物業(yè)管理企業(yè)中管理會計的應(yīng)用

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摘要：中國總會計師協(xié)會于2019年4月25日召開了中國管理會計專題會暨信息，會上舉行了首批特級管理會計師頒證儀式、《中國總會計師能力框架》以及匯報《中國管理會計藍皮書》編撰進展情況。進入新時代，管理會計在推動財務(wù)管理的轉(zhuǎn)型與變革、增強企業(yè)價值創(chuàng)造能力方面發(fā)揮著重要作用。而物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的衍生和延續(xù)，作為房地產(chǎn)行業(yè)的最后一個閉環(huán)，主要工作是維護、養(yǎng)護及管理房屋及其配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地，以及公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的維護，包括對房屋的管理和對人的服務(wù)。由于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)范圍廣，其核算項目多，如果僅以現(xiàn)行財務(wù)會計核算方法較難看出收入與成本費用之間的配比關(guān)系。因此，物業(yè)管理公司可以運用管理會計，對財務(wù)信息的歸集、分析將會有很有利的幫助。文章通過梳理財務(wù)會計與管理會計的關(guān)系與區(qū)別，從物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)工作人員的角度出發(fā)，分析管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用問題，探討應(yīng)如何加強管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用。文章并不是對傳統(tǒng)財務(wù)會計的否認(rèn)，而是從更長遠的角度來看增強管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用將對企業(yè)有更好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：管理會計；財務(wù)會計；物業(yè)管理企業(yè)

一、引言

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的衍生和延續(xù)，作為房地產(chǎn)行業(yè)的最后一個閉環(huán)，主要工作是維護、養(yǎng)護及管理房屋及其配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地，以及公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的維護，包括對房屋的管理和對人的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)不是為單一客戶提供的服務(wù)，而是為某一特定群體提供公共性服務(wù)的企業(yè)，由于其無形的服務(wù)特點使得有些客戶體驗不到物有所值，所以很難使所有客戶都滿意，只能從服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格等各方面滿足較多客戶的需求。物業(yè)管理企業(yè)在為客戶提供服務(wù)獲得利潤的同時也獨自承擔(dān)著樓宇公共部分的成本費用，而現(xiàn)在很多企業(yè)為了降低成本對寫字樓租賃要求較高，導(dǎo)致物業(yè)出租客源不穩(wěn)定，本文從管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中應(yīng)用存在的問題開展討論，并提出相應(yīng)的建議，提升我國物業(yè)管理企業(yè)管理會計水平。

二、管理會計與財務(wù)會計的概述

管理會計和財務(wù)會計是會計的兩大分支，各自的職能和作用有著明顯的差異，在我國物業(yè)管理企業(yè)中，財務(wù)會計已經(jīng)發(fā)展的很成熟，但是管理會計才剛剛起步，我們應(yīng)該結(jié)合我國國情，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的特點從傳統(tǒng)的財務(wù)會計模式慢慢轉(zhuǎn)變成管理會計和財務(wù)會計并行的模式，讓兩大會計分支共同并行，相輔相成，為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營作出良好的輔助作用。物業(yè)管理企業(yè)中傳統(tǒng)的財務(wù)會計是對財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和核算，通過財務(wù)數(shù)據(jù)的記錄反映出企業(yè)的財務(wù)狀況，并以此編制出財務(wù)報表。財務(wù)會計主要是記錄日常發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，編制會計賬簿，把相關(guān)的財務(wù)信息匯總，提供給物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理人員。管理會計又稱“分析報告會計”，包括全面預(yù)算管理、信息技術(shù)應(yīng)用、內(nèi)部控制與審計、企業(yè)戰(zhàn)略與風(fēng)險管理，是財務(wù)人員通過一系列專門的方法，利用財務(wù)會計所提供的數(shù)據(jù)資料，分析與整理出可供物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理人員進行決策的先進管理手段。管理會計的主要是針對物業(yè)管理企業(yè)在日常經(jīng)營中出現(xiàn)的問題進行預(yù)測、分析以及提出解決的方案，為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理人員作出合理有效的決策來提供相應(yīng)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)收入是收取客戶的物業(yè)管理費用、車位費，代繳水、電、電話費等，而其成本費用主要是物業(yè)管理的成本、人工成本以及水、電、電話費等，這些還包括由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的公共部分的成本費用，由于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)范圍廣，其核算項目多，如果僅以現(xiàn)行財務(wù)會計核算方法較難看出收入與成本費用之間的配比關(guān)系，物業(yè)管理公司可以運用管理會計，對財務(wù)信息的歸集、分析會有很好的幫助。

