關(guān)于買(mǎi)房的法律知識(shí)精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于買(mǎi)房的法律知識(shí)范文

購(gòu)房者選擇物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)該充分考慮物業(yè)項(xiàng)目所處的地理位置、戶(hù)型、周邊環(huán)境、開(kāi)發(fā)商的資信情況，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。

購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)。選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同。再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或預(yù)售備案登記。

在商品房的買(mǎi)賣(mài)中確實(shí)涉及到很多專(zhuān)業(yè)方面的法律知識(shí)，普遍的購(gòu)房者很難一下子了解熟悉這些問(wèn)題，因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買(mǎi)賣(mài)合同中的陷井，建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師，把相關(guān)的事情請(qǐng)律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)。

一、關(guān)于五證

有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

二、關(guān)于公攤面積

建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。

1、在合同第三條中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購(gòu)買(mǎi)使用面積，雙方不涉及公攤處理。

三、關(guān)于房產(chǎn)證

建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

1、五證齊全的項(xiàng)目一般買(mǎi)受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買(mǎi)受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

四、關(guān)于書(shū)面通知

合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。

1、將書(shū)面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)受人應(yīng)一具體的書(shū)面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。

五、關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，買(mǎi)受人可能買(mǎi)得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對(duì)策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

六、關(guān)于所售房屋的抵押

有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。如果此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因?yàn)橘I(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

1、在土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載。

2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)任。

七、關(guān)于物業(yè)管理公約

《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買(mǎi)受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買(mǎi)受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

1、買(mǎi)受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買(mǎi)受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

八、關(guān)于各方責(zé)任范圍

如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買(mǎi)、又抵又買(mǎi)等)情形導(dǎo)致買(mǎi)受人得不到房屋，買(mǎi)受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍。

1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。

第2篇：關(guān)于買(mǎi)房的法律知識(shí)范文

草簽購(gòu)房合同注意事項(xiàng)如下：所謂草簽，只是售房人員讓你們盡快簽字的一個(gè)借口，合同只要經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字，就成立并產(chǎn)生法律效力。不過(guò)你們簽訂的這份合同，違約金約定過(guò)高，且對(duì)你們明顯不公平，如果真產(chǎn)生糾紛，你們可申請(qǐng)法院撤銷(xiāo)該合同。需要注意的是，撤銷(xiāo)合同的期限是1年，自你們簽訂該合同起，因此，如果感覺(jué)會(huì)有糾紛，建議及時(shí)訴諸法律

正式合同未出來(lái)之前，草簽合同具有同樣的法律效力的

草簽合同只是相對(duì)于網(wǎng)簽合同(上房管局系統(tǒng)，有合同編號(hào))的一種說(shuō)法。

從合同效力角度，草簽合同與網(wǎng)簽合同都有同樣的合同效力，但不能對(duì)抗第三人。

《擔(dān)保法》第43條中的對(duì)抗第三人是指當(dāng)兩個(gè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系標(biāo)的物相同，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，都主張享有對(duì)該標(biāo)的物的權(quán)利時(shí)，有登記的一方就可受法律的保護(hù)，優(yōu)先享有權(quán)利。

草簽網(wǎng)簽合同一樣嗎?問(wèn)：20xx年8月底交房。開(kāi)發(fā)商告訴我現(xiàn)在只能草簽合同，請(qǐng)問(wèn)有法律效應(yīng)嗎。網(wǎng)簽跟草簽有什么區(qū)別呢?

回復(fù)：1、開(kāi)發(fā)商告訴您現(xiàn)在只能草簽合同，可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售許可證未辦下來(lái)，或者是其他原因。

2、網(wǎng)簽是指您與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同是先從網(wǎng)上載下來(lái)的版本，雙方簽完后，還得到建委進(jìn)行備案。

3、草簽表示您們雙方有房屋交易的意向，網(wǎng)簽就是正式簽訂的合同了

問(wèn)：以前是可以網(wǎng)簽的,因?yàn)槭且恍┰?市房管暫停了網(wǎng)簽. 別的業(yè)主都是網(wǎng)簽,同時(shí)我已經(jīng)把全部房款交給了開(kāi)發(fā)商, 我想知道這種情況的草簽,我的應(yīng)享受的利益是否跟網(wǎng)簽一樣.

回復(fù)1、國(guó)家規(guī)定預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)必須要網(wǎng)簽，草簽的只表示你們有房屋交易的意愿，并沒(méi)有履行合同必需的要件，所以您的利益很難保證;

2、現(xiàn)在房子暫停了網(wǎng)簽，并且停工了，中間必定有問(wèn)題，建議您考慮將全部房款要回來(lái)。

問(wèn)：我也想要.但是我該從哪幾個(gè)方面跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商,將房款要回呢? 我想開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易把錢(qián)給我的.并且我也確實(shí)想買(mǎi)房子,將來(lái)會(huì)發(fā)生什么,我不清楚.但是他確實(shí)是五證齊全的.停止網(wǎng)簽的原因是土地問(wèn)題.

回復(fù)：1、既然土地有問(wèn)題，這種房子您都敢要?

2、可以開(kāi)發(fā)商目前的狀態(tài)為理由將房款要回來(lái);

3、看你們草簽的那份合同，是否有在什么情況下，可以返回房款的約定? 注：網(wǎng)簽是正規(guī)的受房管局監(jiān)督的，經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽、就不可以一房二賣(mài)了，并且也能確定此房是可以依法銷(xiāo)售的房子，如果開(kāi)發(fā)商不同意網(wǎng)簽，說(shuō)明其中有一些問(wèn)題。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎么簽，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么? 購(gòu)房者在簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)交了定金以后，就要簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同了，房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎么簽，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么?在我國(guó)商品房交易的慣例中，一般是由開(kāi)發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎么簽才能維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，請(qǐng)您閱讀下面的文章。

(一)購(gòu)房者要注意關(guān)于定金的約定。

因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。

(二)購(gòu)房者要看清合同主體是誰(shuí)。

購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，有時(shí)會(huì)忽略這樣一些問(wèn)題，比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開(kāi)發(fā)企業(yè)而是中介，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。

(三)購(gòu)房者要小心開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。

有的發(fā)展商在與客戶(hù)簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。

(四)注意開(kāi)發(fā)商約定的費(fèi)用是否該繳納

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)

管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。

(五)購(gòu)房者要注意把自己提出的補(bǔ)充協(xié)議寫(xiě)進(jìn)去

前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。也不要輕信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，一定要將這些內(nèi)容明確寫(xiě)進(jìn)合同。

以上就是簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要主義的問(wèn)題，大多數(shù)的中國(guó)人是拿自己一生積蓄來(lái)買(mǎi)房，這就意味著，簽購(gòu)房合同時(shí)一定要小心再小心、謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。除了要做到本文的介紹之外，還要具體問(wèn)題具體分析一番，多動(dòng)腦子，多看多聽(tīng)多想，您要是做到這些，一定可以順利地簽好購(gòu)房合同。如果對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的合同條款不能把握，一定要咨詢(xún)律師后在簽，避免因?yàn)槔斫忮e(cuò)誤是自己的權(quán)益受到損害。

一般來(lái)說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同要注意考察如下事項(xiàng)：

一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)問(wèn)

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

二、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者出示商品房預(yù)售許可證 售樓廣告和說(shuō)明必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。如果是現(xiàn)房需注意其是否具有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。

三、要明確注意合同條款注明

房產(chǎn)面積、交房時(shí)間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施，如要購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)應(yīng)注明地下車(chē)位的范圍、車(chē)位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況。

四、消費(fèi)者要注意自身付款能力

買(mǎi)房一定要充分考慮自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。

五、注意附近相關(guān)樓盤(pán)的價(jià)格及周?chē)囊?guī)劃

更要注意樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說(shuō)明相符。

此外，在商品房預(yù)售情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。消費(fèi)者應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點(diǎn)在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。無(wú)《住宅交付使用許可證》的，公安部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續(xù)。

專(zhuān)家提醒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

房子在任何中國(guó)人的心中都代表一種多情感的符號(hào)，它是家、是父母，指示著溫馨和安全。因此，簽訂購(gòu)房合同注意什么，如何簽買(mǎi)房合同，怎么簽?意義重大，一定要竭盡全力簽訂一份盡量完美的合同，完美合同是完美家園的第一步。如果您實(shí)在不放心，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師幫您打理一切，構(gòu)建一個(gè)幸福祥和的家。

簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)，簽訂購(gòu)房合同要注意哪些問(wèn)題一、簽訂購(gòu)房合同前的注意事項(xiàng)

首先我們要明確一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房合同指的是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間約定權(quán)利義務(wù)的合同，所以簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定。但現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商會(huì)讓中介公司，中介公司是不能以自己的名義簽定購(gòu)房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購(gòu)房合同，一定要注意看中介公司有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的授權(quán)。除此之外，還要注意下面幾個(gè)問(wèn)題：

(一)審查開(kāi)發(fā)商是否“五證”齊全

在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，也就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了需要去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準(zhǔn)確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買(mǎi)賣(mài)合同是否成立，國(guó)有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。還有，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。

