小區(qū)綠化整改方案精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)綠化整改方案范文

（凌源市物價(jià)局，遼寧 凌源 122500）

摘　要：隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。因此，只有不斷加強(qiáng)和完善小區(qū)的物業(yè)管理，才能促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展和進(jìn)步。

關(guān)鍵詞 ：加強(qiáng)；物業(yè)；管理；促進(jìn)；和諧；發(fā)展

中圖分類號(hào)：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）28-0199-02

物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，是物業(yè)社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設(shè)備的維護(hù)管護(hù)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化、餐飲等。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人。通過(guò)專業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟(jì)的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。

作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來(lái)應(yīng)該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應(yīng)該彈奏出和諧的樂(lè)章，然而事實(shí)上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費(fèi)難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費(fèi)高、收費(fèi)亂。出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象和因素呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重地阻礙了社會(huì)的和諧發(fā)展。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）居民小區(qū)與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。我市（縣級(jí)市）從2003年開(kāi)始成立物業(yè)服務(wù)公司，2004年成立物業(yè)管理辦公室。目前，我市城區(qū)共有213個(gè)居民小區(qū)，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)46個(gè)，沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)167個(gè)，這些基本上都是過(guò)去開(kāi)發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)。全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區(qū)域總建筑面積330多萬(wàn)平方米。

（二）小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)參差不齊，物業(yè)管理難以規(guī)范。老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件十分落后。由于開(kāi)發(fā)商隨意變更小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，致使小區(qū)缺少物業(yè)用房，沒(méi)有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設(shè)施。由于小區(qū)配套嚴(yán)重缺項(xiàng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)法清掃，造成小區(qū)臟亂差的局面。

（三）前期物業(yè)管理不到位?！哆|寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。然而建設(shè)單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規(guī)范。《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告，并書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到書(shū)面報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。而我市多數(shù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位都沒(méi)按《規(guī)定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工時(shí)，在經(jīng)單項(xiàng)驗(yàn)收（如水、電、質(zhì)監(jiān)、消防等）后就交付使用，唯獨(dú)沒(méi)有物業(yè)行政管理部門(mén)參加驗(yàn)收，這便給開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)物業(yè)用房、綠化、自行車（摩托車）車棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面造成了可乘之機(jī)，導(dǎo)致后期物業(yè)無(wú)法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費(fèi)的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果造成惡性循環(huán)。

（四）業(yè)主委員會(huì)自主能力差，維權(quán)意識(shí)淡薄。按照規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。而很多業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)的選舉形式都不夠民主，不夠規(guī)范。很多物業(yè)小區(qū)在居民入住率較低的情況下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主大會(huì)又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會(huì)公眾人物為業(yè)主委員會(huì)成員，靠名人效應(yīng)辦事，偏離了法制軌道。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。“代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)之一，然而有的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏必備的物業(yè)知識(shí)和法律常識(shí)，造成草率簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無(wú)法代表廣大業(yè)主的意愿和利益，在履行合同中產(chǎn)生諸多糾紛。有的業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管無(wú)力，管理無(wú)序。有的業(yè)主素質(zhì)十分低下，不按規(guī)定交或拒繳物業(yè)費(fèi)，并在小區(qū)內(nèi)亂倒垃圾臟水。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度不健全，人員素質(zhì)低下，缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。按照規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》《全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)管理辦法》等國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。目前我市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，而絕大多數(shù)都是從開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)派生出來(lái)的產(chǎn)物，這樣的企業(yè)只對(duì)自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，對(duì)其他項(xiàng)目則不參與。在400余人的從業(yè)人員中有300人左右是下崗失業(yè)人員，普遍存在年齡結(jié)構(gòu)老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點(diǎn)。加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

（六）專項(xiàng)維修資金不能得到及時(shí)使用。據(jù)了解，目前，我市沒(méi)有物業(yè)管理的167個(gè)小區(qū)住宅基本都已到維修期，而《朝陽(yáng)市住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規(guī)定：維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后，市房產(chǎn)部門(mén)按計(jì)劃撥付，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施并報(bào)送竣工決算”。由于維修資金政策不透明，再加上沒(méi)有物業(yè)管理，少數(shù)居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢(qián)維修，致使大部分住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設(shè)備設(shè)施年久老化，無(wú)人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。同時(shí)，絕大多數(shù)業(yè)主購(gòu)房時(shí)已按標(biāo)準(zhǔn)向開(kāi)發(fā)商足額繳納了專項(xiàng)維修基金，但部分開(kāi)發(fā)商將專項(xiàng)維修資金據(jù)為己有，造成維修基金嚴(yán)重流失。

