房屋銷售精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房屋銷售主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房屋銷售范文

地址：

人：

開戶銀行：

賬號(hào)：

電話：

乙方：（蓋章）

地址：

人：

開戶銀行：

賬號(hào)：

電話：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

1、出賣人以_________________方式取得座落于_________________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。

2、該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：_________________，土地使用權(quán)面積為：_________________，買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房）所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_____月_____日至_________年_____月_____日止。

3、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑工程施工許可證號(hào)為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：_________.

第二條　商品房情況

該商品房銷售許可證號(hào)：____________________________________。

商品房座落：_________區(qū)_________縣_________路/道/街。

設(shè)計(jì)用途_________；建筑結(jié)構(gòu)_________；建筑層數(shù)為_________層。

建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。

第三條　計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為（_________幣）每平方米_________元，總金額（_________幣）_________元。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_________幣）每平方米_________元，總金額（_________幣）_________元整。

3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（_________幣）_________元整。

第四條　付款方式及期限

買受人采取分期付款方式：

（1）第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________%；_________幣_(tái)________元。（小寫：_________元）

（2）第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________%；_________幣_(tái)________元。（小寫：_________元）

（3）其余部分在移交房屋前一天付清_________%；_________幣_(tái)________元。（小寫：_________元）

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_________%，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

第五條　房產(chǎn)交付

1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)利狀況，符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，_________方可交付；不符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，不得交付。

2、出賣人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：___________________________。

3、上述相關(guān)證明包括：____________________________________。

第六條　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及其他相關(guān)設(shè)施登記

1、協(xié)議訂立后，買賣雙方應(yīng)在30日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

2、按照有關(guān)規(guī)定，其他相關(guān)設(shè)施應(yīng)辦理登記的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理。

3、如因一方原因造成另一方未能及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、其他相關(guān)設(shè)施登記造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

第七條　出賣人逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內(nèi)的，買受人有權(quán)向出賣人追究已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)支付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，買受人有權(quán)按照下述的第_________種約定，追究出賣人違約責(zé)任：

1、合同繼續(xù)履行。出賣人應(yīng)支付買受人已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。

2、解除合同。出賣人應(yīng)退還買受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至出賣人退還買受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。買受人的實(shí)際損失超過出賣人支付的違約金時(shí)，出賣人還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八條　買受人逾期付款的處理

買受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在 _________日內(nèi)的，出賣人有權(quán)追究買受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，出賣人有權(quán)按照下述的第_________種約定，追究買受人違約責(zé)任：

1、合同繼續(xù)履行。買受人應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，買受人還應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

2、解除合同。買受人應(yīng)每日按商品房?jī)r(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

第九條　面積確認(rèn)及面積差異處理。

（一）根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以_________（建筑面積/套內(nèi)建筑面積）（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

（二）當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

（三）合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

（四）商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：______________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

（五）買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_________利率付給利息。

（六）買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）/合同約定面積×100%

（七）因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第十條　出賣人關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾

出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前征得他項(xiàng)權(quán)人的書面同意，并以書面形式公示和明確告知買受人。

第十一條　出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_________種方式處理：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

第十二條　出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

本項(xiàng)目物業(yè)管理用房為_________㎡，位于_________幢_________單元_________房號(hào)_________，軸線范圍_________.

出賣人承諾與該商品房直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1、于_________年_____月____日前通水；

2、于_________年_____月____日前通電；

3、于_________年_____月____日前通氣；

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1、______________________________________________________

2、______________________________________________________

第十三條　風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移

該商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。如買受人未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。買受人未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)。

第十四條　保修責(zé)任

自買受人實(shí)際接收該商品房之日起，出賣人對(duì)該商品房的下列部位和設(shè)施承擔(dān)建筑施工質(zhì)量保修責(zé)任，保修期內(nèi)的保修費(fèi)用由出賣人承擔(dān)：

1、墻面，保修_________月；

2、地面，保修_________月；

3、頂棚，保修_________月；

4、門窗，保修_________月；

5、上水，保修_________月；

6、下水，保修_________月；

7、暖氣，保修_________月；

8、煤氣，保修_________月；

9、電路，保修_________月；

保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非出賣人原因造成的損壞，出賣人無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。

第十五條　質(zhì)量爭(zhēng)議的處理

買受人對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問題，買賣雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，以_________出具的書面工程質(zhì)量評(píng)定意見作出處理爭(zhēng)議的依據(jù)。

第十六條　雙方可以就下列事項(xiàng)約定

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)。

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)。

第十七條　房屋的用途

1、買受人的房屋僅作_________使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

2、出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十八條　物業(yè)管理

該商品房移交后，買受人承諾遵守小區(qū)（樓宇）管理委員會(huì)選聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定；在小區(qū)（樓宇）管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，出賣人指定_________公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，買受人遵守負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。

第十九條　聲明及保證

出賣人聲明及保證：

1、出賣人有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、出賣人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)出賣人履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、出賣人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是出賣人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

買受人聲明及保證：

1、買受人有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、買受人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)買受人履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、買受人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是買受人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

第二十條　保密

買賣雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第二十一條　通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：

甲方：___________________________________；

乙方：___________________________________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第二十二條　合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，買賣任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書面通知發(fā)出 _________天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第二十三條　合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第二十四條　爭(zhēng)議的處理

1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第二十五條　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________ 日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)（不論曾否宣戰(zhàn)）動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十六條　合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十七條　補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，買賣雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十八條　合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、本協(xié)議一式_________份，出賣人、買受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第2篇：房屋銷售范文

【關(guān)鍵詞】宏觀政策調(diào)控；商品住宅房；需求分析

隨著改革開放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨成熟，城市規(guī)?；粩鄶U(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自1998年停止福利分房以后，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買商品房成為居民獲取住房的主要手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。但是，放任房地產(chǎn)市場(chǎng)完全隨市場(chǎng)變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，政府必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以宏觀調(diào)控。在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)的消費(fèi)行為逐漸理性起來。

一、近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)住宅的市場(chǎng)化建設(shè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。政府一直在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期（1995-2002年），政府宏觀調(diào)控的重心是支持房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。到2003年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也越來越活躍，房?jī)r(jià)快速上升，政府開始將政策矛頭轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房?jī)r(jià)，控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。

隨著改革開放的進(jìn)程，貧富差距越來越大。到了2006年，政府調(diào)控措施主要為了解決中低收入居民的住房問題，強(qiáng)調(diào)了對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控，2006年到2007年期間政府的調(diào)控政策旨在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)席卷全球，中國(guó)正處于國(guó)際金融市場(chǎng)對(duì)外開放和國(guó)際化加快時(shí)期，次貸危機(jī)難免對(duì)我國(guó)產(chǎn)生波及，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”之一出口嚴(yán)重受到打擊，政府轉(zhuǎn)而將矛頭轉(zhuǎn)向內(nèi)需，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣財(cái)政政策的雙寬松政策來擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，導(dǎo)致大量貸款涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。寬松的政策導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)飛速上漲，并且迅速?gòu)拇笾谐鞘邢蚨?、三線城市蔓延。房?jī)r(jià)過高問題成為中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)生活的熱門話題。