(二)查看合同的具體內(nèi)容：

購(gòu)房合同是出現(xiàn)糾紛時(shí)最直接的法律依據(jù)，因此合同的內(nèi)容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意看以下合同條款：

1、房屋基本信息是否與認(rèn)購(gòu)書(shū)中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購(gòu)買(mǎi)的房屋;

2、付款方式以及如果沒(méi)有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問(wèn)題;

3、看清約定的違約金是如何表達(dá)的，是千分之幾、是萬(wàn)分之幾、還是百分之幾，是按日計(jì)算的、是按房屋總價(jià)款計(jì)算的、還是以實(shí)際付款作為基數(shù)的，這

些問(wèn)題很重要，沒(méi)違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開(kāi)發(fā)商總會(huì)拿約定條款不明確來(lái)為自己找推脫理由。

4、房屋交付使用的期限問(wèn)題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開(kāi)發(fā)商到期沒(méi)有依約交付，就是可以據(jù)此承擔(dān)違約金賠償;

5、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻?ldquo;工作日”，必然會(huì)使實(shí)際交付時(shí)間延長(zhǎng);

6、看清楚爭(zhēng)議解決的方式。仲裁一般是開(kāi)發(fā)商樂(lè)意選擇的爭(zhēng)議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開(kāi)發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購(gòu)房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。

在此提醒您，合同的內(nèi)容已經(jīng)涉及專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)了，我們普通購(gòu)房者對(duì)其中的名詞可能都很難把握，最好邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購(gòu)房合同，避免日后出現(xiàn)糾紛。

二、簽訂購(gòu)房合同還要注意哪些問(wèn)題?

(一)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，把售樓書(shū)和其他廣告宣傳的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，以防收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒(méi)有依據(jù)要求開(kāi)發(fā)商退房或者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(二) 明確貸款辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在貸款辦不下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無(wú)據(jù)可依。

(三)辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間也要明確在合同里，避免開(kāi)發(fā)商拖延辦理。

(四)應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果開(kāi)發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進(jìn)口品牌，或請(qǐng)注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來(lái)裝。提醒您一定要注意這一點(diǎn)，以免精裝修變成“驚裝修”。

(五) 關(guān)于公攤建筑面積，有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開(kāi)發(fā)商有很多贈(zèng)與購(gòu)房者的情況，實(shí)際上有時(shí)是公用的面積。

第3篇：關(guān)于買(mǎi)房的法律知識(shí)范文

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；分類(lèi)處理；嚴(yán)格執(zhí)法；制度調(diào)整

一、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的界定和成因

（一）小產(chǎn)權(quán)房的界定

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的居高不下，小產(chǎn)權(quán)房憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到了購(gòu)房者的青睞，盡管如此，小產(chǎn)權(quán)房仍只是人們生活中的一種習(xí)慣說(shuō)法，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的界定，至今我國(guó)相關(guān)的規(guī)范性法律文件并沒(méi)有作出明確的規(guī)定。一般地，我們所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房主要有兩種：一種是指建在集體建設(shè)用地上的房子；另一種是指占用耕地違法建設(shè)的房子。本文認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房具體來(lái)說(shuō)就是指建立在農(nóng)村所有的集體土地上、由該土地的所有權(quán)人以相對(duì)低廉的價(jià)格向非本農(nóng)村集體成員出售的，不具有真正法律上的產(chǎn)權(quán)效力的房子。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的形成原因

1. 城市房?jī)r(jià)過(guò)高是小產(chǎn)權(quán)房形成的直接原因

繼改革開(kāi)放后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，使得我國(guó)各大城市乃至一些二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)一路上漲，最終，昂貴的房?jī)r(jià)造成了普通市民“買(mǎi)房難，難于上青天”的局面，加之由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房的不足，這就在很大程度上促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。

2. 地方政府管理不到位是小產(chǎn)權(quán)房形成的重要原因

作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權(quán)房從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，長(zhǎng)期存在，這應(yīng)是政府相關(guān)管理部門(mén)的管理嚴(yán)重缺位和行政不作為的結(jié)果，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者。小產(chǎn)權(quán)房集中暴露了地方政府與中央政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與市縣政府之間的利益博弈，也反映出政策執(zhí)行和法律實(shí)施中的諸多問(wèn)題。

3. 城鄉(xiāng)二元土地制度是小產(chǎn)權(quán)房形成的根本原因

根據(jù)我國(guó)《憲法》第十條和《土地管理法》第四十四條、第六十三條的規(guī)定可知，在我國(guó)土地所有制可分為國(guó)家所有和集體所有，且農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)人并沒(méi)有最終的所有權(quán)，無(wú)論是耕地還是集體建設(shè)用地，都必須通過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。但這樣只能獲取有限的土地增值收入。如果冒著不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)流轉(zhuǎn)集體土地則可以提前并最大化實(shí)現(xiàn)土地增值。于是不少農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇后者，從而導(dǎo)致了“小產(chǎn)權(quán)房”的大量出現(xiàn)。

二、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題

（一）購(gòu)房者的權(quán)利得不到法律保護(hù)

由于小產(chǎn)權(quán)房自身的特殊性決定了其對(duì)外銷(xiāo)售的不合法性，因此，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的相關(guān)權(quán)利是沒(méi)有法律保證的，具體體現(xiàn)在：第一，僅靠小產(chǎn)權(quán)房出賣(mài)人的承諾和小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)雙方的一紙合同，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。第二，在法律層面上，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者并不屬于真正的合法產(chǎn)權(quán)所有人，進(jìn)而不能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、辦理抵押貸款和繼承。第三，在面對(duì)拆遷和國(guó)家征收時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者仍不能得到合理的補(bǔ)償。第四，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房者很難找到維護(hù)自己權(quán)益的法律依據(jù)。

（二）房屋的質(zhì)量得不到有效保障

因?yàn)榇蟛糠中‘a(chǎn)權(quán)房的建設(shè)都是處于無(wú)監(jiān)管狀態(tài)，因此在建設(shè)的過(guò)程中就可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商偷工減料的行為，這就為建成的小產(chǎn)權(quán)房留下了種種安全隱患。不僅如此，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的售后保修、入住后的物業(yè)管理以及小區(qū)保安設(shè)施等方面也存在很大的問(wèn)題和缺陷。

三、解決我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的思路探討

（一）我國(guó)學(xué)者對(duì)小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的不同看法

在學(xué)術(shù)界，目前我國(guó)學(xué)者關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題主要有以下兩種觀(guān)點(diǎn)：

1. 合法化說(shuō)

該觀(guān)點(diǎn)主張小產(chǎn)權(quán)房合法化，呼吁賦予小產(chǎn)權(quán)房以法律上的完整產(chǎn)權(quán)。因?yàn)閺暮暧^(guān)層面上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的合法化關(guān)系到中國(guó)現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略，號(hào)召解放思想、打破城鄉(xiāng)分割的二元結(jié)構(gòu)從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始；其次從具體的法律層面分析，禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，違反憲法關(guān)于國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)平等的規(guī)定，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易自由的規(guī)則，有違民法的自愿原則和物權(quán)法的物盡其用原則。最后從利益層面上看，小產(chǎn)權(quán)房的合法化一方面有利于增加農(nóng)民的收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面有利于保護(hù)城市弱勢(shì)群體利益，可以有效解決城市中低收入階層的買(mǎi)房難問(wèn)題。

2. 嚴(yán)令禁止說(shuō)

該觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響大過(guò)正面效應(yīng)”，其一，小產(chǎn)權(quán)房沖擊了現(xiàn)行土地政策、干擾了宏觀(guān)調(diào)控政策的實(shí)施。其二，小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重違背法律法規(guī)、干擾國(guó)家法律法規(guī)的正常運(yùn)作。其三，小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)權(quán)不清、租售不明、無(wú)法律保障等擾亂房地產(chǎn)秩序，同時(shí)將引致房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步膨脹，房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)將波及到農(nóng)村，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開(kāi)發(fā)商獲得暴利，侵害廣大農(nóng)民利益，導(dǎo)致農(nóng)民喪失土地、喪失未來(lái)長(zhǎng)久謀生和生存的根基。因此，應(yīng)堅(jiān)決禁止各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷(xiāo)售。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決建議

綜上所述，本文認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題我們不能僅僅只用“合法”或者“不合法”的標(biāo)尺進(jìn)行判斷后籠統(tǒng)處理，而應(yīng)由黨和政府以及民眾共同努力，從老百姓的根本利益出發(fā)，結(jié)合具體的實(shí)際情況來(lái)區(qū)別對(duì)待。

1. 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類(lèi)處理，堅(jiān)決抑制小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大

一方面，徹底清理在建或計(jì)劃將要建的小產(chǎn)權(quán)房。為有效控制小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的擴(kuò)大化和復(fù)雜化，各地方政府應(yīng)及早組織相關(guān)的工作小組，深入農(nóng)村核實(shí)在建或?qū)⒁ǖ男‘a(chǎn)權(quán)房的具體情況，通過(guò)和村民溝通，并向相關(guān)負(fù)責(zé)人講明在建成小產(chǎn)權(quán)房后可能帶來(lái)的一系列不利后果和隱患后，再以合法程序有步驟、有計(jì)劃地給予制止，并盡一切可能地減少村民的損失。