三、管理會計在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

從物業(yè)管理的屬性上來看，其基本功能就是為客戶服務(wù)，即為客戶打造一整套配套設(shè)施，來保證給客戶舒適、文明的工作環(huán)境。在我國的物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)在普遍對管理會計認(rèn)知較少，依舊忠實于老舊的財務(wù)報表，管理會計在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用存在的問題有以下幾方面。

（一）過分關(guān)注財務(wù)報表的編制在傳統(tǒng)的財務(wù)工作中，大部分物業(yè)管理財務(wù)人員受流水作業(yè)的影響較深，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理人員更加重視外界對于本企業(yè)經(jīng)濟效益的評價，導(dǎo)致財務(wù)人員的重點工作都放在了對財務(wù)報表的編制上。

（二）管理會計方法不符合我國物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀由于我國的管理會計的大部分理論和方法是從國外引進而來的，雖然近幾年來我國已經(jīng)加大對管理會計的應(yīng)用和發(fā)展，但我國管理會計的方法和策略依舊不完善。財政部在2014年提出了《關(guān)于全面推進管理會計體系建設(shè)的指導(dǎo)意見》，在這之后又分別提出了《管理會計基本指引》和《管理會計應(yīng)用指引》等一系列管理會計相關(guān)的政策文件。但是很多管理會計的方法都是直接從國外引進過來，并不符合我國物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀，企業(yè)在應(yīng)用管理會計的方法時只停留在抽象的公式上，導(dǎo)致最終結(jié)果不準(zhǔn)確。

（三）財務(wù)人員素質(zhì)水平參差不齊在物業(yè)管理企業(yè)中工作的財務(wù)人員素質(zhì)水平參差不齊，由于我國現(xiàn)在已經(jīng)取消了會計從業(yè)資格證，導(dǎo)致很多物業(yè)管理企業(yè)不重視財務(wù)人員相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，使得很多從事財務(wù)工作的職工并沒有受到專業(yè)的培訓(xùn)，就走上了財務(wù)的崗位，而這些財務(wù)人員的工作僅僅是對財務(wù)數(shù)據(jù)的事后記錄，并沒有辦法加以分析，使得企業(yè)經(jīng)營者難以作出有效的決策，從而很難提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（四）忽略了對財務(wù)信息系統(tǒng)的完善如今是大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)中的數(shù)據(jù)采集和分析比以前更加方便了，可是很多物業(yè)管理企業(yè)并沒有充分認(rèn)識到大數(shù)據(jù)技術(shù)的重要作用，忽略了財務(wù)信息系統(tǒng)的完善。隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷地發(fā)展，紙質(zhì)財務(wù)憑證、財務(wù)報表已經(jīng)逐漸遠離了實際工作，取而代之的是電子報銷、電子記賬、電子財務(wù)報表，這對各個企業(yè)的電子設(shè)備配置、網(wǎng)絡(luò)速度及安全、財務(wù)信息系統(tǒng)的準(zhǔn)確都有著很高的要求，而各別企業(yè)過于重視成本效益原則，過度的追求節(jié)約成本，忽視了對財務(wù)設(shè)備硬件及軟件的購置與維護，導(dǎo)致企業(yè)的管理信息處理不當(dāng)，這對企業(yè)的經(jīng)營決策十分不利。在我國現(xiàn)階段，物業(yè)管理企業(yè)中的財務(wù)人員雖然已經(jīng)采用了會計的相關(guān)軟件，但是往往只是淺層次的核算，對財務(wù)工作的認(rèn)識也停留在記賬、復(fù)核、對賬這一階段，對電算化軟件的使用程度不高，所以應(yīng)加強管理會計信息化水平。管理會計軟件的應(yīng)用是對財務(wù)信息數(shù)據(jù)的收集、加工、分析、判斷的過程，而現(xiàn)有財務(wù)工作者的財務(wù)電算化水平往往不能發(fā)揮管理會計軟件的真正作用，最終影響管理會計發(fā)揮其應(yīng)有的職能。

