新房產(chǎn)稅細(xì)則精選(九篇)
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第1篇：新房產(chǎn)稅細(xì)則范文
房產(chǎn)稅的開(kāi)征已然箭在弦上，但房產(chǎn)稅的開(kāi)征目的，由于至今缺乏官方明確的可令人信服的說(shuō)法，使得一直以來(lái)圍繞房產(chǎn)稅的種種爭(zhēng)論，包括房產(chǎn)稅改革的法理基礎(chǔ)，向誰(shuí)征，如何征，所征稅收用于何處等等，一時(shí)之間再度升級(jí)。
推出房產(chǎn)稅的起因和爭(zhēng)論都源自高房?jī)r(jià)。在樓市調(diào)控屢屢失調(diào)的情況下，房產(chǎn)稅曾被認(rèn)為是“打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的殺手锏。而今房產(chǎn)稅試點(diǎn)破冰在即，種種信息卻讓人感覺(jué)開(kāi)征該稅種的目標(biāo)又有了新的說(shuō)法。
新華社近期發(fā)表的《透視房產(chǎn)稅改革現(xiàn)實(shí)意義：分好蛋糕的重要一步》一文中引用專(zhuān)家的意見(jiàn)稱(chēng)，房產(chǎn)稅將有助于合理調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅的改革將使我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系進(jìn)一步健全，更好地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅在稅制結(jié)構(gòu)中的作用。同時(shí)，房產(chǎn)稅也將為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，在一定程度上緩解地方政府財(cái)力緊張矛盾。
財(cái)政部稅政司綜合處處長(zhǎng)周傳華近期也在非正式場(chǎng)合表示，由于目前稅源少且結(jié)構(gòu)不合理，地方政府財(cái)政收入能力低，絕大部分靠中央返還和轉(zhuǎn)移支付。因此，“十二五”期間要構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理的地方稅收體系，改革重點(diǎn)將是建設(shè)一個(gè)能夠保證地方政府擁有穩(wěn)定收入的稅收體系。而房產(chǎn)稅正可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，在“十二五”期間房產(chǎn)稅改革將得到穩(wěn)步推進(jìn)。
增加政府財(cái)政收入，是任何一個(gè)稅種的必然功能之一，是否在這一功能之外，房產(chǎn)稅此時(shí)的所謂“改革”，并未被賦予中央政府的其他意圖?在這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有明確答案的情況下，重慶、上海兩市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案出現(xiàn)巨大分歧也就不足為奇。
截至本刊發(fā)稿前，重慶、上海兩試點(diǎn)城市有關(guān)房產(chǎn)稅細(xì)則的官方版本尚未正式。根據(jù)兩市官員在各種場(chǎng)合透露的信息，可以看出兩市的目的和做法均有很大不同。重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)高檔住房和住房囤積現(xiàn)象，征收對(duì)象可能是144平方米以上和評(píng)估價(jià)值超過(guò)主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房，也有可能實(shí)行多套住房面積累加制，存量房和增量房均包括在征收之列。重慶市在征收房產(chǎn)時(shí)，還將參考臺(tái)北做法，將當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)劃分為10個(gè)等級(jí)，針對(duì)不同的等級(jí)征收不同的稅率。上海確定只對(duì)增量房征收，對(duì)超過(guò)一定人均面積的新購(gòu)住房按一定比例征收，可能對(duì)人均70平米或戶(hù)均200平米以下面積免征，稅率為0.4％左右。
對(duì)比兩個(gè)版本的試點(diǎn)方案可知，重慶版本目標(biāo)明確，用其市長(zhǎng)黃奇帆的話(huà)說(shuō)，就是“不讓炒房的人跑到重慶來(lái)”，同時(shí)擠出泡沫。重慶版本征稅對(duì)象鎖定富豪和炒房者，觸動(dòng)利益階層，實(shí)施起來(lái)難度較大，但效果也會(huì)比較明顯。至于上海版本，目的則模糊不清，不觸動(dòng)既得利益者，技術(shù)層面方便可行，它的立竿見(jiàn)影的效果，是讓上海近期新房交易量激增，購(gòu)房者瘋狂搶搭免稅末班車(chē)。
第2篇：新房產(chǎn)稅細(xì)則范文
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；試點(diǎn)；分稅制
一、滬渝兩地試點(diǎn)情況
2011年1月27日，國(guó)務(wù)院原則上同意在部分城市開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革工作。隨后，上海、重慶兩地率先實(shí)行了房產(chǎn)稅改革。然而，兩地的改革方案卻迥異，包括稅率結(jié)構(gòu)、試點(diǎn)范圍以及計(jì)稅依據(jù)等方面。
從稅率結(jié)構(gòu)看，重慶市試用最高稅率為1.2%，明顯高于上海市暫定的0.6%。在細(xì)節(jié)化方面，重慶獨(dú)棟別墅住宅及高檔住房建筑面積交易單價(jià)主城住房成交均價(jià)3倍以下的住房稅率為0.5%；3倍至4倍的稅率為1%；4倍以上的稅率為1.2%；而上海細(xì)則相對(duì)簡(jiǎn)單，僅僅是在應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍的，稅率才以較低的0.4%計(jì)征。
從征稅范圍看，上海市的試點(diǎn)范圍是市行政區(qū)域，而重慶的則為主城區(qū)。重慶市規(guī)定了較多的范圍包括存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房等情況。上海并不將存量房劃入征稅對(duì)象，只對(duì)辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房者征稅。
從計(jì)稅依據(jù)看，重慶的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價(jià)，而上海市主要還是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按照規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。
自滬渝兩地試點(diǎn)以來(lái)，社會(huì)輿論不斷，指責(zé)其成效不佳，表現(xiàn)為稅收收入較少且房?jī)r(jià)并沒(méi)有急速下跌等，其實(shí)這是一些非常表面化的認(rèn)識(shí)。鑒于住房保有環(huán)節(jié)征稅是按年征收的情況，就應(yīng)在年底作綜合評(píng)判，另外也要看到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)房產(chǎn)稅稅率較低。
二、房產(chǎn)稅開(kāi)征現(xiàn)狀
稅制結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為突出矛盾。自1994年實(shí)行分稅制體系以來(lái)，存在嚴(yán)重的“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”現(xiàn)象，多個(gè)地方政府已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)債現(xiàn)象。地方政府除了營(yíng)業(yè)稅外沒(méi)有穩(wěn)定的大宗稅收來(lái)源，更沒(méi)有成型的地方稅體系，只能依靠所謂的“地方財(cái)政”作為主要收入來(lái)源。地方政府在土地批注環(huán)節(jié)征收大額土地出讓金，開(kāi)發(fā)商則把此費(fèi)用以高房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使人們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)日益加重，最終導(dǎo)致人們對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)以及我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)產(chǎn)生抱怨不滿(mǎn)情緒，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。再加上現(xiàn)有個(gè)人所得稅不能明顯實(shí)現(xiàn)其本身的收入再分配功能，還有近來(lái)讓人們憤憤不平的“饅頭稅”等都呼喚房地產(chǎn)市場(chǎng)及稅制的改革，這些都跟房產(chǎn)稅密切相關(guān)。
房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)環(huán)節(jié)存在缺陷。作為一種不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)既有投資增值額又有折舊額，目前應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)原值征稅還是房產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)稅存在很多爭(zhēng)議。像上海老城區(qū)一些老住房的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了郊區(qū)新房的價(jià)格，最根本的原因還是因?yàn)榈貎r(jià)差異過(guò)大，房屋成本相對(duì)較小。房產(chǎn)價(jià)值和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素都有關(guān)，具有很強(qiáng)的不確定性，如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的浩大工程。如果仔細(xì)評(píng)估，面對(duì)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的不同房屋，準(zhǔn)確機(jī)制將會(huì)耗費(fèi)極高的社會(huì)成本。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?duì)。
