與債券融資相協(xié)調(diào)的資本市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為金融領(lǐng)域的共識(shí)和努力的方向。在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)更多地向資本市場(chǎng)融資必將是未來(lái)的融資趨勢(shì)。

現(xiàn)階段，開(kāi)發(fā)商融資越來(lái)越難，為了增加資金來(lái)源渠道，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道，解決開(kāi)發(fā)商資金緊缺的問(wèn)題，我國(guó)亟待建立全面的、多元化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系。

三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的探索

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

一、新型城鎮(zhèn)化下的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇

美國(guó)在1950-1990年的四十年間，城市化率大致從55%提高到75%，同期購(gòu)物中心數(shù)量從不足1000個(gè)發(fā)展到35000個(gè)，出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)。《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》和3個(gè)“1億人”計(jì)劃將給中國(guó)未來(lái)城市布局優(yōu)化和人口城鎮(zhèn)化提供強(qiáng)大支撐，城市化水平將由現(xiàn)階段的53%左右提高到60%以上，新增的常住人口將帶來(lái)更多的消費(fèi)需求，人均可支配收入的提高也促使消費(fèi)進(jìn)一步升級(jí)，新增消費(fèi)者對(duì)衣食住行、吃喝玩樂(lè)的消費(fèi)增加，將為商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大提供足夠的想象空間。

在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，棚戶區(qū)改造為城市核心區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)中心騰出了空間，城郊軌道交通建設(shè)、城市汽車保有量增長(zhǎng)為郊區(qū)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心創(chuàng)造了可能，致力于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)商將抓住契機(jī)，積極尋求投資機(jī)會(huì)和持有更多商業(yè)物業(yè)，分享國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果。

二、電商沖擊下商業(yè)地產(chǎn)難上加難

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)內(nèi)，流傳一種說(shuō)法：住宅開(kāi)發(fā)是小學(xué)生做的，商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生做的。住宅開(kāi)發(fā)以短平快為特點(diǎn)，成本體系簡(jiǎn)單、產(chǎn)品定價(jià)容易、開(kāi)發(fā)周期短、盈利較為確定。而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)卻遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)：一是成本較為復(fù)雜，短期成本包括土地、建安、稅費(fèi)，中長(zhǎng)期包括招商推廣、人工維護(hù)、資產(chǎn)折舊等成本；二是租售價(jià)格可比性弱，由于定位、區(qū)位、等級(jí)不同，租售價(jià)格的確定和實(shí)現(xiàn)都有很大不確定性；三是回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，不同于住宅開(kāi)發(fā)1-3年的投資周期，商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)達(dá)10-20年，在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)租金下滑、定位過(guò)時(shí)等風(fēng)險(xiǎn)。

如今在網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)更是難上加難，2008-2013年網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)規(guī)模占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重從1%迅速提升到10%，電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的沖擊正在從量變到質(zhì)變轉(zhuǎn)化，銷售額下滑導(dǎo)致實(shí)體店倒閉的狀況越發(fā)嚴(yán)重，在這方面國(guó)內(nèi)外所處的境遇大體一致，暫無(wú)可參考的經(jīng)驗(yàn)。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)準(zhǔn)確把握、運(yùn)營(yíng)持續(xù)創(chuàng)新等能力提出了更高要求。

三、傳統(tǒng)商業(yè)與電子商務(wù)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比

傳統(tǒng)商業(yè)最大的特點(diǎn)是基于購(gòu)物中心、百貨超市等實(shí)體店作為交易載體，在產(chǎn)品展示、消費(fèi)體驗(yàn)方面，有電子商務(wù)無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)。但由于租金、人工、推廣等費(fèi)用高，為了平抑成本確保盈利，必須在產(chǎn)品出產(chǎn)價(jià)上增加價(jià)差，因此價(jià)格成為傳統(tǒng)商業(yè)最大的劣勢(shì)。

電商之所以發(fā)展迅猛，主要基于其低廉的產(chǎn)品價(jià)格和送貨上門的物流服務(wù)，且大數(shù)據(jù)的應(yīng)用促使電商擁有更為靈活、有效的銷售手段：在電商正在大批量訂購(gòu)好評(píng)率高、銷量大的產(chǎn)品時(shí)，傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物中心卻還將滯銷產(chǎn)品擺在柜臺(tái)最顯著的位置！但隨著交易品種和規(guī)模的擴(kuò)大，電商交易也暴露了一些問(wèn)題：非正品質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)品色差尺寸誤差以及零散運(yùn)輸過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品損壞等原因造成的較高退貨率，分散小貨量運(yùn)輸產(chǎn)生的物流成本不經(jīng)濟(jì)等。

