公積金貸款對房齡的要求精選(九篇)

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第1篇：公積金貸款對房齡的要求范文

最新個人住房貸款管理辦法個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業(yè)貸款。個人商業(yè)貸款大致可分為六個品種：

(1)個人購置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房);

(2)個人二手住房貸款;

(3)個人住房裝修貸款;

(4)個人家居消費貸款;

(5)個人商用房貸款;

(6)個人住房組合貸款;

一、 個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

(一) 個人住房公積金貸款期限和利率

個人住房公積金貸款期限為130年(其中購買二手住房貸款期限為120xx年)，并不得長于借款人距法定退休年齡的時間;臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當放寬貸款年限13年。

個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的(含一年)，貸款利率不作調(diào)整。

(二) 個人住房公積金貸款額度

購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%;購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計算，其計算公式為：

借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和12個月35%貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%;

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

(三)個人住房公積金貸款操作的全過程

1、咨詢，領(lǐng)取表格;

2、提出申請;

3、簽訂借款合同和抵押合同;

4、辦理抵押登記手續(xù);

5、辦理房屋登記手續(xù);

6、辦理房屋財產(chǎn)保險;

7、貸款轉(zhuǎn)帳;

8、每月還款;

9、貸款結(jié)清注銷。

(四)申請辦理個人住房公積金貸款

借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;

3、購買住房應提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù);自建住房的應提供批準建房的文件;

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料：

1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購房屋評估報告書

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;

4、購房合同

(五)借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息;

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。

二、個人購置住房貸款

個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋;現(xiàn)房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。

(一)個人住房貸款的期限

個人住房貸款的貸款最長期限是30年。

(二)個人住房貸款利率

個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

(三)個人住房貸款操作的全過程

個人住房貸款整個過程大致分為三個階段：

第一階段，提出申請，銀行調(diào)查、審批;

第二階段，辦妥抵押、保險等手續(xù)，銀行放款;

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

(四)個人住房貸款需提供的資料

借款人在申請個人住房貸款時，首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：

1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購房屋資料：(1)借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準后，購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：(1)購房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產(chǎn)抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產(chǎn)部門所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項權(quán)證》交由貸款銀行保管。

(六)辦理個人住房貸款的房屋財產(chǎn)保險手續(xù)

房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價值用于貸款償還的保證，當債務人不履行償還義務時，債權(quán)人(抵押權(quán)人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負有妥善保管之義務，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。

中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產(chǎn)保險作出明確規(guī)定，同時還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔。

房屋財產(chǎn)保險手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種：

(1) 以貸款金額保險的：保險費=貸款額度0.5貸款年限;

(2) 以房屋價格保險的：保險費=房屋總價0.5貸款年限;

上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的，按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的，按實際損失金額(貸款金額抵押房產(chǎn)的重置價)計算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔。

(七)借款人不按時償還貸款應承擔的后果

1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。

(1)等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為：

每月還款金額=貸款本金/貸款期數(shù)(按月計)+(貸款本金累計已歸還本金額)月利率

2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發(fā)生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。

(1)借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個月未償還貸款本息的;

(2)《借款合同》到期后三個月未還清貸款本息的。

(八)借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個人住房貸款

1、年齡在18歲(不含)以下，或在65歲(不含)以上的申請人;

2、不具有完全民事行為能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請人;

4、已查知有不良信用記錄的申請人。

二、個人二手住房貸款

個人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進入房地產(chǎn)二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過20xx年;貸款期限與房齡之和一般不超過20xx年。

借款人在申請個人二手住房貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、所購二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復印件或原經(jīng)登記備案的《預售合同》復印件;

2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;

3、貸款人認可的評估機構(gòu)出具的抵押物估價報告;

4、貸款人要求提供的其他文件或資料。

三、個人住房裝修貸款

個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過五成，貸款期限最長不得超過5年。

借款人在申請個人住房裝修貸款時，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關(guān)資料;

2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;

3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項權(quán)證書》復印件;

4、貸款人認可的評估機構(gòu)出具的抵押物估價報告。

四、個人家居消費貸款

個人家居消費貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過抵押物評估值的50%，貸款期限最長不得超過20xx年。借款人辦理個人家居組合貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、購置大件家居商品的合同或意向書原件;

2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;

3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項權(quán)證書》復印件;

4、貸款人認可的評估機構(gòu)出具的抵押物估價報告。

五、個人商用房貸款

個人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買個人自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過六成，貸款期限最長不得超過20xx年。