另一方面，區(qū)別對(duì)待已建好的小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，從保障社會(huì)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展和維護(hù)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)雙方的利益出發(fā)，對(duì)農(nóng)村耕地上的小產(chǎn)權(quán)房和集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房給予區(qū)別對(duì)待。其一，對(duì)于耕地上的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)嚴(yán)肅查處，一律拆除。拆除所造成的損失，若購(gòu)房者能證明自己在購(gòu)房時(shí)不知小產(chǎn)權(quán)房所占的是耕地的，責(zé)令由開(kāi)發(fā)商和村集體組織對(duì)購(gòu)房者給予相應(yīng)賠償；否則由購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和村集體組織共同承擔(dān)拆除損失。其二，對(duì)于集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)別管理。若該小產(chǎn)權(quán)房是購(gòu)房者僅有的一套房子，應(yīng)組織質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)對(duì)該房子進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后允許補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并承認(rèn)其合法性；若該小產(chǎn)權(quán)房屬于購(gòu)房者第二套及其以上的房子，考慮到購(gòu)房者有炒房的嫌疑，能夠拆除的堅(jiān)決予以拆除，不能拆除的則由政府收回轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房或廉租房，同時(shí)收繳開(kāi)發(fā)商與村集體所獲取的利潤(rùn)。

2. 穩(wěn)定城市商品房?jī)r(jià)格，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)

第一，市場(chǎng)自我調(diào)控和國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控相結(jié)合，全方位抑制房?jī)r(jià)。過(guò)高的房?jī)r(jià)是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的直接導(dǎo)火索，因此穩(wěn)定房?jī)r(jià)無(wú)疑是解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的一個(gè)有效途徑。然而，要抑制房?jī)r(jià)的上漲僅靠市場(chǎng)的自我調(diào)控是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要國(guó)家不斷完善我國(guó)的房?jī)r(jià)政策，進(jìn)一步調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)制度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過(guò)對(duì)財(cái)政政策、稅收政策、貨幣政策和土地政策的合理搭配，使房?jī)r(jià)穩(wěn)定、理性回歸，最終讓老百姓買(mǎi)得起房，住得上房。

第二，大力推進(jìn)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。各地方政府應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)實(shí)需要，積極主導(dǎo)建設(shè)布局合理的、數(shù)量足夠的經(jīng)濟(jì)適用房，在保證充分合理利用住房資源和公平的情況下適當(dāng)放寬經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件，切實(shí)滿(mǎn)足城市中低收入階層的住房需求。

3. 嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)政府監(jiān)管

如前所述，地方政府管理不到位和不作為是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題出現(xiàn)和擴(kuò)大的又一重要原因。這就要求各級(jí)政府應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定和國(guó)家相關(guān)政策的指示，加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管和治理，對(duì)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的一律不再審批新的宅基地，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決從重處罰，真正做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

4. 不斷完善和調(diào)整相關(guān)法律制度

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不斷完善相關(guān)法律制度，彌補(bǔ)我國(guó)土地制度方面存在的漏洞和缺陷，是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題得以根治的核心和關(guān)鍵。具體可以從以下兩方面努力：

其一，變革我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度，從根源上消除小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題產(chǎn)生的基礎(chǔ)。盡管我國(guó)《憲法》第十條明確規(guī)定了集體所有的土地的范圍，但根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第四十四條、六十三條的規(guī)定可知，實(shí)際上農(nóng)村對(duì)于集體所有的土地并沒(méi)有真正意義上完整的所有權(quán)。這樣的規(guī)定一方面衍生出了當(dāng)下棘手的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，另一方面在一定程度上也造成了兩部法律間的不協(xié)調(diào)。然而，在我國(guó)《憲法》第五條中明確規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家。國(guó)家維護(hù)社會(huì)主義法制的統(tǒng)一和尊嚴(yán)。一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸?！彼灾荒軐?duì)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定進(jìn)行修改，應(yīng)改為：“允許農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)毞殖蓛刹糠郑焊睾头歉?，耕地部分不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，而非耕地部分則放開(kāi)有農(nóng)民集體自由決定其用途?！边@樣一來(lái)既有利于解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，又保證了和《憲法》規(guī)定的一致性，而且讓農(nóng)民集體自由決定其用途客觀(guān)上也更有助于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村根據(jù)自身的實(shí)際情況充分利用該土地創(chuàng)造更多的財(cái)富，進(jìn)而促進(jìn)自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

其二，及時(shí)調(diào)整農(nóng)村房屋和土地登記制度，為自由轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)提供法律保障。如前所述，一旦允許農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓后，為了維護(hù)法律的威嚴(yán)以及保證法律的順暢運(yùn)行，有關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)涉及農(nóng)村房屋和土地登記的法律法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)修訂和調(diào)整。

5. 強(qiáng)化民眾的守法意識(shí)，動(dòng)員廣大人民群眾積極參與治理工作的監(jiān)督

遵紀(jì)守法的公民是徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的重要保障。因而在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的治理過(guò)程中，各級(jí)政府既要抓好相關(guān)措施和制度方面的工作，也要注重和老百姓保持密切聯(lián)系。一邊定期對(duì)民眾進(jìn)行法律知識(shí)宣傳和教育，不斷提高民眾的知法懂法能力和守法意識(shí)，一邊鼓勵(lì)民眾積極參與到小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題治理過(guò)程的監(jiān)督工作中來(lái)。真正做到黨和政府以及廣大人民群眾團(tuán)結(jié)一致，共同為解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題而努力。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：關(guān)于買(mǎi)房的法律知識(shí)范文

一、流動(dòng)人口中婦女的基本情況

我縣的流動(dòng)人口是按縣界流動(dòng)來(lái)統(tǒng)計(jì)（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的流動(dòng)），全縣共有流動(dòng)人口45000多人，流動(dòng)?jì)D女16282人，其中進(jìn)入我縣的年齡在18-50歲之間的流動(dòng)?jì)D女7400多人，占進(jìn)入我縣流動(dòng)人口中婦女總數(shù)的90%以上，她們大都在我縣的民營(yíng)企業(yè)工作，占60%以上，在服務(wù)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)的占35%左右。她們的基本情況主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

一是文化程度低、年齡小。流動(dòng)人口中婦女大多數(shù)為年輕人，文化水平較低，她們從其他省份和偏遠(yuǎn)農(nóng)村來(lái)到縉云縣的城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)工作，思想觀(guān)念、生存標(biāo)準(zhǔn)、生活習(xí)慣等方方面面都受到了影響，她們渴望有機(jī)會(huì)再繼續(xù)學(xué)習(xí)，提高自己的知識(shí)層次和工作技能，以獲得較高的工資待遇，在城鎮(zhèn)買(mǎi)房立足，同城里人融為一體，這一點(diǎn)在40歲以下的年輕人中表現(xiàn)的尤為明顯，幾乎占到了87%以上。

二是工資收入不高。流動(dòng)人口中婦女多數(shù)從事生產(chǎn)工人、餐飲、服務(wù)等工作，主要在缺少勞動(dòng)技能的低層次工作，經(jīng)濟(jì)收入偏低。她們中從事服務(wù)行業(yè)的月收入一般在1200—1600元左右，生產(chǎn)工人及一般管理者則在1800元到2500元之間，少數(shù)做技術(shù)人員、企業(yè)中層管理者的婦女月收入達(dá)到了3000元甚至以上，而這部分婦女僅占流動(dòng)人口中婦女的少數(shù)，幾乎98%以上的流動(dòng)人口婦女提到了收入低的問(wèn)題。

三是精神生活貧乏。流動(dòng)人口中婦女由于來(lái)縉時(shí)間較短，以及工作、生活范圍較小等因素，她們的社會(huì)交際圈狹窄，精神文化生活單調(diào)。日常交往的多數(shù)是同單位的打工姐妹，使得她們獲取社會(huì)信息的渠道狹窄，制約和影響她們自身的發(fā)展，阻礙她們?nèi)谌胫苓叚h(huán)境，使她們感覺(jué)自己是外來(lái)人。加上較低的工資收入，生活處于貧困化的邊緣，很少有時(shí)間和精力參加文化娛樂(lè)活動(dòng)，精神生活相對(duì)貧乏。

二、流動(dòng)人口中婦女權(quán)益保障情況

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著黨和政府對(duì)農(nóng)民工問(wèn)題重視程度的逐步提高，流動(dòng)人口中婦女的權(quán)益保護(hù)的狀況有了明顯改善。主要表現(xiàn)在：

一是為流動(dòng)人口中婦女權(quán)益提供政策保障。近年來(lái)，縉云縣委、縣政府認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家維護(hù)農(nóng)民工權(quán)益的各項(xiàng)法律、法規(guī)及決定，明確規(guī)定保護(hù)流動(dòng)人口平等的就業(yè)機(jī)會(huì)、同等辦理社會(huì)保險(xiǎn)、務(wù)工工資以及子女就學(xué)等多方面權(quán)利，為包括流動(dòng)人口中婦女在內(nèi)的務(wù)工人員權(quán)益保障提供了政策依據(jù)。

