新技術(shù)改變房地產(chǎn)投資格局淺析

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房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)傳統(tǒng)。一直以來(lái)，很大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目都由少數(shù)大型企業(yè)主導(dǎo)，小型企業(yè)或個(gè)人進(jìn)入該行業(yè)則面臨諸多障礙，但技術(shù)的發(fā)展正在改變這一點(diǎn)。2008年成立的Airbnb就攪動(dòng)了房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“一池春水”，這一簡(jiǎn)單而天才的商業(yè)創(chuàng)意的迅速成功，表明技術(shù)幾乎可以在一夜之間顛覆短期租賃行業(yè)的面貌，也激勵(lì)著創(chuàng)新人士顛覆房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域。美國(guó)《福布斯》雙周刊網(wǎng)站6月10日?qǐng)?bào)道稱，“地產(chǎn)科技”方興未艾，正在改變房地產(chǎn)行業(yè)的投資面貌。

一、“地產(chǎn)科技”方興未艾

近幾十年來(lái)，“地產(chǎn)科技”（PropTech）初創(chuàng)公司蓬勃發(fā)展，幫助房主和房地產(chǎn)投資者優(yōu)化和簡(jiǎn)化流程，迅速改變?nèi)藗冑?gòu)買、出租、出售和管理房產(chǎn)的方式。地產(chǎn)科技專指通過(guò)科技來(lái)解決房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各種挑戰(zhàn)與服務(wù)交付。從廣義上講，地產(chǎn)科技是一系列旨在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的技術(shù)?！杜＝虼髮W(xué)PropTech2020》報(bào)告中詳細(xì)列出了改變地產(chǎn)行業(yè)的12大通用技術(shù)，包括網(wǎng)站和智能手機(jī)應(yīng)用程序、應(yīng)用程序接口、數(shù)據(jù)分析與可視化、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能與機(jī)器學(xué)習(xí)、區(qū)塊鏈和分布式賬本技術(shù)、傳感器、虛擬和增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)、地理空間和5G技術(shù)、云計(jì)算、運(yùn)輸技術(shù)（無(wú)人駕駛飛機(jī)和自動(dòng)駕駛汽車）等，幾乎覆蓋目前所有的前沿科學(xué)技術(shù)。而且，5G技術(shù)的高帶寬、低時(shí)延、高可靠等性能，將加速房地產(chǎn)領(lǐng)域的萬(wàn)物互聯(lián)和數(shù)字化。《牛津大學(xué)PropTech2020》中還提到，在過(guò)去4—5年里，至少有200億美元投資于房地產(chǎn)科技行業(yè)，為7000家采用各種技術(shù)的房地產(chǎn)科技初創(chuàng)公司提供了資金。AI和大數(shù)據(jù)發(fā)力任何房地產(chǎn)投資者都可以證明，他們必須花費(fèi)大量時(shí)間和精力，收集并分析必要的數(shù)據(jù)，再進(jìn)行明智且有利可圖的投資。一般而言，一個(gè)新手投資者需要大約3個(gè)月的研究和分析才能找到一個(gè)有利可圖的機(jī)會(huì)，但在當(dāng)今瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，投資者沒(méi)有這么長(zhǎng)的時(shí)間，因?yàn)槠渌薪?jīng)驗(yàn)的投資者會(huì)捷足先登，抓住所有有價(jià)值的機(jī)會(huì)。這一現(xiàn)實(shí)激勵(lì)很多人將目光投向了人工智能（AI），他們希望借助大數(shù)據(jù)分析，更快獲得更有價(jià)值的房地產(chǎn)信息，由此催生了很多可以自動(dòng)分析房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的在線市場(chǎng)和平臺(tái)。比如，HouseCanary就是目前最好的房地產(chǎn)AI應(yīng)用程序之一，其可以評(píng)估當(dāng)前和近期的房?jī)r(jià)。它通過(guò)分析過(guò)去40年的數(shù)據(jù)并生成誤差僅為2.5%的預(yù)測(cè)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，從而讓用戶作出更明智的采購(gòu)決策。另外，借助Trulia，客戶可以查看社區(qū)原始照片、無(wú)人機(jī)拍攝、居民評(píng)論等來(lái)搜索他們的理想家園，實(shí)現(xiàn)用戶體驗(yàn)的高度個(gè)性化。雖然AI為房地產(chǎn)投資過(guò)程提供了便利，但技術(shù)無(wú)法取代人的智慧。為了作出最佳投資決策，投資者可以利用技術(shù)篩選機(jī)會(huì)，并選擇幾個(gè)最佳項(xiàng)目，隨后他們?nèi)孕枰约哼M(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，才能作出最終的投資決定。

