城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理精選(九篇)

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第1篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)遍布各大城市，占據(jù)城市發(fā)展的重要地位。本文首先介紹了城市綜合體的起源與特點(diǎn)，對(duì)城市綜合體的開發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目定位進(jìn)行了剖析，最后提出了具體到城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)需要思考的幾大問(wèn)題以及解決措施，這對(duì)于目前正在進(jìn)行的城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：城市綜合體， 操作理念 ，開發(fā)模式

Abstract:

In recent years, with the rapid development of our country's economy and society, and the city complex project development in all the big cities, occupy an important position in the development of cities. This paper first introduces the origin and characteristics of urban complex, to the city of complex development concept, management model, project positioning is discussed, finally puts forward some specific to urban complex project development need to think of a few big problems and solving measures, this to the ongoing city complex project development has a certain significance.

Key words: the city complex, operation idea, development mode

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

城市綜合體的起源與特點(diǎn)

1、城市綜合體的定義

根據(jù)《中國(guó)大百科全書》的定義，建筑綜合體是指“多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑”，據(jù)此，從不嚴(yán)格意義上講，可以把綜合體定義為，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

2、城市綜合體的起源

總體來(lái)說(shuō)，城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它是城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度迅速提高、人口急劇膨脹、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推動(dòng)下，綜合體便應(yīng)運(yùn)而生了。

根據(jù)國(guó)外對(duì)于城市綜合體的研究，城市人均GDP（這不僅反映城市總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)也揭示了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力）和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例這兩個(gè)指標(biāo)是與城市綜合體發(fā)展息息相關(guān)的。

3、城市綜合體的特點(diǎn)

城市綜合體是通過(guò)多種功能的綜合互補(bǔ)，建立起相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同階段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整，而這些都是與城市綜合體的特點(diǎn)密切相關(guān)的。

高可達(dá)性

首先，需要聲明的是，這里的高可達(dá)性既包括交通也包括信息的高度可達(dá)性。一般來(lái)說(shuō)，城市綜合體都是位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域。此外，綜合體完善的信息通訊系統(tǒng)也為信息的高度可達(dá)性提供堅(jiān)強(qiáng)的保障。

功能的復(fù)合性（綜合性）

正如綜合體的定義所言，功能的復(fù)合性是其存在的必備條件，并且由于這些功能的組合，完成了整個(gè)綜合體的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)了相互補(bǔ)充、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，這亦是它有別于一般組合體的主要之處。

整體統(tǒng)一性和空間的連續(xù)性

為了保證整個(gè)綜合體的完整統(tǒng)一，必須要求各個(gè)單體建筑風(fēng)格相同、檔次相當(dāng)，這不單純是指外立面，更重要的是整個(gè)項(xiàng)目的定位。它必須要保證各個(gè)業(yè)態(tài)之間檔次的統(tǒng)一性，這也是所有城市綜合體開發(fā)在對(duì)各業(yè)態(tài)定位時(shí)重點(diǎn)考慮的因素之一。而為了實(shí)現(xiàn)各功能、各區(qū)域的良性互動(dòng)，還必須保證空間的連續(xù)性，以達(dá)到建筑物內(nèi)部本身，建筑和外部環(huán)境之間均達(dá)到連續(xù)統(tǒng)一。

城市綜合體開發(fā)的操作理念

城市綜合體作為一種復(fù)合型物業(yè)，它的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)模式與一般物業(yè)有著顯著的區(qū)別。而這也決定了城市綜合體的操作理念有著顯著的特點(diǎn)。

需要充分明確開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

對(duì)于綜合體物業(yè)的開發(fā)來(lái)講，它有兩個(gè)截然不同的開發(fā)策略。一是以長(zhǎng)期目標(biāo)為核心，此種開發(fā)策略看重的是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的持續(xù)提升和整體利潤(rùn)的最大化。因此，需要充分的準(zhǔn)備和預(yù)熱，開發(fā)周期往往較長(zhǎng)。該種開發(fā)策略必須具備兩個(gè)前提條件，首先是具有強(qiáng)大的資金實(shí)力做后盾，因?yàn)榫C合體開發(fā)本身耗資巨大，再加上后期物業(yè)的持有將沉淀大量資金。其次是具有超強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力，綜合體的操作與其說(shuō)重開發(fā)建設(shè)，還不如說(shuō)重運(yùn)營(yíng)管理，良好的運(yùn)營(yíng)管理將使整個(gè)綜合體物業(yè)各功能間相互銜接、相互協(xié)調(diào)、相互助益、相互補(bǔ)充，共同發(fā)揮綜合體價(jià)值的最大化。二是以短期目標(biāo)為核心，此種開發(fā)策略看重的是現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)定，如何實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠是該種策略的關(guān)鍵，但由于前期鋪墊的不足，會(huì)影響到一定的利潤(rùn)空間，以及未來(lái)利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)性。

綜合體的開發(fā)建設(shè)須明確開發(fā)模式

在項(xiàng)目整體定位清楚以后，就需要明確綜合體開發(fā)建設(shè)的模式。目前來(lái)看，一般有四種模式。

模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等功能均衡發(fā)展的模式。采取此種模式發(fā)展的項(xiàng)目有香港的太古廣場(chǎng)，北京的華貿(mào)中心。

模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式，如北京的銀泰中心，廣州的中信廣場(chǎng)。

模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式，例如上海的上海商城。

模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式，例如深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象城，日本的福岡博多運(yùn)河城。

這里的核心功能是指代表項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力，所謂核心驅(qū)動(dòng)力，是指最能夠代表綜合體屬性，對(duì)其他物業(yè)有推動(dòng)作用，并對(duì)項(xiàng)目的收益狀況有較大影響的物業(yè)類型。

當(dāng)然，不管以哪個(gè)業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力，都并不是獨(dú)立在起作用，而是以該業(yè)態(tài)為龍頭，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)共同發(fā)展，最終達(dá)到相互助益、相互推動(dòng)的目的。例如酒店可以通過(guò)國(guó)際管理品牌的導(dǎo)入，商業(yè)可以通過(guò)特色的主題定位來(lái)作為價(jià)值標(biāo)簽推動(dòng)整個(gè)綜合體價(jià)值共同提升。

明確綜合體的項(xiàng)目定位

定位是以市場(chǎng)為依據(jù)、以客戶為中心、以宗地特性為基礎(chǔ)綜合得出的結(jié)果，定位的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目的興衰成敗。因此，定位是地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

以市場(chǎng)為依據(jù)

在綜合體的起源中我們已然清楚，它是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。因此，在定位之前，我們必須對(duì)該物業(yè)所在的區(qū)域市場(chǎng)有一個(gè)完整的調(diào)研和分析。這包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體特征，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征及發(fā)展?jié)摿?，城市特征及城市發(fā)展階段界定，城市人口特征及消費(fèi)力研究等。

第2篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：城市旅游綜合體；主題策劃；市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言：

自近三五年以來(lái)，伴隨著旅游經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)，城市旅游綜合體建設(shè)市場(chǎng)，如雨后春筍，層出不窮，主題文化創(chuàng)意、強(qiáng)大資金動(dòng)力、先進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力的協(xié)奏曲，造就了旅游市場(chǎng)的繁榮和主題旅游文化的泛濫。但是，縱觀中國(guó)內(nèi)地近10多年旅游項(xiàng)目，建設(shè)數(shù)量數(shù)以千記，真正能夠做到高品質(zhì)、高服務(wù)、產(chǎn)品對(duì)味市場(chǎng)、回收盈利周期快的旅游綜合體產(chǎn)品卻不多，真正能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)和盈利的，卻寥若晨星。殘酷而客觀的現(xiàn)實(shí)，不能不讓我們重新審視自己的動(dòng)作。

1.旅游項(xiàng)目建設(shè)背后暴露的問(wèn)題及對(duì)社會(huì)的影響

1.1同城旅游文化同質(zhì)化旅游產(chǎn)品過(guò)多前期主題策劃和后期運(yùn)營(yíng)管理脫節(jié)，造成后續(xù)市場(chǎng)推廣軟弱低劣，主題園區(qū)年年虧損，運(yùn)營(yíng)艱難。

1.2缺乏深刻細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研導(dǎo)致旅游產(chǎn)品定位失據(jù)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)蕭條，經(jīng)營(yíng)虧損。

1.3規(guī)劃及施工過(guò)程中缺乏專業(yè)而必要的過(guò)程控制，導(dǎo)致旅游產(chǎn)品粗制濫造，質(zhì)量低下。

1.4行政主管人員及投資商愚昧昏聵，奉行“拍腦袋”主義，導(dǎo)致在建設(shè)過(guò)程中朝令夕改，偌大主題景區(qū)不論新建或改造，變成了彰顯個(gè)人意志的舞臺(tái)，建設(shè)過(guò)程更是虎頭蛇尾，靠宣傳來(lái)欺詐消費(fèi)者等等。

2.如何緊密細(xì)致的做好一個(gè)經(jīng)典旅游產(chǎn)品

刪繁就簡(jiǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)非是要把握控制好旅游策劃、旅游規(guī)劃、主體文創(chuàng)方案，施工建設(shè)與管理、市場(chǎng)開拓與運(yùn)營(yíng)這些環(huán)節(jié)。構(gòu)成從“主題策劃”到“市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)”一體化，一覽子的戰(zhàn)略構(gòu)想。只有這樣能才能統(tǒng)一部署，統(tǒng)一指揮，千軍萬(wàn)馬如一人，才能做到切實(shí)可行，從而才能成就高品質(zhì)作品。

2.1主題旅游前期策劃

如何將好的創(chuàng)意策劃理念貫穿到旅游產(chǎn)品刷各個(gè)環(huán)節(jié)，緊扣地域文化，大力渲染文化發(fā)展的中大事紀(jì)，標(biāo)志性時(shí)間等等。給文化品牌注足動(dòng)力。沒有具有前瞻性市場(chǎng)的眼光，高品質(zhì)要求，高質(zhì)量的策劃團(tuán)隊(duì)是不行的。

良好的策劃團(tuán)隊(duì)可以為投資者的在項(xiàng)目立意，產(chǎn)品定位上提供科學(xué)而準(zhǔn)確的依據(jù)，它既能做到文化品質(zhì)因地制宜，又能在相同的旅游產(chǎn)品中和而不同，出類拔萃。從而立足良好的旅游賣點(diǎn)，占據(jù)優(yōu)良的旅游市場(chǎng)資源，為后期開拓市場(chǎng)，產(chǎn)品營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造良好的先決條件。

很多投資商在準(zhǔn)備建設(shè)項(xiàng)目之初，對(duì)入產(chǎn)品理念及商業(yè)的賣點(diǎn)及運(yùn)作，也存在這不同層面的問(wèn)題，不同的地域，人居生活環(huán)境及生活方式各有不同。

例如：水公園這款產(chǎn)品在旅游產(chǎn)品配置中，南方的游客量與北方的相比，沿海的和西部相比，其市場(chǎng)化差異就會(huì)非常明顯。

因此，在提升旅游項(xiàng)目開發(fā)水平、突出旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面，良好的策劃水準(zhǔn)是不可或缺的，它不僅對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品做出了更高的要求，同時(shí)對(duì)管理機(jī)制及服務(wù)理念也做出了更加高效，更加合理的規(guī)范。

2.2提升旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，重視悉心嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄔO(shè)過(guò)程

旅游產(chǎn)品的規(guī)劃階段是對(duì)策劃概念的具體化，這個(gè)過(guò)程非常關(guān)鍵，它取決于策劃概念到后期建設(shè)的時(shí)候，有多少優(yōu)秀的項(xiàng)目可以“落地”的問(wèn)題。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，仔細(xì)收集規(guī)劃設(shè)計(jì)所需的很多資料，地方建設(shè)相關(guān)法規(guī)、地質(zhì)、氣候水紋條件、用地現(xiàn)狀、地形地貌，高程數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀管網(wǎng)設(shè)施、建筑限高，用地周邊城市布置等等。在充分合理分析了相關(guān)資料后，規(guī)劃師要對(duì)概念策劃的內(nèi)容在規(guī)劃圖上反復(fù)比較，如果概念策劃的內(nèi)容在實(shí)際規(guī)劃的過(guò)程中很難實(shí)現(xiàn)，或無(wú)法實(shí)施，要及時(shí)反饋信息給策劃部門及最高決策者，如果關(guān)系到旅游商業(yè)賣點(diǎn)的關(guān)鍵理念，那就另辟蹊徑，重新定位，一切還停留在紙面上的重新決策也還來(lái)得及。

在規(guī)劃的過(guò)程中，除了最大可能的滿足策劃概念的相關(guān)內(nèi)容，但也要緊密聯(lián)系城市規(guī)劃相關(guān)條令和規(guī)范。對(duì)與規(guī)劃中要求建筑密度、容積率、消防條令、環(huán)境評(píng)估、水利設(shè)施、人防工程等相關(guān)條令及指標(biāo)也要嚴(yán)格執(zhí)行，盡量做到概念和規(guī)范完美的結(jié)合。

