關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

就目前情況來(lái)看，我國(guó)實(shí)行的是農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，社會(huì)對(duì)農(nóng)村土地金融發(fā)展提出了更高的要求。因此，農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的弊端日益凸顯出來(lái)，一定程度上阻礙了農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。具體來(lái)講，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

1.未明確確定“集體”這一概念。

一方面，在《中華人民共和國(guó)土地管理法》中，已明確規(guī)定農(nóng)村的土地屬于集體。另一方面，對(duì)于“集體”這個(gè)概念的界定卻比較模糊?！锻恋毓芾矸ā?、《民法通則》中雖然都有關(guān)于“農(nóng)民集體”的表述，但沒(méi)有良好解決“農(nóng)民集體”同農(nóng)民個(gè)人的利益關(guān)系。因此，我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體出現(xiàn)模糊不清的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)的利益主體虛化，不能良好適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求。

2.土地抵押權(quán)上的矛盾。

在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度下，土地抵押權(quán)是其權(quán)能內(nèi)容之一。就目前我國(guó)關(guān)于土地抵押權(quán)的立法來(lái)看，存在不一致性。在《農(nóng)村土地承包法》中，規(guī)定農(nóng)村土地可以被轉(zhuǎn)讓、抵押等。但是在《擔(dān)保法》中，又規(guī)定歸集體所有的土地（比如宅基地、耕地等）使用權(quán)不能抵押。因此，根據(jù)《擔(dān)保法》中的規(guī)定，農(nóng)民的宅基地、耕地等的抵押權(quán)受到法律的限制。

3.土地使用權(quán)不清晰。

承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于使用性質(zhì)，農(nóng)民在土地中獲得的權(quán)力非常小，即耕種權(quán)、一部分的收益權(quán)以及非常狹小的處分權(quán)。在農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，土地是重要的資產(chǎn)，目前土地使用權(quán)嚴(yán)重影響了農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)能。假設(shè)土地可以自由抵押、流轉(zhuǎn)，但如果其中出現(xiàn)了問(wèn)題，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)（比如農(nóng)民失去賴(lài)以生存的資產(chǎn)——土地，農(nóng)村金融發(fā)展受挫等）。我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)界定模糊，從而導(dǎo)致農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，農(nóng)民一直生活在貧困的邊緣。一方面，資金投入是農(nóng)民生產(chǎn)中的必備因素，目前土地產(chǎn)權(quán)模糊造成產(chǎn)權(quán)權(quán)能不足，從而大大影響了農(nóng)民的融資能力，促使農(nóng)民不能開(kāi)展大規(guī)模的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，造成農(nóng)村和城市居民的雙重貧困。另一方面，隨著我國(guó)城市的快速發(fā)展，吸引了大量的農(nóng)村金融剩余，造成一部分農(nóng)村資金和人力的外流，所以出現(xiàn)很多土地棄耕的情況，造成城市資源分配不均，進(jìn)一步加劇了農(nóng)村金融貧乏現(xiàn)象。

二、促進(jìn)農(nóng)村金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施

針對(duì)目前農(nóng)村金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在問(wèn)題，必須要采取有力的措施加以解決，促進(jìn)農(nóng)村金融和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，從而不斷提高農(nóng)民收入。具體來(lái)講，可以從以下三個(gè)方面入手。

1.完善農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

由于農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較大的問(wèn)題，政府需站在發(fā)展農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)角度，在政策上予以?xún)A斜，引導(dǎo)和支持農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)。具體而言，可以采取以下三個(gè)方面的措施。

1.1不斷完善相應(yīng)的制度。

為了進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，我國(guó)必須要立足當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)方面的弊端，盡快出臺(tái)相應(yīng)的政策，進(jìn)一步完善相應(yīng)的制度。第一，進(jìn)一步明確集體土地的產(chǎn)權(quán)，保障農(nóng)民的農(nóng)業(yè)組織規(guī)范化；第二，科學(xué)對(duì)待集體土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地金融的良好發(fā)展。

1.2確保流轉(zhuǎn)方法的合法化。

第一，建立健全相應(yīng)的政策，比如土地投資政策、投資補(bǔ)償政策等，并且根據(jù)社會(huì)的不斷發(fā)展，及時(shí)做出相應(yīng)的修改。第二，在遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下，綜合考察農(nóng)業(yè)發(fā)展的具體情況，制定相應(yīng)的政策，引導(dǎo)農(nóng)民正確對(duì)待土地流轉(zhuǎn)，從而幫助農(nóng)民提供土地的使用率，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。第三，土地流轉(zhuǎn)之后，可能會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題，比如土地用途變化造成的問(wèn)題、權(quán)屬關(guān)系變化帶來(lái)的糾紛等。這就要求政府相關(guān)部門(mén)制定相應(yīng)的對(duì)策，避免不必要的糾紛。

2.采取集體抵押土地所有權(quán)的方法進(jìn)行融資。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果表明，農(nóng)民貸款之所以比較難，最主要的原因就是缺乏有效的抵押資產(chǎn)。在農(nóng)村土地使用權(quán)中，由于其存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行不接受農(nóng)民以土地使用權(quán)作為抵押。針對(duì)這種情況，考慮到我國(guó)法律明確規(guī)定農(nóng)村土地貴集體所有，在融資的時(shí)候，就可以采取集體抵押土地所有權(quán)的方式，從而向金融機(jī)構(gòu)獲得貸款。這樣一來(lái)，產(chǎn)權(quán)則獲得明晰。在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，可以在農(nóng)村中集體成立合作社，村民以土地入股并且享受分紅。農(nóng)村合作社在金融機(jī)構(gòu)和種植大戶(hù)（或農(nóng)業(yè)企業(yè)）之間起到橋梁作用。采用農(nóng)村合作社方式發(fā)展農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地以集體抵押或轉(zhuǎn)讓?zhuān)哂卸喾N優(yōu)勢(shì)。一方面，它可以有效保證土地的集中化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，從而彌補(bǔ)了小塊土地的使用效率不高的問(wèn)題，大大提升土地使用率；另一方面，它還可以有效提高土地使用權(quán)權(quán)能，從而進(jìn)一步提高了土地使用權(quán)的抵押價(jià)值。

3.采用家庭農(nóng)場(chǎng)的方式盡心運(yùn)作。

就農(nóng)村土地金融發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不佳，最主要的問(wèn)題是農(nóng)村金融市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不夠（比如沒(méi)有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)）。在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式下，農(nóng)民采用的是小塊土地耕種，其成本高、收益小，無(wú)法達(dá)到規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。在農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，走家庭農(nóng)場(chǎng)的運(yùn)作方式，由于家庭成員之間的價(jià)值取向和目標(biāo)均不存在較大的分歧，且方便內(nèi)部的溝通和協(xié)商。采用這種方式來(lái)經(jīng)營(yíng)，以家庭成員為主要?jiǎng)趧?dòng)力，采用集約化、規(guī)模化、商品化的經(jīng)營(yíng)模式，大大提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。

三、結(jié)語(yǔ)

第2篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

摘 要:我國(guó)實(shí)行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交易。學(xué)者認(rèn)為,能作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出資的只能是國(guó)有土地使用權(quán),從而,否定了集體土地使用權(quán)出資的適格性。在資源稀缺約束條件下,企業(yè)發(fā)展需要諸如集體土地使用權(quán)之類(lèi)的稀缺資源,而稀缺資源要成為能帶來(lái)剩余價(jià)值的資本也離不開(kāi)企業(yè)這種高效的經(jīng)濟(jì)組織。

關(guān)鍵詞:集體土地使用權(quán);出資;構(gòu)成要件

中圖分類(lèi)號(hào):D923.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1004-1605(2010)04-0060-06

土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的基礎(chǔ),具有資本價(jià)值。由于土地的有限供給及人口的增長(zhǎng),其資本價(jià)值不僅可以與通貨膨脹同步增長(zhǎng),而且實(shí)質(zhì)上能夠增值。我國(guó)實(shí)行土地公有制,土地公有可以實(shí)現(xiàn)資源的公平分配,保障民眾共享國(guó)家資源,還可以防止土地資源的過(guò)于集中。然而,現(xiàn)實(shí)生活中卻又面臨著土地遭受破壞,資源無(wú)序利用肆虐的難題。在資源稀缺的約束條件下,面對(duì)著人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求,如何更有效率地利用現(xiàn)有土地資源,使其能被流動(dòng)到效用更高的人手中,從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的最大化?考察合伙、獨(dú)資企業(yè)、外商投資企業(yè)及公司法這些不同組織體的社會(huì)條件和立法目的,我們獲得了一個(gè)啟示:在我國(guó)未來(lái)公司立法中,不僅需要接納更多具有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)用于出資,將資本增值功能作為衡量法律意義上資本內(nèi)涵的靈魂,同時(shí)還要改變現(xiàn)行法規(guī)條款內(nèi)容簡(jiǎn)陋的狀況。

一、集體土地使用權(quán)出資的現(xiàn)狀

我國(guó)實(shí)行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交流,從而能夠保障國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調(diào)控,遏制土地投機(jī)現(xiàn)象。但土地所有權(quán)不能出資,并不意味著土地所有者不可以作為出資主體。國(guó)家可以在土地一級(jí)市場(chǎng)上,將被土地所有權(quán)包容了的土地使用權(quán)作價(jià)出資入股,在二級(jí)市場(chǎng)上,土地使用權(quán)人通過(guò)向國(guó)家支付出讓金的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。而劃撥土地使用權(quán)若作價(jià)出資入股,則需要補(bǔ)充土地使用權(quán)出讓手續(xù),補(bǔ)繳出讓金。有學(xué)者認(rèn)為,按照我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定,能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán),因此,如果集體組織要以集體所有的土地對(duì)外出資,則必須首先將集體土地通過(guò)國(guó)家征收的途徑變?yōu)閲?guó)有土地,再?gòu)膰?guó)家手里通過(guò)土地出讓的方式獲得國(guó)有土地的使用權(quán),然后,才能進(jìn)行有效的投資。[1]學(xué)者的上述觀點(diǎn)實(shí)際上是否認(rèn)了集體土地使用權(quán)出資的適格性。

正是在這種嚴(yán)格的土地管理制度的背景下,廣大農(nóng)村規(guī)避法律、法規(guī)的行為日益增多。在工業(yè)化進(jìn)程中,集體經(jīng)濟(jì)組織為了獲得經(jīng)濟(jì)利益,只能靠出租廠(chǎng)房、鋪位等房產(chǎn)。法律對(duì)出租建設(shè)在集體非農(nóng)業(yè)用地之上的房產(chǎn)的行為還是保護(hù)的。但是,集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力有限,于是,集體經(jīng)濟(jì)組織便與投資者簽訂合同,約定由集體組織出地,投資者出資金建設(shè)廠(chǎng)房,建成后廠(chǎng)房由投資者使用一定期限,到期后該土地由集體組織收回,地上建筑物也歸集體組織所有等。更嚴(yán)重的后果是,農(nóng)村集體雖被法律賦予了土地所有權(quán),卻沒(méi)有最終處置權(quán)。

二、制度創(chuàng)新下形成的三種主要經(jīng)營(yíng)模式

面對(duì)這種現(xiàn)狀,在廣東省、江蘇省等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份,已經(jīng)開(kāi)始或正在試點(diǎn)以集體土地使用權(quán)出資建立企業(yè)或公司的嘗試。歸納起來(lái),該種嘗試主要有三種模式:

1.“農(nóng)民――公司――業(yè)主”模式

其基本做法是:由村一級(jí)行政干部出面組織,發(fā)動(dòng)農(nóng)民(承包方)以土地使用權(quán)作價(jià)入股組建合作組織(類(lèi)似于公司法人),由合作組織負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃和開(kāi)發(fā),實(shí)行土地的集中經(jīng)營(yíng),合作組織以出租地或以合股的方式招商引資,吸引業(yè)主投資土地,合作組織內(nèi)部則以入股土地使用權(quán)作為分紅依據(jù),原土地承包合同不變。這種模式類(lèi)似于20世紀(jì)90年代在珠江三角洲地區(qū)出現(xiàn)的股田制,但比之更完善。主要分布在江蘇蘇州、常州等經(jīng)濟(jì)條件較好,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口較少的地區(qū)。常州市戚墅堰區(qū)從2005年下半年開(kāi)始,全面開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)股份合作社制改革,全區(qū)9個(gè)行政村共固化集體凈資產(chǎn)3501萬(wàn)元,并定股東人數(shù)17413人,設(shè)置股權(quán)數(shù)20815權(quán),成立了9個(gè)股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各類(lèi)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織419家,成員6.05萬(wàn)人,帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)22.1萬(wàn)戶(hù),成員數(shù)和帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)數(shù)分別占全市農(nóng)戶(hù)總數(shù)的8.12%和29.65%,擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)5.12億元,全年完成營(yíng)銷(xiāo)的總額18.13億元,全市農(nóng)民合作組織共注冊(cè)商標(biāo)145個(gè)。[3]

