農村土地市場精選(九篇)

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第1篇：農村土地市場范文

一、農村土地流轉的現(xiàn)狀

1.土地流轉的主要形式

農村土地承包經營權流轉的主要形式有：一是轉包。目前農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀看，轉包是農村土地承包經營權流轉的主要形式，轉包的農戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運、餐飲服務、外出打工的農戶為主，屬于暫時性的土地流轉。二是轉讓。通過轉讓流轉的面積占流轉面積；三是出租。通過出租流轉的面積占流轉面積；四是入股。通過入股形式共流轉土地占流轉土地；五是互換。通過互換流轉的面積。

2.土地流轉呈現(xiàn)的主要特點

農村土地承包經營權流轉呈現(xiàn)出以下特點：一是流轉主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉逐步向種植大戶、農民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉，這些市場主體也正在成為土地長期穩(wěn)定流轉和規(guī)模經營的重要載體；二是流轉形式趨于多樣化。流轉形式由初期的轉包、互換形式向出租、轉讓、入股等多種形式轉變。三是土地經營趨于規(guī)?；?。土地由分散零散流轉逐漸向集中連片規(guī)模經營轉變。其中：通過轉包、出租、互換、轉讓等形式進行土地承包經營權流轉。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實際情況看，通過流轉土地，實現(xiàn)規(guī)模經營，達到了轉讓戶和經營戶“雙贏”的目標。轉讓土地的農戶，不僅有轉讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農補貼收入，同時還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經營戶還吸納轉讓土地的農民打工，進一步擴大了轉讓戶的收入來源。

3.農地流轉促進了土地的規(guī)?；洜I

近幾年來，隨著國家加大對農業(yè)的投入和對產業(yè)化、規(guī)?；洜I的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農村經濟建設大潮，大規(guī)模的土地流轉逐步增加。農地流轉推動了農地的規(guī)模經營，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)?；默F(xiàn)代農業(yè)園。

二、存在的問題

1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來保障土地流轉的順利進行。雖然我國不少法律政策都對農村土地流轉作了一些規(guī)定，但是對農村土地承包經營權和使用權，在流轉手續(xù)、流轉程序等方面規(guī)定得過于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉的局面，這樣一種流轉交易沒有規(guī)定流轉雙方的權利與義務，因而在現(xiàn)實中造成了不少的糾紛。

2.缺乏有序運行的土地流轉中介組織。這主要體現(xiàn)在三個方面：（1）缺乏土地承包經營權交易的組織機構；（2）缺乏相應的土地評價機構；（3）土地流轉市場的缺乏”。在廣大農村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉無法實現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉途徑。但是在現(xiàn)實上，由于散戶和大戶在經營方式、經營理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對稱局面，而缺乏有序運行的土地流轉中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。

三、農村土地流轉的對策

1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能

市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點，尤其是我國農村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。建立調節(jié)機制，防止土地使用權過于集中，以調節(jié)土地流轉過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農村土地市場的發(fā)育，可加強土地轉讓的公平性和競爭性，實現(xiàn)有序管理。二要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三要加強宣傳力度，增加農民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。因此，要抓好土地流轉，必須“以人為本”，千方百計調動廣大群眾的積極性。

第2篇：農村土地市場范文

[關鍵詞]征地；市場機制；土地財政

一、背景陳述

自1978年我國開始進行社會主義市場經濟改革以來，土地就成為了推動城市化、工業(yè)化建設的重要要素。而這些建設用地的主要來源是通過對農業(yè)用地的征用。有數(shù)據顯示，上世紀90年代的10年間，全國城鄉(xiāng)建設用地增加2640萬富，其中81％的新增建設用地來自于對耕地的占用，被占耕地共有2138萬畝。

在這樣大規(guī)模的征地背后，失地農民的利益卻難以得到保障。據勞動和社會保障部統(tǒng)計，目前中國有4000多萬失地農民，被征地后他們不僅喪失了基本的生產資料，被迫依靠高強度機械式勞動拿到微薄的工資維生，而且又背負了重建新居所的巨大經濟負擔。

然而，征地過程中實際產生的收益并非如此微小，其中的大部分收益都在地方政府土地財政的作用下，流入了地方的小金庫，而真正的土地出讓方――農民卻沒有得到應有的補償。

在中國現(xiàn)有的征地機制下，地方政府作為征地的主體，同時擁有強制向農民征地和以壟斷的方式向土地一級市場供地的權力。過度的集權，一方面導致許多地區(qū)土地價格哄抬成風，開發(fā)商成本上升，房地產泡沫膨脹；另一方面，農民卻只能從政府那里獲得微薄的征地補償費。這樣的分配事實上是不利于整體社會的福利改善的，因為地方政府手中可觀的征地收益，往往難以直接作用于農民身上，其中相當?shù)牟糠謪s流失在其他行政開支上，比如公務員工資上漲、政府機關大樓修繕等等。顯然，如果將更多的錢直接作用于農民身上，使他們有機會通過這筆收益來提高自己的工作技能或者改善自己的居住環(huán)境，將會取得更大的邊際效用。

由此可見，征地利益的分配機制有失公平。要想改變這種局面，一方面應該讓農民形成自己的交易主體，直接參與到非公用土地的交易當中；另一方面土地的價格應該透明化、市場化，土地使用權流轉過程中的每個環(huán)節(jié)都應該公之于眾，并且讓中央政府有效地加入總體上的監(jiān)管。因此，只有建立土地使用權流轉的市場機制，才能打破地方政府的壟斷，使土地價格回歸其價值，并使土地交易的收益流入農民手中，推動他們自身的發(fā)展。

以下筆者從我國現(xiàn)有的征地機制出發(fā)，通過對其中存在問題進行剖析，提出一個土地交易市場的模型，并闡述在市場機制下土地的合理價格和交易收益公平分配如何才能形成。

二、我國現(xiàn)有征地模式分析

我國現(xiàn)有的征地模式――“公告征地”。其征地過程體現(xiàn)了幾個原則：首先，地方的國土部門代表政府出面征地，向農民通告征地的面積，然后土地的使用權歸公，從此用地單位與農民之間的關聯(lián)被徹底截斷了；其次，被征用地的農民沒有機會對土地價格產生影響，農民集體獲得的僅是一次性支付的土地補償；其三，地方政府作為壟斷供地者，通過簽署用地協(xié)議或者拍賣的方式向用地單位供地。

可見，在這樣的征地模式之下，農民由于不能直接參與土地的交易，其應有利益受到了來自政府和土地使用者兩方面的擠占。然而，造成農民、政府及開發(fā)商之間利益分配不合理的主要問題集中在價格機制上，首先是土地從農民手中交給政府時以補貼的方式完全談不上什么價格，而同樣當土地由政府轉移到開發(fā)商手中時政府作為土地的唯一供給者制造了一個價格(類似于壟斷市場)，而這樣一個價格往往是對其價值過高或過低的評價，所以，我們提出將競爭市場引入土地流轉中，在競爭中發(fā)現(xiàn)價格。由政府作為買賣雙方的中間人，將農民和開發(fā)商領人市場，基于農民缺乏相關的專業(yè)知識，由政府同農民以契約的形式形成和被的關系，彌補農民在信息和技術上的劣勢。通過市場機制的作用，讓土地的價格在各個買方的競爭中趨于合理化，同時也使農民的利益得到保障。

三、創(chuàng)建農村土地交易市場的構想

解決農地征用中農民利益受到侵害等若干問題，重在將市場機制引入農業(yè)用地的交易過程。為此，建立一個有效的土地交易市場就成了一條途徑，以下就探討關于構建該市場的若干問題。

首先，農村土地交易市場的建立，需要國家通過法律法規(guī)創(chuàng)造一定的前提條件：一方面，要明確農民對土地的相關權利；另一方面，政府在政策和法律上應該禁止農業(yè)用地的私下買賣，或要求所有農業(yè)用地的轉讓必須進入交易所上市，通過市場機制的調節(jié)進行交易。

