商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書范文

轉(zhuǎn)眼到了2005年，某天ITAT的銷售員給我發(fā)了份傳真，說是開始收購賣場由原來單純的品牌交易商轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的創(chuàng)造與操作者。當(dāng)時(shí)，根據(jù)本人對這家企業(yè)的了解情況只知道他們并未在品牌交易這個(gè)市場中獲得幾分利益，因?yàn)殡m然手中掌握大量的品牌資源，但那些簡稱之為商標(biāo)的LOGO并沒對廣大的服裝經(jīng)營者所接受，即不是真正的國際品牌也不是具有操作能力的實(shí)體，“假洋鬼子”的身份是洗不了白的。

又是3年過去了，現(xiàn)在再來看看ITAT，曾幾何時(shí)因?yàn)槠洹皠?chuàng)新”的模式在中國服裝業(yè)內(nèi)成為了一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)！通過所謂整合上下游供應(yīng)與賣場資源，將中國現(xiàn)有的中小型經(jīng)營者集合起來，形成集群效應(yīng)?！肮?yīng)商+ITAT+商業(yè)地產(chǎn)商”就是ITAT引以為傲的“鐵三角”模式。具體而言，即為ITAT進(jìn)駐商場，并不像傳統(tǒng)租賃一樣預(yù)付租金，而是將銷售額與商場分成。同時(shí)，ITAT實(shí)行零貨款戰(zhàn)略，并不先付貨款，而同樣是將銷售額與供應(yīng)商分成。供應(yīng)商、ITAT、商場的三方分成比例約為60：35：15。如此看來，ITAT的身份可否分為如下幾種呢？

品牌資源持有商

在所經(jīng)營賣場中大部分的品牌為ITAT所持有，品牌的經(jīng)營者和所有人均為ITAT，供應(yīng)商只是它的貨品供給者。由此而帶來的結(jié)果便是：品牌在經(jīng)營過程中增長的市場價(jià)值為ITAT帶來了不可估量的無形資產(chǎn)。

原來ITAT之所以在品牌交易中步履艱難，就是因?yàn)橹皇敲鎸为?dú)的商標(biāo)進(jìn)行交易，而沒任何可供經(jīng)營的實(shí)際資源。如此一來，現(xiàn)有的品牌不僅僅擁有了豐富的貨品供應(yīng)商，連帶銷售賣場資源、終端管理資源（供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)及店鋪人力資源等）、品牌前期的市場拓展收益等等都由ITAT在一時(shí)間建立完畢，此時(shí)的品牌交易便不僅僅是一個(gè)簡單的LOGO而已，它已經(jīng)形成了一個(gè)品牌企業(yè)所需要的大部分經(jīng)營實(shí)體，成為了一個(gè)可供市場消費(fèi)的產(chǎn)品品牌。因此，這時(shí)的交易額度便不是當(dāng)初的那個(gè)“”LOGO可相比較的了。

這也是ITAT在進(jìn)行市場資本評估中可以無形增加的市場價(jià)值，而此部分的價(jià)值評定對于某些財(cái)務(wù)審計(jì)的企業(yè)而言，則是可大也可小，關(guān)鍵看受審企業(yè)的“態(tài)度”了。

商業(yè)賣場管理商

作為承接商業(yè)物產(chǎn)的經(jīng)營者，ITAT也是大多數(shù)賣場的經(jīng)營者與管理者。由它來對品牌的經(jīng)營資源進(jìn)行統(tǒng)籌與劃分。當(dāng)ITAT與商業(yè)地產(chǎn)的所有者簽訂租賃合同的那一刻起，這部分的市場經(jīng)營價(jià)值就已然歸為ITAT了。

