物業(yè)管理工作報告精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理工作報告范文

一、基本情況

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：

一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。

四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標準，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。

一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。

二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。

三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議

1、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標準。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

第2篇：物業(yè)管理工作報告范文

一、××縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關(guān)的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動資金難以落實由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設(shè)單位和開發(fā)單位無這項費用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱

《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務(wù)所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6o％左右。

二、要著重處理好幾個關(guān)系

物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復(fù)雜的社會關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國特色的物業(yè)管理的一大特點。

在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應(yīng)當如何擺正自己的位置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對業(yè)主的各類服務(wù)需求，應(yīng)當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè)主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓(xùn)就會大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的對象，應(yīng)各負其責，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項目收費和收費標準方面的業(yè)務(wù)，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表，計量收費，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書，明確雙方的責、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當運動員又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員，對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時受益?！痢量h物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個職能部門，應(yīng)依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關(guān)系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點問題。那么，究竟如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以下幾個方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實施細則

社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結(jié)合實際先后出臺物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。

××市在2002年出臺了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應(yīng)在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《××省物業(yè)管理條例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺××縣物業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納，對不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟條件下的無償服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制

政府應(yīng)出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務(wù)時間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。

(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能

第3篇：物業(yè)管理工作報告范文

高校保衛(wèi)工作肩負著維護校園穩(wěn)定，保障教學(xué)、科研等工作正常進行的重要任務(wù)。隨著高校辦學(xué)規(guī)模的擴大，學(xué)生人數(shù)的增多，樓宇數(shù)量也呈上升趨勢。然而，學(xué)校保衛(wèi)部門受保衛(wèi)人員少、設(shè)施未完善等因素限制，無法對全校進行實時、全覆蓋的管理。因此，認真探索和研究如何充分結(jié)合物業(yè)管理做好高校保衛(wèi)工作具有重大意義。

關(guān)鍵詞

管理區(qū)域；物業(yè)管理；安全保衛(wèi)

近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學(xué)規(guī)模擴大，學(xué)生數(shù)量逐年增長，辦學(xué)方式也由單一制辦學(xué)模式發(fā)展為多層次辦學(xué)。以筆者所在的中國藥科大學(xué)為例,在擴招后,全日制在校生已發(fā)展到近1.5萬人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學(xué)生數(shù)量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學(xué)需求，因而很多高校開展了大規(guī)模的校區(qū)建設(shè)，建筑物數(shù)量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業(yè)管理人員直接管理轄區(qū)內(nèi)的各方面工作，因此，物業(yè)管理工作的好壞直接關(guān)系到管理區(qū)域內(nèi)的安全，做好物業(yè)管理中的安全工作也是當前形勢下安全保衛(wèi)工作的需要。

1校園物業(yè)管理在高校保衛(wèi)工作中的重要性及原因

從校園物業(yè)管理的內(nèi)容來看，安全保衛(wèi)是其中主要職能，從管理層級上說，物業(yè)管理公司也需接受學(xué)校保衛(wèi)部門的監(jiān)督和管理，但物業(yè)管理公司只負責其管轄區(qū)域內(nèi)的安全，校保衛(wèi)部門負責全校安全保衛(wèi)工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業(yè)管理部門都過于依賴學(xué)校安保部門，缺乏安全責任意識，對安全問題基本都是通知保衛(wèi)處，卻不采取應(yīng)急處理措施。例如，2010年國慶節(jié)假期間，江蘇某所大學(xué)發(fā)生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學(xué)生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現(xiàn)金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達4天，期間未被宿管部門、保衛(wèi)處發(fā)覺。事后，公安部門經(jīng)與學(xué)校共同剖析，得出案件發(fā)生的主要原因之一為學(xué)校的安保工作機制運行不流暢。案發(fā)當時學(xué)生宿舍樓只有2名物業(yè)值班人員，并且值班人員未巡查區(qū)域內(nèi)各樓宇建筑，工作出現(xiàn)嚴重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環(huán)節(jié)，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。

2物業(yè)管理在安全工作方面存在的不足

現(xiàn)如今，各大高校為了減輕負擔，將物業(yè)管理工作由傳統(tǒng)的校后勤部門統(tǒng)管轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)校后勤部門分管下的物業(yè)管理公司專業(yè)化承包管理。由于高校物業(yè)管理起步較晚，加上本身是由后勤轉(zhuǎn)型過來的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了諸多安全問題。

2.1安全制度不夠健全

規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)管理轄區(qū)的管理制度。各高校的物業(yè)管理部門雖然也建立了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)劃等相關(guān)制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格，且與安全相關(guān)的制度未明確、未上墻的現(xiàn)象普遍存在。由于制度不完善，物業(yè)管理人員在面對管理區(qū)域內(nèi)的安全隱患及安全事件時往往以置之不理，以任其發(fā)展的態(tài)度對待，致使事件未得到及時處理，隱患未得到及時排除，造成嚴重損失。

2.2人員構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)化水平不高

物業(yè)管理公司承包管理模式下的物業(yè)管理人員多為勞務(wù)派遣，由于工資待遇低、工作性質(zhì)等因素，從事物業(yè)工作的人員構(gòu)成往往參差不齊、成分復(fù)雜，同時人員年紀較大、學(xué)歷層次較低，大多為退休人員再就業(yè)，雖然組成了物業(yè)管理的各個崗位，看似形成了專業(yè)化的隊伍，其實各個崗位的專業(yè)化水平亟待提高。

2.3部門分工不明確，交叉環(huán)節(jié)存在盲區(qū)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全工作是后勤部門與保衛(wèi)部門管理工作上的交叉環(huán)節(jié)，同時也是工作漏洞之一。在高校，物業(yè)合同簽訂的雙方多為后勤部門與物業(yè)公司，原則上物業(yè)管理工作受后勤部門統(tǒng)管，同時在某些工作內(nèi)容方面學(xué)校有關(guān)部門也具備監(jiān)督管理權(quán)。例如：安全保衛(wèi)工作方面，保衛(wèi)處就應(yīng)該享有監(jiān)督權(quán)；學(xué)生管理工作方面，學(xué)工處應(yīng)享有監(jiān)督權(quán)等等。然而，事實上，在大多數(shù)高校，物業(yè)管理公司的所有工作僅僅受后勤部門監(jiān)管，其他部門無權(quán)過問。這就形成了物業(yè)管理責任區(qū)域內(nèi)的安全工作由其本部門負責，即使在保衛(wèi)部門發(fā)現(xiàn)物業(yè)人員有脫崗、遲到早退現(xiàn)象的情況下，保衛(wèi)部門對物業(yè)管理人員的管理和考核無權(quán)過問的局面，致使盜竊等案件頻發(fā)。

2.4員工技術(shù)有待提高

為滿足新形勢下安全保衛(wèi)工作要求，近幾年，高校技防水平不斷提高，技防設(shè)施不斷增加。為發(fā)揮各項技防設(shè)施的實時報警、實時監(jiān)控等作用，在建設(shè)技防工程時，有少數(shù)安全平臺系統(tǒng)安裝在各物管站點。然而，大多物業(yè)管理人員都無消防、安防特殊職業(yè)上崗證，對這些技防設(shè)施不熟悉，對平臺操作不熟練，甚至連平臺系統(tǒng)的“復(fù)位”、“輸入密碼”等較為簡單的步驟也無法完成。設(shè)備一旦出現(xiàn)報警信息，往往不是第一時間去現(xiàn)場確認，而是通知校保衛(wèi)部門，從而錯失了處理事件的最佳時間。因此，物業(yè)管理人員在掌握保潔、綠化、維修等技術(shù)的同時也需提高計算機應(yīng)用、安全技能等多方面的專業(yè)技術(shù)知識。