其次，為了保障交易市場的秩序，使其具有穩(wěn)定性和有效性，還應該建立一系列的制約機制。建立統(tǒng)一的信用記錄體制，即要將農業(yè)用地流轉市場交易所、證券交易所及我國的銀行體系的信息進行資源共享，對已在證券交易所上市、走勢穩(wěn)步上升的企業(yè)，在銀行的信用級別高的開發(fā)商給予一定的優(yōu)先權。對走勢不佳、信用級別低的則禁入；同樣的，在土地流轉市場中有違約或其他違反競爭規(guī)則的行為，也會反映到其他市場。

同時，在健全的信用記錄基礎上，就可以建立一定的市場準入機制，對進入市場的開發(fā)商的資產總量、自有資產量、流動資金量、近幾年的利潤或效益等設立指標，為了保障開發(fā)，降低風險，只有達到一定的標準且信用良好的才能進入主板市場申購規(guī)模較大的土地，同時為了扶持小型土地開發(fā)企業(yè)，對小板市場的準人條件可以放寬很多。進入市場的開發(fā)商每年應向交易所交納一定量的信息費等服務費用。

另外，一定的監(jiān)管處罰體制也是至關重要的。比如對于在土地詢價、報價階段的惡意打壓等行為一經查處，交易作廢，除罰款外公開降低信用級別，甚至禁止進入主板市場。

當然，在交易階段，還可通過保證金制度來控制開發(fā)商的行為，杜絕哄抬地價、過度投機的行為。

在市場的各種控制機制都建立完善后，就可以從整體上構建交易市場的具體形態(tài)。筆者的構想是將交易市場分為兩個板塊，主板市場主要針對面積較大、價值高等需要龐大的資金來開發(fā)的土地，小板市場則承擔其余規(guī)模較小的土地的流轉；另一方面，每個板塊都要將土地按不同的開發(fā)用途進行分類，然后集中交易，比如將用于住房的集中于一類等。

接下來就可以在土地交易市場上進行具體的交易。每一塊要發(fā)生使用權轉讓的土地都將經過準備、詢價、競價、交易四個階段，最終實現(xiàn)買賣。下面試就每一階段進行具體描述。

第一階段：前期準備工作

(1)對交易土地前期勘察

由政府派專門人員對所需農耕地進行調查，包括占地大小、具體地理位置、未轉讓前的用途、分別為哪些村民所有、其比例為多少等，編寫可行性報告，并將信息通過遠端技術等傳輸給地方政府相關

部門，進行最后審核，并將最終數(shù)據輸入地方政府建立的土地市場交易所的服務器。

(2)簽訂協(xié)議

由政府出面和相關的農民簽訂協(xié)議，政府提供所有技術支持，協(xié)助農民作出決策，同時將賣地30％的收入作為傭金，來補償相關成本和激勵政府；另一方面，要明確協(xié)議雙方的權利和義務。

第二階段：詢價

將信息輸入土地流轉交易所的信息庫，在互聯(lián)網上信息，將技術分析等公布出來；同時政府公開規(guī)劃計劃、土地開發(fā)政策，及給予開發(fā)商的相關優(yōu)惠政策，達到準入條件的土地開發(fā)商交納保證金后，在時限內根據各自的評估進行網上報價。

為了保證報價的公正和交易的公平，所有報價的數(shù)據會一直保存在數(shù)據庫中，如果各開發(fā)商在此后的競價過程中，被發(fā)現(xiàn)有任何惡意報價行為，將予以懲處。同時各開發(fā)商的網上報價是非公開的，這樣就能夠避免買方聯(lián)合來壓低價格。

由政府相關技術人員將信息整合出最高價、最低價等信息，通過遠端技術傳送給當?shù)氐募夹g人員，并分析和推算一個變動區(qū)間，由當?shù)丶夹g人員向農民和當?shù)卣忉屨f明，并提供一個相對合理的參考價格，同時農民集體通過召開表決會或者通過村委的出面，根據這個參考價格給出賣出土地的最低價。

第三階段：競價

一段時間后，這塊土地開始交易，各開發(fā)商在交易所公開競價，交易所將信息傳送給當?shù)氐募夹g人員，將價格實時報給農民。

這一階段，各開發(fā)商的報價會在市場上公開，他們會根據自己對土地價值的評估和其他開發(fā)商的報價來不斷調整自己所報出的價格，所有的價格都將直接進入數(shù)據庫，同時交易所會有技術人員進行盯市，并將數(shù)據及數(shù)據分析一并傳送給駐地技術人員，由技術人員向農民解釋說明現(xiàn)在的行情。

第四階段：成交

在規(guī)定的競價期限內的任何時間，一旦達到預期價格，技術人員有義務提醒農民，并提供一些價格趨勢、風險等參考信息，由農民的人召集農民集體，決定在哪個報價進行交易。

競價達到農民預期價格后，價格可能有漲有跌。有的企業(yè)根據自己項目的盈利情況可能選擇退出市場，因而導致價格下降。這時技術人員有義務協(xié)助或者積極促成農民進行交易決策。因而，在協(xié)議中，應補充關于當市價下跌，達到最低價后。人有權代替農民作出成交的決定，以此防止由于農民缺乏技術知識而耽誤時機。

當然如果市價一直沒有達到最低價，技術人員有義務給出建議，是否應低價賣出，但農民有選擇權，可以賣出也可以放棄這次競價，申請第二次上市。在第二次上市前，技術人員應協(xié)助農民重新定價。

達成協(xié)議之后的簽訂合同等步驟由地方政府對農民進行指導。關鍵是合同條款的完備性，政府對農民的指導和對開發(fā)商的監(jiān)督能夠使合同順利地簽訂和執(zhí)行。根據各農民的土地數(shù)量，對土地出讓收入進行分配，同時政府要收取一定比例的服務指導和中介費用。

以上就是筆者關于建立土地交易市場的所有構想。在這樣的強市場機制的作用之下，土地真實價格會進一步表現(xiàn)，農民、政府、開發(fā)商三方的利益也就能得到更合理的分配。

四、土地通過交易所買賣對于利益分配及監(jiān)督控制的改進

首先，在引入市場機制后，依托于有效的土地交易市場對土地價格的正確估價，和享有土地使用權的農民直接參與土地的市場交易，使得利益的分配進一步趨于有效合理。這主要體現(xiàn)在以下三個方面：

第一，農民作為“賣地方”能夠獲得與土地現(xiàn)有內在價值以及未來增值能力相匹配的合理對價，確保了其自身利益的實現(xiàn)。

第二，開發(fā)商從此能夠直接到市場上去，面對更多的土地提供方和更多不同參數(shù)的同類土地作出有利于自己未來經營的選擇，同時透明的市場又處于防止政府的尋租行為以及少數(shù)開發(fā)商的惡性競爭行為，減少了土地開發(fā)的隱性成本。

第3篇：農村土地市場范文

1、建立和完善農村土地流轉市場能夠增強農業(yè)參與市場競爭的能力

在發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的當前，一家一戶的傳統(tǒng)土地耕作模式已經束縛了農業(yè)的發(fā)展，存在較多弊端，主要表現(xiàn)在：生產規(guī)模小，效率低，農民從事農業(yè)生產積極性低。通過建立和完善農村土地流轉市場，推行農村R島獻骶濟組織，農戶將土地參與流轉，一方面，改變了傳統(tǒng)的土地經營方式，實現(xiàn)了由分散經營，逐步向規(guī)模化、集約化方向的轉變，促進了農民土地的有效集中和專業(yè)化生產，提高土地的產出率和收益率；另一方面，在各種合作組織的帶動下，土地集約經營有了競爭力，能夠按照市場需求組織生產，減少了生產的盲目性和市場風險，增強了參與市場競爭的能力。

2、建立和完善農村土地流轉市場是提高農村經濟經濟效益的重要途徑

以土地承包經營權流轉為平臺，優(yōu)化資本組合，整合生產要素，大力發(fā)展農村專業(yè)合作經濟組織和現(xiàn)代農業(yè)，把零星的土地從農戶手中集中連片，按效率原則重新配置土地，進行適度規(guī)模經營，不僅降低了農業(yè)生產成本，促進了農業(yè)生產新技術和新型農具的推廣應用，極大地提高了土地生產率，而且解決了土地細碎化、土地利用率低和土地閑置等問題，改變了以往農戶分散經營的缺陷，使土地、資金、技術、勞動力等農業(yè)生產要素合理流動和優(yōu)化組合，使農業(yè)生產逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)模化生產、產業(yè)化經營”的發(fā)展道路，實現(xiàn)土地資源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快農村經濟的發(fā)展。