而這部分價(jià)值對于ITAT有何價(jià)值呢？我們知道，現(xiàn)有中國的終端時(shí)尚賣場已經(jīng)成為一種資源而進(jìn)行開發(fā)，獲得的賣場經(jīng)營資源的同時(shí)部分應(yīng)交租金雖然是企業(yè)的負(fù)債，但隨著地產(chǎn)的增值也可以視為經(jīng)營賣場的增值，而那部分租金卻是固定的，如果經(jīng)由自己將賣場轉(zhuǎn)讓也可以獲得資金收益（例如所謂的“頂?shù)曩M(fèi)”）。這種商業(yè)賣場的開發(fā)是需要利用消費(fèi)客流量與交易量來提升價(jià)值的，ITAT可以實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谄渌?jīng)營的大型賣場中的有所謂的眾多“國際品牌”，而名曰“會員打折”店的銷售又使貨品的價(jià)格極其低廉，能夠充分在二、三線市場形成一種消費(fèi)效應(yīng)，這種消費(fèi)效應(yīng)即是：高客流率、產(chǎn)品試選率（購買率先不談）以及在相應(yīng)的時(shí)間段內(nèi)保持這種態(tài)式的繼續(xù)。這就造成了商業(yè)地產(chǎn)的增值。

資本市場操作商

ITAT在本人看來，其從初始的創(chuàng)建到現(xiàn)在的所作所為其目的就是為了IPO。無論是其前期在本人看到的商業(yè)模式解讀文件中，還是現(xiàn)在其市場的經(jīng)營行為中，這種意向已經(jīng)變成非常直白。在其獲得的投資中，包括美林（亞太）外還有摩根士丹利旗下的MorganStanleyPrincipalInvestment、藍(lán)山中國資本和Citadel投資集團(tuán)。這些機(jī)構(gòu)累計(jì)向ITAT投入1.2億美元巨資。至少在這點(diǎn)上，ITAT已經(jīng)是個(gè)成功者。

雖然有“天使投資”一說，但投資人即不是天使也不是行善者，目的就是獲利。通過被投資企業(yè)的商業(yè)模式及市場未來預(yù)期的盈利預(yù)估，在資本上市IPO以實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)的目的。顯然，ITAT在商業(yè)計(jì)劃書及現(xiàn)有市場的表現(xiàn)中已經(jīng)向投資商表明了自己的態(tài)度與方法，同樣，這些投資商也認(rèn)可這種模式的成功。但同時(shí)，投資商也在關(guān)注著另一點(diǎn)：即使IPO成功，投資人能夠擁有資本市場所標(biāo)示的收益，那么接手人是誰呢？沒有接手人，手中所掌握的股份永遠(yuǎn)只是一個(gè)數(shù)字，而且隨著企業(yè)的表現(xiàn)這些數(shù)字可高可低，擁有人在沒有轉(zhuǎn)手的情況下只能看著卻無能為力。因此，投資人對于ITAT后續(xù)的經(jīng)營能力與對市場未來預(yù)期的收益能力都會要求較高。

從以上的身份來看，ITAT的目標(biāo)即簡單也很直接，它的行為即是根據(jù)商業(yè)目標(biāo)一步步去實(shí)現(xiàn)的，也是為了企業(yè)為獲得最大利益而逐步完成的。但在這個(gè)過程中，很多由單獨(dú)企業(yè)無法決定的因素便成為了ITAT尋求最終目標(biāo)的“絆腳石”。

第一次：因業(yè)務(wù)模式表述不清使得聯(lián)交所在前期聆訊時(shí)暫時(shí)停止了ITAT的IPO計(jì)劃；

第二次：也就是本次，則是被人一紙匿名信告到香港聯(lián)交所，罪名是財(cái)務(wù)造假。聯(lián)交所已經(jīng)著手對ITAT的財(cái)務(wù)問題調(diào)查。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書范文

招商專員試用期工作總結(jié)范文一 在充滿挑戰(zhàn)的工作中不知不覺已經(jīng)工作了近兩個(gè)月，回顧這兩個(gè)月的工作歷程，雖然在以前的工作中也有接觸過招商，但是比起現(xiàn)在的工作內(nèi)容中，還是發(fā)現(xiàn)有更多的內(nèi)容需要再加強(qiáng)實(shí)踐和深入學(xué)習(xí)，根據(jù)現(xiàn)階段的內(nèi)容，我把自己工作中遇到的需要改善的內(nèi)容點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)：

一、招商品牌量的積累

之前一直接觸的屬于全百貨業(yè)態(tài)，工作中市調(diào)多是針對貨品、活動(dòng)、人員。招商方面資源也相對不集中，各類都有一點(diǎn)，但是也基本不全，加之都是站在成熟商場的基礎(chǔ)上進(jìn)行招商，業(yè)績和未來發(fā)展趨勢相對直觀，所以對于品牌客戶相對有一定吸引力。從品牌資源量的累計(jì)方面相對比現(xiàn)在要小很多。