第2篇：公積金貸款對房齡的要求范文

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金實力不強，其資金過多依賴銀行

房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤誘使房地產(chǎn)企業(yè)盲目新增項目，擴大投資，使本已緊張的營運資金更加緊張；更有甚者，沒有自有資金而組建房地產(chǎn)企業(yè)，為了驗資暫時向其他企業(yè)借款，將資金打入其銀行賬戶，驗資后再將資金抽走，這些企業(yè)實質(zhì)上是空殼企業(yè)。因而，開發(fā)商必須依賴銀行的開發(fā)貸款和房屋預售款來進行項目的運作，而房屋預售款中大部分是銀行對個人發(fā)放的住房按揭貸款，因此，開發(fā)商營運資金中的絕大部分是銀行的信貸資金。據(jù)國家發(fā)改委調(diào)查顯示，開發(fā)商投入房地產(chǎn)的資金61％來源于銀行。一旦房地產(chǎn)企業(yè)運作的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，銀行貸款就會出現(xiàn)風險。

（二）房地產(chǎn)市場的周期性，構(gòu)成銀行按揭貸款的潛在風險

伴隨著宏觀經(jīng)濟周期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一定的周期性。經(jīng)濟繁榮期，人們收入多，購買力強，個人改善住房的消費需求增加；同時，第

二、第三產(chǎn)業(yè)對于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，房地產(chǎn)市場的需求大于供給，房屋價格上漲。與此同時，投機炒房者對于房價上漲的預期促使其增加購房數(shù)量，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動房價進一步上漲，直至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。當經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，步入蕭條期時，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)人口增加，人們收入減少，社會購買力下降，房地產(chǎn)市場的需求小于供給；投機炒房者迅速拋售囤積的住房，房屋價格快速下跌。如果借款人在房地產(chǎn)泡沫最嚴重時購房，而社會經(jīng)濟快速衰退，房屋價格下跌過猛，借款人貸款余額大于其房屋出售變現(xiàn)后的價格時，貸款購入的住房就會成為借款人的“負資產(chǎn)”。如果借款人停止歸還貸款，銀行信貸資金就難以全部收回。如1997－1998年由于亞洲金融危機導致香港經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，香港房地產(chǎn)市場價格猛跌了60％，許多借款人的住房都成為了“負資產(chǎn)”，借款人拒絕還款，銀行形成許多不良貸款。

（三）虛假的個人貸款資料、虛假按揭使銀行貸款存在潛在風險

惡意貸款申請人為了提高個人的信用等級，由工作單位開出遠遠高于其實際工資收入的收入證明，而工作單位對開出的收入證明都注明“只證明借款人某月的工作收入，今后收入如有變化不負任何法律責任”，銀行對出具收入證明的單位沒有任何追索權(quán)。借款人一旦取得貸款，還貸的主動權(quán)就掌握在其手中，給銀行信貸資金帶來很大風險。

開發(fā)商在房屋銷售困難而又急需資金時，往往以本企業(yè)員工或朋友名義以高于市場的房屋價格購買本企業(yè)的商品房，以最高的貸款成數(shù)到銀行申請按揭貸款，獲得銀行信貸資金，其實質(zhì)是開發(fā)商提前收回房屋銷售款并將銷售風險轉(zhuǎn)嫁予銀行。這些假按揭提供的貸款所需資料完全符合銀行貸款手續(xù)，銀行業(yè)務人員從表面上很難識別假按揭。如果項目清盤時房屋仍然沒有銷售出去，開發(fā)商又不予還款，銀行貸款就會出現(xiàn)風險。

（四）個人按揭貸款借款人還款能力的變化，構(gòu)成按揭貸款的潛在風險

我國家庭年收入與商品房銷售價格的比例過低。公民收入相對于商品房銷售價格過低，一旦借款人的家庭出現(xiàn)意外變故，收入減少，無力歸還貸款，銀行信貸資金就會出現(xiàn)風險。國際上公認的按揭貸款風險暴露期為5－8年。而我國的個人按揭貸款起步剛剛?cè)辏蚨?，目前我國房屋按揭的不良貸款還沒有完全暴露，不良貸款的占比不高。我國商業(yè)銀行個人按揭貸款期限最長為三十年，在這漫長的貸款期間中，借款人家庭經(jīng)濟狀況不可避免地會發(fā)生變化。

（五）商業(yè)銀行信貸從業(yè)人員的道德風險

個人按揭貸款是商業(yè)銀行的新興業(yè)務，它不同于個人儲蓄業(yè)務，也不同于法人客戶的貸款業(yè)務。工作人員處理業(yè)務處于房地產(chǎn)開發(fā)商和居民個人之間，這就增加了貸前調(diào)查中搜集的資料真?zhèn)蔚牟淮_定性。某些開發(fā)商串通銀行信貸人員故意提高商品房銷售價格，搞假按揭，用偽造的抵押權(quán)證套取銀行信貸資金后，不再歸還貸款本金和利息，使銀行的貸款懸空；某些信貸員為了幫助自己的親戚朋友取得貸款或者為了完成貸款任務而故意放松貸款的調(diào)查，對貸款人的收入證明等貸款資料不加分析，并人為調(diào)高信用等級。

