談宅小區(qū)物業(yè)管理制度完善
前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了談宅小區(qū)物業(yè)管理制度完善范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。
【摘要】物業(yè)服務的好壞不僅關系到業(yè)主們的幸福也關系到基層社會的穩(wěn)定與和諧。當前，在物業(yè)管理中，仍存在諸如業(yè)委會成立困難、業(yè)委會成員不擔當不作為或亂作為、物業(yè)合同訂立不科學、不能很好地履行等問題。因此，建議完善業(yè)委會的激勵機制，科學設定物業(yè)合同的條款、訂立嚴密的議事規(guī)則、“業(yè)主滿意度調查”規(guī)則、選舉規(guī)則和財務披露規(guī)則等。
【關鍵詞】業(yè)委會；物業(yè)合同；業(yè)主滿意度
隨著我國城市化進程的加速，大量農(nóng)村人口向城市轉移，他們在城里買房，住進住宅小區(qū)。住宅小區(qū)和一家一戶的農(nóng)村散居情形不同，散居的農(nóng)民可以自掃門前雪，而住宅小區(qū)其實是一個集體，有著共同的利益，需要共同管理。當前，絕大多數(shù)住宅小區(qū)都是聘請物業(yè)企業(yè)來管理，但是，物業(yè)管理中存在很多問題甚至是矛盾。本文擬對我國現(xiàn)存的物業(yè)管理制度進行研究以便對相關制度提出改進措施。
一、存在的問題
在當前住宅小區(qū)物業(yè)管理中，在業(yè)委會成立、物業(yè)合同訂立和履行等方面存在諸多問題。
（一）業(yè)委會成立與服務方面存在的問題1．承租人無參選資格問題根據(jù)我國住建部出臺的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》相關規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是房屋產(chǎn)權人，即業(yè)主。而租房者并非小區(qū)業(yè)主，不具備申請資格，不能作為業(yè)委員會成員參與管理。如果承租人不能以業(yè)主身份參選，而業(yè)主又因不實際居住而對小區(qū)事務不關心，最終就會導致承租人利益得不到保障。2．業(yè)委會選舉中基層政府組織亂作為的問題在業(yè)委會選舉上，一些地方的街道辦事處在確定業(yè)委會候選人資格的時候有干預太多、違規(guī)操作之嫌。一些街道辦事處通過違規(guī)增加限制條件把自己不喜歡的熱心報名參選的業(yè)主排除在候選人之外，或在法律規(guī)定之外運用手中的權力影響選舉公正。①如某小區(qū)在選舉業(yè)委會成員時，街道辦事處以報名參選的業(yè)主不是黨員或沒繳清物業(yè)費為由取消其參選資格，并且將最終確定的候選人（8人）與將要選出的業(yè)委會成員數(shù)（7人）比例設置的過小導致實質上的等額選舉。而且該小區(qū)一些業(yè)主認為，街道將與當前為小區(qū)服務的物業(yè)公司有利益關系的候選人列在選票候選人列表中的第一個，這會導致一些權利意識不強、比較隨意的業(yè)主優(yōu)先選舉排名靠前的候選人，造成選舉不公平。3．業(yè)委會成員激勵不足及其不作為或亂作為的問題業(yè)主委員會成員主要由自薦或他人推薦并經(jīng)民主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主行使一定的管理權和處分權。但業(yè)主委員會成員的工作沒有報償，再加上業(yè)主們的需求是多樣的，任何考慮或服務的不周到就可能落得個“出力不討好”的下場。因此，不是真正出于奉獻精神的業(yè)主是不會來“趟這個渾水”參選業(yè)委會的。積極報名參選的人工作稍有不慎可能就會被業(yè)主懷疑別有所圖，如被認為可能與物業(yè)公司有所勾結。業(yè)委會作為小區(qū)業(yè)主的自治管理組織，一些業(yè)委會成員往往只關注自身的利益，對國家有關業(yè)委會的管理規(guī)范，往往是選擇性執(zhí)行。②對于業(yè)主的利益，多是視而不見，面對小區(qū)事務多是束手無策，不作為，亂作為，使得小區(qū)的運行效率變得極其低下；有些業(yè)委會的成員被物業(yè)收買，使得業(yè)委會從一定意義上成為了物業(yè)獲取利益的工具，業(yè)委會成為物業(yè)服務企業(yè)的代言人。
