關(guān)于征用土地的法律法規(guī)精選(九篇)
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第1篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
1 征地程序不合理，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的主體權(quán)利
首先，土地的征用目的模糊不清。我國《土地管理法》規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地進(jìn)行征用”，但是對公共利益的內(nèi)容和范圍界定模糊，導(dǎo)致一些經(jīng)營性用地打著征地的幌子，通過市場化運(yùn)作獲取剪刀差利益。
其次，監(jiān)督體制不完善，缺乏公告程序。我國的土地征用公告程序是作為附屬程序置于征地批準(zhǔn)之后，只是流于形式，作為一種權(quán)利登記，并不能起到監(jiān)督作用，農(nóng)民作為征地的利益主體，知情權(quán)和參與權(quán)完全被忽略，主體權(quán)利受到嚴(yán)重?fù)p害。本意是通過征地公告讓農(nóng)民廣泛參與，在這樣的機(jī)制下農(nóng)民的權(quán)益保障卻沒有在制度上彰顯出來。
最后，缺乏后續(xù)保障機(jī)制，征地糾紛引發(fā)沖突。《土地管理法實(shí)施條例》第25條規(guī)定：“對補(bǔ)償有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決”。這種政府身兼運(yùn)動員和裁判員的保障機(jī)制又怎么能夠保障農(nóng)民的合法權(quán)益呢?
2 相關(guān)法律體制不完善，失地農(nóng)民權(quán)益受損
2004年我國通過修正《憲法》確立了征地補(bǔ)償權(quán)，2007年通過《物權(quán)法》細(xì)化了這一權(quán)利。此外，2004年國土部的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》，以及《征用土地公告辦法》、《土地違法案件查處辦法》等都屬我國關(guān)于征地的相關(guān)法律法規(guī)。然而這么多的法律法規(guī)卻很少從征地中農(nóng)民權(quán)益的角度出發(fā)去研究參與權(quán)、知情權(quán)、社會保障權(quán)等，我國現(xiàn)行關(guān)于征地的法律法規(guī)處于一個“真空”狀態(tài)，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、利益分配方式、社會保障體系、征地程序等方面立法滯后，對于新時期出現(xiàn)的一些新問題未能及時立法，導(dǎo)致一些不法分子肆意踐踏農(nóng)民的合法權(quán)益，為個人牟取巨大利益。
3 補(bǔ)償機(jī)制不健全，土地收益分配不合理
我國目前對失地農(nóng)民的安置包括貨幣安置、就業(yè)安置、住房安置、劃地安置等，主要還是依靠靜態(tài)安置即貨幣安置。這種貨幣安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還在沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期標(biāo)準(zhǔn)，其中最主要的表現(xiàn)特征就是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，補(bǔ)償分配不合理。現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定征地補(bǔ)償費(fèi)用包括耕地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)的產(chǎn)值補(bǔ)償，并且最高不得超過30倍，這個標(biāo)準(zhǔn)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期制定的。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的巨大增值潛力，土地的補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的出讓價格，造成現(xiàn)行的貨幣補(bǔ)償價格過低。目前多數(shù)地方的征用收益分配比例是：農(nóng)民得5％～10％，集體得25％～30％，政府得60％～70％，三者之間的利益分配極其不合理。政府和開發(fā)商在征地過程中與民爭利，賺取“低征高賣”的差價，嚴(yán)重?fù)p害了以農(nóng)民為主體的合法利益。在征地過程中，地方政府通過征地權(quán)和管理權(quán)，可以以計(jì)劃手段低價支付征地補(bǔ)償費(fèi)從農(nóng)民手中拿來土地，然后再利用市場機(jī)制高價轉(zhuǎn)讓，獲得巨額收益。再加上現(xiàn)有的法律制度對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體并沒有明確的界定，各種農(nóng)村集體組織利用自己手中的權(quán)利牟取利益，造成被征地農(nóng)民的合法利益遭到嚴(yán)重?fù)p害。
4 社會保障制度落后，失地農(nóng)民沒有保障
農(nóng)民被征地之后，失去的不僅僅是土地本身，同時也失去了附著在土地上面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和利益，給農(nóng)民造成了巨大的損失。由于我國是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，所以在一次性貨幣補(bǔ)償安置的機(jī)制下面，農(nóng)民失去土地的同時也失去了生活保障、就業(yè)機(jī)會、社會福利等許多權(quán)益。而且，我國的農(nóng)民文化素質(zhì)相對偏低，勞動技能差，思想比較保守，失去了土地之后重新就業(yè)相對困難。盡管現(xiàn)在征地的同時給農(nóng)民創(chuàng)造了一些就業(yè)崗位，但都不能夠長久，隨著企業(yè)改制以及市場競爭日趨激烈，失地農(nóng)民又紛紛下崗。目前，雖然大量的農(nóng)民工進(jìn)城打工，一旦找不到工作，他們?nèi)钥梢曰丶曳N田，但土地一旦被征用，又得不到合理安置，農(nóng)民就徹底失業(yè)了。所以土地征用的順利實(shí)現(xiàn)必須要有配套的社會保障制度為依托。而我國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制下，農(nóng)村實(shí)行的是以群眾互助和國家救濟(jì)為主的社會保障制度，農(nóng)民在就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及城市，在這種保障體制之下，農(nóng)民的生存權(quán)、經(jīng)濟(jì)權(quán)、就業(yè)權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、發(fā)展權(quán)顯然受到了損害。
二、征地過程中農(nóng)民權(quán)益保護(hù)的對策
1 完善土地征用程序，充分體現(xiàn)農(nóng)民權(quán)利主體
首先，對征地范圍所指的“公共利益’’進(jìn)行明確界定，進(jìn)行征地目的和征地范圍的改革，明確劃分公共用地和經(jīng)營性建設(shè)用地，嚴(yán)格控制公共用地的范圍，對于一些經(jīng)營性用地，堅(jiān)決排斥在土地征用范圍之外，明確進(jìn)行市場化運(yùn)作。
其次，完善征地監(jiān)督體制，改變現(xiàn)行公告程序。政府應(yīng)該增加預(yù)公告程序，及時告知被征地的農(nóng)民一些征地的情況，讓農(nóng)民行使好自己手中的知情權(quán)和參與權(quán)，真正參與到征地的過程中來，而且公告程序必須貫穿于征地的全過程，讓農(nóng)民及時了解征地動態(tài)，這樣才能真正體現(xiàn)農(nóng)民的權(quán)利主體地位。
最后，完善征地后續(xù)保障機(jī)制。征地是個復(fù)雜的過程，在征地后續(xù)階段，政府部門要及時轉(zhuǎn)變職能，本著對農(nóng)民負(fù)責(zé)任的原則積極應(yīng)對征地所引起的一些糾紛，對存在的爭議要及時妥善處理，避免激化社會矛盾。總之，征地程序要具有科學(xué)性、合理性、可操作性。
2 加強(qiáng)法律體制建設(shè)，保障失地農(nóng)民合法權(quán)益
目前，征地過程中存在“公共利益”的界定模糊，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，農(nóng)村保障制度落后等立法缺陷，嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益。國家應(yīng)該盡快完善征地相關(guān)法律法規(guī)，出臺《土地征用法》，從立法的角度保障農(nóng)民的合法權(quán)益。另外，要深化土地執(zhí)法，打擊土地腐敗，立法和執(zhí)法雙管齊下，完善征地法律體制，充分保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益。再者，還要建設(shè)失地農(nóng)民的行政救濟(jì)制度、司法救濟(jì)制度、司法審查制度等。土地征用是一個長期過程，法律保障不能一成不變，要與時俱進(jìn)，切實(shí)關(guān)注失地農(nóng)民的生活狀況。
3 健全征地補(bǔ)償機(jī)制，切實(shí)合理分配土地收益
要進(jìn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)改革，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，遵循市場化的原則確立補(bǔ)償基準(zhǔn)，對征地補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行市場化改革，有條件的地區(qū)可以采取區(qū)片地價的方式；同時，補(bǔ)償方式由以貨幣安置為主轉(zhuǎn)變?yōu)榫蜆I(yè)安置、住房安置、劃地安置等多元化結(jié)合的補(bǔ)償方式，切實(shí)維護(hù)失地農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益；要明晰農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)，改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體缺位和產(chǎn)權(quán)不清的現(xiàn)狀，因?yàn)槊魑漠a(chǎn)權(quán)是合理分配土地收益的保障；深化征地補(bǔ)償費(fèi)分配改革，保證收益分配的公開化、透明化。
第2篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
【關(guān)鍵詞】農(nóng)民；征地；權(quán)益保障
當(dāng)前我國的農(nóng)民土地征用制度是存在很多問題和不足的，應(yīng)該受到足夠重視。解決失地農(nóng)民的生活保障問題，已經(jīng)成為社會普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題，成為關(guān)系社會穩(wěn)定和諧的重大現(xiàn)實(shí)問題。
