前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的簽購房合同主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
1、是。
2、購房網(wǎng)簽相當(dāng)于在房屋管理部門將您的買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為，但是不能代替過戶。
3、房產(chǎn)網(wǎng)簽其實(shí)就是你和銷售對(duì)象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)的相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，或?yàn)楝F(xiàn)售商品房申請(qǐng)新建商品房權(quán)設(shè)定登記前，必須向市國(guó)土房管局辦理項(xiàng)目入網(wǎng)手續(xù)，并報(bào)送相關(guān)信息和證明材料，市民可隨時(shí)上網(wǎng)查詢。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
草簽購房合同注意事項(xiàng)如下：所謂草簽，只是售房人員讓你們盡快簽字的一個(gè)借口，合同只要經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字，就成立并產(chǎn)生法律效力。不過你們簽訂的這份合同，違約金約定過高，且對(duì)你們明顯不公平，如果真產(chǎn)生糾紛，你們可申請(qǐng)法院撤銷該合同。需要注意的是，撤銷合同的期限是1年，自你們簽訂該合同起，因此，如果感覺會(huì)有糾紛，建議及時(shí)訴諸法律
正式合同未出來之前，草簽合同具有同樣的法律效力的
草簽合同只是相對(duì)于網(wǎng)簽合同(上房管局系統(tǒng)，有合同編號(hào))的一種說法。
從合同效力角度，草簽合同與網(wǎng)簽合同都有同樣的合同效力，但不能對(duì)抗第三人。
《擔(dān)保法》第43條中的對(duì)抗第三人是指當(dāng)兩個(gè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系標(biāo)的物相同，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，都主張享有對(duì)該標(biāo)的物的權(quán)利時(shí)，有登記的一方就可受法律的保護(hù)，優(yōu)先享有權(quán)利。
草簽網(wǎng)簽合同一樣嗎?問：20xx年8月底交房。開發(fā)商告訴我現(xiàn)在只能草簽合同，請(qǐng)問有法律效應(yīng)嗎。網(wǎng)簽跟草簽有什么區(qū)別呢?
回復(fù)：1、開發(fā)商告訴您現(xiàn)在只能草簽合同，可能是因?yàn)殚_發(fā)商的商品房預(yù)售許可證未辦下來，或者是其他原因。
2、網(wǎng)簽是指您與開發(fā)商簽訂的合同是先從網(wǎng)上載下來的版本，雙方簽完后，還得到建委進(jìn)行備案。
3、草簽表示您們雙方有房屋交易的意向，網(wǎng)簽就是正式簽訂的合同了
問：以前是可以網(wǎng)簽的,因?yàn)槭且恍┰?市房管暫停了網(wǎng)簽. 別的業(yè)主都是網(wǎng)簽,同時(shí)我已經(jīng)把全部房款交給了開發(fā)商, 我想知道這種情況的草簽,我的應(yīng)享受的利益是否跟網(wǎng)簽一樣.
回復(fù)1、國(guó)家規(guī)定預(yù)售商品房買賣必須要網(wǎng)簽，草簽的只表示你們有房屋交易的意愿，并沒有履行合同必需的要件，所以您的利益很難保證;
2、現(xiàn)在房子暫停了網(wǎng)簽，并且停工了，中間必定有問題，建議您考慮將全部房款要回來。
問：我也想要.但是我該從哪幾個(gè)方面跟開發(fā)商協(xié)商,將房款要回呢? 我想開發(fā)商不會(huì)輕易把錢給我的.并且我也確實(shí)想買房子,將來會(huì)發(fā)生什么,我不清楚.但是他確實(shí)是五證齊全的.停止網(wǎng)簽的原因是土地問題.
回復(fù)：1、既然土地有問題，這種房子您都敢要?
2、可以開發(fā)商目前的狀態(tài)為理由將房款要回來;
3、看你們草簽的那份合同，是否有在什么情況下，可以返回房款的約定? 注：網(wǎng)簽是正規(guī)的受房管局監(jiān)督的，經(jīng)過網(wǎng)簽、就不可以一房二賣了，并且也能確定此房是可以依法銷售的房子，如果開發(fā)商不同意網(wǎng)簽，說明其中有一些問題。
房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么? 購房者在簽了認(rèn)購書交了定金以后，就要簽訂正式的房屋買賣合同了，房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么?在我國(guó)商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。房屋買賣合同怎么簽才能維護(hù)購房者的權(quán)益，請(qǐng)您閱讀下面的文章。
(一)購房者要注意關(guān)于定金的約定。
因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
(二)購房者要看清合同主體是誰。
購房者由于缺乏法律常識(shí)，有時(shí)會(huì)忽略這樣一些問題，比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開發(fā)企業(yè)而是中介，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。
(三)購房者要小心開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。
有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。
(四)注意開發(fā)商約定的費(fèi)用是否該繳納
房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)
管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。
(五)購房者要注意把自己提出的補(bǔ)充協(xié)議寫進(jìn)去
前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。也不要輕信開發(fā)商的口頭承諾，一定要將這些內(nèi)容明確寫進(jìn)合同。
以上就是簽訂購房合同時(shí)需要主義的問題，大多數(shù)的中國(guó)人是拿自己一生積蓄來買房，這就意味著，簽購房合同時(shí)一定要小心再小心、謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。除了要做到本文的介紹之外，還要具體問題具體分析一番，多動(dòng)腦子，多看多聽多想，您要是做到這些，一定可以順利地簽好購房合同。如果對(duì)于開發(fā)商提供的合同條款不能把握，一定要咨詢律師后在簽，避免因?yàn)槔斫忮e(cuò)誤是自己的權(quán)益受到損害。
一般來說，簽訂購房合同要注意考察如下事項(xiàng)：
一、開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)問
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
二、開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷售房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者出示商品房預(yù)售許可證 售樓廣告和說明必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。如果是現(xiàn)房需注意其是否具有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。
三、要明確注意合同條款注明
房產(chǎn)面積、交房時(shí)間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施，如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況。
四、消費(fèi)者要注意自身付款能力
買房一定要充分考慮自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。
五、注意附近相關(guān)樓盤的價(jià)格及周圍的規(guī)劃
更要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。
此外，在商品房預(yù)售情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。消費(fèi)者應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點(diǎn)在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。
專家提醒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。
房子在任何中國(guó)人的心中都代表一種多情感的符號(hào)，它是家、是父母，指示著溫馨和安全。因此，簽訂購房合同注意什么，如何簽買房合同，怎么簽?意義重大，一定要竭盡全力簽訂一份盡量完美的合同，完美合同是完美家園的第一步。如果您實(shí)在不放心，可以聘請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師幫您打理一切，構(gòu)建一個(gè)幸福祥和的家。
簽訂購房合同的注意事項(xiàng)，簽訂購房合同要注意哪些問題一、簽訂購房合同前的注意事項(xiàng)
首先我們要明確一個(gè)問題，購房合同指的是購房者與開發(fā)商之間約定權(quán)利義務(wù)的合同，所以簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定。但現(xiàn)在很多開發(fā)商會(huì)讓中介公司，中介公司是不能以自己的名義簽定購房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購房合同，一定要注意看中介公司有沒有開發(fā)商的授權(quán)。除此之外，還要注意下面幾個(gè)問題：
(一)審查開發(fā)商是否“五證”齊全
在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，也就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了需要去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。
這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準(zhǔn)確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國(guó)有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。還有，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。
(二)查看合同的具體內(nèi)容：
購房合同是出現(xiàn)糾紛時(shí)最直接的法律依據(jù)，因此合同的內(nèi)容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)要注意看以下合同條款：
1、房屋基本信息是否與認(rèn)購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋;
2、付款方式以及如果沒有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問題;
3、看清約定的違約金是如何表達(dá)的，是千分之幾、是萬分之幾、還是百分之幾，是按日計(jì)算的、是按房屋總價(jià)款計(jì)算的、還是以實(shí)際付款作為基數(shù)的，這
些問題很重要，沒違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開發(fā)商總會(huì)拿約定條款不明確來為自己找推脫理由。
4、房屋交付使用的期限問題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開發(fā)商到期沒有依約交付，就是可以據(jù)此承擔(dān)違約金賠償;
5、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻?ldquo;工作日”，必然會(huì)使實(shí)際交付時(shí)間延長(zhǎng);
6、看清楚爭(zhēng)議解決的方式。仲裁一般是開發(fā)商樂意選擇的爭(zhēng)議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。
在此提醒您，合同的內(nèi)容已經(jīng)涉及專業(yè)的法律知識(shí)了，我們普通購房者對(duì)其中的名詞可能都很難把握，最好邀請(qǐng)專業(yè)的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購房合同，避免日后出現(xiàn)糾紛。
二、簽訂購房合同還要注意哪些問題?