某種角度講，現(xiàn)階段電商的爆炸式發(fā)展是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)前期投入所應(yīng)獲得的利潤(rùn)回報(bào)的一種侵蝕。購(gòu)物中心、百貨超市將廠商的產(chǎn)品進(jìn)行展示、推廣，讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品和品牌有了充分的了解，基于這樣的認(rèn)識(shí)消費(fèi)者才會(huì)選擇購(gòu)買。而如今商場(chǎng)已淪為試衣間，電商卻由于同質(zhì)低價(jià)而獲得了最終的交易量。

四、商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展三大猜想

電商對(duì)購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)的沖擊實(shí)際上是對(duì)車輪理論的又一次印證：創(chuàng)新型零售模式開(kāi)始總是以低成本、低價(jià)格和低毛利為特征進(jìn)入市場(chǎng)，在與原有零售模式的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，但最終又被更好的模式所取代。筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段出現(xiàn)繁榮的電商模式生命周期很短，商業(yè)地產(chǎn)將在進(jìn)一步融合創(chuàng)新基礎(chǔ)上產(chǎn)生更為有效的商業(yè)模式。為此，對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)作如下三個(gè)猜想。

一是商業(yè)地產(chǎn)布局將打破基于克里斯特勒中心地理論的市場(chǎng)中心等級(jí)體系，出現(xiàn)兩極分化，即高等級(jí)商業(yè)中心、低等級(jí)社區(qū)商業(yè)將繼續(xù)得到蓬勃發(fā)展，處于兩者之間的中等級(jí)購(gòu)物中心、百貨超市數(shù)量將大幅減少。電商對(duì)零售市場(chǎng)分銷能力的提高，導(dǎo)致百貨超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)輻射能力下降，最終退出市場(chǎng)。實(shí)體店減少數(shù)量累積到一定程度之后，廠商所面臨的問(wèn)題是新產(chǎn)品推廣和品牌價(jià)值維護(hù)難度增加，因此不得不去高等級(jí)商業(yè)中心尋求合適的鋪位。位于軌道交通中心、人流量極高的高等級(jí)商業(yè)中心一般集合休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體，受到電商沖擊也較小，在未來(lái)將成為零售業(yè)的核心展示平臺(tái)，品牌專賣店、旗艦體驗(yàn)店將成為發(fā)展主流。位于住宅區(qū)底商的社區(qū)商鋪服務(wù)半徑短，多與日常生活消費(fèi)有關(guān)，也基本不受影響。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式范文

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類

商業(yè)地產(chǎn)（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，常被簡(jiǎn)單的理解為商場(chǎng)、商鋪、MALL、步行街之類的購(gòu)物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場(chǎng)、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分類。①按使用功能類，分為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)有：步行街、MALL、購(gòu)物中心、底商、專業(yè)性市場(chǎng)。②按地域性分類，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國(guó)門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個(gè)分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國(guó)內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實(shí)際上有很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。

2商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位

價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來(lái)。著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬(wàn)達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬(wàn)平方米，商業(yè)面積25萬(wàn)平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。萬(wàn)達(dá)選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過(guò)去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開(kāi)始建設(shè)，而且地價(jià)、房?jī)r(jià)比較貴，平均房?jī)r(jià)6000元左右，將來(lái)消費(fèi)層次高。在這做購(gòu)物中心開(kāi)始可能人流量不大，但將來(lái)升值潛力大。商場(chǎng)上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來(lái)潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長(zhǎng)期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。⑵定客戶。目標(biāo)客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等?？梢钥闯?，社區(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過(guò)去的財(cái)力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購(gòu)買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營(yíng)者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在中國(guó)做購(gòu)物中心，無(wú)論多大的城市，一個(gè)購(gòu)物中心面積最好是10萬(wàn)平方米左右，最大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米，否則增加的都是無(wú)效益或低效益面積。但對(duì)零售型社區(qū)商鋪來(lái)說(shuō)，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，如餐廳的規(guī)模越來(lái)越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場(chǎng)空間。

3．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

⑴商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運(yùn)營(yíng)模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式。大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，需要謹(jǐn)慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開(kāi)發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過(guò)招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤(rùn)、不干涉經(jīng)營(yíng)管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤(rùn)，介入公司經(jīng)營(yíng)管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問(wèn)題、具體分析。

⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營(yíng)業(yè)空間、附屬營(yíng)業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬(wàn)平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，出售方式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開(kāi)發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開(kāi)發(fā)步行街、百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過(guò)程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開(kāi)工建設(shè)在后。招商主要解決三個(gè)問(wèn)題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個(gè)MALL里面，3－5個(gè)主力店足矣。不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加，而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來(lái)選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國(guó)目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營(yíng)的500－1000平方米的次主力店。③補(bǔ)償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規(guī)劃策劃。意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。主力店招商解決以后，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區(qū)要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。零售型社區(qū)商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數(shù)字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。④從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要采用帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，真正把好成本關(guān)。⑤技術(shù)策劃。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無(wú)線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動(dòng)化車庫(kù)管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢(shì)的前提下，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營(yíng)銷價(jià)值，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。