談土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅問題

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摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展，土地一級(jí)開發(fā)事業(yè)迎來了前所未有的重大發(fā)展機(jī)遇，如何采取有效方法與策略，切實(shí)優(yōu)化土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅問題，成為業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)課題之一?；诖?，本文首先介紹了土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)內(nèi)容，分析了土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅處理現(xiàn)狀及存在問題，提出了優(yōu)化土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅工作的有效措施，闡述了個(gè)人對(duì)此的幾點(diǎn)淺見，望對(duì)涉稅問題處理實(shí)踐有所裨益。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)開發(fā)；企業(yè)財(cái)務(wù)；涉稅問題；方法對(duì)策

引言

當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量顯著提升，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)踐面臨著更多的不確定性因素，使涉稅問題處理面臨著更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。當(dāng)前形勢(shì)下，必須宏觀審視土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅處理現(xiàn)狀，準(zhǔn)確把握涉稅問題的處理技巧與方法，切實(shí)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文就此展開了探討。

一、土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)分析

土地一級(jí)開發(fā)是在城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃約束范圍內(nèi)，由政府相關(guān)部門或委托相關(guān)企業(yè)，對(duì)國有土地資源進(jìn)行統(tǒng)一征收和管理的特定行為與活動(dòng)，使目標(biāo)土地區(qū)域由“生地”轉(zhuǎn)換成為“熟地”，滿足土地出讓條件，為土地資源的后續(xù)開發(fā)利用奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。長(zhǎng)期以來，國家相關(guān)部門高度重視土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新與實(shí)施，在征地拆遷和安置補(bǔ)償政策制定、一級(jí)開發(fā)流程優(yōu)化、土地利用總體成效評(píng)價(jià)等方面制定并實(shí)施了一系列重大方針政策，為高質(zhì)高效地開展土地一級(jí)開發(fā)提供了基本遵循與方向引導(dǎo)，在國有建設(shè)用地儲(chǔ)備領(lǐng)域取得了令人矚目的現(xiàn)實(shí)成就，為新時(shí)期激發(fā)國有土地資源潛力注入了強(qiáng)大動(dòng)力與活力。同時(shí)，廣大土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)同樣在創(chuàng)新開發(fā)模式，優(yōu)化開發(fā)流程等方面進(jìn)行了大量卓有成效的研究與探索，效果顯著，使土地一級(jí)開發(fā)的“政府主導(dǎo)”和“資金密集”等特征進(jìn)一步凸顯，極大程度上滿足了城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源產(chǎn)生的強(qiáng)烈需求。在上述背景下，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)所面臨的涉稅問題也開始逐漸浮出水面，只有及時(shí)有效、科學(xué)合理地采取涉稅問題處理策略，才能確保土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅處理現(xiàn)狀及存在問題

1.土地一級(jí)開發(fā)模式不清晰在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，土地一級(jí)開發(fā)模式多種多樣，實(shí)踐應(yīng)用最多的模式為總包方式及收取固定開發(fā)收益方式，上述不同的開發(fā)模式在執(zhí)行規(guī)范、法律法規(guī)、政策體系等方面存在顯著差異，需要區(qū)別對(duì)待?？v觀當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)模式實(shí)際，普遍存在著模式應(yīng)用不清晰，對(duì)土地一級(jí)開發(fā)所涉及的土地、稅收、收益等資源要素把握不準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下，依舊沿襲傳統(tǒng)保守陳舊的土地一級(jí)開發(fā)思維模式，僵化固化的一級(jí)開發(fā)思維觀念根深蒂固，阻礙著新時(shí)期土地一級(jí)開發(fā)活力的進(jìn)一步釋放，各參與方之間的利益關(guān)系協(xié)調(diào)不到位。

2.土地一級(jí)開發(fā)措施欠合理，高成本和高風(fēng)險(xiǎn)問題突出隨著現(xiàn)代土地資源開發(fā)利用節(jié)奏的不斷加快，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施行為面臨著更多的不確定性因素，部分影響因素屬于隱性化要素，存在潛在的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，辨識(shí)與控制難度較大，只有采取科學(xué)合理的土地一級(jí)開發(fā)措施，才能將相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制在允許范圍內(nèi)。實(shí)踐表明，部分土地一級(jí)開發(fā)過程中，由于相應(yīng)的措施不合理，導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)收益負(fù)擔(dān)過重。以總包方式為例，在企業(yè)資產(chǎn)中形成了大量無效資產(chǎn)，竣工結(jié)算需要計(jì)提折舊，誘發(fā)收益負(fù)擔(dān)過重問題。同時(shí)，部分土地一級(jí)開發(fā)涉及民生工程，對(duì)工程工期要求較高，無法按照當(dāng)時(shí)納稅籌劃測(cè)算節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)。