四、加強物業(yè)管理企業(yè)中管理會計應(yīng)用的對策

（一）加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對管理會計的重視必須加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對管理會計學(xué)習(xí)和應(yīng)用的重視，特別是重要領(lǐng)導(dǎo)人的管理會計意識，領(lǐng)導(dǎo)的重視是做好一切工作的前提和保障。國家應(yīng)積極的建設(shè)符合我國國情的、具有中國特色的管理會計體系，向各企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)進行推廣，可以先從大型國企央企進行試點，在領(lǐng)導(dǎo)會議上進行管理會計的宣傳，根據(jù)各企業(yè)的實際情況完善我國的管理會計體系，制定適應(yīng)我國國情的管理會計體系，以此引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視，達到企業(yè)全面普及管理會計的效果。

（二）結(jié)合工作需要和實際，改革管理會計方法在物業(yè)管理企業(yè)的日常經(jīng)營中，財務(wù)人員崗位設(shè)置一般按照樓宇分別定崗，正所謂一個蘿卜一個坑，一個財務(wù)人員負(fù)責(zé)一棟大樓的會計核算業(yè)務(wù)，但是由一個人處理所有會計業(yè)務(wù)，往往會導(dǎo)致財務(wù)隱患。物業(yè)管理公司在經(jīng)營過程中，應(yīng)該建立互相依托、互相制約的制度，明確劃分相關(guān)財務(wù)人員的職權(quán)范圍以及業(yè)務(wù)處理權(quán)限，避免由一個人處理所有業(yè)務(wù)，可以由幾名財務(wù)人員互相交叉辦公，互相記賬及復(fù)核。在物業(yè)管理企業(yè)中資金的運轉(zhuǎn)是很重要的，應(yīng)該建立公司的財務(wù)內(nèi)部控制制度，有了切實有效的財務(wù)內(nèi)控制度才能為企業(yè)進行財務(wù)控制打下夯實的基礎(chǔ)。要做好職務(wù)不相容制度，比如在財務(wù)原始信息的收集和歸類過程中，除了填制費用報銷單據(jù)以外，必須由另一人復(fù)核以后才能交財務(wù)經(jīng)理審批。在現(xiàn)金、支票的流轉(zhuǎn)過程中，收支的審批、財務(wù)印鑒的保管等業(yè)務(wù)必須分工保管，起到相互牽制的作用。對于服務(wù)型企業(yè)而言客戶是至關(guān)重要的，而對于物業(yè)管理企業(yè)更是這樣，由于客戶的頻繁退租或其他不確定性因素，往往導(dǎo)致財務(wù)部門預(yù)算不準(zhǔn)確，企業(yè)可以建立自己的客戶信用系統(tǒng)，制定客戶信用管理制度，從新客戶入手，收集客戶基礎(chǔ)信息資料，對其信用進行分析管理。在物業(yè)管理企業(yè)中最多的就是對應(yīng)收賬款的催收工作，甚至有的企業(yè)指定了專崗專人去催收物業(yè)管理費用等，如果財務(wù)人員結(jié)合各個客戶的付款情況，根據(jù)制定的客戶信用管理制度對所有客戶進行信用評級，對回款較慢的客戶實施相應(yīng)的措施，那么應(yīng)收賬款的回收率應(yīng)該會大大提升。

（三）提高財務(wù)人員素質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，提高財務(wù)人員素質(zhì)。我國現(xiàn)在已經(jīng)取消了會計從業(yè)資格證書，在第十二屆全國人大會議上的第三十次會議中表決通過了關(guān)于修改會計法的決定，決定中指出“從事會計工作的會計人員應(yīng)當(dāng)具備所需要的專業(yè)能力”。而在此之前，會計法規(guī)定“必須取得會計從業(yè)資格證書才能從事會計工作”。這一決定的出臺相當(dāng)于為更多的人員敞開了財務(wù)崗位的大門，但是這并不等于所有人都可以從事財務(wù)工作，反而每個企業(yè)都應(yīng)該為會計崗位人員的選聘設(shè)置更高的門檻，因為在新規(guī)定中明確指出從事會計工作的人員應(yīng)當(dāng)具備會計崗位所需要的專業(yè)能力。我國現(xiàn)在涉及會計執(zhí)業(yè)能力評價的考試很多，而管理會計資格考試也在逐漸被大家所認(rèn)識，中國總會計師協(xié)會為進一步推動管理會計人才培養(yǎng)工作，滿足行業(yè)發(fā)展需求，促進經(jīng)濟社會發(fā)展，在管理會計師專業(yè)能力培訓(xùn)項目試點工作成功開展的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)、不同層級的企業(yè)、行政事業(yè)單位財務(wù)管理人員以及各高等院校財經(jīng)類相關(guān)專業(yè)在校生的不同需要，將建設(shè)總會計師行業(yè)與中央深化改革的戰(zhàn)略規(guī)劃緊密結(jié)合，將管理會計改革融入其中，加強管理會計專業(yè)人才培養(yǎng)，推出“管理會計師專業(yè)能力認(rèn)證項目”以促進管理會計師履行其工作職責(zé)具備必要的專業(yè)知識和能力水平，加速會計工作由核算轉(zhuǎn)向理財、管理和決策的方向，從而為《會計改革與發(fā)展“十三五”規(guī)劃綱要》明確提出的“到2020年培養(yǎng)3萬名精于理財、善于管理和決策的管理會計人才”的總體目標(biāo)貢獻力量。而每一個從事會計工作的人員應(yīng)該重視對管理會計知識的學(xué)習(xí)，會計人員應(yīng)該同時具備管理會計和財務(wù)會計這兩方面的知識，既能明白二者之間的區(qū)別，又能把握二者之間的相互關(guān)系，把知識學(xué)到位，才能更好地運用到實際工作中，為企業(yè)做出貢獻。