2.“土地――金融――社保”模式

其基本做法是:在政府的支持下建立村集體土地信用合作社,村集體土地信用合作社可以以村民集體土地使用權(quán)作抵押進(jìn)行貸款;村民可以以自己的份額土地使用權(quán)作抵押在村土地信用合作社貸款。村級(jí)土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村內(nèi)公共事業(yè)和補(bǔ)貼農(nóng)民社會(huì)保障;如果村民進(jìn)城愿意放棄土地份額權(quán),村土地信用合作社可以墊付資金收回其份額土地使用權(quán),并將其名下的農(nóng)村社保余額轉(zhuǎn)入城市社會(huì)保障體系;村級(jí)土地信用合作社如到期不償還銀行的貸款,銀行可以將土地使用權(quán)在市場(chǎng)上拍賣(mài),也可以將土地賣(mài)給政府土地儲(chǔ)備中心。如果國(guó)家搞建設(shè)需要占用土地,可以直接用土地儲(chǔ)備中心的土地,也可以用土地儲(chǔ)備中心的庫(kù)存土地置換城郊農(nóng)民土地建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)等。政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行還可以開(kāi)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)務(wù),政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行可以參與新鄉(xiāng)村規(guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃,可以用政府土地儲(chǔ)備中心和農(nóng)村土地銀行庫(kù)存土地,開(kāi)發(fā)農(nóng)民鄉(xiāng)村新居,加快村莊改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得貸款,按照新村規(guī)劃對(duì)村民住房進(jìn)行統(tǒng)一改造;村民也可以在村(社)土地信用社貸款建房;按照新鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)的民居,可以在農(nóng)村土地銀行或村(社)土地信用合作社抵押貸款。

3.允許集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的模式

因具體實(shí)施方式存在不同,又可分為蘇州模式、古田模式、準(zhǔn)國(guó)有化模式等三種較為典型的模式。1996年9月蘇州市國(guó)土局正式出臺(tái)《蘇州市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,該辦法規(guī)定:“對(duì)集體建設(shè)用地(不含農(nóng)民建房宅基地)實(shí)行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度?！逼浜诵膬?nèi)容是對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股,但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂(lè)和高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn),其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有,但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),而必須在土地管理局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依土地部門(mén)的意見(jiàn),當(dāng)?shù)卣褜?duì)這部分土地按國(guó)家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償,出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求,集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍為集體,但土地管理局將其按國(guó)有土地進(jìn)行管理,土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中,其大部分收益為當(dāng)?shù)卣小?/p>

三、制度創(chuàng)新給我們的幾點(diǎn)啟示

集體土地使用權(quán)出資制度的創(chuàng)新對(duì)于穩(wěn)定和完善家庭承包制,推動(dòng)農(nóng)村的改革與發(fā)展,具有重要的制度涵義與啟迪意義:

1.農(nóng)村土地制度的改革必須尊重農(nóng)民的意愿

農(nóng)民對(duì)現(xiàn)有土地的偏好的根本原因是與小農(nóng)生產(chǎn)模式息息相關(guān)的土地是他們生存的最后保障。保障農(nóng)民作為資產(chǎn)擁有者的權(quán)利應(yīng)當(dāng)成為集體土地制度創(chuàng)新與完善的重點(diǎn)。農(nóng)民對(duì)土地利益的天然需求是對(duì)以土地為基礎(chǔ)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成果的分享,如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收益僅僅依靠土地經(jīng)營(yíng),那么農(nóng)民當(dāng)然離不開(kāi)土地,基于成員資格當(dāng)然對(duì)土地有需求,要求獲得土地使用權(quán)利;該利益的實(shí)現(xiàn)形式是多種多樣的,可以直接經(jīng)營(yíng)土地,也可以以某種權(quán)利為依托通過(guò)分配集體收益而間接獲得土地利益。所以,其實(shí)農(nóng)民心中有兩個(gè)分別的愿望:保持自己的成員資格權(quán)利,該權(quán)利成為分配集體利益的合法載體;如果需要,獲得農(nóng)村集體土地使用權(quán),以便直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲取收益。

2.合理的土地利益關(guān)系比邏輯的權(quán)利規(guī)則更為重要

我們認(rèn)為,重新建構(gòu)農(nóng)村土地上的權(quán)利結(jié)構(gòu)體系,在法律上最終要表現(xiàn)為物權(quán)法規(guī)則體系。那么,到底是完美的土地物權(quán)規(guī)則體系重要,還是合理的土地利益關(guān)系更加重要呢?人的自然之性與社會(huì)之性所決定的人的需要以及由這種需要所導(dǎo)向的由意志支配的選擇行為構(gòu)成了權(quán)利的最重要的基點(diǎn)。農(nóng)村土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)農(nóng)民的需求,即土地所有、使用權(quán)自主和交易自主的需求。土地制度理論探索的核心問(wèn)題在于利益關(guān)系的合理界定,而法權(quán)形式的選擇則只是一種外部保障條件而已。

3.農(nóng)村土地的權(quán)利結(jié)構(gòu)必須與農(nóng)村社會(huì)傳統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)

農(nóng)村土地制度的選擇要受大多數(shù)農(nóng)民所處情況的約束,大多數(shù)農(nóng)民所處的情況決定了與之相適應(yīng)的制度安排。在特定的環(huán)境下(包括歷史階段、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及農(nóng)村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人對(duì)未來(lái)的預(yù)期是相似的,他們的理性選擇也是相似的,從而特定環(huán)境決定了大多數(shù)農(nóng)民所處的特定情況。反過(guò)來(lái)說(shuō),大多農(nóng)民所處的情況是由他們所處的環(huán)境決定的。具體地說(shuō),這里的環(huán)境可以歸結(jié)為“人地關(guān)系”、“農(nóng)業(yè)技術(shù)”、“非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度”、“社會(huì)保障制度”、“農(nóng)村戶(hù)籍制度”、“非正式規(guī)范”等因素。我們無(wú)法回避這些制度背景對(duì)農(nóng)村土地制度的影響,當(dāng)然我們也應(yīng)當(dāng)正視這些影響?？赡?某些影響將成為農(nóng)村土地權(quán)利制度的不堪重負(fù)的“歷史包袱”,制度變遷方式與制度選擇目標(biāo)的沖突,最終會(huì)使制度本身缺乏應(yīng)有的效率。

四、集體土地使用權(quán)出資法律規(guī)定的評(píng)述

盡管我國(guó)在集體土地使用權(quán)出資的問(wèn)題上,在寥寥可數(shù)的幾部法律法規(guī)中有所涉及,但細(xì)細(xì)琢磨下來(lái),不難發(fā)現(xiàn):我國(guó)在對(duì)待集體土地使用權(quán)出資的問(wèn)題上,采取的是嚴(yán)格限制的態(tài)度;集體土地使用權(quán)作為一種股份出資形式,在具體出資上立法相當(dāng)?shù)牟煌晟?甚至在許多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集體土地使用權(quán)出資的規(guī)定與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法、破產(chǎn)法等法律、法規(guī)還存在著嚴(yán)重的沖突。

1.集體土地使用權(quán)出資受?chē)?yán)格限制

除了出資人和出資對(duì)象的限制之外,它還受到我國(guó)土地總體利用規(guī)劃的限制,設(shè)立公司的發(fā)起人達(dá)成出資協(xié)議后,要經(jīng)過(guò)土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)后才能生效。甚至,在公司成立后,根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第15條之規(guī)定,“全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的,辦理有關(guān)手續(xù)后,被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)依照國(guó)家建設(shè)征用土地的審批程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使用的非本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農(nóng)民集體所有的土地,轉(zhuǎn)為國(guó)家所有”,如果公司被兼并,農(nóng)村集體還要被剝奪土地的所有權(quán)。事實(shí)上,既然公司的信用基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)了從資本信用到資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化,立法就沒(méi)有必要對(duì)出資標(biāo)的物作出刻板、硬性、有限的規(guī)定。既然資本卸下了負(fù)擔(dān)債權(quán)擔(dān)保使命的重負(fù),對(duì)出資標(biāo)的物的要求,不必然以具備償債功能為適格要件。只要為公司營(yíng)業(yè)所需的任何資源和要素,都有作為出資標(biāo)的物的可能。

2.具體出資的立法不完善

究其原因是我國(guó)受大陸法傳統(tǒng)特別是德、法、日理論的影響,對(duì)公司法的研究注重概念的辨析、法條的解釋,而缺乏對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活的關(guān)注。所以現(xiàn)有關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定主要集中在企業(yè)法中,在土地制度中較為少見(jiàn),而企業(yè)法律制度關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定,基本上停留在土地使用權(quán)和貨幣、實(shí)物一樣,可以成為投資人向企業(yè)的一種出資方式,至于土地使用權(quán)如何資本化、不同出資方式的特定條件和程序等,則沒(méi)有較為系統(tǒng)的規(guī)定。從實(shí)踐上看,出資人以土地使用權(quán)向企業(yè)出資的,企業(yè)法律制度沒(méi)有規(guī)定的,只能準(zhǔn)用土地法律制度的有關(guān)規(guī)定。

3.列入企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的沖突

從我國(guó)現(xiàn)行立法來(lái)看,一方面《規(guī)定》允許農(nóng)戶(hù)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股,與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)濟(jì)組織組成股份合作制農(nóng)業(yè)企業(yè);另一方面擔(dān)保法又禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押,禁止充抵債務(wù),不得被列入企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。顯然,兩者的規(guī)定是矛盾的。第一,我國(guó)破產(chǎn)法的基本作用是保護(hù)全體債權(quán)人的合法權(quán)益,通過(guò)對(duì)企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的確認(rèn),可確保破產(chǎn)債權(quán)充分得以實(shí)現(xiàn),避免造成對(duì)債權(quán)人利益的損害。第二,農(nóng)戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后,該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就成為企業(yè)的合法財(cái)產(chǎn),該農(nóng)業(yè)企業(yè)作為獨(dú)立的法人可對(duì)該使用權(quán)加以使用、收益和適當(dāng)?shù)奶幏?。第?農(nóng)業(yè)部《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見(jiàn)》第4條提出:“在堅(jiān)持土地集體所有制和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下,經(jīng)發(fā)包方同意,允許承包方在承包期內(nèi),對(duì)承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股。債務(wù)人不得以土地抵頂債款。”顯然,此處的規(guī)定限制了企業(yè)將入股的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍。

因此,在未來(lái)的公司立法中,變革公司立法理念,重構(gòu)股東出資法律制度,就成為完善公司立法的迫切需要。而鼓勵(lì)投資,充分利用投資資源是股東出資形式立法的根本意旨。其核心就是確立某種制度安排和財(cái)產(chǎn)權(quán)利,為把個(gè)體的經(jīng)濟(jì)努力轉(zhuǎn)化為能使個(gè)人收益率接近于社會(huì)收益率的行為提供激勵(lì)。這就需要我們?cè)诠玖⒎ㄖ蟹艑拰?duì)股東出資形式的嚴(yán)格立法。一要保障股東的投資自由,二要給潛在的投資資源一個(gè)能夠被充分利用的空間,允許所有具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)都可以參與到公司的經(jīng)營(yíng)之中。特別是隨著改革的深入,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更需要我們拓寬公司的投資、融資渠道,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)最大化。為此,國(guó)家應(yīng)當(dāng)允許各類(lèi)資本進(jìn)入市場(chǎng),鼓勵(lì)集體土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)用于出資。

五、集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件

既然集體土地使用權(quán)是公司實(shí)踐中重要的出資標(biāo)的物,下面我們借鑒國(guó)外出資制度的相關(guān)規(guī)定,并在分散、繁雜的土地法規(guī)中尋出只言片語(yǔ),結(jié)合公司的實(shí)踐,梳理并細(xì)化集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件。

1.實(shí)體性要件

出資主體:集體土地使用權(quán)出資的主體應(yīng)是集體土地所有權(quán)人和依法已取得集體土地使用權(quán)的使用者。集體使用權(quán)出資的主體,無(wú)論是誰(shuí),都是不折不扣的“經(jīng)濟(jì)人”,他會(huì)理性地給予自身的利益,并力圖使其最大化,為行使物之權(quán)利,實(shí)現(xiàn)物之效用而努力。根據(jù)《土地管理法》第8條、第10條之規(guī)定,結(jié)合《憲法》第9條和第10條、《民法通則》第74條第2款和《農(nóng)業(yè)法》第11條的規(guī)定,可以清晰地顯示,現(xiàn)行法將集體土地所有權(quán)規(guī)定為農(nóng)民集體所有,具體有三個(gè)層次(或三種類(lèi)型):鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)、村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、組農(nóng)民集體土地所有權(quán)。與此相對(duì)應(yīng),明確了集體土地經(jīng)營(yíng)管理者也為三種,即鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。至此,我們可以得出如下結(jié)論:集體土地既不屬于任何農(nóng)村集體組織中的個(gè)別成員,也不屬于哪一個(gè)農(nóng)村組織所有,農(nóng)村集體土地的所有權(quán)只能屬于農(nóng)民集體所有,即一定范圍內(nèi)的農(nóng)民集體對(duì)一定范圍的集體土地?fù)碛兴袡?quán)。