3.涉稅處理及籌劃中未充分發(fā)揮政府稅收優(yōu)惠政策在當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域，盡管國家相關(guān)部門已經(jīng)制定并推行了諸多稅收等優(yōu)惠政策，但由于部分土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)對(duì)相關(guān)優(yōu)惠政策了解不足，所掌握的稅收等優(yōu)惠信息相對(duì)滯后，在涉稅問題處理中缺乏針對(duì)性，難以明顯降低土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)壓力。同時(shí)，在涉稅處理及籌劃中，即使企業(yè)采取了設(shè)立項(xiàng)目公司或者新立公司的形式，但卻未能充分發(fā)揮其應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，難以有效運(yùn)用稅收優(yōu)惠額度以達(dá)到科學(xué)降稅的預(yù)期目的。

三、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅問題研究

隨著“營改增”改革工作的持續(xù)深化推進(jìn)，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅問題的應(yīng)對(duì)處理顯得愈發(fā)重要。在國家相關(guān)文件規(guī)定中，土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)所涉及到的稅種包含兩個(gè)方面：一是建筑服務(wù)，其他建筑服務(wù)中的“拆除建筑物或者構(gòu)筑物”和“平整土地”；二是現(xiàn)代服務(wù)，現(xiàn)代服務(wù)下商務(wù)輔助服務(wù)里的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。上述兩個(gè)稅種與現(xiàn)代土地一級(jí)開發(fā)密切關(guān)聯(lián)，在涉稅問題處理中，應(yīng)形成具有針對(duì)性的方法與策略，以全面防范化解相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

1.適用稅目分析（1）應(yīng)該適用的稅目。全面準(zhǔn)確把握土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)適用稅目是妥善處理其涉稅問題的基礎(chǔ)與根本，只有在此基礎(chǔ)上，才能科學(xué)合理地制定涉稅問題的處理應(yīng)對(duì)策略與方案。對(duì)于政府委托模式的土地一級(jí)開發(fā)而言，企業(yè)所要承擔(dān)的職責(zé)及所享有的權(quán)限相對(duì)明確且清晰，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定對(duì)土地開發(fā)行為進(jìn)行兌現(xiàn)落實(shí)即可。而對(duì)于以政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為名義開展土地一級(jí)開發(fā)的行為模式而言，由于其涉及土地手續(xù)、立項(xiàng)審批、征地補(bǔ)償?shù)戎T多工作，在土地驗(yàn)收合格后再行收儲(chǔ)和出讓，因此在取得土地出讓金后，需要對(duì)企業(yè)代付的土地一級(jí)開發(fā)成本進(jìn)行返還，所適用的稅目相對(duì)較多，需要區(qū)別對(duì)待，統(tǒng)籌處理。（2）不能適用的稅目。在分析研判土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)時(shí)，同時(shí)需要對(duì)建筑業(yè)、銷售無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)等行為作出甄別，以掌握土地一級(jí)開發(fā)所不能適用的稅目。一方面，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)不能適用“建筑業(yè)”稅目，這是由于建筑業(yè)涉及實(shí)際建造服務(wù)，需要配置相關(guān)資源要素實(shí)施建筑建造行為，而土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)并不涉及上述業(yè)務(wù)類型，盡管其囊括了規(guī)劃辦理、資金籌措等業(yè)務(wù)，當(dāng)卻將建筑服務(wù)委托給其他單位組織實(shí)施。另一方面，不能適用“銷售無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”稅目，土地一級(jí)開發(fā)各項(xiàng)工作完成后，需要在相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的約束下進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)土地權(quán)屬、規(guī)劃條件等予以定性，之后再行收儲(chǔ)或出讓，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)并未獲取到土地使用權(quán)，因此該過程中的“銷售無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”稅目不適用。

2.計(jì)稅基數(shù)的確定計(jì)稅基數(shù)是決定土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳稅額的關(guān)鍵所在，計(jì)稅基數(shù)確定的科學(xué)與否，直接關(guān)系到企業(yè)繳納稅額的高低。在現(xiàn)行稅制條件下，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)按照固定報(bào)酬“差額”納稅，在增值稅政策及相關(guān)實(shí)施細(xì)則等方面均未作出明確規(guī)定。因此，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)所實(shí)施的業(yè)務(wù)應(yīng)按“差額”納稅的方式處理，即只將土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)從政府收取的固定報(bào)酬作為計(jì)稅基數(shù)繳納增值稅。隨著當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)要求的不斷提高，加之稅制優(yōu)化改進(jìn)趨勢(shì)的凸顯，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅基數(shù)的確定方法更趨合理化、規(guī)范化。

