馬鑾灣地鐵社區(qū)的設(shè)計管理

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摘要:文章結(jié)合筆者自身在設(shè)計管理崗位的工作經(jīng)歷，就任務(wù)管理、進度管理、過程管控、成果評審幾個方面在近期操盤的廈門馬鑾灣地鐵社區(qū)保障房建設(shè)中的運用，談?wù)勗诜康禺a(chǎn)開發(fā)中如何進行設(shè)計管理

1項目背景

廈門保障房地鐵社區(qū)是廈門政府在房價大幅上漲，政府為解決住房困難的背景下，提出的“地鐵站點+保障性住房”的社區(qū)理念，其在規(guī)劃選址中將公共交通的便捷性作為主要參考量，同時注重完善商業(yè)配套，公共社區(qū)配套，實現(xiàn)了讓居民在地鐵社區(qū)能滿足基本日常需求的目標(biāo)。政府對地鐵社區(qū)的定位是讓百姓“能夠住、愿意住、值得住”的小區(qū)，同時也對社區(qū)建設(shè)提出了進度要求，從下達前期計劃到開工要求（樁基施工許可證）共歷經(jīng)四個月的時間。

2項目區(qū)位

海滄馬鑾灣地鐵社區(qū)即為政府選定的地鐵社區(qū)之一。該社區(qū)在海滄馬鑾灣西片區(qū)，地鐵社區(qū)與新城中心島CBD隔馬鑾灣內(nèi)湖相望。交通方面，軌道交通6號線林逮站設(shè)于社區(qū)中間景觀綠軸，2號線馬鑾灣北側(cè)緊挨社區(qū)東側(cè)，交通相當(dāng)便利。規(guī)劃中教育，醫(yī)療，公共服務(wù)配套齊全。

3任務(wù)管理

作為地鐵社區(qū)的代建單位，接到任務(wù)后，我們分析了項目難點，即：時間緊、控規(guī)變數(shù)大（上位規(guī)劃在調(diào)整中），戶型配比沒有相關(guān)可參照的標(biāo)準(zhǔn)。針對以上難點，我們主動和政府主管部門及規(guī)劃部門對接，了解政府對地鐵社區(qū)定位，上位規(guī)劃中項目地塊所處區(qū)位、風(fēng)格定位、容量指標(biāo)，同時跟集團的置業(yè)公司、物業(yè)公司結(jié)合前面保障房分配的戶型反饋進行反復(fù)討論，確定戶型面積及面積配比。在招標(biāo)階段，我們把地鐵政府定位要求、地塊區(qū)位解讀、戶型配比等一系列要求轉(zhuǎn)化成設(shè)計語言并通過任務(wù)書形式加以明確，并把這幾點要求做為設(shè)計招標(biāo)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):1）總平布局：合理布局六個地塊住宅、商業(yè)配套、公共服務(wù)配套及幼兒園四者的關(guān)系，做到小區(qū)分區(qū)合理，動靜分離，商業(yè)有活力，公共配套服務(wù)有均好性。2）對周邊環(huán)境的解讀:根據(jù)2#、6#線地鐵站點與小區(qū)的關(guān)系，通過慢行系統(tǒng)解決小區(qū)居民公共交通出行的問題，利用地鐵站點的集中商業(yè)提升小區(qū)沿街商業(yè)的活力、利用東西側(cè)的學(xué)校為小區(qū)創(chuàng)造共享空間。3）戶型:戶型面積分為60m2、70m2，戶數(shù)比為30%:70%，且a、住宅布置具有均好性，b、戶型合理，南北通透、主要房間保證南面朝向，動靜分離動線合理、公攤低。設(shè)計任務(wù)管理中的任務(wù)書是重要環(huán)節(jié)但不是唯一環(huán)節(jié)，任務(wù)管理還包括設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和不斷明確，如就標(biāo)準(zhǔn)平面是一梯4戶(居住體驗舒適但公攤略大）還是一梯6~8戶（居住干擾略大但公攤?。┑脑O(shè)計問題上，我們結(jié)合從置業(yè)公司拿到的前期已分配住戶反饋，了解到公攤小戶型套內(nèi)使用面積大是保障房住戶的關(guān)注點，要求設(shè)計的戶型含大公攤需控制在26%以內(nèi)，作為設(shè)計戶型的面積控制指標(biāo)。