出資客體:民事法律關(guān)系的客體就是行為,這是從一般抽象的意義上來(lái)講的,我們將其概括為民事法律關(guān)系的抽象客體。當(dāng)然,我們講民事法律關(guān)系的客體是行為,并不排斥從具體可識(shí)別的意義上承認(rèn)主體行為的客體。對(duì)此,有學(xué)者稱(chēng)之為“權(quán)利關(guān)系的雙重客體結(jié)構(gòu)”[4]。集體土地使用權(quán)出資的具體客體就是集體土地所有權(quán)主體實(shí)際占有和經(jīng)營(yíng)的集體土地,包括耕地、非耕農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、村民的宅基地等表現(xiàn)形式,是農(nóng)民生存和發(fā)展的最基本的自然資源。具體有以下特征:其一,能夠滿(mǎn)足人們的一定需求。只有有用的東西或能夠?yàn)槿藗儙?lái)效用或收益的東西,人們才能在其上設(shè)置權(quán)利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人們對(duì)其的需求就不可能完全滿(mǎn)足,也就有了利益沖突的可能,為了避免沖突,就需要對(duì)資源的獲得設(shè)立一定的規(guī)則,確定歸屬。其三,可被控制和占有。有些東西雖然有用而稀缺,但由于條件所限難以設(shè)立所有權(quán)、界定歸屬,則也不能成為所有權(quán)客體。其四,可供交易與轉(zhuǎn)讓。交易與轉(zhuǎn)讓的起點(diǎn)和重點(diǎn)都是歸屬。

總之,集體土地使用權(quán)可用于出資入股,取決于四個(gè)基本條件:其一,土地可以被明確地劃分;其二,集體土地所有權(quán)很明確,得到國(guó)家如同國(guó)有土地使用權(quán)同等的尊重;其三,法律明確規(guī)定,在保護(hù)土地屬性的前提下,集體土地使用權(quán)可以合法在資源配置市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn);其四,集體土地使用權(quán)的價(jià)值可以被評(píng)估。重構(gòu)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制,即集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一樣,按“同地、同權(quán)、同價(jià)”的原則進(jìn)入土地市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)是合理的制度設(shè)計(jì)。具體內(nèi)容是:建立土地使用權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的長(zhǎng)期法律準(zhǔn)則;確保農(nóng)村集體建設(shè)用地為法定不動(dòng)產(chǎn),促使其轉(zhuǎn)讓必須按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則進(jìn)行;確保全國(guó)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用依法登記的要式行為轉(zhuǎn)讓,確保全國(guó)土地使用權(quán)統(tǒng)一的買(mǎi)賣(mài)、交換和贈(zèng)與的轉(zhuǎn)讓方式。基于不同土地所有權(quán)而保留統(tǒng)一的土地使用權(quán)制度應(yīng)該成為我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)設(shè)定的基本方向,由此將形成中國(guó)比較統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律權(quán)利特征,即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。

2.程序性要件

我國(guó)對(duì)土地等資源實(shí)行公有制,國(guó)家、集體是所有權(quán)的主體,但它們都不能直接利用這些資源,而要通過(guò)設(shè)定他物權(quán)或租賃的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序來(lái)決定誰(shuí)可以使用或不能使用這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利”[5]。在這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度下,獲得資源使用權(quán)的程序直接影響資源配置的效率。如果程序設(shè)置不當(dāng),就會(huì)導(dǎo)致大量的非生產(chǎn)性活動(dòng),造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。因此,在物權(quán)制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也應(yīng)重視其便利交易的功能。“同任何其他工具一樣,法律程序也被看作一種實(shí)現(xiàn)某一目的的過(guò)程中產(chǎn)生的一種費(fèi)用,因而程序法的目的是實(shí)現(xiàn)費(fèi)用最小化”[6]。與現(xiàn)金、實(shí)物出資相比,以集體土地使用權(quán)出資,其價(jià)值不易確定,辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)煩瑣。在出資過(guò)程中,高估財(cái)產(chǎn)價(jià)值或者變相剝奪、損害集體及其成員利益的行為時(shí)有發(fā)生,出資瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)增加。因此,在集體土地使用權(quán)出資方面應(yīng)設(shè)置嚴(yán)格的規(guī)制措施,提供周密?chē)?yán)苛的法律保障。我們將集體土地使用權(quán)出資的流程圖示如下:

提出申請(qǐng)

報(bào)經(jīng)人民政府土地管理部門(mén)(或農(nóng)村管理部門(mén)的)批準(zhǔn)

對(duì)集體土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)

公示

(檢查)

驗(yàn)資

申請(qǐng)企業(yè)登記

辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明

提出申請(qǐng):以村集體土地所有權(quán)人(執(zhí)行機(jī)構(gòu)為村資產(chǎn)管理委員)為出資一方的出資人就集體土地使用權(quán)出資達(dá)成投資意向后,村資產(chǎn)管理委員會(huì)提請(qǐng)召開(kāi)全體村民參加的村民會(huì)議,并且必須經(jīng)全體村民2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,方可進(jìn)行。

報(bào)請(qǐng)人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn):《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定,改建或新設(shè)公司應(yīng)由土地使用權(quán)持有者擬訂土地使用權(quán)出資入股的方式。由國(guó)務(wù)院授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價(jià)入股的方案,報(bào)經(jīng)國(guó)家土地管理局批準(zhǔn);由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價(jià)入股方案,報(bào)省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)。[7]而《物權(quán)法》第140條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)?！蓖恋毓芾矸ㄒ?guī)定,農(nóng)村集體組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)文件,向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。對(duì)以農(nóng)村承包土地使用權(quán)出資入股成立的專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作社,則應(yīng)由縣級(jí)以上的主管農(nóng)業(yè)的部門(mén)審批。由于土地的特殊屬性,我國(guó)采取的是嚴(yán)格的土地用途審批、管理制度,因此,報(bào)請(qǐng)具有相應(yīng)職權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)同意,是必經(jīng)的程序。

評(píng)估作價(jià):評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)盡量采用市場(chǎng)法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地區(qū)、不同方位、不同地段的環(huán)境及供求影響價(jià)格差別很大,所以采用市場(chǎng)法是最有說(shuō)服力的。市場(chǎng)法應(yīng)采取同類(lèi)市場(chǎng)上土地使用權(quán)已售價(jià)格(至少三宗以上)作為參照,并調(diào)整其時(shí)間、地點(diǎn)、用途等要素,最后確定評(píng)定價(jià)值。在實(shí)在缺少參照地的情況下,采用收益法評(píng)估為次優(yōu)。

公示:公示對(duì)集體土地使用權(quán)出資而言,更為重要,原因如下:其一,集體土地使用權(quán)不可觸摸、不易評(píng)估,其出資向社會(huì)公眾公開(kāi),便于投資者知悉這一情事,由此作出交易判斷;其二,有利于集體成員對(duì)成員集體的監(jiān)督、督促,及時(shí)行使集體民主決策的權(quán)利;其三,有利于維護(hù)集體成員個(gè)體利益,土地的狀況(由誰(shuí)承包、承包的具體田畝數(shù)、承包地和建設(shè)用地的范圍、評(píng)估的價(jià)值等內(nèi)容)、成員資格的范圍、股權(quán)的分配方案等事項(xiàng),對(duì)集體成員而言利益重大,息息相關(guān)。公示有兩種方法:一方面,應(yīng)在公司的章程中體現(xiàn);另一方面,必須上墻公示,讓全體集體成員都能及時(shí)知曉相關(guān)信息。

檢查:由于集體土地使用權(quán)的特殊性、重要性,所以我們主張借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),增設(shè)檢查程序。該程序具有較強(qiáng)的行政干預(yù)色彩,可隨集體土地使用權(quán)出讓、流轉(zhuǎn)、出租等實(shí)踐操作的規(guī)范,逐漸弱化乃至廢止。檢查制度,主要是指由主管土地的管理部門(mén)或農(nóng)業(yè)主管部門(mén)對(duì)集體土地使用權(quán)的出資情況進(jìn)行檢查。該種檢查主要針對(duì)第一環(huán)節(jié)中申請(qǐng)內(nèi)容的再次審核。主要保證集體土地使用權(quán)(特別是農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán))不得用于非農(nóng)目的,但應(yīng)以不干預(yù)正常經(jīng)營(yíng)為原則。

驗(yàn)資:我國(guó)在股份發(fā)生對(duì)價(jià)充足性的判斷中引入了頗有特色的驗(yàn)資制度。驗(yàn)資負(fù)載了保護(hù)債權(quán)人利益和防范股東權(quán)益被稀釋的功用。為此,人們提出了這樣的假設(shè):只有強(qiáng)制性的評(píng)估和驗(yàn)資,方能防范發(fā)起人出資對(duì)公眾股東權(quán)益的稀釋,確保公司資本信用的真實(shí)可靠,保護(hù)公司外部債權(quán)人利益。而當(dāng)這一切隨著現(xiàn)實(shí)中虛假出資的頻發(fā)、驗(yàn)資訴訟的啟動(dòng)而成為黃粱美夢(mèng)時(shí),尤其是當(dāng)非現(xiàn)金出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)可以在公司注冊(cè)登記后一年內(nèi)辦理,而驗(yàn)資卻要在公司登記注冊(cè)前完成的規(guī)定,使驗(yàn)資毫無(wú)意義時(shí),人們才意識(shí)到驗(yàn)資的預(yù)期功用常常會(huì)落空。當(dāng)然,這并非表明驗(yàn)資制度在公司設(shè)立中應(yīng)予取消,而是需要簡(jiǎn)化。在以集體土地使用權(quán)出資的情況下,這一制度的存在實(shí)有必要。

申請(qǐng)企業(yè)登記:企業(yè)登記在此處指的是開(kāi)業(yè)登記,是指企業(yè)負(fù)責(zé)人,按法定程序?qū)⑵髽I(yè)應(yīng)予公示的事項(xiàng)呈報(bào)登記機(jī)關(guān)審核并記錄在案,以供公眾查閱的行為。對(duì)于以集體土地使用權(quán)出資而設(shè)立的有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè),其法人資格的產(chǎn)生、變化和消滅等對(duì)公眾投資者、尤其是對(duì)于享有該集體土地使用權(quán)的農(nóng)村集體成員的利益影響較大,應(yīng)將其公之于眾,以方便社會(huì)公眾對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)管,防止非法從事詐騙活動(dòng)等違法行為,并藉以維護(hù)企業(yè)的信譽(yù)和社會(huì)交易安全。2005年12月18日修訂的《公司登記管理?xiàng)l例》,實(shí)行了公司設(shè)立以直接登記為主、審批為輔的制度。根據(jù)該條例第9條的規(guī)定,公司的登記事項(xiàng)包括:名稱(chēng)、住所、法定代表人姓名、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、公司類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)范圍、營(yíng)業(yè)期限、有限責(zé)任公司股東或者股份有限公司發(fā)起的人姓名或者名稱(chēng)、其認(rèn)繳和實(shí)繳的出資額、出資時(shí)間、出資方式。

辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明:根據(jù)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、出資或抵押,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同,相關(guān)權(quán)利人持相關(guān)權(quán)屬證明、書(shū)面合同等材料到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)初始登記、變更登記、出資登記或抵押登記,確認(rèn)土地的相關(guān)權(quán)利。登記的土地權(quán)利受?chē)?guó)家法律保護(hù)。登記對(duì)土地使用權(quán)出資發(fā)生著生效要件的作用,只有經(jīng)過(guò)登記,接受投資的公司才能取得完整的土地使用權(quán),出資的出資義務(wù)才算履行完畢。

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第3篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；流轉(zhuǎn)模式；農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

中圖分類(lèi)號(hào)：F713 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

目前，農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)模式造成廣大農(nóng)民難以加人到高投人、高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整行列，而另一方面，有經(jīng)濟(jì)和技術(shù)實(shí)力的種養(yǎng)能手，卻苦于經(jīng)營(yíng)空間的限制，又難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)的格局。因此，要擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必須加快農(nóng)村土地市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)。

一、我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的主要模式

土地流轉(zhuǎn)的模式是指土地流轉(zhuǎn)的方式，即采用什么方式將土地在土地的各種產(chǎn)權(quán)形態(tài)上進(jìn)行轉(zhuǎn)移。土地權(quán)益人流轉(zhuǎn)土地的方式取決于特定時(shí)期、特定區(qū)域單位土地面積的邊際收益的變化趨勢(shì)。目前我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要模式可以分為以下幾種：

1.租賃土地使用權(quán)

土地承包戶(hù)將承包土地以出租方式租給其他農(nóng)戶(hù)或農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。土地出租后，雖然不再由原承包方耕種，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體并沒(méi)有發(fā)生變化，承包關(guān)系并不是發(fā)包方與接包方的關(guān)系，而仍然是原承包方與發(fā)包方的關(guān)系?！锻恋爻邪ā芬?guī)定，承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。這就是說(shuō)法律賦予了農(nóng)戶(hù)出租承包地的權(quán)利。

2.土地使用權(quán)入股

土地作為農(nóng)村最重要的生產(chǎn)資料，許多農(nóng)民不愿輕易放棄土地使用權(quán)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民日益增多，鑒于擔(dān)心經(jīng)營(yíng)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)失利而留有從事農(nóng)業(yè)后路的顧慮，既不愿轉(zhuǎn)讓土地，又難以精心地經(jīng)營(yíng)土地。于是，土地承包農(nóng)戶(hù)將土地入股給龍頭企業(yè)或農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)，也有農(nóng)戶(hù)自愿以土地合股組織各專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，合作經(jīng)營(yíng)土地。農(nóng)戶(hù)以土地使用權(quán)作價(jià)入股，按照自愿原則組成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的股份合作制農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位。由它來(lái)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)農(nóng)民的土地，農(nóng)民既可按土地使用權(quán)作價(jià)股分紅，又可在企業(yè)工作，按勞取酬。在股份的構(gòu)成上，農(nóng)民主要以土地使用權(quán)入股。在用人機(jī)制上，企業(yè)與農(nóng)民實(shí)行雙向選擇，企業(yè)原則上優(yōu)先錄用股民。這種土地流轉(zhuǎn)方式展示出了深化農(nóng)村的方向，不僅有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，而且還是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要模式和主要途徑。