2008年房地產(chǎn)金融政策經(jīng)歷了兩重天，2月份，央行上?？偛柯?lián)手上海房地產(chǎn)有關(guān)部門出臺(tái)政策，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。隨著次貸危機(jī)的波及，到了9月，央行六年來首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地產(chǎn)金融政策從抑制房?jī)r(jià)到刺激內(nèi)需保持增長(zhǎng)。

2009年到2010年，政策目標(biāo)主要是抑制房?jī)r(jià)過快上漲。相關(guān)政策有：非改善型二套房貸首付至少四成；無償贈(zèng)與房屋征收20%個(gè)人所得稅；保險(xiǎn)資金不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓；住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年等。從財(cái)政政策和貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2010年-至今，政府進(jìn)一步嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。擴(kuò)大廉租住房政策受益范圍，搞好經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)，積極發(fā)揮住房公積金保障作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。2011年1月，頒布“新國(guó)八條”政策，再次提高“家庭二套房貸”首付款比至60%，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，促使房?jī)r(jià)合理回歸。

二、商品住宅房的需求模型

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)增加值占上海國(guó)民生產(chǎn)總值的比重不斷擴(kuò)大。上海房?jī)r(jià)經(jīng)歷快速上升階段，目前，政府頒布政策嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)。本文運(yùn)用回歸分析方法，探討2004-2012年上海商品住宅房的需求模型

人們購(gòu)買住宅考慮的因素很多，軌道交通設(shè)施是否便利，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備，環(huán)境狀況，人均居住面積，可支配收入，銀行利率，都會(huì)影響居民的購(gòu)買意愿。需求量是指，消費(fèi)者在不同的價(jià)格下所希望并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。此處，商品住宅房的需求量用住宅房的銷售面積來表示。商品價(jià)格是影響同種商品需求量的最主要因素。本文側(cè)重研究商品住宅房平均價(jià)對(duì)上海商品住宅房的需求量的影響。

把商品住宅房需求量作為被解釋變量Y，住宅房平均銷售價(jià)格作為解釋變量X，建立對(duì)數(shù)線性回歸模型：

LnY=+LnX+

其中：（，）（i=1，2，3，…，n）為第i 次觀察樣本，為回歸參數(shù)，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

選取2004-2012年的商品住宅房平均銷售價(jià)格和商品住宅房銷售面積數(shù)據(jù)，如表1所示。

其中，X的單位為元/平方米，Y的單位為萬平方米。

用Eview軟件對(duì)模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，得到下面的回歸分析結(jié)果：

LnY=14.106—0.6945LnX

（6.298） （-2.844）

=0.536 F=8.87 DW=2.93

從回歸估計(jì)的結(jié)果看，在5%顯著水平下，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)顯示自變量X通過了t檢驗(yàn)，自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格X是顯著的。對(duì)于方程的顯著性，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的概率約為2.5%，小于5%，說明模型的線性關(guān)系在95%的置信水平下顯著成立。=0.536沒有很接近1，這表示自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格對(duì)商品住宅房銷售面積有53.6%的影響程度。住房銷售量收許多因素的影響，銷售價(jià)格能夠?qū)︿N售量有53.6%的解釋程度，說明房?jī)r(jià)仍然是影響住房銷售量的關(guān)鍵因素。

上面的回歸分析說明，房?jī)r(jià)是影響住房需求量的主要因素。因此，政府通過宏觀貨幣財(cái)政政策來調(diào)控房?jī)r(jià)可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸健康有序地運(yùn)行。

三、結(jié)論

縱觀2004年到今天政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，政策目標(biāo)從控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)過渡到結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，再在2008年轉(zhuǎn)向刺激內(nèi)需保增長(zhǎng)，然后從2009年開始抑制房?jī)r(jià)過快上漲，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)。政府政策目標(biāo)最終都是為了調(diào)控房?jī)r(jià)。商品住宅房市場(chǎng)中，從2005年開始，商品住宅房平均銷售價(jià)格同比上年增長(zhǎng)比率見表2：

可以看出，政府不同的宏觀調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)的變化不同，達(dá)到政府宏觀調(diào)控政策的調(diào)控目的。2005年和2006年房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2008年下半年政府為抵制全球金融危機(jī)的影響，刺激內(nèi)需導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)近一半，2009年頒布抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的政策，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度有所下降。

實(shí)際說明，政府通過宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是有效的，政府部門將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李子奈，潘文卿.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].高等教育出版社，2005.

第3篇：房屋銷售范文

    合同簽訂后,文某將購(gòu)房總價(jià)款127922元一次性全額支付給X開發(fā)公司。但X開發(fā)公司一直未能將某家園6幢1單元501號(hào)房屋交付文某。2006年3月,X開發(fā)公司稱至今因房屋銷售許可證不能辦理下來,請(qǐng)求解除合同。雙方遂產(chǎn)生糾紛,文某于2006年12月份以X開發(fā)公司曾聲稱“五證”俱全、因而存在欺詐為由訴至人民法院,要求判令X開發(fā)公司支付2004年2月29日至2005年3月貸款利息損失6396.10元,賠償房屋差價(jià)損失47795.16元,雙倍返還已付房款255844元。

    庭審中,X開發(fā)公司向法院提起反訴:簽訂合同前,我公司已明確告知文某,我公司所售房屋在銷售時(shí)暫??有銷售許可證,文某對(duì)此并無異議,仍然與我公司簽訂了合同。現(xiàn)因所售房屋的銷售許可證到現(xiàn)在尚不能辦理下來,為防止雙方的損失進(jìn)一步擴(kuò)大,故請(qǐng)求確認(rèn)合同無效。并辯稱:我公司不存在欺詐,同意返還當(dāng)時(shí)交款的數(shù)額并支付活期利息損失,其他的反訴請(qǐng)求我公司不同意;文某依據(jù)2003年最高院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋要求雙倍返還房款,而某鎮(zhèn)某村的某家園是房改房項(xiàng)目開發(fā),不適用上述解釋。要求房屋差價(jià)損失也未有事實(shí)和法律依據(jù)。

    針對(duì)對(duì)方的反訴,文某辯稱:X開發(fā)公司稱其已告知我沒有商品房預(yù)售許可證,與事實(shí)不符,X開發(fā)公司在我購(gòu)房時(shí)明確告知我“五證”齊全;X開發(fā)公司一直聲稱該項(xiàng)目為某市大產(chǎn)權(quán),不是房改房項(xiàng)目開發(fā),其網(wǎng)站上也一直這樣宣稱,因此我才一次性全額支付了房款的;我同意解除商品房買賣合同,但請(qǐng)求法院保護(hù)買房人的利益。

    法院查明,X開發(fā)公司銷售的某家園6號(hào)??系某市某區(qū)Σ改項(xiàng)目,X開發(fā)公司與文某簽訂合同的名稱為“商品房買賣合同”;某家園6號(hào)樓具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,但沒辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù);該6號(hào)樓現(xiàn)在尚未竣工。上述事實(shí),有商品房買賣合同復(fù)印件、某區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)復(fù)印件、某區(qū)住房改造管理辦公室批復(fù)復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件各一份以及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證。