4設(shè)計過程管理

設(shè)計過程的控制是按時保質(zhì)完成設(shè)計任務(wù)不可或缺的關(guān)鍵點。馬鑾灣地鐵社區(qū)設(shè)計管理實行項目負責(zé)人制，由項目負責(zé)人根據(jù)設(shè)計進度計劃在設(shè)計過程中及時跟蹤、掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計方向偏離，造成返工的現(xiàn)象。遇到有分歧或有報批風(fēng)險點的事項，及時督促或組織設(shè)計院與相關(guān)政府部門溝通，提前排查報批報建隱患。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地做好過程記錄，便于項目完結(jié)后進行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。在方案設(shè)計中要求設(shè)計院提供階段性成果，發(fā)現(xiàn)設(shè)計院因選址意見書及任務(wù)書中未限定商業(yè)面積、對商業(yè)體量多少、是沿街布置還是點式布置等問題，拿捏不準(zhǔn)尺度的，采取了滿鋪商業(yè)街的形式。我們通過多次組織置業(yè)公司、設(shè)計院討論，主動跟蹤上位規(guī)劃調(diào)整，以上位規(guī)劃為出發(fā)點，結(jié)合置業(yè)公司其他項目招商經(jīng)驗，從人流歸家動線分析，逐步明確了商業(yè)布局由地鐵站點集中商業(yè)一側(cè)延伸、沿歸家動線一側(cè)設(shè)置線性底商的商業(yè)布局，既提升了小區(qū)商業(yè)活力，也避免商業(yè)滿鋪帶來的后續(xù)招商困難及小區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降等問題。

5設(shè)計成果評審

設(shè)計評審是地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度上決定了后面的設(shè)計變更，組織相關(guān)部門進行設(shè)計成果評審，是設(shè)計意圖圖紙化必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，在設(shè)計方案定稿后，我們召集置業(yè)公司（設(shè)計條件輸出部門）、物業(yè)公司(后續(xù)運營部門)、工程部、成控部，組織專門會議組織方案評審。為使參與部門充分了解設(shè)計理念，我們除了提前下發(fā)圖紙給各部門，還在中間過程安排設(shè)計院來匯報講解圖紙，以便各部門更充分的了解相關(guān)內(nèi)容，最后以圖紙會審的形式收集評審意見，要求各參加部門進行會簽，并要求設(shè)計院調(diào)改到位，保證設(shè)計成果的質(zhì)量。

6附設(shè)計方案介紹

6.1項目區(qū)位

海滄馬鑾灣保障房地鐵社區(qū)位于海滄區(qū)新陽工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥園東側(cè)，馬鑾灣新城中心島CBD區(qū)西側(cè)，西臨孚蓮路，東側(cè)毗鄰馬鑾灣畔，整個馬鑾灣保障房地鐵社區(qū)規(guī)劃有軌交2號線和6號線兩條地鐵線路經(jīng)過，公共交通資源優(yōu)越，便于項目地塊與島內(nèi)和島外核心區(qū)的對接，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有完備的教育資源和醫(yī)療資源，完善的商業(yè)配套，作為馬鑾灣核心居住區(qū)地理位置優(yōu)越，再加上島外的景觀資源優(yōu)勢，其中一期用地位于片區(qū)東南角，緊鄰廈門一中海滄校區(qū)的兩個地塊。