3.土地互換

在土地承包期內(nèi)，主要是承包方之間為各自需要和便于耕種管理，交換其承包地塊的使用權(quán)?；Q后原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)有的仍由原承包者承擔(dān)，有的經(jīng)發(fā)包方同意后隨互換而轉(zhuǎn)移?；Q土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是農(nóng)戶(hù)在自愿的基礎(chǔ)上，在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行互換?；Q一般是農(nóng)戶(hù)自發(fā)流轉(zhuǎn)行為。

4.轉(zhuǎn)包土地

土地承包戶(hù)將其土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶(hù)或農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系。該模式是新承包人向原承包人履行義務(wù)，原承包人再向發(fā)包人履行義務(wù)，由新承包人和原承包人共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要方式，具體又有兩種方式：一是土地承包戶(hù)私下與新承包人協(xié)商，將承包土地轉(zhuǎn)包出去；二是土地承包戶(hù)委托有關(guān)組織進(jìn)行轉(zhuǎn)包，即自愿將承包土地委托村委會(huì)轉(zhuǎn)包他人。該模式運(yùn)作方便，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)]有過(guò)高的要求，其主要特點(diǎn)是：從轉(zhuǎn)包主體看，多數(shù)是從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，舉家入城但戶(hù)口未動(dòng)的農(nóng)戶(hù)，或是主要?jiǎng)趧?dòng)力從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)如外出打工、經(jīng)商等無(wú)力耕種承包地的農(nóng)戶(hù)。從轉(zhuǎn)包的運(yùn)作方式看，多為自行轉(zhuǎn)包，私下運(yùn)作，口頭協(xié)商，無(wú)正規(guī)合同，不夠穩(wěn)定。從轉(zhuǎn)包范圍看，多為合作經(jīng)濟(jì)組織成員或鄰近的親朋好友。據(jù)有關(guān)土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包不完全抽樣統(tǒng)計(jì)，在1998年到2007年10年之間，經(jīng)過(guò)村委員會(huì)和私下運(yùn)作這兩種情況轉(zhuǎn)包，全國(guó)有償轉(zhuǎn)包耕地由1997年的146.7萬(wàn)畝上升到2004年的1065.7萬(wàn)畝，到2007年，轉(zhuǎn)入戶(hù)共計(jì)支付轉(zhuǎn)包費(fèi)就達(dá)76.3億元之多。

5.使用權(quán)拍賣(mài)

承包人把承包的土地，主要是“四荒”土地的使用權(quán),一是通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織，一次性作價(jià)賣(mài)給他人。拍賣(mài)年限、價(jià)格及其他有關(guān)事宜協(xié)商確認(rèn)并簽訂拍賣(mài)合同。早在1983年，山西省柳林縣龍門(mén)垣鄉(xiāng)村民李馬才，率先以1750元的價(jià)格買(mǎi)下了本村15.7畝“四荒”地的使用權(quán)，成為全國(guó)“四荒拍賣(mài)”的第一例。另一方面是承包人把承包的土地使用權(quán)私下拍賣(mài)其他經(jīng)營(yíng)戶(hù)。到2007年底，由于農(nóng)村承包的土地的經(jīng)營(yíng)戶(hù)長(zhǎng)期在外打工或已經(jīng)在城鎮(zhèn)私人企業(yè)就業(yè)，根據(jù)調(diào)查，全國(guó)已有3700多萬(wàn)農(nóng)戶(hù)將自己經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)放棄拍賣(mài)給他人經(jīng)營(yíng)。

二、農(nóng)村土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題

（1）土地成片流轉(zhuǎn)難，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)民利益得不到保障。所屬土地位于成片流轉(zhuǎn)土地中間位置的個(gè)別農(nóng)戶(hù)出于種種原因，就是不愿把承包的土地流轉(zhuǎn)出來(lái)，影響產(chǎn)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)政府的統(tǒng)一規(guī)劃。另外，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)民利益也得不到保障。一是土地流轉(zhuǎn)價(jià)格比較低，與業(yè)主收入極不相稱(chēng)，農(nóng)民應(yīng)得的流轉(zhuǎn)收益存在較大風(fēng)險(xiǎn)。二是部分流轉(zhuǎn)的土地期滿(mǎn)后，如數(shù)復(fù)耕困難，即使復(fù)耕后，也將影響耕地的質(zhì)量，農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益難以保障。由于土地作為農(nóng)村居民一種最基本的生活來(lái)源保障，加之農(nóng)戶(hù)深受傳統(tǒng)觀念的影響，土地在大部份農(nóng)戶(hù)心中的基礎(chǔ)地位還是沒(méi)有改變。部份農(nóng)戶(hù)在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)，只著眼于一時(shí)的利益，而對(duì)自己在土地流轉(zhuǎn)以后的基本生活考慮不夠充分，加上國(guó)家法律法規(guī)在這方面的空白，造成部分土地轉(zhuǎn)出農(nóng)戶(hù)以后的生活得不到保障。

（2）土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用確定困難。目前，土地流轉(zhuǎn)的租金主要有兩種方式來(lái)確定：一是現(xiàn)金租金；二是實(shí)物租金。這里主要的問(wèn)題就是現(xiàn)金租金，現(xiàn)金租金的確定沒(méi)有考慮到物價(jià)水平的漲落因素，這是引起糾紛的一個(gè)重要原因。

（3）土地的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)中缺乏環(huán)境保護(hù)的制度和意識(shí)。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，政府對(duì)規(guī)?；?jīng)營(yíng)業(yè)主的環(huán)境生態(tài)效益考慮較少，由于多數(shù)從事土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)的業(yè)主資金限制和無(wú)相關(guān)的制度約束。土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)對(duì)周?chē)h(huán)境將造成巨大的破壞，影響到周邊群眾的生活。如養(yǎng)殖場(chǎng)的畜禽糞便，農(nóng)家樂(lè)的生活污水等，大部分沒(méi)有經(jīng)過(guò)處理而直接排放到周?chē)暮恿?、溝渠中，?duì)水源造成了嚴(yán)重影響。土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)中環(huán)境保護(hù)是當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)突出而又被忽視的重要問(wèn)題。

（4）相關(guān)法規(guī)、政策不配套、不協(xié)調(diào)。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際操作過(guò)程中，政府感到相關(guān)法規(guī)、政策不配套不協(xié)調(diào)不具體。目前的《土地管理法》與《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)條款就存在不協(xié)調(diào)的地方?！睹穹ㄍ▌t》關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的相關(guān)條款過(guò)于籠統(tǒng)，實(shí)際過(guò)程中難以操作。在具體的土地管理規(guī)定中也沒(méi)有對(duì)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)條款說(shuō)明。如《土地承包法》規(guī)定，到農(nóng)民手中承包土地，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。然而，到底如何才算“農(nóng)用”這個(gè)問(wèn)題是不清楚的。這個(gè)問(wèn)題不清楚，投資者改變土地用途的行為就難以受到法律的制約。另外，相關(guān)法規(guī)、政策不配套也造成土地被閑置。

（5）土地轉(zhuǎn)入方在其轉(zhuǎn)入土地上的基礎(chǔ)設(shè)施不符合相關(guān)法規(guī)。這個(gè)問(wèn)題主要是指土地轉(zhuǎn)入方在獲得成片的土地以后，在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中在轉(zhuǎn)入土地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沒(méi)有報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)審批、核準(zhǔn)。而這些設(shè)施的修建在土地流轉(zhuǎn)之前并未申明，協(xié)商，這種情況往往會(huì)變相改變轉(zhuǎn)入土地的用途，使土地以后的復(fù)耕可能減少，這也是目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程較突出的一個(gè)問(wèn)題。

三、加快農(nóng)村土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，積極調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

合理配置農(nóng)村土地市場(chǎng)資源，促進(jìn)農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，是調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和提高農(nóng)民收入的的關(guān)鍵。加快農(nóng)村土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，積極調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要措施有：

（1）加強(qiáng)農(nóng)村土地生產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的綜合規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。結(jié)合制訂“十一五”規(guī)劃，要將土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來(lái)，納人到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃并進(jìn)行統(tǒng)一管理。充分調(diào)動(dòng)村社基層組織積極性，廣泛聽(tīng)取群眾愈見(jiàn)，依法完善托管經(jīng)營(yíng).積極促進(jìn)農(nóng)村土地的合理、合法流轉(zhuǎn)。在流轉(zhuǎn)目標(biāo)上.依靠城鄉(xiāng)兩個(gè)市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)，發(fā)展特色產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和可持續(xù)農(nóng)業(yè)，調(diào)整農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以不斷的滿(mǎn)足人們不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

（2）根據(jù)我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況，結(jié)合我國(guó)農(nóng)民生活社會(huì)保障制度建設(shè)的探索，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)土地轉(zhuǎn)出農(nóng)戶(hù)的社會(huì)保障制度進(jìn)行積極試驗(yàn)。如，可對(duì)土地轉(zhuǎn)出農(nóng)戶(hù)進(jìn)行基本生活養(yǎng)老保險(xiǎn)，基本生活養(yǎng)老保險(xiǎn)金可由流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)租金大小或區(qū)域城鎮(zhèn)最低生活保障金的標(biāo)準(zhǔn)確定。

（3）建立土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)體系。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和農(nóng)戶(hù)市場(chǎng)化意識(shí)的不斷增強(qiáng)，今后土地流轉(zhuǎn)通過(guò)市場(chǎng)來(lái)完成是不可避免的，因而應(yīng)該建立土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)體系。土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)體系包括村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣市三級(jí)體系，即村一級(jí)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的土地流轉(zhuǎn)交易中心、縣市一級(jí)的土地流轉(zhuǎn)交易管理局，依法推進(jìn)土地的有序流轉(zhuǎn)，形成公平、公開(kāi)、公正的交易市場(chǎng)環(huán)境。（1）依法進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)

（4）建立土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。按照國(guó)家法律、法規(guī)，土地流轉(zhuǎn)受讓方搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)不能損害農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，不能搞掠奪式經(jīng)營(yíng)，不得隨意改變土地的性質(zhì)和用途。為此，政府應(yīng)建立流轉(zhuǎn)土地的風(fēng)險(xiǎn)保證金制度，以保證土地按約使用、合理使用。風(fēng)險(xiǎn)保證金可以按業(yè)主每年收入的一個(gè)比例收取，每年提交給政府管理部門(mén)，由政府管理部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)督和使用。

（5）土地流轉(zhuǎn)必須依法進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)必須依法進(jìn)行，務(wù)求做到公開(kāi)、公平、公正。應(yīng)該盡快制定《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法》，從法律、法規(guī)上規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的程序、流轉(zhuǎn)的方式、確認(rèn)機(jī)構(gòu)以及發(fā)生糾紛的處理方法等，在法律中明確土地流轉(zhuǎn)的條件、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用等方面的條款，并對(duì)土地轉(zhuǎn)出方要督促其簽定流轉(zhuǎn)合同，形成穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，特別是要對(duì)土地轉(zhuǎn)入方是否按規(guī)定使用土地進(jìn)行監(jiān)管；對(duì)其在土地上的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，必須要在流轉(zhuǎn)合同中確定說(shuō)明，并不得有危害土地復(fù)種的行為。保證土地流轉(zhuǎn)的公開(kāi)、公正、合法以及土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)利。

作者單位：重慶工商大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

[1]麥偉.探尋實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收的有效途徑[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2004,(3):14-16.

[2]王洪亮,徐翔.關(guān)于農(nóng)民增收問(wèn)題的理論思考[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,2004,(2):47-78.