三、房產(chǎn)稅改革建議
要把存量房增量房同時(shí)納入增收對(duì)象。先前在上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅稅制方案僅以增量房為對(duì)象，沒(méi)有考慮存量房的問(wèn)題，即在2011年1月之前無(wú)論購(gòu)入多少套或者多大面積的住房都不需繳納房產(chǎn)稅，重慶雖然計(jì)征對(duì)象里有存量房的字眼，但是只針對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔住房，這樣無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)納稅人的實(shí)際支付能力，會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)不公平問(wèn)題。慶幸的是，截止九月中旬廣州、杭州、深圳、南京等省會(huì)城市已經(jīng)基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)，基本完成了居民房統(tǒng)計(jì)，為啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)掃清了技術(shù)障礙。
應(yīng)該以人均居住面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó)現(xiàn)有社會(huì)制度下，按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)能夠體現(xiàn)公平的原則，超過(guò)了平均居住面積，就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實(shí)行累進(jìn)稅率制度。另外，也要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。參照上海市試點(diǎn)可以看到，以一個(gè)三口之家的居民家庭為例，如果這個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套120平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為170平方米，人均住房面積為56.66平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購(gòu)的這一套120平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。
建議將該稅種劃為地方稅種。我們必須肯定分稅制體系的合理之處，搞清楚政府現(xiàn)有的“入不敷出”現(xiàn)象不是分稅制導(dǎo)致的，而是因?yàn)榉侄愔企w系執(zhí)行不到位、地方政府職能混亂所致。當(dāng)前地方政府只關(guān)注一次性把地價(jià)拿足，盡可能解決任期之內(nèi)出政績(jī)的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內(nèi)是不會(huì)再產(chǎn)生現(xiàn)金流的。把房產(chǎn)稅劃為地方稅種能夠逐漸消除層出不窮的“地王”勢(shì)頭，有利于地方稅體系的完善，使地方政府每年都有源源不斷的現(xiàn)金流入，對(duì)于促進(jìn)西部開(kāi)發(fā)、中部崛起、振興東北老工業(yè)基地將發(fā)揮重要作用。
滬渝兩地房產(chǎn)稅的開(kāi)征是我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌中的一次“試水”，是建設(shè)和諧社會(huì)過(guò)程中踏出的堅(jiān)實(shí)步伐，它將從一定程度上緩解高房?jī)r(jià)的壓力，使地方政府稅源能夠持續(xù)。然而，控制房?jī)r(jià)保障民生不是一蹴而就的事情，社會(huì)各部門(mén)各階層應(yīng)該同心同德攻堅(jiān)克難，共同造就我們總理在2011年3月的政府工作報(bào)告中所提出的“要讓全體人民病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居”的新局面。
參考文獻(xiàn)：
第3篇：新房產(chǎn)稅細(xì)則范文
近10年來(lái)，我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲。為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，打擊投機(jī)，滿(mǎn)足居民的住房需求，我國(guó)從2011年開(kāi)始在上海，重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅。但是近年來(lái)數(shù)據(jù)顯示，試點(diǎn)地方房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)和未征收房產(chǎn)稅的地方相差不大。從而表明房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)并沒(méi)有產(chǎn)生較強(qiáng)的抑制作用。房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度到底對(duì)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生什么影響，開(kāi)征房產(chǎn)稅有哪些地方需要注意，這些問(wèn)題再次浮出水面，引起人們思考。本文通過(guò)大量國(guó)內(nèi)國(guó)際的相關(guān)數(shù)據(jù)，全面分析了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響，并對(duì)如何完善房產(chǎn)稅制度提出了具體建議。
【關(guān)鍵詞】
房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；房產(chǎn)調(diào)控；稅收制度
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般發(fā)展壯大。特別是1998年逐步取消福利分房并引進(jìn)按揭制度后，房地產(chǎn)業(yè)更是呈現(xiàn)出井噴之勢(shì)。并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2013年我國(guó)房地產(chǎn)投資占整個(gè)GDP比例高達(dá)16%。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展一方面極大地改善了人民的居住條件，并成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)投資約占我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力。同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展還拉動(dòng)了包括金融、鋼鐵、水泥，廣告、中介等多行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)政府收入也貢獻(xiàn)巨大。比如，2013年廣東省房地產(chǎn)業(yè)稅收占全省地稅總額的比重已逼近三成，成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。但是，房地產(chǎn)業(yè)在全面拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步高企，其消極因素也越來(lái)越凸顯。在歷史上，從1960年來(lái)，但凡房地產(chǎn)投資占GDP比例高于6%的國(guó)家，房地產(chǎn)泡沫都出現(xiàn)了破滅。比如，1994年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)投資占GDP比重為9%，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)比例達(dá)到局部峰值6.2%。而目前我國(guó)房地產(chǎn)投資占全國(guó)GDP比例已高達(dá)16%，日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅都使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的倒退，所以近年來(lái)通過(guò)修訂與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，避免經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)硬著陸的呼聲越來(lái)越高。但是，由于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重極大，房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)必然會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以必須對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行全面思考，綜合權(quán)衡。