二、招商品牌溝通

由于現(xiàn)在招商的項(xiàng)目屬于全新的商圈，全新的城市綜合體，商戶多數(shù)更熟悉昆明市場，投資也比較謹(jǐn)慎，所以就更需要我們的介紹讓商戶了解市場、項(xiàng)目、發(fā)展前景，打破對我們商圈原有的印象，建立信任感。

三、品牌位置的搭配

我們的項(xiàng)目，資源搭配和定位都比較明確，但是對于我來說，在品牌落位和周邊品牌的搭配方面，也是需要我在通過市調(diào)中多看、多想中逐漸沉淀的，因?yàn)樵谝郧敖佑|的招商中，出現(xiàn)空位，明確品類就可以去按品類找品牌，但是對于現(xiàn)在的項(xiàng)目，更多被限制的并不是品類，而是適合，品類只要和項(xiàng)目定位適合，和周邊規(guī)劃搭配，就屬于適合的，所以資源方面相對開放，就要善于思考和提出自己的想法。

四、施工細(xì)節(jié)和工作流程的熟悉

工作流程雖然已經(jīng)接受過培訓(xùn)，但是實(shí)際操作中依舊會遇到有不熟悉的情況。同時(shí)工地雖然也帶品牌顧客去過多次，但是針對后期施工中會遇到的問題，自己卻心里沒底。通過20XX年的工作，自己所欠缺的問題點(diǎn)也已經(jīng)明確，接下來20XX年我也將針對問題逐一改善：

一、加強(qiáng)品牌資料的收集

市場品牌數(shù)量龐大，但是招商往往是百里挑一，聯(lián)系100個(gè)品牌顧客，或許只有一個(gè)能進(jìn)行簽約，由此就需要覆蓋大量的品牌資源。所以針對于此，我將加大品牌資源的收集，從美團(tuán)、大眾點(diǎn)評、贏商網(wǎng)中提取需要的資源，進(jìn)行走訪和電話溝通，同時(shí)，多走訪昆明的商圈，至少保證每個(gè)月昆明商圈全部走訪一遍，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新品牌和新規(guī)劃。

二、品牌的溝通

通過資料收集后的品牌，只要是沒明確拒絕的，多保持溝通，讓對方對我們的項(xiàng)目由不了解、不感興趣達(dá)到了解、接受，考慮等過程。同時(shí)，通過溝通中，多思多想，提高自己業(yè)務(wù)洽談水平，溝通方面多培養(yǎng)自己的引導(dǎo)技巧，傳遞項(xiàng)目優(yōu)勢點(diǎn)和對方興趣點(diǎn)，多關(guān)注市場，提高自己專業(yè)知識的累計(jì)。

三、流程和進(jìn)場施工細(xì)節(jié)方面的學(xué)習(xí)

由于項(xiàng)目為16年開業(yè)，其中有許多品牌涉及到施工進(jìn)場，流程方面也有許多細(xì)節(jié)需要招商人員進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理，所以在自己往后接觸的過程中，一定做好筆記，牢記所涉及的細(xì)節(jié)方面問題，保證處理過一次的不會忘記，能順利處理第二次。

我清楚自己還存在很多的不足與缺點(diǎn)，需要不斷的學(xué)習(xí)，要時(shí)刻以更高的標(biāo)準(zhǔn)衡量和要求自己的工作狀態(tài)，進(jìn)一步提高自我認(rèn)識。無論在什么崗位我要始終以飽滿的熱情對待自己的工作，勤勤懇懇、盡職盡責(zé)、踏踏實(shí)實(shí)的完成自己的工作任務(wù)。重要的是自己在這樣的工作崗位上、有這樣的工作機(jī)會，是領(lǐng)導(dǎo)信任和支持的結(jié)果，正因如此，我將更加珍視自己的崗位，也希望領(lǐng)導(dǎo)和同事們一如既往的給予我指導(dǎo)和幫助，我也將加倍努力，爭取更大的進(jìn)步。

