房屋管理合同全文(5篇)

【摘要】納稅籌劃與稅務(wù)風(fēng)險控制要取得良好效果，就必須要從合同訂立開始。本文結(jié)合具體實(shí)務(wù)探討了為何納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險控制一定要從合同開始，希望可以為納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險控制提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】納稅籌劃；稅務(wù)風(fēng)險；實(shí)務(wù)

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，一切商業(yè)活動幾乎都體現(xiàn)為合同行為，但是很多企業(yè)經(jīng)營管理者并沒有意識到合同與稅負(fù)的內(nèi)在聯(lián)系。特別是在開展稅務(wù)籌劃前一定要明白，納稅義務(wù)的發(fā)生不是由財務(wù)決定的，而是由相關(guān)交易決定的，納稅籌劃應(yīng)從合同開始，應(yīng)充分對合同涉稅條款和因素予以考量，在控制好涉稅法律風(fēng)險的前提下，通過統(tǒng)籌安排實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的最小化。但實(shí)務(wù)中，財稅人員提前介入的時機(jī)不多，仍有不少企業(yè)不重視合同涉稅條款的約定，甚至不設(shè)置涉稅條款。企業(yè)內(nèi)部法務(wù)或外聘法律顧問也因大多缺乏系統(tǒng)的稅法知識，僅關(guān)注其他法律風(fēng)險，缺少對合同交易產(chǎn)生的稅務(wù)成本和風(fēng)險進(jìn)行審查。筆者認(rèn)為，在合同簽訂中應(yīng)至少關(guān)注合同價款與稅費(fèi)承擔(dān)、發(fā)票開具與收付款等基本條款，同時對合同條款簽訂可能產(chǎn)生的稅負(fù)差異綜合測算，在合法、對等的基礎(chǔ)上降低稅負(fù)成本。舉例如下：

實(shí)務(wù)一：X公司聘請?jiān)盒Ｍ踅淌谶M(jìn)行財稅培訓(xùn)，簽訂了培訓(xùn)合同，培訓(xùn)費(fèi)用共計(jì)50000元，合同約定：王教授的機(jī)票5000元由X公司承擔(dān)報銷。請問：這5000元的機(jī)票能否抵扣增值稅？答復(fù)：這5000元的機(jī)票X公司不得抵扣增值稅。因?yàn)槠髽I(yè)為非雇員支付的旅客運(yùn)輸費(fèi)用，不能納入抵扣范圍。改變?yōu)椋篨公司聘請?jiān)盒Ｍ踅淌谶M(jìn)行財稅培訓(xùn)，簽訂了培訓(xùn)合同，培訓(xùn)費(fèi)用共計(jì)55000元，合同約定：王教授的機(jī)票等所有差旅費(fèi)用由X公司承擔(dān)。結(jié)果：取得院校培訓(xùn)費(fèi)55000元的增值稅專用發(fā)票就可以抵扣增值稅。

實(shí)務(wù)二：甲物業(yè)公司將一幢老的商業(yè)門頭房對外出租，簽訂房屋租賃合同，一年租金1200萬元（含物業(yè)費(fèi)200萬元），每年一次性收取。（1）增值稅=1200×5%=60萬元（2）房產(chǎn)稅=1200×12%=144萬元（3）不考慮附加稅費(fèi)、印花稅等，合計(jì)稅費(fèi)：204萬元。改變?yōu)椋杭孜飿I(yè)公司將一幢老的商業(yè)門頭房對外出租，年收入1200萬元，合同簽訂時候根據(jù)實(shí)際情況將房租和物業(yè)分別簽訂。一是簽訂房屋租賃合同，一年租金1000萬元。二是簽訂物業(yè)管理合同，一年物業(yè)費(fèi)200萬元。（1）房租增值稅=1000×5%=50萬元；物業(yè)費(fèi)增值稅=200×6%=12萬元（2）房產(chǎn)稅=1000×12%=120萬元（3）不考慮附加稅費(fèi)、印花稅等，合計(jì)稅費(fèi)：182萬元。結(jié)果：上述合同在分別如實(shí)簽訂的情況下，節(jié)稅22萬元。企業(yè)出租房屋時會附帶房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)，如機(jī)器設(shè)備、辦公用具、附屬用品、物業(yè)管理服務(wù)等，稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時寫在一張租賃合同里，那這些設(shè)施也要交納房產(chǎn)稅，企業(yè)在無形中增加了稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

