農(nóng)村危房改造的定義精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村危房改造的定義范文

怎么定義精準扶貧

精準扶貧是粗放扶貧的對稱。是指針對不同貧困區(qū)域環(huán)境、不同貧困農(nóng)戶狀況，運用科學合規(guī)程序?qū)Ψ鲐殞ο髮嵤┚_識別、精確幫扶、精確管理的治貧方式。通俗地說，精準扶貧主要是就貧困居民而言，誰貧困就扶持誰，誰的貧困程度深對誰的扶持就要多。

今年，全省減少120萬農(nóng)村扶貧對象是省政府要辦的十件實事之一。實事辦得“實不實”，關(guān)鍵看精準扶貧“準不準”。各地各部門應牢牢把握省委對扶貧開發(fā)的最新部署要求，牢牢把握全省全面小康建設的緊迫形勢，將扶貧開發(fā)方式由單一向多元轉(zhuǎn)變、扶貧資金使用由大水“漫灌”向精確“滴灌”轉(zhuǎn)變。

為什么要精準扶貧

我國扶貧開發(fā)始于上世紀80年代中期，通過近30年的不懈努力，取得了舉世公認的輝煌成就。但是，長期以來貧困居民底數(shù)不清、情況不明、針對性不強、扶貧資金和項目指向不準的問題較為突出。目前全國農(nóng)村貧困居民8249萬人（其中四川為602萬人），是國家統(tǒng)計局根據(jù)全國7.4萬戶農(nóng)村住戶調(diào)查樣本數(shù)據(jù)推算出來的。這個數(shù)據(jù)對于研究貧困人口規(guī)模、分析貧困發(fā)展趨勢比較科學，但在具體工作中卻存在“誰是貧困居民”、“貧困原因是什么”、“怎么針對性幫扶”、“幫扶效果又怎樣”等不確定問題。由于全省乃至全國都沒有建立統(tǒng)一的扶貧信息系統(tǒng)，因此對于具體貧困居民、貧困農(nóng)戶的幫扶工作就存在許多盲點，真正的一些貧困農(nóng)戶和貧困居民沒有得到幫扶。

現(xiàn)行的扶貧制度設計存在缺陷，不少扶貧項目粗放“漫灌”，針對性不強，更多的是在“扶農(nóng)”而不是“扶貧”。以扶貧搬遷工程為例，居住在邊遠山區(qū)、地質(zhì)災害隱患區(qū)等地的貧困戶，一方水土難養(yǎng)一方人，是扶貧開發(fā)最難啃的“硬骨頭”，移民搬遷是較好的出路。但是，因為補助資金少，所以，享受扶貧資金補助搬出來的多是經(jīng)濟條件相對較好的農(nóng)戶，貧困的特別是最窮的農(nóng)戶根本搬不起。新村扶貧、產(chǎn)業(yè)扶貧、勞務扶貧等扶貧項目，受益多的主要還是貧困社區(qū)中的中高收入戶，只有較少比例貧困居民從中受益，且受益也相對較少。

綜上所述，原有的扶貧體制機制必須修補和完善。換句話說，就是要解決錢和政策用在誰身上、怎么用、用得怎么樣等問題。扶貧必須要有“精準度”，專項扶貧更要瞄準貧困居民，特別是財政專項扶貧資金務必重點用在貧困居民身上，用在正確的方向上。扶貧要做雪中送炭的事，千萬不能拿扶貧的錢去搞高標準的新農(nóng)村建設，做形象工程不能實現(xiàn)扶真貧。貧困區(qū)域的發(fā)展，主要應使用財政綜合扶貧資金和其他資金。

如何推進精準扶貧

推進精準扶貧，加大扶持力度，是減少貧困、實現(xiàn)共同富裕的需要，也是全省實現(xiàn)全面小康和現(xiàn)代化建設的一場攻堅戰(zhàn)。那么，如何做到精準扶貧呢？

精確識別，這是精準扶貧的前提。通過有效、合規(guī)的程序，把誰是貧困居民識別出來?？偟脑瓌t是“縣為單位、規(guī)?？刂啤⒎旨壺撠?、精準識別、動態(tài)管理”；開展到村到戶的貧困狀況調(diào)查和建檔立卡工作，包括群眾評議、入戶調(diào)查、公示公告、抽查檢驗、信息錄入完成等內(nèi)容。過去，全國曾開展農(nóng)村最低生活保障制度和扶貧開發(fā)政策“兩項制度”有效銜接試點，實踐表明，這樣識別扶貧對象雖然有一定效果，但是程序繁瑣、操作性不是很強。我省宜賓等一些地方探索的“比選”確定扶貧對象的扶貧“首扶制度”，也是一個精確識別的好辦法。其具體做法是：根據(jù)國家公布的扶貧標準，村民填申請表，首先由村民小組召開戶主會進行比選，再由“兩委”召開村、組干部和村民代表會議進行比選，并張榜公示；根據(jù)公示意見，再次召開村、組兩級干部和村民代表會議進行比選，并再次公示；如無異議，根據(jù)村內(nèi)貧困戶的指標數(shù)量，把收入低但有勞動能力的確定為貧困戶。總之，不論采取何種方式識別，都要充分發(fā)揚基層民主，發(fā)動群眾參與；透明程序，把識別權(quán)交給基層群眾，讓同村老百姓按“標準”識別誰是窮人，以保證貧困戶認定的透明公開、相對公平。