    商品房預(yù)售許可證解決的是市場(chǎng)準(zhǔn)入問題,是一種政府管理行為,未取得商品房預(yù)售許可證并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效。本案中的合同繼續(xù)有效,只會(huì)對(duì)雙方當(dāng)事人的利益產(chǎn)生影響,并不會(huì)損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。因此,X開發(fā)公司請(qǐng)求確認(rèn)合同無效,本院不予支持。鑒于X開發(fā)公司請(qǐng)求確認(rèn)合同無效,文某則要求雙倍返還已付購(gòu)房款、賠償損失等,由此可見雙方均不愿繼續(xù)履行2004年2月29日所簽合同,文某開庭亦明確要求解除合同,據(jù)此本院尊重雙方的真實(shí)意思,對(duì)2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后,X開發(fā)公司向文某收取的房?jī)r(jià)款應(yīng)返還文某并將相應(yīng)利息返還;文某以X開發(fā)公司存在欺詐行為為由主張雙倍返還購(gòu)房款,因X開發(fā)公司確實(shí)存在欺詐行為,故參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定,酌情予以支持。X開發(fā)公司未能按合同規(guī)定交付房屋,且無證據(jù)表明存在不可抗力因素,因此X開發(fā)公司應(yīng)依據(jù)合同第7條承擔(dān)違約責(zé)任,即支付已付購(gòu)房款3%的違約金。文某以訂立合同當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)款和開庭前房?jī)r(jià)款存在差價(jià)為由主張損失賠償,沒有事實(shí)和法律依據(jù),本院不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定,

    一、解除雙方于二零零四年二月二十九日簽訂的房屋買賣合同。

    二、某開發(fā)公于本判決生效后十日內(nèi)返還文某購(gòu)房款十二萬七千九百二十二元,并支付利息(利息按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算,計(jì)算期限為自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止)。

    三、X開發(fā)公司于本判決生效后十日內(nèi)支付文某違約金及賠償款五萬三千八百三十七元。

第4篇：房屋銷售范文

一、面積定義：套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和，各功能空間使用面積等于各功能空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和；所謂功能使用空間包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等（不包括陽臺(tái)部分）。

二、面積種類：本協(xié)議中所指的暫測(cè)面積是指在房屋未交付前，根據(jù)出賣人提供的圖紙測(cè)量得出的面積。本協(xié)議所指的實(shí)測(cè)面積是指在房屋工程竣工后，由相關(guān)測(cè)量機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)實(shí)際存在的房屋進(jìn)行測(cè)量后得出的面積數(shù)據(jù)。

三、面積約定：出賣人和買受人根據(jù)雙方簽訂的編號(hào)為的《商品房買賣合同》第二十條的規(guī)定，買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)使用面積為平方米，暫測(cè)套內(nèi)使用面積結(jié)果以出賣人提供的平面圖紙為測(cè)量依據(jù)。

面積誤差率=|暫測(cè)套內(nèi)使用面積-實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積|÷暫測(cè)套內(nèi)使用面積×100%

四、誤差處理一：買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)使用面積經(jīng)過實(shí)際測(cè)量后，若實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積與暫測(cè)套內(nèi)使用面積出現(xiàn)誤差時(shí)，當(dāng)實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積大于暫測(cè)套內(nèi)使用面積時(shí)，買受人無須支付多余價(jià)款。

五、誤差處理二：如果實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于暫測(cè)套內(nèi)使用面積，且面積誤差率絕對(duì)值在3%（含3%）以內(nèi)的，則出賣人應(yīng)當(dāng)在向買受人出具該商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)后30日內(nèi)，向買受人退還房屋差價(jià)款，

房屋差價(jià)款=[（暫測(cè)套內(nèi)使用面積-實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積）÷暫測(cè)套內(nèi)使用面積]100%×房屋總價(jià)款。

六、誤差處理三：如果實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于暫測(cè)套內(nèi)使用面積，面積誤差率絕對(duì)值超過3%的，則買受人在出賣人向買受人出具該商品房的實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積報(bào)告后30日內(nèi)有權(quán)退房。如買受人在該期限內(nèi)未書面提出退房要求，視為買受人接受該房屋的實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積；在向買受人出具該商品房的實(shí)測(cè)面積報(bào)告后30日內(nèi)，對(duì)面積誤差率超過3%以上的部分，向買受人雙倍退還該部分的房屋差價(jià)款；面積誤差率絕對(duì)值在3%以內(nèi)的部分仍然根據(jù)前條（誤差處理二）的規(guī)定退還買受人。

七、面積數(shù)值：《商品房買賣合同》第三條中所述房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e及本協(xié)議中所述套內(nèi)使用面積均為暫測(cè)面積；其中該套房屋的實(shí)測(cè)建筑面積，仍作為出賣人或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)（如物業(yè)公司、房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)）辦理權(quán)屬登記、繳納稅費(fèi)和物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算依據(jù)。

八、測(cè)量機(jī)構(gòu)：對(duì)面積數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量時(shí)，聘請(qǐng)的測(cè)量機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有政府相關(guān)部門許可的商品房測(cè)量資質(zhì)。

九、面積實(shí)例：為有利于本協(xié)議的理解與適用，現(xiàn)舉例說明如下：

1、暫測(cè)套內(nèi)使用面積：有一正方形居室，共計(jì)售價(jià)100萬元人民幣。四面墻長(zhǎng)度相等，站在室內(nèi)以兩墻交接點(diǎn)為起點(diǎn)和終點(diǎn)，測(cè)量任意一起點(diǎn)與終點(diǎn)之間的距離均為10米，則內(nèi)墻周長(zhǎng)4×10=40米，墻厚30厘米，門寬100厘米，因此套內(nèi)使用面積暫測(cè)數(shù)據(jù)為10×10=100平方米。

2、實(shí)測(cè)面積增加：若房屋竣工后實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積大于100平方米，則買受人僅支付100萬元即可，無須另行結(jié)算。

3、實(shí)測(cè)面積減少一：當(dāng)實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于100平方米但大于97平方米（包括97平方米），例如實(shí)測(cè)面積為98平方米，則出賣人向買受人退還該小于部分的房屋差價(jià)款，

差價(jià)款的具體數(shù)額[（100-98）/100]×100%×100萬=2萬元。

4、實(shí)測(cè)面積減少二：當(dāng)實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于97平方米時(shí)，例如是95平方米，則買受人可以選擇解除或者不解除《商品房買賣合同》；當(dāng)不解除《商品房買賣合同》情況下，由出賣人向買受人支付面積差價(jià)款，

差價(jià)款數(shù)額為[（97-95）/100]×100%×100萬×2+[（100-97）/100]×100%×100萬=4萬元+3萬元=7萬元。

第5篇：房屋銷售范文

地址：*市XX路XX號(hào)XX大廈A座三樓

（乙方）：

地址：

就甲方委托乙方銷售XXXX（以下簡(jiǎn)稱：標(biāo)的項(xiàng)目）項(xiàng)目事宜，雙方友好協(xié)商達(dá)成一致意見。為明確雙方的責(zé)任、義務(wù)，保障各方利益，特簽訂本合同，供雙方共同遵守執(zhí)行。

