物業(yè)管理企業(yè)中本量利分析應(yīng)用

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摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，企業(yè)越來越注重精細(xì)化管理，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)已難以滿足其發(fā)展需求，管理會(huì)計(jì)實(shí)踐創(chuàng)新勢(shì)在必行。而本量利分析是實(shí)現(xiàn)管理會(huì)計(jì)目標(biāo)的具體手段之一，如何利用本量利分析方法幫助企業(yè)降低成本、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，是我國(guó)企業(yè)界亟待解決的一個(gè)重要課題。本文從A公司管理實(shí)踐出發(fā)，對(duì)其本量利分析中存在的問題展開研究，首先闡述了本量利分析的含義及應(yīng)用條件，然后結(jié)合A公司實(shí)踐，深入研究其運(yùn)用本量利分析中存在的問題，最后從成本性態(tài)劃分標(biāo)準(zhǔn)、動(dòng)態(tài)成本管理模式等方面提出了完善A公司本量利分析的解決對(duì)策，從而對(duì)于完善本量利分析在實(shí)際中的應(yīng)用以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)提供幫助。

關(guān)鍵詞：本量利分析；成本性態(tài)；企業(yè)價(jià)值

隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)越來越顯示出生命力。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它依附于房地產(chǎn)而生，但卻是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，有其自己的經(jīng)營(yíng)方式及規(guī)律，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，面向市場(chǎng)，形成經(jīng)營(yíng)管理的良性循環(huán)。而這種良性循環(huán)有很大一部分依賴于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，利用本量利分析方法，為企業(yè)決策者預(yù)測(cè)、決策提供必要的參考數(shù)據(jù)。本文以A公司為例，采用案例研究法，深入研究其在本量利分析中存在的問題，并提出適合該企業(yè)的解決對(duì)策。

一、本量利分析的含義及應(yīng)用條件

本量利分析是指以成本性態(tài)分析和變動(dòng)成本法為基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)學(xué)模型和圖示，對(duì)成本、利潤(rùn)、業(yè)務(wù)量和單價(jià)等因素之間的依存關(guān)系進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)變動(dòng)的規(guī)律性，以便為企業(yè)提供決策支持的一種分析方法，也稱作盈虧平衡分析。其主要內(nèi)容包括：保本分析，保利分析，敏感性分析。通過保本分析，可以明確企業(yè)的最低生存條件。通過對(duì)安全邊際的分析，可以獲知企業(yè)當(dāng)前的運(yùn)行狀況以及現(xiàn)有銷量降低多少會(huì)發(fā)生虧損。敏感性分析主要解決兩方面的問題：一是確定臨界值，即求取達(dá)到保本點(diǎn)的銷售量和單價(jià)的最小允許值及單位變動(dòng)成本和固定成本的最大允許值；二是確定有關(guān)因素變化對(duì)利潤(rùn)變化的影響程度。管理人員需要知道利潤(rùn)對(duì)哪些因素的變化比較敏感，對(duì)哪些因素的變化不太敏感，以便分清主次，抓住重點(diǎn)，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。傳統(tǒng)的本量利分析是基于如下基本假設(shè)：一是假設(shè)影響企業(yè)利潤(rùn)的因素只有可量化的成本、收入、業(yè)務(wù)量因素；二是成本與收入、業(yè)務(wù)量呈線性關(guān)系；三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)穩(wěn)定；四是產(chǎn)銷平衡?；诖?，傳統(tǒng)的本量利分析一般只適用于短期分析。