精確幫扶，這是精準扶貧的關(guān)鍵。貧困居民識別出來以后，針對扶貧對象的貧困情況定責任人和幫扶措施，確保幫扶的效果。就精確到戶到人來說，重點為：

堅持方針。精確幫扶總體上要堅持“實事求是，因地制宜，分類指導，精準扶貧”的工作方針，重在從“人”、“錢”兩個方面細化方式，確保幫扶措施和效果落實到戶、到人。

到村到戶。要做到“六個到村到戶”：基礎設施到村到戶、產(chǎn)業(yè)扶持到村到戶、教育培訓到村到戶、農(nóng)村危房改造到村到戶、扶貧生態(tài)移民到村到戶、結(jié)對幫扶到村到戶。真正把資源優(yōu)勢挖掘出來，把扶貧政策含量釋放出來。

因戶施策。通過進村入戶，分析掌握致貧原因，逐戶落實幫扶責任人、幫扶項目和幫扶資金。按照缺啥補啥的原則宜農(nóng)則農(nóng)、宜工則工、宜商則商、宜游則游，實施水、電、路、氣、房和環(huán)境改善“六到農(nóng)家”工程，切實改善扶貧對象生產(chǎn)生活條件；幫助發(fā)展生產(chǎn)，增加收入。

資金到戶。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，可以推行遂寧市船山區(qū)唐春村的專項財政資金變農(nóng)戶股金的模式，也可以通過現(xiàn)金、實物、股份合作等方式直補到戶；在住房建設上，可以推行南江縣農(nóng)村廉租房的做法；技能培訓、創(chuàng)業(yè)培訓等補助資金可以直補到人；對讀中、高職學生的生活補貼、特困家庭子女上大學的資助費用，可通過“一卡通”等方式直補到受助家庭；異地扶貧搬遷、鄉(xiāng)村旅游發(fā)展等項目補助資金可以直接向貧困對象發(fā)放。

干部幫扶。干部幫扶應采取群眾“點菜”、政府“下廚”方式，從國家扶貧政策和村情、戶情出發(fā)，幫助貧困戶理清發(fā)展思路，制定符合發(fā)展實際的扶貧規(guī)劃，明確工作重點和具體措施，并落實嚴格的責任制，做到不脫貧不脫鉤。

精確管理，這是精準扶貧的保證。

農(nóng)戶信息管理。要建立起貧困戶的信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，將扶貧對象的基本資料、動態(tài)情況錄入到系統(tǒng)，實施動態(tài)管理。對貧困農(nóng)戶實行一戶一本臺賬、一個脫貧計劃、一套幫扶措施，確保扶到最需要扶持的群眾、扶到群眾最需要扶持的地方。年終根據(jù)扶貧戶發(fā)展實際，對扶貧對象進行調(diào)整，使穩(wěn)定脫貧的村與戶及時退出，使應該扶持的扶貧對象及時納入，從而實現(xiàn)扶貧對象有進有出，扶貧信息真實、可靠、管用。

堅持“陽光”扶貧。按照國家《財政專項扶貧資金管理辦法》，對扶貧資金建立完善嚴格的管理制度，建立扶貧資金信息披露制度以及扶貧對象、扶貧項目公告公示公開制度，將篩選確立扶貧對象的全過程公開，避免暗箱操作導致的應扶未扶，保證財政專項扶貧資金在“陽光下”進行；筑牢扶貧資金管理使用的帶電“高壓線”，治理資金“跑冒滴漏”問題。同時，還應引入第三方監(jiān)督，嚴格扶貧資金管理，確保扶貧資金用準用足，不致“張冠李戴”。

第2篇：農(nóng)村危房改造的定義范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新常態(tài)；創(chuàng)新；重慶