3、建立和完善農村土地流轉市場是提高農民收入的重要手段

通過土地承包經營權流轉，一是農民轉出自己承包的土地，從傳統(tǒng)農業(yè)中轉移出來，改變原先“亦工亦農、亦商亦農”的兼業(yè)化狀態(tài)，從土地的束縛中解放出來，安心地從事其他二、三產業(yè)及外出務工。二是農民以土地入股開展股份合作經營，或以其他更有利于自身的方式參與土地流轉，獲得高收入。三是農民可以在自己的承包地上打工，在參加分紅的同時，又有打工收入，從而提高農民群眾的收入水平。

4、建立和完善農村土地流轉市場能促進現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展

土地流轉使土地經營權集中，有利于籌措資金，加大技術、信息、人才等方面的投資，實現(xiàn)土地綜合開發(fā)。有利于提高土地經營的組織化程度，實現(xiàn)標準化生產、機械化作業(yè)；有利于修道路、興水利、建科研基地、生產基地和加工基地，保護生態(tài)環(huán)境，合理有效利用土地，從而促進現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展。

二、當前土地經營權流轉中存在的主要問題

1、市場機制不健全妨礙了土地流轉

目前，農村土地流轉形式以轉包為主，形式比較單一。流轉主要在鄰里和親戚之間進行，而且流轉的內容簡單，流轉期短，流轉面積小，使經營主體不敢在土地、機械、設施上做大的投入，不利于農業(yè)持續(xù)發(fā)展。由此可見，農村土地承包經營權流轉還處于自發(fā)階段，土地流轉大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)，土地流轉市場及鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成，各級政府引導和服務不到位，缺乏有效組織農民“以地生財”的能力。農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監(jiān)督職能也沒有完全落實到位，難以通過有效地流轉實現(xiàn)農村土地資源的優(yōu)化配置。

2、觀念滯后影響土地流轉

由于農民“戀土”情結及“守田為安”等傳統(tǒng)觀念根深蒂固，一些農戶即使種不好土地，也不愿轉出其承包土地，土地經濟效益較差。一些農戶外出務工顧不上種地，就種植些低產、低效益、懶作物，有的甚至把土地撂荒閑置，造成土地資源的浪費。

3、程序不規(guī)范制約了土地流轉

土地流轉在我國農村雖早已存在，但大多數(shù)地區(qū)至今尚未建立起一套完整規(guī)范的農用地流轉程序。如有些農戶進行土地流轉僅憑口頭協(xié)議，無任何書面合同，沒有規(guī)范和嚴格的土地流轉程序。

4、農村社會保障制度滯后束縛著土地流轉

目前，農村社會保障制度總體水平較低，絕大多數(shù)農村地區(qū)社會保障制度還處于完全空白。農村社會保障制度的嚴重滯后，極大地束縛了農村勞動力的流動，使農民長期依賴土地，從而限制了土地的流轉。而土地流轉受到限制，在一定程度上阻礙了農業(yè)、農村產業(yè)結構的調整，農村產業(yè)化的速度也相對緩慢，最終農民收入增長乏力，農業(yè)現(xiàn)代化進程也相對緩慢。

三、促進土地經營權規(guī)范流轉的對策及建議

1、完善社會保障，加快農村土流轉的進程

一要在農村通過建立與完善農村合作醫(yī)療制度、最低生活保障制度、農村養(yǎng)老保險制度等社會保障體系，減小農民對農用地的依賴性，使一部分有能力外出創(chuàng)業(yè)的農民從土地中解脫出來，為農用地流轉創(chuàng)造條件。二要在城市逐步建立務工農民社會保障制度，加快解決農民工的子女上學、工傷、醫(yī)療和養(yǎng)老保障等問題。對進城農民在農村的承包土地、房屋、宅基地，要通過創(chuàng)新體制機制，完善資產處置辦法，幫助其完成進城落戶的資產積累。只有這樣，農民進城后才不會有后顧之憂，才不會總想在農村“留后路”，使其所經營的農用地能夠進入農用地流轉市場。否則，農村的存量土地無法盤活，土地規(guī)模經營難以形成。三要適當考慮流出農戶土地增值效益和長遠利益，鼓勵以村組織牽頭的股份合作流轉。四要政府牽頭、部門協(xié)作，加強經營權流出者轉崗就業(yè)培訓，提高他們擇業(yè)競爭力。

2、加強宣傳，積極轉變傳統(tǒng)的經營觀念

第4篇：農村土地市場范文

[關鍵詞] 農村勞動力市場；農地流轉；農戶調查；影響

[中圖分類號]F323.6 ［文獻標識碼］ A [文章編號]1673-0461(2011)09-0038-03

黨的十七屆三中全會《決定》中明確提出：“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營?！?008年12月中央農村工作會議強調要“嚴格執(zhí)行土地承包經營權流轉的各項要求，尊重農民的主體地位，建立健全土地承包經營權流轉市場?！庇纱丝梢?，中央政府對于農地流轉問題一直是既高度重視，也予以支持和鼓勵。所以，建立健全土地承包經營權流轉市場已經成為當前農村土地制度改革的一個指導方向，而且農地流轉后實現(xiàn)農村勞動力轉移是也是必要的。但當前農村勞動力市場還很不完善，與城市勞動力市場處于分割狀態(tài)，農村勞動力市場的發(fā)育程度對農地流轉具有怎樣的影響？這則是促進農地流轉和勞動力轉移迫切需要解決的理論和實踐問題。

當前對農地流轉的研究主要集中在以下三個方面：一是農地流轉的阻礙因素、機制及成因[1][2][3][4]；二是通過構建經濟計量模型，從農戶個體特征、資源稟賦、階層分化、勞動力結構等角度分析了農地流轉的影響因素[5][6][7]；三是非農就業(yè)、勞動力轉移與農地流轉之間的關系[8][9][10]。辨證來看，既有研究豐富了我國在農地流轉方面的研究內容，但仍存在需要改進之處。首先，以往理論研究中針對農村勞動力市場發(fā)育程度對農地流轉影響的討論較少；其次，以往實證研究工具主要為Probit或Tobit模型，其研究方法較為單一?；诖耍疚脑谵r戶調研數(shù)據的基礎上，構建農村勞動力市場發(fā)育程度指標，運用回歸模型實證分析農村勞動力市場發(fā)育對農地流轉的影響程度，并在所得研究結果的基礎上提出相關政策建議。

一、數(shù)據來源與研究方法

（一）數(shù)據來源

研究數(shù)據來源于2010年7月至8月對天津市西青區(qū)、靜海縣和山東省聊城市冠縣、臨清市的農戶和村莊問卷調查。在每個縣（市、區(qū)）隨機選取3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨機選擇3個行政村，在調查中，重點從非農自主擇業(yè)程度、工資自主決定制度、就業(yè)流動自由度和就業(yè)市場服務體系完善程度等方面對農戶進行了調研，以作為表征農村勞動力市場發(fā)育程度的數(shù)據來源。本次調查共獲得485份問卷，剔除漏答關鍵信息及出現(xiàn)錯誤信息的問卷，有效問卷為439份，有效問卷比例達到90.52%。調查樣本點分布見表1。

（二）變量界定

1. 因變量選取

根據本文的研究目的和相關數(shù)據的可得性，在因變量的選擇上，采用農戶農地流轉面積（指農地轉出面積，因為勞動力市場發(fā)育程度越高，農戶可能更傾向于轉出農地）占家庭耕地的比率來代表農地流轉的程度。

2. 自變量選取

根據對農地流轉影響因素研究成果的回顧及問卷調查內容，將自變量分為以下幾個方面：

（1）農民個體特征變量，主要包括年齡、文化程度。

（2）家庭特征變量，包括家庭勞動力數(shù)量、人均耕地面積。

（3）農村勞動力市場發(fā)育程度，主要用四個指標來表征：非農自主擇業(yè)程度用非農就業(yè)人數(shù)占勞動力總數(shù)的比重衡量；工資自主決定程度用農民純收入中非農收入所占的比重來間接反映；就業(yè)流動自由度用外出農民工占家庭勞動力比重來反映；就業(yè)市場服務體系完善程度采用農戶做出的評價，分為三級，認為不完善定義為“1”、基本完善定義為“2”、比較完善定義為“3”。

