保障房建設(shè)精選(九篇)
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第1篇：保障房建設(shè)范文
【關(guān)鍵詞】社會(huì)保障房；融資平臺(tái)；直接融資；銀行貸款
一、搭建融資平臺(tái)
地方政府，特別是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，并沒有多少資金進(jìn)行保障房的建設(shè)。在這種情況下，社會(huì)保障房的建設(shè)資金就會(huì)出現(xiàn)很大缺口。當(dāng)前我國(guó)法律不允許地方政府向銀行借貸，也不允許發(fā)行地方債券，這就意味著地方政府不存在市場(chǎng)化融資的體制通道。這種情況下，地方可以由省人民政府批準(zhǔn)搭建社會(huì)保障房建設(shè)融資平臺(tái)。關(guān)于政府融資平臺(tái)的定義國(guó)內(nèi)尚無定論，一般來說所謂政府融資平臺(tái)是指由地方政府出資設(shè)立，授權(quán)進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和對(duì)外融資活動(dòng)，主要以經(jīng)營(yíng)收入、公共設(shè)施收費(fèi)和財(cái)政資金等作為還款來源的企（事）業(yè)法人機(jī)構(gòu)。2009年人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出設(shè)立合規(guī)的政府投融資平臺(tái)等多種方式，吸引和激勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)中央投資項(xiàng)目的信貸支持力度?！坝纱?，融資平臺(tái)得到了政府的支持與肯定，國(guó)內(nèi)融資平臺(tái)發(fā)展步入。社會(huì)保障建設(shè)融資平臺(tái)的的先期資金可以由以下渠道籌集：（1）中央政府的財(cái)政撥款，（2）按規(guī)定計(jì)提的土地出讓凈收益的10%和公積金增值收益，（3）省財(cái)政增收的部分收入，各地方政府可以相應(yīng)的增加資本金的注入，融資平臺(tái)建立之后，可以充分利用其獨(dú)立法人的地位，采用直接融資和間接融資等多元融資方式為社會(huì)保障房的建設(shè)籌集資金。
二、利用融資平臺(tái)進(jìn)行融資
1．利用融資平臺(tái)進(jìn)行間接融資。在當(dāng)前的社會(huì)條件下，銀行貸款仍然是保障房建設(shè)最主要的資金來源。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2010年度的保障房建設(shè)中，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款便達(dá)到了2220億元，在當(dāng)年總計(jì)約7500億的保障房建設(shè)資金中占到了近30%的比例。社會(huì)保障房中的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)可以采取商業(yè)銀行貸款的方式，經(jīng)濟(jì)適用房銷售之后很快可以歸還貸款銀行的本金和利息。但是公租房和廉租房建設(shè)周期和資金回籠期很長(zhǎng)。相比較銀行存款等資金來源的短期化趨勢(shì)，信貸結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期化讓商業(yè)銀行面對(duì)很大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。政策性銀行如國(guó)家開發(fā)銀行，其貸款具有利率低、周期長(zhǎng)、額度大等特點(diǎn)，可以作為項(xiàng)目的資本金使用。政府可以以財(cái)政收入來貼現(xiàn)貼息向政策性銀行進(jìn)行貸款。
2．通過融資平臺(tái)進(jìn)行直接融資。允許融資平臺(tái)通過市場(chǎng)化程度較高的債券等來擴(kuò)大融資的渠道，鼓勵(lì)融資平臺(tái)進(jìn)入貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)融資，提高直接融資所占的比例?？梢試L試使用公司債券、產(chǎn)權(quán)交易融資、股權(quán)融資等多渠道融資。這樣一方面可以減少融資平臺(tái)對(duì)銀行貸款的依賴程度，調(diào)整融資平臺(tái)的融資結(jié)構(gòu)，降低整個(gè)平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，融資平臺(tái)進(jìn)入資本市場(chǎng)后，市場(chǎng)中的投資者，尤其是一些機(jī)構(gòu)投資者，會(huì)對(duì)公司的運(yùn)行形成約束和監(jiān)督，促進(jìn)融資平臺(tái)的規(guī)范運(yùn)營(yíng)。要提高直接融資的比例，首先降低上市的門檻，使得更多的融資平臺(tái)可以上市融資。其次，完善場(chǎng)外交易市場(chǎng)，使得不能在主板上市的企業(yè)債券、票據(jù)也可以在全國(guó)范圍進(jìn)行流轉(zhuǎn)和交易，提高資產(chǎn)配置的效率。改革產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和信息共享，方便融資平臺(tái)通過產(chǎn)權(quán)交易等方式融資，使得融資平臺(tái)可以通過多層次資本市場(chǎng)開展直接融資，形成多元化融資。
三、當(dāng)前融資平臺(tái)存在問題
地方政府融資平臺(tái)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出很大貢獻(xiàn)，但是現(xiàn)在很多融資平臺(tái)也存在諸多問題。筆者認(rèn)為，在構(gòu)建社會(huì)保障房融資平臺(tái)時(shí)，要做到防患于未然，正視現(xiàn)有融資平臺(tái)存在的問題，制定相應(yīng)的措施，防止在社會(huì)保障房建設(shè)融資平臺(tái)中出現(xiàn)類似問題。（1）融資平臺(tái)設(shè)立過多且運(yùn)作不規(guī)范。首先，融資平臺(tái)設(shè)置層級(jí)過低且過多。其次，融資平臺(tái)自身負(fù)債率過高，資本金不足。（2）融資平臺(tái)的融資結(jié)構(gòu)過于單一，銀行貸款比例過高。2003年銀行貸款占全國(guó)城建投資資金的31.1%，2005年為30.8%。這種不恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)構(gòu)把過多的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行。（3）融資平臺(tái)缺乏公開透明的信息披露和風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制，在政府背景遮蓋下，銀行和投資者往往不能了解融資平臺(tái)的財(cái)力和基本的風(fēng)險(xiǎn)情況。
四、監(jiān)管措施，確保融資平臺(tái)順利運(yùn)行
1．市場(chǎng)化運(yùn)作，確保融資平臺(tái)負(fù)債率。嚴(yán)格授信制度，首先是對(duì)地方政府的融資要有授權(quán)制度，對(duì)全國(guó)城市實(shí)行名單管理，不搞遍地開，防止社會(huì)保障房建設(shè)融資平臺(tái)過多設(shè)置層次過低。平臺(tái)成立之初，落實(shí)資本金，防止出現(xiàn)虛假注資的現(xiàn)象，為融資平臺(tái)的良好運(yùn)行打下基礎(chǔ)。在社會(huì)保障房的建設(shè)中，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，嚴(yán)格控制成本。在融資平臺(tái)的運(yùn)行中做到三條：一公司的資產(chǎn)負(fù)債率要控制在50%左右，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)與負(fù)債的平衡；二公司必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉(zhuǎn)；三是公司在接受政府部門下達(dá)的具體投資建設(shè)任務(wù)時(shí)，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場(chǎng)原則。如果平臺(tái)入不敷出，以借債為生，負(fù)債率會(huì)越來越高，形成惡性循環(huán)，既不利于平臺(tái)運(yùn)作也不利于監(jiān)管。（下轉(zhuǎn)第80頁）
（上接第43頁）對(duì)于平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)暫時(shí)虧損的，政府可通過如下方式解決：其一，在相應(yīng)時(shí)間內(nèi)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提高公租房租金，“以時(shí)間換空間”彌補(bǔ)損失；其二，對(duì)于廉租房建設(shè)經(jīng)營(yíng)，租金收入不足以彌補(bǔ)建設(shè)成本，政府要每年根據(jù)虧損數(shù)目給予相應(yīng)的補(bǔ)貼；其三，以經(jīng)營(yíng)性收入彌補(bǔ)公益性虧損。
2．多種方式引進(jìn)社會(huì)資本。社會(huì)保障房建設(shè)周期長(zhǎng)，收益穩(wěn)定，對(duì)于一些追求穩(wěn)定、長(zhǎng)期、安全的資金有很大吸引力。政府可以通過靈活運(yùn)用多種手段將這些資本引導(dǎo)到社會(huì)保障房的建設(shè)中來。融資平臺(tái)可以采取合資、合作、BOT等方式積極利用社會(huì)資本建設(shè)租賃房項(xiàng)目，彌補(bǔ)政府資金投入的不足，實(shí)現(xiàn)建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。BOT模式，是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。項(xiàng)目工程由投資人負(fù)責(zé)進(jìn)行投融資，具體落實(shí)項(xiàng)目投資、建設(shè)、管理。工程項(xiàng)目建成后，經(jīng)政府組織竣工驗(yàn)收合格后，資產(chǎn)交付政府；政府根據(jù)回購協(xié)議向投資人分期支付資金。通過BOT方式實(shí)施公共租賃住房建設(shè)，可以使得短期內(nèi)融入更多的資金進(jìn)行保障房的建設(shè)，使得更多家庭盡快得到住房。
3．賦予地方政府相應(yīng)財(cái)權(quán)、發(fā)債券。地方政府負(fù)債過度，很大一部分原因是地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配。1994年實(shí)施分稅制改革之后，提高了中央財(cái)政的收入比重。但是各級(jí)政府之間事權(quán)并沒有明確的分工，1995～2008年，地方財(cái)政收入占國(guó)家財(cái)政總收入的比重平均為46.9%，但卻承擔(dān)了國(guó)家財(cái)政總支出的73.6%。我國(guó)一直不賦予地方政府舉債權(quán)，其直接原因是出于地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。2009在金融危機(jī)后，中央代地方發(fā)債2000億，并納入地方預(yù)算，取得良好的效果。這種方式在建設(shè)社會(huì)保障房中完全可以應(yīng)用，由各省、市級(jí)政府量力而行地制定地方政府發(fā)債計(jì)劃，由中央政府統(tǒng)籌審批，將所籌集的資金完全用于社會(huì)保障房中的建設(shè)中，可以做到?？顚Ｓ?。
社會(huì)保障房的建設(shè)是一項(xiàng)關(guān)系民生的偉大工程，資金不足是其中一大難題。構(gòu)建融資平臺(tái)是有效途徑，但是現(xiàn)在地方融資平臺(tái)也曝露出不少的問題，這就需要我們，采取相應(yīng)的措施，去偽存精，使融資平臺(tái)技能發(fā)揮作用，又少出問題，盡早完成社會(huì)保障房的建設(shè)，使更多人早日獲得自己的住房。
參考文獻(xiàn)
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第2篇：保障房建設(shè)范文
第二條天山城區(qū)廉租住房配套建設(shè)適用本辦法。
第三條廉租住房配建，是指在商品房開發(fā)項(xiàng)目用地招拍掛時(shí)，將配建廉租住房作為土地出讓條件之一，由土地競(jìng)得人根據(jù)廉租住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，按規(guī)定比例配套建設(shè)廉租住房，所建房屋由政府按約定價(jià)格收購。
第四條旗國(guó)土資源、建設(shè)、財(cái)政等部門按各自職責(zé)共同負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施工作。旗房管所負(fù)責(zé)配建項(xiàng)目的簽約、履約和房屋銷售分配的具體管理工作。
第五條旗建設(shè)局在制訂項(xiàng)目用地規(guī)劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目用地的建筑密度、容積率、總的規(guī)劃建筑面積，提出配建廉租住房的用地、房屋面積指標(biāo)，原則上不少于總建筑面積的6%比例配建，用地面積按相應(yīng)建筑占地進(jìn)行確定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)總量，配建比例可適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。配建廉租住房所用土地由旗政府實(shí)行行政劃撥。
第六條旗國(guó)土資源部門在公開招標(biāo)、掛牌或拍賣商品房建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)在出讓公告中約定以下配建要求：
（一）配套建設(shè)廉租住房的土地、房屋面積；
（二）配套建設(shè)時(shí)限；
（三）收購價(jià)格（按天山城區(qū)上年度同類型結(jié)構(gòu)房屋單位造價(jià)加3%的利潤(rùn)）。
第七條旗國(guó)土資源部門應(yīng)及時(shí)將含廉租住房項(xiàng)目的土地出讓資料及項(xiàng)目用地競(jìng)得企業(yè)資料送旗建設(shè)部門備案。
第八條配套建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行總承包。由旗房管所依據(jù)土地出讓公告，代表旗政府與項(xiàng)目用地競(jìng)得開發(fā)企業(yè)簽訂配建合同。
第九條配套建設(shè)企業(yè)應(yīng)依據(jù)土地出讓資料及配套建設(shè)合同，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)旗發(fā)展改革部門。旗發(fā)展改革部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批。
第十條旗建設(shè)部門在審查廉租住房設(shè)計(jì)方案時(shí)，要同時(shí)審查其是否符合土地出讓及配套建設(shè)合同的要求，不符合有關(guān)要求的要及時(shí)予以糾正，否則不予審批。
