物業(yè)管理公司財務(wù)管理問題分析

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一、物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)體系中的重要地位

財務(wù)管理是對企業(yè)資金流向的綜合性管理,其涉及企業(yè)的各個經(jīng)營體系之中。物業(yè)管理企業(yè)資金的各項活動都離不開財務(wù)管理,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營過程中的每一環(huán)節(jié)都離不開財務(wù)的反映和調(diào)控。公司的經(jīng)濟核算、財務(wù)監(jiān)督,更是企業(yè)內(nèi)部管理的中樞。財務(wù)管理對企業(yè)各個經(jīng)營領(lǐng)域都具有重要的影響。一般來說,物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的目標是企業(yè)經(jīng)營活動的出發(fā)點與落腳點。因此,物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營管理中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的一些問題

(一)物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者重業(yè)務(wù)而忽視財務(wù)管理

物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者多是從物業(yè)企業(yè)的基層工作者中晉升到目前的領(lǐng)導(dǎo)崗位上來的,或至少長期奮斗在企業(yè)業(yè)務(wù)第一線,他們具有豐富的實踐工作經(jīng)驗,重視企業(yè)的日常經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)拓展,在他們的潛意識里面往往認為業(yè)務(wù)是決定企業(yè)生存與發(fā)展的根本動力,缺乏現(xiàn)財觀和科學的經(jīng)營戰(zhàn)略,對財務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過程中的作用沒有足夠的認識,因而不重視財務(wù)管理工作。

(二)物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)較

低物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)普遍較低,這主要有以下三點原因所致:一是物業(yè)企業(yè)由于是微利甚至是虧損企業(yè),不能吸引人才;二是由于物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè),一些企業(yè)特別是中小企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認為財務(wù)人員只要會簡單的收支、記賬即可,不需要太高的業(yè)務(wù)技能;三是部分物業(yè)企業(yè)在選拔任用財務(wù)人員時并非選賢任能,公平競爭,而是任人唯親,安排一些不具備相應(yīng)會計技術(shù)資格的所謂“聽話”財務(wù)人員擔任會計機構(gòu)負責人,迎合領(lǐng)導(dǎo)的意圖做賬。比如,筆者接觸到的物業(yè)企業(yè),財務(wù)負責人不了解業(yè)務(wù)的來龍去脈,只是一味地簡單記賬,將本屬于資本性的支出記入日常的收益性支出;有的集團企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)企業(yè)成本費用在各分、子公司間列支混亂,導(dǎo)致公司間的收入、支出不相匹配等財務(wù)處理不規(guī)范現(xiàn)象。不規(guī)范的財務(wù)處理對于正確評估企業(yè)經(jīng)營效益、反應(yīng)企業(yè)實際的財務(wù)支出狀況等都具有不利的影響。通常來說,企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量與財務(wù)負責人職業(yè)素質(zhì)的高低具有直接關(guān)系,高素質(zhì)的財務(wù)負責人會帶動高效的財務(wù)團隊。

(三)財務(wù)工作缺乏細化管理和日常監(jiān)督

物業(yè)企業(yè)特別是中型以上的物業(yè)企業(yè)所核算管理的小區(qū)往往是多個,而財務(wù)對于收入的核算只核算到某個小區(qū),而對于具體到每個小區(qū)的每棟樓、每個業(yè)主的費用收繳情況完全依賴于各個小區(qū)的手工臺賬。由于對企業(yè)所經(jīng)營管理的各個物業(yè)小區(qū)缺少細化管理和日常監(jiān)督,為一些物業(yè)小區(qū)的負責人違規(guī)操作現(xiàn)象給以可乘之機,比如有的企業(yè)對小區(qū)負責人的績效考核只注重經(jīng)營收入而疏于對代收代付款項的考核,于是出現(xiàn)了一些小區(qū)的負責人指使收費員將收到的代收代付的款項開成物業(yè)管理費的票據(jù)現(xiàn)象,增加小區(qū)負責人的經(jīng)營業(yè)績,但記入企業(yè)往來款項的代收代付賬目卻出現(xiàn)了嚴重虧損。