新常態(tài)是我國經(jīng)濟增長從高速進入中高速階段的一個全新的“正常”狀態(tài)，揭示了我國經(jīng)濟發(fā)展階段的新變化、新特點，強調(diào)經(jīng)濟發(fā)展既不能片面追求過去那種粗放的高增長，也還要保持合理發(fā)展速度防止經(jīng)濟慣性下滑。更加看重經(jīng)濟發(fā)展的平穩(wěn)和增長質(zhì)量，要求實現(xiàn)一種有質(zhì)量、有效益、可持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展，保持一個合理的發(fā)展速度，經(jīng)濟增長保持在合理區(qū)間范圍內(nèi)，告別過去那種粗放的高速增長方式。

一、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

新常態(tài)下的經(jīng)濟是創(chuàng)新驅(qū)動型經(jīng)濟，要求使用新思維、新技術(shù)、新手段提升創(chuàng)新能力，要求傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行升級改造，逐步構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場為導向、產(chǎn)學研相結(jié)合的經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)新體系，形成“人人創(chuàng)新”、“萬眾創(chuàng)新”的新局面。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，在拉動國民經(jīng)濟發(fā)展、促進財政收入增加等方面起著舉足輕重的作用。近二十年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)形成了以速度為導向、以產(chǎn)品為核心、以銷售為重點的、粗放型的發(fā)展模式，這種模式以高速度、高周轉(zhuǎn)、高負債為主要特征，對加快推進我國的城市化進程和改善居民住宅條件善發(fā)揮了積極作用。但是，隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和新型城鎮(zhèn)化的推進，這種發(fā)展模式所帶來的資源錯配、嚴重消耗以及環(huán)境污染等問題逐步顯現(xiàn)并日趨嚴重，嚴重制約了我國經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，導致了參與游戲的各方的共輸。在這樣的背景下，房地產(chǎn)面臨著創(chuàng)新與重新定義，否則就沒有出路。

2014年，重慶主城區(qū)商品房供應面積為3005萬方，同比增長18%，成交面積為2000萬方，同比下降11%。與此同時，商品住宅市場也出現(xiàn)了新的變化，2014年重慶主城區(qū)商品住宅市場供應面積為1957萬方，同比下降1%，成交面積為1588萬方，同比下降7%，建面成交均價為7269元/平方米，下降6.5%。房價持續(xù)回落、利潤率下降、庫存數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高的新情況，使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)迎來了低增速、低利潤的新常態(tài)。這樣的變化對重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)和機遇，需要創(chuàng)新思維，創(chuàng)新發(fā)展方式，才能適應新常態(tài)下房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，抓住機遇推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，推進重慶房地產(chǎn)業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。

二、 重慶房地產(chǎn)新常態(tài)特征

宏觀經(jīng)濟形勢的變化直接推動了重慶房地產(chǎn)的調(diào)整，將由高速增長、超高速增長的老常態(tài)進入平穩(wěn)增長的新常態(tài)，由此出現(xiàn)了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)的特征。

1. 區(qū)域市場的明顯分化

隨著重慶主城范圍內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，城市化速度的差異化，重慶房地產(chǎn)區(qū)域市場明顯分化，包括房地產(chǎn)供求和存銷比、住宅市場和土地出讓的價格以及房地產(chǎn)開發(fā)的主體都發(fā)生了變化。從表1我們可以看出2014年重慶主城九區(qū)商品房成交量呈現(xiàn)巨大差異，江北區(qū)以36098套的成交量位居第一，九龍坡區(qū)以35383套的成交量位居第二，而大渡口區(qū)和渝中區(qū)分別以10783套和9145套的成交量位居第八和第九，成交量和成交面積均差異明顯。

表1 2014年1-12月重慶主城區(qū)各區(qū)商品房成交統(tǒng)計

指標江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)大渡口區(qū)渝中區(qū)

成交套數(shù)（套）36098353833414233163286712183513807107839145

成交面積（萬方）274.49275.47253.53263.07222.93165.35141.4469.3688.39

2. 市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)型

經(jīng)濟新常態(tài)的到來，使得重慶房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生了變化，市場正在從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)換，從單一的建房賣房到多元化經(jīng)營房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場會越來越理性，房價是否會上漲，最終取決于住房的供求關(guān)系。房地產(chǎn)是促進經(jīng)濟增長與新型城鎮(zhèn)化建設的重要推動力量，房地產(chǎn)業(yè)要為新型城鎮(zhèn)化服務，作為城市運營商和服務商，重慶房地產(chǎn)行業(yè)擔負著提供重慶市的住宅、商業(yè)、工業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等多元化地產(chǎn)的重要使命。在單一地產(chǎn)存量過高，以至于滯銷的情況下，房企的轉(zhuǎn)型和跨界發(fā)展、房地產(chǎn)的多元化經(jīng)營成為重慶房地產(chǎn)發(fā)展的新主題。