第十一條配套建設(shè)的廉租住房，執(zhí)行赤政字〔2008〕72號(hào)文件的收費(fèi)和稅收政策。廉租住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥的方式供應(yīng)，免收土地出讓金。
第十二條新建住宅小區(qū)配套建設(shè)的廉租住房應(yīng)滿足以下條件：
（一）單套建筑面積不低于40平方米，不高于50平方米。
（二）每套房屋獨(dú)門獨(dú)戶，設(shè)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、上下水、供電、供暖、有線電視等設(shè)施的成套建筑。
（三）入住后不需要進(jìn)行二次裝修就能夠正常使用。
第十三條配套建設(shè)的廉租住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，由旗房管所按合同要求進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后辦理交接手續(xù)。
第十四條旗財(cái)政部門根據(jù)旗房管所提供的交接手續(xù)按配套建設(shè)合同約定向配套建設(shè)方支付配建房屋收購費(fèi)用。廉租住房資金籌集渠道主要包括：
（一）住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額;
（二）從土地出讓凈收益中按規(guī)定提取的廉租住房保障資金;
（三）財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金;
（四）國(guó)家、省、市財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金;
（五）政府的廉租住房租金收入；
（六）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。
第十五條旗房管所憑相關(guān)資料辦理配建廉租住房的國(guó)有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。
第3篇：保障房建設(shè)范文
關(guān)鍵詞：保障房建設(shè) 資金來源 措施
中圖分類號(hào)：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2012）11-289-02
近些年來，政府對(duì)保障房金融支持政策力度越來越大，資金籌措呈現(xiàn)多渠道特點(diǎn)，民間資本、保險(xiǎn)資金、信托資金允許進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。這些融資方式的提出，將會(huì)在一定程度上緩解保障房建設(shè)資金的缺口。雖然有國(guó)家很多政策上的支持，融資渠道的多樣性，但是，仍不能解決保障房建設(shè)的全部資金缺口。本文通過借鑒國(guó)外在保障性建設(shè)以及在資金缺口解決方法上比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，提出相應(yīng)的對(duì)策措施。
一、國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)資金來源現(xiàn)狀及分析
1.資金來源現(xiàn)狀。我國(guó)“十二五規(guī)劃綱要”提出，未來五年，我國(guó)將新建保障性住房3600萬套。2011年將建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房。目標(biāo)背后，建設(shè)資金的來源及運(yùn)作模式成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)有關(guān)專家分析，建設(shè)保障房所需的1.3萬億元～1.4萬億元的資金，按照初步規(guī)劃，5000多億元的資金將由中央政府、省級(jí)人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，剩余的8000多億元通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入以及保障對(duì)象和所在企業(yè)籌集。而目前，政策基本明確的保障性住房資金來源主要有：地方政府土地出讓凈收益的10%和住房公積金增值收益的10%。這部分資金與保障房建設(shè)的龐大需求來說，只能是杯水車薪。
我國(guó)保障性住房的資金主要來自這幾個(gè)渠道：財(cái)政、住房公積金、銀行貸款、土地出讓凈收益。這里面，社會(huì)投資資金的影子是比較少的。由于公租房（保障房一種）的定位為“只租不售”，且租金水平比市場(chǎng)價(jià)格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時(shí)間才能收回成本。因此，開發(fā)商較少涉及該領(lǐng)域，銀行放貸亦十分謹(jǐn)慎。除去銀行貸款，其他市場(chǎng)化融資渠道，還有保險(xiǎn)資金、信托、企業(yè)債等方式可供選擇，但都存在融資規(guī)模較小的問題。
2.限制原因分析。（1）現(xiàn)金流覆蓋風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。保障房建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)是針對(duì)社會(huì)低收入群體提供住房保障，它的性質(zhì)和定位決定了保障房的現(xiàn)金流較小，現(xiàn)金流覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。首先，保障房的銷售價(jià)格或租金受到嚴(yán)格控制。普通商品房的銷售價(jià)格一般是根據(jù)比價(jià)效應(yīng)來確定，開發(fā)商會(huì)根據(jù)所開發(fā)樓盤周邊已開盤樓宇的售價(jià)確定自己開發(fā)樓盤的價(jià)格，而不會(huì)嚴(yán)格按照成本法進(jìn)行定價(jià)。保障房的售價(jià)則通常被要求嚴(yán)格按照在成本的基礎(chǔ)上增加微利的方式來確定銷售價(jià)格，這就造成保障房開發(fā)利潤(rùn)水平偏低。其次，保障房的購買或承租主體還款能力偏低。低收入群體的恩格爾系數(shù)很高，收入主要用于日常生活支出，甚至部分家庭的主要收入為當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ?。盡管保障房的售價(jià)或租金不高，但對(duì)于有資格購買保障房的群體來說還是占其家庭收入的很大比重。在滿足基本的生理需求前提下，其還款能力受到較大制約。（2）抵押擔(dān)保困難。首先，保障房的公益屬性和低價(jià)安排決定了保障房的建設(shè)用地多為政府劃撥用地。而劃撥土地的使用權(quán)多為地方政府所有，導(dǎo)致保障房開發(fā)商無法利用土地進(jìn)行抵押獲得建設(shè)資金。其次，部分如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房（限面積、限價(jià)格）等項(xiàng)目開發(fā)，雖然開發(fā)商可以獲得土地使用權(quán)，但由于地方政府多考慮土地財(cái)政等問題較多將保障房項(xiàng)目安排在偏遠(yuǎn)、環(huán)境較差的地方，使得這類土地的價(jià)值不高。同時(shí)，不少地方還對(duì)保障房土地設(shè)定了諸如存續(xù)時(shí)間、交易對(duì)手等交易限制，增加了金融機(jī)構(gòu)接受此類擔(dān)保的顧慮。再次，地方政府出面擔(dān)保或出具財(cái)政承諾已被明確禁止。保障房建設(shè)作為地方政府的一項(xiàng)民生工程，其主導(dǎo)作用是明確的，但《擔(dān)保法》第八條明確規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)不得作為保證人進(jìn)行擔(dān)保。財(cái)政部也發(fā)文，禁止地方政府或人大出具《擔(dān)保函》，且明確此類《擔(dān)保函》無效。（3）信貸資產(chǎn)收益率偏低。一是地方政府開發(fā)保障性住房項(xiàng)目一般采取設(shè)立地方融資平臺(tái)公司，由平臺(tái)公司統(tǒng)一向商業(yè)銀行申請(qǐng)建設(shè)貸款的模式。地方政府對(duì)平臺(tái)公司的融資成本通常要求不得高于人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率，商業(yè)銀行很難通過利率上浮提高信貸資產(chǎn)收益率。二是地方政府融資平臺(tái)公司對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)資本占用較高，降低了商業(yè)銀行資本收益率。為控制平臺(tái)公司可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行的平臺(tái)貸款規(guī)定了較高的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，按照項(xiàng)目現(xiàn)金流的覆蓋情況，將平臺(tái)貸款劃分為全覆蓋、基本覆蓋、部分覆蓋和未覆蓋四類，分別賦予100%、140%、250%和300%的權(quán)重，這將大大增加單位貸款的經(jīng)濟(jì)資本占用，從而降低了資本的收益水平。（4）融資渠道單一。隨著金融業(yè)的不斷深化發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)不斷豐富，金融產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。但調(diào)查顯示，在保障房建設(shè)的融資方面，地方政府還主要停留在向銀行體系獲取間接融資的方式，債券、保險(xiǎn)、銀行間市場(chǎng)等多元融資渠道尚未充分發(fā)揮作用。
二、保障房融資的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
鑒于保障房項(xiàng)目自身的公共產(chǎn)品性質(zhì)，發(fā)達(dá)國(guó)家在保障房的建設(shè)、配租和配售上基本都采用政府主導(dǎo)的方式，私人機(jī)構(gòu)的參與大多有限。由于政府主導(dǎo)，大多數(shù)國(guó)家保障房建設(shè)的資金主要依靠財(cái)政撥款。
美國(guó)對(duì)保障房建設(shè)實(shí)行的是“多管齊下”的政策。20世紀(jì)60年代以前，美國(guó)政府一手包辦廉租房建設(shè)，資金由聯(lián)邦政府撥付。此后，政府開始鼓勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)即“開發(fā)商”進(jìn)入廉租房建設(shè)領(lǐng)域，對(duì)其給出多項(xiàng)補(bǔ)償計(jì)劃，具體是：第一，對(duì)聯(lián)邦住房局（FHA）對(duì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與保障房建設(shè)的貸款進(jìn)行擔(dān)保。第二，私營(yíng)機(jī)構(gòu)將所建住房按市場(chǎng)價(jià)格水平租給低收入家庭，低收入家庭只支付30%（80年代后調(diào)整為25%），差額由政府補(bǔ)齊。第三，實(shí)行稅收優(yōu)惠。通過這些措施，美國(guó)私營(yíng)機(jī)構(gòu)建設(shè)并持有的公共租屋占比不斷提高，約為保障房總量的1/3。
作為世界上租住率最高的國(guó)家，德國(guó)有近60%的人口租房居住。對(duì)低收入家庭的保障房建設(shè)和消費(fèi)，德國(guó)采取“政府+合作”的模式。二戰(zhàn)后，東德和西德均將住房定性為“福利”、“公益”。政府作用比較明顯，此外，互助合作性質(zhì)的“住房合作社”和住房?jī)?chǔ)蓄銀行在參與低收入家庭保障房建設(shè)中也發(fā)揮了重要作用，約有30%的資金來源于住房?jī)?chǔ)蓄銀行。兩德統(tǒng)一后，德國(guó)住房政策逐步沿著私有化路徑發(fā)展，同時(shí)“合作”色彩也更為明顯。體現(xiàn)在以下三方面：第一，政府和社會(huì)投資人（開發(fā)商、建筑企業(yè)或個(gè)人）合作。政府劃出特定區(qū)域用于建設(shè)低收入人群住房，參與建設(shè)的社會(huì)投資人須與政府簽訂合作協(xié)議，在一定期限內(nèi)按成本價(jià)將房屋出租給低收入群體，租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。聯(lián)邦政府和各州按照一定比例通過住房政策性銀行向投資者提供無息住房建設(shè)貸款，償還期可達(dá)30～35年。償還期結(jié)束后，合作協(xié)議約束解除，房屋所有人可以按市場(chǎng)價(jià)格出租、出售房屋；第二，繼續(xù)鼓勵(lì)低收入者加入合作社。合作社成員享受很多優(yōu)惠政策，比如獲得合理價(jià)格的土地，少繳納稅款，以及享受補(bǔ)貼租金等；第三，繼續(xù)激勵(lì)低收入家庭參加住房?jī)?chǔ)蓄，比如，對(duì)低收入者的住房?jī)?chǔ)蓄給予相當(dāng)于儲(chǔ)蓄額10%的獎(jiǎng)勵(lì)，或者設(shè)立“雇員資金積累款”，這筆資金每年最多可達(dá)936馬克。
相比于西方國(guó)家保障房政策的多樣性，新加坡政府采取的卻是富有個(gè)性的“一招鮮”。新加坡保障房的覆蓋率居世界首位，高達(dá)85%，但新加坡破解保障房融資難題的方法只有一個(gè)，即公積金制度。中央公積金局將約80%的公積金通過購買政府債券的方式轉(zhuǎn)移給中央政府，中央政府再以撥款和貸款的形式轉(zhuǎn)移給專門負(fù)責(zé)保障房建設(shè)、配租、配售的政府機(jī)構(gòu)—建屋發(fā)展局。撥款資金用于租房津貼，貸款則分為建房和購房?jī)纱笥猛??？梢钥闯?，建屋發(fā)展局既是“開發(fā)商”、又像一家“金融機(jī)構(gòu)”，向符合購買保障房條件的住戶發(fā)放住房抵押貸款。
從以上幾個(gè)富有代表性國(guó)家的保障房融資經(jīng)驗(yàn)來看，我們可以得知，一是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的保障房建設(shè)資金很大程度上依賴政府的財(cái)政撥款和公共資產(chǎn)管理收入，二是低收入群體的住房消費(fèi)補(bǔ)貼主要來自政府財(cái)政。三是由于保障房使用主體的信用存在一定缺陷，政府需要對(duì)開發(fā)商參與的保障房建設(shè)貸款以及發(fā)放給低收入群體的購房貸款提供信用支持等。最后，互助合作方式是保障房建設(shè)和消費(fèi)的重要載體。
三、保障房建設(shè)融資途徑的建議
1.政策優(yōu)惠，引導(dǎo)商業(yè)銀行主動(dòng)增加融資支持。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和地方政府應(yīng)從各自職責(zé)出發(fā)，對(duì)保障性住房建設(shè)融資給予政策優(yōu)惠。一是人民銀行在指導(dǎo)商業(yè)銀行按照宏觀審慎要求編制信貸規(guī)劃時(shí)，明確要求保障性住房貸款應(yīng)占房地產(chǎn)貸款一定比例。二是人民銀行在執(zhí)行差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整政策時(shí)，給予支持保障房建設(shè)融資支持的商業(yè)銀行一定的容忍度。三是銀監(jiān)會(huì)將商業(yè)銀行支持保障性住房貸款的情況納入監(jiān)管評(píng)級(jí)，并與商業(yè)銀行創(chuàng)新業(yè)務(wù)審批和機(jī)構(gòu)增設(shè)掛鉤。四是地方政府對(duì)在保障房建設(shè)中融資支持較好的商業(yè)銀行，按照新增融資規(guī)模的一定比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