(一)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，把售樓書和其他廣告宣傳的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，以防收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒有依據(jù)要求開發(fā)商退房或者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
(二) 明確貸款辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在貸款辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無據(jù)可依。
(三)辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間也要明確在合同里，避免開發(fā)商拖延辦理。
(四)應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果開發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進(jìn)口品牌，或請(qǐng)注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來裝。提醒您一定要注意這一點(diǎn)，以免精裝修變成“驚裝修”。
(五) 關(guān)于公攤建筑面積，有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發(fā)商有很多贈(zèng)與購房者的情況，實(shí)際上有時(shí)是公用的面積。
購房網(wǎng)簽合同的簽訂流程：
1、買賣雙方達(dá)成購買意向后,由開發(fā)企業(yè)委托的網(wǎng)簽操作人員將首先在網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入合同文本相關(guān)信息,經(jīng)買賣雙方確認(rèn)無誤后,網(wǎng)簽操作人員將合同電子文本信息提交到網(wǎng)簽系統(tǒng)申請(qǐng)合同備案。2、申請(qǐng)備案的合同提交后,網(wǎng)簽系統(tǒng)將即時(shí)對(duì)買賣雙方確認(rèn)提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項(xiàng)權(quán)利限制狀況進(jìn)行查驗(yàn),符合備案條件的,記載入登記薄,完成網(wǎng)上備案,生成合同編號(hào)。3、備案完成后,開發(fā)企業(yè)要即時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)打印出已經(jīng)備案的網(wǎng)簽合同文本,買賣雙方簽字蓋章后分別留存。4、網(wǎng)簽備案完成后,如果買賣雙方因各種原因需要解除或變更、更正已備案的商品房買賣合同時(shí),必須雙方持有效證件及相關(guān)登記材料同時(shí)到交易登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理撤銷原合同備案業(yè)務(wù)。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
拆遷安置房購房合同閱讀
合同雙方當(dāng)事人：
出賣人(甲方)：_______________(以下簡(jiǎn)稱甲方)身份證號(hào)碼：__________________________
_______________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼___________________________
_______________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼___________________________
_______________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼___________________________
以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。
買受人(乙方)：_______________(以下簡(jiǎn)稱乙方)身份證號(hào)碼：___________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在__________________________________，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。并附帶_________一間，位于___________________，面積為______平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。乙方對(duì)甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備：
包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋為_____________________________，是________________________的家庭(夫妻)共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：
成交價(jià)格為：人民幣_(tái)__________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時(shí)間與辦法：
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在_20xx_年____月___日將首付款(定金)人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆房款人民幣_(tái)壹_拾_壹_萬元整于20xx年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當(dāng)日(20xx年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應(yīng)在交房當(dāng)日(20xx年____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該出售房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明)，。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應(yīng)在房屋交付(20xx年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責(zé)任：
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金。逾期不超過_30_天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的_壹_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過_60_天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1. 甲方按乙方累計(jì)已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實(shí)際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。
2.終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3. _________________________________________。
如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)(是否要注明損失的范圍?)。
甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進(jìn)行。
1.在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記過戶手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失。
2.乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)。但如乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)的需要，向甲方提出書面要求，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失