（4）其他控制變量，四個區(qū)縣的虛擬變量代表了某些難以觀察的區(qū)域系統(tǒng)差異對農戶農地流轉的影響，如地理位置、經濟水平等。冠縣為“1”、臨清為“2”、靜海為“3”、西青為“4”。

各自變量的統(tǒng)計性描述見表2。

（三）研究方法

為了揭示農村勞動力市場發(fā)育程度等因素對農村土地流轉行為的實際影響，必須建立計量經濟模型，通過多元回歸分析來確定不同因素的具體影響和影響大小。具體模型結構如下：

式中Yi表示第i個農戶轉出農地的比率；Xi1為年齡；Xi2為受教育程度；Xi3為家庭勞動力數(shù)量；Xi4為人均耕地面積；Xi5為非農自主擇業(yè)程度；Xi6為工資自主決定程度；Xi7為就業(yè)流動自由度；Xi8為就業(yè)市場服務體系完善程度；Xi9為區(qū)域虛擬變量；εi為殘差。

研究中采用OLS和FGLS方法進行估計。

三、實證結果與分析

根據前面介紹的方法，利用Eviews5.0進行回歸分析，回歸結果見表3。從兩種回歸方法來看，模型對于農地轉出率的解釋程度在90%左右，統(tǒng)計檢驗也十分顯著。不同回歸方法的估計結果相似，這說明估計結果是相對穩(wěn)定的。

表3 自變量統(tǒng)計性描述

注：括號中的數(shù)值表示T檢驗值，***、**和*分別表示在1%、5%和10%的水平上顯著。

（一）農民個體特征變量對農地流轉的影響

從模型估計結果來看，年齡和文化程度兩變量無論是OLS法還是FGLS方法都分別在10%和5%水平上顯著。這說明隨著年齡的增加，農民外出務工和從事非農就業(yè)的機會也就越小，越不傾向于流轉出土地，而隨著所受文化教育程度的提高，會增加其非農就業(yè)的機會，農民流轉出農地的可能性也會逐步提高。

（二）家庭特征變量對農地流轉的影響

從模型估計結果來看，只有家庭勞動力數(shù)量在FGLS回歸方法中通過了10%的顯著性檢驗；在OLS回歸方法中都沒有通過顯著性檢驗。這表明家庭勞動力數(shù)量因素對農地轉出率的影響并不確定，這主要有兩個方面：一是家庭勞動力越多，有外出務工經歷的會帶動其他家庭成員從事非農就業(yè)，不會流轉農地；二是家庭勞動力越多，但都沒有外出務工，而是轉入更多農地進行農業(yè)耕作。

（三）農村勞動力市場發(fā)育程度對農地流轉的影響

從模型估計結果來看，除了就業(yè)市場服務體系完善變量在OLS回歸方法中沒有通過顯著性檢驗，其他變量都通過了1%、5%或10%的顯著性檢驗。在表征農村勞動力市場發(fā)育程度的四個變量中，工資自主決定程度即農民純收入中非農收入所占的比重對農地轉出率影響最大，該變量的回歸系數(shù)達到了0.528，即該變量每增加一個單位將會使農地轉出率增長52.8%。這反映出農戶勞動力參與非農就業(yè)市場對增強農地流轉的重要性。就業(yè)流動自由度即外出農民工占家庭勞動力比重對農地轉出率的影響也比較大，回歸系數(shù)為0.423。就業(yè)市場服務體系完善程度對農地轉出率的影響相對較小，這主要是由于在農村還沒有建立起完善的勞動力市場，農民對其重要性的認識還不夠，以后應逐步增強農村勞動力市場在農民非農就業(yè)中所起的作用。

在區(qū)域虛擬變量中，OLS和FGLS回歸方法的結果都顯示在10%的顯著水平上通過檢驗。這表明隨著經濟水平提高，非農就業(yè)機會的增加，農民會逐步流轉出土地，轉移到非農就業(yè)崗位中。

四、研究結論與政策啟示

以上以農戶問卷調查數(shù)據為基礎，實證分析了農村勞動力市場發(fā)育程度對農地流轉的影響。研究表明，年齡、文化程度和家庭勞動力數(shù)量都通過了顯著性檢驗。在表征農村勞動力市場發(fā)育程度的四個變量中，工資自主決定程度對農地轉出率影響最大，回歸系數(shù)達到了0.528，即該變量每增加一個單位將會使農地轉出率增長52.8%。就業(yè)流動自由度對農地轉出率的影響也比較大，回歸系數(shù)為0.423。就業(yè)市場服務體系完善程度對農地轉出率的影響相對較小。

基于以上研究結論，可以得出如下政策啟示：一是加強農民職業(yè)培訓，提高農業(yè)非農就業(yè)素質，為農村勞動力從農業(yè)生產中解放出來提供現(xiàn)實基礎；二是建立和培育農村勞動力市場，為農民提供公平的勞動力就業(yè)市場環(huán)境，促進農民參與多種形式的就業(yè)；三是加快健全農村社會保障體系，在增加農民自我保障信心的同時降低其對土地保障的依賴性，減少農地流轉的阻力。

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The Impact of Development of Rural Labor Market on Farmland Transfer：Evidence from Household Survey in Rural China

Xu Hengzhou

（School of Management， Tianjin University， Tianjin 300072， China）

第5篇：農村土地市場范文

【關鍵詞】土地流轉 現(xiàn)代農業(yè) 新農家村

近年來，隨著農村經濟的持續(xù)發(fā)展，農業(yè)現(xiàn)代化的快速推進，土地問題顯得越來越重要。各地在積極探索農業(yè)現(xiàn)代化的過程中，逐漸發(fā)現(xiàn)土地流轉的重要性，意識到農村土地承包經營權流轉是中國農業(yè)和農村發(fā)展到一定階段的產物，是在現(xiàn)行基礎上推行的一種行之有效的農村土地制度改進，對于維護農民的權益，促進農業(yè)和農村經濟的發(fā)展，維護社會的穩(wěn)定，具有重大的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。

合心鎮(zhèn)依托特色農業(yè)資源，大力發(fā)展現(xiàn)代化特色農業(yè)，形成了較為全面的現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)布局。為了研究合心鎮(zhèn)農業(yè)發(fā)展情況，本文選取合心鎮(zhèn)新農家村作為研究對象，對其進行了調查研究。

通過調查發(fā)現(xiàn)，新農家村的農業(yè)發(fā)展水平雖然較高，但是現(xiàn)代化農業(yè)剛剛起步，農民仍以家庭為單位的方式進行耕種，土地流轉情況很少，土地流轉模式主要以農戶承租和農村經濟合作組織即合作社方式為主。本文從新農家村土地流轉工作上的問題出發(fā)，分析其發(fā)展速度較慢的原因，并提出一些解決問題的參考建議。

一、新農家村土地流轉存在的問題

合心鎮(zhèn)新農家村位于長春市綠園區(qū)，其耕地總面積509公頃，其中糧食作物耕種面積為400公頃，園地面積為109公頃，水地面積2公頃，以種植玉米和甜瓜為主。調查發(fā)現(xiàn)，主要的土地流轉方式是農戶承租和農村經濟合作組織即合作社方式，下面針對新農家村土地流轉存在的問題進行簡要分析。

（一）土地流轉規(guī)模不大

通過對村民的走訪調查發(fā)現(xiàn)，新農家村的合作社剛剛起步，只有6戶農民參加了合作社，所以這部分的土地流轉規(guī)模很小。又因為該村農民人均耕種面積大，大多數(shù)農民喜歡自己耕種，這就導致能通過承租方式進行流轉的土地也不多，而且大多流轉的土地不能連成片，不能形成規(guī)模經營。

（二）土地流轉層次相對較低

新農家村土地流轉層次低主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是土地流轉形式單一，承租土地的多，合作經營、轉讓等其他流轉形式少；二是流轉給一般農戶的多，流轉給種植大戶的少；三是流轉期限短的多，流轉期限長的少；四是口頭流轉的多，書面流轉的少。