招商專員試用期工作總結(jié)范文二 一、20XX年來主要工作回顧

(一)崗位調(diào)整前的人力資源部工作

1、根據(jù)公司下達(dá)的經(jīng)營指標(biāo)，編制整理集團(tuán)所屬各公司各崗位管理目標(biāo)責(zé)任書。

2、招聘工作

隨著集團(tuán)公司的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)量不斷擴(kuò)大，各公司各部門空缺崗位較多，人員需求量較大并需求緊迫，因此人力資源部在人員招聘工作方面投入了較多的時(shí)間和精力。根據(jù)各公司的人員需求，人力資源部本著網(wǎng)上搜、報(bào)紙上招、內(nèi)部推薦等方法，認(rèn)真完成各公司所需人員招聘工作。

3、培訓(xùn)管理工作

為使公司各級管理人員熟悉掌握公司各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)清管理職責(zé)，增強(qiáng)公司員工的使命感，年初組織全體員工進(jìn)行了為期一周的集中培訓(xùn)，主要就公司《企業(yè)文化》、《公司基本制度》、《如何成為一個(gè)好的管理者》、《打造一流員工團(tuán)隊(duì)》、《執(zhí)行能力提升培訓(xùn)》等內(nèi)容進(jìn)行了培訓(xùn);根據(jù)考務(wù)中心下發(fā)的考試文件，及時(shí)下發(fā)考試通知，并協(xié)助報(bào)考人員完成報(bào)名工作。上半年集團(tuán)公司共有19人報(bào)考二級建造師、8人報(bào)考一級建造師、11人報(bào)考注冊安全師。

4、離職管理工作

辦理員工離職手續(xù)，進(jìn)行離職面談，避免勞動(dòng)糾紛的發(fā)生。截止到6月，集團(tuán)公司共有50人離職，離職率高達(dá)24%，管理層員工與基層員工各占一半，離職高峰期為冬休結(jié)束后的3月份，約占50%的比率。

(二)崗位調(diào)整后物流園區(qū)招商運(yùn)營工作

因工作調(diào)整，我于9月8日調(diào)整至歐安達(dá)物流招商運(yùn)營部，并工作至今，由于歐安達(dá)領(lǐng)導(dǎo)班子及招商運(yùn)營部同事對招商前期的基礎(chǔ)工作進(jìn)行的很扎實(shí)、很有效，使得后期的招商較為順利，并取得較好的招商業(yè)績。

1、完成了《歐亞國際物流中心可行性研究報(bào)告》、《歐亞國際物流中心項(xiàng)目計(jì)劃書》的定稿;《招商手冊》的定稿及印刷工作并大量使用《招商手冊》開展招商工作;公司文化墻的制作及上墻。

2、完成了公司物流園區(qū)招商目標(biāo)商戶的調(diào)研、走訪、座談等工作，將商戶提出的問題進(jìn)行匯總及解答，并完成了客戶資料的分類整理、歸檔。

3、完成了物流園區(qū)招商重點(diǎn)目標(biāo)商戶的現(xiàn)場洽談，確定其投資意向和定金收取簽訂意向書。

4、完成了烏市南郊貨場、亞中機(jī)械交易市場、華南市場的大型機(jī)械市場、烏市賽博特汽車城、石河子及克拉瑪依汽車交易市場的調(diào)研走訪，為園區(qū)的招商工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

歐亞國際物流中心在一期陸路物流園區(qū)共開工建設(shè)16棟單體建筑，分為大型機(jī)械區(qū)、汽車交易城、汽修汽配區(qū)、物流信息服務(wù)區(qū)及生活區(qū)五大塊，共計(jì)開發(fā)可租賃的商鋪577間，目前以招商完成438間，剩余待招商的空鋪139間，商鋪招商完成率為82%;

另外，公司根據(jù)市場調(diào)研，又開發(fā)建設(shè)了鋼材市場交易區(qū)及鐵藝加工區(qū)。鋼材市場交易區(qū)及鐵藝加工區(qū)共建設(shè)辦公室74間，目前招商完成58間，剩余16間，收取辦公室租賃費(fèi)共計(jì)30.15萬元。鋼材市場經(jīng)營場地租賃面積為97100平米，共計(jì)收取經(jīng)營場地租賃費(fèi)183.75萬元。

二、其他方面的匯報(bào)