第4篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地有償使用，土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋刈赓U

 

一、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展

（一）1988 年前，我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對(duì)《土地管理法》相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。

（二）1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

二、集體土地使用權(quán)的出租。

集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（又稱(chēng)農(nóng)地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租，我國(guó)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細(xì)規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不具有營(yíng)利性，實(shí)踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問(wèn)題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問(wèn)題。

（一）宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請(qǐng)到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無(wú)禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定?？萍颊撐摹?/p>

宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國(guó)有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達(dá)到一定開(kāi)發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體，因此，不宜對(duì)土地使用權(quán)出租時(shí)的開(kāi)發(fā)程度過(guò)多限制。

至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對(duì)承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實(shí)看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵(lì)農(nóng)村居民出租住房。

（二）關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問(wèn)題。

相對(duì)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場(chǎng)性，它對(duì)農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對(duì)于該條款的理解，有眾多分歧。

三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵冈恋刈赓U合同的承租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)?？萍颊撐?。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系，經(jīng)過(guò)原土地行政主管部門(mén)變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時(shí)享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。

四、土地使用權(quán)租賃登記

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。”可見(jiàn)該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。

五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限

土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？

我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效，我國(guó)政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類(lèi)用途土地的出讓最高年期，即已超過(guò)20年，但該規(guī)定僅限于部門(mén)規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。

第5篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】土地確權(quán)；土地制度改革；土地權(quán)利保障

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村各個(gè)方面發(fā)生了巨大的變化，但是我們也應(yīng)看到，由于農(nóng)村各項(xiàng)制度改革不到位，“三農(nóng)”問(wèn)題仍沒(méi)有得到有效解決，其中，由于農(nóng)村土地上各種權(quán)利的權(quán)利主體不明確，導(dǎo)致各種侵害農(nóng)村土地權(quán)利的現(xiàn)象大量存在，嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的利益，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。下載通過(guò)開(kāi)展確權(quán)工作，使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有權(quán)及各種衍生權(quán)利的主體得以明確，為權(quán)利的維護(hù)創(chuàng)造條件；同時(shí)，土地權(quán)利歸屬明確后，為各種權(quán)利主體行使權(quán)利，充分發(fā)揮土地的功能實(shí)現(xiàn)土地這一生產(chǎn)要素的合理配置提供了前提條件；更重要的是確權(quán)為農(nóng)村土地制度改革提供了鑒定的基礎(chǔ)。但是，如果我們把確權(quán)僅僅局限在各種土地權(quán)利的歸屬上，而不充實(shí)確權(quán)的內(nèi)容，那么確權(quán)就不能從根本上解決農(nóng)村土地制度的所有問(wèn)題，更不能解決農(nóng)村土地權(quán)利被侵害的現(xiàn)狀。那么，在現(xiàn)階段，農(nóng)村土地確權(quán)的內(nèi)容應(yīng)該有哪些呢？

首先要確認(rèn)國(guó)有土地所有權(quán)的平等性，從而實(shí)現(xiàn)黨的十七屆三中全會(huì)提出的“同地、同權(quán)、同價(jià)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。長(zhǎng)期以來(lái)，有一種錯(cuò)誤的觀念指導(dǎo)著我們的實(shí)踐。該觀念認(rèn)為國(guó)家所有權(quán)高于農(nóng)村集體所有權(quán)。盡管我國(guó)憲法明確規(guī)定這兩種基于社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)上的所有權(quán)都會(huì)得到法律的同等保護(hù)。但是憲法的這一原則在其他法律中并沒(méi)有得到切實(shí)的貫徹。其中最典型的是基于《土地管理法》設(shè)置的征地制度。在這種制度中，國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)處于完全不平等的地位。農(nóng)村集體所有的土地?zé)o論屬性如何都不能進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行交易。其結(jié)果就是大量的農(nóng)村土地以非常低廉的價(jià)格被收歸國(guó)有，然后由政府以高出征地價(jià)格許多倍的價(jià)格出售，這種行為嚴(yán)重的侵害了農(nóng)民的利益，進(jìn)一步拉大了城鄉(xiāng)差距，引發(fā)了眾多的社會(huì)問(wèn)題。在我國(guó)大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化的當(dāng)下，如果我們不能從思想觀念到制度設(shè)計(jì)層面確認(rèn)國(guó)家所有權(quán)與農(nóng)村集體所有權(quán)的平權(quán)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化就會(huì)變成一場(chǎng)更瘋狂的征地活動(dòng)，所謂人的城鎮(zhèn)化目標(biāo)根本不可能實(shí)現(xiàn)。所以，為保證當(dāng)下確權(quán)工作具有實(shí)際意義，就必須勇于改革，在改變觀念的基礎(chǔ)上修改與我國(guó)憲法相悖的各種土地法律制度。從而使黨的十七屆三中全會(huì)設(shè)定的“同地、同權(quán)、同價(jià)，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)”的改革目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)。

其次，確權(quán)應(yīng)當(dāng)明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)的主題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是不明確的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。但是農(nóng)村改革以來(lái)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織具有不確定性。這就使得權(quán)利主體也具有不確定性。農(nóng)村普遍存在的侵害農(nóng)村集體土地使用權(quán)的現(xiàn)象與土地使用權(quán)主體的不明確有著直接的聯(lián)系。所以，目前開(kāi)展的確權(quán)工作的內(nèi)容之一就是從法律上明確農(nóng)村集體所有權(quán)的主體。只有主體明確，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)權(quán)利的有力保障。

再其次，確權(quán)應(yīng)當(dāng)明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)與權(quán)能。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自設(shè)立以來(lái)，關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性是一個(gè)沒(méi)有得到清晰解決的問(wèn)題，從現(xiàn)行的各項(xiàng)關(guān)于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的制度設(shè)計(jì)中觀察，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更多的是指經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地的使用權(quán)，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性沒(méi)有得到體現(xiàn)。這導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能極不完整。其結(jié)果是土地流轉(zhuǎn)不能實(shí)現(xiàn)，土地的功能不能充分發(fā)揮，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所以，確權(quán)就是要確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是是經(jīng)營(yíng)者的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在這種財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上能衍生出諸如流轉(zhuǎn)權(quán)，抵押權(quán)，租賃權(quán)等權(quán)利，這樣就使得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能實(shí)現(xiàn)完整。在此基礎(chǔ)上，土地流轉(zhuǎn)才能順暢，土地這一生產(chǎn)要素的合理配置才能實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民通過(guò)土地的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)性收入才能成為可能，同時(shí)，土地的各種功能才能充分發(fā)揮。另外，在明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性和各項(xiàng)權(quán)能的基礎(chǔ)上，還必須明確各種土地流轉(zhuǎn)的途徑和程序。當(dāng)我們確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利后，能否構(gòu)建有效的土地流轉(zhuǎn)途徑和合理的流轉(zhuǎn)程序直接關(guān)系到這種財(cái)產(chǎn)權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，也關(guān)系到農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入能否實(shí)現(xiàn)。由于農(nóng)村土地的類(lèi)型主要有農(nóng)業(yè)用地，建設(shè)用地和農(nóng)民的宅基地。各類(lèi)土地的用途不同，流轉(zhuǎn)的途徑和程序也應(yīng)不同。所以為保障各類(lèi)土地順暢流轉(zhuǎn)，就應(yīng)當(dāng)從制度設(shè)計(jì)上明確各類(lèi)土地的流轉(zhuǎn)途徑和程序。這個(gè)問(wèn)題在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的背景下具有更為重大的現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)闊o(wú)論是城鎮(zhèn)化還是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)都會(huì)涉及到土地的大量流轉(zhuǎn)。如果不能明確推動(dòng)流轉(zhuǎn)的途徑和程序不僅不能加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展和建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進(jìn)程，農(nóng)民權(quán)益的維護(hù)也不能實(shí)現(xiàn)，人的城鎮(zhèn)化的目標(biāo)就會(huì)落空。

最后，確權(quán)的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)明確各種土地的用途。在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)各種土地的用途管制制度。我國(guó)是一個(gè)土地資源非常貧乏的國(guó)家，人均耕地更少，如何合理使用土地是一個(gè)關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和我國(guó)糧食安全的戰(zhàn)略性問(wèn)題。所以在我國(guó)要建立嚴(yán)格的土地使用的管制制度。而這種制度建立的前提是要明確各類(lèi)土地的用途。在農(nóng)村土地確權(quán)工作中明確各類(lèi)土地的用途就應(yīng)當(dāng)是確權(quán)的內(nèi)容。

總之，農(nóng)村土地的確權(quán)既關(guān)系到農(nóng)民權(quán)益的維護(hù)，也關(guān)系到“三農(nóng)”問(wèn)題的解決，更關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，縮影我們應(yīng)當(dāng)切實(shí)做好這項(xiàng)工作。而明確確權(quán)的內(nèi)容對(duì)于我們做好這項(xiàng)工作具有十分重要的意義。

【參考文獻(xiàn)】

[1]郭曉鳴.中國(guó)農(nóng)村土地制度改革：需求、困境與發(fā)展態(tài)勢(shì)[J].中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2011（4）.

第6篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度是國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)制度的重要組成部分，也是我國(guó)農(nóng)村土地制度的基礎(chǔ)與核心。本文從賦予農(nóng)戶(hù)土地產(chǎn)權(quán)，建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，健全農(nóng)地管理制度體系，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)立法工作四個(gè)方面淺談農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的幾點(diǎn)思考。

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村 土地制度

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度一般是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)及其派生出來(lái)的集體土地使用權(quán)和其他土地權(quán)利形成的相關(guān)制度，是國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)制度的重要組成部分，也是我國(guó)農(nóng)村土地制度的基礎(chǔ)與核心。本文從賦予農(nóng)戶(hù)土地產(chǎn)權(quán)，建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，健全農(nóng)地管理制度體系，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)立法工作四個(gè)方面淺談農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的幾點(diǎn)思考。

一、賦予農(nóng)戶(hù)獨(dú)立的土地產(chǎn)權(quán)。

土地產(chǎn)權(quán)是指以土地所有權(quán)為核心的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總和，包括土地所有權(quán)及與其相聯(lián)系的和相對(duì)獨(dú)立的各種權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等。

1.賦予農(nóng)民長(zhǎng)久而有保障的土地占有權(quán)。土地占有期限長(zhǎng)短，是影響地權(quán)制度穩(wěn)定性的一個(gè)重要因素。無(wú)論是在公有制還是私有制下，各國(guó)一般都把延長(zhǎng)土地租用期限作為完善地權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。澳大利亞、新加坡、吉爾吉斯斯坦等國(guó)家公有土地利用比較有效，很重要的一個(gè)原因就是它們都不同程度地采取了土地的長(zhǎng)久性租用制。為了使農(nóng)民形成穩(wěn)定的投資預(yù)期，我國(guó)也應(yīng)該賦予農(nóng)民對(duì)土地長(zhǎng)久的占有權(quán)。這樣做，可以徹底消除農(nóng)民的顧慮，大大提高農(nóng)民長(zhǎng)期投資的積極性。

2.完善農(nóng)民對(duì)土地的使用權(quán)。在保證國(guó)家合同訂購(gòu)和完成集體提留的前提下，允許農(nóng)戶(hù)在自己承包的土地上，根據(jù)市場(chǎng)的需要,自主經(jīng)營(yíng)，農(nóng)戶(hù)可以自己決定生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少和怎樣生產(chǎn)。任何組織和個(gè)人都不得干預(yù)。同時(shí)，在租用期內(nèi)農(nóng)戶(hù)還應(yīng)有優(yōu)化土地配置、提高土地產(chǎn)出價(jià)值的權(quán)利。但是農(nóng)戶(hù)無(wú)權(quán)自行將農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)用地。

3. 保證農(nóng)民對(duì)土地的收益權(quán)。這包括兩方面內(nèi)容:一方面，農(nóng)民必須從出售土地產(chǎn)品中得到其應(yīng)得到的利益，其前提條件是農(nóng)民必須有農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的定價(jià)權(quán)。另一方面，農(nóng)戶(hù)應(yīng)得到其使用土地后因投入資本和勞動(dòng)而增加了的土地改良價(jià)值，這應(yīng)當(dāng)在承包地調(diào)整或轉(zhuǎn)包時(shí)，得到應(yīng)有的補(bǔ)償。此外，還必須嚴(yán)厲禁止各有關(guān)部門(mén)以各種名目對(duì)農(nóng)民進(jìn)行各種非法攤派。

4. 賦予農(nóng)戶(hù)一定時(shí)期的土地處置權(quán)。要允許農(nóng)戶(hù)在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)其所擁有的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押、贈(zèng)予、繼承等。尤其是要允許農(nóng)民以農(nóng)地使用權(quán)作抵押獲取銀行貸款。我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展面臨的一個(gè)大難題就是資金十分短缺，尤其是用于農(nóng)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的資金投入不足。從世界各國(guó)來(lái)看，各地的農(nóng)民通常都有貸款的要求，以作短期和長(zhǎng)期的用途。因農(nóng)場(chǎng)在準(zhǔn)備土地種植的季節(jié)，現(xiàn)金流量通常都是支大于收，而在收獲季節(jié)以后，現(xiàn)金則會(huì)出現(xiàn)收大于支的情況。由于許多農(nóng)民沒(méi)有成本資金，所以短期貸款是普遍存在的。

二、建立合理而有效的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。

建立合理而有效的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，其意義在于使土地這種農(nóng)業(yè)最重要的生產(chǎn)要素進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置中的作用，完善農(nóng)村市場(chǎng)體系，發(fā)展農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提高土地經(jīng)濟(jì)效率。目前我國(guó)建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的主客觀條件已經(jīng)具備。

1、我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)已由原來(lái)的農(nóng)產(chǎn)品供給絕對(duì)短缺的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)產(chǎn)品供給相對(duì)過(guò)剩的買(mǎi)方市場(chǎng)。這種轉(zhuǎn)變形成了較大的農(nóng)業(yè)剩余，為自給半自給農(nóng)業(yè)向較高農(nóng)產(chǎn)品商品率的產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變提供了必要的條件，同時(shí)又促使了農(nóng)戶(hù)行為從單純的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并在二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利益驅(qū)動(dòng)和誘導(dǎo)下，日漸明顯地加強(qiáng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化傾向，這一切使得土地的有效流轉(zhuǎn)成為可能。

2、農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。80年代以來(lái)，隨著以市場(chǎng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)體制改革的逐漸深入，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率得到了迅速的提高，大量的農(nóng)村勞動(dòng)力被釋放出來(lái)。農(nóng)村勞動(dòng)力由隱性剩余轉(zhuǎn)為顯性剩余，其轉(zhuǎn)移的速度與強(qiáng)度都在加大。土地經(jīng)營(yíng)已不再是農(nóng)戶(hù)惟一的收入來(lái)源，土地的生存保障功能已趨弱化，這就為有效的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立提供了現(xiàn)實(shí)的客觀基礎(chǔ)。