3解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨問題的對策

為營造良好的校園環(huán)境，保障師生的人身財產(chǎn)安全，急需解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨的問題，主要應(yīng)該做好以下幾點工作：

3.1建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作制度

高校安全保衛(wèi)工作是保證高校教學(xué)秩序正常進行的首要前提，建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作新制度是進一步做好高校安全保衛(wèi)工作的重要組成部分。首先，在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)服務(wù)的責任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理公司和學(xué)校對雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡的了解。之后，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)管轄區(qū)域的實際情況，對安全保衛(wèi)工作制定完善詳盡的規(guī)章制度，以此促進管理過程中保衛(wèi)工作的科學(xué)化、規(guī)范化、制度化，同時通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，并做到及時修訂、完善，最后制定出最符合實際的規(guī)章制度。其次還要明確各區(qū)域安全責任人，實行責、權(quán)結(jié)合，層層落實，形成有效的部門管理體制。

3.2明確管理部門，層層落實責任

學(xué)校必須明確物業(yè)管理公司的直接管理部門，并依照“誰管理，誰負責”原則，層層落實責任。一直以來，后勤部門大多為物業(yè)管理公司的直接分管部門，但有的高校簽訂物業(yè)合同的為招標辦或基建等部門，在未明確物業(yè)直接管理部門的情況下，一旦發(fā)生事故后易產(chǎn)生推諉、踢皮球等現(xiàn)象，從而無法追究責任。所以，明確物業(yè)管理公司的直接管理部門顯得尤其重要。在明確分管物業(yè)具體部門的同時，保衛(wèi)部門應(yīng)與該直接分管物業(yè)的部門簽訂安全責任書，進一步明確安全責任。分管物業(yè)具體部門再與物業(yè)管理公司簽訂安全責任書，物業(yè)管理公司再與各分站點簽訂，以此類推，層層落實，將安全工作細化到每個員工的崗位上。這樣若發(fā)生安全事故，是誰的管理區(qū)域，誰的工作內(nèi)容，誰的責任，一目了然，更便于事故發(fā)生后的責任追究，同時也間接提高了學(xué)校有關(guān)部門、物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理人員的安全責任意識，減少了保衛(wèi)部門的壓力，大大提升物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全。

3.3加強人員培訓(xùn)，建立專業(yè)化物業(yè)管理隊伍

首先，要把好合同關(guān)，學(xué)校在與物業(yè)管理公司簽訂合同時，應(yīng)將人員具備一定消防、安防專業(yè)技能納入在內(nèi)，甚至在某些特殊崗位必須要求具備專業(yè)證書，持證上崗。其次，要求物業(yè)管理公司定期開展員工安全知識培訓(xùn)與實戰(zhàn)演練，同時也需加強法律知識的培訓(xùn)，提高專業(yè)知識和技能水平。再者，組織物業(yè)管理人員認真學(xué)習(xí)計算機等新技術(shù)，做到會使用安保器材，會操作安全平臺。最后，作為物業(yè)管理人員也應(yīng)維護好管轄區(qū)內(nèi)的各種安保設(shè)備，如滅火器、消防水帶、監(jiān)控設(shè)備等,定期進行檢查、試驗、維修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。

3.4加大監(jiān)督力度，建立獎懲制度

安全保衛(wèi)工作做得好與否，很大層面上取決于監(jiān)督以及獎懲的力度。首先，學(xué)校保衛(wèi)和分管物業(yè)工作等有關(guān)部門應(yīng)加大對物業(yè)公司的監(jiān)督力度，采取定期巡查與不定期抽查相結(jié)合的方式，對物業(yè)管理工作進行有效監(jiān)督，主要包括：對各類值班臺賬的檢查，進行現(xiàn)場專業(yè)技術(shù)技能的操作考查，以及應(yīng)對突發(fā)事件的應(yīng)急能力考查等等，確保各類人員各司其職，擔起責任。其次，建立獎懲制度，分管物業(yè)工作部門要求物業(yè)公司可按月、按季度、按年度組織“安全員工”評比，以現(xiàn)金、獎品等方式獎勵榮譽稱號獲得者，當然，對于造成安全事故的人員，也可通過扣工資、通報批評等方式處罰。通過獎勵與懲罰相結(jié)合的方式，逐步提高物業(yè)管理人員參與安全工作的積極性。針對物業(yè)管理公司，學(xué)?？梢悦磕杲M織一次對物業(yè)管理公司的專項評比，評委由學(xué)校有關(guān)部門、學(xué)生、教師等組成，評比內(nèi)容為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的員工服務(wù)意識、安全保障能力等各項相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)評比結(jié)果，決定是否在與該物業(yè)公司續(xù)簽合同。

4結(jié)語

學(xué)校安全保衛(wèi)工作不僅僅是保衛(wèi)部門的工作，也是學(xué)校各部門、單位以及為學(xué)校提供服務(wù)的外界單位一項重要任務(wù)之一，同時也需廣大師生員工極力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重視安全，人人關(guān)心安全，才能人人都安全。

作者：金鶴齡 夏錦鑒 單位：中國藥科大學(xué)保衛(wèi)處

參考文獻

[1]朱爭鳴,汪新.高校保衛(wèi)工作融入校園物業(yè)管理的探討[J].安防科技,2010.

第4篇：物業(yè)管理工作報告范文

一、森林資源狀況

根據(jù)20__年調(diào)整數(shù)據(jù)，××區(qū)林業(yè)總面積為33681.7公頃，有林地面積32601.7公頃，總蓄積量為105167.8立方米，比1999年蓄積量增加25.3％。其中生態(tài)公益林13568.7公頃，主要分布在××區(qū)的東部、中部地帶，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)房前屋后的天然林也劃為生態(tài)公益林；商品林面積19033公頃，總蓄積量為558288.2立方米，商品林主要以××區(qū)南部為主，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)街也有少量的分布。

二、20__－20__年度森林采伐限額及林木采伐計劃執(zhí)行情況

1、“十一·五”期間森林采伐限額編制依據(jù)及執(zhí)行情況

××區(qū)“十一·五”森林采伐限額編制于20__年11月底開始正式進行外業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)查。依據(jù)有關(guān)資料：森林資源二類調(diào)查成果，1/1萬地形圖、原始小班卡片，20__年國家重點級公益林區(qū)劃界定成果資料，以及20__年至20__年森林采伐統(tǒng)計資料及造林資料（含退耕還林、環(huán)城生態(tài)工程、新造林面積）等，到實地進行全查和抽樣調(diào)查。全查以國有林場、駐軍部隊等為單位獨立編限；抽樣調(diào)查分三個層次進行，即全區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村。外業(yè)完成后進行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理，統(tǒng)計森林資源狀況，分項編制我區(qū)森林采伐限額量。全項工作歷時半年多，于20__年8月編制完成。

“十一·五”期間，我區(qū)認真落實了《省人民政府關(guān)于下達“十一·五”期間年森林采伐限額的通知》（鄂政發(fā)[20__]31號）和《省林業(yè)局關(guān)于認真做好“十一·五”期間年森林采代限額管理工作的通知》（鄂林資[20__]167號）文件精神。根據(jù)我區(qū)森林資源現(xiàn)狀，為進一步作好“十一·五”期間森林采伐管理工作，積極探索人工商品林中的工業(yè)原料林的合理經(jīng)營利用，深入研究人工商品林中工業(yè)原料林的采伐管理與措施，全面保護天然林資源，堅持以生態(tài)優(yōu)先，按計劃采伐原則。根據(jù)“十一·五”期間年度森林采伐限額下達定額為89800立方米。20__－20__年我區(qū)實際生產(chǎn)木材總量為54397立方米，占限額總量的20.3％，其他分項限額都未突破限額范圍，在森林采伐限額管理上有效控制了我區(qū)的森林消耗。