3. 互聯(lián)網(wǎng)思維將變革房地產(chǎn)發(fā)展模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，很多行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的影響下，正發(fā)生著顛覆性的改變，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，也將受到互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊。今年3月，總理在政府工作報告中首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃，用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。今后，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步探討將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在土地、資金、營銷、社區(qū)服務等生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中，提升重慶房地產(chǎn)實體經(jīng)濟的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎設施和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟發(fā)展新形態(tài)。

4. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出

城鎮(zhèn)住房保障體系不健全，以致房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出。由于重慶房地產(chǎn)市場不成熟，法制不健全，市場機制失調(diào)，導致房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范、投資結(jié)構(gòu)失衡、房價上漲過快、保障性住房占比偏低等問題。另一方面，由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟規(guī)模局限和歷史延革，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏有實力、規(guī)范化的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，使重慶房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大批量、低檔次的尷尬局面，影響了新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進。

5. 管理薄弱，輕視研發(fā)和銷售

目前房地產(chǎn)企業(yè)對基礎管理工作不重視，企業(yè)管理比較薄弱甚至混亂，有的企業(yè)制定了各項制度，但是沒有和具體業(yè)務結(jié)合。企業(yè)一般完成從拿地、設計、施工到后期運營的房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營，占用大量資金，同時各種稅費較多，降低了企業(yè)的利潤率，加重了企業(yè)的負擔。普遍不重視甚至忽略研發(fā)和銷售，在市場上沒有自己獨特的企業(yè)形象和品牌價值，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力。

三、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動對策

1. 優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場風險

當經(jīng)濟增速放緩，市場遭遇寒冬時，重慶房地產(chǎn)企業(yè)應積極應對，主動調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)化高中低檔產(chǎn)品的組合狀況，針對重慶收入水平在全國相對較低，經(jīng)濟實力還不夠深厚，購房者看重低首付、低總價的客觀市場實際，面積小，功能齊全的中低檔小戶型剛需項目應給予適當側(cè)重，這類快銷產(chǎn)品不僅能讓房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流得到保障，還可以互補在核心區(qū)域商業(yè)項目等所需的長線投資，為其提供資金保障，實現(xiàn)資金的及時滾動，協(xié)調(diào)企業(yè)的整體運營，降低市場變化對企業(yè)運營帶來的各種風險。

2. 轉(zhuǎn)變資源配置方式，提高資金使用效率

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，其對金融等資源的配置能力直接影響其發(fā)展。重慶房地產(chǎn)業(yè)的金融化步伐不斷加快，配置資源的能力不斷增強。融資的手段越來越豐富，除了傳統(tǒng)的項目貸款外，還出現(xiàn)了信托、發(fā)債、眾籌等新型融資手段，融資渠道也越來越多元化，逐步獲取海外低成本資本。

3. 發(fā)展電子商務，從線下走向線上

積極運用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維經(jīng)營房地產(chǎn)，目前可以嘗試的有：第一，發(fā)展社區(qū)電子商務。依托現(xiàn)代信息技術(shù)，構(gòu)建線上社區(qū)服務平臺，發(fā)展智慧社區(qū)，將原來由有物業(yè)公司提供的服務，改由物聯(lián)網(wǎng)在社區(qū)電子商務來提供，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級為社區(qū)服務平臺，為社區(qū)居民提供代購、代租售、安寶、扶老協(xié)幼、保養(yǎng)保修等增值服務，充分挖掘客戶的消費能量。第二，營銷模式電商化。通過“大數(shù)據(jù)”手段科學地細分市場、客戶群體，并精準的投放廣告，滿足消費者的多元需求。目前龍湖、萬科與新浪、宜居電商平臺達成合作，綠地與搜房電商平臺成為合作伙伴，通過互聯(lián)網(wǎng)營銷房地產(chǎn)。第三，搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)、電商都在探索進入互聯(lián)網(wǎng)金融的有效途徑。互聯(lián)網(wǎng)眾籌是房地產(chǎn)開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)思維開展深度融合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級的一種嘗試。眾籌的出現(xiàn)，不僅可以讓兩個行業(yè)取長補短，而且能快速地積累人氣。2014年以來，搜房網(wǎng)、京東金融、平安好房網(wǎng)、團貸網(wǎng)等電商平臺先后推出了多個房產(chǎn)眾籌項目，涉及的房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科、龍湖、遠洋等大型房地產(chǎn)企業(yè)。2014年11月，重慶本土的新鷗鵬地產(chǎn)集團也與某網(wǎng)站聯(lián)合推出了自己的眾籌項目。