一、我國土地征用制度存在的問題
首先，征地工作中農(nóng)民的地位未得到應(yīng)有尊重。在征地工作中不尊重農(nóng)民的知情權(quán)的現(xiàn)象時有出現(xiàn)。同時，征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不合理，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，而且不全面。征用土地與沒收土地不同，它不是無償?shù)貜?qiáng)制地進(jìn)行，而是有償?shù)剡M(jìn)行，是一種土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，由土地集體所有轉(zhuǎn)化為國家所有。目前較為嚴(yán)重的問題是決策不透明，農(nóng)戶和村集體作為弱勢群體，不僅沒有決策權(quán)，而且申訴權(quán)也得不到保障。這不利于搞好征地工作，很容易導(dǎo)致農(nóng)村群眾上訪，甚至集體上訪，不利于社會穩(wěn)定，更不利于城市化工作的推進(jìn)。其次，政府征地權(quán)缺乏有效約束?！锻恋毓芾矸ā返诙l第二款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。這是我國農(nóng)地征用的法律依據(jù)。我國現(xiàn)行憲法第十條第三款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或征用并給與補(bǔ)償?！边@是我國農(nóng)地征用的憲法依據(jù)。但是，這兩條法律里面并未明確指出哪些屬于公共利益，這就導(dǎo)致了標(biāo)準(zhǔn)不一，容易導(dǎo)致政府征地權(quán)的濫用錯用。最后，失地農(nóng)民生計(jì)和長遠(yuǎn)利益難以解決。農(nóng)民享受不到城市化帶來的養(yǎng)老保障在內(nèi)的各種利益。在我國，社會保障體系一直處于城鄉(xiāng)二元分割狀態(tài)。不過，土地被征用后，農(nóng)民的生產(chǎn)生活方式由于受城市輻射作用已接近城市，有的已經(jīng)是城市的一部分，但他們卻大多被排除在社會保障體系之外，享受不到城市化帶來的利益。當(dāng)前，對失地農(nóng)民實(shí)行的大多是貨幣安置方式，在征地行為過去幾年之后矛盾凸顯，成為社會不穩(wěn)定的誘因之一。一次性貨幣補(bǔ)償安置方式簡便易行，但只能暫時維持失地農(nóng)民的生活，不能持續(xù)長久的發(fā)揮作用，不能從根本上解決失地農(nóng)民的生計(jì)問題。這種安置方式，對于農(nóng)民最關(guān)心的養(yǎng)老問題和醫(yī)療問題沒有做任何考慮和安排，是不符合人民根本利益和國家長遠(yuǎn)發(fā)展要求的。
二、我國土地征用制度改革的建議
首先，健全相關(guān)法律法規(guī)，改革征地補(bǔ)償制度。根據(jù)我國土地資源現(xiàn)狀及土地征用的國際慣例，應(yīng)嚴(yán)格限定公共利益目的。公共利益使用包括公益性、非經(jīng)營土地使用，如國家機(jī)關(guān)、公益性社會團(tuán)體和事業(yè)單位以及具有公用事業(yè)目的的經(jīng)營性使用。另外，具體征用范圍應(yīng)以主管機(jī)關(guān)對事業(yè)的審查為限，包括面積范圍、區(qū)域范圍、時間范圍?？v觀各國法制，關(guān)于土地征用補(bǔ)償?shù)脑瓌t各不相同，但就世界立法發(fā)展趨勢來看，對于國家征用行為所造成的損失補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)均呈日漸放寬之勢，以市場交易規(guī)則為原則，按市價補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價值作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)已成通例，以便使人民所遭受的損失予以充分、更完全的補(bǔ)償。其次，規(guī)范和約束國家征地。在實(shí)行土地私有和民主法制健全的國家和地區(qū)中，一般都明確公共利益的范圍，且政府強(qiáng)制征地權(quán)僅限于公共利益的需要，而經(jīng)營性用地則通過土地自由市場來解決，政府強(qiáng)制征地權(quán)不予介入。只有“公共利益需要”標(biāo)準(zhǔn)明確，國家土地征地權(quán)就能得到有效監(jiān)督和控制。制定相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范征地程序，使征地程序法制化。在征地過程中，必須進(jìn)行民主科學(xué)的論證，實(shí)行聽證制度。征地的程序應(yīng)該公開透明，被征地農(nóng)民應(yīng)該自始至終參與征地過程，傳統(tǒng)的政府單邊主義作風(fēng)應(yīng)予以改變，公民合理的政治和社會參與是現(xiàn)代民主國家提高治理藝術(shù)和治理效率的可靠途徑。最后，為失地農(nóng)民提供公正的司法救濟(jì)。公正的司法救濟(jì)對于保障失地農(nóng)民的基本權(quán)益、化解沖突、維護(hù)社會征地具有不可替代的功效。司法制度的另一個重要功能就是防止公權(quán)力對私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵害，并對受到公權(quán)力侵害的公民權(quán)利予以及時有效的救濟(jì)。同時，征地過程不應(yīng)在用地單位獲得土地使用權(quán)后即告結(jié)束，而應(yīng)對用地實(shí)行有效的監(jiān)督，并在監(jiān)督中提高農(nóng)民的參與度。對違規(guī)使用或多征的土地，政府在收回后，農(nóng)民和村集體應(yīng)該享有優(yōu)先使用權(quán)，政府不得將土地首先出讓給其他單位使用，以維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。
綜上，城市化是解決中國“三農(nóng)”問題的根本出路，我國正在推進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。在這個過程中，政府需要不斷調(diào)整自身的決策方式，充分保障農(nóng)民的合法權(quán)益。
參 考 文 獻(xiàn)
第3篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
近幾年來，我縣的省市重點(diǎn)工程項(xiàng)目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側(cè)綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村
莊，6133戶家庭，近2萬人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復(fù)議、集團(tuán)訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴(yán)重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當(dāng)前我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)中，特別是政府法制機(jī)構(gòu)在受理此類行政復(fù)議案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。
一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題
1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償行為不規(guī)范。
現(xiàn)實(shí)中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進(jìn)行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進(jìn)行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲型恋?。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補(bǔ)償，用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實(shí)中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當(dāng)成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項(xiàng)目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強(qiáng)行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安林公路兩側(cè)綜合治理房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《馬氏莊園規(guī)劃建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。
房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進(jìn)行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。
4、對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。
農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私 有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。
5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安置費(fèi);拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題;對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進(jìn)行規(guī)范，相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實(shí)際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。
二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進(jìn)程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。
由于至今沒有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰壹?大法"，導(dǎo)致實(shí)踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡性事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法十分必要。
2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制，保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。