二、A公司本量利應(yīng)用中存在的問題

1.本量利模型建立（1）保利分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的業(yè)務(wù)量，是指在單價(jià)和成本水平既定的情況下，為確保事先確定的目標(biāo)利潤(rùn)能夠?qū)崿F(xiàn)而應(yīng)當(dāng)達(dá)到的業(yè)務(wù)量和銷售額，邊際貢獻(xiàn)超過固定成本即利潤(rùn)。（2）建立模型A公司為一家物業(yè)管理企業(yè)，固定成本具體指不隨管理面積而變動(dòng)的辦公費(fèi)，差旅費(fèi)，折舊費(fèi)，管理人員的工資，租賃費(fèi)，廣告費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，土地使用費(fèi)等。變動(dòng)成本具體指對(duì)房屋建筑主體及設(shè)施的管理費(fèi)用，治安消防等維護(hù)成本，物業(yè)服務(wù)人員的薪資，營(yíng)業(yè)稅金。業(yè)務(wù)量指物業(yè)管理的面積。根據(jù)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)預(yù)算，月目標(biāo)利潤(rùn)為100萬元，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，得出月變動(dòng)成本為30萬元，月固定成本為50萬元，總管理面積為18萬平方米，各項(xiàng)目的單位收費(fèi)平均價(jià)格為35元/平方米/月，則單位平均變動(dòng)成本為30/18=2元/平方米/月，A公司保本業(yè)務(wù)量為50/（35-2）=1.5萬平方米，在其他相關(guān)因素不變的情況下，若要保本，管理面積要達(dá)到1.5萬平方米，其月管理費(fèi)收入要達(dá)到52.5萬元。若要達(dá)到月目標(biāo)利潤(rùn)100萬元，業(yè)務(wù)量要達(dá)到4.5萬平方米，月管理收入達(dá)到157.5萬元。（3）敏感性分析由于各因素在計(jì)算保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤(rùn)的過程中作用不同，所以影響程度也不同。A公司臨界值的確定：假設(shè)A公司目前管理面積為4萬平方米，月單價(jià)為30萬元，月固定成本為50萬元，月變動(dòng)成本為12萬元，A公司單價(jià)允許的最小值=50/4+12=24.5萬元/月，月單位變動(dòng)成本的最大值=30-50/4=17.5萬元，月固定成本的最大值=4*30-12=108萬元。經(jīng)測(cè)算，A公司各因素的敏感系數(shù)由大到小如下：?jiǎn)蝺r(jià)（敏感系數(shù)2.07）、管理面積（1.86）、固定成本（0.86）、單位變動(dòng)成本（0.21）。因此，在其他相關(guān)條件已定的情況下，公司管理的重點(diǎn)首先是增加管理面積，結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)單價(jià)進(jìn)行適當(dāng)提高；其次，應(yīng)盡量減少固定開支，如培養(yǎng)一職多能人才，降低固定成本，從而降低保本點(diǎn)；最后，在不降低管理水平的情況下，盡量節(jié)約開支，壓縮屬于變動(dòng)成本的材料消耗及日常維護(hù)成本。

2.A公司本量利分析中存在的問題（1）成本性態(tài)劃分問題由于本量利分析的前提是假定產(chǎn)量與成本是呈線性關(guān)系的，這種假設(shè)是把本量利分析模型做了簡(jiǎn)化處理，實(shí)際上，成本與產(chǎn)量受各種因素的影響，是成曲線關(guān)系。因此，傳統(tǒng)的本量利分析存在一定的局限性，在實(shí)際運(yùn)用中可靠性欠缺。成本性態(tài)劃分的改變將導(dǎo)致本量利決策的變化。若低估固定成本，則導(dǎo)致保利銷售量被低估；若高估固定成本，則導(dǎo)致保利銷售量被高估。由于保利銷售量出現(xiàn)偏差，即使企業(yè)完成了保利銷售量，也無法達(dá)到企業(yè)既定的目標(biāo)。（2）各因素敏感度排序敏感性分析的目的是研究隨各種因素變化使利潤(rùn)發(fā)生變化的程度和范圍；為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)利潤(rùn)，如何調(diào)整影響利潤(rùn)變化的各因素指標(biāo)。影響利潤(rùn)的各因素敏感度排序是建立在一定的假設(shè)條件基礎(chǔ)上的，即：假設(shè)某因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)，其他因素保持不變；如果設(shè)定條件發(fā)生變化，各因素敏感系數(shù)之間的排列順序也可能發(fā)生變化。若不能及時(shí)準(zhǔn)確判斷各因素影響變化程度，企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)也很難實(shí)現(xiàn)。因此，需要根據(jù)實(shí)時(shí)的各因素敏感度排序相應(yīng)調(diào)整管理重點(diǎn)。（3）影響因素多樣化分析在傳統(tǒng)的企業(yè)管理和本量利分析過程中，不少管理人員普遍認(rèn)為影響企業(yè)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的最重要因素為業(yè)務(wù)量，認(rèn)為擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，可幫助企業(yè)更好地完成利潤(rùn)指標(biāo)，因此在經(jīng)營(yíng)過程中形成盲目擴(kuò)張，忽略了由此帶來了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著各行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的不斷復(fù)雜化和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的因果關(guān)系不再是企業(yè)進(jìn)行本量利分析過程中需要關(guān)注的唯一因素，影響企業(yè)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的因素非常多，本量利分析只考慮了單價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本和業(yè)務(wù)量，沒有考慮諸如非財(cái)務(wù)因素、偶然事件、經(jīng)濟(jì)等宏觀因素等。