二是為流動(dòng)人口中婦女的工作、生活提供保障。在調(diào)研中我們感到，在用工荒情況出現(xiàn)和工人素質(zhì)不斷提高等情況下，多數(shù)企業(yè)和基層組織比較重視流動(dòng)人口中婦女的權(quán)益保護(hù)工作。在調(diào)查走訪(fǎng)的企業(yè)中，規(guī)模較大、管理正規(guī)的企業(yè)能夠與務(wù)工人員簽定勞動(dòng)合同，并足額按時(shí)發(fā)放工資，為流動(dòng)人口提供較好的工作環(huán)境和生活條件。如廣鷹機(jī)械有限公司、壽爾福公司等企業(yè)不僅對(duì)務(wù)工人員定期進(jìn)行技能培訓(xùn)，給予較高的工資待遇，還為流動(dòng)人口中婦女提供了較好的食宿條件。

三、流動(dòng)人口中婦女權(quán)益方面存在的主要問(wèn)題

從調(diào)查情況看，流動(dòng)人口中婦女的生存發(fā)展環(huán)境逐步得到改善，但仍有許多問(wèn)題不容忽視。

1、流動(dòng)人口中婦女勞動(dòng)權(quán)益方面問(wèn)題。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)全縣婦聯(lián)、工會(huì)組織、勞動(dòng)部門(mén)受理的流動(dòng)人口中婦女投訴案件中，關(guān)于拖欠工資、工作時(shí)間長(zhǎng)等直接侵犯務(wù)工婦女勞動(dòng)權(quán)益的案件100余起，僅08年就解決了30多起，共300多人次的勞動(dòng)權(quán)益得到維護(hù)。歸納而言，問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面：

一是簽訂勞動(dòng)合同的比例不高。對(duì)于流動(dòng)人口中婦女來(lái)說(shuō)，能夠?yàn)槠涮峁﹦趧?dòng)權(quán)利保障的就是簽訂勞動(dòng)合同，但在被調(diào)查者中，有一部分流動(dòng)人口中婦女，尤其是部分從事服務(wù)業(yè)的流動(dòng)人口中婦女很多都未與用工單位簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同，這一方面與用工單位為了不受勞動(dòng)合同約束、不愿主動(dòng)與雇工簽訂勞動(dòng)合同有關(guān)，同時(shí)也與流動(dòng)人口中婦女的文化水平較低、缺乏自我保護(hù)意識(shí)有關(guān)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的婦女盡管簽訂了勞動(dòng)合同，也對(duì)合同雙方的權(quán)利與義務(wù)約定的內(nèi)容不十分清楚，對(duì)用人單位一些顯失公正的條款全盤(pán)接受。當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，多數(shù)婦女選擇了沉默，只有少數(shù)的婦女選擇請(qǐng)求上級(jí)幫助協(xié)調(diào)處理，極個(gè)別的婦女選擇申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。

二是仍有部分女工工資不能得到按時(shí)足額發(fā)放。流動(dòng)人口中婦女的工資發(fā)放情況呈逐漸好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。被調(diào)查者中，有80%的流動(dòng)人口中婦女工資能夠按月足額發(fā)放，另有20%左右的不能按時(shí)領(lǐng)到工資。面對(duì)這種情況，絕大多數(shù)婦女都束手無(wú)策，只選擇等待。

三是勞動(dòng)強(qiáng)度大，工作時(shí)間長(zhǎng)。調(diào)查結(jié)果顯示，流動(dòng)人口中婦女每天工作9-10小時(shí)以上，尤其是在餐飲服務(wù)行業(yè)，務(wù)工婦女每天工作時(shí)間在8小時(shí)以上的比例高達(dá)60%以上，有的甚至每天需要工作12小時(shí)以上。需要指出的是,超時(shí)工作的婦女有80%以上的都不能領(lǐng)到加班費(fèi)，而對(duì)此，務(wù)工婦女基本上都采取了默認(rèn)的態(tài)度，以保住目前的工作崗位。

2、流動(dòng)人口中婦女政治權(quán)利方面問(wèn)題。流動(dòng)人口婦女中能充分行使選舉權(quán)和被選舉權(quán)的比例相當(dāng)?shù)汀ＴS多用人單位沒(méi)有設(shè)立黨支部、團(tuán)支部和婦女組織，流動(dòng)人口中婦女的組織生活不能得到保證，設(shè)有黨、團(tuán)組織的單位，對(duì)流動(dòng)人口中婦女的權(quán)益維護(hù)觀(guān)念淡薄，沒(méi)有引起足夠的重視。同時(shí)，外來(lái)流動(dòng)人口中婦女平時(shí)較注重的是經(jīng)濟(jì)意識(shí)，缺乏政治意識(shí)。所以他們的選舉權(quán)與被選舉權(quán)不能保障，既有制度安排的因素，也有自身素質(zhì)的問(wèn)題

3、流動(dòng)人口中婦女的文化權(quán)益方面問(wèn)題。

流動(dòng)人口自身素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)條件及時(shí)間上的限制，使她們很少有時(shí)間、精力、機(jī)會(huì)參與城鎮(zhèn)文化活動(dòng)。流動(dòng)人口中婦女的子女教育問(wèn)題仍受一些客觀(guān)條件的制約。隨著教育體制改革和關(guān)心流動(dòng)人口政策的出臺(tái)，流動(dòng)人口中的子女教育問(wèn)題在政策上已經(jīng)基本得到解決。但在城鎮(zhèn)讀書(shū)生活等其他費(fèi)用較高，依然成為流動(dòng)人口子女進(jìn)城讀書(shū)的一大制約因素。

4、流動(dòng)人口中婦女社會(huì)保障權(quán)益方面的問(wèn)題。

流動(dòng)人口存在社會(huì)保障薄弱的現(xiàn)象。因多次流動(dòng)產(chǎn)生的不穩(wěn)定性等關(guān)系，城鎮(zhèn)職工普遍享受養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、生育和工傷五大保險(xiǎn)，大多數(shù)流動(dòng)人口中婦女不能享受，被排斥在社會(huì)保障之外。在企業(yè)與外來(lái)務(wù)工婦女的雇傭過(guò)程中，雙方在很大程度上都存在著短期行為，只有少數(shù)企業(yè)和單位能按照人性化的管理來(lái)考慮職工的社會(huì)保障問(wèn)題，大部分企業(yè)和單位受利益的驅(qū)動(dòng)，在對(duì)勞動(dòng)數(shù)量及質(zhì)量做出明確規(guī)定的同時(shí)，簡(jiǎn)單的確定了所應(yīng)給付報(bào)酬的數(shù)額，社會(huì)保障問(wèn)題根本不予考慮。此外，落后的傳統(tǒng)觀(guān)念、薄弱的衛(wèi)生保健意識(shí)及社會(huì)保障條件的制約嚴(yán)重影響著流動(dòng)人口中婦女的健康。她們中大部分人不注重甚至不了解婦女“四期保護(hù)”，也沒(méi)有條件做婦科病檢查，平時(shí)生病也很少去醫(yī)院就醫(yī)。

四、幾點(diǎn)建議

（一）大力宣傳形成尊重流動(dòng)人口中婦女的良好氛圍

在大流通的現(xiàn)代社會(huì)背景下，流動(dòng)人口中婦女在我縣城市化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中將發(fā)揮重要作用。隨著我縣工業(yè)的不斷發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，流動(dòng)人口中婦女將越來(lái)越多，作用也越來(lái)越大。因此，我們要給流動(dòng)人口中婦女相應(yīng)的待遇，讓她們與本地居民享有同管理、同教育、同服務(wù)、同維權(quán)資格。各級(jí)黨委、政府應(yīng)不斷加大宣傳力度，并出臺(tái)相應(yīng)制度，人勞社保、衛(wèi)生、公安、教育、司法及工青婦等組織應(yīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，明確各自職責(zé)，把對(duì)流動(dòng)人口中婦女的就業(yè)、保障、教育、政治等的需求納入公共規(guī)劃，積極探索適合務(wù)工婦女的各項(xiàng)社會(huì)保障制度。

（二）積極推進(jìn)《勞動(dòng)法》等相關(guān)政策法規(guī)的落實(shí)

一是要定期對(duì)《勞動(dòng)法》及相關(guān)法規(guī)執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。建議勞動(dòng)部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行《勞動(dòng)法》和相關(guān)政策法規(guī)。采取各種督查方法，深入勞動(dòng)用工單位，對(duì)流動(dòng)人口中婦女的勞動(dòng)合同簽定情況、工資發(fā)放情況、休息日制度等的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對(duì)未簽訂用工合同的企業(yè)要予以經(jīng)濟(jì)處罰，并補(bǔ)簽用工合同；對(duì)于隨意延長(zhǎng)工時(shí)、占用流動(dòng)人口中婦女法定休息日的用工單位要按規(guī)定及時(shí)糾正；對(duì)確實(shí)需要延長(zhǎng)工時(shí)和占用休息日的，要按規(guī)定發(fā)放加工工資；對(duì)按規(guī)定應(yīng)繳納的社會(huì)保險(xiǎn)，要按規(guī)定繳齊。