二、風險防范及對策

（一）商業(yè)銀行應發(fā)揮金融同業(yè)協(xié)會的作用，強化自我約束機制，發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶。面對激烈的同業(yè)競爭，商業(yè)銀行為了開拓業(yè)務，競相放寬貸款條件，爭取貸款項目，使一些資質(zhì)低劣的開發(fā)商輕而易舉地得到銀行貸款。各家商業(yè)銀行應通過銀行同業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)，采取統(tǒng)一行動，提高貸款條件，落實央行規(guī)定的只向項目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放按揭貸款，實行優(yōu)勝劣汰，迫使沒有開發(fā)能力的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，促使有開發(fā)能力的開發(fā)商增加項目的自籌資金，降低對銀行資金的依賴程度。從而調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，使貸款向資金實力強，資質(zhì)高，開發(fā)業(yè)績良好，信譽良好的開發(fā)商傾斜。同時，提高按揭貸款首付款金額，降低貸款成數(shù)，以確保抵押物價值充足，提高房屋變現(xiàn)能力，降低貸款風險。

（二）建立專門的房地產(chǎn)研發(fā)機構(gòu)，指導房貸業(yè)務的健康發(fā)展。借鑒國外經(jīng)驗,商業(yè)銀行應成立房地產(chǎn)研發(fā)機構(gòu)，研究國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，正確預測房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢；對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，客戶資金需求情況進行調(diào)查，指導業(yè)務部門制定貸款政策；從貸款種類、期限、還款方式等方面為房貸業(yè)務設(shè)計多種貸款組合方式，滿足客戶需求；根據(jù)市場土地、鋼材、水泥、勞動力等方面的價格，匡算房屋開發(fā)成本，為業(yè)務部門核實開發(fā)商向銀行提供的房價、預期利潤等數(shù)據(jù)提供依據(jù)；根據(jù)房屋的坐落地點、朝向、樓層、房齡、房型采集不同的調(diào)查樣本，掌握市場房屋價格，為業(yè)務部門提供參考數(shù)據(jù)，防止開發(fā)商的價格欺詐行為。

（三）加強對個人住房貸款項目的審查，防范假按揭的風險

1、假按揭貸款的共同特征：1同一人購買同一開發(fā)商的多套住房；2房屋單價明顯高于同一地段、甚至同一項目的其他住房；3貸款為單純的商業(yè)按揭貸款，不是與公積金貸款配合的組合貸款，且要求的貸款成數(shù)最高，首付款最少；4借款人收入證明中借款人的月收入明顯偏高。

2、防范假按揭的對策：

一是各家商業(yè)銀行應通過人民銀行協(xié)調(diào)建立信息共享的個人住房按揭貸款電子臺賬系統(tǒng)。各家商業(yè)銀行對于一筆按揭貸款的申請，應在貸款電子臺賬系統(tǒng)中作查詢，如果貸款人為同一人購買同一開發(fā)商的多套住宅，銀行應上浮貸款利率，大幅降低貸款成數(shù)或拒絕為其提供按揭貸款，以防止假按揭的發(fā)生，規(guī)避貸款風險。

二是根據(jù)市場房價估算借款人所購房屋價格，對于銷售價格明顯高于市場價格的房屋，應根據(jù)市場價格核定其房屋價格并降低貸款成數(shù)，確保抵押物的充足，提高房屋變現(xiàn)能力，化解貸款風險。

三是加強貸款“三查”，對可疑貸款從嚴發(fā)放貸款。條件允許的情況下，借款人都選擇商業(yè)按揭貸款與利率低的公積金貸款二者組成的組合貸款。如果借款人申請的貸款為純商業(yè)按揭貸款，銀行就應審查借款人貸款條件是否符合公積金貸款條件，如果符合條件而不申請公積金貸款，貸款成數(shù)又最高，有可能是投機炒房者購買的第二套以上的住房，也有可能就是假按揭。銀行應降低貸款成數(shù)或拒絕向其貸款，降低貸款風險。

對于借款人收入證明中借款人月收入明顯過高者，信貸員應到借款人工作單位進行實地調(diào)查，并查閱其個人收入的完稅證明，核實其收入的真實性，防止風險貸款的發(fā)生。

（四）加強對信貸人員的管理，防范貸款從業(yè)人員的道德風險。商業(yè)銀行應推行個人按揭貸款的“問責制”，建立專門監(jiān)管機構(gòu)，對風險貸款進行評估，對于由于信貸員違反職業(yè)道德造成的風險貸款，應給予其經(jīng)濟處罰并責令其終身清收，并與其工資收入掛鉤。