4. 準確把握城鎮(zhèn)化進程，積極探索房地產(chǎn)市場供應新模式

房地產(chǎn)既是支柱產(chǎn)業(yè)，也是重要的民生產(chǎn)業(yè)。伴隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，重慶住房需求必將持續(xù)快速增長。為積極適應這種新變化，必須加快構(gòu)建由政府為主的保障新住房體系以提供基本住房保障，以房地產(chǎn)市場為主滿足多層次需求的多層次住房保障體系，更好滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。構(gòu)建以公租房為主體、以貨幣化補貼為主要形式的保障性住房制度，積極探索建立包括住房合作社在內(nèi)的多渠道、多形式城鎮(zhèn)商品住房供給模式，改變居民只能從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購房的單一住房供給模式。同時加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，積極推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快戶籍、社保、醫(yī)保等社會綜合保障體系建設，讓進城落戶農(nóng)民享受同等的市民待遇。

5. 加強研發(fā)和銷售，采取輕資產(chǎn)發(fā)展模式

重慶房地產(chǎn)企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展必須主要依靠智力創(chuàng)新，擺脫對權(quán)利與資本的依附，通過企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，加強人才庫建設，著重加強研發(fā)和銷售，提升品牌價值，以謀求新的利潤增長點。采取“核心業(yè)務+外包”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，減輕企業(yè)的負擔。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)的前期規(guī)劃設計和后期銷售服務占用的資金相對較少，中間的土地成本和建造成本占用資金大，對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)影響較大。通過剝離低附加值的開發(fā)建設環(huán)節(jié)，交給相應的施工建設公司完成，房地產(chǎn)企業(yè)只負責產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)造、品牌的輸出和管理以及質(zhì)量管控。輕資產(chǎn)模式不僅可以確保企業(yè)運營有足夠的現(xiàn)金流，還可以嚴格保證產(chǎn)品質(zhì)量，延續(xù)品牌影響力，增強企業(yè)的核心競爭能力。

在我國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，我國經(jīng)濟發(fā)展的主要任務是通過創(chuàng)新探尋新的增長點，通過創(chuàng)新思維，圍繞優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變資源配置方式、發(fā)展電子商務和探索房地產(chǎn)供應新模式，從市場經(jīng)濟的要求出發(fā)思考問題、解決問題，謀求重慶房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展。（作者單位：1.重慶工商大學融智學院；2.重慶房地產(chǎn)職業(yè)學院）

基金項目：2014年度重慶市社會科學規(guī)劃特別委托項目《重慶房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新趨勢研究》（2014TBWT05-2）。

參考文獻：

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第3篇：農(nóng)村危房改造的定義范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)社會責任；企業(yè)價值；面板數(shù)據(jù)；托賓Q

中圖分類號：F275.5 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷兩輪嚴厲調(diào)控，房價上漲的勢頭卻仍然強烈。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年11月，全國70個大城市房價環(huán)比上漲0.3%，自“二輪調(diào)控”以來，漲幅逐月擴大[1]。在此背景下，2010年中央經(jīng)濟工作會議提出“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系?！边@意味著今后將更加注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的民生屬性，而非拉動經(jīng)濟增長的作用。至此，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”一再被調(diào)整，從2008年強調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進住房保障體系建設”。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟體系中最重要、敏感和被關(guān)注的、關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)之一。

不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的各種“歷史定位”實質(zhì)上蘊含了政府、社會公眾等各利益主體對房地產(chǎn)業(yè)在不同時期應承擔社會責任的綜合期望和描述。從某種程度上說，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”與其應該承擔的社會責任方向是一致的。因此，從整個行業(yè)的角度看，我們可以把企業(yè)履行歷史使命與是否勇于承擔社會責任的研究趨同化。那么，踐行社會責任、社會責任報告會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生何種影響？是否能夠提高企業(yè)的社會認可度？是否能夠提高企業(yè)價值？這既是企業(yè)履行社會責任的原動力也是最終歸宿。

一、研究綜述

對于社會責任與企業(yè)價值之間的關(guān)系一直存在著兩種觀點。一種觀點是企業(yè)承擔社會責任會損害企業(yè)價值，例如，F(xiàn)riedman提出，“企業(yè)社會責任就是在遵守法律和相應的道德標準的前提下賺盡可能多的錢。”[2]另一種觀點是企業(yè)承擔社會責任會提高企業(yè)價值，例如，Cornell和Shapiro認為，不能滿足股東之外的利益相關(guān)者的需求，將產(chǎn)生市場恐懼，并提高公司的風險溢價，最終導致更高的成本或喪失盈利機會。根據(jù)他們的分析，滿足關(guān)鍵利益相關(guān)者（例如雇員、客戶等）的隱性需求，會提高公司聲譽，并進而對公司業(yè)績產(chǎn)生積極的影響[3]。國內(nèi)企業(yè)家從自己經(jīng)營企業(yè)的角度定性地指出“履行社會責任有助于提高企業(yè)價值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關(guān)于社會責任活動與企業(yè)價值之間關(guān)系的實證研究極為少見（國外的實證研究都是針對財務績效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數(shù)據(jù)對企業(yè)價值和CSR相關(guān)性進行了研究，得出“企業(yè)履行社會責任在當期會降低企業(yè)價值，但在長期會使企業(yè)獲益”的結(jié)論[4]。