一、稅收制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策和保有環(huán)節(jié)稅收政策。在我國(guó)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收包括營(yíng)業(yè)稅，契稅，土地增值稅，土地使用稅等。保有環(huán)節(jié)稅收包括個(gè)人所得稅，房產(chǎn)稅等。這些稅收制度的細(xì)則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生不同的影響。
（一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
目前，各國(guó)均在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行了征稅。比如，日本對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收有個(gè)人所得稅，印花稅，資產(chǎn)增值稅等，我國(guó)也征收有契稅，營(yíng)業(yè)稅等。目前各國(guó)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)各不相同，比如我國(guó)新房銷(xiāo)售時(shí)的稅負(fù)占房地產(chǎn)成交總額的20%左右，這些稅負(fù)有些由購(gòu)房者直接承擔(dān)，如契稅。有些由房地產(chǎn)商承擔(dān)，如企業(yè)所得稅，城鎮(zhèn)土地使用稅等。但是最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。而二手房銷(xiāo)售時(shí)的稅負(fù)占房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的3%8%左右。
房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)時(shí)的稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不能一概而論。從理論上來(lái)說(shuō)，增加房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)特別是二手房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收有利于打擊投機(jī)，從而平抑房?jī)r(jià)。韓國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格曾在2001―2006年，平均每年以超過(guò)10%的速度增長(zhǎng)，首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)更是在2006年一年，上漲就達(dá)到19.2%，其中江南地區(qū)的房?jī)r(jià)更是平均上漲達(dá)到25.9%。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，韓國(guó)政府出臺(tái)了嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即擁有2套住宅的家庭在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時(shí)，仍需要繳納6%―35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。高額的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅終于使投機(jī)現(xiàn)象得到控制，房?jī)r(jià)也逐漸趨于平穩(wěn)。
但是，更多的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收并不必然成反比。比如，香港2010年11月為了抑制快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。在原有的4.25%的印花稅上分三個(gè)等級(jí)加征額外印花稅，6個(gè)月以?xún)?nèi)轉(zhuǎn)售的，稅率為交易額的15%，6個(gè)月至12個(gè)月之間轉(zhuǎn)售的。稅率為10%，12個(gè)月以上至24個(gè)月之間轉(zhuǎn)售的，稅率為5%。但香港房?jī)r(jià)卻未受此影響，反而呈現(xiàn)出價(jià)漲量縮之勢(shì)。在隨后的2011年房?jī)r(jià)漲速高達(dá)16%。在2012年10月港府再次將額外印花稅分別調(diào)整為20%，15%和10%，并對(duì)特定群體再加征15%的買(mǎi)家印花稅，房?jī)r(jià)在2013年卻依然堅(jiān)挺。（數(shù)據(jù)來(lái)自于香港特別行政區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署的相關(guān)報(bào)告。）
中國(guó)內(nèi)地也曾于2010年起對(duì)5年內(nèi)出售的二手房加征5%的營(yíng)業(yè)稅。政策調(diào)整后，房?jī)r(jià)在短暫徘徊后，再度報(bào)復(fù)性上漲。（數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)局13年統(tǒng)計(jì)年鑒。）
從實(shí)例可以看出，增加房產(chǎn)流轉(zhuǎn)時(shí)的稅費(fèi)并不必然會(huì)抑制房?jī)r(jià)。這是因?yàn)樯唐贩孔鰹橐环N商品，其價(jià)格從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是受供需關(guān)系影響。但住房相較于其他商品，其特殊的地方在于他不僅有自住需求，還有投資需求。在自住需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供應(yīng)的情況下，二手房交易稅費(fèi)的增加雖然會(huì)造成短期內(nèi)投機(jī)者出售時(shí)交易成本增加，從而從理論上減少投機(jī)需求，使需求曲線由D移至D1。但也會(huì)因此造成投機(jī)者惜售，從而導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步地縮減，使供給曲線由S移至S1。當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)縮減幅度大于需求減少幅度時(shí)，會(huì)進(jìn)一步加大供需差額。使成交價(jià)格P上升到P1。而價(jià)格上升又會(huì)拉動(dòng)投資需求上升，從而促使房?jī)r(jià)加速上漲。但如果稅費(fèi)足夠高，使投機(jī)需求減少幅度大大高于市場(chǎng)供應(yīng)縮減幅度，此時(shí)，需求曲線將由D移至D2，而供給曲線由S移至S2，供需差額得到縮小，成交價(jià)格也由P下降至P2。投資需求減少幅度和市場(chǎng)供應(yīng)縮減幅度到底誰(shuí)更嚴(yán)重，是由房產(chǎn)流轉(zhuǎn)時(shí)的稅負(fù)水平所決定。當(dāng)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)遠(yuǎn)低于預(yù)期由房?jī)r(jià)上升而帶來(lái)的收益時(shí)，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)相較需求減少幅度更大，從而使房?jī)r(jià)加速上升。只有當(dāng)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)超過(guò)預(yù)期由房?jī)r(jià)上升而帶來(lái)的收益時(shí)，才會(huì)使需求以比供給更大幅度縮減，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。
流通環(huán)節(jié)稅負(fù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響
（二）保有環(huán)節(jié)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收又分為直接稅和間接稅。保有環(huán)節(jié)的直接稅，即對(duì)購(gòu)房者保有房屋進(jìn)行征稅，其稅負(fù)無(wú)法轉(zhuǎn)嫁。保有環(huán)節(jié)的間接稅是針對(duì)出租房屋的租金收入征稅，其稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁給承租人。
1.保有環(huán)節(jié)間接稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
目前，各國(guó)均對(duì)房地產(chǎn)租金收入進(jìn)行征稅。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)租金收入征稅對(duì)房?jī)r(jià)基本上不產(chǎn)生影響。比如香港，雖然政府每月按實(shí)際租金收入的15%征收物業(yè)稅，但房?jī)r(jià)還是一路高漲。而中國(guó)內(nèi)地對(duì)個(gè)人房屋租賃收入扣減一定費(fèi)用后按20%減半征收，即按10%征收個(gè)人所得稅，并再加征4%的房產(chǎn)稅。也沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)影響。間接稅對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。其一，是因?yàn)樵谕稒C(jī)氣氛濃厚的房產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金漲幅。按租金計(jì)算的間接稅如果折算成按房?jī)r(jià)計(jì)算，則稅率會(huì)呈現(xiàn)出遞減的趨勢(shì)。其二，在投機(jī)氣氛濃厚的房產(chǎn)市場(chǎng)，租售比較高，根據(jù)禧泰全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心公布的數(shù)據(jù)，2013年中國(guó)內(nèi)地城市平均租售比為1：387。較高的租售比使房產(chǎn)持有者因房屋租金而交納的稅費(fèi)能夠從房屋的售價(jià)上漲中得到補(bǔ)償。其三，是因?yàn)殚g接稅征收上有一定難度。由于個(gè)人住房出租比較分散隱蔽，難以監(jiān)管，導(dǎo)致相關(guān)稅種征收成本較高。主要依納于住房持有者的主動(dòng)申報(bào)。而中國(guó)內(nèi)地由于公民納稅意識(shí)較薄弱，偷稅漏稅現(xiàn)象比較普遍。這也進(jìn)一步減弱了相關(guān)稅種對(duì)房?jī)r(jià)的作用。
