物業(yè)管理法精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理法范文

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的新興行業(yè)，對(duì)于社會(huì)的和諧發(fā)展具有十分重要的作用?，F(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房屋管理模式，對(duì)管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會(huì)的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對(duì)物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)和專門技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長(zhǎng)的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對(duì)滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，物業(yè)管理法律知識(shí)貧乏，有法不知、有法不依。面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對(duì)上述問(wèn)題而對(duì)物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》等專門針對(duì)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價(jià)格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時(shí)內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識(shí)點(diǎn)并能在實(shí)際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對(duì)理論知識(shí)要求較少，而對(duì)應(yīng)用技能的要求較高。同時(shí)，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識(shí)相對(duì)欠缺，對(duì)系統(tǒng)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實(shí)用、定位準(zhǔn)確和可操作性強(qiáng)的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識(shí)近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國(guó)家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時(shí)也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時(shí)刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時(shí)，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過(guò)時(shí)。在教學(xué)過(guò)程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識(shí)。

講授過(guò)程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個(gè)課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過(guò)程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會(huì)有什么樣的法律后果。（3）通過(guò)案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點(diǎn)。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實(shí)際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動(dòng)的、便于學(xué)生接受的知識(shí)，增強(qiáng)了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握和運(yùn)用。

講解的語(yǔ)言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對(duì)中職學(xué)生基礎(chǔ)知識(shí)欠缺的實(shí)際情況，教師在說(shuō)明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語(yǔ)言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語(yǔ)，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的相關(guān)知識(shí)時(shí)，教師可以通過(guò)“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會(huì)”的案例來(lái)說(shuō)明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的規(guī)定；可以通過(guò)“沒(méi)有參加業(yè)主大會(huì)，是否可以不接受業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議”的案例來(lái)說(shuō)明“業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識(shí)，并能夠解決實(shí)踐中的物業(yè)管理法律問(wèn)題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書的時(shí)間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時(shí)可以在有限的時(shí)間內(nèi)傳遞更多的知識(shí)信息。教師在平時(shí)還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場(chǎng)景或案例，通過(guò)多媒體播放給學(xué)生，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢(shì)。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語(yǔ)言和學(xué)生進(jìn)行即時(shí)的交流；教師還可以通過(guò)板書關(guān)鍵字、詞強(qiáng)調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書寫。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時(shí)，教師需要花費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機(jī)械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運(yùn)用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時(shí)間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識(shí)緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時(shí)需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對(duì)所學(xué)知識(shí)的正確理解和應(yīng)用，增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點(diǎn)和學(xué)生的實(shí)際情況，做到簡(jiǎn)明扼要、突出重點(diǎn)、注重實(shí)用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運(yùn)用所學(xué)知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

第2篇：物業(yè)管理法范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理法規(guī) 課程設(shè)計(jì) 教學(xué)改革

基金項(xiàng)目：校級(jí)重點(diǎn)科研項(xiàng)目“我校重點(diǎn)專業(yè)與特色專業(yè)建設(shè)研究――以物業(yè)管理專業(yè)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：11-04-A07）；“高等職業(yè)教育核心課程開發(fā)研究――以我校物業(yè)管理專業(yè)核心課程開發(fā)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。

中圖分類號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

《物業(yè)管理法規(guī)》是大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的核心課程之一，在物業(yè)管理專業(yè)的知識(shí)體系構(gòu)架中處于重要地位，承擔(dān)著培養(yǎng)學(xué)生法制意識(shí)和依法辦事能力的重要任務(wù)[1]，該門課程具有極強(qiáng)的理論性、實(shí)效性和應(yīng)用性。對(duì)該課程內(nèi)容的掌握將引導(dǎo)學(xué)生深入專業(yè)體系，有助于學(xué)生全面了解物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)范開展，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打好基礎(chǔ)。對(duì)于非法律專業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，該課程內(nèi)容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規(guī)和政策的應(yīng)用，僅靠聽取教師課堂上對(duì)一般理論的講授往往達(dá)不到學(xué)習(xí)目的，所以有必要對(duì)課程教學(xué)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)和改革。

課程特點(diǎn)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程內(nèi)容主要是各種與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在物業(yè)管理活動(dòng)中的具體應(yīng)用，它以物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展為主線，規(guī)范物業(yè)管理各具體業(yè)務(wù)操作的合法邊界。課程知識(shí)面極廣，涉及幾十個(gè)法律法規(guī)，在表述法律概念的同時(shí)又強(qiáng)調(diào)法律的應(yīng)用性。在物業(yè)管理專業(yè)體系中，物業(yè)管理法律法規(guī)的應(yīng)用是貫穿物業(yè)管理業(yè)務(wù)始終的隱形線索，所以對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，掌握課程內(nèi)容是進(jìn)行規(guī)范的物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作的前提，也是全面理解和掌握業(yè)務(wù)處理的關(guān)鍵所在。

在物業(yè)管理專業(yè)課程體系中，《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續(xù)課程，比其他核心課程開設(shè)的時(shí)間都要早，這個(gè)相對(duì)前位的核心課程，對(duì)于學(xué)生后續(xù)課程的學(xué)習(xí)，具有極其重要的作用。該課程的設(shè)置與學(xué)習(xí)，對(duì)于學(xué)生全面了解物業(yè)管理行業(yè)、掌握物業(yè)管理業(yè)務(wù)會(huì)起到非常積極的作用，也會(huì)為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。因此，對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》課程進(jìn)行設(shè)計(jì)與教學(xué)改革，有利于強(qiáng)化物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的法律意識(shí)、培養(yǎng)學(xué)生規(guī)范的物業(yè)服務(wù)意識(shí)，同時(shí)也符合課程的教學(xué)目標(biāo)與要求，課程教學(xué)改革的實(shí)施則可以增強(qiáng)學(xué)生的職業(yè)能力，助力學(xué)生的職業(yè)發(fā)展。

教學(xué)內(nèi)容整合與設(shè)計(jì)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的質(zhì)量會(huì)直接影響學(xué)生對(duì)物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)與理解，而課程質(zhì)量會(huì)在一定程度上取決于教材質(zhì)量。對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)教師來(lái)說(shuō)，一般選用何種教材主要是側(cè)重于考慮教材內(nèi)容是否符合專業(yè)教學(xué)計(jì)劃、課程教學(xué)目標(biāo)以及實(shí)際應(yīng)用效果。教師普遍希望教材內(nèi)容能夠全面、正確且重點(diǎn)突出，并能關(guān)注物業(yè)管理專業(yè)的新動(dòng)向、追蹤相關(guān)熱點(diǎn)。但是現(xiàn)有的任何一本《物業(yè)管理法規(guī)》教材都不能說(shuō)是毫無(wú)缺陷的。相關(guān)教材編寫的相對(duì)滯后其實(shí)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及法律法規(guī)的頻繁修改相關(guān)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)到目前為止還沒(méi)有出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)管理法，目前應(yīng)用的諸多法律如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等和物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的一些法律法規(guī)及政策的約束力相對(duì)有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動(dòng)太快。這就使市面上現(xiàn)有的《物業(yè)管理法規(guī)》教材內(nèi)容很難做到與時(shí)俱進(jìn)、確保內(nèi)容正確。所以任課教師首先要明白，無(wú)論是本科還是?？茖哟蔚奈飿I(yè)管理專業(yè)，課程教學(xué)都要緊緊圍繞物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)講法律，該課程首先培養(yǎng)的是物業(yè)管理專業(yè)人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規(guī)的時(shí)效性要求教師與時(shí)俱進(jìn)，隨時(shí)掌握法制建設(shè)動(dòng)態(tài)，不斷補(bǔ)充更新知識(shí)，不斷完善教學(xué)內(nèi)容；第三，要注意培養(yǎng)學(xué)生的法律應(yīng)用能力和遵法守法意識(shí)，以加強(qiáng)法律應(yīng)用為重點(diǎn)，突出相關(guān)法律法規(guī)在物業(yè)管理中的全面理解與深刻應(yīng)用，教學(xué)的目的是以法律的靈活應(yīng)用為主，而不是強(qiáng)調(diào)法理和法條意義。最后，有必要對(duì)課程內(nèi)容進(jìn)行整合與設(shè)計(jì)，拓展教學(xué)內(nèi)容，在強(qiáng)化教學(xué)重點(diǎn)的同時(shí)增大教學(xué)信息量，擴(kuò)大學(xué)生的視野。