二、指標的選取

（一）房地產(chǎn)業(yè)社會責任的內(nèi)容及評價指標體系的構(gòu)建

依據(jù)利益相關(guān)者理論，房地產(chǎn)業(yè)的社會責任是指對與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的財務主體的責任，其中包括政府、投資者、債權(quán)人、供應商、消費者、員工、社會公眾等。結(jié)合社會責任的內(nèi)容，依據(jù)“代表性、獨立性、可獲得性和相對完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產(chǎn)業(yè)社會責任能力的指標體系。

1. 對政府的責任。1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻率也穩(wěn)步上升。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，1997―2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻率在各大主要行業(yè)中排在前列。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方政府財政收入、基礎設施建設等同樣作出了重大的貢獻，土地出讓收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅費成為各大城市財政收入的重要組成部分，為城市基礎設施的改善提供了大量的資金。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年中國全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國財政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達到50%[5]。但是，基于是對上市公司的研究，我們選取以下指標：銷售利稅率、稅款上繳率、社會貢獻率。

2. 對股東的責任。保障股東投資安全，尊重股東對企業(yè)財務經(jīng)營狀況的知情權(quán)，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業(yè)對股東應盡的最直接的義務和責任。企業(yè)對股東的責任主要是指企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力、運轉(zhuǎn)情況以及向股東分紅情況?？稍O計如下指標衡量企業(yè)對股東責任的履行情況：凈資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、每股經(jīng)營現(xiàn)金流量及現(xiàn)金股利支付率。

3. 對債權(quán)人的責任。房地產(chǎn)業(yè)是周轉(zhuǎn)期較長的資本密集型的行業(yè)，銀行借貸及購房者付款仍是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)最主要的兩個融資渠道[6]。據(jù)統(tǒng)計，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率為72．3％，遠高于銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》規(guī)定的35%的自有資金比例[7]。因此，對債權(quán)人的還本付息能力是房地產(chǎn)業(yè)社會責任的重要內(nèi)容。我們將此類指標設計為：利息支付倍數(shù)、速動比率、資產(chǎn)負債率。

4. 對供應商的責任。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常強，建材、鋼鐵、新材料等行業(yè)都是房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對這些供應商的責任主要表現(xiàn)在企業(yè)是否履行商業(yè)信用、按時償還購買供應商原材料、服務等所欠款項以及企業(yè)所持現(xiàn)金對該項債務的保障程度。因此可設計以下兩個指標：應付賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金應付賬款比率。

5. 對消費者的責任。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是特殊的商品，關(guān)系著民生大事，其有責任給購房者提供價格合理、質(zhì)量達標的商品房。目前我國房價過高已成為政府、民眾、學者等各群體關(guān)注的重點。盡管高房價的原因眾多，但是多數(shù)消費者依然認為房地產(chǎn)商肩負的責任是最主要的。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在賺取超額利潤的同時，由于缺乏誠信，發(fā)生了許多不為業(yè)主所接受的事情，造成了嚴重的誠信危機。比如說，利用夸大、虛擬廣告誤導消費者購房；所購房屋面積縮水；多算公共分攤面積；合同違約，無限延期交房；物業(yè)管理跟不上，等等。如此行為，社會責任何在？

盡管房地產(chǎn)商對消費者的責任是房地產(chǎn)業(yè)社會責任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產(chǎn)業(yè)高房價中房地產(chǎn)商承擔責任的比重，以及房地產(chǎn)商違約的微觀數(shù)據(jù)，因此，在本研究中，我們無法把這一類指標量化，只能暫時省略。這將是本研究的缺憾之一。

6. 企業(yè)對員工的責任。企業(yè)承擔的員工責任可以分為兩個方面。一方面是企業(yè)支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線。工資福利的量化信息可以在公司的財務報表取得，可以據(jù)此計算員工所得貢獻率指標。另一方面公司還應當關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，可以通過單位員工利潤額來量化員工價值的實現(xiàn)。衡量企業(yè)對員工責任履行情況的指標可設計為：員工所得貢獻率和單位員工利潤額。其計算公式如下：

員工所得貢獻率=支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/主營業(yè)務收入；

單位員工利潤額=凈利潤/平均員工人數(shù)。

7. 社會公益、慈善活動等的履行情況。企業(yè)在社會公益、慈善活動等的履行情況主要包括企業(yè)為社會提供就業(yè)的能力，為社區(qū)建設、希望工程和困難人群發(fā)生的慈善與公益捐款等。因此，可設計衡量指標如下：就業(yè)貢獻率、社會所得貢獻率。其計算公式如下：