3、農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程逐步加速，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)步伐的整體推進(jìn)，市場(chǎng)體系已逐漸形成，尤其是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的初步建立，為市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性資源配置作用的發(fā)揮奠定了基礎(chǔ)。土地作為生產(chǎn)要素進(jìn)入流通并相應(yīng)獲得報(bào)酬，這種利益動(dòng)力加速了農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程，為土地的有效流轉(zhuǎn)提供了良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。

4、土地流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實(shí)中已大量存在，各地方零星發(fā)生的土地使用權(quán)和“四荒”使用權(quán)拍賣(mài)，土地資源在不同經(jīng)營(yíng)主體之間的流動(dòng)，土地資源的配置效率較好地凸現(xiàn)出來(lái)，從而為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了實(shí)踐基礎(chǔ)。土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，要堅(jiān)持自愿、有償?shù)脑瓌t依法進(jìn)行，不能搞強(qiáng)迫命令。此外，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不能局限在一村一鄉(xiāng)范圍內(nèi)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)客觀發(fā)展的需要由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)和配置土地資源，要突破社區(qū)限制，也不要受戶(hù)口制度束縛。各級(jí)地方政府要對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行引導(dǎo)、監(jiān)督和提供服務(wù)。

三、 建立和健全農(nóng)地管理制度體系。

為了維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，為了保證土地資源得到充分合理的利用，我們必須加快建立和健全國(guó)家對(duì)農(nóng)地的宏觀管理。從目前我國(guó)農(nóng)地管理制度體系來(lái)看：

1、土地管理機(jī)構(gòu)不健全。雖從國(guó)家到地方都建立了土地管理局，但其內(nèi)部機(jī)構(gòu)還很不健全。

2、土地管理隊(duì)伍比較薄弱，缺乏高技術(shù)、深層次的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，缺乏運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)進(jìn)行土地信息管理的能力。

3、各項(xiàng)管理制度不健全，對(duì)于土地利用的監(jiān)督職能不強(qiáng)，制度不嚴(yán)格。

4、地籍管理機(jī)構(gòu)和制度仍然不健全，全國(guó)各地因地界矛盾發(fā)生糾紛呈上升趨勢(shì)。

5、由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，造成管理權(quán)責(zé)不明確，為很多違法行為提供可乘之機(jī)。

因此，我國(guó)農(nóng)地管理制度體系的建設(shè)必須在健全組織機(jī)構(gòu)、提高土地管理人員素質(zhì)的基礎(chǔ)。通過(guò)建立土地登記制度，來(lái)保障土地產(chǎn)權(quán)的行使，以提高土地利用的微觀效率；通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)行使的某些限制，使土地利用符合社會(huì)利益；通過(guò)嚴(yán)格界定“公用目的”的外延，改革土地征用制度，以保護(hù)耕地資源；通過(guò)農(nóng)地用途管制制度，達(dá)到節(jié)約耕地，合理使用耕地的宏觀效率。

第7篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

一、我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀

1、土地產(chǎn)權(quán)制度模糊內(nèi)涵

產(chǎn)權(quán)的定義很多，一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是由物的存在及對(duì)它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)的基本功能在于影響激勵(lì)和行為，其主要功能是引導(dǎo)人們實(shí)現(xiàn)將外部性?xún)?nèi)在化的激勵(lì)，產(chǎn)權(quán)界定不清一般被認(rèn)為是產(chǎn)生“外部性”和“搭便車(chē)”的主要根源。就產(chǎn)權(quán)構(gòu)成來(lái)看，大部分學(xué)者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是一組包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等具體權(quán)利在內(nèi)的權(quán)利束，且物的交換價(jià)值主要取決于交易中權(quán)利束的大小。根據(jù)上述產(chǎn)權(quán)定義，土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)是因土地的存在及對(duì)其使用而引起的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是以土地為客體的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)之和。在產(chǎn)權(quán)明晰的條件下，土地交換價(jià)值應(yīng)取決于土地權(quán)利內(nèi)容的范圍和大小。

就制度來(lái)說(shuō)，諾斯認(rèn)為，制度是一種社會(huì)博弈規(guī)則，是人們所創(chuàng)造的用以限制和規(guī)范人們相互交往行為的框架性安排，包括正式制度和非正式制度。制度體現(xiàn)的是集體行動(dòng)的規(guī)則，也可以說(shuō)是人們之間的正式或非正式的契約關(guān)系。進(jìn)一步理解，制度是一種放大的契約或稱(chēng)之為群體契約，與個(gè)人之間契約不同的是，制度需要明確的是群體內(nèi)部或群體之間的行為規(guī)則。在這種情況下，因契約約束范圍模糊導(dǎo)致的契約邊界模糊便不可避免。布坎南在提及契約對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)問(wèn)題時(shí)，認(rèn)為在原始契約得到履行的同時(shí)，必須制定出一些條款來(lái)控制邊界交叉的問(wèn)題，以認(rèn)定并懲罰那些侵犯他人已界定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的人，對(duì)制度來(lái)說(shuō)，這個(gè)觀點(diǎn)似乎同樣適用。

具體到土地制度而言，它是對(duì)人們以土地產(chǎn)權(quán)為載體從事的各種行為的約束性規(guī)范，也是人們?cè)谑褂猛恋剡^(guò)程中產(chǎn)生或制定的規(guī)則，一般分為土地所有制和土地使用制，并分別對(duì)應(yīng)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。但實(shí)際上，由于公權(quán)力的干預(yù)，這種劃分標(biāo)準(zhǔn)及各自作為權(quán)利束所包含的內(nèi)容仍具有一定的不確定性。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，由于產(chǎn)權(quán)主體在界定、保護(hù)或?qū)崿F(xiàn)權(quán)利方面的費(fèi)用太高以及外來(lái)干預(yù)等原因，產(chǎn)權(quán)往往具有一定的殘缺性。需要明確的是，土地所有權(quán)作為一種非排他性或一定范圍內(nèi)非排他性的所有權(quán)，可以認(rèn)為是一種社團(tuán)產(chǎn)權(quán)。在出現(xiàn)社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的情況下，產(chǎn)權(quán)明晰只有在對(duì)抗社團(tuán)以外其他人時(shí)才能體現(xiàn)，而在社團(tuán)內(nèi)部，由于所有者并不唯一，這種產(chǎn)權(quán)并不是非此即彼的關(guān)系，是不確定的。而對(duì)于土地使用權(quán)來(lái)說(shuō)，其權(quán)利束所包含的內(nèi)容受法律規(guī)定或土地所有權(quán)代表與土地使用權(quán)人協(xié)商的影響，本身也是不確定的。上述這種不確定性表現(xiàn)在制度安排上，就是制度模糊。

2、我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度模糊的原因及表現(xiàn)

我國(guó)的土地所有制是社會(huì)主義公有制。從前文分析可以看出，不管是何種性質(zhì)的土地所有制，只是所包含的權(quán)利人范圍不同，但作為社團(tuán)產(chǎn)權(quán)，在其內(nèi)部都存在產(chǎn)權(quán)界定不清晰的問(wèn)題。當(dāng)然，從我國(guó)實(shí)踐來(lái)看，這種不清晰還有一個(gè)表現(xiàn)，就是全民所有制和集體所有制之間也存在一定的邊界交叉，并且受?chē)?guó)家發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向影響，呈現(xiàn)出前者對(duì)后者的制度歧視，而造成這種結(jié)果的原因主要有兩點(diǎn)。

(1)制度變遷過(guò)程充滿(mǎn)了不確定性甚至過(guò)程中斷導(dǎo)致制度模糊。以集體土地所有權(quán)的演進(jìn)過(guò)程為例，建國(guó)初期，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性，1950年6月頒布的《中華人民共和國(guó)法》規(guī)定實(shí)行農(nóng)民階級(jí)的土地所有制，但實(shí)際上，在1952年這場(chǎng)完成之前的1951年底，中央就印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作的決議(草案)》，要求在已完成改革的地區(qū)實(shí)行農(nóng)業(yè)互助合作。后經(jīng)過(guò)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組、初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社、高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等一系列的制度實(shí)踐，逐步在所有權(quán)制度層面上抹去了農(nóng)村土地的私人所有權(quán)，至1962年《農(nóng)村工作條例修正草案》頒布實(shí)施，我國(guó)農(nóng)村土地最終確立了“三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的所有權(quán)制度體系。在1950年至1962年短短十二年的政策演進(jìn)過(guò)程中，實(shí)際上貫穿一條主線(xiàn)，即土地產(chǎn)權(quán)逐步由明晰的私人產(chǎn)權(quán)向模糊的社團(tuán)產(chǎn)權(quán)過(guò)渡，并逐步擴(kuò)大其范圍。從這方面看，既然集體土地所有權(quán)是一種“進(jìn)化不全面”的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)制度模糊便不可避免。

(2)國(guó)家基于發(fā)展戰(zhàn)略的制度故意，即戰(zhàn)略性模糊。這種戰(zhàn)略性模糊可以從兩個(gè)方面予以說(shuō)明，其一，源于城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展需要的農(nóng)村支援城市戰(zhàn)略計(jì)劃，即長(zhǎng)期的農(nóng)業(yè)支持工業(yè)發(fā)展及城市建設(shè)。從這個(gè)角度上講，自1953年開(kāi)始，一直延續(xù)至今的低成本征地制度，至少說(shuō)明這種產(chǎn)權(quán)制度模糊可以大大降低城市建設(shè)成本，并使農(nóng)村土地的資產(chǎn)屬性只能在狹窄的通道內(nèi)通過(guò)改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)得以實(shí)現(xiàn)。其二，1978年之后的城鄉(xiāng)土地制度改革開(kāi)始逐步強(qiáng)化用益物權(quán)，所有權(quán)在某種程度上成了“空制度”。以城市土地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為核心的城鄉(xiāng)土地用益物權(quán)成為時(shí)展與社會(huì)性質(zhì)相妥協(xié)的產(chǎn)物。以至于何?皮特(Peger Ho)認(rèn)為，中國(guó)農(nóng)村改革之所以取得成功，關(guān)鍵就在于中央政府經(jīng)過(guò)審慎考慮后，決定將本該成綱成條、沒(méi)有任何歧義的農(nóng)村土地所有權(quán)制度隱藏在模棱兩可的迷霧中，即有意的制度模糊。

從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度模糊至少表現(xiàn)在以下方面：一是不同類(lèi)型的所有權(quán)之間、同一類(lèi)型所有權(quán)內(nèi)部存在制度模糊。我國(guó)《憲法》規(guī)定城市土地屬于國(guó)有，但由于“城市土地”、“國(guó)有”本身就是相對(duì)模糊的概念，城市土地的邊界、權(quán)利人主體都難以界定，結(jié)果就造成城市建設(shè)用地面積不斷擴(kuò)大，集體土地不斷受到侵犯。同樣，勞動(dòng)群眾集體所有制脫胎于過(guò)去“三級(jí)所有、隊(duì)為基礎(chǔ)”的所有權(quán)結(jié)構(gòu)體系，所有權(quán)主體邊界更加模糊。二是土地使用權(quán)制度模糊。以土地使用年期為例，城市建設(shè)用地使用年期長(zhǎng)期處于調(diào)整、總結(jié)和實(shí)踐的過(guò)程，從深圳早期土地出讓年期一般不超過(guò)30年到《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》(1988)規(guī)定最高期限不超過(guò)50年，到《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990)區(qū)分土地利用類(lèi)型規(guī)定不同的土地使用年期，再到目前提倡的土地出讓彈性年期制，可

以看出，土地使用權(quán)的使用年期是不斷調(diào)整變化的。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)同樣如此，早在1984年，國(guó)家有關(guān)政策要求土地承包期一般應(yīng)在15年，后《土地管理法》(1998年修改)將其調(diào)整為30年，《農(nóng)村土地承包法》(2002)區(qū)分耕地、草地、林地將承包期調(diào)整為30至70年不等。由此帶來(lái)的則是產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定，進(jìn)而導(dǎo)致土地使用權(quán)人預(yù)期收益不穩(wěn)定。

二、產(chǎn)權(quán)制度模糊對(duì)土地規(guī)劃編制、實(shí)施的影響

1、產(chǎn)權(quán)制度與土地規(guī)劃的關(guān)系

一般認(rèn)為，土地規(guī)劃是國(guó)家利用公權(quán)力干涉甚至侵犯私權(quán)-利的工具，土地利用規(guī)劃出于維護(hù)社會(huì)公共利益的需要或提高整體土地利用效益而獲得合法性基礎(chǔ)。

(1)產(chǎn)權(quán)是規(guī)劃編制及實(shí)施的條件之一。規(guī)劃影響產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，但同時(shí)，既定的產(chǎn)權(quán)也影響規(guī)劃編制及實(shí)施效率。我國(guó)新一輪土地規(guī)劃修編基本結(jié)束，與前兩輪不同的是，這次修編更加強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的公共政策屬性，更加重視規(guī)劃對(duì)土地布局及利用結(jié)構(gòu)的宏觀指導(dǎo)性，并將規(guī)劃作為土地管理的基本公共政策以實(shí)現(xiàn)土地利用與環(huán)境保護(hù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。此外，這次規(guī)劃修編更加面向規(guī)劃的實(shí)施，在這種情況下，土地產(chǎn)權(quán)作為影響規(guī)劃實(shí)施成本的重要因素，必須得到充分考慮。