2.保有環(huán)節(jié)直接稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
保有環(huán)節(jié)的直接稅，即是在我國(guó)引起爭(zhēng)議并正在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。雖然各國(guó)名稱(chēng)不同，但其實(shí)質(zhì)都是對(duì)房產(chǎn)所有者持有房產(chǎn)進(jìn)行征稅。多國(guó)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，保有環(huán)節(jié)的直接稅對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。例如，香港的差餉稅是由政府定期評(píng)估市場(chǎng)租金，然后在這一虛擬租金值打八折的基礎(chǔ)上征收5%的差餉稅，差餉稅稅率按房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值折算后的稅率，大約只有房?jī)r(jià)的0.20.3%。香港的高昂房?jī)r(jià)表明，差餉稅并沒(méi)有對(duì)香港的房?jī)r(jià)產(chǎn)生足夠的抑制作用。日本從1955年將對(duì)房?jī)r(jià)征收的固定資產(chǎn)稅稅率調(diào)整為1.4%，但是房?jī)r(jià)卻一路上漲，并于1991年達(dá)到頂點(diǎn)，當(dāng)時(shí)東京一地的地價(jià)超過(guò)了美國(guó)全國(guó)地價(jià)總和。在韓國(guó)，針對(duì)房產(chǎn)的直接稅有1961年開(kāi)始征收的0.5%的財(cái)產(chǎn)稅和2005年開(kāi)始征收的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，2005年的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是韓國(guó)政府為了抑制當(dāng)時(shí)速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)開(kāi)征的，是房屋總價(jià)值按59%―70%折算后再依照0.75%―2%的稅率征收。實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的第一年，韓國(guó)樓市小幅下降后，又馬上加速上升。以上國(guó)家的房?jī)r(jià)顯示出房產(chǎn)稅并不能抑制房?jī)r(jià)快速上漲。而同是征收房產(chǎn)稅，美國(guó)的房產(chǎn)稅是估價(jià)的0.8%3%，平均為1.5%左右。在房產(chǎn)稅負(fù)基本一致的情況下，美國(guó)平均房?jī)r(jià)并未和日本，韓國(guó)一樣出現(xiàn)暴漲，其房?jī)r(jià)絕對(duì)值并不高，增長(zhǎng)幅度也較低。
正反兩方面的數(shù)據(jù)顯示出房?jī)r(jià)受房產(chǎn)稅影響有限，兩者并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。反而房產(chǎn)價(jià)格上漲較快的城市比如香港、日本、韓國(guó)等，基本都呈現(xiàn)出人多地少的特點(diǎn)。其中，日本總?cè)丝?.4億，國(guó)土面積為37萬(wàn)平方公里，人均占地面積為2643平方米。而平均房?jī)r(jià)較低的美國(guó)則剛好相反，地廣人稀，人均占地面積較大。美國(guó)國(guó)土總面積963萬(wàn)平方公里，人口2.4億，人均占地面積美國(guó)為40125平方米。是日本的15倍。房?jī)r(jià)顯示出與人均占地面積成比較明顯的反比關(guān)系。
針對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，之所以和房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)性較弱，是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅稅率一般均為1.5%以下，這樣的稅率雖然會(huì)增加房產(chǎn)保有成本，但對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生決定性的影響。從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)格最終仍是受供需關(guān)系影響。在人多地少，自住需求旺盛的市場(chǎng)，需求缺乏彈性。征收房產(chǎn)稅雖然可以一定程度上降低空置率，加大供應(yīng)，但幅度非常有限。當(dāng)增加的供應(yīng)量仍然沒(méi)法滿(mǎn)足自住需求時(shí)，價(jià)格將進(jìn)一步上漲，價(jià)格的上漲預(yù)期如果超過(guò)征收房產(chǎn)稅帶來(lái)的損失，又會(huì)帶動(dòng)投機(jī)需求，使供需關(guān)系進(jìn)一步不平衡，促使價(jià)格進(jìn)一步提高。
為了排除經(jīng)濟(jì)，文化和居住習(xí)慣差異等因素。進(jìn)一步驗(yàn)證房?jī)r(jià)對(duì)房產(chǎn)稅不敏感，而更多地受供需關(guān)系影響。以美國(guó)為例，從1997年到2007年，美國(guó)房?jī)r(jià)總體上漲了57%，而其中紐約因人口密度較大，雖然房產(chǎn)稅實(shí)際稅率最高達(dá)到4.75%，遠(yuǎn)較全美平均稅率高。房?jī)r(jià)卻仍然上漲了124.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平價(jià)漲幅。即使在隨后發(fā)生的次貸危機(jī)中，紐約房?jī)r(jià)依然比較堅(jiān)挺。
二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度的建議
（一）重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅
相較保有環(huán)節(jié)，適當(dāng)加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅對(duì)打擊投機(jī)作用更明顯。為了體現(xiàn)稅收制度對(duì)社會(huì)收入的調(diào)節(jié)，適當(dāng)打擊投機(jī)，保障人民的基本需求。需要重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅。已有多國(guó)經(jīng)驗(yàn)顯示，只有這樣才能真正達(dá)到抑制投機(jī)的效果。比如韓國(guó)，在2005年開(kāi)征的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅并沒(méi)有控制住當(dāng)時(shí)瘋狂的房?jī)r(jià)，直到出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，才終于使房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。而在德國(guó)，過(guò)去10年間，名義上房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，但德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%，扣除物價(jià)因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。這主要也是因?yàn)榈聡?guó)對(duì)交易環(huán)節(jié)征收較高稅負(fù)，從而成功地抑制了投機(jī)需求所致。我國(guó)目前正處于快速城鎮(zhèn)化階段，自住需求旺盛，房?jī)r(jià)一定程度的上漲不可避免。在這個(gè)過(guò)程中，如果不對(duì)投機(jī)需求加以調(diào)控。極易出現(xiàn)失控，從而給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沉重影響。為了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展，必須采用有效可行的措施，遏制虛假需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。這就要求政府在制訂稅收政策時(shí)，應(yīng)注意相關(guān)稅種對(duì)房?jī)r(jià)和投機(jī)的影響，著重考慮通過(guò)加強(qiáng)流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)來(lái)調(diào)節(jié)投機(jī)需求，輕保有環(huán)節(jié)征稅，重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅。通過(guò)合理的稅收制度設(shè)計(jì)促使我國(guó)房地產(chǎn)健康均衡發(fā)展。
（二）房產(chǎn)稅的征收應(yīng)兼顧公平與效率
近幾年我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的呼聲越來(lái)越高。2010年國(guó)務(wù)院在轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》時(shí)，明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，并于2011年起在上海，重慶等地方進(jìn)行了試點(diǎn)。房產(chǎn)稅在全國(guó)開(kāi)征已是呼之欲出。由于房產(chǎn)稅開(kāi)征影響人群較廣，計(jì)稅金額較大，社會(huì)壓力較重，所以需要極其慎重。目前，各國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅時(shí)基本上都堅(jiān)持了“寬稅基，少稅種，低稅率，多優(yōu)惠”的原則。具體到我國(guó)，對(duì)將來(lái)開(kāi)征的房產(chǎn)稅，在制定相關(guān)政策時(shí)，有以下幾點(diǎn)需要考慮。