3.因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方負(fù)責(zé)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)交與乙方，所需費(fèi)用，由______承擔(dān)。
如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，所須費(fèi)用由____________承擔(dān)。
如因甲方的過失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標(biāo)注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失
乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。
第十二條本合同主體
1.甲方是_____________________________________共_____人，委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。
2.乙方是_____________________，代表人是____________。
第十三條本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(20xx年______月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十四條本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?/p>
第十五條本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：
雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。
1. 提交______仲裁委員會(huì)仲裁。
2. 任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十六條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。
第十七條本合同說明：
1. 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
2. 對(duì)本合同文本中空格部分填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部分打x，以示刪除。
第十八條雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方(甲方)：________________身份證號(hào)碼：__________________
_____________________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼_____________________
_____________________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼_____________________
地址__________________________________________
郵編_____________電話_____________________日期：20xx年___月___日
購買方(乙方)：__________________身份證號(hào)碼：___________________
__________________身份證號(hào)碼：_____________________
地址__________________________________________
郵編____________電話_________________日期：20xx年___月___日
見證方(中間人)：_______身份證號(hào)碼_____________________日期：201 年___月___日
見證方(中間人)：_______身份證號(hào)碼_____________________日期：201 年___月___日
日期：201 年___月___日
安置房購房合同范本
甲方：YY
乙方：XX
甲方將坐落于淮安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)境內(nèi)黃元小區(qū)S號(hào)樓H室100平方米地下室13平方米期房出售給乙方，為保障雙方合法權(quán)益，維護(hù)雙方合法利益，特簽訂如下協(xié)議：
1.甲方自愿將該處房屋連同地下室(未裝潢)出售給乙方，經(jīng)協(xié)商此房定價(jià)為人民幣壹拾伍萬元整，現(xiàn)乙方暫付訂金五萬元給甲方，待甲方將安置小區(qū)房屋交給乙方后，乙方將剩余款一次性付給甲方。
2.乙方自愿認(rèn)購甲方出讓的該處房屋，待該處房屋交付時(shí)，如遇房屋上有比較嚴(yán)重的質(zhì)量問題如墻體裂縫等，由甲方負(fù)責(zé)與拆遷部門協(xié)調(diào)處理，其它問題由乙方自行處理。
3.待該房屋正式交付時(shí)，重新簽訂購房協(xié)議。
4。本協(xié)議經(jīng)由雙方簽字后，即行生效，雙方不得反悔。如甲方反悔應(yīng)依法雙倍返還訂金，乙方反悔無權(quán)索要訂金。
本協(xié)議一式叄份，雙方各執(zhí)一份，見證人一份。
甲方簽字：YY 乙方簽字：XX
見證人：ZZ
20xx年XX月X日
安置房買賣合同范文參考
合同雙方當(dāng)事人：
出賣人(甲方)：______________________ (以下簡(jiǎn)稱甲方)
身份證號(hào)碼：
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________身份證號(hào)碼：
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________身份證號(hào)碼：
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________身份證號(hào)碼：
以上_______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。
買受人(乙方)：______________________ (以下簡(jiǎn)稱乙方)
身份證號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在________________________________，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。并附帶_________一間，位于___________________，面積為______平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。乙方對(duì)甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備：
包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋為_____________________，是
________________________的家庭(夫妻)共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：
成交價(jià)格為：人民幣_(tái)__________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時(shí)間與辦法：
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在____年____月___日將首付款(定金)人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆房款人民幣_(tái)_______拾________萬元整于_____年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當(dāng)日(_____年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應(yīng)在交房當(dāng)日(____年____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該出售房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方(以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應(yīng)在房屋交付(_____年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責(zé)任：