因目前在招商運(yùn)營部任職，心里想的是如何圓滿完成園區(qū)的招商工作及如何處理在招商過程中所遇到的問題。以下為自己所遇到的一些問題及尚不成熟的想法，望各位領(lǐng)導(dǎo)指正。

1、一期陸路物流區(qū)開發(fā)建設(shè)的16棟單體建筑未能按前期宣傳如期交付使用，這對預(yù)定商鋪的商戶有一定的影響。

2、因同行北疆機(jī)電交易城的招商開展，在我們原有的商戶中產(chǎn)生了一定的影響，個(gè)別已定商鋪的商戶在公司的回訪中含蓄的表達(dá)了要求退房的想法。因此，公司目前當(dāng)全力抓工程進(jìn)度，搶時(shí)間，及早讓商戶順利入住并經(jīng)營，以此形成濃厚的商業(yè)氛圍。

真誠的希望舉集團(tuán)之力，力爭園區(qū)于20XX年5月前整體開業(yè)，以此奠定歐亞國際物流中心在北疆物流行業(yè)的龍頭地位。

三、存在的不足和今后努力的方向

一年來，雖然做了一些工作，取得了一些成績，但和公司上級領(lǐng)導(dǎo)的要求還有很大的差距，主要表現(xiàn)是滿足于完成上級布置的任務(wù)和常規(guī)事務(wù)工作，大膽開展工作的力度還不夠。

面對明年的挑戰(zhàn)，我將按照公司領(lǐng)導(dǎo)的總體部署，結(jié)合公司實(shí)際，以創(chuàng)新的思路做好職責(zé)內(nèi)的所有工作，并帶領(lǐng)好我們的團(tuán)隊(duì)，努力使我們的招商工作再上新臺階。

回顧一年來的工作，我感到困難雖比預(yù)想的多，但解決困難的辦法更多，能取得這些不錯(cuò)的成績。這主要得益于我們有一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)集體，得益于集團(tuán)所屬各公司的理解與支持。我深信，我們的規(guī)模會越來越大，我們的前景無限美好，我們的效益更會越來越好。

各位領(lǐng)導(dǎo)，我將以本次述職作為一個(gè)重要契機(jī)，認(rèn)真做好總結(jié)，遵照集團(tuán)的部署和要求認(rèn)真規(guī)劃自己今年的工作思路，力爭在來年的述職報(bào)告中有更好的成果匯報(bào)給大家。

招商專員試用期工作總結(jié)范文三 我叫XXX，是安陽師范學(xué)院人文管理學(xué)院的一名本科生。不知不覺，我加入南京融觀天下資產(chǎn)管理公司已經(jīng)48天;在這48天當(dāng)中我從未放松過對自己的要求，我有一個(gè)信念就是：踏實(shí)做事、誠信做人。我會感激每一個(gè)給我機(jī)會去鍛煉自己，提升自己的人，因?yàn)槲抑涝诋?dāng)下這個(gè)弱肉強(qiáng)食的社會中只有自己變得足夠的強(qiáng)大，才能夠在社會中有自己的立足之地。所以，我堅(jiān)信：努力不一定成功，但放棄一定是失敗。

實(shí)話說，在加入融觀天下之前，我是一個(gè)對于畢業(yè)后就業(yè)前景比較迷茫的學(xué)生;因?yàn)槿绱爽F(xiàn)實(shí)的社會，是我們都無法去改變的，而且大多數(shù)的大學(xué)生都面臨一種畢業(yè)就意味著失業(yè)的殘酷現(xiàn)實(shí)。然而，就是在這個(gè)迷茫的時(shí)期，融觀天下向我敞開了大門，使我能夠有幸的成為一名--融觀人。我會好好的珍惜這份來之不易的工作機(jī)會，我不會只在口頭上這樣說，最后我會用實(shí)際行動(dòng)來證明一切。融觀天下，使我首次接觸到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)以前沒有太多概念的工作類型;我從第一天步入本項(xiàng)目售樓部開始的茫然無知，到48天后的初步了解，其中我已經(jīng)感覺到獲益匪淺，是融觀天下的領(lǐng)導(dǎo)們教會了我如何去認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)、如何去了解商業(yè)地產(chǎn)、如何去定義和把握招商專員這個(gè)職位;我十分感激領(lǐng)導(dǎo)們對我這個(gè)沒有工作經(jīng)驗(yàn)和社會閱歷學(xué)生的耐心的、認(rèn)真的培養(yǎng)和指導(dǎo)，使我能夠消除剛踏入這個(gè)領(lǐng)域的顧慮和迷茫;我已經(jīng)確定了工作的目標(biāo)和方向，我會一步一個(gè)腳印，踏實(shí)穩(wěn)步的走好每一步，在領(lǐng)導(dǎo)們的悉心指導(dǎo)和幫助之下，為我的未來打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書范文

