柳州市保障性住房物業(yè)管理問題解析

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摘要：隨著全面建設小康社會目標的逐步實現(xiàn)，產生了保障性住房這一體現(xiàn)民生政策的產物，但隨之帶來了物業(yè)管理費的問題。本文結合柳州市保障性住房物業(yè)管理的實際，闡述了保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題，分析了產生問題的原因，并有針對性地提出了對策，對進一步完善保障性住房管理，提高物業(yè)服務水平具有一定的指導意義。

關鍵詞：保障性住房;物業(yè)管理;問題;探討

黨的十八大報告指出，加強社會建設，必須以保障和改善民生為重點，改善城市低收入居民的居住條件和居住環(huán)境，是關系到社會和諧與穩(wěn)定的重要民生問題。如何做好保障性住房的物業(yè)管理服務工作，改善城市低收入居民的居住環(huán)境，成為社會各界關注的熱點問題。柳州市作為廣西第一大工業(yè)城市，保障性住房開發(fā)量、完工率多年來在廣西一直處于前列，其保障性住房各項工作多次得到國家領導及自治區(qū)領導的肯定，其保障性住房物業(yè)管理工作遇到的問題具有很強的代表性，對開展好廣西乃至全國的保障性住房物業(yè)管理具有很好的借鑒作用。

一、柳州市保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

目前，柳州市保障性住房的建設單位主要有柳州市經濟適用房中心、柳州市東通公司、柳州市房地產開發(fā)公司、柳州市建投公司。根據(jù)國家對保障性住房建設的指導精神，柳州市除了經濟適用房中心建設的經濟適用房與公租房、廉租房相互結合單獨在一個小區(qū)外，其他單位建設的限價商品房、改制企業(yè)職工危舊房、城市棚戶區(qū)改造住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式與商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物業(yè)管理的模式主要為：建設單位建成后，即交建設單位投資成立的物業(yè)公司接手進行管理。柳州市保障性住房物業(yè)管理模式承擔保障和改善民生的政府職能具有一定的優(yōu)越性，但也存在一些問題，比較突出的問題主要體現(xiàn)在如下方面：1.收費標準與提供的服務不匹配。為緩解中低收入人群的經濟困難，保障性住房的物業(yè)管理費執(zhí)行政府指導價，收費標準低于普通商品房的收費標準。對一些特殊群體，物業(yè)公司還實行免收或者減免政策。按接手樓盤的時間不同，各樓盤收費價格從0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，許多保障性住房一直沿襲最初的20元/月的收費標準。但是，為了體現(xiàn)政府對低收入人群的關心和關懷，維護社會和諧穩(wěn)定，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務水平往往不低于同地段普通商品房的物業(yè)服務水平，收費標準與提供的服務不匹配。2.公共配套設施維護成本高，且都由物業(yè)公司承擔。保障性住房都是剛性需求，入住率高，人口密度大，公共配套設施破損快，維護頻率比普通住宅小區(qū)快，維護成本比普通住宅小區(qū)高。有的小區(qū)從交付使用起，公共配套設施小的維修不斷，而且不到20年就都進行了大的維修。但由于業(yè)主收入低，無法承擔維修費用，只能由物業(yè)公司承擔。3.物業(yè)服務費收取率低。保障性住房住戶都是低收入人群，再加上拆遷安置等歷史遺留問題，物業(yè)服務費收取率一直比較低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，遠低于普通商品房小區(qū)的物業(yè)服務費收取率，嚴重入不敷出。4.物業(yè)公司虧損嚴重。物業(yè)公司新接收的保障性住房小區(qū)前三年由建設單位補貼物業(yè)服務費，所發(fā)生的費用大多由建設單位承擔，基本上能做到收支平衡。但是，建設單位的物業(yè)服務費補貼期一過，物業(yè)公司基本上年年收不抵支，處于虧損狀態(tài)。特別是柳州市最低工資標準近年來連年提高，2009年最低工資標準670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增長了兩倍多。人工成本是物業(yè)管理成本中占比最大的一項，人工成本快速增長，但物業(yè)服務費卻一直不變，物業(yè)公司連年虧損且呈現(xiàn)出不斷擴大的趨態(tài)。