2.風(fēng)險(xiǎn)控制，打消商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)顧慮。風(fēng)險(xiǎn)控制是商業(yè)銀行信貸投放需要考慮的重要因素，要盡量降低保障房建設(shè)融資過程中可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的概率，需要多措并舉。一是地方政府建立風(fēng)險(xiǎn)基金。地方政府應(yīng)高度重視財(cái)政撬動(dòng)的杠桿效應(yīng)，相應(yīng)建立保障房建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，當(dāng)保障房建設(shè)企業(yè)出現(xiàn)還款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)對(duì)商業(yè)銀行的損失補(bǔ)償。二是對(duì)保障性住房購買人群進(jìn)行貼息，一方面可以降低困難群體的還貸壓力，另一方面也保障了商業(yè)銀行按揭貸款有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。三是制定專項(xiàng)核銷政策。當(dāng)保障性住房開發(fā)貸款或個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)不良時(shí)，只要商業(yè)銀行追償一年未果的，即允許商業(yè)銀行予以核銷，而不是必須取得破產(chǎn)等法院裁決。四是推動(dòng)商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司合作。地方政府應(yīng)引入保險(xiǎn)公司對(duì)保障房建設(shè)的融資事項(xiàng)進(jìn)行商業(yè)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由地方財(cái)政承擔(dān)。五是完善征信系統(tǒng)。人民銀行應(yīng)不斷完善征信系統(tǒng)建設(shè)，繼續(xù)豐富非銀行信用信息，提高信用信息數(shù)據(jù)的時(shí)效性、完整性和全面性，為商業(yè)銀行及時(shí)掌握和判斷客戶信用風(fēng)險(xiǎn)提供便捷的途徑。
3.政企合作，發(fā)揮民間資本的積極作用。地方政府可采取開放的姿態(tài)，以特定的保障房項(xiàng)目為標(biāo)的，進(jìn)行商業(yè)招標(biāo)。對(duì)建成后可出售的保障性住房，通過BT（Build Transfer）方式或PP（Public Private Partnership）等方式，由民間資本單獨(dú)投資建設(shè)或由地方政府和民間資本共同出資建設(shè)可出售的保障性住房，建成之后按照約定的價(jià)格（以建設(shè)成本+適度利潤(rùn)確定）轉(zhuǎn)移給地方政府，地方政府銷售保障房后歸還民間資本的先期投資。對(duì)建成后不可出售的公共租賃房和廉租房，通過BOT（Build Operate Transfer）方式或PPP方式進(jìn)行投資建設(shè)。對(duì)不可出售的租賃房實(shí)現(xiàn)政企合建的關(guān)鍵是地方政府要保證民間資本在經(jīng)營(yíng)期間或約定的投資回報(bào)期內(nèi)能夠獲得事先約定的穩(wěn)定現(xiàn)金流。
4.拓展渠道，借助融資創(chuàng)新工具。隨著金融市場(chǎng)的深化，創(chuàng)新性金融工具不斷涌現(xiàn)，其中不乏可用于保障房建設(shè)中的融資支持。主要有，一是通過發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）籌集資金。二是通過發(fā)行企業(yè)債劵籌集資金。三是通過發(fā)行中期票據(jù)籌集資金。四是通過保險(xiǎn)資金投資計(jì)劃獲得資金支持。
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第4篇：保障房建設(shè)范文
一、嚴(yán)肅紀(jì)律，把實(shí)事辦實(shí)
保障性住房建設(shè)是各級(jí)政府義不容辭的責(zé)任，是惠及民生的實(shí)事，是促進(jìn)發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需的重要舉措。我們把保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)政治任務(wù)，每年都列入市政府“十件實(shí)事”，并成立了以市主要領(lǐng)導(dǎo)為總指揮，市直各相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人參加的保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，全力推動(dòng)這兩項(xiàng)工作的開展。
一是任務(wù)早布置。按照盡力而為、量力而行的原則，我們?cè)趪?yán)格遵從城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，編制了《天門市2013-2017年保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度計(jì)劃》，根據(jù)規(guī)劃，每年年初將保障房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行分解，明確責(zé)任單位、掛靠領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)度要求，實(shí)行日匯總和周通報(bào)制度，促進(jìn)工作進(jìn)展。同時(shí)與各責(zé)任單位簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，進(jìn)一步明確任務(wù)。
二是土地早落實(shí)。在保障性住房用地地段選擇上，市政府舍得拿出好地段、好地塊。廉租房建在中心城區(qū)的“黃金地段”，方便群眾就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)和出行，如園丁保障房、公園安置小區(qū)就選擇在天門新城附近。棚戶區(qū)改造安置實(shí)行原地建設(shè)（主要是林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造）和異地安置（主要是城市棚戶區(qū)改造）相結(jié)合，優(yōu)先考慮就近安置。如官僑保障房建在天門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，便于職工上下班；侯口安置小區(qū)、接官安置小區(qū)就近選擇在原村范圍內(nèi)，靠近城區(qū)、學(xué)校周邊，既方便了群眾，又便于集中管理，同時(shí)促進(jìn)了村莊環(huán)境的改善。對(duì)選擇購買商品房安置的，把原址附近成熟小區(qū)作為首選，為群眾提供方便。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地指標(biāo)非常緊張的情況下，每年專門安排指標(biāo)解決保障性住房建設(shè)用地需求。例如，在2015年，我們拿出500多畝土地用于保障房建設(shè)，其中市房管局保障房用地60畝、天門高新園安置小區(qū)用地約70畝、蔣湖農(nóng)場(chǎng)墾區(qū)棚戶區(qū)改造用地約70畝、城司棚戶區(qū)改造用地300.18畝。
三是資金早安排。建設(shè)資金不足是保障性住房建設(shè)的一大困難。在地方財(cái)力十分緊張的情況下，我們堅(jiān)持優(yōu)先建設(shè)保障性住房，采取多種形式積極籌措建設(shè)資金。每年初，我們都把保障性住房建設(shè)資金納入地方財(cái)政預(yù)算，并從土地出讓收益、住房公積金增值收益和地方債券中列支資金作為地方配套資金。市政府還出臺(tái)了“以房養(yǎng)房”政策，劃出優(yōu)質(zhì)地塊，委托房管局開發(fā)建設(shè)限價(jià)房，所產(chǎn)生的利潤(rùn)全部投入保障性住房建設(shè)，較好地化解了建設(shè)資金不足的難題。同時(shí)，我們?cè)谑谐撬窘⒘送度谫Y平臺(tái)，專門負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投融資。近幾年，我市累計(jì)投入資金18.3億元用于保障房建設(shè)。
四是前期工作早準(zhǔn)備。我們每年在省政府下達(dá)計(jì)劃前就開始謀劃下一年度的工作，提前做好規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地勘、預(yù)算、招投標(biāo)等工作。不僅為保障性住房建設(shè)開辟綠色通道，堅(jiān)持快審快批，提高辦事效率，確保任務(wù)下達(dá)后能迅速開工，而且按政策減免保障性住房建設(shè)及營(yíng)運(yùn)中所涉及的行政性收費(fèi)和政府性基金，最大限度降低建設(shè)成本。
二、嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，把好事辦好
為了讓群眾住的踏實(shí)，住的舒心，我們帶著感情，帶著良心做工作，把保障性住房建好，切實(shí)做到“四個(gè)一流”。
一是一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)。我們專門聘請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)保障性住房進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，力求美觀實(shí)用。
二是一流的施工質(zhì)量。保障性住房工程質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系黨和政府的形象。我們嚴(yán)格落實(shí)“項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制”，實(shí)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)人、建設(shè)人、施工人、監(jiān)理人、質(zhì)檢人責(zé)任終身制。通過招投標(biāo)選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好的施工單位進(jìn)行建設(shè)，并落實(shí)原則強(qiáng)、口碑好的工程監(jiān)理單位實(shí)施全程監(jiān)理。市政府還定期對(duì)保障性住房進(jìn)行“體檢”，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決，保證了保障性住房的高質(zhì)量。
三是一流的建設(shè)速度。為了加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，市政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)保障性住房建設(shè)工作。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的各類問題，確保工程順利按期竣工。
四是一流的配套環(huán)境。我們堅(jiān)持“保障房和棚戶區(qū)改造住房的配套環(huán)境不低于普通商品房小區(qū)”的原則，高度重視配套設(shè)施建設(shè)。確保每個(gè)小區(qū)道路四通八達(dá)，公交可達(dá)中心城區(qū)；小區(qū)內(nèi)綠化面積、體育設(shè)施一應(yīng)俱全，供水、供電、供氣、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施完善。在西龍保障房周邊，我們修建了植物園、配套建設(shè)了江家河公園。
三、嚴(yán)格把關(guān)，把公事辦公
一是做到進(jìn)口公平。分配公平是住房保障的生命線，為了規(guī)范對(duì)保障性住房的管理，我們從建立和完善制度入手，相繼出臺(tái)了《天門市公共租賃住房管理暫行辦法》《天門市城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置方案》《天門市棚戶區(qū)改造安置房屋購買管理暫行辦法》（天政發(fā)〔2015〕19號(hào)）等規(guī)范性文件，分別對(duì)保障范圍、對(duì)象、保障方式、辦理程序、退出條件等進(jìn)行規(guī)范，對(duì)住房保障工作中的申請(qǐng)、受理、初審、復(fù)審、審批、輪候、年度復(fù)核等環(huán)節(jié)作出規(guī)定。在確定保障對(duì)象的過程中，我們嚴(yán)格實(shí)行社區(qū)、民政部門、住房保障部門三方把關(guān)，并將入選對(duì)象在社區(qū)進(jìn)行初公示，再到新聞媒體進(jìn)行第二輪、第三輪公示。在配租過程中，堅(jiān)持紀(jì)委、社區(qū)代表、保障對(duì)象代表、公證機(jī)關(guān)全程參與監(jiān)督，把用于配租的房屋地段、樓層、朝向與保障戶一同納入搖號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)公布和公證結(jié)果，增強(qiáng)透明度，把住房保障打造成陽光工程。由于程序合法、監(jiān)督有力，保障戶參與高，沒有發(fā)生一起上訪事件，社會(huì)反響良好。
二是做到出口公正。通過導(dǎo)入稅收、房產(chǎn)、車輛等信息，采取定期比對(duì)，密切關(guān)注異動(dòng)情況，形成動(dòng)態(tài)化管理，對(duì)失去保障條件的，嚴(yán)格按規(guī)定清退。
三是做到服務(wù)公開。對(duì)保障性住房的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開，對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行公開，接受群眾監(jiān)督。同時(shí)，我市建立了住房保障信息系統(tǒng)，與省住房保障信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，包括項(xiàng)目、建設(shè)、分配程序、配租結(jié)果等信息全部在網(wǎng)上進(jìn)行公示。
雖然，我市在保障性住房的建設(shè)管理上進(jìn)行了有益的嘗試，但在工作中，還是暴露了一些問題，需要從政策層面上予以解決。
一是小區(qū)社會(huì)管理難度大。由于保障性住房，特別是廉租房入住的都是一些城市低收入家庭，他們來自城市的不同地方，且年齡偏大，他們的社會(huì)保障、戶籍管理等公共服務(wù)還得回到原居住地辦理，給管理帶來一定的難度。