實(shí)際開發(fā)過程中分期開發(fā)不合理的狀況

1.全面開發(fā)酒店、商業(yè)設(shè)施、道路等

盲目樂觀估計(jì)市場狀況，不考慮自有資金總額，大面積建設(shè)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)資金回流的商業(yè)設(shè)施、酒店、道路等設(shè)施。企業(yè)在項(xiàng)目整體開發(fā)前期就對基礎(chǔ)設(shè)施全盤投入，必將令企業(yè)背負(fù)沉重的資金壓力，土地基礎(chǔ)工程要分期投入、逐步投入。

2.旅游開發(fā)區(qū)亮點(diǎn)形象工程建設(shè)滯后

海濱旅游度假區(qū)大面積開工，但是整個(gè)區(qū)域的亮點(diǎn)形象工程建設(shè)滯后。雖然投入資金量大，但是知名度低，不能吸引消費(fèi)群體的關(guān)注，特別是偏僻、配套設(shè)施有待完善的區(qū)域，亮點(diǎn)形象工程的建設(shè)尤為重要。

3.沒有合理測算可售物業(yè)土地增值稅

沒有整體考慮基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)順序，部分后建基礎(chǔ)設(shè)施沒分?jǐn)傆?jì)入前期可售物業(yè)成本中，導(dǎo)致前期項(xiàng)目多交土地增值稅。

例如：某旅游度假區(qū)建設(shè)住宅3期，其中第3期建學(xué)校配套設(shè)施。每一期分別拿到《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，前2期分別進(jìn)行了土地增值稅清算，繳納了土地增值稅。第3期由于配套設(shè)施成本加大，沒有增值額，不用繳納土地增值稅，但前2期已經(jīng)繳納的土地增值稅已經(jīng)不能退回。

二、造成項(xiàng)目分期順序不合理的原因

1.缺乏整體開發(fā)運(yùn)營分析，前期可行性研究不充分

古語：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。特別是旅游度假區(qū)這樣面積大、開發(fā)周期長的項(xiàng)目，要采用科學(xué)的方法對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析、籌劃、測算，聘請專業(yè)的中介顧問公司做可行性研究分析。要對旅游度假區(qū)整體滾動(dòng)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性的研究，在項(xiàng)目分期建設(shè)的情況下，要做到各個(gè)建設(shè)階段的自我平衡、要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期乃至于后續(xù)各個(gè)階段的順暢銜接；在前期工作時(shí)要對市場進(jìn)行充分的研判，對市場順境、逆境下的建設(shè)節(jié)奏和營銷策略要科學(xué)把握，要準(zhǔn)備不同的應(yīng)對預(yù)案。

2.開發(fā)商決策調(diào)整隨意性較大

旅游度假區(qū)多數(shù)會請專業(yè)的中介投資顧問做商業(yè)計(jì)劃書，也能科學(xué)、客觀論述了開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，但實(shí)際開發(fā)過程中不能很好的貫徹執(zhí)行。開發(fā)商年度目標(biāo)工作隨意性比較大，在市場反應(yīng)良好的情況下，沒有科學(xué)謹(jǐn)慎地分析測算，而是沖動(dòng)增加資金投入量，增加投資規(guī)模，增大資產(chǎn)負(fù)債率甚至達(dá)到危險(xiǎn)比例。這樣提前大規(guī)格的開發(fā)，使用大量的資金，給企業(yè)后續(xù)工作造成了巨大的資金壓力。