方案階段的時(shí)候，對(duì)待具體項(xiàng)目設(shè)施，主題環(huán)境包裝及相關(guān)文化創(chuàng)意項(xiàng)目，一定要將相關(guān)創(chuàng)意成果跟規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，策劃團(tuán)隊(duì)，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)相溝通，看看所創(chuàng)作的成果是否能夠真正體現(xiàn)策劃概念中所表述的意義。同時(shí)產(chǎn)品的包裝對(duì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，策劃宣傳都有相關(guān)的影響，所以也要及時(shí)和他們對(duì)話，認(rèn)真聽取他們的意見，對(duì)有好建議的東西做出相應(yīng)的調(diào)整。確保概念、規(guī)劃、方案從大到小，從抽象到具體都有一個(gè)全面細(xì)致的考慮。

施工建設(shè)是對(duì)方案成果的具體實(shí)施，相對(duì)于一般的房屋建筑工程及園建工程來(lái)說(shuō)，旅游景區(qū)的建設(shè)或提升改造有著其特殊性和復(fù)雜性，除了常規(guī)的土建、水電、室內(nèi)外裝修外，還有機(jī)械設(shè)備，電子設(shè)備，水上動(dòng)力設(shè)備等很多娛樂類的器械和特殊要求建筑等，其安裝/施工工藝要求又不能完全執(zhí)行相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有其自身特殊性及復(fù)雜性，施工過(guò)程中，施工單位比較多，協(xié)同施工，先后施工的情況很多，另外環(huán)境外包裝施工對(duì)于氣候，及養(yǎng)護(hù)時(shí)間也很講究，實(shí)施起來(lái)，簡(jiǎn)直就像做真正的藝術(shù)品一樣要一絲不茍，只有這樣做出來(lái)的東西，才能和策劃、規(guī)劃、包裝方案一脈相承，真正體現(xiàn)出園區(qū)的精神面貌及商業(yè)賣點(diǎn)。施工建設(shè)也只有精益求精，才能為后續(xù)的管理及營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造良好的商業(yè)賣點(diǎn)，為他們開拓旅游市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.3加強(qiáng)城市旅游綜合體經(jīng)營(yíng)管理與市場(chǎng)推廣

要以積極主動(dòng)的態(tài)度轉(zhuǎn)變景區(qū)由門票經(jīng)濟(jì)的管理理念向綜合型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。園區(qū)建設(shè)落成，高效有序的管理和給力的市場(chǎng)推廣則是園區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)持續(xù)盈利的必要手段，要成功的實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，得益幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的因素。

商業(yè)策劃時(shí)候，是否有管理機(jī)制轉(zhuǎn)型的概念，比如旅游產(chǎn)品能否和周邊相關(guān)旅游產(chǎn)品聯(lián)合做市場(chǎng)推銷，大力推廣一日游，雙日游，滯留旅客時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，不論是團(tuán)隊(duì)貨散客，景區(qū)周邊的配套產(chǎn)品如經(jīng)濟(jì)型酒店、特色飯店、點(diǎn)心店，特色購(gòu)物超市等等園區(qū)配套服務(wù)都能成為盈利的增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)于園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，良好有序的運(yùn)作手段才能使消費(fèi)者獲得高品質(zhì)的服務(wù)，客觀上也給景區(qū)做了很好的宣傳。而要做到這一點(diǎn)，必須具備幾點(diǎn)相關(guān)要求。

首先，明確管理標(biāo)準(zhǔn)，制定推廣景區(qū)的精細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定相關(guān)服務(wù)手冊(cè)，如華僑稱集團(tuán)，華強(qiáng)集團(tuán)等都有自己內(nèi)部非常標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)使用手冊(cè)，員工能爛熟于心，身體力行，只有這樣才能做到無(wú)微不至，相對(duì)與服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，細(xì)節(jié)決定成敗，出色的服務(wù)也能鑄就景區(qū)不朽的品質(zhì)。另外，要有著力打造品牌的意識(shí)，提升景區(qū)窗口服務(wù)機(jī)制和服務(wù)技能，并以此加以推廣。此外，建立相對(duì)完善的機(jī)制，使得景區(qū)實(shí)行管、養(yǎng)分離，大力改善公園景點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理難題，從而節(jié)約成本，提高效率。此外，應(yīng)對(duì)景區(qū)實(shí)際情況，創(chuàng)造型的提出相關(guān)的管理體制，也是一種高效而可行的方法。

所以，經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)推廣是相輔相城的，二者互為表里，互相影響，互相聯(lián)系，缺一不可。

2.4“主題策劃”到“市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)”一體化戰(zhàn)略目標(biāo)

概念策劃不僅影響著景區(qū)的籌建過(guò)程，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理也至關(guān)重要。一個(gè)景區(qū)，一種固定推銷樣式時(shí)間長(zhǎng)了，游客就會(huì)視覺疲勞，沒有了新鮮感，商業(yè)利潤(rùn)就會(huì)減少，如果不及時(shí)對(duì)策，推出新的旅游消費(fèi)概念，使消費(fèi)者重新看到產(chǎn)品的亮點(diǎn)，就無(wú)法促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。

運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于“市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)”很重要，景區(qū)管理者在長(zhǎng)期的時(shí)間中，對(duì)于大眾消費(fèi)習(xí)慣和心理感官有著較深刻的了解，可以對(duì)景點(diǎn)布置提出一些建議。如何讓園區(qū)的項(xiàng)目，有節(jié)奏感，引導(dǎo)性，如何讓園區(qū)深處匯集更多游客，如何讓景區(qū)位置最差的地方尖叫聲，歡笑聲迭起，設(shè)計(jì)者如果過(guò)分的教條，死板著規(guī)范不放松，結(jié)果可能讓園區(qū)項(xiàng)目布置，游覽路線，與游客心理行為導(dǎo)向不相吻合，造成隱形損失。在實(shí)際籌建過(guò)程中，只要策劃單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，管理團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)積極主動(dòng)互相溝通，反饋信息，這樣的配合可以使景區(qū)的文化品質(zhì)，商業(yè)運(yùn)作，服務(wù)質(zhì)量等等方面都達(dá)到一體化的目標(biāo)。

第3篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

身邊同事交流時(shí)經(jīng)常問(wèn)道“什么叫養(yǎng)老”。一問(wèn)到“養(yǎng)老”大家首先就撓頭，然后想說(shuō)可能等到我真的老了，我的父母老得不能動(dòng)了那才叫養(yǎng)老。其實(shí)我們從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)層面看，養(yǎng)老在整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老市場(chǎng)里面所占的比例其實(shí)是很低的。傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老，就是我們所認(rèn)為的：到高齡的、失能的養(yǎng)老。實(shí)際上，高齡的、失能的養(yǎng)老，在整個(gè)養(yǎng)老市場(chǎng)里比例是很低的，所以我們首先要把養(yǎng)老的定義搞清楚。

1.1經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)

這是最傳統(tǒng)的養(yǎng)老，說(shuō)白了就是吃飽、穿暖、能正常的生活就行了。屬于最基本的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)。

1.2生活照料

“經(jīng)濟(jì)供應(yīng)”再往上一個(gè)層次，就要有更好的生活品質(zhì)，對(duì)生活品質(zhì)的要求，實(shí)際上就是“生活照料”。大家可以理解一下，它絕對(duì)不是說(shuō)你躺在床上去照料，其實(shí)人的一生都需要照料，尤其到了中老年以后更需要照料。

1.3精神慰藉

這是更高層次的一種精神層面的追求。我覺得從養(yǎng)老層面來(lái)解釋這個(gè)詞，應(yīng)該有三個(gè)階段：我們傳統(tǒng)意義上理解的是經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)；再往下一點(diǎn)就是養(yǎng)老概念的擴(kuò)展，從傳統(tǒng)養(yǎng)老向整個(gè)全面養(yǎng)老擴(kuò)展的。

養(yǎng)老，是集養(yǎng)生和養(yǎng)老為一體的，高齡之前注重的是養(yǎng)生，高齡之后更注重的是傳統(tǒng)意義的養(yǎng)老。把這兩個(gè)概念融合在一起，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們開發(fā)定位時(shí)，思路會(huì)更加的寬泛，所有的理念和產(chǎn)品會(huì)有更多的選擇。當(dāng)然，養(yǎng)生這個(gè)概念里面還有一些延年益壽、強(qiáng)身健體、修身養(yǎng)性等等方面的內(nèi)容。我想說(shuō)的是，在整個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目定位的時(shí)候，如果我們把養(yǎng)生和養(yǎng)老貫穿進(jìn)去，就會(huì)突然發(fā)現(xiàn)：思路豁然開朗。

養(yǎng)老需求的馬斯洛需求理論圖，是我自己杜撰的。如果對(duì)應(yīng)著這張馬斯洛需求理論來(lái)看，老年群體的需求也是可以分層的：最基本的是生存需求，其核心就是現(xiàn)在老人最關(guān)心的居和醫(yī)，老有所居、老有所醫(yī)；到安全層面，他可能有了些“情感方面的需求”，再往上是“社交需求”，然后是“尊重需求”和“實(shí)現(xiàn)價(jià)值”的需求?！袄嫌兴鶎W(xué)、老有所用、老有所成”這些原則，其實(shí)很值得養(yǎng)老集團(tuán)去研究。

另外，有一點(diǎn)可能大家看起來(lái)有點(diǎn)傷感，就是說(shuō)：人的一生實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，這是大家的一種共同追求，最高的需求境界。但是對(duì)老年群體來(lái)講，我這里叫“老有所終”。當(dāng)然，“老有所終”不是等死。昨天很多專家都提到，讓老人在養(yǎng)老過(guò)程中有尊嚴(yán)的去養(yǎng)老，能夠很坦然地去面對(duì)最后的那一刻。也就是從某種意義上來(lái)說(shuō)，這個(gè)結(jié)果已經(jīng)不是那種很悲慘的結(jié)果，而是一種老人對(duì)整個(gè)養(yǎng)老過(guò)程全方位地，或者說(shuō)高品質(zhì)的主動(dòng)的養(yǎng)老后，他能夠很坦然地去面對(duì)最后那一刻。其實(shí)這是一種境界。

養(yǎng)老的概念總結(jié)一下，可以用這幾個(gè)字：從傳統(tǒng)的被動(dòng)養(yǎng)老向主動(dòng)養(yǎng)老去轉(zhuǎn)換。這個(gè)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)我們養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的需求，從潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求，也是相匹配的。

2 什么叫養(yǎng)老服務(wù)體系

2.1養(yǎng)老服務(wù)體系定義的重要性

“養(yǎng)老服務(wù)體系”，可能有點(diǎn)抽象。其實(shí)，養(yǎng)老服務(wù)體系一定要有質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，為什么？因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)體系是無(wú)形的，但又是落實(shí)在整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)中的。如果沒有一些質(zhì)量指標(biāo)的東西去檢驗(yàn)或者去定義它，那么，“養(yǎng)老服務(wù)體系”說(shuō)是很重要，但落地時(shí)卻無(wú)聲，最終也將消于無(wú)形的，也就是說(shuō)，想得很好、做得還不錯(cuò)，最后運(yùn)營(yíng)的時(shí)候卻慢慢的逐漸消退。

2.2養(yǎng)老服務(wù)體系的特點(diǎn)

（1）養(yǎng)老主體比較完整

開發(fā)社區(qū)，如果是一個(gè)全齡社區(qū)，那么服務(wù)體系還不能完全叫養(yǎng)老服務(wù)體系。如果更健全，那么可以叫它養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系。這里面涵蓋的人群，可能還會(huì)再往前，還有一些交叉、發(fā)散和延伸。

（2）體系的多樣性

同一種養(yǎng)老需求，必須要有可變性和可選擇性。因?yàn)槔夏耆后w的需求是比較多樣化的。那么我們的服務(wù)體系必須要有多樣的體系，不可能指望一種服務(wù)體系把所有的課題全部解決掉，那是不太現(xiàn)實(shí)的。

（3）體系的持續(xù)性

一個(gè)老者，從低齡老年期（健康活躍期），一直發(fā)展到臨終關(guān)懷期，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，所以整個(gè)服務(wù)體系它是一個(gè)持續(xù)的。

（4）體系的實(shí)效性

養(yǎng)老服務(wù)體系必須讓兒女放心，讓長(zhǎng)者安心，讓社會(huì)能夠感受到這種高品質(zhì)的生活。所以養(yǎng)老體系要有實(shí)效性。

（5）體系的經(jīng)濟(jì)性

養(yǎng)老服務(wù)體系所有的事情都是在有前提和條件下做的，如果我們僅僅講所謂養(yǎng)老的質(zhì)量而不談成本和質(zhì)量匹配，那是沒有意義的。所以，要講經(jīng)濟(jì)性。