二是加大對(duì)流動(dòng)人口中婦女的特殊權(quán)益的保護(hù)力度。建議衛(wèi)生、勞動(dòng)、工會(huì)等部門(mén)定期對(duì)企業(yè)女職工保健和勞動(dòng)保護(hù)工作進(jìn)行檢查，企業(yè)每年要抽出專(zhuān)門(mén)資金對(duì)流動(dòng)人口中婦女進(jìn)行婦科疾病普查，對(duì)流動(dòng)人口中婦女的“四期”保護(hù)，嚴(yán)格按照女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定執(zhí)行，對(duì)不具備設(shè)施和條件的企業(yè)，應(yīng)采取積極措施達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。特別對(duì)是服務(wù)業(yè)中的流動(dòng)人口婦女，更要加強(qiáng)督查用人單位做好流動(dòng)人口婦女的衛(wèi)生保健和勞動(dòng)保護(hù)工作。

第5篇：關(guān)于買(mǎi)房的法律知識(shí)范文

關(guān)鍵詞：公積金;住房保障;制度

中圖分類(lèi)號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2015）10-0227-02

一、引言

住房公積金的建立，改善了城鎮(zhèn)職工住房條件。實(shí)行住房公積金住房保障制度也有利于轉(zhuǎn)變住房分配體制，有利于住房資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性住房貸款制度的建立，有利于提高職工構(gòu)建住房支付能力，促進(jìn)住房建設(shè)。1991年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，其中，明確要建立住房公積金管理制度。上海進(jìn)行試點(diǎn)，取得了一定的成效。在黑龍江農(nóng)墾總局住房公積金制度建立的10多年間，推動(dòng)了墾區(qū)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展進(jìn)程。

二、住房保障制度概述

住房保障制度是一個(gè)包含范圍很廣的概念，廣義地說(shuō)，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產(chǎn)力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市場(chǎng)配置住房資源，并不等于說(shuō)人人都只能依靠自己的收入買(mǎi)房子住，也不等于說(shuō)人人都只能靠市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，自主分散決策來(lái)獲取住房。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為了保障每個(gè)人都有房子住，政府要實(shí)施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場(chǎng)解決住房有困難的群體。這個(gè)政策體系的總稱(chēng)，就叫做住房保障制度。

黑龍江墾區(qū)住房公積金制度的建立的實(shí)施對(duì)于改善農(nóng)墾總局及下設(shè)管理局，各農(nóng)牧場(chǎng)職工住房條件，構(gòu)建和諧社會(huì)起到了舉足輕重的重要作用。2014年10月14日，住建部聯(lián)合財(cái)政部、人民銀行下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款的通知》?！锻ㄖ泛诵木駥?duì)于異地貸款和縮短至6個(gè)月繳存額即可貸款都做了要求。這是住房公積金的發(fā)展趨勢(shì)，由于涉及面廣，大部分地區(qū)現(xiàn)在還沒(méi)有針對(duì)這個(gè)通知作出具體規(guī)定。墾區(qū)住房公積金制度建立的時(shí)間較短，在農(nóng)墾總局范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)制度的研究探討，能夠找出使住房公積金能夠達(dá)到全面的推廣的方法。自2003年以來(lái)，農(nóng)墾總局利用住房公積金解決了首先開(kāi)設(shè)住房公積金賬戶(hù)職工的住房問(wèn)題，不少城鎮(zhèn)居民用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)了住房，居住條件得到改善。而還有一大部分人沒(méi)有住房公積金賬戶(hù)，還沒(méi)有享受到住房公積金帶來(lái)的實(shí)惠。而本文的研究目標(biāo)是全面推廣住房公積金建設(shè)，整體提高職工住房支付能力，促進(jìn)住房建設(shè)。因此，住房公積金的全面推廣，將對(duì)于改善農(nóng)墾總局及下設(shè)管理局，各農(nóng)牧場(chǎng)職工住房條件，構(gòu)建和諧社會(huì)起到舉足輕重的重要作用。

國(guó)內(nèi)綜述：近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者在住房公積金住房保障方面進(jìn)行了有益的探索。

（一）住房公積金的住房保障功能

文林峰（2009）認(rèn)為，住房公積金在社會(huì)保障中具有重大作用。要大力推進(jìn)保障性安居工程。發(fā)展保障性住房的建設(shè)的初衷和最終目的是實(shí)現(xiàn)居者有其屋。倪鵬飛，倪詩(shī)妝（2011）認(rèn)為，解決資金問(wèn)題是解決中低收入居民住房問(wèn)題的基礎(chǔ)，是解決社會(huì)保障的根本問(wèn)題。我國(guó)公積金具有住房保障和住房金融的雙重功能。住房公積金本身是具有民生保障性、互、長(zhǎng)期性的個(gè)人所有的住房?jī)?chǔ)金，是一項(xiàng)福利保障性政策，最初的目的是滿(mǎn)足低收入者的家庭購(gòu)房需求。文章從我國(guó)的住房公積金制度執(zhí)行中存在的偏差，制度本身的反功能、潛功能等的因素，很大程度上阻止了住房公積金的有效實(shí)施。文章就制度設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、執(zhí)行環(huán)節(jié)、管理監(jiān)督環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，在制度層面、執(zhí)行體制、監(jiān)管環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在制定者的盤(pán)活方面、制度的完善方面、執(zhí)行與監(jiān)管方面提出解決對(duì)策。

國(guó)外綜述：學(xué)術(shù)界對(duì)于住房公積金住房保障的研究興起于上世紀(jì)初，早在1955年新加坡政府就建立了公積金制度。目前，國(guó)內(nèi)國(guó)外學(xué)者針對(duì)國(guó)外公積金制度的研究也從未間斷過(guò)。國(guó)外的住房公積金制度是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。

（二）住房公積金保障功能

David Clapham，Peter Kemp，and Susan J.Smith（1990）認(rèn)為，住房保障與政府之間的關(guān)系是緊密相連的。Burger Jack（2002）指出，住房保障與移民的選擇利益關(guān)系。S.Vasoo，James Lee（2003）認(rèn)為，住房公積金具有社會(huì)保障功能，新加坡的住房公積金的成功經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)成為了協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)目標(biāo)的一個(gè)很好的例子。Henry T K Mok（2000）認(rèn)為，個(gè)人住房公積金賬戶(hù)，應(yīng)與老年退休金相結(jié)合。住房公積金制度主要是為退休提供保障，應(yīng)防止偏差。香港已經(jīng)在這方面做了研究。

住房公積金具有保障功能。新加坡于1964年推出“居者有其屋”的政府組屋計(jì)劃進(jìn)行研究。由政府主導(dǎo)組屋的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，由建屋發(fā)展局具體實(shí)施;政府對(duì)土地資源嚴(yán)格控制，為組屋順利建設(shè)提供強(qiáng)有力的土地和資金保障，推行良性循環(huán)的公積金制度和住房公積金保障制度，依據(jù)家庭收入水平，實(shí)行公有住宅的合理配售政策。在配售政策實(shí)行中，嚴(yán)格按照家庭收入情況來(lái)享受住房保障補(bǔ)貼級(jí)別，首付款和還款額都存在一定差別，設(shè)計(jì)出了高收入者，住房福利少一些。低收入者，住房福利多一些。此外，新加坡出臺(tái)相關(guān)法律，嚴(yán)格限制炒賣(mài)組屋，以確保組屋政策順利實(shí)施。在國(guó)外保障性住房融資的各種做法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，提出對(duì)策及建議。

三、住房公積金的研究意義

住房公積金住房保障制度是住房改革制度的重要內(nèi)容和中心環(huán)節(jié)，其實(shí)質(zhì)是住房分配貨幣化的一種形式，同時(shí)也是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下改善城鎮(zhèn)居民住房條件的有效途徑。農(nóng)墾總局住房公積金管理局農(nóng)墾分中心自2003年建立以來(lái)，已經(jīng)取得了一定的成效，使最先建立住房公積金賬號(hào)的職工享受到住房公積金政策帶來(lái)的好處。諸多學(xué)者關(guān)于住房公積金的問(wèn)題的研究從沒(méi)有停止過(guò)，以這些研究成果為依據(jù)，提出促進(jìn)黑龍江省農(nóng)墾總局住房公積金發(fā)展的對(duì)策及建議。由此我們可知，住房公積金的推廣，能夠有效改善農(nóng)墾總局職工的住房條件，使職工能夠享受到住房公積金政策帶來(lái)的實(shí)惠。對(duì)提升農(nóng)墾總局小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模和職工居住條件、培育和促進(jìn)住房金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧有重要意義。

四、問(wèn)題

從住房公積金建立至今已有20年的歷史，取得了巨大的成績(jī)，它讓一部分人享受到住房公積金的人員得到了實(shí)惠，但同時(shí)也在實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，存在著一定不足，包括住房公積金制度風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和內(nèi)控制度不健全，住房公積金使用率較低，資金沉淀率較高，住房公積金管理水平較低。