（二）物業(yè)合同訂立和履行中存在的問題1．物業(yè)合同條款設計問題物業(yè)公司的工作是服務性工作，而不是生產(chǎn)性工作，生產(chǎn)性工作是生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量、質量可以通過客觀標準衡量，而物業(yè)服務的好壞只能通過主觀評價來實現(xiàn)。因此，物業(yè)合同中訂有的作為評判物業(yè)公司服務質量進而作為評判物業(yè)公司是否履行了物業(yè)服務義務的手段的“業(yè)主滿意度調查”就是一個非常重要的條款。合同條款訂立是一方面，“業(yè)主滿意度調查”的真正落實才是最重要的，包括問卷應包括哪些內(nèi)容、調查誰組織、如何進行等。這些都直接關系到對物業(yè)服務的評價，而該種評價會直接影響物業(yè)公司后續(xù)物業(yè)服務合同義務的質量。當前，一些小區(qū)的業(yè)主根本不知道“業(yè)主滿意度調查”這回事，或者知道有這回事，但從來沒有參與過業(yè)主滿意度調查，因為一些小區(qū)的“業(yè)主滿意度調查”是由物業(yè)公司組織的。物業(yè)公司自己組織，其調查的結果是否代表業(yè)主的心聲可想而知。2．業(yè)委會與物業(yè)之間關于物業(yè)管理的問題收取物業(yè)費本應當是業(yè)委會的權利和義務，但在實際生活中，因為業(yè)委會不愿意作為而授權物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)費。除此之外，一些業(yè)委會將業(yè)主共有的物業(yè)用房、游泳池、健身房等的經(jīng)營權以及小區(qū)業(yè)主共有的停車位的臨時停車費收取權也授予物業(yè)公司。物業(yè)公司雖然獲得如此多的權力，但業(yè)委會可能疏于監(jiān)督而導致收支賬目不清?？傊跇I(yè)主與物業(yè)公司之間的關系上，物業(yè)是強大的，分散、沒有組織起來的業(yè)主是弱小的。如果業(yè)委會怠于維權，或陷入癱瘓，而訴訟成本又太大，業(yè)主們的呼聲就得不到傾聽、權利就得不到維護，如何讓業(yè)主們輕松維權、如何讓物業(yè)公司俯首帖耳地為業(yè)主們服務值得有待研究。
二、對上述問題分析和建議
（一）承租人的法律地位問題的分析及解決承租人在小區(qū)居住期間，怎樣才能享有像業(yè)主那樣的權利呢？承租人的合法權利被侵害時，他們?nèi)绾尉S權呢？現(xiàn)行的法律法規(guī)和政府制定的相關規(guī)則下，業(yè)主資格僅僅為一種成員權，業(yè)主資格是否以實際使用區(qū)分建筑物為認定標準，是承租人地位確定的重要因素。因為業(yè)委會的服務群體是業(yè)主，他們只能將自身的訴求向自己的房東提出，房東再向業(yè)委會進行申訴再和物業(yè)之間解決矛盾糾紛，使得這種非直接的問題解決方式效率低下，不利于及時解決承租人實際問題。筆者認為，關于承租人租住期間的權利的享有問題，可以從2017年我國一些地方“租購同權”試點中找到解決問題的思路。所謂“租購同權”，是將房屋的租賃者納入到業(yè)主范圍之中，即賦予房屋租賃者與業(yè)主同等的權利，使業(yè)委會能夠保障房屋租賃者的合法權利。③因此，筆者認為承租人作為房屋實際使用者和替代業(yè)主占有房屋的主體，應該享有與業(yè)主同等獲得業(yè)委會成員的資格，但是獲得此資格的前提應以承租人實際占有房屋的一定的時間為條件，比如一年或六個月，從而使得承租人的權利得到切合實際的保護。