（6）九如城項(xiàng)目服務(wù)體系

我們九如城項(xiàng)目開發(fā)總結(jié)了一個(gè)圖：整個(gè)項(xiàng)目里五種層次、幾個(gè)板塊的養(yǎng)老服務(wù)。簡(jiǎn)單解釋一下，橙色部分是我們養(yǎng)老住區(qū)里最基礎(chǔ)的，就是居住服務(wù)，整個(gè)實(shí)現(xiàn)老有所居。養(yǎng)老中心還有兩塊服務(wù)：醫(yī)護(hù)結(jié)合，醫(yī)就是醫(yī)療服務(wù)，護(hù)就是護(hù)理部分；紫顏色部分的需求是更高層面的，這種需求如果能滿足的話，我覺得在地產(chǎn)開發(fā)模式中可以說(shuō)是高端的、全面性的一種體現(xiàn)。這里主要是養(yǎng)生服務(wù)，養(yǎng)生服務(wù)研究什么？中國(guó)當(dāng)前的食品安全牽動(dòng)著我們億萬(wàn)人的心，老人對(duì)食品的安全和敏感是極為關(guān)注的，所以我們九如人在開發(fā)的時(shí)，跟政府強(qiáng)調(diào)了我們的理念，政府給我們配上一個(gè)集中的幾百畝的農(nóng)場(chǎng)，我們希望在我們的社區(qū)里有一個(gè)很好的配送和供給。

3服務(wù)體系如何能落地和成長(zhǎng)

我們第一個(gè)項(xiàng)目是從去年10月份取得的，就是“九如城”項(xiàng)目。去年10月份，我們董事長(zhǎng)提出“養(yǎng)老綜合體”理念。

什么叫養(yǎng)老綜合體？我們強(qiáng)調(diào)位置選在城市周邊的生態(tài)環(huán)境區(qū)域，但是，不能離城市太遠(yuǎn)。這個(gè)定位是比較重要的，現(xiàn)在很多的養(yǎng)老項(xiàng)目動(dòng)不動(dòng)就選在一個(gè)風(fēng)景如畫的偏遠(yuǎn)的地方，而且規(guī)模又比較大，我個(gè)人覺得還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。而且這里面必須得有醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)院、體檢中心、酒店、休閑購(gòu)物、食品基地、學(xué)校、公園等等。這些功能業(yè)態(tài)，它是相互復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的、集約的、養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的，能夠滿足所有建筑群體。這里有幾點(diǎn)跟大家交流一下。

（1）這是一個(gè)建筑群體，這個(gè)建筑群體每一部分都承載著一個(gè)業(yè)態(tài)功能。大家可以做一個(gè)概念比較，就是“養(yǎng)老綜合體”與“商業(yè)綜合體”的比較：商業(yè)綜合體是有不同業(yè)態(tài)組成的，最后形成聚合效益，就是一加一大于二的理論。商業(yè)綜合體是通過(guò)在一個(gè)區(qū)域里面不同業(yè)態(tài)的組合，來(lái)共享人流，來(lái)實(shí)現(xiàn)這種商業(yè)綜合體不同的價(jià)值。但是，“養(yǎng)老綜合體”比商業(yè)綜合體更復(fù)雜：由于我們這里入住的人群是比較特殊的，我們所有的業(yè)態(tài)里面這些功能，除了要每個(gè)功能都是完善的情況下，還需要不同業(yè)態(tài)功能之間相互的發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，相互的復(fù)合。這就要通過(guò)服務(wù)體系的構(gòu)建，來(lái)讓所有不同業(yè)態(tài)之間為所有的入住人群產(chǎn)生更高價(jià)值的、更多的服務(wù)，所以，一定要讓養(yǎng)老綜合體的效應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。

（2）養(yǎng)老綜合體業(yè)態(tài)分類

我們把養(yǎng)老綜合體那么多的業(yè)態(tài)進(jìn)行了三個(gè)層次的分類：一是滿足最基本養(yǎng)老需求，購(gòu)物休閑、生態(tài)公園、體檢中心，在基本保障上上了一個(gè)臺(tái)階。二是深度保障。酒店、學(xué)校和食品基地，我覺得應(yīng)該算是深度保障。為什么要酒店？通過(guò)酒店，我們可以把所有針對(duì)老人的一些娛樂、休閑的設(shè)施做到很有品質(zhì)的管理和保證。三是滿足學(xué)習(xí)。我們理想中的學(xué)校有三個(gè)層次的意義：我們認(rèn)為一個(gè)全齡住區(qū)里面最好有一個(gè)幼兒園的配置，因?yàn)槔先撕托『⒃谝黄痣p方都很開心；二是老年大學(xué)，我們覺得學(xué)習(xí)是讓老年人永葆青春的一個(gè)金鑰匙。我覺得這些事從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關(guān)注的。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才欠缺。中國(guó)目前最困擾的就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)人才非常非常欠缺，無(wú)論是高級(jí)人才，還是護(hù)工、護(hù)士，沒有直接的渠道提供人才。立志從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的企業(yè)一定要有這個(gè)意識(shí)，要有培訓(xùn)的功能，做一個(gè)培訓(xùn)學(xué)?；蛘咦鲆粋€(gè)再培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。我覺得，要想讓養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營(yíng)達(dá)到一定的水準(zhǔn)、養(yǎng)老開發(fā)的理論能夠落地的話，這個(gè)培訓(xùn)的工作必須得到重視，否則，我們所有的那些理念都不能落地。

（3）其它區(qū)域

養(yǎng)老綜合體里，應(yīng)該從獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專業(yè)護(hù)理區(qū)、臨終關(guān)懷區(qū)，一直到老年癡呆照顧區(qū)、臨終關(guān)懷區(qū)。老年癡呆照顧區(qū)可能對(duì)醫(yī)療的要求更加高一點(diǎn)。

4 硬件設(shè)施的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

有一個(gè)重要的東西，就是硬件設(shè)施的建造標(biāo)準(zhǔn)、老年設(shè)施的構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，比較理想的定位是什么呢？就是說(shuō)從服務(wù)設(shè)計(jì)開始，如果沒有運(yùn)營(yíng)管理介入，那么，那些服務(wù)體系是不能實(shí)現(xiàn)的。有了運(yùn)營(yíng)管理，才可能指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后規(guī)劃設(shè)計(jì)再到運(yùn)營(yíng)管理，形成一個(gè)循環(huán)。跟做普通住宅開發(fā)的一個(gè)很大的區(qū)別，就是它的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開發(fā)，尤其是設(shè)計(jì)，永遠(yuǎn)是從服務(wù)體系、軟硬件之間的一個(gè)互通互融的過(guò)程。

我們?cè)诰湃绯琼?xiàng)目開發(fā)里面打造三個(gè)家：一是家，就是適老化的這些建筑來(lái)打造這種所謂的硬件的house，二是home，某種意義上是帶有服務(wù)的。九如城的設(shè)計(jì)里，所有當(dāng)初定的那些功能都已經(jīng)落實(shí)到建筑結(jié)構(gòu)里去了。我們一定要先確定運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，找到運(yùn)營(yíng)資源，然后來(lái)規(guī)劃。建筑功能設(shè)計(jì)時(shí)，建議從內(nèi)往外做。這樣，我們做的建筑和我們的運(yùn)營(yíng)理念可以融合一致。養(yǎng)老服務(wù)體系里或養(yǎng)老建筑里，IT系統(tǒng)的開發(fā)至關(guān)重要。當(dāng)今的一切已經(jīng)不完全靠人去做，只有這些理念都融合到IT系統(tǒng)里去，這樣的東西才可以落實(shí)。第三，九如城里一定有個(gè)標(biāo)配。生態(tài)公園，生態(tài)公園跟項(xiàng)目開發(fā)是融在一起的，就是人和自然的交融。某種意義上來(lái)說(shuō)是他們內(nèi)心的追求，尤其是到了老年的時(shí)候。所以，在生態(tài)公園里我們也規(guī)劃了“耕種區(qū)”，但是這個(gè)規(guī)模不能做到每戶人家都有，要申請(qǐng)。

九如城醫(yī)療服務(wù)。我們的醫(yī)療服務(wù)板塊，由兩個(gè)東西構(gòu)成：一是的康復(fù)醫(yī)院，二是VIP體檢中心。這兩個(gè)東西某種意義上來(lái)說(shuō)是比較重要的。我們的養(yǎng)老綜合體里，它究竟需要一個(gè)什么樣的醫(yī)院？這一點(diǎn)是值得大家去思考的。我們最終定位“小全科大康復(fù)”的這么一個(gè)理念的醫(yī)院。我們覺得是適合大型的養(yǎng)老養(yǎng)生住區(qū)的醫(yī)院的配套。體檢中心的配備，對(duì)高端的群體，它是非常非常重要的。

5服務(wù)體系

（1）基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)

健康咨詢、醫(yī)療診治、綠色轉(zhuǎn)診，是基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)里的三大塊。但是這里有一點(diǎn)很重要的，就是我們所有的就診信息它都會(huì)在我們的數(shù)據(jù)庫(kù)里，通過(guò)我們IT技術(shù)的開發(fā)在我們數(shù)據(jù)庫(kù)里面進(jìn)行沉淀，就是我們所謂的“健康檔案”。體檢中心也會(huì)形成健康檔案，還有比如老人從事哪些運(yùn)動(dòng)，在會(huì)所里面使用哪些功能等，這些數(shù)據(jù)共同會(huì)形成他的健康檔案管理。健康管理服務(wù)。最核心的就是入住時(shí)各種健康數(shù)據(jù)的采集，以及到健康整個(gè)的服務(wù)管理。

（2）應(yīng)急措施

在老年人數(shù)據(jù)里，這一點(diǎn)是非常非常重要的，也是我們醫(yī)療配套體系里面重點(diǎn)要解決和應(yīng)對(duì)的東西。我們醫(yī)療體系如何來(lái)解決養(yǎng)老住區(qū)里這些突發(fā)的情況，我覺得也是我們養(yǎng)老服務(wù)體系里面構(gòu)建的一個(gè)重要內(nèi)容。

醫(yī)療板塊需要為我們整個(gè)養(yǎng)老住區(qū)提供這方面的服務(wù)。就是說(shuō)可能它是對(duì)日托中心服務(wù)的。同時(shí)免費(fèi)的健康講座能提供一些社會(huì)層面的福利性的支撐作用。

6結(jié)語(yǔ)

養(yǎng)老概念的定義是建立養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)。

第4篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

[關(guān)鍵詞] 軌道交通 TOD 區(qū)域一體化 轉(zhuǎn)型升級(jí)

[中圖分類號(hào)] F572 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1004-6623（2013）06-0090-04

[基金項(xiàng)目] 東莞市社科聯(lián)決策咨政課題（編號(hào)：2013JZ01）。

[作者簡(jiǎn)介] 王思煜（1964 — ），四川南江人，東莞市社科聯(lián)主席，市社科院負(fù)責(zé)人，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展；胡青善（1975 — ），湖南耒陽(yáng)人，東莞市社科聯(lián)學(xué)術(shù)研究部副主任，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展；伍拾煤（1978 — ），湖南邵陽(yáng)人，東莞市重大項(xiàng)目辦項(xiàng)目工作科科長(zhǎng)，研究方向：軌道交通；辛華（1965 — ），遼寧鳳城人，綜合開發(fā)研究院（中國(guó) . 深圳）副研究員，博士，研究方向：城市資源與產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

依托軌道交通等大容量公交引導(dǎo)城市發(fā)展（TOD，Transit-Oriented Development，即公共交通導(dǎo)向），已成為解決一系列“大城市病”的重要手段。東莞境內(nèi)軌道交通網(wǎng)目前尚處在初期建設(shè)階段，應(yīng)順應(yīng)區(qū)域一體化和自身轉(zhuǎn)型升級(jí)趨勢(shì)，謀劃以軌道交通為主的TOD城市發(fā)展策略，構(gòu)建疏密有序的新型城市空間格局和軌道交通經(jīng)濟(jì)帶，帶動(dòng)城市與產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。

一、東莞實(shí)施TOD策略的意義

大力發(fā)展軌道交通，充分利用軌道交通的“集聚”與“擴(kuò)散”效應(yīng)，對(duì)于東莞融入珠三角城鎮(zhèn)群，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、走新型城市化發(fā)展道路，意義重大。

（一）珠三角區(qū)域一體化形勢(shì)下，實(shí)施TOD策略，有利于東莞融入城鎮(zhèn)群競(jìng)合進(jìn)程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

珠三角構(gòu)建以高鐵和城際軌道為支撐、以城市軌道為骨架的軌道交通網(wǎng)，將迅速縮短沿線城市的時(shí)間距離，重構(gòu)珠三角城鎮(zhèn)群的產(chǎn)業(yè)競(jìng)合關(guān)系，推動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展。在新一輪城市群競(jìng)合過(guò)程中，東莞擁有許多機(jī)遇但也面臨諸多挑戰(zhàn)，必須充分利用洼地優(yōu)勢(shì)，吸引香港、深圳和廣州的資源要素向東莞集聚，并承接新一輪的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。為此，必須依托軌道交通的樞紐站場(chǎng)，在服務(wù)業(yè)方面與廣深之間實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)會(huì)展物流、商務(wù)酒店、居住休閑娛樂等具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的特色服務(wù)業(yè)，打造一批專業(yè)化和特色化TOD型城市副中心和城市綜合體。