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金。逾期不超過_叁拾_天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的_壹_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過_陸拾_天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1. 甲方按乙方累計(jì)已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實(shí)際交付之日起_玖拾_天內(nèi)交付房屋。
2.終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，按_壹拾%_利率付給利息。
3. _________________________________________。
如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)(是否要注明損失的范圍?)。
甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進(jìn)行。
1、在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記過戶手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求
之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失。
2、乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)。但如乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)的需要，向甲方提出書面要求，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失
3、因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方負(fù)責(zé)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)交與乙方，所需費(fèi)用，由______承擔(dān)。
如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方
______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，所須費(fèi)用由____________承擔(dān)。
如因甲方的過失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標(biāo)注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失
乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。
第十條、違約責(zé)任條款：
1、乙方?jīng)]有按照約定的期限內(nèi)將房款交付給甲方，逾期達(dá)到一個(gè)月的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方首付給甲方的房款歸甲方所有，其余款項(xiàng)退回給乙方。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計(jì)算的利息款，同時(shí)有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
3、甲方不根據(jù)本合同的約定將房屋和產(chǎn)權(quán)證書交付給乙方，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方交付房屋和產(chǎn)權(quán)證書，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。
4、乙方根據(jù)本合同第五條的規(guī)定向甲方提出辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，甲方超過_叁拾_天不協(xié)助乙方辦理手續(xù)，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方履行合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元。
5、當(dāng)房屋因城市規(guī)劃再次面臨拆遷安置時(shí)，拆遷補(bǔ)償款歸乙方所有。
6、當(dāng)出現(xiàn)因繼承、贈(zèng)與或其他涉及房屋產(chǎn)權(quán)所有人變化時(shí)，新的產(chǎn)權(quán)所有人承擔(dān)甲方全部責(zé)任。
第十一條、雙方約定的其他事項(xiàng)：
本合同附件如下：
《房屋實(shí)際所有人確認(rèn)書》
《首付款(定金)收條確認(rèn)書》
《房屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓清單、確認(rèn)書》 第十二條、本合同主體
1、甲方是_____________________________________共_____人，委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。
2、乙方是________________________________，代表人是____________。
3、鑒于_________系未成年人，_________、_________系其法定監(jiān)護(hù)人，_________、_________承諾其有權(quán)出售該房屋并全權(quán)_________簽訂本合同，且無其他糾紛，否則由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任由_________、_________自行承擔(dān)。(注：本條適用于甲方安置戶中有未成年人時(shí)使用。)
第十三條、本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(_20xx_年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十四條、本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?第十五條、本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：
雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。
1. 提交______仲裁委員會(huì)仲裁。
2. 任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十六條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。 甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
電 話： 電 話： 甲方(簽章)：
乙方(簽章)： 身份證號(hào)碼：
身份證號(hào)碼： 電 話： 電 話：
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
電 話： 電 話：
年 月 日 年 月
關(guān)鍵詞：溝通；有效性；技巧方法
一、溝通概述
（一）溝通定義
溝通是通過語言和身體語言與溝通對(duì)象的交流，實(shí)現(xiàn)一定溝通目的的過程。而有效溝通則是溝通的肯定形式，是一種成功的溝通。
（二）溝通形式
語言又可以細(xì)分為口頭語言和書面語言。而口^語言載體又可以分成更多的具體形式。如演說、私人談話、正式會(huì)談、小組討論、捎口信、口頭命令、電話、電話會(huì)議，錄音帶、可視電視對(duì)話等等。書面語言又可以分成備忘錄、信件、內(nèi)部刊物、布告、文件等等。隨著通訊和電子技術(shù)的發(fā)展，更出現(xiàn)了幻燈片、投影、VCD、CD、電子郵件、電子會(huì)議等等諸多新的溝通途徑。
上述的還僅僅是語言溝通。在現(xiàn)實(shí)生活中，更大量的存在的是非語言溝通。一個(gè)眼神，一個(gè)細(xì)小的動(dòng)作，一個(gè)簡(jiǎn)單的身體姿態(tài)，一件衣服，一個(gè)特別的位置，一件物體，等等，諸如此類的眾多非語言途徑，都能構(gòu)成溝通。
二、溝通障礙與有效溝通
一把堅(jiān)實(shí)的大鎖掛在鐵門上，一根鐵桿費(fèi)了九牛二虎之力，還是無法將它撬開。鑰匙來了，它瘦小的身子鉆進(jìn)鎖孔，只輕輕一轉(zhuǎn)，那大鎖就“啪”地一聲打開了。鐵桿奇怪地問：“為什么我費(fèi)了那么大力氣也打不開，而你卻輕而易舉地就把它打開了呢？”