一、委托內(nèi)容

甲方自簽訂本合同之日在異地銷售“標(biāo)的項(xiàng)目”。

二、委托期限

合同自簽訂之日起生效，委托期限自200x年12月20日起至200x年12月20日止。

三、銷售價(jià)格

該項(xiàng)目的銷售價(jià)格按甲方制定的價(jià)格表執(zhí)行，但甲方有權(quán)根據(jù)工程進(jìn)度或銷售情況調(diào)整價(jià)格，如有價(jià)格調(diào)整，甲方必須及時(shí)通知乙方。

四、雙方責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方責(zé)任及義務(wù)

1、負(fù)責(zé)保證項(xiàng)目的銷售合法性。申辦有關(guān)售樓之法律批文，并為該項(xiàng)目之成交客戶依政府部門認(rèn)可之程序辦理買賣手續(xù)。

2、提供該項(xiàng)目的宣傳資料、戶型平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、各戶型銷售面積、銷控表。

3、按時(shí)支付乙方的費(fèi)。

4、負(fù)責(zé)代辦按揭手續(xù)。

5、由甲方指定付款賬號(hào)。

*、甲方負(fù)責(zé)支付成交客戶的差旅費(fèi)人民幣2000元/套，用于充抵房款。

7、在合同有效期內(nèi)，若甲方在北京與第三方（或者已經(jīng)與第三方）簽定異地銷售合同，其合同條款所及與第三方的條件優(yōu)惠于乙方，且乙方與第三方異地銷售區(qū)域發(fā)生重合時(shí)，則乙方自動(dòng)享有與第三方同等的優(yōu)惠條款。

（二）乙方責(zé)任及義務(wù)

1、履行“標(biāo)的項(xiàng)目”異地商的職責(zé)、開展銷售、組團(tuán)業(yè)務(wù)。負(fù)責(zé)購(gòu)房團(tuán)的接洽和協(xié)調(diào)安排。

2、為“標(biāo)的項(xiàng)目”在異地的推廣進(jìn)行營(yíng)銷策劃、廣告包裝設(shè)計(jì)。

3、負(fù)責(zé)組團(tuán)赴*實(shí)地看房，協(xié)助甲方在售樓現(xiàn)場(chǎng)收房款，配合甲方收齊客戶的銀行按揭資料。

4、乙方承擔(dān)異地的宣傳廣告推廣及營(yíng)銷人員費(fèi)用。

5、協(xié)助收集按揭資料。

五、費(fèi)的提取及支付方式

1、甲方同意以乙方組織銷售房屋款額的x%作為費(fèi)向乙方支付；乙方客戶支付完全部房款（指一次性付清的方式）或交清首付款并提供完整的按揭資料（指按揭貸款方式）后，即視為乙方銷售成功，經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)，并在乙方提供相應(yīng)的稅務(wù)發(fā)票后一周內(nèi)甲方付清相應(yīng)的費(fèi)到乙方指定帳戶。

2、若客戶交付首期房款后因客戶原因?qū)е峦朔浚瑒t由乙方退還費(fèi)給甲方。

六、違約責(zé)任

1、甲乙雙方任何一方未履行或不完全履行本合同之條款時(shí)，所造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由違約方承擔(dān)。

2、因不可抗力的因素造成經(jīng)濟(jì)損失，由甲乙雙方各自承擔(dān)。

七、其它條款

1、如有未盡事宜，雙方應(yīng)持友好合作的態(tài)度協(xié)商解決，修改條款由甲方共同簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同與本合同享有同等法律效力，如協(xié)商不能解決，約定雙方均有權(quán)向標(biāo)地所在地人民法院。

2、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：*某某房地產(chǎn)有限公司乙方：

（蓋章）（蓋章）

第6篇：房屋銷售范文

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象非常嚴(yán)重，粉飾企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，人為操縱利潤(rùn)的案例比比皆是。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，追求利潤(rùn)最大化已成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要目標(biāo)之一。銷售收入是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最重要表現(xiàn)形式之一，是利潤(rùn)的來源。因此，獲取銷售收入是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中最主要的目標(biāo)之一，通過收入補(bǔ)償為此而發(fā)生的支出，以獲得一定的利潤(rùn)。由于企業(yè)銷售收入確認(rèn)非常復(fù)雜，它直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)為了達(dá)到隱瞞收入、轉(zhuǎn)移利潤(rùn)或虛增收入以粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表等目的，常在銷售收入會(huì)計(jì)處理上采用各種舞弊手段。在財(cái)務(wù)報(bào)表的舞弊中銷售收入占有很大的比例，不僅直接影響收入和稅金，還影響到資產(chǎn)和利潤(rùn)等項(xiàng)目，其危害很大。

一、銷售收入舞弊的動(dòng)機(jī)

（一）中小企業(yè)為了達(dá)到逃避銷售稅金、所得稅的目的而隱匿收入或少計(jì)收入轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，謀求局部利益最大化

銷售稅金的產(chǎn)生是以銷售收入的產(chǎn)生為前提的，沒有銷售就談不上銷售稅金，所得稅是以利潤(rùn)為基礎(chǔ)的，若企業(yè)虧損也就沒所得稅一說。所以企業(yè)為了逃稅、漏稅而不擇手段的少計(jì)收入轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。

（二）現(xiàn)有的考核及薪酬設(shè)計(jì)制度不完善，利益的驅(qū)動(dòng)使管理層蓄意提高收入

在現(xiàn)行考核機(jī)制中，只要是可以和績(jī)效掛鉤的，大多片面以銷售傭金與收入直接掛鉤、經(jīng)理人薪酬與財(cái)務(wù)指標(biāo)直接相關(guān)，獎(jiǎng)金以股票方式支付等。這樣的激勵(lì)機(jī)制促使管理階層為了物質(zhì)報(bào)酬而高估收入。

（三）企業(yè)為了獲取銀行信用達(dá)到貸款的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)而虛增收入和利潤(rùn)

金融單位發(fā)放貸款必然會(huì)從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，考核一些主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，以確保貸款的安全性，而不愿向效益不好，資信狀況差的企業(yè)提供貸款。企業(yè)為了達(dá)到銀行規(guī)定的指標(biāo)就會(huì)粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，為獲取金融機(jī)構(gòu)的信貸資金而蓄意提高收入、虛增利潤(rùn)。

（四）為了達(dá)到上市、配股、摘掉ST帽子的目的，虛增收入和利潤(rùn)

公司初次上市必須有三年盈利；配股時(shí)要求凈資產(chǎn)利潤(rùn)率達(dá)到6%；若連續(xù)虧損就會(huì)ST、PT甚至退市。所以企業(yè)為了達(dá)到上述目的，就會(huì)虛增收入和利潤(rùn)。

二、銷售收入舞弊的常用手段

銷售收入舞弊不外乎兩種情況：一種是為了達(dá)到偷稅、漏稅，獲取最大收益的目的而減少收入；另一種就是為了粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，達(dá)到特定目的，比如向銀行貸款、具備上市、配股、增發(fā)新股條件及操縱股票價(jià)格而盡量虛增收入調(diào)高利潤(rùn)。

（一）少計(jì)收入達(dá)到逃稅漏稅轉(zhuǎn)移利潤(rùn)目的舞弊手段

1.企業(yè)將商品已發(fā)出并已收到貨款后，按照規(guī)定應(yīng)確認(rèn)收入。但企業(yè)在購(gòu)貨方尚未索取發(fā)票的情況下，將發(fā)票聯(lián)單獨(dú)存放，把收到的貨款作為“應(yīng)付賬款”掛在往來賬上，從而減少當(dāng)期稅金和利潤(rùn)。