1.稅基的確定
目前各國(guó)公認(rèn)的稅基確定有三種方法，分別是成本法，市場(chǎng)評(píng)估法和收益法。絕大部分國(guó)家目前均采用市場(chǎng)評(píng)估法做為計(jì)稅依據(jù)。而我國(guó)在上海、重慶試點(diǎn)時(shí)采用的是成本法。
成本法和市場(chǎng)評(píng)估法相比較，優(yōu)勢(shì)是計(jì)算簡(jiǎn)單，估價(jià)成本較低。但是成本法下，稅基采用房產(chǎn)余值，不能充分反應(yīng)房產(chǎn)現(xiàn)值。一方面會(huì)導(dǎo)致以較高價(jià)格購(gòu)入住房的所有者還要承擔(dān)比其他住房所有者更高的稅負(fù)，進(jìn)一步加重這部分人群的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，造成極度不公平。另外一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與政府增加公共投入，改善基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，而按購(gòu)入成本征稅使政府不能充分參與房地產(chǎn)增值的分配，會(huì)反過(guò)來(lái)影響政府公共投入。所以，房產(chǎn)稅稅基宜采用以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估價(jià)值。這就要求政府建立起完善的評(píng)估機(jī)制，綜合考慮不同房地產(chǎn)的市價(jià)，地段，容積率，已使用年限，臨近公用設(shè)施等情況，確定合理的評(píng)估價(jià)值。同時(shí)應(yīng)做到公開(kāi)、公平、公正，堅(jiān)持對(duì)做為征收依據(jù)的評(píng)估價(jià)進(jìn)行公示。如果納稅人認(rèn)為估價(jià)不合理，應(yīng)有渠道允許其申訴，并有相應(yīng)的裁議程序進(jìn)行重估和解決爭(zhēng)議。為了減低估價(jià)成本，評(píng)估價(jià)值原則上應(yīng)保持一定穩(wěn)定性，每隔24年再根據(jù)物價(jià)變動(dòng)幅度和房產(chǎn)折舊額重新調(diào)整評(píng)估價(jià)值。
2.稅率宜按量采用累進(jìn)制
目前，日本，韓國(guó)，澳大利亞等多國(guó)在保有環(huán)節(jié)征稅都采用了累進(jìn)稅率，在具體設(shè)計(jì)上，既有按量累進(jìn)的，也有按房產(chǎn)總價(jià)累進(jìn)的。累進(jìn)稅率的設(shè)置能對(duì)多套房持有者造成心理和經(jīng)濟(jì)上的雙重壓力，從而有效抑制投機(jī)。并在一定程度上增加市場(chǎng)供應(yīng)量。從而有效保障自住需求。在稅率設(shè)計(jì)上，由于居住習(xí)慣、配套設(shè)施、交通等原因，中國(guó)居民一般更愿意選擇在中心城區(qū)居住，從而導(dǎo)致中心城區(qū)和郊區(qū)房?jī)r(jià)相差甚遠(yuǎn)，如果按房?jī)r(jià)總額來(lái)設(shè)置累進(jìn)稅率，會(huì)使大量房產(chǎn)持有者承擔(dān)高房?jī)r(jià)的同時(shí)還要承擔(dān)過(guò)高的保有稅，有使公允，所以稅率上建議采用按量累進(jìn)制。以每個(gè)家庭人均住房面積做為累進(jìn)依據(jù)，人均面積越高，要承受的稅率也越高。通過(guò)帶有懲罰性質(zhì)的累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)，使房產(chǎn)稅能有效達(dá)到控制投機(jī)需求的目的。
3.優(yōu)惠政策的確定
各國(guó)對(duì)個(gè)人住房在保有環(huán)節(jié)征稅時(shí)都設(shè)置了一定的優(yōu)惠政策。比如，大部分國(guó)家都規(guī)定了起征點(diǎn)。美國(guó)對(duì)老人，殘疾人等特定人群有減稅優(yōu)惠，個(gè)人繳納房產(chǎn)稅還可抵扣部分個(gè)人所得稅。而目前，我國(guó)在上海，重慶試行的房產(chǎn)稅政策都只針對(duì)個(gè)人新購(gòu)置的第二套住房征收房產(chǎn)稅，對(duì)存量房產(chǎn)不予征收。這種優(yōu)惠政策，沒(méi)有對(duì)居民基本生活性用房和投機(jī)性房產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分。近10年，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍濃厚，大量房產(chǎn)掌握在投機(jī)者手中，如果不對(duì)存量住房征稅，則大量投機(jī)購(gòu)房無(wú)需征稅，無(wú)法達(dá)到抑制投機(jī)的目的。也違背了稅收負(fù)擔(dān)的支付能力原則，使房產(chǎn)稅無(wú)法達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的，同時(shí)，也造成國(guó)家稅收的大量流失。因此，在正式制定房產(chǎn)稅制度時(shí)，應(yīng)取消該優(yōu)惠政策，適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅稅基，加大房產(chǎn)稅的征收范圍。同時(shí)在對(duì)所有房產(chǎn)均開(kāi)征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，按每個(gè)家庭人均住宅面積設(shè)置起征點(diǎn)。這樣，一方面避免增加普通居民的負(fù)擔(dān)。另一方面也能使房產(chǎn)稅達(dá)到調(diào)節(jié)分配的初衷，并保證國(guó)家稅收穩(wěn)定增長(zhǎng)。
4.健全征收管理
在征收管理上，應(yīng)盡快堵塞相關(guān)漏洞，為全面開(kāi)征房產(chǎn)稅創(chuàng)建條件。這就要求各部門(mén)之間相合協(xié)作，相關(guān)資料共享可查，完善房產(chǎn)稅稅源的監(jiān)控系統(tǒng)。在全國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅之前，全國(guó)住房信息系統(tǒng)必須盡快聯(lián)網(wǎng)，并和稅收系統(tǒng)，公安部門(mén)的居民身份和戶(hù)籍信息相互聯(lián)網(wǎng)，以便開(kāi)征房產(chǎn)稅后，稅務(wù)機(jī)關(guān)能及時(shí)掌握土地交易和每個(gè)家庭人均房產(chǎn)面積等情況，防止偷稅漏稅。
其次，由于房產(chǎn)稅涉及人員較廣，征收成本較高。所以必須促使納稅人主動(dòng)納稅。稅收系統(tǒng)應(yīng)和銀行等相關(guān)單位盡快形成資源共享，逐步建立起完善的稅收信用體系。將公民納稅情況納入信用考察范圍。直接影響其個(gè)人信貸，教育，物業(yè)轉(zhuǎn)讓等。從而督促納稅人自覺(jué)主動(dòng)納稅。
最后，要制定相關(guān)的懲罰性政策。對(duì)超過(guò)一定時(shí)間未及時(shí)納稅者處以一定滯納金，對(duì)惡意逃稅行為，可以拍賣(mài)物業(yè)，通過(guò)這些政策進(jìn)一步加強(qiáng)納稅人自覺(jué)納稅的意識(shí)。
綜上所述，我國(guó)在開(kāi)征房地產(chǎn)相關(guān)稅收，特別是保有環(huán)節(jié)的稅收時(shí)，應(yīng)兼顧公平與效率以便既達(dá)到調(diào)節(jié)收入，促使稅收穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的，又能保障居民的基本用房需求，避免給社會(huì)帶來(lái)較大震蕩。
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第4篇：新房產(chǎn)稅細(xì)則范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類(lèi)號(hào)：C91文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）12-0039-02
1 引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。其中土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，它是按照30%、40%、50%、60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征的，稅負(fù)比較重，而且，繳納土地增值稅的同時(shí)企業(yè)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅、印花稅等。因此，如果能夠通過(guò)有效的納稅籌劃減少土地增值稅支出，對(duì)于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)收益有著積極的影響。
2 納稅籌劃的概念及原則
納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)涉稅行為進(jìn)行合理籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
在設(shè)計(jì)納稅籌劃方案時(shí)，必須具備以下原則：
（1）合法性。納稅籌劃是一種合法行為，企業(yè)通過(guò)違法行為來(lái)逃避繳納稅款，損害國(guó)家利益，不是納稅籌劃，被發(fā)現(xiàn)后不僅要補(bǔ)繳稅款和滯納金、接受罰款，還會(huì)對(duì)企業(yè)和個(gè)人聲譽(yù)造成重大影響，得不償失。要滿(mǎn)足合法前提，籌劃主體應(yīng)當(dāng)認(rèn)真了解稅法的相關(guān)規(guī)定，不僅要有合法籌劃的意圖，還要從程序規(guī)范上保持合法原則。