通過(guò)對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》課程的設(shè)計(jì)，可確定課程的核心主要是物業(yè)管理活動(dòng)的三大要素：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理活動(dòng)。課程的主線是物業(yè)管理活動(dòng)中的雙方主體（業(yè)主-物業(yè)公司）的法律關(guān)系，教學(xué)內(nèi)容以物業(yè)管理活動(dòng)中各個(gè)主體的權(quán)利與責(zé)任為核心來(lái)組織，重點(diǎn)內(nèi)容在于各方主體對(duì)權(quán)利與責(zé)任的認(rèn)識(shí)，以及因權(quán)責(zé)處理不當(dāng)而引發(fā)糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎(chǔ)是認(rèn)識(shí)物業(yè)管理法律法規(guī)的模塊，其余模塊分別是物業(yè)管理活動(dòng)雙方主體――物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治管理；雙方的關(guān)系與責(zé)任――物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律責(zé)任；雙方關(guān)系的起源與確定――物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；雙方關(guān)系中的糾紛與處理――物業(yè)交易法律制度、物業(yè)質(zhì)量管理法律制度、物業(yè)管理糾紛的處理。在雙方的關(guān)系中，貫穿著物權(quán)法、民法、行政法等十幾種法律以及物業(yè)管理?xiàng)l例等20多條行政法規(guī)與政策的應(yīng)用，所以在具體教學(xué)過(guò)程中，要處理好各模塊之間內(nèi)容的銜接與內(nèi)在聯(lián)系，還要注意處理好與后續(xù)課程相關(guān)內(nèi)容的區(qū)分。

教學(xué)方法設(shè)計(jì)與應(yīng)用

1.多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合

多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合，要求教師要提前做好設(shè)計(jì)，對(duì)于課程內(nèi)容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對(duì)性、新穎實(shí)用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規(guī)的描述和實(shí)際物業(yè)管理工作的要求，并能考慮到學(xué)生的認(rèn)知特點(diǎn)。

針對(duì)課程內(nèi)容理論性強(qiáng)的特點(diǎn)，可在每節(jié)課前設(shè)計(jì)引導(dǎo)案例，通過(guò)案例引出要學(xué)的知識(shí)。對(duì)于課程中的熱點(diǎn)問(wèn)題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動(dòng)，或?qū)⒏蓾姆芍R(shí)與現(xiàn)實(shí)生活中生動(dòng)的案例結(jié)合起來(lái)。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，還可以讓學(xué)生感性地理解和掌握法律法規(guī)的內(nèi)容。對(duì)于課程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題則可以通過(guò)精心整合的典型案例分析及熱點(diǎn)問(wèn)題討論，讓學(xué)生進(jìn)入角色積極思考，培養(yǎng)學(xué)生提出不同見解的能力，讓學(xué)生在分析討論中澄清模糊認(rèn)識(shí)，鞏固物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)。而對(duì)于一些需要深入探討或者當(dāng)前有爭(zhēng)議的法律問(wèn)題，可設(shè)計(jì)3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，有些學(xué)生主張其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，有些學(xué)生覺(jué)得應(yīng)該屬于業(yè)主，還有其他的觀點(diǎn)等，就不同的觀點(diǎn)可讓學(xué)生分組展開辯論，最后由教師點(diǎn)評(píng)并給出正確意見。

2.項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)相結(jié)合

項(xiàng)目教學(xué)法是師生通過(guò)共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動(dòng)，是當(dāng)今國(guó)際教育界十分盛行的一種教學(xué)法[2]。任務(wù)驅(qū)動(dòng)法是由學(xué)生組成項(xiàng)目小組，承擔(dān)一項(xiàng)或多項(xiàng)工作實(shí)踐任務(wù)，深入實(shí)際，學(xué)生在解決問(wèn)題的同時(shí)學(xué)習(xí)和應(yīng)用知識(shí)，在實(shí)踐的第一線提升綜合能力。項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)相結(jié)合，是指在教學(xué)中把教學(xué)內(nèi)容隱含在每個(gè)項(xiàng)目中，以具體項(xiàng)目的實(shí)施來(lái)完成教學(xué)任務(wù)的一個(gè)過(guò)程。這就要求教師教學(xué)目的要明確，每個(gè)任務(wù)都要以項(xiàng)目來(lái)引領(lǐng)，項(xiàng)目選擇要圍繞課程重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)選取，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要精心；任務(wù)設(shè)計(jì)要有實(shí)踐性和創(chuàng)新性，項(xiàng)目實(shí)施程序要周密。

項(xiàng)目任務(wù)驅(qū)動(dòng)法的突出特點(diǎn)之一，就是合作學(xué)習(xí)[3]。在完成任務(wù)的項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中，學(xué)生可以獲取理解和把握課程要求的知識(shí)和技能，體驗(yàn)成功感和團(tuán)隊(duì)合作的力量，培養(yǎng)分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。這種教學(xué)方法不僅能幫助學(xué)生變被動(dòng)接受知識(shí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)知識(shí)，還可以培養(yǎng)學(xué)生整合知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的能力，以及活學(xué)活用的能力。例如讓學(xué)生主動(dòng)進(jìn)社區(qū)調(diào)研，收集現(xiàn)實(shí)中存在的各種物業(yè)管理糾紛，或引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和圖書館資料，查閱典型案例，再運(yùn)用所學(xué)法律知識(shí)正確進(jìn)行分析，并選擇適當(dāng)?shù)耐緩浇鉀Q物業(yè)管理糾紛，培養(yǎng)學(xué)生在工作、學(xué)習(xí)中主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題的能力以及運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)解決糾紛的能力。

3.情景模擬教學(xué)與現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)相結(jié)合

情景模擬教學(xué)法讓枯燥晦澀的法律法規(guī)學(xué)習(xí)變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學(xué)生分組模擬實(shí)際工作場(chǎng)景，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理模擬與訓(xùn)練中掌握運(yùn)用物業(yè)管理法規(guī)的基本技巧，這種學(xué)習(xí)的趣味性和主動(dòng)性，對(duì)于培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用法律解決實(shí)際問(wèn)題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學(xué)生分組扮演物業(yè)管理人員和業(yè)主，就裝修中常見的問(wèn)題或糾紛及其處理來(lái)設(shè)計(jì)雙方的臺(tái)詞和行為，然后現(xiàn)場(chǎng)演練，其他學(xué)生觀看并評(píng)價(jià)，最后由老師點(diǎn)評(píng)作總結(jié)。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節(jié)合理，問(wèn)題解決有始有終。而現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)是讓學(xué)生身臨其境，在實(shí)際的物業(yè)小區(qū)或?qū)懽謽菂⒂^、考察或接觸工作崗位，臨時(shí)承擔(dān)工作任務(wù)，聽取物業(yè)公司人員講解，與企業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)交流或與業(yè)主直接打交道，理論和實(shí)際工作相聯(lián)系，看、聽、學(xué)和用同時(shí)進(jìn)行，使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)的學(xué)習(xí)得到深化。例如有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題，是當(dāng)前的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，可以安排學(xué)生走訪小區(qū)業(yè)主順便作訪談，了解收集業(yè)主的意見，再參觀物業(yè)公司，聽取物業(yè)管理人員的觀點(diǎn)，然后要求學(xué)生根據(jù)所學(xué)的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)，對(duì)比雙方的意見，形成自己的觀點(diǎn)，最后參照物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)，檢驗(yàn)觀點(diǎn)的正確性。