2、20__—20__年度木材生產(chǎn)計劃執(zhí)行情況

20__年上級下達我區(qū)木材生產(chǎn)總計劃為16600立方米（含國有林場600立方米及追加計劃3000立方米）。全區(qū)年林木采伐許可證發(fā)證量為15924.1立方米，占計劃96%。按采伐類型：主伐13844.5立方米，撫育822.8立方米，更新328.0立方米，低改448.1立方米，其它480.7立方米（其采伐主要用于工程征占用林地的林木采伐）。按其消耗結(jié)構(gòu)：商品材采伐量15289.5立方米，出材量9796.2立方米，出材率65％；非商品材634.6立方米。其中：(1)人工林總量15477.7立方米；(2)天然林總量446.4立方米（主要用于林地征占用、防火通道建設(shè)采伐）。

20__年上級下達木材生產(chǎn)總計劃220__立方米（含國有林場、追加計劃5000立方米）。全區(qū)年林木采伐許可證發(fā)證量為20189.2立方米，占計劃91.8%。按采伐類型：主伐18810.6立方米，撫育109.1立方米，更新650.8立方米，低改484.7立方米，其他134.0立方米（用于工程征用占林地的林木采伐）。按消耗結(jié)構(gòu)：商品材采伐量19578.3立方米，出材量12899.8立方米，出材率66%；非商材610.9立方米。其中：(1)人工林總量20__2.5立方米；(2)天然林總量166.7立方米。

20__年上級下達木材生產(chǎn)總計劃20__0立方米（含國有林場）。全區(qū)年林木采伐許可證發(fā)證量18274.1立方米，占計劃的91.3%。按采伐類型：主伐16575.4立方米，撫育63.1立方米，更新1539.4立方米，低改59.1立方米，其它37.1立方米。按消耗結(jié)構(gòu)：商品材采伐量17896.9立方米，出材量11839.0立方米，出材率66%；非商品材345.2立方米，其中：(1)人工林總量18208.0立方米；(2)天然林總量66.1立方米。

3、建立健全森林采伐管理制度

森林資源是生態(tài)建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是林業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本。為加強森林采伐管理，我們以有關(guān)法律、法規(guī)和《湖北省森林采伐管理操作規(guī)則》、《湖北省森林采伐技術(shù)規(guī)程》為指導(dǎo)，以“管死國家重點公益林，管住一般公益林，創(chuàng)造條件適當放活人工商品林”為基本思路，落實森林采伐管理各項制度和森林采伐的辦理程序，以人工商品林在采伐限額允許的情況下，在采伐期內(nèi)由林木所有權(quán)單位、個人提出林木采伐申請，以及有效證件（林權(quán)證及相關(guān)有效證明）到××區(qū)政務(wù)中心進行受理。同時我們嚴格執(zhí)行伐前調(diào)查、設(shè)計、公示，對符合條件的30日內(nèi)審批核發(fā)林木采伐許可證。對生態(tài)公益林的撫育或更新采伐按照相關(guān)制度從嚴控制，在林木采伐過程中實行伐中監(jiān)督、伐后驗收制度、程序，建立了采伐管理登記臺帳和伐區(qū)作業(yè)設(shè)計等制度。為我區(qū)森林資源合理利用、維護生態(tài)環(huán)境、保護生物多樣性、促進林業(yè)可持續(xù)發(fā)展，奠定了強有力的保障。

三、存在的問題與建議

根據(jù)《湖北省森林采伐技術(shù)規(guī)程》第三章第十五條第一款的規(guī)定：采伐面積3公頃以上或采伐蓄積100立方以上，在商品林采伐前應(yīng)開展伐區(qū)調(diào)查設(shè)計，根據(jù)××區(qū)的實際情況在此提出以下建議：。

1、因為林木采伐許可證的核發(fā)是行政許可行為，由行政機關(guān)

第5篇：物業(yè)管理工作報告范文

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉強

2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設(shè)備日常的保養(yǎng)與維護；

7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；

8、業(yè)主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？

B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護

代收洗、補、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預(yù)約）

五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；

前期物業(yè)管理方案（二）

公司所屬前期駐點項目客服部：

為有效開展駐點現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標準化，實施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案。

一、總體目標實施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。

二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責

1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)

公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負責制，統(tǒng)一標準對下設(shè)的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點項目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關(guān)崗位職責。

三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標準

（一）明確客服部工作計劃

標準：由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

報告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。

2、每月提交現(xiàn)場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內(nèi)容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。

3、下周工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)

4、實施培訓(xùn)和溝通

5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系

1、建立前期駐點項目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。

檢查內(nèi)容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現(xiàn)場秩序維護、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標準按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行

督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析研究

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負責人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負責人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進行研究分析。

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

（四）協(xié)調(diào)各項目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度

1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度

2、建立和規(guī)范例會制度

3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)研究機構(gòu)

2、研究機構(gòu)目前主要工作任務(wù)

a、研究和總結(jié) 項目開盤秩序?qū)嵤┯媱?/p>

b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案

e、有效實施形象策劃系統(tǒng)

f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)

g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。

前期物業(yè)管理方案（三）

一、物業(yè)管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負責；

3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權(quán)益的活動；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；

（四）環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當而導(dǎo)致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進行處理并承擔相應(yīng)費用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當事人的責任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

（六）加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質(zhì)量。

（七）積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

（八）根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

5、不準在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應(yīng)照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務(wù)有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水 平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。

（二）管理處組織機構(gòu)

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收報紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔

（3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負責房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務(wù)部：

（1）管好用好財務(wù)

（2）負責日常收管理費、租金、代收費等

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經(jīng)理1人，全面負責小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、物業(yè)主管及客戶服務(wù)4人，負責樓宇的檢查服務(wù)及收費等。

3、水電工6人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。

4、保潔工20人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

第6篇：物業(yè)管理工作報告范文

您好，我是行政管理職位應(yīng)聘人——，在此之前一直從事行政管理工作，已有近十年的工作史。秉著熱愛學(xué)習(xí)，努力奮進的工作作風，累積了豐富的行政管理經(jīng)驗，熟悉各類辦公軟件操作及人事管理制度的組建與完善，有較高的遇事處理能力。

隨著物業(yè)市場化進程的不斷推進，在廣大居民居住生活質(zhì)量不斷提高的同時，居民對物業(yè)管理公司的要求也在不斷的提高。物業(yè)管理的目標是為居住區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人提供各種常規(guī)服務(wù)和保持安全、整潔、舒適的居住環(huán)境。相信在此之前通過歷任領(lǐng)導(dǎo)和全體公司員工的努力，各項工作已基本成形。因我對公司目前的管理環(huán)境、管理制度、管理標準及行政手法未曾有所了解，今天能有機會爭取加入到公司的管理團隊，我深表感謝！如我能成功入職，將展開一系列具體工作，重點集中以下幾個方面：

一、主旨公司現(xiàn)有管理制度，積極學(xué)習(xí)《物業(yè)管理條例》，借鑒出色物業(yè)管理公司的成功案例。優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)是品牌的基礎(chǔ)，質(zhì)量是品牌的生命，推行以“讓業(yè)主滿意、讓業(yè)主感動，提供超越業(yè)主期待的服務(wù)，一流的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)”的質(zhì)量方針和樹立“業(yè)主并不總是對的，但他們永遠是第一位的”企業(yè)服務(wù)宗旨，并營造“安全、溫暖、快速、清潔、方便”的生活和辦公環(huán)境為目標，確保公司的質(zhì)量體系能夠得以長期、穩(wěn)定的運行，從而保證服務(wù)質(zhì)量的不斷提升。結(jié)合公司實際情況，爭取從工作實際出發(fā)，細化和規(guī)范隸屬各塊管理，重點推進質(zhì)量目標管理；可細分為《行政管理部質(zhì)量目標》、《客戶服務(wù)部質(zhì)量目標》、《管理處質(zhì)量目標》、《物業(yè)部質(zhì)量目標》、《工程維護部質(zhì)量目標》、《保安部質(zhì)量目標》、《環(huán)衛(wèi)部質(zhì)量目標》等等。