二是物業(yè)管理難度大。保障性住房不同于商業(yè)小區(qū)，租金標(biāo)準(zhǔn)低，廉租住房租金為0.9元/平方米/月，且不收物業(yè)費(fèi)；公共租賃住房租金也只有4元/平方米/月，物業(yè)服務(wù)僅為0.4元/平方米/月，但管理標(biāo)準(zhǔn)不能低，需要配備環(huán)衛(wèi)保潔員、保安、維修人員以及綠化養(yǎng)護(hù)人員。收取的物業(yè)費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)公司管理是不可能的，所有的廉租房小區(qū)物業(yè)管理任務(wù)都由政府包攬，不但增加了行政管理成本，而且形成了住戶對(duì)政府的依賴性。
第5篇：保障房建設(shè)范文
[關(guān)鍵詞]沈陽市；保障房建設(shè)；融資策略
[中圖分類號(hào)]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）36-0048-02
1 引 言
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公租房、危舊房及棚戶區(qū)改造房構(gòu)成。兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)稱為出售型保障房、廉租住房、公租房統(tǒng)稱為租賃型保障房，而商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。
“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)3600萬套保障性住房，2011年1000萬套，2012年1000萬套，2013—2015年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%?！笆濉逼陂g，沈陽市保障房建設(shè)總體目標(biāo)為19.04萬套，2011年5.04萬套，2012年3.5萬套，2013—2015年10.5萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到25%。
面對(duì)如此大規(guī)模的保障房建設(shè)需求，建設(shè)資金的籌措已成為能否保障任務(wù)落實(shí)、建設(shè)質(zhì)量的重點(diǎn)。“十二五”期間，沈陽市保障房建設(shè)將面臨著近344.2億元的資金缺口，保障房建設(shè)融資將成為全市政府面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。根據(jù)沈陽市保障房建設(shè)的總體規(guī)劃和要求，按照“創(chuàng)新機(jī)制、多措并舉、科學(xué)發(fā)展”的原則，制定以下融資策略。
2 廉租房融資策略
自2010年以來，我國(guó)政府投入大量資金用于廉租房的建設(shè)，短期內(nèi)迅速解決了一大批急需住房的最低收入者的需求，為今后的廉租房建設(shè)打下基礎(chǔ)。新的融資創(chuàng)新模式應(yīng)從以在充分利用住房公積金等社會(huì)資金參與建設(shè)的基礎(chǔ)上，從以下幾個(gè)方面來討論：
2.1 建立激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)資金管理
政府相關(guān)部門成立廉租基金，實(shí)現(xiàn)資金的集中管理，改變粗放型的資金管理模式；對(duì)于各項(xiàng)國(guó)家資金的投入要透明化和公示化，要讓全社會(huì)民眾參與到監(jiān)督中來，資金的使用也要公開化，讓每一分錢都用到實(shí)處；建立完善的考核與獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，把廉租房資金到位情況作為政績(jī)來考評(píng)，鼓勵(lì)各級(jí)工作人員全心全意投入廉租房建設(shè)。
金融機(jī)構(gòu)著力研究如何把已建成的廉租房資產(chǎn)盤活的研究，要全面深入地介入到廉租房建設(shè)的整個(gè)資金運(yùn)作過程中。對(duì)社會(huì)捐贈(zèng)和其他資金來源建議政府加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，通過定期舉辦各種活動(dòng)募集各種社會(huì)捐贈(zèng)或其他資金。
土地出讓金收益和公積金增值余額的問題，建議設(shè)立浮動(dòng)額度，根據(jù)實(shí)際情況予以確定。鼓勵(lì)制定配套獎(jiǎng)勵(lì)的政策來調(diào)動(dòng)積極性，同時(shí)設(shè)立土地出讓金專用賬戶，改革出讓金分配機(jī)制，監(jiān)督資金及時(shí)到位。
2.2 發(fā)揮利用民間資本
經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，社會(huì)民間資本總量有了顯著提高，這些“熱錢”也在尋找市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，發(fā)揮作用。我市也有大量的剩余勞動(dòng)力閑置，這兩個(gè)閑置主要是社會(huì)信用制度不完善造成的。廉租房建設(shè)能有效解決這兩個(gè)閑置問題達(dá)到雙方共贏。一是政府可利用自身信用將民間借貸出來用于廉租房建設(shè)；二是政府將建好的廉租房出租可將租金用于歸還貸款本息，此舉可謂一舉兩得，且可操作性很強(qiáng)。
2.3 積極籌措公益基金
運(yùn)用彩票、公債等方式募集資金，我國(guó)福利彩票事業(yè)一直發(fā)展平穩(wěn)，沈陽市福利彩票發(fā)行量逐年遞增，將全市本級(jí)留成部分用于廉租房建設(shè)既合理又合法，還能拓寬廉租房建設(shè)的資金渠道。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)配建廉租房
房地產(chǎn)企業(yè)在行使其經(jīng)營(yíng)權(quán)利的同時(shí)，也肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定設(shè)立細(xì)則，在新建小區(qū)內(nèi)配建適當(dāng)比例的廉租住房，用于所在項(xiàng)目地塊回遷安置，并依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)每年的執(zhí)行情況對(duì)其信用度進(jìn)行考核。
2.5 部分廉租房產(chǎn)權(quán)出售而私有化
發(fā)展到一定程度可將部分廉租房產(chǎn)權(quán)出售而私有化。隨著社會(huì)的發(fā)展和人均收入的增長(zhǎng)，一些舊廉租房逐漸形成，政府可出臺(tái)相應(yīng)政策，使符合條件的人群借助銀行貸款購買廉租房，激活廉租房資金循環(huán)使用，促進(jìn)廉租房建設(shè)走可持續(xù)發(fā)展道路。
3 公租房的融資策略
按照公共租賃房以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式。公共租賃住房建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作的融資方案如下：
3.1 公司化操作
建議組建公共租賃住房投資集團(tuán)，賦予該公司資金運(yùn)作、公共租賃住房投資及公共租賃住房運(yùn)營(yíng)、管理等職能，并轄公共租賃住房管理公司。把公共租賃住房建設(shè)的政府主導(dǎo)改為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、公司化操作。租金收入實(shí)行收入兩條線，暫不上繳財(cái)政；租金收入在扣除維修費(fèi)用、管理等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后作為公共租賃住房的滾動(dòng)資金發(fā)展公共租賃住房。即半市場(chǎng)化運(yùn)作形式，以政府為主體進(jìn)行投資，在政府財(cái)力不足時(shí)，采用市場(chǎng)籌集資金，政府給予適當(dāng)?shù)耐顿Y利潤(rùn)或投資補(bǔ)助。
3.2 創(chuàng)新融資模式
鼓勵(lì)市場(chǎng)資金參與公共租賃住房投資，也可以采取BOT運(yùn)作模式，或BOO、BOOT模式。項(xiàng)目所在地政府授予一家或是幾家公司或是私人企業(yè)所組成的項(xiàng)目公司以特許權(quán)利——就某項(xiàng)特定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行籌資建設(shè)（少量投資，大量融資），在約定的期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理，并且通過項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)收益償還債務(wù)和獲取投資回報(bào)，在特許期屆滿后將項(xiàng)目實(shí)施無償轉(zhuǎn)讓給所在地政府。
具體而言，成立以社會(huì)資金為主的股份公司，進(jìn)行市場(chǎng)融資，按照股份進(jìn)行投入，市政府可以以土地入股的方式參股，并且給予貼息或投資補(bǔ)助。租金收入在扣除維修及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，按照股份分?jǐn)偂?/p>
3.3 發(fā)行企業(yè)債券
利用國(guó)家鼓勵(lì)優(yōu)先發(fā)行支持保障性住房融資債券的政策，結(jié)合“十二五”保障房規(guī)劃目標(biāo)，每年發(fā)行不少于投資總額60%的企業(yè)債券。
3.4 利用銀行貸款
從現(xiàn)在解決資金渠道來看，銀行貸款成為地方保障性住房建設(shè)非常重要的資金來源支撐。利用銀行貸款建設(shè)保障房可分為兩部分，一是利用政策性銀行貸款，二是利用商業(yè)性銀行貸款。銀行短期的貸款和回收公租房租金低、時(shí)間長(zhǎng)是一個(gè)矛盾，銀行對(duì)地方的貸款和信托融資只能是應(yīng)急性解決短期資金需求?，F(xiàn)在最需要銀行支持的就是政策性的長(zhǎng)期的低息貸款支持。無論采取哪種模式，由于公共租賃住房的公益性和保障性，因此財(cái)政給予貸款全額或部分貼息補(bǔ)助以及和建設(shè)用地的行政劃撥還是必需的，也是保障償還銀行貸款的一種有效途徑。
4 結(jié)論與建議
沈陽市“十二五”期間保障房建設(shè)時(shí)間緊、任務(wù)重，關(guān)系到城市的總體發(fā)展和民生，需籌措資金缺口較大，但通過借鑒已形成的保障房融資經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新融資模式，可以逐步完成資金籌措，保障建設(shè)順利實(shí)施。融資是保障房建設(shè)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，綜合沈陽市自身特點(diǎn)，建議從以下幾個(gè)方面開展工作：
政府統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)實(shí)際需求合理劃分保障房布局。盡量選擇方便百姓生活，配套完善的地塊建設(shè)保障房，對(duì)未來保障房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)提供有利條件。
政府劃撥建設(shè)用地，降低投資成本。項(xiàng)目的建設(shè)用地應(yīng)由政府無償提供，可有效地減少項(xiàng)目實(shí)施過程中的阻力。
搭建融資平臺(tái)，成立專門的保障房平臺(tái)公司做投資主體。平臺(tái)公司通過住房出租、商業(yè)租售、住房流轉(zhuǎn)等手段解決信貸償還的難題。強(qiáng)化保障房經(jīng)營(yíng)管理公司概念，使項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理規(guī)范化。
加大項(xiàng)目資本金籌措力度。資本金是保障項(xiàng)目融資和實(shí)施的前提，政府可以土地、固定資產(chǎn)、財(cái)政專項(xiàng)資金的方式籌集項(xiàng)目資本金，按比例逐年安排項(xiàng)目使用。
開拓貸款償還渠道，將有良好經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目注入平臺(tái)公司。僅僅依靠保障房項(xiàng)目自身收益償還貸款力量不足，可通過開發(fā)經(jīng)營(yíng)其他項(xiàng)目所得效益彌補(bǔ)貸款償還的不足。
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第6篇：保障房建設(shè)范文
關(guān)鍵詞：保障房建設(shè)；房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)；抑制效應(yīng)
一、引言
為了緩解低收入家庭的安居問題，國(guó)家采取了根據(jù)相應(yīng)建造標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及公租房為主的保障性住房政策。官方數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。2014年的保障房建設(shè)計(jì)劃目標(biāo)為新開工600萬套以上，基本建成480萬套以上。我國(guó)住建部計(jì)劃“十二五”期間（包括之前）共建設(shè)3600萬套，約能解決1億人左右的城市人口住房問題。房產(chǎn)在人們的財(cái)產(chǎn)中占有非常重大的比例，房屋的消費(fèi)量占我國(guó)居民總消費(fèi)量的10%以上，如此龐大數(shù)量的保障房涌入市場(chǎng)必定對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。由于人們的認(rèn)知、信息以及預(yù)期的不同，個(gè)人在購買房產(chǎn)中常伴有理性與非理性的因素，觀望、跟風(fēng)等行為屢屢出現(xiàn)，有較大程度受心理因素的干擾。因而除了從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析之外還需要以行為經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行探索，結(jié)合供求理論，從消費(fèi)心理角度分析保障房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。我國(guó)近期的房地產(chǎn)價(jià)格劇烈變動(dòng)不能完全歸因于經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，而是國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策力量的綜合影響，更多的是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境給大家造成的心理判斷，所以從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度入手很可能是一種有效的方法。