（二）業(yè)委會成員激勵不足的問題及解決對于業(yè)委會成員激勵不足的問題，筆者建議修改國務院《物業(yè)管理條例》，授權地方物業(yè)管理條例可以規(guī)定從物業(yè)費或小區(qū)其它收益中適當提取一定比例的金額作為業(yè)委會成員工作的報酬。在有一定薪資的前提下，業(yè)委會成員的服務不再是無償行為，這可以激勵他們更好地完成自己的義務，從而減少不作為亂作為現(xiàn)象的發(fā)生。
（三）業(yè)委會選舉中存在的問題及解決為避免社區(qū)干預業(yè)委會候選人的確定，法律應規(guī)定，在選舉之前，在社區(qū)的指導下，在業(yè)主廣泛參與下，先制定《業(yè)委會參選資格》，來規(guī)范業(yè)委會成員選舉的標準，從而避免社區(qū)權利的隨意及其權利的擴張。這后面寫的不錯比如，第一，該參選人員范圍是該小區(qū)的業(yè)主及承租人；第二，在選舉投票前，應將候選人信息進行公示，使業(yè)主們加強對于未來業(yè)委會成員的了解，選出自己滿意的業(yè)委會成員；第三，在報名階段，加強宣傳，讓更多真正想維護業(yè)主們權益的人員參與進來；第四，在投票選舉時，由候選人自行抽簽決定其安排順序，以避免姓名位置差距而帶來的投票人的主觀影響。也避免出現(xiàn)因利益性的趨勢，在候選人名單中出現(xiàn)一些“圖謀不軌”的候選人姓名位于前列的現(xiàn)象。如此，可以讓業(yè)主們更仔細了解候選人信息，不隨意投票；第五，選舉的方式應是差額選舉，候選人數(shù)應大于等于應選人數(shù)的兩倍，以保證讓大多數(shù)真正對于業(yè)主有用之才進入業(yè)主委員會。
（四）業(yè)主滿意度調查的組織與程序物業(yè)合同履行不到位的情形時有發(fā)生，如前文所述，“業(yè)主滿意度”調查的結果是對物業(yè)服務的民意調查，對是否解聘物業(yè)公司有著重大作用。物業(yè)合同履行不到位可以采用業(yè)主滿意度調查的方式對物業(yè)公司施加壓力。那么如何保證業(yè)主滿意度調查有效進行呢？筆者認為，小區(qū)在聘用新物業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同的時候在附件中應規(guī)定一個類似“業(yè)主滿意度調查程序規(guī)則”的規(guī)定。增加這一程序，作為物業(yè)服務是否到位的標準。比如其中可以包括：調查的主體是業(yè)委會而絕不能是物業(yè)公司，為鼓動熱心業(yè)主參與其中，調查的范圍要廣泛，如至少本小區(qū)一半以上的業(yè)主必須參與，調查問卷投入意見箱以及開箱要全程錄像并公開，從而保障其嚴謹性和公正性。通過“業(yè)主滿意度”這一程序，來判斷物業(yè)職責是否履行到位。如若發(fā)生不到位的情形，業(yè)委會先與物業(yè)調解協(xié)商，若解決不了，可以解聘物業(yè)。④
三、結語
當前，我國城市小區(qū)物業(yè)管理中存在很多這樣那樣的問題，這些問題雖說是些類似于家長里短的小事，卻關系著業(yè)主們?nèi)粘Ｉ畹男腋?，解決不好可能還會引發(fā)矛盾沖突。因此，從中央到地方各級政府都應重視此類問題，提升業(yè)主們的權利意識、約束和督促物業(yè)公司，基層政府組織盡職盡責。各級政府組織應重視完善配套規(guī)則，建立全面的物業(yè)管理相關制度，加強物業(yè)服務水平，正確處理業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)三者之間的關系，對物業(yè)公司進行合理的規(guī)劃和約束，為業(yè)委會的成立提供更好地保障，使我國的物業(yè)管理事業(yè)不斷提升，日益強大，進而使人民的生活更加舒心、安心和放心。
作者：管甡 陳乾坤 鄭嘉懿 金宇航 章鄭安 單位：嘉興學院南湖學院