3.混合銷售還是業(yè)務(wù)兼營土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，相關(guān)流程與步驟較多，比如代為辦理規(guī)劃等前期手續(xù)、融資、征地拆遷及市政建設(shè)等，但這并不能作為混合銷售或兼營的依據(jù)，僅可根據(jù)稅制要求執(zhí)行稅務(wù)操作。在國家“營改增”相關(guān)政策要求下，“兼營”更多情況下代表著不同類型、不同目的且彼此相對(duì)獨(dú)立的銷售行為，而土地一級(jí)開發(fā)并不涉及?；旌箱N售即涉及貨物，又涉及服務(wù)，該行為實(shí)施中產(chǎn)生的稅款應(yīng)由業(yè)主繳納。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，在完成各項(xiàng)工作后將驗(yàn)收合格的土地交給政府，這便完成了銷售活動(dòng)，應(yīng)按主業(yè)“商務(wù)輔助服務(wù)-經(jīng)紀(jì)”繳納增值稅。

四、優(yōu)化土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅工作的有效措施探討

1.做好涉稅處理及籌劃基礎(chǔ)性工作以土地一級(jí)開發(fā)稅收籌劃的相關(guān)政策要求為基本導(dǎo)向，強(qiáng)化涉稅問題處理及籌劃基礎(chǔ)性工作的科學(xué)性和針對(duì)性，建立健全完善穩(wěn)定的涉稅問題處理運(yùn)行機(jī)制，強(qiáng)化涉稅問題處理過程中的策劃、實(shí)施與監(jiān)管。應(yīng)加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制與管理，并與政府部門等外部單位之間保持良好對(duì)接，及時(shí)將土地一級(jí)開發(fā)活動(dòng)中的相關(guān)數(shù)據(jù)信息資料進(jìn)行研判分析，為調(diào)整優(yōu)化涉稅處理策略提供科學(xué)依據(jù)與參考。在會(huì)計(jì)報(bào)表制定中，必須強(qiáng)化相關(guān)人員細(xì)節(jié)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升會(huì)計(jì)報(bào)表的可靠性。

2.增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范觀念土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅問題的處理，必須將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擺在更加重要的位置，納入企業(yè)未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，摒棄傳統(tǒng)保守陳舊的稅務(wù)處理思維觀念，突破僵化固化稅務(wù)處理方式方法的阻礙與局限，將新形勢(shì)下的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)融入稅務(wù)處理全過程。強(qiáng)化涉稅問題風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的主動(dòng)性、積極性，將各類潛在的稅務(wù)處理隱患要素控制在允許范圍內(nèi)，推動(dòng)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程。

3.完善企業(yè)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)協(xié)同管理。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展需求，重視信息系統(tǒng)的建設(shè)與應(yīng)用，將信息化技術(shù)全面融入到對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解實(shí)踐中，按照稅務(wù)方面的法律法規(guī)及政策規(guī)定建立高效率、高水平、高質(zhì)量的稅務(wù)處理信息系統(tǒng)，確保保證企業(yè)與稅務(wù)法律法規(guī)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的相統(tǒng)一。有效構(gòu)建涉稅問題處理工作協(xié)同機(jī)制，強(qiáng)化稅務(wù)處理的前期監(jiān)督、中期控制、后期反饋，對(duì)存在異議的問題作出差異化處理，兌現(xiàn)落實(shí)國家在稅收處理政策方面的實(shí)施細(xì)則，巧妙運(yùn)用涉稅問題處理技巧，以達(dá)到合理避稅的目的。

五、結(jié)語

綜上所述，受涉稅問題處理方法、處理模式、過程控制等方面要素的影響，當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)涉稅問題處理實(shí)踐中依舊存在諸多不容忽視的薄弱環(huán)節(jié)，阻礙著稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范效果的優(yōu)化提升。因此，有關(guān)人員應(yīng)該從土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的客觀實(shí)際需求出發(fā)，充分遵循涉稅問題處理基本原理與規(guī)律，創(chuàng)新涉稅處理方式方法，強(qiáng)化涉稅處理過程控制，為防范化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身未來長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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作者：何佳穎 單位：臺(tái)州市高鐵新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司