這就是溝通障礙與有效溝通，只有克服溝通障礙實(shí)現(xiàn)有效溝通，才能取得成功。
為什么會(huì)出現(xiàn)溝通障礙呢，這就是著名的溝通漏斗效應(yīng)。那么
工作過程中如何克服“溝通漏斗”效應(yīng)。
作為一名管理者，你心中的想法和思路或許很完美，但一級(jí)一級(jí)執(zhí)行起來卻可能差之千里，這是為什么呢？一個(gè)團(tuán)隊(duì)要發(fā)展壯大，各成員之間必須達(dá)成有效的共識(shí)與合作，而上述的默契來源于溝通，是對(duì)溝通的升華。溝通的結(jié)果直接影響執(zhí)行力。而在溝通的過程中存在一個(gè)“溝通漏斗”的效應(yīng)。
“溝通漏斗”是說信息傳遞者傳達(dá)的信息會(huì)呈現(xiàn)一種由上至下的衰減趨勢(shì)，就像漏斗的特性在于“漏”。對(duì)于溝通者來說，如果一個(gè)人心里想的是100思想、信息，當(dāng)你在眾人面前或在會(huì)議場(chǎng)合用語言表達(dá)你的信息時(shí)，這些信息已經(jīng)漏掉20了，也就是你說出來的信息只剩下80了。而當(dāng)這80的信息傳入別人的耳朵時(shí)，由于文化水平、知識(shí)背景、理解能力等關(guān)系，只剩下60。實(shí)際上真正被別人理解了、消化了的東西大概只有40。等到這些人遵照領(lǐng)悟的40具體行動(dòng)執(zhí)行時(shí)，已經(jīng)變成可怕的20了。
從以上數(shù)據(jù)看來，“溝通漏斗”效應(yīng)非常影響工作的成效。在工作過程中如何提高執(zhí)行力，盡可能減少“溝通漏斗”效應(yīng)，才能更好地理解、更出色的完成工作；還能避免他人不全面或錯(cuò)誤理解影響成員之間的工作關(guān)系。
三、有效溝通開啟成功的大門
（一）三個(gè)因素影響溝通的有效性
第一、7%用字遣詞。
第二、38 %聲音、語調(diào)。
第三、55 %表情動(dòng)作。
（二）要達(dá)到最有效的人際溝通，除具備說話的技巧之外，還要學(xué)習(xí)到以下的七種技巧才行。
第一、眼睛的溝通。
都說眼睛是心靈的窗戶，眼能傳神。誠(chéng)懇堅(jiān)定看著對(duì)方，眼神帶著友好的情感。 專注、持續(xù)看著對(duì)方，不要亂飄、不敢注視對(duì)方?？磳?duì)方兩眼之間或鼻梁骨，看對(duì)方的時(shí)間也要適宜。
第二、姿勢(shì)動(dòng)作的溝通。
包括行走姿態(tài)和靜態(tài)姿態(tài)，行走姿態(tài)指走路時(shí)的姿態(tài)，靜態(tài)姿態(tài)指靜止不動(dòng)時(shí)的姿態(tài)。
挺著胸站立，挺著胸走路，挺著胸坐著，要夠自信。體重應(yīng)整個(gè)平衡的落在腳趾之間。
第三、手勢(shì)面部表情的溝通。
微笑可以縮短距離。充滿自信，精力充沛。手勢(shì)要大方、豐富以及具有美感。
第四、聲音言語表情的溝通。
一個(gè)人說話的聲音、語調(diào)和他的面貌表情一樣重要占38%。研究指出：透過電話溝通，你說話的聲調(diào)，抑揚(yáng)頓挫、共鳴感，決定了你談話內(nèi)容可信度的84%。放松、呼吸、發(fā)聲、共鳴是形成聲音表情的四個(gè)因素。
第五、穿著服飾的溝通。
服飾包括服裝、化妝、發(fā)型到配件都在透露一個(gè)人有關(guān)的信息。
第六、物體語言的溝通。
人們有意無意擺放的一些物品，以及身上的配飾等都能透露出很多信息。
第七、人體空間位置的溝通。
人類學(xué)家愛德華?霍爾曾在《無聲的語言》一書中，將日常生活中人與人之間的空間距離分為四類，分別為親密距離、個(gè)人距離、社交距離和公共距離。親密空間（約小于0.45m）只有感情親密的人才被允許進(jìn)入親人、情侶。個(gè)人空間（約0.45m-1.2m）親切友好，只有相當(dāng)親近的人才能進(jìn)入親人、熟人。社交空間（約1.2m-36m）正式社交、外交。公開空間（大于36m）演講。
相傳佛主釋迦牟尼曾經(jīng)問他的學(xué)生：“一滴水怎樣才能不干枯？”學(xué)生們苦苦思索：孤零零的一滴水，一陣風(fēng)能把它吹干，一撮土能把它吸干，其壽命能有幾何？怎么能保證不干呢？學(xué)生們始終答不上來。釋迦牟尼說：“讓它流向大?！?。學(xué)生們恍然大悟。細(xì)細(xì)品味這段富有哲理思辨、啟迪人心智的精妙問答，感悟頗多。
集體是戰(zhàn)斗的堡壘，力量的源泉，它蘊(yùn)藏著每一個(gè)人所需要的光和熱，個(gè)人的聰明才智只有熔化到集體之中，才能取得巨大的成績(jī)。
馬克思說：“人是一切社會(huì)關(guān)系的總和”。人要成功，就要進(jìn)行有效地溝通溝通再溝通！
參考文獻(xiàn)：
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[3] 秦麗娜 劉燁 劉柏青：溝通與人際沖突[J].商業(yè)研究，2003，6.37-38
[關(guān)鍵詞]采訪溝通；前提；策略
新聞報(bào)道是需要“七分采訪三分寫作”來完成的，由此可見采訪的重要性。而要做好采訪，十分關(guān)鍵的一點(diǎn)是采訪者與被采訪者之間良好有效的溝通。一個(gè)不善溝通的人很難成為優(yōu)秀的記者。因此，記者應(yīng)端正新聞采訪中的溝通態(tài)度，掌握溝通技巧，才能提高新聞采訪效率，順利達(dá)到采訪效果。
一、良好溝通的前提是態(tài)度端正
與人溝通也是一門學(xué)問，是作為新聞?dòng)浾叩幕舅刭|(zhì)。無論面對(duì)什么樣的采訪對(duì)象，無論采訪對(duì)象的職業(yè)、身份、地位如何，記者都要堅(jiān)守這樣一個(gè)原則：記者和采訪對(duì)象是平等的。記者與任何采訪對(duì)象溝通時(shí)的態(tài)度都應(yīng)該是不卑不亢，保持禮貌和尊重，絕不能有意無意地以一種居高臨下的架勢(shì)提問題，把自己看成“無冕之王”。自以為是、盛氣凌人、高高在上的記者往往會(huì)讓采訪對(duì)象避而遠(yuǎn)之。
記者的言談、舉止、態(tài)度，不僅深深影響著采訪效果，而且也會(huì)影響到采訪對(duì)象對(duì)記者所代表的新聞媒體的看法。在采訪進(jìn)行初期，剛開始接觸被采訪者，可以先以握手開場(chǎng)，以此體現(xiàn)平等與主動(dòng)。主動(dòng)握手表現(xiàn)出媒體對(duì)合作者、被采訪者的歡迎，因此，一般情況下，記者應(yīng)該主動(dòng)伸出自己的手。同時(shí)，同采訪對(duì)象握手應(yīng)該采取平等的握手方式，應(yīng)平和、謙虛，這樣才會(huì)為下一步的互動(dòng)或采訪打下良好的氛圍基礎(chǔ)。
尊重采訪對(duì)象，一是尊重對(duì)方風(fēng)俗習(xí)慣。記者在采訪時(shí)應(yīng)該入鄉(xiāng)隨俗，以免引起對(duì)方不快。 其次是注意對(duì)方的地位身份，提問得體，不唐突、不魯莽、不咄咄逼人，不要不合時(shí)宜地提問，也不要太讓對(duì)方難堪。特別對(duì)于一些敏感的、涉及他人隱私的話題，在征求對(duì)方意見后，再以對(duì)方所能接受的方式提出 。
最后，記者在對(duì)方回答問題時(shí)要仔細(xì)傾聽，認(rèn)真記錄，不要隨意打斷，也不要東張西望、心不在焉、打呵欠或玩手上的筆，或是手機(jī)響后，不征求對(duì)方的同意就旁若無人的接聽，這都會(huì)引起對(duì)方的不滿，從而不利于良好有效的溝通和采訪。
二、新聞采訪中的溝通策略
記者怎樣和被采訪者交流直接反映出了記者自身的素質(zhì)與專業(yè)水平。與被采訪者交流溝通的效果優(yōu)劣在很大程度上取決于記者的交流能力、應(yīng)變能力以及專業(yè)能力。所以說，要想獲得一次成功的采訪，就必須要充分發(fā)揮出記者的能力，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的交流溝通效果。
1.做好準(zhǔn)備工作。在采訪前，應(yīng)基本了解被采訪對(duì)象的基本情況，在該基礎(chǔ)上找出自己與采訪對(duì)象之間的共同點(diǎn)，這是新聞采訪中溝通技巧的關(guān)鍵一步。記者和被采訪者在某些事情上或多或少存在共知、共愛及共有的東西，這些共有的東西往往能夠引起采訪對(duì)象的興趣，并開拓采訪思路，活躍采訪氛圍，進(jìn)而接近采訪對(duì)象，使雙方都能夠產(chǎn)生親切感，在最短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入到采訪狀態(tài)中。
記者在采訪中盡量采用親切、誠(chéng)懇的語言，構(gòu)建良好的采訪氛圍，有利于緩解緊張氣氛，使整個(gè)溝通交流顯得輕松、愉快。相反，如果對(duì)被采訪對(duì)象一無所知，初次見面時(shí)很可能增加陌生感，那對(duì)被采訪者而言，其戒備心理較強(qiáng)烈，不利于接下來采訪工作的順利開展。