例如：制定《管理處質(zhì)量目標》

1，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率：80%。

2，月物業(yè)管理費收繳率：95%。

3，有效投訴處理及時率：100%。

4，影響電梯正常運行的故障率每月不超過2%。

5，非預(yù)期性的停水、停電全年各不超過3次。

6，重大安全、消防責任事故為零。

利用有效的目標管理，可有效督導(dǎo)各部門主管及各部門人員的工作范疇，并列入到公司的年\季度工作報告，作為員工評級考核依據(jù)，以此評定各部門管理人員的工作能力與領(lǐng)導(dǎo)能力。

二、編訂切實的人事管理方案及管理表格；為加強對公司員工的績效考核工作指導(dǎo)、監(jiān)督與管理，保證公司績效考核工作順利、有效的進行，提高員工隊伍素質(zhì)，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，保持公司人力資源的活力和競爭力，制定完善的公司員工績效考核管理制度。統(tǒng)一編訂季度\年終《崗位責任書》、《工作業(yè)績計劃考核表》、《員工發(fā)展規(guī)劃表》、《員工績效反饋面談記錄表》、《員工績效考核申訴表》、《績效評價參與各方的責任表》、《普通員工年終績效評價表》、《普通員工績效評價表》、《一般管理人員績效評價表》、《中級管理人員績效評價表》、《高級管理人員績效評價表》、《中高層管理人員績效評價表》、《中層管理人員績效評價表》、《高層管理人員績效評價表》、《中高層管理人員述職報告》等，由直屬上級跟進員工計劃執(zhí)行過程，就績效問題與員工保持持續(xù)的溝通，并定期（建議至少每月一次）與員工一起就計劃執(zhí)行情況進行正式的回顧和溝通，幫助員工分析、解決計劃執(zhí)行中已經(jīng)存在或潛在的問題。

例如《普通員工績效評價表》

1、首先制定相應(yīng)職位的工作計劃

2、計劃跟進與調(diào)整，過程輔導(dǎo)與激勵

3、績效評定（含自評與上級評定），績效反饋（含績效面談與隔級面談），個人能力與發(fā)開展計劃

4、薪酬激勵，學(xué)習(xí)與發(fā)展。

各項目可按得分高低劃分，即第1-3名定為A“優(yōu)秀”；第4-6名定為B“良好”；第7-11名定為C“合格”；第12-13名定為D“需改進”（如有必要時定為E“不可接受”）。所有員工的評定以兩級上級評價為主（時間：下個考核周期首月第一周結(jié)束日前）直接上級應(yīng)按照員工的《崗位說明書》、《績效計劃/考核表》的要求，參考員工自評和參與評價者（員工參與項目的負責人、合作伙伴、客戶等）的意見，對員工本考核期的工作業(yè)績和核心勝任能力進行評價。

人力資源部為每位員工建立績效考核檔案，考核結(jié)果將作為獎金發(fā)放、評選先進、工薪調(diào)整、職務(wù)升降、崗位調(diào)整、員工福利、制定培訓(xùn)、考核辭退等的重要依據(jù)，確保執(zhí)行有效的跟宗，與達到提升在職員工的管理意識與崗位職責素質(zhì)。

三、熟悉工作環(huán)境，跟進工作，提高在職及新入職員工的業(yè)務(wù)水平與專業(yè)技巧；由于物業(yè)管理的業(yè)務(wù)過程與消費過程是在同一個環(huán)節(jié)里，業(yè)務(wù)過程暴露在業(yè)主面前，服務(wù)人員的一個笑容，一個眼神、一個舉止都會導(dǎo)致業(yè)主的投訴與認可，因此，人最重要。雖然在聘用員工時會對其進行一系列考評與了解，但能力與技巧并不是天生具來的，所以對員工的培訓(xùn)、考核工作不容勿視，具體方案可體現(xiàn)在；

1、入職前培訓(xùn)；內(nèi)容包括公司的企業(yè)文化、宗旨及工作方針、公司組織架構(gòu)及各主要負責人、各相關(guān)部門工作關(guān)系、公司人事制度、員工手冊（行為規(guī)范）、公司行政管理手冊、公司基本之財務(wù)政策（工資發(fā)放規(guī)定），具體工作細項由在職員工帶領(lǐng)，行政跟進督導(dǎo)。

2、定期職內(nèi)培訓(xùn)；員工內(nèi)部培訓(xùn)涵蓋面廣，內(nèi)容繁多，大體函蓋了公司企業(yè)文化、人事管理規(guī)章制度、財務(wù)管理規(guī)章制度、工程管理、清潔管理、護衛(wèi)管理、客戶服務(wù)、消防管理、意外事件處理、特殊工種將另行增加專業(yè)培訓(xùn)課程。定期要求各部門預(yù)先填寫培訓(xùn)計劃表、并每次培訓(xùn)前一周提交培訓(xùn)申請表，跟進配合安排培訓(xùn)進度、培訓(xùn)人員、培訓(xùn)材料、培訓(xùn)考核等。

第7篇：物業(yè)管理工作報告范文

第一條  為加強本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條  物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條  市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市的物業(yè)管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關(guān)部門以及物業(yè)所在地人民政府，應(yīng)當按照各自職責分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。

第二章  管理組織與職責

第六條  業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主的權(quán)利是：

（一）參加業(yè)主大會；

（二）在業(yè)主大會內(nèi)享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（四）參與管理有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。

業(yè)主的義務(wù)是：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

（四）按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。

第七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會同公安、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。

第八條  新建商品住宅出售面積達到50％以上的公有住宅出售面積達到30％以上的，由開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第九條  召開業(yè)主大會應(yīng)當有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過后應(yīng)當予以公布。

業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。

第十條  業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉或罷免業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

（三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報告；

（四）對涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項作出決定；

（五）對物業(yè)管理的其它重大事項作出決定。

第十一條  業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后應(yīng)當在10日內(nèi)召開臨時業(yè)主大會。

第十二條  業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。

第十三條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當由業(yè)主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。

業(yè)主委員會設(shè)主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中推選產(chǎn)生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業(yè)主委員會副主任。

第十四條  業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

（一）組織召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）依照本辦法的規(guī)定，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；

（六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；

（七）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；

（九）業(yè)主大會賦予其它職責。

業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過。

第十五條  業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

第十六條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章  物業(yè)管理服務(wù)

第十七條  物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)到工商行政管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質(zhì)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十八條  物業(yè)管理企業(yè)具有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)委托管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪锕芾恚?/p>

（二）根據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進行索賠；

（四）依法開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當履行以下義務(wù)：

（一）履行物業(yè)委托管理合同；

（二）制定物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；

（四）接到物業(yè)損壞報修時，及時進行維修和處理；

（五）接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；

（六）對違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；

（七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道國辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第二十條  業(yè)主委員會應(yīng)當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；

（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準；

（五）物業(yè)管理服務(wù)的費用；

（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi)，應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)合同報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十一條  物業(yè)管理服務(wù)的事項包括下列內(nèi)容：

（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護；

（二）共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

（三）保潔服務(wù)（四）保安服務(wù)（五）綠化管理（六）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案資料保管理（八）其它事項業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務(wù)事項。

第二十二條  業(yè)主和使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理服務(wù)費用。

第二十三條  物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物價行政主管部門申請辦理《經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。

第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當公布收費項目和標準。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其它任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。

未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)并收費的，業(yè)主或者使用人有權(quán)拒付。

第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)合同終止情況報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會辦理下列事項：

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實際結(jié)算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其它財物；