實(shí)務(wù)三：四川成都X建安公司有好多單身員工都需要租房居住，假設(shè)總租金10萬元。方式一：若是員工自己在外租房，拿著員工跟房東簽的租房合同、合規(guī)租房單據(jù)可以按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)在財務(wù)報銷宿舍費(fèi)用。借：應(yīng)付職工薪酬——福利費(fèi)10貸：庫存現(xiàn)金10提醒：（1）從企業(yè)所得稅角度看，由于租房單據(jù)抬頭是職工個人名字，合同也是員工跟房東簽的租房合同，10萬元房租沒法在去稅前扣除。（2）從個人所得稅角度看，由于合同是員工跟房東簽的租房合同，因而員工每月可以享受專項(xiàng)附加扣除中的住房租金支出扣除1500元。方式二：若是統(tǒng)一以公司名義租房當(dāng)做宿舍，拿著公司跟房東簽的租房合同、合規(guī)租房單據(jù)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)在財務(wù)報銷宿舍費(fèi)用。借：應(yīng)付職工薪酬——福利費(fèi)10貸：庫存現(xiàn)金10提醒：（1）從企業(yè)所得稅角度看，由于租房單據(jù)抬頭是公司名稱，合同也是公司跟房東簽的租房合同，10萬元房租可以按照福利費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在稅前扣除。（2）從個人所得稅角度看，由于合同是公司跟房東簽的租房合同，因而員工每月沒法享受專項(xiàng)附加扣除中的住房租金支出扣除1500元。改變?yōu)椋杭热还疽呀?jīng)統(tǒng)一為員工簽訂了房租合同，建議X公司應(yīng)該再與員工簽訂一份住房租賃合同或協(xié)議，可以適當(dāng)或者象征性收取點(diǎn)房租，作為員工住房租金專項(xiàng)附加扣除的留存?zhèn)洳橘Y料。結(jié)果：10萬元房租企業(yè)既可以按照福利費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在稅前扣除，員工個人每月也可以享受專項(xiàng)附加扣除中的住房租金支出扣除1500元。

實(shí)務(wù)四：四川X商貿(mào)公司屬于某知名電梯品牌在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域銷售代理商，每部電梯平均不含稅售價100萬元（含安裝費(fèi)10萬元，3年維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)20萬元）。假設(shè)去年銷售電梯300部，簽訂電梯銷售合同，合同價100萬元（不含稅），X公司負(fù)責(zé)安裝和3年免費(fèi)保養(yǎng)。增值稅=100萬元×13%×300=3900萬元改變?yōu)椋汉炗嗠娞蒌N售合同，合同價70萬元（不含稅），另外收取安裝費(fèi)10萬元，3年保養(yǎng)費(fèi)20萬元，合同中分別注明，發(fā)票按照項(xiàng)目開具，財務(wù)核算分別核算收入。增值稅=（70×13%+10×3%+20×6%）×300=3180萬元結(jié)果：3900-3180=720萬元提醒：（1）保養(yǎng)維護(hù)和修理修配在增值稅的適用稅率上完全不同，一個6%，另一個13%。（2）二者的主要區(qū)別要看針對的對象是否屬于損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能。

摘要:我國城市化建設(shè)不斷進(jìn)行，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，促進(jìn)了大量建筑公司的產(chǎn)生，而在建筑行業(yè)中，建筑的成本直接關(guān)系著建筑企業(yè)的最終利益，但建筑工程的建筑成本受多方面的影響一直處于不斷地波動當(dāng)中，造價地動態(tài)管理成為企業(yè)維護(hù)自身利益保證盈利的基礎(chǔ)，尤其是建筑行業(yè)中的甲方單位，其并不直接接觸工程建設(shè)，因此對房屋建筑施工造價的動態(tài)管理分析與投標(biāo)單位報價相符成為其確定中標(biāo)單位的重要基礎(chǔ)，對保證建筑工程的工程質(zhì)量以及自身資金節(jié)省等方面有著十分重要的作用?；诖耍疚氖紫群喴治隽斯こ淘靸r的動態(tài)管理及其影響因素，隨后從四個方面講述了有效應(yīng)對工程成本浮動的動態(tài)管理策略。以此來供相關(guān)人士交流參考。

關(guān)鍵詞:房屋建設(shè);造價管理;分析對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，我國人們對物質(zhì)生活的需求不斷提高，已經(jīng)不滿足于原本的生存環(huán)境，加上我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨大的紅利以及房價的不斷提升，建筑企業(yè)的數(shù)量急劇增加，各企業(yè)之間的競爭更為激烈，為保證企業(yè)自身利益以及建筑的質(zhì)量和建筑進(jìn)程，對浮動的房屋造價進(jìn)行動態(tài)管理十分重要。但我國國情較為復(fù)雜，造價的動態(tài)管理中的影響因素較多，需要企業(yè)及時改革自身的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，及時適應(yīng)社會發(fā)展的需求，提高企業(yè)自身的市場競爭力。

一、工程造價的動態(tài)管理及其影響因素

(一)動態(tài)管理簡介房屋建筑的建設(shè)中的成本是根據(jù)施工成本、地皮報價、意外因素等條件隨時改變的，因此企業(yè)要對隨時變動的成本進(jìn)行合理的預(yù)測與分析，及時通過調(diào)整自身的施工方法與技術(shù)，從而達(dá)到自身盈利的目的。簡單地說，就是在施工前和施工過程中對整體造價進(jìn)行預(yù)測與分析，合理安排人力、物力、財力資源，以節(jié)省更多的資金，保證企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)制造活動中能夠獲得足夠的利益。