（二）新一輪城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下，實(shí)施TOD策略，有利于轉(zhuǎn)變分散格局，提升城鎮(zhèn)質(zhì)量，推動(dòng)城市升級(jí)

在過(guò)去粗放的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化過(guò)程中，東莞城鎮(zhèn)空間散亂。提升城鎮(zhèn)化水平，必須依托軌道交通建設(shè)尤其五大交通樞紐，實(shí)施TOD發(fā)展策略，著力打造市區(qū)-松山湖，石龍-茶山、常平、虎門-厚街、望洪等幾個(gè)區(qū)域副中心，并打造一批較高密度的城市綜合體或TOD精致社區(qū)，形成由城市中心-副中心-城市綜合體串聯(lián)起來(lái)的城鎮(zhèn)群發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)較高密度集聚發(fā)展，切實(shí)優(yōu)化東莞的城市空間結(jié)構(gòu)。

（三）工業(yè)文明向生態(tài)轉(zhuǎn)型背景下，實(shí)施TOD策略，有利于提高資源利用效率，有效緩解城市可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題

目前，東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、土地和公共設(shè)施利用及以小汽車為主的交通出行方式，都非常不利于城市的可持續(xù)發(fā)展，土地、空間和公共設(shè)施資源浪費(fèi)嚴(yán)重，建設(shè)用地逼近國(guó)際警戒線，可利用的土地嚴(yán)重不足，資源環(huán)境承載力嚴(yán)重下降，城市可持續(xù)性發(fā)展問(wèn)題非常突出。依托軌道交通實(shí)施TOD策略，有利于降低對(duì)小汽車的依賴，切實(shí)緩解交通擁堵；有利于推動(dòng)城市高密度緊湊開發(fā)，提高土地空間資源利用效率；有利于改善公共設(shè)施空間布局，提高其利用效率；有利于提高服務(wù)業(yè)發(fā)展比重，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排和低碳發(fā)展。

二、實(shí)施TOD策略的戰(zhàn)略思路

及重點(diǎn)區(qū)域的功能定位

（一）戰(zhàn)略思路

東莞實(shí)施TOD策略，應(yīng)貫徹國(guó)家新型城鎮(zhèn)化、公交優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略及珠三角五個(gè)一體化規(guī)劃要求，堅(jiān)持“集聚發(fā)展、低碳發(fā)展、差異發(fā)展和復(fù)合組團(tuán)發(fā)展”理念，著力將TOD策略納入城市發(fā)展總體規(guī)劃，圍繞構(gòu)建“一主多副復(fù)合組團(tuán)”城市發(fā)展方向，依托市中心、望洪、石龍-茶山、虎門白沙和常平五大軌道交通樞紐站場(chǎng)及其他重要站點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)，著力打造市區(qū)CBD、四個(gè)城市副中心及一批TOD城市社區(qū)或城市綜合體，并帶動(dòng)市中心-松山湖片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)、沿江片區(qū)、沿海片區(qū)、埔田片區(qū)和山區(qū)片區(qū)城鎮(zhèn)復(fù)合組團(tuán)發(fā)展，形成由城市中心—副中心-城市綜合體串聯(lián)起來(lái)的城鎮(zhèn)群發(fā)展格局和軌道交通經(jīng)濟(jì)帶。

從宏觀統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、中觀區(qū)域差異化和微觀城市精細(xì)設(shè)計(jì)三個(gè)層面，構(gòu)建適合東莞TOD發(fā)展的框架體系，對(duì)于重點(diǎn)樞紐站場(chǎng)和城市副中心的建設(shè)，應(yīng)進(jìn)行區(qū)域價(jià)值評(píng)估并按照分區(qū)差異化策略選用合適的TOD開發(fā)模式，同時(shí)注重軌道交通與土地開發(fā)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合發(fā)展，注重充分發(fā)揮政府主導(dǎo)和市場(chǎng)主體作用，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的平衡。

（二）重點(diǎn)區(qū)域的功能定位與發(fā)展模式

軌道交通網(wǎng)絡(luò)建成后，東莞將形成市區(qū)新城、望洪、石龍-茶山、常平和虎門白沙等樞紐站場(chǎng)。依托這些樞紐站場(chǎng)，東莞有望打破分散發(fā)展格局，打造幾大城市副中心，并以城市副中心帶動(dòng)周邊區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，構(gòu)建多中心復(fù)合組團(tuán)城鎮(zhèn)發(fā)展格局。同時(shí)，不同的樞紐站場(chǎng)，應(yīng)進(jìn)行區(qū)域價(jià)值評(píng)估并按照分區(qū)差異化策略明確城市功能與產(chǎn)業(yè)方向，并根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)選用合適的TOD開發(fā)模式。

1. 依托新城中心站場(chǎng)站點(diǎn)，打造主城區(qū)域CBD。新城中心樞紐由東莞大道與R1、R2線和莞惠城際線交匯形成，位處東莞城市CBD核心位置。軌道交通建設(shè)，將為該片區(qū)域聚集各類資源要素，龐大的人流將加快推動(dòng)該片區(qū)域金融、商貿(mào)、商務(wù)、辦公、會(huì)展、文化娛樂業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的加快發(fā)展。

該區(qū)域應(yīng)著力借鑒新加坡、香港等先進(jìn)城市的TOD開發(fā)策略，因地制宜，采用多功能組合式開發(fā)方式進(jìn)行綜合集成開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)。在新城中心站場(chǎng)站點(diǎn)核心區(qū)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展高端商業(yè)（綜合購(gòu)物中心）、寫字樓、金融、酒店、會(huì)展及配套設(shè)施等；新城中心樞紐應(yīng)以商業(yè)辦公為主，周邊區(qū)域則以居住生活功能為主。在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)充分考慮不同交通方式的換乘，注意多種城市功能的配套。

2. 依托望洪樞紐，打造水鄉(xiāng)組團(tuán)區(qū)域中心。該樞紐站，應(yīng)定位為東莞市西北片區(qū)城市副中心、東莞西北城市門戶，努力成為珠三角東岸具有水鄉(xiāng)特色的優(yōu)質(zhì)生活區(qū)，成為推動(dòng)水鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展的動(dòng)力引擎和服務(wù)業(yè)發(fā)展的綜合平臺(tái)。

該區(qū)域應(yīng)借鑒香港青衣站地鐵+物業(yè)開發(fā)的模式，利用望洪樞紐區(qū)位、軌道交通的誘導(dǎo)效應(yīng)及新開發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施差異化發(fā)展策略，重點(diǎn)在周邊地區(qū)發(fā)展業(yè)態(tài)組合豐富合理、水鄉(xiāng)特色鮮明的融合居住、商業(yè)、商務(wù)、會(huì)議、酒店、休閑娛樂及教育文化等于一體的城市綜合體，能夠提供完善的旅游服務(wù)、生活服務(wù)、金融服務(wù)和休閑娛樂服務(wù)，建立具有水鄉(xiāng)特色的城市門戶形象。在業(yè)態(tài)布局方面，既要有滿足社區(qū)配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也要有吸引外地游客的品牌商戶、時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂等服務(wù)，保證消費(fèi)者的“一站式”消費(fèi)。要與水鄉(xiāng)特色傳統(tǒng)文化有機(jī)結(jié)合，打造具有水鄉(xiāng)特色的農(nóng)家樂、農(nóng)業(yè)園、美食街、美食節(jié)、節(jié)慶活動(dòng)和水鄉(xiāng)特色游，吸引周邊人群到這里放松休閑、享受生活。

3. 依托石龍-茶山樞紐，打造沿江組團(tuán)區(qū)域中心。R2與廣深高速交匯形成石龍-茶山樞紐站，該站場(chǎng)位處沿江-埔田組團(tuán)核心發(fā)展區(qū)，是聯(lián)系市區(qū)、生態(tài)園乃至周邊博羅石灣鎮(zhèn)、增城三江鎮(zhèn)的交通綜合樞紐，是東莞銜接穗港深的東北部門戶。

該區(qū)域應(yīng)借鑒廣州4號(hào)線TOD+IOD發(fā)展模式，推進(jìn)軌道交通與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，提升該區(qū)域的電子信息產(chǎn)業(yè)，打造珠三角信息產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)集聚區(qū)；積極拓展科技創(chuàng)新服務(wù)、商貿(mào)物流、食品展銷、酒店會(huì)議、娛樂休閑及濱江居住等方面的服務(wù)功能；充分利用軌道交通的通勤和商務(wù)客流，因地制宜，依托周邊產(chǎn)業(yè)和資源，采用圈層式的多功能業(yè)態(tài)開發(fā)，使樞紐站場(chǎng)地區(qū)實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展。

4. 依托虎門白沙樞紐，打造沿海組團(tuán)區(qū)域發(fā)展中心?；㈤T白沙樞紐由軌道R2線、穗莞深城際和廣深港高鐵交匯形成，是廣深港高鐵在東莞境內(nèi)的唯一站點(diǎn)，東莞市的綜合客運(yùn)樞紐站，同時(shí)也是東莞聯(lián)系區(qū)域高速鐵路系統(tǒng)的重要對(duì)外客運(yùn)樞紐，東莞唯一的與國(guó)家高速鐵路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)接的車站。未來(lái)無(wú)疑將迎來(lái)龐大人流，對(duì)虎門、厚街等周邊鎮(zhèn)街原有的空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。應(yīng)依托區(qū)域在服裝、電子、鞋業(yè)、家具、會(huì)展、酒店等方面雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造“穗深港發(fā)展軸”上的重要交通節(jié)點(diǎn)城市和頗具潛力的成長(zhǎng)中心，重點(diǎn)發(fā)展能夠支撐和引領(lǐng)該區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的商貿(mào)、商務(wù)、會(huì)展等生產(chǎn)業(yè)。

該區(qū)域應(yīng)構(gòu)建高效便捷的綜合交通體系，實(shí)現(xiàn)多種交通方式的無(wú)縫銜接和快速換乘；優(yōu)化土地配置，實(shí)現(xiàn)該片區(qū)土地集約化、復(fù)合化、綜合化的開發(fā)；帶動(dòng)厚街、虎門、長(zhǎng)安等鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)模集聚和升級(jí)轉(zhuǎn)型，引導(dǎo)城市發(fā)展及空間結(jié)構(gòu)的合理布局，促進(jìn)商務(wù)、商貿(mào)、旅游等城市活動(dòng)的發(fā)展；改善樞紐站及周邊地區(qū)的公共設(shè)施質(zhì)量，提升周邊地區(qū)價(jià)值，促進(jìn)村鎮(zhèn)發(fā)展。

5. 依托常平樞紐，打造埔田組團(tuán)區(qū)域中心。常平樞紐位于京九線、廣深線和穗莞惠城際軌道交通的交匯處，是東莞市軌道交通聯(lián)系的主要交通樞紐和對(duì)外聯(lián)系的主要門戶，也是推動(dòng)?xùn)|莞東部城市發(fā)展的重要引擎。應(yīng)著力打造為集鐵路客貨運(yùn)、城際鐵路、地鐵、公交于一體的綜合交通樞紐，集商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店、娛樂、休閑等多功能一體的城市綜合商貿(mào)物流服務(wù)中心。

該區(qū)域應(yīng)充分利用軌道交通的聚集效應(yīng)，依托交通樞紐優(yōu)勢(shì)和商貿(mào)物流基礎(chǔ)，強(qiáng)化區(qū)域核心功能，打造集通信、金融、電子商務(wù)、專業(yè)服務(wù)等一體化的商務(wù)集聚區(qū)；依托物流發(fā)展平臺(tái)，打造集合區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品組合而成的綜合商貿(mào)區(qū)。同時(shí)，該片區(qū)鐵路運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)展模式相對(duì)比較成熟，要充分利用規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)的作用，獲取更多的市場(chǎng)份額，形成更大的市場(chǎng)規(guī)模，形成馬太效應(yīng)，誘導(dǎo)以常平樞紐為核心的埔田片區(qū)人口、功能布局由分散轉(zhuǎn)向較高密度集聚，并向特色化、差異化方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)沿線區(qū)域一體化發(fā)展格局。

三、實(shí)施TOD策略的主要對(duì)策建議

1. 成立專門的TOD管理機(jī)構(gòu)，履行綜合協(xié)調(diào)管理職能。政府部門的重視、有效的協(xié)調(diào)和監(jiān)管是TOD成功實(shí)施并取得預(yù)期效益的關(guān)鍵。東莞市TOD實(shí)施機(jī)構(gòu)可依托優(yōu)先發(fā)展公共交通領(lǐng)導(dǎo)小組、城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組及軌道辦、軌道公司，成立專門的TOD綜合管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)宏觀層面、中觀層面和微觀層面等工作。