第四章  物業(yè)和使用與維修

第二十六條  商品房和公有住房出售時，應(yīng)當設(shè)立房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施保修期滿后的大修、更新、改造。

商品房在銷售時，購房者應(yīng)當按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。

維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)所有，不計入房屋銷售收入。

第二十七條  業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時，售房單位應(yīng)當將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管。

業(yè)主委員會對維修基金具有支配權(quán)。

第二十八條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其物業(yè)維修基金帳戶剩部分的費用不予退還，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。

第二十九條  物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。

第三十條  物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔。

（一）自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

（二）共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；

（四）共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促限期維修。

第三十一條  房屋的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞和財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當修復(fù)或者賠償。

第三十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主、使用人有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位和共用設(shè)備；

（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（七）排放有毒氣體、液體；

（八）聚眾喧嘩；

（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。

第三十三條  業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十四條  任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五章  前期物業(yè)管理

第三十五條  本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后到業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理服務(wù)與費用，由房屋建設(shè)單位承擔。

新建商品住宅出售單位應(yīng)當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、并報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書列為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

第三十六條  房屋建設(shè)單位應(yīng)當提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

第三十七條  業(yè)主委員會成立后，房屋建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)資料：

（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其它必要的資料。

第三十八條  建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

第三十九條  房屋建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第六章  法律責任

第四十條  業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

第四十一條  未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款。

第四十二條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴重的可作出降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。

第四十三條  房屋建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十四條  業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。

第四十五條  業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。

第四十六條  市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，交司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第四十七條  當事人對市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第七章  附則

第四十八條  本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政管部門制定。

第8篇：物業(yè)管理工作報告范文

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 發(fā)展趨勢 風險創(chuàng)新

一、我國物業(yè)管理發(fā)展歷程

1981年3月10日，我國第一家物業(yè)管理公司――深圳市物業(yè)管理公司成立，率先對計劃經(jīng)濟條件下形成的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進行了改革，標志著我國物業(yè)管理機制的誕生。

這個階段以《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的頒布和實施為標志。這是建國以來頒布的第一個全國性關(guān)于物業(yè)管理方面的法規(guī)。該辦法規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。此后，我國物業(yè)管理開始步入規(guī)范化發(fā)展軌道。

建設(shè)部于1999年5月23日在深圳市召開了全國物業(yè)管理工作會議，之后物業(yè)管理隊伍迅速壯大，物業(yè)管理市場培育步伐加快，物業(yè)管理招投標項目明顯增多，各項配套政策進一步完善。深圳長城物業(yè)公司中標北京回龍觀住宅小區(qū)是全國規(guī)模最大的一次，萬科接管建設(shè)部機關(guān)大院為國家機關(guān)實行物業(yè)管理起了帶頭作用。

二、我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量不斷提升

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的核心要素，必須加以重視。近兩年，在全行業(yè)的共同努力下，基礎(chǔ)服務(wù)水平有了較大提升。據(jù)調(diào)查顯示，2014年物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主滿意度較2012年有較大提高。扎實的基本功帶來了經(jīng)濟效益和社會效益的外溢，物業(yè)管理行業(yè)在協(xié)助維護社會穩(wěn)定、處理社會突發(fā)事件和抗擊自然災(zāi)害中發(fā)揮了重要的作用，得到了社會的高度評價。

（二）物業(yè)管理面積不斷增長，地區(qū)差異明顯

截至2014年底，全國31個省市自治區(qū)物業(yè)管理面積約為164.5億平方米，相比2012年的145.3億平方米增長了約13.5%，在管規(guī)模持續(xù)擴大。廣東、河南、江蘇三省物業(yè)管理面積位居前三。

從區(qū)域分布來看，經(jīng)濟較發(fā)達的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面依然走在全國前列，約占全國管理面積的44.5%，較2012年下降2.5個百分點；中部物業(yè)管理規(guī)模快速增長，約占全國的23%，較2012年增長2.7個百分點，地區(qū)間差距呈現(xiàn)收縮態(tài)勢；東北部和西部地區(qū)占比與2012年持平。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長，中西部地區(qū)增長較快

截至2014年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5萬家，與我國第三次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)基本持平，較2012年調(diào)查的企業(yè)數(shù)量7.1萬家增長了約48%。

從區(qū)域分布來看，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量仍遠高于其他地區(qū)。四大區(qū)域里，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約4.8萬家，約占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的44%；中部地區(qū)約2.5萬家，約占全國的22.8%；西部地區(qū)約2.8萬家，約占全國的25.4%；東北部地區(qū)約0.9萬家，約占全國的7.8%。綜合來看，中西部區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量增長較快，與東部地區(qū)的差距進一步縮小。

（四）經(jīng)營收入取得較大增長

全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)2014年經(jīng)營總收入約為3500億元，較2012年全國3000億左右有較大增幅，增長了16.7%。一方面物業(yè)的在管面積持續(xù)增加，主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長；另一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)時代拓展多元營收渠道，行業(yè)經(jīng)營總收入實現(xiàn)了較大程度的上漲。

（五）從業(yè)人員數(shù)量增長迅速

截至2014年底，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約為711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數(shù)量增長速度較快。

三、影響物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的有利因素和不利因素

（一）有利因素

在2014年《政府工作報告》中提出“鼓勵發(fā)展服務(wù)業(yè)，加強農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)服務(wù)和職業(yè)培訓(xùn)，對城鎮(zhèn)就業(yè)困難人員進行就業(yè)援助”。同年，國務(wù)院印發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中明確指出，要“建立和完善舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的長效機制，探索建立物業(yè)管理保障機制；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營，積極開展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理，繼續(xù)推進物業(yè)管理制度建設(shè)，提升服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化水平，提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式?！眹乙幌盗姓叩姆龀譃槲飿I(yè)管理業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年末我國城鎮(zhèn)化率為54.77%，總理在《求是》雜志中預(yù)測，2015年中國城鎮(zhèn)化率將達到58.47%。我國城鎮(zhèn)化率仍與國際水平相去甚遠，國內(nèi)的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業(yè)消費群體，這對于物業(yè)管理服務(wù)市場需求的增加具有明顯的推動作用。

我國城鎮(zhèn)人口比例從1978年的17.9%上升至2013年的53.7%，城鎮(zhèn)人口比例的不斷上升推動了商品住宅以及相關(guān)配套設(shè)施的發(fā)展，同時也為城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了大量的發(fā)展機會。

2011年國家建設(shè)了1043萬套保障性安居住房；2012年國家建設(shè)了超過700萬套保障性安居住房；2013年國家建設(shè)了超過500萬套保障性安居住房。作為一個全新的市場，保障性安居住房市場的發(fā)展為物業(yè)管理行業(yè)緩解了商品房市場增速放緩所帶來的不利因素。

（二）不利因素

近年來我國勞動用工成本的持續(xù)剛性上漲，而物業(yè)管理行業(yè)屬于勞務(wù)密集型產(chǎn)業(yè)，用工成本的上漲將給行業(yè)內(nèi)企業(yè)帶來較大的運營壓力

截至2014年底，我國已有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)10.5多家，近年來，隨著市場空間的逐步增長，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長。但多數(shù)企業(yè)的服務(wù)規(guī)?；?、集約化程度較低，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，分布較為分散，行業(yè)的集中程度不高。

隨著我國物業(yè)管理規(guī)模的擴大和業(yè)主要求的提高，對懂經(jīng)濟、會經(jīng)營、善管理、知曉法律，具有創(chuàng)新開拓精神的復(fù)合型人才需求激增，人才匱乏已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。我國取得物業(yè)管理師資格的從業(yè)人員占全國物業(yè)管理從業(yè)人員的比重仍處在較低水平，遠遠不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要。