如果打電話或書面預(yù)約，措辭很重要，這是采訪對(duì)象對(duì)記者的第一印象。如果雙方還沒見面，你就給采訪對(duì)象一個(gè)直截了當(dāng)甚至是一個(gè)硬邦邦的印象，接下來的采訪可能就很難進(jìn)行了。一般情況下，記者預(yù)約采訪對(duì)象時(shí)的用詞盡量要禮貌、謙和、委婉，給對(duì)方以足夠的尊重。
2.正確選擇時(shí)機(jī)。記者選擇正確的溝通交流時(shí)機(jī)也很重要，如果被采訪的對(duì)象忙于其他工作，或是情緒較低落，一味發(fā)問，或談不感興趣的話題，只會(huì)導(dǎo)致新聞采訪工作的失敗，甚至被“掃地出門”。反之，如果選準(zhǔn)正確時(shí)機(jī)，被采訪者心情良好，就會(huì)暢所欲言，采訪工作也才能順利進(jìn)行。
3.提問因人而異。提問技巧是新聞?dòng)浾咝枰莆盏幕竟?，針?duì)不同年齡段及知識(shí)層次的人群，記者應(yīng)采用不同的提問方式。其中較為關(guān)鍵的就是閉合式提問與開放式提問的運(yùn)用。其中閉合式提問相對(duì)于提問面較窄，適用于老人、小孩及知識(shí)水平較低的人群。而開放式提問往往限定面較寬泛，只要與問題相關(guān)的看法、意見及情況都可說出來，這種提技巧適用于文化水平較高且社會(huì)閱歷豐富的人群。
結(jié)束語
總而言之，在整個(gè)采訪過程中，記者不能以自己的個(gè)性去影響采訪對(duì)象，更不能自己說個(gè)沒完，不要忘記誰是采訪中的主角，要清醒地認(rèn)識(shí)到記者的職責(zé)在于獲取材料，而不是展示、賣弄學(xué)識(shí)。記者要真誠(chéng)的尊重信任采訪對(duì)象，專注認(rèn)真的傾聽，努力讓采訪對(duì)象輕松自如、興致勃勃地說，而不僅僅是回答問題。只有這樣，才能夠確保新聞采訪信息的深度及廣度。
一次采訪是一場(chǎng)生動(dòng)活潑而富于思想的交談，好的記者應(yīng)該會(huì)問能答，善于觀察與傾聽。真實(shí)性來源于被采訪者，靈活性來源于記者。記者在采訪時(shí)，就是要能與采訪對(duì)象建立良好的溝通渠道，創(chuàng)造良好的采訪提問的氣氛，使采訪成功，為后一步新聞寫作收集充分的素材，從而圓滿完成報(bào)道任務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]蔣貽杰. 新聞采訪與寫作教程. 北京師 范大學(xué)出版社，2010.8.
答：根據(jù)《關(guān)于銷售商品房須登記備案的通知》，凡商品房銷售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂天津市統(tǒng)一的《天津市商品房買賣合同》，并且銷售人應(yīng)自該合同簽訂之日起30日內(nèi)到天津市房地產(chǎn)管理部門辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。凡是國(guó)內(nèi)個(gè)人和團(tuán)體、企事業(yè)單位購買商品房所簽訂的買賣合同應(yīng)到購房的房屋所在區(qū)（縣）房管局辦理登記備案手續(xù)。凡是涉外個(gè)人、團(tuán)體和企事業(yè)單位（含港、澳、臺(tái)），購買商品房所簽訂的買賣合同應(yīng)該到天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處辦理合同登記備案手續(xù)。
辦理登記備案手續(xù)時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交《商品房銷售許可證》和《商品房買賣合同》（一式五份），其中合同內(nèi)容填寫清楚，各種印鑒清晰，如有補(bǔ)充合同，應(yīng)裝訂在統(tǒng)一合同的背面，并加蓋騎縫章，在合同最后應(yīng)付上購房人所購房屋的平面圖，并加蓋騎縫章。
根據(jù)市財(cái)政局規(guī)定，購房者應(yīng)在辦理登記備案手續(xù)時(shí)，交納房屋買賣契稅，并由契稅代繳部門為其開具納稅完稅證。不辦理買賣合同備案手續(xù)，雙方簽訂的合同不能辦理交易、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記等各項(xiàng)手續(xù)，凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)未按本通知辦理登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)。
關(guān)鍵詞：核電；采購包；合同管理
中圖分類號(hào)：G267 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1 引言
根據(jù)國(guó)家《核電中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》指示，我國(guó)核電產(chǎn)業(yè)仍將繼續(xù)保持較快發(fā)展，而核電設(shè)備是核電工程項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中的重中之重。核電設(shè)備的采購及合同管理情況直接影響到設(shè)備的安裝、調(diào)試及運(yùn)行情況，進(jìn)而影響核電機(jī)組的運(yùn)行情況。
因核電設(shè)備價(jià)值高、種類繁多、質(zhì)量安全性要求高以及采購交貨周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，采購方需要根據(jù)設(shè)備的不同特點(diǎn)，在采購和合同管理過程中采取相應(yīng)的控制措施，才能保證工程項(xiàng)目安全、可靠、高效的進(jìn)行。設(shè)備采購包的劃分對(duì)于設(shè)備采購工作極為重要，不可隨意確定，需要根據(jù)工程實(shí)際情況和設(shè)備的各方面情況，仔細(xì)研究討論確定。合理劃分設(shè)備采購包有助于在采購階段選擇一個(gè)合適的供應(yīng)商，更有助于項(xiàng)目合同管理。
2 核電設(shè)備采購包劃分
2.1 采購包劃分原則
采購包是編制設(shè)備采購標(biāo)書的基本單位，一般來講，一個(gè)采購包要編制一份完整的技術(shù)規(guī)范書。設(shè)備項(xiàng)目招標(biāo)采購，可以根據(jù)不同的采購方、不同專業(yè)、不同實(shí)施階段，分采購包、分階段進(jìn)行招標(biāo)采購，但不得將必須進(jìn)行招標(biāo)項(xiàng)目化整為零或者以其它任何方式規(guī)避招標(biāo)，應(yīng)本著有利于保證工程質(zhì)量與施工安全、節(jié)約工程造價(jià)、保證工期、施工組織科學(xué)、控制標(biāo)段數(shù)量、方便工程管理、減少協(xié)調(diào)的總體原則進(jìn)行采購包劃分。
在實(shí)際的采購中，設(shè)備采購包的劃分還應(yīng)考慮以下內(nèi)容：
（1）工程總體進(jìn)度（計(jì)劃）、工程管理模式；
（2）設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)管理范圍、設(shè)計(jì)需求及供貨范圍、技術(shù)輸入情況（技術(shù)規(guī)范書）；
（3）市場(chǎng)情況及設(shè)備供貨商資質(zhì)、供貨能力；
（4）設(shè)備類型、設(shè)備設(shè)計(jì)制造周期；
（5）設(shè)備分級(jí)；
（6）成本控制；
（7）相關(guān)方的接口等情況。
2.2 核電設(shè)備采購包種類
（1）按核電廠區(qū)域劃分
一般可分為核島類、常規(guī)島類、BOP類、其他。
①核島（nuclear island，簡(jiǎn)稱NI）指核電廠中核蒸汽供應(yīng)系統(tǒng)及其配套設(shè)施和他們所在廠房的總稱，核島設(shè)備包括：反應(yīng)堆堆芯、反應(yīng)堆壓力殼、堆內(nèi)構(gòu)件、控制棒驅(qū)動(dòng)機(jī)構(gòu)、蒸汽發(fā)生器、主泵、主管道、安注箱、硼注箱和穩(wěn)壓器、核島內(nèi)核一、二、三級(jí)閘閥/截止閥/止回閥等。
②常規(guī)島（Conventional Island，簡(jiǎn)稱CI）指核電裝置中汽輪發(fā)電機(jī)組及其配套設(shè)施和它們所在廠房的總稱。常規(guī)島設(shè)備包括：汽輪機(jī)、發(fā)電機(jī)、除氧器、凝汽器、汽水分離再熱氣、高低壓加熱器、主給水泵、凝結(jié)水泵和主變壓器等。
③BOP（Balance Of Plant）指核電站的設(shè)施，主要由BX/AG/EL/YA/PX/GA/GB/AC/GL/CB等廠房組成，BOP設(shè)備包括：攔污柵、清污機(jī)、鋼閘門、鼓形濾網(wǎng)、辦公樓空調(diào)設(shè)備等。
④其他，如員工宿舍電視等。如圖1所示。
（2） 按專業(yè)劃分