二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)――前景理論（Daniel Khaneman&Amos Tversky，1979）指出在人們面臨條件相當(dāng)?shù)膿p失前景時(shí)更加傾向于冒險(xiǎn)賭博（風(fēng)險(xiǎn)偏好），而面臨條件相當(dāng)?shù)挠熬皶r(shí)更傾向于實(shí)現(xiàn)確定性盈利（風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避），同樣的參照點(diǎn)人們對(duì)損失的敏感度大于對(duì)利得的敏感度。在此基礎(chǔ)上不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)個(gè)人選擇行為做了進(jìn)一步延伸。Khaneman&Tversky（1982）證實(shí)了代表性經(jīng)驗(yàn)推斷理論，提出當(dāng)人們進(jìn)行量化決策時(shí)其決策往往受建議的影響，而在進(jìn)行判斷時(shí)則常常過于看重那些顯著的、難忘的證據(jù)，甚至從中得出歪曲認(rèn)識(shí)，行為學(xué)家將人們?cè)谂袛嘀写嬖诘氖芙ㄗh影響的現(xiàn)象稱為“錨定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin（1985）通過對(duì)股票市場(chǎng)上投資者的行為的觀察指出在處置資產(chǎn)時(shí)，當(dāng)投資者處于盈利狀態(tài)時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)回避者，而處于虧損狀態(tài)時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)偏好者，這就是所謂的處置效應(yīng)。同時(shí)他們指出人們通常對(duì)于在投資判斷和決策上由于個(gè)人局限、信息不全等原因?qū)е屡袛嗍д`致使自身利益損失感到非常害怕和痛苦，并采取各種可能的行為避免失誤，這會(huì)導(dǎo)致一些非理的發(fā)生。這種損失厭惡同時(shí)印證了前景理論中人們對(duì)待得失的敏感差異理論。Grifin&Tversky（1992）發(fā)現(xiàn)人們面對(duì)較難問題時(shí)傾向于過度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功歸因于自我知識(shí)的完整性和個(gè)人能力的突出性，這種自我歸因偏差會(huì)使成功者過度自信，以自己的意愿代替實(shí)際客觀事物發(fā)展的規(guī)律。羊群效應(yīng)則是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響而跟從大眾的思想或行為，也被稱為“從眾效應(yīng)”，羊群效應(yīng)是訴諸群眾謬誤的基礎(chǔ)。
三、保障房與商品房房?jī)r(jià)關(guān)系的歷年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析
從供給角度來看，保障性住房的建設(shè)擠占了部分商品房建設(shè)用地，保障房大量出現(xiàn)在市場(chǎng)上降低了開發(fā)商建設(shè)商品性住房的預(yù)期收益和預(yù)期購買數(shù)量，所以同期開發(fā)商相比商品房更加傾向于開發(fā)較多的保障性住房，這一投資傾向作用力降低了商品房的建設(shè)數(shù)量。從需求角度來看，保障性住房使得一部分滿足保障性住房條件的購房者不再考慮購買商品住房，而選擇購買價(jià)格較為便宜的保障性住房，從而導(dǎo)致商品房需求量下降。商品性住房的供給和需求同時(shí)下降導(dǎo)致供需曲線同時(shí)向左移動(dòng)，這樣只能確定均衡數(shù)量的減少卻不能確定對(duì)價(jià)格的影響，到底價(jià)格是上升還是下降取決于供給和需求對(duì)于保障性住房的敏感性。保障房建設(shè)與商品房房?jī)r(jià)是否存在相關(guān)關(guān)系需要對(duì)歷年實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，我們搜集到1998～2010年的經(jīng)濟(jì)適用房（由于廉租房等其他保障房數(shù)據(jù)不完整難以統(tǒng)計(jì)，所以以經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)據(jù)為主）和商品房房?jī)r(jià)的幾組相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)算得出經(jīng)濟(jì)適用房年竣工套數(shù)占房屋年竣工總套數(shù)的比例以及商品房銷售價(jià)格的年增長(zhǎng)率，如表1所示。
基于以上信息對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)所占比例和商品房銷售價(jià)格年增長(zhǎng)率進(jìn)行回歸分析，結(jié)果得知R值（Pearson Correlation）為-0.543
四、從消費(fèi)者行為角度探析保障性住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響
（一）代表性經(jīng)驗(yàn)推斷與錨定效應(yīng)
保障房供給增加后，國(guó)家的本意是將保障性住房和商品住房市場(chǎng)分開，商品性住房是一種同時(shí)具有實(shí)用價(jià)值和投資價(jià)值的特殊實(shí)物商品，而保障性住房則將投資價(jià)值剝離出來，僅僅提供居住的功能。此外國(guó)家強(qiáng)制每個(gè)省市大面積建設(shè)保障性住房還給了整個(gè)房地產(chǎn)的購買者一個(gè)價(jià)格上的比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)人不可能將兩種住房市場(chǎng)完全劃分，至少在心理上沒法將兩種住房劃分，所以在人們購買一般商品性住房的時(shí)候，就給自己定下了一個(gè)對(duì)比的框架，在考慮商品住房?jī)r(jià)格是否合理這一問題的時(shí)候，給自己設(shè)置了一個(gè)參照物，這一參照物即是保障性住房?jī)r(jià)格。保障性住房的價(jià)格是基本的建設(shè)價(jià)格，同時(shí)還享受了土地和稅收等各方面的優(yōu)惠，所以價(jià)格必然比較低。其價(jià)格雖然也將隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況的變化而變化，但變化幅度在國(guó)家可控范圍內(nèi)，小于商品性住房。人們?cè)诖硇酝茢嗪涂蚣苄?yīng)的影響下，使用自己了解的保障性住房?jī)r(jià)格對(duì)比商品性住房?jī)r(jià)格，超出部分過大的時(shí)候，就會(huì)認(rèn)為價(jià)格不合理。在保障性住房的數(shù)量更多的情況下，這種框架心理就會(huì)愈發(fā)明顯。在經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候，這種心理導(dǎo)致商品性住房的價(jià)格將一定的熨平商品房周期波動(dòng)，而且無論何時(shí)，都能起到向下穩(wěn)定的效果。當(dāng)然當(dāng)商品性住房的價(jià)格下降到一定程度的時(shí)候，保障性住房的價(jià)格也會(huì)起到一定的支撐效應(yīng)，因?yàn)樯唐沸宰》慨吘褂辛鲃?dòng)性好、住房面積大等便利特征。
（二）后悔厭惡與處置效應(yīng)
每個(gè)人都不喜歡自己做出的錯(cuò)誤決定，非常厭惡損失，這種厭惡的效應(yīng)往往超過了得到同樣收益的情況。對(duì)于一項(xiàng)資產(chǎn)，承認(rèn)自己的失誤和損失是一件非常痛苦的事情。這種效應(yīng)也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者期望只能上漲不能下跌的重要原因。例如我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期有一定的下跌，很多新建樓盤的業(yè)主都強(qiáng)烈反對(duì)開發(fā)商降價(jià)銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上下的波動(dòng)其實(shí)是很正常的，為什么業(yè)主反映如此之大，就是因?yàn)槿藗兊膿p失厭惡、后悔厭惡的心理非常嚴(yán)重，不能接受自己投資失敗、損失嚴(yán)重的事實(shí)，反而認(rèn)為是無良開發(fā)商欺騙自己的結(jié)果。保障性住房的增加，加重了處置效應(yīng)，保障性住房減少了商品性住房的總供給和需求，使得市場(chǎng)從理論上來說對(duì)于各種沖擊更加敏感了。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格可能下降的時(shí)候，相對(duì)于保障性住房（價(jià)格基本不波動(dòng)）的購買者，雖然商品性住房的產(chǎn)權(quán)擁有者也不一定會(huì)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，但是商品性住房的購買者的損失更明顯了，損失的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者不愿意賣掉自己的房屋，認(rèn)為肯定會(huì)上漲，這種心理減少了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。同樣在盈利的時(shí)候，商品性住房的性質(zhì)因?yàn)楸Ｕ闲宰》康奶峁┒用黠@，投機(jī)性更加突出，市場(chǎng)沖擊可能影響更大。商品性住房的產(chǎn)權(quán)擁有者的盈利也因?yàn)橛斜葘?duì)而更加明顯，在市場(chǎng)上漲的時(shí)候售賣房子的人將更多。市場(chǎng)的供給增加，有一定的降低價(jià)格、穩(wěn)定價(jià)格的效果。
（三）過度自信與羊群效應(yīng)
在房地產(chǎn)交易這樣一個(gè)影響比較重大的交易過程中，人們對(duì)于自己的的決策往往更有自信，而不是按照實(shí)際情況判斷。人們對(duì)于價(jià)格的合理程度、未來價(jià)格的趨勢(shì)都會(huì)形成自己的判斷，在這種判斷形成之后，就會(huì)堅(jiān)持這種看法，即使這種看法其實(shí)是一種跟風(fēng)的做法，人們也會(huì)覺得這是合理的行為，不會(huì)承認(rèn)自己在跟風(fēng)。由于購買保障性住房的市場(chǎng)主體和商品性住房的市場(chǎng)主體不同，保障性住房的供給增加對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響實(shí)際是不確定的，但是人們往往不會(huì)相信這一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的推斷。直觀上來看因?yàn)楸Ｕ闲宰》康膬r(jià)格更低，人們會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的未來趨勢(shì)很可能會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)有下降的趨勢(shì)。所以開始觀望不買，而房地產(chǎn)價(jià)格在實(shí)際上很大程度上是和一個(gè)國(guó)家的發(fā)展情況緊密相聯(lián)的。這種對(duì)于房?jī)r(jià)下降的集體推測(cè)導(dǎo)致我國(guó)近期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)有較高的上漲。
五、總結(jié)
由于過度自信、羊群效應(yīng)，人們大多堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌，將使得房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)因?yàn)樾枨蠼档停瑑r(jià)格不能穩(wěn)定。雖然考慮了人們的預(yù)期效應(yīng)，但是未能把政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作為一個(gè)因素進(jìn)行考慮，顯然不能很好反應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是影響消費(fèi)者與房地產(chǎn)供給者預(yù)期與相應(yīng)行為的重要因素之一。從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈維持緩慢上漲趨勢(shì)，雖然上漲幅度不會(huì)很大。保障房的價(jià)格是由政府決定的，而從長(zhǎng)期來與社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，所以能作為商品房?jī)r(jià)格的評(píng)價(jià)標(biāo)桿。保障性住房?jī)r(jià)格能給未來的房?jī)r(jià)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，從而引導(dǎo)人們對(duì)房?jī)r(jià)的正確認(rèn)識(shí)。
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第7篇：保障房建設(shè)范文
關(guān)鍵詞：住房公積金；保障房建設(shè)；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)
中圖分類號(hào)：F279 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-00-01
保障性住房其實(shí)是和商品住房相對(duì)的概念，它主要是由政府部門為低收入家庭或者住房困難的家庭提供的限定價(jià)格或者租金以及限定標(biāo)準(zhǔn)的住房，保障性住房有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及政策性租賃房。在改善低收入家庭的住房條件、控制房?jī)r(jià)、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控政策、完善我國(guó)住房保障制度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障性住房都具有非常重要的作用。在保障性住房的建設(shè)過程中雖然經(jīng)過努力已經(jīng)取得了一定的效果，但是在實(shí)際的建設(shè)中依然還存在一定的問題，其中資金問題就是一個(gè)主要問題。為了有效解決保障性住房建設(shè)的資金問題，國(guó)家采用住房公積金來支持保障性住房的建設(shè)，但是在實(shí)施過程中可能會(huì)面臨很多不確定因素會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，所以有必要對(duì)住房公積金支持保障性住房建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行研究。