二、柳州市保障性住房物業(yè)管理存在問題的原因分析

1.有關保障性住房物業(yè)管理政策落實不到位。根據(jù)有關文件要求，在新建安置住宅小區(qū)中，項目業(yè)主要提供適當經營性公共建筑資產，所得經營收益專項用于補助安置住宅小區(qū)高層建筑電梯費、特困戶和低保戶的物業(yè)管理及其他費用。有關文件還規(guī)定，廉租住房、“五保戶”和“三老”人員免交物業(yè)管理費，享受低保家庭按40%支付物業(yè)管理費，低保線以上廉租房家庭按60%支付物業(yè)管理費，以上免交和減交部分由財政給予補貼。但目前，柳州市建成的保障性住房小區(qū)中幾乎沒有配套經營性公共建筑資產，物業(yè)公司也沒有收到相關的補貼資金。2.建設單位、施工單位未能按要求移交配套設施設備及施工資料，未能及時整改房屋的質量問題。目前，部分保障性住房小區(qū)建設單位為了避免違約，趕在合同約定的日期交房給業(yè)主，在配套設施設備、施工資料尚未完善的情況下就交房給業(yè)主，要求物業(yè)公司接收，給小區(qū)住戶裝修、生活帶來很大影響。由于趕工，部分房屋質量存在問題，業(yè)主報修施工方又不能及時處理，建設單位也沒有及時督促施工方整改，在住戶與各方交涉無果的情況下，不管是否物業(yè)公司的責任，都找物業(yè)公司反映和論理，并以此為由拒交物業(yè)管理費。3.建設單位和物業(yè)公司沒有理清關系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建設單位投資成立的物業(yè)公司提供物業(yè)服務，建設單位把物業(yè)公司當作自己的一個部門，隨意要求物業(yè)公司提供超合同的服務，要求物業(yè)公司承擔不合理的費用支出，不支付空置房物業(yè)費、建設單位減免保障性住房住戶的費用、前期介入管理費用等；物業(yè)公司也把自己當成建設單位的一個部門，沒有成本費用控制意識，人員配置不合理，物業(yè)服務費催收力度不足。特別是在三年減免物業(yè)服務費期內，保障性住房小區(qū)公共配套設備設施所發(fā)生的維護、維修支出，不管是應由業(yè)主承擔、物業(yè)公司承擔還是應由建設單位承擔，物業(yè)公司大多都要求建設單位支付，沒有理清雙方關系。4.保障性住房住戶的觀念跟不上發(fā)展的要求。部分保障性住房的住戶，雖然住進了新房子，但觀念還停留在住舊房子時的狀態(tài)，沒有商品化物業(yè)服務的意識，不愛護甚至隨意損壞公共配套設施，亂扔垃圾，私養(yǎng)家禽，自行車、電動車推進電梯開回家等現(xiàn)象時有發(fā)生，這些都增加了物業(yè)服務的成本。

三、完善保障性住房物業(yè)管理的建議

1.加強監(jiān)管，確保保障性住房各項政策落實到位。政府有關部門應定期或不定期的對保障性住房各項政策執(zhí)行情況進行檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時要求責任單位整改，確保保障性住房規(guī)劃設計、物業(yè)管理費補貼等政策落實到位。2.加大物業(yè)管理知識的宣傳力度。物業(yè)管理作為一項新興的管理模式，許多保障性住房住戶不了解，不理解，需要媒體和政府的正確引導。建議政府及房管部門利用各種媒體平臺，加大物業(yè)管理知識的宣傳力度，使保障性住房的業(yè)主多了解物業(yè)服務知識，提高保障性住房住戶的物業(yè)管理意識，明確物業(yè)服務是一項有償服務，按合同約定支付物業(yè)管理服務費是每一位業(yè)主的義務。3.加強保障性住房的質量監(jiān)管，確保物業(yè)管理順利開展。保障性住房業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾、糾紛，大多源于房屋的質量問題。因此，要使保障性住房物業(yè)管理順利開展，保證保障性住房的質量是關鍵。建設保障性住房作為政府一項責無旁貸的責任，政府有關部門要切實抓好建筑質量的監(jiān)管，督促建設單位、施工方按規(guī)定要求移交配套設施設備、施工資料，及時整改房屋的質量問題。4.理清建設單位和物業(yè)公司的關系。建設單位和物業(yè)公司在投資上是母子公司關系，在委托物業(yè)服務上是平等的民事權利主體關系。因此，建設單位在委托自己的物業(yè)公司進行物業(yè)服務時，應嚴格按照合同約定辦事，不應隨意要求物業(yè)公司提供超出合同的服務，要求物業(yè)公司承擔不合理的費用支出，按照合同約定支付物業(yè)服務費、補貼、空置房物業(yè)費、前期開辦費等；物業(yè)公司也應嚴格按照合同約定的標準提供服務，不應隨意要求建設單位支付應向保障性住房住戶收取的費用或應由物業(yè)公司承擔的費用。5.改變目前保障性住房物業(yè)管理模式，引入市場競爭機制。保障性住房物業(yè)管理目前這種誰建設誰管理的模式，是缺乏市場競爭機制的情況下建設單位的被動選擇。這種模式下，物業(yè)公司缺乏市場競爭，極易產生寄生思想，成本意識淡泊，經營效率低下，不利于物業(yè)公司自身生存發(fā)展。在保障性住房物業(yè)管理規(guī)劃設計、補貼等政策落實到位，形成充分的市場競爭后，應改變目前這種模式，通過招投標的方式，引入市場競爭機制，使物業(yè)公司為保障性住房住戶提供價廉質優(yōu)的服務。

作者:樊明武 單位:柳州市國有企業(yè)監(jiān)事管理中心