2.當(dāng)某項(xiàng)商品供不應(yīng)求時(shí)，供貨方會(huì)要求購(gòu)貨方先預(yù)付貨款，當(dāng)供貨方發(fā)出商品后應(yīng)及時(shí)確認(rèn)收入，但企業(yè)為了偷逃稅金、轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，就會(huì)不確認(rèn)收入沖減“預(yù)收賬款”而是按商品成本記入“分期收款發(fā)出商品”。

3.企業(yè)采取托收承付方式結(jié)算貨款時(shí)，應(yīng)在商品已發(fā)出，托收手續(xù)辦妥時(shí)確認(rèn)收入，但企業(yè)為了調(diào)整利稅，故意拖延辦理托收手續(xù)而推遲確認(rèn)收入。

4.企業(yè)為了搞促銷活動(dòng)，采取“以舊換新”銷售方式，按照規(guī)定回收產(chǎn)品應(yīng)作購(gòu)進(jìn)處理，銷售的商品按新貨物的同期銷售價(jià)格確定銷售收入，不得扣減收購(gòu)舊貨物的收購(gòu)價(jià)格。但企業(yè)為了減少稅金及利潤(rùn)，采取以差價(jià)入賬，調(diào)整收入和利潤(rùn)。

5.企業(yè)在市場(chǎng)不太景氣時(shí)，會(huì)采取賒銷方式銷售。為了盡快回籠資金，會(huì)采取現(xiàn)金折扣方式即購(gòu)貨方在不同期限內(nèi)付款可享受不同比例的折扣，折扣部分應(yīng)記入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，銷售收入按全額確認(rèn)。但企業(yè)經(jīng)常為了減少收入而按二者的差額入賬。

6.企業(yè)在建工程領(lǐng)用自制產(chǎn)品，按規(guī)定應(yīng)視同銷售處理，但企業(yè)在具體賬務(wù)處理時(shí)直接按其生產(chǎn)成本沖減庫存商品，不僅減少了銷售收入和稅金，還同時(shí)降低了在建工程成本。

7.企業(yè)將自產(chǎn)的產(chǎn)品用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)、分配給股東或投資者、用于捐贈(zèng)他人都應(yīng)視同銷售。但企業(yè)為了少納稅、轉(zhuǎn)移利潤(rùn)不做銷售處理，而是直接沖減產(chǎn)品成本。

8.企業(yè)利用錯(cuò)誤的會(huì)計(jì)分錄轉(zhuǎn)移收入，將正常的銷售收入轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入，不僅偷逃稅金還增加了利潤(rùn)。

（二）為了達(dá)到粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表目的常用的銷售收入舞弊手段

1.與關(guān)系單位對(duì)開增值稅專用發(fā)票，虛擬購(gòu)銷業(yè)務(wù)，虛增收入及資產(chǎn)，引起增值稅銷項(xiàng)稅與增值稅進(jìn)項(xiàng)稅對(duì)等，即不增加稅負(fù)，又增加了收入。

2.虛開產(chǎn)品銷售發(fā)票，虛增收入，不惜付出真納稅的代價(jià)。因?yàn)槭翘摌?gòu)收入，所以貨款是收不回來的，只能將貨款掛在“應(yīng)收賬款”中，通過壞賬準(zhǔn)備的提取等方法處理。

3.偽造購(gòu)銷合同、出口報(bào)關(guān)單，虛開增值稅發(fā)票，偽造免稅文件和金融票據(jù)，虛增收入。形式上核算齊全，實(shí)際上根本沒有業(yè)務(wù)發(fā)生，從而虛增收入和利潤(rùn)。

4.企業(yè)為了虛構(gòu)銷售收入，將產(chǎn)品從此倉庫發(fā)運(yùn)至另一倉庫或者公開倉庫，憑出庫單及運(yùn)輸單據(jù)作為銷售收入入賬，而實(shí)際上商品只是從此倉庫移入另一倉庫，銷售根本沒有發(fā)生，從而虛構(gòu)收入虛增利潤(rùn)。

5.有些企業(yè)為了虛增收入，在風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未全部轉(zhuǎn)移給客戶之前確認(rèn)銷售收入。比如：有些大型設(shè)備需要安裝和檢驗(yàn)，在未安裝和檢驗(yàn)完畢前不應(yīng)確認(rèn)收入。但企業(yè)為了增加收入就會(huì)提前確認(rèn)收入。

6.有些企業(yè)在產(chǎn)品銷售后，會(huì)簽訂一些補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議中規(guī)定了由于特定原因買方可以退款的條款。在這種情況下，企業(yè)盡管已經(jīng)售出商品，貨款也已收到，但還不能確認(rèn)是否會(huì)退貨，所以不能確認(rèn)銷售收入，當(dāng)退貨期期滿時(shí)才可以確認(rèn)收入。但企業(yè)為了提前確認(rèn)收入就會(huì)按原銷售合同條款而不顧及補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定。

7.企業(yè)有時(shí)采用代銷方式銷售貨物，當(dāng)受托單位將貨物提走時(shí)，貨物所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并未轉(zhuǎn)移給受托人，所以在交付貨物時(shí)不能確認(rèn)收入，只有當(dāng)受托方將貨物售出后并收到受托方的代銷清單時(shí)按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)收入。而企業(yè)為了操縱銷售收入就會(huì)在末收到代銷清單時(shí)提前確認(rèn)了收入。

8.企業(yè)售出的商品已經(jīng)確認(rèn)收入，因質(zhì)量或品種不符合要求等到原因發(fā)生退回時(shí)不論銷售的是當(dāng)年的還是以前年度的都應(yīng)沖減退回當(dāng)月的銷售收入。但企業(yè)為了不減少收入，對(duì)退回的商品不入賬，形成賬外商品。

9.企業(yè)采用售后回購(gòu)方式銷售商品時(shí)，即在銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后重新購(gòu)回這批商品。企業(yè)在銷售時(shí)若附有回購(gòu)協(xié)議的情況下，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入，應(yīng)將發(fā)出商品的實(shí)際成本與銷售價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)之間的差額，記入“待轉(zhuǎn)庫存商品差價(jià)”中。而企業(yè)為了多計(jì)收入便會(huì)不顧協(xié)議的規(guī)定或?qū)f(xié)議單放。

10.企業(yè)有時(shí)會(huì)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易來調(diào)整收入，在確定交易價(jià)格上顯失公允，或在確認(rèn)收入時(shí)手續(xù)不全而虛增收入和利潤(rùn)。

三、如何判別銷售收入是否舞弊

在企業(yè)虛假的銷售收入中，分析性復(fù)核的應(yīng)用能顯示出非正常的銷售變化，從與銷售有關(guān)的一些比率的異常變動(dòng)來判斷企業(yè)是否存在舞弊行為。

