物業(yè)企業(yè)稅收籌劃要點(diǎn)探究

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摘要：稅收籌劃有其存在的必然性，同時(shí)對(duì)于物業(yè)企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)管理而言具有極為重要的意義。在實(shí)際工作開展過(guò)程中，借助科學(xué)合理的手段制定稅收籌劃方案，從而有助于推動(dòng)物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，有效的稅收籌劃方法有利于提升企業(yè)實(shí)際效益。但就物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作實(shí)行現(xiàn)狀來(lái)看，依舊存在不足之處，通過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作進(jìn)行研究，探索有效的方法優(yōu)化現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度，進(jìn)而為物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

引言

根據(jù)我國(guó)出臺(tái)的《物權(quán)法》，其中表明業(yè)主可選擇自行管理物業(yè)模式，也可以委托服務(wù)企業(yè)方式進(jìn)行管理，但隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了城市化建設(shè)進(jìn)程，面對(duì)生活節(jié)奏逐漸加快的生活模式，一旦物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，其業(yè)主無(wú)法在第一時(shí)間內(nèi)進(jìn)行解決，且自身缺乏專業(yè)技能，因此，大多情況下，物業(yè)管理工作都是交由其物業(yè)服務(wù)企業(yè)。繼“營(yíng)改增”、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行，多數(shù)企業(yè)開始實(shí)施稅收籌劃，尤其是對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)改增稅制是一項(xiàng)利弊雙存的改革活動(dòng)，只有通過(guò)優(yōu)化稅收籌劃，才能達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大化實(shí)際效益的目的。

一、稅收籌劃理念分析

（一）稅收籌劃基本內(nèi)涵

不論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，都對(duì)稅收籌劃內(nèi)涵展開了深度的分析，從其分析的視角來(lái)看，雖然提法有所不同，但主要內(nèi)容具有相似處，都是將稅收籌劃作為企業(yè)的一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，在以遵循稅收相關(guān)法律法規(guī)為前提條件，提前規(guī)劃安排促使現(xiàn)代企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化，進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益及價(jià)值。因此，稅收籌劃可理解為：納稅人在遵循相關(guān)法律的前提下，將稅收政策及法律法規(guī)視為導(dǎo)向，以效益最大化為目標(biāo)，在事前選擇最合適的稅收籌劃方案處理企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的手段。根據(jù)稅收籌劃的內(nèi)容，具備合法性、籌劃性及目的性的特征。

（二）物業(yè)企業(yè)稅收籌劃必要性分析

“營(yíng)改增”的推行，主要是早期我國(guó)政府部門為了緩解現(xiàn)代企業(yè)稅務(wù)壓力而實(shí)行的，而物業(yè)管理企業(yè)作為特殊性服務(wù)企業(yè)，在城市建設(shè)進(jìn)程中，尤其是在人們?nèi)粘Ｉ钪?，具有有效的保障服?wù)效用。繼“營(yíng)改增”稅收政策的全面實(shí)行，對(duì)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生極大的影響。加之我國(guó)相關(guān)政策有明確規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。此外，物業(yè)企業(yè)安置下崗員工及退伍軍人，也可獲得一定的優(yōu)惠。因此，面對(duì)當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就相關(guān)稅收政策進(jìn)行分析，合理權(quán)衡利弊，進(jìn)而全面實(shí)行稅收籌劃，找到約束企業(yè)自身發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，從而有助于優(yōu)化管理水平，實(shí)現(xiàn)實(shí)際效益最大化。

二、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀分析

（一）稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

繼“營(yíng)改增”實(shí)行后，部分物業(yè)企業(yè)主要在發(fā)票的使用及取得層面上出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。第一，發(fā)票抵扣問(wèn)題。例如：某物業(yè)管理企業(yè)由一般納稅人可收取增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，但在收取增值稅專用發(fā)票時(shí)需要辨別其真?zhèn)?，以及事先?duì)開具發(fā)票企業(yè)是否正規(guī)進(jìn)行判斷，確保收款人與開具發(fā)票人保持一致，專票開具后，部分單位會(huì)選擇由關(guān)聯(lián)企業(yè)付款，造成付款人與發(fā)票抬頭不一致，企業(yè)抵扣時(shí)出現(xiàn)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款，無(wú)形中增加稅款；第二，供應(yīng)商開票問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品采購(gòu)?fù)緩蕉嗍窃谑袌?chǎng)中進(jìn)行，大多數(shù)是小規(guī)模納稅人，不能開具出專用發(fā)票，進(jìn)而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；然而，一旦選擇在稅務(wù)機(jī)關(guān)開具專票會(huì)增加其成本。同時(shí)，地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)也需針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)納稅、發(fā)票存在的問(wèn)題作出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，之后由企業(yè)自身進(jìn)行核查、改善。