在法治社會，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在千預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。政府在這種法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。對集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報(bào)和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定財(cái)產(chǎn)評估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的救濟(jì)主體資格，使農(nóng)民能夠通過復(fù)議或訴訟獲得救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟(jì)的程序。
第4篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞：土地征用；存在缺陷；改進(jìn)方案
中圖分類號：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
當(dāng)前，我國正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展的時期，根據(jù)國外先進(jìn)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，在這個時期容易出現(xiàn)大量的土地征用情況，而我國的基本國情是人多地少，要想滿足城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展需求就需要解決其中存在的土地問題，為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)提供動力支持。我國現(xiàn)有的土地征用制度缺乏完善性，而且存在諸多漏洞，在進(jìn)行土地征用過程中難以滿足農(nóng)民需求，這對于維持社會穩(wěn)定影響較大，對此，我國應(yīng)當(dāng)借鑒西方發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的制度法規(guī)，以加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)。
一、土地征用概述
我國的土地主要實(shí)行社會主義公有制度，包括農(nóng)民集體所有制和全民所有制兩種類型，土地征用主要是指國家為了全社會利益，根據(jù)法律法規(guī)給予農(nóng)村集體或個人相應(yīng)補(bǔ)償，以將農(nóng)民集體擁有的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)給國家，以促進(jìn)國家的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公益事業(yè)發(fā)展。無論是社會主義國家還是資本主義國家，都設(shè)置了相應(yīng)的土地征用制度，這對于社會公益事業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
在實(shí)行土地征用的過程中需要遵循一定的原則，應(yīng)當(dāng)合理利用土地、保護(hù)耕地、保證國家建設(shè)用地，同時采用土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t，以確保農(nóng)民在失去土地后仍有所依，可以持續(xù)生產(chǎn)和發(fā)展。在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，土地是非常珍貴、稀缺的資源，因此，在進(jìn)行土地征用的過程中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理用地，以最少的資源促進(jìn)我國最快的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益最大化。
二、土地征用中存在的缺陷
1、缺乏完善的征地制度和產(chǎn)權(quán)制度
在我國的法律中規(guī)定，農(nóng)村土地屬于農(nóng)村集體所有，并未規(guī)定誰是真正的土地所有權(quán)者，這樣，如果出現(xiàn)土地征用情況，在補(bǔ)償過程中就會出現(xiàn)混亂，沒有明確的土地產(chǎn)權(quán)，就會導(dǎo)致農(nóng)村集體在征地談判過程中處于弱勢地位，由集體推出的代表也很難充分考慮大家的利益，從而使得在土地征用過程中損失慘重。由于殘缺的征地制度和產(chǎn)權(quán)制度影響，使得土地資源配置不合理，甚至存在著征而不用或者是多征少用的情況，這樣便使得大量的耕地資源被浪費(fèi)，使得大量農(nóng)民無地可種，無利可獲。
2、土地征用過程缺乏有效監(jiān)督
在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，一塊有價值的土地對于利益追求者來說是非常重要的，因此，在土地征用過程中就會不可避免的出現(xiàn)一些土地征用不合理現(xiàn)象，而大部分的腐敗行為也都與土地征用關(guān)系密切，如廣東省的原副省長，利用權(quán)職為其女兒在香港注冊皮包公司批地，3500畝土地一轉(zhuǎn)手便賺取2800萬利潤，而這正是由于土地征用過程缺乏有效監(jiān)督和控制所導(dǎo)致的。土地是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)，在土地征用過程中，由于腐敗行為滋生，導(dǎo)致大量的土地被征用，卻未得到合理補(bǔ)償，從而嚴(yán)重?fù)p害了廣大人民群眾的利益，就當(dāng)前的發(fā)展情況來說，強(qiáng)化土地征用過程的監(jiān)督和管理仍舊是重中之重。
3、征地補(bǔ)償?shù)?/p>
征地補(bǔ)償主要是指國家占用了農(nóng)民的耕地，需要給予其適當(dāng)補(bǔ)償，以確保農(nóng)民在失去土地后仍舊能夠繼續(xù)生存和發(fā)展，隨著我國社會主義新農(nóng)村的建設(shè)，對于農(nóng)民利益的關(guān)注度越來越高，對于損害農(nóng)民利益的行為也采取了一系列措施實(shí)行嚴(yán)厲打擊。但是我國現(xiàn)有的《土地管理法》中關(guān)于征地的法律法規(guī)制度仍然帶有鮮明的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制色彩，認(rèn)為征地是國家行為，農(nóng)村集體只能夠服從，采取的適當(dāng)補(bǔ)償策略并不是等價補(bǔ)償，而是低價補(bǔ)償，由此嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。我國現(xiàn)有人口中，農(nóng)村人口仍占有重要比例，社會主義新農(nóng)村的建設(shè)就是為了構(gòu)建社會主義和諧社會，更好的滿足農(nóng)民的生產(chǎn)和發(fā)展需求。但過低的征地補(bǔ)償使得農(nóng)民失去了土地卻得不到應(yīng)有賠償，這勢必會對我國的社會主義和諧社會構(gòu)建產(chǎn)生巨大影響。
三、改進(jìn)土地征用的策略
1、建立健全征地制度及產(chǎn)權(quán)制度
正所謂無規(guī)矩不成方圓，一項(xiàng)制度的實(shí)施，只有制定相應(yīng)的法律規(guī)則，才能夠起到有效的約束作用，以減少違法行為的發(fā)生，確保制度實(shí)施的順利進(jìn)行。因此，對于土地征用的相關(guān)問題，首先應(yīng)當(dāng)建立健全征地制度及產(chǎn)權(quán)制度，明確規(guī)定土地征用應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)臈l款，實(shí)行公平補(bǔ)償原則，同時還應(yīng)當(dāng)明確土地的所有者，不能夠用農(nóng)村集體來概括，以確保農(nóng)民能夠?yàn)樽陨淼睦嫔暝V，在土地征用過程中，政府應(yīng)當(dāng)與農(nóng)民站在對等的角度，賦予其平等的談判地位和話語權(quán)，對于土地征用的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)定，而非一方占據(jù)主導(dǎo)。此外，對于《土地征用法》應(yīng)當(dāng)不斷修訂和完善，確保土地征用過程中的任何一個環(huán)節(jié)都有法可依，同時嚴(yán)厲打擊違法行為，以確保農(nóng)民的合法利益。
2、加強(qiáng)土地征用過程的監(jiān)督與控制
土地征用過程也是可能滋生腐敗的過程，如果缺乏有效的監(jiān)督與控制措施，勢必仍舊會出現(xiàn)像案件的情況，從而給國家和農(nóng)民都帶來嚴(yán)重的損失。對此，在土地征用過程中首先應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的征用程序，對于土地征用方案應(yīng)當(dāng)事前公告，并在土地征用過程中鼓勵公眾積極參與，對征用土地的用途進(jìn)行監(jiān)督，同時，政府還應(yīng)當(dāng)廣泛聽取各方意見和建議，制定與征地用途相符合的補(bǔ)償機(jī)制，對于補(bǔ)償方式，也應(yīng)當(dāng)充分尊重民眾意見，以確保土地估價合理，對于農(nóng)民的土地補(bǔ)償公平。對于土地征用過程中可能出現(xiàn)腐敗的環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)密監(jiān)控，如果發(fā)生腐敗行為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲懲罰，維護(hù)農(nóng)民群眾的利益。通過規(guī)范土地征用過程，鼓勵農(nóng)民群眾參與到土地征用過程中，能夠更充分的考慮民眾利益，并確保征用環(huán)節(jié)透明化，減少損害農(nóng)民利益的行為。
3、完善土地征用補(bǔ)償機(jī)制
政府為了公共利益而采取一種行為，雖然是為了廣大人民群眾的利益考慮，但也是以損害某一部分個人利益來實(shí)現(xiàn)的，如果不能夠給予個人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，勢必會導(dǎo)致社會混亂。因此，對于個人利益的損害，應(yīng)當(dāng)由政府及社會來承擔(dān)，確立、科學(xué)、合理的補(bǔ)償原則，從而確保全社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。因此，在土地征用過程中，政府應(yīng)當(dāng)充分考慮農(nóng)民群眾的利益，建立完善的土地征用補(bǔ)償機(jī)制，細(xì)化各項(xiàng)補(bǔ)償項(xiàng)目，確保農(nóng)民群眾了解每一項(xiàng)土地補(bǔ)償策略及相關(guān)費(fèi)用。再給予農(nóng)民適當(dāng)?shù)慕疱X補(bǔ)償后，政府還應(yīng)當(dāng)積極為農(nóng)民提供工作場所，避免勞動力閑置，以確保農(nóng)民在失去土地后仍舊能夠繼續(xù)生存和發(fā)展，從而滿足我國社會主義新農(nóng)村的建設(shè)要求。
結(jié)束語：