2. 將TOD策略納入城市規(guī)劃修編內(nèi)容，充分發(fā)揮規(guī)劃引導(dǎo)控制作用。著力構(gòu)建高效統(tǒng)一的城市土地利用規(guī)劃、總體規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃相協(xié)調(diào)的TOD城市發(fā)展統(tǒng)籌管理機(jī)制；修訂城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)審查程序及審查辦法，將TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制性原則和引導(dǎo)性策略作為重要的審查依據(jù)，納入相關(guān)規(guī)劃成果評(píng)價(jià)體系；調(diào)整建設(shè)規(guī)劃和用地許可證的審批依據(jù)，使規(guī)劃管理更好地為TOD服務(wù)，并將指標(biāo)作為土地利用合同的一部分，約束建設(shè)開發(fā)行為。

3. 加強(qiáng)沿線土地統(tǒng)籌，推動(dòng)軌道交通與土地開發(fā)有機(jī)耦合。以政府為主導(dǎo)，統(tǒng)籌沿線各利益主體，借助軌道交通與開發(fā)商的聯(lián)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，彌補(bǔ)軌道建設(shè)資金不足的缺口。建立和完善軌道沿線用地管理政策，形成系統(tǒng)的沿線土地管理機(jī)制。評(píng)估沿線土地開發(fā)潛力，針對(duì)潛力地塊，提出政府收購(gòu)時(shí)序，使政府獲得沿線土地的掌控權(quán)；通過(guò)土地儲(chǔ)備使土地市場(chǎng)有序開發(fā)，科學(xué)有效地控制土地的出讓量，保證沿線土地效益。要制定沿線用地近遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃。綜合分析軌道交通建設(shè)時(shí)間、土地開發(fā)期限等，確定不同開發(fā)時(shí)期的用地規(guī)模。綜合考慮用地所處的城市節(jié)點(diǎn)、相關(guān)規(guī)劃提出的重點(diǎn)改善地區(qū)、舊村改造的迫切性、潛力用地分布、規(guī)劃線網(wǎng)界限等因素，劃定各階段整合開發(fā)用地范圍。

4. 整體規(guī)劃公交線網(wǎng)，形成以軌道交通為骨干的綜合交通體系。統(tǒng)籌考慮軌道交通建設(shè)和公交改革發(fā)展工作，推動(dòng)公汽公交、小汽車、出租車等各種交通方式與軌道交通實(shí)現(xiàn)有機(jī)銜接。應(yīng)貫徹落實(shí)公交優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞軌道交通站場(chǎng)站點(diǎn)優(yōu)化調(diào)整線網(wǎng)，配套建設(shè)一批公交站場(chǎng)設(shè)施，并按照分區(qū)運(yùn)營(yíng)和快線專營(yíng)方式，推進(jìn)公交運(yùn)營(yíng)主體及公交資源優(yōu)化整合，逐步推進(jìn)實(shí)施政府購(gòu)買服務(wù)，切實(shí)解決東莞目前公交過(guò)度市場(chǎng)化、運(yùn)營(yíng)企業(yè)虧損經(jīng)營(yíng)、公交線網(wǎng)混亂、配套基礎(chǔ)設(shè)施滯后、監(jiān)管考核不到位和公交服務(wù)臟亂差等一系列問(wèn)題。

第5篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

城市地下空間開發(fā)利用不僅有利于節(jié)約土地資源、改善城市環(huán)境，緩解城市人口和交通壓力；也有助于提高城市抵御自然災(zāi)害的能力，保護(hù)地面景觀和城市的文化歷史風(fēng)貌；還能夠在恒溫性、遮光性、隱蔽性、安全性等諸多方面發(fā)揮一定的優(yōu)勢(shì)。因此，開發(fā)利用地下空間符合建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型和諧城市的要求，能夠改善城市生態(tài)環(huán)境，提高城市發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。

一、城市地下空間開發(fā)利用的主要形式

1、各類安全的地下防護(hù)工程

歷史上，人類為了安全而自發(fā)利用地下空間的開端是挖穴而居。隨著社會(huì)發(fā)展和人類文明的進(jìn)步，人們逐漸認(rèn)識(shí)到地下空間的隱蔽、安全、防護(hù)等作用，出現(xiàn)了地下糧倉(cāng)、地下密室等地下空間。經(jīng)歷過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)以后，興建的地下防護(hù)工程主要為民防工程，用于防備空中襲擊，掩蔽人員和物資，有效地增強(qiáng)城市綜合防護(hù)能力。后來(lái)，為了發(fā)揮民防工程與城市建設(shè)的結(jié)合作用，出現(xiàn)了平戰(zhàn)兩用的民防工程，有效發(fā)揮了民防工程平時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益。

2、四通八達(dá)的地下交通設(shè)施

在城市集約化發(fā)展的過(guò)程中，隨著城市人口的增加和交通發(fā)展的需要，城市交通的立體化成為發(fā)展趨勢(shì)。交通隧道的建設(shè)是立體化交通的重要組成部分，尤其在穿越江河等方面，與架設(shè)橋梁和輪船擺渡共同形成了有效的城市交通體系。地下軌道交通、地下停車設(shè)施及地下步行道路網(wǎng)的建設(shè)，也為解決城市交通擁擠、提高交通效率、改善交通環(huán)境等方面其起到積極的作用。

3、形式多樣的地下街和地下商業(yè)建筑

地下街是由地下通道衍生而來(lái)，在人流較為集中的地下人行通道的兩側(cè)建設(shè)商業(yè)和服務(wù)類設(shè)施。地下商業(yè)建筑則又是地下街的延伸和補(bǔ)充，是在有條件的地區(qū)和建筑體內(nèi)形成的較大規(guī)模的商業(yè)地下空間，通常也和軌道交通站點(diǎn)或者交通樞紐有連接通道。這是人們使用頻率較高的地下公共活動(dòng)場(chǎng)所，提供了便捷的購(gòu)物、休閑、娛樂設(shè)施，豐富了城市生活空間。

4、功能齊全的地下城市綜合體

隨著城市的發(fā)展，人們對(duì)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、高效并集多種功能于一體的空間需求日趨明顯。因此，現(xiàn)代城市新型地下空間開發(fā)利用通常是地下城市綜合體的形式，將防護(hù)、交通和商業(yè)服務(wù)功能有機(jī)結(jié)合，并與地上城市綜合體相連接。民防工程考慮平戰(zhàn)結(jié)合，建筑設(shè)計(jì)上和周邊的軌道交通緊密聯(lián)系，提供地下的行車或停車設(shè)施，并將商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施分布其中，并在有條件的地區(qū)和地上的辦公、居住類建筑連成一體，形成功能豐富、形式多樣的綜合性地下空間。

二、城市地下空間開發(fā)利用存在的問(wèn)題

1、缺乏整體的發(fā)展戰(zhàn)略和全面規(guī)劃

地下空間資源具有供給的稀缺性、開發(fā)結(jié)果的不可逆性等特點(diǎn)，其開發(fā)利用的系統(tǒng)性和綜合性較強(qiáng)，需要整合地上、地下空間資源，分析周邊環(huán)境和開發(fā)條件，實(shí)現(xiàn)諸多行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。從目前的實(shí)際操作來(lái)看，一些地區(qū)急于發(fā)展城市建設(shè)，在開發(fā)利用的過(guò)程中缺乏整體的地下空間發(fā)展戰(zhàn)略和全面規(guī)劃，沒有對(duì)未來(lái)深層地下空間開發(fā)預(yù)留空間，造成城市地上大規(guī)模建設(shè)對(duì)地下空間開發(fā)利用的不利影響。例如：一些地區(qū)高層建筑的建設(shè)和市政管線的敷設(shè)過(guò)程中，沒有考慮地下空間開發(fā)利用，對(duì)土地的集約利用和地下交通設(shè)施的建設(shè)形成阻礙，尤其不利于城市地下軌道交通的選線和規(guī)劃發(fā)展。因此，在一些城市發(fā)展的過(guò)程中，仍缺少涵蓋地下建設(shè)、交通、市政、防災(zāi)、物資儲(chǔ)備、資源循環(huán)利用等各個(gè)方面的綜合性的城市地下空間戰(zhàn)略規(guī)劃。

2、管理機(jī)構(gòu)職能分散且合力不足

有效的管理是順利進(jìn)行城市地下空間開發(fā)利用的前提。目前，由于城市地下空間的開發(fā)利用是較新的課題，尚沒有專門機(jī)構(gòu)從事地下空間開發(fā)利用的管理。尤其是不同功能的地下空間和設(shè)施，在投資、建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)管理等方面都缺少協(xié)調(diào)和資源共享，更難以實(shí)現(xiàn)共同開發(fā)利用。例如：城建管理部門主管城市開發(fā)項(xiàng)目中涉及的商業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)類地下空間建設(shè)，軌道交通管理機(jī)構(gòu)主要從事地鐵項(xiàng)目的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，民防管理機(jī)構(gòu)主管民防設(shè)施的建設(shè)開發(fā)利用，市政管理機(jī)構(gòu)則主要從事地下過(guò)街通道的投資建設(shè)和地下管網(wǎng)的敷設(shè)及管理等。因此，由于各類地下空間的開發(fā)利用在投資功能、建設(shè)周期和運(yùn)營(yíng)管理要求上的差異，很難協(xié)調(diào)一致和共同開發(fā)，從而使地下空間開發(fā)利用仍存在投資浪費(fèi)、地下反復(fù)開挖、現(xiàn)有地下設(shè)施破壞和已建成地鐵保護(hù)區(qū)內(nèi)難以繼續(xù)開發(fā)利用等實(shí)際問(wèn)題。

3、相關(guān)法規(guī)建設(shè)和政策相對(duì)滯后

在法律法規(guī)層面上，與地下空間有關(guān)的法律規(guī)范內(nèi)容分散在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《人民防空法》、《物權(quán)法》等諸多法律法規(guī)中。如果細(xì)化到開發(fā)建設(shè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)層面，則主要集中在民防工程建設(shè)的設(shè)計(jì)規(guī)范、施工規(guī)范等。在關(guān)于各種功能的地下空間開發(fā)利用的具體政策、管理體制、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求和施工規(guī)程等方面，相關(guān)的政策法規(guī)仍在制訂的過(guò)程中。例如：在土地管理和開發(fā)建設(shè)管理過(guò)程中，由于地下空間開發(fā)利用法規(guī)的滯后，一些大型城市綜合體在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，地下可建深度和可建面積的判定就缺少足夠的依據(jù)，只能依賴規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)管理。如果無(wú)限制允許地下深層樁基和基礎(chǔ)建設(shè)，則會(huì)影響后期地下空間的開發(fā)利用；但如果完全不允許開發(fā)地下經(jīng)營(yíng)性面積，則也不利于商業(yè)空間和氛圍的形成。

第6篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

【關(guān)鍵詞】城市，商業(yè)綜合體，步行，出入口

中圖分類號(hào)：K915文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

隨著我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的商業(yè)廣場(chǎng)出現(xiàn)，越來(lái)越多的城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，不僅是極大地豐富了所有國(guó)民消費(fèi)的場(chǎng)所，也是為我國(guó)大小商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了巨大的機(jī)遇。而怎樣運(yùn)行好，管理好城市商業(yè)綜合體，怎樣設(shè)計(jì)好城市商業(yè)綜合體的出入口，怎要去設(shè)計(jì)好一個(gè)公共空間，一直是建筑師，城市規(guī)劃師，商業(yè)運(yùn)營(yíng)師不斷研究的問(wèn)題。我們就簡(jiǎn)單的探討一下城市商業(yè)綜合體的運(yùn)行，和出入口設(shè)計(jì)。

二、城市商業(yè)綜合入口空間形態(tài)

1、平面布局

從平面布局上看入口與建筑的關(guān)系大致以下兒種有:連續(xù)式,凸出式,凹進(jìn)式,獨(dú)立式,交叉式,按照建筑不同的自身?xiàng)l件和空間形式,選擇適合的平面布局方式。連續(xù)式，只在建筑的外部界面上開口,并不破壞建筑的幾何秩序,入口與建筑的平面位置相重合。具有較強(qiáng)的整體性,視覺保持連貫統(tǒng)一,除了開門之外,平面上不做其他特殊處理。這種建筑入口可用圖案裝飾標(biāo)明位置,通過(guò)入l:I周圍材料的顏色、肌理的變化或是構(gòu)筑物的設(shè)置,使其與它所臨商業(yè)綜合體近的地方進(jìn)行明顯的區(qū)別。凸出式此類入口依靠雨蓬、門廊等構(gòu)件或者建筑本身的體量,突出出于建筑主體。布置靈活,造型方便,適應(yīng)性強(qiáng),有明顯的提不引導(dǎo)作用。凸出式入口是比較常見的入口形式,在設(shè)計(jì)時(shí)主要注意整體性把握。凹進(jìn)式，將凹入建筑主體的部分形成入口空間,凹進(jìn)式入口將一部分外部空間引入建筑內(nèi)部。既不破壞建筑外觀的整體性,又使建筑形象形成豐富的光影虛實(shí)效果,并具有一定的私密性。引導(dǎo)作用突出,給人以醒目的方位感和空間感。還可以有效減輕交通人流的壓力緩解公共建筑入口與街道的矛盾。在用地緊張的城市中心地帶,較多被適宜采用。獨(dú)立式建筑入口與建筑主體完全分開或者通過(guò)架空構(gòu)架等元素與外墻面分離,作為一種獨(dú)立的建筑空間元素存在。由于與主體分離,獨(dú)立設(shè)置,所以這種形式具有較強(qiáng)的適應(yīng)性與靈活的多變性,可以隨著不同地域特色、不同建筑風(fēng)格特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整,滿足入口的標(biāo)志功能和文化功能。交叉式在通常情況下,這種建筑入口空間的形式同時(shí)具有上面的兩種或二種類型,在凹進(jìn)的入口空間上伸出雨蓬或者柱廊,從而使整個(gè)入口形象生動(dòng)活潑。在采用該方式時(shí),要注重防調(diào)性,避免相互矛盾而變得凌亂。