四、物業(yè)管理行業(yè)面臨的風險

（一）市場競爭風險

我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量快速增長，截至2014年底，已約有10.5萬家物業(yè)管理企業(yè)，近年來，物業(yè)企業(yè)數(shù)量仍呈上升趨勢。隨著行業(yè)的進步，各物業(yè)管理公司服務(wù)的差異性將逐漸縮小，服務(wù)的同質(zhì)程度增加，將導(dǎo)致市場的競爭激烈程度進一步提升，從而消耗更多成本去開發(fā)和維護市場，帶來了更大的經(jīng)營壓力。

（二）調(diào)價機制缺失風險

缺乏合理的調(diào)價機制以及物業(yè)收費標準偏離服務(wù)成本，是制約物業(yè)管理市場健康發(fā)展的一個重要風險因素。目前，我國商品房物業(yè)服務(wù)收費實行的是市場調(diào)節(jié)價，經(jīng)濟適用住房實行的是政府指導(dǎo)價。商品房由于業(yè)主大會成立困難、物業(yè)管理市場主體協(xié)商機制不健全、業(yè)主對物業(yè)費上調(diào)存在排斥心理等，致使物業(yè)費難以上漲，嚴重背離了質(zhì)價相符的基本市場規(guī)律，物業(yè)企業(yè)普遍出現(xiàn)虧損的情況，普通住宅和老舊小區(qū)尤為嚴重。

五、物業(yè)管理商業(yè)模式創(chuàng)新思路

物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾，是人力成本不斷上升和物業(yè)服務(wù)費無法同步上升的矛盾。長期以來，我國物業(yè)管理費實行的是政府定價或政府指導(dǎo)價，到2014年才逐步放開，業(yè)主已經(jīng)習(xí)慣于現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)的收費水平。同時很多業(yè)主對“花錢買服務(wù)”的理念仍然不理解，仍舊沿用過去“福利分房”的思路，對物業(yè)服務(wù)費的上漲產(chǎn)生較大抵觸情緒，導(dǎo)致物業(yè)管理費不能隨著人工成本的上漲而同步上漲，物業(yè)管理行業(yè)的毛利率被逐步壓縮。

行業(yè)毛利率在可見的將來呈現(xiàn)下降趨勢，而物業(yè)管理行業(yè)進入門檻較低，服務(wù)模式較為單一，同質(zhì)化競爭較為嚴重，迫使物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)公司積極尋求轉(zhuǎn)型。因此，為特定的對象提供差異化的服務(wù)，通過高附加值的服務(wù)讓物業(yè)管理公司獲得生存和發(fā)展的空間，成為物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)各家公司的共識。

（一）差異化服務(wù)對象拓展市場空間

現(xiàn)階段，物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要是住宅小區(qū)、寫字樓、機關(guān)事業(yè)單位辦公樓、商場、酒店，物業(yè)公司為自然人業(yè)主和法人業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。但是，物業(yè)管理的需求不僅僅局限于上述傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中。醫(yī)院、交通基礎(chǔ)設(shè)施、各種類型的工業(yè)園區(qū)、景區(qū)，甚至寺廟、殯葬場所等，都存在對物業(yè)管理服務(wù)的需求。針對以上業(yè)態(tài)進行物業(yè)管理，往往需要專業(yè)的資質(zhì)，而針對這些業(yè)態(tài)提供的物業(yè)服務(wù)由于專業(yè)化程度較高，對人才的要求較高，也就決定了物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)費的定價過程中存在較傳統(tǒng)業(yè)態(tài)更高的議價能力。因此，實行專業(yè)化的物業(yè)管理對物業(yè)管理公司來說是一種挑戰(zhàn)，更是體現(xiàn)自身管理能力的機會。

（二）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)類型，提升服務(wù)附加值

在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)以外，筆者認為物業(yè)管理公司可提供的服務(wù)還有很多，可以充分利用物業(yè)管理公司掌握的客戶資源基礎(chǔ)開展以下服務(wù)：一是與裝修裝飾公司合作，為業(yè)主制定個性化的裝修方案，并向裝修公司收取管理費；二是與車輛清潔與保養(yǎng)專業(yè)機構(gòu)合作，為業(yè)主提供車輛保養(yǎng)服務(wù)，并向車輛清潔與保養(yǎng)機構(gòu)收取管理費；三是與廣告公司合作，在滿足廣告法規(guī)管理的前提下，有針對性地在小區(qū)公共空間布置廣告，并向廣告公司收取管理費；四是為業(yè)主提供維護維修服務(wù)，并收取服務(wù)費等。通過提供差異化的服務(wù)提升物業(yè)管理公司的客戶黏性，增強客戶的滿意度。

（三）線上與線下相結(jié)合

物業(yè)管理公司應(yīng)順應(yīng)社會經(jīng)濟的發(fā)展和居民生活消費需求結(jié)構(gòu)的升級，積極借助“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的模式，應(yīng)用移動互聯(lián)網(wǎng)、云平臺等新技術(shù)，整合社區(qū)周邊餐飲娛樂、房屋經(jīng)紀、物流等商業(yè)資源，滲透到衣食住行等與生活息息相關(guān)的領(lǐng)域。同時，探索“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式，通過手機APP、微信公眾號等打造一站式綜合服務(wù)平臺，如提供線上支付、線上下單，讓業(yè)主足不出戶就能享受到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

六、結(jié)語

物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，只有創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、方式和對象，才能讓物業(yè)管理公司在激烈的競爭中占有一席之地，才有助于物業(yè)管理行業(yè)在“洋品牌”進入我國物業(yè)管理市場時繼續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。

（作者單位為中國銀河證券股份有限公司）

參考文獻

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第9篇：物業(yè)管理工作報告范文

依據(jù)董事局20__股東大會工作報告、《集團經(jīng)營管理責任書》目標任務(wù)以及集團董事局決議、決定的要求，我代表______物業(yè)管理有限公司向董事局報告工作，請予審議。

20__年度工作回顧

滄海云帆，長風破浪。當___保安隊伍伴隨著新年的腳步雄赳赳、氣昂昂亮身于___市委、市政府大院時，___物業(yè)舉司上下無不振奮。這是___物業(yè)繼20__年1月首度接管洪江市行政中心、20__年1月接管中方縣行政中心后，又一次在這辭舊迎新的美好時刻，為過去的一年寫下的濃墨重彩的一筆，為___在新的一年里的工作開啟了美妙之局。20__年是___長足進步的一年，迅猛發(fā)展的一年。過去的一年，___物業(yè)上下齊心，團結(jié)拼搏，默默奉獻，認真執(zhí)行集團董事局的各項戰(zhàn)略決笫，著力提升服務(wù)質(zhì)量，進一步強化企業(yè)品牌，真抓實干，實現(xiàn)了企業(yè)既定的發(fā)展目標，全年完成變現(xiàn)收入（略去）萬元，為年計劃的（略去）；實現(xiàn)考核盈余（略去）萬元，為年計劃的（略去）；實現(xiàn)綜合收費率（略去）；水電損耗率控制在（略去）以內(nèi)；實現(xiàn)全年無重大安全事故；世紀花園實現(xiàn)湖南省“省級綠色社區(qū)”既定目標。___物業(yè)已經(jīng)初步發(fā)展成為具有一定綜合勢力、行業(yè)口碑良好、團隊優(yōu)秀善戰(zhàn)的湖南西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群。

回顧一年工作，我們著重抓了以下工作：

一、著力提升服務(wù)質(zhì)量，企業(yè)品牌進一步成熟

20__年，___物業(yè)在服務(wù)集團大局的同時，充分發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢，精心營造市場、打造市場，先后接管了中方縣行政中心、中方縣國土局、市電力公司、市地稅局、市中級人民法院、洪江市開元小區(qū)、市建設(shè)銀行等社會物業(yè)的特約服務(wù)和專項服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)收120余萬元。