土地是屬于農(nóng)村集體的，國家在征用土地的過程中必須充分考慮農(nóng)民的利益，構(gòu)建完善的土地征用補(bǔ)償機(jī)制，并建立健全相關(guān)的土地征用制度，加強(qiáng)土地征用過程的監(jiān)督與控制，并為這些失去土地的農(nóng)民提供工作場所，實(shí)現(xiàn)合理安置，以為我國的社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供動力支持，保護(hù)被征用土地農(nóng)民的合法權(quán)益，更好的推動我國社會主義經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
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第5篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
【關(guān)鍵詞】征地；拆遷；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；費(fèi)用
征地拆遷工作是公路項(xiàng)目建設(shè)工作的重要組成部分，征地拆遷工作進(jìn)行的順利與否直接影響了整個建設(shè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。國家對土地資源嚴(yán)格管理，強(qiáng)調(diào)“合理利用土地，保護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益”。近年來國家土地政策的不斷調(diào)整，公路建設(shè)征地拆遷工作中也遇到了許多的新問題。征地問題解決的好壞不僅影響到公路建設(shè)的公益利益，也影響被征地農(nóng)民的個人利益，解決征地問題已經(jīng)日益引起各級政府、建設(shè)單位的高度重視。如何在遵守國家的法律法規(guī)的前提下，科學(xué)靈活解決征地問題成為公路建設(shè)、管理部門非常關(guān)心的議題。
一、征地補(bǔ)償工作中容易出現(xiàn)的問題的原因分析及相關(guān)建議
（一）征地補(bǔ)償工作出現(xiàn)的問題。
公路建設(shè)征地過程中可能會出現(xiàn)同一地區(qū)不同公路建設(shè)項(xiàng)目或者同一條公路項(xiàng)目由于實(shí)施階段不同被征地農(nóng)民所得補(bǔ)償費(fèi)用不一致的情況，引起被征地農(nóng)民出現(xiàn)不滿情緒，影響征地進(jìn)程。有以下幾種原因：
1. 不同時間段，產(chǎn)值不相同。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《吉林省土地管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，征地的補(bǔ)償費(fèi)用按該塊耕地的前三年平均產(chǎn)值為基數(shù)乘以相應(yīng)地類補(bǔ)償倍數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)。征地的時間段不同，前三年平均產(chǎn)值就可能不相同，即使在補(bǔ)償倍數(shù)統(tǒng)一的前提下，補(bǔ)償費(fèi)用也不一致。
2. 近幾年補(bǔ)償倍數(shù)逐漸提高。國家的土地政策不斷調(diào)整，更多的強(qiáng)調(diào)對被征地農(nóng)民的保護(hù)問題，加大了保障力度，土地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)的倍數(shù)不斷提高，至今兩費(fèi)補(bǔ)償倍數(shù)已達(dá)到法定上限。政策的調(diào)整及建設(shè)項(xiàng)目所在地的客觀環(huán)境造成在不同的時間段上不同項(xiàng)目或同一項(xiàng)目分段開工的被征地者得到補(bǔ)償不一致的情況。
3. 不同地類，不同區(qū)域補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致。公路工程為帶狀建筑，而非塊狀建筑，一條公路建設(shè)項(xiàng)目可能經(jīng)過不同地帶類型，不同氣候地區(qū)，不同縣鄉(xiāng)即為不同條件。對于不同地類按法律、法規(guī)規(guī)定的補(bǔ)償倍數(shù)不相同，不同區(qū)域的同類土地，氣候、溫差甚至同一地塊的陰坡、陽坡的土地產(chǎn)值也都不一樣，這些因素都在影響著被征地者所得到的補(bǔ)償費(fèi)用。
4. 法律、法規(guī)尚有不健全方面?！吨腥A人民共和國土地管理法》、《吉林省土地管理?xiàng)l例》所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛，補(bǔ)償倍數(shù)10-30倍，也可超30倍，不易具體操作。集體所有土地補(bǔ)償費(fèi)分配比例09年以前沒有明確規(guī)定，這些政策原因都導(dǎo)致被征地農(nóng)民所得補(bǔ)償不一致。近年來征地的政策法規(guī)也有一定的調(diào)整和進(jìn)步，一些征地政策也逐漸更加貼近群眾，具有可操作性，如： 2010年后吉林省各地市陸續(xù)公布各地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上彌補(bǔ)了法規(guī)方面的空白，對征地工作具有重要作用。
5. 個別地方政府及具體負(fù)責(zé)征地拆遷工作的部門存在操作流程不規(guī)范，對國家及省里土地政策理解不充分，掌握不全面而引起的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致的情況。目前在建高速公路征地拆遷費(fèi)用基本采用包干使用（結(jié)余歸己，超支不補(bǔ)）的原則由各地方政府負(fù)責(zé)征地拆遷工作的具體操作和相關(guān)事宜。
（二）對于以上問題，結(jié)合我省高速公路建設(shè)實(shí)際情況，提出以下建議：
1、明確征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
在實(shí)際征地過程中，市場影響糧食價格、國家給農(nóng)民直補(bǔ)、專補(bǔ)以及調(diào)查價與實(shí)際存在差距等因素，都影響項(xiàng)目立項(xiàng)、征地包干、實(shí)際支付農(nóng)民過程中征地補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算準(zhǔn)確性。
2009《吉林省人民政府關(guān)于各市（州）征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價有關(guān)問題的通知》（吉交函【2009】184號）文件要求省內(nèi)各地區(qū)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)片綜合地價。我省各地市已于2010-2012年陸續(xù)出臺相應(yīng)政策，但是根據(jù)國家每2-3年調(diào)整一次的政策要求，目前征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)已進(jìn)入調(diào)整通道，建議全省各地方政府盡快出臺相應(yīng)產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)、倍數(shù)及區(qū)片綜合地價，指導(dǎo)征地工作。
2、明確征地時段
為避免搶栽種、搶建構(gòu)筑物的現(xiàn)象，保證工程建設(shè)資金有效性，建議將征地審批后的征地公告前移至征地審批前，并參照《吉林省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定： “土地征用前，市（州）、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)向被征地單位發(fā)出擬征地通知書。擬征地通知書送達(dá)后，擬征用土地上新栽種的農(nóng)作物、樹木和新建的設(shè)施，不予補(bǔ)償；沒有按期征地給被征用土地的所有者或者使用者造成損失的，市（州）、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償”，指導(dǎo)工程征地。
3、加強(qiáng)監(jiān)督管理宣傳力度
在上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一落實(shí)之后，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，協(xié)調(diào)配合地方政府做好征地拆遷各項(xiàng)具體工作。并在征地拆遷工作之前將國家和省里的各項(xiàng)土地政策及各地區(qū)不同地類土地的不同產(chǎn)值予以事先公示，充分做好征地補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的宣傳、普及工作，讓被征地農(nóng)民由不了解到充分了解再到積極配合，使征地拆遷工作更加公平、公正、公開透明，減少被征地者盲目攀比，協(xié)調(diào)難度大，落實(shí)時間長的問題。
二、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償問題及建議
農(nóng)村房屋拆遷工作與城市房屋拆遷既有聯(lián)系又有巨大的區(qū)別，因此在拆遷工作中完全套用城市房屋拆遷的方法既會增加拆遷工作的難度，也不能夠更好的保護(hù)被拆遷農(nóng)民的利益。一般拆遷農(nóng)村房屋有兩種補(bǔ)償形式：（1）按房屋區(qū)域位置、新舊程度及附近房屋成交價格委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估后給予相應(yīng)補(bǔ)償；（2）由政府統(tǒng)一籌建安置房，有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。
（一） 對于根據(jù)評估價格給予補(bǔ)償?shù)膯栴}及建議
第6篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