（四）完善會計信息系統(tǒng)在2015年第十二屆全國人大第三次會議上，在政府工作報告中總理第一次提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃。由此財務(wù)會計工作的很多方面也與互聯(lián)網(wǎng)開始慢慢融合，以會計信息化為基礎(chǔ)的財務(wù)信息一體化在不斷地發(fā)展，云計算、大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)等很多新興技術(shù)隨之興起，它們與會計行業(yè)都有著密不可分的關(guān)系。更加完善的會計信息系統(tǒng)使財務(wù)人員進行會計處理更及時、準(zhǔn)確、完整，也使會計核算變得更高效、便捷、規(guī)范，會計信息系統(tǒng)的發(fā)展將會大大推進會計信息技術(shù)的升級。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展，財務(wù)功能已從傳統(tǒng)的信息收集和提供向信息的分析、使用和為企業(yè)管理層提供輔助決策轉(zhuǎn)變，從“事后核算”轉(zhuǎn)變?yōu)椤疤崆邦A(yù)測和控制”。在互聯(lián)網(wǎng)和海量數(shù)據(jù)的幫助下，物業(yè)管理企業(yè)將有可能建立一個現(xiàn)代化的財務(wù)管理體系，涵蓋內(nèi)部控制和審計、財務(wù)分析和預(yù)測、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)業(yè)務(wù)分析等各個領(lǐng)域。全面預(yù)算管理和績效管理，有助于財務(wù)會計向管理會計轉(zhuǎn)型，推動管理會計的獨特作用進一步體現(xiàn)。加快管理會計信息化的發(fā)展，有利于更好地發(fā)揮財務(wù)預(yù)測、規(guī)劃、決策、控制、分析、監(jiān)督等功能，提高財務(wù)工作質(zhì)量。廣大財務(wù)工作人員應(yīng)該為了迎接“互聯(lián)網(wǎng)+”這個新挑戰(zhàn)而奮發(fā)學(xué)習(xí)。財務(wù)人員應(yīng)適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)所帶來的新挑戰(zhàn)，包括學(xué)習(xí)最新的會計信息系統(tǒng)，掌握互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用技術(shù)，在財務(wù)管理工作中應(yīng)用最新的財務(wù)大數(shù)據(jù)、云計算等工具，財務(wù)人員應(yīng)使用新的會計信息工具，對財務(wù)數(shù)據(jù)進行更準(zhǔn)確、高效地分析，為輔助企業(yè)管理人員作出更有效的決策提供有力的幫助。各物業(yè)管理企業(yè)在系統(tǒng)集成方面，應(yīng)該建立完善的會計平臺，不同會計信息系統(tǒng)之間、會計信息系統(tǒng)與相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間、物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管平臺之間，都應(yīng)該建立起統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)接口，以利于財務(wù)會計數(shù)據(jù)的跨平臺傳遞的準(zhǔn)確和有效的利用。

五、總結(jié)

本文對管理會計在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用進行了分析，并對產(chǎn)生的問題提出了相應(yīng)的解決對策，從中可以看到，財務(wù)人員由財務(wù)會計向管理會計轉(zhuǎn)型已成為了必然，為了更好的為企業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)中的財務(wù)人員和企業(yè)管理者必須將管理會計應(yīng)用到日常經(jīng)營中，只有這樣才能為企業(yè)的經(jīng)營決策提供更優(yōu)質(zhì)的財務(wù)信息。

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作者：韓昫 單位：中外運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司