(二)地價成本的影響相同房屋的建設(shè)因地段不同，其自身造價也有較大差異，而影響當(dāng)前房屋購買的重點(diǎn)并不在于房屋建筑自身，而是在于其能夠帶來的入學(xué)、醫(yī)療、出行、政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境價值等的不通，其根本在于地理位置的差異，因此地價成為成本的重要組成部分之一，能夠在一定程度上決定建筑成本，因此房屋建筑造價的動態(tài)分析首先要考慮地價，正確分析該處地理位置的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值與報價是否相符，從而保證房屋建設(shè)完成后的售價穩(wěn)定，使企業(yè)能夠保證自身利益不會受損，同時使日后的經(jīng)營銷售工作能夠較為順利的完成。

(三)施工和監(jiān)理的影響施工方和監(jiān)理分別作為乙方和第三方，同時為甲方負(fù)責(zé)，因此兩者與甲方工程造價的動態(tài)管理也有密切關(guān)系，雖然監(jiān)理是甲方指派的監(jiān)督管理乙方施工過程的單位，但乙方對監(jiān)理并沒有直接合同關(guān)系，且工程質(zhì)量的好壞通常與監(jiān)理自身的利益掛鉤并不深切，因此監(jiān)理在監(jiān)督過程中難以充分發(fā)揮其自身作用。更有甚者，監(jiān)理單位與乙方單位相互勾結(jié)，兩者共同蒙蔽甲方，導(dǎo)致甲方在驗(yàn)收時無法發(fā)現(xiàn)部分隱蔽的施工問題，使甲方的后續(xù)利益受損，而對應(yīng)此類問題的補(bǔ)修資金也需歸于造價成本當(dāng)中，因此監(jiān)理和施工雙方對于施工造價的管理也有著較大影響［1］。

摘要：當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)步入到發(fā)展的新常態(tài)，由過去的高速度發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，同時，國家全面推行了新會計(jì)準(zhǔn)則與“營改增”稅收政策，并實(shí)施了國地稅的合并，而且，為了保證和改善民生，國家還加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控與監(jiān)管。此外，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加速，土地供給越來越少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越大，而利潤空間越來越少。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，就必須對土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，在遵守相關(guān)法律條文的前提下合理避稅，降低自身稅負(fù)和成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時期。到了97年，亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使我國出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，同時，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性越來越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經(jīng)濟(jì)就逐漸進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時代，經(jīng)濟(jì)的增長主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控的力度越來越大，加之在市場經(jīng)濟(jì)體制下，市場競爭越來越激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費(fèi)支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費(fèi)只占據(jù)房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費(fèi)是造成我國當(dāng)前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進(jìn)行合理籌劃，在當(dāng)前時代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡介

根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項(xiàng)目，如開發(fā)成本及其它費(fèi)用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實(shí)際生活中，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)前我國的土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項(xiàng)目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關(guān)專家預(yù)測，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應(yīng)繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。即納稅人對自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財活動進(jìn)行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房價的一半左右，這一數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進(jìn)行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負(fù)擔(dān)，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

第一篇：水利工程監(jiān)理工作問題及解決措施

摘要：水利工程是關(guān)系到國計(jì)民生的重要工程，近年來水利建設(shè)項(xiàng)目越來越多，對于水利工程的質(zhì)量也提出了更高的要求。水利工程監(jiān)理工作是水利工程建設(shè)中必不可少的一項(xiàng)重要工作，是保障施工順利進(jìn)行、提高工程質(zhì)量的關(guān)鍵要素。目前，水利工程監(jiān)理工作取得了一定的進(jìn)展并日益完善，然而在很多方面仍然存在一些問題，阻礙水利事業(yè)的發(fā)展。文章對水利工程建設(shè)的特點(diǎn)、水利工程監(jiān)理工作的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并針對存在的問題，提出了相應(yīng)的解決措施，以供相關(guān)人士參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：水利監(jiān)理；特點(diǎn)；現(xiàn)狀；措施

1我國水利工程建設(shè)所呈現(xiàn)的幾大特點(diǎn)

1.1水利工程的建設(shè)對社會影響比較大

水利工程建設(shè)是重要的基礎(chǔ)性建設(shè)之一，其建設(shè)的整個過程都會對社會造成重大的影響，對當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和居民的正常生產(chǎn)和生活也會有一定的影響。水利工程建設(shè)涉及的范圍很廣，涉及到征地、改線、維護(hù)等各個方面的工作。雖然水利工程建設(shè)會帶來巨大的長遠(yuǎn)利益，不過在短期內(nèi)還是會因工程建設(shè)而在一定程度上影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

1.2水利工程建設(shè)的工作條件比較艱苦

一、土地增值稅的籌劃空間

(一)控制增值率績效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進(jìn)制，可以通過控制房地產(chǎn)或者土地轉(zhuǎn)讓中的增值額進(jìn)行納稅籌劃。增值額通常是指轉(zhuǎn)讓所取得的收入與可扣除項(xiàng)目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡單的降低收入金額，而是通過對收入的進(jìn)行分散，把一些收入從整個房地產(chǎn)中分離，如隨著精裝房的增多，房地產(chǎn)公司可以事先設(shè)立一家裝修公司。與購房者簽訂合同時稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過利息的支出，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的成本。利息扣除情況：

(1)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優(yōu)惠進(jìn)行籌劃