傳統(tǒng)考核方式改革

傳統(tǒng)的考核方式一般是在課程結(jié)束后安排理論的筆試考試，通過(guò)學(xué)生書面答卷的分?jǐn)?shù)來(lái)確定學(xué)生學(xué)習(xí)的效果。這種理論考核方式往往忽略了學(xué)生平時(shí)的成績(jī)，容易導(dǎo)致一些學(xué)生平時(shí)不注重學(xué)習(xí)，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復(fù)習(xí)要考的內(nèi)容；而且就算學(xué)生考試及格，但不會(huì)運(yùn)用法律法規(guī)的情況仍然普遍存在，這就說(shuō)明書面考試顯然考核不出學(xué)生對(duì)法律法規(guī)的運(yùn)用情況。這種情況對(duì)于《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》等后續(xù)課程的學(xué)習(xí)極為不利。如果物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)掌握不扎實(shí)，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)操作以及公司運(yùn)營(yíng)等是否規(guī)范就無(wú)從談起，所以學(xué)生的后續(xù)學(xué)習(xí)困難就更大，甚至有些學(xué)生干脆就會(huì)放棄學(xué)習(xí)。

因此，可以考慮改革傳統(tǒng)的筆試考試方式，從結(jié)果考核轉(zhuǎn)向過(guò)程考核，強(qiáng)調(diào)學(xué)生平時(shí)的學(xué)習(xí)，在總成績(jī)里增加平時(shí)成績(jī)的比例。課程總成績(jī)包含平時(shí)成績(jī)和期末考試成績(jī)兩大項(xiàng)，平時(shí)成績(jī)與期末考試成績(jī)各占50%。平時(shí)成績(jī)可包含平時(shí)上課出勤率、回答問(wèn)題及作業(yè)成績(jī)、參加情景模擬、案例分析和討論的表現(xiàn)、參觀物業(yè)公司等活動(dòng)的成績(jī)，甚至可以設(shè)計(jì)一些專項(xiàng)考察項(xiàng)目。

結(jié) 語(yǔ)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程學(xué)習(xí)的效果將直接影響物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的掌握與應(yīng)用，為了提高教學(xué)效果，大學(xué)教師必須考慮專業(yè)特點(diǎn)與培養(yǎng)目標(biāo)，進(jìn)行課程設(shè)計(jì)與教學(xué)改革，并將課程改革措施落實(shí)于課程教學(xué)活動(dòng)中?！段飿I(yè)管理法規(guī)》課程因其教學(xué)內(nèi)容的規(guī)范性、應(yīng)用性，對(duì)于教學(xué)改革有其內(nèi)在的要求，本文只是在教學(xué)內(nèi)容的整合與設(shè)計(jì)上、教學(xué)方法的設(shè)計(jì)與應(yīng)用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續(xù)研究還將有待于進(jìn)一步深入和細(xì)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]李娜、岳娜：《從行業(yè)需求論課程的教學(xué)改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何紅：《物業(yè)管理專業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)改革》，《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2014年第7期。

第3篇：物業(yè)管理法范文

就像買電器一定關(guān)心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務(wù)的重要作用已越來(lái)越被人們所重視?？山陙?lái)，物業(yè)管理在實(shí)際工作中，其市場(chǎng)現(xiàn)狀難以令人滿意，存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)為：

（1）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

由于對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前我國(guó)的物業(yè)管理，覆蓋仍然偏小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積836465萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的102035.68萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為12.2%。由此看來(lái)，物業(yè)管理在我國(guó)仍有巨大的潛力。

（2）專業(yè)人才的匱乏影響著物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的人員，他們?nèi)狈ｉT的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；初級(jí)管理人才多，高級(jí)管理人才少；特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。大家漸漸認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識(shí)之外，還需要學(xué)習(xí)法律、經(jīng)營(yíng)、心理學(xué)等多門學(xué)科，為了行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)勢(shì)在必行。

（3）物業(yè)管理市場(chǎng)建設(shè)不完善。

近些年，物業(yè)管理企業(yè)像雨后春筍般出現(xiàn)，但是物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度仍然偏低，同行業(yè)之間缺乏公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。一方面有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項(xiàng)目，只能在原經(jīng)營(yíng)規(guī)模上艱難支持；另一方面企業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無(wú)門路。有的雖然公開招標(biāo)，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，所有這些都影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

（4）物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力不足。

目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)存在著規(guī)模效益差，發(fā)展后勁不足等問(wèn)題。加之過(guò)分強(qiáng)調(diào)服務(wù)，使得企業(yè)忽視了經(jīng)營(yíng)、企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量很難必到。隨著市場(chǎng)化步伐的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強(qiáng)調(diào)管理或服務(wù)已不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。

（5）產(chǎn)權(quán)人使用人參與意識(shí)差，管委會(huì)組建不及時(shí)，作用發(fā)揮的不好。

眼下，一些城市住宅小區(qū)管委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）組建的不及時(shí)，有的未按規(guī)定程度通過(guò)民主選舉產(chǎn)生，有的管委會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志作用。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的思想意識(shí)還有些滯后，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)認(rèn)識(shí)不足。這也構(gòu)成了阻礙物業(yè)管理健康發(fā)展的不利因素。

2物業(yè)管理健康發(fā)展的策略

針對(duì)制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，全面分析影響我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問(wèn)題。

（1）人才的選擇是物業(yè)公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍是物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)、志在必得的信心所在。內(nèi)部建設(shè)必須加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)，多學(xué)習(xí)、多取經(jīng)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；外部方面，物業(yè)管理企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動(dòng)出擊，積極參與物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。

（2）物業(yè)管理市場(chǎng)必須建立公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

招投標(biāo)要求公平競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)之間比管理、比服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護(hù)主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造條件。雖說(shuō)目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實(shí)行公開招投標(biāo)制度，但力度不大。政府既要營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，更要維護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的秩序。

（3）加快立法，健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過(guò)自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

（4）加大物業(yè)管理的宣傳力度。

目前，在物業(yè)公司與業(yè)主之間，一方面存在收費(fèi)難的問(wèn)題，另一方面卻要求內(nèi)容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這種權(quán)利和義務(wù)的不對(duì)等的狀況不利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認(rèn)識(shí)、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導(dǎo)人們樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等統(tǒng)一。

物業(yè)管理引入我國(guó)雖然僅有20多年的歷史，但是，它在市場(chǎng)管理中的巨大社會(huì)作用已得到充分顯示：政府的職能轉(zhuǎn)變了，財(cái)政負(fù)擔(dān)減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對(duì)于這個(gè)新興的行業(yè)，我們不能求全責(zé)備，而應(yīng)以比較平和的態(tài)度學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，把握其理論實(shí)質(zhì)和思想內(nèi)涵，開拓創(chuàng)新，促進(jìn)其健康成長(zhǎng)，把物業(yè)管理工作推向一個(gè)新階段。

第4篇：物業(yè)管理法范文

1994年4月1日，建設(shè)部的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》開始實(shí)施。

1999年1月1日，廈門市的地方法規(guī)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施。

2003年9月1日，國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施。

在國(guó)家的大力推動(dòng)下，物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。然而，不幸的是大量的物業(yè)糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。

市場(chǎng)人士突然發(fā)現(xiàn)：為什么發(fā)達(dá)國(guó)家不到40%的住宅區(qū)實(shí)施了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，而居民消費(fèi)能力遠(yuǎn)比不上發(fā)達(dá)國(guó)家的我國(guó)卻要在新建住宅區(qū)全面推廣專業(yè)公司服務(wù)？專業(yè)公司到底專業(yè)不專業(yè)？物業(yè)管理公司到底是在為業(yè)主服務(wù)還是在管理業(yè)主？

而律師們發(fā)現(xiàn)：地方法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)者日加收所欠繳費(fèi)用千分之三的滯納金的標(biāo)準(zhǔn)竟是銀行最高罰息每日萬(wàn)分之五的六倍；代表業(yè)益的機(jī)構(gòu)從“管委會(huì)”到“業(yè)委會(huì)”到“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)”并不符合《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的要求；國(guó)務(wù)院的條例甚至規(guī)定：業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)的同意。

面對(duì)這樣一個(gè)迅猛發(fā)展的新興行業(yè)，不少人顯得手足無(wú)措。有這樣一個(gè)案例：某公司購(gòu)買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發(fā)生日近兩年。物業(yè)公司要求支付物業(yè)管理費(fèi)及公攤水電費(fèi)；被告稱：未取得房產(chǎn)證，既非業(yè)主、也非使用人，無(wú)交費(fèi)的理由；而法官問(wèn)：既然被查封，物業(yè)公司你們提供了什么服務(wù)？------物業(yè)公司只好無(wú)奈地回答：我們管的就是物業(yè)的公共部分，你不交費(fèi)，難道要查封你的司法機(jī)構(gòu)來(lái)支付？