（一）銷售收入與應(yīng)收賬款增長(zhǎng)幅度的比較

一般來說，銷售收入的增長(zhǎng)能同時(shí)帶來應(yīng)收賬款增長(zhǎng)，并且二者按企業(yè)以往的數(shù)據(jù)測(cè)算有一大概比例，如果報(bào)表中顯示當(dāng)年銷售收入與往年比較，增長(zhǎng)幅度明顯低于應(yīng)收賬款年初與年末的增長(zhǎng)幅度，那么企業(yè)就可能存在虛擬銷售業(yè)務(wù)的嫌疑。

（二）銷售收入與存貨的關(guān)系

一般來說，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售收入不斷增長(zhǎng)，所需的原材料等存貨應(yīng)隨之不斷增長(zhǎng)，若報(bào)表中顯示收入在持續(xù)增長(zhǎng)而存貨卻在下降，則預(yù)示著企業(yè)有可能虛擬收入。

（三）存貨與應(yīng)付賬款余額比較

一般來說，存貨增加相應(yīng)的應(yīng)付賬款會(huì)成比例的有所增長(zhǎng)，如果存貨末見增長(zhǎng)，而應(yīng)付賬款的余額畸高，這時(shí)就應(yīng)懷疑是否存在掛賬不入減少收入的問題。

（四）銷售收入與銷售稅金之間比例關(guān)系

銷售稅金依附于銷售收入，如果銷售收入大幅上升，而銷售稅金的增幅卻很小，二者之間的比例明顯降低，這時(shí)就應(yīng)懷疑企業(yè)是否存在對(duì)開增值稅發(fā)票的嫌疑。

（五）銷售收入與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量呈反向變化

按常規(guī)，銷售收入大量增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量會(huì)大幅增長(zhǎng)，如果收入在增長(zhǎng)，而現(xiàn)金流卻在下降，那么企業(yè)收入的真實(shí)性應(yīng)值得懷疑。

四、如何防范銷售收入舞弊

（一）提高中小企業(yè)管理者的素質(zhì)，建立健全其財(cái)務(wù)核算

在有些中小企業(yè)管理者中有“盈利高于一切”的思想，只要能偷逃稅金、隱匿利潤(rùn)就會(huì)不擇手段。所以須使他們不僅關(guān)注利稅也要考慮企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，納稅不僅是自己的責(zé)任和義務(wù)，更是一份榮耀。有關(guān)管理部門應(yīng)督促企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)核算，配備具有較高業(yè)務(wù)素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員，或讓具有記賬資格的中介單位為其服務(wù)，組織審計(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢查，盡量減少其舞弊的可能性。

（二）完善企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)分散為多元的所有者的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)

我國(guó)上市企業(yè)中存在一股獨(dú)大的缺陷，國(guó)有股實(shí)際上屬于缺位現(xiàn)象，使企業(yè)內(nèi)部存在較大的控制權(quán)，產(chǎn)權(quán)代表不能真正代表國(guó)家的利益。所以應(yīng)該設(shè)立一個(gè)純經(jīng)濟(jì)又行政性的國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，解決上市公司國(guó)有股股東實(shí)際缺位的問題。該機(jī)構(gòu)不直接參與經(jīng)營(yíng)，而是作用于股東，依靠投資所獲得的法律認(rèn)可的股權(quán)對(duì)公司享有收益權(quán)，通過行使股東權(quán)利對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告實(shí)施監(jiān)督。

（三）提高投資者的素質(zhì)

在我國(guó)資本市場(chǎng)中個(gè)人投資所占資金比例不大，但人數(shù)眾多，他們大都缺乏成熟的證券分析和財(cái)務(wù)分析判斷能力，對(duì)于提供的會(huì)計(jì)信息很難甄別其真?zhèn)味右哉J(rèn)可，致使造假的上市公司的股票被追捧，獲得不菲收益，從而鼓勵(lì)了虛假會(huì)計(jì)信息的提供者。西方資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)機(jī)構(gòu)投資者成為市場(chǎng)主力時(shí)，才能形成有效的上市公司財(cái)務(wù)信息需求主體，機(jī)構(gòu)投資者的人員素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表信息的解讀反饋能力都很強(qiáng)，通過一些技術(shù)指標(biāo)的分析等手段能夠發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表信息中的一些舞弊行為。

（四）完善管理層業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和薪酬制度設(shè)計(jì)

很多公司的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估和激勵(lì)機(jī)制僅僅以短期財(cái)務(wù)指標(biāo)，如年度銷售收入的增長(zhǎng)比例和凈利潤(rùn)數(shù)額為考核指標(biāo)，并以此為升職和報(bào)酬的主要依據(jù)。這樣就會(huì)助長(zhǎng)管理層人員的道德風(fēng)險(xiǎn)，使其為了利益驅(qū)動(dòng)去冒險(xiǎn)，使用各種手段虛增收入，以此加大利潤(rùn)，提升股票價(jià)格。企業(yè)應(yīng)當(dāng)改善管理層業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估和薪酬制度，將長(zhǎng)短期指標(biāo)結(jié)合起來，不只考慮財(cái)務(wù)指標(biāo)，而更多考慮企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展和社會(huì)效益等方面，降低舞弊的誘惑力。

（五）加強(qiáng)外部監(jiān)管體系

各級(jí)財(cái)政部門和審計(jì)部門作為會(huì)計(jì)信息監(jiān)督的主導(dǎo)力量和指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)信息運(yùn)行的制約和監(jiān)督，樹立預(yù)防為主的思想，以控制信息系統(tǒng)違規(guī)行為的發(fā)生；作為中介機(jī)構(gòu)的會(huì)計(jì)師師務(wù)所要進(jìn)一步完善注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的法律規(guī)范，以真正保持其審計(jì)業(yè)務(wù)的獨(dú)立性、客觀性和公允性，充分發(fā)揮注冊(cè)會(huì)計(jì)師的作用，以彌補(bǔ)國(guó)家信息監(jiān)控上人力物力的不足；發(fā)揮內(nèi)審機(jī)構(gòu)充分了解情況、易于取得資料和便于監(jiān)督的特點(diǎn)。

第7篇：房屋銷售范文

關(guān)鍵詞：探測(cè)器光室解體清洗

中圖分類號(hào)： TG155.4+1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

Abstract：Along with the large-scale urban construction, business office, accommodation, hotels, shopping malls and other places are equipped with fire alarm detector, to ensure that people's lives and property safety, the state promulgated for this purpose the "Fire Law", also formulated the "automatic fire alarm system construction acceptance specifications fan" (GB50166-92), clear legal responsibility personnel, stressed the need for regular cleaning detector cycle and cleaning. The reason this paper talk detector contaminated and polluted performance. At the same time, the method of cleaning cycle, the detector. Has good practicability and reference.

