談住房抵押貸款證券化信用風險防范

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摘要：近幾年浙江省住房貸款額大幅波動，房地產開發(fā)過多依賴于信貸資金，目前我省房地產業(yè)主要的融資渠道也是銀行信貸，銀行資金占總的開發(fā)資金的比例至少在50%以上。因此，加強對住房抵押貸款的信用風險防范，對于健康穩(wěn)定的房地產金融市場，對實現浙江經濟的可持續(xù)快速增長至關重要。

關鍵詞：資產證券化；住房抵押貸款；信用風險；風險防范現代營銷

一、浙江省住房抵押貸款現狀

隨著我國經濟不斷發(fā)展提高和房地產市場的持續(xù)利好，住房抵押貸款的規(guī)模也在逐年增長，并表現出個人住房貸款在貸款余額中所占比例變大且飛速增長的特征，這也體現出有越來越多的資金流入房地產市場。浙江省地處我國東南沿海地帶，經濟發(fā)展具有特色且較快，是我國國民經濟的重要組成部分。2014年至2016年浙江省個人住房抵押貸款余額逐漸增加，截至2016年，浙江省個人住房貸款新增3632.2億元，增速維持在25%左右，約占全國個人住房貸款余額的0.007%，這說明在浙江省內越來越多的人參與到住房抵押貸款中，全省一般貸款加權平均利率為5.9%，同比下降0.63個百分點貸款利率下滑更加促進貸款人數增加，刺激經濟增長。2016年浙江省銀行業(yè)不良貸款首次實現下降，年末不良貸款余額1776.9億元，其余額比年初減少31.6億元；不良貸款率比2015年下降0.2個百分點為2.2%，浙江省不良貸款率的下滑表明優(yōu)質貸款的持續(xù)增加，貸款結構改善，減少浙江省住房抵押資產證券化信用風險的積累。

二、浙江省住房抵押貸款資產證券化信用風險分析

控制好資產證券化的流動性，最主要的是控制好住房抵押貸款資產池的現金流，如果住房抵押貸款出現流動性風險，中間參與方的傭金報酬和投資者的投資收益將不可避免必然受到影響。因而借款人的信用風險，成為住房抵押貸款資產證券化面臨的非常重要的風險形式。提前償付風險和違約風險，主要來源于基礎資產的質量，是住房抵押貸款資產證券化主要存在兩種信用風險。在建成資產證券化的抵押貸款資產池之后，就會出現借款人支付延遲，提前支付還款所導致的損失，由此借款人延期支付被稱為違約風險和借款人提早支付被稱為提前償付風險。本文在此重點分析家庭可支收入、房屋價格、基準利率水平三個主要因素的變動，對違約風險和提前還款風險的影響。

1.家庭可支配收入

隨著經濟好轉就業(yè)率就會升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前償還貸款的能力提高，這時發(fā)生對抵押貸款提前償付的概率增加。同時考慮到浙江省的貸款結構中主要是以成長空間大的家庭為主，他們更容易具備提早償還貸款的能力。抵押貸款提前被償還的發(fā)生概率，會隨著貸款者家庭可支配收入正向變化增加，抵押貸款提前償付風險會隨著借貸款者個人可支配金錢數額降低變小。2012年至2016年浙江省城鎮(zhèn)居民人均可用于支配的收入和農村居民人均可支配收入呈現增長趨勢，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯高于農村居民人均可支配收入，總量大約是農村居民的可支配收入的兩倍，增長幅度也高于其農村居民可支配收入。因此手中持有的金錢也逐步增加，家庭可以提早償還貸款的能力逐漸地增強，又因為他們不喜歡背負債務也不習慣超前消費，這時候發(fā)生提前償付抵押貸款的概率也會大大增加。貸款者的個人可支配的工資收入和提早償付貸款風險的關系為相同方向的正向變動關系，家庭可支配收入與違約風險表現為反向變動關系。隨著浙江省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農村居民人均可支配收入增長，提前償還能力增強，提前償付風險增加，抵押貸款違約風險隨之降低。