一、住房公積金支持保障性住房建設(shè)存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）政策方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。在上個(gè)世紀(jì)90年代初的時(shí)候我國(guó)開始借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)引入的住房公積金制度，通過向房地產(chǎn)開發(fā)商提供對(duì)公貸款來進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，但是因?yàn)樵趯?shí)際的操作過程中缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作不規(guī)范監(jiān)督管理不到位，比如說出現(xiàn)挪用、假賬的情況。在這樣的情況下就可以向個(gè)人消費(fèi)者提供貸款，也就是現(xiàn)在的對(duì)私貸款。在試點(diǎn)進(jìn)行的住房公積金支持保障性住房建設(shè)，貸款的對(duì)象并不是公積金的繳納者，而建設(shè)好的保障性住房也并不全部是住房公積金的繳納者在享受，所以它的用途其實(shí)是違反相關(guān)規(guī)定的，這樣如果在實(shí)際的實(shí)施過程中出現(xiàn)問題，繳納者肯定會(huì)受到很大的利益損失。
（二）抵押物方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在《住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》中明確的規(guī)定了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可以利用房產(chǎn)、土地使用權(quán)以及在建項(xiàng)目進(jìn)行抵押，但是因?yàn)榇嬖诤芏嗖淮_定因素，所以抵押物依然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商用在建項(xiàng)目進(jìn)行抵押，就可能會(huì)存在抵押登記風(fēng)險(xiǎn)以及抵押不實(shí)或者不足的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；而如果采用空地作為抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有按時(shí)開發(fā)，就會(huì)被征收土地閑置稅甚至被國(guó)家收回，這樣也就加大了抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)商選定了項(xiàng)目以及項(xiàng)目正式實(shí)施之后，很多開發(fā)商可能會(huì)為了自身的利益考慮而出現(xiàn)一些欺騙的行為，這樣也就可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目貸款的資金安全帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要就是自有資金不足的風(fēng)險(xiǎn)以及資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
二、住房公積金支持保障性住房建設(shè)存在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)辦法
（一）對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善?，F(xiàn)在我國(guó)住房公積金繳納的金額比較大，而且涉及到的面也比較廣，如果在實(shí)際的使用過程中出現(xiàn)問題就可能會(huì)引起比較嚴(yán)重的后果。雖然公積金支持保障性住房建設(shè)已經(jīng)開始了試點(diǎn)實(shí)施，但是相關(guān)的法律法規(guī)卻不是很完善，這樣資金安全就會(huì)存在比較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)現(xiàn)在很多住房保障制度都是規(guī)范化的文件，雖然能夠發(fā)揮一定的作用，但是卻沒有能夠上升到法律的層面，這樣約束力就比較欠缺。所以就需要在完善的法律法規(guī)下來進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，政策風(fēng)險(xiǎn)就能夠得到降低。
（二）對(duì)貸款的程序進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行，選擇有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。住房公積金管理部門在介入到房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中時(shí)應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來執(zhí)行貸款程序，選擇信譽(yù)良好、資金實(shí)力雄厚、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)在申請(qǐng)貸款時(shí)相關(guān)的資料要準(zhǔn)備完善，要嚴(yán)格和仔細(xì)的進(jìn)行貸前審查。
（三）對(duì)貸款資金的回收應(yīng)該要加快速度，讓資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效降低。首先在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施前相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)建設(shè)單位和建立單位的資質(zhì)進(jìn)行審查，同時(shí)在實(shí)際的建設(shè)過程中要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，讓施工建設(shè)的質(zhì)量得到保證。其次在選擇項(xiàng)目地址時(shí)要考慮到住房選址的問題，避免出現(xiàn)因?yàn)榄h(huán)境不好而影響住房銷售和出租，從而降低項(xiàng)目貸款的回收風(fēng)險(xiǎn)。最后在簽訂項(xiàng)目貸款協(xié)議的時(shí)候可以對(duì)不同情況下償還貸款的比率做出相應(yīng)的要求，讓貸款資金的回收速度得到加快。
（四）對(duì)擔(dān)保機(jī)制進(jìn)行不斷的完善。保障性住房的盈利有限、受到政策的影響比較大，投資的回收期也很長(zhǎng)，所以就需要建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)控制制度和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。在住房公積金支持保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目貸款中可以采用第三方貸款的擔(dān)保機(jī)制，這樣能夠讓項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平得到有效的提高，對(duì)于住房公積金管理中心存在的一些不足就能夠得到有效的彌補(bǔ)；另外在采用了第三方貸款的擔(dān)保機(jī)制后，能夠?qū)ψ》抗e金貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更加有效的控制，同時(shí)還能夠有效的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，因?yàn)樵谫J款的過程中出現(xiàn)問題，擔(dān)保機(jī)構(gòu)就會(huì)承擔(dān)違約的責(zé)任，并由擔(dān)保機(jī)構(gòu)來對(duì)違約人進(jìn)行追繳的工作。這樣不僅能夠讓違約的風(fēng)險(xiǎn)得到有效降低，同時(shí)還能夠讓貸款資金的清償時(shí)間縮短，讓資金的回流速度得到有效提高。
三、結(jié)束語
在保障性住房的建設(shè)過程中，采用住房公積金貸款能夠有效的緩解建設(shè)資金短缺的問題，但是因?yàn)橐恍┎淮_定因素的存在也導(dǎo)致了很多風(fēng)險(xiǎn)的存在，對(duì)這些存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，從而找出應(yīng)對(duì)的辦法，這樣住房公積金支持保障性住房建設(shè)的工作才能夠順利和正常的開展。
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第8篇：保障房建設(shè)范文
近年來，我國(guó)保障性住房建設(shè)事業(yè)得到了很大發(fā)展。總理曾在上?？疾煺诮ㄔO(shè)的保障性住房工程建設(shè)時(shí)指出，“要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時(shí)，要抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！蹦壳拔覈?guó)住房保障體系主要包括四個(gè)部分——經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房，是政府為中低收入家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。
但從住房結(jié)構(gòu)來看，商品房上升幅度更大。例如，經(jīng)濟(jì)適用住房雖然絕對(duì)數(shù)量有所增加，但是增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢，這導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用住房在住房總供給中的比重從2000年開始逐步下降，雖然在2008年略有提高，但整體來說僅占住房銷售面積的6%左右。如何使保障房建設(shè)真正成為我國(guó)當(dāng)下的科學(xué)住房政策理念，是我們目前需要突出關(guān)注的攸關(guān)民生的重大問題。
一、住房保障制度的發(fā)展歷程
住房保障制度作為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)進(jìn)程中一項(xiàng)重要的住房保障政策，經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段：
（一）第一階段（1994年8月-1998年7月）——“兩個(gè)供應(yīng)體系”階段
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出“要建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系”，立足于解決中低收入家庭的住房問題，其保障性質(zhì)、土地供應(yīng)方式、稅費(fèi)扶持政策等基本一致。
（二）第二階段（1998年7月-2003年8月）——“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”階段
1998年，國(guó)家將1995年開始的安居工程的配套政策推廣到經(jīng)濟(jì)適用住房，試圖通過加大經(jīng)濟(jì)適用住房的投入，以增加住宅市場(chǎng)的有效供給，滿足城市中低收入家庭的住房消費(fèi)需求?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出，“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政策或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房?！睍r(shí)任副總理的同志也指出：建立新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。
（三）第三階段（2003年8月-2007年7月）——“進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策”階段
《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，對(duì)前階段經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策作了較大調(diào)整，一是將住房供應(yīng)體系中的主體地位由經(jīng)濟(jì)適用住房調(diào)整為普通商品住房，提出“完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，并要求增加普通商品住房供應(yīng)；二是把經(jīng)濟(jì)適用住房定性為具有保障性質(zhì)的政策性商品住房；三是對(duì)供應(yīng)對(duì)象作了限制，明確限定在低收入家庭；四是就經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制在中小套型。
（四）第四階段（2007年8月至今）——“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)”階段
《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，“改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接”。現(xiàn)行住房供應(yīng)體系已經(jīng)調(diào)整為：高收入家庭購買市場(chǎng)價(jià)商品房，中等收入家庭購買或承租普通商品房，低收入住房困難家庭購買或承租有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，廉租住房的保障范圍要逐步擴(kuò)大到低收入家庭，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房在保障對(duì)象上的銜接。
二、住房保障體系的發(fā)展困境
2011年，全國(guó)各地開始大建保障性住房。根據(jù)國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要，我國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，使其成為保障性住房的主體。2011年要建1000萬套保障性住房，其中，包括400萬套棚戶區(qū)改造、200萬套經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房，以及400萬套廉租房和公共租賃房。未來5年，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性住房3600萬套，使保障性住房覆蓋面達(dá)到20%，土地供應(yīng)量的50%-70%做保障性住房，已在“十二五”規(guī)劃中將其列為“必須完成的”約束性質(zhì)指標(biāo)。