（2）成本效益原則。有效的納稅籌劃必須使企業(yè)的整體負(fù)擔(dān)減輕，即籌劃之后增加的成本必須小于籌劃帶來(lái)的效益增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅廣泛，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)管理較為復(fù)雜，如果只考慮降低土地增值稅，有可能造成其他稅種的負(fù)擔(dān)增加了，或者當(dāng)前的稅負(fù)減輕了，卻使以后的稅負(fù)加重了，亦或者改變經(jīng)營(yíng)管理模式增加的成本反而高于節(jié)稅的效應(yīng)，這些都不是有效的納稅籌劃。因此，籌劃主體必須著眼于企業(yè)整體的成本效益，才能提出成功有效的方案。
3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃具體方法
土地增值稅的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額 ＝ ∑（每級(jí)距的土地增值額 × 使用稅率）
＝ 增值額 × 適用稅率 — 扣除項(xiàng)目金額 × 速算扣除數(shù)
在以上公式中，增值額是應(yīng)稅收入減去扣除項(xiàng)目金額的差額，增值率即增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，應(yīng)稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，對(duì)于不同主體的不同的轉(zhuǎn)讓行為，可扣除項(xiàng)目不盡相同。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房的行為，可扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及加計(jì)扣除。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（1）收入形式轉(zhuǎn)化。
當(dāng)可扣除項(xiàng)目金額一定時(shí)，應(yīng)稅收入的增加會(huì)造成增值額和增值率的增加，在超率累進(jìn)稅率的計(jì)稅方法下，增值率增加可能導(dǎo)致稅率的提高，從而使納稅人的稅負(fù)大幅度上升。因此，合理地減少應(yīng)稅收入，能夠有效地降低稅負(fù)。
收入的形式轉(zhuǎn)化，就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中可以單獨(dú)進(jìn)行處理的部分分離出來(lái)，轉(zhuǎn)化成非土地增值稅的應(yīng)稅范圍，從而達(dá)到減少土地增值稅應(yīng)稅收入降低稅負(fù)的目的。
在轉(zhuǎn)讓新建商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的可能不是毛坯房，而是經(jīng)過(guò)了一定程度的精裝，這一方面反映了購(gòu)房者更高的要求，另一方面也體現(xiàn)了企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略，如果企業(yè)在購(gòu)房合同上只有總體轉(zhuǎn)讓價(jià)格，那么所有價(jià)款都應(yīng)當(dāng)作為土地增值稅的應(yīng)稅收入，為了降低稅負(fù)，企業(yè)可以將房屋裝修增值分割出來(lái)。具體操作是企業(yè)再設(shè)立一家裝修公司，專(zhuān)門(mén)為其開(kāi)發(fā)的房屋進(jìn)行裝修，在售房的時(shí)候需與購(gòu)買(mǎi)者簽訂兩份合同，一份是與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購(gòu)買(mǎi)毛坯房的合同，一份為與裝修公司簽訂的裝修合同，由于第二份合同記載的收入金額按建筑業(yè)繳營(yíng)業(yè)稅，這樣可以降低土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。
房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓原自用自營(yíng)的房地產(chǎn)時(shí)，如果打算將其中的設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)矐?yīng)當(dāng)考慮將其中可以單獨(dú)處理的部分分割出來(lái)，分別出售。具體操作是與購(gòu)買(mǎi)者簽訂的合同中分別注明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格和其它設(shè)施的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，或者分別簽訂兩份合同，這樣其它設(shè)施的轉(zhuǎn)讓屬于增值稅應(yīng)稅行為而不屬于土地增值稅納稅范圍。如果納稅人不將價(jià)款區(qū)分開(kāi)來(lái)，整體出售，可能導(dǎo)致多繳稅款。
（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除方法的選擇。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但是由于這三項(xiàng)費(fèi)用是期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)偅虼怂鼈儾皇前雌鋵?shí)際發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。
根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除具體有下面兩種方法：
①如果納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目與計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明，那么允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息 ＋（取得土地使用權(quán)的金額＋ 開(kāi)發(fā)成本）× 5% 以?xún)?nèi)。
②如果納稅人不能計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)的金額 ＋ 開(kāi)發(fā)成本）× 10% 以?xún)?nèi)。
第一種方法中據(jù)實(shí)扣除的利息不能超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，且對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。兩種方法中具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
如果企業(yè)能計(jì)算分?jǐn)偫⒑吞峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明，就可以從這兩種方法里任選其一。在此前提下，如果企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出比較高，企業(yè)可以考慮按第一種方法計(jì)算扣除；如果向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出比較少，可以考慮不提供貸款證明，按第二種方法計(jì)算扣除。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算兩種方法下可扣除的金額，選擇較高者計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)費(fèi)用越高，增值額和增值率越低，稅負(fù)也就越輕。
（3）建房方式的選擇。
根據(jù)稅法的規(guī)定，對(duì)于一方出地另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃。比如，房地產(chǎn)企業(yè)先取得一塊土地的使用權(quán)，再確定出資方，協(xié)商出資總額和建成后分配的比例，然后由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。由于雙方獲得房產(chǎn)后都無(wú)需繳納土地增值稅，雙方可以協(xié)商以低于房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的售價(jià)的合理價(jià)格作為出資額，確定合適的分房比例，使各自分得的房產(chǎn)所付出的成本低于自行購(gòu)置房地產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)互利共贏。
另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)能瞄準(zhǔn)最終客戶(hù)，也可以選擇代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入。在此代建行為中，房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此不是土地增值稅納稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)以收取的代建費(fèi)和價(jià)外費(fèi)用按服務(wù)業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。在具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先與客戶(hù)簽訂委托代建合同，以客戶(hù)的名義取得土地使用權(quán)、辦理房屋立項(xiàng)和相關(guān)手續(xù)，否則，就屬于房屋銷(xiāo)售行為，不僅按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，還要繳土地增值稅。為了獲得客戶(hù)的積極配合，房地產(chǎn)企業(yè)還可以適當(dāng)降低代建收入。