五、對(duì)策

非公有制企業(yè)建立住房公積金歸集制度是一項(xiàng)難度大、涉及面廣的工作，必須加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化執(zhí)法手段，狠抓工作落實(shí)。包括以下幾方面：一是修改和完善現(xiàn)有住房公積金管理制度。應(yīng)將非公有制經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員，納入住房公積金管理范圍，在深入調(diào)研基礎(chǔ)上，制定具有可操作性的實(shí)施細(xì)則，二是統(tǒng)籌規(guī)劃，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)前，勞資關(guān)系已成為最重要的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，勞資關(guān)系的和諧度，直接影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良性度和社會(huì)穩(wěn)定的和諧度。三是廣泛宣傳，營(yíng)造氛圍。非公有制企業(yè)住房公積金的建立，是一項(xiàng)嶄新的工作，公積金管理機(jī)構(gòu)要積極做好宣傳發(fā)動(dòng)和輿論引導(dǎo)工作。四是突出重點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)。五是調(diào)整政策，靈活運(yùn)用。還要組織面向非公有制法人代表的法律知識(shí)培訓(xùn)，使他們認(rèn)識(shí)到為職工繳存公積金不僅是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的應(yīng)盡職責(zé)，也是實(shí)施科學(xué)管理本企業(yè)的戰(zhàn)略舉措，從而進(jìn)一步統(tǒng)一思想，形成推進(jìn)這一項(xiàng)工作的良好氛圍。

六、建議

建立我國(guó)住房公積金制度。只有不斷完善城鎮(zhèn)住房公積金制度，積極探索城鎮(zhèn)住房制度改革，研究建立農(nóng)村住房公積金制度，逐步完善中國(guó)的住房公積金制度體系。保障低收入居民的住房需求，擴(kuò)大住房公積金的保障范圍。

堅(jiān)持因地制宜，做到有計(jì)劃、有步驟、分階段地去實(shí)施，不可急于求成。加大沉積住房公積金的使用力度。要加大對(duì)沉積住房公積金的利用，提高住房公積金的利用率。因?yàn)樽》抗e金的利用率較低、利用范圍有限，造成大量資金沉積。

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第6篇：關(guān)于買(mǎi)房的法律知識(shí)范文

一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)

（一）預(yù)售合同是否屬于買(mǎi)賣(mài)合同

房屋預(yù)售合同簽訂之日，房屋尚未開(kāi)工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售合同的標(biāo)的物呈有一個(gè)“成長(zhǎng)”過(guò)程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買(mǎi)賣(mài)行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買(mǎi)賣(mài)合同相同。我國(guó)正在起草的《合同法草案》中將房屋預(yù)售稱(chēng)為待建房屋的買(mǎi)賣(mài)，將其列在買(mǎi)賣(mài)合同一章中規(guī)定?！?〕因此，在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專(zhuān)門(mén)法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)合同一般規(guī)定來(lái)處理。

預(yù)售合同的買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)還是較明顯的，但在70年代的臺(tái)灣地區(qū)，房屋預(yù)售制度發(fā)展歷史中，曾出現(xiàn)大量預(yù)售合同的變形——委建合同，對(duì)它是否屬于買(mǎi)賣(mài)合同曾頗有爭(zhēng)議。

所謂委建合同是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同?！?〕關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買(mǎi)賣(mài)契約說(shuō)、制作物供給契約說(shuō)，承攬契約說(shuō)，承攬與買(mǎi)賣(mài)混合契約說(shuō)、承攬、委托與買(mǎi)賣(mài)之混合契約說(shuō)?！薄?〕劉得寬在《委建契約與房屋所有權(quán)之歸屬》一文中認(rèn)為：“委建契約實(shí)質(zhì)上是一種代購(gòu)地基及材料委任與承攬建屋之混合契約，如土地所有權(quán)已屬于承建人（開(kāi)發(fā)商）所有，則委建契約為地基買(mǎi)賣(mài)與建屋承攬之混合契約?！薄?〕

對(duì)于這種委建合同性質(zhì)之爭(zhēng)，主要可集中到買(mǎi)賣(mài)與承攬兩種，不同性質(zhì)的認(rèn)定對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)與賦稅有一定影響。如視為承攬合同，則房屋峻工之后所有權(quán)直接歸委建人（實(shí)為預(yù)購(gòu)人）所有，這樣對(duì)保護(hù)委建人（多為經(jīng)濟(jì)上較弱的消費(fèi)者）是有利的，對(duì)開(kāi)發(fā)商則較為不利。但因這種情況下不認(rèn)為雙方之間有買(mǎi)賣(mài)行為，所以委建人和開(kāi)發(fā)商可以不納契稅，另外開(kāi)發(fā)商也可降低建筑營(yíng)業(yè)額與所得額，從而減輕捐稅負(fù)擔(dān)。于是，為了減輕稅賦，雙方假借委建之名，謂購(gòu)屋客戶(hù)委托建筑商代為建造房屋之做法大為盛興。后來(lái)因建筑糾紛增多，臺(tái)灣行政機(jī)關(guān)規(guī)定，預(yù)售房屋無(wú)論是何種類(lèi)型，均應(yīng)先有建筑執(zhí)照，凡起造人名義變更仍應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)核課契稅，委建契約則減少甚多。同時(shí)因?yàn)樵谖ㄆ跫s下建筑物所有權(quán)第一次登記時(shí)，應(yīng)以有起造人身份的消費(fèi)者名義為之，于建筑商較為不利，因此更促使委建契約銳減。〔5〕

從臺(tái)灣地區(qū)委建合同發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，委任、預(yù)售之目的都是開(kāi)發(fā)商出售房屋，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)房屋。所以在臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)上為簡(jiǎn)化法律關(guān)系，探求當(dāng)事人真意，傾向于把委建合同認(rèn)定為房屋預(yù)售。臺(tái)最高法院62年壹上字第1546號(hào)判例認(rèn)為：“上訴人與建房屋之某建筑公司所訂之委建房屋合約書(shū)，核其內(nèi)容是上訴人將價(jià)款交付某建筑公司，于房屋建成后由該公司將土地及房屋過(guò)戶(hù)與上訴人，名為委建，其實(shí)質(zhì)仍為房屋之買(mǎi)賣(mài)，上訴人自不能主張是原始建筑人而取得其所有權(quán)”。

對(duì)于這種委建合同，因我大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)初興，而且不允許建筑許可證的變更，所以尚未出現(xiàn)此種變通做法。但也應(yīng)以此為鑒，對(duì)于今后類(lèi)似問(wèn)題應(yīng)依照預(yù)售合同處理，以求嚴(yán)格貫徹房屋預(yù)售制度，維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與融資秩序。

（二）預(yù)售契約是預(yù)約還是本約

合同有本約與預(yù)約之分，兩者有不同的性質(zhì)及效力。預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定合同（本約）的契約，本約則是因履行該預(yù)約而訂立的契約。預(yù)約的權(quán)利人僅可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)，不得直接依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。

目前所訂立的房屋預(yù)售合同，因買(mǎi)賣(mài)的房屋在合同成立之時(shí)，并不存在或尚未完工，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積，價(jià)金付款方式，交屋期限，違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，達(dá)到雙方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記，過(guò)戶(hù)手續(xù)?！北本┦?994年2月24日的《外銷(xiāo)商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：“房屋交用之日起30日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須持預(yù)售契約及有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)。并按規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！本蜕鲜隼碚摲治龊蛯?shí)際立法來(lái)看，預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，而是本約，是買(mǎi)賣(mài)合同，僅房屋交付期在未來(lái)而已。

預(yù)售合同屬于本約是明確的，應(yīng)嚴(yán)格依約履行。但簽約之時(shí)房屋只體現(xiàn)在圖紙上，預(yù)測(cè)面積與竣工后實(shí)測(cè)面積常有誤差。所以預(yù)售雙方在合同中都約定交房時(shí)就面積問(wèn)題重新結(jié)算，在辦理登記過(guò)戶(hù)時(shí)應(yīng)附帶交屋證明。也有的地方房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)要求預(yù)售雙方換簽正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)面積問(wèn)題徹底落實(shí)，然后才給辦理過(guò)戶(hù)登記。這種“換約”做法與前面的預(yù)售合同附加誤差憑證做法哪種更有效率、穩(wěn)妥一些，姑且不論。退一步講，即使這種“換約”做法更合理一些，這也對(duì)預(yù)售合同的本約性質(zhì)并無(wú)大礙。因?yàn)閰^(qū)分預(yù)約、本約的實(shí)際意義在于二者約定內(nèi)容不同，違約救濟(jì)不同。而預(yù)售契約與換本后的買(mǎi)賣(mài)契約除面積修訂外，并無(wú)不同內(nèi)容；違反預(yù)售合同，守約一方是可以依預(yù)定內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行的。承認(rèn)了這一點(diǎn)，也就說(shuō)明了預(yù)售合同應(yīng)是本約，這與“換約”做法并不矛盾。

（三）房屋預(yù)售是不是分期付款買(mǎi)賣(mài)

預(yù)售房屋價(jià)金的交付，無(wú)論其名目為工程款，公司無(wú)息貸款還是優(yōu)惠貸款，從定金、簽約金、開(kāi)工款開(kāi)始，扣除銀行貸款部分，其余款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付（當(dāng)然也有房屋銷(xiāo)售看好，客戶(hù)一次交付的），這種做法類(lèi)似于分期付款買(mǎi)賣(mài)。