3.缺乏科學(xué)管理，不能及時(shí)反饋、調(diào)整運(yùn)營偏差

旅游度假區(qū)開發(fā)難度大，這就需要經(jīng)驗(yàn)豐富、思維敏捷的職業(yè)經(jīng)理人，對整體項(xiàng)目進(jìn)行分析、測算。在開發(fā)過程中要對進(jìn)行全面預(yù)算完成情況分析反饋，要及時(shí)給董事會等決策機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)反映資金、目標(biāo)利潤偏離了公司經(jīng)營目標(biāo)情況，要對有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)警。要采取信息化管理和成本數(shù)據(jù)分析方法，在工程管理過程控制成本、利潤。每月、每季度統(tǒng)計(jì)分析全面預(yù)算執(zhí)行情況。定期根據(jù)市場發(fā)展變化，對項(xiàng)目3-5年的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行推演，編寫開發(fā)進(jìn)程、資金流表、資產(chǎn)負(fù)債表，研究目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)情況，并在開發(fā)過程中提請董事會決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

三、確定項(xiàng)目分期開發(fā)要考慮的因素

1.資金因素

旅游度假區(qū)運(yùn)作資金動(dòng)輒需要數(shù)十個(gè)億，開發(fā)商要量力而行，充分考慮自有資金、融資資金總額，測算資金成本、回籠資金情況，來確定前期開發(fā)規(guī)模。開發(fā)商采用分期開發(fā)模式，首先注入啟動(dòng)資金，開發(fā)一部分地塊（或者是亮點(diǎn)形象工程）、必要的基礎(chǔ)設(shè)施，然后以部分地塊的回籠資金繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)更多的在于其啟動(dòng)資金的投資回報(bào)率，而不是總投資回報(bào)率。因此，盡量減少前期投入，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目啟動(dòng)資金的投資回報(bào)率是旅游度假區(qū)開發(fā)的關(guān)鍵。

2.風(fēng)險(xiǎn)因素

旅游度假區(qū)多數(shù)交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟，資金投入密集，開發(fā)周期長，不確定因素多，項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大。為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃、開發(fā)，或者先期開發(fā)價(jià)值最低的地塊及必要的基礎(chǔ)設(shè)施，通過低價(jià)格將地炒熟；或者先開發(fā)價(jià)值最大的地塊，先期收回最大的利潤，最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；或者先開發(fā)亮點(diǎn)形象工程，吸引消費(fèi)者的眼光，為項(xiàng)目聚集人氣。這都需要測算投入資金、利潤回報(bào)、投資回報(bào)率、回收期，分析確定開發(fā)方案。

開發(fā)商也要適當(dāng)采用多元化的融資渠道，科學(xué)安排資金使用，不提高資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮企業(yè)負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，有利于降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.承擔(dān)的稅負(fù)

開發(fā)商要繳納營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等稅種，其中土地增值稅對開發(fā)商的利潤影響最大。土地增值稅籌劃與繳納，考驗(yàn)管理人員對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)掌控水平。

土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，按項(xiàng)目進(jìn)行清算，對是否達(dá)到增值額臨界點(diǎn)，負(fù)擔(dān)的稅款差別較大。通過對售價(jià)和成本的籌劃控制，土地增值稅有一定的籌劃空間。旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期要通過政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批，對應(yīng)分期開發(fā)范圍大小，來取得相應(yīng)范圍的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定清算單位，這是非常重要的劃分依據(jù)。合理確定旅游度假區(qū)項(xiàng)目的分期、配套設(shè)施的建設(shè)順序，避免土地增值稅稅負(fù)不均衡。

4.市場銷售、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等因素

開發(fā)商獲得利潤，是通過價(jià)格的不斷提升來實(shí)現(xiàn)的。對于一個(gè)項(xiàng)目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，當(dāng)一個(gè)大項(xiàng)目初期推向市場時(shí)，價(jià)格往往是保本價(jià)，但隨著人氣的聚集，價(jià)格也開始上漲。低開高走是市場銷售慣例。旅游度假區(qū)進(jìn)行分期開發(fā)，后期開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格也會逐步上漲。旅游度假區(qū)設(shè)計(jì)圖一般都會在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對地塊的切分進(jìn)行分期也是最常見的分期方法。也有的項(xiàng)目地塊中間會出現(xiàn)高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的考量和界限。

四、成功開發(fā)案例―三亞亞龍灣旅游度假區(qū)