法律界的專家們會(huì)發(fā)現(xiàn)：在民法體系中四大支柱之一的《物權(quán)法》出臺(tái)以前，建筑物區(qū)分所有權(quán)，并沒(méi)有法律上的明確定義。甚至對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移都存在爭(zhēng)議。更別提物業(yè)管理法律體系中龐雜的細(xì)節(jié)涉及城建、環(huán)保、綠化、水電供應(yīng)等等方方面面，實(shí)際上存在著新舊體制交雜，法治嚴(yán)重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問(wèn)題的第一個(gè)方面。

物業(yè)管理服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面。是開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、（使用人、以及業(yè)主委員會(huì)）等民事主體之間對(duì)于一定區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場(chǎng)地等在使用、維護(hù)過(guò)程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。當(dāng)然也一些行政法律關(guān)系比如：對(duì)業(yè)主自治的指導(dǎo)、審核、對(duì)物管企業(yè)的行業(yè)管理、市場(chǎng)準(zhǔn)入制度等等。但主要還是民事關(guān)系為主。

民事法律關(guān)系屬于私法范疇，它是通過(guò)權(quán)利對(duì)權(quán)利的自行性的制約，來(lái)達(dá)到法律對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整之目的，這就是所謂“自行調(diào)節(jié)方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)行干預(yù)”是截然相反的。這時(shí)你們會(huì)發(fā)現(xiàn)：

我們現(xiàn)有的三個(gè)層次的法律在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的都是行政責(zé)任。你們會(huì)看到立法方面的傳統(tǒng)思維：行政的強(qiáng)制干預(yù)。我們的政府負(fù)責(zé)著國(guó)家所有的公共事務(wù)，還要負(fù)責(zé)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)于物業(yè)管理這類是乎是雞毛蒜皮的事務(wù)確實(shí)也有心無(wú)力。

但是立法已經(jīng)規(guī)定了的行政法律規(guī)范，不執(zhí)法或是亂執(zhí)法，恐怕也非政府相關(guān)部門所應(yīng)為的。有這樣一個(gè)案例，一個(gè)小區(qū)有一個(gè)業(yè)委會(huì)，三年的換屆選舉期未到，有個(gè)別幾個(gè)業(yè)主不顧“業(yè)主會(huì)議要由業(yè)委會(huì)召集”的法律規(guī)定，自行召集會(huì)議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時(shí)召集人的名義向有關(guān)部門進(jìn)行了報(bào)備。該部門不知如何審查，竟給予了報(bào)備。由于第一屆委員不認(rèn)可，拒絕移交公章，新的委員要求有關(guān)部門收繳舊公章，可是也無(wú)人理睬。新委員申請(qǐng)刻制公章，有關(guān)部門竟然無(wú)任何手須，給刻了枚“XXX新業(yè)主委員會(huì)”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發(fā)生了“XXX業(yè)主委員會(huì)”狀告“XXX新業(yè)主委員會(huì)”的笑話。法院審理認(rèn)為：“自法律角度而言，業(yè)主委員會(huì)自始至終只有一個(gè)，不因委員的換屆而變更。以業(yè)委會(huì)的名義提訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。

政府部門在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，如何認(rèn)真執(zhí)法、如何嚴(yán)肅執(zhí)法，這是問(wèn)題的第二個(gè)方面。相信行政執(zhí)法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水

停電威逼業(yè)主使用人交費(fèi)，甚至抗拒法院強(qiáng)制執(zhí)行的物業(yè)公司也就再也拿不到資質(zhì)證書、拿不到供水的衛(wèi)生許可證、代收代交的水電供應(yīng)合同、相信“執(zhí)行難”也就不難了。

發(fā)揮民事主體的自覺(jué)性、主動(dòng)性，規(guī)范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關(guān)系，來(lái)讓民事主體通過(guò)自己的行動(dòng)自行調(diào)節(jié)主體間的關(guān)系。這種“私法自治”是法治實(shí)踐智慧的總結(jié)，這恐怕也是解決物業(yè)糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調(diào)節(jié)”，首先要有實(shí)實(shí)在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個(gè)內(nèi)容：名稱、地址、人員和組織機(jī)構(gòu)、章程、資產(chǎn)或有保障的經(jīng)費(fèi)。

第5篇：物業(yè)管理法范文

(一)物業(yè)管理的含義

從廣義上講，物業(yè)管理包含物業(yè)管理法律、法規(guī)，物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)以及房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后服務(wù)等內(nèi)容。從狹義上講，是指專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人(即業(yè)主)或其承租人的委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)房屋及其相關(guān)設(shè)施、居住環(huán)境、安全保衛(wèi)等進(jìn)行專業(yè)化維護(hù)和管理，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)包含樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。我們通常所說(shuō)的物業(yè)管理，指的是狹義上的物業(yè)管理，即物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。它具有以下特點(diǎn)：

1.物業(yè)管理的對(duì)象是完整的物業(yè)，指己建成、驗(yàn)收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。其管理規(guī)模和類型，可以是一個(gè)單元或套房，也可以是有幾千個(gè)單位的大型物業(yè)。

2.物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

3.物業(yè)公司與業(yè)主是雇用關(guān)系。業(yè)主是雇主，物業(yè)公司是被雇用者。

4.物業(yè)管理的核心內(nèi)容是“服務(wù)”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。

5.物業(yè)公司的服務(wù)能提升物業(yè)的使用功能、延長(zhǎng)其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對(duì)物業(yè)起到保值、增值作用。

6.物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)。物業(yè)公司既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要最大限度地獲取利潤(rùn)。為此，物業(yè)公司必須努力協(xié)調(diào)好與業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門等主體的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。

(二)物業(yè)管理的主要內(nèi)容

物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，雖然服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，物業(yè)類型和使用性質(zhì)各不相同，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)營(yíng)型的綜合服務(wù)，融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理按服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

1.常規(guī)性的公共服務(wù)。是物業(yè)管理的基本工作，是物業(yè)公司面向所有業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括八項(xiàng)內(nèi)容：(1)房屋建筑主體的管理；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)保安管理；(6)消防管理；C7)車輛道路管理；(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

2.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主的工作、生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要包括五類：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在所負(fù)責(zé)的住宅區(qū)內(nèi)開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

3.委托性的特約服務(wù)。是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購(gòu)生活物品等。

上述三類服務(wù)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身能力和業(yè)主的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，不斷拓展服務(wù)的廣度和深度。

二、我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理在世界上已有100多年的歷史。1981年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來(lái)，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。在我國(guó)剛剛起步的物業(yè)管理，尚未形成一個(gè)適合我國(guó)國(guó)情的現(xiàn)代物業(yè)管理理論，許多許多物業(yè)公司由房管所“翻牌”而來(lái)，物業(yè)管理的通病就在于人們與物業(yè)管理者們對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)識(shí)不夠深入，因而這些公司存留著的思想還是以前房管所的思想，沒(méi)有意識(shí)到現(xiàn)代物業(yè)管理的重要性，物業(yè)管理者真的把自己當(dāng)成“管理者”了，而真正的物業(yè)管理涵義，應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)，這也是我國(guó)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的核心問(wèn)題，即從管理向服務(wù)的轉(zhuǎn)型。

三、我國(guó)的物業(yè)管理存在的問(wèn)題

(一)開發(fā)商、物業(yè)公司強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)合同

目前通行的做法是，開發(fā)商先在預(yù)售樓盤自主成立或委托一家物業(yè)公司，與之簽訂《物業(yè)管理委托合同》。在實(shí)際銷售過(guò)程中，則以每個(gè)小區(qū)都必須有物業(yè)管理為由，要求購(gòu)房者除與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》外，必須同時(shí)簽訂由開發(fā)商和物業(yè)公司制訂《業(yè)主大會(huì)公約》、《物業(yè)管理合同》，并接受其法律約束力。開發(fā)商主動(dòng)承攬物業(yè)管理雖然有促進(jìn)商品房銷售的考慮，但更主要?jiǎng)t是為了獲取商品房售后的物業(yè)管理利益。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，要求解除合同時(shí)，物業(yè)公司往往以合同未到期或業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)不是合同的簽署人，拒絕解除合同。