2.房屋價格

從2013至2016年底，浙江省房地產價格不斷攀升，其中杭州市房價為最高，寧波市其次，增長幅度為逐年增加，杭州市2016年房價相比2015年約增加了1倍，其余幾個城市也有不同程度的增長，這在將基礎資產的還未發(fā)生的潛存信用風險大大遮擋。如若出現宏觀上經濟情況出現變動，由此導致的信用風險將大大增加。在較短的時期內，由于住房需求不易有較大變動，因此浙江省房價格普遍上揚的趨勢基本不發(fā)生太大變化。這種情況就會形成，那些貸款機構受到房價的上漲的影響就會下放借出貸款的標準，增加發(fā)放的貸款總量，貸款量增大就會更加促進導致房價的繼續(xù)上漲，這樣相互扶持繼續(xù)上漲；然而貸款者的貸款違約風險也在房價的上爬中繼續(xù)隱藏著。但是，如同經濟有周期一樣，住房市場呈現出周期性上升下降不斷發(fā)展的市場，不能實現不斷地上漲情況。銀行住房抵押貸款的違約風險會因為經濟中出現利息上升、稅收上升等開始對于房價產生抑制，房價開始緩慢下降的場面而浮出水面。如果住房抵押貸款中信用產生的風險增大，則一定會引發(fā)以住房抵押貸款作為資金池的證券信用風險的增加，這說明浙江省房價一旦出現下降趨勢，銀行住房抵押貸款的違約風險將會增加，但提前償還風險會變小。

3.基準利率水平

如果央行上調貸款的基準利率水平，這會直接影響到抵押貸款市場利率也上升，貸款人會因為支付貸款利息增多，面臨融通資金的成本提高，將來償還貸款的壓力變大，為了避免面臨變高的利息成本，貸款人可能會選擇提早還款，提前還款風險增加；相反情況，在其他因素穩(wěn)定的條件下，借款人的支出的利息隨著借貸基準利率程度的調低和抵押貸款市場利率下降，也就會減少，減輕了借款人未來要償還抵押貸款的心理壓力，此時理智的借款人不可能會提早還款，提前還款風險大大降低。如果住房抵押貸款采取浮動利率形式，抵押貸款中提早償還風險隨市場基準利率增加也上升：抵押貸款提早支付風險，隨著市場上基準的利率水平下滑也緩慢下降。以上分析表現出貸款市場基準利率與提提早償還的風險的關系表現正相關關系。還需要關注其他信用風險。由房地產開發(fā)商導致的信用性風險，主要是由于開發(fā)商為了私利所建住房質量較差，或者各種原因導致的房地產開發(fā)商的住房不能按期交付，因此影響抵押貸款的償還，導致貸款者出現違約現象或者還款意愿度降低。第三方中介機構主要指第三方中介機構，如信用評級、律師和會計師事務所等機構，由于信用評級機構等可能會出現的不盡職行為，向市場提供不及時、不公正的審核信息，對于存在風險的產品審核結果出現錯誤，這樣來誤導市場參與者，由此構成了第三方中介機構的信用風險。目前，浙江省經濟形勢發(fā)展良好，住房抵押貸款證券化信用風險還未大規(guī)模發(fā)生處于隱藏階段。浙江省的住房抵押貸款在風險控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用風險成為當務之急，主要是因為來自于基礎資產的質量方面，房地產處于的市場環(huán)境以及利率政策等風險誘發(fā)因素?；A資產池借款人的還款意愿和償還能力還是對信用風險變動的主要原因。從短期來看，目前利率的上升、房價的下跌并沒有使浙江省住房抵押貸款證券化信用風險發(fā)生變化。從長遠來看，其住房抵押貸款支持證券中產生的信用風險，會因為房屋價格的下跌而上升。由于在浙江省房地產市場存在嚴重的房價哄抬情況，再加上人們認為未來房價基本不會大幅下降，投資住房十分穩(wěn)定，因此有效的需求并不能實現，房價進一步下降的可能將會大大增加。