（三）土地流轉程序不規(guī)范

由于新農家村農戶間的土地流轉多發(fā)生在親屬之間，這就導致農用地流轉操作不規(guī)范，流轉過程的法律要件不完善，許多流轉協(xié)議的內容簡單，格式不規(guī)范，對流轉雙方責、權、利的界定不明確，而且多以口頭協(xié)議代替書面協(xié)議。而且不按規(guī)定的程序辦理相關手續(xù)，絕大多數(shù)以農戶之間的私下協(xié)議方式進行，表現(xiàn)為隱形流轉。

二、新農家村土地流轉進程緩慢的原因

新農家村土地流轉存在流轉規(guī)模不大、土地流轉層次相對較低、土地流轉程序不規(guī)范的問題，而這些問題的產生與新農家村所處的外部環(huán)境和農戶自身的生活狀態(tài)有關。

（一）外部原因

1.農村社會保障體系與土地流轉制度的不完善

由于我國農村社會保障體系還不夠完善，土地依然承擔著農民收入、就業(yè)、養(yǎng)老以及社會保障等多種功能，依然是他們賴以生存與生活的根本所在。另外，由于農村土地流轉制度現(xiàn)在還不完善，農民存在較大擔憂，所以農民也不會冒著風險去流轉自己的土地。

2.政府對農村土地政策及相關法規(guī)宣傳的力度不夠

根據此次調查統(tǒng)計，農村中了解土地流轉與相關政策法規(guī)的農民僅占很少的一部分，且村里很少進行相關方面的宣傳與培訓，使得農民對國家有關土地流轉的政策認識不足，雖然成立了農村經濟合作組織，但并沒有按規(guī)定的方式運行。由于政府相關政策法規(guī)的宣傳不到位，導致土地流轉的進一步展開十分困難。

（二）農民自身的原因

1.傳統(tǒng)的種植觀念

合心鎮(zhèn)距離長春市區(qū)僅7公里，優(yōu)越的交通優(yōu)勢使新農家村在外務工的農民大多都是“離土不離鄉(xiāng)”，雖然這部分農民占有一定比例，但仍居住在城鎮(zhèn)內，農忙時務農，農閑時務工，兩不耽誤，這就導致該村勞動力轉移程度低。且該村絕大部分農民是以家庭為單位從事農作物耕種的，多年的農業(yè)生產經驗使他們已經習慣了當前的生產方式，即便土地流轉能夠使他們的收入提高，在傳統(tǒng)的種植觀念的影響下，他們也不會輕易改變當前的生產方式。

2.農民節(jié)余資金較少

根據調查，新農家村村民每年的結余資金較少，大多不超過5000元，村民的支出主要在教育和醫(yī)療上，雖然農村現(xiàn)在有許多教育和醫(yī)療方面的優(yōu)惠政策，但因為制度的不完善，農民仍然享受不到。如果這些問題不解決，農民就沒有多余的資金進行其他生產活動，由此看來，對于以土地為衣食來源和生活保障的廣大農民來說，進行土地流轉就幾乎是不可能的事情。

3.人均占有土地面積較大，形成資源詛咒

經調查，合心鎮(zhèn)新農家村每戶分得的土地約為十畝左右，土地面積大，使得農民對土地過于依賴以至于不想將手中的土地進行流轉，形成了典型的土地資源詛咒，也正是因為這一點，才導致了農民不富有，甚至很窮的現(xiàn)象。

三、促進新農家村土地流轉的對策建議

（一）強化政府職能，加強組織領導

政府要加強對土地流轉的調控，完善農村土地流轉的政策法規(guī)的制定，建立完善的土地流轉管理部門。政府需要加強引導，鼓勵和幫助農民進行土地流轉，使有土地流轉意向的農民和需要土地的農民有處咨詢，簽訂合法有效的合同，引導農民流轉的土地向高效農業(yè)、規(guī)模種植的方向發(fā)展。政府部門在土地流轉中起著至關重要的作用，如果政府部門可以加大組織職能和執(zhí)行力度，一定能開辟土地流轉的新局面。

（二）增強宣傳力度，改善農民傳統(tǒng)觀念

讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快土地流轉的前提。要轉變農民對土地流轉的錯誤認識，必須加強宣傳力度。針對一些年齡比較大的農民，要講清國家的政策以及土地流轉帶給農民的好處，激發(fā)農民土地流轉的積極性。在條件允許的情況下，可以組織農戶到周邊農業(yè)示范點或者一些土地流轉成功的地方進行參觀。用實踐改變農民的觀念，促進土地流轉的順利進行。

（三）開展培訓工作，為農村勞動力轉移創(chuàng)造條件

筆者所調查的新農家村位于長春市郊區(qū)的合心鎮(zhèn)內，而該鎮(zhèn)擁有長春市軌道交通運輸業(yè)產業(yè)園，軌道交通運輸業(yè)作為朝陽產業(yè)，對勞動力有巨大的需求。作為擁有便利條件的城郊村，應該多舉辦一些便于農民學習技術的培訓班，讓更多的農民擁有一技之長，可以進工廠工作。如果該村農民能夠學到這方面的技能，就會離開土地，這樣土地流轉的進行就更順利了。

（四）調整農村產業(yè)結構，推動農村土地流轉

新農家村位于長春市郊，是一個適合開展大規(guī)模經濟作物種植的村子，但該村農民的主要收入來源仍然依靠種植玉米，只有一少部分農民種植經濟作物，這說明農民并沒有充分利用自己的交通優(yōu)勢，發(fā)展能夠帶來高收入的經濟作物的種植。如果農民能夠逐步從種植玉米中解放出來，大范圍發(fā)展適合該地區(qū)的經濟作物的種植，形成規(guī)模經營，這樣既能提高農民的收入又能促進土地流轉工作的進行

（五）完善社會保障體系，給農民以安全感

農民對承包地擁有流轉的權利，并不能保證土地流轉的順利進行，或者達到社會經濟發(fā)展需要的流轉規(guī)模。為此，要為農民建立完善的社會保障體系，以解除農民的后顧之憂，給離開土地的農民以安全感，在提高收入的基礎上，進一步確保農民土地流轉后的生活。通過這些措施，使農民能夠愿意走出去，而且能夠走出去，進而為農村土地流轉創(chuàng)造良好的條件。

（六）加大農村金融對土地流轉的支持

雖然筆者所調查的新農家村，目前土地流轉形式單一，但該村優(yōu)越的地理位置，使土地流轉在未來將會具有廣大的前景，而要進行大面積的農村土地流轉就需要大量的資金，但是就目前的情況看，流入土地的承包戶一般無法找到擔保單位或個人，這就會導致土地流轉因為資金的問題而擱置，限制了土地流轉的規(guī)模和效益。這就需要農村金融機構在信貸方面給予支持，建立農業(yè)擔保機構，支持具備條件的規(guī)模經營主體以合法的方式進行融資，緩解土地規(guī)模經營的資金困難問題。

總之，通過加強政府部門的組織領導，明確工作職責，有針對性地對農村的勞動力進行技術培訓，加快該村的勞動力轉移。加強政策宣傳，引導農民自覺參與土地流轉。完善農村社會保障體系建設，加大農村金融機構對土地流轉的資金支持，促進土地流轉健康發(fā)展。通過這一系列措施的落實，新農家村的土地流轉一定會為該村農業(yè)經濟的發(fā)展做出巨大貢獻。

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第6篇：農村土地市場范文

[關鍵詞] 寒地黑土 營銷體系 流通效率 經濟效益

一、當前寒地黑土經濟區(qū)農畜產品市場營銷體系點

1.從銷售形式來看

當前農畜產品銷售情況是：各種銷售方式并行，傳統(tǒng)方式占絕大比例，現(xiàn)實運作上問題明顯。

(1)專業(yè)市場銷售。專業(yè)市場銷售以其具有的諸多優(yōu)勢越來越受到各地的重視。優(yōu)點是:①銷售集中、銷量大。②對信息反應快，為及時、集中的分析、處理市場信息，做出正確決策提供了條件。③能夠在一定程度上實現(xiàn)快速、集中運輸，妥善儲藏，加工及保鮮。缺點是：①市場管理矛盾突出、市場體系不健全。②信息傳遞途徑落后、對市場信息分析處理能力差。③市場配套服務設施不健全，不能有效實現(xiàn)市場功能延伸。