(二)開發(fā)商給物業(yè)公司留下諸多糾紛隱患

目前，我國(guó)多數(shù)的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)公司淵生出來(lái)的—是開發(fā)商自己組建或委托的物業(yè)公司，是“爸爸和兒子”的關(guān)系，這不僅從一開始就剝奪了業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司的選擇權(quán)利和契約自由，而且也為物業(yè)公司與業(yè)主處理關(guān)系留下隱患。物業(yè)公司本應(yīng)在接受委托前，對(duì)將要負(fù)責(zé)的房屋、公共設(shè)施等進(jìn)行全面而細(xì)致地驗(yàn)收，理清關(guān)系，分清職責(zé)。但是，物業(yè)公司為了既得利益，不敢和開發(fā)商談條件，更不敢和開發(fā)商劃清界線，從一開始就成了開發(fā)商的“冤大頭”。

(三)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)

由于物業(yè)管理市場(chǎng)尚未發(fā)育完善，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)從原房管部門或單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系沒(méi)有確立，經(jīng)營(yíng)極不規(guī)范，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤(rùn)，不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。而國(guó)家還缺乏相應(yīng)的法規(guī)加以約束，國(guó)家對(duì)物業(yè)收費(fèi)也未訂立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性，物業(yè)收費(fèi)的多少完全由物業(yè)公司一家說(shuō)了算，業(yè)主只能被動(dòng)地接受。部分物業(yè)公司為了更多地獲取利益，巧立名目多收

費(fèi)、亂收費(fèi)；部分物業(yè)公司為了獲取更多的利益，甚至單方面制定一系列規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當(dāng)手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理，業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差，服務(wù)不規(guī)范、不及時(shí)，隨意訂價(jià)，只收費(fèi)，不服務(wù)，巧立名目亂收費(fèi)、多收費(fèi)、強(qiáng)行收費(fèi)己成為一種普遍現(xiàn)象。小區(qū)環(huán)境臟亂差，雜草縱生，小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，小商販、閑雜人員任意進(jìn)出，治安秩序混亂，物品時(shí)常被盜，共有設(shè)施維修不到位，冬季供暖不足等問(wèn)題激起了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。加之受開發(fā)商遺留問(wèn)

題的影響，致使業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重。

(四)物業(yè)公司隨意處置業(yè)益

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)公司企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理方面的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加之受習(xí)慣思維和傳統(tǒng)觀念的影響，物業(yè)公司很容易將自己理解為物業(yè)“管理”公司，認(rèn)為一旦與管理搭界，就是執(zhí)法者，是秩序的維護(hù)者，將業(yè)主曲解為被管理者，將業(yè)主與自己的主從地位根本顛倒。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項(xiàng)，以執(zhí)法者和管理者的身份出現(xiàn)，隨意處置業(yè)益，損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、侵犯業(yè)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

(五)公共設(shè)施及其維修基金的產(chǎn)權(quán)、責(zé)權(quán)不清

受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的公共設(shè)施、共用設(shè)備、道路、場(chǎng)館等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，這些共用設(shè)施和公用部位的利用與收益的歸屬根本無(wú)法界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)困難。

(六)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一

作為一個(gè)新興行業(yè)，中國(guó)物業(yè)管理在成長(zhǎng)的過(guò)程中，受到了各種因素的制約，因而未能全力舒展。行業(yè)主體的單一使消費(fèi)者所接受的服務(wù)范圍受到了限制，行業(yè)客體的單一則把更廣大的消費(fèi)群體拒之門外。產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只能數(shù)著物業(yè)管理費(fèi)過(guò)日子，不僅限制了企業(yè)本身的成長(zhǎng)壯大，也制約了企業(yè)提高服務(wù)水平、開展全方位服務(wù)的可能。

四、完善我國(guó)物業(yè)管理的對(duì)策探討

(一)成立專門的政府主管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管

建議國(guó)家成立住房與物業(yè)管理方面的專門機(jī)構(gòu)或行業(yè)管理協(xié)會(huì)。該機(jī)構(gòu)除具備管理住房與城市發(fā)展的相關(guān)職能外，還應(yīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的官方管理機(jī)構(gòu)，各級(jí)政府中也應(yīng)成立相應(yīng)的下級(jí)機(jī)構(gòu)。它應(yīng)加強(qiáng)對(duì)整個(gè)行業(yè)的監(jiān)管力度，約束物業(yè)公司的行為，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保障老百姓的權(quán)益，給老百姓提供一個(gè)投訴和反映問(wèn)題的渠道。

政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管可從二個(gè)方面著手：一要對(duì)物業(yè)管理起到指導(dǎo)監(jiān)督作用。要從宏觀上進(jìn)行指導(dǎo)和引導(dǎo)，制定符合物業(yè)管理實(shí)際的政策、法規(guī)，對(duì)企業(yè)的行為加以規(guī)范，創(chuàng)造物業(yè)管理發(fā)展良好市場(chǎng)環(huán)境。二要引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)按市場(chǎng)規(guī)律辦事。讓市場(chǎng)主體和市場(chǎng)杠桿充分發(fā)揮作用。

(二)建立、健全糾紛解決機(jī)制，合理解決糾紛

建議建立協(xié)商、調(diào)解、訴訟三級(jí)解決機(jī)制。協(xié)商可由當(dāng)事雙方或多方在平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行。協(xié)商不成，可在行政主管機(jī)構(gòu)的主持下，依法進(jìn)行調(diào)解，行政主管機(jī)構(gòu)必須在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)出具具體的解決方案，不得拖延和推諉，更不得袒護(hù)任何一方，應(yīng)該公平、合理地依法進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成，或?qū)φ{(diào)解不服，當(dāng)事方可向上級(jí)主管機(jī)構(gòu)申訴，或者直接向人民法院提訟。

(三)進(jìn)一步引入市場(chǎng)機(jī)制，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)

將目前流行的物業(yè)管理公司更名為“物業(yè)服務(wù)公司”，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)水平。應(yīng)通過(guò)立法將物業(yè)管理企業(yè)的名稱和服務(wù)方向強(qiáng)制界定在服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須包含“物業(yè)服務(wù)公司”字樣。進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司的運(yùn)作，對(duì)那些只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)的物業(yè)公司要加強(qiáng)監(jiān)督，并追究其法律責(zé)任。

競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活力所在。物業(yè)管理企業(yè)只有徹底改變服務(wù)態(tài)度，改善服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平，才能贏得業(yè)主的滿意。同時(shí)，參與國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。我國(guó)被認(rèn)為是目前國(guó)際上最大的市場(chǎng)，加入WTO之后，隨著我國(guó)市場(chǎng)的對(duì)外開放，國(guó)外的大型物業(yè)公司已開始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)與國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)已為時(shí)不遠(yuǎn)。我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)只有苦練內(nèi)功，學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)質(zhì)量和水準(zhǔn)，才能迅速發(fā)展壯大。

(四)廢除公共維修基金制度，引進(jìn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度

國(guó)家建設(shè)部對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金問(wèn)題做了明確規(guī)定，本意是通過(guò)這一準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)付小區(qū)大的房屋修繕等問(wèn)題，但現(xiàn)實(shí)情況是大多數(shù)落實(shí)不到位。建議國(guó)家廢除公共維修基金制度，引進(jìn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度。對(duì)大的房屋修繕項(xiàng)目，由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。保險(xiǎn)費(fèi)用可采取購(gòu)房時(shí)一次繳入國(guó)家共有帳戶的方式，也可采取住戶定期繳納個(gè)人房屋保險(xiǎn)基金帳戶的方式。一旦出現(xiàn)大的房屋修繕項(xiàng)目，可由國(guó)家從共有保險(xiǎn)帳戶中支取，或由個(gè)人從保險(xiǎn)基金帳戶支取后統(tǒng)一分?jǐn)傂蘅樫M(fèi)用。