服務(wù)質(zhì)量是品牌建設(shè)的基礎(chǔ)和生命之源。年初，___物業(yè)明確提出了“打基礎(chǔ)、抓基層、苦練基本功”的服務(wù)質(zhì)量方針和“接一個項目、創(chuàng)一個品牌、樹一個形象、拓一片市場”的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。

（一）、保安整體素質(zhì)增強，安全防范有力。針對保安曾在值勤過程中屢屢出現(xiàn)執(zhí)勤行為過激的現(xiàn)象，公司專門制定了《保安職業(yè)操守手冊》，并于6月下旬組織全體保安進行了職業(yè)操守考試。公司還選派優(yōu)秀保安人員參加全市安全重點單位的內(nèi)保工作培訓(xùn)和鶴城區(qū)安全消防知識培訓(xùn)。經(jīng)過半年的精心準備，首屆保安職業(yè)技能大比武于9月中旬在世紀花園隆重舉行，12月上旬公司又組織了一次空前規(guī)模的保安內(nèi)務(wù)檢查評比活動。通過煉兵習(xí)武，有效地促進了員工的精神風貌、軍事技能、服務(wù)意識和質(zhì)量標桿的提升。也涌現(xiàn)了一大批專業(yè)技能強、思想素質(zhì)過硬的優(yōu)秀員工。一年來，___保安先后抓獲各類盜竊、搶劫人員20余人次，為建設(shè)和詣小區(qū)維護業(yè)利益作出了貢獻。特別是___物業(yè)靖州事業(yè)部飛山新城保安員禹文彬同志，面對窮兇極惡的持刀劫匪，臉不改色心不跳，以其過硬的軍事技能與劫犯展開英勇搏斗，最終將兩名劫匪制服并扭送當?shù)毓矙C關(guān)，保護了他人的生命財產(chǎn)。禹文彬同志贏得了靖州縣人民政府和社會的高度贊譽，靖州縣人民政府還特地在湖南《瀟湘晨報》發(fā)稿宣傳。禹文彬同志的壯舉彰顯了___物業(yè)的精神品格，為___物業(yè)的品牌建設(shè)貼了金加了彩。

（二）、訴求服務(wù)進一步規(guī)范，服務(wù)效率有了提高。全年接待訴求1980起，其中，世紀花園事業(yè)部1076起，湖天一色事業(yè)部356起，河西事業(yè)部251起，靖州事業(yè)部294起，已處理1906起，正在處理74起，訴求處理率達到96.26。

訴求處理

及時快捷與否，關(guān)乎物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)品牌形象，它最能贏得業(yè)主的認可，也最能激發(fā)業(yè)主的不滿情緒。今年，___物業(yè)尤其重視訴求服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。先后完善、修訂了訴求服務(wù)管理規(guī)定和訴求服務(wù)受理程序，突出訴求服務(wù)效率和質(zhì)量的監(jiān)督管理。從維護人員敲門入戶到穿一次性鞋套，佩帶工作牌等服務(wù)細節(jié)進行了規(guī)范，使業(yè)主滿意度明顯提升。20__年入夏以來，___物業(yè)迎來了空前的裝修高峰期，僅湖天一色小區(qū)裝修戶就達到310余戶。___在堅持與業(yè)主、裝修單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議的同時，推行樓管員定區(qū)劃片責任制，規(guī)定樓管員每天入戶現(xiàn)場巡視簽到，確保業(yè)主的裝修活動基本規(guī)范，違規(guī)裝修得到及糾正。欣慰的是去年來___物業(yè)未出現(xiàn)一起因違規(guī)裝修而引起的安全事故和重大投訴。（三）、溫馨服務(wù)深得人心。去年8月，酷暑難當，而擔負城區(qū)主要供水任務(wù)的市二水廠因供水泵房發(fā)生水錘事故造成全市停水，___物業(yè)組織全體員工夜以繼日的為轄區(qū)業(yè)主免費運送生活用水，幫助轄區(qū)業(yè)主戰(zhàn)水荒、度難關(guān)，把人文關(guān)懷、企業(yè)品牌送進了業(yè)主心田。

中方行政中心接管時，正逢大年三十來臨，人們正忙于團聚過年，而我們的員工卻在天寒地凍、在保潔任務(wù)十分艱巨、人員嚴重不足、時間非常緊迫的情況下，不分晝夜、不知饑寒、不覺困苦，硬是把___的工作標準干出來了，把___的形象樹立起來了，把___的品牌打出來了。大年初一，當中方縣領(lǐng)導(dǎo)看望我司中方事業(yè)部的員工時，高度評價，贊不絕口。開年之后，行政中心寄來了熱情洋溢的感謝信。

一年來，中方事業(yè)部的保安、保潔先后拾到手機6臺、各類有效證件及銀行卡20余張、錢包2個,人民幣數(shù)千元。中方事業(yè)部員工兢兢業(yè)業(yè)的工作作風、拾金不昧的高尚品德和奮發(fā)向上、積極進取的敬業(yè)精神，充分展現(xiàn)了___人的精神風范，受到了中方縣各級領(lǐng)導(dǎo)和干部的一致好評，為此中方縣人民政府特意為___物業(yè)中方事業(yè)部制作了3期電視新聞片，先后在___電視臺進行了報道。

二、積極應(yīng)對市場，賣場物業(yè)競爭力進一步提升。

20__年，針對河西武陵城家居廣場二樓油漆經(jīng)銷商規(guī)模小、數(shù)量少、商家經(jīng)營疲軟，櫥柜、集成吊頂、門業(yè)商戶生意紅火，而對商鋪需求不斷擴大的狀況，___物業(yè)及時調(diào)整思路，不誤時機地組織、動員油漆經(jīng)銷商退出二樓賣場。通過商場業(yè)態(tài)的調(diào)整體，使重新整合后的商場人氣旺盛，商家穩(wěn)定。河西事業(yè)部的員工在日常工作中，敏于觀察，勤于思考，在解決二樓通道問題上充分聽取經(jīng)銷商的意見，果斷提出了新開樓梯的建議，把原本的邊角死巷變成了黃金旺鋪，從而使廣場自營的二樓商鋪出租率達到100。去年上半年以來，隨著___福興數(shù)碼廣場的建設(shè)進度，加速了我銀河電腦城的經(jīng)銷商不穩(wěn)定情緒的蔓延，其沖擊態(tài)勢咄咄逼人。在這非常時期，我們除了密切關(guān)注其招商動態(tài)外，千方百計收集信息，及時與電腦城的經(jīng)銷商們互通有無，果斷采取應(yīng)對措施，在迅速完成地下一層倉庫改造工程的同時，先后三次組織召開了經(jīng)銷商（業(yè)主）座談會，以求共識，共商大是，為銀河電腦城的穩(wěn)定與發(fā)展做了我們應(yīng)該作的工作。目前，電腦城的部分改造項目已進入實質(zhì)性建設(shè)過程，經(jīng)銷商基本穩(wěn)定，賣場穩(wěn)步經(jīng)營。

三、大力推進事業(yè)部制，服務(wù)效率明顯提高。

___物業(yè)點多、線長、面廣，服務(wù)和管理的類型以住宅區(qū)為主，兼容商廈、學(xué)校、寫字樓，其服務(wù)的內(nèi)容除了常規(guī)服務(wù)外還涉及到銀行票據(jù)的稽核稽查。如何提高服務(wù)、管理效率除了員工服務(wù)意識、服務(wù)技能、敬業(yè)精神外，還應(yīng)該有一個促進服務(wù)的好體制、改善服務(wù)的好機制。20__年，___物業(yè)推行了統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，目標考核、工效掛鉤事業(yè)部制。按照就近、兼顧、均等原則，組建了6個事業(yè)部，把日常經(jīng)營管理權(quán)與管理決策權(quán)進行分離。公司總部與各事業(yè)部簽訂了年度經(jīng)營管理責任書。企業(yè)推行事業(yè)部制，既增強了員工的經(jīng)營創(chuàng)利意識，又提高了員工的成本控制能力，各事業(yè)部更加注重使用人力資源，主動開源節(jié)流。如：去年各事業(yè)部先后組織員工自己動手維護保養(yǎng)物業(yè)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，一改過去凡事就外請勞務(wù)的做法。湖天一色事業(yè)部僅建筑垃圾清運一項就節(jié)省2萬余元。企業(yè)事業(yè)部制還訓(xùn)練了一批管理骨干。如：洪江事業(yè)部的黃德明、中方事業(yè)部的劉送長、法院項目部宋先求等，他們均能獨立開展事業(yè)部的日常管理工作，把服務(wù)做得有聲有色。