(2)銷售公司銷售。具有以下優(yōu)點:①有效緩解“小農戶”與“大市場”之間的矛盾。②具有集中農產品的能力，使得對農產品進行保鮮和加工等增殖服務成為可能。存在問題:②由于組織結構相對復雜和契約約束性弱等原因，使得這種模式具有較大風險。③行政干預在一些地方存在，使得銷售公司不能正常運作。④銷售公司和農戶之間缺乏有效的法律規(guī)范。

(3)合作組織銷售。優(yōu)點在于：①既有利于解決“小農戶”和“大市場”之間的矛盾，又有利于減小風險。②購銷組織也能夠把分散的農產品集中起來，為農產品的再加工、實現(xiàn)增值提供可能。缺點是：①合作組織普遍缺乏作為市場主體的有效法律身份，不利于解決銷售過程中出現(xiàn)的法律糾紛。②農民參加合作組織的自愿、自主意識不強。③由于合作組織普遍缺乏資金，很難有效開拓市場。④合作組織缺乏動力、決策風險較高。

(4)銷售大戶銷售。這種銷售渠道具有適應性強、穩(wěn)定性好的特點。但作為個體農產品銷售主體，在市場操作過程中往往遇到以下問題:①信息不暢。②風險較高。對于進行農產品外運的大戶來說，會遇到諸多困難，如天氣、運輸、行情等。③“大戶”對市場經濟知識缺乏較深了解，銷售能力有限。

2.從流通環(huán)節(jié)來看

(1)營銷市場以小規(guī)模大群體為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不盡合理,功能齊全的大市場仍缺乏。有的市場選點仍局限于行政區(qū)劃，未能充分考慮商品流通的流向、流量和市場輻射范圍等問題，最終出現(xiàn)“有場無市”。而一些經濟不夠發(fā)達的農產品產地，由于缺乏資金建設市場，又存在“有市無場”的情況。農產品產地和農產品銷地，在市場建設上發(fā)展不平衡、布局不合理，差距比較明顯；產地市場基礎設施條件、經濟效益都比較差，明顯處于發(fā)展滯后狀態(tài)。

(2)農產品市場交易方式開始創(chuàng)新，但市場營銷手段仍然落后。寒地黑土區(qū)農產品銷售仍以集貿批發(fā)市場直銷為主，占農產品商品量的絕大部分，銷售渠道中，傳統(tǒng)的集貿市場銷售、銷售大戶銷售占絕大部分比例，配送、期貨交易等比例小，網絡銷售和促銷的手段更少。

二、完善寒地黑土經濟區(qū)市場營銷體系的對策

1.高起點規(guī)劃建設綠色物產批發(fā)市場體系

一是統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局。對農產品營銷體系的建設實行分級規(guī)劃與管理，省一級負責規(guī)劃全省農產品營銷體系建設，挾持建設具有全省性或區(qū)域性影響的大型農產品批發(fā)市場及期貨市場, 制定品牌綠色標準營銷戰(zhàn)略。二是重點加強產地批發(fā)市場布局建設。三是堅持以改建擴建力主，新建為輔。四是多渠道集資。五是就單個市場而言, 應高起點規(guī)劃，分步驟實施，滾動發(fā)展。

2.加速農產品市場營銷信息網絡建設

寒地黑土區(qū)應加強對批發(fā)市場的配套設施建設，包括通訊、信息網絡、電腦結算系統(tǒng)、農產品質量安全檢驗檢測系統(tǒng)等，進一步健全市場內部管理制度，整頓市場秩序。農產品批發(fā)市場買賣中應大力推廣電腦統(tǒng)一結算。這有利于規(guī)范市場交易活動，革除現(xiàn)金對手交易不安全、扯皮糾紛、偷稅漏稅、滋生腐敗等諸多弊端，從根本上杜絕欺行霸市、強買強賣和假幣流通，提高交易效率，提升市場管理的層次。

3.建立營銷網絡，實行營銷多元化

一是網絡營銷：既要建立有形市場網絡，如生鮮超市、批發(fā)市場、配送中心等，又要建立無形市場網絡，積極推行網上營銷，實施電子商務。二是定制營銷，開展訂單銷售、配送銷售和展銷。

4.壯大各類市場主體營銷規(guī)模

在進一步增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織的流通功能的同時，著重引導農民和各類農產品產銷協(xié)會合作組織在自愿互惠基礎上組成規(guī)模較大、關系密切的運銷聯(lián)合與合作；大力培育、發(fā)展農民經紀人隊伍和其他中介服務組織；加大國有商業(yè)和供銷合作社的體制改革力度，全面試行股份制或股份合作制改造，轉變經營機制，增強自身素質，增強其參與市場競爭的活力與能力。

5.積極推進農業(yè)產業(yè)化經營

農業(yè)產業(yè)化經營，有利于農產品的營銷，有利于增加農民收入。寒地黑土區(qū)切實加強龍頭企業(yè)的農產品基地建設，擴大其覆蓋面，使農業(yè)產業(yè)化經營龍頭企業(yè)成為一方農產品市場營銷流通中的“航空母艦”。

6.兼并整合發(fā)展優(yōu)勢農產品批發(fā)市場

銷地農產品批發(fā)市場，應在現(xiàn)有的基礎上通過兼并整合、外引內聯(lián)，深化改革，優(yōu)先發(fā)展有限責任公司、股份有限公司和私營企業(yè)三種企業(yè)市場組織形式。

參考文獻：

[1]《關于全市農民專業(yè)合作經濟組織發(fā)展情況的調查》.綏化市農業(yè)委員會

第7篇：農村土地市場范文

農村土地管理問題分析

隨著我國社會以及經濟的不斷發(fā)展，土地資源的供求矛盾日益緊張，各種違法占地的問題頻發(fā)，對于我國土地管理工作的長遠發(fā)展十分不利，綜合分析，土地管理問題主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）農村宅基地的管理不規(guī)范。根據我國《土地管理法》中的相關規(guī)定，農村集體土地使用權不得出讓、轉讓或者是用于非農業(yè)建設，也不得擅自改變農村宅基地用途。但是由于管理力度不足，導致擅自占地、非法騙取宅基地、非法轉讓宅基地、改變宅基地用途以及超面積占地的現(xiàn)象時有發(fā)生，這不僅導致國有土地的流失，而且由于非法占地以及違法建筑的處理程序繁瑣、操作困難，不利于實現(xiàn)農村土地管理的規(guī)范化。

（2）土地資源浪費的現(xiàn)象時有發(fā)生。當前農村土地資源浪費的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾方面：非農建設占用大量的農村集體土地，導致農村耕地面積不斷縮減；農村土地整治項目雖然有助于實現(xiàn)農村用地的占補平衡，但是耕地質量不過關，導致農作物產量不斷下降；農村建設用地規(guī)劃不合理，農村土地資源閑置的現(xiàn)象時有發(fā)生。這些問題均造成了農村土地資源浪費嚴重，也不利于農村土地管理的可持續(xù)。

（3）土地承包經營管理不完善。在農村土地市場中，土地使用權的轉讓程序不規(guī)范，土地轉讓價格也沒有明確的標準，因而導致土地承包經營管理不規(guī)范。而且部分地方政府隨意的更改農村土地承包合同，造成農村集體土地的非法流失，而且對于農民的土地賠償安置管理不完善，影響了農村地區(qū)的經濟發(fā)展以及社會穩(wěn)定。

農村土地管理制度改革措施

（1）規(guī)范農村宅基地的審批以及建設流程。完善農村土地管理制度，地方政府首先必須完善宅基地的審批管理，嚴格執(zhí)行每戶一處宅基地的標準，而且應該控制農村宅基地的面積不得超標。宅基地超標的應該由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織收回，并統(tǒng)一安排使用。為了強化對于宅基地的監(jiān)督，應該采取對宅基地審批結果公示的方式，通過農民群眾開展宅基地審批、使用監(jiān)督，實現(xiàn)宅基地審批以及建設使用流程的規(guī)范合理。