(五)走多元化發(fā)展道路，全面提升企業(yè)整體實(shí)力

多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，建議物業(yè)管理企業(yè)迅速建立多元化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，可以通過(guò)：(1)建立大物業(yè)概念；(2)走兼并重組的道路；(3)走專業(yè)化服務(wù)的道路。(4)聯(lián)合邊緣行業(yè)開展多樣化服務(wù)。(5)走集團(tuán)化發(fā)展的道路。

(六)加快物業(yè)管理學(xué)科建設(shè)，加速人才培養(yǎng)

我國(guó)加入WTO之后，一些有國(guó)際聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商和物業(yè)公司將聯(lián)合進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，必將對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)造成巨大沖擊。我國(guó)的物業(yè)管理不僅要提高服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)實(shí)力，更重要的是加速人才培養(yǎng)，盡快培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的行業(yè)管理人才。加快物業(yè)管理學(xué)學(xué)科的建設(shè)己成為當(dāng)務(wù)之急。

參考文獻(xiàn)：

1、謝家謹(jǐn)：《物業(yè)管理概論》，中國(guó)物價(jià)出版社2003年版

2、劉志峰：《規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展》，2003年7月

3、王永強(qiáng)：《現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，人民出版社2003年3月版

第6篇：物業(yè)管理法范文

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理費(fèi) 糾紛 法律救濟(jì)

一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生的原因

物業(yè)公司提供服務(wù)和業(yè)主交納管理費(fèi)均是雙方基本的合同義務(wù)，但實(shí)踐中業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因十分復(fù)雜，主要有:由于房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，造成生活上的不便，甚至財(cái)產(chǎn)上的損失;物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)水平低下，只收費(fèi)不服務(wù)或提供劣質(zhì)服務(wù)，與廣大業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求相矛盾;物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不合理，如未經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)擅自收費(fèi)或自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠?業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務(wù);開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)單方面制定物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主入住房屋只得在合同上簽字，因帶有不滿情緒，故入住后便拒付各項(xiàng)費(fèi)用。此外，還有一些業(yè)主素質(zhì)較差，故意拖欠付費(fèi)。

二、物業(yè)管理費(fèi)糾紛的法律救濟(jì)

業(yè)主所持的拒不交費(fèi)的上述抗辯理由各有不同，因此，處理此類糾紛時(shí)，必須針對(duì)業(yè)主的抗辯理由進(jìn)行舉證、質(zhì)證，根據(jù)查明的事實(shí)，分別情況對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行救濟(jì)：

1.對(duì)業(yè)主的法律救濟(jì)

(1)對(duì)于因物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，屬于物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段。此種情況下，可根據(jù)物業(yè)公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi),但應(yīng)交的物業(yè)維修費(fèi)用不在此限。

(2)對(duì)于現(xiàn)實(shí)中因開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)抗辯之情況，筆者認(rèn)為，開發(fā)商沒(méi)有完整完成開發(fā)義務(wù)就交售物業(yè)，屬民法上違約之行為，應(yīng)當(dāng)采取判定開發(fā)商繼續(xù)履行開發(fā)義務(wù)或判定售房合同屬可撤銷情形予以解除之救濟(jì)方法。對(duì)于實(shí)踐中開發(fā)商無(wú)法履行繼續(xù)開發(fā)義務(wù)（如現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商卷錢逃匿現(xiàn)象），法律應(yīng)規(guī)定給予政府救濟(jì)，認(rèn)定為城市小區(qū)公共設(shè)施，由國(guó)家財(cái)政承擔(dān)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

(3)對(duì)于因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用。

(4)對(duì)于因?qū)儆谖飿I(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)及收費(fèi)不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時(shí)建議政府價(jià)格監(jiān)督管理機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理公司的違規(guī)收費(fèi)予以處罰。

2.對(duì)物業(yè)公司的法律救濟(jì)

(1)明確業(yè)主法律責(zé)任。各國(guó)立法一般都對(duì)遲延或拒絕交付服務(wù)費(fèi)用的行為規(guī)定了較為嚴(yán)厲的措施，例如新加坡立法規(guī)定，對(duì)拒絕或遲延交付服務(wù)費(fèi)用加收利息和罰金;美國(guó)立法規(guī)定，管理團(tuán)體對(duì)業(yè)主房屋享有先取特權(quán);德國(guó)住宅所有權(quán)法規(guī)定，管理團(tuán)體可以剝奪欠交費(fèi)用業(yè)主的居住權(quán);我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法規(guī)定，管理費(fèi)滯納連續(xù)3個(gè)月或總的遲延日數(shù)達(dá)到4個(gè)月時(shí)，管理委員會(huì)可以采取切斷電氣或水道等措施。從我國(guó)目前的立法規(guī)定來(lái)看，對(duì)業(yè)主無(wú)合法理由欠交服務(wù)費(fèi)用的行為尚無(wú)有效的措施，因此，建議在將來(lái)全國(guó)性的物業(yè)管理有關(guān)立法中可以借鑒臺(tái)灣的立法及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，管理費(fèi)滯納連續(xù)2個(gè)月或總的遲延日數(shù)達(dá)到 3個(gè)月時(shí)，管理委員會(huì)可以采取切斷電氣或水道等具有強(qiáng)制效力的手段。

(2)設(shè)立物業(yè)管理法庭，簡(jiǎn)化物業(yè)公司主張服務(wù)費(fèi)用的訴訟程序。我國(guó)目前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起的管理服務(wù)費(fèi)用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時(shí)間較長(zhǎng)。建議將來(lái)對(duì)這類糾紛的訴訟可以設(shè)立程序簡(jiǎn)單、并案處理的小額欠債物業(yè)管理法庭，采取更為簡(jiǎn)便的程序。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護(hù)當(dāng)事人的利益。

(3)同時(shí)履行抗辯權(quán)的限制。業(yè)主雖能行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，但至于在多大范圍內(nèi)行使應(yīng)當(dāng)以權(quán)利義務(wù)對(duì)等為原則。

《合同法》第66條規(guī)定，“一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求”，這就說(shuō)明同時(shí)履行抗辯權(quán)的引用是以對(duì)方未履行作為要件，既然對(duì)方已履行，另一方就不得主張同時(shí)履行抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。

《合同法》第66條還規(guī)定，“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。但這條規(guī)定未對(duì)“不符合約定”的范圍加以定義。

筆者認(rèn)為，如果物業(yè)費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能對(duì)物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)費(fèi)用的方式行使抗辯權(quán)。假如物業(yè)管理企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護(hù)、管理等義務(wù)，雖然仍存在些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實(shí)現(xiàn)時(shí)，業(yè)主就無(wú)權(quán)引用同時(shí)履行抗辯權(quán)。審判實(shí)踐中，法官可根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則加以判斷。同時(shí)履行抗辯權(quán)乃誠(chéng)信原則的引伸，其設(shè)立旨在維護(hù)雙方的利益平衡，這種利益平衡的維持也應(yīng)以誠(chéng)信原則為指導(dǎo)。

另外，同時(shí)履行抗辯權(quán)屬阻卻的抗辯權(quán)，即只是暫時(shí)阻止對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)的行使，非滅卻的抗辯權(quán)，當(dāng)對(duì)方當(dāng)事人完全履行了合同的義務(wù)，同時(shí)履行抗辯權(quán)消失，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行自己的相應(yīng)義務(wù)。

參考文獻(xiàn):

[1]鈕麗娜:《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》.載于《人民司法》，2002第8期

[2]黃建文:《物業(yè)管理中的幾個(gè)法律問(wèn)題探討》.載于《經(jīng)濟(jì)與法》，2002年第4期

[3]郭峰:《物業(yè)管理收費(fèi)研究》.載于《貴州大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)》,2000年第4期

[4]劉黎虹呂劍亮:《物業(yè)管理中的法律問(wèn)題》.載于《當(dāng)代法學(xué)》,2002年第11期

第7篇：物業(yè)管理法范文

關(guān)溫瑩[①]

廈門市湖里區(qū)公證處 福建省廈門市 361009

 

【內(nèi)容摘要】：本文試圖從合約的角度分析物業(yè)管理糾紛類型，尋找物業(yè)糾紛類型原因和解決方案，尋求一條我國(guó)物業(yè)管理新體制之路。

【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理  糾紛特點(diǎn)  糾紛類型  糾紛原因  完善