就業(yè)貢獻率＝支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/平均總資產(chǎn)；

社會所得貢獻率＝營業(yè)外支出/主營業(yè)務收入。

這樣，本文所采用的評價社會責任的指標體系如表1。

（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價值的評價指標

本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業(yè)價值的指標，這也是一種被眾多國內(nèi)外學者在實證研究中廣泛應用的測度企業(yè)價值的方法。其計算公式如下：

托賓Q值=企業(yè)總資本市場價值/企業(yè)總資本的重置價值

其中，由于企業(yè)總資本的重置價值無法通過公開數(shù)據(jù)取得，可以通過企業(yè)年末總資產(chǎn)近似替代；企業(yè)總資本市場價值為企業(yè)債務資本的市場價值與權(quán)益資本的市場價值之和。在我國債券市場仍不發(fā)達的情況下，債務資本的市場價值采用賬面的短期負債和長期負債的合計數(shù)來計算。而權(quán)益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場價值可以通過股票市場報價產(chǎn)生，而非流通股份市場價值無法通過市場途徑獲取，一般采用非流通股份數(shù)與每股凈資產(chǎn)之積計算。因此，本文企業(yè)價值的計算公式可表示為：

托賓Q值=企業(yè)總資本市場價值/企業(yè)總資本的重置價值=（企業(yè)權(quán)益資本市場價值+企業(yè)負債總額賬面價值）/企業(yè)年末資產(chǎn)總額賬面價值

其中，企業(yè)權(quán)益資本市場價值=股票市場收盤報價×企業(yè)流通股數(shù)+企業(yè)每股凈資產(chǎn)×企業(yè)非流通股數(shù)。

托賓Q值用來衡量企業(yè)價值，是投資者對企業(yè)未來成長性的市場評價，該比率高意味著投資者看好該企業(yè)，并愿意投資該企業(yè)。

三、房地產(chǎn)業(yè)社會責任與企業(yè)價值關(guān)系的實證研究

目前滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)。從上市的時間看，多數(shù)是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)利潤率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)果。這種行為本身就摒棄了社會責任的理念并帶有“投機”的性質(zhì)。因此，為了能夠更全面、科學地反映房地產(chǎn)業(yè)長期以來承擔社會責任的情況，我們選擇2000―2009年深滬兩市數(shù)據(jù)較全的房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財務數(shù)據(jù)缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類以及被注冊會計師出示保留意見等財務數(shù)據(jù)異常的公司，共得到有效樣本19個。盡管樣本數(shù)較小，但是，我們認為這樣的處理能排除偶發(fā)性因素的影響，反映出房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任的長期、全面趨勢。

本文實證檢驗所需要的數(shù)據(jù)主要來自銳思（RESSET）金融研究數(shù)據(jù)庫。另外，為了保證數(shù)據(jù)的準確性，還參考了《中國證券報》、《上海證券報》和金融界網(wǎng)站、巨潮信息網(wǎng)、中國證監(jiān)會網(wǎng)站等證券網(wǎng)站的相關(guān)資料。還有部分數(shù)據(jù)通過查找上市公司年報手工整理計算而得，如企業(yè)員工人數(shù)、流通股數(shù)等。本文的數(shù)據(jù)采用SPSS 12.0統(tǒng)計軟件進行分析。

（一）房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任情況的評價

我們采用因子分析法進行研究，首先對樣本公司各年數(shù)據(jù)運用因子分析方法的適當性進行評價，然后進行變量提取和命名，最后對社會責任進行綜合評價，得出社會責任變量。

1. 因子分析方法適用性檢驗。我們用KMO檢驗和巴特利特球形檢驗兩種方法進行可行性檢驗。檢驗結(jié)果見表2。

以上給出了2000―2009年這十年間社會責任數(shù)據(jù)KMO檢驗和巴特利特球形檢驗結(jié)果，由于KMO取值大都大于0.6（少數(shù)年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會責任指標數(shù)據(jù)比較適合于因子分析。

從定性層面考慮，統(tǒng)計檢驗的結(jié)果也在意料之中。這是因為衡量社會責任履行情況的指標體系中，社會責任不同方面的指標含義有一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，例如對股東責任履行情況的評價指標凈資產(chǎn)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，而因子分析法正是消除了這種關(guān)聯(lián)性，在保證數(shù)據(jù)信息不丟失的前提下用盡量少的新指標替代原有變量，達到“降維”和消除多重共線性的目的。因此，本文構(gòu)建的社會責任指標體系數(shù)據(jù)比較適合作因子分析。