2、剖面關(guān)系

綜合體建筑立體式入口從剖面關(guān)系上具備水平、高差、立體這二種空間形式。根據(jù)城市空間結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)和綜合體建筑的使用需要,以一種形式或者多種形式組合出現(xiàn),使入口空間呈現(xiàn)不同的空間形態(tài)和空間序列。水平常用的空間設(shè)計(jì)手法有圍和與架空,在豎向上空間變化較微小或者沒有變化,常在綜合體建筑的主入口出現(xiàn),起到過(guò)渡緩沖的作用。給人以開闊和震撼的視覺效果。高差在建筑設(shè)計(jì)中,`常使用增減、疊加等方法進(jìn)行空間的設(shè)計(jì)。這種方法沿城市綜合體建筑立體式入日空間研究用到入口空間的設(shè)計(jì)中,常通過(guò)底界面的豎向變化來(lái)塑造和增強(qiáng)空間的層次感。立體立體形式的入口空間不僅意味著水平方向的過(guò)渡,還通過(guò)樓梯、夾層、中庭空問(wèn)使幾個(gè)不同層高的空間相互穿插時(shí)運(yùn)用地下通道與地下交通相連接,以取得垂直方向的空間過(guò)渡。對(duì)立體式的入口空間來(lái)說(shuō),空間的序列和節(jié)奏尤為重要。在設(shè)計(jì)中,可以利用地下廣場(chǎng)、空中走廊、步行平臺(tái)、樓梯坡道等界面組合成點(diǎn)一一線―面的空間序列?？梢匝乇逡肆髀肪€逐一展開一連串形態(tài)不同的界面,使空間序列起伏抑揚(yáng)、節(jié)奏鮮明,避免單一調(diào)沉悶的空間效果。

三、城市商業(yè)綜合體步行街設(shè)計(jì)與出入口設(shè)計(jì)

入口是我國(guó)傳統(tǒng)建筑中最基本的部分，自從建筑產(chǎn)生伊始就出現(xiàn)了?！罢軞庥陂T，猶人之受氣于口”，“氣口如人之口，氣口足，便于順堂納氣，利人物出入”。步行街入口是指步行街出入口部分的空間及其周圍環(huán)境，是步行街區(qū)與周圍環(huán)境（包括建筑、城市干道等）之間的過(guò)渡和聯(lián)系的空間，是一個(gè)有一定秩序的人造環(huán)境。步行街入口往往形成開放性空間，它的構(gòu)成要素通常包括建筑、道路、廣場(chǎng)、標(biāo)牌、植物、地形等，它的范圍、大小、層次應(yīng)突出以人為中心。步行街入口是整個(gè)步行街空間的一個(gè)組成部分，通常形成一個(gè)節(jié)點(diǎn)，是人們進(jìn)入步行街的“序幕”，是對(duì)步行街感知的重要范圍，烘托并影響步行街在其所在區(qū)域和城市的地位。在城市空間中，步行街不是孤立的，而是城市統(tǒng)一體中的一個(gè)單元，通過(guò)其入口空間同其他單元對(duì)話，從而使自身形象完整。

1、 功能出入口的功能一般分為基本功能和衍生功能?；竟δ苁侨肟谧钪饕驮嫉墓δ?，包括交通功能及安全防衛(wèi)功能：衍生功能指后來(lái)衍生出來(lái)的功能，精神功能。步行街入口不同于一般的入口空間，例如建筑的入口或?qū)W校，居住區(qū)的入口，它不具備安全防衛(wèi)功能，又由于限制車輛的通行，并不具備復(fù)雜的交通功能，但步行街出入口往往匯聚大量的人流，其位置多為人流和車流垂直相交處，故交通功能頗為重要。步行街入口最突出的功能是其衍生功能或精神功能，它界定了整個(gè)步行街的空間領(lǐng)域，往往成為步行街形象標(biāo)識(shí)，甚至成為城市的景觀標(biāo)志。

步行街入口是人們進(jìn)入步行街的必經(jīng)之途，是步行街交通的節(jié)點(diǎn)，因此，交通功能是步行街入口空間的最基本的功能。商業(yè)步行街的入口往往是人流匯聚的節(jié)點(diǎn)，為了便捷交通，步行街的入口多設(shè)在交通效益最高的街角區(qū)域，靠近公交站點(diǎn)并接近市民主要匯聚的方向，充分利用城市街道和公共交通設(shè)施，形成入口廣場(chǎng)，以容納更多的人流；同時(shí)，作為商業(yè)街的起點(diǎn)，具有鮮明的入口意象和引導(dǎo)性，起到匯聚人流的作用。步行街入口的精神功能首先體現(xiàn)在其標(biāo)志功能上。有人說(shuō)“眼睛是心靈的窗口”，對(duì)于步行街而言，入口往往成為設(shè)計(jì)思想外泄的點(diǎn)睛之筆。主入口是界定內(nèi)與外的重要標(biāo)志，體現(xiàn)著步行街的精神面貌，是步行街的“臉面”。步行街入口空間的精神功能除了標(biāo)志功能外還有很多，如傳播文化信息，引導(dǎo)人們對(duì)街區(qū)文化的認(rèn)同，增加步行街區(qū)的親切感和歸屬感等。

2、功能出入口的類型

按平面構(gòu)成方式分按平面構(gòu)成方式的不同，步行街入口可以分為廣場(chǎng)型、院落型、線路型三種基本類型。不同的類型具有不同的特征。

廣場(chǎng)型是指帶有集散廣場(chǎng)的步行街入口空間。步行街入口節(jié)點(diǎn)放大處理，形成面積較大的集散廣場(chǎng)，這是比較常見的入口處理方式。在廣場(chǎng)上可以設(shè)置配泉水池，座椅花壇，入口具有相對(duì)動(dòng)的特征。

院落型入口具有相對(duì)靜的特征，類似于庭院，具有停滯性，人可以停下來(lái)進(jìn)行交談等活動(dòng)。在一些傳統(tǒng)街區(qū)的步行街入口設(shè)計(jì)中，常常融入中國(guó)傳統(tǒng)庭院空間意向，將入口空間設(shè)計(jì)成類似四合院入口庭院，以清水照壁。

四、結(jié)束語(yǔ)

其實(shí)商業(yè)綜合體的步行空間設(shè)計(jì)，步行出入口設(shè)計(jì)，不是一個(gè)簡(jiǎn)單單一的問(wèn)題，而是一個(gè)綜合城市商業(yè)綜合體的整體運(yùn)行，地段選擇，市政建設(shè)，金融管理，產(chǎn)品宣傳銷售等綜合的大問(wèn)題。城市商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)，一定是要服務(wù)市民，也要便利商業(yè)發(fā)展的，商業(yè)就是城市商業(yè)綜合體的命脈，而從城市商業(yè)綜合體，步行出入口這樣的關(guān)鍵重要的小細(xì)節(jié)，卻也往往關(guān)乎著一個(gè)城市商業(yè)綜合體是否成功。

參考文獻(xiàn)

[1]江泓.商業(yè)綜合體與城市公共空間[J]. 現(xiàn)代城市研究. 2009(11)

第7篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

一是開發(fā)與投資并舉模式，此模式追求規(guī)?；c高收益。

以凱德置地為代表的房地產(chǎn)投資基金，屬于開發(fā)和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個(gè)開發(fā)商，所以可以充分利用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產(chǎn)、商用房產(chǎn)和服務(wù)公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產(chǎn)基金，其運(yùn)作成立的中國(guó)住宅地產(chǎn)投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來(lái)自于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，僅有20%通過(guò)招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產(chǎn)商合作的拿地戰(zhàn)略，并與目標(biāo)城市的大型企業(yè)合作，開發(fā)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。如與深國(guó)投和沃爾瑪合作涉足商業(yè)地產(chǎn)，與麗豐控股合作收購(gòu)其項(xiàng)目股權(quán)，與北京華聯(lián)集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，同萬(wàn)科合作部分商業(yè)項(xiàng)目等。

二是側(cè)重商品住宅投資模式，此模式追求行業(yè)平均收益。

由國(guó)內(nèi)眾多著名房企如復(fù)地、SOHO、陽(yáng)光一百等發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場(chǎng)，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)快速發(fā)展的成長(zhǎng)性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開發(fā)商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發(fā)商全程運(yùn)營(yíng)管理提供專業(yè)支持；第三，為開發(fā)商的品牌價(jià)值提升創(chuàng)造動(dòng)力。

三是側(cè)重收租型物業(yè)投資模式，此模式追求長(zhǎng)期穩(wěn)健收益。

最近幾年，國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)出新加坡騰飛基金和內(nèi)地高和投資為代表的收租型物業(yè)投資模式。以開發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)揚(yáng)名的新加坡騰飛集團(tuán)2007年成立了兩只數(shù)額龐大的中國(guó)基金――騰飛中國(guó)工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金和騰飛中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。兩大基金最初的資產(chǎn)項(xiàng)目包括在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的標(biāo)的資產(chǎn)。其主要投資中國(guó)內(nèi)地的輕工業(yè)和物流設(shè)施，包括倉(cāng)庫(kù)、分銷中心、軟件和科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商務(wù)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，通過(guò)多元化的租戶結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化和租金增長(zhǎng)空間來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國(guó)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。具體操作模式是收購(gòu)一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過(guò)整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財(cái)型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)，以及投資產(chǎn)品和相應(yīng)的資產(chǎn)管理服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)投資者的豐厚收益。

四是側(cè)重城市綜合體投資模式，此模式追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益。

由復(fù)星集團(tuán)、易居國(guó)際等發(fā)起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個(gè)月募集資金37億元，是目前內(nèi)地最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。星浩資本所要開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個(gè)具備辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩、商業(yè)等多種功能及設(shè)施的超大型樓盤，遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市綜合體的代表。其中，地產(chǎn)基金、實(shí)體開發(fā)和商業(yè)服務(wù)，構(gòu)成了星浩資本的3大業(yè)務(wù)板塊。

在拿地和實(shí)體開發(fā)方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬(wàn)平方米、58萬(wàn)平方米和33萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)這些項(xiàng)目將全部啟動(dòng)。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計(jì)劃3年內(nèi)收回成本，之后的兩年?duì)幦∮?。未?lái)該基金計(jì)劃通過(guò)IPO、REITs等渠道實(shí)現(xiàn)退出。

五是側(cè)重保障房投資模式，此模式追求低風(fēng)險(xiǎn)和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開始涌現(xiàn)。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，是我國(guó)第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，該基金將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過(guò)收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項(xiàng)目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬(wàn)平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯(lián)合有志于保障房建設(shè)的開發(fā)商作為基金的發(fā)起人和投資人，向社會(huì)合格投資者募集不低于100億元，未來(lái)3年，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項(xiàng)目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務(wù)，提供房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)。

六是側(cè)重專業(yè)化功能性地產(chǎn)投資模式，此模式追求細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

專業(yè)化功能地產(chǎn)類基金主要是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)基金。

養(yǎng)老地產(chǎn)以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過(guò)泰康養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃設(shè)立，注冊(cè)資本金達(dá)22億元，側(cè)重于在一線中心城市建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，以此拓展其人壽保險(xiǎn)主業(yè)的價(jià)值鏈。其主要特點(diǎn)是專注于養(yǎng)老類綜合社區(qū)建設(shè)，建成后不出售，而是用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

第8篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

然而，這股勢(shì)頭會(huì)在2012年延續(xù)嗎?有業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)迅速膨脹的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，項(xiàng)目扎堆，同質(zhì)化嚴(yán)重，投資風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。盡管投資者受限于住宅市場(chǎng)，與商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅市場(chǎng)更具有客觀的剛性需求和穩(wěn)定的投資回報(bào)。在充滿不確定的2012年，商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)都存在哪些值得期待的投資機(jī)會(huì)呢?