(2)在一定條件下，產(chǎn)權(quán)是產(chǎn)權(quán)主體保障規(guī)劃落實(shí)的動(dòng)力。土地規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的是土地結(jié)構(gòu)的宏觀布局，賦予土地發(fā)展什么、怎么發(fā)展的權(quán)利，并指導(dǎo)土地利用方向。但產(chǎn)權(quán)主體作為理性經(jīng)濟(jì)人，在面臨規(guī)劃時(shí)他們首先考慮的往往是規(guī)劃對(duì)土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、進(jìn)而對(duì)土地價(jià)值的影響。不可否認(rèn)的是，對(duì)個(gè)體來(lái)說(shuō)這種影響一般是雙面的，甚至可能使私權(quán)利受損。但從另一方面來(lái)說(shuō)，如果實(shí)施規(guī)劃提高了權(quán)利人預(yù)期收益，由此帶來(lái)的保護(hù)力量無(wú)疑是最大的。

2、產(chǎn)權(quán)制度模糊對(duì)土地規(guī)劃編制、實(shí)施的影響

目前，土地產(chǎn)權(quán)邊界不清和主體模糊已成為我國(guó)土地管理的突出問(wèn)題，土地產(chǎn)權(quán)制度模糊很大程度上降低了規(guī)劃實(shí)施效率，使規(guī)劃控制效果低于預(yù)期。在所有權(quán)層面上，土地產(chǎn)權(quán)邊界不清和主體模糊使規(guī)劃控制對(duì)象難以明確；在使用權(quán)層面上，產(chǎn)權(quán)有效期限不穩(wěn)定導(dǎo)致使用權(quán)人存在有效期限內(nèi)攫取最大利益的沖動(dòng)，使規(guī)劃難以有效保護(hù)和落實(shí)。

(1)土地產(chǎn)權(quán)制度模糊使不同層次的管理主體行為目標(biāo)不一。我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)行使，但問(wèn)題是，我國(guó)現(xiàn)行國(guó)家一省一市一縣一鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的五級(jí)行政架構(gòu)中，縣級(jí)以上人民政府具有批地權(quán)，實(shí)際掌握了土地的部分處分權(quán)和收益權(quán)。不同層級(jí)政府出于多方面考慮，導(dǎo)致規(guī)劃實(shí)施目標(biāo)、立場(chǎng)和效果很難統(tǒng)一。對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)制度而言，也存在大量問(wèn)題，一方面，自然村、行政村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)是三級(jí)集體土地所有權(quán)主體，但從另一方面來(lái)看，一個(gè)自然村既是集體土地所有權(quán)主體，同時(shí)也是其所在行政村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地所有權(quán)構(gòu)成主體之一。這種產(chǎn)權(quán)主體模糊、邊界不清的問(wèn)題容易引發(fā)不同所有權(quán)主體之間的糾紛，并造成上級(jí)所有權(quán)主體對(duì)下級(jí)土地所有權(quán)主體的權(quán)益侵犯，提高了規(guī)劃實(shí)施成本。

(2)土地產(chǎn)權(quán)制度模糊導(dǎo)致主體缺位，公眾監(jiān)督效力難以體現(xiàn)。主體缺位或虛置是產(chǎn)權(quán)制度模糊的直接結(jié)果，―方面，缺乏明確的產(chǎn)權(quán)主體意味著缺乏明確的被監(jiān)督對(duì)象，從法理角度分析，委托―關(guān)系并非意味著權(quán)利義務(wù)的絕對(duì)轉(zhuǎn)移，在某種程度上，責(zé)任主體仍為委托方；另一方面，主體不確定往往更容易導(dǎo)致信息不對(duì)稱(chēng)。土地利用規(guī)劃作為專(zhuān)業(yè)性相對(duì)較強(qiáng)的公共政策，具有一定的理解門(mén)檻，增加了受眾的監(jiān)督難度，而主體不確定進(jìn)一步增加了公眾獲取信息的難度，加大了信息的不對(duì)稱(chēng)，提高了監(jiān)督成本。

此外，從當(dāng)前土地利用形勢(shì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的規(guī)劃編制模式已是必然趨勢(shì)，而產(chǎn)權(quán)清晰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中交換物的基本特征。目前產(chǎn)權(quán)制度模糊和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存有明顯矛盾，并成為影響規(guī)劃編制效率和編制成本的主要因素。

三、基于推進(jìn)土地利用規(guī)劃編制及實(shí)施的土地產(chǎn)權(quán)制度改進(jìn)建議

1、物化土地產(chǎn)權(quán)，明確產(chǎn)權(quán)制度

一般來(lái)說(shuō)，土地私有制在產(chǎn)權(quán)邊界及產(chǎn)權(quán)主體方面相對(duì)明確，產(chǎn)權(quán)保護(hù)效率較高，但我國(guó)的社會(huì)性質(zhì)決定其不可能實(shí)行土地私有制。我國(guó)的土地所有制已經(jīng)超越所有權(quán)層面的價(jià)值，而被賦予了社會(huì)性質(zhì)的政治意義。但從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公有往往意味著“都有”或“都沒(méi)有”，這明顯與當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求不相適應(yīng)，也是我國(guó)土地規(guī)劃編制和實(shí)施低效率的制度根源。

結(jié)合當(dāng)前的情況和產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于集體土地，從短期來(lái)看，必須在強(qiáng)化集體土地使用權(quán)上下功夫，在使用權(quán)層面上逐步強(qiáng)化私有，豐富和固化農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)。在明確的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，以規(guī)劃引導(dǎo)建設(shè)，以產(chǎn)權(quán)保護(hù)促進(jìn)規(guī)劃編制和實(shí)施。從長(zhǎng)期來(lái)看，還是應(yīng)審視和反思現(xiàn)行以全民所有制和集體土地所有制為構(gòu)成的土地所有權(quán)制度，消除國(guó)家對(duì)集體土地所有權(quán)的歧視性政策，盡快賦予集體土地相對(duì)完整、明晰的土地所有權(quán)。對(duì)于國(guó)有土地，一方面，應(yīng)穩(wěn)定現(xiàn)有土地使用權(quán)使用年限和內(nèi)容，明確土地使用權(quán)在時(shí)間維度和空間維度上的邊界；另一方面，要明確土地所有權(quán)的法律主體。在當(dāng)前行政管理和績(jī)效考核機(jī)制不變的情況下，建議以國(guó)有土地地域范圍為依托，明確權(quán)利主體和權(quán)利邊界。地域范圍的確定應(yīng)獨(dú)立于現(xiàn)在的行政邊界，以區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)體為主體，并編制區(qū)域土地利用規(guī)劃，改變地方政府因產(chǎn)權(quán)主體模糊而實(shí)際獲得近乎所有權(quán)的土地處分權(quán)現(xiàn)狀。

第8篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

關(guān)鍵詞　土地產(chǎn)權(quán)　土地保護(hù)

土地保護(hù)是指人類(lèi)為了自身長(zhǎng)期生存與發(fā)展的需要,保存土地資源的數(shù)量和質(zhì)量, 防止土地破壞和退化所采取的措施和行動(dòng)。按照雷利•巴洛維( 1978) 的觀點(diǎn), 土地保護(hù)是人類(lèi)對(duì)土地資源的“長(zhǎng)期明智利用”, 強(qiáng)調(diào)土地作為可更新資源在對(duì)人類(lèi)有意義的時(shí)間尺度上具有長(zhǎng)期可用性, 從這個(gè)意義上講, 土地保護(hù)最能反映土地資源可持續(xù)利用的精神實(shí)質(zhì)。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、土地需求越來(lái)越高的今天, 土地保護(hù)顯得尤為重要。土地保護(hù)的經(jīng)濟(jì)含義主要包括: 土地未來(lái)需求與供給不確定性的選擇價(jià)值, 外部成本與外部利益; 土地經(jīng)營(yíng)方式與土地保護(hù); 土地產(chǎn)權(quán)變遷與土地保護(hù);農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格改革與土地保護(hù); 農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)發(fā)展與土地保護(hù); 經(jīng)濟(jì)政治改革、制度變遷與土地保護(hù)等[1]。本文主要討論土地產(chǎn)權(quán)對(duì)土地保護(hù)的作用及其需要改進(jìn)的地方。

1 土地產(chǎn)權(quán)對(duì)土地保護(hù)的作用

產(chǎn)權(quán)是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心范疇, 土地資源優(yōu)化配置的實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)在各個(gè)產(chǎn)權(quán)主體之間的順利流動(dòng)。馬克思筆下的土地產(chǎn)權(quán)是指由終極所有權(quán)及所有權(quán)衍生出來(lái)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)能組成的權(quán)利束。就土地產(chǎn)權(quán)而言, 要起到保護(hù)土地的作用, 其前提是產(chǎn)權(quán)明確和穩(wěn)定。

1.1 產(chǎn)權(quán)明確和穩(wěn)定對(duì)農(nóng)用地保護(hù)的作用土地產(chǎn)權(quán)明確和穩(wěn)定對(duì)農(nóng)民進(jìn)行水土保持投資有刺激作用。從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看, 地權(quán)明確性和穩(wěn)定性要確定的是對(duì)土地資源事實(shí)上的占有所派生出來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益的價(jià)值的確定性。也就是說(shuō), 穩(wěn)定明確的土地產(chǎn)權(quán)意味著土地上的產(chǎn)出或者收入能夠歸其經(jīng)營(yíng)者所有, 因此, 土地經(jīng)營(yíng)者能夠有保障的得到土地長(zhǎng)期投資所帶來(lái)的收益, 這就增加了對(duì)土地經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行長(zhǎng)期投資的激勵(lì), 從而能夠帶來(lái)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效率的提高。

1.2 產(chǎn)權(quán)明確和穩(wěn)定在城市土地保護(hù)中的作用回顧中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的形成和發(fā)展, 可以看出, 在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革方面, 主要是實(shí)行了土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制; 在城市土地產(chǎn)權(quán)改革方面, 主要是實(shí)行了國(guó)有土地有償使用制度。改革的思路主要是沿著所有權(quán)和使用權(quán)相分離展開(kāi)的, 這種改革沒(méi)有觸動(dòng)或理順?biāo)袡?quán)關(guān)系, 在一定程度上又制約了土地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 因此有人提出了“三權(quán)分離”的模式, 即將土地的所有權(quán)、管理權(quán)和使用權(quán)相分離。所有權(quán)歸國(guó)家、管理權(quán)歸地方人民政府、使用權(quán)歸以有償方式取得城市土地的使用者。這樣的話(huà), 城市土地使用者將絕對(duì)地租上交中央人民政府, 將級(jí)差地租上交地方人民政府, 而經(jīng)營(yíng)土地所得的平均利潤(rùn)歸實(shí)際土地使用者[2]。清晰的產(chǎn)權(quán)歸屬有利于權(quán)責(zé)的明確, 有利于保護(hù)城市土地。

2 我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度在土地保護(hù)中存在的問(wèn)題

2.1 土地所有權(quán)制度不完善

土地所有權(quán)制度不完善主要是指國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)制度的不完善。具體表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)主體的不明確。依據(jù)法律, 國(guó)家土地所有權(quán)屬于國(guó)家, 但《土地管理法》有關(guān)土地分級(jí)審批權(quán)限實(shí)際形成了“土地國(guó)家所有, 政府分級(jí)行使土地權(quán)利”的模式, 土地所有權(quán)散落在各級(jí)政府, 各級(jí)政府在國(guó)家土地所有權(quán)的行使上權(quán)責(zé)不明, 讓很多土地使用者有空子可鉆, 導(dǎo)致土地頻繁流轉(zhuǎn), 甚至濫用土地。集體土地所有權(quán)制度的不完善具體表現(xiàn)為主體不清、權(quán)利義務(wù)不明確、行政權(quán)利嚴(yán)重侵犯集體土地所有權(quán)的狀況。鄉(xiāng)( 鎮(zhèn)) 、村、村民小組土地所有權(quán)的權(quán)利界限不清, 導(dǎo)致在土地分配、集體土地征用過(guò)程中, 鄉(xiāng)( 鎮(zhèn)) 、村以土地所有者和鄉(xiāng)村事務(wù)管理者的雙重身份, 平調(diào)或占用農(nóng)民集體土地, 侵占征地補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍, 農(nóng)民集體土地所有權(quán)難以實(shí)現(xiàn), 特別是在我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度和征地制度不完善以及行政權(quán)力約束機(jī)制缺失的現(xiàn)狀下, 大量經(jīng)營(yíng)性用地以“公共利益”名義大量征用土地。導(dǎo)致大量耕地資源的流失與保護(hù)土地的思想是完全相悖的。

2.2 土地使用權(quán)制度不完善

目前我國(guó)除土地所有權(quán)外, 法律承認(rèn)的土地權(quán)利只有國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地使用權(quán)包攬物權(quán)體系中的地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)和建筑權(quán)等獨(dú)立的權(quán)利類(lèi)型, 國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)內(nèi)容不一致等問(wèn)題的弊端已慢慢顯現(xiàn)。在集體土地使用權(quán)的規(guī)定中, 一方面集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等受到法律的嚴(yán)格限制, 堵塞了農(nóng)村融資渠道, 同時(shí)也導(dǎo)致集體土地隱性市場(chǎng)猖獗; 另一方面, 法律又允許集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營(yíng)、入股,導(dǎo)致集體土地變相流轉(zhuǎn)甚至流失。在集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)方面, 承包權(quán)的年限較短, 權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確, 也不利于農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定地利用和改良土地。