（七）部門(mén)之間聯(lián)動(dòng)協(xié)作不暢。負(fù)責(zé)屬地管理的相關(guān)街道辦事處和社區(qū)，沒(méi)有把物業(yè)管理工作提升到應(yīng)有的高度，使得屬地管理與行業(yè)管理脫節(jié)，街道、社區(qū)、派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用；土地、規(guī)劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等部門(mén)之間難以形成齊抓共管的合力，使得物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題甚至無(wú)人解決，無(wú)法解決。

二、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)社會(huì)和諧的具體措施

（一）實(shí)行物業(yè)管理工作考核制度。將物業(yè)管理工作列為各街道辦事處的重點(diǎn)工作之一，納入市委市政府目標(biāo)管理崗位責(zé)任制考核內(nèi)容。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也要明確責(zé)任，明確分工。要大力推進(jìn)“網(wǎng)絡(luò)化管理”，每名社區(qū)干部包一定戶數(shù)責(zé)任區(qū)，每天都到社區(qū)走一走，到樓道內(nèi)看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時(shí)了解社情民意，化解矛盾糾紛。

（二）不斷提升物業(yè)管理水平。加大物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培訓(xùn)力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。要徹底扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司收錢(qián)后，就成了“大爺”的觀念，使其認(rèn)清自己的“管家”身份。同時(shí)，政府及有關(guān)部門(mén)要制定相關(guān)的制度辦法，推行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，避免物業(yè)公司中途“撂挑子”或“棄管”。

（三）實(shí)行項(xiàng)目資金制度和住宅開(kāi)發(fā)環(huán)境配套驗(yàn)收制度。按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門(mén)收取項(xiàng)目資本金，并專戶保管，已督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)計(jì)要求履行職責(zé)，把物業(yè)建設(shè)達(dá)標(biāo)作為退款的前置條件，以此約束其完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備。按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境配套驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，城建行政主管部門(mén)應(yīng)把物業(yè)用房、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、綠化等作為驗(yàn)收的重點(diǎn)，物業(yè)管理部門(mén)直接參與建設(shè)項(xiàng)目審批、圖表的匯審及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。要進(jìn)一步加大工作力度，對(duì)繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)并陳欠專項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位，在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》前，必須補(bǔ)交陳欠款額，否則，不予辦理相關(guān)手續(xù)，不予批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)。對(duì)已不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且陳欠專項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位，切實(shí)加大追繳力度，并由所在區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴，依法強(qiáng)制收繳。

（四）加快老舊小區(qū)改造步伐。要加大老舊小區(qū)的維修改造力度，提高修繕標(biāo)準(zhǔn)，完善配套設(shè)施，嚴(yán)格接管驗(yàn)收，為老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。同時(shí)，要改革創(chuàng)新物業(yè)管理途徑辦法，在部分無(wú)人管的住宅小區(qū)推行在街道辦事處指導(dǎo)下，以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體的新的小區(qū)管理模式，或鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主“自治管理”。

（五）從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來(lái)講，除了為業(yè)主提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，在其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)上還要達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度，才能稱其為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。一是要加強(qiáng)居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理要大力建設(shè)環(huán)保社區(qū)、綠色社區(qū)。一方面應(yīng)包括建立污水處理系統(tǒng)、垃圾分類管理等節(jié)能環(huán)保措施、對(duì)舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應(yīng)實(shí)施立體綠化，因地制宜實(shí)施“見(jiàn)縫插綠”，想方設(shè)法為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。其次要注重精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)多開(kāi)展一些能夠增進(jìn)鄰里感情的活動(dòng)，強(qiáng)化團(tuán)結(jié)意識(shí)，重建人們之間的相互信任和接納的意識(shí)。第三，物業(yè)管理企業(yè)始終把服務(wù)放在第一位，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。