三、完善本量利在案例公司應(yīng)用的對(duì)策

1.建立劃分成本性態(tài)的科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確劃分成本性態(tài)是企業(yè)運(yùn)用本量利分析的基本前提。企業(yè)應(yīng)建立較好的成本性態(tài)分析基礎(chǔ)，具有劃分固定成本與變動(dòng)成本的科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，以及劃分標(biāo)準(zhǔn)的使用流程與規(guī)范。首先，企業(yè)應(yīng)完善基礎(chǔ)核算工作，建立健全成本相關(guān)原始記錄，加強(qiáng)和完善成本數(shù)據(jù)的收集、記錄、傳遞、匯總和整理工作，確保成本基礎(chǔ)信息記錄真實(shí)完整。其次，應(yīng)追蹤關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，生成更加具有相關(guān)性、準(zhǔn)確性的成本信息以提供決策支持。最后，企業(yè)需根據(jù)戰(zhàn)略的調(diào)整而重新劃分成本性態(tài)，并對(duì)與企業(yè)相關(guān)的重要數(shù)據(jù)再次進(jìn)行分析計(jì)算，以此確保會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性。本量利分析的基本假設(shè)是一種理想狀態(tài)，實(shí)際中的情況會(huì)更復(fù)雜，市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品價(jià)格等諸多因素處于不斷的變化中，企業(yè)可以將整個(gè)周期劃分為多個(gè)短的時(shí)間段，根據(jù)每個(gè)時(shí)間段的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等，對(duì)每一個(gè)時(shí)間段的本量利進(jìn)行計(jì)算，選擇適合該發(fā)展階段的本量利分析法，把成本性態(tài)劃分帶來的影響降到最低，不僅能有效避免或減少因時(shí)間因素帶來參數(shù)變化而引起的計(jì)算誤差，同時(shí)還能全面提升本量利分析法在整個(gè)使用周期分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。分析和計(jì)算出每一個(gè)時(shí)間段的本量利結(jié)果后，管理人員還需逐個(gè)修正分析結(jié)構(gòu)，以促進(jìn)分析結(jié)果的精準(zhǔn)性全面提升。受應(yīng)用周期時(shí)間較長(zhǎng)、市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)等因素的影響，本量利分析法受到的不準(zhǔn)確因素、不確定因素也較大。因此，需要企業(yè)管理人員積極探索其他有效的成本劃分和計(jì)算方法來修正成本參數(shù)計(jì)算，全面考慮多成本動(dòng)因進(jìn)行本量利模型分析，擴(kuò)大本量利基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取范圍，多元化考慮影響因素，如將成本劃分為固定成本、短期變動(dòng)成本、長(zhǎng)期變動(dòng)成本。長(zhǎng)期變動(dòng)成本與短期變動(dòng)成本都屬于變動(dòng)成本范疇，短期變動(dòng)成本與產(chǎn)品產(chǎn)量有關(guān)，長(zhǎng)期變動(dòng)成本與產(chǎn)品消耗的作業(yè)量有關(guān)，如訂購，生產(chǎn)準(zhǔn)備，設(shè)備調(diào)整，接收，檢驗(yàn)，搬運(yùn)等成本。通過作業(yè)動(dòng)因分析，將固定成本追溯到與批次相關(guān)的作業(yè)中去，如機(jī)器設(shè)備檢修作業(yè)等。由于增加批次相應(yīng)增加了總批次成本，即與批別級(jí)相關(guān)的長(zhǎng)期變動(dòng)成本，并提高了保利產(chǎn)銷量，從而有可能改變?cè)瓉淼臎Q策。

2.及時(shí)調(diào)整本量利分析基礎(chǔ)參數(shù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地收集與提供有關(guān)產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)及成本性態(tài)等方面的信息，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，規(guī)范成本管理流程，健全成本管理的制度體系，提高成本管理的效率，從靜態(tài)成本管理向動(dòng)態(tài)成本管理轉(zhuǎn)變。時(shí)刻關(guān)注物價(jià)變動(dòng)和掌握最新的物價(jià)信息，對(duì)本量利分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，實(shí)時(shí)更新物價(jià)成本和銷售價(jià)格，更新各因素敏感程度排序，使其與社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)相符，確保本量利分析得出的結(jié)論更加準(zhǔn)確。

3.多元化分析影響企業(yè)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的因素非常多，本量利分析只考慮了單價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本和業(yè)務(wù)量，沒有考慮諸如非財(cái)務(wù)因素、偶然事件、經(jīng)濟(jì)等宏觀因素等。為確保利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需找出更加關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并明確相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)間的因果關(guān)系，確保數(shù)據(jù)分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。

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作者：劉淑紅 單位：艾健醫(yī)療器械（杭州）有限公司