（4）其它稅收優(yōu)惠的把握。
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。另外，對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能使用這一免稅規(guī)定。
因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又有其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)考慮分別核算是否能利用這條稅收優(yōu)惠帶來(lái)減稅效應(yīng)；如果企業(yè)只有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，也應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)能否通過(guò)合理定價(jià)，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整成本，以達(dá)到免繳土地增值稅的目的。
4 總結(jié)與思考
（1）經(jīng)常關(guān)注國(guó)家政策方向和稅收規(guī)定的變動(dòng)。我國(guó)當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)期，政策和稅收法律法規(guī)的變動(dòng)對(duì)納稅籌劃有很大影響，作為籌劃主體，應(yīng)當(dāng)保持高度關(guān)注。比如，國(guó)家出臺(tái)了新的稅收優(yōu)惠政策，如果企業(yè)不關(guān)注或不了解如何操作而沒(méi)有享受到優(yōu)惠政策，就是錯(cuò)失良機(jī)，導(dǎo)致多繳稅款。
（2）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的配合。納稅籌劃不是完全由財(cái)務(wù)部完成的，它可以通過(guò)影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)完成，需要企業(yè)各部門(mén)的緊密配合。
（3）加強(qiáng)與外部利益相關(guān)者的溝通，特別是與客戶(hù)的溝通。在以上的方法中略有提及，為了促使客戶(hù)幫助企業(yè)一起完成納稅籌劃，可以向客戶(hù)給予一定的優(yōu)惠，如果企業(yè)只關(guān)注減輕自身負(fù)擔(dān)而增加了客戶(hù)的負(fù)擔(dān)，這樣客戶(hù)不接受，納稅籌劃就無(wú)法進(jìn)行。
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第5篇：新房產(chǎn)稅細(xì)則范文
近日，我省房地產(chǎn)（中介）專(zhuān)家委員會(huì)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員具體操作。《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采用中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的統(tǒng)一格式，但對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說(shuō)服力，有必要的分析和過(guò)程，計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評(píng)審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。所以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對(duì)其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒(méi)有比較明確的評(píng)審要求，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于具體操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報(bào)告的缺陷而不求改進(jìn)。
本人經(jīng)過(guò)多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專(zhuān)家評(píng)審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過(guò)一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成估價(jià)報(bào)告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行綜述，以供同行參考。
一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但通過(guò)調(diào)查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成的報(bào)告，常見(jiàn)缺陷有：
（1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無(wú)定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問(wèn)題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說(shuō)明和理由。不選用的，充分說(shuō)明理由，選用的，簡(jiǎn)述了道理。
（2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采用了一種評(píng)估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價(jià)對(duì)象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門(mén)都已明確提出，估價(jià)方法還是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。
（3）能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。市場(chǎng)比較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。
（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒(méi)有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)賓館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對(duì)商鋪或門(mén)面的評(píng)估不采用收益法而采用其它評(píng)估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。
（5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們?cè)u(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線是否正確。
（6）具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶(hù)在質(zhì)詢(xún)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)經(jīng)常會(huì)問(wèn)到為什么沒(méi)有采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法？這其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，無(wú)論采用何種評(píng)估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
（7）簡(jiǎn)單的采用成本法對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)市場(chǎng)的需要。
近日，筆著評(píng)審過(guò)某估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的對(duì)一賓館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對(duì)土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評(píng)估?？此撇捎昧硕喾N評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒(méi)有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對(duì)一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不妥的。
二、市場(chǎng)比較法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
市場(chǎng)比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評(píng)估方法，基本上大多數(shù)的估價(jià)人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說(shuō)，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無(wú)逢而無(wú)紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場(chǎng)比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果真正符合市場(chǎng)價(jià)值。