Keywords: detectorlight roomdisassembly and washing

建筑消防系統(tǒng)日常運(yùn)行中，在計(jì)算機(jī)程序控制下，中心控制單元定期對(duì)各個(gè)探測(cè)器進(jìn)行巡檢，一旦某個(gè)區(qū)域有異?，F(xiàn)象，就會(huì)啟動(dòng)報(bào)警裝置進(jìn)行報(bào)警，引起值守人員的注意。如果探測(cè)器本身受到污染，造成它有稍微的“不適、疏忽”就會(huì)給整個(gè)系統(tǒng)和建筑物及其內(nèi)置物品帶來無法想象的惡果?！痘馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工驗(yàn)收規(guī)范》(GB50166-92)明確規(guī)定了對(duì)探測(cè)器進(jìn)行“體檢”的周期和“治療”的標(biāo)準(zhǔn)（具體可參考規(guī)范詳細(xì)內(nèi)容）。在這里我結(jié)合工作實(shí)際，提出了針對(duì)受不同污染的探測(cè)器選擇不同的清洗方式。

火災(zāi)探測(cè)器是傳感器的一種，我們平常使用較多的是煙霧探測(cè)器，其它還有光電型探測(cè)器、離子探測(cè)器等。煙霧探測(cè)器使用數(shù)量約占全部數(shù)量的90%以上。

煙霧探測(cè)器不管是離子式還是光電型式都是“機(jī)電一體化”產(chǎn)品。煙霧檢測(cè)室在離子型探測(cè)器中稱被為“電離室”，在光電型型探測(cè)器中被稱為“光室”?！半婋x室”或者“光室”是火災(zāi)探測(cè)器的心臟，這也是我們對(duì)探測(cè)器進(jìn)行清洗的關(guān)鍵所在。

在室的最外面設(shè)置了一層有效屏障，材料通常選用中等目數(shù)的不銹鋼金屬網(wǎng)。

離子探測(cè)器現(xiàn)在基本不生產(chǎn)了，這里主要就光電型型探測(cè)器進(jìn)行介紹：

光室

圖1 光電型型探測(cè)器

圖1所示是光電型探測(cè)器“光室“的工作原理。圖中A為發(fā)光元件，B為受光元件。

在正常狀態(tài)下，B無法接收到A發(fā)射出的光信號(hào)，在煙霧進(jìn)入到光室后，由于煙粒子的“漫射“作用，使受光元件B接受到A的光信號(hào)，生產(chǎn)光電型流，驅(qū)動(dòng)開關(guān)電路，同樣也實(shí)現(xiàn)了煙信號(hào)至電信號(hào)的轉(zhuǎn)變。

火災(zāi)探測(cè)器要檢知煙霧信息，必須使得檢測(cè)室和檢測(cè)環(huán)境溝通，所以環(huán)境中的各種污染性氣體（如化工區(qū)域）和積塵（氣溶膠，如原料區(qū)域）進(jìn)入檢測(cè)室是無法避免的，其對(duì)煙霧檢測(cè)室造成的工作條件的損壞是客觀的存在，這也正是從技術(shù)角度提出定期進(jìn)行清洗、保養(yǎng)的理論依據(jù)，污染和積塵對(duì)煙霧檢測(cè)室造成的影響如下：

1、金屬網(wǎng)是防護(hù)裝置，其有污垢附著后，會(huì)堵塞網(wǎng)孔，減少通煙面積，最終失去報(bào)警功能；

2、光室起檢測(cè)煙霧濃度的場(chǎng)所，它受污染后形成結(jié)構(gòu)與光電型元件積塵，造成a發(fā)射接受功能喪失，失去報(bào)警功能，b在氣流作用下，引發(fā)誤報(bào)警；

3、絕緣支架是支撐探測(cè)器結(jié)構(gòu)的框架，它易受積塵和腐蝕性氣體污染，造成絕緣阻抗大幅度下降，生產(chǎn)漏電流，破壞電路工作點(diǎn)，引發(fā)失報(bào)或誤報(bào)。

針對(duì)以上存在的問題，我們結(jié)合《GB4715-2005點(diǎn)型火災(zāi)探測(cè)器技術(shù)要求及試驗(yàn)方法》等標(biāo)準(zhǔn)要求，在實(shí)際探索中我們建立了清洗流程，并結(jié)合四種行之有效的清洗方式。分述如下：

一、光電型探測(cè)器清洗流程：

二、光電型探測(cè)器的解體

使用專用工具，由外及里小心對(duì)探測(cè)器進(jìn)行解體，拆下的部件應(yīng)分別歸類放置在專用儲(chǔ)物箱內(nèi)，細(xì)心保管，避免誤碰誤撞，并保持環(huán)境的清潔；

三、清洗

清洗方法及其特點(diǎn)：

1、用無水酒精擦拭。操作人員應(yīng)帶防靜電橡膠手套，用醫(yī)用鑷子、醫(yī)用棉花沾無水酒精適量，對(duì)探測(cè)器外表、內(nèi)部電子線路板等表面污染物可進(jìn)行徹底清洗，但不應(yīng)留下棉花纖維。

2、高壓氣體沖洗。需要空氣壓縮機(jī)、氣槍等工具。氣槍出口空氣壓力為0.1MP左右。

3、清洗槽內(nèi)超聲波純水清洗。需要超聲波清洗槽、風(fēng)干槽各一個(gè)。超聲波振蕩頻率為2.54MHZ左右。但清洗設(shè)備投資較大，須有專用場(chǎng)地，還要有制造純水的設(shè)備。要考慮投入產(chǎn)出比，否則入不敷出。

4、以上三種方法組合使用。

以上四種方法清洗后，探測(cè)器干燥溫度應(yīng)控制在40±5°C之間，烘干時(shí)間為24小時(shí)；

將烘干后的探測(cè)器部件按解體時(shí)的逆序進(jìn)行組裝即可以進(jìn)行標(biāo)定，按程序標(biāo)定合格的產(chǎn)品又可以重新“煥發(fā)精神，站崗放哨”。

探測(cè)器清洗周期

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)中火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一遍。

清洗后的探測(cè)器需要組裝、烘干、濕熱試驗(yàn)、測(cè)試等一系列程序，方可投入系統(tǒng)使用。

結(jié)束語：針對(duì)不同的探測(cè)器，受到的污染物不同，考慮其結(jié)構(gòu)、工作原理、是否可拆卸等因素，都是我們選擇清洗方式應(yīng)該考慮的問題，要按照規(guī)范要求，定周期的進(jìn)行清洗，如果清洗的好，可以繼續(xù)發(fā)揮探測(cè)器的良好性能，減少更新所造成的成本費(fèi)用增加，保護(hù)生命財(cái)產(chǎn)的安全。反之，則靈敏度會(huì)更差，甚至貽誤或錯(cuò)失報(bào)警的時(shí)機(jī)，造成不可預(yù)估的后果。所以，合理、科學(xué)、定期的清洗探測(cè)器絕對(duì)有必要。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳南《智能建筑火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)》清華大學(xué)出版社 2001

[2] 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB4715-2005. 點(diǎn)型火災(zāi)探測(cè)器技術(shù)要求及試驗(yàn)方法。國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局，2005

[3] 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB4716-2005. 點(diǎn)型感溫火災(zāi)探測(cè)器技術(shù)要求及試驗(yàn)方法。國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局，2005

[4] ASTMD5127-2007電子學(xué)和半導(dǎo)體工業(yè)用超純凈水標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局，2003

第8篇：房屋銷售范文

因房屋征收導(dǎo)致的注銷登記，是指房屋征收后，因房屋拆除導(dǎo)致房屋物權(quán)滅失，由申請(qǐng)人申請(qǐng)或房屋登記機(jī)構(gòu)作出注銷原房屋登記的登記。

《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，依法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。但是對(duì)于房屋滅失的，《物權(quán)法》第30條規(guī)定，因房屋拆除等事實(shí)行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。即房屋征收后被拆除的，房屋物權(quán)就已不存在。