一、物業(yè)管理糾紛的法律問(wèn)題及對(duì)策

物業(yè)管理糾紛從大的方面而言主要是兩大類——合同糾紛和侵權(quán)行為糾紛。

（一）            物業(yè)管理合同糾紛的相關(guān)問(wèn)題

 1、物業(yè)管理合同的類型及特點(diǎn)

在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)與另一物業(yè)管理企業(yè)簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理企業(yè)承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同是屬于民法調(diào)整范疇的基于委托而產(chǎn)生的有償合同。在合同形式方面，根據(jù)目前物業(yè)管理的法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理合同必須使用書面形式，并報(bào)有關(guān)管理部門登記備案。因此，物業(yè)管理合同屬于要式合同。如果《物業(yè)管理合同》沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，是否影響合同的效力？按照《合同法》第三十六條的規(guī)定和比照租賃合同登記備案的問(wèn)題處理，可責(zé)令雙方當(dāng)事人補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，而不應(yīng)由此輕易否定合同效力。

2、物業(yè)管理合同糾紛的主要類型及對(duì)策

（1）物業(yè)管理合同條款的效力問(wèn)題。

物業(yè)管理合同的條款必須合法，不得違反國(guó)家法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則相關(guān)條款無(wú)效。因此，如果《物業(yè)管理合同》中約定物業(yè)管理企業(yè)有處罰權(quán)的，該類條款應(yīng)屬無(wú)效。因?yàn)閾?jù)《行政處罰法》規(guī)定，只有法律、法規(guī)或規(guī)章才能設(shè)立行政處罰，只有國(guó)家司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)，上述條款違反了《行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定，屬無(wú)效條款。此外，如果《物業(yè)管理合同》中約定，物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理行為而給業(yè)主或使用人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任，該類條款也屬無(wú)效。因?yàn)閾?jù)《合同法》第五十三條規(guī)定，“合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：（一）造成對(duì)方人身傷害的。（二）因故意或重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的”。顯然，物業(yè)管理企業(yè)的上述免責(zé)條款違反了《合同法》的規(guī)定。

（2）物業(yè)管理職能擅自被轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題。

職能轉(zhuǎn)讓包括業(yè)主義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，義務(wù)的轉(zhuǎn)讓參照合同法有關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，權(quán)利人應(yīng)該履行通知義務(wù)；未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)義務(wù)人不發(fā)生效力。小區(qū)物業(yè)管理屬于全體業(yè)主所有，只有全體業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，為業(yè)主提供有償服務(wù)。在實(shí)踐中更換物業(yè)管理企業(yè)必須具備以下條件：1、業(yè)主委員會(huì)成立；2、經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)；3、由業(yè)主委員會(huì)選聘。

（3）關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛

物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)主要表現(xiàn)在合同的約定和法律的規(guī)定兩方面。如果雙方當(dāng)事人商議的價(jià)格沒(méi)有超出政府限價(jià)范圍，約定的收費(fèi)項(xiàng)目沒(méi)有超出物價(jià)部門限定的收費(fèi)范圍，那么，合同中約定的物業(yè)管理費(fèi)用條款應(yīng)為有效條款，雙方當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)履行和遵守。反之，物業(yè)管理企業(yè)就屬于亂攤派，多收費(fèi)了。

（4）因第三人不法行為導(dǎo)致業(yè)主在家中被盜或人身受到傷害的責(zé)任認(rèn)定問(wèn)題。

物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)遭不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財(cái)產(chǎn)因第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)盡到保安注意義務(wù)的，可以不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外。

（二）物業(yè)管理中的侵權(quán)行為

這里的侵權(quán)行為主要指的是兩類。一類是實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益以及開發(fā)商、物業(yè)公司擅自出租公共場(chǎng)地、擅自改變公共設(shè)施用途、擅自增建建筑物、構(gòu)筑物等侵權(quán)行為。對(duì)業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)這類侵犯業(yè)主權(quán)益的行為的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。另一類是物業(yè)管理企業(yè)因采取停止供電、供水、供氣等措施從而被訴侵權(quán)，這類訴訟中業(yè)主的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持就應(yīng)該具體情況具體分析。實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)為迫使業(yè)主或使用人交納管理費(fèi)，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費(fèi)的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，業(yè)主和使用人則以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。上述兩類物業(yè)管理糾紛，常常發(fā)生競(jìng)合，是提起合同之訴抑或侵權(quán)之訴，當(dāng)事人依法具有選擇權(quán)。但當(dāng)事人一旦以某種訴因提起訴訟，則不能以另一訴因再提起訴訟。

二、完善物業(yè)管理立法的建議

（一）進(jìn)一步完善全國(guó)性和地方性立法

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展迅猛。而有關(guān)物業(yè)管理的全國(guó)性立法直到2003年6月8日才出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例自2003年9月1日施行。該條例作為一個(gè)行政法規(guī)，與民事糾紛審判的側(cè)重點(diǎn)不同，如何更好地適用條例還需要進(jìn)一步明確。另外，該條例施行后，原物業(yè)管理地方性法規(guī)與其協(xié)調(diào)還有一個(gè)過(guò)程，這就要求進(jìn)一步完善地方性立法。

（二）立法應(yīng)全面，對(duì)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)應(yīng)進(jìn)一步明確和細(xì)化

     建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，這樣才能給人民法院審理物業(yè)管理糾紛提供較為充分完善的法律依據(jù)。

    （三） 完善立法應(yīng)有利于推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展

     其中一個(gè)重要方面是明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制的協(xié)商定價(jià)導(dǎo)向。在遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律前提下自行協(xié)商確定價(jià)格，遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

 

 

 

 

參考文獻(xiàn):

1、王貴嶺主編，《物業(yè)管理》，中國(guó)物價(jià)出版社，2003年6月

2、譚善勇主編，《現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，首都經(jīng)貿(mào)出版社，2003年9月

3、羅小鋼主編，《物業(yè)管理疑難解答》，中山大學(xué)出版社，2000年4月

第8篇：物業(yè)管理法范文

    整個(gè)系列活動(dòng)具體如下：

    一、組織一次物業(yè)管理?xiàng)l例培訓(xùn)（4月——5月）

1、 在培訓(xùn)的同時(shí)，收集各法制樓組代表的電子信箱，為后續(xù)的網(wǎng)上送法上門、網(wǎng)上溝通做好準(zhǔn)備。

2、 公布《長(zhǎng)寧房地》門戶網(wǎng)站網(wǎng)址，為以后登陸該網(wǎng)站提供方便。

3、 培訓(xùn)后組織一次討論會(huì)，對(duì)如何促進(jìn)物業(yè)管理工作、如何做好物業(yè)管理?xiàng)l例的宣傳提出意見和建議。

4、 組織一次現(xiàn)場(chǎng)開卷知識(shí)競(jìng)賽。

    二、在全區(qū)的每個(gè)小區(qū)張貼《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》宣傳海報(bào)。（4月底完成）

三、利用門戶網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上物業(yè)管理法制宣傳專欄，并及時(shí)更新。（5月開始），主要內(nèi)容包括：

    1、法律法規(guī)：包括國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、上海市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、文件。

 2、案例分析：近期有代表性的案件。

 3、便民問(wèn)答：挑選常用的問(wèn)題，以問(wèn)答的形式分條。

    4、網(wǎng)上調(diào)查：對(duì)市民關(guān)心的問(wèn)題，進(jìn)行調(diào)查。

    5、網(wǎng)上競(jìng)賽：邀請(qǐng)法制樓組居民或代表參加，其他市民也可以參加。

    6、房地萬(wàn)事通信箱：根據(jù)法制樓組居民或其他市民的提問(wèn)，在二天內(nèi)以電子郵件的方式回答。

    四、在《時(shí)報(bào)》開辟專欄，宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例。（5月開始）

五、通過(guò)各個(gè)房地辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)經(jīng)理業(yè)務(wù)培訓(xùn)一次，主要內(nèi)容為《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及配套文件，并通過(guò)小區(qū)物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)居民的宣傳。（5——9月底）

    六、組織個(gè)別法制樓組和所在居委會(huì)同志參加違法搭建的現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法活動(dòng)一到兩次，加深對(duì)法規(guī)的理解。（6——8月）