二、區(qū)塊鏈技術(shù)改變房地產(chǎn)眾籌

雖然出租物業(yè)能獲得豐厚利潤(rùn)，但并非所有人都對(duì)擁有和管理整個(gè)物業(yè)感興趣。2020年，房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到122.7億美元，包括社交媒體擴(kuò)張?jiān)趦?nèi)的技術(shù)進(jìn)步也推動(dòng)了房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)的興起。房地產(chǎn)眾籌是傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資信托（REITs）的現(xiàn)代替代方案，它取消了投資者的資格要求并降低了最低投資金額要求，因此，眾籌平臺(tái)甚至比基于AI的分析更能讓只有幾千美元的個(gè)人參與房地產(chǎn)投資并獲得收益。此外，隨著區(qū)塊鏈技術(shù)（分布式記賬技術(shù)）和數(shù)字貨幣的發(fā)展，以及銀行和投資者越來(lái)越多地采用區(qū)塊鏈技術(shù)和數(shù)字貨幣，房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)將“舊貌換新顏”。展望未來(lái)，區(qū)塊鏈和數(shù)字貨幣技術(shù)將使全球范圍內(nèi)更多的人參與進(jìn)來(lái)，提升交易的透明度和數(shù)據(jù)的安全性，從而進(jìn)一步創(chuàng)新房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)。

三、“元宇宙”催生虛擬房地產(chǎn)投資

雖然對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，把錢放在以像素為代表的虛擬房地產(chǎn)領(lǐng)域難以想象，但已經(jīng)有人在“元宇宙”等平臺(tái)上投資了數(shù)百萬(wàn)美元。據(jù)西班牙《經(jīng)濟(jì)學(xué)家報(bào)》網(wǎng)站今年2月1日?qǐng)?bào)道，專家和分析人士認(rèn)為，元宇宙中的房地產(chǎn)銷售額已超過(guò)5億美元，集中于4個(gè)主要的元宇宙平臺(tái)：沙盒公司、去中心化樂(lè)園虛擬平臺(tái)、加密像素和夢(mèng)境（Somnium）。而且，據(jù)估計(jì)這個(gè)房地產(chǎn)新領(lǐng)域在2022年的營(yíng)業(yè)額可能飆升至10億美元。印度“品牌本質(zhì)”市場(chǎng)研究公司則發(fā)布報(bào)告稱，在2022年至2028年間，元宇宙房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到31%。據(jù)悉，元宇宙集團(tuán)投資逾230萬(wàn)美元購(gòu)買面積為500平方米的數(shù)字土地。該集團(tuán)打算建造一個(gè)虛擬購(gòu)物中心，靠出售數(shù)字時(shí)尚產(chǎn)品、舉辦數(shù)字時(shí)裝秀來(lái)賺錢。而且，由于交易量大增，美國(guó)特拉澤羅公司最近宣布推出首種元宇宙“抵押貸款”。盡管如此，《福布斯》提醒道，房地產(chǎn)投資的一個(gè)主要優(yōu)勢(shì)在于：它是一種實(shí)物資產(chǎn)，不會(huì)在一夜之間消失不見。但虛擬房地產(chǎn)消弭了這一優(yōu)勢(shì)——如果元宇宙崩潰，投資者將失去一切。因此，在虛擬房地產(chǎn)行業(yè)得到適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管和保障之前，投資者應(yīng)將其視為投資組合多樣化的一種方式，而非孤注一擲。

作者:劉霞 單位:科技日?qǐng)?bào)