穿“束身衣”的住宅市場(chǎng)

為了抑制商品房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家密集出臺(tái)一系列調(diào)控政策，最厲害的當(dāng)屬“限購(gòu)令”和信貸緊縮。在這兩貼“猛藥”下，成交量明顯減少，市場(chǎng)慢慢降溫。

有的投資者判斷住宅的投資價(jià)值已經(jīng)開始萎縮，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)等其它市場(chǎng)，但部分謹(jǐn)慎的投資者還是愿意留下來(lái)，已成功投資多處房產(chǎn)的汪先生就是其中一位。他認(rèn)為，大多數(shù)是資金有限且對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不熟悉的會(huì)選擇在住宅市場(chǎng)繼續(xù)“作戰(zhàn)”，畢竟居住需求是不可替代的，而商業(yè)地產(chǎn)投資又相當(dāng)復(fù)雜，因此，穩(wěn)中求勝是關(guān)鍵。

在福州，這種心態(tài)使得不少投資者把目光投向不限購(gòu)區(qū)域。有業(yè)內(nèi)人士表示，不限購(gòu)區(qū)域都位于福州郊縣，投資門檻相對(duì)低，加上大福州的交通建設(shè)，這些原本遠(yuǎn)離市區(qū)的地方未來(lái)兩三年內(nèi)都將納入繞城環(huán)線內(nèi)，而且大量剛性需求也涌入這里，所以投資者對(duì)不限購(gòu)區(qū)域充滿信心。

就在剛結(jié)束不久的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，2012年樓市的基調(diào)已塵埃落定，調(diào)控政策堅(jiān)決不動(dòng)搖。也就是說(shuō)，“限購(gòu)令”在2012年延續(xù)的可能性很大。

盡管如此，住宅市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)仍然存在。福州麥田房產(chǎn)公司業(yè)務(wù)總監(jiān)吳祖懷告訴記者，從區(qū)域上看，最保值增值的還是在市中心，漲跌都不會(huì)像新區(qū)那么快；從產(chǎn)品方面看，稀缺的學(xué)區(qū)房、位于江濱、地鐵站附近價(jià)值高的品質(zhì)房、價(jià)格下行明顯的商品房都受到投資者們的青睞。

商業(yè)地產(chǎn)：避險(xiǎn)還是投機(jī)?

由于住宅市場(chǎng)調(diào)控的擠壓效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)以及造富效應(yīng)，讓諸路兵馬投人搏殺，尤其是城市綜合體、寫字樓陷入瘋狂的火熱中。

福州商業(yè)地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)也令人瞠目結(jié)舌，自去年以來(lái)，不少城市綜合體拔地而起，不乏國(guó)內(nèi)一線品牌開發(fā)商的身影，形成多個(gè)商圈縱橫交錯(cuò)，特別是5A甲級(jí)純寫字樓的亮相，著實(shí)讓人們感受到福州商業(yè)地產(chǎn)的崛起。

福建地產(chǎn)專家江映輝表示，首先，在國(guó)內(nèi)消費(fèi)高速增長(zhǎng)的背景下，超市、百貨等消費(fèi)形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者需求，消費(fèi)形態(tài)需要?jiǎng)?chuàng)新，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生，尤其像福州商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)年滯后，傳統(tǒng)的五四路商務(wù)區(qū)和東街口商業(yè)街已經(jīng)完全不符合省會(huì)城市的身份；其次，住宅市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商陷入資金鏈緊張的窘境，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍，許多企業(yè)被動(dòng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。第三，各路資本都撲向商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然其中有相當(dāng)部分的人是投機(jī)心態(tài)，他們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)一樣容易復(fù)制。

目前，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)表示擔(dān)憂，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是建好賣出去就完事的，后期的運(yùn)營(yíng)管理才是核心競(jìng)爭(zhēng)力，而當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多。

“但如果從供求關(guān)系上來(lái)看，目前說(shuō)泡沫還為時(shí)過(guò)早。”江映輝表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的情況，如萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐福州以來(lái)，所產(chǎn)生的消費(fèi)效應(yīng)是有目共睹的，所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，其運(yùn)營(yíng)成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實(shí)力密切相關(guān)，決不能像住宅一樣大干快上。

住宅與商業(yè)之爭(zhēng)

相對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)打著受政策調(diào)控影響較小，不限購(gòu)、不限貸的旗號(hào)迅速在全國(guó)市場(chǎng)上火熱起來(lái)，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場(chǎng)險(xiǎn)象環(huán)生，撥云見日。

然而，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮會(huì)持續(xù)多久?在投資者陸續(xù)殺人的同時(shí)，泡沫也在慢慢變大，投資風(fēng)險(xiǎn)也日益增強(qiáng)，反倒是住宅市場(chǎng)存在大量的剛性需求，房?jī)r(jià)也在調(diào)控下逐漸理性，或許出手機(jī)會(huì)就在未來(lái)。

吳祖懷認(rèn)為，事實(shí)上，投資商業(yè)和住宅的客戶不會(huì)有太多的重疊，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資者通常是有經(jīng)驗(yàn)、有興趣的，買住宅則是有需求的，即便2012年住宅成交量會(huì)放大，這也不意味著商業(yè)地產(chǎn)的會(huì)縮小。

第9篇：城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理范文

城市地鐵是大型工程項(xiàng)目，在國(guó)際金融危機(jī)的背景下，發(fā)展軌道交通項(xiàng)目可以拉動(dòng)投資，并帶動(dòng)裝備制造、工程基建、鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中還能給工程施工、建材、水泥、石材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)商機(jī)，創(chuàng)造巨大的GDP。

不過(guò)，軌道交通造價(jià)非常高，但盈利卻很困難。以地鐵為例，國(guó)際只有香港、新加坡的地鐵是賺錢的，而為了拉動(dòng)內(nèi)需所推出的一系列軌道交通項(xiàng)目，無(wú)疑也給地方政府加上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。那么，各地政府該如何破解沉重的軌道交通融資壓力呢？

政府融資危機(jī)

軌道交通造價(jià)非常高。目前中國(guó)地鐵每公里的造價(jià)大概在5億～8億元之間，輕軌造價(jià)也在每公里 1 億～3 億元。比如建設(shè)中的合肥軌道1號(hào)線一期工程平均每公里造價(jià)約為6.7億元，概算總投資164億元；武漢去年剛剛通車的地鐵2號(hào)線平均每公里實(shí)際投資約5.52億元，2012年開工的地鐵3號(hào)線平均每公里估算投資約5.1億元，計(jì)劃今年開工的地鐵6號(hào)線，平均每公里估算投資約7.58億元。即使投資這樣高，眾多城市還是在爭(zhēng)取上馬軌道交通項(xiàng)目。截至今年3月底，中國(guó)大陸范圍內(nèi)16座已開通城市軌道交通運(yùn)營(yíng)線路的城市運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)度總規(guī)模約1979公里，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到2015年，運(yùn)營(yíng)里程將有望突破3000公里。

目前全國(guó)正在施工建設(shè)的地鐵線路超過(guò)70條，總投資額達(dá)8000多億；而如果按遠(yuǎn)期規(guī)劃來(lái)計(jì)算，已批準(zhǔn)36個(gè)城市的軌道建設(shè)規(guī)劃總里程達(dá)6000多公里，所需總投資額在3萬(wàn)億～4萬(wàn)億之間。

這么高的投資額，可以想象其對(duì)有關(guān)政府的壓力。而實(shí)際情況是，軌道交通項(xiàng)目已經(jīng)成為一些城市最為沉重的負(fù)債項(xiàng)目。

以昆明市為例，根據(jù)《昆明市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2013～2019年）》的藍(lán)圖，未來(lái)將有5條市域鐵路和9條地鐵線路穿越整個(gè)城市，全程562公里，總投資3000億元。而2012年，整個(gè)昆明市僅有378億元的公共財(cái)政預(yù)算收入，以這樣的比例，這3000億幾乎要透支昆明市未來(lái)10年的全部財(cái)政預(yù)算收入。

而另外一個(gè)城市重慶，也已經(jīng)顯示出疲態(tài)。根據(jù)2009年通過(guò)的《重慶城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案》，原有的投資金額從245億元提高到455億元。為了進(jìn)行有效融資，重慶市組建了重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)，該集團(tuán)承擔(dān)了投資高達(dá)3000億元的“暢通重慶”一半的投資任務(wù)。而在承擔(dān)建設(shè)輕軌任務(wù)的過(guò)程中，重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)也面臨極大的經(jīng)營(yíng)壓力。該公司在“2011年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書”中披露，2010年1～9月，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-5.55億元，凈利潤(rùn)為-3.17億元，虧損規(guī)模有所擴(kuò)大。

其實(shí)早在1995年，中國(guó)軌道交通項(xiàng)目的建設(shè)就面臨了一次這樣的融資危機(jī)。當(dāng)時(shí)由于地鐵的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、投融資機(jī)制不成熟，地鐵的盈利模式也不清晰，于是國(guó)務(wù)院了《暫停審批快速軌道交通項(xiàng)目的通知》，宣布“不再批準(zhǔn)地鐵項(xiàng)目立項(xiàng)”。而在今天，雖然各地方政府的財(cái)政收入有了明顯提高，但地鐵的盈利模式對(duì)于各個(gè)國(guó)家依舊是世界性難題。中國(guó)社科院工經(jīng)所研究員羅仲偉就表示：“持續(xù)的高速建設(shè)對(duì)于任何地方政府都是不小的壓力，地方政府應(yīng)該根據(jù)自身的情況適時(shí)調(diào)整速度?！?/p>

N種融資方式

資本是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的血液，尤其在今天的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，資金短缺成為制約很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。而在城市軌道交通的建設(shè)中，與融資相關(guān)的金融產(chǎn)業(yè)就成為軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“牛鼻子”，因?yàn)檐壍澜煌ū姸嗟娜谫Y方式都是圍繞著金融市場(chǎng)展開的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，應(yīng)用于中國(guó)軌道交通市場(chǎng)的融資模式主要是信貸融資，其中國(guó)有銀行如國(guó)開行、中行、建行、工行等都是軌道交通行業(yè)的“東家”。如在2013年7月末，為支持蘇州軌道交通項(xiàng)目，國(guó)開行蘇州分行作為銀團(tuán)牽頭行會(huì)同工、農(nóng)、中、建、交等11家銀行與蘇州軌道交通集團(tuán)有限公司就蘇州軌道交通2號(hào)線延伸線、4號(hào)線及支線項(xiàng)目分別簽署銀團(tuán)貸款合同。銀團(tuán)合同總額297億元，這是蘇州歷史上組建的最大規(guī)模銀團(tuán)。

不過(guò)在較大的資本壓力下，僅靠資本金和銀行貸款無(wú)法滿足需求，建設(shè)主體和地方政府就要從融資角度考慮，采取多元化融資渠道。這些渠道眾多，目前除了信貸，應(yīng)用于中國(guó)軌道交通市場(chǎng)的融資模式還有PPP、BOT、BT、TOT等四種模式。

其中PPP（公共部門與私人企業(yè)合作模式）投融資模式是基于軌道交通準(zhǔn)公共產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，在投資上將公益性與盈利性部分定量分開，由政府負(fù)責(zé)公益性部分的投資，由社會(huì)投資者負(fù)責(zé)盈利性部分的投資并負(fù)責(zé)地鐵的經(jīng)營(yíng)管理的模式。

在PPP項(xiàng)目中，PPP方中標(biāo)后成立項(xiàng)目公司，由PPP方對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行投資注入資本金，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的融資、采購(gòu)招標(biāo)、建設(shè)、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓等。相關(guān)資料顯示，在探索城市軌道建設(shè)的融資模式上，PPP模式是較為合適的模式，因?yàn)樵赑PP模式下，公共部門和民營(yíng)企業(yè)共同參與城市軌道交通的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，不但能節(jié)省政府的投資，還可以將項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給民營(yíng)企業(yè)，從而減輕政府風(fēng)險(xiǎn)。而民營(yíng)企業(yè)通過(guò)參與軌道交通項(xiàng)目的確認(rèn)、設(shè)計(jì)和可行性研究等前期工作，亦可降低自身投資風(fēng)險(xiǎn)。比如采取了PPP模式的北京地鐵4號(hào)線，是國(guó)內(nèi)軌道交通建設(shè)中首個(gè)以公私合營(yíng)的模式進(jìn)行建設(shè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。而同政府全額投資相比，北京地鐵四號(hào)線為政府節(jié)省了55億元的地鐵投資，同時(shí)京港地鐵還承擔(dān)了四號(hào)線建設(shè)投資增加風(fēng)險(xiǎn)和2億元的開通費(fèi)用。此外，30年經(jīng)營(yíng)權(quán)內(nèi)，不但32億元的更新改造費(fèi)由京港地鐵承擔(dān)，相反京港地鐵還向政府每年上交4250萬(wàn)元租金。綜合算來(lái)，四號(hào)線項(xiàng)目總體可節(jié)約政府財(cái)政支出100多億元。

而TOT（轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營(yíng)-移交）是指政府部門或國(guó)有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。該模式應(yīng)用于北京及杭州兩城市。