（2）強化執(zhí)法監(jiān)管，避免違法占地行為的發(fā)生。為了保護農村的土地資源，必須通過強化執(zhí)法、加強監(jiān)督的措施，避免國有土地資源的流失。執(zhí)法監(jiān)督應該采取動態(tài)巡查的方式，通過定期巡查以及集中整治等多項措施，堅決的打擊違法占地現(xiàn)象的發(fā)生。此外，應該在農村設置土地協(xié)管崗位，利用土地協(xié)管員對農村用地進行全程的監(jiān)控管理，提高土地監(jiān)督管理效果，杜絕違法占地以及違法建設等問題的發(fā)生。

（3）完善農村土地流轉市場的建設。土地流轉市場作為農村土地交易以及出讓的交易平臺，也是實現(xiàn)農村土地管理規(guī)范化需要重點完善的內容。對于農村土地流轉市場的建設，應該遵循公平合理、公正公開的原則，可以在一定的區(qū)域范圍內試點建設土地流轉市場，規(guī)范農村土地的出讓與轉讓。需要注意的是，在農村土地市場的建設上，政府應該轉變傳統(tǒng)的土地經營的職能，將工作重點放在農村土地的使用規(guī)劃、土地管理以及市場監(jiān)管與調控方面。

（4）保護農村耕地資源，嚴格控制土地補償標準。耕地是保證我國糧食供應穩(wěn)定的基礎保障，因此必須保護耕地資源，在進行農村土地置換管理以及土地整治過程中，必須確保耕地質量，實現(xiàn)耕地資源數(shù)量與質量的雙重保護。其次，為了實現(xiàn)農村社會以及經濟發(fā)展的穩(wěn)定，必須嚴格控制農村的征地補償標準，在征地補償標準的制定上，應該綜合考慮征地的用地性質、土地市場價格以及對農民生產生活所造成的影響，制定公平的農村征地補償標準。

結語

第8篇：農村土地市場范文

1研究區(qū)域概況和樣本選擇

1.1區(qū)域概況

開縣位于重慶市東北部，三峽庫區(qū)腹心地帶，是重慶市的典型的農業(yè)大縣，三峽庫區(qū)搬遷重點縣。2008年開縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值分別為110.69億元，三次產業(yè)結構比重分別為22.8:44.3:32.8?，F(xiàn)有農業(yè)人口138.43萬人，農村勞動力68.2萬人，農村外出務工人員41.6萬人，占農村勞動力的61.0%;耕地面積8.68萬hm2，人均耕地面積0.05hm2［2］(表1)。

1.2調研樣本選擇

選擇方法:調研樣本選擇遵循的標準是經濟發(fā)展水平。樣本選擇的基本步驟是:(1)將開縣各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))按經濟發(fā)展水平分成好、中、差3類;(2)在各類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))中隨機選擇兩個鄉(xiāng)(鎮(zhèn));(3)在選中的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))中，隨機選擇3個村的耕地面積有一定差異的農戶群體進行入戶問卷調查。樣本情況:按照樣本的選擇步驟，筆者針對農戶從事的不同行業(yè)類型選取了6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共計198戶農戶進行了調查研究，詳見表2。

2農戶土地抵押貸款意愿調查分析

2.1明晰產權期望

調查顯示(表3)，農戶對農村土地產權模糊。我國《土地管理法》規(guī)定:“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民所有的，由村內各農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村集體經濟組織經營、管理”。根據這些規(guī)定，我國農村土地集體所有權的歸屬是不明確、不統(tǒng)一的:或者歸鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有，或者歸村集體所有，或歸村民小組集體所有，究竟歸哪一級集體所有是模糊不清的。多元的所有權代表對士地權利模糊不清，致使在土地產權市場流轉中演化出多元主體之間的權利之爭或討價還價，人為地加大了交易成本，影響了農村土地產權市場配置的效率。根據調查表明，85%的農戶希望能讓其明晰產權，減少農村土地所有權對農村土地使用權的不當干涉，允許農村土地使用權在不改變原用途的情況下自由轉讓、出典、出租和抵押，使其權能得以充分釋放。

2.2貸款意愿強烈

從表4可以看出，在198戶農戶中，有貸款意愿的174戶，占87．9%;如果允許自由把其承包土地和宅基地用于商業(yè)銀行抵押貸款，解決當前制約農村、農業(yè)、農民發(fā)展的資金問題，有抵押土地貸款意愿的146戶，占73．7%。從這一數(shù)據也可以看出，當前農村對資金的需求是比較大的。目前，農業(yè)投資中面臨的主要問題是:企業(yè)資金不足，財政資金困難，個人擁有的資金十分缺乏，農業(yè)信貸資金所占比重較小。資金作為經濟發(fā)展的重要推動力，在農村、農業(yè)發(fā)展中起著“催化劑”的作用，如果資金供給不足，就會在很大程度上制約農業(yè)產業(yè)化經營的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度。因此，從這不僅是反映農民抵押土地貸款的意愿強烈，更反映的是中國農村資金的缺乏。

2.3失地風險期望

土地仍然是我國大多數(shù)農民賴以生存的主要生產資料，在社會保障體系不完善或根本不存在的情況下，土地的社會保障功能不可忽視［2］。從表5可以看出，農戶雖然有意愿用其經營的土地去抵押貸款，但是大多數(shù)農戶對失去土地承受能力還是比較低。在農村社會保障普遍缺失的情況下，以均分土地為特征的平均主義農地制度在為農村人口提供社會保障方面，是一種對現(xiàn)金型社會保障的一種有效替代［2］。土地不僅能夠滿足農戶的生存需要，而且能夠提供就業(yè)機會，并在一定程度上起到養(yǎng)老保險的作用。因此，對于仍有生存壓力和發(fā)生意外事故風險的農民群體而言，占有土地是一種基于生存需要的理性考慮。土地承擔的社會保障功能弱化了農戶抵押土地貸款的意愿。

3影響農戶土地抵押貸款意愿分析模型

3.1構建分析模型該文分析的因變量是農戶土地抵押的意愿，是一種定性的變量，其取值有兩個，即愿意抵押與不愿意抵押，是個兩分變量。在進行定量分析時，一般是設置一個虛擬變量來表示這個定性的因變量［3］。微觀主體的意愿主要受到個體自身特征以及社會經濟特征的影響，在分析這些特征對個體意愿的影響時，由于因變量是個虛擬的兩分變量，因此傳統(tǒng)的回歸模型由于其賴以成立的前提假設無法滿足，而無法用于對這類現(xiàn)象加以模型化并予以解釋。因此，文章使用SPSS中的Logistic回歸模型對影響開縣農戶土地抵押意愿的因素進行定量分析，Logistic回歸模型是一種對二分類因變量(因變量取值有1或0兩種可能)進行回歸分析時常采用的非線性分類統(tǒng)計方法。根據Logistic回歸建模的要求，設x1，x2，x3……是與Y相關的一組向量，設P是某事件發(fā)生的概率，將比數(shù)P/(1－P)取對數(shù)得ln［P/(1－P)］，即對P作Logistic變換，記為logit(P)為:Y=lnP1－P=α+β1x1+β2x2+…+βixi(1)P=exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)1+exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)(2)式中P—概率或定性變量或是具有二分性的變量，在該文中，設定農戶愿意抵押土地時P為1，農戶不愿意抵押土地是P為0;α—常數(shù)項，表示自變量取值全是0時，比數(shù)(Y=1與Y=0的概率之比)的自然對數(shù)，x1—影響農戶抵押土地意愿的因素;β—Logistic回歸的偏回歸系數(shù)，表示變量xi對Y或logit(P)的影響大小［6］。