6.2總平布局

小區(qū)布局兼顧住宅及配套的合理性和均好性，公共配套的幼兒園及社區(qū)服務(wù)中心，老年人日間托管中心，生鮮超市中心店等為整個片區(qū)服務(wù)的設(shè)施布置在A1-6，綜合地塊的形狀、上位規(guī)劃、日照的影響、建筑節(jié)能等方面因素，住宅主要朝向為南偏東29.9度,，并與上位規(guī)劃城市空間關(guān)系協(xié)調(diào)。在密路網(wǎng)、容積率高達3.27且建筑考慮經(jīng)濟性大部分百米的限制條件下，仍在與一中相鄰的一側(cè)少排一棟建筑，盡可能打開與城市空間的界面，做到在空間關(guān)系上建筑群體錯落有致，具有視覺通透性。同時中庭空間完整、豐富，為景觀設(shè)計創(chuàng)造了良好的空間基礎(chǔ)。沿地塊一到地塊三的東側(cè)設(shè)一條由地鐵集中商業(yè)延伸的商業(yè)生活軸，按地鐵站點→MALL→歸家動線由鬧而靜，由商業(yè)密度高到商業(yè)密度低，與地鐵周邊大型集中商業(yè)呼應(yīng)設(shè)置社區(qū)沿街商業(yè)，這種由站點延伸、點線結(jié)合的商業(yè)布局考慮了商業(yè)空間節(jié)點的延續(xù)性，提升了小區(qū)商業(yè)空間活力；西側(cè)設(shè)與二期小學(xué)、組團綠地視線共享的運動健康軸，打開小區(qū)與街區(qū)界面，做到了綠化景觀共享、空間滲透。把小區(qū)人群的運動線由小區(qū)內(nèi)延伸至街區(qū)，為小區(qū)居民的健康步行、騎行健康運動提供便利條件。交通體系上，在小區(qū)臨近地鐵站點的人行出入口設(shè)置共享單車停放點（近站點步行、遠站點騎行），完善步行、慢行系統(tǒng)，在安全保證的前提下既為小區(qū)出行創(chuàng)造便利條件，也為居民健康運動創(chuàng)造共享資源。小區(qū)內(nèi)道路實現(xiàn)人車分流，結(jié)合消防車道設(shè)置環(huán)行跑道，各組團的底層架空設(shè)置簡單的設(shè)施，把小區(qū)人群按年齡分團，如老人室外棋牌場所，小孩游樂場所，年輕人健身鍛煉空間，戶外會客廳，提升小區(qū)的社交活力，運動活力。

6.3戶型設(shè)計

產(chǎn)品為保障性住房60m2兩房和70m2三房，A1-6地塊有人才房80m2和100m2三房。戶型較為緊湊，設(shè)計的產(chǎn)品公攤率均在滿足相關(guān)規(guī)范的情況下控制到最低；使用功能齊全，能完全滿足家庭的日常使用要求；戶型內(nèi)部格局流線便捷，動靜分區(qū)；全明設(shè)計，客廳和臥室均能直接對外采光，客廳主臥南面朝向，廚房和衛(wèi)生間部分通過北向天井通風(fēng)采光；注重各個使用空間的完整性，盡量流線不交叉；衛(wèi)生間干濕分離，可以滿足兩個人同時使用；盡量利用空間設(shè)計衣柜鞋柜等收納空間。為降低施工難度與加快周期，盡量使平面規(guī)整，減小凹槽和建筑的外墻面，同時減小體型系數(shù)，利于節(jié)能，提高經(jīng)濟性。

6.4立面設(shè)計

本案的立面風(fēng)格采用項目立面風(fēng)格采用新中式+閩南風(fēng)格，在傳承中國建筑文化的同時，融入地域特色，用現(xiàn)代的手法來整合建筑造型，營造出一種端莊大方又有地域特色的氛圍。主樓外墻材料主要為高檔淺色仿石涂料，裙房外墻為深咖色仿石涂料。外門窗玻璃采用淺藍灰色鍍膜玻璃。建筑商業(yè)裙房根據(jù)主樓的風(fēng)格特點，在與之協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時在近人尺度方面做到細節(jié)豐富，簡練新穎。通過設(shè)計全過程管理，我們對小區(qū)的設(shè)計理念得以落位，最終，一個具備商業(yè)活力、社區(qū)活力、健康活力，配套共享，空間共享、設(shè)施共享的保障房地鐵社區(qū)落地成型。方案的總平、戶型得到了政府相關(guān)部門的一致好評。

作者:羅衛(wèi)兵 單位:廈門安居建設(shè)有限公司