BOT （建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交），在中國(guó)稱為“特許權(quán)投融資方式”，是指國(guó)家或地方政府部門通過(guò)特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)承擔(dān)公共性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項(xiàng)目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)；允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)費(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投融資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)成本并獲得合理的回報(bào)；特許期屆滿，項(xiàng)目公司將設(shè)施無(wú)償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。深圳4號(hào)線二期是中國(guó)第一個(gè)將BOT付諸實(shí)施的軌道交通項(xiàng)目。

BT（建設(shè)—轉(zhuǎn)讓）方式，是由業(yè)主通過(guò)公開招標(biāo)的方式確定建設(shè)方，由建設(shè)方負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措和工程建設(shè)，項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收合格后由業(yè)主回購(gòu)，并由業(yè)主向建設(shè)方支付回購(gòu)價(jià)款的一種融資建設(shè)方式。一般來(lái)說(shuō)，采取BT模式的項(xiàng)目建設(shè)資金主要由財(cái)政撥款和自籌獲得，其中自籌資金的標(biāo)段采用模式進(jìn)行融資建設(shè)。北京地鐵奧運(yùn)支線（8號(hào)線一期）是國(guó)內(nèi)城市軌道建設(shè)領(lǐng)域第一個(gè)BT工程，深圳地鐵5號(hào)線是是全球投資最大的BT模式地鐵軌道交通項(xiàng)目。而正在建設(shè)的武漢地鐵8號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線BT項(xiàng)目通過(guò)武漢市地鐵集團(tuán)、南瑞集團(tuán)公司、中鐵建股份有限公司合作進(jìn)行，其中南瑞及中鐵建將負(fù)責(zé)地鐵8號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線的建設(shè)工作，驗(yàn)收合格后移交給地鐵集團(tuán)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在以上4種融資模式中，應(yīng)用于中國(guó)的軌道交通線路中BT模式應(yīng)用最廣泛，占總量的約三分之二。

而在最近，很多政府都在引進(jìn)民間資本進(jìn)入軌道交通建設(shè)市場(chǎng)，而這種方式則指向了PPP模式。比如2013年8月，北京市發(fā)改委首次公布了《引進(jìn)社會(huì)資本推動(dòng)市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案》。該方案顯示，“十二五”期間，北京市將在6大領(lǐng)域127項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資3380億元，其中1300億將通過(guò)引進(jìn)社會(huì)資本完成。而據(jù)中國(guó)“PPP”模式之父的北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資公司總經(jīng)理王灝博士介紹，PPP模式中與政府相對(duì)應(yīng)的“民間組織”，是一個(gè)泛指的概念，只要不是政府機(jī)構(gòu)，在這里都可稱為民間組織，可能是社會(huì)資本、國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、甚至公民個(gè)人。因此未來(lái)PPP投融資模式可能受到更多政府的重視。

創(chuàng)新TOD模式

目前，中國(guó)大部分城市的軌道交通建設(shè)采用世界上通行的政府主導(dǎo)的負(fù)債融資方式。顯然，這種單一的融資方式，已經(jīng)難以適應(yīng)當(dāng)前大規(guī)模建設(shè)軌道交通的發(fā)展態(tài)勢(shì)，所以軌道交通未來(lái)融資也有很多方式可以去探索和選擇。

而根據(jù)香港、深圳等城市近20年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，軌道交通對(duì)城市格局有著十分巨大的影響，特別是軌道交通發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)具有極大的帶動(dòng)作用。在已建軌道交通的城市，沿線的地價(jià)與房產(chǎn)都有不同程度的大幅上漲：在香港，由于京九地鐵的通車，沿線土地一路暴漲，房?jī)r(jià)先后翻了八九倍；在深圳，地鐵的開通，讓沿線商業(yè)從蕭條到繁華只用了不到一年時(shí)間。

有關(guān)專家認(rèn)為，在內(nèi)地要憑票價(jià)收入實(shí)現(xiàn)地鐵盈利幾乎是不可能的。北京的地鐵發(fā)展了30多年，運(yùn)量不過(guò)占北京總運(yùn)量的8%左右，每年還需政府幾個(gè)億的財(cái)政補(bǔ)貼。因此，探索地鐵的高通達(dá)性帶來(lái)了沿線土地的價(jià)值的提高而帶來(lái)的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)和土地利用形態(tài)的改變，成為另外一種地鐵融資的模式。

而這個(gè)模式，香港地鐵已經(jīng)施行了多年，那就是TOD模式。

TOD即是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式。東京、香港及新加坡等城市在探索TOD模式的過(guò)程中積累了較好的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，TOD模式是將軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，將軌道交通與物業(yè)、住家甚至鐵路、公路、常規(guī)道路公交、私人小汽車、綠色慢行交通等通過(guò)換乘樞紐結(jié)合起來(lái)，形成互為銜接、補(bǔ)充及支持的綜合出行鏈，發(fā)展成為綜合的現(xiàn)代城市公共交通體系。

以香港為例，其公共交通主要是大型交通樞紐，香港的建設(shè)模式是將包括地鐵站、輕軌站等軌道交通及巴士干線首末站，然后以公交站點(diǎn)為中心，以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立中心區(qū)或城市中心，實(shí)行集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的綜合用途發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，香港地鐵公司創(chuàng)造出“地鐵+物業(yè)”的聯(lián)合開發(fā)模式已經(jīng)成為世界范圍內(nèi)TOD開發(fā)的典范。這種模式通過(guò)地鐵公司統(tǒng)籌，將鐵路規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與沿線上蓋物業(yè)規(guī)劃、建造、市場(chǎng)運(yùn)作緊密結(jié)合起來(lái)，使地鐵和物業(yè)達(dá)到最大協(xié)同效應(yīng)。

而在開發(fā)策略上，港府也堅(jiān)守審慎的商業(yè)原則，利用和發(fā)揮市場(chǎng)作用，通過(guò)允許港鐵公司參與沿線土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，盡享地鐵建設(shè)帶來(lái)的巨大土地增值效益，這也是香港地鐵成功的最重要經(jīng)驗(yàn)之一。如在新界，“地鐵+物業(yè)”模式的“吸人”能力非常明顯：約有78%的就業(yè)崗位集中在8個(gè)位于地鐵車站附近的就業(yè)中心內(nèi)，其用地面積之和僅占新界總面積的2.5%，商務(wù)中心高度集中在有各類公共交通工具的大型樞紐。

而新加坡是世界上將全民居住問(wèn)題解決得最好的國(guó)家之一，有90%以上的新加坡人居住在自己的房屋里。這高于大部分發(fā)達(dá)國(guó)家只有50%～60%擁有自己的住房。其中高密度的新鎮(zhèn)是新加坡絕對(duì)主要的居住形式，而土地使用功能與公共交通的有機(jī)結(jié)合，是新加坡新鎮(zhèn)規(guī)劃的突出特點(diǎn)，而“地鐵-購(gòu)物-住家”的TOD開發(fā)模式，則是高密度大規(guī)模居住區(qū)開發(fā)的核心途徑。新鎮(zhèn)包括地區(qū)商業(yè)中心、工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、快速路網(wǎng)、地鐵網(wǎng)絡(luò)、綠化環(huán)境等。以淡濱尼新鎮(zhèn)為例，其具有清晰的“三級(jí)結(jié)構(gòu)”，設(shè)施布局合理，交通便捷并配合土地使用，密度高但居住環(huán)境好，新鎮(zhèn)中的各級(jí)商業(yè)中心、潔凈工業(yè)、新加坡博覽中心、樟宜科技園、淡馬錫理工學(xué)院等工作空間提供了大量就近就業(yè)機(jī)會(huì)。淡濱尼新鎮(zhèn)典型TOD開發(fā)模式，更獲得聯(lián)合國(guó)BSHF頒發(fā)的1991年度世界人居獎(jiǎng)（World Habitat Award）。

而從香港的軌道+物業(yè)，新加坡的淡濱尼新鎮(zhèn)這些成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，按照TOD的思路，通過(guò)軌道交通引導(dǎo)新城建設(shè)是非常成功的思路。在見證香港地鐵建設(shè)的巨大成功之后，內(nèi)地許多致力于發(fā)展軌道交通的大城市也開始探索“地鐵+物業(yè)”的開發(fā)模式。

比如北京幾個(gè)新城建設(shè)，如亦莊開發(fā)區(qū)、大興新城、通州新城、順義新城等，軌道交通對(duì)新城建設(shè)的引導(dǎo)作用有目共睹：新城的吸引力明顯提升，人口聚集效應(yīng)顯著增強(qiáng)，軌道沿線物業(yè)土地增值明顯，區(qū)域形象顯著提升。以亦莊為例，該新城以京津城際軌道交通建設(shè)為契機(jī)，加強(qiáng)對(duì)外交通通道和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)對(duì)外輻射發(fā)展能力。亦莊還因?yàn)榈罔F線路的建設(shè)疏解了中心城區(qū)的很多功能，如很多科研院所、大專院校、大型商業(yè)、醫(yī)療康體設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施、高新產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及部分行政辦公單位已經(jīng)向亦莊集中。

城市綜合體成為焦點(diǎn)

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。而如果綜合體附近擁有軌道交通站點(diǎn)，就意味著員工擁有了快速、準(zhǔn)點(diǎn)到達(dá)的交通工具，而整個(gè)商圈也擁有了保證大流量人群轉(zhuǎn)移的能力。

目前，在北京、杭州、武漢、西安、成都等地的地鐵建設(shè)中，都在建設(shè)城市綜合體，以達(dá)到優(yōu)化城市的空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市空間的有序增長(zhǎng)和土地的合理利用的目的。業(yè)內(nèi)專家表示，與軌道交通站點(diǎn)相互依賴的城市綜合體不僅已經(jīng)成為現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更成為催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)。

比如北京的9號(hào)線郭公莊車輛段、7號(hào)線焦化廠車輛段、15號(hào)線馬泉營(yíng)車輛段、1號(hào)線四惠車輛段以及8號(hào)線二期平西府車輛段、6號(hào)線常營(yíng)站、7號(hào)線長(zhǎng)陽(yáng)站都在依托地鐵站建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目。其中9號(hào)線郭公莊車輛段項(xiàng)目整體定位為“以城市軌道交通開發(fā)為主導(dǎo)的城市綜合體項(xiàng)目”，即通過(guò)物業(yè)開發(fā)與軌道交通的一體化設(shè)計(jì)，使軌道交通與車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)進(jìn)行結(jié)合。而地鐵15號(hào)線馬泉營(yíng)車輛段上部空間將建租賃房，該工程也是國(guó)內(nèi)首次將軌道試車線建于建筑體內(nèi)，軌道結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)合建的模式，整體形成地下停車、地面商業(yè)、地上居住的建筑綜合體。

而杭州地鐵1號(hào)線正在開發(fā)或已規(guī)劃的上蓋物業(yè)綜合體有8個(gè)，其中七堡車輛段綜合體、臨平南翁梅站綜合體、客運(yùn)中心站綜合體已開工建設(shè)，武林廣場(chǎng)站上蓋綜合體、打鐵關(guān)（艮山門）站綜合體和濱康站綜合體即將開工，喬司站物業(yè)綜合體和喬司南站物業(yè)綜合體則在規(guī)劃中。此外，成都的地鐵1、2、3、4、7號(hào)線上也將規(guī)劃建設(shè)多個(gè)城市綜合體，南昌市則擬建設(shè)八一廣場(chǎng)、火車站和火車西客站三個(gè)城市重點(diǎn)軌道樞紐站的地下綜合體。

但正如很多專家所說(shuō)，我們習(xí)慣于模仿發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的外在樣式，卻難以學(xué)習(xí)他人的制度和內(nèi)涵一樣，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市在TOD模式的開發(fā)中基本還處于學(xué)習(xí)階段。香港、新加坡成功的案例背后，則是完善且嚴(yán)格執(zhí)行的制度支撐。

如在香港的TOD開發(fā)模式中，港鐵在其站點(diǎn)周邊的土地開發(fā)中始終堅(jiān)持高密度、多樣性、緊湊型的設(shè)計(jì)，這也為物業(yè)的開發(fā)提供了充足的客流支撐。不過(guò)，港鐵并沒有因?yàn)榭土鞯母叨燃鄱档统鲂蟹?wù)品質(zhì)。港鐵的高品質(zhì)服務(wù)理念在世界上也相當(dāng)出名，其車程準(zhǔn)時(shí)程度已多年維持在99.9%的高位；而在安全管理、服務(wù)目標(biāo)與社會(huì)責(zé)任上，港鐵每年都制定嚴(yán)格的執(zhí)行計(jì)劃，并定期開展多種活動(dòng)宣傳企業(yè)的服務(wù)理念。此外，港府對(duì)全港包括軌道交通沿線在內(nèi)的土地供應(yīng)進(jìn)行強(qiáng)有力的控制政策，特別是對(duì)土地批租采取嚴(yán)格的計(jì)劃投放。這一供應(yīng)政策使香港的地價(jià)一直處于居高不下的狀態(tài)，為地鐵物業(yè)發(fā)展提供了必要的政策保障，保證了地鐵公司在沿線土地開發(fā)中的效益。