我國行政征用存在的問題緣于我國現(xiàn)行行政征用法規(guī)的不完善，相關(guān)規(guī)定均分散在各單行法規(guī)中，因此亟待頒布統(tǒng)一法規(guī)，整合現(xiàn)有分散立法。鑒于行政征用在推動國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的重要性，發(fā)達(dá)國家一般都是通過專門的立法予以規(guī)范。如法國專門制定的《公用征收法典》，日本的《土地征用法》，雖然法律的稱謂上存在差異，但都詳細(xì)規(guī)定了本國行政征用行為的內(nèi)容，對行政征用的程序規(guī)定特別突出。缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的弊端是各單行立法之間容易發(fā)生沖突，后果是行政征用實(shí)踐混亂甚至無所適從。目前，我國的行政征用制度發(fā)展還很不成熟，故而立法應(yīng)采用統(tǒng)一法典與單行法相結(jié)合的方式更具有可行性。筆者認(rèn)為，我國立法制定統(tǒng)一行政征用法典應(yīng)該涵蓋如下內(nèi)容：行政征用權(quán)行使主體、行政征用權(quán)的設(shè)定、行政征用的條件、行政征用的范圍、基本原則、行政征用一般程序、補(bǔ)償?shù)囊话銟?biāo)準(zhǔn)、法律責(zé)任等內(nèi)容。為了配合統(tǒng)一法典的實(shí)施，應(yīng)設(shè)立單行法，這些單行法要依據(jù)統(tǒng)一法規(guī)定設(shè)立，針對復(fù)雜多變的具體情況，作出靈活的規(guī)定，如適用特殊情況下的征用特別程序等內(nèi)容。既要避免單行法之間出現(xiàn)真空地帶，又要防止重復(fù)立法，還要避開法律之間的沖突，實(shí)現(xiàn)總體協(xié)調(diào)。國家發(fā)展公共事業(yè)所必需的資源，只有選擇行政征用的方式，才是國家在市場無法發(fā)揮作用配置社會資源的情況下，發(fā)揮國家公權(quán)力獲取社會資源的主要方式。故而，制定行政征用法典中要包括“有限政府”思想，還要規(guī)定實(shí)現(xiàn)公共利益的同時又要保障私益的實(shí)現(xiàn)。唯有如此，才能使我國行政征用實(shí)踐面臨的諸多問題得到有效解決，以利于實(shí)現(xiàn)行政征用法律制度整體協(xié)調(diào)，從而達(dá)到更好地實(shí)現(xiàn)公共利益與更好地保護(hù)私益的平衡發(fā)展。此外，應(yīng)整合現(xiàn)有法律中的征用條款。首要遵循的原則就是不能違反行政征用的一般原則，保持制度整體上的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。但畢竟行政征用橫跨行政管理的多個領(lǐng)域，因此，應(yīng)當(dāng)允許單行法根據(jù)實(shí)際需要做出變通、靈活的規(guī)定。比如《物權(quán)法》中規(guī)定行政征用的適用前提，就限制在因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要這種狹小的范圍，但其后規(guī)定的“依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序”，是需要在統(tǒng)一的行政征用法下進(jìn)行細(xì)化的，具體要明確征用的主體、被征用主體的權(quán)利以及行政征用具體適用程序和補(bǔ)償程序。如果沒有后面的工作，這個法條可能就只是個參照國外立法為追求法律體系完整而規(guī)定的可有可無的擺設(shè)。即便真的適用這項(xiàng)法律條文，在很多細(xì)節(jié)方面都是無法可依，可能會讓處于這種法律關(guān)系之中的雙方都無所適從，也不能對自己行為的后果做出明確的預(yù)期。因此，在行政征用基礎(chǔ)理論研究深入和相應(yīng)法律頒行的前提下，對分散于眾多單行法中的條文進(jìn)行整合和細(xì)化，既是一項(xiàng)繁重的任務(wù)，也是一個必須解決的問題。
明確行政征用法律制度中的公共利益
我國現(xiàn)行憲法、行政法規(guī)中，在限定行政征用的適用條件時，一般都規(guī)定了為了公共利益的需要，但對于什么是公共利益卻都沒有進(jìn)一步給出明確的定義，同時也沒有對公共利益的具體表現(xiàn)情形作出明確的規(guī)定。正是因?yàn)樵诜ㄒ?guī)上缺乏對公共利益的準(zhǔn)確含義進(jìn)行界定，公共利益的話語權(quán)和解釋權(quán)都被掌握在行政主體手中，而行政主體在實(shí)際行政征用活動中，經(jīng)?；诟鞣N其他利益考量，對公共利益做出有利于自己的解釋，自由裁量權(quán)行使得過于寬泛，甚至有時是借公共利益之名，行侵犯相對人合法權(quán)益之實(shí)。因此，必須在立法中明確界定公共利益。公共利益由于其抽象性和不確定性，對其進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，可能從理論上能夠進(jìn)行闡釋，但法律應(yīng)該考慮其操作性。因而單純定義的方法，很難避免公共利益在實(shí)踐操作中被隨意解釋。為了解決立法上出現(xiàn)的普適性和操作性之間的緊張關(guān)系，較好的方法是概括性的規(guī)定再加列舉具體情形。比如在日本的《土地征用法》中就詳細(xì)列舉了35項(xiàng)共49種具體情況，從而較為有效地解決了如何界定公共利益的問題。我國現(xiàn)行的法規(guī)，既缺乏總括性規(guī)定，也缺乏具體情形的細(xì)化規(guī)定。最近頒布的“新拆遷條例”有了明顯的進(jìn)步，在該條例的第8條用5個條款外加一個兜底條款的形式，明確符合公共利益，可以進(jìn)行房屋征收的情形。①盡管“新拆遷條例”是關(guān)于行政征收的，但對于完善行政征用活動中的公共利益明確界定具有重要的借鑒意義?？傊?，在完善行政征用過程立法中，可以借鑒“新拆遷條例”的做法，將行政征用中可能的公共利益情形予以分條列明，再輔以司法解釋和典型案例，那么公共利益界定不清、濫用行政征用權(quán)的現(xiàn)象就會明顯改善。
完善行政征用程序
法定的程序是行政行為本身符合法律規(guī)定的要件之一，行政相對人利益需要規(guī)范的行政程序保護(hù)。然而，我國行政征用立法重要內(nèi)容之一的行政征用程序一直不夠完善，除土地征用方面外，其他方面的都缺乏征用程序。程序缺位已成為我國行政執(zhí)法實(shí)踐的桎梏。為改變我國重實(shí)體輕程序的立法缺陷，除了我國憲法需要規(guī)定征用必須有法律依據(jù)并且遵循法定程序方可進(jìn)行外，沒有其他途經(jīng)可言。有了憲法保駕護(hù)航，公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)才能真正得到保護(hù)，社會主義市場經(jīng)濟(jì)才能有序發(fā)展。（一）立法設(shè)定公共利益的程序行政征用相關(guān)立法及執(zhí)法實(shí)踐表明，我國缺乏界定公共利益的程序規(guī)定。行政征用作為剝奪或限制相對人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的具體行政行為，具有單方?jīng)Q策性和強(qiáng)制性，必須嚴(yán)格界定其目的是為了滿足公共利益的需要。法定的程序具有正當(dāng)性，可以限制行使權(quán)力的隨意性，而確認(rèn)的公共利益是程序正當(dāng)性的前提。如在土地征用實(shí)踐中，要對所征用土地基于“公共利益”統(tǒng)一列出清單，并且界定征用土地建設(shè)項(xiàng)目的公益性。相關(guān)行政征用權(quán)主體可以借鑒日本允許行政相對人參加到土地征用的程序中。相應(yīng)的審批機(jī)構(gòu)應(yīng)通過聽證會的形式、網(wǎng)絡(luò)投票形式、走訪相關(guān)部門、專家、群眾等形式廣泛聽取民意，在匯集多方智慧基礎(chǔ)上，將土地征用相關(guān)文書發(fā)回項(xiàng)目所在地，明確告知行政相對人征用土地的范圍和用途，再次聽取行政相對人意見。（二）完善行政征用公告及通知程序由于我國的兩公告在內(nèi)容上有重疊之處，故將二者該合并合并，該修改修改，該廢除就廢除，進(jìn)一步提高行政效率。而對于登記形式，可由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一對農(nóng)民情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將由農(nóng)民個體登記改為由集體經(jīng)濟(jì)組織為單位進(jìn)行登記。這種方法便民高效，可以節(jié)約行政成本，提高制度運(yùn)行效能。（三）完善評估程序和相應(yīng)的救濟(jì)程序目前在具體的行政征用實(shí)踐中，經(jīng)常引發(fā)糾紛的原因是由于對被征用財(cái)產(chǎn)的估值程序及救濟(jì)程序設(shè)置不夠完善，對被征用財(cái)產(chǎn)的評估價值過低，嚴(yán)重偏離市場價格，最終導(dǎo)致相對人不能獲得公平補(bǔ)償。發(fā)生糾紛之后，也不能通過正常的救濟(jì)程序進(jìn)行補(bǔ)救。在這一點(diǎn)上，可以借鑒“新拆遷條例”上的規(guī)定，明確規(guī)定評估必須以市場價格作為基準(zhǔn)，①規(guī)定評估機(jī)構(gòu)的選定方法，②對評估價值不服的公平救濟(jì)程序。
完善行政征用補(bǔ)償?shù)姆芍贫?/p>
由于行政征用補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)高低和是否落實(shí)到位，和被征用人的利益能否得到較好的維護(hù)息息相關(guān)，我國行政征用補(bǔ)償法律制度的滯后，也直接影響到了補(bǔ)償?shù)膶?shí)踐操作，引發(fā)了許多糾紛。因此，應(yīng)適時制定統(tǒng)一的《行政補(bǔ)償法》。目前，行政征用在現(xiàn)實(shí)中被廣泛運(yùn)用，遍布行政管理的各個領(lǐng)域，而每一種類的行政征用都要涉及到補(bǔ)償問題，同樣也面臨著公平補(bǔ)償問題。行政補(bǔ)償是對合法行政行為侵害的補(bǔ)償，行政征用和行政征收只是種類繁多的行政行為中的兩個類別，同時行政補(bǔ)償直接關(guān)涉利益分配，十分敏感和重要，因而有必要在行政法領(lǐng)域，就行政補(bǔ)償問題制定統(tǒng)一的《行政補(bǔ)償法》。正是基于這樣的考慮，本文的研究主題只是行政征用，但在補(bǔ)償問題上，卻跳出了這個范圍，大膽地主張制定統(tǒng)一的《行政補(bǔ)償法》，從而使所有種類的行政行為補(bǔ)償有法可依。目前，世界各國關(guān)于行政補(bǔ)償?shù)牧⒎Ｊ街饕腥N：第一種是統(tǒng)一立法模式，即制定一部統(tǒng)一的《行政補(bǔ)償法》，或者將補(bǔ)償和國家賠償并列規(guī)定在國家責(zé)任法中；第二種是分散立法模式，即將補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定散見于各個具體的行政管理單行法規(guī)中，這種模式一般和憲法司法化①或者判例制度②相結(jié)合；第三種是統(tǒng)一和分散相結(jié)合的模式，既有行政補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一立法，同時根據(jù)具體管理領(lǐng)域的需要，做出特別的補(bǔ)償規(guī)定。通過對比可以發(fā)現(xiàn)，第三種模式較為有效地解決了原則和具體之間的矛盾。因而完善我國的行政補(bǔ)償領(lǐng)域的法律制度，建議采用第三種模式。統(tǒng)一的《行政補(bǔ)償法》應(yīng)對行政補(bǔ)償?shù)囊话阈詥栴}做出明確的規(guī)定，比如行政補(bǔ)償?shù)倪m用范圍、原則、侵害行為類型、責(zé)任構(gòu)成要件等。目前我國的行政補(bǔ)償主要適用于土地征用、房屋拆遷和移民三個領(lǐng)域，為了更好地實(shí)現(xiàn)公益和私益的平衡，可以將適用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要逐漸向市場公平價格靠攏，補(bǔ)償數(shù)額要逐漸涵蓋直接損失和間接損失。補(bǔ)償方式以現(xiàn)金補(bǔ)償為主，輔以其他形式，比如返還財(cái)產(chǎn)、政策優(yōu)惠、稅收減免、就業(yè)照顧、技術(shù)支持、貸款扶持等多種形式?？傊?，從行政補(bǔ)償?shù)奈镔|(zhì)基礎(chǔ)上看，我國近年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，財(cái)政收入和綜合國力穩(wěn)步增長。從行政補(bǔ)償?shù)挠^念基礎(chǔ)上看，公民權(quán)利意識不斷強(qiáng)化，適當(dāng)?shù)男姓a(bǔ)償也是改善民生，藏富裕民的重要手段。從行政補(bǔ)償?shù)牧⒎ɑA(chǔ)上看，行政補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)理論研究不斷地走向深入，原有存在于單行法律法規(guī)的行政補(bǔ)償制度也為體系化和統(tǒng)一立法奠定了基礎(chǔ)，積累了經(jīng)驗(yàn)。因而制定一部統(tǒng)一的《行政補(bǔ)償法》，不僅很有必要，而且還存在可行性。