因項(xiàng)目公司或采購方、設(shè)計(jì)院、施工單位及其他相關(guān)單位人員常按專業(yè)進(jìn)行分工，同時(shí)供應(yīng)商也常按行業(yè)進(jìn)行分類，因此一般可分為水處理化學(xué)類、機(jī)械設(shè)備類、電氣設(shè)備類、儀控通信類、其他輔助設(shè)備等。
①水處理化學(xué)類，主要指核電站所涉及的的各類水處理系統(tǒng)、化學(xué)設(shè)備，如：凝結(jié)水精處理系統(tǒng)設(shè)備、除鹽水處理系統(tǒng)設(shè)備、海水淡化系統(tǒng)設(shè)備、電解海水制氯系統(tǒng)設(shè)備等；
②機(jī)械設(shè)備類，如：主機(jī)系統(tǒng)（汽輪機(jī)、發(fā)電機(jī)等）、容器、熱交換器、泵、閥門、過濾器、暖通設(shè)備、起重設(shè)備、消防設(shè)備等。
③電氣設(shè)備類，如：主變、高廠變、GIS、中低壓開關(guān)柜、直流配電盤、不間斷電源、電纜、火災(zāi)報(bào)警設(shè)備等。
④儀控通信類，如：執(zhí)行機(jī)構(gòu)、儀表、分析儀器、通信設(shè)備等。
⑤其它輔助設(shè)備，如：標(biāo)牌等。
（3）按設(shè)備特性劃分
一般可分為系統(tǒng)類設(shè)備、單體類設(shè)備。
①系統(tǒng)類設(shè)備，指為實(shí)現(xiàn)某系統(tǒng)的特定功能，將多種設(shè)備組成一個(gè)系統(tǒng)，若單獨(dú)將其中的單體設(shè)備劃分多個(gè)采購包，會(huì)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的成套、調(diào)試、運(yùn)行管理產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。為避免此類情況發(fā)生，將該系統(tǒng)作為單獨(dú)的采購包進(jìn)行采購。同時(shí)，針對(duì)系統(tǒng)類設(shè)備，供應(yīng)商也應(yīng)具備系統(tǒng)集成供貨能力。對(duì)于汽輪機(jī)、發(fā)電機(jī)等設(shè)備一般組成主機(jī)系統(tǒng)（TG包）。對(duì)于水處理化學(xué)項(xiàng)目，基本也為系統(tǒng)類項(xiàng)目，如海水淡化系統(tǒng)設(shè)備、凝結(jié)水精處理系統(tǒng)設(shè)備等。
②單體類設(shè)備，如：泵、閥門、起重設(shè)備等。
2.3 采購包劃分要點(diǎn)
采購包的劃分需結(jié)合適用的區(qū)域、專業(yè)及設(shè)備特性以及核電工程情況、市場(chǎng)情況、供應(yīng)商資質(zhì)等情況進(jìn)行劃分：對(duì)同類型的設(shè)備，若潛在供應(yīng)商滿足招標(biāo)采購需要，技術(shù)輸入具備條件，可合并為一個(gè)采購包。如：常規(guī)島和BOP用燈具，可合并為一個(gè)采購包。對(duì)有較大關(guān)聯(lián)，但潛在供應(yīng)商不能全部生產(chǎn)的設(shè)備，可適當(dāng)考慮合并，允許部分分包。如：電動(dòng)閘閥的本體與執(zhí)行機(jī)構(gòu)如分開采購，采購方將存在接口配合管理等問題，增大采購和合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，因此通常合并為一個(gè)采購包。
2.4采購包劃分方案的確定
對(duì)核電站設(shè)備進(jìn)行采購包初步劃分后，應(yīng)形成采購包清單（如表1），并經(jīng)相關(guān)單位、部門人員審查確認(rèn)。在實(shí)際的采購中，如碰見特殊情況，可對(duì)采購包的劃分進(jìn)行修改。
3 采購包劃分產(chǎn)生的合同管理問題及解決措施
3.1 采購包劃分不合理可能導(dǎo)致的問題
采購包劃分產(chǎn)生的合同管理問題，主要為分包商問題。核電設(shè)備合同管理通常會(huì)經(jīng)歷設(shè)計(jì)提資、采購、制造、交貨、安裝、調(diào)試等過程，可能遇到的問題有提資問題、資金付款問題、制造質(zhì)量問題、安裝調(diào)試缺陷問題等，設(shè)備分包商執(zhí)行的好壞將影響整個(gè)項(xiàng)目合同執(zhí)行的質(zhì)量和進(jìn)度。以下舉一個(gè)案例進(jìn)行分析：
某核電廠一期工程采購循環(huán)水系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)井電動(dòng)蝶閥和膨脹節(jié)，采購方考慮兩類設(shè)備安裝時(shí)通過法蘭連接在一起，存在接口配合問題，同時(shí)預(yù)估膨脹節(jié)所占費(fèi)用比例不高，將兩類設(shè)備合并到一個(gè)采購包，潛在供應(yīng)商均為蝶閥生產(chǎn)廠家，且均不生產(chǎn)膨脹節(jié)，膨脹節(jié)為分包外購，項(xiàng)目監(jiān)造等級(jí)為出廠檢查。
招評(píng)標(biāo)及合同管理階段出現(xiàn)了如下問題：
（1）膨脹節(jié)因數(shù)量較多，金額占合同比例50%以上。
（2）合同執(zhí)行期間，分包商通過合同賣方向采購方提交了圖紙，并經(jīng)設(shè)計(jì)院確認(rèn)，明確膨脹節(jié)拉桿數(shù)量為8根，而出廠檢查時(shí)采購方發(fā)現(xiàn)分包商生產(chǎn)的膨脹節(jié)拉桿數(shù)量為6根，與圖紙不符，開具不符合項(xiàng)。
（3）膨脹節(jié)交貨時(shí)，因合同賣方未及時(shí)付款給分包商，分包商一直拖延不發(fā)貨，影響項(xiàng)目交貨進(jìn)度，后采購方多次出面協(xié)調(diào)才得以解決。
經(jīng)核查分析，合同賣方與該分包商無合作經(jīng)驗(yàn)，合同賣方對(duì)該分包商管控失當(dāng)，未對(duì)膨脹節(jié)制造過程進(jìn)行駐廠監(jiān)造或巡檢，分包商對(duì)合同技術(shù)要求及圖紙也未做詳細(xì)了解，致使該設(shè)備出現(xiàn)的問題直到出廠檢查時(shí)才暴露。后采購方、設(shè)計(jì)院、合同賣方及分包商通過計(jì)算分析膨脹節(jié)受力情況、對(duì)比可能采取的處理措施（如二次焊接和割除、照用、報(bào)廢重新生產(chǎn)等方式），最終認(rèn)為6根拉桿也滿足設(shè)計(jì)需求，同意照用，并關(guān)閉該不符合項(xiàng)。
實(shí)際采購中，可能會(huì)碰見上述以小托大的問題，也可能會(huì)碰見某設(shè)備因金額少，為方便采購，被放進(jìn)另一不相關(guān)的設(shè)備采購包中一并采購，由此導(dǎo)致分包商管理不暢、制造質(zhì)量無保障、交貨不及時(shí)等。
3.2 解決措施
采購包劃分對(duì)后續(xù)采購及合同執(zhí)行管理影響較大，因此在設(shè)備采購初期就應(yīng)對(duì)采購包進(jìn)行合理劃分，充分進(jìn)行調(diào)研和討論。避免采購包的劃分不合理一般有以下幾種措施：
（1）采購方采購人員（包括招標(biāo)機(jī)構(gòu)人員）應(yīng)有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，采購初期需進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，包括對(duì)設(shè)備價(jià)格進(jìn)行合理估算。
（2）采購方相關(guān)人員應(yīng)對(duì)設(shè)備有充分的了解，如采購人員不了解設(shè)備情況，應(yīng)與潛在供應(yīng)商進(jìn)行充分的技術(shù)和商務(wù)交流，如條件允許，可以赴制造廠進(jìn)行源地調(diào)研，了解潛在供應(yīng)商的生產(chǎn)制造能力和市場(chǎng)情況。
（3）對(duì)已采購過的項(xiàng)目，應(yīng)形成經(jīng)驗(yàn)反饋，結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)對(duì)后續(xù)同類項(xiàng)目的采購工作進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。如案例中的蝶閥和膨脹節(jié)，應(yīng)分開采購。
對(duì)于已經(jīng)確定采購包的項(xiàng)目，合同管理期間，應(yīng)注重分包商管理，如分包商管理出現(xiàn)嚴(yán)重問題，可能或已經(jīng)影響工程進(jìn)度，可通過兩種方式進(jìn)行處理：
①與合同賣方共同安排專職人員赴分包商駐廠監(jiān)造，催交進(jìn)度，并注意協(xié)調(diào)分包采購過程的資金問題，當(dāng)質(zhì)量和進(jìn)度有沖突時(shí)，應(yīng)以保證質(zhì)量為前提。
②變更取消該部分分包設(shè)備，另行采購。
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關(guān)鍵詞：房建；班組；一體化；勞動(dòng)力