但是，土地需求與潛在的土地供給存在著矛盾，像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%。為此，國(guó)土資源部已特地制定了一張供地執(zhí)行日程明細(xì)表，以便完成1000萬套保障房土地供應(yīng)計(jì)劃。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中單列保障性住房用地、各地房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃將確保“三類住房”（保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房）用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%、1000萬套保障性住房用地定能做到應(yīng)保盡保的目標(biāo)。根據(jù)某資深公司的研究報(bào)告，政府保障性住房直接投資資金規(guī)模不大，但土地出讓收益和稅費(fèi)的損失較大，若將經(jīng)濟(jì)適用住房和城市區(qū)棚改房的土地整理交由開發(fā)商，隱含每年土地出讓金減少2500億元，房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也將下降，幅度占地方財(cái)政收入的比重約4-6%。因此，土地供應(yīng)問題一直被認(rèn)為是建設(shè)保障性住房的“忐忑”之一，其重要癥結(jié)就在于土地財(cái)政對(duì)地方政府的重要性。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松副所長(zhǎng)指出，1000萬套各類保障性住房用地需求約為3.1億平方米，合計(jì)約3萬公頃左右。2011年的土地供給問題基本可以化解，原因在于：（1）保障性住房用地指標(biāo)單列，可以避免地方政府為獲得土地出讓金而將土地用于商品房，從而對(duì)保障性住房用地形成擠壓；（2）2010年獲批但未形成實(shí)際供給的約計(jì)3.3萬公頃土地將成為2011年的土地來源；（3）2011年實(shí)際需要的新增用地主要集中在廉租房和公共租賃房用地上，合計(jì)約6300多公頃，預(yù)計(jì)將成為土地供給的重點(diǎn)；（4）國(guó)土資源部規(guī)定2011年“招拍掛”每一宗土地的10%必須配建保障性住房；（5）雖然2011年土地供給總量缺口不大，但從各省市的不同情況來看，北京、上海、天津、海南與浙江等省份的供地壓力相對(duì)較大，而中西部省份的供地壓力則相對(duì)較小。
三、保障房建設(shè)的六大問題
（一）盈利模式問題
盡管部分房企積極參與保障性住房建設(shè)，但不意味著所有的保障性住房建設(shè)都有利可圖，從目前的市場(chǎng)情況來看，參與保障性住房建設(shè)的大部分房企面臨著盈利模式的困惑和挑戰(zhàn)。如萬科表示，萬科目前并沒有找到靠保障性住房賺錢的很好的辦法，萬科參與保障性住房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任。保利地產(chǎn)日前也表示，保障性住房的盈利模式我們始終沒有找到，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障性住房資金的保障模式，但同時(shí)也要對(duì)股東負(fù)責(zé)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，在目前國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制尚不完善的狀況下，遠(yuǎn)洋會(huì)在尋求贏利性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目“適當(dāng)均衡”。北辰實(shí)業(yè)近期也表示，保障性住房對(duì)開發(fā)商來講，最痛苦的是回報(bào)率太低。大部分做保障性住房的開發(fā)商都是微利，弄得不好還要虧錢。所以，做保障性住房更多的是盡一些企業(yè)、特別是國(guó)有控股的上市公司的一些社會(huì)責(zé)任。
（二）建筑質(zhì)量問題
對(duì)于一些資金實(shí)力不足的企業(yè)，在保障性住房建設(shè)上，只能采取拼命殺價(jià)的方式，壓迫材料供應(yīng)商和建筑商以控制成本，最后損害了質(zhì)量。部分房企為了利潤(rùn)空間而偷工減料，危及房屋質(zhì)量，而房屋質(zhì)量出問題會(huì)危及房企的品牌。如果想更好地促進(jìn)保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步地探索保障性住房企業(yè)化的運(yùn)作模式是必須的，唯有如此才能提高政府投資效率，又能保證質(zhì)量。
（三）房屋分配問題
雖然保障性住房建設(shè)不容易，但是建成后其分配也面臨著困難。日前媒體曾報(bào)道開著奔馳、寶馬入住經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象，這無疑暴露了保障性住房建設(shè)后續(xù)管理中存在的“漏洞”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，保障性住房建成后，首先面臨的便是分配問題，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房、限價(jià)房等不同形態(tài)的保障性住房，設(shè)置合適的門檻條件，建立完善的分配制度。與此同時(shí)，實(shí)施過程中的管理問題也是一大難關(guān)。不僅僅是公共租賃房需要這樣的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房同樣需要，力求做到公開、公平、公正。
（四）資金來源問題
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在今年“兩會(huì)”期間表示，完成今年1000萬套的任務(wù)，資金需求超過1.3萬億元，其中有8000多億元通過社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集，剩余的5000多億元將由中央、省級(jí)和市縣政府通過各種渠道籌集。這1.3萬億元包含中央政府補(bǔ)貼約1000億元，國(guó)開行貸款1000億元，保障對(duì)象及所在企業(yè)約3400億元；如果國(guó)開行貸款作為“社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入”，1.3萬億元還有至少3600億元尚無定論。
（五）違規(guī)處罰問題
基于利益等誘惑因素的，一些人不惜將保障性住房納入“權(quán)力尋租”的瞄準(zhǔn)半徑。而保障性住房準(zhǔn)入的監(jiān)管漏洞也一覽無余。前段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)適用住房分配出現(xiàn)的問題最多，現(xiàn)在的第二代經(jīng)濟(jì)適用住房要比第一代申請(qǐng)嚴(yán)格很多，申請(qǐng)作假很難，要三審兩公示。但是更重要的問題是：對(duì)于騙購者的懲罰力度太輕。由于一、二級(jí)市場(chǎng)的差價(jià)太大，套利的誘惑足以讓一些人去騙購而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)人士認(rèn)為，在一些法律的約束方面，以及申請(qǐng)者甄別方面，政策還有待細(xì)化。而且，對(duì)于違法者的懲處力度也因沒有法律規(guī)定而難以嚴(yán)厲，一些保障房的基礎(chǔ)工作尚不到位，收入核定機(jī)制、誠(chéng)信機(jī)制等極為不健全。整個(gè)基礎(chǔ)不完善，核定真正的家庭收入就較為困難。
（六）退出機(jī)制問題
目前正在建設(shè)的多層次保障性住房體系還面臨“只進(jìn)不出”的遠(yuǎn)景尷尬?？偫碓诨卮鹩浾咛釂枙r(shí)說過：“對(duì)于保障性住房建設(shè)以后，管理和退出機(jī)制現(xiàn)在就要著手制定規(guī)則，這樣我們就實(shí)行了一個(gè)從建設(shè)到管理，到退出這樣一個(gè)完整機(jī)制。這使保障性住房質(zhì)量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新曾要求說，2011年保障性安居工程工作的一個(gè)新任務(wù)，是研究、制定、規(guī)范保障房退出機(jī)制。不過，這個(gè)“扭曲”的瓶頸一直無法打破。因收入增加或家境變化而退出保障房的人幾乎不存在，政府由此所形成的負(fù)擔(dān)越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障性住房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會(huì)資源。再不加緊研究退出機(jī)制，未來5年建設(shè)3600萬套保障性住房必定會(huì)加劇“只進(jìn)不出”的難題。由于退出機(jī)制的不確立，造成了原本擁有積極性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)亦對(duì)參與建設(shè)保持“謹(jǐn)慎”。
四、保障房建設(shè)的基本路徑
（一）填補(bǔ)保障房的融資缺口
保障性住房的建設(shè)涉及到資金、土地、建材、建設(shè)能力和制度建設(shè)等一系列復(fù)雜問題，其中，資金不足是制約保障性住房建設(shè)的一個(gè)主要因素。雖然可以從商品住宅的土地出讓金、住房公積金、財(cái)政資金等方面籌措資金，但缺口依然巨大。
巴曙松分析認(rèn)為，1000萬套保障性住房約計(jì)1.37萬億元的資金需求，與2011年實(shí)際需要的投入資金并不相等。2011年實(shí)際投入的資金來自于三個(gè)方面：一是2010年各類保障性住房實(shí)際開工590萬套，竣工370萬套，尚有220萬套將在2010年后逐步竣工，并形成2011年的實(shí)際投資完成額，后續(xù)投入資金約計(jì)2800億元左右；二是2011年新開工1000萬套，其中約占竣工各類保障性住房總量比重60%，約計(jì)600萬套，實(shí)際完成投資約計(jì)8000億元；三是2011年其余40%的在建項(xiàng)目將在2012年逐步竣工，這部分保障性住房?jī)H需在2011年投入約30%的前期資本金，約1700億元。綜合而言，2011年政府、開發(fā)商、社會(huì)資金等多元渠道共需要為保障房提供融資1.25萬億元。
（二）“政府＋開發(fā)商”模式
要改變保障性住房的資金困局，必須改變保障性住房建設(shè)的資金來源思路，實(shí)現(xiàn)財(cái)政投入為主向社會(huì)投入為主的轉(zhuǎn)變，因此“政府＋開發(fā)商”模式是幫助地方政府完成保障性住房任務(wù)的主要方式。在傳統(tǒng)的地方政府負(fù)責(zé)保障性住房土地整理的模式下，政府很難承擔(dān)每年6000億-7000億元的資金壓力，因此需要尋求開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的幫助，而“政府＋開發(fā)商”的模式將成為公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造和限價(jià)房的最主要建設(shè)方式。政府需要開發(fā)商介入保障性住房扶持，具有資金和品牌實(shí)力的開發(fā)商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉(zhuǎn)。
自上世紀(jì)90年代中期以后，經(jīng)濟(jì)適用住房成為保障性住房的主要供給方式，而且還作為保障性住房的主體，使買房成為居民的基本選擇。對(duì)一個(gè)國(guó)家來說，住房市場(chǎng)總是由買房和租房構(gòu)成的。在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民的租房比重大致在35%左右。但中國(guó)在2007年存量房中居民擁有私人所有權(quán)的住房(下簡(jiǎn)稱“私房”)就已達(dá)85%以上。一方面，在此條件下，繼續(xù)鼓勵(lì)居民購房，只能使私房比重進(jìn)一步上升。私房比重過高將使居民在地理位置上固化，嚴(yán)重制約勞動(dòng)力的流動(dòng)和各種資源的合理配置。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房雖有利于解決一些低收入家庭的住房需求，但也引致了一系列負(fù)面效應(yīng)的發(fā)生。
（三）福利公租房的保障空洞
按照市場(chǎng)規(guī)則的要求，建立以公共租賃房為主體的保障性住房體系，其供給對(duì)象是那些一時(shí)缺乏財(cái)力購買商品住宅的家庭，而公共租賃房建設(shè)主要由財(cái)政資金投入貫徹著“福利性”建房和供房的思路。這一出發(fā)點(diǎn)是好的，但其結(jié)果可能違背初衷，甚至可能引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)社會(huì)后果。如，福利性公共租賃房很容易從一開始就給承租家庭打下“政府資助”的心理印記，這將為后期的管理留下隱患。又如，在缺乏土地出讓金的條件下，市鎮(zhèn)建設(shè)和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)將因資金短缺而嚴(yán)重滯后于公共租賃房建設(shè)，這將給社會(huì)生活秩序穩(wěn)定留下嚴(yán)重隱患。土地出讓金是各地方政府用于市鎮(zhèn)建設(shè)和各住宅小區(qū)配套建設(shè)的基本資金，如果建設(shè)公共租賃房的用地是無償（或優(yōu)惠）劃撥的，則地方政府失去（或損失）從這些土地上獲得出讓金的收入。再如，租房者的需求在房型結(jié)構(gòu)、地理位置和租金價(jià)格等方面都是多層次的，但由政府部門牽頭建設(shè)的公共租賃房很容易發(fā)生單一化現(xiàn)象，由此，可能導(dǎo)致“城東公共租賃房緊張而城西公共租賃房過?！?。
（四）鼓勵(lì)公租房的六大策略
如何避免保障性住房建設(shè)過程中出現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)、鼓勵(lì)公共租賃房的建設(shè)呢？那就是選擇運(yùn)用制度和機(jī)制、界定政府和市場(chǎng)相關(guān)行為邊界以及鼓勵(lì)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)投資于公共租賃房建設(shè)等相關(guān)措施。主要內(nèi)容大致有六個(gè)方面：一是改變僅由財(cái)政資金(或僅由政府部門籌措資金)進(jìn)行公共租賃房建設(shè)的狀況，放開對(duì)公共租賃房建設(shè)的資金性質(zhì)限制，準(zhǔn)許企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)投資建設(shè)公共租賃房。二是改變公共租賃房建設(shè)用地的無償劃撥狀況，實(shí)行限制用途(即只能用于建設(shè)公共租賃房)的拍賣方式，同時(shí)，規(guī)定由此獲得的土地出讓金只能用于公共租賃房的配套設(shè)施建設(shè)。三是規(guī)定建成的公共租賃房在若干年內(nèi)只能用于出租，在規(guī)定期滿后，這些住房的所有權(quán)歸投資建設(shè)方，他們可將這些住房出售也可繼續(xù)以出租方式經(jīng)營(yíng)。四是公共租賃房的承租方在租期內(nèi)不能在本地購買住宅，一旦購買了住宅，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)退出公共租賃房。五是公共租賃房的租金按照市場(chǎng)機(jī)制界定，隨行就市；經(jīng)濟(jì)特別困難的家庭可申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼，但財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)行1年一議，改變不計(jì)時(shí)間的一次性補(bǔ)貼方式。六是在公共租賃房的租金現(xiàn)金流穩(wěn)定的條件下，準(zhǔn)許出租方進(jìn)行資產(chǎn)證券化。
五、發(fā)展保障房的政策建議
（一）建立法律法規(guī)體系