3.2變量選取與定義

模型中變量的選擇與定義見表6。

3.3模型運行結果

根據調查數(shù)據，運用SPSS18.0軟件進行運算，回歸分析結果見表7和表8。

3.4顯著性因素分析

農戶土地經營規(guī)模、農戶經濟活動類型、農戶家庭收入水平、以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟發(fā)展水平對農戶抵押土地意愿影響顯著。第一，農戶土地經營規(guī)模對農戶抵押土地貸款意愿影響比較明顯。農戶經營土地面積越大，農戶獲取外源性融資的需求就越大。這說明農戶僅依靠內源融資不可能進行大面積生產，或者可以這樣理解:農戶的自有資金只能滿足小規(guī)模的農業(yè)生產，貸款資金用于農業(yè)生產的絕大部分是種田大戶或流轉大戶，這與實際調查中的主觀推測一致。第二，按農戶所從事的不同經濟活動類型來看，純農戶對貸款的需求弱于兼業(yè)農戶，而兼業(yè)農戶對借貸的需求又弱于從事非農產業(yè)的農戶，這一特征在農戶的主觀貸款愿望中表現(xiàn)尤為突出。這是因為，一般而言，從事非農產業(yè)的資金投入量較多，絕大多數(shù)農戶依靠自身積累已不能滿足需要，這同時也說明農村資金需求主體具有明顯的行業(yè)特征。第三，隨著家庭收入水平的提高，農戶的抵押土地貸款意愿在增強。一般中等收入以上的農戶意愿較強，因為這部分農戶已經基本上達到了溫飽水平，其簡單再生產和基本生活資金已經能得到滿足，收入穩(wěn)定性相對較好。這部分農戶由于已經具備一定的資金實力，其擴大生產性資金需求在很大程度上通過自我積累已經難以實現(xiàn)，又因為原始資本積累時間短暫，因而他們的資金需求缺口很大。長期以來，大量農戶因缺乏金融機構所認可的抵押物而被排斥在正規(guī)金融大門之外，這也導致這部分農戶意愿異常強烈。第四，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟發(fā)展水平較高的地區(qū)農戶抵押土地意愿較強。鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟發(fā)展較好的地區(qū)，由于農戶經營行為多傾向于農業(yè)與非農兼業(yè)或非農產業(yè)，這部分農戶主要從事市場專業(yè)化的技能型生產，其貸款需求主要用于規(guī)?；姆N養(yǎng)殖業(yè)生產和中型工商運輸業(yè)的發(fā)展，例如建設綠色果蔬示范區(qū)、大型加工廠、鄉(xiāng)村超市等。由于他們對資金的需求量巨大并且對資金使用期限要求較長，且在以前往往缺乏正規(guī)金融機構要求的抵押品，導致投資型農戶的資金需求不能通過農信社得到有效滿足。

4研究結論與建議

4.1開放農村土地抵押貸款

發(fā)展農業(yè)必須有資金的積累和投入，但是在調查中，廣大農村干部群眾、農業(yè)大戶和龍頭企業(yè)普遍反映農業(yè)融資難的問題已成為制約農村、農業(yè)、農民發(fā)展的重要因素。農村金融發(fā)展滯后、服務不足主要表現(xiàn)在:農村融資難、貸款難，農村發(fā)展農產品深加工企業(yè)沒有融資渠道，農民開展農業(yè)生產時，農業(yè)生產資料一時所需貸款無法解決，購置拖拉機、收割機等大型農業(yè)機械更是融資無門。現(xiàn)階段農村土地流轉吸收了一定的工商資本進入農業(yè)生產，但由于制度障礙，使得經營者存在著很大風險。農村金融機構發(fā)放貸款面臨的抵押難、擔保難的問題，癥結在于現(xiàn)行《擔保法》《商業(yè)銀行法》中的規(guī)定無法適應農村金融面臨的新問題。耕地是一種生產要素，在市場經濟條件下，它是一種資產，是有價格的。然而，由于農村土地的不可融資性，使土地資產難以通過抵押等方式得到信用融資。雖然農村土地屬于集體所有，但在農村集體的賬面資產上并沒有土地資產這一項，集體土地不可抵押貸款、承包戶只有土地使用權，不能將土地的產權抵押。要實現(xiàn)土地承包經營權和金融貸款良性流動，必須推進以農民的土地承包經營權等可進行交易的財產權和收益權為主要內容的政策調整，使農民擁有的生產、經營、生活資料便于交易、流轉、抵押?，F(xiàn)在農民的財產無法在相關機構取得登記，也就很難獲得適量貸款，建議根據農民的實物財產和收益權，建立適合農民的抵押登記管理辦法，對農戶用以抵押的財產進行評估登記管理，并將貸款的相關流程等在村務公開欄上公告，陽光操作發(fā)放貸款。

4.2完善農村社會保障制度

影響農村土地抵押的一個重要原因就是農村土地在農村承擔著重要的社會保障角色，而我國農村受城鄉(xiāng)“二元經濟結構”的長期存在導致了城鄉(xiāng)社會保障嚴重不平衡，農村的社會保障基本處于空白狀態(tài)。早在1987年就開始了的試點村社會養(yǎng)老保險現(xiàn)在還基本上處于停頓狀態(tài);目前我國農村仍有87%的農民沒有任何醫(yī)療保障，要完全自費負擔醫(yī)療;農民享有衛(wèi)生服務的比例也遠遠低于城市居民［7］。目前，我國農村社會保障制度僅僅局限于部分試點地區(qū)，遠沒有在全國統(tǒng)一實行?？梢哉f，我國絕大部分的農民被排除在了現(xiàn)代的社會保障體系之外。從而把土地不得不視為生存之本?，F(xiàn)階段，農村土地市場化的最大障礙就是土地承載了農民的社會保障功能，使國家和農民自己都視土地為生存之本，為了減少農戶進行土地抵押貸款時的后顧之憂，應盡快建立農村社會保障制度。

第9篇：農村土地市場范文

[關鍵詞] 農村 土地管理 問題

[中圖分類號] F301 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2014）06-0042-01

土地是農民的生存之源、發(fā)展之本，農民獲得穩(wěn)定的土地權利是實現(xiàn)其他權利的重要基礎。然而，由于城鎮(zhèn)化建設用地增加、水土流失、耕地沙漠化、肥力下降以及生態(tài)平衡遭到破壞等原因，人類賴以生存的土地正在不斷減少。同時，由于人口的迅速增長，人均耕地面積越來越少，使得糧食安全問題成為全世界關注的焦點。如何針對農村土地進行科學有效管理，直接關系到構建和諧農村以及農村的改革發(fā)展穩(wěn)定。為此，筆者對當前農村土地管理進行思考，分析土地管理中存在的問題。

一、當前農村土地管理中存在的問題

目前，土地管理事業(yè)雖然已經步人法制化、規(guī)范化的軌道，但由于土地權屬的二元性即土地分為國有和農村集體所有這兩種所有權形式，對于農村土地的利用等管理雖然也得到很大的加強，但仍存在一些問題。

1.1基本農田保護和耕地保護得不夠好 雖然各級政府對耕地特別是基本農田保護十分重視，但是要真正落實到農村，存在一定的難度?，F(xiàn)在有些農村勞動力的流失，部分農田出現(xiàn)了拋荒現(xiàn)象，甚至出于經濟利益的驅動，農民把自己責任田的用途隨意改變，如挖塘養(yǎng)魚等，這與基本農田保護和耕地保護的原則不相符。但有些農村還是遏制不住，這也是農村土地執(zhí)法難的表現(xiàn)。

1.2農村邊角地及老宅基地等所占空間比較大 由于農村土地利用中存在一些歷史遺留問題，如巷頭與巷尾、房屋與房屋之間往往存在一些邊角地，而且有的農村村民大部分已搬遷到別的地方去了，剩下的只有閑置宅基地，成了“空心村”，此類空心村占地面積較大。

1.3農用地轉用和土地征收管理欠規(guī)范 主要表現(xiàn)在征地程序不規(guī)范，未能認真執(zhí)行征地告知、確認、聽證、公告、登記等規(guī)定程序；未能在經批準公布實施的征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價的基礎上，向村民公開征地補償標準、宅基地審批程序等；未能很好地維護被征地農民的知情權、參與權、監(jiān)督權和申述權，接受群眾監(jiān)督。

1.4農村地質災害防治環(huán)節(jié)薄弱 本部分農村村民對地質災害預防及防治的認識淺，對地質災害不夠重視。而且由于經濟和技術等原因，國土資源部門未能健全和完善地質災害群測群防體系，影響土地保護與耕地的有效利用。