三、應(yīng)對物業(yè)公司財務(wù)管理問題的對策建議

(一)提升企業(yè)內(nèi)部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責任意識

企業(yè)應(yīng)定期舉行管理培訓,加強領(lǐng)導(dǎo)及員工對于財務(wù)管理重要性的認知,設(shè)置完善的財務(wù)機構(gòu),加強會計、財務(wù)工作人員的決策參與力度,重視財務(wù)人員提出的各項建議,尤其是集團企業(yè),財務(wù)人員在企業(yè)決策的前期介入對于企業(yè)收入、支出的合理分配是至關(guān)重要的。

(二)建立、健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度,并使之得到持續(xù)有效地貫徹執(zhí)行

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合自身的經(jīng)營宗旨和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費管理辦法》、《小區(qū)臺賬管理辦法》等等;對小區(qū)管理者的業(yè)績考核,既要包括對經(jīng)營收支的考核也要對代收代付等款項的收支平衡進行考評,制定切實可行的獎懲措施;對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進行日常核對;對小區(qū)的收入進行定期與不定期的監(jiān)督檢查。詳細、科學的財務(wù)管理制度是企業(yè)實現(xiàn)系統(tǒng)、全面、有效財務(wù)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套完善、科學的財務(wù)管理體系,才能規(guī)范企業(yè)自身的財務(wù)經(jīng)營行為,加強企業(yè)自身的財務(wù)約束,保證物業(yè)企業(yè)的健康有序發(fā)展。有了健全的財務(wù)制度筆者認為關(guān)鍵還在于持之以恒地貫徹執(zhí)行。有章可循、有法可依是財務(wù)管理執(zhí)行的基礎(chǔ),如果財務(wù)制定只停留在理論構(gòu)建階段,不進行實際的貫徹執(zhí)行,對企業(yè)來講,也就失去了它存在的意義。

(三)提高會計人員素質(zhì),規(guī)范和健全企業(yè)會計核算的基礎(chǔ)工作

規(guī)范化的財務(wù)、會計核算是保證企業(yè)財務(wù)合理正常運行的基礎(chǔ),其也是指導(dǎo)管理者作出正確財務(wù)決策的先決條件。因此,提升財務(wù)會計人員的職業(yè)技能與素質(zhì)是保證財務(wù)工作正常進行的基礎(chǔ)?？刹扇〉拇胧┯?保證會計人員每年完成財政部規(guī)定的會計繼續(xù)教育學習,定期或不定期的對會計人員進行培訓,使有關(guān)人員了解和吃透國家有關(guān)財政政策和法規(guī),更好地執(zhí)行國家有關(guān)的會計制度;健全會計機構(gòu),按業(yè)務(wù)的需要配置會計人員,會計人員上崗必須符合國家規(guī)定的要求;按新制度規(guī)定正確設(shè)置和使用會計科目,填制和審核會計憑證、登記賬簿、編制財務(wù)報告,及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息;依照財經(jīng)法規(guī)和財務(wù)制度進行會計核算,實行會計監(jiān)督。

(四)細化物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作,加強對所管轄的各物業(yè)小區(qū)的日常財務(wù)監(jiān)督

北京市住建委出臺政策,規(guī)定自2011年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)要定期公示物業(yè)服務(wù)項目收支情況。這給物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作提出了更高的要求。財務(wù)人員必須將會計核算進一步細化,將收支按所管轄的物業(yè)小區(qū)分類核算,特別是成本、費用支出的核算,需要平時的日積月累。如果日常的支出沒有分清是哪個物業(yè)小區(qū)的,那么待到下年年初統(tǒng)計各小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支情況時,財務(wù)工作是非常被動的。為了規(guī)范和加強對所轄物業(yè)小區(qū)的日常財務(wù)監(jiān)督,財務(wù)人員要定期與不定期的對物業(yè)小區(qū)的收入臺賬進行檢查和監(jiān)督,與會計賬簿進行核對。另外在企業(yè)經(jīng)濟效益及人員素質(zhì)允許的情況下,引進物業(yè)收費管理軟件,實行信息網(wǎng)絡(luò)化辦公。這樣有利于企業(yè)管理者和財務(wù)人員對各個物業(yè)小區(qū)的實時監(jiān)控。

四、結(jié)論

做好物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作,不能僅靠財務(wù)人員的一己之力,需要各級領(lǐng)導(dǎo)和所屬單位的各個部門全員參與,抓基礎(chǔ),促創(chuàng)新,讓財務(wù)管理工作助推物業(yè)企業(yè)管理向著專業(yè)化、系統(tǒng)化、智能化發(fā)展。

作者：白松艷 單位：北京通州房地產(chǎn)開發(fā)公司