所謂分期付款買(mǎi)賣(mài)，顧名思義就是指約定買(mǎi)受人的應(yīng)付價(jià)金以分期方式支付的買(mǎi)賣(mài)形態(tài)。其特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買(mǎi)方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。分期付款買(mǎi)賣(mài)制度是方便買(mǎi)受人利益而設(shè)立，買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物于合同生效之時(shí)仍屬出賣(mài)人所有，但標(biāo)的物必須交付給買(mǎi)受人使用收益。買(mǎi)受人雖然經(jīng)濟(jì)能力較差，無(wú)力一次支付標(biāo)的物的全部?jī)r(jià)金，但可通過(guò)分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致負(fù)擔(dān)過(guò)重；同時(shí)對(duì)買(mǎi)方而言，則可擴(kuò)大銷(xiāo)售，促進(jìn)生產(chǎn)。

分期付款買(mǎi)賣(mài)與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價(jià)款，而且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣(mài)人。但分期付款買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物必須在合同生效時(shí)交付給買(mǎi)受人，這是二者區(qū)別之一。且分期付款的價(jià)金必須在標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人后，尚有二期以上的價(jià)金尚未支付；預(yù)售房屋則無(wú)此限制，事實(shí)上一般預(yù)售房屋的買(mǎi)賣(mài)在交屋前，開(kāi)發(fā)商均要求預(yù)購(gòu)人以貸款繳付價(jià)金完畢或以現(xiàn)金付清剩余房款，更不是在標(biāo)的物交付后尚有二期以上的價(jià)金需支付，此為二者不同之二。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買(mǎi)賣(mài)，在經(jīng)濟(jì)功能上，房屋預(yù)售是買(mǎi)方向賣(mài)方融資，分期付款買(mǎi)賣(mài)是賣(mài)方向買(mǎi)方融資。

另外從預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)賣(mài)期房的權(quán)利觀(guān)察，預(yù)售房屋尤其與分期付款的性質(zhì)不同，如將房屋預(yù)售的買(mǎi)賣(mài)類(lèi)型解釋為分期付款買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于預(yù)購(gòu)人不免有嚴(yán)重?fù)p害。雖交易的標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購(gòu)人在對(duì)標(biāo)的物無(wú)所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買(mǎi)賣(mài)雖交易的標(biāo)的物已經(jīng)存在，且買(mǎi)受人已可享受標(biāo)的物的管理、使用和收益等權(quán)利，卻因無(wú)所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣(mài)。

二、預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力

《城市房地產(chǎn)管理法》和各地方法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。例如《北京市外銷(xiāo)商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》簽訂后30日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須向北京市房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)處辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記。該規(guī)定的附件一《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》第9條規(guī)定：本契約由雙方簽字并在辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記后生效。

從上述情況可以看出，房屋預(yù)售合同要以辦理登記為生效要件。通過(guò)這種登記制度使房屋預(yù)售情況載明在固定的簿冊(cè)上，公之于眾。在簽訂合同之前預(yù)購(gòu)人可以查閱登記簿了解到預(yù)購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，避免其因不知情而做出錯(cuò)誤決擇和受蒙騙，這樣，對(duì)于確保房屋交易安全的作用是十分顯明的。另外在合同登記的過(guò)程中市場(chǎng)管理機(jī)關(guān)還要對(duì)合同的真實(shí)、合法性進(jìn)行審查，保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益（但對(duì)于何種合同不予登記，也就是辦理登記的條件，目前尚無(wú)明文規(guī)定）。上述兩點(diǎn)是預(yù)售合同登記的直接效果。但這種房屋預(yù)售登記與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)去辦理的產(chǎn)權(quán)登記有何異同，登記后取得的權(quán)利是否相同，則難從現(xiàn)有立法規(guī)定中直接找出結(jié)論。

在此需先分析一下現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)登記的性質(zhì)及效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認(rèn)為：“房屋買(mǎi)賣(mài)登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生、變化的依據(jù)和憑證。通過(guò)登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用?！庇纱丝梢?jiàn)，在房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件，非經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。與之相比，在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人能通過(guò)合同登記取得房屋所有權(quán)嗎？基于所有權(quán)的特性和對(duì)各方面利益的權(quán)衡，我們認(rèn)為，預(yù)購(gòu)人依據(jù)合同登記取得的權(quán)利不是房屋所有權(quán)。因?yàn)椋?/p>

1.在房屋預(yù)售合同生效之時(shí)，房屋尚未存在，而所有權(quán)是一種既存的現(xiàn)實(shí)權(quán)利，標(biāo)的物尚不存在，則在權(quán)利觀(guān)念上難以說(shuō)明如何成就一種排他性權(quán)利。另外如承認(rèn)預(yù)購(gòu)人對(duì)“未來(lái)房屋”取得所有權(quán)，那么在房屋建成之時(shí)，預(yù)購(gòu)人應(yīng)即時(shí)取得房屋所有權(quán)。但依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同特性，標(biāo)的物必須存在前一個(gè)主人的所有權(quán)，才會(huì)產(chǎn)生后一個(gè)主人的所有權(quán)。而預(yù)售房屋建成時(shí)，卻直接歸第二個(gè)主人擁有，那么第一個(gè)主人的所有權(quán)人于何時(shí)存在呢？這一點(diǎn)，如依前述假設(shè)，則不能解釋。

2.建筑期間房屋所有權(quán)的歸屬對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)也有重要影響。在買(mǎi)賣(mài)合同中，風(fēng)險(xiǎn)由所有權(quán)人承擔(dān)，如此時(shí)房屋歸預(yù)購(gòu)人所有，則其要承擔(dān)標(biāo)的物意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)，這無(wú)疑是加重了廣大消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

3.在建房屋所有權(quán)如歸預(yù)購(gòu)人所有會(huì)影響到建筑商的利益。因?yàn)榻ㄖ膛c開(kāi)發(fā)商訂有建筑承包合同，如開(kāi)發(fā)商不能支付酬金和費(fèi)用，建筑商可以依法對(duì)承建房屋行使留置權(quán)。但如在建房屋所有權(quán)歸預(yù)購(gòu)人所有，建筑商則不能對(duì)房屋行使留置權(quán)，因留置權(quán)只能針對(duì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)行使。這樣如發(fā)生開(kāi)發(fā)商不付建筑費(fèi)用情況，建筑商利益必受損害。為排除這種風(fēng)險(xiǎn)，建筑商會(huì)不愿與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，而要求直接與預(yù)購(gòu)人簽訂合同，這又是極不現(xiàn)實(shí)的。一是預(yù)購(gòu)人人數(shù)眾多，常易變動(dòng)；二是預(yù)購(gòu)人已將全部房屋價(jià)款（包括建筑成本）支付給了開(kāi)發(fā)商，其是不會(huì)再對(duì)建筑商承擔(dān)義務(wù)的。

4.如在建期間房屋所有權(quán)歸預(yù)購(gòu)人所有，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是不利的。因?yàn)榉课菟袡?quán)在合同登記之時(shí)轉(zhuǎn)歸預(yù)購(gòu)人所有，在分期付款中，預(yù)購(gòu)人如拒付房款，開(kāi)發(fā)商不能對(duì)房屋主張所有權(quán)保護(hù)，只是享有債上請(qǐng)求權(quán)，這對(duì)其不利。另外在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商在房屋建設(shè)中，為了發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，往往將在建房屋中可供使用但未竣工驗(yàn)收的部分開(kāi)辟為自己的臨時(shí)辦公用房和售樓服務(wù)點(diǎn)。如在建房屋歸預(yù)購(gòu)人所有，開(kāi)發(fā)商則無(wú)權(quán)使用。

經(jīng)上述分析，筆者認(rèn)為預(yù)售合同登記后預(yù)購(gòu)人取得的權(quán)利不是所有權(quán)，而只能等待房屋建成，開(kāi)發(fā)商交屋并且雙方辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記后才能取得所有權(quán)。預(yù)購(gòu)、預(yù)售登記是合同生效的形式要件，依此產(chǎn)生的權(quán)利仍是一種債權(quán)，但這種債權(quán)應(yīng)不同于一般債權(quán)。理由是：

1.依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)該產(chǎn)生公信力，具有對(duì)抗第三人的效果，亦即此種經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)，在它們沖突時(shí)，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣(mài)。賦予經(jīng)過(guò)登記的債權(quán)以?xún)?yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔?，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。

2.應(yīng)賦予這種經(jīng)過(guò)登記的債權(quán)以強(qiáng)制執(zhí)行力。要求開(kāi)發(fā)商在房屋建成時(shí)必須交付房屋，不允許臨時(shí)毀約（尤其是在房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，開(kāi)發(fā)商常易拒絕交屋），屆時(shí)如不交屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，預(yù)購(gòu)人應(yīng)有權(quán)直接依據(jù)預(yù)售合同請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)登記，取得房屋所有權(quán)，增強(qiáng)預(yù)購(gòu)人債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力是與房屋預(yù)售制度的利益基礎(chǔ)相符的。因?yàn)槿缙谌〉梅课菔穷A(yù)購(gòu)人（多次炒賣(mài)期房中是指最后的預(yù)購(gòu)人）的根本目的所在，通過(guò)如期取得房屋把自己的預(yù)期利益安排在一個(gè)合理的限度內(nèi)。如果因開(kāi)發(fā)商拒不交屋使預(yù)購(gòu)人到頭來(lái)僅得到一些普通債權(quán)和訴訟糾紛，那么會(huì)極大損害其預(yù)購(gòu)房屋的積極性。通過(guò)利益平衡，預(yù)購(gòu)人會(huì)更多地考慮購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。倘如此，房屋預(yù)售制度的融資目的必將受挫，這會(huì)阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終開(kāi)發(fā)商的利益也會(huì)受損。