四、物業(yè)管理理論和社區(qū)文化建設(shè)取得新成績。

為進一步探討物業(yè)管理理論，提高從業(yè)人員物業(yè)管理理論水平，___積極組織員工撰寫物業(yè)論文，并參加全省房協(xié)專委會舉辦的20__年度湖南省物業(yè)管理論文評選活動。我司員工崔世榮撰寫的《關(guān)于業(yè)主委員會運作問題的思考》、歐秀蓮撰寫的《物業(yè)管理企業(yè)打造優(yōu)秀品牌的幾點認識》被評為省級優(yōu)秀論文。這是___物業(yè)組織員工首次參加省級優(yōu)秀論文評選活動并獲殊榮。幾年來，___物業(yè)堅持創(chuàng)建工作不松手。20__年，世紀花園又獲省級“綠色社區(qū)”稱號，是湖南西部地區(qū)目前唯一獲此殊榮的住宅小區(qū)。在全省“愛國衛(wèi)生周”活動檢查評比中，世紀花園小區(qū)榮獲優(yōu)秀單位。___物業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)上特別注重與業(yè)主的互動交流，旨在營造和詣氛圍。譬如由___與業(yè)主聯(lián)合演出的《擁軍秧歌》參加集團慶“七一”文藝節(jié)目深得廣大業(yè)主的好評。一年來，___物業(yè)還以集團大局為己任，力爭在服務(wù)集團多作貢獻，堅持不懈地常年協(xié)助房產(chǎn)做好交驗房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未達到交付條件，盡管前后進行了兩次集中交房，但交房率不高。為了確保集團利益，湖天一色事業(yè)部全體員工在業(yè)主們的一片責備聲中忍辱負重、默默工作，使三期工程交房穩(wěn)定有序，現(xiàn)已交

房266套，交房率達到79.4；協(xié)助集團完成了___特色農(nóng)產(chǎn)品交易會的保衛(wèi)、保潔工作；完成了洪江武陵城國際大廈開盤、冷水江武陵城國際超市開業(yè)、金灘春天材料商阻工事件的值勤任務(wù)。當前存在的問題

一年來，___物業(yè)雖然取得了一定的成績，但服務(wù)和管理中仍存在著不少困難和問題。主要表現(xiàn)在：

1、物業(yè)服務(wù)還很粗放，精細化服務(wù)不夠，執(zhí)行標準不嚴謹，很多不經(jīng)意的細節(jié)被忽略；延伸服務(wù)難有起色，盡管償試了話費代繳、蒸汽洗車、家庭保潔、游泳訓(xùn)練等家政延伸服務(wù)，卻沒有達到預(yù)期的效果，經(jīng)濟效益不理想，有待進一步探討、完善。

2、保安“荒”已成困擾企業(yè)發(fā)展的新問題。按照現(xiàn)代企業(yè)員工年流動率不得超過1.5的標準比照，20__年度在冊保安總?cè)藬?shù)為143人，全年流動了68人，流動率為47.5，遠遠高出現(xiàn)代企業(yè)員工流動比的標準，同時也大大超過同年度全國員工流動率21.7的流動水平。究其原因，既有薪資待遇遠趕不上物價上漲的速度，也有保安需求結(jié)構(gòu)不合理的因素，致使保安難招，招來難管，管嚴難留，保安隊伍不穩(wěn)定的矛盾日益突出。

3、小區(qū)車輛停放和管理成難點和焦點，業(yè)主不滿情緒逐步顯露，刮車現(xiàn)象日趨增多，糾紛增多。

4、員工學(xué)習(xí)還很封閉，沒有機會走出去見識學(xué)習(xí)，開闊視野，使物業(yè)管理和服務(wù)上缺乏創(chuàng)新和活力。

5、員工的績效考核體系尚待進一步科學(xué)量化，員工苦樂不均現(xiàn)象還很突出，總部、事業(yè)部顯現(xiàn)人員過剩跡象，員工瘦身勢在必行。

6、部分物業(yè)的設(shè)施設(shè)備質(zhì)量不佳，更新改造跟不上，維護成本難以有效控制，直接影響業(yè)主對我司服務(wù)的滿意度，增加了我司的工作難度。

7、因規(guī)模或大局原因，個別事業(yè)部出現(xiàn)經(jīng)營困難，虧損加劇。

對于這些問題，我們將高度重視，清醒認識，并在今后的工作中努力加以解決。

20__年的工作構(gòu)想

20__年是“十一五”的第二年，是___物業(yè)乘勢而上、加快發(fā)展的關(guān)鍵一年，我們努力的方向是實現(xiàn)“四個確保”：一是企業(yè)的營業(yè)收入保六爭七，即：變現(xiàn)收入確保（略去）萬爭取完成（略去）萬；二是確保（略去）以上的資產(chǎn)回報率；三是確保綜合收費率（略去）以上；四是確保全年無重大安全事故。完成上述目標的基本措施是：

1、進一步完善企業(yè)的事業(yè)部制，重新構(gòu)建事業(yè)部“責、權(quán)、利”體系，以事業(yè)部為基本核算單位，獨立核算，自負盈虧。各事業(yè)部不允許出現(xiàn)新的虧損。

2、繼續(xù)推行品牌建設(shè)不動搖，一是抓“省級”示范項目的創(chuàng)建工作；二是推進全面質(zhì)量管理，在服務(wù)的行為、標準、程序上加以規(guī)范，在服務(wù)的細節(jié)上下功夫，努力打造湖南西部地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的第一品牌。

3、加大成本管理的力度，制訂和完善各事業(yè)部成本管理制度，重新設(shè)計辦公用品、低質(zhì)易耗品的使用標準，進一步健全物品采購、保管、領(lǐng)發(fā)、回收各個環(huán)節(jié)的管理規(guī)定；嚴格履行物業(yè)維護維修填單報批程序和二次返修的懲處制度，確保經(jīng)營成本有所下降。

4、改進員工培訓(xùn)方式，在有效利用周集體學(xué)習(xí)的！同時，積極鼓勵員工通過自學(xué)考取物業(yè)管理的相關(guān)資質(zhì)，促進員工專業(yè)理論知識的提高。在適當?shù)臅r候與國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)建立培訓(xùn)學(xué)習(xí)基地，選派優(yōu)秀員工掛職培訓(xùn)。

5、切實穩(wěn)定好保安隊伍。保安隊伍是___物業(yè)非常重要的一個群體，他們的狀況如何將直接關(guān)系到___物業(yè)的生存與發(fā)展，為此，穩(wěn)定保安隊伍，我們必須在解決保安人員的薪水待遇上做點實事。在已經(jīng)實行保安人員司齡工資加特勤補助的基礎(chǔ)上，今年，我們將分步驟的推行12小時工作制，增設(shè)儀崗特崗補助，隱形增長保安薪金福利待遇。

6、加大物業(yè)盤活存量，實施重點項目“突圍”戰(zhàn)略。今年，我們將重點突圍河西武陵城廣場三樓招商、銀河電腦城頂樓輕質(zhì)倉儲改造工程。