（二）財(cái)務(wù)管理問(wèn)題

“營(yíng)改增”的推行，主要是為了促使物業(yè)企業(yè)緩解稅收壓力，提升自身發(fā)展能力?；凇盃I(yíng)改增”前的營(yíng)業(yè)稅模式，物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)費(fèi)用的收取多是按照總數(shù)額5%的稅率進(jìn)行繳納；“營(yíng)改增”在正式推行后，如果物業(yè)管理企業(yè)是小規(guī)模納稅人，征收率為3%，相比于原有模式下其稅負(fù)下降率超出40%；如果物業(yè)管理企業(yè)是一般納稅人，所收取費(fèi)用的適用率為6%，結(jié)合相關(guān)原理，在不考慮進(jìn)項(xiàng)稅款抵扣下上升其稅負(fù)至0.66百分點(diǎn)。只有合理實(shí)行稅收籌劃，企業(yè)在“營(yíng)改增”實(shí)行后稅負(fù)也可低于原有稅負(fù)。

（三）運(yùn)營(yíng)發(fā)展問(wèn)題

目前，部分物業(yè)企業(yè)管理模式多是傳統(tǒng)的“四?！蹦Ｊ?，其主要收取物業(yè)費(fèi)。通過(guò)區(qū)別住宅與非住宅，針對(duì)住宅小區(qū)推行包干制；而非住宅區(qū)根據(jù)所簽合同以月、季度、半年付清款項(xiàng)。例如：從2015年開始，多小區(qū)內(nèi)部出現(xiàn)費(fèi)用收取難度增加，業(yè)主不滿意程度增加的情況，相應(yīng)住宅小區(qū)項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度呈緩慢狀，因此在2016年住宅項(xiàng)目的增長(zhǎng)數(shù)明顯下降，所占比例也僅達(dá)到總項(xiàng)目的13.4%。例如：某地區(qū)多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)開始實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+”，主要為了向業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提升滿意度。但某一物業(yè)管理企業(yè)以資金緊缺、成本過(guò)大為理由，并未拓展自身主營(yíng)業(yè)務(wù)，甚至對(duì)全新業(yè)務(wù)理解出現(xiàn)誤差。

（四）稅務(wù)問(wèn)題

物業(yè)管理企業(yè)與我國(guó)其他現(xiàn)代企業(yè)大致相同，就稅收籌劃實(shí)行方面仍舊處于初步發(fā)展階段。一方面，企業(yè)稅務(wù)申報(bào)流程極為復(fù)雜，加之物業(yè)管理企業(yè)具有房地產(chǎn)與服務(wù)業(yè)的性質(zhì)，財(cái)務(wù)人員之間關(guān)系不清晰，造成部分物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃意識(shí)薄弱化；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)賬務(wù)繁雜，配合度高，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)人員的實(shí)際工作中，無(wú)法及時(shí)適應(yīng)；此外，部分企業(yè)稅收籌劃人員對(duì)相關(guān)政策缺乏關(guān)注，過(guò)于盲目性的繳納稅款，進(jìn)而造成繳納費(fèi)用增多，無(wú)形中增加企業(yè)成本。

三、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）完善稅收籌劃方面機(jī)制

由于物業(yè)管理企業(yè)所涉及面廣、工作形式復(fù)雜化，需全方位考慮到企業(yè)的屬性，完善稅務(wù)籌劃制度內(nèi)容，積極引導(dǎo)其構(gòu)建有效的內(nèi)部稅收籌劃?rùn)C(jī)制，就增值稅納稅范圍、種類、分工、具體流程、方法等內(nèi)容進(jìn)行完善，落實(shí)到位責(zé)任制。在具體實(shí)行過(guò)程中強(qiáng)化監(jiān)管力度，對(duì)于不同項(xiàng)目列出明細(xì)，進(jìn)而構(gòu)建收支明確化的兩條線，清晰劃分界定，根據(jù)相關(guān)政策、企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)性質(zhì)、范疇作出動(dòng)態(tài)化調(diào)整，從而促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的動(dòng)態(tài)化管理模式，在最大程度降低成本的同時(shí)，有效提升企業(yè)實(shí)際效益。