完善行政征用的保障法律制度行
第7篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
土地權(quán)屬爭議形成的原因
通過案例分析，我們認(rèn)為，土地權(quán)屬爭議的形成主要有以下四個原因：
1．由于年代久遠(yuǎn)等原因，爭議雙方難以提供確鑿的土地權(quán)屬證據(jù)。有些農(nóng)村集體、國有用地單位幾經(jīng)變動，很難找到當(dāng)時的審批文件及經(jīng)辦人，難以說清土地權(quán)屬的真實(shí)情況。例如：一些集體占用國有單位閑置的土地，口頭說法是在1962年納入“四固定”范圍耕種、且繳納了有關(guān)稅費(fèi)而使用至今。但由于當(dāng)時的土地權(quán)屬缺乏文字記載和圖件檔案，究竟是哪塊地繳了有關(guān)稅費(fèi)，當(dāng)年生產(chǎn)隊(duì)的土地劃定的范圍到底有多大，現(xiàn)在已無證可查。
2．一些行政指令與政策、法律法規(guī)之間不相吻合。由于一些地方重建設(shè)、輕手續(xù)，導(dǎo)致某些“重點(diǎn)工程”用地未批先占，而用地單位又不認(rèn)真履行用地手續(xù)，形成違法用地。對未履行批地手續(xù)的用地，盡管國家制定了補(bǔ)辦用地手續(xù)的政策，但沒有相應(yīng)的具體措施和辦理程序，導(dǎo)致用地單位無法補(bǔ)辦。
3．農(nóng)村土地管理工作長期薄弱，土地所有權(quán)確定后，沒有及時進(jìn)行土地初始登記。1962年《農(nóng)村工作條例修正草案》把農(nóng)村土地所有權(quán)下放到生產(chǎn)隊(duì)，1982年《憲法》確認(rèn)了農(nóng)村土地集體所有制。因此，“”時頒發(fā)的土地證，隨著土地性質(zhì)和使用情況的變化而需重新確認(rèn)土地權(quán)屬，但實(shí)際上并沒有執(zhí)行到位；同時，一些村、隊(duì)的合并與分離，行政界線和村與村之間土地權(quán)屬界線調(diào)整后，既沒辦理手續(xù)，也沒相關(guān)檔案等等，這些都給日后的土地權(quán)屬管理埋下了隱患。
4．土地資源的資產(chǎn)價值日漸顯化，全民法律意識不斷增強(qiáng)。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地因其固定性、有限性和不可再生性的特點(diǎn)，價值日益顯化。集體經(jīng)濟(jì)組織逐步意識到“寸土寸金”，依法維權(quán)意識也逐漸增強(qiáng)，紛紛要求用地單位對歷史上無償占用的土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
土地權(quán)屬爭議的類型及現(xiàn)狀
多年以來累積的各種土地權(quán)屬爭議，雖然情況不盡相同，但國有、集體土地所有權(quán)及土地使用權(quán)的界線不容混淆，這是依法解決土地權(quán)屬爭議的關(guān)鍵。根據(jù)歷史上的征、占用土地的情況分析，其土地權(quán)屬爭議大致有如下類型：
1．征而不用、征多用少，閑置后被農(nóng)村集體占用。例如：某用地單位為建大型軋鋼廠，于1960年征用土地1100余畝，并使用了部分土地進(jìn)行建設(shè)。后由于項(xiàng)目下馬，閑置的部分土地被農(nóng)村集體占用。1990年，在沒有弄清土地權(quán)屬的情況下，用地單位又與村集體簽訂了租地協(xié)議，且每年支付給村集體租地費(fèi)?，F(xiàn)在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為：既然雙方簽訂了協(xié)議，所占用的土地既已形成事實(shí)，其土地所有權(quán)理應(yīng)屬村集體。
又如：某鐵路單位在1960年征用了某生產(chǎn)大隊(duì)576畝土地。并辦理了建設(shè)用地手續(xù)。1962年，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于檢查國家建設(shè)征用土地使用情況的指示》，將暫時不用的約278畝土地交由生產(chǎn)大隊(duì)代管耕種，雙方簽訂了協(xié)議。后來，在未征得鐵路單位同意的情況下，該生產(chǎn)大隊(duì)將該片代管土地納入“四固定”范圍耕種，且繳納了有關(guān)稅費(fèi)使用至今。1985年鐵路單位因建設(shè)需要在支付了征地安置費(fèi)及地上物補(bǔ)償費(fèi)后，收回了其中的9畝土地，并辦理了建設(shè)用地手續(xù)?，F(xiàn)在雙方對其余的土地權(quán)屬產(chǎn)生了爭議，但集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為，按照歷史上的處理辦法，這那塊土地應(yīng)該屬于村集體，因?yàn)橛玫貑挝灰炎兿喑姓J(rèn)了原交給村集體代管的土地所有權(quán)歸村集體所有。
2．用地單位未履行批地手續(xù)，但占用農(nóng)村集體土地使用至今。例如：某單位在上個世紀(jì)60年代的歷次征地過程中，形成了沒有征地手續(xù)的空隙土地約270畝。這部分土地既未辦理征用土地手續(xù)，也未與農(nóng)村集體簽訂任何用地協(xié)議?，F(xiàn)在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為：按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第九條規(guī)定，“未辦理征用手續(xù)的土地仍歸農(nóng)村集體所有”，該地塊應(yīng)歸村集體所有。又如：解放初期，根據(jù)國防需要，某通訊部隊(duì)僅憑首長的批示，占用某村土地蓋營房、栽天線桿和拉線桿，占用土地約700畝，而未對土地支付任何補(bǔ)償費(fèi)。如今，因?yàn)槿丝谠龆唷趧恿Π仓玫葐栴}，集體經(jīng)濟(jì)組織多次呼吁政府部門盡快解決土地問題，切實(shí)保護(hù)集體權(quán)益。
3．未取得合法批準(zhǔn)用地手續(xù)、但通過簽訂協(xié)議占(征)用農(nóng)村集體土地而使用至今。例如：1993年，某國企在沒有辦理合法手續(xù)的情況下，分別與兩個村集體簽訂約500畝的用地協(xié)議，并支付“征地費(fèi)”一千多萬元。2005年，因建設(shè)工程項(xiàng)目另行選址，用地單位無法辦理征地手續(xù)，但一直使用土地至今。現(xiàn)在集體經(jīng)濟(jì)組織要用地單位歸還土地，理由是未按照國家征地程序取得批準(zhǔn)手續(xù)的土地，仍歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
本次調(diào)查中，我們從“尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、兼顧雙方利益、有利于生產(chǎn)生活和維護(hù)社會安定”的原則出發(fā)，依法對土地權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)。對于因重復(fù)征用、重復(fù)劃撥引起的爭議，一般以后次征用、劃撥為準(zhǔn)確認(rèn)權(quán)屬；對于因?qū)嶋H界線、面積與原批準(zhǔn)用地面積不符引起的爭議，按界線確定土地面積。在這些原則的指導(dǎo)下，我們成功調(diào)解了數(shù)起土地權(quán)屬爭議案件，避免了雙方矛盾的激化，減少了社會不穩(wěn)定因素。
例如：上世紀(jì)50年代末，某水庫建設(shè)需征用農(nóng)村集體土地。由于規(guī)劃用地面積大，征地分步實(shí)施。60年代初，該建設(shè)項(xiàng)目停工，施工建設(shè)單位在不清楚實(shí)際征地范圍的情況下，將沒有支付征地費(fèi)的土地上所建工棚賣給了某部隊(duì)。此后，該部隊(duì)一直駐扎至今。后來，生產(chǎn)隊(duì)在部隊(duì)院外種植農(nóng)作物。1999年，部隊(duì)要在院外打井，雙方發(fā)生糾紛。
我們采取下列辦法，成功解決了這起土地權(quán)屬爭議。一是向雙方當(dāng)事人宣傳講解有關(guān)土地政策和法律法規(guī)，使?fàn)幾h雙方清楚處理原則、土地爭議的危害以及不妥善處理的后果。二是調(diào)查取證，核實(shí)當(dāng)事人提交的證明材料，查清事實(shí)，提出初步的協(xié)調(diào)方案。三是召開調(diào)解會，詳細(xì)聽取雙方陳述及要求，征求雙方當(dāng)事人對初步方案的意見，并對方案進(jìn)行調(diào)整。四是確認(rèn)土地權(quán)屬，雙方認(rèn)可方案。最后由部隊(duì)以每畝土地一萬元作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并以會議紀(jì)要的形式確定下來，作為確定土地權(quán)屬的依據(jù)。
解決土地權(quán)屬爭議的建議
1．對征而未用、征多用少，閑置后被村集體占用(耕種)至今的，現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)組織無法證明征地單位已將土地退還村集體的，按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》確定為國有土地，土地使用權(quán)暫確認(rèn)給集體經(jīng)濟(jì)組織。今后，征地單位按照依法批準(zhǔn)的項(xiàng)目使用該宗土地時，應(yīng)按照屆時規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對集體經(jīng)濟(jì)組織的地上物進(jìn)行補(bǔ)償后，再收回國有土地使用權(quán)。
2．1962年《農(nóng)村工作條例修正草案》公布前，用地單位占用農(nóng)村集體土地，雖沒有批地手續(xù)，但在地上已建有永久性建筑物且使用至今的，確定為國有土地。用地單位應(yīng)依據(jù)土地登記規(guī)則和程序，到土地管理部門申請辦理國有土地使用權(quán)證。
3．1962年《農(nóng)村工作條例修正草案》公布后，至1982年《憲法》頒布止，農(nóng)村集體將鐵路部門原已征用但后來閑置的土地納入村集體“四固定”范圍內(nèi)，并向國家交納了相關(guān)稅費(fèi)而使用、耕種至今的，在對鐵路無直接妨礙的情況下，確定為集體所有土地?；蛘叽_定為國有土地，今后原用地單位按照依法批準(zhǔn)的項(xiàng)目使用該宗土地時，采取適當(dāng)支付安置費(fèi)的辦法，并按照屆時規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對集體經(jīng)濟(jì)組織的地上物進(jìn)行補(bǔ)償后，再收回國有土地使用權(quán)。
第8篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