（1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過(guò)高或者過(guò)低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過(guò)長(zhǎng)（不能超過(guò)1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門(mén)面與商場(chǎng)鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。
（2）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。
（3）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。這種可能性主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無(wú)意識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。
（4）比較修正的方向錯(cuò)誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。
（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。區(qū)域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
（7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)?？杀葘?shí)例的交易情況未說(shuō)明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)格、樓盤(pán)均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。
（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問(wèn)題比較隱蔽，一般非專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來(lái)，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。
三、收益法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
收益法應(yīng)該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來(lái)說(shuō)，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計(jì)算無(wú)錯(cuò)誤，評(píng)估過(guò)程是難以過(guò)多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評(píng)估。
（1）收益期限確定錯(cuò)誤。收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源，一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭(zhēng)議比較多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過(guò)程經(jīng)常會(huì)遇到這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)）。
（2）沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況?？陀^收益是與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定。
（3）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算；采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒(méi)有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不能重復(fù)計(jì)算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。
（4）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)，以及正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。
（5）資本化率確定錯(cuò)誤。資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源，確定方法簡(jiǎn)單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說(shuō)明（應(yīng)選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對(duì)象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。
四、成本法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
一般來(lái)說(shuō)，由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來(lái)對(duì)新房評(píng)估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)工業(yè)廠房、在建工程及非收益類(lèi)公共建筑物常用成本法評(píng)估比較適用。也有的在拆遷評(píng)估對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采用成本法，這樣計(jì)算過(guò)程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價(jià)結(jié)果是否即為市場(chǎng)價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡(jiǎn)單，但實(shí)際中成本法存在有許多問(wèn)題。
（1）成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本。我們?cè)u(píng)估過(guò)程中取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，應(yīng)說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）。
（2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估算時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。
（3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成有無(wú)說(shuō)明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。
（4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话闱闆r下地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，也就是從一開(kāi)始投入到工程完工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。
（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。銷(xiāo)售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。
（6）銷(xiāo)售稅費(fèi)的依據(jù)是銷(xiāo)售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計(jì)稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。
（7）折舊計(jì)算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。
五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
對(duì)在建工程評(píng)估采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，如售租或和自營(yíng)等，估算結(jié)果應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混淆不清。
（1）注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)，其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。
（2）察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要漏掉買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。
（3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問(wèn)題，這很正常。
我們審核在各種評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告關(guān)鍵看的還是市場(chǎng)調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估
價(jià)測(cè)算過(guò)程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報(bào)告撰寫(xiě)過(guò)程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等要求進(jìn)行操作。
如何保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格，所以估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來(lái)自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。