（二）稅收籌劃貫穿于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中

稅收籌劃作為財(cái)務(wù)管理工作的重要組成內(nèi)容，不僅僅是指一個(gè)名詞或者行為?？傮w來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理工作包含了稅收籌劃，然而在制定相關(guān)規(guī)劃中除了需要考慮到企業(yè)稅收成本以外，還需要計(jì)劃執(zhí)行中引發(fā)的一系列反應(yīng)，例如需對(duì)增加費(fèi)用與縮減收益展開全面性考慮。因此，為了保障物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)全面性、綜合性考慮實(shí)行稅收籌劃的實(shí)際意義及價(jià)值，促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。此外，物業(yè)企業(yè)在實(shí)行稅收籌劃過(guò)程中需要貫徹落實(shí)于財(cái)務(wù)管理工作的全過(guò)程。在制定、研究部分稅收籌劃方案中具有可行性，可見所關(guān)注的事項(xiàng)也具有一定的緊密聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)性特征。在實(shí)際運(yùn)行中，往往無(wú)法真正落實(shí)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此，物業(yè)企業(yè)需要對(duì)稅收籌劃工作中的稅負(fù)及實(shí)際效益進(jìn)行全面性考慮。在實(shí)際開展稅收籌劃工作中，應(yīng)當(dāng)以多方位、多層次的視角出發(fā)看待稅負(fù)，其側(cè)重點(diǎn)不能僅置于部分稅種，只有全面分析成本與實(shí)際收益，才能確保物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作的有效性。同時(shí)，將顯性成本與隱性成本視為財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，注重兩者之間的區(qū)別與實(shí)際價(jià)值，例如：隱性成本將籌劃成本作為主要內(nèi)容，在實(shí)行稅收籌劃中，需重點(diǎn)關(guān)注特定期間內(nèi)容貨幣的價(jià)值波動(dòng)，從而防止因降低稅負(fù)導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（三）納稅人身份選擇

關(guān)于物業(yè)企業(yè)確定增值稅率，與納稅人身份選擇具有緊密的聯(lián)系。從當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況而言，主要成本包含了職工薪資、物業(yè)共用位置、公用設(shè)施維修、清潔費(fèi)用、綠化費(fèi)用、區(qū)域管理費(fèi)用等。從中可見，所產(chǎn)生的費(fèi)用與人工都相關(guān)，相對(duì)物資的采購(gòu)較少，進(jìn)而帶來(lái)的進(jìn)項(xiàng)稅不足，面對(duì)這種情況，一旦物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)小區(qū)是小規(guī)模、物業(yè)費(fèi)較低，如果低于500萬(wàn)元，可選擇小規(guī)模納稅人征收方法，相應(yīng)的增值稅繳納值較低。

（四）提升稅收籌劃專業(yè)隊(duì)伍的管理水平

應(yīng)當(dāng)就我國(guó)“營(yíng)改增”方面的政策內(nèi)容展開積極學(xué)習(xí)，充分結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，注重對(duì)專業(yè)員工的引進(jìn)、培養(yǎng)工作，對(duì)比分析不同政策之間的差異，進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員稅收籌劃意識(shí)，根據(jù)物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)性質(zhì)，從思想與具體行為層面全面性提升其專業(yè)技能及素養(yǎng)，不斷改善其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就相關(guān)政策展開深度研究，促進(jìn)交流溝通力度，從而有助于物業(yè)企業(yè)提出有效規(guī)避各項(xiàng)收入風(fēng)險(xiǎn)的策略。

（五）在租賃費(fèi)用與稅收籌劃工具使用研發(fā)方面展開探索

一方面，就物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收入來(lái)源及具體費(fèi)用需根據(jù)其內(nèi)容進(jìn)行分類，其中雖然有多數(shù)項(xiàng)目被納入企業(yè)賬戶，但這類項(xiàng)目屬于代收和支出范圍，因此需要進(jìn)行精細(xì)化、明確的劃分，完全從企業(yè)增值稅費(fèi)用中脫離出，從而不僅對(duì)明確納入增值稅范圍的項(xiàng)目進(jìn)行更為具體的劃分，而且有利于促進(jìn)物業(yè)企業(yè)繼“營(yíng)改增”后實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的動(dòng)態(tài)化管理；另一方面，企業(yè)需要就稅收籌劃實(shí)行中全新的工具及方法進(jìn)行探索，利用現(xiàn)代信息化技術(shù)、專業(yè)軟件，從而優(yōu)化提升稅收籌劃工作效率及質(zhì)量，規(guī)避誤差發(fā)生，甚至可以選擇外包合作手段，選擇與專業(yè)的稅務(wù)事務(wù)所合作，從而有助于降低相應(yīng)成本，提升稅收籌劃水平，緩解企業(yè)稅負(fù)壓力。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系也更為完善，面對(duì)嚴(yán)峻化的市場(chǎng)環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)想要獲得一定的市場(chǎng)份額，需提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)在保障自身效益、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略化目標(biāo)過(guò)程中將稅收籌劃視為有力保障，以科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理手段幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定預(yù)期目標(biāo)，而國(guó)家在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，稅收籌劃的應(yīng)用，不僅能夠推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，而且能夠促使物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化。

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作者:劉釗 單位:金碧物業(yè)有限公司哈爾濱分公司