中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）031-000-01
隨著房建設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸屬的改變，設(shè)備固資、維修費(fèi)用百分之百下達(dá)到使用單位后，對(duì)房建設(shè)備的管理程序愈加繁雜；再者隨著大西高鐵、韓原線、瓦日線和呂臨支線等新線的相繼開通，設(shè)備責(zé)任量驟增，而目前所轄房建、供熱、住宅、電照、水電等班組“各自為營(yíng)、各管一攤”且存在著勞動(dòng)力年齡結(jié)構(gòu)“老”、專業(yè)力量“弱”、關(guān)鍵工種“緊”、后備人才“缺”等問題，這與房建設(shè)備高效管理、動(dòng)態(tài)掌握、信息云集形成截然矛盾，如何重塑班組管理體制，優(yōu)化勞動(dòng)力資源配置迫在眉睫。
一、房建段班組設(shè)置及職工隊(duì)伍現(xiàn)狀與問題
目前，太原鐵路房建段所轄生產(chǎn)車間16個(gè)、生產(chǎn)班組82個(gè)，具體為供熱班組25個(gè)、房修班組21個(gè)、綜合班組18個(gè)、住宅班組11個(gè)、機(jī)電班組2個(gè)、水電班組2個(gè)、電照班組3個(gè)；物業(yè)公司4個(gè)、非生產(chǎn)性物業(yè)管理班組31個(gè)；職工隊(duì)伍3100余人，平均年齡51.6歲，大學(xué)?？?、大學(xué)本科及以上人員占比27.7%，高中、中專及技校學(xué)歷人員占比42.5%，初中及以下人員占比29.8%；管轄著330余個(gè)普鐵車站和18個(gè)高鐵車站站臺(tái)、雨棚等房建設(shè)備，150余個(gè)鍋爐房和140余個(gè)集中供熱換熱站供暖系統(tǒng)的供熱設(shè)備，190余個(gè)鐵路住宅區(qū)的住宅設(shè)備。經(jīng)分析主要存在以下三方面弊端：
1.人員老化嚴(yán)重。自2011年12月組建以來，平均每年退休率達(dá)4.91%，五年減員近共1100余人（含自然減員、人員調(diào)出），房建設(shè)備巡檢、維修人員逐漸顯現(xiàn)出年齡老化，體能下降的缺陷，部分已不能勝任房建設(shè)備的日常巡檢及維修工作，而后備年輕隊(duì)伍匱乏，一定程度造成班組管理掣肘，這一問題在沿線、偏遠(yuǎn)地區(qū)尤為凸顯。
2.專業(yè)技術(shù)薄弱?，F(xiàn)房建設(shè)備巡檢工作大都由原管道工職工擔(dān)任，隨著近年來新線、高鐵等新技術(shù)、新設(shè)備的大量投入運(yùn)行，文化程度低、技術(shù)業(yè)務(wù)低、專業(yè)水平低的“三低”問題愈發(fā)突顯，存在對(duì)房建設(shè)備病害判斷以及病害處置辦法、方案不能夠進(jìn)行較為準(zhǔn)確的判定，在設(shè)備巡檢、管理上存在較大難度。
3.管理模式落后?，F(xiàn)行房建O備管理模式仍停留在圖版固化顯示、專人手工撰寫的初級(jí)階段，尤其是各種管理方式方法沒有取舍，臺(tái)賬、記錄、報(bào)表越積越多，且大都沉積在班組層面，一定程度造成管理內(nèi)耗、勞動(dòng)力浪費(fèi)，這一問題在綜合維修班組尤為突出，基礎(chǔ)臺(tái)賬多達(dá)25項(xiàng)，需配備專職內(nèi)業(yè)資料工作人員。
二、構(gòu)建管理“一體化”班組的思路與措施
綜上所訴弊端，在綜合統(tǒng)籌各車間管轄范圍、管理實(shí)際和人員結(jié)構(gòu)，各班組工作職能、管理現(xiàn)狀和任務(wù)分工的基礎(chǔ)上，為提升班組管理建設(shè)水平、提高班組工作實(shí)效，提出構(gòu)建管理“一體化”班組思路，主要采取管修分離、多職兼并、專業(yè)管理等三種方式開展。
1.推行房建設(shè)備管修分離管理模式。在巡檢、維修人員相對(duì)匱乏的車間探索實(shí)行巡檢、維修分離的模式，即房建設(shè)備巡檢及技術(shù)檔案管理和日常維修及搶修工作剝離，組建房建設(shè)備巡檢班組，集中車間巡檢人力，以做到全面、詳盡、準(zhǔn)確掌握車間所轄房建、供熱、住宅等設(shè)備動(dòng)態(tài)及病害。
2.融合房修、供熱、住宅管理職能。在管轄范圍較廣、區(qū)域性集中的車間，探索實(shí)行區(qū)域劃分、大班組管理模式，即撤銷片區(qū)屬地各類型班組，相應(yīng)責(zé)任量按區(qū)域進(jìn)行劃分，整合組建區(qū)域性的綜合管理班組，匯集房修、供熱、住宅及電照、機(jī)電等管理職能，實(shí)行全面管理、綜合檢修，實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理“一體化”。
3.塑造高鐵房建設(shè)備專業(yè)管理模式。高鐵車站是集新技術(shù)、新設(shè)備、新觀念和高安全性為一體的全新鐵路運(yùn)營(yíng)、管理領(lǐng)域，在管理模式、技術(shù)臺(tái)賬、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上與普鐵存在差異較大，特別是對(duì)職工隊(duì)伍素質(zhì)提出了多領(lǐng)域、多層次和高標(biāo)準(zhǔn)的要求，在管轄高鐵車站數(shù)量較多的車間，組建高鐵維修班組，打破普鐵高鐵“一鍋燴”、管轄歸屬“各不同”的管理現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)高鐵管理“一體化”。
三、優(yōu)化勞動(dòng)力資源配置的原則與對(duì)策
為配套適應(yīng)班組轉(zhuǎn)型發(fā)展，本著有利于安全生產(chǎn)、有利于現(xiàn)場(chǎng)控制、有利于科學(xué)管理的原則，合理規(guī)劃勞動(dòng)力資源，逐步建立基于人崗匹配的勞動(dòng)力資源配置模式。
1.按需設(shè)崗。根據(jù)班組管轄范圍、工作職能，通過對(duì)班組工作內(nèi)容的跟班作業(yè)和調(diào)研分析，來核定崗位設(shè)置、工種范圍。如組建區(qū)域性綜合管理班組后，工作任務(wù)不再單一，涵蓋房修、住宅等設(shè)備巡檢和維修，供暖設(shè)備檢修及冬季焚火，住宅小區(qū)物業(yè)管理及收費(fèi)等，需由巡檢工、管道工、電工、化驗(yàn)計(jì)量工等來完成。
2.按崗配人。在統(tǒng)籌職工現(xiàn)工種、從事工作和家居地等因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)班組崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和工種范圍進(jìn)行人員調(diào)配，并實(shí)行“一人多崗、一職多能”勞動(dòng)組織改革，促使職工技能得以拓展，能力得到延伸，使人人都成為多面手，能夠勝任本班組的工作，從而實(shí)現(xiàn)管理適度集中，管理效能有效提高、勞動(dòng)效能充分提升，勞動(dòng)組織最大優(yōu)化的目標(biāo)，有效避免效率低下等慣性用人問題。
3.減“非”優(yōu)調(diào)。即有效減少非生產(chǎn)性用工，優(yōu)化調(diào)配到勞動(dòng)力不足的生產(chǎn)班組，投入到安全生產(chǎn)工作當(dāng)中。重點(diǎn)就現(xiàn)極大程度地造成勞動(dòng)力浪費(fèi)的物業(yè)管理站（中心）所轄小區(qū)設(shè)置的門衛(wèi)、保潔、消監(jiān)控值守和各班組內(nèi)業(yè)人員等非生產(chǎn)性崗位，通過實(shí)行物業(yè)服務(wù)工作業(yè)務(wù)外包、基礎(chǔ)臺(tái)賬電子化管理的形式進(jìn)行取締，經(jīng)專業(yè)技能培訓(xùn)合格后調(diào)配到生產(chǎn)班組，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力配置結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
四、結(jié)語
鐵路班組的優(yōu)化設(shè)置作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作，其實(shí)質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)鐵路行業(yè)基層管理的現(xiàn)代化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，如何有效構(gòu)建“大班組”管理格局、優(yōu)化調(diào)配勞動(dòng)力資源，塑造“自力自控、保質(zhì)提效”班組管理建設(shè)，是適應(yīng)路局轉(zhuǎn)型發(fā)展的總體方向和要求，也是確保安全生產(chǎn)的有力舉措和保障。
參考文獻(xiàn)：