    七、組織個(gè)別法制樓組和所在居委會(huì)同志參加業(yè)委會(huì)組建現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議一到兩次，加深對(duì)法規(guī)的理解。（6——8月）

八、每月一次送法到家，經(jīng)最新的物業(yè)管理文件通過(guò)電子郵件的形式送到法制樓組居民或代表的電子信箱中。

九、在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施二周年之際系列活動(dòng)。（9月）

1、開設(shè)一次物業(yè)管理義務(wù)法律咨詢。地點(diǎn)設(shè)在法制樓組所在小區(qū)附近，并邀請(qǐng)部分法制樓組的居民或代表參加。

2、懸掛橫幅。

3、在長(zhǎng)寧時(shí)報(bào)利用半個(gè)版面宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例。

    十、召開一次成果檢驗(yàn)大會(huì)，并聘請(qǐng)房地法制宣傳助理員，舉行授牌儀式，為法制宣傳深入社區(qū)奠定群眾基礎(chǔ)。

第9篇：物業(yè)管理法范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀及問(wèn)題；發(fā)展思路；

中圖分類號(hào)：C931 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)還屬于一種新興的行業(yè)，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業(yè)的快速發(fā)展，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商新建的累累成果，物業(yè)管理行業(yè)隨之發(fā)展迅猛，如何使物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展是值得我們研究和思考的重要問(wèn)題，文章就針對(duì)這些存在的問(wèn)題和對(duì)應(yīng)的影響因素進(jìn)行如下的分析。

一、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及內(nèi)涵

從1981年全國(guó)第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)管理公司的出現(xiàn)，物業(yè)公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國(guó)的大地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有物業(yè)管理從業(yè)人員40余萬(wàn)人，每年以4萬(wàn)人遞增，目前鎮(zhèn)江就有120余家物業(yè)管理公司，60%小區(qū)施行了物業(yè)管理，物業(yè)管理逐漸被人們所接受。物業(yè)管理是房地產(chǎn)行業(yè)的延伸價(jià)值在消費(fèi)領(lǐng)域的擴(kuò)展，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務(wù)的企業(yè)行為；物業(yè)管理已經(jīng)超越傳統(tǒng)的服務(wù)范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區(qū)生活層面；物業(yè)管理企業(yè)以業(yè)主房屋住宅及為中心，對(duì)其周圍自然環(huán)境所進(jìn)行的日常維護(hù)與管理。

二、物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

由于我國(guó)東中西發(fā)展不平衡的特殊國(guó)情，我國(guó)的物業(yè)管理還存在很多問(wèn)題。

（一）認(rèn)識(shí)問(wèn)題有誤區(qū)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，其服務(wù)內(nèi)容、政策法規(guī)未被大多數(shù)人所接受，許多不是物業(yè)公司的義務(wù)已被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上，替人受過(guò)，甚至受到莫名的指責(zé)，打擊了從業(yè)人員的積極性，而且部分業(yè)主不顧法律、法規(guī)進(jìn)行違章建筑，極大地?fù)p壞了其他業(yè)主的利益和小區(qū)的整體形象。阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

（二）法規(guī)建設(shè)不健全。主要表現(xiàn)在物業(yè)公司對(duì)違章建筑的處置，是否可以強(qiáng)拆？物業(yè)管理費(fèi)的起算日，還是以交付使用時(shí)計(jì)算、還是辦理入伙手續(xù)時(shí)計(jì)算，如應(yīng)房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主是否可以要求減免物業(yè)管理費(fèi)？業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)、公共部分的費(fèi)用，法律法規(guī)對(duì)業(yè)主沒(méi)有制約措施。

（三）企業(yè)管理不規(guī)范。由于物業(yè)管理的市場(chǎng)發(fā)展滯后，缺乏有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平參差不齊，總體上存在較大問(wèn)題。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按合同履行相關(guān)義務(wù)，使得業(yè)主利益受損，最終不可避免地導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)糾紛的出現(xiàn)。

（四）物業(yè)費(fèi)繳納困難。很多的企業(yè)仍處于微利經(jīng)營(yíng)的階段，甚至還有一些企業(yè)只能夠保本經(jīng)營(yíng)或是虧本經(jīng)營(yíng)。全國(guó)范圍內(nèi)仍有大量的小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)自家的物業(yè)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是十分清楚，物業(yè)的收費(fèi)相對(duì)不透明和不公開，這引起了眾多業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，這些情況的出現(xiàn)在很大程度上造成了現(xiàn)如今物業(yè)費(fèi)普遍難收繳的情況。

三、推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的具體措施

我們要抓住機(jī)遇，樹立科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)物業(yè)管理健康地向廣度、深度、高度發(fā)展，我們應(yīng)做好以下工作：

（一）提高領(lǐng)導(dǎo)重視程度。許多大城市、大公司的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要全面推動(dòng)物業(yè)管理使之健康有序地發(fā)展，首先要領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。同時(shí)政府、媒體、物業(yè)公司要向全民廣泛地宣傳物業(yè)管理方面的政策、法規(guī)、好處等內(nèi)容，讓大家都參與到物業(yè)管理的過(guò)程中來(lái)，要讓物業(yè)管理企業(yè)以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)，讓業(yè)主感到他們是最大得收益者。

（二）建立健全相關(guān)法律法規(guī)。全面加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理法律法規(guī)的整理歸類，建立起全行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度體系，明確相關(guān)主體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，切實(shí)維護(hù)好各方利益，減少不必要的糾紛和摩擦；要建立健全房屋的維修管理、設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理、安全保衛(wèi)及環(huán)境管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法律法規(guī)和制度辦法，不斷完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理體系合理有序運(yùn)行。

（三）處理好各方之間的關(guān)系。必須處理好與行政主管部門的關(guān)系，行政主管部門是物業(yè)管理的歸口部門，代表政府對(duì)物業(yè)管理行使管理權(quán)利，物業(yè)管理必須接受行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；必須協(xié)調(diào)好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系；必須協(xié)調(diào)好與開發(fā)商的關(guān)系，物業(yè)管理應(yīng)從物業(yè)的保值、升值的目的出發(fā)，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，行使好權(quán)利、履行好義務(wù)。

（四）發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)公司。推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)向集約化、品牌化發(fā)展。當(dāng)前情況下，很多物業(yè)管理企業(yè)仍然遵照原先落后的經(jīng)營(yíng)管理模式，在“長(zhǎng)不大”的困境中艱難前行，管理成本等日常費(fèi)用高居不下，難以形成現(xiàn)代化的專業(yè)企業(yè)。實(shí)事上， 推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務(wù)項(xiàng)目的各類專業(yè)物業(yè)服務(wù)，有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的集約化和高效化，從而為業(yè)主提供全方位、立體化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主的日益增長(zhǎng)的需求，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)向更高層次發(fā)展。

（五）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)化人才。物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力不僅僅是資本的實(shí)力，更是人才的實(shí)力，物業(yè)管理投入的不僅僅是資本，更是人才和經(jīng)驗(yàn)。擁有一支素質(zhì)好、能力強(qiáng)、作風(fēng)硬、品行正的人才隊(duì)伍，是企業(yè)生存和發(fā)展的根本條件，也是企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)獲得生存的關(guān)鍵因素。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)樹立人才觀念，把物業(yè)管理人才的培養(yǎng)放到企業(yè)戰(zhàn)略位置的高度上，加強(qiáng)人才工程建設(shè)，不僅要從社會(huì)上招聘專業(yè)人才，還要加強(qiáng)已有人員的培養(yǎng)，進(jìn)行培訓(xùn)考察，建立起企業(yè)懲罰激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)人才的良性發(fā)展，最終為企業(yè)贏得市場(chǎng)與客戶。

物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間并不是很長(zhǎng)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)還處于一個(gè)成長(zhǎng)完善階段，同時(shí)物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境也正在不斷變化著，所以要想做好物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，就需要全社會(huì)各方面的努力。我們希望政府相關(guān)部門可以不斷完善法律法規(guī)的，為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝卓君.我國(guó)物業(yè)管理對(duì)策探討[J].經(jīng)濟(jì)師.2014（08）

[2]劉濤.我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造探討[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）.2015（03）