以法律法規(guī)形式嚴(yán)格規(guī)定保障性住房的保障對(duì)象、收入劃分標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金來源、保障對(duì)象準(zhǔn)入和退出資格的審查及運(yùn)行程序，管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職能，以及對(duì)違法違紀(jì)行為的懲處等具體條款，使保障性住房制度有法可依。應(yīng)加快推進(jìn)住房的法律法規(guī)建設(shè)進(jìn)程，尤其應(yīng)盡快出臺(tái)保障低收入家庭住房的相關(guān)法規(guī)，制定保障性住房的發(fā)展規(guī)劃，明確規(guī)定保障性住房發(fā)展目標(biāo)，土地劃撥、建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局、面積標(biāo)準(zhǔn)、政策機(jī)制等，使目前日益增多的住房保障問題有章可循。
（二）完善政策保障體系
一是對(duì)保障性住房建設(shè)用地采取優(yōu)先安排并保證供應(yīng)；二是對(duì)保障性住房年度用地指標(biāo)，應(yīng)科學(xué)合理地做好配套規(guī)劃；三是將住房保障資金提前納入年度財(cái)政預(yù)算；四是對(duì)保障性住房投資者提供政策優(yōu)惠。如對(duì)廉租房、小戶型住房投資者在土地供應(yīng)、貸款、利率、稅收等方面給予優(yōu)惠，以鼓勵(lì)投資者積極參與保障性住房建設(shè)；五是對(duì)住房保障對(duì)象提供政府補(bǔ)貼救助、住房貸款擔(dān)保及低息抵押貸款；六是對(duì)社會(huì)、企業(yè)和個(gè)人捐贈(zèng)房屋用于廉租房等保障性住房出租的，應(yīng)給予企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠。
（三）組建職能管理機(jī)構(gòu)
一是負(fù)責(zé)與各相關(guān)部門加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，打通保障性住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃報(bào)批、建設(shè)項(xiàng)目用地選址與開發(fā)、住房建設(shè)、住房銷售與經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)各有關(guān)部門對(duì)保障性住房工作的分工協(xié)作、分類指導(dǎo)和監(jiān)督管理；二是負(fù)責(zé)對(duì)有關(guān)部門在資金籌措、開工準(zhǔn)備、施工招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)管等方面的責(zé)任落實(shí)；三是負(fù)責(zé)保障性住房的登記申請(qǐng)、資格審核、住房分配、使用管理等方面相關(guān)政策措施的實(shí)施；四是指導(dǎo)和推動(dòng)保障性住房工作的加快推進(jìn)。
（四）建立投融資建設(shè)機(jī)制
一是可通過引入房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行融資。對(duì)參與保障性住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托基金給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼或?qū)ζ渫顿Y者的收益減免所得稅，以提高其基金和投資者的收益水平，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)投資信托基金投資建造或購買保障性住房。二是可通過實(shí)行住房證券化運(yùn)作方式進(jìn)行融資。我國(guó)目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允許轉(zhuǎn)售，因而具有穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)更加符合證券化資產(chǎn)的特點(diǎn)。在實(shí)際操作中，可以采取直接將保障性住房項(xiàng)目證券化或以保障性住房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款、由銀行將該債權(quán)證券化等方式進(jìn)行融資。三是可通過發(fā)行保障性住房建設(shè)債券、廉租房修票和社會(huì)福利彩票方式進(jìn)行融資。從中提取適當(dāng)比例，用于當(dāng)前的保障性住房建設(shè)。四是可通過組建非營(yíng)利性的保障性住房建設(shè)投資公司，專項(xiàng)投資危陋房屋拆遷和保障性住房建設(shè)。投資公司可采取政府主導(dǎo)、專項(xiàng)投資、封閉運(yùn)作的模式，與銀行共同簽訂保障性住房建設(shè)合同，以改變以往只能依賴銀行貸款進(jìn)行融資的方式。五是可通過開征住房保障稅進(jìn)行融資。對(duì)購買別墅和高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅，專門用于保障性住房建設(shè)、修繕和廉租房租金補(bǔ)貼，以實(shí)現(xiàn)高收入家庭住房消費(fèi)通過納稅向最低收入家庭住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)移支付。六是通過政府土地出讓轉(zhuǎn)換進(jìn)行融資。政府出讓某塊土地時(shí)，可規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)商必須提供一定比例的保障性住房作為沖抵土地出讓金，以擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。
（五）建立準(zhǔn)入及退出機(jī)制
一是明確住房保障對(duì)象的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格規(guī)定不同收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)享受不同的住房保障待遇。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)各地住房保障對(duì)象的收入水平變化，定期調(diào)整最低收入家庭住房標(biāo)準(zhǔn)。二是建立針對(duì)住房保障對(duì)象的復(fù)審制度。隨時(shí)掌握住房保障家庭的住房、收入變化情況，一旦住房保障對(duì)象的家庭收入發(fā)生變化，應(yīng)及時(shí)調(diào)整住房保障待遇。對(duì)不符合住房保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)退出程序，以有效解決目前各地普遍存在的保障性住房供給與實(shí)際保障對(duì)象錯(cuò)位的問題。三是建立保障性住房準(zhǔn)入與退出的轉(zhuǎn)換接續(xù)程序。制定由廉租房向經(jīng)濟(jì)適用住房再向商品房過渡的正反雙向的具體操作措施，以使保障對(duì)象在家庭收入變化后能適時(shí)調(diào)整到所對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的保障性住房。
第9篇：保障房建設(shè)范文
摘 要 新型建筑工業(yè)化是以構(gòu)件預(yù)制化生產(chǎn)、裝配式施工為生產(chǎn)模式，以設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)件部品化、施工機(jī)械化為特征，能夠整合設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)建筑產(chǎn)品節(jié)能、環(huán)保、全生命周期價(jià)值最大化的可持續(xù)發(fā)展的新型建筑生產(chǎn)方式。推進(jìn)保障房新型建筑工業(yè)化是實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的根本途徑，對(duì)降低資源消耗和環(huán)境污染具有十分重要的意義。
關(guān)鍵詞 推進(jìn) 保障房 建筑工業(yè)化 建設(shè)
建筑業(yè)是一個(gè)大產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。加快推進(jìn)保障房項(xiàng)目新型建筑工業(yè)化，促進(jìn)建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，具有重要意義。特別是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，建筑工業(yè)化各個(gè)環(huán)節(jié)也得到了不同程度的發(fā)展，一些先進(jìn)的建造技術(shù)和建筑體系日益成熟，不少地方和企業(yè)對(duì)推進(jìn)保障房建筑工業(yè)化的積極性和主動(dòng)性也越來越強(qiáng)，因此，作為保障房項(xiàng)目建設(shè)管理者我們一定要審時(shí)度勢(shì)，把握機(jī)遇，切實(shí)增強(qiáng)加快推進(jìn)新型建筑工業(yè)化的責(zé)任感和緊迫感。
一、推進(jìn)保障房建筑工業(yè)化的意義
新型建筑工業(yè)化是以構(gòu)件預(yù)制化生產(chǎn)、裝配式施工為生產(chǎn)模式，推進(jìn)現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展就是要轉(zhuǎn)變建筑業(yè)發(fā)展方式，而轉(zhuǎn)變建筑業(yè)發(fā)展方式的核心是走新型建筑工業(yè)化道路。新型建筑工業(yè)化是通過現(xiàn)代化的制造、運(yùn)輸、安裝和科學(xué)管理的生產(chǎn)方式，使建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)配件生產(chǎn)基地化、施工機(jī)械化、組織管理科學(xué)化，從而在根本上改變傳統(tǒng)粗放型的建筑施工方式，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展方式的根本轉(zhuǎn)變，并在節(jié)能減排、降低環(huán)境壓力、提高資源循環(huán)利用等方面發(fā)展重要作用?？梢哉f，推進(jìn)新型建筑工業(yè)化，是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，走建筑業(yè)新型工業(yè)化道路，著力提高建筑業(yè)集成創(chuàng)新能力，整體提升建筑業(yè)現(xiàn)代化水平，形成以技術(shù)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，專業(yè)化、機(jī)械化施工水平高，具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的高效、節(jié)能、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)與資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、理清思路，加快推進(jìn)保障房新型建筑工業(yè)化建設(shè)
加快推進(jìn)保障房項(xiàng)目新型建筑工業(yè)化建設(shè)，是當(dāng)前擺在我們面前的一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)。那么如何推進(jìn)呢？本人結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)管理實(shí)際，認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手。
1.y籌規(guī)劃與分步實(shí)施相結(jié)合。在科學(xué)研究的基礎(chǔ)上，制定保障項(xiàng)目新型建筑工業(yè)化發(fā)展規(guī)劃。先在局部進(jìn)行預(yù)制裝配式建筑生產(chǎn)方式試點(diǎn)，時(shí)機(jī)成熟后在一定區(qū)域內(nèi)推廣。分階段、分步驟解決設(shè)計(jì)模數(shù)化和材料部品化，逐步形成適應(yīng)本省特點(diǎn)的預(yù)制裝配式住宅體系，并結(jié)合實(shí)際，穩(wěn)步提高單體建筑預(yù)制裝配化率。
2.面上推動(dòng)與分類指導(dǎo)相結(jié)合。在推動(dòng)保障房建筑工業(yè)化發(fā)展的同時(shí)，要結(jié)合商品住房和保障性住房等不同類型住房的具體要求，針對(duì)不同結(jié)構(gòu)形式，分類推進(jìn)建筑工業(yè)化。政府推動(dòng)的大型居住社區(qū)和保障性住房要率先采用裝配式住宅，切實(shí)發(fā)揮好示范、帶動(dòng)作用。同時(shí)要注重深化改革，創(chuàng)新機(jī)制，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用和企業(yè)的市場(chǎng)主體作用，把各種要素引導(dǎo)到新型建筑工業(yè)化發(fā)展中來，形成全社會(huì)關(guān)心、重視和支持新型建筑工業(yè)化發(fā)展的良好局面。
3.加強(qiáng)推進(jìn)成套技術(shù)集成應(yīng)用。推進(jìn)新型建筑工業(yè)化涉及到建筑構(gòu)配件的模數(shù)化設(shè)計(jì)、工廠化制造、規(guī)范化運(yùn)輸和建筑現(xiàn)場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化裝配等各個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)系統(tǒng)工程，因而也是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合過程，缺了任何一環(huán)都行不通。一是加快圍護(hù)結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)、裝修等部品體系的建立。注重防水構(gòu)造、抗震性能及材料的研究，加快形成相關(guān)的設(shè)計(jì)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及圖集、工法，加快開發(fā)應(yīng)用相關(guān)設(shè)計(jì)分析軟件。二是對(duì)公共租賃住房和廉租住房項(xiàng)目，應(yīng)實(shí)施住宅一次性裝修到位，鼓勵(lì)其他保障性住房實(shí)施住宅全裝修。三是大力推進(jìn)建筑節(jié)能，以適合預(yù)制裝配整體式住宅的外遮陽和可再生能源利用技術(shù)，積極推廣綠色建筑。
4.堅(jiān)持質(zhì)量第一和集約高效的原則。百年大計(jì)，質(zhì)量第一。我們不僅要堅(jiān)定不移地探索和實(shí)踐新型工業(yè)化路子，更要牢記質(zhì)量第一這個(gè)根本前提，始終把確保人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全放在首位，在保證建筑質(zhì)量安全的前提下，積極探索推進(jìn)建筑工業(yè)化路子，不斷提升建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。