各縣(區(qū))和市直有關(guān)部門及監(jiān)察機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》、《行政許可法》、《行政監(jiān)察法實(shí)施條例》等行政法規(guī)，加強(qiáng)對行政機(jī)關(guān)行使權(quán)力、履行職責(zé)及遵守執(zhí)法程序情況的監(jiān)督檢查，糾正和查處有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的行為，推動政府職能轉(zhuǎn)變，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，促使行政機(jī)關(guān)依法有效地實(shí)施行政管理。
(一)對《行政許可法》貫徹執(zhí)行情況開展監(jiān)督檢查。要針對行政許可的設(shè)定、實(shí)施和監(jiān)管等情況開展監(jiān)督檢查，促進(jìn)《行政許可法》全面、正確地貫徹實(shí)施，進(jìn)一步規(guī)范行政權(quán)力和行政行為。監(jiān)察機(jī)關(guān)要督促有關(guān)部門結(jié)合實(shí)際制定可行的工作方案，確定工作重點(diǎn)和工作目標(biāo)，對行政許可項(xiàng)目的設(shè)定和實(shí)施等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。要協(xié)調(diào)和督促有關(guān)部門積極擴(kuò)大綜合執(zhí)法試點(diǎn)，提高執(zhí)法機(jī)關(guān)依法行政的水平。要結(jié)合政務(wù)公開，各級政府建立和完善“一個窗口對外”的政務(wù)服務(wù)中心，建立健全信息公開、工作績效評估等相關(guān)配套制度，形成手續(xù)簡化、方便快捷的行政許可工作機(jī)制，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。認(rèn)真貫徹《省行政許可過錯責(zé)任追究試行辦法》，及時糾正和查處實(shí)施行政許可中的違紀(jì)違法行為，嚴(yán)肅追究有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。下半年，要組織相關(guān)部門，對貫徹《行政許可法》的情況進(jìn)行一次檢查，進(jìn)一步推動《行政許可法》的貫徹落實(shí)。
(二)全面推進(jìn)行政效能監(jiān)察工作。要把行政效能監(jiān)察工作作為一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，進(jìn)行廣泛調(diào)研，認(rèn)真總結(jié)推廣成功經(jīng)驗(yàn)，以點(diǎn)帶面，全面推進(jìn)，進(jìn)一步推動政府職能轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新管理方式，解決一些機(jī)關(guān)和部門效率低下、辦事推諉、資源浪費(fèi)的問題。督促政府及其部門健全決策規(guī)則，完善決策程序，建立決策失誤責(zé)任追究制度，推進(jìn)決策的科學(xué)化、民主化、法制化；加強(qiáng)對行政執(zhí)法行為的監(jiān)督，督促完善行政執(zhí)法程序，實(shí)行行政執(zhí)法依據(jù)公開制度、執(zhí)法過錯追究制度和執(zhí)法行為評議考核制度；各縣(區(qū))都要建立健全行政效能投訴中心，制定行政效能投訴追究制度，積極開展行政效能投訴受理查處工作，切實(shí)糾正不作為、亂作為的行為，促進(jìn)行政機(jī)關(guān)和國家公務(wù)員轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，規(guī)范行政行為，廉潔高效地為民服務(wù)。
(三)堅(jiān)決糾正損害群眾利益的突出問題．要繼續(xù)對征收征用農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償費(fèi)管理使用情況開展監(jiān)督檢查，督促有關(guān)部門嚴(yán)格征地程序，完善征地補(bǔ)償、安置辦法，嚴(yán)肅查處拖欠、截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的行為，堅(jiān)決糾正在征收征用土地中出現(xiàn)的侵害農(nóng)民利益的問題。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的要求，督促有關(guān)部門完善城鎮(zhèn)拆遷管理制度，建立長效機(jī)制，規(guī)范拆遷行為，嚴(yán)肅查處拆遷中不依法辦事、濫用強(qiáng)制手段的行為，堅(jiān)決糾正城鎮(zhèn)拆遷中侵害居民利益的問題。督促有關(guān)部門完善和落實(shí)企業(yè)重組、改制和破產(chǎn)的配套制度，堅(jiān)決糾正企業(yè)重組、改制和破產(chǎn)中侵害職工合法權(quán)益的問題，切實(shí)維護(hù)職工利益。繼續(xù)配合有關(guān)部門加大對政府部門拖欠工程款的清欠力度，完成年的清欠工作目標(biāo)，建立農(nóng)民工工資支付保障制度，杜絕發(fā)生新的拖欠，堅(jiān)決糾正拖欠農(nóng)民工工資的問題。認(rèn)真開展《環(huán)境保護(hù)法》執(zhí)法監(jiān)察。嚴(yán)肅查處環(huán)保執(zhí)法部門在糾正企業(yè)排污中不作為或亂作為行為，督促建立相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)目標(biāo)考核制度，堅(jiān)決糾正企業(yè)違法排污、危害群眾健康的行為。
二、緊貼中心，圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)開展監(jiān)督檢查
各縣(區(qū))和市直有關(guān)部門，要緊貼經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個中心，加強(qiáng)對各類專項(xiàng)資金管理使用情況的監(jiān)督檢查，保證專項(xiàng)資金規(guī)范管理、科學(xué)使用，發(fā)揮最大的效益；配合有關(guān)部門加強(qiáng)對宏觀調(diào)控政策措施貫徹落實(shí)情況的監(jiān)督檢查；整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，堅(jiān)決查處有令不行、有禁不止的行為，以嚴(yán)明的紀(jì)律保證經(jīng)濟(jì)工作全面、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
(一)繼續(xù)加強(qiáng)對專項(xiàng)資金管理使用情況的監(jiān)督檢查。紀(jì)檢監(jiān)察、發(fā)改委、財(cái)政、審計(jì)等部門，要建立健全專項(xiàng)資金管理使用情況監(jiān)督檢查聯(lián)席會議制度，進(jìn)一步健全專項(xiàng)資金管理使用情況的監(jiān)督機(jī)制。嚴(yán)肅查處貪污、侵占、截留、挪用、套取專項(xiàng)資金等嚴(yán)重違規(guī)違紀(jì)違法行為，并追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；加強(qiáng)調(diào)查研究，完善《市專項(xiàng)資金管理辦法》，制定《關(guān)于專項(xiàng)資金管理使用中違規(guī)違紀(jì)行為責(zé)任追究暫行規(guī)定》，加強(qiáng)對專項(xiàng)資金的管理和監(jiān)督，保證專項(xiàng)資金規(guī)范管理、科學(xué)使用和安全，使之發(fā)揮最大效益。
(二)對《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的貫徹執(zhí)行情況開展監(jiān)督檢查。各級監(jiān)察機(jī)關(guān)要在去年工作的基礎(chǔ)上，督促土地管理部門嚴(yán)格按照法定程序和權(quán)限征收征用土地，嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模，控制土地征用和拆遷規(guī)模；督促加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用的各項(xiàng)規(guī)劃，建立健全耕地保護(hù)責(zé)任制和責(zé)任目標(biāo)考核體系。要嚴(yán)格依法依紀(jì)查處違反土地管理法律法規(guī)的行為，重點(diǎn)糾正和解決濫用行政權(quán)力侵害農(nóng)民合法權(quán)益的行為。
(三)積極參加整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序工作．要嚴(yán)肅查處有關(guān)部門及其工作人員不作為或亂作為的行為，配合主管部門重點(diǎn)抓好食品藥品放心工程、保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)和打擊商業(yè)欺詐等方面的專項(xiàng)整治，繼續(xù)嚴(yán)厲打擊制售假冒偽劣商品、走私、偷逃騙稅等違法行為，督促有關(guān)部門積極探索治本之策，建立長效機(jī)制，全面推進(jìn)整頓規(guī)范工作，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)秩序的繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
(四)認(rèn)真做好重特大事故的調(diào)查處理工作。各級監(jiān)察機(jī)關(guān)和安監(jiān)部門要認(rèn)真參加責(zé)任事故的調(diào)查處理工作，進(jìn)一步完善責(zé)任事故調(diào)查和處理的程序，依照有關(guān)法律法規(guī)，依法依紀(jì)追究有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；加強(qiáng)對重特大事故責(zé)任追究落實(shí)情況的監(jiān)督檢查；要對安全生產(chǎn)法律法規(guī)貫徹執(zhí)行情況開展監(jiān)督檢查，督促完善安全生產(chǎn)監(jiān)督管理體制和機(jī)制。
三、懲防并舉，圍繞制度建設(shè)推動抓源治本相關(guān)工作
各級監(jiān)察機(jī)關(guān)要堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，按照《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》的要求，圍繞土地使用權(quán)出讓、建設(shè)工程項(xiàng)目招投標(biāo)等方面督促有關(guān)部門加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范權(quán)力運(yùn)行，從源頭上預(yù)防腐敗行為的發(fā)生。
(一)繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況的監(jiān)督檢查，督促國土資源部門進(jìn)一步完善經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，全面落實(shí)相關(guān)政策規(guī)定和制度，認(rèn)真解決制度不健全、程序不規(guī)范、過程不透明等問題，進(jìn)一步規(guī)范協(xié)議出讓行為；積極配合有關(guān)部門改革礦業(yè)權(quán)出讓方法，推行探礦權(quán)、采礦權(quán)有償出讓制度。