2. 2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任評價結(jié)果。在利用因子分析法評價房地產(chǎn)業(yè)承擔社會責任情況的過程中，我們首先通過SPSS統(tǒng)計軟件得到方差分析表和旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣，在此基礎上進行主因子進行提取和命名；隨后建立因子模型，并計算各個因子得分，然后以各個因子對應特征值為權(quán)數(shù)對各個因子得分進行加權(quán)平均，得到我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司2000―2009年每年社會責任表現(xiàn)的綜合得分，結(jié)果見表3。

需要說明的是，因子得分為負數(shù)的樣本并不是說明該樣本公司沒有履行任何社會責任，而僅是表明排名中的一個相對位置，這與該方法下對原始數(shù)據(jù)進行標準化處理有關(guān)。

（二）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價值評價

按照前面對企業(yè)價值指標的定義，我們搜集整理得到2000―2009年樣本公司有關(guān)企業(yè)價值的數(shù)據(jù)如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標數(shù)據(jù)組成。以上數(shù)據(jù)固定在某一年份上，它是由19個公司數(shù)據(jù)組成的截面數(shù)據(jù)，是對變量在空間維度上的觀察；而固定在某一地區(qū)上，它是由10年經(jīng)濟數(shù)據(jù)組成的一個時間序列，是對變量在時間維度上的觀察。前面也已提到，將二者合在一起，就構(gòu)成在時間和截面空間上的二維數(shù)據(jù)，即面板數(shù)據(jù)（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)社會責任和企業(yè)價值的關(guān)聯(lián)性

我們通過表3和表4數(shù)據(jù)，以企業(yè)價值變量作為因變量、以社會責任變量作為自變量建立模型，三類模型的估計結(jié)果如表5所示。

從表5中我們可以看出，前兩類因子模型的估計結(jié)果中斜率系數(shù)均為正值，在變系數(shù)模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數(shù)公司斜率為負（6家）。這充分說明本文所選取的樣本公司社會責任的綜合表現(xiàn)對其企業(yè)價值有著正向影響，即在房地產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)社會責任履行情況越好，越被社會公眾認同，企業(yè)價值就會越高。

在變系數(shù)模型中，斜率系數(shù)的平均值為0.06，說明社會責任綜合評價指數(shù)每上升1個百分點，各樣本公司企業(yè)價值指標平均上升0.06個百分點?？梢?，社會責任的綜合表現(xiàn)對企業(yè)價值的提升作用十分微弱，整個社會對企業(yè)社會責任的履行情況關(guān)注程度還十分有限。社會責任與企業(yè)價值的弱關(guān)聯(lián)性，履行社會責任的效應差，反過來強化了企業(yè)履行社會責任的消極動機和行為。

四、政策建議

為了提高企業(yè)價值，企業(yè)應當重視其社會責任的履行，而不應僅僅局限于滿足自身的經(jīng)濟利益。在當今和諧發(fā)展的社會中，企業(yè)社會責任履行在企業(yè)生存和發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。在改善社會責任履行的過程中，有幾個方面是房地產(chǎn)企業(yè)應該予以關(guān)注的。

1. 企業(yè)應該從戰(zhàn)略高度認識到承擔社會責任對提升企業(yè)價值的長期影響和戰(zhàn)略意義，把社會責任主動納入企業(yè)的中長期發(fā)展目標。

2. 改善定期報告中對社會責任會計信息的披露現(xiàn)狀，盡快建立反映社會責任履行情況的綜合、統(tǒng)一權(quán)威的指標體系。完善社會責任會計制度、指標體系勢在必行，并應盡可能把現(xiàn)有社會責任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開。

3. 為了更好地履行社會責任，企業(yè)應該積極與有關(guān)利益相關(guān)者進行溝通。對內(nèi)要改善工作條件，建立起有效的激勵和約束機制，形成具有凝聚力的企業(yè)團隊；對外要積極參與公益、慈善事業(yè)，提高企業(yè)的影響力。

4. 作為國民經(jīng)濟組合體的重要元素，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展、保障國計民生是房地產(chǎn)業(yè)的重要使命。因此，企業(yè)應該制定長期戰(zhàn)略目標并使之可持續(xù)化。這種可持續(xù)化的有效途徑是在順應經(jīng)濟發(fā)展趨勢的前提下，細致解讀國家政策，并通過把戰(zhàn)略目標分解成眾多的、不同階段的、可執(zhí)行具體目標實現(xiàn)對國家政策的貫徹實施。即企業(yè)應努力尋求貫徹宏觀政策、企業(yè)戰(zhàn)略目標的可持續(xù)化以及提升社會責任表現(xiàn)的對接。在目前“住房保障體系”的建設中增磚添瓦應該是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公司提升社會責任承擔能力的重要著力點之一。

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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

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