1.背景

亞龍灣國家旅游度假區(qū)位于海南三亞市東南約25公里處，陸地規(guī)劃面積18.6平方公里。1992年三亞市政府招股成立了國有亞龍灣股份公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。1995年由于公司決策層投資失誤不得不增資擴(kuò)股，中國糧油進(jìn)出口集團(tuán)注資控股。

2.過程

中糧集團(tuán)注資控股后，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)等必要的設(shè)施鋪開建設(shè)，中心廣場建成后成為亞龍灣國家旅游度假區(qū)的標(biāo)志建筑，這為后來的開發(fā)奠定了良好的開局。

后來，由單純土地轉(zhuǎn)讓到介入土地二級開發(fā)，自主開發(fā)，經(jīng)營五星級凱萊酒店和經(jīng)濟(jì)型仙人掌度假酒店，同時(shí)積極進(jìn)行度假區(qū)蝴蝶谷、貝殼館、水上項(xiàng)目等景點(diǎn)建設(shè)，完善旅游設(shè)施。

轉(zhuǎn)讓“熟地”給國內(nèi)外實(shí)力雄厚的開發(fā)商進(jìn)行土地二級開發(fā)，并且這些開發(fā)商日后都引進(jìn)國內(nèi)外知名酒店管理公司提高了度假區(qū)的品質(zhì)和知名度，提升了整個(gè)度假區(qū)的品質(zhì)和在國際旅游市場的知名度。轉(zhuǎn)讓“熟地”給開發(fā)商進(jìn)行土地二級開發(fā)是從土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成之后開始，貫穿整個(gè)片區(qū)開發(fā)始終的。即亞龍灣開發(fā)股份有限公司采取的土地一、二級滾動(dòng)開發(fā)模式。

在市場條件成熟時(shí)，中糧集團(tuán)介入高檔度假住宅亞龍灣公主郡和旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)亞龍灣商業(yè)街開發(fā)。

3.結(jié)果

二十多年過去了，亞龍灣度假區(qū)開發(fā)逐步走上正軌，國際一流的酒店管理公司紛紛搶灘登陸亞龍灣，喜來登、麗茲卡爾頓、萬豪、希爾頓等一批國際頂尖的度假酒店陸續(xù)建成開業(yè)，亞龍灣已建成數(shù)十家國際一流的濱海度假酒店和一個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場，并建起了一個(gè)占地面積約20萬平方米集海上運(yùn)動(dòng)、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園和蝴蝶谷等國際4A級旅游景區(qū)。亞龍灣度假區(qū)的成功開發(fā)對旅游度假區(qū)開發(fā)管理有著積極的借鑒意義。

五、旅游度假區(qū)分期開發(fā)應(yīng)遵循原則

綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)、市場銷售設(shè)計(jì)圖等因素，結(jié)合亞龍灣度假區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，旅游度假區(qū)分期開發(fā)要遵循以下原則：

1.形象工程率先啟動(dòng)，配套設(shè)施分批投入

旅游度假區(qū)并非傳統(tǒng)的旅游景點(diǎn)、片區(qū)，大多基礎(chǔ)配套設(shè)施落后、知名度低。因此，在進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)該首先啟動(dòng)亮點(diǎn)形象工程，例如一些標(biāo)志性的建筑，來提高旅游度假區(qū)市場影響力。短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)資金回流的基礎(chǔ)配套設(shè)施分期進(jìn)行、逐步投入，基礎(chǔ)設(shè)施與形象工程地塊要適當(dāng)集中開發(fā)。

2.審視市場消化能力，科學(xué)判斷項(xiàng)目的入市、銷售時(shí)間

旅游度假區(qū)開發(fā)規(guī)模大，住宅、酒店、商業(yè)配套等市場供給量大，要判斷市場消化能力，逐步開發(fā)建設(shè)。否則，建設(shè)產(chǎn)品市場去化不了，積壓了資金，也增加了運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。在市場成熟的條件下，分期分片開發(fā)，一般在首期開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)形成一定的規(guī)模，配備必要的配套設(shè)施，解決居民必要的生活配套，只有這樣才能真正吸引人氣，形成良好的口碑。

3.平衡財(cái)務(wù)現(xiàn)金流，尋求效益最大化