(二)推動《招標(biāo)投標(biāo)法》的貫徹落實(shí)．要按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動的若干意見》(〔〕56號)和《省招標(biāo)投標(biāo)條例》的要求，配合發(fā)展改革部門加強(qiáng)對招標(biāo)活動的監(jiān)督。要按照信息公開、程序合法、交易公平、行為規(guī)范的要求，督促主管部門針對目前有形建筑市場運(yùn)行和管理中存在的問題，完善和規(guī)范各項(xiàng)工作制度，特別要進(jìn)一步完善建筑市場監(jiān)控體系和信用體系，加強(qiáng)對有形建筑市場的管理。要配合有關(guān)部門積極探索，逐步將分散的招標(biāo)投標(biāo)交易中心從部門和行業(yè)管理中分離出來，建立統(tǒng)一的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)。各級監(jiān)察機(jī)關(guān)和派駐機(jī)構(gòu)要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對所在地和駐在部門工程項(xiàng)目招投標(biāo)全過程和合同履行情況的監(jiān)督，防止在工程招投標(biāo)過程中規(guī)避招投標(biāo)、越權(quán)招標(biāo)、虛假招標(biāo)、串標(biāo)、非法掛靠、轉(zhuǎn)包、非法分包等違紀(jì)違法行為的發(fā)生，保證建筑市場健康有序地發(fā)展。
(三)推動投資體制改革，督促有關(guān)部門認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》，加大政府投資體制改革的力度，建立政府投資責(zé)任制和責(zé)任追究制，加強(qiáng)對政府投資項(xiàng)目的監(jiān)管，規(guī)范政府投資行為。
(四)開展林業(yè)生態(tài)工程執(zhí)法監(jiān)察，檢查有關(guān)部門是否按國家退耕還林有關(guān)政策、法規(guī)辦事；檢查退耕還林補(bǔ)助款是否足額兌現(xiàn)農(nóng)戶；檢查種苗款管理使用情況；檢查種苗招標(biāo)采購情況。對退耕還林中貪污、擠占、挪用、截留補(bǔ)助款和種苗購置專項(xiàng)資金等違規(guī)違紀(jì)行為要嚴(yán)肅查處。
要繼續(xù)嚴(yán)肅查處有關(guān)違紀(jì)違法案件，特別是領(lǐng)導(dǎo)干部違規(guī)干預(yù)、插手經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓案件，非法轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)、采礦權(quán)的案件，工程承發(fā)包中為個人和親友謀私利的案件，政府投資決策中的違紀(jì)違法案件，要從嚴(yán)查處，絕不姑息遷就。
四、靠實(shí)責(zé)任，保證執(zhí)法監(jiān)察各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處
年執(zhí)法監(jiān)察工作任務(wù)重、要求高。各級政府和市直有關(guān)部門要高度重視，將執(zhí)法監(jiān)察工作納入黨風(fēng)廉政建設(shè)的重要內(nèi)容，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，履行職責(zé)，認(rèn)真履行各自職責(zé)，把執(zhí)法監(jiān)察各項(xiàng)任務(wù)真正落到實(shí)處。
(一)切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任制。執(zhí)法監(jiān)察工作，是確保黨和國家各項(xiàng)法律法規(guī)和政策落到實(shí)處的有效手段，各級黨委、政府和有關(guān)部門要高度重視這項(xiàng)工作，把它作為黨風(fēng)廉政建設(shè)的重要內(nèi)容和深入開展反腐敗斗爭的一項(xiàng)重要任務(wù)，納入本地、本單位和本系統(tǒng)的具體業(yè)務(wù)中，統(tǒng)一部署、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一檢查、統(tǒng)一考核、總體推進(jìn)。各級領(lǐng)導(dǎo)干部特別是主要負(fù)責(zé)同志要帶頭履行職責(zé)，狠抓的執(zhí)法監(jiān)地工作任務(wù)的落實(shí)，對本地、本單位和本系統(tǒng)的執(zhí)法監(jiān)察工作負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，組織實(shí)施好各項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察工作。要堅(jiān)持“一崗雙責(zé)”，落實(shí)黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制，對執(zhí)法監(jiān)察工作不重視是失職，抓不好也是失職，不抓更是失職，對責(zé)任不到位、工作失職的要按照規(guī)定追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
(二)明確責(zé)任分工，靠實(shí)工作責(zé)任。監(jiān)察機(jī)關(guān)要加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，將執(zhí)法監(jiān)察各項(xiàng)任務(wù)量化、細(xì)化、分解。發(fā)揮職能部門優(yōu)勢，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，抓住重點(diǎn)部位，確定執(zhí)法監(jiān)察切入點(diǎn)和突破口，督促協(xié)調(diào)各職能部門認(rèn)真開展執(zhí)法監(jiān)察，同時在執(zhí)法監(jiān)察工作中注重發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，及時研究解決執(zhí)法監(jiān)察工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，增強(qiáng)工作的主動性和預(yù)見性，保質(zhì)保量完成執(zhí)法監(jiān)察任務(wù)。牽頭單位要增強(qiáng)搞好執(zhí)法監(jiān)察的責(zé)任感和自覺性，切實(shí)履行職責(zé)，對牽頭項(xiàng)目作出具體的安排部署，制定具體工作方案，認(rèn)真開展執(zhí)法監(jiān)察，配合單位要充分發(fā)揮職能作用，根據(jù)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和牽頭單位的統(tǒng)一安排部署，積極配合，主動將承擔(dān)的工作任務(wù)列入本單位執(zhí)法監(jiān)察項(xiàng)目，開展執(zhí)法監(jiān)察，形成工作合力。
(三)嚴(yán)格執(zhí)行制度，強(qiáng)化協(xié)調(diào)聯(lián)系。執(zhí)法監(jiān)察工作量大面寬，需各方協(xié)作配合。市、縣監(jiān)察機(jī)關(guān)要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察的組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導(dǎo)、督促檢查工作，及時掌握工作動態(tài)，及時研究解決出現(xiàn)的問題。各縣(區(qū))監(jiān)察機(jī)關(guān)和市直各牽頭和配合部門，要及時向市監(jiān)察局報(bào)告執(zhí)法監(jiān)察工作部署、工作進(jìn)展、好的做法和經(jīng)驗(yàn)，查處的典型案件，糾正和處理的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，制定的各項(xiàng)制度及從源頭上糾正違規(guī)違紀(jì)問題的措施和建議等。要嚴(yán)格執(zhí)行制度，及時上報(bào)執(zhí)法監(jiān)察信息月報(bào)和半年報(bào)表，做到月初有安排、月中有小結(jié)、月終有總結(jié)，促進(jìn)執(zhí)法監(jiān)察工作順利開展和信息暢通，對執(zhí)法監(jiān)察中發(fā)現(xiàn)的案件線索，在及時上報(bào)市監(jiān)察局執(zhí)法監(jiān)察室的同時，要組織力理認(rèn)真查處，該移送的按照有關(guān)規(guī)定及時移送，瞞案不報(bào)，有案不查的要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。
第9篇：關(guān)于征用土地的法律法規(guī)范文
1.個人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)
個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。
2.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當(dāng)競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善
市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。
1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制
(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關(guān)部門交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時各級領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來抓。通過加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。
2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制
(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護(hù)和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應(yīng)對其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費(fèi)、個人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對購房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無力還貸時，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。
3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制