2.3 土地登記制度不完善

土地登記制度是世界各國(guó)為實(shí)施本國(guó)土地制度, 普遍采用的一項(xiàng)國(guó)家措施。目前, 我國(guó)土地登記的權(quán)威性仍未從法律和制度層面上得到解決, 土地統(tǒng)一登記仍受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行有關(guān)土地及其他地上附著物的不動(dòng)產(chǎn)登記體制, 對(duì)土地、建筑物( 包括房屋) 、森林、水面、灘涂等不動(dòng)產(chǎn)分別制定登記方法, 這些制度無(wú)法滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的需要, 也不能滿(mǎn)足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則的需要。登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的不確定, 容易引起產(chǎn)權(quán)糾紛, 損害土地權(quán)益人的合法權(quán)利, 從而在歸屬上削弱對(duì)土地的保護(hù)。

在土地登記立法上, 現(xiàn)有的立法狀況難以滿(mǎn)足土地產(chǎn)權(quán)管理的需要。當(dāng)前關(guān)于土地登記的法律依據(jù), 除《土地管理法》中的規(guī)定外, 主要是1995 年原國(guó)家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》, 僅憑這一部門(mén)規(guī)章來(lái)作為我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)登記制度管理的主要依據(jù), 顯然是不夠的, 在法律效力上不能滿(mǎn)足需要。同時(shí), 對(duì)于我國(guó)土地登記是采取形式審查還是形勢(shì)審查, 采取生效主義還是對(duì)抗主義, 土地登記申請(qǐng)涉及的請(qǐng)求權(quán)是共同申請(qǐng)還是單方申請(qǐng), 注銷(xiāo)登記是否需要申請(qǐng), 土地登記的具體程序和方式等一系列重大問(wèn)題也有待于在高層次法律中規(guī)定, 以便解決我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)登記制度建設(shè)中的基本問(wèn)題, 提高我國(guó)土地登記法律地位[3]。

3 土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)的建議

3.1 完善土地所有權(quán)制度

首先應(yīng)該對(duì)兩種土地所有權(quán)給予平等的保護(hù), 限制征地權(quán)的行使, 嚴(yán)格禁止借公共權(quán)力侵犯集體土地所有權(quán)。公共權(quán)力只能應(yīng)用于管理社會(huì)公共事務(wù)和為社會(huì)公共利益服務(wù), 而不能利用其強(qiáng)制力為政府及其職能部門(mén)謀取利益。同時(shí)進(jìn)一步完善集體土地所有權(quán)制度, 明確集體土地所有權(quán)的主體、內(nèi)容及其收益分配制度, 承認(rèn)鄉(xiāng)( 鎮(zhèn)) 集體、村、組土地所有權(quán)主體具有相互平等、獨(dú)立、互不隸屬的法律地位,依法確認(rèn)并登記其土地的所有權(quán)。特別要保護(hù)以村民小組

為主體的農(nóng)村集體土地所有權(quán), 從法律上明確禁止鄉(xiāng)( 鎮(zhèn)) 、村及其他行政組織憑借行政權(quán)力侵犯其土地所有權(quán)及其他土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。

3.2 完善和發(fā)展土地使用權(quán)體系

土地市場(chǎng)已經(jīng)成為我國(guó)發(fā)展最快也是最重要的市場(chǎng)之一, 由于我國(guó)沒(méi)有土地所有權(quán)市場(chǎng), 只有土地使用權(quán)市場(chǎng),完善土地使用權(quán)具體法律制度的意義就顯得更為重要。完善土地使用權(quán)制度的一個(gè)基本的出發(fā)點(diǎn), 首先是細(xì)化土地使用權(quán)的類(lèi)型, 增加土地使用權(quán)的層次?？稍谕恋厥褂脵?quán)的基礎(chǔ)上增設(shè)地上權(quán)、地役權(quán)、人役權(quán)、耕作權(quán)等權(quán)利, 豐富土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容, 明確規(guī)定主體與客體、取得與喪失、權(quán)利與限制等方面的內(nèi)容, 并明確權(quán)利確認(rèn)的程序與效力。其次是要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地利用向多用途發(fā)展的趨勢(shì), 增設(shè)有關(guān)空間權(quán)的內(nèi)容。第三, 要進(jìn)一步明確集體土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。進(jìn)一步明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的具體內(nèi)容, 并建立公正有序的土地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制, 明確各種土地權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 特別是要明確土地收益分配關(guān)系。積極探討集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題, 把集體土地建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)納入依法規(guī)范的軌道。

3.3 完善土地產(chǎn)權(quán)登記法律制度

土地登記制度是政府以國(guó)家公信力來(lái)保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益, 維護(hù)產(chǎn)權(quán)交易安全的基本制度。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善, 土地產(chǎn)權(quán)交易日益頻繁, 發(fā)揮土地登記的公示公信作用對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)秩序的穩(wěn)定非常重要, 土地登記制度面臨著更高更廣的要求。因此, 應(yīng)盡快制定《土地登記法》, 明確和統(tǒng)一土地登記的機(jī)關(guān)、程序和法律效力, 盡快改變土地“多頭登記”的局面。按照土地登記的屬地原則, 由土地所在地的土地登記機(jī)關(guān), 統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記事務(wù), 統(tǒng)一掌管土地登記簿, 并建立全國(guó)土地歸戶(hù)卡, 健全土地登記資料的匯總和統(tǒng)計(jì)分析制度。同時(shí)也要從財(cái)政上加大對(duì)土地登記工作的支持力度, 加快土地登記的進(jìn)度, 不斷提高土地登記的覆蓋面。

參考文獻(xiàn)

1 試論土地保護(hù)學(xué)[J].中國(guó)土地科學(xué)2003.6( 3) .

第9篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)定范文

    論文關(guān)鍵詞 宅基地 流轉(zhuǎn) 改革 身份

    黨的十八界三中全會(huì)提出要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。所謂宅基地是指農(nóng)村集體組織的成員經(jīng)依法批準(zhǔn)用以建造個(gè)人住宅的農(nóng)民集體所有的土地。必須是農(nóng)村集體組織的成員才能夠享有農(nóng)村宅基地這一身份要件,限制了宅基地的流轉(zhuǎn),從而不利于保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,也不利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

    一、我國(guó)當(dāng)前宅基地流轉(zhuǎn)之困境

    1.抵押。我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十四條第二款規(guī)定宅基地不能抵押。這么規(guī)定的理由是:它能夠維護(hù)農(nóng)民的基本生存條件。宅基地使用權(quán)是為了保障農(nóng)民基本生活居住條件而無(wú)償或者以非常低廉的價(jià)格批給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員用于建造農(nóng)村村民的個(gè)人住宅的土地使用權(quán)。因此,宅基地使用權(quán)具有一定的社會(huì)保障性質(zhì),如果允許宅基地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán),那么當(dāng)使用權(quán)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí),就會(huì)喪失該土地使用權(quán),從而出現(xiàn)農(nóng)民居無(wú)定所,以致出現(xiàn)社會(huì)不穩(wěn)定的嚴(yán)重后果。

    若要打破現(xiàn)狀允許農(nóng)民將自有宅基地抵押融資,那么必然會(huì)導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)的可能,因?yàn)橐坏┺r(nóng)民不能夠償還債務(wù)那么宅基地將面臨拍賣(mài)。但是我國(guó)法律禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地,由于農(nóng)村居民購(gòu)買(mǎi)力有限,這一限制買(mǎi)方的規(guī)定勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致宅基地的價(jià)格失真,宅基地價(jià)格的失真又會(huì)反作用于其作為抵押物所融資金,這樣根本不利于拓展增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入的渠道,從而使得宅基地的抵押意義大打折扣。

    2.繼承。我國(guó)法律規(guī)定,農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,村民因結(jié)婚或其他原因分戶(hù)另過(guò),申請(qǐng)一處新的宅基地,于原有的宅基地便不再享有權(quán)利。據(jù)此我們可以分為以下幾種情況:當(dāng)村民子女遷入城鎮(zhèn)取得城市戶(hù)口時(shí),其當(dāng)然不再享有原戶(hù)籍中宅基地權(quán)利;當(dāng)村民子女嫁入或遷入其他農(nóng)村集體組織,由于其不再是本集體組織成員,其也不再享有原戶(hù)籍中宅基地的權(quán)利;當(dāng)村民在本村中分戶(hù)另外申請(qǐng)宅基地生活后,依然不能享有原戶(hù)籍中宅基權(quán)利。也就是說(shuō),唯一能夠出現(xiàn)宅基地使用權(quán)繼承的可能,就是子女不從原戶(hù)籍中分離出去,直至原戶(hù)主死亡后成為新戶(hù)主。

    但是,法律雖然限制了宅基地使用權(quán),但卻沒(méi)有限制宅基地上的建筑物所有權(quán)。村民的宅基地是幾乎免費(fèi)的,但蓋房子還是自己出資,地上建筑是村民的合法私有財(cái)產(chǎn)。既然是村民的合法私有財(cái)產(chǎn),那么村民應(yīng)該能夠自由決定房子的繼承問(wèn)題。有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)房屋作為遺產(chǎn)被繼承時(shí),其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)被一體繼承。我國(guó)法律中有“地隨房走”的原則,但是一旦宅基地能夠隨同地上建筑繼承,那么就會(huì)打破宅基地使用權(quán)所有者的身份要件。這顯然與當(dāng)前法律相悖,也與立法初衷相悖。

    3.買(mǎi)賣(mài)。國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第十三條要求嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》又強(qiáng)調(diào):農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這些雖然從形式上禁止了宅基地的買(mǎi)賣(mài),但其始終不是正式立法。從根本上來(lái)說(shuō),限制宅基地買(mǎi)賣(mài)的事由依然是我國(guó)法律對(duì)于宅基地取得的戶(hù)籍身份限制。集體土地由村民集體所有,宅基地是作為福利性質(zhì)為保障村民生活而免費(fèi)分配給本集體內(nèi)以戶(hù)為單位生活的家庭,也就是說(shuō)只允許本集體內(nèi)的農(nóng)村戶(hù)口才有可能享有宅基地。同時(shí),《土地管理法》還規(guī)定:一戶(hù)只能擁有一處宅基地,那么該句話(huà)是否也禁止已經(jīng)擁有宅基地的“戶(hù)”購(gòu)買(mǎi)宅基地呢?如果是,那么就只剩下那些沒(méi)有宅基地的本集體農(nóng)村戶(hù)口的家庭能夠購(gòu)買(mǎi)宅基地了。這樣一來(lái)宅基地的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)被限制得所剩無(wú)幾。

    我國(guó)《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》明確要求:農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。該通知同樣并非法律法規(guī),法律并沒(méi)有禁止農(nóng)村宅基地上建筑的買(mǎi)賣(mài),只是買(mǎi)賣(mài)之后農(nóng)民不得另行申請(qǐng)宅基地。宅基地能夠隨同地上房屋買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓么?這在理論界存在很大爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為,“房隨地走”或“地隨房走”原則,并非在任何情況下均有利于確認(rèn)和保護(hù)各種權(quán)利和利益,也難以解決各種糾紛。而應(yīng)當(dāng)承認(rèn)房屋的所有權(quán)有時(shí)與宅基地使用權(quán)是可以分開(kāi)的。

    二、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的理論探索

    面臨現(xiàn)行土地制度存在的種種弊端,法學(xué)界和經(jīng)濟(jì)學(xué)界不少專(zhuān)家學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了深入探索,提出了各種改革的主張,主要分為兩類(lèi):一是主張現(xiàn)行的農(nóng)村土地所有制度并不是現(xiàn)階段的一種合理的土地制度,必須采取大變革的方式,即變革農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度,例如農(nóng)村土地國(guó)有化,農(nóng)村土地私有化,農(nóng)村土地混合所有化等;另一主張則是維持農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度,只需變革農(nóng)村土地使用權(quán)制度。對(duì)此,作一下分析:

    由于我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),土地制度與戶(hù)籍制度關(guān)聯(lián)緊密,農(nóng)村土地歸集體所有,該集體的成員必須有集體內(nèi)的農(nóng)村戶(hù)口,才能夠享有該集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。根據(jù)十八界三中全會(huì)公報(bào),統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,改革戶(hù)籍制度,改革和完善農(nóng)村土地制度,都同時(shí)提出。若能夠?qū)⑦@幾項(xiàng)改革同時(shí)推進(jìn),取消城鄉(xiāng)戶(hù)籍區(qū)別,形成一元制社會(huì),那么對(duì)變革農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)制度才有實(shí)施的可能。但是,這種改革力度太大,在短期內(nèi)難以完成,若強(qiáng)行推進(jìn)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致廣大農(nóng)村地區(qū)的不穩(wěn)定?；仡欀袊?guó)歷次大變革,雖然取得了成功,但也付出了巨大的代價(jià),如施行雙軌制經(jīng)濟(jì)時(shí)的“倒?fàn)敗币约皣?guó)有企業(yè)改革時(shí)期大量的國(guó)有資產(chǎn)流失。農(nóng)村地區(qū)作為國(guó)家穩(wěn)定的核心,筆者并不主張?jiān)谵r(nóng)村地區(qū)施行大變革式的改革。

    那么,既要保持現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),又要深入貫徹黨的十八界三中全會(huì)精神,賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。那么,就必須找到宅基地流轉(zhuǎn)身份限制的突破口。

    三、宅基地流轉(zhuǎn)身份限制的突破