《房屋登記辦法》第12條規(guī)定，房屋滅失可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。第19條規(guī)定，所有權(quán)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。第41條規(guī)定，經(jīng)登記的所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，注銷事項(xiàng)記載于登記簿，原所有權(quán)證收回或公告作廢。

二、征收房屋未及時(shí)辦理注銷登記的弊端

1.造成房屋登記簿記載與實(shí)際不符

由于近年來重征收、輕注銷的情況比較突出，征收地塊的房產(chǎn)注銷登記工作相對(duì)滯后，有些地方甚至出現(xiàn)地塊已拆遷多年，但該地塊上已拆除的房產(chǎn)信息仍然記載于房屋登記簿上的情況，造成房屋登記簿與現(xiàn)實(shí)狀況嚴(yán)重不符。

2.不利于司法協(xié)助

在實(shí)際工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)由于異地司法機(jī)關(guān)不了解本地情況，而征收地塊上的房屋未及時(shí)注銷，司法機(jī)關(guān)在登記機(jī)構(gòu)查封的房屋早已拆除的尷尬情況，給司法機(jī)關(guān)的審理工作帶來了很大的被動(dòng)。

3.導(dǎo)致百姓限購(gòu)、享受稅收優(yōu)惠等住房證明難以出具

近年來房屋契稅、貸款優(yōu)惠政策的實(shí)施，對(duì)房屋登記簿信息的時(shí)效性有了更高要求。由于征收房屋注銷登記工作的滯后，造成房屋登記簿信息與現(xiàn)實(shí)不符，給百姓出具相應(yīng)的證明帶來了很大的難度，同時(shí)也加大了窗口工作人員的工作量，降低了工作效率。

4.房產(chǎn)證書散失在外，風(fēng)險(xiǎn)較大

由于征收過程中涉及多個(gè)部門和單位，被征收房屋的房產(chǎn)證書幾經(jīng)易手，流轉(zhuǎn)于拆遷公司、街道拆遷辦等部門，往往會(huì)出現(xiàn)證書遺失、損壞等情況，給后期房產(chǎn)注銷工作帶來了很多不利，也給了一些不法份子可乘之機(jī)。利用未注銷的房產(chǎn)證書進(jìn)行的詐騙活動(dòng)時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生。

5.房屋現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)

由于拆除房屋未能及時(shí)注銷，政府的房屋現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)數(shù)字不能反映真實(shí)的房屋保有情況，很難給政府的有關(guān)房產(chǎn)決策提供具有說服力的數(shù)據(jù)支撐。

三、征收房屋注銷登記的程序及相關(guān)注意事項(xiàng)

對(duì)于征收房屋地塊的征收決定文件和房產(chǎn)證書等資料保存完整的，可由征收人提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)征收決定文件及該地塊上的房屋已拆除滅失的證明。登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看后辦理注銷登記，并在登記簿上記載注銷事宜。

由于歷史原因而無法提供征收決定文件的，應(yīng)由當(dāng)?shù)卣课菡魇罩鞴懿块T出具相關(guān)的地塊征收證明；拆除房屋產(chǎn)權(quán)證書遺失的，應(yīng)先在當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙或者登記機(jī)構(gòu)指定的網(wǎng)站上刊登產(chǎn)權(quán)證書遺失聲明；房屋他項(xiàng)權(quán)利和法院限制措施未注銷的，應(yīng)先辦理他項(xiàng)權(quán)利注銷和解除查封手續(xù)后再辦理房屋注銷登記。

由于房屋所有權(quán)注銷涉及到權(quán)利的注銷，對(duì)當(dāng)事人有較大的影響。如果在辦理注銷登記的時(shí)候，不能嚴(yán)格依法操作，勢(shì)必會(huì)給權(quán)利人和登記機(jī)構(gòu)帶來不必要的麻煩。因此，征收房屋注銷登記應(yīng)切實(shí)履行實(shí)地查看程序。同時(shí)，由于登記機(jī)構(gòu)工作人員并不直接參與房屋征收過程，且每次查看的地塊范圍廣，現(xiàn)狀變動(dòng)大，房屋登記機(jī)構(gòu)人員應(yīng)在當(dāng)?shù)卣魇罩鞴懿块T的配合下進(jìn)行實(shí)地查看，確保注銷房屋確實(shí)拆除滅失，并由征收主管部門在實(shí)地查看表上簽字確認(rèn)。

第9篇：房屋銷售范文

市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷的工作計(jì)劃。下面小編為大家整理相關(guān)的20xx房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)員個(gè)人計(jì)劃資料，提供參考，希望對(duì)你有所幫助，歡迎閱讀

 

 

計(jì)劃一

經(jīng)過20xx一年的工作，我對(duì)房地產(chǎn)銷售有了更深層次的了解，同時(shí)也學(xué)到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結(jié)去年展望今年，根據(jù)自身的實(shí)際情況，特做出具體的計(jì)劃。

一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)

1、加強(qiáng)團(tuán)體的力量

在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個(gè)月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時(shí)也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強(qiáng)的，這種性格上的互補(bǔ)，在具體的工作中可以幫助我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。在新年中，我更要加強(qiáng)隊(duì)員的團(tuán)結(jié)，團(tuán)結(jié)是我不斷成長(zhǎng)的土壤。

2、熟識(shí)項(xiàng)目

銷售最重要的是對(duì)自己所從事項(xiàng)目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對(duì)本項(xiàng)目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對(duì)項(xiàng)目及相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)的不夠了解，在新年之后，對(duì)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的了解，是熟識(shí)項(xiàng)目的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個(gè)樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強(qiáng)對(duì)自己銷售對(duì)象的信心，在不斷的學(xué)習(xí)中充實(shí)自己，在不斷的實(shí)踐中提升自己。

3、樹立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會(huì)有方向，有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開始，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎(jiǎng)勵(lì)下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷售目標(biāo)，同時(shí)記錄下當(dāng)天接待顧客中出現(xiàn)的問題及解決之道，不時(shí)的翻動(dòng)前期的工作日志，溫故而知新。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實(shí)物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識(shí)的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時(shí)的充實(shí)自己，總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

其次，實(shí)踐出真知，所有的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對(duì)銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對(duì)項(xiàng)目加深印象，同時(shí)對(duì)顧客關(guān)心的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識(shí)。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團(tuán)隊(duì)的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學(xué)到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時(shí)就能有自己的方式解答。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因?yàn)槲覀€(gè)人的進(jìn)步離不開大家的幫助和支持。2018年我會(huì)不斷學(xué)習(xí)，努力工作。我要用全部的激情和智慧創(chuàng)造效益，讓事業(yè)充滿生機(jī)和活力!我們是一個(gè)整體，奔得是同一個(gè)目標(biāo)!我會(huì)和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點(diǎn)開始，邁向成功!

計(jì)劃二

房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來之后我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī)，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個(gè)號(hào)的辦法和計(jì)劃來。

一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷的工作計(jì)劃。

房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容，在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來說，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：

1、計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3、機(jī)會(huì)與問題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4、目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5、市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6、行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支本文來源：

8、控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1、市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買行為的趨勢(shì)。

2、產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)的資料。

3、競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4、宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。