三、對(duì)預(yù)購(gòu)人權(quán)利保護(hù)的問(wèn)題

在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多。例如，有時(shí)開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期的房?jī)r(jià)款要漲價(jià)，甚至要求首期已經(jīng)付過(guò)的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從?！?〕在預(yù)售合同中購(gòu)房人只是買(mǎi)了一張圖紙，一個(gè)許諾。因?yàn)闆](méi)有實(shí)際房產(chǎn)存在，購(gòu)房者只能憑開(kāi)發(fā)商的介紹和文字材料來(lái)想象房產(chǎn)的質(zhì)量。等房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際房屋質(zhì)量與介紹和文字材料相去甚遠(yuǎn)的情況。這時(shí)購(gòu)房者早已付清最后一筆房?jī)r(jià)款，已經(jīng)變得非常被動(dòng)和無(wú)能為力了。

除上述房屋本身情況不確定外，在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡。由于預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外，其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開(kāi)發(fā)商事先擬訂好，并在售屋現(xiàn)場(chǎng)簽訂，加之買(mǎi)方法律知識(shí)和建筑知識(shí)的欠缺，所以，實(shí)際上買(mǎi)方很少有能力對(duì)簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。一些對(duì)已不利的約定條款也不得不接受，如交屋時(shí)間確定，不可抗力條款的解釋?zhuān)灿忻娣e的確定分?jǐn)?，公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)利用及物業(yè)管理等方面問(wèn)題常有開(kāi)發(fā)商在合同上大做手腳。

就上述分析可見(jiàn)，在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人的實(shí)力遠(yuǎn)弱于開(kāi)發(fā)商，其煩憂(yōu)也重于一般現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)人。另外，因現(xiàn)代都市空間緊張，一棟建筑物常分成眾多單元給預(yù)購(gòu)者，消費(fèi)者也是積多年之蓄購(gòu)屋安居，一旦開(kāi)發(fā)商情況不妙，涉及對(duì)象眾多，會(huì)引起廣泛的社會(huì)問(wèn)題?；趯?duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國(guó)房屋預(yù)售法律制度都十分注意加強(qiáng)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益，預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國(guó)在吸收境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，在預(yù)售制度發(fā)展之初便十分注意這一問(wèn)題，采取了一些較為完善的措施。根據(jù)現(xiàn)行實(shí)踐情況和理論設(shè)想，筆者認(rèn)為還應(yīng)注意加強(qiáng)和采取如下方面的措施。

（一）行政管理方面

這些措施主要是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)建筑行業(yè)、銀行業(yè)的管理和約束開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，保證開(kāi)發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些濫竽充數(shù)，資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，給利用開(kāi)發(fā)搞詐騙之行滋生基礎(chǔ)。

2.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。對(duì)非法預(yù)售的開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)厲查處，因其性質(zhì)已類(lèi)似非法發(fā)行股票、債券之類(lèi)的集資行為。

3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的合同不予辦理登記，對(duì)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的合同不予辦理登記。

4.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行法定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同，對(duì)于不使用法定標(biāo)準(zhǔn)合同者或補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)合同沖突者認(rèn)定為無(wú)效，以避免開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)上或事實(shí)上的優(yōu)越地位，強(qiáng)迫預(yù)購(gòu)人接受不利的合同條款。

5.加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。房屋完工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照《建筑質(zhì)量管理?xiàng)l例》，對(duì)于房屋之主要構(gòu)造，室內(nèi)間隔及建筑物設(shè)備等與設(shè)計(jì)圖紙是否相符，面積計(jì)算是否準(zhǔn)確等應(yīng)特別檢查，以求能徹底防止偷工減料，不按時(shí)施工，公用面積重復(fù)計(jì)算等流弊。

6.應(yīng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問(wèn)題目前尚無(wú)明確法律規(guī)定。在公司股票、債券的發(fā)行中都規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔(dān)法律責(zé)任，在房屋預(yù)售中也應(yīng)借鑒此種做法。可考慮責(zé)令由銀行或信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管，確保工程款項(xiàng)充分供給，對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)由開(kāi)發(fā)商給付報(bào)酬。如有挪用資金者應(yīng)嚴(yán)厲處罰，并可考慮由監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)適當(dāng)保證之責(zé)，以增強(qiáng)預(yù)購(gòu)人資金的安全使用。

7.加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理，如《北京市外銷(xiāo)商品房管理規(guī)定》規(guī)定廣告宣傳中必須標(biāo)明預(yù)售許可證號(hào)，表明預(yù)售的合法性。另外對(duì)售樓廣告、宣傳的真實(shí)性，廣告管理機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真核查，以防欺詐之嫌。

（二）合同法保護(hù)措施

房屋預(yù)售屬于一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購(gòu)人利益的保護(hù)，除謀求行政機(jī)關(guān)從整個(gè)社會(huì)公益角度進(jìn)行監(jiān)管工作之外，對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.尋求簽約機(jī)會(huì)平等

（1）要尋找合適的交易對(duì)象。購(gòu)房者在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。

（2）合同條款的爭(zhēng)取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開(kāi)發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此購(gòu)房人應(yīng)親自或委托自己的律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問(wèn)題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)?，避免開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算，加大客戶(hù)的名義面積使客戶(hù)多付款。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，從而有力地促使開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利益。

2.在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿(mǎn)意的房屋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。

（三）物權(quán)法保護(hù)措施

完善的合同是保護(hù)預(yù)購(gòu)人的重要手段，但合同債權(quán)保護(hù)有時(shí)面對(duì)開(kāi)發(fā)商的惡境是間接、滯后的。相對(duì)來(lái)說(shuō)物權(quán)是一種排他性、支配權(quán)，對(duì)預(yù)購(gòu)人利益的保護(hù)更穩(wěn)妥一些。為此，可考慮在立法上采取以下幾方面物權(quán)保護(hù)手段。

1.應(yīng)賦予登記經(jīng)過(guò)的預(yù)售合同的排他效力。登記是一種物權(quán)公示措施，因預(yù)售房屋尚不存在，只能對(duì)合同登記。依據(jù)此登記契約產(chǎn)生的權(quán)利在理論上不好說(shuō)是一種物權(quán)，但在其實(shí)踐功能上賦予其物權(quán)效力并無(wú)不可?；诖?，可考慮將預(yù)購(gòu)人對(duì)待建房屋擁有的權(quán)利視為一種準(zhǔn)物權(quán)，具有特別效力，關(guān)于效力的具體內(nèi)容本文第二部分已有詳論，此處不再贅述。

2.應(yīng)設(shè)立預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售房屋的法定抵押權(quán)制度。主要是考慮到開(kāi)發(fā)商在建筑期間如有破產(chǎn)、毀約停建的情況，這時(shí)房屋尚未建成，預(yù)購(gòu)人自不能依據(jù)合同直接請(qǐng)求辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，主張所有權(quán)保護(hù)。而只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償損失、主張普通債權(quán)，與其他債權(quán)平等受償，這樣預(yù)購(gòu)人的利益是沒(méi)有保障的，對(duì)其甚為不利。這種在建房屋又是主要利用預(yù)購(gòu)人資金興辦的產(chǎn)業(yè)，所以應(yīng)考慮對(duì)預(yù)購(gòu)人提供特別物權(quán)保護(hù)，由法律直接規(guī)定在房屋停建的情況下，預(yù)購(gòu)人對(duì)在建房屋有抵押權(quán)，保證其優(yōu)先受償。

3.為確保預(yù)售房屋房地合一，應(yīng)限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須取得土地使用權(quán)才能預(yù)售，但在實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。這種做法目前法無(wú)禁止規(guī)定，但其會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地。對(duì)于這種損失預(yù)購(gòu)人只能去向開(kāi)發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽(tīng)聞之后。因此雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣(mài)抵押物，但筆者認(rèn)為抵押物出賣(mài)時(shí)實(shí)際很少有人愿意購(gòu)買(mǎi)，就是購(gòu)買(mǎi)的話(huà)，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購(gòu)人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。如不能兼顧擴(kuò)大融資與保障融資安全，應(yīng)以安全為主，注意保護(hù)廣大預(yù)購(gòu)人的利益。因此筆者建議，對(duì)于這種設(shè)有土地抵押權(quán)的在建房屋不準(zhǔn)預(yù)售，對(duì)于已預(yù)售的房屋不允許再就土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

注：

〔1〕參見(jiàn)梁慧星主編：《民商法論叢》第4卷，第478頁(yè)，法律出版社。

〔2〕〔3〕楊玉齡著：《房屋之買(mǎi)賣(mài)、委建或承攬》，正中法律出版社，第392，396頁(yè)。

〔4〕劉德寬著：《民法諸問(wèn)題與新展望》第101頁(yè)，臺(tái)北三民書(shū)局。