三、針對浙江省住房抵押貸款資產證券化信用風險防范建議

浙江處于長三角地區(qū)，經濟發(fā)達，房價維持在高處，且在高位小程度波動，對于住房需求依然高漲。上述研究結果表明，此時的浙江省住房抵押貸款資產證券化的所蘊含的信用風險還大規(guī)模發(fā)生，還未超出預警，但是伴隨著經濟增加速度減慢，全國房地產泡沫加劇，一旦進入下降通道，信用風險隨之而來，給金融體系帶來的影響具有較大的不確定性。但是一旦經濟減慢或者衰退，信用損失瞬間增大，給金融體系帶來災難性的影響。為了控制好住房抵押貸款資產證券化產生的信用風險，是我們的緊急目標。本文將從浙江省住房抵押貸款證券化發(fā)展的實際現狀，國際各國住房抵押貸款資產證券化優(yōu)缺點等方面，分別提出相關建議和對策。第一，對于擬證券化的住房抵押貸款資產，在質量上設置一定程度的標準。浙江省商業(yè)銀行內部，要在技術手段方面的自我評估方面嚴格執(zhí)行，應保證抵押住房的資產變現能力，減少不良貸款，降低不良貸款率的波動，對基礎資產進行核查進程中，承銷商和評級機構要仔細認真公平公正，從風險源頭上做到根本可控。銀行必須加強外部監(jiān)管，政府的監(jiān)管作用要貫穿于從發(fā)行到流通要經過復雜的流程中，防止信用風險的泛濫，避免過度證券化，特別是要掌控好商業(yè)銀行用于住房抵押貸款的資金占其自身資金的比例。第二，控制房貸總量，實行有差別的授信政策，優(yōu)化房貸結構。在全面考慮浙江省的住房抵押貸款的總量、資金流轉現狀、和房地產市場未來發(fā)展的情況下，各商業(yè)銀行要根據中國人民銀行的指導意見控制各分支機構的房貸適度發(fā)展，不可過渡放貸，對于增加貸款嚴格看管，增加優(yōu)質貸款，在控制好住房抵押貸款總量的前提下，控制各個部門的貸款數額平衡發(fā)展。因為償還貸款時間延長，借款者在期間很可能主動違約，所以銀行在這個過程中，要合理控制合同貸款時間期限。不良貸款率比較高的銀行同時還應根據金融市場發(fā)展現狀和潛力、住房價格、不同地方的發(fā)展水平等根據不同的信用等級對貸款人實行有差別的授信政策。尤其是農業(yè)銀行應當優(yōu)化其分支機構的住房抵押貸款質量，降低不良貸款率，并強化貸后的管理過程。第三，增強信用評級機構工作的透明度管理，減少利益沖突。浙江省應促進發(fā)展信用評級機構的評級標準，以及增強評級透明化發(fā)展的模式，這樣不但能夠提高知識的共享程度，而且可以維持評級機構的積極創(chuàng)新性，源源不斷地提高信用評級行業(yè)的發(fā)展水平。但是為了保護信用評級機構的獨立發(fā)展，避免評級機構因為受到大客戶的金錢誘導，此時就需要監(jiān)管機構在防范利益沖突方面，對信用評級機構從服務對象獲取收入的水平上設置最高限額，并嚴格監(jiān)管評級機構與其服務對象的金錢利益關系以及工作流程進行情況。在貸款合同中明確寫明對于主動違約所造成的賠償和后果，將大大避免違約風險和損失，也可以被認為是貸款人的一種額外利潤來源。第四，加強風險定量分析。增強對浙江省住房抵押貸款資產證券化情況的關注，金融機構需要借鑒國外發(fā)達市場住房抵押貸款資產證券化的研究，借于本省基本情況對于國外比較成熟的風險評估指標以及模型進一步完善,尋求影響浙江省住房抵押貸款資產證券化的因素,以及影響程度大小,及早防范控制。第五，政府要在住房抵押貸款證券化進程中建立完善的法律法規(guī)，增強監(jiān)管，控制銀行或金融機構為追求利益過度放貸，貸款給沒有償還能力的人。

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作者：楊慧丹 單位：首都經濟貿易大學